Exposición 99.2

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Condensado Estados Financieros Intermedios Consolidados Condensados al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 y para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y el 31 de diciembre de 2022 (no auditados). 30 de septiembre de 2023 y 2022 (no auditados)

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

No auditado Estados Financieros Intermedios Condensados Consolidados al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 y para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022 (no auditados)

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados intermedios consolidados resumidos de la situación financiera

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022

(En dólares estadounidenses)

Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados intermedios consolidados resumidos de pérdidas y ganancias y del resultado global
Pérdidas y Ganancias y Resultado Global

Para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022

(En dólares estadounidenses)

Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados Consolidados Intermedios
Estados de cambios en el patrimonio neto

Para los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022

(En dólares estadounidenses)

Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados de flujos de tesorería intermedios resumidos consolidados

Para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 y 2022

(En dólares estadounidenses)

Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Notas a los estados financieros intermedios consolidados resumidos

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 y para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022

(En dólares estadounidenses)

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta") es una entidad constituida en México. La dirección de su domicilio social y principal lugar de negocios es Paseo de los Tamarindos 90, piso 28, Ciudad de México.

Vesta y sus filiales (conjuntamente, la "Entidad") se dedican al desarrollo, adquisición y operación de naves industriales e instalaciones de distribución que son rentadas a corporaciones en once estados de la República Mexicana.

1.1 Acontecimiento significativo

El cierre de la Oferta de ADS tuvo lugar el 5 de julio de 2023. el 5 de julio de 2023, recaudando unos ingresos brutos de aproximadamente 445.000.000 dólares, que incluían 18.750.000 acciones vendidas por Vesta tras el ejercicio por los suscriptores de la opción de sobreasignación en su totalidad. de la opción de sobreasignación en su totalidad. Los gastos de emisión fueron de aproximadamente 21.340.300 dólares. Vesta pretende utilizar los de la Oferta para financiar la estrategia de crecimiento, incluida la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, y para el desarrollo de edificios industriales.

Normas de contabilidad NIIF nuevas y modificadas efectivas para el periodo actual

No existen pronunciamientos contables que hayan entrado en efectivos a partir del 1 de enero de 2023 que tengan un impacto significativo en los estados financieros consolidados resumidos provisionales del Grupo.

Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se han elaborado sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros que se valoran a su valor razonable al final de cada ejercicio, como se explica más adelante en las políticas contables.

El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si ese precio es directamente observable o estimado mediante otra técnica de valoración. si ese precio es directamente observable o estimado utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta esas características a la hora de fijar el precio del activo o pasivo. en cuenta al fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o revelación en estos estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se determina sobre dicha base, excepto en el caso de las transacciones con pagos basados en acciones que se encuentran dentro del ámbito de aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera. que entran en el ámbito de aplicación de la Norma Internacional de Información Financiera ("NIIF") 2, Pagos basados en acciones.

Además, a efectos de información financiera, las mediciones del valor las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 y 3 en función del grado de observabilidad de las variables que intervienen en la valoración del valor razonable y de la importancia de las variables que intervienen en la valoración del valor razonable en su conjunto. y la importancia de los datos para la medición del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:

Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados han sido elaborados por la Dirección asumiendo que la Entidad continuará operando como empresa en funcionamiento.

Los estados financieros intermedios resumidos consolidados 30 de septiembre de 2023 han sido preparados de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad ("NIC") 34, Información financiera intermedia, y no han sido auditados. Financiera Intermedia, y no han sido auditados. En opinión de la dirección de la Entidad, todos los ajustes (consistentes principalmente en ajustes ordinarios, recurrentes) necesarios para la presentación fiel de los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos. Los resultados de los periodos no son necesariamente indicativos de los resultados del ejercicio completo. Estos estados financieros intermedios consolidados condensados Estos estados financieros intermedios consolidados condensados deben leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados anuales auditados de la Entidad y sus respectivas notas correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022.

Las políticas contables y los métodos de cálculo son coherentes con los estados financieros consolidados auditados para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022, excepto en lo mencionado en el párrafo anterior.

La actividad principal de la Entidad es la adquisición desarrollo y gestión de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones de forma agregada, en un único segmento con el fin de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, sólo tiene un segmento operativo y de información. Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022, todos nuestros activos y operaciones se derivan de activos ubicados en México.

En la elaboración de estos estados financieros intermedios, la dirección ha realizado juicios y estimaciones que afectan a la aplicación de las políticas contables y a los importes presentados de activos y pasivos, ingresos y gastos. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones.

Los juicios significativos realizados por la dirección al aplicar las políticas contables de la Entidad y las principales fuentes de incertidumbre en la estimación han sido las mismas que las descritas en las últimas cuentas anuales consolidadas. anuales consolidadas.

A efectos del estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado de flujos de tesorería, el efectivo y los equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y en bancos, incluido el efectivo restringido. El efectivo y equivalentes de efectivo al al final del periodo sobre el que se informa, tal y como se muestran en el estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado, pueden conciliarse con las partidas correspondientes del estado de situación financiera intermedio resumido consolidado de la siguiente forma en los estados intermedios consolidados condensados de situación financiera:

El efectivo restringido representa saldos mantenidos por la Entidad que sólo pueden utilizarse en determinadas condiciones, de conformidad con los contratos de préstamo suscritos por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago de la cuota mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de determinadas cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican según su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el período de tiempo en que dichas restricciones se cumplen. El efectivo restringido no corriente se clasificó dentro de depósitos garantizados realizados, efectivo restringido y otros en los estados de situación financiera consolidados adjuntos. estados de situación financiera consolidados adjuntos.

Transacciones no monetarias

Los cambios en los pasivos derivados de actividades de financiación que no requieren efectivo se relacionan con una disminución de la amortización de los costos de emisión de deuda por $1,122,156 y $1,170,165 en los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente. finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente. Los dividendos no pagados se incluyen en la Nota 11.4. Otras actividades de inversión no monetarias relacionadas a las propiedades de inversión se incluyen en la Nota 8.

Según los contratos de arrendamiento, los pagos deben recibirse en los 30 días siguientes a la fecha de vencimiento. deben recibirse dentro de los 30 días siguientes a su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en el cuadro anterior, el 87% y el 88% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos están al corriente a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente.

Todos los pagos de alquileres vencidos son supervisados por la Entidad; para los créditos pendientes de 30 a 90 días, se realizan esfuerzos para cobrar el pago del cliente respectivo. Los créditos por arrendamientos operativos pendientes por más de 30 días pero menos de 60 días representan el 6% y 3% de todas las cuentas por cobrar por arrendamiento operativo al 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 60 días y menos de 90 días representan el 4% y el 8% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes a más de 90 días representan el 4% y el 1% del total de cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente.

La ECL vitalicia representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles impagos a lo largo de la vida esperada de la cuenta a cobrar por arrendamiento operativo.

La siguiente tabla muestra el movimiento de las pérdidas crediticias esperadas pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el leasing por cobrar:

Al 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, uno de los cliente de la Entidad representa el 38% o $3,239,063 (No auditado) y 42% o $3,249,692 respectivamente, del saldo de cuentas por cobrar por arrendamiento operativo. saldo. El mismo cliente representó el 5.5% y 5.4% (No Auditado) del total de ingresos por arrendamiento de la Entidad para el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10% de los ingresos totales por rentas de la Entidad para los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022.

Los arrendamientos operativos corresponden a contratos de arrendamiento no cancelables sobre las propiedades de inversión propiedad de la Entidad, que generalmente tienen plazos que oscilan entre 5 y 15 años, con opciones de prorrogar el hasta un total de 20 años. Los alquileres se pagan habitualmente de forma mensual y se ajustan anualmente de acuerdo con los índices de inflación aplicables (inflación de EE.UU. y México). índices de inflación aplicables (índices de inflación de EE.UU. y México). Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. Obtención de Los inquilinos tienen la obligación de contratar un seguro de propiedad (responsabilidad civil) y de mantenimiento.

Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de rescisión que da derecho a a la Entidad a cobrar todas las rentas impagadas durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en caso de que el cliente incumpla sus pagos de alquiler, desaloje las propiedades, resuelva el contrato de arrendamiento o entre en quiebra o en un procedimiento de insolvencia. desaloje los inmuebles, rescinda el contrato de arrendamiento o se declare en quiebra o concurso de acreedores. Todos los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos y no incluyen opciones de compra.

Los pagos mínimos por arrendamiento futuros a cobrar en virtud de acuerdos de arrendamiento operativo no cancelables son los siguientes no cancelables son los siguientes:

La Entidad recurre a tasadores externos para determinar el valor razonable de todas sus propiedades de inversión. Los tasadores independientes, que poseen cualificaciones profesionales reconocidas y pertinentes y tienen amplia experiencia en los tipos de inversiones inmobiliarias que posee la Entidad, utilizan técnicas de valoración como el descuento de flujos de caja, el coste de reposición y la tasa de capitalización de los ingresos. flujos de caja descontados, el enfoque del coste de reposición y el enfoque de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas incluyen hipótesis, la mayoría de las cuales no son directamente observables en el mercado, para estimar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad, como los tipos de descuento, NOI a largo plazo, tasas de inflación, periodos de absorción y rentas de mercado.

Los valores, determinados trimestralmente por los tasadores externos, se reconocen como el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad al final de cada periodo de información. Los tasadores utilizan un método de para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos netos de explotación ("NOI") esperados de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de suelo. Las pérdidas o ganancias derivadas de las variaciones de los valores razonables se incluyen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. se incluyen en los estados consolidados de pérdidas y ganancias y otras (pérdidas) ganancias globales en el periodo en que se producen. en que se producen.

Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las NIIF. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se de las propiedades de inversión (en particular, la técnica de valuación y los datos utilizados).

En el cuadro siguiente se indican los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados:

La conciliación de las inversiones inmobiliarias es la siguiente:

Un total de 16.116.659 dólares y 26.206.543 dólares de adiciones a inversiones inmobiliarias relacionadas con reservas de terrenos y edificios nuevos adquiridos por terceros no se habían pagado al 30 de septiembre de 2023 y 2022. inmobiliarias relacionadas con reservas de terrenos y edificios nuevos que se adquirieron a terceros no se habían pagado al 30 de septiembre de 2023 y 2022 respectivamente, por lo que se excluyeron de los estados de flujos de efectivo resumidos consolidados correspondientes a dichos periodos. Además, los ingresos de $7.486.147 durante el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 relacionados con la venta de una reserva de terreno que se cerró en 2022.

Algunas de las propiedades de inversión de la Entidad han sido pignoradas como garantía de su deuda a largo plazo.

El 1 de septiembre de 2022, la Entidad obtuvo una línea de crédito renovable a tres años línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad por 200 millones de dólares. Este préstamo devenga intereses a un tipo de SOFR más 1,60 puntos porcentuales. puntos porcentuales. A 30 de septiembre de 2023, no se han realizado provisiones para esta línea. La Entidad incurrió en gastos directos prepagados relacionados con la apertura de la línea de crédito de 1,34 millones de dólares.

El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 $ de Senior Notes ("Vesta ESG Global bond 35/8 05/31") con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan un interés anual del 3,625%.

El 2 de agosto de 2019, la Entidad celebró un nuevo contrato de crédito no garantizado a cinco años contrato de crédito no garantizado con varias instituciones financieras por un importe agregado de 80.000.000 dólares, y una línea de crédito renovable de $125,000,000. Este préstamo devenga intereses trimestrales a un tipo LIBOR más 2,15 puntos porcentuales. Los ingresos se recibieron en la misma fecha, a 31 de diciembre de 2019 no se ha utilizado la línea de crédito renovable. ("Préstamo sindicado"). El 23 de marzo de 2020 y el 7 de abril de 2020, la Entidad dispuso de $85,000,000 y $40,000,000, respectivamente, de la línea de crédito revolvente, devengando intereses trimestrales a una tasa de LIBOR más 1,85 puntos porcentuales.

El 25 de junio de 2019, la Entidad celebró un contrato de emisión de 10-year senior notes serie RC a 10 años y senior notes serie RD a 12 años con diversas instituciones financieras, por y montos agregados de $70,000,000 y $15,000,000, respectivamente. Cada una de las notas serie RC y las notas serie RD devengan intereses sobre el saldo insoluto a las tasas de 5.18% y 5.28% respectivamente.

El 31 de mayo de 2018, la Entidad celebró un contrato de la emisión y venta de Notas Senior Serie A por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2025, y Notas Senior Serie B por $45,000,000 con vencimiento el 31, 2028. Cada pagaré de la serie A y cada pagaré de la serie B devengan intereses sobre el saldo impagado a unos tipos del 5,50% y el 5,85%, respectivamente.

El 1 de noviembre de 2017, la Entidad suscribió un contrato de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company por 118.000.000 dólares con vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo devenga intereses mensuales a un tipo del 4,75%.

El 22 de septiembre de 2017, la Entidad celebró un acuerdo para una emisión y venta de Notas Senior Serie A por $65,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2024, y Notas Senior Serie B por $60,000,000 con vencimiento el el 22 de septiembre de 2027. Cada Pagaré de la Serie A y cada Pagaré de la Serie B devengan intereses sobre el saldo impagado de dichos Pagarés de la Serie A y Pagarés de la Serie B al 5,03% y al 5,31% anual, respectivamente, pagaderos semestralmente el 22 de septiembre y el 22 de marzo de cada año.

El 27 de julio de 2016, la Entidad suscribió un contrato de préstamo a 10 años con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") por un importe total de 150.000.000 de dólares con vencimiento en agosto de 2026. Los fondos de ambas líneas de crédito mencionadas se utilizaron para liquidar la deuda de la Entidad con Blackstone que vencía el 1 de agosto de 2016.

La deuda a largo plazo se compone de pagarés:

Estos contratos de crédito exigen que la Entidad mantenga determinados ratios financieros (como el efectivo en caja y la deuda

de cobertura de servicios) y cumplir determinados pactos y negativos. La Entidad cumple con estos covenants a 30 de septiembre de 2023.

Los contratos de crédito también dan derecho a MetLife a retener determinadas cantidades depositadas por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía del servicio de la deuda y depósitos de garantía de inquilinos de las propiedades de inversión de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como activos por depósitos garantizados en el estado de situación financiera intermedio resumido consolidado. intermedio resumido consolidado.

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 el total de acciones en autocartera como sigue

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 30 de marzo de 2023, la Entidad declaró un dividendo de $60,307,042, aproximadamente $0.08782 por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $15,076,761 pagaderas el 17 de abril de 2023, 15 de julio de 2023, 15 de octubre de 2023 y 15 de enero de 2024. A 30 de septiembre de 30 de septiembre de 2023, los dividendos pendientes de pago ascienden a 30.153.522 dólares.

El primer tramo de los dividendos declarados para 2023, pagado el 17 de abril de 2023, fue de aproximadamente 0,0218 dólares por acción, por un dividendo total de 15.076.761 dólares.

El segundo pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 17 de julio de 2023, ascendió a unos 0,0180 el 17 de julio de 2023, fue de aproximadamente 0,0180 dólares por acción, por un dividendo total de 15.076.761 dólares.

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 24 de marzo de 2022, la Entidad declaró un dividendo de 57.432.777 $, aproximadamente 0,08306 $ por acción. El dividendo se pagó en cuatro cuotas iguales de $14,358,194 pagaderas el 15 de abril de 2022, 15 de julio de 2022, 15 de octubre de 2022 y 15 de enero de 2023. A 31 de diciembre de 2022 los dividendos pendientes de pago ascendían a 14.358.194 dólares.

El primer tramo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de abril de 2022, fue de aproximadamente 0,0207 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

El segundo tramo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de julio de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares.

El tercer pago de los dividendos declarados para 2022, abonado el 15 de octubre de 2022, ascendió a unos 0,02086 el 15 de octubre de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

El cuarto y último plazo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de enero de 2023, fue de aproximadamente 0,02086 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

La Entidad está sujeta al Impuesto Sobre la Renta ("ISR") corriente. La tasa del ISR fue del 30%.

El gasto por impuesto sobre beneficios se reconoce por un importe determinado multiplicando el beneficio antes de impuestos del periodo de información intermedio por la mejor estimación de la dirección sobre el tipo medio ponderado anual del impuesto sobre beneficios previsto para todo el ejercicio, ajustado por el efecto impositivo de determinadas partidas reconocidas íntegramente en el periodo intermedio. anual medio ponderado previsto para el ejercicio completo, ajustado por el efecto impositivo de ciertas partidas reconocidas íntegramente en el periodo intermedio. Por ello, el tipo impositivo efectivo de los estados financieros intermedios puede diferir de la estimación de la dirección sobre el tipo impositivo efectivo para los estados financieros anuales.

La tasa impositiva efectiva consolidada de la Entidad para el periodo de nueve meses y el periodo de tres meses terminado el 30 de septiembre de 2023 fue de 28% y 41.8%, respectivamente (el periodo de nueve meses y el periodo de tres meses terminado el 30 de septiembre de 2022 fue de 24% y 30.1%, respectivamente). 30 de septiembre de 2022 fue del 24% y del 30,1%, respectivamente). La variación del tipo impositivo efectivo se debió principalmente a la diferencia en los tipos de cambio utilizados en la conversión de saldos fiscales y operaciones en el extranjero a dólares estadounidenses.

Remuneración del personal directivo clave

La remuneración de los directivos y ejecutivos clave de la Entidad la determina el comité de retribuciones teniendo en cuenta el rendimiento individual del directivo y las tendencias del mercado. El rendimiento elegida en la remuneración basada en acciones incluye una prima del 20% (Equity plus).

La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos generales y administrativos del salario anual más los beneficios a corto plazo, así como el plan de incentivos a largo plazo y el Equity plus que se reflejan en los gastos gastos generales y administrativos de la Entidad: