Tal y como se presentó confidencialmente and Exchange Commission el [28] de noviembre de 2023. Este proyecto de declaración de registro no se ha presentado públicamente ante la Securities Securities and Exchange Commission y toda la información aquí contenida es estrictamente confidencial.

(Dirección, incluido el código postal, y número de teléfono incluido el código de área, de las oficinas ejecutivas principales del Registrante)

Nueva York, Nueva York 10168
+1 (212) 947-7200
(Nombre, dirección, incluido el código postal, y número de teléfono, incluido el prefijo, del agente de notificaciones)

Las copias de todas las comunicaciones, incluidas las comunicaciones enviadas a un agente de notificaciones, deberán remitirse a

Fecha aproximada de inicio de la venta propuesta de los valores al público: Tan pronto como sea posible después de la fecha de entrada en vigor de esta Declaración de Registro.

Si alguno de los valores registrados en este se van a ofrecer de forma diferida o continua de conformidad con la Norma 415 de la Ley de Valores de 1933, marque la casilla siguiente: ☐

Si este formulario se presenta para registrar valores adicionales para una oferta conforme a la Norma 462(b) de la Ley de Valores, marque la casilla siguiente e indique el número de declaración de registro de la Ley de Valores de la declaración de registro efectiva anterior para la misma oferta. de la declaración de registro efectiva anterior para la misma oferta. ☐

Si el presente formulario es una modificación a posteriori presentada de conformidad con la de conformidad con la Norma 462(c) de la Ley de Valores, marque la casilla siguiente e indique el número de la declaración de registro de la Ley de Valores de la declaración de registro efectiva anterior para la misma oferta. la declaración de registro efectiva anterior para la misma oferta. ☐

Si el presente formulario es una modificación a posteriori presentada de conformidad con la de conformidad con la Norma 462(d) de la Ley de Valores Mobiliarios, marque la casilla siguiente e indique el número de la declaración de registro de la Ley de Valores Mobiliarios de la declaración de registro efectiva anterior para la misma oferta. la declaración de registro efectiva anterior para la misma oferta. ☐

Indique con una cruz si el registrante es una empresa de crecimiento emergente según se define en la Norma 405 de la Ley de Valores de 1933.

Si se trata de una empresa emergente que elabora sus estados financieros de acuerdo con los PCGA de EE.UU. estados financieros de acuerdo con los PCGA de EE.UU., indique con una cruz si el registrante ha optado por no utilizar el periodo de transición ampliado para cumplir con las normas de contabilidad financiera nuevas o revisadas† previstas en la Sección 7(a)(2)(B) de la Securities Securities Act. ☐

La expresión "norma contable financiera nueva o revisada contable" se refiere a cualquier actualización emitida por el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera de su Codificación de Normas Contables después del 5 de abril de 2012.

El registrante por la presente modifica esta declaración de registro en la fecha o fechas que sean necesarias para retrasar su fecha de entrada en vigor hasta que el registrante presente una nueva enmienda que establezca específicamente que esta declaración de registro entrará en vigor a partir de entonces de conformidad con la la Sección 8(a) de la Ley de Valores de 1933, en su versión modificada, o hasta que la declaración de registro entre en vigor en la fecha en que la Securities and Exchange Commission, actuando en virtud de dicha Sección 8(a), pueda determinar.

La información contenida en La información contenida en este folleto preliminar no está completa y puede sufrir modificaciones. No podemos vender estos valores hasta que la registro ante la U.S. Securities and Exchange Commission. Este prospecto preliminar no constituye una oferta de venta de estos valores ni una solicitud de venta de los mismos. Este folleto preliminar no es una oferta de venta de estos valores y no solicita una oferta de compra de estos valores en ninguna jurisdicción en la que la oferta o la venta no estén permitidas.

Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.
(constituida en los Estados Unidos Mexicanos)

Ofrecemos acciones ordinarias representadas por American American depositary shares, o "ADS", en los Estados Unidos de América, o "Estados Unidos", y en otros países fuera de los Estados Unidos Mexicanos, o "México". de los Estados Unidos Mexicanos, o "México". Cada ADS representa 10 acciones ordinarias.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., bajo el símbolo "VESTA". Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., o la "BMV", bajo el símbolo "VESTA". Nuestros ADS cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York, o la "NYSE", bajo el símbolo "VTMX". El , 2023, el último precio de venta comunicado de nuestros ADS en la NYSE fue de US$ por ADS. Los ADS se ofrecen a un precio de US$ por ADS, determinado por referencia al precio de cierre de los ADS en la NYSE en la fecha de fijación del precio.

Ni la U.S. Securities and Exchange Commission o la "Comisión" o la "SEC" ni ninguna comisión estatal de valores ha aprobado o desaprobado estos valores ni ha determinado si este folleto es veraz o completo. Cualquier declaración en sentido contrario constituye un delito.

Los ADSs no han sido ni serán inscritos en elRegistro Nacional de Valores (el "RNV") que lleva la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (la "CNBV"). ComisiónNacional Bancaria y de Valores, o "CNBV", y no podrán ser ofrecidos o vendidos públicamente en México. ser ofrecidos o vendidos públicamente en México. Los ADSs podrán ser ofrecidos o vendidos en México, mediante colocación privada, a inversionistas que institucionales o acreditados de conformidad con el Artículo 8 de la Ley del Mercado de Valores y su Reglamento. Las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs han sido inscritas en el RNV; la inscripción de las acciones ordinarias en el RNV no implica certificación alguna sobre la calidad de la inversión de las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs ofrecidos conforme a este prospecto o sobre nuestra solvencia o la exactitud o integridad de la información aquí contenida, y no ratifica ni convalida ninguna acción u omisión, en su caso realizadas en contravención de la legislación aplicable.

La información contenida en este prospecto o en cualquier otro material relacionado es responsabilidad exclusiva de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. y no ha sido revisada o autorizada por la CNBV. revisada o autorizada por la CNBV.

Somos una "empresa de crecimiento emergente" tal como se define en la Sección 2(a)(19) de la Ley de Valores de 1933 de EE.UU., en su versión modificada, o la "Ley de Valores" y, como tal, se nos permite proporcionar en este folleto información más limitada que a un emisor que no cumpliera este requisito. proporcionar en este prospecto información más limitada que un emisor que no cumpliera este requisito. Además, mientras sigamos siendo de crecimiento emergente, podremos acogernos a ciertas excepciones limitadas de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002 de EE.UU., en su versión modificada, o la "Ley Sarbanes-Oxley". "Ley Sarbanes-Oxley". Véase "Factores de riesgo-Riesgos relacionados con nuestros ADS-Como emisor privado extranjero y "empresa emergente de crecimiento" (según la definición de la Ley Sarbanes-Oxley)". Como emisor privado extranjero y "empresa emergente en fase de crecimiento" (según la definición de la Ley JOBS), estamos sujetos a requisitos de información y de otro tipo distintos de los que se aplican a las empresas registradas en EE.UU. y a las empresas no emergentes en fase de crecimiento". empresas de crecimiento no emergentes".

Invertir en nuestras acciones ordinarias y ADS implica riesgos. Véase "Factores de riesgo" a partir de la página [34] del presente folleto.

Los suscriptores esperan entregar los ADS a los compradores en o alrededor de , 2023 a través de de Depository Trust Company, o "DTC".

Este folleto ha sido preparado por nosotros exclusivamente para su uso en relación con la oferta propuesta de ADS con acciones ordinarias como valores subyacentes en los Estados Unidos y, en la medida descrita a continuación, en otros países. Estados Unidos y, en la medida descrita a continuación, en otros países. No hemos autorizado a nadie a facilitarle información ni a realizar manifestaciones distintas de las contenidas en el presente folleto. distintas de las contenidas en el presente folleto o en los folletos gratuitos que hayamos elaborado. No asumimos ninguna responsabilidad ni ni podemos garantizar la fiabilidad de la información que otros puedan facilitarle. No debe asumir que la información contenida en el presente folleto sea exacta en una fecha distinta de la que figura en la portada del mismo. Nuestra actividad, situación financiera, Nuestros negocios, resultados de operaciones, perspectivas de crecimiento futuro y otra información contenida en este folleto pueden haber cambiado desde esa fecha.

El presente folleto no constituye una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valores en ninguna jurisdicción en la que no esté permitida la oferta, la venta o el canje de valores. no constituye una solicitud de oferta de compra de valores en ninguna jurisdicción en la que la oferta, la venta o el intercambio no estén permitidos. La distribución de este folleto y la oferta o venta de los valores ofrecidos en el mismo en determinadas jurisdicciones está restringida por la ley. Este folleto Este folleto no puede utilizarse para, o en relación con, y no constituye ninguna oferta o solicitud a, nadie en ninguna jurisdicción o bajo ninguna circunstancia en la que dicha oferta o solicitud esté permitida. cualquier circunstancia en la que dicha oferta o solicitud no esté autorizada o sea ilegal. Los destinatarios no deben distribuir este folleto en jurisdicciones en las que dicha distribución sea ilegal.

En este prospecto, los términos "Vesta" y "Compañía" se refieren a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. y "Sociedad" para referirse a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. Salvo que se indique lo contrario o que el contexto contexto lo requiera, los términos "nosotros", "nuestro", "nuestro", "nos" u otros similares se refieren a Vesta y sus filiales. y sus filiales.

Somos propietarios o tenemos derechos sobre marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales que utilizamos en relación con el funcionamiento de nuestro negocio, incluidos nuestro nombre corporativo, logotipos y nombres de sitios web. Únicamente por comodidad, algunas de las marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales a los que se hace referencia en este folleto se enumeran sin los símbolos ® y ™, pero haremos valer, en la máxima medida permitida por la legislación aplicable, nuestros derechos sobre nuestras marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales. comerciales. Otras marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales que aparecen en este folleto son propiedad de sus respectivos propietarios.

A continuación se incluye un glosario de ciertos términos y otros términos utilizados en este folleto:

"EBITDA ajustado suma del beneficio del periodo ajustado por (a) el gasto total por impuesto sobre las ganancias, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos-netos, (d) los gastos financieros, (e) ganancias (pérdidas) netas por diferencias de cambio, (f) ganancias por venta de inversiones inmobiliarias, (g) ganancias por revalorización de inversiones inmobiliarias, (h) amortizaciones y (i) plan de incentivos a largo plazo y plusvalía de capital durante el periodo correspondiente.

"NOI ajustado" significa la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión.

"AMVO" significa la Asociación Mexicana de Venta Online (Asociación Mexicana de Venta Online).

"BMV" significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. (Bolsa Mexicana de Valores).

"Edificio BTS", un edificio construido a medida diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.

"CETES" significa los Certificados Mexicanos de la Tesorería de la Federación.

Los "edificios de claseA" son industriales que normalmente poseen la mayoría de las siguientes características: (i) 15 años de antigüedad o más; (ii) construcción de hormigón tilt-up; (iii) altura libre superior a 26 pies, (iv) una proporción de puertas de muelle respecto a la superficie de suelo superior a una puerta por cada 10.000 pies cuadrados; y (v) características de diseño energéticamente eficientes adecuadas para los inquilinos actuales y futuros.

"CNBV" significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México. Nacional Bancaria y de Valores de México.

"IPC" significa el índice de precios al consumo de EE.UU. de precios al consumo.

"Exchange Act" significa la Securities Exchange Act de 1934, en su versión modificada.

"FFO" significa beneficio del excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.

"General Electric" significa G.E. Real Estate de México, S. de R.L. de C.V.

"CNIC": el Consejo de Normas Internacionales de Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

"Indeval" significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S. A. de C.V.

"INEGI" significa el Instituto Mexicano Nacional de Estadística y Geografía de México.

"INPC" significa el Índice Mexicano Nacional de Precios al Consumidor de México.

Los "edificios de inventario" son edificios que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico, y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, con el fin de el propósito de disponer de espacio fácilmente disponible para clientes que no tienen tiempo o interés en construir un Edificio BTS especializado.

"Reservas deterrenos": los lotes de terrenos adquiridos y mantenidos para su futuro desarrollo en propiedades arrendables.

"Certificación LEED una certificación otorgada por la Leadership in Energy and Environmental Design, que certifica el cumplimiento por parte de un edificio de determinadas normas medioambientales.

"LTV" significa relación préstamo-valor, que representa un ratio de información inmobiliaria que mide el valor de la deuda sobre el valor del activo.

"Edificios de varios inquilinos edificios diseñados y construidos con arreglo a especificaciones generales y que pueden adaptarse para dos o más inquilinos, cada uno con su específica GLA y entradas y servicios separados.

"Deuda Neta a EBITDA Ajustado" significa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos efectivo y equivalentes de efectivo dividido por (ii) EBITDA Ajustado.

"Deuda neta sobre activostotales significa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos efectivo y equivalentes dividido por (ii) el activo total.

"Nissan Trust" significa el contrato de fideicomiso de fecha 5 de julio de 2013, celebrado entre Nissan, como fideicomitente y beneficiario, y Vesta DSP, como fideicomitente y beneficiario, y anteriormente por Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, (actualmente, CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple, como sucesor), en su carácter de fiduciario, según el mismo haya sido o sea modificado de tiempo en tiempo, conforme al cual se establecieron los términos y condiciones para el desarrollo de Vesta DSP (según se define más adelante).

"NOI" significa la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, menos el plan de incentivos a largo plazo y los fondos propios más durante el periodo correspondiente.

"Acuerdo de París acuerdo internacional sobre cambio climático jurídicamente vinculante de la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC) sobre mitigación, adaptación y financiación en relación con el cambio climático.

"Proyectos Aeroespaciales" significa Proyectos Aeroespaciales, S. de R.L. de C.V., una subsidiaria de Vesta.

"Parque PTS": un parque industrial diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas de una industria o agrupación.

"Leyde Valores" significa la U.S. Securities Act de 1933, en su versión modificada.

"NOIde Same-Store" significa los ingresos por alquileres ingresos por alquileres de Same-Store Properties en un periodo menos los costes de explotación relacionados con dichas propiedades. Esto proporciona un análisis adicional del NOI ajustado al proporcionar el rendimiento operativo de la población de propiedades que es consistente de un periodo a otro.

Por "inmuebles de la misma tienda" se entiende inmuebles de los que hemos sido propietarios durante la totalidad del periodo aplicable y el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses de ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o que hayan estado terminadas durante más de un año, lo que ocurra primero. lo que ocurra primero.

"SEDI" significa el Sistema Electrónico de Envío y Difusión de Información .

"USMCA" significa el Acuerdo Estados Unidos-México-Canadá Acuerdo que entró en vigor el 1 de julio de 2020.

Por "FFO de Vesta" se entiende la suma de FFO, ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.

"Vesta Management" significa Vesta Management, S. de R.L. de C.V., filial de Vesta.

"WTN" significa WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"Rendimiento sobre el coste": los ingresos por alquiler los ingresos por alquiler durante el primer año de explotación de un inmueble, divididos por la inversión total en dicho inmueble (incluidos los costes de adquisición del terreno, costes de desarrollo y construcción, y costes de cierre).

Este folleto incluye nuestros estados financieros estados financieros consolidados condensados no auditados al 30 de septiembre de 2023 y para los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, junto con las notas a los mismos, o nuestros "estados financieros consolidados resumidos no auditados", y nuestros estados financieros consolidados auditados estados financieros consolidados auditados correspondientes a los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021, junto con sus notas, o nuestros "estados financieros consolidados auditados", y junto con sus notas, o nuestros "estados financieros consolidados auditados". estados financieros consolidados auditados", y junto con nuestros estados financieros consolidados condensados no auditados, nuestros "estados financieros". estados financieros". La información financiera contenida en este folleto se ha elaborado de conformidad con las NIIF, emitidas por el IASB, que difieren en ciertos aspectos significativos de los principios contables generalmente aceptados en Estados Unidos, o "U.S. GAAP". El presente folleto no incluye una conciliación de las NIIF con los PCGA estadounidenses. Para conocer las diferencias entre las NIIF y los PCGA de EE.UU., consulte a sus asesores profesionales. de las diferencias entre las NIIF y los PCGA de EE.UU., y cómo estas diferencias pueden afectar a la información financiera incluida en este folleto. Los importes por acción se presentan sobre la base del número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación. Para más información, véase la nota 11.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Utilizamos tasadores externos independientes para determinar el valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias. Dichos tasadores utilizan diferentes metodologías de valoración (incluidos el análisis de flujos de caja descontados coste de reposición y análisis de capitalización de ingresos) que incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado (como las tasas de descuento y terminales, las tasas de inflación, los periodos de absorción, los alquileres de mercado y los precios de mercado). tasas de descuento y terminales, tasas de inflación, periodos de absorción, rentas de mercado y comisiones de arrendamiento) para determinar el NOI previsto y el valor de mercado de nuestros activos de inversión. el valor de mercado de nuestros activos de inversión. Esta valoración de cada inmueble se realiza trimestralmente. El principal método de valoración El principal método de valoración utilizado por los tasadores externos es el análisis de flujos de caja descontados para los inmuebles y el valor de mercado para determinar el valor de nuestras reservas de suelo. nuestras reservas de suelo.

Nuestros estados financieros incluidos en el presente folleto contienen una descripción detallada de la valoración de nuestras propiedades.

Nuestra dirección considera que el proceso de valoración independiente y las metodologías de valoración elegidas, así como las hipótesis utilizadas en el marco de dichas metodologías, son apropiadas para determinar el valor razonable del tipo de inversiones inmobiliarias que poseemos. Para más información sobre los procedimientos que llevamos a cabo para validar las para validar las tasaciones independientes, véase "Análisis y debate de la Dirección sobre la situación financiera y los resultados de explotación - Estimaciones contables críticas - Valoración de las inversiones inmobiliarias". Estimaciones contables críticas-Valoración de las inversiones inmobiliarias".

Las medidas financieras no NIIF no siguen los principios principios contables generalmente aceptados y, como tales, no siguen las NIIF. En este folleto, informamos sobre nuestro EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado, FFO, Vesta FFO, Deuda Neta sobre EBITDA Ajustado y Deuda Neta sobre Activos Totales. Sin embargo, estas medidas no NIIF no tienen significados estandarizados y pueden no ser directamente comparables con medidas de título similar adoptadas por otras empresas. Los inversores potenciales no deben basarse en información no reconocida con arreglo a las NIIF como sustituto de las medidas de beneficios o liquidez con arreglo a las NIIF a la hora de tomar una decisión de inversión.

Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del ejercicio ajustado por (a) el gasto total por impuesto sobre las ganancias, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos-netos, (d) los gastos financieros, (e) la ganancia (pérdida) de cambio (e) ganancias (pérdidas) netas por diferencias de cambio, (f) ganancias por venta de inversiones inmobiliarias, (g) ganancias por revalorización de inversiones inmobiliarias, (h) amortizaciones y (i) plan de incentivos a largo plazo y plusvalías durante el ejercicio. plan de incentivos a largo plazo y plusvalías de capital durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos generales y administrativos, menos el plan de incentivos a largo plazo y la plusvalía durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los gastos de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquileres durante el período en cuestión.

El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento o al flujo de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como el pago de intereses y el pago de impuestos. como el pago de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debe considerarla de forma aislada o como sustituto de la misma. no debe considerarse de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y del gasto por impuesto sobre beneficios. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de los inversores. EBITDA Ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA Ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables. de los activos relacionados entre empresas comparables.

El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del ejercicio o al resultado global total como medidas del rendimiento operativo. de explotación. El NOI y el NOI ajustado son medidas suplementarias de información del sector utilizadas para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados de explotación. inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados de explotación. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente tenemos una sólida cartera de desarrollo de "edificios especulativos". Con arreglo a la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras inversiones inmobiliarias y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras inversiones inmobiliarias, por lo que dichas partidas no se incluyen en los estados financieros. Por ello, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras inversiones inmobiliarias, por lo que estas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y situación financiera porque, cuando se compara entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costes operativos y la actividad de adquisición y desarrollo en un periodo no apalancado. y la actividad de desarrollo sobre una base no apalancada, proporcionando una perspectiva que no es inmediatamente evidente a partir del beneficio del ejercicio. Por ejemplo Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y a menudo se incurre en ellos a nivel corporativo y no a nivel de propiedad. a nivel corporativo y no a nivel de propiedad. Del mismo modo, los gastos por intereses pueden producirse a nivel de la propiedad aunque los ingresos de la financiación se utilicen a nivel corporativo. (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Así definidos, el NOI y el NOI ajustado pueden no ser comparables con los ingresos netos de explotación o medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definen el NOI o el NOI ajustado de forma diferente.

El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.

La Sociedad considera que Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento, ya que excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestras operaciones empresariales. volatilidad de los beneficios, pero que no están directamente relacionados con nuestras operaciones comerciales. Creemos que Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento de los resultados operativos entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no capta el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad de Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada. limitada.

Nuestros cálculos de FFO y Vesta FFO pueden no ser comparables con los de otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. comparables a las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. FFO y Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.

Calculamos los importes de FFO y Vesta FFO por acción utilizando el número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el período correspondiente. Para más información, véase la nota 11.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Deuda Neta a EBITDA Ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la porción corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costos de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado. dividido por (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA ajustado.

La deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de la deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el activo total. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque muestra el grado en que la deuda neta se ha utilizado para financiar nuestros activos. deuda neta para financiar nuestros activos, y los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento de este ratio con el de otras empresas del mismo sector. empresas del mismo sector.

Presentamos el NOI de la misma tienda. Determinamos nuestros Same-Store al final de cada ejercicio. Nuestra población de establecimientos idénticos incluye los que eran de nuestra propiedad en el período comparable y que han registrado al menos doce meses consecutivos de operaciones estabilizadas. y que han registrado al menos doce meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos como "operaciones estabilizadas" los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicha propiedad o que han estado terminadas durante más de un año, lo que ocurra primero.

La población de inmuebles de la misma tienda se ajusta para eliminar los inmuebles vendidos o en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo en curso. Como tal, la población de tienda" para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2022 y para el periodo finalizado el 30 de septiembre de 2023 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de "operaciones estabilizadas" el 31 de agosto de 2022. habían alcanzado los doce meses de "operaciones estabilizadas" a 31 de agosto de 2022.

Calculamos el NOI de la misma tienda como los ingresos por alquiler de la misma población de tiendas menos los costes de explotación de los inmuebles que generaron ingresos por alquiler. Evaluamos el evaluamos el rendimiento de los inmuebles que poseemos utilizando el NOI en la misma tienda, y creemos que el NOI en la misma tienda es útil para los inversores y la dirección como medida complementaria del rendimiento, ya que incluye el rendimiento operativo de la población de inmuebles que poseemos. como medida suplementaria del rendimiento, ya que incluye el rendimiento operativo de la población de propiedades que es consistente de un período a otro, eliminando así los efectos de los cambios en la composición de nuestra cartera sobre las medidas de rendimiento.

Cuando se utiliza junto con las medidas financieras NIIF, es una medida complementaria del rendimiento operativo que consideramos útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. rentabilidad de nuestras inversiones inmobiliarias. Además, el NOI en la misma tienda es una medida clave utilizada internamente por nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones internos, así como para evaluar la rentabilidad de nuestros inmuebles de inversión. presupuestos y previsiones internos, así como para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones inmobiliarias en relación con el presupuesto y con períodos anteriores. períodos anteriores. Creemos que la presentación del NOI en la misma tienda ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede proporcionar de nuestras inversiones inmobiliarias, ya que estos indicadores reflejan los resultados operativos que se ven directamente afectados por nuestras inversiones inmobiliarias. que se ven directamente afectados por nuestras propiedades de inversión y es coherente de un período a otro y excluye elementos que pueden no ser indicativos de, o no están relacionados con, el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión. de las operaciones en curso de dichas propiedades de inversión, o que no están relacionadas con ellas. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestros resultados en relación con los de otras empresas similares de distintos tamaños y vencimientos, y proporciona una mayor transparencia con respecto a la forma en que nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como nuestra toma de decisiones financieras y operativas.

Para las conciliaciones de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado con respecto al beneficio del periodo, FFO y Vesta FFO con respecto al beneficio del periodo, Deuda neta con respecto a la deuda total, véase "Resumen de la información financiera consolidada y datos operativos". Información Financiera Consolidada y Datos Operativos¾Medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas y reconciliaciones".

Calculamos nuestro Rendimiento sobre Coste como el resultado de dividiendo los ingresos por alquiler de los inmuebles estabilizados durante un periodo (inmuebles que han alcanzado el 80,0% de ocupación o que llevan terminados de más de un año), entre la inversión total en dichos inmuebles en el periodo correspondiente (incluidos los costes de adquisición del terreno, los costes de promoción y construcción, y los costes de cierre). costes de desarrollo y construcción, y costes de cierre). Consideramos que el Rendimiento sobre el Coste proporciona una medida de la rentabilidad en un momento dado de nuestras propiedades de inversión comparando los ingresos generados por nuestras propiedades estabilizadas con los costes y gastos incurridos para desarrollar dichas propiedades. La rentabilidad sobre el coste puede no ser comparable de un período a otro, ya que puede verse afectada por la evolución de nuestra cartera de inmuebles estabilizados. El rendimiento sobre el coste no es una métrica según las NIIF y se deriva de los registros financieros de gestión. Nuestra presentación del Rendimiento sobre el Coste puede no ser Nuestra presentación del Rendimiento sobre el Coste puede no ser comparable con medidas similares presentadas por otras empresas.

Salvo indicación contraria, la información financiera La información financiera que figura en este folleto se presenta en dólares estadounidenses. En este prospecto, las referencias a "peso", "pesos" o "Ps. "Ps." se refieren a pesos mexicanos, y las referencias a "dólar estadounidense", "dólares estadounidenses", "dólar", "dólares" o "US$" se refieren a dólares estadounidenses. "dólares" o "US$" se refieren a dólares estadounidenses.

El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y todas sus filiales excepto WTN, que considera el peso como su moneda funcional, por lo que WTN se considera un "negocio en el extranjero" con arreglo a las NIIF. Un "negocio en el extranjero" es una entidad que es filial, asociada, acuerdo conjunto o sucursal de una entidad que informa, y que se considera un "negocio en el extranjero" según las NIIF. filial, asociada, acuerdo conjunto o sucursal de una entidad que informa, cuyas actividades se basan o se llevan a cabo en un país o moneda distintos de los de la entidad que informa. de la entidad que informa.

Para presentar los estados financieros consolidados Para presentar los estados financieros consolidados, los activos y pasivos de la RMT se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes el último día hábil de cada período de referencia. del último día hábil de cada ejercicio. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del período, a menos que los tipos de cambio fluctúen significativamente durante ese periodo, en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio Las diferencias de cambio que surjan, en su caso, se registran en "otro resultado global".

Los totales de algunos cuadros del presente folleto pueden diferir debido al redondeo. En este folleto, cuando la información se presenta en miles, millones o miles de millones de pesos o miles, millones o miles de millones de dólares estadounidenses, las cantidades inferiores a mil, un millón o mil millones según el caso, se han truncado a menos que se especifique lo contrario. Todos los porcentajes se han redondeado al porcentaje, décima del uno por ciento o de la centésima parte del uno por ciento, según el caso. En algunos casos, los importes y porcentajes presentados en los cuadros del presente folleto pueden no coincidir. En algunos casos, las cantidades y los porcentajes presentados en los cuadros de este folleto pueden no coincidir debido a dichos ajustes de redondeo o truncamiento.

Los datos de mercado y demás información estadística (distintos a los relativos a nuestros resultados y desempeño financiero) utilizados a lo largo de este prospecto se basan en publicaciones independientes de la industria, publicaciones gubernamentales, informes de empresas de estudios de mercado u otras fuentes independientes publicadas, incluidos, entre otros, el INEGI, Banco Mundial, U.S. Bureau of Economic Analysis (BEA), U.S. Economic Census Bureau, CBRE, CBRE Research, Bloomberg, Federal Reserve Bank de Dallas, Americas Market Intelligence, JLL, JLL México, JLL Research, AMVO, Kearney, The Boston Consulting Group, la Secretaría de Economía de México, el Banco Secretaría de Economía, Banco de México, Global Trade and Innovation Policy Alliance, Deloitte, International Organization of Motor Vehicle Manufacturers, Euromonitor Fabricantes de Vehículos Automotores, Euromonitor, Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, Naciones Unidas, Asociación Mexicana de la Industria Automotriz, National Association of Manufacturers, International Trade Administration, Optoro, Office of the U.S. Trade Representative, PGIM, Shipa Freight, Freight Qoute, Peterson Institute for International Economics, GBM, LENS, Cushman & Wakefield, Fondo Monetario Internacional, Banco Interamericano de Desarrollo y Statista.

Algunos datos también se basan en nuestras estimaciones, que se derivan de nuestra revisión de encuestas y análisis internos, así como de fuentes independientes. Aunque creemos que estas fuentes son fiables, ni nosotros ni los suscriptores hemos verificado independientemente la información y no podemos garantizar su exactitud o exhaustividad. Además, estas fuentes pueden utilizar definiciones de los mercados de referencia diferentes de las que nosotros presentamos. Los datos relativos a nuestro sector pretenden ofrecer una orientación general, pero son inherentemente imprecisos. Aunque creemos que estas estimaciones se han obtenido de forma razonable, usted no debería Aunque creemos que estas estimaciones se han obtenido de forma razonable, no debe confiar excesivamente en ellas, ya que son intrínsecamente inciertas. Nada de lo contenido en este folleto debe interpretarse como una previsión de mercado. mercado.

Las medidas estándar de superficie en el mercado en México son el metro cuadrado (^m2) y la hectárea (ha), mientras que en Estados Unidos son el pie cuadrado (^ft2) y el acre (ac), respectivamente. y el acre (ac), respectivamente. Este prospecto contiene información tanto en (i) metros cuadrados como en pies cuadrados aplicando un factor de conversión de (i) metros cuadrados y pies cuadrados, aplicando un factor de conversión de 1 metro cuadrado = 10,8 pies cuadrados, y (ii) hectáreas y acres, aplicando un factor de conversión de 1 hectárea = 2,5 acres.

Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación en general, nos referimos a la tasa de todas nuestras propiedades ocupadas. Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación estabilizada, nos referimos a la tasa de las propiedades ocupadas estabilizadas únicamente. propiedades estabilizadas. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero. de un año, lo que ocurra primero. La tasa de ocupación se calcula como la relación entre la SBA alquilada y la SBA total disponible. En La tasa de ocupación se calcula como el cociente entre la SBA alquilada y la SBA total disponible. y de la demanda de la cartera por parte del mercado. Consideramos que la tasa de ocupación estabilizada es una medida importante de el flujo de caja previsto de la cartera estabilizada y un indicador del rendimiento del arrendamiento de gestión y de la demanda del mercado de la cartera estabilizada. La incorporación a la cartera de inmuebles de nueva construcción no afecta a nuestra tasa de ocupación estabilizada. Sin embargo, nuestra tasa de ocupación estabilizada no tiene un significado estandarizado y puede no ser directamente comparable con medidas similares adoptadas por otras empresas. adoptadas por otras empresas.

El presente folleto contiene afirmaciones de carácter prospectivo. Ejemplos de tales declaraciones prospectivas incluyen, pero no se limitan a: (i) declaraciones sobre nuestros resultados de explotación y situación financiera; (ii) declaraciones de planes, objetivos o metas, incluidos los relativos a nuestras operaciones y a nuestras (ii) declaraciones de planes, objetivos o metas, incluidos los relativos a nuestras operaciones y a nuestra cartera de posibles desarrollos y adquisiciones; y (iii) declaraciones de hipótesis subyacentes a dichas declaraciones. Words such as “aim,” “anticipate,” “believe,” “could,” “estimate,” “expect,” “forecast,” "previsión", "orientación", "intención", "puede", "plan", "potencial", "predecir", "buscar", "debería", "hará" y "será". "debería", "será" y expresiones similares tienen por objeto identificar las declaraciones prospectivas, pero no son el único medio de identificarlas. de identificar dichas declaraciones.

Por su propia naturaleza, las declaraciones prospectivas implican riesgos e incertidumbres inherentes, tanto generales como específicos, y existen riesgos de que las predicciones, previsiones, proyecciones y y otras afirmaciones de carácter prospectivo no se cumplan. Advertimos a los inversores de que una serie de factores importantes podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas o implícitas en dichas declaraciones prospectivas, incluidos los siguientes factores:

Si uno o más de estos factores o incertidumbres materializarse, o si las suposiciones subyacentes resultasen incorrectas, los resultados reales podrían variar materialmente de lo que se creídos, estimados, esperados, pronosticados o previstos.

Debe leer las secciones del presente folleto tituladas tituladas "Resumen", "Factores de riesgo", "Análisis de la situación financiera y de los resultados de las operaciones por parte de la dirección", "Panorama industrial y normativo" y "Negocio". Resultados de las operaciones", "Panorama industrial y normativo" y "Actividad empresarial" para un análisis más completo de los factores que podrían afectar a nuestros resultados futuros y a los mercados y sectores industriales en los que operamos. de los factores que podrían afectar a nuestros resultados futuros y a los mercados y sectores industriales en los que operamos.

A la luz de estos riesgos, incertidumbres y suposiciones, las previsiones descritas en este folleto pueden no cumplirse. Estas declaraciones prospectivas se refieren únicamente a la fecha de este folleto y no asumimos ninguna obligación de actualizarlas o revisarlas. de este folleto y no asumimos ninguna obligación de actualizar o revisar ninguna declaración prospectiva, ya sea como resultado de nueva información o de acontecimientos o desarrollos futuros. o de acontecimientos o desarrollos futuros. De vez en cuando surgen factores adicionales que afectan a nuestro negocio y no nos es posible predecir todos estos factores, ni podemos evaluar el impacto de todos estos factores en nuestro negocio o el grado en que cualquier factor, o la combinación de factores, puede causar resultados reales. combinación de factores, pueda hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los contenidos en cualquier declaración de futuro. Aunque Aunque creemos que los planes, intenciones y expectativas reflejados o sugeridos en dichas declaraciones prospectivas son razonables, no podemos no podemos asegurarle que dichos planes, intenciones o expectativas vayan a cumplirse. Además, no debe interpretar las afirmaciones sobre tendencias tendencias o actividades pasadas como garantía de que dichas tendencias o actividades se mantendrán en el futuro. Todas las declaraciones prospectivas escritas, orales y electrónicas atribuibles a nosotros o a personas que actúen en nuestro nombre están expresamente matizadas en su totalidad por esta advertencia. Por estas razones, le advertimos que evite confiar en las declaraciones prospectivas descritas en este folleto.

Resumen

Este resumen destaca la información en otras partes de este folleto. Es posible que este resumen no contenga toda la información que pueda ser importante para usted, por lo que le instamos a que lea detenidamente todo el folleto, incluidos los apartados "Factores de riesgo", "Actividad empresarial" y "Análisis de la dirección". todo el folleto, incluidas las secciones "Factores de riesgo", "Actividad empresarial" y "Análisis y y análisis de la situación financiera y los resultados de las operaciones", así como nuestros estados financieros y las notas a dichos estados, incluidos en el presente folleto, antes de decidirse a invertir en nuestras acciones ordinarias y ADS.

Visión general

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada que posee, administra, desarrolla y renta propiedades industriales en México. Contamos con experiencia y capacidades y capacidades, enfocados en un solo segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y edificios industriales en México. Con un experimentado equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de bienes raíces industriales, para generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de clase mundial ubicaciones estratégicas a lo largo de 16 estados de la República Mexicana localizadas en las zonas industriales más desarrolladas, con un creciente con un creciente portafolio de desarrollos construidos bajo estándares ecoeficientes. Al 30 de septiembre de 2023, nuestro portafolio estaba conformado por 213 213 edificios con un área bruta arrendable total de 36.9 millones de pies cuadrados (3.4 millones de metros cuadrados), y una tasa de ocupación estabilizada de 97.3%. de ocupación estabilizada del 97,3%. Nuestra SBA se ha multiplicado por 61,5 desde el inicio de nuestras operaciones en 1998, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 17,9% desde nuestra salida a bolsa. del 17,9% desde nuestra oferta pública inicial en 2012. Nuestras instalaciones están situadas en zonas estratégicas para la fabricación ligera y la logística en las regiones Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. La calidad y ubicación geográfica de nuestras propiedades son clave para optimizar las operaciones de nuestros clientes, y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Somos una sociedad de cartera, y nuestros únicos activos son las participaciones en nuestras filiales. Para una descripción de nuestra estructura corporativa, véase "Resumen - Nuestra estructura corporativa".

Creemos que en los últimos cinco años hemos creado valor para nuestros accionistas aplicando nuestro plan estratégico "Visión 2020" de 2014 a 2019 y, desde 2019, nuestra "Estrategia de nivel 3". Nuestro objetivo es maximizar el crecimiento del FFO de Vesta mediante la implementación de esta estrategia, que establece nuestra expansión y crecimiento para 2019 a 2024, basada en cinco pilares estratégicos: (i) gestionar, mantener y ampliar nuestra cartera actual, (ii) invertir en y/o desinvertir propiedades para la creación continua de valor, (iii) fortalecer nuestro balance y ampliar las fuentes de financiación y los vencimientos, (iv) reforzar nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia, y (v) convertirnos en líderes de categoría en ESG, integrando nuestras prácticas de sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. Para más información, véase "Negocio-Nuestra estrategia de nivel 3".

Nuestro beneficio para cada uno de los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022 fue de 202,8 millones de dólares y 164,9 millones de dólares, respectivamente. Nuestro beneficio en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 ha aumentado un 23,0%, en comparación con el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Nuestro beneficio básico por acción ha aumentado un 15,1%, en comparación con el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Estos aumentos del beneficio y de las ganancias básicas por acción fueron atribuibles principalmente a un aumento de 39,7 millones de dólares en la ganancia por revalorización de propiedades de inversión debido principalmente a las condiciones del mercado durante cada trimestre, incluida una disminución de las tasas de descuento, las tasas de salida y las tasas de inflación, así como un aumento de 27,0 millones de dólares en ingresos por alquileres, que refleja el crecimiento de nuestra cartera de arrendamientos de un periodo a otro. El FFO por acción de Vesta ha aumentado un 4,7% y un 16,9%, en comparación con con respecto al periodo de tres meses y al periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, respectivamente. Nuestra SBA total ha crecido un 6,6% y un 6,5%, en comparación con el periodo de tres meses y nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, respectivamente. en comparación con el periodo de tres y nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, respectivamente. Además, el NOI ajustado ha crecido un 20,0% y un 18,8%, en comparación con los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022, respectivamente. Para una conciliación de Vesta FFO y el NOI ajustado con la medida NIIF más cercana, véase "Resumen de información financiera consolidada y datos operativos-Medidas financieras no NIIF y otras medidas y conciliación". Medidas financieras y otras medidas y conciliaciones".

Nuestro beneficio para cada uno de los ejercicios 31 de diciembre de 2022 y 2021 fue de 243,6 millones de dólares y 173,9 millones de dólares, respectivamente. Nuestro beneficio anual ha aumentado 6,0 veces desde 2012, creciendo a una TCAC del 19,6% de 2012 a 2022 y del 40,1% de 2021 a 2022. Nuestro beneficio básico por acción ha aumentado 2,5x desde 2012 creciendo a una TCAC del 9,8% de 2012 a 2022 y del 33,0% de 2021 a 2022. El FFO por acción de Vesta ha aumentado 36,3 veces desde 2012, con una TACC del 10,8% de 2012 a 2022 y del 15,4% de 2021 a 2022. Nuestra SBA total se ha multiplicado por 2,8 desde 2012, creciendo a una TCAC del 10,8% de 2012 a 2022 y del 8,45% de 2021 a 2022. 2022 y del 8,45% de 2021 a 2022. Además, el NOI ajustado ha crecido a una CAGR del 13,3% de 2012 a 2022 y del 12,5% de 2021 a 2022. Para una conciliación del FFO de Vesta y el NOI ajustado con la medida NIIF más cercana, véase "Resumen de información financiera consolidada y Datos Operativos-Medidas Financieras No IFRS y Otras Medidas y Reconciliaciones".

Nuestros inmuebles ofrecen soluciones inmobiliarias soluciones inmobiliarias innovadoras y adaptadas a las necesidades específicas de nuestros clientes, así como para adaptarnos a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. Desarrollamos selectivamente centros de fabricación ligera y distribución a través de edificios construidos a medida, o "BTS Buildings", que se adaptan a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestros inmuebles permiten una reconfiguración modular necesidades específicas del cliente, lo que garantiza la transformación continua de las instalaciones. Trabajar estrechamente con nuestros clientes en el diseño de estos nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en áreas industriales también desarrollamos "edificios de inventario", que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen el tiempo o el interés de construir Edificios BTS. o interés en construir edificios BTS. Adaptamos nuestra oferta de edificios a la demanda inmobiliaria de nuestros clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y de sus sectores.

Creemos que somos una de las únicas empresas inmobiliarias industriales mexicanas verticalmente integrada y administrada internamente que posee, administra, desarrolla y arrienda propiedades industriales a gran escala en México. industrial a gran escala en México, lo que nos distingue de nuestros competidores. Nuestro negocio se centra en el desarrollo de nuestras propiedades industriales, buscando incorporar estándares globales de calidad para desarrollar activos de altas especificaciones que sean comparables con propiedades en otras jurisdicciones, con procesos internos que minimizan los plazos de entrega y los costes. Nos centramos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades externalizando todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos y obras conexas a terceros con experiencia y conocidos por nosotros. y conocidos. Al recurrir a contratistas y proveedores de servicios de alta calidad con un largo historial y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, tratamos de mitigar los costes de los contratistas. de los contratistas y fomentar la competencia, reduciendo nuestros costes, aumentando la calidad de nuestros edificios y ofreciendo alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. ofrecer alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se llevan a cabo de acuerdo con procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001-2008, certificación que obtuvimos en 2011 y renovamos en 2015. También obtuvimos la certificación de la Norma ISO 9001-2015 que se centra en la mitigación de riesgos.

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 30 de septiembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 y 2021:

	A 30 de septiembre,		A 31 de diciembre,
	2023		2022		2021
Número de propiedades inmobiliarias		213		202		189
SBA (pies cuadrados)⁽¹⁾		36,905,960		33,714,370		31,081,746
Superficie alquilada (pies cuadrados)⁽²⁾		34,128,931		32,054,026		29,257,404
Número de inquilinos		192		183		175
Alquiler medio por pie cuadrado (US$ al año)⁽³⁾		5.4		5.0		4.5
Duración media ponderada restante del arrendamiento (años)		5.5		4.9		4.3
Ingresos por alquiler cobrados por pie cuadrado (US$ al año)⁽⁴⁾		5.4		4.7		4.7
Tasa de ocupación estabilizada (% de la SBA)⁽⁵⁾		97.3		97.3		94.3

_________________

(1)

Se refiere a la SBA total de todos nuestros propiedades inmobiliarias.

(2)

Se refiere a la SBA efectivamente arrendada a inquilinos en las fechas indicadas. a inquilinos en las fechas indicadas.

(3)

Calculado como el alquiler base anual al dividido por la SBA. Para los alquileres denominados en pesos anual se convierte a USD al tipo de cambio medio de cada trimestre.

(4)

Calculado como los ingresos anuales recaudados procedentes de los ingresos por alquiler durante el periodo pertinente divididos por los pies cuadrados arrendados. Para las rentas denominados en pesos, los ingresos percibidos se convierten a USD al tipo de cambio medio de cada trimestre. de cada trimestre.

(5)

Calculamos la tasa de ocupación estabilizada como superficie alquilada dividida por la SBA total. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha cumplido más de un año, lo que ocurra primero. ocupación del 80,0% o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero.

Nuestros polígonos y propiedades industriales

La siguiente tabla muestra nuestra cartera inmobiliaria, clasificada por polígonos industriales y otras propiedades fuera de polígonos industriales, a 30 de septiembre de 2023, e incluye, para cada propiedad, la ubicación, la SBA, el porcentaje que cada propiedad representa de nuestra SBA total, los ingresos por alquiler para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 y el porcentaje que cada propiedad representa de nuestros ingresos por alquiler. 30 de septiembre de 2023 y el porcentaje que cada propiedad representa de nuestros ingresos por alquiler para el período de tres meses, así como el primer año de operaciones, el número de edificios y el valor de tasación. Valoramos nuestra cartera trimestralmente mediante un proceso de tasación independiente realizado por CBRE, JLL y Cushman & Wakefield.


	Ubicación	Total GLA		Total GLA		Porcentaje de la SBA de la cartera		Alquiler Ingresos de los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2023		Porcentaje de los ingresos por alquiler para los tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023			Operaciones Año de inicio		Número de edificios		Tasación Valor a 30 de septiembre de 2023
		(en pies cuadrados)		(en metros cuadrados)		(%)		(US$)		(%)							(US$)
Polígono industrial
DSP	Aguascalientes		2,143,262		199,116		5.8		3,183,011		5.6			2013		8		137,700,000
Parque Vesta Aguascalientes	Aguascalientes		306,804		28,503		0.8		383,526		0.7			2019		2		18,500,000
Parque Los Bravos Vesta	Cd Juárez		460,477		42,780		1.2		685,568		1.2			2007		4		30,390,000
Parque Vesta Juárez Sur I	Cd Juárez		1,514,249		140,678		4.1		2,403,832		4.3			2015		8		113,030,000
Parque Vesta Guadalajara	Guadalajara		2,572,897		239,030		7.0		3,906,632		6.9			2020		6		230,650,000
Parque Vesta Guadalupe	Monterrey		497,929		46,259		1.3		1,350,665		2.4			2021		2		32,560,000
Vesta Puebla I	Puebla		1,028,801		95,579		2.8		1,783,006		3.2			2016		5		86,150,000
Bernardo Quintana	Querétaro		772,025		71,723		2.1		611,242		1.1			1998		9		39,840,000
PIQ	Querétaro		2,109,491		195,978		5.7		2,982,995		5.3			2006		13		138,750,000
VP Querétaro	Querétaro		923,238		85,772		2.5		742,069		1.3			2018		4		53,000,000
Parque Aeroespacial de Querétaro	Querétaro Aero		2,337,248		217,137		6.3		3,800,159		6.7			2007		13		164,550,000
SMA	San Miguel de Allende		1,361,708		126,507		3.7		1,529,865		2.7			2015		7		88,700,000
Las Colinas	Silao		903,487		83,937		2.4		1,210,926		2.1			2008		7		57,750,000
Vesta Park Puento Interior	Silao		1,312,047		121,893		3.6		1,661,113		2.9			2018		7		79,800,000
Tres Naciones	San Luis Potosí		960,964		89,276		2.6		1,383,548		2.5			1999		9		63,550,000
Vesta Park SLP	San Luis Potosí		603,385		56,056		1.6		615,708		1.1			2018		3		38,450,000
Parque Vesta de La Mesa	Tijuana		810,013		75,253		2.2		1,178,598		2.1			2005		16		63,180,000
Nordika	Tijuana		155,818		14,476		0.4		634,229		1.1			2007		1		17,150,000
El potrero	Tijuana		282,771		26,270		0.8		381,977		0.7			2012		2		29,800,000
Vesta Park Tijuana III	Tijuana		620,547		57,651		1.7		1,080,060		1.9			2014		3		55,640,000
Vesta Park Pacífico	Tijuana		379,882		35,292		1.0		897,027		1.6			2017		2		30,700,000
VP Lago Este	Tijuana		552,452		51,324		1.5		1,182,647		2.1			2018		2		71,100,000
Megarregión del Parque Vesta	Tijuana		1,512,001		140,469		4.1		604,826		1.1			2022		7		150,070,000
VPT I	Tlaxcala		680,616		63,231		1.8		1,030,341		1.8			2015		4		43,400,000
Exportec	Toluca		220,122		20,450		0.6		278,679		0.5			1998		3		14,950,000
T 2000	Toluca		1,070,180		99,423		2.9		1,585,184		2.8			1998		3		83,810,000
Parque Vesta El Coecillo	Toluca		816,056		75,814		2.2		1,326,063		2.4			2007		1		57,130,000
Parque Vesta Toluca I	Toluca		1,000,161		92,918		2.7		1,553,202		2.8			2006		5		76,420,000
Parque Vesta Toluca II	Toluca		1,474,297		136,967		4.0		2,036,412		3.6			2014		6		111,800,000
Parque Vesta Apodaca	Monterrey		1,023,145		95,053		2.8		-		0.0			2023		4		76,270,000
Parque Vesta Juárez Oriente	Cd Juárez		529,389		49,182		1.4		-		0.0			2023		2		41,000,000
Otros			5,970,498		554,679		16.2		9,609,961		17.0			na		45		504,980,000
	Total		36,905,960		3,428,676		100.0		51,613,071		91.5	%				213		2,800,770,000
	Otros ingresos (reembolsos)⁽²⁾								4,786,959		8.5
	Total								56,400,030		100.0			Oficinas de Vesta en el Parque DSP⁽³⁾				300,000
														En construcción				300,620,000
														Total				3,101,690,000
														Mejoras del terreno				13,794,975
														Reservas de tierras				140,100,000
														Costes de finalización de la construcción en curso				-142,781,071
														Tasación Total				3,112,803,904

_________________

(1)

Otros ingresos (reembolsos) incluye: (i) el reembolso de los pagos efectuados por nosotros en nombre de algunos de nuestros inquilinos para cubrir las cuotas de mantenimiento y otros servicios, en los que incurrimos en virtud de los respectivos contratos de arrendamiento; y (ii) los honorarios de gestión derivados de la cartera inmobiliaria que vendimos en mayo de 2019.

(2)

Se refiere a la tasación de nuestras oficinas corporativas situadas en el Parque Douki Seisan.

Proyectos de construcción

Exploramos continuamente nuevos proyectos de desarrollo y adquisiciones de carteras de inmuebles industriales, incluidos edificios individuales, reservas de suelo en ubicaciones estratégicas y operaciones de venta y arrendamiento posterior que cumplan nuestros criterios de desarrollo y adquisición. que cumplan nuestros criterios de desarrollo y adquisición. Para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, estamos desarrollando once edificios y dos ampliaciones con una SBA de 3.511.701 pies cuadrados (326.247 metros cuadrados). Todos ellos son Inventario Edificios.

La siguiente tabla resume nuestros proyectos inmobiliarios en construcción en nuestras Reservas de Terrenos existentes a 30 de septiembre de 2023.

			Total Inversión prevista (en miles de US$)⁽¹⁾			Inversión hasta la fecha (Miles de US$)
	Proyecto	Proyecto GLA	Terreno + Infraestructura	Shell⁽²⁾	Total	Terreno + Infraestructura	Shell⁽²⁾	Total	Arrendado	Previsto Fecha prevista de finalización	Tipo
		(en pies cuadrados)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(%)
Región Norte
Ciudad Juárez	Juárez Oriente 3	283,338	7,121	14,050	21,171	240,837	2,136	242,973	0.0	Julio de 2024	Inventario
Ciudad Juárez	Juárez Oriente 4	297,741	7,482	14,801	22,283	253,080	2,245	255,325	0.0	Julio de 2024	Inventario
Ciudad Juárez	Juárez Oriente 5	210,800	5,298	11,353	16,651	179,180	2,119	181,299	100.0	Junio de 2024	BTS
		791,879	19,901	40,204	60,105	673,097	6,500	679,597	26.6
Región del Bajío
Guadalajara	GDL 08	680,333	15,386	27,911	43,297	340,166	14,310	354,476	0.0	Octubre de 2023	Inventario
Aguascalientes	Aguascalientes 3	200,318	1,746	10,365	12,111	180,286	524	180,810	31.0	Julio de 2024	Inventario
SLP	San Luis Potosí 4	262,532	2,588	13,210	15,798	236,279	776	237,055	0.0	Julio de 2024	Inventario
SLP	Tres Naciones 10	131,571	1,140	7,183	8,323	131,571	342	131,913	0.0	Mayo de 2024	Inventario
Querétaro	Querétaro 6	214,760	2,434	9,892	12,326	214,760	1,122	215,882	100.0	Enero de 2024	BTS
		1,489,514	23,294	68,561	91,855	1,103,062	17,074	1,120,136	18.6
Región central
Valle de México	La Villa	213,065	22,086	10,012	32,098	181,105	6,626	187,731	0.0	Mayo de 2024	Inventario
Valle de México	Punta Norte 1	845,957	50,582	37,905	88,487	575,250	15,175	590,425	0.0	Diciembre de 2024	Inventario
Valle de México	Punta Norte 2	171,286	10,241	8,408	18,649	116,475	3,072	119,547	0.0	Octubre de 2024	Inventario
		1,230,308	82,909	56,325	139,234	872,830	24,873	897,703	0.0
		3,511,701	126,104	165,090	291,194	2,648,989	48,447	2,697,436	12.9

_________________

(1)

Inversión total prevista comprende nuestras necesidades materiales de tesorería, incluidos los compromisos para gastos de capital.

(2)

Una envolvente suele estructura primaria, la envolvente del edificio (tejado y fachada), los sistemas mecá y sistemas de suministro (electricidad, agua y drenaje) hasta un único punto de contacto.

En el ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022, completamos doce edificios con una SBA de 223.574 metros cuadrados. completado doce edificios con una SBA de 2.406.526 pies cuadrados (223.574 metros cuadrados). De estos edificios, uno era un edificio BTS con con una SBA de 7.273 metros cuadrados, y once eran edificios de inventario con una SBA total de 216.301 metros cuadrados. metros cuadrados).

Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 completamos trece edificios con una SBA de 3.185.158 pies cuadrados (295.911 metros cuadrados). De estos edificios, dos eran edificios BTS con una SBA total de 17.830 metros cuadrados (191.922 pies cuadrados), y once eran edificios de inventario con una SBA total de 278.081 metros cuadrados (2.993.236 pies cuadrados). (278.081 metros cuadrados).

Reservas de tierras

Al 30 de septiembre de 2023, contábamos con 735.1 acres (32,023,117 pies cuadrados) de Reservas Territoriales ubicadas en Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Tijuana, San Miguel de Allende, San Luis Potosí, Ciudad Juárez, Guanajuato, Aguascalientes y Puebla, que se encuentran dentro de corredores industriales activos en México, en los que planeamos desarrollar aproximadamente 1,3 millones de metros cuadrados (14,4 millones de pies cuadrados) de edificios industriales.

A 30 de septiembre de 2023, el potencial de desarrollo de las reservas de suelo es de

Ubicación	Total reservas de suelo		Total reservas de suelo		Porcentaje del total de reservas de suelo		Valor de tasación a 30 de septiembre de 2023⁽¹⁾		SBA estimada por desarrollar		SBA estimada por desarrollar
	(Hectáreas)		(Acres)		(%)		(miles de US$)		(metros cuadrados)		(pies cuadrados)
Aguascalientes		116.5		288.0		39.2		31,500		524,407		5,644,668
Querétaro		48.0		118.5		16.1		31,880		215,874		2,323,652
Monterrey		40.8		100.8		13.7		32,660		183,626		1,976,528
San Miguel de Allende		36.0		88.8		12.1		15,530		161,800		1,741,605
San Luis Potosí		23.7		58.7		8.0		10,020		106,844		1,150,061
Guanajuato		31.6		78.2		10.6		17,720		142,350		1,532,241
México		0		0		0		0		0		0
Ciudad Juárez		0		0		0		0		0		0
Guadalajara		0		0		0		0		0		0
Tijuana		0		0		0		0		0		0
Puebla		0.9		2.1		0.3		790		3,869		41,647
Total		297.5		735.1		100.0		140,100		1,338,770		14,410,402

_________________

(1)

El valor del terreno se valora al precio de coste. Para más información, véase "Presentación de la información financiera y de otra índole - Tasaciones".

Nuestras ventajas competitivas

Creemos que nuestros puntos fuertes competitivos son los siguientes:

Integración vertical y gestión interna Promotor inmobiliario industrial con una cartera moderna de alta calidad a gran escala

Nuestra cartera está formada por lo que consideramos uno de los más grandes y modernos grupos de activos industriales en México, con 192 clientes que ocupan 213 Edificios Clase A, a través de corredores industriales del país, con una SBA total de 36.9 millones de pies cuadrados y una vida promedio de 10.2 años, al 30 de septiembre de 2023. de 10,2 años, a 30 de septiembre de 2023. Gestionamos nuestra propia SBA y no gestionamos ninguna SBA de terceros. Nuestra cartera de inmuebles industriales Nuestra cartera de inmuebles industriales estabilizados tiene una tasa media de ocupación estabilizada del 97,3%. Nuestros beneficios en los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 aumentaron un 22,9%. 30 de septiembre de 2023 aumentó un 22,9% y un 23,0%, respectivamente, en comparación con los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022. Vesta FFO por acción aumentó un 4,7% y un 16,9%, en comparación con los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022. Nuestro beneficio para el año ha aumentado 6,0x desde 2012, creciendo a una TCAC del 19,6% de 2012 a 2022 y del 40,1% de 2021 a 2022. El FFO de Vesta creció un 21,5 % de 2021 a 2022, y tuvimos un Yield on Cost histórico medio de 2020 a 2023 superior al 10,0%.

Nuestra cartera está estratégicamente ubicada y diversificada en los principales corredores comerciales y logísticos de México con Estados Unidos, centros de manufactura y zonas urbanas, con el fin de maximizar la demanda de los clientes. maximizar la demanda de los clientes. También contamos con un banco estratégico de terrenos, con 864 acres de reservas territoriales con potencial para desarrollar más de 14.4 millones de pies cuadrados de SBA incremental. pies cuadrados de SBA incremental, a 30 de septiembre de 2023.

Desarrollamos, poseemos y gestionamos dos tipos de productos inmobiliarios industriales: (i) Edificios de Inventario y (ii) Edificios BTS. Creemos que nuestra base de clientes está bien diversificada entre clientes de logística y de fabricación ligera, y abarca una variedad de industrias como la automovilística, aeroespacial, de alta tecnología, farmacéutica, electrónica alimentación y bebidas y envasado.

Hemos construido lo que creemos que es una escala de alta calidad y moderna. La antigüedad media de nuestros edificios es inferior a la media de los REIT industriales mexicanos. Además, al 30 de septiembre de 2023, contamos con un banco de propiedades ubicadas en regiones estratégicas. Adicionalmente, a dicha fecha, el 86.4% de nuestros ingresos por rentas Además, a esa fecha, el 86.4% de nuestros ingresos por rentas están denominados en dólares americanos, ya que servimos a clientes globales en los sectores de manufactura y logística.

Bien posicionado para aprovechar las favorables favorables del mercado y los vientos favorables del sector

Nearshoring

Los acontecimientos mundiales han llevado a las empresas a replantearse sus cadenas de suministro y explorar formas de ampliar o trasladar las instalaciones de producción a regiones más cercanas. La tendencia a la deslocalización se ha acelerado debido a factores globales y geopolíticos como:

Las tensiones geopolíticas entre Estados Unidos y China provocan el traslado de las operaciones en Asia a Norteamérica;

cadenas de suministro perturbadas por la pandemia, incluida la escasez de materias primas y componentes de fabricación;

un entorno laboral y logístico difícil en EE.UU.; y

el conflicto entre Rusia y Ucrania.

Acercar la fabricación a los usuarios finales proporciona seguridad en la cadena de suministro para muchos sectores y empresas, ya que reduce las largas rutas de transporte y minimiza la sensibilidad a las perturbaciones mundiales. Los plazos de suministro de México a EE.UU. y Canadá pueden mejorar significativamente los plazos de entrega, permitiendo que las mercancías lleguen a los consumidores finales más rápidamente.

México está bien posicionado para beneficiarse del nearshoring dada su proximidad geográfica a EE.UU. y Canadá, así como el acuerdo comercial USMCA, su base manufacturera, mano de obra cualificada y salarios competitivos. Según un informe reciente del Banco Interamericano de Desarrollo, es probable que México sea el país que reciba la mayor inversión de América Latina, con una estimación de 35.000 millones de dólares, impulsada por la dinámica del nearshoring.

México se ha convertido en una parte esencial de la plataforma comercial y manufacturera de América del Norte. con casi el 90,0% de las exportaciones de México derivadas de la industria manufacturera, según Bloomberg, y ha seguido experimentando una afluencia constante de inversión extranjera directa, con un promedio de 8.700 millones de dólares de nuevas inversiones por trimestre desde 2015. seguido experimentando una afluencia constante de inversión extranjera directa, con un promedio de 8.700 millones de dólares de nuevas inversiones por trimestre desde 2015 según la Reserva Federal de Dallas. Estados Unidos sigue siendo el mayor importador de bienes del mundo, con más de US$3,3 billones de valor de importación por año durante 2022, según Statista. Creemos que México está bien posicionado para captar más cuota de mercado de exportación de otras economías hacia Estados Unidos, especialmente las empresas que pretenden deslocalizar la fabricación desde Asia y China.

⁽¹⁾⁽²⁾

Comercio electrónico

Nuestras propiedades centradas en la logística son de vanguardia y están bien posicionados para captar las funciones clave del comercio electrónico. De acuerdo con Statista, se espera que el tamaño del mercado de comercio electrónico en México 42.2 mil millones de dólares para finales de 2023, con un crecimiento esperado en los ingresos por ventas de comercio electrónico de 85% entre 2021-2025, creando nuevas oportunidades en logística, almacenamiento y servicios de entrega. oportunidades en servicios de logística, almacenamiento y entrega. Los minoristas están cambiando cada vez más el envío de paquetes frente al de palés, manteniendo altos niveles de inventario, ampliando la cartera de productos e invirtiendo en logística inversa para gestionar las devoluciones. Las ventas de comercio electrónico alcanzaron el 11% de todas las ventas minoristas mexicanas en 2022 según Statista, lo que podría considerarse una penetración baja en comparación con otras economías como Estados Unidos (16%) y China (44%). Creemos que la demanda de SBA industrial del comercio electrónico crecerá en los próximos años, siendo las áreas metropolitanas más grandes (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey) las más beneficiadas.

Plataforma de desarrollo totalmente integrada y robusta permite a Vesta acelerar los beneficios y el crecimiento de la cartera mediante un banco de suelo en propiedad

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada, participando activamente en todo el proceso de desarrollo, desde la búsqueda y adquisición de terrenos, la obtención de las licencias necesarias, y el diseño conceptual y el desarrollo de nuestras propiedades. y el desarrollo de nuestras propiedades. Creemos que nuestra trayectoria de más de 25 años como plataforma de desarrollo totalmente integrada y sólida plataforma de desarrollo totalmente integrada y sólida, junto con nuestro enfoque disciplinado hacia el diseño y la construcción y rigurosos controles de costes, se traducen en una sólida creación de valor, un aumento de la demanda de nuestras propiedades y un incremento de la rentabilidad. de valor, un aumento de la demanda de nuestras propiedades y un incremento de los beneficios.

Históricamente, hemos desarrollado propiedades a un Rendimiento sobre Coste medio de 2020 a 2023 superior al 10,0%. Además, analizamos el NOI de toda nuestra cartera de propiedades (incluyendo propiedades estabilizadas, construcción en curso y propiedades vacantes) en relación con su valor de tasación y creemos que generamos una fuerte creación de valor para nuestros accionistas sobre la base de este análisis. Además, analizamos el NOI de toda nuestra cartera (incluidos los inmuebles estabilizados, en construcción y desocupados) en relación con su valor de tasación y creemos que generamos una fuerte creación de valor para nuestros accionistas sobre la base de este análisis en relación con nuestro rendimiento sobre el coste. Los siguientes gráficos muestran nuestra en comparación con determinados índices de REIT:

Nuestras reservas estratégicas de terrenos están bien diversificadas en los mercados industriales más dinámicos de México, y ubicadas dentro de las mismas regiones donde actualmente tenemos nuestras propiedades industriales, que son ubicaciones que consideramos bien posicionadas para beneficiarse de las tendencias de nearshoring y logística en el futuro cercano, tales como Monterrey, Tijuana, Guadalajara, Juárez, San Luis Potosí, Querétaro, San Miguel de Allende, Guanajuato y la Ciudad de México.

Nuestra plataforma de desarrollo totalmente integrada y sólida nos ha permitido aumentar nuestros beneficios básicos por acción a una TCAC del 9,8% desde 2012. Nuestro patrimonio neto total ha aumentado 3,2x desde 2012 creciendo a una TCAC del 12,2% de 2012 a 2022 y del 12,8% de 2021 a 2022. Solo en 2022, aumentamos nuestro NOI ajustado en 19,0 millones de dólares en comparación con el 31 de diciembre de 2021, lo que representa un crecimiento del NOI Ajustado del 12,5%. Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023, aumentamos nuestro NOI Ajustado a US$149,2 millones, lo que representa un crecimiento del NOI Ajustado del 18,8% en comparación con los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022. finalizados el 30 de septiembre de 2022.

Base de arrendatarios diversificada y de alta calidad clientes predominantemente estadounidenses y mundiales que pagan arrendamientos denominados en dólares estadounidenses

Contamos con una base de inquilinos bien diversificada y una cartera de empresas mexicanas líderes y arrendatarios multinacionales de clase mundial con contratos a largo plazo, incluyendo Nestlé, TPI, Safran Nissan, MercadoLibre, Bombardier, The Home Depot, Coppel, Gates, Lear Corporation, entre otros. Nuestra cartera de clientes está bien equilibrada entre la industria ligera (60,0% de la SBA) y la logística (40,0% de la SBA), y mantenemos una exposición a las principales industrias ligeras y productivas de México, como la automovilística, la aeronáutica y la aeroespacial. como la automotriz, aeroespacial, alimentos y bebidas, energía, entre otras.

A 30 de septiembre de 2023, teníamos 192 arrendatarios y el 86,4% de nuestros ingresos por alquileres en dólares estadounidenses, con una duración media ponderada restante de los contratos de 5,5 años. Ningún arrendatario ocupa más del 7,5% de nuestra SBA total. de nuestra SBA total, y los 10 principales arrendatarios mantienen una duración media restante del contrato de 6,8 años. Nuestros largos plazos de arrendamiento son clave para garantizar flujos de caja estables y nos permiten fomentar asociaciones a largo plazo con nuestros inquilinos. Los siguientes gráficos indican el desglose de nuestros 10 principales arrendatarios por SBA y nuestro perfil de vencimiento de arrendamientos a largo plazo a 30 de septiembre de 2023:

Un equipo directivo experimentado centrado de los accionistas y el mejor gobierno corporativo

Creemos que somos una de las únicas plataformas industriales plataformas industriales puras, con una gestión totalmente internalizada en México. Nuestra estructura interna de gestión plana y la participación de nuestro equipo directivo alinea los incentivos internos con los intereses de nuestros accionistas, lo que se traduce en una creación de valor a largo plazo. La participación de nuestro presidente ejecutivo y otros directivos en nuestro capital social, que representa aproximadamente el 5,6% de nuestro capital social en circulación a 30 de septiembre de 20, es de aproximadamente el 4,5%. capital social a 30 de septiembre de 2023 ( % sobre una base ajustada tras dar efecto a esta oferta), representa una participación significativa al tiempo que permite una liquidez significativa de nuestras acciones (no en posesión de un grupo de control).

Nuestro equipo directivo cuenta con una amplia experiencia experiencia en el mercado inmobiliario industrial mexicano y una larga permanencia en la Compañía con un promedio de 9 años de experiencia con en la Compañía. Contamos con un equipo altamente profesional y experimentado en todas las áreas clave del desarrollo inmobiliario industrial y sus operaciones, incluyendo selección de suelo, adquisición de suelo y propiedades, diseño e ingeniería, desarrollo, licencias gubernamentales y relaciones gubernamentales, gestión de proyectos, marketing, ventas y negociación de contratos. Este equipo posee un importante know-how en la inversión y explotación de empresas inmobiliarias industriales y cuenta con un historial multidisciplinar de éxito en el despliegue de inversiones de capital mediante el desarrollo y adquisición de suelo, tanto para propiedades individuales como para carteras.

Nuestro Consejo de Administración se compone actualmente de 10 miembros y sus suplentes, ocho de los cuales son consejeros independientes, muy por encima de los requisitos de la legislación mexicana, lo que apoya nuestro objetivo de mejorar la gobernanza y la transparencia para aplicar las mejores prácticas. Todos los miembros del Consejo se seleccionan mediante un proceso que evalúa su pericia, experiencia e integridad moral. La experiencia adquirida gracias a nuestra asociación con inversores institucionales también ha sido una ventaja competitiva, atrayendo capital para crear valor.

Compromiso duradero con las mejores prácticas sociales y de gobernanza

Nuestro compromiso continuo de aplicar las mejores prácticas y crear espacios sostenibles en nuestras propias operaciones y en las de nuestros clientes es un componente integral de nuestra estrategia de éxito a largo plazo. éxito a largo plazo. Contribuimos a la competitividad de nuestros clientes y proveedores y al bienestar de la sociedad, al tiempo que tratamos de minimizar nuestro impacto medioambiental y los riesgos relacionados con el cambio climático. Desde el punto de vista operativo, seguimos mejorando los indicadores clave de rendimiento (KPI) pertinentes, como la certificación LEED, habiendo cerrado 2022 con seis nuevos edificios certificados LEED.

Nuestros objetivos ESG para 2025 incluyen:

Gobernanza e integridad: (i) 100,0% de las decisiones de inversión con arreglo a directrices de inversión responsable, incluidos los Naciones Unidas para las Inversiones Responsables ("UN PRI"), (ii) establecer compromisos ESG con el 35% del total de nuestra cadena de suministro y (iii) incorporar más mujeres como miembros permanentes de nuestro Consejo de Administración, en consonancia con las tendencias mundiales;

Social: (i) lograr alianzas estratégicas para nuestros proyectos ESG (por ejemplo, con comunidades locales y otras organizaciones privadas), consistentes en aumentar el impacto total de las iniciativas, tanto en términos de personas como de tamaño de los proyectos, (ii) formación continua a nivel de toda la empresa formación en prácticas ASG en toda la empresa, y (iii) reducir la brecha salarial de género, principalmente a nivel directivo; y

Medio ambiente: (i) reducir la huella de carbono y el consumo de agua en las áreas de desarrollo inmobiliario gestionadas o que gestionará por Vesta, (ii) aumentar los residuos reciclados por Vesta, (iii) identificar todos los riesgos físicos y transitorios de nuestra cartera y operaciones para determinar las acciones de mitigación y prevención, y (iv) aumentar el porcentaje de nuestra SBA que cuente con certificaciones ecológicas, como LEED, BOMA y EDGE.

Nos comprometemos a seguir esforzándonos por promover prácticas ESG. Nuestro objetivo es gestionar nuestras propiedades con responsabilidad compartida con nuestros grupos de interés, inquilinos y proveedores. Hemos creado indicadores relacionados con ESG para medir nuestro progreso en varios frentes, incluida la aplicación de cláusulas verdes y la evaluación del impacto ambiental y social de las operaciones. medioambientales y sociales de las operaciones. Vesta es una de las pocas empresas inmobiliarias de América Latina que ha emitido un bono vinculado a la sostenibilidad.

Como resultado de nuestro compromiso con ESG, nuestros esfuerzos han sido reconocidos por S&P Yearbook 2023, 2023 Bloomberg Gender-Equality Index (GEI) y GRESB, entre otros. Desde 2013 hemos publicado un informe anual de sostenibilidad en el que se evalúan nuestros progresos en materia de ASG, que seguiremos divulgando como medio para ofrecer visibilidad al mercado con respecto a nuestros esfuerzos en materia de ASG.

Para más información, véase "Empresas¾ Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza".

Nuestra estrategia

Nuestro principal objetivo empresarial es seguir nuestro negocio como empresa inmobiliaria industrial totalmente integrada, de categoría mundial y gestionada de forma sostenible. Basándonos en nuestra estrategia de nivel 3 seguiremos aplicando las siguientes estrategias que creemos que mejorarán nuestro negocio y reforzarán nuestras ventajas competitivas.

Gestionar, mantener y mejorar la cartera actual

Buscamos seguir siendo un referente en la industria mediante una gestión eficiente y eficaz, y el mantenimiento y mejora de nuestra cartera actual. Creemos que nuestras soluciones inmobiliarias se desarrollan con los más altos estándares de calidad, conocimiento del mercado y necesidades del cliente, y ecoeficiencia, apoyando así el desarrollo sostenible y las necesidades de nuestros clientes, y generando valor económico. Nuestro compromiso es ofrecer a a nuestros clientes un servicio eficiente y de máxima calidad, apoyado en un equipo dedicado y especializado que proporciona una atención personalizada. En buscamos la mejora continua a través de un sistema de gestión de calidad basado en la norma ISO-9001:2015 y que se fundamenta en nuestro marco de calidad.

Invertir y desinvertir para seguir creando valor

Para seguir reforzando nuestra cartera, tratamos de identificar clusters, industrias o empresas que puedan requerir la construcción de un parque o instalación industrial a la medida de sus necesidades. El siguiente gráfico describe el crecimiento de nuestra cartera y su estimación de creación de valor.

Nuestros parques se componen de edificios de última generación diseñados para manufactura ligera avanzada y/o logística, los cuales están estratégicamente localizados dentro de México, proporcionando acceso a puertos aeropuertos y autopistas. Estas instalaciones de servicio completo están diseñadas con características básicas de sustentabilidad, tales como la conservación de energía, la generación de energía limpia (incluyendo el uso de 208 paneles solares) y el ahorro de energía. generación de energía limpia (incluyendo el uso de 208 paneles solares en nuestras propiedades) y el reciclaje. Iniciado en el marco de nuestra Estrategia de Nivel 3, el El reciclaje de activos se ha convertido en un motor adicional de valor dentro de nuestras operaciones, mediante la venta de ciertas propiedades, la captura de upside, y el desarrollo de nuevas instalaciones de última generación de acuerdo a las necesidades de nuestros clientes. nuevas instalaciones de vanguardia según las necesidades de nuestros clientes. Esta estrategia amplía nuestras fuentes de financiación, reduce los costes financieros y optimiza nuestra estructura de capital. Esta estrategia amplía nuestras fuentes de financiación, reduce los costes de financiación y optimiza nuestra estructura de capital, ya que aprovechamos nuestras capacidades de desarrollo existentes para reciclar capital con rendimientos atractivos.

Seguir reforzando nuestro balance y ampliar nuestras fuentes de financiación con una asignación de capital prudente y preparada para un crecimiento ajustado al riesgo

Seguiremos esforzándonos por optimizar nuestra estructura de capital estructura de capital, basándonos en nuestra deuda a largo plazo con el objetivo de mantener un perfil de vencimientos apilado, con vencimientos superiores a cinco años, y una sólida posición de liquidez. años, y una sólida posición de liquidez. Como parte de nuestra Estrategia de Nivel 3, seguiremos reforzando nuestro balance para mantener y y ampliar nuestras diversas fuentes de financiación, entre otras cosas mediante la concesión de préstamos a plazo y líneas de crédito renovables, así como líneas de crédito bilaterales garantizadas, además de la emisión de nuevas emisiones. líneas de crédito bilaterales garantizadas, además de emisiones de bonos internacionales y valores de renta variable. Nuestra política general consiste en adquirir terrenos de desarrollar propiedades para generar ingresos, pero es posible que, de vez en cuando, evaluemos oportunidades de vender activos para obtener plusvalías. de capital.

Adoptamos un enfoque riguroso y disciplinado asignación de capital. Nuestro LTV se sitúa en el 25,8% a 30 de septiembre de 2023, muy por debajo de nuestro LTV máximo del 40,0%.

Nuestro calendario de vencimientos de deuda escalonado y de largo tenor tiene un vencimiento de 5,1 años con un tipo de interés medio ponderado del 4,5% Al 30 de septiembre de 2023, nuestro ratio de Deuda Neta sobre Activos Totales era de 0,1x con un ratio Deuda Neta / EBITDA Ajustado de 3,3x. Para más información, ver "Resumen de Información Financiera Consolidada y Datos Operativos Datos operativos¾Medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas y reconciliaciones¾Ratio Datos".

Fortalecer nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia

Nuestro objetivo es reforzar continuamente nuestra organización y mejorar nuestra cultura de trabajo. Estamos orgullosos de nuestro equipo y valoramos la diversidad de nuestra plantilla, que creemos que se hace más fuerte cada día. cada día. Hemos desarrollado un equipo central que aprovecha su experiencia para formar a nuestros equipos y prever la sucesión. Además, nuestro objetivo es construir un lugar de trabajo atractivo para los jóvenes profesionales con talento, reconocemos el papel central que desempeñan nuestros empleados en nuestro negocio e intentamos enriquecer nuestro talento colectivo con personas comprometidas e innovadoras, ofreciéndoles condiciones de trabajo atractivas.

Plan de Crecimiento Acelerado 2023 - 2025

Para aprovechar las perspectivas positivas del mercado inmobiliario industrial y el crecimiento previsto impulsado por la deslocalización y el comercio electrónico en los próximos años, hemos desarrollado un plan de crecimiento acelerado de 2023 a 2025. Nuestro objetivo es desarrollar 10,9 millones de pies cuadrados de SBA en los próximos 3 años, para alcanzar una SBA total de 48,5 millones de pies cuadrados en 2025. de 48,5 millones de pies cuadrados en 2025. Esperamos que la mayor parte de esta SBA se desarrolle utilizando nuestras actuales reservas de suelo y requerirá una inversión total estimada de 1,5 millones de dólares. estimada en 1.000 millones de dólares, de los que aproximadamente 738,7 millones se invertirán en 2023 y 2024. 2024.

Nuestro plan de crecimiento acelerado se centra en las en las mismas cinco regiones en las que operamos actualmente, con 3,5 millones de pies cuadrados en la región Noreste (32,1% del plan de crecimiento total), 2,3 millones cuadrados en la región Centro (21,2% del plan de crecimiento total), 2,1 millones de pies cuadrados en la región Bajío-Norte (19,4% del plan de plan de crecimiento total), 0,8 millones de pies cuadrados en la región Noroeste (7,4% del plan de crecimiento total) y 2,2 millones de pies cuadrados en la región Bajío-Sur (19,9% del plan de crecimiento total). (19,9% del total del plan de crecimiento). El siguiente cuadro incluye un resumen de la SBA de nuestra cartera actual de propiedades industriales, nuestros proyectos en construcción y nuestro plan de crecimiento por región:

Nuestra cartera

El siguiente gráfico presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria por penetración de mercado clave según CBRE:

Todos nuestros derechos de propiedad con respecto a nuestras propiedades son a título oneroso, con excepción de los terrenos donde se construyeron el Parque Aeroespacial Querétaro y el Parque Douki Seisan. Para más información, véase "--Nuestros proyectos de parques a la medida---Parque Aeroespacial Querétaro" y "--Parque Douki Seisan". Ninguno de nuestros proyectos está sujeto a gravámenes distintos de los derechos de paso habituales concedidos a los proveedores de servicios públicos.

Resumen de los factores de riesgo

Una inversión en nuestras acciones ordinarias y ADSs está está sujeta a una serie de riesgos, incluidos los riesgos relacionados con nuestro negocio, los riesgos relacionados con México y los riesgos relacionados con nuestros ADS. La siguiente lista resume algunos de estos riesgos, pero no todos. Por favor lea la información en la sección titulada "Factores de Riesgo" para una descripción más detallada de estos y otros riesgos.

Riesgos relacionados con nuestra actividad

El éxito de nuestra actividad depende de la coyuntura económica general y de las condiciones imperantes en el sector inmobiliario. En consecuencia, cualquier desaceleración económica o descenso en el valor de los activos inmobiliarios o en la actividad de arrendamiento puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS.

La volatilidad de los mercados financieros puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de activos, lo que puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones. resultados de las operaciones.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a riesgos que podrían afectar negativamente a nuestro negocio.

Dependemos de nuestros inquilinos para una parte sustancial de nuestros ingresos y nuestro negocio se vería material y adversamente afectado si un número significativo de nuestros inquilinos, o alguno de nuestros principales inquilinos, incumpliera sus obligaciones contractuales.

Obtenemos una parte significativa de nuestros ingresos por alquiler de un número limitado de clientes.

Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México, y nuestro negocio puede verse afectado negativamente por una recesión económica en cualquiera de esos sectores.

Un aumento de la competencia podría reducir las tasas de ocupación y los ingresos por alquiler, así como las oportunidades de inversión.

Es posible que no tengamos éxito en la ejecución de nuestra estrategia de crecimiento acelerado si no somos capaces de realizar adquisiciones de terrenos o propiedades.

Dependemos de nuestra capacidad de reunir capital a través de los mercados financieros, desinversiones u otras fuentes para cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro. crecimiento futuro.

Estamos expuestos a riesgos relacionados con el desarrollo de nuevos inmuebles, como el aumento de los costes de construcción y los problemas de la cadena de suministro. de suministro.

Nuestro negocio y operaciones podrían verse afectados en caso de fallos del sistema o ataques de ciberseguridad.

Riesgos relacionados con México

Las condiciones económicas adversas en México pueden tener un impacto negativo en nuestra situación financiera y/o en los resultados de nuestras operaciones.

Los acontecimientos políticos y sociales en México, así como los cambios en las políticas del Gobierno Federal, podrían tener un impacto negativo en nuestro negocio y en los resultados de nuestras operaciones. negocio y los resultados de las operaciones.

Las medidas legislativas o reglamentarias relativas a las leyes y reglamentos fiscales podrían afectarnos negativamente.

Los acontecimientos en Estados Unidos y otros países pueden afectar negativamente la economía de México, nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de operación, así como el precio de mercado de nuestros ADSs. resultados de operación y el precio de mercado de nuestros ADSs.

México es una economía de mercado emergente, con riesgos para nuestros resultados de operaciones y situación financiera.

Las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense u otras divisas pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones. resultados de las operaciones.

Riesgos relacionados con nuestros ADS

El precio de nuestros ADS o acciones ordinarias puede ser volátil o disminuir con independencia de nuestros resultados operativos, y es posible que usted no pueda revender sus ADS o acciones ordinarias al precio de oferta o por encima de dicho precio. revender sus ADS o acciones ordinarias al precio de oferta o por encima del mismo.

Nuestros estatutos contienen restricciones a determinadas transmisiones de acciones ordinarias y a la celebración de acuerdos entre accionistas, lo que podría impedir la capacidad de los titulares de ADS de beneficiarse de un cambio de control o de cambiar nuestra dirección y nuestro Consejo de Administración.

Es posible que no pueda vender sus ADS en el momento o al precio que desee, ya que podría no desarrollarse un mercado activo o líquido.

La relativa volatilidad e iliquidez de los mercados de valores mexicanos puede limitar sustancialmente su capacidad para vender las acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee. acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee.

Las ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros o directivos, o la percepción de que estas ventas pueden producirse, pueden provocar un descenso del precio de nuestras acciones. la caída del precio de nuestras acciones.

Estamos sujetos a normas de divulgación y contabilidad diferentes a las de las empresas de otros países.

Si en el futuro emitimos o vendemos títulos de capital adicionales, podemos sufrir una dilución y los precios de negociación de nuestros títulos pueden bajar. disminuir.

El pago y la cuantía de los dividendos están sujetos a la determinación de nuestros accionistas.

Como emisor privado extranjero y "empresa de crecimiento emergente" (tal como se define en la Ley JOBS), tenemos diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que los registrantes estadounidenses y las empresas de crecimiento no emergente. y otros requisitos que los registrantes estadounidenses y las empresas de crecimiento no emergentes.

Podríamos perder nuestra condición de emisor privado extranjero, lo que nos obligaría a cumplir con el régimen de información nacional de la Ley de Bolsa y nos ocasionaría gastos legales, contables y de otro tipo adicionales. y nos obligaría a incurrir en gastos jurídicos, contables y de otro tipo.

Como emisor privado extranjero, nos acogemos a exenciones de determinadas normas de gobierno corporativo de la NYSE aplicables a los emisores estadounidenses, entre ellas el requisito de que la mayoría de los consejeros de un emisor sean independientes. Esto puede ofrecer menos protección a los titulares de nuestras acciones ordinarias.

No puede garantizarse que no seamos una sociedad de inversión extranjera pasiva (PFIC) en ningún ejercicio fiscal, lo que podría tener consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS. consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

La oferta

A continuación se resumen brevemente las condiciones de la oferta. Este resumen no es completo y no contiene toda la información que debe tener en cuenta antes de invertir en nuestras acciones ordinarias y ADS. acciones ordinarias y ADS. Antes de invertir en nuestras acciones ordinarias y ADS, debe leer detenidamente todo el folleto, incluidos los "Factores de riesgo" y nuestros estados financieros. Factores de riesgo" y nuestros estados financieros. Para una descripción más completa de nuestras acciones ordinarias y ADS, véase "Descripción del capital social y de los estatutos" y "Descripción del capital social y de los estatutos". Capital social y estatutos" y "Descripción de los American Depositary Shares" del presente folleto.

Emisor	Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.

Oferta	Estamos ofreciendo acciones ordinarias representadas por ADS en Estados Unidos y otros países fuera de México.

Precio de oferta pública	US$ por ADS.

Suscriptores	Barclays Capital Inc.
Acciones ordinarias en circulación antes y después de la oferta	En la fecha del presente folleto, nuestro capital social está compuesto por de acciones ordinarias en circulación. Inmediatamente después de la oferta, tendremos un total de de acciones ordinarias en circulación, incluidas las acciones ordinarias representadas por ADS.
ADSs	Cada ADS representa 10 acciones ordinarias. Los ADS se emitirán en virtud de un contrato de depósito entre nosotros, Citibank, N.A., en calidad de depositario, y los titulares registrados, los titulares indirectos y los beneficiarios efectivos en cada momento de los ADS emitidos en virtud del mismo.

Uso de los ingresos	Estimamos que los ingresos netos que recibiremos en la oferta serán de aproximadamente millones de dólares por la venta de acciones ordinarias en la oferta, una vez deducidas las comisiones de suscripción y los gastos estimados de la oferta, sobre la base de un precio de oferta pública de US$ por ADS, el último precio de venta de nuestros ADS en la Bolsa de Nueva York el , 2023. Tenemos la intención de utilizar los ingresos netos de la oferta para financiar nuestra estrategia de crecimiento, incluyendo una estimación de entre el 30% y el 40% de los ingresos netos de la oferta para la adquisición de terrenos o propiedades. de la oferta para la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, y una estimación del 60% al 70% para el desarrollo de edificios industriales. desarrollo de edificios industriales. Véase "Uso de los ingresos".

Autorizaciones corporativas	La emisión y colocación de los ADS fue aprobada por nuestra junta general extraordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023.

Listado y registro	Nuestros ADS cotizan en la Bolsa de Nueva York bajo el símbolo "VTMX". Nuestras acciones ordinarias están inscritas en el RNV y cotizan en la BMV bajo el símbolo "VESTA". Hemos solicitado la actualización del registro de las acciones ordinarias en el RNV que lleva la CNBV.

Derechos de voto de los ADS	Los titulares de ADS pueden ordenar al depositario que vote el número de acciones ordinarias depositadas que representan sus ADS. Véase "Descripción de American Depositary Shares-Derechos de voto". Cada acción ordinaria tendrá derecho a un voto. Las acciones ordinarias podrán votarse como cada titular de las mismas considere oportuno. Véase "Descripción del capital social y los estatutos-Descripción de los estatutos-Asambleas de accionistas y derechos de voto".

Limitaciones de propiedad	Salvo determinadas excepciones, nuestros estatutos establecen que (i) toda adquisición de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) que dé lugar a la titularidad efectiva del 9,5% o más de nuestro capital social, o de cualquier múltiplo del mismo, por parte de una persona o grupo de personas, directa o indirectamente, (ii) todo acuerdo que prevea la creación o adopción de un mecanismo de agrupación de votos, o un acuerdo para votar en grupo o de forma concertada, o que dé lugar a la titularidad efectiva, del 20(iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por un competidor que pudiera dar lugar a que dicho competidor poseyera el 9,5% o más de nuestro capital social, deberá ser aprobada previamente por escrito por nuestro Consejo de Administración. El Consejo de Administración debe aprobar o rechazar la operación en un plazo de 90 días a partir de la recepción de la notificación, siempre que haya recibido toda la información necesaria para tomar una decisión. Véase "Descripción del capital social y de los estatutos - Descripción de los estatutos - Restricciones a determinadas transferencias".

Depositario	Citibank, N.A.

Dividendos	El reparto de dividendos se decide por mayoría de los accionistas presentes en la junta. determina la declaración, el importe y el pago de dividendos, basándose en la recomendación anual de nuestro consejo de administración. Según la legislación mexicana, sólo pueden pagarse dividendos (i) con cargo a las utilidades retenidas incluidas en los estados financieros consolidados que hayan sido aprobados (ii) si se han recuperado todas las pérdidas de ejercicios anteriores, y (iii) si hemos incrementado nuestra reserva legal en al menos un 5 por ciento. incrementado nuestra reserva legal en al menos un 5,0% de nuestros beneficios netos anuales hasta que dicha reserva alcance el 20,0% de nuestro capital social. El 23 de marzo de 2021, nuestra junta general ordinaria y extraordinaria de aprobó una política de dividendos aplicable a los ejercicios 2021 a 2026. Esta política de dividendos consiste en la distribución de hasta el 75% de nuestro beneficio distribuible cada año. Véase "Dividendos y política de dividendos".

Fiscalidad	De conformidad con la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente en México, los dividendos pagados a los Tenedores Internacionales (según se definen en "Fiscalidad-Ciertas consideraciones relativas al impuesto sobre la renta federal mexicano") de nuestros ADSs deberán estarían sujetos a una retención del 10.0% del impuesto sobre la renta. La retención del impuesto sobre la renta aplicable será efectuada por la casa de bolsa mexicana u otra institución financiera mexicana que actúe como custodio de los ADSs. institución financiera mexicana que actúe como custodio de nuestras acciones ordinarias en México, si el pago del dividendo es efectuado por nosotros al custodio mexicano para su posterior distribución al tenedor de las acciones ordinarias. para su posterior distribución al tenedor de ADSs. Las ganancias derivadas de la venta u otra enajenación de ADS por parte de tenedores internacionales de ADS están exentas del impuesto sobre la renta en México. Los Tenedores Internacionales están exentos del impuesto sobre la renta en México, si (i) la transacción se lleva a cabo a través de una bolsa de valores reconocida según se define bajo la legislación mexicana aplicable, como la NYSE, (ii) como es de esperarse, nuestras acciones ordinarias subyacentes a los ADSs permanecen inscritas en el RNV antes de la venta o enajenación de los ADSs. (iii) el Tenedor Internacional sea residente fiscal de un país con el que México tenga celebrado un tratado para evitar la doble tributación. haya celebrado un tratado para evitar la doble tributación que se encuentre vigente. Para mayor información, véase "Impuestos Consideraciones relativas al impuesto sobre la renta federal mexicano" para mayor información sobre las consecuencias de la inversión en nuestros ADSs para el impuesto sobre la renta federal mexicano.

Acuerdo de bloqueo	Nosotros, nuestros directivos y consejeros, que representan el % de nuestras acciones ordinarias en circulación con anterioridad a la presente oferta, hemos acordado no vender ni transmitir ninguna de nuestras acciones ordinarias, ADS, ni valores convertibles en acciones ordinarias o ADS, canjeables por los mismos, ejercitables a cambio de los mismos o reembolsables con los mismos, durante los 90 días siguientes a la fecha del presente folleto, sin obtener previamente el consentimiento por escrito de Barclays Capital Inc. Barclays Capital Inc., a su entera discreción, podrá liberar las acciones ordinarias sujetas a cualquiera de los acuerdos de bloqueo con los suscriptores, total o parcialmente, en cualquier momento. Véase "Suscripción".

Factores de riesgo	En la sección "Factores de riesgo", que comienza en la página 34, y en el resto de la información incluida en el presente folleto, encontrará un análisis de los factores que debe tener en cuenta antes de decidir invertir en nuestras acciones ordinarias o en los ADS.

Resumen Consolidado Información financiera y datos operativos

Los siguientes cuadros presentan un resumen de nuestra información financiera consolidada y datos operativos en las fechas y para cada uno de los periodos indicados. Los datos del estado de situación situación financiera consolidada a 30 de septiembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 y 2021, y los datos de la cuenta de resultados consolidada y otros resultados y otros ingresos globales consolidados para los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022 y para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2022 y 2021 se derivan de nuestros estados financieros que figuran en otras secciones de este folleto, que se prepararon de conformidad con las NIIF, emitidas por el IASB.

La información financiera del presente folleto se ha elaborado de conformidad con las NIIF, que difieren en algunos aspectos significativos de los PCGA de EE.UU.. Esta información debe leerse Esta información debe leerse conjuntamente con nuestros estados financieros, incluidas las notas a los mismos, y con la información contenida en el apartado "Presentación de la información financiera y de otro tipo". información contenida en los apartados "Presentación de la información financiera y de otro tipo" y "Debate y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones". Análisis de la situación financiera y de los resultados de explotación" incluidos en el presente folleto.

Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada (Pérdida) Datos

	Para el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre,						Para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre,						Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023			2022			2023			2022			‎2022			‎2021
	‎(millones de USD, excepto por ‎compartir datos)
Ingresos:
Ingresos por alquiler		55.8			45.5			157.6			130.6			178.0			‎160.7
Gastos de gestión		0.6			-			0.9			-			-			‎0.1‎

Gastos de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres		(4.4	)		(2.3	)		(10.3	)		(6.1	)		(8.9	)		(8.5)
Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres		(1.4	)		(0.6	)		(3.0	)		(1.5	)		(2.5	)		(2.2)
Gastos generales y administrativos		(7.3	)		(5.9	)		(22.3	)		(18.5	)		(24.4	)		(21.4)
‎
Ingresos por intereses		4.4			1.4			5.5			1.5			2.6			‎0.1‎
Otros ingresos - netos		1.7			0.3			2.4			0.6			1.0			-
Gastos financieros		(11.4	)		(11.8	)		(34.7	)		(34.1	)		(46.4	)		(50.3)
Ganancia (pérdida) de cambio - neta		(2.2	)		(0.9	)		6.2			(0.3	)		1.9			(1.1)
Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		-			-			-			5.0			5.0			‎14.0‎
Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		95.2			63.0			179.5			139.8			185.5			‎164.6
Beneficios antes de impuestos		131.0			88.7			281.8			217.0			291.8			‎256.0‎
Gasto total por impuesto sobre la renta		(54.8	)		(26.7	)		(79.0	)		(52.1	)		(48.2	)		(82.1)
Beneficio del periodo		76.2			62.0			202.8			164.9			243.6			‎173.9‎
Otros ingresos (pérdidas) globales - netos de impuestos.
Partidas que pueden ser reclasificadas posteriormente en beneficios - Ganancia por valor razonable de ‎instrumentos derivados		-			-			-			-			-			‎2.9
Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional		2.8			0.3			9.4			3.0			8.9			(4.8)
Total otro resultado global		2.8			0.3			9.4			3.0			8.9			(2.0)
Resultado global total del periodo		79.0			62.3			212.2			168.0			252.5			‎172.0
Beneficio básico por acción		0.0928			0.0912			0.2777			0.2413			0.3569			‎0.2683
Beneficio diluido por^acción		0.0914			0.0896			0.2734			0.2373			0.3509			0.2636

Datos de los estados financieros consolidados

	A 30 de septiembre,		A 31 de diciembre,
	2023		‎2022			‎2021
	(millones de US$)
Activos
Activo circulante:‎
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido		408.2		139.1			‎452.8
Impuestos recuperables		31.3		30.1			‎19.4‎
Créditos por arrendamiento operativo		8.9		7.7			‎9.0‎
Gastos anticipados y anticipos		21.4		25.3			‎0.5
Total activo circulante		469.8		202.2			‎481.7
Activos no corrientes:‎
Inversiones inmobiliarias		3,112.8		2,738.5			‎2,263.2
Mobiliario de oficina - Neto		1.1		1.4			2.1
Activo por derecho de uso		0.9		1.4			‎1.3‎
Depósitos de garantía constituidos, efectivo restringido y otros		9.8		9.6			‎11.5
Total activos no corrientes		3,124.6		2,750.9			‎2,278.2
Activos totales		3,594.4		2,953.1			‎2,759.9

Pasivo y fondos propios
Pasivo circulante:‎
Parte corriente de la deuda a largo plazo		4.8		4.6			‎2.9‎
Arrendamientos a corto plazo		0.6		0.6			‎0.5
Intereses devengados		7.5		3.8			‎3.8‎
Cuentas por pagar		17.0		16.6			‎3.0‎
Impuesto sobre la renta		42.4		14.8			‎27.8
Gastos e impuestos devengados		5.7		5.2			‎15.3‎
Dividendos a pagar		30.3		14.4			‎13.9
Total pasivo corriente		108.3		60.0			‎67.2
Pasivo no corriente:‎
Deuda a largo plazo		923.4		925.9			930.7
Arrendamientos a largo plazo		0.4		0.9			‎0.9
Depósitos de garantía recibidos		22.7		18.3			‎15.9
Deudas a largo plazo		7.7		7.9			-
Prestaciones a los empleados		1.3		0.3			-
Impuesto sobre la renta diferido		309.9		300.0			‎291.6
Total pasivo no corriente		1,265.4		1,253.3			‎1,239.0
Total pasivo		1,373.7		1,313.3			‎1,306.2
Fondos propios:‎
Capital social		567.1		480.6			‎482.9
Capital desembolsado adicional		807.1		460.7			‎466.2‎
Beneficios no distribuidos		875.9		733.4			‎547.2‎
Reserva para pagos basados en acciones		2.0		6.0			‎7.1
Conversión de divisas		(31.4)		(40.9	)		(49.8)
Total fondos propios		2,220.7		1,639.8			1,453.6
Total pasivo y fondos propios		3,594.4		2,953.1			‎2,759.9

Medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas y reconciliaciones

Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado NOI AJUSTADO

La tabla siguiente presenta una conciliación de EBITDA Ajustado, NOI y NOI Ajustado con el beneficio del período, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los períodos indicados, tal como figuran en los estados financieros de la Sociedad. Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del período ajustado por (a) el gasto total por impuesto sobre las ganancias, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos netos, (d) los gastos financieros, (e) las ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio netas, (f) las ganancias por venta de inversiones inmobiliarias, (g) los gastos financieros netos, (h) los gastos financieros netos. ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, (g) ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, (h) amortización e (i) plan de incentivos a largo plazo y plusvalías durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos menos el plan de incentivos a largo plazo y la plusvalía durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los gastos de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquileres durante el período en cuestión.

	Para el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre,						Para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre,					Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023			2022			2023		2022			‎2022		‎2021
	(millones de US$)
Beneficio del periodo		76.2			62.0			202.8		164.9			243.6		173.9
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta		54.8			26.7			79.0		52.1			48.2		82.1
(-) Ingresos por intereses		4.4			1.4			5.5		1.5			2.6		0.1
(-) Otros ingresos - netos⁽¹⁾		1.7			0.3			2.4		0.6			1.0		-
(+) Gastos financieros		11.4			11.8			34.7		34.1			46.4		50.3
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta		(2.2	)		(0.9	)		6.2		(0.3	)		1.9		1.1
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		-			-			-		5.0			5.0		14.0
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		95.2			63.0			179.5		139.8			185.5		164.6
(+) Amortización		0.2			0.3			1.0		1.1			1.5		1.6
(+) Plan de incentivos a largo plazo y Equity plus		1.8			1.6			6.3		5.0			6.7		5.6
EBITDA ajustado		45.3			38.6			130.2		110.6			150.4		133.6
(+) Gastos generales y administrativos		7.3			5.9			22.3		18.5			24.4		21.4
(-) Plan de incentivos a largo plazo y Equity plus		1.8			1.6			6.3		5.0			6.7		5.6
NOI		50.8			42.9			146.2		124.1			168.1		149.4
(+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres		1.4			0.6			3.0		1.5			2.5		2.2
NOI ajustado		52.2			43.5			149.2		125.6			170.6		151.6

_________________

(1)

Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como el exceso de ventas de electricidad y las ventas de equipos de oficina.

Conciliación de FFO y Vesta FFO

La siguiente tabla muestra una conciliación de FFO y Vesta FFO con el beneficio del periodo, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. en los estados financieros de la empresa. El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por reventa de activos inmobiliarios. (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio - neto, otros ingresos - neto, ingresos por intereses, gasto total por impuestos, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía. a largo plazo y plusvalía.

	Para el periodo de tres meses finalizado en el 30 de septiembre,
	2023			2022			2023 (por acción)			2022 (por acción)
	(millones de US$)
Beneficio del periodo		76.2			62.0			0.0928			0.0912
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		-			-			0.0000			0.0000
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		95.2			63.0			0.1159			0.0927
FFO		(19.0	)		(1.0	)		(0.0231	)		(0.0015	)
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta		(2.2	)		(0.9	)		(0.0027	)		(0.0013	)
(-) Otros ingresos - netos⁽¹⁾		1.7			0.3			0.0021			0.0004
(-) Ingresos por intereses		4.4			1.4			0.0054			0.0021
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta		54.8			26.7			0.0667			0.0393
(+) Amortización		0.2			0.3			0.0002			0.0004
(+) Plan de incentivos a largo plazo y Equity plus		1.8			1.6			0.0022			0.0024
Vesta FFO		33.9			26.8			0.0413			0.0394

	Para el periodo de nueve meses finalizado en el 30 de septiembre,
	2023		2022			2023 (por acción)		2022 (por acción)
	(millones de US$)
Beneficio del periodo		202.8		164.9			0.2777		0.2412
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		-		5.0			0.0000		0.0073
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		179.5		139.8			0.2458		0.2045
FFO		23.3		20.1			0.0319		0.0294
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta		6.2		(0.3	)		0.0085		(0.0004	)
(-) Otros ingresos - netos⁽¹⁾		2.4		0.6			0.0033		0.0009
(-) Ingresos por intereses		5.5		1.5			0.0075		0.0022
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta		79.0		52.1			0.1082		0.0762
(+) Amortización		1.0		1.1			0.0014		0.0016
(+) Plan de incentivos a largo plazo y Equity plus		6.3		5.0			0.0086		0.0073
Vesta FFO		95.5		76.5			0.1308		0.1119

_________________

(1)

Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como la venta de excedentes de energía, otros servicios administrativos y la venta de equipos de oficina. de equipos de oficina.

	Para el año terminado en el 31 de diciembre,
	2022		2021			2022 (por acción)		2021 (por acción)
	‎(millones de US$)‎
Beneficio del periodo		243.6		173.9			0.3568		0.2682
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		5.0		14.0			0.0073		0.0216
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		185.5		164.6			0.2717		0.2538
FFO		53.1		(4.7	)		0.0778		(0.0072	)
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta		1.9		(1.1	)		0.0028		(0.0017	)
(-) Otros ingresos - netos⁽¹⁾		1.0		-			0.0015		0.0000
(-) Ingresos por intereses		2.6		0.1			0.0038		0.0002
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta		48.2		82.1			0.0706		0.1266
(+) Amortización		1.5		1.6			0.0022		0.0025
(+) Plan de incentivos a largo plazo y Equity plus		6.7		5.6			0.0098		0.0086
Vesta FFO		104.0		85.6			0.1523		0.1320

_________________

(1)

Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como el exceso de ventas de electricidad y las ventas de equipos de oficina. Para más información, véase la nota 15 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Datos de ratio

En
30 de septiembre,

En
31 de diciembre,

2023

‎2022

‎2021

‎

Deuda neta sobre activos totales⁽¹⁾

0.1

0.3

0.2

Deuda neta sobre EBITDA ajustado⁽²⁾

3.3

x(3)

5.3

3.7x

_________________

(1)

Deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos efectivo y equivalentes dividido por (ii) el total de activos. En Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque muestra el grado en que la deuda neta deuda neta se ha utilizado para financiar nuestros activos. con el de otras empresas del mismo sector.

(2)

Deuda Neta a EBITDA Ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de costos de emisión de deuda) menos efectivo y equivalentes de efectivo dividido por (ii) EBITDA Ajustado. Nuestra dirección Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad de reembolso de la deuda. sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA ajustado.

(3)

Deuda Neta a EBITDA Ajustado a 30 de septiembre de 30 de septiembre de 2023, se presenta utilizando el EBITDA Ajustado calculado sobre la base de los últimos doce meses, que calculamos como EBITDA Ajustado para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. base, que calculamos como EBITDA Ajustado para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, más el EBITDA Ajustado del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022, menos el EBITDA Ajustado del ejercicio finalizado el 30 de septiembre de 2023. período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022.

La siguiente tabla concilia la deuda neta con la deuda total total (que se compone de la parte corriente de la deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo y el coste directo de emisión), que son las medidas financieras más directamente comparables calculadas con arreglo a las NIIF. las medidas financieras más directamente comparables calculadas con arreglo a las NIIF:

	En 30 de septiembre,		En 31 de diciembre,
	2023		‎2022		‎2021
	(en millones de US$)
Deuda total		937.2		940.6		943.5
Parte corriente de la deuda a largo plazo		4.8		4.6		2.9
Deuda a largo plazo		923.4		925.9		930.7
Coste directo de emisión		9.0		10.1		10.0
(-) Efectivo y equivalentes de efectivo		408.2		139.1		452.8
Deuda neta		529.0		801.5		490.8

Análisis del NOI en la misma tienda

La siguiente tabla muestra el número de inmuebles "Same-Store Properties en nuestra cartera y el número de propiedades excluidas como Same-Store Properties para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 y los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021.

	A partir de 30 de septiembre,		A 31 de diciembre,
	2023		‎2022		‎2021
	(número de propiedades)
Total inmuebles		213		202		189
Propiedades en la misma tienda		193		189		185
Propiedades no pertenecientes a la misma tienda		20		13		4

	Para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre,		Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023		2022		2021
	‎(millones de US$)
Beneficio del periodo		202.8		243.6		173.9
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta		79.0		48.2		82.1
(-) Ingresos por intereses		5.5		2.6		0.1
(-) Otros ingresos - netos⁽¹⁾		2.4		1.0		-
(+) Gastos financieros		34.7		46.4		50.3
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta		6.2		1.9		(1.1	)
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		-		5.0		14.0
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		179.5		185.5		164.6
(+) Gastos generales y administrativos		22.3		24.4		21.4
(+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres		3.0		2.5		2.2
(+) Costes de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres relacionados con inmuebles no pertenecientes a la misma tienda		2.7		0.1		0.6
(-) Comisiones de gestión de inmuebles no comerciales		-		-		0.1
(-) Ingresos por alquileres de inmuebles no pertenecientes a la misma tienda		10.7		12.4		7.7
NOI en la misma tienda		140.2		156.8		145.1

_________________

(1)

Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como el exceso de ventas de electricidad y las ventas de equipos de oficina. de oficina.

Datos operativos

La siguiente tabla muestra algunos datos datos operativos seleccionados relativos a nuestra actividad en las fechas y para cada uno de los periodos indicados:

	En 30 de septiembre,			En 31 de diciembre,
	2023			‎2022			‎2021
SBA total (pies cuadrados)		36,905,960			33,714,370			31,081,746
SBA total (metros cuadrados)		3,428,676			3,132,168			2,887,589
Tasa de ocupación estabilizada⁽¹⁾		97.3	%		97.3	%		94.3	%

_________________

(1)

La tasa de ocupación estabilizada se refiere de inmuebles estabilizados ocupados. Consideramos que una propiedad está estabilizada cuando estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado más de un año, lo que ocurra primero. primero.

La inversión en nuestras acciones ordinarias y ADS implica un alto grado de riesgo. Antes de tomar una decisión de inversión en nuestras acciones ordinarias y ADS, debe examinar detenidamente toda la información contenida en el presente folleto, incluidos los riesgos que se describen a continuación. que se describen a continuación, antes de tomar una decisión de inversión en cualquiera de nuestras acciones ordinarias y ADS. Nuestra actividad, situación financiera, resultados Nuestros negocios, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas podrían verse material y adversamente afectados por alguno o varios de estos riesgos. El precio de cotización de nuestras El precio de cotización de nuestras acciones ordinarias y ADS podría disminuir como consecuencia de la existencia inicial o continuada de cualquiera de estos riesgos, y usted podría perder la totalidad o parte de su inversión o ser incapaz de enajenarla. su inversión o no poder disponer de sus acciones ordinarias o ADS como consecuencia de una disminución de la liquidez.

Los riesgos descritos a continuación son los que Actualmente creemos que pueden afectarnos negativamente a nosotros o al valor de nuestras acciones ordinarias y ADS.

El presente folleto contiene asimismo declaraciones que implican riesgos e incertidumbres. Véase "Nota especial sobre las declaraciones prospectivas". Nuestros resultados reales podrían diferir material y adversamente de los previstos en estas declaraciones prospectivas como consecuencia de determinados factores, entre ellos los riesgos a los que se enfrenta nuestra empresa

En general, invertir en valores de emisores de países con mercados emergentes, como México, implica riesgos que son diferentes de los riesgos asociados a la inversión en valores de empresas estadounidenses. valores de empresas estadounidenses.

A efectos de esta sección, la indicación de que un riesgo, incertidumbre o problema puede tener o tendrá un "efecto adverso sobre nosotros" o nos "afectará negativamente" significa que el riesgo, incertidumbre o problema podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS. y perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS y nuestras acciones ordinarias, salvo que se indique lo contrario o el contexto lo requiera. que el contexto requiera. Debe considerar que expresiones similares en esta sección de "Factores de riesgo" tienen un significado similar.

El éxito de nuestro negocio depende de la económicas generales y de las condiciones imperantes en el sector inmobiliario. En consecuencia, cualquier desaceleración económica o descenso del de los activos inmobiliarios o de la actividad de arrendamiento puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas y/o liquidez o precio de cotización de nuestros ADS. y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS.

Nuestra actividad está estrechamente ligada a la y a la evolución del sector inmobiliario. En consecuencia, nuestros resultados financieros y operativos, el valor de nuestros activos inmobiliarios, nuestro flujo de ingresos y nuestra capacidad para aplicar nuestra estrategia empresarial pueden verse afectados por los cambios en las condiciones económicas nacionales y regionales. nuestros activos inmobiliarios, nuestro flujo de ingresos y nuestra capacidad para aplicar nuestra estrategia de negocio pueden verse afectados por los cambios en las condiciones económicas nacionales y regionales. condiciones económicas nacionales y regionales.

El comportamiento de los mercados inmobiliarios en en los que operamos tiende a ser cíclico y a estar vinculado a la situación de las economías estadounidense y mexicana y a la percepción de los inversores sobre las perspectivas económicas mundiales. de los inversores sobre las perspectivas económicas mundiales. Las fluctuaciones del producto interior bruto ("PIB") nominal, el aumento de la inflación, la subida de los tipos de interés, el descenso de los niveles de empleo, la caída de los precios del petróleo, el aumento de los precios de los alimentos y de los las fluctuaciones del producto interior bruto nominal ("PIB"), el aumento de la inflación, el incremento de los tipos de interés, el descenso de los niveles de empleo, el descenso de los niveles de inversión y de actividad económica, el descenso de la demanda de bienes inmuebles, la disminución del valor de los inmuebles y los periodos de desaceleración o recesión económica general, o la percepción de que cualquiera de estos acontecimientos pueda producirse han tenido un impacto negativo en el mercado inmobiliario en el pasado y pueden afectar negativamente a nuestros resultados futuros. En Además, el desempeño de las economías de los estados en los que operamos dentro de México puede depender o ser impulsado por una o más industrias específicas y por otros factores que afectan la economía local. industrias específicas y por otros factores que afectan a las economías locales. Otros factores que pueden afectar a la situación económica general o a la situación o las condiciones inmobiliarias locales incluyen: tendencias demográficas y de población, tendencias de empleo e ingresos personales, leyes de impuestos sobre la renta y otras leyes fiscales, cambios en los tipos de interés y disponibilidad y costes de los activos inmobiliarios. cambios en los tipos de interés y en la disponibilidad y los costes de financiación, el aumento de los costes de explotación (incluidas las primas de seguros, los los servicios públicos y los impuestos sobre bienes inmuebles, debido a la inflación y a otros factores que pueden no verse necesariamente compensados por el aumento de los alquileres), los cambios en el precio del petróleo, los costes de construcción y los fenómenos meteorológicos. Nuestra capacidad para reconfigurar rápidamente nuestra cartera en respuesta a cambios en las condiciones económicas es extremadamente limitada.

Además, algunos de nuestros principales gastos, entre ellos el servicio de nuestra deuda, los impuestos sobre la renta e inmobiliarios y los costes de explotación y mantenimiento, no disminuyen cuando las condiciones del mercado son desfavorables. desfavorables. Estos factores pueden mermar nuestra capacidad de responder oportunamente a las caídas del rendimiento de nuestras propiedades industriales y pueden tener un efecto adverso en la actividad, la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS. En el pasado, hemos atravesado períodos de desaceleración o recesión económica y de disminución de la demanda de servicios inmobiliarios y afines que han afectado a nuestros resultados de explotación. afectado a nuestros resultados de operaciones en el pasado, incluyendo, en 2020 y 2021, como resultado de la pandemia de COVID-19. Cualquier recesión y/o recesión en el sector inmobiliario, que podría afectarnos de nuevo en el futuro, podría dar lugar a:

Además, esperamos que un número limitado de instituciones financieras posean la totalidad o la mayor parte de nuestro efectivo, incluidas algunas instituciones situadas en Estados Unidos. Dependiendo de En función del saldo de efectivo que tengamos en cualquiera de nuestras cuentas en un momento dado, es posible que nuestros saldos no estén cubiertos por los programas de seguro de depósitos respaldados por el gobierno en caso de impago o quiebra de cualquier banco con el que mantengamos una relación comercial. Aunque la U.S. Federal Deposit Insurance Corporation Corporation ofrece un seguro de depósitos de 250.000 dólares por depositante y banco asegurado, los importes que tenemos en depósitos en bancos estadounidenses superan con creces esa cantidad asegurada. superan con creces esa cantidad asegurada. Por lo tanto, si el gobierno de EE.UU. no impone medidas para proteger a los depositantes en caso de que un banco en el que están depositados nuestros fondos, podríamos perder la totalidad o una parte sustancial de nuestros depósitos. En caso de impago o quiebra de cualquiera de los bancos en los que tenemos depósitos podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y flujos de caja. y los flujos de tesorería.

Si volvieran a darse condiciones económicas y de mercado similares a las experimentadas entre 2008 y 2010 o 2020 y 2021, nuestro rendimiento y rentabilidad podrían deteriorarse. En tal caso podríamos no ser capaces de cumplir las cláusulas financieras de nuestros contratos de préstamo y vernos obligados a solicitar exenciones o modificaciones a nuestros prestamistas o a refinanciar nuestra deuda en condiciones que no sean las más favorables para nosotros. de nuestros prestamistas o a refinanciar nuestra deuda en condiciones acordes con nuestra situación financiera. No es posible garantizar que en condiciones favorables o en absoluto. Además, si nuestro negocio se deteriora, podríamos Además, si nuestra actividad se deteriora, es posible que no dispongamos de un nivel de liquidez suficiente para reembolsar nuestra deuda a su vencimiento en los próximos años, lo que afectaría material y negativamente a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación. nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

La volatilidad de los mercados financieros puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

La volatilidad de los mercados financieros puede tener un impacto negativo en la disponibilidad de crédito en general y puede conducir a un mayor debilitamiento de las economías mexicana, estadounidense y mundial. Cualquier perturbación en los mercados financieros podría afectar significativamente al valor de nuestros activos inmobiliarios y nuestras inversiones, tener un impacto negativo en la disponibilidad de crédito en general o en el precio de nuestros activos. en la disponibilidad de crédito en general o en los términos (incluyendo vencimientos) en los que nosotros y nuestras subsidiarias podamos obtener financiamiento (incluyendo refinanciamientos). financiación (incluida la refinanciación de nuestro endeudamiento), afectar a nuestra capacidad o a la de nuestras filiales para hacer frente a los pagos del principal y/o de los intereses de nuestra deuda pendiente. del principal y/o de los intereses de nuestra deuda pendiente a su vencimiento o de refinanciar dicha deuda, o perjudicar la capacidad de nuestros clientes para suscribir nuevos contratos de arrendamiento (incluidos los contratos de arrendamiento con opción de compra). de nuestros clientes para suscribir nuevos contratos de arrendamiento (incluidos los indexados a la inflación o denominados en dólares estadounidenses) o para cumplir sus obligaciones de pago de rentas en virtud de sus contratos de arrendamiento vigentes. arrendamientos existentes.

En 2008 y 2009, los mercados financieros mundiales experimentaron una crisis de una magnitud sin precedentes. Esta crisis afectó gravemente a la disponibilidad de financiación y provocó un aumento significativo de nuestros costes de financiación. nuestros costes de financiación. En algunos casos, las fuentes de financiación existentes ya no estaban disponibles o no lo estaban en condiciones favorables. favorables. Aunque los mercados financieros se han estabilizado desde entonces, no podemos predecir si se desestabilizarán en el futuro. Esta incertidumbre Esta incertidumbre puede llevar a los participantes en el mercado a adoptar un enfoque más conservador, lo que a su vez puede provocar una disminución de la demanda y de los niveles de precios en los mercados en los que operamos. mercados en los que operamos. Como consecuencia de lo anterior, es posible que no podamos recuperar el valor contable actual de nuestras propiedades, terrenos o inversiones o inversiones como medio de reembolsar o refinanciar nuestra deuda.

Además, los mercados mundiales están experimentando volatilidad y perturbaciones tras la escalada de las tensiones geopolíticas y la guerra en curso entre Rusia y Ucrania. En febrero de 2022, Rusia lanzó una invasión militar a gran escala de Ucrania. Aunque la duración y el impacto del conflicto militar en curso son impredecibles, el conflicto en Ucrania ha creado y podría provocar nuevas perturbaciones en los mercados, incluida una volatilidad significativa en los precios de las materias primas, el crédito y los mercados de capitales. La guerra entre Rusia y Ucrania ha provocado la imposición de sanciones y otras penalizaciones por parte de Estados Unidos, Unión Europea y otros países principalmente contra Rusia, incluido el acuerdo de retirar a determinadas instituciones financieras rusas de la Sociedad para las Telecomunicaciones Financieras Interbancarias Mundiales. También se han propuesto y/o amenazado con otras posibles sanciones y penalizaciones. propuestas y/o amenazadas. Se espera que la guerra tenga otras consecuencias económicas mundiales, como por ejemplo la posibilidad de que de una severa disminución de la liquidez y de la disponibilidad de crédito, descensos en la confianza de los consumidores, escasez de ciertas materias primas y productos, disminución del crecimiento económico, aumento de las tasas de inflación e incertidumbre sobre la estabilidad económica y política. Además, existe riesgo de que Rusia y otros países que apoyan a Rusia en este conflicto lancen ciberataques contra Estados Unidos y sus aliados y otros países, sus gobiernos y empresas, incluidas las infraestructuras de esos países. Además, el 7 de octubre de 2023, Hamás, grupo terrorista que controla Gaza, llevó a cabo un ataque sorpresa contra ciudades y pueblos israelíes cercanos a la franja de Gaza. Tras este ataque terrorista, Israel declaró la guerra a Hamás y a otras organizaciones terroristas de Gaza. El conflicto militar continúa, y su duración y resultado son altamente impredecibles. Cualquiera de las consecuencias anteriores, incluidas las que aún no podemos predecir, puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, liquidez y resultados de operaciones.

La volatilidad de los mercados en los últimos últimos años ha dificultado la tasación de nuestros activos inmobiliarios. Si no logramos encontrar fuentes de financiación adecuadas o no podemos refinanciar nuestra deuda actual, podríamos vernos obligados a vender algunas de nuestras propiedades para financiar nuestras operaciones o a emprender reestructuraciones forzosas con nuestros acreedores. en reestructuraciones forzosas con nuestros acreedores. La valoración y la estabilidad de los precios de nuestros inmuebles y los de nuestras filiales están La valoración y la estabilidad de los precios de nuestros inmuebles y de los de nuestras filiales están sujetas a cierto grado de incertidumbre, lo que puede dar lugar a que los valores de estos inmuebles sean inferiores a lo previsto. Además, es posible que Además, es posible que no seamos capaces de vender nuestras propiedades en el momento oportuno como resultado de la falta de un mercado fácilmente disponible para nuestras propiedades.

Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de activos, lo que puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y a nuestros resultados de explotación.

Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de inversiones y esta falta de liquidez puede limitar nuestra capacidad de reaccionar con prontitud ante cambios en las condiciones económicas o de otro tipo. Los gastos significativos asociados a las propiedades inmobiliarias, como los pagos de la deuda, los impuestos sobre bienes inmuebles, los costes de mantenimiento y los costes de cualquier mejora necesaria, no suelen reducirse cuando las circunstancias provocan una reducción de los ingresos procedentes de las inversiones. Podemos enajenar determinados inmuebles que se han mantenido como inversión para generar liquidez. Si necesitamos vender alguna de nuestras propiedades para obtener liquidez, es posible que no podamos vender esas propiedades a precios de mercado, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestra nuestra situación financiera y/o el resultado de nuestras operaciones. Si consideramos que existe un riesgo excesivo de incurrir en impuestos sobre cualquier ganancia imponible derivada de la venta, o si las condiciones del mercado son desfavorables, es posible que no podamos vender nuestras propiedades a precios de mercado. de la venta, o si las condiciones de mercado no son atractivas en el mercado regional pertinente, es posible que no prosigamos con esas ventas.

Podemos decidir vender propiedades a terceros para generar ingresos con los que financiar otros proyectos inmobiliarios que consideremos más atractivos. Nuestra capacidad para vender o aportar propiedades en condiciones ventajosas se ve afectada por: (i) la competencia de otros propietarios de inmuebles que intentan deshacerse de sus propiedades; (ii) las condiciones económicas y de mercado, incluidas las que afectan a las distintas regiones en las que operamos; y (iii) otros factores que escapan a nuestro control. nuestro control. No podemos asegurar que las futuras condiciones del mercado no afecten a nuestras inversiones inmobiliarias o a nuestra capacidad para vender nuestros activos con beneficios, en el momento oportuno o en absoluto. Si nuestros competidores venden activos similares a los que pretendemos desinvertir en los mismos mercados o a valoraciones inferiores a las nuestras para activos comparables, es posible que no podamos desinvertir en nuestros activos a un precio favorable o en absoluto. Los terceros que pudieran adquirir nuestras propiedades podrían necesitar tener acceso a deuda y capital propio, en los mercados privados y públicos, para adquirir propiedades nuestras. En caso de que tengan un acceso limitado o nulo al capital en condiciones favorables, las enajenaciones y aportaciones podrían retrasarse.

Si no disponemos de efectivo suficiente a través de nuestras operaciones, ventas o contribuciones de propiedades o facilidades de crédito disponibles para continuar operando nuestro negocio como de costumbre, es posible que necesitemos encontrar formas alternativas de aumentar nuestra liquidez. Estas alternativas pueden incluir, sin limitación, la venta de propiedades en condiciones inferiores a las óptimas, contraer deudas, acceder a otros recursos de capital, celebrar contratos de arrendamiento con nuevos clientes a tipos o en condiciones inferiores a las óptimas, o renovar los contratos de arrendamiento con nuestros clientes actuales sin aumentar las rentas. Podemos buscar financiación de instituciones financieras, pero no podemos asegurar que podamos acceder a estas u otras fuentes de capital. No podemos asegurar que dispongamos de estas vías alternativas para aumentar nuestra liquidez. Nuestra incapacidad para obtener Nuestra incapacidad para obtener capital adicional en condiciones razonablemente favorables puede poner en peligro nuestro crecimiento futuro y afectar a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones. Además, la adopción de medidas para aumentar nuestra liquidez puede afectar negativamente a nuestro negocio y, en particular, a nuestro flujo de caja distribuible y a los pactos de deuda. y los pactos de deuda.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a riesgos que podrían afectar negativamente a nuestro negocio.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a diversos grados de riesgo. Aunque tratamos de minimizar estos riesgos mediante la diversificación geográfica de nuestra cartera, la diversificación entre sectores, la investigación de mercado y la diversificación de inquilinos, estos riesgos no pueden eliminarse. entre sectores, estudios de mercado y diversificación de inquilinos, estos riesgos no pueden eliminarse. Factores que pueden afectar al valor de los inmuebles y los flujos de efectivo incluyen:

Estos factores pueden afectar a nuestra capacidad para recuperar nuestra inversión en nuestras propiedades y dar lugar a cargos por deterioro.

Es posible que no tengamos éxito en la ejecución de nuestra estrategia de crecimiento acelerado si no somos capaces de realizar adquisiciones de terrenos o propiedades.

Nuestra estrategia de crecimiento incluye la adquisición de propiedades individuales o carteras inmobiliarias cuando surgen oportunidades. Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en condiciones favorables e integrarlas con éxito en nuestras operaciones actuales está sujeta a diversos riesgos, entre los que se incluyen los siguientes Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en condiciones favorables e integrarlas con éxito en nuestras operaciones existentes está sujeta a diversos riesgos, incluido el riesgo de que:

No podemos asegurar que seamos capaces de gestionar con éxito todos los factores necesarios para hacer crecer nuestro negocio. gestionar con éxito todos los factores necesarios para hacer crecer nuestro negocio. Si no somos capaces de encontrar objetivos de adquisición adecuados, o si los encontramos y no podemos Si no somos capaces de encontrar objetivos de adquisición adecuados, o si los encontramos y no somos capaces de completar las adquisiciones en condiciones favorables o de gestionar las propiedades adquiridas para cumplir nuestros objetivos, nuestro negocio, situación financiera resultados de las operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs podría verse material y adversamente afectado. Además, nos enfrentamos a riesgos Además, nos enfrentamos a riesgos derivados de la adquisición de propiedades que aún no están totalmente desarrolladas o que necesitan una renovación o reurbanización sustancial, incluyendo, en particular, el riesgo de que sobrevaloremos el valor de nuestras propiedades. de que sobrestimemos el valor del inmueble, el riesgo de que el coste o el tiempo necesario para llevar a cabo la renovación o reurbanización superen nuestro presupuesto y el riesgo de que la ubicación en cuestión nunca llegue a desarrollarse. Esos retrasos o sobrecostes pueden deberse a:

La falta de finalización de un proyecto de desarrollo de forma oportuna y dentro del presupuesto o de arrendar el proyecto una vez finalizado podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestras ADS. financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Cuando surjan oportunidades, podemos explorar la adquisición de propiedades o portafolios inmobiliarios en mercados dentro de México. Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en nuevos mercados e integrarlas con éxito a nuestras operaciones actuales está sujeta a los mismos riesgos que nuestra capacidad para hacerlo en los mercados en los que operamos. en los mercados en los que operamos actualmente. actualmente operamos. Además de estos riesgos, es posible que no poseamos el mismo nivel de familiaridad con la dinámica y las condiciones de mercado de los nuevos mercados en los que nos introduzcamos, lo que podría afectar negativamente a nuestra capacidad para expandirnos u operar en ellos y, en consecuencia, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS. Es posible que no logremos la rentabilidad deseada de nuestras inversiones en nuevos mercados. Si no logramos expandirnos a nuevos mercados, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas podrían verse afectados negativamente, resultados y perspectivas podrían verse afectados negativamente.

Dependemos de nuestros inquilinos para una parte sustancial parte de nuestros ingresos y nuestra actividad se vería material y negativamente afectada si un número significativo de nuestros inquilinos, o alguno de nuestros inquilinos principales, incumpliera las obligaciones derivadas de sus contratos de arrendamiento. de nuestros arrendatarios, o alguno de nuestros principales arrendatarios, incumpliera sus obligaciones contractuales.

La mayor parte de nuestros ingresos de nuestros arrendatarios en nuestras propiedades industriales. En consecuencia, nuestros resultados dependen de nuestra capacidad para cobrar los alquileres de nuestros inquilinos y de la capacidad de éstos para efectuar dichos pagos. de nuestros arrendatarios y de la capacidad de éstos para efectuar dichos pagos. Los ingresos y los recursos financieros disponibles para Los ingresos y recursos financieros disponibles para atender el servicio de nuestra deuda y realizar distribuciones podrían verse afectados de forma significativa y adversa si un número significativo de nuestros arrendatarios, o cualquiera de nuestros principales arrendatarios, o los arrendatarios afectados en determinadas regiones geográficas, pospusieran el inicio de sus nuevos arrendamientos, se negaran a prorrogar o renovar sus a la expiración de sus contratos de arrendamiento, incumplieran sus obligaciones de pago de alquileres y mantenimiento, cerraran o redujeran el nivel de operaciones de sus negocios, entraran en reorganización o se retiraran de sus actividades. o reducir el nivel de operaciones de sus negocios, entrar enconcurso mercantil o procedimientos similares, o declararse en quiebra. Cualquiera de estos acontecimientos puede ser el resultado de diversos factores que afectan a nuestros arrendatarios. Cualquiera de estos acontecimientos podría dar lugar a la suspensión de los efectos de cada arrendamiento, la rescisión del correspondiente arrendamiento y la pérdida o disminución de los ingresos por alquiler atribuibles al arrendamiento suspendido o rescindido.

Si al expirar el contrato de arrendamiento de alguno de nuestros inmuebles un inquilino no renueva su contrato, es posible que no podamos volver a alquilar el inmueble a un nuevo cliente, que tengamos que incurrir en importantes de capital para volver a arrendar los inmuebles en cuestión, o las condiciones del contrato de renovación o nuevo arrendamiento (incluido el coste de las renovaciones para el cliente) pueden ser menos favorables que las nuestras. cliente) pueden ser menos favorables para nosotros que las actuales condiciones de arrendamiento. Si un número significativo de inquilinos incumpliera sus obligaciones Si un número significativo de inquilinos incumpliera sus obligaciones contractuales, podríamos sufrir retrasos e incurrir en gastos considerables para hacer valer nuestros derechos como arrendadores.

Un declive general de la economía puede un descenso de la demanda de espacio en nuestros inmuebles. Como consecuencia de ello, los inquilinos pueden retrasar el inicio del arrendamiento, no pagar las rentas a su vencimiento o declararse en quiebra. o declararse en quiebra. Cualquiera de estas situaciones podría dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento del inquilino y a pérdidas para nosotros, y los fondos disponibles para su distribución a los inversores podrían disminuir. para su distribución a los inversores. Si los inquilinos no pudieran cumplir las condiciones de sus contratos por cualquier motivo, por ejemplo Si los inquilinos no pudieran cumplir las condiciones de sus contratos por cualquier motivo, por ejemplo, por el aumento de los costes o la caída de las ventas, podríamos considerar aconsejable modificar las condiciones del contrato para que los inquilinos pagaran un alquiler más bajo o una menor cuota de impuestos, seguros y otros gastos de explotación. de impuestos, seguros y otros gastos de explotación. Si un inquilino se declara insolvente o quiebra, no podemos estar seguros de que podamos recuperar o de un administrador concursal o equivalente designado en cualquier procedimiento concursal relacionado con el inquilino. del inquilino. Tampoco podemos estar seguros de que recibiremos una renta en el procedimiento suficiente para cubrir nuestros gastos con respecto a los locales. En algunos casos, las leyes concursales pueden restringir el importe y la recuperabilidad de nuestras reclamaciones contra el inquilino. El incumplimiento por parte del inquilino El incumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones con nosotros podría afectar negativamente a nuestra situación financiera y a la liquidez de que disponemos para su distribución.

La mayor parte de nuestros ingresos por alquiler de un número limitado de clientes.

En el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 30 de septiembre de 2023, nuestros 10 mayores arrendatarios representaban aproximadamente el 25,4% de nuestra SBA total y aproximadamente el 28,6% de nuestros ingresos por alquiler. En a dicha fecha, Nestlé era nuestro mayor cliente en términos de SBA arrendada e ingresos por alquiler, representando el 4,9% y el 5,4%, respectivamente, del total de nuestra SBA arrendada y de nuestros ingresos totales por alquiler.

En los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021, nuestros 10 mayores arrendatarios representaban aproximadamente el 26,9% y el 28,6% de nuestra SBA total y aproximadamente el 30,5% y el 30,6% de nuestros ingresos por alquileres, respectivamente. En dichas fechas, Nestlé era nuestro principal cliente en términos de SBA arrendada, representando el 5,3% y el 5,8% de nuestra SBA, respectivamente. 5,8% de nuestra SBA, respectivamente, mientras que TPI era nuestro mayor cliente en términos de ingresos por alquiler, representando el 5,7% y el 5,3% de nuestros ingresos por alquiler, respectivamente. respectivamente.

Si Nestlé y/o TPI, o cualquiera de nuestros otros Si Nestlé y/o TPI, o cualquier otro de nuestros principales inquilinos, rescindieran sus contratos de arrendamiento o Si Nestlé y/o TPI, o cualquier otro de nuestros principales inquilinos, rescindieran sus contratos de arrendamiento o solicitaran la reestructuración de los mismos como Nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación, así como el precio de mercado de nuestros ADS, podrían verse material y negativamente afectados. En Además, si alguno de estos arrendatarios decidiera no renovar sus contratos de arrendamiento a su vencimiento, podría resultarnos difícil y requerir mucho tiempo arrendar estos inmuebles a nuevos clientes. arrendar estos inmuebles a nuevos clientes. No podemos asegurar que seamos capaces de volver a arrendar cualquiera de estas propiedades en un corto período de tiempo o en absoluto, o que podamos volver a arrendar cualquiera de estas propiedades en un corto período de tiempo o en absoluto. de tiempo o que nuestros resultados de explotación no se vean afectados por ello. Cualquier retraso en Cualquier retraso en el realquiler de estos inmuebles puede afectar a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o al precio de mercado de nuestros ADS.

Además, si alguno de nuestros principales arrendatarios Si alguno de nuestros principales inquilinos experimentara una recesión en su negocio o un debilitamiento de su situación financiera, dicho inquilino podría no ser capaz de cumplir con sus obligaciones de pago de alquileres a su vencimiento o podría incumplir sus otras obligaciones en virtud de su contrato de arrendamiento. Además, si alguno de nuestros principales inquilinos experimentara un declive en su negocio o un debilitamiento de su situación financiera, dicho inquilino podría no ser capaz de hacer frente a sus obligaciones de pago del alquiler a su vencimiento o podría incumplir otras obligaciones derivadas de su contrato de arrendamiento, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, la situación financiera y los resultados de las operaciones o el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestros clientes operan en determinados Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México, y nuestro negocio puede verse afectado negativamente por una recesión económica en cualquiera de esos sectores.

Nuestros clientes operan en determinados sectores industriales específicos en México. Al 30 de septiembre de 2023, nuestra base de arrendatarios en términos de SBA arrendada estaba compuesta principalmente por empresas dedicadas al sector automotriz (33.0%), logística (12.4%), alimentos y bebidas (9.3%), comercio electrónico (7.0%), aeroespacial (6.9%) y energía (3.6%). En 31 de diciembre de 2022, nuestra base de inquilinos en términos de SBA arrendada estaba compuesta principalmente por empresas dedicadas a los sectores de automoción (35,0%), logística (12,1%), alimentación y bebidas (9,9%), aeroespacial (7,2%), comercio electrónico (7,9%) y energía (3,8%). Nuestra exposición a estos sectores nos expone al riesgo de recesiones económicas u otros acontecimientos adversos que afecten a estos sectores. Si alguno de estos riesgos se materializara, nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse material y negativamente afectados.

Un aumento de la competencia podría reducir Las tasas de ocupación y los ingresos por alquiler podrían reducir las oportunidades de inversión.

Además, competimos con un número creciente de propietarios, desarrolladores y operadores de propiedades industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos similares a los nuestros. Algunos de nuestros competidores Algunos de nuestros competidores pueden tener recursos financieros y de otro tipo significativamente mayores que los nuestros y pueden ser capaces o estar dispuestos a asumir más riesgos que los que nosotros prudentemente.

Nuestros principales competidores son Prologis, CPA y Fibra Uno, que operan propiedades industriales en los mercados suburbanos más grandes de México, incluyendo el área metropolitana de la Ciudad de México, Toluca, Guadalajara y Monterrey. metropolitana de la Ciudad de México, Toluca, Guadalajara y Monterrey. También competimos con Fibra Macquarie, Fibra Monterrey, Fibra Terrafina, Finsa y American Industries, que poseen un número significativo de propiedades industriales a lo largo de la frontera norte de México, incluyendo en Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey. Además, nos enfrentamos a la competencia de importantes participantes regionales en cada uno de nuestros otros mercados.

Cualquier aumento futuro de la competencia podría a una disminución del número de oportunidades de inversión a nuestro alcance, a un aumento del poder de negociación de los posibles vendedores de activos inmobiliarios o a un incremento del valor de los activos inmobiliarios que puedan resultarnos atractivos. de activos inmobiliarios o a un aumento del valor de los activos inmobiliarios que puedan resultarnos atractivos. Además, los competidores Además, los competidores financieramente más fuertes pueden tener más flexibilidad que nosotros para ofrecer incentivos de alquiler con el fin de atraer inquilinos. Si nuestros competidores ofrecen espacio Si nuestros competidores ofrecen espacio en alquiler a precios inferiores a los del mercado o a los que cobramos actualmente a nuestros inquilinos, podemos perder inquilinos actuales o potenciales y vernos obligados a renunciar a ellos. inquilinos actuales o potenciales y podríamos vernos obligados a reducir nuestros precios u ofrecer importantes reducciones de alquiler, mejoras, opciones de rescisión anticipada o condiciones de renovación más favorables con el fin de atraer inquilinos. o condiciones de renovación más favorables para retener a nuestros inquilinos cuando expiren sus contratos. En tal caso, nuestra actividad financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas, el precio de mercado de nuestros ADS y/o nuestra capacidad para realizar distribuciones a nuestros accionistas a nuestros accionistas.

Dependemos de nuestra capacidad para reunir capital a través de los mercados financieros, desinversiones u otras fuentes para cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro.

Dependemos de nuestra capacidad para obtener financiación, desinvertir activos o acceder a otros recursos de capital para ampliar nuestra cartera inmobiliaria y cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro. Tenemos la intención de Tenemos la intención de buscar financiación de instituciones financieras, pero no podemos asegurar que seamos capaces de acceder a estas u otras fuentes de capital. También nos enfrentamos al riesgo de que las condiciones de la nueva financiación disponible no sean tan favorables como las de nuestro endeudamiento actual, en particular Si los tipos de interés siguen subiendo en el futuro, podríamos vernos obligados a destinar una parte importante de nuestro flujo de caja operativo al servicio de nuestra deuda, lo que reduciría el importe de la misma. de nuestra deuda, lo que reduciría la cantidad de efectivo disponible para financiar nuestras operaciones y gastos de capital o futuras oportunidades de negocio, o para otros fines. o para otros fines.

Además, nuestra capacidad para obtener capital mediante emisión y venta de acciones ordinarias para financiar nuestro crecimiento futuro dependerá en parte del precio de mercado de nuestras acciones ordinarias y ADS, que depende de una serie de condiciones de mercado y otros factores que pueden variar ocasionalmente, entre ellos de nuestras acciones ordinarias y ADS, que depende de una serie de condiciones de mercado y otros factores que pueden variar de vez en cuando, incluyendo:

Los cambios adversos en nuestra calificación crediticia podrían mermar nuestra capacidad para obtener financiación adicional en condiciones favorables. Nuestras calificaciones crediticias se basan en de liquidez y apalancamiento, la situación financiera general y otros factores empleados por las agencias de calificación crediticia en su análisis de nuestra calificación. análisis de nuestras calificaciones. Nuestras calificaciones crediticias pueden afectar a la cantidad y al tipo de capital al que podemos acceder, así como a las condiciones de cualquier financiación que podamos obtener. que podamos obtener. No es posible garantizar que podamos mantener nuestras calificaciones crediticias. En caso de deterioro de nuestra calificación crediticia puede resultar más difícil o costoso obtener financiación adicional o refinanciar las obligaciones o compromisos existentes. Además, una rebaja Además, una rebaja de nuestra calificación crediticia podría acarrear costes adicionales u otras consecuencias potencialmente negativas en virtud de nuestras líneas de crédito e instrumentos de deuda actuales y futuros. e instrumentos de deuda actuales y futuros.

Nuestra incapacidad para obtener capital adicional en condiciones razonablemente condiciones razonablemente favorables, puede poner en peligro nuestro crecimiento futuro y afectar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestro importante endeudamiento puede afectar a nuestros flujos de caja y exponer nuestras propiedades al riesgo de ejecución hipotecaria.

Desde 2012, hemos hecho crecer nuestra cartera mediante la adquisición de suelo en bruto para el desarrollo de nuevas propiedades inmobiliarias industriales. Históricamente, hemos financiado nuestras adquisiciones y compras de inmuebles con los ingresos en efectivo de préstamos garantizados y líneas de crédito que han sido típicamente garantizados por una hipoteca o o similar sobre la propiedad en cuestión. Si en el futuro adquiriéramos carteras estabilizadas, podríamos seguir utilizando esta estrategia de adquisición y suscribir préstamos garantizados similares. y suscribir préstamos garantizados similares. Además, hemos contraído deuda no garantizada para financiar nuestros esfuerzos de desarrollo. A 30 de Al 30 de septiembre de 2023, nuestra deuda pendiente total era de 937,2 millones de dólares, de los cuales 287,2 millones de dólares eran préstamos garantizados. Para más información sobre nuestro endeudamiento existente, véase "Debate y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones-Endeudamiento".

Ocasionalmente podemos incurrir en endeudamiento adicional para financiar adquisiciones estratégicas, inversiones o joint ventures, o para otros fines. De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, el monto de endeudamiento que el consejo de administración puede autorizar está limitado al 20.0% del valor del capital social de la Compañía. de endeudamiento que el consejo de administración puede autorizar tiene un límite de 20.0% del valor de nuestros activos basado en nuestro balance general al cierre del ejercicio inmediato anterior. al cierre del trimestre inmediato anterior, en el entendido de que cualquier endeudamiento que exceda dicho porcentaje deberá ser autorizado por los accionistas. por nuestros accionistas. En la fecha del presente folleto, nuestros accionistas han aumentado a 1.750 millones de dólares el límite máximo de endeudamiento que podemos contraer. a 1.750 millones de dólares. Si incurrimos en endeudamiento adicional o renegociamos las condiciones de nuestros préstamos y líneas de crédito existentes, nuestras obligaciones financieras pueden aumentar significativamente y nuestra capacidad de endeudamiento puede verse afectada. nuestras obligaciones financieras pueden aumentar significativamente y nuestra capacidad de servicio de la deuda puede verse afectada negativamente.

Además, podemos estar sujetos a riesgos relacionados con nuestra financiación en forma de instrumentos de deuda. a nuestra financiación en forma de instrumentos de deuda, incluido el riesgo de que nuestro flujo de caja no sea suficiente para hacer frente a nuestros pagos del principal y los intereses, el riesgo de que no podamos refinanciar nuestra deuda (en particular, si no conseguimos renegociar las condiciones con un gran número de inversores) y el riesgo de que nuestro nivel de endeudamiento no sea suficiente para hacer frente a los pagos programados. renegociar las condiciones con un gran número de inversores) y el riesgo de que nuestro nivel de endeudamiento aumente nuestra vulnerabilidad a las recesiones económicas o del sector, situándonos en una posición de desventaja frente a los competidores. económica o del sector, situándonos en desventaja frente a otros competidores menos apalancados. Nuestras obligaciones de servicio de la deuda también pueden limitar nuestra flexibilidad para anticipar o reaccionar a los cambios en el sector inmobiliario o en el entorno empresarial en general, incluso incurriendo en deuda adicional para aprovechar oportunidades atractivas. endeudamiento adicional para aprovechar oportunidades atractivas. Nuestro incumplimiento de las cláusulas financieras y otras cláusulas restrictivas de los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento constituiría un caso de incumplimiento que, a menos que se subsane o se renuncie a él, daría lugar a nuestra incapacidad para hacer frente al servicio de nuestra deuda. y la ejecución de las propiedades que garantizan nuestras obligaciones. Además, nuestra reputación nuestra reputación podría verse dañada y/o nuestro negocio perjudicado si se nos considera promotores de propiedades de bajo rendimiento, sufrimos pérdidas sostenidas en nuestras inversiones, incumplimos un nivel significativo de préstamos o experimentamos una ejecución hipotecaria significativa de nuestras propiedades. Si cualquiera de estos riesgos se materializara, nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse material y negativamente afectados.

Además, si los tipos de interés aumentan los gastos por intereses de nuestra deuda a tipo variable sin cobertura, lo que afectaría negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados y perspectivas. de operaciones y perspectivas. Ocasionalmente, gestionamos nuestra exposición al riesgo de tipos de interés con contratos de cobertura de tipos de interés que fijan o limitan de manera efectiva una parte de nuestra deuda a tipo variable. que fijan o limitan una parte de nuestra deuda a tipo variable. A 30 de septiembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022, toda nuestra deuda pendiente de pago tenía tipos de interés tipos de interés fijos, por lo que ninguna de nuestras deudas estaba cubierta con contratos de cobertura de tipos de interés. Además, refinanciamos Además, refinanciamos la deuda a tipo fijo cuando consideramos que los tipos y las condiciones son adecuados. Nuestros esfuerzos para gestionar estas exposiciones pueden no tener éxito. Nuestro uso de contratos de cobertura de tipos de interés para gestionar el riesgo asociado a la volatilidad de los tipos de interés puede exponernos a riesgos adicionales, entre ellos El riesgo de que la contraparte de un contrato de cobertura incumpla sus obligaciones. Desarrollar una estrategia eficaz contra el riesgo de tipos de interés es compleja y ninguna estrategia puede aislarnos completamente de los riesgos asociados a las fluctuaciones de los tipos de interés. No se puede garantizar No es posible garantizar que nuestras actividades de cobertura tengan el efecto beneficioso deseado sobre nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas. La rescisión de los contratos de cobertura de tipos de interés suele conllevar costes, como comisiones de transacción o costes de ruptura.

Los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento incluyen cláusulas financieras y de otro tipo que limitan nuestra capacidad para aprovechar determinadas oportunidades de negocio o emprender determinadas acciones. acciones.

Los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento actual o cualquier endeudamiento futuro en el que incurramos, incluyen o es probable que incluyan cláusulas financieras y de otro tipo que impongan limitaciones a nuestra capacidad de para:

Estas limitaciones pueden afectar negativamente a nuestra capacidad de financiar nuestras operaciones futuras, hacer frente a nuestras necesidades de capital o aprovechar las oportunidades de negocio disponibles. El incumplimiento de cualquiera de estas de estos pactos constituiría un caso de incumplimiento que podría dar lugar a la rescisión del acuerdo correspondiente y al vencimiento anticipado de nuestras obligaciones de pago. de nuestras obligaciones de pago. En tal caso, nuestros prestamistas podrían declarar inmediatamente exigible y pagadero el principal pendiente y los intereses devengados de nuestras obligaciones de deuda. En tal caso, nuestros prestamistas podrían declarar inmediatamente vencidos y pagaderos el principal pendiente y los intereses devengados de nuestras obligaciones de deuda y otras comisiones, y podrían emprender acciones de ejecución de garantías (incluida la ejecución hipotecaria de nuestros activos). Cualquiera de estos acontecimientos podría obligarnos a entrar en un procedimiento de reorganización o declararnos en quiebra, lo que afectaría material y negativamente a nuestra actividad y al precio de nuestros ADR. a nuestra actividad y al precio de nuestros ADS.

Nuestra cobertura de seguros puede no cubrir todos los riesgos a los que podemos estar expuestos.

Tenemos una cobertura de seguro que incluye daños materiales derivados de determinados riesgos, como incendios, riesgos adicionales y catástrofes naturales. La cobertura del seguro contiene especificaciones La cobertura del seguro contiene las especificaciones de la póliza y los límites asegurados habituales para propiedades, actividades empresariales y mercados similares. Creemos que nuestras propiedades están adecuadamente aseguradas. Sin embargo, algunos siniestros, como los provocados por inundaciones, terremotos, actos de guerra, actos de terrorismo, disturbios, pandemias, contaminación o cuestiones medioambientales, no suelen estar asegurados, contaminación o cuestiones medioambientales no están aseguradas o no están aseguradas en su totalidad porque no se considera económicamente factible o prudente hacerlo. económicamente viable o prudente. Si se produce una pérdida no asegurada o una pérdida superior a los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, podríamos experimentar una pérdida significativa del capital invertido y de los ingresos futuros en estas propiedades y podríamos seguir obligados por cualquier deuda con recurso asociada a la propiedad. deuda con recurso asociada a la propiedad.

Además, no podemos estar seguros de que las puedan seguir ofreciendo productos con cobertura suficiente a precios comercialmente razonables. Si sufrimos un siniestro siniestros no asegurados o que superen los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, o si las compañías de seguros no cumplen sus compromisos de cobertura con nosotros en caso de un siniestro asegurado, podríamos perder el control de nuestros activos. en caso de siniestro asegurado, podríamos perder el capital invertido en las propiedades siniestradas, así como los futuros ingresos previstos de las mismas. en los inmuebles siniestrados, así como los ingresos futuros previstos de dichos inmuebles y, si existe una deuda con recurso, seguiríamos estando obligados a hacer frente a cualquier obligación financiera relacionada con los inmuebles. obligaciones financieras relacionadas con los inmuebles. Estas pérdidas o el aumento de los costes de los seguros podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, así como a la cotización de la bolsa, los resultados de nuestras operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Varias de nuestras inversiones están situadas en zonas en México que se sabe están sujetas a actividad sísmica. Por lo general, contratamos un seguro contra terremotos para nuestras propiedades ubicadas en zonas históricamente sujetas a actividad sísmica, sujeto a limitaciones de cobertura y deducibles. Además, conforme a los acuerdos que rigen Además, en virtud de los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento actual, nuestros prestamistas tienen la opción de (i) permitirnos utilizar los ingresos de nuestro seguro para reconstruir la propiedad que fue (ii) exigirnos que destinemos el producto del seguro al pago anticipado de la totalidad o parte del saldo pendiente del préstamo en cuestión. del préstamo en cuestión, en este último caso por un importe igual al porcentaje de nuestra cartera correspondiente a dicho inmueble. En este último caso, no podríamos utilizar el producto de nuestro seguro para reconstruir o sustituir el inmueble dañado o destruido, o para compensar la disminución de nuestros ingresos por alquiler debido a la suspensión de las operaciones en esa propiedad. Es posible que no dispongamos de de efectivo suficiente para reconstruir o reemplazar la propiedad en cuestión, y puede que no seamos capaces de obtener financiación adicional, en cuyo caso nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones, etc. se verían afectados. En tal caso, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, así como el precio de mercado de nuestros ADS, se verían sustancial y negativamente afectados.

Nuestros arrendatarios pueden incumplir su obligación de mantener la cobertura del seguro.

Según los términos de nuestros contratos de arrendamiento, nuestros inquilinos están obligados a contratar y mantener un seguro de responsabilidad civil general y de arrendamiento. están obligados a contratar y mantener un seguro de responsabilidad civil general y un seguro de alquiler. Si nuestros inquilinos incumplen estas obligaciones, nos veremos obligados a contratar un seguro en su lugar y a emprender acciones para obtener el reembolso de dichos inquilinos. Si nuestros arrendatarios incumplen estas obligaciones, nos veremos obligados a contratar un seguro en su lugar y a emprender acciones para obtener el reembolso de dichos arrendatarios. Estos costes y gastos Estos costes y gastos imprevistos podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas.

Además, si nuestros arrendatarios no mantienen un seguro suficiente o adecuado, podemos ser considerados responsables de pérdidas que de otro modo serían atribuibles a dichos arrendatarios o a sus negocios. seguros suficientes o adecuados, podríamos ser considerados responsables de pérdidas atribuibles a dichos arrendatarios o a sus negocios, pérdidas que podrían no estar cubiertas por nuestras propias pólizas de seguros. no estén cubiertas por nuestras propias pólizas de seguro. En caso de producirse un siniestro en un inmueble cuyo arrendatario no haya contratado o mantenido no haya contratado o mantenido una cobertura de seguro adecuada, o para la que nosotros mismos no tengamos cobertura de seguro, podríamos perder una parte significativa de nuestra inversión de capital o de nuestras proyecciones de inversión. de la inversión de capital o de los flujos de tesorería previstos en ese inmueble, y seguir obligados a pagar la deuda que garantizaba dicho inmueble. de la deuda para la que dicha propiedad sirvió como garantía, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas. y perspectivas.

Nuestros contratos de arrendamiento incluyen ciertas disposiciones que pueden resultar inaplicables.

Todos nuestros contratos de arrendamiento se rigen por la legislación mexicana. Si bien nuestros contratos de arrendamiento establecen que el arrendatario no tendrá derecho a la retención del alquiler en caso de daños o destrucción de la totalidad o parte de la propiedad en cuestión (lo que se conoce como cláusulas "hell or high water"), conforme a la legislación mexicana el arrendatario no devengará renta hasta que se realicen las reparaciones o puede solicitar una reducción de la renta igual al porcentaje de la propiedad que resultó dañada o destruida. No podemos asegurarle si un tribunal mexicano confirmaría las disposiciones pertinentes de nuestros contratos de arrendamiento o las declararía inejecutables. En este último caso, nuestros ingresos por alquileres disminuirían y nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas podrían verse afectados negativamente. podrían verse afectados negativamente.

El valor de nuestros activos puede sufrir pérdidas por deterioro que pueden afectar negativamente a nuestros resultados de explotación.

Revisamos periódicamente el valor contable de nuestros activos para determinar si hay indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida de valor. La determinación sobre la existencia de indicadores de deterioro se basa en factores como las condiciones del mercado, el rendimiento de los inquilinos y la estructura jurídica. En ejemplo, la rescisión de un contrato de arrendamiento por parte de un inquilino puede llevarnos a reconocer una pérdida por deterioro. Determinamos el valor de nuestros activos inmobiliarios El valor de nuestros activos inmobiliarios se determina en función del valor actual neto de nuestros futuros ingresos por alquileres y otros ingresos o gastos derivados de dichos activos, dividido por una tasa de descuento basada en nuestro coste medio ponderado del capital. Este tipo de descuento puede variar en función de las variaciones de los tipos de interés y de otras condiciones de mercado sobre las que hayamos ejercido influencia. de interés y otras condiciones del mercado sobre las que no tenemos control. Cuanto mayor sea el tipo de descuento, menor será el valor de nuestros activos. En los períodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, reconocimos una ganancia por la revalorización de nuestros inmuebles de 179,5 millones de dólares y 139,8 millones de dólares, respectivamente. US$139,8 millones, respectivamente, debido principalmente a un mayor número de propiedades en nuestra cartera. En 2022 y 2021 reconocimos una ganancia por la revalorización de nuestras propiedades de 185,5 millones de dólares y 164,7 millones de dólares, respectivamente.

Si determinamos que se ha producido una pérdida de valor ajustaremos el valor contable neto del bien en cuestión para tener en cuenta dicha pérdida, lo que puede afectar material y negativamente a la garantía prestada a los acreedores (exigiendo así la aportación de garantías adicionales) o a nuestros resultados de explotación para el bien en cuestión. a los acreedores (lo que exigiría la aportación de garantías adicionales) o a nuestros resultados de explotación del de nuestras ADS y a nuestra actividad, situación financiera, resultados y perspectivas.

Estamos sujetos a riesgos relacionados con el desarrollo de nuevos inmuebles, entre otros por el aumento de los costes de construcción y los problemas de la cadena de suministro.

Estamos expuestos a riesgos relacionados con nuestras actividades de promoción y arrendamiento que pueden afectar negativamente a nuestros resultados de explotación y a nuestros flujos de tesorería disponibles, incluyendo, entre otros, el riesgo de que de que:

Cualquiera de estos riesgos podría retrasos o gastos imprevistos y, en determinadas circunstancias, impedir la finalización de nuestros proyectos de desarrollo o renovación una vez iniciados. una vez iniciados, lo que podría afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. o el precio de mercado de nuestros ADS.

Nosotros o nuestros proveedores externos podemos mantener, obtener o renovar, o sufrir retrasos importantes en la obtención de las autorizaciones, licencias y permisos gubernamentales o de otro tipo necesarios para el desarrollo de nuestras actividades. para el desarrollo de nuestra actividad.

Nosotros y nuestros proveedores de bienes y servicios servicios, según proceda, estamos sujetos a numerosas normativas gubernamentales y locales y necesitamos diversas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados para llevar a cabo nuestras actividades, licencias, permisos, concesiones y certificados para el desarrollo de nuestra actividad. No podemos asegurarle que ni nosotros ni nuestros proveedores de bienes y servicios servicios, no encontraremos problemas significativos para obtener o renovar las autorizaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados necesarios para el desarrollo de nuestras actividades. y certificados necesarios para el ejercicio de nuestra actividad, o que nosotros o nuestros proveedores de bienes y servicios terceros las condiciones actuales o nuevas de las aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados que tenemos actualmente o que se nos puedan conceder en el futuro. en el futuro. También puede haber retrasos por parte de los organismos reguladores y administrativos a la hora de revisar nuestras solicitudes y la concesión de autorizaciones, cada vez más frecuentes desde la pandemia de COVID-19 debido al cierre o la reducción de las actividades de las oficinas públicas. oficinas públicas.

La aplicación de nuevas leyes y reglamentos medioambientales, sanitarias y de seguridad en las jurisdicciones en las que operamos o en las jurisdicciones de las que nuestros nuestros proveedores externos de bienes y servicios nos suministran, puede crear requisitos más estrictos que cumplir, incluyendo requisitos relativos a las demandas de las comunidades donde se ubican los inmuebles. Esto podría retrasar nuestra capacidad para obtener Esto podría retrasar nuestra capacidad para obtener las aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados relacionados, o podría dar lugar a que no pudiéramos obtenerlos en absoluto. Si Si las autorizaciones, licencias, permisos y certificados obtenidos anteriormente son revocados y/o si nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, no logramos obtener y/o mantener las autorizaciones necesarias, las autoridades competentes podrían verse obligadas a revocar las autorizaciones, licencias, permisos y certificados. no obtenemos y/o mantenemos las autorizaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, o suspender temporalmente o alterar el funcionamiento de una o más de nuestras propiedades, polígonos industriales o proyectos en construcción, o de cualquiera de nuestras instalaciones. parques industriales o proyectos en construcción o cualquier componente relevante de los mismos, lo que podría afectar al funcionamiento general de estas ubicaciones o a nuestro cumplimiento de cualquier contrato de arrendamiento en dichas ubicaciones. o el cumplimiento de los contratos de arrendamiento en dichos emplazamientos, lo que a su vez podría afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, así como a nuestra rentabilidad, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Aunque en el pasado no hemos sido objeto de sanciones civiles, reglamentarias o penales importantes derivadas del cumplimiento o incumplimiento inoportunos de las leyes y reglamentos aplicables, podríamos vernos sometidos a sanciones civiles, reglamentarias y penales que podrían afectar material y negativamente al funcionamiento continuado de a la continuidad de nuestros negocios, incluyendo: pérdida de las licencias necesarias para operar en uno o más de nuestros locales, incumplimiento potencial de nuestras obligaciones en virtud de nuestros contratos de arrendamiento, multas significativas o sanciones penales que podrían afectar a la continuidad de nuestros negocios. nuestros contratos de arrendamiento, multas significativas o sanciones monetarias, o el cierre de nuestros locales como medida preventiva. Además, los cambios Además, los cambios en estas leyes y reglamentos pueden restringir nuestras operaciones actuales, limitar la expansión de nuestro negocio y requerir cambios operativos que pueden ser difíciles o costosos de realizar. que pueden ser difíciles o costosos de aplicar.

Nuestras operaciones están sujetas a un gran número de leyes y reglamentos medioambientales, y nuestro incumplimiento de cualquiera de estas leyes y reglamentos puede dar lugar a responsabilidades y a costes y gastos adicionales significativos, que pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera. en costes y gastos adicionales significativos, que podrían afectar material y negativamente a nuestra situación financiera.

Nuestras operaciones y propiedades están sujetas a leyes y normativas federales estatales y locales relativas a la protección del medio ambiente y el uso de los recursos naturales. El Gobierno federal ha puesto en marcha un programa de protección del medio ambiente mediante la promulgación de numerosos reglamentos, reglas y normas oficiales medioambientales sobre asuntos como la planificación ecológica, la evaluación de riesgos e impactos ambientales, la contaminación lumínica y acústica artificial, la eliminación de materiales peligrosos o contaminantes, áreas naturales protegidas, protección de flora y fauna, conservación y aprovechamiento racional de los recursos naturales, y contaminación del suelo, entre otros. Las autoridades federales y locales mexicanas, incluida la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales), la Procuraduría General de Protección al Ambiente (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente, laComisión Nacional del Agua y los gobiernos estatales y municipales. Agua) y los gobiernos estatales y municipales tienen la facultad de iniciar acciones civiles, ambientales, administrativas y penales por la violación de las leyes y reglamentos medioambientales, incluida la facultad de clausurar los inmuebles que incumplan la normativa.

Prevemos que la regulación de nuestras operaciones bajo las leyes ambientales mexicanas federales, estatales y locales aumentará y se hará más estricta con el tiempo. No podemos predecir No podemos predecir el efecto que la promulgación de leyes, reglamentos o normas oficiales ambientales adicionales tendría sobre nuestros flujos de efectivo, costos de cumplimiento, las necesidades de capital o los pasivos relacionados con reclamaciones por daños y perjuicios, el negocio, la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestras acciones. o el precio de mercado de nuestros ADS.

Además, en virtud de la legislación Además, en virtud de las leyes y reglamentos mexicanos en materia de medio ambiente, somos responsables solidarios con nuestros arrendatarios de los costes de reparación de la contaminación del suelo, incluso si la contaminación fue causada por el arrendatario. haya sido causada por el arrendatario. Aunque nuestros contratos de arrendamiento estipulan que el arrendatario es responsable del coste de las medidas de reparación, no podemos garantizar que los arrendatarios cumplan con sus obligaciones. de que los arrendatarios cumplan sus obligaciones. Si alguno de nuestros inquilinos contaminara el suelo de nuestras propiedades y no tomara medidas para remediar la situación o no pagara el coste de las mismas, podríamos incurrir en responsabilidad civil. Si alguno de nuestros inquilinos contaminara el suelo de nuestras propiedades y no tomara medidas de reparación o no pagara el coste de las mismas, nos veríamos obligados a llevar a cabo la reparación nosotros mismos y podríamos ser considerados responsables de cualquier daño, lo que podría afectar material y negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. de nuestros ADS.

En virtud de la Ley General de Cambio Climático (Ley General de Cambio Climático) y sus reglamentos, estamos sujetos a diversas obligaciones medioambientales que pueden afectar a nuestros resultados financieros. nuestros resultados financieros. Además, México promulgó una ley que permite las demandas colectivas relacionadas con responsabilidades medioambientales. En virtud de dicha legislación, podemos estar sujetos a demandas colectivas que pueden afectar a nuestra situación financiera, o que pueden tener un efecto material adverso sobre nosotros o nuestra empresa. un efecto material adverso sobre nosotros o nuestras propiedades. Además, los requisitos y esfuerzos para hacer frente al cambio climático a través de leyes federales, estatales, de gases de efecto invernadero, o emisiones de GEI, pueden generar riesgos económicos e incertidumbre para nuestro negocio. incertidumbre para nuestro negocio. Estos riesgos podrían incluir costes de tramitación y obtención de permisos, impuestos adicionales, así como de la instalación de equipos necesarios para reducir las emisiones a fin de cumplir los nuevos límites de GEI u otras normas tecnológicas exigidas. Dada la naturaleza incierta de requisitos legales y reglamentarios actuales y futuros en materia de emisiones de GEI a escala federal, estatal, regional e internacional, es no es posible predecir el impacto sobre las operaciones o la situación financiera, ni hacer previsiones razonables de los costes potenciales que puedan derivarse de dichos requisitos. de dichos requisitos.

Estamos expuestos a los posibles efectos del cambio cambio climático y podríamos vernos obligados a aplicar normativas nuevas o más estrictas, lo que podría acarrear pérdidas imprevistas que afectarían a nuestro negocio y situación financiera. nuestro negocio y situación financiera.

Estamos expuestos a riesgos físicos potenciales derivados de posibles cambios climáticos en el futuro. Nuestras propiedades pueden estar expuestas a fenómenos meteorológicos catastróficos poco frecuentes, como fuertes tormentas, sequías terremotos, inundaciones, incendios forestales u otros fenómenos meteorológicos extremos. Si aumenta la frecuencia de fenómenos meteorológicos extremos, nuestra exposición a ellos podría aumentar y repercutir en nuestra rentabilidad. Si aumenta la frecuencia de fenómenos meteorológicos extremos, podría aumentar nuestra exposición a los mismos y afectar a las operaciones de nuestros inquilinos y a su capacidad para pagar el alquiler. Contamos con una amplia cobertura para mitigar nuestro riesgo de siniestros, en cantidades y de un tipo que creemos que son apropiados para los mercados en los que cada una de nuestras propiedades y sus operaciones comerciales están ubicadas, teniendo en cuenta el clima. y sus operaciones comerciales, teniendo en cuenta el riesgo de cambio climático.

Podemos vernos perjudicados como propietarios y promotores inmobiliarios por posibles impactos en la cadena de suministro o normas de eficiencia energética o de gases de efecto invernadero más estrictas para el sector de la construcción comercial. de gases de efecto invernadero en el sector de la construcción comercial. El cumplimiento de nuevas leyes o normativas relacionadas con el cambio climático, incluido el cumplimiento cambio climático, incluido el cumplimiento de los códigos de construcción "verdes", puede obligarnos a realizar mejoras en nuestros inmuebles existentes o provocar un aumento de los costes de explotación que quizá no seamos capaces de afrontar. de explotación que no podamos repercutir eficazmente a nuestros inquilinos. Dichas leyes o reglamentos también podrían imponer costes sustanciales a nuestros arrendatarios, lo que afectaría a su situación financiera y a su capacidad para cumplir sus obligaciones contractuales y arrendar o realquilar nuestros inmuebles. de arrendar o realquilar nuestros inmuebles. No podemos garantizar que no existan otras condiciones de este tipo o que no puedan surgir en el futuro. Los posibles Los posibles efectos del cambio climático en nuestras propiedades inmobiliarias podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para arrendarlas, desarrollarlas o venderlas, o para obtener préstamos utilizando dichas propiedades como garantía. o de obtener préstamos utilizando dichos inmuebles como garantía, y podrían afectar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, o al precio de mercado de nuestras ADS. o el precio de mercado de nuestros ADS.

Además de los riesgos identificados anteriormente derivados de controles legales y reglamentarios reales o potenciales, las inclemencias meteorológicas, la subida del nivel del mar, el aumento de las temperaturas y otros efectos que puedan atribuibles al cambio climático pueden afectar a cualquier sector manufacturero en términos de costes directos (por ejemplo, daños a la propiedad y perturbación de las operaciones) e indirectos (por ejemplo, perturbación de los clientes y proveedores y pérdida de ingresos). de las operaciones) y costes indirectos (por ejemplo, trastornos a clientes y proveedores y primas de seguros más elevadas). En la medida en que esas condiciones En la medida en que estas condiciones afecten negativamente a nuestras operaciones, podrían tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestras acciones. o el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestros activos inmobiliarios pueden ser objeto de expropiación y despojo por parte del gobierno mexicano por razones de interés público y otros motivos.

De conformidad con la Constitución mexicana, el gobierno tiene derecho a expropiar propiedad privada por razones de interés público en determinadas circunstancias. Según la legislación mexicana el gobierno estaría obligado a indemnizar al propietario del bien. Sin embargo, el importe de dicha indemnización puede ser inferior a el valor de mercado de la propiedad y el pago podría no recibirse hasta después de un periodo de tiempo significativo, ya que no se especifica ningún plazo, en la legislación aplicable, para el pago de dicha indemnización. En caso de expropiación de alguna de nuestras propiedades, podemos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en esa propiedad. En caso de expropiación de alguna de nuestras propiedades, podríamos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en dicha propiedad, lo que afectaría negativamente a los rendimientos esperados de dicha inversión y, en consecuencia, a nuestras actividades, situación financiera y resultados de explotación. nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

De conformidad con la Ley Nacional de Extinción de Dominio (Ley Nacional de Extinción de Dominio), podemos ser despojados de nuestras propiedades por el gobierno mexicano, declarado por una autoridad judicial, sin ninguna contraprestación o compensación, si nuestros inquilinos participan en ciertas actividades delictivas dentro de nuestras propiedades. por una autoridad judicial, sin contraprestación o compensación alguna, si nuestros arrendatarios participan en determinadas actividades delictivas dentro de nuestras propiedades. Aunque la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento incluyen declaraciones y garantías relativas a las actividades de nuestros inquilinos dentro de nuestras propiedades, si Si los inquilinos se dedican a actividades ilícitas, podríamos ser despojados de cualquiera de nuestras propiedades por el gobierno mexicano, y, en ese caso, podríamos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en dicha propiedad, lo que afectaría negativamente los rendimientos esperados de dicha inversión y, en consecuencia, a nuestro negocio, a nuestras operaciones y a nuestra rentabilidad. inversión y, en consecuencia, a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

Somos o podemos ser objeto de procedimientos judiciales y administrativos o investigaciones gubernamentales, que podrían perjudicar a nuestro negocio y a nuestra reputación.

De vez en cuando, estamos o podemos vernos implicados en litigios, investigaciones y otros procedimientos judiciales o administrativos relacionados con reclamaciones derivadas de nuestras operaciones, ya sea en el curso normal de los negocios o no, o derivadas de infracciones o presuntas infracciones de leyes, reglamentos o actos. de nuestras operaciones, ya sea en el curso normal del negocio o no, o derivadas de infracciones o presuntas infracciones de leyes, reglamentos o actos. Véase "Empresa - Procedimientos judiciales". Procedimientos". No podemos asegurarle que estos u otros asuntos reglamentarios y procedimientos judiciales, incluidos los que puedan surgir en el futuro, no perjudiquen a nuestra empresa. que puedan surgir en el futuro, no dañen nuestra reputación o afecten materialmente a nuestra capacidad para llevar a cabo nuestras actividades de la manera que esperamos, o que de otro modo nos afecten materialmente de forma adversa. ni nos afectarán materialmente en caso de que se produzca una resolución desfavorable, lo que podría tener un efecto material adverso sobre nuestra la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Estamos sujetos a leyes y reglamentos anticorrupción, antisoborno, antisoborno, contra el blanqueo de capitales y antimonopolio, y cualquier infracción de estas leyes o reglamentos podría tener un impacto material adverso en nuestra reputación, situación financiera y resultados de explotación. en nuestra reputación, situación financiera y resultados de explotación.

Estamos sujetos a las leyes y normativas anticorrupción, antisoborno blanqueo de dinero, antimonopolio y otras leyes y reglamentos internacionales, y estamos obligados a cumplir las leyes y y reglamentos aplicables en México, Estados Unidos y el extranjero, incluyendo (pero no limitado a) la Ley de Prácticas Corruptas en el Extranjero y leyes y reglamentos similares. y reglamentos similares.

Aunque hemos implantado políticas y procedimientos que incluyen la formación de determinados grupos de nuestros empleados, con el fin de garantizar el cumplimiento de la legislación anticorrupción y otras leyes relacionadas, no es posible garantizar que nuestras políticas y procedimientos internos sean suficientes para evitar o detectar todas las prácticas inadecuadas, fraudes o delitos. no podemos garantizar que nuestras políticas y procedimientos internos sean suficientes para prevenir o detectar todas las prácticas inadecuadas, fraudes o violaciones de la ley por parte de nuestras filiales, empleados, directores, directivos, socios, agentes y empleados. fraude o infracciones de la ley por parte de nuestras filiales, empleados, directores, directivos, socios, agentes y proveedores de servicios, o que dichas personas no cometan actos que infrinjan nuestras políticas. acciones que infrinjan nuestras políticas y procedimientos. Si no cumplimos plenamente con las leyes y reglamentos aplicables, las autoridades Si no cumplimos plenamente con las leyes y reglamentos aplicables, las autoridades gubernamentales pertinentes en México tienen el poder y la autoridad para investigarnos y, si es necesario, imponernos multas, sanciones y recursos, lo que podría hacernos perder clientes, proveedores y acceso a los mercados de deuda y de capitales. Cualquier infracción por nuestra parte, o por parte de terceros con los que de las leyes o reglamentos contra el soborno, la corrupción, el blanqueo de capitales, la defensa de la competencia y el comercio internacional podría tener en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Podemos adquirir propiedades y empresas que implican riesgos que podrían afectar negativamente a nuestra actividad y situación financiera.

Hemos adquirido y seguiremos adquiriendo propiedades mediante la adquisición directa de inmuebles o la adquisición de entidades propietarias de inmuebles. La adquisición La adquisición de inmuebles conlleva riesgos, como que los inmuebles adquiridos no funcionen como se esperaba, que los costes reales de rehabilitación, reposicionamiento, renovación y mejoras rehabilitación, reposicionamiento, renovación y mejoras identificados en el proceso de diligencia debida previo a la adquisición superen las estimaciones, o que dichas contingencias no sean indemnizables. Cuando adquirimos propiedades, podemos enfrentarnos a riesgos asociados a la falta de conocimiento del mercado o comprensión de la economía local, el establecimiento de nuevas relaciones comerciales en la zona y la falta de familiaridad con la administración local y los procedimientos de autorización. locales. Además, existe, y se espera que siga existiendo, una importante competencia por los inmuebles que se ajustan a nuestros criterios de inversión, así como riesgos asociados a la adquisición de activos inmobiliarios. de inversión, así como riesgos asociados a la obtención de financiación para las actividades de adquisición. Las propiedades o entidades adquiridas Las propiedades o entidades adquiridas pueden estar sujetas a responsabilidades, incluidas las fiscales, que pueden ser sin recurso, o con recurso limitado, con respecto a responsabilidades desconocidas. a pasivos desconocidos. En consecuencia, si se hiciera valer una responsabilidad contra nosotros basada en nuestra nueva titularidad de cualquiera de estas entidades o propiedades, es posible que tuviéramos que pagar sumas considerables para liquidarla.

Es posible que no podamos integrar las operaciones de empresas recién adquiridas y realizar las sinergias y otros beneficios previstos o hacerlo en el plazo previsto. Las posibles dificultades que podemos encontrar en el proceso de integración en dificultades que podemos encontrar en el proceso de integración incluyen: (i) la incapacidad de deshacernos de activos u operaciones que están fuera (ii) posibles responsabilidades desconocidas y mayores gastos imprevistos, retrasos o condiciones reglamentarias asociadas a estas operaciones; y (ii) posibles responsabilidades desconocidas y aumento imprevisto de gastos, retrasos o condiciones normativas asociadas a estas operaciones; y y la integración de las actividades de las empresas.

Los retrasos o un aumento de los costes en la construcción de nuevos edificios o mejoras podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, o al precio de mercado de nuestros ADS. o el precio de mercado de nuestros ADS, incluso debido a problemas en la cadena de suministro.

Los retrasos o un aumento de los costes en la construcción La construcción de nuevos edificios o la mejora de los existentes podría afectar negativamente a nuestras actividades, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS. Las fases de ingeniería, diseño y construcción de nuevos proyectos suelen requerir de seis a siete meses, y las mejoras de los inmuebles existentes, de seis a siete meses. Las fases de ingeniería, diseño y construcción de nuevos proyectos suelen requerir de seis a siete meses, y las mejoras de los inmuebles existentes, de uno a tres meses. Si experimentamos retrasos en la ingeniería Si sufrimos retrasos en la ingeniería, el diseño o la construcción debido al incumplimiento de las obligaciones de nuestros proveedores o por cualquier otro motivo, es posible que no podamos entregar nuestros nuevos proyectos o las mejoras de los inquilinos. Si sufrimos retrasos en la ingeniería, el diseño o la construcción como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de nuestros proveedores o por cualquier otro motivo, es posible que no podamos ejecutar nuestros nuevos proyectos o las mejoras de los inmuebles existentes en los plazos previstos y que, mientras tanto, no percibamos ingresos por alquileres de dichos inmuebles. mientras tanto. Por consiguiente, cualquier retraso de este tipo podría afectar a nuestra reputación y tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas. financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS. Además, muchos de nuestros contratos de arrendamiento prevén penalizaciones Además, muchos de nuestros contratos de arrendamiento prevén penalizaciones equivalentes a uno, dos o tres días de alquiler por cada día que no entreguemos la propiedad. En el pasado, hemos podido trasladar estas responsabilidades a nuestros contratistas. En el pasado, hemos podido transferir estas responsabilidades a nuestros contratistas, pero no podemos garantizar que podamos hacerlo en el futuro. Si no podemos Si no somos capaces de repercutir a nuestros contratistas los costes asociados a los retrasos en la construcción, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestras acciones podrían verse afectados. y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS pueden verse afectados negativamente.

Contamos con una amplia red de proveedores del mundo que producen y suministran los materiales que necesitamos para la construcción de nuevos edificios o mejoras. Por tanto, nuestros resultados se ven se ven afectados por las actuales restricciones del suministro mundial, que han provocado un aumento de los plazos de entrega, pedidos pendientes y escasez de productos.

Podemos ser objeto de reclamaciones por defectos defectos de construcción u otras acciones similares en relación con nuestro negocio de gestión inmobiliaria.

En nuestra calidad de gestores inmobiliarios, contratamos contratistas independientes que prestan servicios de ingeniería, construcción y gestión de proyectos para nuestros inmuebles, y supervisan su ejecución. No podemos garantizar que no vayamos a ser objeto de reclamaciones por defectos de construcción u otras acciones similares, aun cuando dichos defectos no nos sean imputables. no nos sean imputables. Un resultado adverso en cualquier reclamación o litigio derivado de defectos de construcción o problemas de gestión de la propiedad podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS. nuestros ADS.

La pérdida de uno o más miembros de nuestra dirección directivos, incluido nuestro Consejero Delegado, podría afectar negativamente a nuestras operaciones.

Nuestro éxito continuado es atribuible en gran a los esfuerzos de nuestros directivos, incluido nuestro Consejero Delegado, Lorenzo Dominique Berho Carranza. Nuestro Consejero Delegado Nuestro Director General y otros miembros de nuestra alta dirección gozan de una reputación favorable en la industria inmobiliaria en México, tanto a nivel nacional como regional. nacional y regional. Nuestro Director General es responsable, en un grado significativo, de atraer nuevas oportunidades de negocio y de y dirigir las negociaciones con prestamistas, socios potenciales de empresas conjuntas y grandes clientes institucionales. La pérdida de nuestro Consejero Delegado o de alguno o todos los demás miembros de nuestra alta dirección por cualquier motivo, su incapacidad para permanecer en sus puestos actuales o nuestra incapacidad para sustituirlos, podría tener repercusiones negativas para la empresa. o nuestra incapacidad para sustituirlos, podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas, o en el precio de mercado de nuestros ADS. o el precio de mercado de nuestros ADS y un impacto negativo en nuestras relaciones comerciales con nuestros prestamistas y clientes.

Además, la experiencia y habilidad de algunos miembros de nuestro equipo directivo han demostrado ser fundamentales para identificar y atraer clientes y oportunidades locales. Consideramos especialmente relevantes las relaciones regionales de nuestros directivos en la región de Tijuana y el Bajío. A medida que sigamos creciendo, nuestro éxito nuestro éxito dependerá en gran medida de nuestra capacidad para contratar y retener personal cualificado en todas las áreas de negocio, y no podemos garantizar que vayamos a ser capaces de hacerlo. no podemos garantizar que lo logremos. Nuestra capacidad para retener a los altos directivos y al personal experimentado dependerá en parte de que contemos con un sistema adecuado de remuneración del personal. de que contemos con sistemas adecuados de remuneración e incentivos. Los sistemas de remuneración e incentivos que tenemos en vigor pueden no sean suficientes para retener los servicios de nuestro personal experimentado.

Las crisis sanitarias como la pandemia de COVID-19 pueden tener un impacto negativo en nuestro negocio.

La pandemia de COVID-19 y las nuevas variantes del coronavirus tuvieron un impacto adverso significativo en las economías y la sociedad mundial, incluido México. Si se produce un crecimiento considerable en los casos de coronavirus, o si los casos se extienden por diferentes geografías o aumentan en gravedad, los gobiernos y las autoridades sanitarias de todo el de todo el mundo podrían seguir aplicando medidas para intentar contener y mitigar la propagación y los efectos del virus. Estas medidas y los efectos de la pandemia de COVID-19 dieron lugar a: (i) restricciones o suspensión del acceso, o cierre, o suspensión o paralización de las instalaciones de nuestros arrendatarios; (ii) escasez de personal, ralentización o paralización de las obras e interrupciones en nuestros (iii) interrupciones o retrasos en nuestras cadenas de suministro, incluida la escasez de materiales, productos y servicios de los que depende la actividad de nuestros arrendatarios de nuestros arrendatarios; (iv) menor disponibilidad de transporte terrestre y marítimo, incluida la escasez de mano de obra, limitaciones logísticas y aumento de los controles o cierres fronterizos; (v) aumento del coste de los materiales y productos de los que dependemos nosotros y nuestro negocio de desarrollo; (vi) una ralentización de la actividad económica, incluido el sector de la construcción; (vii) limitaciones en la disponibilidad de financiación, (viii) incapacidad para satisfacer las necesidades de liquidez si nuestro flujo de caja operativo disminuye o si no somos capaces de satisfacer nuestras necesidades de liquidez si nuestro flujo de caja operativo disminuye o si no somos capaces de satisfacer nuestras necesidades de liquidez si nuestro flujo de caja operativo (viii) incapacidad de satisfacer las necesidades de liquidez si disminuye nuestro flujo de caja operativo o si no somos capaces de obtener préstamos en virtud de líneas de crédito, ingresos de ofertas de deuda y capital y/o ingresos de (ix) nuestra incapacidad para refinanciar nuestro endeudamiento en las condiciones deseadas, si es que lo conseguimos; o (x) nuestra incapacidad para cumplir o recibir exenciones con respecto a las restricciones y pactos en virtud de los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento y obligaciones financieras.

Aunque ha remitido, la pandemia de COVID-19 o crisis sanitarias similares que nosotros o nuestros empleados, inquilinos, proveedores y otros socios comerciales no podamos llevar a cabo determinadas actividades comerciales durante un período de tiempo indefinido. determinadas actividades empresariales durante un periodo de tiempo indefinido, incluidos futuros cierres que puedan ser ordenados o restablecidos por las autoridades gubernamentales o elegidos de otro modo por las empresas como medida de precaución. gubernamentales o elegidos por las empresas como medida preventiva.

Seguiremos vigilando de cerca y evaluando la naturaleza y el alcance del impacto de COVID-19 y de cualquier crisis sanitaria similar en nuestro negocio, situación financiera, liquidez, resultados y perspectivas. de operaciones y perspectivas. También es posible que adoptemos otras medidas que alteren nuestras operaciones empresariales, según lo exijan las autoridades. Estos Estos acontecimientos y cambios podrían afectar negativamente a nuestros resultados y situación financiera. En la medida en que En la medida en que no seamos capaces de adaptarnos a los cambios requeridos en respuesta a cualquier crisis sanitaria, podríamos experimentar pérdidas de negocio y nuestros resultados de operaciones y situación financiera podrían verse materialmente afectados. y nuestra situación financiera.

Los aumentos de los precios de la energía, las materias primas equipos o salarios podrían aumentar nuestros costes de explotación.

Nuestro negocio está significativamente expuesto al precio de la energía, las materias primas y los componentes, incluidos, entre otros, el precio del cemento y el acero, así como el precio de compra o alquiler de equipos. Ciertos insumos utilizados por nosotros o por nuestros terceros contratistas en nuestras operaciones son susceptibles de fluctuaciones significativas de los precios, sobre los que podemos tener poco control. Los precios de algunos de estos insumos se ven afectados en gran medida por los precios de las materias primas, como el petróleo y el gas. de las materias primas, como el petróleo y el acero. Los precios mundiales del petróleo disminuyeron en 2018, aumentaron en 2019, disminuyeron significativamente en 2020 como consecuencia de la pandemia de COVID-19, pero alcanzaron los niveles anteriores a esta pandemia a finales de 2020, aumentaron en 2021 debido a perturbaciones de la oferta y al resurgimiento de la demanda y, más recientemente, subió bruscamente a principios de 2022 debido al conflicto entre Ucrania y Rusia.

No podemos asegurarle que los precios de materias primas o insumos disminuirán en el futuro. Los aumentos sustanciales de los precios de esas materias primas suelen traducirse en incrementos de los costes de explotación de nuestros proveedores o contratistas y, en consecuencia, aumentan los precios que cobran por sus productos o servicios. productos o servicios. Además, la creciente demanda de mano de obra, especialmente cuando va unida a una escasez globalizada de mano de obra cualificada, puede provocar una inflación salarial significativa. En la medida en que no seamos capaces de repercutir a nuestros clientes los aumentos de los precios de nuestros principales insumos o de los salarios que cobramos a nuestros clientes, los precios de nuestros productos y servicios podrían aumentar. En la medida en que no podamos repercutir a nuestros clientes los aumentos de los precios de nuestros insumos clave o los aumentos de los salarios que debemos pagar, nuestros márgenes de explotación podrían verse afectados negativamente.

El activismo y el malestar laboral, o la incapacidad de mantener relaciones laborales satisfactorias, podrían afectar negativamente a los resultados de nuestras operaciones.

El activismo y el malestar laboral pueden afectar negativamente a nuestras operaciones y, por tanto, afectar negativamente a nuestra actividad, liquidez, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. o el precio de mercado de nuestros ADS. Aunque en el pasado no nos hemos visto afectados por ningún conflicto laboral significativo, no podemos garantizar que ni nosotros ni nuestros contratistas externos vayamos a sufrir conflictos laborales. o nuestros contratistas no sufrirán en el futuro conflictos laborales, activismo, disputas o acciones, incluso como resultado de las leyes y reglamentos laborales que se han promulgado recientemente. recientemente promulgadas o que puedan entrar en vigor en el futuro, algunas de las cuales pueden ser significativas y afectar negativamente a nuestro negocio, liquidez y rentabilidad. podrían afectar negativamente a nuestra actividad, liquidez, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas (ya sea directamente o en virtud de su efecto sobre nuestros contratistas externos). de su efecto sobre nuestros contratistas terceros) o el precio de mercado de nuestros ADS.

La promulgación en México de una ley de subcontratación laboral laboral, que comprende cambios en las leyes laborales, de seguridad social y fiscales, puede afectar a nuestras operaciones en México.

En noviembre de 2020, el poder ejecutivo del Gobierno mexicano propuso al Congreso de la Unión la modificación de varias normas laborales y fiscales, entre ellas la Ley Federal del Trabajo, con el fin de limitar la subcontratación de personal. Ley Federal del Trabajo, con el fin de limitar la subcontratación de personal. Esta reforma fue aprobada por Congreso mexicano y entró en vigor en abril de 2021. La reforma laboral tiene tres componentes principales (i) una limitación significativa de (i) una limitación significativa a la contratación indirecta (tanto outsourcing como insourcing), (ii) una limitación al monto de la obligación patronal de reparto de utilidades, y (iii) la no deducibilidad de los pagos relativos a acuerdos de subcontratación prohibidos.

En cuanto a la limitación de la contratación indirecta, la reforma prohíbe todo tipo de contratación indirecta, salvo los acuerdos comerciales en los que el personal que presta los servicios no esté bajo la autoridad del beneficiario de los servicios o aquellas que se consideren especializadas por su naturaleza. Esta prohibición es aplicable tanto a terceros proveedores de servicios de externalización como dentro de entidades del mismo grupo empresarial (insourcing). Los proveedores de servicios especializados deberán realizar un proceso de registro ante la autoridad laboral. Aunque estos cambios han sido aplicados por nosotros, los cambios pueden tener un impacto en la forma en que llevamos a cabo nuestro negocio en el futuro y la forma y los precios en que los subcontratistas nos prestan servicios.

En cuanto a las modificaciones relativas a las la reforma laboral establece un límite en cuanto a la cantidad máxima que una empresa tendrá que pagar a un empleado a un trabajador por concepto de participación de utilidades (el mayor de tres meses de salario o el promedio de las cantidades pagadas por participación en beneficios de los tres últimos años), lo que puede reducir las cantidades abonadas por varias empresas en concepto de participación en beneficios; no obstante, aquellas empresas que realicen contrataciones indirectas tendrán la obligación de pagar participación de utilidades a partir de los tres meses siguientes a la fecha en que entre en vigor la reforma. Esto puede impactar en el costo de los servicios de varios de nuestros subcontratistas, lo que a su vez, puede resultar en aumentos en los precios que nos cobran, que podríamos ser incapaces de repercutir a nuestros inquilinos, afectando a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

La reforma laboral establece que no habrá deducciones fiscales en relación con la externalización de servicios, lo que puede afectar a varios de nuestros subcontratistas y a los precios a los que nos prestan servicios. precios a los que dichos subcontratistas nos prestan servicios, afectando en última instancia a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

Si nos vemos obligados a contratar servicios especializados seremos responsables solidarios de las obligaciones laborales del prestador de servicios especializados, si dicho prestador incumple cualquier obligación con respecto al personal utilizado en la prestación de los servicios especializados correspondientes. Es probable que esta responsabilidad aumente nuestra responsabilidad y pueda afectar a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

Nuestro negocio y operaciones podrían verse afectados en caso de fallos del sistema o ataques de ciberseguridad.

A pesar de la redundancia de los sistemas, la aplicación de medidas de seguridad y la existencia de un plan de recuperación en caso de catástrofe para nuestros sistemas informáticos internos y alojados, nuestros sistemas son vulnerables a daños de cualquier origen, como cortes de energía, catástrofes naturales, terrorismo, guerras, fallos de telecomunicaciones y ataques de ciberseguridad, como malware, ransomware o ataques no autorizados. y ataques de ciberseguridad, como malware, ransomware o accesos no autorizados. Cualquier fallo del sistema o accidente que cause interrupciones en nuestras operaciones podría resultar en una interrupción material de nuestro negocio. Podemos incurrir en costes adicionales para remediar los daños causados por esas interrupciones. Los incidentes de seguridad de terceros en vendedores, subprocesadores y proveedores de servicios también podrían afectar a nuestros datos y operaciones mediante acceso no autorizado a la información o la interrupción de los servicios, lo que en última instancia podría provocar pérdidas financieras. A pesar de la formación, los sistemas de A pesar de la formación, los sistemas de detección y los procedimientos de respuesta, un aumento de los ataques por correo electrónico (phishing y correo electrónico comercial comprometido) puede crear interrupciones en nuestro negocio y riesgos financieros. y riesgos financieros.

La creciente frecuencia de los intentos de ciberseguridad de ciberseguridad puede suponer un aumento de los costes para protegernos y responder a cualquier suceso, incluido personal adicional, consultores y tecnologías de protección. tecnologías. Cualquier compromiso de nuestra seguridad podría resultar en una violación de la privacidad aplicable y otras leyes, acceso no autorizado a acceso no autorizado a nuestra información y a la de otros, un importante riesgo legal y financiero, daños a nuestra reputación, pérdida o uso indebido de la información y pérdida de confianza en nuestra seguridad. y una pérdida de confianza en nuestras medidas de seguridad, lo que podría perjudicar a nuestro negocio. Además, es posible que nuestro seguro no cubra los costes pueden no estar cubiertos por nuestro seguro.

Hemos identificado debilidades materiales en nuestros controles internos. Si no somos capaces de desarrollar y mantener un sistema eficaz de control interno sobre la información financiera, puede que no seamos capaces de informar con precisión sobre nuestros resultados financieros en el momento oportuno. Si no somos capaces de desarrollar y mantener un sistema eficaz de control interno sobre la información financiera, es posible que no podamos informar con exactitud de nuestros resultados financieros en el momento oportuno, lo que puede afectar negativamente a la confianza de los inversores en nosotros y afectar material y negativamente a nuestro negocio y a nuestros resultados operativos. y afectar negativamente a nuestro negocio y a nuestros resultados operativos.

Antes de esta oferta, sólo cotizábamos cotizábamos sólo en México y no estábamos sujetos a los requisitos de información financiera de la SEC. otros recursos requeridos a efectos de información financiera de la SEC. Un control interno eficaz de la información financiera es necesario para que para proporcionar informes financieros fiables y, junto con un control y procedimientos de divulgación adecuados, están diseñados para prevenir el fraude. En En el curso de la preparación y auditoría de nuestros estados financieros consolidados auditados de conformidad con el PCAOB, nosotros y nuestra firma independiente de auditoría pública registrada de auditoría independientes identificaron debilidades materiales en nuestro control interno sobre la información financiera. Según se define en las normas establecidas PCAOB, una "debilidad material" es una deficiencia, o una combinación de deficiencias, en el control interno sobre la información financiera, de tal forma que existe una posibilidad razonable de que se produzca un fallo en el control interno sobre la información financiera. financieros, de forma que existe una posibilidad razonable de que no se evite o detecte en el momento oportuno una incorrección material en los estados financieros anuales o provisionales de nuestra empresa. anuales o provisionales de nuestra empresa.

Las debilidades materiales identificadas se refieren a (i) insuficiencia de controles y actividades de supervisión para determinar si los componentes del control interno están presentes y funcionan; ii) falta de personal suficientemente cualificado y con experiencia para diseñar, implantar y ejecutar un proceso formal de evaluación de riesgos, así como políticas, procedimientos y controles contables formales políticas, procedimientos y controles contables y de información financiera formales que garanticen el registro, la revisión y la conciliación oportunos de las transacciones financieras, manteniendo al mismo tiempo una segregación de las mismas. (iii) diseño e implementación insuficientes de los controles de las tecnologías de la información. tecnología de la información. Si no se corrigen a tiempo, las deficiencias materiales pueden dar lugar a errores materiales en nuestros estados financieros combinados y consolidados en el futuro. consolidados. Tras la identificación de las debilidades materiales, hemos adoptado y tenemos previsto seguir adoptando medidas correctoras. Sin embargo, no podemos asegurar que estas medidas puedan subsanar por completo esta deficiencia material en nuestro control interno sobre la información financiera o que no podamos identificar debilidades materiales adicionales o deficiencias significativas en el futuro.

Para remediar nuestras debilidades materiales identificadas hemos adoptado y tenemos la intención de adoptar varias medidas destinadas a mejorar nuestro control interno sobre la información financiera. Entre ellas se incluyen reforzar nuestros equipos de finanzas, operaciones y tecnología de la información, y aplicar nuevas políticas, procesos y controles internos relacionados con nuestra información financiera. controles internos relativos a nuestra información financiera. En concreto, entre las medidas correctivas previstas figuran las siguientes:

Nos comprometemos a mantener un entorno de control y esperamos seguir esforzándonos por subsanar las deficiencias materiales descritas anteriormente y todas las deficiencias de control. de control. Sin embargo, estas deficiencias materiales no pueden considerarse subsanadas hasta que los controles correctivos aplicables funcionen durante un periodo de tiempo suficiente y la dirección haya concluido, mediante pruebas, que las deficiencias de control se han corregido. durante un periodo de tiempo suficiente y la dirección haya concluido, mediante pruebas, que dichos controles funcionan eficazmente. No hay No existe garantía alguna de que podamos subsanar las deficiencias materiales en el momento oportuno ni de que en el futuro no se descubran o existan deficiencias materiales adicionales. en el futuro. Si no somos capaces de subsanar esta deficiencia material, es posible que no podamos gestionar nuestro negocio Si no somos capaces de remediar esta deficiencia material, puede que no seamos capaces de gestionar nuestro negocio con eficacia o de informar con precisión sobre nuestro rendimiento financiero en el momento oportuno, lo que podría afectar negativamente a nuestro negocio, situación financiera, los resultados de nuestras operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Estamos sujetos a los requisitos de información de la la Ley Sarbanes-Oxley de 2002. La Sección 404 de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002, o Sección 404, nos obliga a incluir un informe de la dirección sobre la eficacia de nuestro control interno de la información financiera en nuestro informe anual en el Formulario 20-F a partir del ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2024. que finaliza el 31 de diciembre de 2024. Además, una vez que dejemos de ser una "empresa de crecimiento emergente", tal como se define este término en la JOBS Además, una vez que dejemos de ser una "empresa de crecimiento emergente", tal como se define este término en la Ley JOBS, nuestra empresa de contabilidad pública registrada independiente deberá dar fe e informar sobre la eficacia de nuestro control interno sobre los informes financieros. financieros. Nuestra dirección puede llegar a la conclusión de que nuestro control interno sobre la información financiera no es eficaz. Además, incluso si nuestra dirección control interno sobre la información financiera es eficaz, nuestra firma de auditoría pública registrada independiente, tras realizar sus propias pruebas independientes, puede emitir un informe de auditoría sobre la eficacia del control interno sobre la información financiera. independiente, puede emitir un informe desfavorable si no está satisfecha con nuestro control interno o con el nivel en el que está documentado, diseñado, ejecutado o aplicado. nuestro control está documentado, diseñado, operado o revisado, o si interpreta los requisitos pertinentes de forma diferente a la nuestra. Además, Además, nuestras obligaciones de información ejercen una presión significativa sobre nuestros recursos y sistemas de gestión, operativos y financieros en un futuro previsible. futuro inmediato. Es posible que no podamos completar a tiempo nuestras pruebas de evaluación y cualquier corrección necesaria.

Durante el proceso de documentación y comprobación de nuestros procedimientos de control interno, con el fin de satisfacer los requisitos de la Sección 404, podemos identificar otras debilidades y deficiencias en nuestro control interno sobre la información financiera. Además, si no logramos mantener un control interno adecuado y eficaz sobre la información financiera Además, si no logramos mantener un control interno adecuado y eficaz sobre la información financiera, dado que estas normas se modifican, complementan o enmiendan de vez en cuando, es posible que no podamos concluir de forma continua que tenemos un control interno eficaz sobre la información financiera. que tenemos un control interno eficaz sobre la información financiera de conformidad con la Sección 404. Si no logramos y mantenemos un entorno de control interno eficaz, podríamos Si no logramos y mantenemos un entorno de control interno eficaz, podríamos incurrir en errores materiales en nuestros estados financieros e incumplir nuestras obligaciones de información, lo que probablemente provocaría que los inversores se vieran afectados por la falta de transparencia. obligaciones de información, lo que probablemente haría que los inversores perdieran la confianza en nuestra información financiera. Esto, a su vez, podría limitar nuestro A su vez, esto podría limitar nuestro acceso a los mercados de capitales, perjudicar nuestros resultados de explotación y provocar un descenso del precio de cotización de nuestros ADS. Además, un control Además, un control interno ineficaz de la información financiera podría exponernos a un riesgo cada vez mayor de fraude o uso indebido de los activos de la empresa y exponernos a una posible exclusión de la cotización en bolsa de nuestros ADS. a una posible exclusión de la bolsa de valores en la que cotizamos, a investigaciones reglamentarias y a sanciones civiles o penales. También podríamos También podríamos vernos obligados a reformular nuestros estados financieros de ejercicios anteriores.

Las complicaciones en las relaciones con las comunidades locales pueden afectar negativamente a nuestra continuidad empresarial, reputación, liquidez y resultados de las operaciones.

Hacemos esfuerzos significativos para mantener buenas relaciones a largo plazo y una comunicación continua con las comunidades locales y vecinas en las que operamos o construimos, incluidas las comunidades indígenas que anteriormente poseían bienes inmuebles en las regiones en las que operamos. Sin embargo, no podemos garantizar que hayamos obtenido o vayamos a obtener todos los permisos reclamados por esas comunidades o que esas comunidades no tengan o no desarrollen intereses u objetivos que sean diferentes de los nuestros, o incluso en conflicto con ellos, lo que podría dar lugar a procedimientos judiciales o administrativos, disturbios civiles, protestas cobertura negativa en los medios de comunicación, acciones directas o campañas, incluidas, entre otras, peticiones al gobierno para que revoque o deniegue nuestras concesiones, licencias u otros permisos para operar. Cualquiera de estos acontecimientos podría causar retrasos o interrupciones en nuestras operaciones, dar lugar a restricciones operativas o mayores costes, o provocar la reputación de la empresa. o costes más elevados, o dañar nuestra reputación, lo que podría afectar material y negativamente a nuestro negocio, reputación, liquidez y resultados de explotación. y los resultados de nuestras operaciones.

Nuestra cobertura del riesgo de tipo de cambio y de de tipos de interés pueden no limitar eficazmente nuestra exposición a estos riesgos.

Intentamos mitigar nuestro riesgo endeudándonos en las divisas en las que tenemos inversiones significativas, proporcionando así una cobertura natural. También podemos suscribir instrumentos financieros derivados instrumentos financieros derivados que designamos como coberturas de inversión neta, ya que estos importes compensan los ajustes de conversión de los activos netos subyacentes de nuestras inversiones en el extranjero. de nuestras inversiones en el extranjero. Aunque intentamos mitigar los posibles efectos adversos de las variaciones de los tipos de cambio, no podemos garantizar que estos intentos vayan a producirse. Aunque intentamos mitigar los posibles efectos adversos de las variaciones de los tipos de cambio, no podemos garantizar que estos intentos tengan éxito. Además, ocasionalmente podemos recurrir a contratos de permuta financiera de tipos de interés para gestionar el riesgo de tipos de interés y limitar el impacto de los futuros tipos de interés. Además, ocasionalmente podemos utilizar contratos de permuta de tipos de interés para gestionar el riesgo de tipos de interés y limitar el impacto de las variaciones futuras de los tipos de interés sobre los beneficios y los flujos de efectivo. A 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, ninguna de nuestras deudas estaba cubierta con contratos de cobertura de tipos de interés.

Los acuerdos de cobertura implican riesgos como riesgo de fluctuación del valor relativo de la moneda extranjera o de los tipos de interés y el riesgo de que las contrapartes no cumplan sus obligaciones en virtud de estos acuerdos. sus obligaciones en virtud de estos acuerdos. Los fondos necesarios para liquidar dichos acuerdos podrían ser significativos en función de la estabilidad de la moneda extranjera cubierta o del volumen de la financiación subyacente y de los tipos de interés aplicables en el momento de la ruptura. ruptura. La imposibilidad de cubrir eficazmente las variaciones de los tipos de cambio o de los tipos de interés puede afectar negativamente a nuestro negocio.

Las condiciones económicas adversas en México pueden tener un impacto negativo en nuestra situación financiera y/o en los resultados de nuestras operaciones.

Somos una corporación mexicana y todos nuestros activos y operaciones se encuentran en México. Como resultado, nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de operaciones pueden verse afectados por condiciones económicas generales, la depreciación o devaluación del peso frente al dólar, la volatilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios cambios en la fiscalidad y la reglamentación, los índices de delincuencia y otros acontecimientos económicos, políticos o sociales en México o que afecten a este país, sobre los que no tenemos ningún control. sobre los que no tenemos control. De acuerdo con el INEGI, en 2020, 2021 y 2022 el PIB mexicano se contrajo 8.2% y creció 4.8% y 3.1%, respectivamente. Además, en el pasado, México ha experimentado crisis económicas y periodos prolongados de lento crecimiento económico, causados por factores internos y externos sobre los que no tenemos control, que han tenido un impacto negativo sobre nosotros. No podemos garantizar que estas condiciones no se reproduzcan en el futuro o que, si lo hacen, no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera y/o resultado de operaciones. operaciones.

La economía mexicana se ha caracterizado por altas tasas de interés tanto en términos reales como nominales. Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 y 2021, la tasa de interés promedio de los 28 días (CETES) fue de aproximadamente 11.1%, 7.7% y 4.4%, respectivamente. En consecuencia, en la medida en que incurramos en deuda denominada en pesos deuda denominada en pesos en el futuro, podría ser a tasas de interés elevadas. En el tercer trimestre de 2023, el peso se apreció frente al dólar estadounidense un 9,0% en términos nominales. 9,0% en términos nominales. En los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, obtuvimos aproximadamente el 86,4% y el 87,1% de nuestros ingresos por rentas en dólares estadounidenses, respectivamente. Sin embargo, en los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, nuestros costes operativos, impuestos y aproximadamente el 13,6% y el 12,9% de nuestros ingresos por arrendamiento, respectivamente, estaban denominados en pesos. En 2022 y 2021, el peso se apreció (depreció) frente al dólar estadounidense en un 5,9% y (3,2)%, respectivamente, en términos nominales. En 2022 y 2021, obtuvimos aproximadamente el 87,0% y 87,5% de nuestros ingresos por rentas de arrendamientos denominados en dólares estadounidenses, respectivamente. Además, toda nuestra deuda está denominada en dólares estadounidenses. dólares estadounidenses. Sin embargo, en 2022 y 2021, nuestros costos de operación, impuestos y aproximadamente 13.0% y 12.5% de nuestros ingresos por rentas, respectivamente, estaban denominados en pesos. Como resultado, la apreciación o depreciación del peso frente al dólar afecta nuestra situación financiera y resultados de operación. y los resultados de nuestras operaciones.

Además, durante 2019 y 2020, la calificación de la deuda soberana de México calificación de deuda soberana de México estuvo sujeta a revisiones a la baja y perspectivas negativas por parte de las principales agencias calificadoras como resultado de la evaluación de la capacidad financiera global del gobierno de México para pagar sus obligaciones y su capacidad para cumplir con sus compromisos financieros compromisos financieros a su vencimiento, citando, entre otros factores, la preocupación por la empresa petrolera estatal(Petróleos Mexicanos, o "PEMEX"), y la debilidad de las perspectivas macroeconómicas debida, entre otras cosas, a las tensiones comerciales y las decisiones políticas. Nosotros no podemos garantizar que las agencias de calificación no anuncien nuevas rebajas de la calificación de México y/o PEMEX en el futuro. Estas rebajas podrían afectar negativamente a la economía mexicana y, en consecuencia, a nuestras actividades, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADSs. el precio de mercado de nuestros ADSs y podrían afectar nuestra calificación y las tasas de interés a las que nos endeudamos sobre una base transfronteriza.

Nuestro negocio puede verse materialmente afectado por condiciones económicas generales de México, incluida la tasa de inflación, los tipos de interés vigentes y las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense. y el dólar estadounidense. La disminución del PIB mexicano, los periodos de crecimiento negativo y/o el aumento de la inflación o de los tipos de interés pueden dar lugar a una menor La disminución del PIB mexicano, los periodos de crecimiento negativo y/o el aumento de la inflación o de los tipos de interés pueden dar lugar a un descenso de la demanda o de los precios de nuestros servicios y productos, o a una reorientación hacia servicios y productos de menor margen. Dado que un gran porcentaje de nuestros Dado que un gran porcentaje de nuestros costes y gastos son fijos, es posible que no podamos reducirlos en caso de que se produzca alguno de los acontecimientos mencionados y, en consecuencia, nuestros márgenes de beneficio podrían verse afectados negativamente.

Los acontecimientos políticos y sociales en México así como los cambios en las políticas del Gobierno Federal podrían tener un impacto negativo en nuestro negocio y en los resultados de nuestras operaciones.

En México, la inestabilidad política ha sido un factor determinante determinante en la inversión empresarial. Cambios significativos en las leyes, políticas públicas y/o regulaciones o el uso de referendos públicos(consultas populares) podrían afectar a la situación política y económica de México, lo que a su vez podría afectar negativamente a nuestro negocio. Política Los desacuerdos políticos entre los poderes ejecutivo y legislativo podrían paralizar y evitar la implementación oportuna de reformas políticas y económicas, lo que a su vez podría afectar negativamente a nuestro negocio. reformas políticas y económicas, lo que a su vez podría tener un efecto adverso importante en la política económica mexicana y, por tanto, también en nuestro negocio. No podemos predecir el impacto que las condiciones políticas, económicas y sociales tendrán en la economía mexicana. Además, no podemos garantizar que los acontecimientos políticos, económicos o sociales en México, sobre los que no tenemos control, no tengan un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

El Gobierno Federal ha introducido cada vez más cambios en las políticas y normativas y podría seguir haciéndolo en el futuro. El Gobierno Federal recortó drásticamente el gasto para el presupuesto de 2019 presupuesto y puede recortar el gasto en el futuro, lo que puede afectar negativamente el crecimiento económico. El 2 de julio de 2019, la nueva Ley Federal de Austeridad Ley Federal de Austeridad Republicana fue aprobada por el Senado mexicano. Las acciones del Gobierno Federal, como las implementadas para controlar la inflación, recortes al gasto federal y otras regulaciones y políticas pueden incluir, entre otras medidas, aumentos de los tipos de interés, cambios en las políticas fiscales, controles de precios, devaluaciones monetarias, controles de capital y límites a las importaciones. Nuestra Nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS pueden verse afectados negativamente por cambios en las políticas o normativas gubernamentales que impliquen o afecten a nuestra gestión, operaciones y régimen fiscal.

La administración del Sr. López Obrador ha tomado acciones que han minado significativamente la confianza de los inversionistas en los emprendimientos privados tras los resultados de los referendos públicos, como la cancelación de proyectos públicos y privados autorizados por administraciones anteriores, incluyendo la construcción del nuevo aeropuerto mexicano, lo que provocó inmediatamente la revisión de la calificación soberana de México. Más recientemente, la administración presentó una reforma a laLey de la Industria Eléctrica que busca desincentivar la inversión privada en el sector privada en el sector eléctrico y concentrar la generación en empresas estatales. Los inversores y las agencias de calificación crediticia pueden mostrarse cautelosos ante las políticas del partido político Movimiento Regeneración Nacional, o "Morena", que podrían contribuir a la disminución de la demanda de electricidad. lo que podría contribuir a reducir la resistencia de la economía mexicana en caso de recesión económica mundial. No podemos asegurar que no se tomen medidas similares en el futuro, lo que podría tener un efecto negativo en la economía de México.

Las acciones y políticas del Gobierno Federal sociales y políticas, el medio ambiente, las empresas estatales o controladas por el Estado o las instituciones financieras estatales o reguladas por el Gobierno, pueden tener repercusiones importantes en las entidades del sector privado en general y en nosotros en particular. instituciones financieras estatales o reguladas por el gobierno, pueden tener un impacto material en las entidades del sector privado en general y en nosotros en particular, así como en las condiciones del mercado financiero y en los precios y rendimientos de los valores mexicanos. Dichas acciones y políticas pueden incluir aumentos de los tipos de interés, cambios en la política fiscal, controles de precios, devaluaciones de moneda, controles de capital, límites a las importaciones y otras de capital, límites a las importaciones y otras acciones, cualquiera de las cuales puede tener un impacto negativo en nuestra o el precio de mercado de nuestros ADS, y puede afectar a nuestra capacidad de distribuir dividendos a nuestros accionistas.

No podemos predecir el impacto que la inestabilidad económica, social la inestabilidad económica, social y política en México o que afecte a dicho país pueda afectar negativamente a nuestras actividades, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS, así como a las condiciones de mercado y los precios de nuestros valores. o el precio de mercado de nuestros ADS, así como las condiciones de mercado y los precios de nuestros valores. Estos y otros acontecimientos Estos y otros acontecimientos futuros, sobre los que no tenemos control, en el entorno económico, político o social de México pueden causar trastornos en nuestras operaciones comerciales e ingresos netos. ingresos netos.

La reducción del suministro, las subidas de precios y otras restricciones que afectan al suministro de recursos clave, como el agua y la electricidad, pueden afectar a la industria de la construcción y a la funcionamiento de las instalaciones de alquiler en México.

Las industrias de la construcción e inmobiliaria en México dependen de la disponibilidad de recursos como el agua y la electricidad. La reducción en el suministro, los aumentos de precios y otras restricciones que afecten al suministro de agua y electricidad pueden afectar negativamente a nuestros planes de construcción o modificar estos planes en el futuro, o a las operaciones de nuestros inquilinos y, por tanto, a su capacidad para cumplir con sus obligaciones, y, en consecuencia, afectar negativamente a nuestro negocio, condiciones financieras y resultados de las operaciones.

Las medidas legislativas o reglamentarias de las leyes y reglamentos fiscales podrían afectarnos negativamente.

Estamos sujetos a las leyes y reglamentos fiscales federales federales, estatales y locales. Las leyes fiscales mexicanas están sujetas a cambios constantes y no podemos asegurarle que el Gobierno Federal no no introducirá y promulgará reformas fiscales o tomará otras medidas en respuesta a las condiciones económicas, políticas o sociales en México que puedan afectar negativamente a nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas, o a nuestras perspectivas de mercado. afectar adversamente nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs. Los cambios en las Los cambios en las leyes o reglamentos fiscales estatales y locales pueden dar lugar a un aumento de nuestras obligaciones fiscales. Una disminución de los ingresos fiscales de los estados y municipios en los que Una disminución de los ingresos fiscales de los estados y municipios en los que operamos puede aumentar la frecuencia y la magnitud de estos cambios. Si se producen estos cambios, podemos vernos obligados a pagar impuestos adicionales sobre nuestros activos o ingresos. impuestos adicionales sobre nuestros activos o ingresos. Estos efectos de aumento de los costes fiscales no pueden cuantificarse ni se han cuantificado, ni podemos asegurar que estas reformas, una vez aplicadas, no afectarán negativamente a nuestra situación financiera, a los resultados de nuestras operaciones y a la cantidad de efectivo disponible para el pago de dividendos. el pago de dividendos.

Los acontecimientos en EE.UU. y otros países pueden afectar adversamente la economía de México, nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de operaciones, y el precio de mercado de nuestros ADS.

La economía mexicana y los negocios, la situación y los resultados de operación de las empresas mexicanas pueden verse afectados en diversos grados por las condiciones económicas y de mercado en otros países. Si bien las condiciones económicas en otros países pueden diferir significativamente de las condiciones económicas en México, las reacciones de los inversionistas ante adversos en otros países pueden tener un efecto adverso en el valor de mercado de los valores de emisoras mexicanas. Por ejemplo, en octubre de 2017 los precios de mercado de los instrumentos de deuda y capital mexicanos experimentaron una caída significativa como consecuencia de la crisis financiera asiática asiática. En el segundo semestre de 1998 y principios de 1999, los precios de mercado de los valores mexicanos se vieron afectados negativamente por las crisis económicas de Rusia y Brasil. En el segundo semestre de 2008 y parte de 2009, los precios de mercado de los instrumentos de deuda y capital mexicanos disminuyeron significativamente como consecuencia de la crisis financiera en Estados Unidos y el resto del mundo. Otros acontecimientos geopolíticos, como la salida del Reino Unido salida del Reino Unido de la Unión Europea, los cambios en la política monetaria de Estados Unidos y los conflictos militares entre Ucrania y Rusia y entre Israel y Hamás, han contribuido a una elevada volatilidad e incertidumbre en varios mercados financieros, que pueden afectar a economías emergentes como México, y pueden afectar a nuestra capacidad para obtener financiación o refinanciar nuestro endeudamiento.

Además, la economía de Estados Unidos influye en gran medida la economía mexicana, y por lo tanto, condiciones económicas adversas en Estados Unidos, la terminación o renegociación del USMCA, una revisión de las políticas, incluidas las políticas relacionadas con las restricciones a las inversiones en los sectores del petróleo y la electricidad en México, u otros eventos relacionados que afecten la política comercial de Estados Unidos con respecto a México, podrían tener un impacto negativo en la economía mexicana, como por ejemplo disminuyendo las remesas de los trabajadores mexicanos en Estados Unidos a México y afectando negativamente al comercio bilateral y a la inversión extranjera directa en México. México. Las condiciones económicas en México se han vuelto cada vez más correlacionadas con las condiciones económicas en Estados Unidos como resultado del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (el "TLCAN"), y, posteriormente, el USMCA, que ha inducido una mayor actividad económica entre ambos países y ha incrementado las remesas de fondos de inmigrantes mexicanos que trabajan en Estados Unidos a residentes mexicanos. Debido a su relativamente reciente entrada en vigor, actualmente no está claro cuáles serán los resultados del USMCA y su aplicación. Los nuevos términos del USMCA podrían tener un impacto en la economía de México en general y en la creación de empleo en México, lo que podría afectar negativamente a nuestro negocio, desempeño financiero y resultados de operaciones.

Del mismo modo, cualquier acción tomada por las actuales administraciones de EE.UU. o México, incluyendo cambios en el USMCA y/u otras políticas del gobierno de EE.UU. que puedan ser adoptadas por la administración de EE.UU. o México, incluyendo cambios al USMCA y/u otras políticas gubernamentales estadounidenses que pudieran ser adoptadas por la administración de EE.UU, podría tener un impacto negativo en la economía mexicana, como reducciones en los niveles de remesas, reducción de la actividad comercial o del comercio bilateral o disminución de la inversión extranjera directa en México. o la disminución de la inversión extranjera directa en México. Además, la percepción de que Estados Unidos y otros países adopten medidas proteccionistas podrían reducir el comercio internacional, las inversiones y el crecimiento económico. Las consecuencias económicas y políticas podrían tener un efecto efecto adverso en la economía mexicana, lo que a su vez podría afectar nuestros negocios, situación financiera, resultados de operación y perspectivas, así como el precio de mercado de nuestros ADS. el precio de mercado de nuestros ADS. No podemos asegurar que los acontecimientos en otros países de mercados emergentes, Estados Unidos u otros lugares Estados Unidos o en cualquier otro lugar no afecten negativamente a nuestras actividades, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, así como al precio de mercado de nuestros ADS. de nuestros ADS.

México es una economía de mercado emergente, con riesgos para nuestros resultados operativos y nuestra situación financiera.

El gobierno mexicano ha ejercido, y sigue ejerciendo ejerce una influencia significativa sobre la economía mexicana. En consecuencia, las acciones gubernamentales mexicanas relativas a la economía y a las empresas estatales estatales podrían tener un impacto significativo en las entidades del sector privado mexicano en general, así como en las condiciones del mercado, los precios y los rendimientos de los valores mexicanos. precios y rendimientos de los valores mexicanos. A la fecha del presente prospecto, y tras las elecciones intermedias celebradas el 6 de junio de 2021, Morena perdió la mayoría absoluta en la Cámara de Diputados que ostentaba desde 2018. Sin embargo, Morena sigue ostentando el mayor número de escaños en relación con cualquier otro partido político. No podemos predecir el impacto que los acontecimientos políticos en México tendrán en la economía mexicana ni podemos ofrecer garantías de que estos acontecimientos, sobre los que no tenemos control, no tendrán un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera y rentabilidad. La Compañía no puede predecir el impacto que los acontecimientos políticos en México tendrán en la economía mexicana, ni puede garantizar que dichos acontecimientos, sobre los cuales no tiene control alguno, no tendrán un efecto adverso en su negocio, situación financiera y resultados de operación o en el precio de mercado de sus ADS. Además, nuestra situación financiera, resultados y perspectivas y, en consecuencia, el precio de mercado de nuestros ADS, pueden verse afectados por las fluctuaciones monetarias, la inflación, la inflación, los tipos de interés, la regulación, la fiscalidad, la inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos que afecten a México.

La economía mexicana ha sufrido en el pasado déficits de pagos y escasez de reservas de divisas. Actualmente no hay controles de cambio en México; sin embargo, México ha Sin embargo, México ha impuesto controles cambiarios en el pasado. De conformidad con las disposiciones del USMCA, si México experimenta graves dificultades de balanza de pagos balanza de pagos o la amenaza de que se produzcan en el futuro, México tendría derecho a imponer controles de divisas a las inversiones realizadas en México, incluidas las efectuadas por empresas estadounidenses. en México, incluidas las realizadas por inversores estadounidenses y canadienses.

Los valores de empresas de países con mercados emergentes tienden a verse influidos por las condiciones económicas y de mercado de otros países de mercados emergentes. Los países con mercados emergentes, como Argentina y Venezuela, han experimentado recientemente importantes recesiones económicas y volatilidad en los mercados. Estos acontecimientos podrían tener efectos adversos sobre las condiciones económicas y los mercados de valores de otros países de mercados emergentes, incluido México.

Al 30 de septiembre de 2023 y 2022, toda nuestra deuda pendiente y el 86,4% y el 87,1% de nuestros ingresos por alquileres estaban denominados en dólares estadounidenses, respectivamente. deuda pendiente y el 86.4% y 87.1% de nuestros ingresos por rentas, respectivamente, estaban denominados en dólares estadounidenses, mientras que la mayoría de nuestros gastos administrativos y operativos estaban denominados en pesos. de nuestros gastos administrativos y de explotación. Una apreciación del peso tendría el efecto de aumentar algunos de nuestros gastos en dólares. en dólares estadounidenses.

En 2009, 2010 y 2011, el valor del peso experimentó una fluctuación significativa como reflejo de la volatilidad en los mercados de divisas debido a una recesión económica en Estados Unidos y otros países. Estados Unidos y otros países. Las condiciones económicas mundiales en 2016 fueron complejas y volátiles principalmente como consecuencia de la incertidumbre en torno a la decisión de la Junta de la Reserva Federal estadounidense de subir los tipos de interés y las elecciones presidenciales en Estados Unidos. Además, las fluctuaciones de los tipos de cambio se han visto exacerbadas por la significativa caída de los precios del petróleo. En 2020, 2021 y 2022, los mercados de divisas y el valor del peso experimentaron una importante volatilidad como consecuencia de la pandemia de COVID-19, lo que repercutió negativamente en algunos de nuestros gastos en términos de dólares estadounidenses. Otros acontecimientos similares podrían producirse en el futuro.

Una fuerte depreciación o apreciación del peso puede dar lugar a una intervención gubernamental, como ha ocurrido en otros países, o a perturbaciones del mercado de divisas. Aunque el Gobierno Federal Actualmente, el Gobierno Federal no restringe, y desde 1982 no ha restringido, el derecho o la capacidad de las personas físicas o morales, mexicanas o extranjeras, de convertir pesos a dólares estadounidenses o de transferir otras divisas fuera de México. de convertir pesos en dólares estadounidenses o de transferir otras divisas fuera de México, podría instituir políticas cambiarias restrictivas en el futuro. en el futuro. En consecuencia, los cambios en el valor del peso en relación con el dólar de EE.UU. pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y / o resultados de las operaciones, o el mercado de divisas. y/o los resultados de las operaciones, o el precio de mercado de nuestros ADSs, y nuestra capacidad de hacer distribuciones a nuestros accionistas.

La tasa de inflación en México y las acciones del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones.

La tasa anual de inflación de México, medida calculada y publicada por el Banco de México y el INEGI, fue de 3.2% para 2020, 7.4% para 2021, 7.8% para 2022 y 4.5% al 30 de septiembre de 2023. 2020, 7,4% para 2021, 7,8% para 2022 y 4,5% al 30 de septiembre de 2023. Los altos niveles de inflación pueden afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera y/o resultados de operación. financiera y/o resultados de operación. Si México experimentara altos niveles de inflación en el futuro, podríamos no ser capaces de ajustar los precios que cobramos a nuestros arrendatarios para compensar los efectos negativos de la inflación.

En términos generales, nuestros contratos de arrendamiento prevén aumentos anuales del alquiler para tener en cuenta la inflación. anuales para tener en cuenta la inflación. En el caso de los arrendamientos denominados en pesos, el aumento suele estar vinculado al INPC(Índice Nacional de Precios al Consumidor), que mide la variación de los precios pagados por los consumidores por productos básicos. Nacional de Precios al Consumidor), que mide la variación de los precios pagados por los consumidores por una cesta de la compra de productos y servicios básicos. y servicios básicos, muchos de cuyos precios están subvencionados o controlados por el Gobierno Federal. En consecuencia, el INPC puede no reflejar con exactitud la inflación real. Además, como los aumentos de alquiler se producen anualmente, los ajustes por inflación no se reconocen hasta el año siguiente. año siguiente. En consecuencia, los aumentos de alquiler para tener en cuenta la inflación podrían aplazarse y no reflejar la inflación real. En el caso de En el caso de nuestros arrendamientos denominados en dólares, el aumento está vinculado a la tasa de inflación de Estados Unidos, que históricamente ha sido inferior a la inflación mexicana. la inflación mexicana. En consecuencia, los aumentos de los alquileres pueden no ser suficientes para compensar el incremento real de nuestros costes derivado de una mayor inflación en México. inflación en México.

Los cambios en las políticas comerciales internacionales y las barreras internacionales al comercio, o la aparición de una guerra comercial, pueden tener un efecto adverso en nuestro negocio.

Los cambios en las políticas comerciales, los tratados y la imposición Los cambios en las políticas comerciales, los tratados y la imposición de aranceles a escala mundial, o la percepción de que estos cambios podrían producirse, podrían afectar negativamente a la cadena de suministro mundial e influir en el apetito de las empresas por deslocalizar la fabricación intensiva en mano de obra a jurisdicciones con bajos costes laborales, como México.

La administración estadounidense del anterior presidente Donald Trump abogó por mayores restricciones al comercio en general y aumentos significativos de los aranceles sobre determinados bienes importados en Estados Unidos, en particular de China y México, y tomó medidas para restringir el comercio de determinados bienes. Por ejemplo, en marzo de 2018 Estados Unidos comenzó a aplicar un arancel del 25% sobre el acero y un arancel del 10,0% sobre las importaciones de aluminio. Las políticas de la anterior administración estadounidense también crearon incertidumbre con respecto a, entre otras cosas, los acuerdos comerciales existentes y propuestos, el libre comercio en general y los posibles y posibles aumentos significativos de los aranceles sobre los bienes importados a EE.UU., especialmente de México, Canadá y China. Las políticas comerciales por la administración Biden y el grado de éxito de la actual administración en la aprobación de legislación comercial es incierto, y es posible que se anuncien nuevas medidas restrictivas del comercio. Dado que muchos de nuestros clientes se dedican a la fabricación y la producción industrial, incluidas las exportaciones fuera de México, cualquier cambio desfavorable en las políticas de comercio internacional y las barreras internacionales al comercio, como los controles de capital, pueden afectar negativamente a la competitividad de la empresa. barreras internacionales al comercio, como los controles de capital o los aranceles, pueden tener un efecto adverso en los niveles de fabricación, los niveles de comercio y las industrias, incluyendo la logística, que dependen del comercio, el intercambio y la manufactura, así como afectar la posición competitiva de México como centro manufacturero y exportador y afectar la demanda de bienes y servicios. México como centro manufacturero y exportador y afectar la demanda de nuestras propiedades. Cualquier escalada en las tensiones comerciales o una guerra comercial, o noticias y rumores de guerra comercial, podría tener un efecto material y adverso en nuestro negocio, resultados de operación y el precio de cotización de nuestros ADSs. cotización de nuestros ADS.

Los riesgos de violencia por motivos de seguridad en México podrían aumentar y esto podría afectar negativamente a nuestros resultados.

México experimenta actualmente altos niveles de violencia y delincuencia debido, entre otras cosas, a las actividades del crimen organizado. A pesar de las medidas adoptadas por los esfuerzos del gobierno mexicano, la delincuencia organizada (especialmente la relacionada con el narcotráfico) sigue existiendo y operando en México. Estas actividades, su posible escalada y la violencia asociada a ellas han tenido y pueden tener un impacto negativo en la economía mexicana o en nuestras operaciones en el futuro. La presencia de la violencia entre los cárteles de la droga, y entre éstos y las fuerzas de seguridad y armadas mexicanas, o un aumento de otros tipos de delitos, suponen un riesgo para la economía mexicana y para nuestras operaciones en el futuro. tipos de delincuencia, suponen un riesgo para nuestro negocio y podrían afectar negativamente a la continuidad del mismo. No podemos asegurar que los niveles de crimen violento en México o su expansión a una porción mayor de México, sobre la cual no tenemos control, no aumentarán y no tendrán efectos adversos en la economía del país y en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas.

El precio de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser El precio de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser volátil o disminuir con independencia de nuestros resultados operativos, y es posible que usted no pueda revender sus acciones ordinarias o ADS al precio de oferta o por encima de dicho precio. el precio de oferta.

El precio de mercado de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser volátil y fluctuar significativamente en respuesta a una serie de factores, la mayoría de los cuales no podemos controlar, entre los que se incluyen entre otros:

Estos y otros factores pueden reducir el precio de mercado de nuestros ADS o acciones ordinarias, independientemente de nuestros resultados operativos reales. En caso de caída del precio de mercado de nuestros ADS o acciones ordinarias, usted podría perder una parte sustancial o la totalidad de su inversión en nuestros ADS o acciones ordinarias. En caso de caída del precio de mercado de nuestras ADS o acciones ordinarias, usted podría perder una parte sustancial o la totalidad de su inversión en nuestras ADS o acciones ordinarias. No podemos asegurarle que el No podemos asegurarle que el precio de nuestras ADS o acciones ordinarias no fluctuará significativamente.

Además, los mercados bursátiles estadounidenses han experimentado fluctuaciones extremas de precios y volúmenes que han afectado y siguen afectando a los precios de mercado de las acciones de muchas empresas. Los accionistas pueden entablar demandas colectivas sobre valores tras periodos de volatilidad del mercado. Si nos viéramos envueltos en Si nos viéramos implicados en litigios sobre valores, podríamos incurrir en costes sustanciales y nuestros recursos y la atención de la dirección podrían desviarse de nuestra actividad.

Nuestros estatutos contienen restricciones a determinadas transferencias de acciones ordinarias y la celebración de acuerdos entre accionistas, lo que podría impedir que los titulares de ADS se beneficiaran de un cambio de control o de un cambio en la dirección y el Consejo de Administración de la Sociedad. de control o de cambiar nuestra dirección y nuestro Consejo de Administración.

De conformidad con nuestros estatutos, salvo determinadas excepciones (i) toda adquisición de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) que del 9,5% o más de nuestro capital social, o de cualquier múltiplo del mismo, por una persona o grupo de personas, directa o indirectamente, (ii) cualquier acuerdo por el que se establezca o adopte un mecanismo de agrupación de votos o un acuerdo para votar en grupo o de forma concertada, o que pudiera tener como resultado en la propiedad efectiva, del 20,0% o más de nuestro capital social o en un cambio de control de la Sociedad (a través del voto o de cualquier acuerdo), o (iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por un competidor (iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por parte de un competidor que dé lugar a que dicho competidor posea el 9,5% o más de nuestro capital social, deberá ser aprobada previamente por escrito por nuestro Consejo de Consejo de Administración. El Consejo de Administración debe aprobar o rechazar la operación en un plazo de 90 días a partir de la recepción de la notificación, siempre que haya recibido toda la información necesaria para tomar una decisión.

Si el acuerdo de adquisición o agrupación es aprobado por el 75,0% de los miembros de nuestro Consejo de Administración que no estén afectados por ningún conflicto de intereses, y da lugar a la propiedad efectiva del 20,0% o más de nuestras acciones ordinarias por un accionista o grupo de accionistas, o en un cambio de control, el comprador o miembro del acuerdo de agrupación deberá realizar una oferta pública de adquisición de acciones (OPA). del acuerdo de agrupación deberá realizar una oferta pública de adquisición del 100,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación por un precio (x) el valor contable por acción, de acuerdo con los últimos estados financieros trimestrales, aprobados por nuestro Consejo de Administración y registrados en la CNBV, el que resulte mayor. Consejo de Administración y registrados ante la CNBV y la BMV, (y) el precio de cierre de cotización más alto publicado para nuestras acciones ordinarias en la BMV durante el periodo de 365 días anterior a la fecha de la solicitud de aprobación de la operación por el Consejo de Administración o a la fecha de la aprobación, y (z) el precio de compra por acción más alto que haya pagado la persona que pretenda adquirir las acciones ordinarias o celebrar el acuerdo de agrupación directa o indirectamente, individualmente o junto con otros, más, en cada caso, una prima igual al 20,0% del precio de compra por acción. por acción, prima que podrá incrementarse o reducirse teniendo en cuenta la opinión de un banco de inversiones de reconocido prestigio. La oferta pública de adquisición deberá completarse en los 90 días siguientes a la autorización del Consejo de Administración.

Cualquier adquisición de acciones ordinarias o de un acuerdo de voto sin la aprobación requerida otorgaría a nuestro Consejo de Administración el derecho a tomar, entre otras, las siguientes medidas (i) anular la transacción y exigir la restitución mutua de las partes, si es posible, o (ii) exigir que las acciones ordinarias se vendan a un tercero preaprobado a un precio de referencia mínimo determinado por el Consejo de Administración. a un tercero previamente aprobado a un precio de referencia mínimo determinado por nuestro Consejo de Administración. Además, de conformidad con nuestros Además, de conformidad con nuestros estatutos, el comprador o grupo de compradores de que se trate deberá renunciar a sus derechos de voto con respecto a las acciones ordinarias de que se trate en cualquier junta de accionistas. de accionistas.

Estas disposiciones estatutarias sólo podrán ser derogadas o modificadas por el voto afirmativo de los titulares de no menos del 85% de nuestras acciones ordinarias en circulación, siempre que dicha derogación o modificación no sea rechazada por los titulares del 5% de nuestras acciones ordinarias en circulación. no sea rechazada por los titulares del 5% de nuestras acciones ordinarias en circulación.

Estas disposiciones pueden disuadir a los inversores compradores potenciales de nuestro negocio, de comprar un número significativo de ADS, lo que puede afectar negativamente al precio y la liquidez de nuestros ADS. nuestros ADS.

Es posible que no pueda vender sus ADS en el momento o al precio que desee, ya que podría no desarrollarse un mercado activo o líquido. en el momento o al precio que desee, ya que es posible que no se desarrolle un mercado activo o líquido.

Nuestros ADS cotizan en la Bolsa de Nueva York. Es posible que no se mantenga un mercado líquido puede que no se mantenga un mercado líquido para las ADS tras la finalización de esta oferta, lo que puede reducir sustancial y negativamente el precio de mercado y la liquidez de las ADS. liquidez de las ADS. La liquidez y el mercado de las ADS pueden verse afectados por una serie de factores, entre ellos las variaciones de los tipos de interés, el deterioro y la volatilidad de los precios de las ADS. de interés, el deterioro y la volatilidad de los mercados de valores similares y cualquier cambio en nuestra liquidez, situación financiera, solvencia y rentabilidad, los resultados de nuestras operaciones y nuestra rentabilidad. El precio de oferta pública de nuestros ADS se determina mediante negociación entre nosotros y las entidades colocadoras en función de varios factores y se basará, en parte, en el precio de cierre de las ADS en la Bolsa de Nueva York en la fecha de fijación del precio y en las condiciones imperantes en el mercado. las condiciones imperantes en el mercado. Este precio de oferta puede no ser indicativo del precio de mercado de los ADS después de esta oferta. En ausencia En ausencia de un mercado de negociación activo para las ADS, es posible que los inversores no puedan vender sus ADS al precio de oferta o por encima del mismo, o en el momento en que desearían venderlas. que deseen vender, y no podemos garantizar que el precio de negociación de nuestras ADS después de esta oferta no descienda por debajo del precio de oferta pública. por debajo del precio de oferta pública. En consecuencia, los inversores en nuestros valores pueden experimentar una disminución significativa del valor de sus ADS.

La volatilidad relativa y la iliquidez de los mercados de valores mexicanos pueden limitar sustancialmente su capacidad para vender las acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee. que usted desee.

Invertir en valores que cotizan en mercados mercados emergentes, como México, a menudo implica un mayor riesgo que invertir en valores de emisores de Estados Unidos, y esas inversiones se consideran de naturaleza más especulativa. se consideran de naturaleza más especulativa. El mercado de valores mexicano es sustancialmente más pequeño, menos líquido, más concentrado en un número limitado de participantes institucionales, y puede ser más volátil que los mercados de valores de Estados Unidos. También existe También existe una concentración significativamente mayor en el mercado de valores mexicano que en los principales mercados de valores de Estados Unidos. Al 31 de diciembre de 31 de diciembre de 2022, la capitalización bursátil total ascendía aproximadamente a 8,540 millones de pesos y las 10 empresas más grandes en términos de capitalización bursátil representaban aproximadamente el 58% de la capitalización de mercado agregada de la BMV. En consecuencia, aunque usted tiene derecho a retirar las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs del depositario en cualquier momento, su capacidad para vender esas acciones ordinarias en el mercado de valores mexicano al precio y en el momento que usted desee. en el mercado de valores mexicano al precio y en el momento que usted desee.

Las ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores nuestros fundadores, consejeros o directivos, o la percepción de que estas ventas pueden producirse, puede provocar la caída del precio de nuestras acciones.

Si nuestros fundadores, consejeros o directivos venden Si nuestros fundadores, consejeros o directivos venden cantidades sustanciales de ADS o acciones ordinarias en el mercado público, o si se producen o la percepción por parte del mercado público de que se va a producir cualquiera de estas actividades, el precio de negociación de nuestras ADS o acciones ordinarias podría disminuir. Además, la venta de estos ADS podría mermar nuestra capacidad de reunir capital, en caso de que deseáramos hacerlo. A 30 de septiembre de 2023 nuestros fundadores, administradores y directivos poseían aproximadamente el 4,6% de nuestras acciones ordinarias emitidas y en circulación. No podemos predecir No podemos predecir el momento ni el importe de las futuras ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros y directivos de conformidad con el presente folleto, pero dichas ventas, o la percepción de que dichas ventas se producirán en el futuro, no pueden predecirse. No podemos predecir el momento o el importe de las futuras ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, directores y directivos con arreglo al presente folleto, pero dichas ventas, o la percepción de que dichas ventas podrían producirse, podrían afectar negativamente a los precios de mercado de nuestras acciones ordinarias.

Estamos sujetos a normas contables y de divulgación que las empresas de otros países.

Un objetivo principal de las leyes de valores de Estados Unidos, México y otros países es promover la divulgación completa y justa de toda la información material de las empresas, incluida la información contable. información contable. Sin embargo, puede haber menos o diferente información disponible públicamente sobre emisores extranjeros de valores (como nosotros) que la publicada regularmente por o sobre emisores en otros países. como nosotros) que la publicada regularmente por o sobre emisores en otros mercados. Estamos sujetos a obligaciones de información con respecto a nuestros valores de renta variable que cotizan en la BMV. En particular, las NIIF y los requisitos de divulgación en virtud de las mismas difieren de los de Estados Unidos. Estados Unidos. No hemos intentado cuantificar el impacto de esas diferencias mediante una conciliación de nuestros estados financieros u otra información financiera de este folleto con los PCGA estadounidenses. No podemos estar seguros de que una conciliación no identifique diferencias sustanciales, cuantitativas o cualitativas, entre nuestros estados financieros y los PCGA estadounidenses. diferencias cuantitativas o cualitativas significativas entre nuestros estados financieros u otra información financiera elaborada con arreglo a las NIIF si dicha información se elaborara con arreglo a los PCGA estadounidenses.

Como empresa pública en Estados Unidos, podemos pueden aumentar nuestros costes e interrumpir las operaciones regulares de nuestro negocio.

Como sociedad cotizada en los Estados Unidos, esperamos incurrir en importantes gastos adicionales legales, contables, de información y de otro tipo, como resultado de tener ADS que cotizan en bolsa en los Estados Unidos. Estados Unidos. También incurriremos en gastos en los que no habíamos incurrido anteriormente, incluidos, entre otros, el aumento del seguro de administradores y directivos, el aumento de las relaciones con los inversores y otros costes de una sociedad que cotiza en bolsa en Estados Unidos.

También prevemos que seguiremos incurriendo en de la Ley Sarbanes-Oxley, así como las normas aplicadas por la SEC y la Bolsa de Nueva York. por la SEC y la NYSE. Esperamos que estas normas y reglamentos aumenten nuestros costes de cumplimiento legal y financiero y hagan que algunas actividades de gestión y gobierno corporativo requieran más tiempo. de gestión y gobierno corporativo sean más largas y costosas. Estas normas y reglamentos pueden dificultar y encarecer más difícil y costosa la obtención de un seguro de responsabilidad civil para administradores y directivos, y es posible que debamos aceptar límites y coberturas reducidos o incurrir en costes sustancialmente más elevados para obtener el mismo seguro y la misma cobertura. o incurrir en costes sustancialmente superiores para obtener la misma cobertura o una similar. Esto podría repercutir negativamente en nuestra capacidad para contratar e integrar un consejo independiente cualificado. un consejo independiente cualificado. Estimamos que incurriremos en costes adicionales como empresa pública, incluidos los costes asociados a los requisitos de gobierno corporativo. requisitos de gobierno corporativo.

Las exigencias adicionales que conlleva ser una Las exigencias adicionales asociadas a la condición de sociedad anónima pueden perturbar el funcionamiento normal de nuestro negocio al desviar la atención de parte de nuestro equipo directivo de las actividades generadoras de ingresos a la supervisión administrativa y de gestión. actividades generadoras de ingresos a la gestión y supervisión administrativa, afectando negativamente a nuestra capacidad para atraer y completar oportunidades de negocio y aumentando la dificultad tanto para retener profesionales como para gestionar y hacer crecer nuestros negocios. oportunidades de negocio y aumentando la dificultad tanto para retener a los profesionales como para gestionar y hacer crecer nuestros negocios. Cualquiera de estos efectos podría perjudicar a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

Además, nuestra empresa de contabilidad de la eficacia de nuestro control interno sobre la información financiera en función de nuestra capitalización bursátil. capitalización bursátil. Incluso si nuestra dirección concluye que nuestros controles internos sobre la información financiera son eficaces, nuestra empresa de contabilidad pública registrada independiente puede no dar fe de la evaluación de nuestra dirección o emitir un informe con reservas. puede no dar fe de la evaluación de la dirección o emitir un informe con reservas. El auditor independiente puede El auditor independiente puede negarse a certificar la evaluación de la dirección o emitir un informe con reservas si:

Además, en relación con la aplicación de los procedimientos y prácticas necesarios en relación con el control interno de la información financiera, es posible que identifiquemos deficiencias que no podamos subsanar a tiempo para cumplir el plazo de la Ley SOX para el cumplimiento de la Sección 404. no podamos subsanar a tiempo para cumplir el plazo de la Ley SOX para la conformidad con la Sección 404. El incumplimiento de la Sección 404 podría de la Sección 404 podría someternos al escrutinio de las autoridades reguladoras y a sanciones, mermar nuestra capacidad de obtener ingresos, hacer que los inversores pierdan la confianza en la exactitud y exhaustividad de nuestros informes financieros, y afectar a nuestra rentabilidad. de nuestros informes financieros y afectar negativamente a la cotización de nuestras acciones.

Además, como "empresa de crecimiento emergente" como se define en la Ley JOBS, hemos aprovechado ciertas exenciones temporales de varios requisitos de información, incluyendo, pero no limitado a la presentación de datos financieros más limitados en nuestra declaración de registro en el Formulario F-1. la presentación de datos financieros más limitados en nuestra declaración de registro en el formulario F-1.

Cuando estas exenciones dejen de aplicarse, esperamos incurrir en gastos adicionales y dedicar mayores esfuerzos de gestión para garantizar su cumplimiento. No podemos predecir ni estimar No podemos predecir ni estimar el importe de los costes adicionales en que podemos incurrir como resultado de convertirnos en una empresa pública, ni el momento en que se producirán dichos costes.

Nuestros estatutos establecen la jurisdicción exclusiva México, D.F., para la mayoría de las controversias entre la Compañía y sus accionistas, lo que podría limitar la capacidad de éstos para obtener un foro judicial favorable en sus controversias con la Compañía o con sus consejeros, directivos, empleados o accionistas. Esto podría limitar la capacidad de nuestros accionistas para obtener un foro judicial favorable para las controversias con nosotros o con nuestros consejeros, funcionarios, otros empleados o accionistas. Los tenedores Los tenedores de ADS pueden presentar demandas contra el depositario en virtud del contrato de depósito, que establece la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales o estatales de la ciudad de Nueva York. federales o estatales de la ciudad de Nueva York.

Con respecto a nuestros accionistas, nuestros estatutos establecen para la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales ubicados en la Ciudad de México, México para las siguientes acciones civiles:

Esta disposición de jurisdicción exclusiva puede limitar la capacidad de un accionista para interponer una demanda en un foro judicial que le resulte favorable por disputas con nosotros o con cualquiera de nuestros consejeros funcionarios, otros empleados o accionistas, lo que puede resultar en un aumento de los costos para presentar una demanda ante los tribunales federales ubicados en la Ciudad de México, México, y desalentar las demandas con respecto a tales reclamaciones. Ciudad de México, México, y desalentar las demandas con respecto a dichas reclamaciones. No obstante, no se considerará que nuestros accionistas han renunciado a No obstante, no se considerará que nuestros accionistas han renunciado a nuestro cumplimiento de las leyes federales de valores de Estados Unidos y de las normas y reglamentos aplicables a los emisores privados extranjeros. Si un Si un tribunal considerara que la disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos es inaplicable o inaplicable en una acción, podríamos incurrir en costes adicionales asociados a la resolución de dicha acción. Si un tribunal declarara inaplicable o inaplicable la cláusula de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos, podríamos incurrir en costes adicionales asociados a la resolución de dicha acción en otras jurisdicciones, lo que podría perjudicar a nuestra actividad, situación financiera, resultados y perspectivas, resultados de las operaciones y perspectivas. La disposición de jurisdicción exclusiva no impediría las acciones derivadas de accionistas basadas en reclamaciones de los Estados Unidos y no impediría que un tribunal estadounidense se declarase competente sobre dichas demandas. sobre dichas demandas. Sin embargo, no está claro si un tribunal estadounidense aplicaría la disposición de jurisdicción exclusiva para las acciones por por incumplimiento de obligaciones fiduciarias y otras reclamaciones.

La mencionada disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos no es aplicable a los tenedores de ADS en su condición de tales. Con respecto a los tenedores de ADS, en virtud del el contrato de depósito, cualquier acción legal derivada del contrato de depósito, los ADS o los ADR, que implique a la Sociedad o al depositario sólo podrá entablarse ante un tribunal estatal o federal de la ciudad de Nueva York, y usted, como tenedor de ADS, habrá renunciado irrevocablemente a cualquier objeción que pudiera tener contra el contrato de depósito. irrevocablemente a cualquier objeción que pudiera tener a la designación de la sede de cualquier procedimiento de este tipo, y se habrá sometido irrevocablemente a la jurisdicción exclusiva de dichos tribunales en cualquier acción o procedimiento de este tipo. de dichos tribunales en cualquier acción o procedimiento de este tipo. Es posible que un tribunal considere inaplicable este tipo de disposición de selección de foro, inaplicable o incoherente con otros documentos relevantes para la presentación de dichas demandas.

Las protecciones otorgadas a los accionistas minoritarios en México no están tan desarrolladas en virtud de decisiones judiciales como las de otras jurisdicciones.

Somos una empresa con sede en México. En virtud de la las protecciones otorgadas a los accionistas minoritarios y los deberes fiduciarios de los funcionarios y directores son, en ciertos aspectos, diferentes de los de Estados Unidos y otras jurisdicciones. de las de Estados Unidos y otras jurisdicciones. Aunque la legislación mexicana permite acciones legales por parte de los accionistas e impone deberes obligaciones específicas de diligencia y lealtad aplicables a nuestros consejeros y principales funcionarios, estas acciones no son directas sino derivadas (en beneficio de la empresa). derivadas (en beneficio de la sociedad y no de sus accionistas directamente); el régimen jurídico mexicano relativo a los deberes fiduciarios de los consejeros fiduciarios de los consejeros no es tan completo, ni ha sido tan desarrollado en su regulación, como en otras jurisdicciones, y no ha sido objeto de interpretación judicial que proporcione orientación adicional. judicial que proporcione orientación adicional. Además, en México, el procedimiento para las demandas derivadas de los accionistas (y para las acciones colectivas) es diferente. Como resultado, en la práctica puede ser más difícil para nuestros accionistas minoritarios hacer valer sus derechos contra nosotros, nuestros consejeros, nuestros directivos o nuestros accionistas mayoritarios. En consecuencia, en la práctica puede ser más difícil para nuestros accionistas minoritarios hacer valer sus derechos contra nosotros, nuestros consejeros, nuestros directivos o nuestros accionistas mayoritarios que para los accionistas de una sociedad constituida en una jurisdicción diferente, y nuestros accionistas no se beneficiarán de acciones directas en su beneficio final.

El derecho de suscripción preferente puede no estar disponible para los titulares de ADS. los tenedores de ADS.

De conformidad con la legislación mexicana vigente acciones ordinarias a cambio de efectivo, con sujeción a ciertas excepciones, debemos otorgar derechos de preferencia a nuestros accionistas, dándoles el derecho de comprar un número suficiente de acciones ordinarias para mantener su porcentaje de participación proporcional actual. un número suficiente de acciones ordinarias para mantener su actual porcentaje de participación proporcional. Es posible que no podamos ofrecer acciones ordinarias a los tenedores de ADSs o a los accionistas no mexicanos en virtud de los derechos de preferencia otorgados a nuestros accionistas en relación con cualquier emisión futura de acciones ordinarias, a menos que entre en vigor una declaración de registro conforme a la Ley de Valores o se siga un procedimiento similar con respecto a dichos derechos y acciones ordinarias, o que se emita una declaración de registro conforme a la Ley de Valores. a dichos derechos y acciones ordinarias o se disponga de una exención de los requisitos de registro de la Securities Act o de una exención similar.

Tenemos la intención de evaluar en el momento de cualquier oferta de derechos los costes y posibles responsabilidades asociados a una declaración de registro que permita a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes, los beneficios indirectos de permitir a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes y cualesquiera otros factores. sus derechos preferentes, los beneficios indirectos de permitir a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes y cualquier otro factor que consideremos apropiado en ese momento. que consideremos oportunos en ese momento. Entonces decidiremos si presentamos dicha declaración de registro.

Es posible que no se presente dicha declaración de registro. En consecuencia, es posible que los tenedores de ADS, los accionistas no mexicanos y los accionistas estadounidenses que no sean compradores institucionales cualificados no puedan ejercer sus derechos de suscripción preferente en relación con futuras emisiones de acciones ordinarias o ADS y su participación en la Sociedad. no puedan ejercer sus derechos preferentes en relación con futuras emisiones de nuestras acciones ordinarias o ADS y su participación en la Sociedad podría diluirse. podría diluirse. En este caso, la participación económica y de voto de los tenedores de ADSs, de los accionistas no mexicanos y de los accionistas estadounidenses en el capital total de la Compañía disminuiría en proporción a la magnitud de la emisión. Dependiendo del precio al que se ofrezcan las acciones ordinarias, dicha emisión podría dar lugar a una dilución para los tenedores de ADS, los accionistas no mexicanos y los accionistas estadounidenses que no sean compradores institucionales cualificados. institucionales cualificados.

Si en el futuro emitimos o vendemos en el futuro, podríamos sufrir una dilución y los precios de negociación de nuestros títulos podrían bajar.

Podemos emitir o vender más acciones ordinarias o ADS, incluso para financiar futuras adquisiciones o nuevos proyectos o para otros fines corporativos generales. Nuestros accionistas actuales pueden enajenar parte de sus ADS o acciones ordinarias. Cualquier emisión o venta de este tipo podría dar lugar a una dilución de su participación y/o a la o la percepción de dichas emisiones o ventas podría tener un impacto negativo en el precio de mercado de los ADS o las acciones ordinarias.

Puede resultar difícil exigir responsabilidades civiles contra nosotros o nuestros consejeros y directivos.

La mayoría de nuestros consejeros y directivos son no residentes en Estados Unidos, y la práctica totalidad de los activos de dichas personas no residentes y la práctica totalidad de nuestros activos se encuentran fuera de Estados Unidos, principalmente en México. En consecuencia, puede que no sea posible, o que resulte costoso y lento para los inversionistas efectuar notificaciones judiciales dentro de Estados Unidos o en cualquier otra jurisdicción fuera de México a dichas personas o a nosotros, o hacer valer los derechos de dichas personas o de nosotros, o hacer valer los derechos de dichas personas o de nosotros. o a nosotros, o ejecutar en contra de ellos o de nosotros en los tribunales de cualquier jurisdicción fuera de México, sentencias basadas en las leyes de cualquiera de dichas jurisdicciones, incluyendo cualquier sentencia basada en las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia basada en las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México. jurisdicción, incluyendo cualquier juicio basado en las disposiciones de responsabilidad civil de las leyes de valores federales y estatales de los Estados Unidos (que pueden ser diferentes o exceder las disposiciones de responsabilidad civil prescritas bajo la ley mexicana), como resultado de su lugar de residencia o y la necesidad de satisfacer requisitos formales (como comisiones rogatorias enviadas a través de canales gubernamentales) para cumplir con el debido proceso según la legislación mexicana. con el debido proceso conforme a la legislación mexicana. Existen dudas sobre la ejecutabilidad en tribunales mexicanos, en acciones originales o en acciones de ejecución de sentencias obtenidas en tribunales de jurisdicciones fuera de México, de responsabilidades civiles derivadas de las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia basada únicamente en las leyes de valores federales o estatales de los Estados Unidos. No existe ningún tratado entre Estados Unidos Estados Unidos y México para la ejecución recíproca de sentencias emitidas en el otro país.

La liquidez relativamente baja y la alta volatilidad del mercado de valores mexicano pueden hacer que el precio y el volumen de negociación de nuestros ADS o acciones ordinarias fluctúen significativamente.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en la BMV, y nuestros ADSs cotizarán en el NYSE. El volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en mercados emergentes, como las empresas mexicanas, tiende a ser menor que el de los valores emitidos por empresas constituidas en países más desarrollados. El volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en mercados emergentes, como es el caso de las empresas mexicanas, tiende a ser menor que el volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en países más desarrollados. Estas características del mercado Estas características del mercado pueden limitar la capacidad de un tenedor de ADS o acciones ordinarias para vender sus ADS o acciones ordinarias y también pueden afectar negativamente al precio de mercado de las acciones ordinarias. el precio de mercado de las acciones ordinarias.

Los tenedores de ADS pueden verse perjudicados por las devaluaciones de las divisas y las fluctuaciones de los tipos de cambio, que pueden afectar negativamente al precio de nuestros ADS.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en pesos en la BMV, y nuestros ADSs cotizarán en dólares en la NYSE. Las fluctuaciones en el tipo de cambio peso/dólar pueden afectar negativamente el precio en dólares de los ADS en la NYSE o el precio en pesos en la BMV. Las variaciones en el tipo de cambio peso/dólar pueden afectar negativamente al precio en dólares de los ADS en la NYSE o al precio en pesos en la BMV. Si el tipo de cambio peso/dólar cae, el valor de los ADSs podría verse afectado negativamente. de los ADS podría verse afectado negativamente.

Los titulares de ADS tienen menos derechos que nuestros accionistas y deben actuar a través del depositario para ejercer esos derechos.

Los tenedores de nuestros ADS no tienen los mismos derechos que nuestros accionistas y sólo pueden ejercer los derechos de voto con respecto a las acciones ordinarias subyacentes de conformidad con lo dispuesto en el Contrato de Depósito. del Contrato de Depósito. Un tenedor de ADS no podrá cumplir este requisito y, por lo tanto, no tendrá derecho a votar en las juntas de accionistas, ya que las acciones ordinarias subyacentes a las ADS no están sujetas a los mismos requisitos que los accionistas. de accionistas, ya que las acciones ordinarias subyacentes a los ADS estarán registradas a nombre del Depositario. Aunque un tenedor de ADS tiene derecho a dar instrucciones al Depositario sobre cómo votar las acciones ordinarias representadas por ADS de acuerdo con los procedimientos previstos en el Acuerdo de Depósito, un titular de ADS no podrá votar sus acciones ordinarias directamente en una junta de accionistas ni designar a un apoderado para hacerlo. un apoderado para hacerlo. En determinados casos, un apoderado discrecional puede votar nuestras acciones ordinarias subyacentes a los ADS si un titular de ADS no da instrucciones al Depositario con respecto a la votación. Si desea votar directamente las acciones ordinarias representadas por sus ADS, deberá entregarlas al Depositario. deberá entregar sus ADS al Depositario para su cancelación y retirar las acciones ordinarias subyacentes. De conformidad con la legislación mexicana, un accionista está obligado a estar inscrito en nuestro registro de accionistas, o mantener sus acciones ordinarias depositadas en Indeval a través de una institución financiera institución financiera participante en Indeval, antes de una asamblea de accionistas, para votar en dicha asamblea. Además, en su calidad de ADS, no podrá convocar a una asamblea de accionistas a menos que retire sus acciones ordinarias del programa de ADS y cumpla con los requisitos de la ley mexicana para hacerlo. cumpla con los requisitos establecidos por la legislación mexicana para convocar dicha asamblea. Esperamos que el Depositario le cobre una comisión tanto por el retiro como por el depósito de acciones ordinarias. depósito de acciones ordinarias. Para mayor información, véase "Descripción de los American Depositary Shares".

Los tenedores de ADS pueden estar sujetos a riesgos adicionales relacionados con la tenencia de ADS en lugar de acciones ordinarias. riesgos adicionales derivados de la tenencia de ADS en lugar de acciones ordinarias.

Dado que los titulares de ADS no poseen directamente sus acciones ordinarias directamente, están sujetos, entre otros, a los siguientes riesgos adicionales:

Somos una sociedad de cartera y dependemos de los dividendos y otros fondos de las filiales para pagar nuestra deuda y distribuir dividendos a nuestros accionistas.

Somos una sociedad de cartera sin activos significativos aparte de las acciones de nuestras filiales. En consecuencia, nuestra capacidad para hacer frente a nuestras obligaciones de deuda y distribuir dividendos a nuestros accionistas depende principalmente de los dividendos recibidos de nuestras filiales. depende principalmente de los dividendos recibidos de nuestras subsidiarias. Conforme a la legislación mexicana, las empresas (y nosotros) sólo pueden pagar dividendos:

Si nosotros o nuestras filiales incumplimos Si nosotros o nuestras filiales no cumplimos estos requisitos, es posible que no podamos distribuir dividendos a nuestros accionistas o atender al servicio de nuestra deuda, lo que en última instancia podría tener un efecto material adverso para nosotros. tener un efecto material adverso sobre nosotros.

El pago y la cuantía de los dividendos a la determinación de nuestros accionistas.

El 23 de marzo de 2021, nuestra junta general ordinaria y extraordinaria de aprobó una política de dividendos aplicable a los ejercicios 2021 a 2026. Esta política de dividendos consiste en la distribución de hasta el 75% de nuestro beneficio distribuible cada año. A efectos de esta política de dividendos, se entiende por "beneficio distribuible" el beneficio (pérdida) antes de impuestos de cada ejercicio, ajustado por partidas no monetarias y determinados gastos de capital o inversiones presupuestados a tal efecto, es decir, el beneficio (pérdida) antes de impuestos, ajustado por la adición o sustracción, según el caso, de la depreciación, el cambio ganancias (pérdidas) netas por diferencias de cambio, ganancias (pérdidas) por revalorización de inversiones inmobiliarias, otras ganancias (pérdidas) no monetarias, reembolso de préstamos, impuestos sobre las ganancias pagados, y los gastos presupuestados para inmuebles para el año siguiente.

Los dividendos pagaderos para cada ejercicio fiscal serán recomendados por nuestro Consejo de Administración y aprobados en nuestra junta general ordinaria de accionistas. No obstante, la junta general puede aprobar una cantidad diferente o votar en contra del pago de dividendos en un ejercicio determinado. En consecuencia puede haber años en los que no distribuyamos dividendos y otros en los que distribuyamos una parte sustancial de nuestros beneficios. En En este último caso, nuestro potencial de crecimiento puede verse limitado.

Para más información, véase "Dividendos y Política de dividendos" y "Descripción del capital social y los estatutos".

Las distribuciones a los tenedores de nuestras acciones ordinarias se efectuarán en pesos.

Aunque determinamos nuestras distribuciones en dólares estadounidenses, hacemos distribuciones a nuestros accionistas en pesos. Las distribuciones de las acciones ordinarias representadas por sus ADS se pagarán al depositario, y antes de que el depositario le haga una distribución a usted en nombre de sus ADS, el depositario deberá convertir los pesos recibidos a dólares estadounidenses. en dólares estadounidenses. Cualquier fluctuación significativa en los tipos de cambio entre pesos y dólares estadounidenses podría tener un impacto adverso sobre el Dólar estadounidense u otra divisa equivalente recibida por nuestros accionistas como resultado de la conversión. Además, el importe pagado por nosotros en pesos puede no ser fácilmente convertible en dólares estadounidenses u otras divisas. Los dividendos se pagarán en pesos de acuerdo con el tipo de cambio publicado por el Banco de México el día anterior a la fecha de pago. Para más información, véase "Dividendos y política de dividendos" y "Descripción del capital social". Política de dividendos" y "Descripción del capital social y estatutos".

Como emisor privado extranjero y "empresa de crecimiento de crecimiento emergente" (tal como se define en la Ley JOBS), tenemos diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que las empresas registradas en EE.UU. y las empresas de crecimiento no emergente. crecimiento no emergentes.

Como emisor privado extranjero y empresa de crecimiento estamos sujetos a diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que las empresas registradas en Estados Unidos y las empresas de crecimiento no emergente. Por ejemplo como emisor privado extranjero, en Estados Unidos no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación que un registrante estadounidense en virtud de la Estados Unidos, incluida la obligación de elaborar y publicar informes trimestrales en el formulario 10-Q o de presentar informes actuales en el formulario 8-K en caso de que se produzcan determinados acontecimientos significativos. en caso de que se produzcan determinados acontecimientos significativos, las normas sobre delegación de poderes aplicables a los registrantes estadounidenses en virtud del artículo 14 de la Exchange Act o las normas sobre información privilegiada y beneficios a corto plazo aplicables a los registrantes estadounidenses en virtud de la Sección 16 de la Exchange Act. Además Además, tenemos la intención de acogernos a exenciones de determinadas normas estadounidenses que nos permitirán cumplir los requisitos legales mexicanos en lugar de algunos de los requisitos aplicables a las sociedades estadounidenses. requisitos aplicables a las empresas registradas en Estados Unidos.

Además, los emisores privados extranjeros deben presentar su informe anual en el formulario 20-F en un plazo de 120 días a partir del final de cada ejercicio fiscal, mientras que los emisores estadounidenses que son declarantes acelerados deben presentar su informe anual en el formulario 10-K en un plazo de 75 días a partir del final de cada ejercicio fiscal. deben presentar su informe anual en el formulario 10-K en los 75 días siguientes al final de cada ejercicio fiscal. Los emisores privados extranjeros también están también están exentos del Reglamento sobre divulgación equitativa, cuyo objetivo es evitar que los emisores divulguen información importante de forma selectiva. Como consecuencia Como resultado de lo anterior, a pesar de que estamos obligados a presentar informes en el Formulario 6-K revelando la información limitada que hemos hecho o estamos que hemos hecho pública o que estamos obligados a hacer pública de conformidad con la legislación mexicana, o que estamos obligados a distribuir a los accionistas en general, y que es material para nosotros, es posible que usted no reciba información del mismo tipo o cantidad que la que se requiere revelar a los accionistas de una empresa estadounidense.

Además, no estamos obligados a presentar informes periódicos y estados financieros a la SEC con la misma frecuencia o en los mismos plazos que las empresas estadounidenses con valores registrados con arreglo a la Exchange Act. registradas en la Exchange Act. Actualmente elaboramos nuestros estados financieros de conformidad con las NIIF. No estaremos obligados a presentar No estaremos obligados a presentar estados financieros elaborados con arreglo a los PCGA de EE.UU., ni a conciliarlos con ellos, mientras nuestros estados financieros se elaboren con arreglo a las NIIF emitidas por la IAS. NIIF emitidas por el IASB.

La Ley JOBS contiene disposiciones que, entre otras cosas que, entre otras cosas, relajan ciertos requisitos de información para las empresas emergentes. En virtud de esta ley, como empresa de crecimiento emergente, no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación e información financiera que las empresas de crecimiento no emergente. no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación e información financiera que las empresas de crecimiento no emergentes. Por ejemplo, hemos presentado datos financieros más limitados en este folleto. Por ejemplo, hemos presentado datos financieros más limitados en este folleto, incluyendo sólo dos años de estados financieros auditados y sólo dos años de datos financieros seleccionados, así como sólo dos años de estados financieros auditados y sólo dos años de datos financieros seleccionados. financieros auditados y sólo dos años de datos financieros seleccionados, así como sólo dos años de análisis y discusión de la situación financiera y los resultados de las operaciones por parte de la dirección. resultados de las operaciones.

No podemos predecir si los inversores encontrarán nuestros ADS porque la información que proporcionamos a los inversores puede ser diferente de la información proporcionada por otras empresas públicas. Si, como consecuencia de ello, algunos inversores encuentran nuestras ADS menos atractivas, puede haber un mercado de negociación menos activo para nuestras ADS y el precio de negociación de nuestras ADS puede ser más volátil. de nuestras ADS puede ser más volátil.

Podemos perder nuestra condición de emisor privado extranjero, lo que nos obligaría a cumplir con el régimen de información nacional de la Ley de Bolsas y nos haría incurrir en gastos legales, contables y de otro tipo adicionales, contabilidad y otros gastos.

Para mantener nuestra condición actual de emisor privado extranjero emisor privado extranjero:

Si perdiéramos este estatus, estaríamos obligados a a cumplir los requisitos de información y de otro tipo de la Exchange Act aplicables a los emisores estadounidenses, que son más detallados y amplios que los requisitos aplicables a los emisores privados extranjeros. requisitos para los emisores privados extranjeros. También se nos puede exigir que modifiquemos nuestras prácticas de gobierno corporativo de conformidad con diversas normas de la SEC y la NYSE. la SEC y la NYSE. Los costes reglamentarios y de cumplimiento de la legislación sobre valores de EE.UU. en caso de que debamos cumplir los requisitos de información aplicables a un emisor estadounidense pueden ser significativamente superiores a los costes en que incurriríamos como emisor privado extranjero. extranjero.

Como emisor privado extranjero, nos acogemos a las exenciones de ciertas normas de gobierno corporativo de la NYSE aplicables a los emisores estadounidenses, incluido el requisito de que la mayoría de los la mayoría de los consejeros de un emisor sean independientes. Esto puede ofrecer menos protección a los titulares de nuestras acciones ordinarias.

Las normas de la NYSE exigen a las empresas cotizadas que, entre otras cosas entre otras cosas, que la mayoría de los miembros de su consejo sean independientes y que la remuneración de los ejecutivos sea supervisada por consejeros independientes, nombramiento de consejeros y asuntos de gobierno corporativo. Sin embargo, como emisor privado extranjero, estamos autorizados a seguir, y seguimos, las prácticas de nuestro país en lugar de las de la NYSE. en lugar de los requisitos anteriores.

Si los analistas de valores o del sector no publican Si los analistas de valores o del sector no publican estudios o informes sobre nuestra empresa o publican informes negativos sobre nuestra empresa, el precio y el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias podrían disminuir. podrían disminuir.

El mercado de nuestras acciones ordinarias depende en parte de los estudios e informes que los analistas de valores o del sector publican sobre nosotros o nuestra empresa. Si uno o varios de los analistas que nos cubren rebajan la calificación de nuestras acciones ordinarias o publican estudios inexactos o desfavorables sobre nuestro negocio, o estudios que establecen un tono que afecta a la percepción pública de nuestro negocio, el precio de mercado de nuestras acciones ordinarias podría verse afectado. que afecte a la percepción pública de nuestra empresa, el precio de mercado de nuestras acciones ordinarias podría bajar. Si uno o más de estos Si uno o más de estos analistas dejan de cubrir nuestra empresa o no publican informes sobre nosotros con regularidad, la demanda de nuestras acciones ordinarias podría disminuir, lo que podría provocar que el precio y el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias disminuyeran. El precio y el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias podrían disminuir.

No puede garantizarse que no seamos que no seamos una sociedad de inversión extranjera pasiva, o PFIC, en ningún ejercicio fiscal, lo que podría tener consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS. para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

Ciertas normas adversas del impuesto federal sobre la renta de Estados Unidos a una persona estadounidense que posea nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS si, en cualquier ejercicio fiscal durante el cual la persona posea nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS, se nos considera una sociedad de inversión extranjera pasiva (una "PFIC", por sus siglas en inglés). o nuestros ADS, se nos considera una sociedad de inversión extranjera pasiva (una "PFIC", por sus siglas en inglés). Una sociedad no estadounidense se considerará una PFIC a efectos del impuesto federal sobre la renta de EE.UU. en cualquier ejercicio fiscal en el que un determinado porcentaje de sus ingresos brutos sean "ingresos pasivos" o un determinado porcentaje de sus ingresos brutos sean "ingresos pasivos". pasivos" o un porcentaje determinado de sus activos produzca o se mantenga para la producción de ingresos pasivos. Aunque los ingresos pasivos Aunque los ingresos pasivos suelen incluir los alquileres, determinados "ingresos por alquiler activo" no se consideran ingresos pasivos a efectos de determinar si una sociedad es una PFIC. una sociedad es una PFIC. A la luz del modo en que desarrollamos nuestra actividad y de la composición de nuestros ingresos y activos, no esperamos ser una PFIC en el futuro. En vista del modo en que desarrollamos nuestra actividad y de la composición de nuestros ingresos y activos, no esperamos ser una PFIC en el ejercicio fiscal en curso ni en un futuro previsible. Sin embargo, debido a ciertas incertidumbres jurídicas y fácticas, es posible que se nos considere una PFIC en el ejercicio fiscal actual o en cualquier ejercicio fiscal futuro. En particular, nuestra condición de PFIC En particular, nuestra condición de PFIC depende de la medida en que los ingresos por arrendamiento de nuestros inmuebles se consideren ingresos por arrendamiento activo con arreglo a la normativa aplicable (la "excepción de los ingresos por arrendamiento activo"). (la "excepción de renta activa"). No se sabe con certeza cómo interpretar determinados aspectos de la excepción de los ingresos por arrendamiento activo ni cómo aplicarla a nuestra sociedad. y cómo aplicarla a nuestras circunstancias particulares. Por lo tanto, existe el riesgo de que el Servicio de Impuestos Internos (el "IRS") no esté de acuerdo con la clasificación de algunos de nuestros ingresos y activos como activos. Además, no tendremos en cuenta las consideraciones fiscales estadounidenses Por otra parte, no tendremos en cuenta las consideraciones fiscales estadounidenses a la hora de desarrollar nuestra actividad y, por tanto, podríamos convertirnos en una PFIC si en el futuro modificamos nuestra forma de desarrollar nuestra actividad de forma que afecte a los impuestos sobre la renta de las personas físicas. Por lo tanto, podríamos convertirnos en una PFIC si en el futuro modificamos nuestra forma de operar de manera que afecte a la aplicación de la excepción de los ingresos por arrendamiento activo. Además, la condición de PFIC depende de la composición de nuestros ingresos y activos y del valor de nuestros activos en cada momento, y puede depender, en parte, de la rapidez con que de la rapidez con que utilicemos los ingresos en efectivo procedentes de emisiones de capital o deuda pasadas o futuras o de empréstitos para adquirir inmuebles, y posiblemente del valor de nuestro fondo de comercio (que es el que se utiliza en la mayoría de las sociedades de capital riesgo). el valor de nuestro fondo de comercio (que puede determinarse en parte por referencia a nuestra capitalización bursátil en cada momento). Por estos motivos no podemos garantizar que no seamos una PFIC en ningún ejercicio fiscal. Además, nuestra condición de PFIC para cualquier ejercicio fiscal no es determinable hasta que finalice dicho ejercicio fiscal.

Para más información, véase "Fiscalidad - Consideraciones Income Tax Considerations-Passive Foreign Investment Company Rules" para más información. Las personas estadounidenses que posean acciones ordinarias o ADS en un ejercicio fiscal en el que la Sociedad haya sido o sea una PFIC estarán sujetas, por lo general, a las siguientes obligaciones o ADS en cualquier ejercicio fiscal en el que hayamos sido o seamos una PFIC estará generalmente sujeta a un tratamiento fiscal adverso. En consecuencia, las personas estadounidenses En consecuencia, las personas estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales para saber si se nos puede tratar como una PFIC y las consecuencias fiscales en caso afirmativo.

Es posible que los titulares de ADS no tengan derecho a un juicio con jurado con respecto a las reclamaciones derivadas del contrato de depósito, lo que podría dar lugar a resultados menos favorables para el demandante o demandantes en cualquier acción de este tipo. acción.

El contrato de depósito que rige los ADS que representan nuestras acciones ordinarias establece que, en la máxima medida permitida por la ley, los titulares y beneficiarios efectivos de ADS renuncian irrevocablemente al derecho a ser juzgados por un jurado en cualquier reclamación que puedan presentar contra nosotros o contra el depositario en relación con ADS o con el contrato de depósito. derecho a un juicio con jurado de cualquier reclamación que puedan tener contra nosotros o el depositario derivada de o relacionada con los ADS o el contrato de depósito. Si esta disposición de renuncia a juicio con jurado no está permitida por la ley aplicable, una acción podría proceder bajo los términos del acuerdo de depósito con un juicio con jurado. Si nosotros o el depositario nos opusiéramos a una demanda de juicio con jurado basada en la renuncia, el tribunal analizaría si la renuncia en función de los hechos y circunstancias del caso, de conformidad con la legislación estatal y federal aplicable. Para determinar contractual de renuncia a un juicio con jurado previa a la disputa, los tribunales generalmente considerarán si una parte, consciente, inteligente y voluntariamente y voluntariamente renunció al derecho a un juicio con jurado. Creemos que este es el caso con respecto al contrato de depósito y los ADS. Es aconsejable que consulte a un asesor jurídico sobre la cláusula de renuncia a un juicio con jurado antes de suscribir el contrato de depósito.

Si usted o cualquier otro titular o beneficiario efectivo de ADS presentaran una reclamación contra nosotros o contra el depositario en relación con cuestiones derivadas del contrato de depósito o de los ADS, incluyendo reclamaciones en virtud de la legislación federal sobre valores, es posible que usted u otro tenedor o beneficiario efectivo no tenga derecho a un juicio con jurado en relación con en relación con dichas reclamaciones, lo que puede tener el efecto de aumentar los costes de interposición de una demanda, limitar el acceso a la información por parte del demandante, impedir que el demandante interponga la demanda en un foro judicial que considere favorable y, en general, limitar y desalentar las demandas contra nosotros y/o el depositario. nosotros y/o el depositario. Si se presenta una demanda contra nosotros y/o el depositario en virtud del contrato de depósito, sólo podrá conocer de ella por un juez o un magistrado del tribunal de primera instancia competente, que se regirá por procedimientos civiles diferentes y podrá dar lugar a diferentes de los que habría tenido un juicio con jurado, incluidos resultados que podrían ser menos favorables para el demandante o demandantes en cualquiera de dichas acciones, dependiendo, entre otras cosas, de los siguientes factores dependiendo, entre otras cosas, de la naturaleza de las demandas, del juez o tribunal que las conozca y del lugar de la vista.

Ninguna condición, estipulación o disposición del del contrato de depósito o de los ADS constituye una renuncia por parte de cualquier titular o beneficiario efectivo de ADS o por nuestra parte o por parte del depositario al cumplimiento de cualquier disposición sustantiva de las leyes federales de valores de EE.UU. y las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas.

Estimamos que los ingresos netos que recibiremos en la oferta serán de aproximadamente aproximadamente US$ millones por la venta de acciones ordinarias en la oferta, una vez deducidas las comisiones de suscripción y los gastos estimados de la oferta. y los gastos estimados de la oferta, sobre la base de un precio de oferta pública de $ por ADS, el último precio de venta de nuestros ADS en la Bolsa de Nueva York el en la Bolsa de Nueva York el , 2023.

Tenemos la intención de utilizar los ingresos netos de la oferta para financiar nuestra estrategia de crecimiento, incluyendo una estimación del 30% al 40% de los ingresos netos de la oferta para la adquisición de terrenos o propiedades y las inversiones en infraestructuras relacionadas, y una estimación del 60% al 70% para el desarrollo de edificios industriales. e inversiones en infraestructuras relacionadas, y una estimación del 60% al 70% para el desarrollo de edificios industriales.

Lo anterior representa nuestras intenciones actuales con respecto al uso y asignación de los ingresos netos de la oferta en función de nuestros planes actuales y nuestra situación empresarial. Los importes Los importes y el calendario de cualquier gasto pueden variar en función de la cantidad de efectivo generada por nuestras operaciones, la evolución de la competencia, nuestra tasa de crecimiento y las oportunidades de crecimiento inorgánico, en su caso, de nuestro negocio. de crecimiento y las oportunidades de crecimiento inorgánico, si las hubiere, de nuestro negocio. Por lo tanto, a fecha del presente folleto, no podemos estimar los importes exactos o el calendario con respecto a cualquiera de los fines para el uso de los ingresos enumerados anteriormente.

La siguiente tabla muestra (i) nuestro efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido, así como nuestra capitalización histórica a 30 de septiembre de 2023. (i) nuestra tesorería, equivalentes de tesorería y tesorería restringida y nuestra capitalización histórica a 30 de septiembre de 2023, (ii) ajustada para reflejar nuestra recepción de los ingresos netos procedentes de la venta de nuestros ADS en esta oferta, tal y como se describe en "Uso de los ingresos". Esta tabla debe leerse junto con la información contenida en la sección titulada "Debate y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones" y nuestros estados financieros. Resultados de las operaciones" y nuestros estados financieros incluidos en el presente folleto. La información que figura en la columna La información que figura en la columna "Real" procede de nuestros estados financieros consolidados condensados no auditados correspondientes al período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. finalizado el 30 de septiembre de 2023.

Salvo que se indique lo contrario en el presente folleto, no ha habido otros cambios materiales en nuestra capitalización desde el 30 de septiembre de 2023.

Si invierte en nuestros ADS, su participación se diluirá en la medida de la diferencia entre el precio de oferta pública por acción de nuestros ADS y el valor contable neto tangible pro forma por ADS inmediatamente después de la oferta. contable neto pro forma por ADS inmediatamente después de la oferta. La dilución del valor contable neto tangible por ADS para los nuevos inversores representa la diferencia entre el importe por ADS pagado por los compradores de acciones ordinarias en la oferta y el valor contable neto tangible pro forma por ADS inmediatamente después de la finalización de la oferta. inmediatamente después de la oferta.

Al 30 de septiembre de 2023, teníamos un valor contable neto tangible histórico de valor contable neto tangible de 2.220,7 millones de dólares, lo que corresponde a un valor contable neto tangible de 32,5 dólares por ADS. El valor neto contable representa el importe de nuestros activos totales menos nuestros pasivos totales, dividido por 836.274.798 el número total de acciones ordinarias en circulación a 30 de septiembre de 2023.

Tras la venta por la Sociedad de ADS a un supuesto precio de oferta pública de US$ por ADS, que fue el último precio de venta comunicado de nuestros ADS en la NYSE el , 2023, y después de las comisiones de suscripción estimadas y los gastos de oferta estimados a cargo de la Sociedad, nuestro valor contable neto tangible pro forma ajustado a 30 de septiembre de 2023 habría sido de , o de US$ por ADS. Esto representa un aumento inmediato del valor contable neto tangible pro forma de de US$ por ADS para nuestros accionistas actuales y una dilución inmediata en el valor contable neto tangible pro forma de US$ por ADS para los inversores que adquieran acciones ordinarias en la oferta al precio de oferta pública.

El siguiente cuadro ilustra esta dilución para los nuevos inversores que adquieran ADS en esta oferta:

Cada aumento o disminución de 1,0 millones de número de ADS ofrecidos por la Sociedad aumentaría o disminuiría, según proceda, nuestro valor contable neto tangible pro forma ajustado en aproximadamente US$ por ADS y aumentaría o disminuiría, según proceda, la dilución para los nuevos inversores que adquieran ADS en la oferta en US$ por ADS, suponiendo que por ADS, suponiendo que el precio de la oferta pública permanezca invariable, y después de comisiones de suscripción y gastos estimados de la oferta a cargo de la sociedad.

En la medida en que se ejerza cualquier opción de compra acciones ordinarias en virtud de nuestros planes de retribución en acciones, o se concedan nuevas adjudicaciones en virtud de nuestros planes de retribución en acciones, se producirá una mayor dilución para los inversores que participen en la oferta. se producirá una mayor dilución para los inversores que participen en la oferta.

La información relativa al mercado de valores mercado de valores mexicano que se presenta a continuación ha sido preparada con base en materiales obtenidos de fuentes públicas, incluyendo la CNBV, la BMV, el Banco de México y la información hecha pública por los participantes del mercado. Banco de México e información publicada por los participantes del mercado. El siguiente resumen no pretende ser una descripción exhaustiva de todos los aspectos materiales relacionados con el mercado de valores mexicano. aspectos relevantes relacionados con el mercado de valores mexicano y su regulación.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en la BMV bajo el símbolo "VESTA". No podemos predecir la liquidez de ningún mercado de negociación de nuestras acciones ordinarias. Si el volumen de Si el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias en la BMV cae por debajo de ciertos niveles, el precio de nuestras acciones ordinarias puede verse afectado y nuestras acciones ordinarias pueden ser retiradas de la lista o del registro de ese mercado. de ese mercado.

Cada ADS de nuestros ADS representa 10 acciones ordinarias. Nuestros ADS cotizan en la Bolsa de Nueva York bajo el símbolo "VTMX". No podemos asegurarle que que se mantendrá un mercado de negociación activo para las ADS, o que las ADS se negociarán en el mercado público con posterioridad a la oferta a un precio igual o superior al de la oferta pública. a un precio igual o superior al de la oferta pública.

Nuestros ADS empezaron a cotizar en la Bolsa de Nueva York el 6 de julio, 2023. La siguiente tabla muestra los precios de negociación mínimos, máximos y de cierre, así como los volúmenes medios de negociación de nuestros ADS en la NYSE durante durante los periodos indicados, según Bloomberg:

La siguiente tabla muestra los precios mínimos, máximos y de cierre, así como los volúmenes promedio de negociación de nuestras acciones ordinarias en la BMV durante los periodos indicados, según datos de Bloomberg:

La BMV, con sede en Ciudad de México, es una de las dos bolsas de valores autorizadas que operan en México. dos bolsas de valores autorizadas que operan en México y está organizada como una sociedad anónima bursátil de capital variable, cuyas acciones se negocian. anónima bursátil de capital variable, cuyas acciones se negocian. La negociación de valores en la BMV se realiza todos los días hábiles a partir de las 8:30 horas. de 8:30 a.m. a 3:00 p.m., hora de la Ciudad de México, sujeta a ajustes para operar de manera uniforme con ciertos mercados de Estados Unidos.

Desde enero de 1999, toda la negociación en la BMV ha sido electrónica. La BMV puede imponer una serie de medidas para promover una cotización ordenada y transparente de los valores, entre ellas la operación de un sistema de suspensión automática de la negociación de acciones de una emisora en particular, cuando las fluctuaciones de precios superen ciertos límites.

La liquidación de valores de renta variable en la BMV se efectúa dos días hábiles después de la operación. No se permite la liquidación diferida sin la aprobación de la BMV. Los valores negociados en la BMV, incluyendo nuestras acciones ordinarias cuando se negocian, están en depósito en forma de anotaciones en cuenta a través de las instalaciones de Indeval, un depositario de valores que actúa como cámara de compensación, depositario y liquidador. Indeval, un depositario de valores que actúa como cámara de compensación, depositario y custodio, así como agente de liquidación, transferencia y registro para las operaciones de la BMV, eliminando la necesidad de la transferencia física de valores.

Las transacciones deben liquidarse en pesos, salvo en circunstancias muy limitadas en las que puede permitirse una liquidación en divisas. Aunque laLey del Mercado de Valores del Mercado de Valores) reconoce la posible existencia de un mercado extrabursátil, en México no se ha desarrollado un mercado de valores de este tipo. en México.

La Ley del Mercado de Valores establece que valores emitidos en el extranjero pueden ser negociados por casas de bolsa y otros inversionistas institucionales a través del Sistema Internacional de Cotizaciones (Sistema Internacional de Cotizaciones) o SIC.

Además, la BMV opera un sistema que suspende suspende la cotización de las acciones de una determinada emisora por volatilidad en el precio o volumen, falta de revelación de hechos relevantes o cambios en la oferta o demanda de dichas acciones que no sean consistentes con el comportamiento histórico de las acciones y que no puedan explicarse únicamente a través de información puesta a disposición del público, de conformidad con las disposiciones de carácter general de la CNBV.

La Ley del Mercado de Valores mexicana incluye exenciones de colocación privada, en virtud de las cuales los valores extranjeros pueden venderse a inversores institucionales y acreditados sin inscripción en el RNV. en el RNV.

En 1924 se creó laComisión Nacional Bancaria para regular la actividad bancaria. Nacional Bancaria) para regular la actividad bancaria, y en 1946 se creó laComisión Nacional de Valores para regular la actividad bursátil. Nacional de Valores) para regular la actividad bursátil. En 1995, estas dos entidades se fusionaron para formar la CNBV.

Entre otras cosas, la CNBV tiene autonomía técnica y ejecutiva sobre el sistema financiero mexicano y regula la oferta pública y la negociación de valores y a los participantes en el mercado de valores mexicano e impone sanciones por el uso ilegal de información privilegiada y otras violaciones a la Ley del Mercado de Valores. mercado de valores e impone sanciones por el uso ilegal de información privilegiada y otras infracciones a la Ley del Mercado de Valores. mercado de valores. La CNBV regula el mercado de valores mexicano, la BMV y las casas de bolsa a través de su personal y de una junta de gobierno integrada por trece miembros. integrada por trece miembros.

Además, el 29 de agosto de 2017 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (Secretaría de Hacienda y Crédito Público) otorgó a la Bolsa Institucional de Valores, S.A. de C.V. ("BIVA"), una concesión para organizar y operar una nueva bolsa de valores en México bajo el nombre Bolsa Institucional de Valores, con el apoyo de los sistemas y tecnología de la National Association of Securities Dealers Automated Quotation (Nasdaq), con el fin de contribuir al desarrollo de los mercados financieros de México. Desde el inicio de operaciones de BIVA todos los valores listados en cualquier bolsa de valores en México pueden ser negociados en la BMV o en BIVA.

El 30 de diciembre de 2005 se promulgó y publicó en el Diario Oficial de la Federación la actual Ley del Mercado de Valores, que entró en vigor el 28 de junio de 2006. Fue publicada en el Diario Oficial de la Federación y entró en vigor el 28 de junio de 2006. La Ley del Mercado de Valores modificó la regulación del mercado de valores en varios aspectos importantes. Las reformas introducidas por esta ley tenían por objeto actualizar el marco regulatorio mexicano aplicable al mercado de valores y a las empresas que cotizan en bolsa, en comparación con los internacionales. Las empresas que cotizan en bolsa están reguladas por la Ley del Mercado de Valores y, en segundo lugar, por la Ley General de Sociedades Mercantiles. (Ley General de Sociedades Mercantiles).

La Ley del Mercado de Valores (i) establece (i) establece que los entes públicos y las entidades controladas por ellos se consideran una sola unidad económica(por ejemplo, sociedades controladoras y filiales totalmente controladas). (ii) establece las reglas para las ofertas públicas de adquisición, dividiéndolas en voluntarias y obligatorias, (ii) establece las normas para las ofertas públicas de adquisición, dividiéndolas en voluntarias y obligatorias, (iii) establece las normas para la divulgación de las participaciones de los accionistas de, y (iv) amplía el papel del consejo de administración de las empresas públicas (y de cada uno de sus miembros) en comparación con las empresas privadas, incorporando los umbrales y requisitos de información aplicables. en comparación con las empresas privadas, incorporando conceptos como el deber de diligencia, el deber de lealtad y los puertos seguros, (v) define (v) define las normas aplicables al Consejero Delegado y a otros directivos de empresas públicas, incluidos los deberes y la obligación (vi) exige la creación de un comité de auditoría y de un comité de prácticas societarias, y que las sociedades anónimas contraten auditores externos (vii) define las funciones y responsabilidades de los directivos, (viii) mejora los derechos de los accionistas minoritarios en relación con (viii) mejora los derechos de los accionistas minoritarios en relación con los recursos legales, el ejercicio de acciones derivadas de los accionistas y el acceso a la información de la empresa en comparación con las empresas privadas, (ix) (ix) establece disposiciones permisibles relativas a posibles cambios de control, (x) especifica límites a las acciones sin derecho a voto y a los valores grapados que pueden emitirse, (xi) incluye normas relativas a la recompra de acciones y la posterior colocación de las acciones recompradas, (xii) define conceptos como consorcios, grupos de personas o entidades relacionadas, control, partes relacionadas y poder de decisión, (xiii) amplía la definición (xiii) amplía la definición de las sanciones aplicables por violaciones a la Ley del Mercado de Valores (tales como el uso de información privilegiada y la manipulación del mercado), incluyendo daños punitivos, (xiv) establece reglas relativas a los tipos de valores de renta variable que pueden ser ofrecidos por las empresas públicas, (xv) establece (xv) establece reglas para la recompra de acciones, y (xvi) impone requisitos para la implementación de medidas anti-absorción.

Los principales ejecutivos del emisor también están están obligados, conforme a la Ley del Mercado de Valores, a actuar en beneficio de la emisora y no en beneficio de cualquier accionista o grupo de accionistas. grupo de accionistas. Estos ejecutivos están obligados a presentar las principales estrategias de negocio al consejo de administración para su aprobación, a presentar propuestas de controles internos al comité de auditoría, revelar toda la información importante al público y mantener sistemas adecuados de contabilidad y registro y mecanismos de control interno. sistemas de contabilidad y registro y mecanismos de control interno adecuados.

La Ley del Mercado de Valores también exige que toda operación o serie de operaciones que representen el 20.0% o más de los activos consolidados de una emisora pública durante un ejercicio durante un ejercicio fiscal sea aprobada por una asamblea de accionistas.

Además de los derechos concedidos a los accionistas minoritarios que representen el 5,0% o más de las acciones en circulación para entablar una acción de responsabilidad civil contra uno o varios de nuestros administradores (en (en beneficio de la Compañía y no del demandante, como una demanda derivada), por cualquier daño o pérdida sufrida por la Compañía como resultado de un incumplimiento del deber de lealtad o del deber de diligencia de los consejeros. de un incumplimiento de los deberes de lealtad o diligencia de los consejeros, la Ley del Mercado de Valores establece el derecho de los accionistas que representen el 10,0% de las acciones con derecho a voto en circulación a (i) solicitar que se convoque una junta de accionistas, (ii) solicitar el aplazamiento (ii) solicitar el aplazamiento de cualquier decisión sobre un asunto respecto del cual no hayan sido suficientemente informados, y de Administración y un suplente.

Además, los titulares del 20,0% de nuestras acciones con derecho a voto en circulación pueden impugnar cualquier medida adoptada en una asamblea de accionistas y solicitar una medida cautelar para impedir su ejecución, siempre y cuando que (i) la medida se haya adoptado en contravención de la legislación mexicana o de los estatutos de la Sociedad, (ii) el demandante no haya asistido a la junta (ii) el demandante no haya asistido a la asamblea o votado en contra de la acción, y (iii) la demanda se presente dentro de los 15 días siguientes a la clausura de la asamblea en la que se tomó la acción, y el demandante haya depositado una garantía para evitar la ejecución de la misma. (iii) la demanda se presenta en un plazo de 15 días a partir de la suspensión de la reunión en la que se adoptó la medida y el demandante ha depositado una fianza o garantías adecuadas con respecto a cualquier daño que podamos sufrir como resultado de la suspensión de la ejecución de la medida, si la de la ejecución de la acción si el tribunal falla finalmente en contra del demandante. Estas disposiciones rara vez han sido invocadas en México y, en consecuencia, no puede haber certeza en cuanto a la forma en que el tribunal pertinente trataría la demanda.

La Ley del Mercado de Valores mexicana no permite que las emisoras implementen mecanismos para que las acciones ordinarias y las acciones limitadas o sin derecho a voto se agrupen o negocien conjuntamente o se ofrezcan al público público inversionista, salvo que las acciones nominativas o sin derecho a voto sean convertibles en acciones ordinarias en un plazo de hasta cinco años, o cuando por razón de la nacionalidad del nacionalidad del titular, las acciones o los títulos representativos de las mismas limiten el derecho de voto para cumplir con la legislación sobre inversiones extranjeras. de inversión extranjera. Además, el importe agregado de las acciones con derechos limitados o sin derecho a voto que no sean convertibles no podrá superar el 25.0% del monto agregado de las acciones consideradas como públicas. La CNBV podrá incrementar este límite del 25.0%, siempre y cuando las acciones con derecho limitado o sin derecho a voto que excedan del 25.0% no sean convertibles. sin derecho a voto que excedan del 25.0% del monto total de las acciones en poder del público sean convertibles en acciones ordinarias dentro de los cinco años siguientes a su emisión. de su emisión.

En la fecha del presente prospecto, los únicos títulos en en circulación son nuestras acciones ordinarias.

Cualquier acuerdo de accionistas que contenga cláusulas de no competencia, cualquier acuerdo relacionado con la venta, transferencia o ejercicio de derechos preferentes, y cualquier acuerdo que permita la compraventa de acciones, los derechos de voto y la venta de acciones en una oferta pública deben notificarse a la empresa en los cinco días hábiles siguientes a su celebración para que la empresa pueda revelar dichos acuerdos a los inversores. días hábiles siguientes a su celebración para que la sociedad pueda revelar dichos acuerdos a los inversores a través de las bolsas de valores en las que sus valores se negocien y se hagan públicos en un informe anual elaborado por la empresa. Estos acuerdos (i) estarán disponibles (ii) no serán oponibles a la empresa y su incumplimiento no afectará a la validez de la votación. no afectará a la validez de la votación en una junta de accionistas, y (iii) sólo serán efectivos entre las partes una vez que se hayan hecho públicos.

Normativa aplicable a emisores, agencias de valores y otros participantes en el mercado Participantes en el mercado

En marzo de 2003, la CNBV emitió las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras y otros participantes del mercado de valores. disposicionesde carácter general aplicables a las emisoras de valores y otros participantes del mercado de valores. emisoras de valores y otros participantes del mercado de valores) o "Disposiciones de carácter general aplicables a las emisorasde valores y otros participantes del mercado de valores"), las cuales han sido modificadas periódicamente desde su publicación. El Reglamento General de Emisores establece un conjunto único de normas que regulan los emisores y su actividad, entre otras cosas. y la actividad de los emisores, entre otras cosas.

Además, en septiembre de 2004, la CNBV emitió disposicionesde carácter general aplicables a las casas de bolsa (Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Casas de Bolsa) que han sido modificadas periódicamente desde su promulgación. Las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Casas de Bolsa Las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Casas de Bolsa, que han sido modificadas periódicamente desde su promulgación, establecen un conjunto único de normas que rigen la participación de los suscriptores mexicanos en las ofertas públicas, entre otras cosas.

En abril de 2018, la CNBV emitió las reglas de carácter general aplicables a entidades y emisoras supervisadas por la CNBV para la contratación de servicios de auditoría externa de estados financieros básicos o "Reglas para Servicios de Auditoría"(Disposiciones de Carácter General Aplicables a Entidades y Emisoras Supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores que Contraten Servicios de Auditoría Externa de Estados Financieros Básicos), que han sido modificadas periódicamente desde su promulgación. El Reglamento de Servicios de Auditoría establece un conjunto único de normas que rigen la contratación de auditores externos, las actividades y obligaciones de los auditores externos, entre otras cosas.

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores, la oferta oferta pública de valores en México se define como la oferta, con o sin precio, en México utilizando medios masivos de comunicación y dirigida a personas indeterminadas para suscribir comprar, vender o transferir valores. También puede referirse a la oferta de valores, en términos de lo anterior, a cierto tipo o clase de inversionistas. En general, el uso de material de venta escrito o los esfuerzos por contactar con inversores potenciales indeterminados dentro de un grupo de personas se considera una oferta pública.

Cualquier oferta pública de valores en México requiere la aprobación previa de la CNBV y sólo puede ser realizada por casas de bolsa autorizadas establecidas en México y, en cierta medida limitada, bancos mexicanos. Además, sólo pueden ofrecerse públicamente valores registrados en el RNV. Valores emitidos en México, valores emitidos emitidos por bancos multilaterales y valores emitidos por emisores extranjeros. Dichos valores se depositan en el Indeval. Los valores extranjeros listados en el SIC no requieren estar inscritos en el RNV.

La aprobación del registro por parte de la CNBV no implica no implica certificación o garantía alguna sobre la calidad de la inversión de los valores, la solvencia del emisor o la exactitud o integridad de la información entregada a la CNBV. la exactitud o integridad de la información entregada a la CNBV, ni ratifica o convalida actos u omisiones que, en su caso, se hayan realizado en contravención de la legislación aplicable. en su caso, realizados en contravención de la legislación aplicable. Las Reglas Generales de Emisoras establecen que la BMV debe adoptar requisitos mínimos para que las emisoras puedan listar sus valores en México. Dichos requisitos se refieren a aspectos tales como historial operativo, estructura financiera y de capital, volúmenes mínimos de negociación y cotizaciones públicas mínimas, entre otros. Las Reglas Generales de Emisoras también establecen que la BMV debe implementar requisitos mínimos para que las emisoras mantengan su listado en México. Estos requisitos se refieren a cuestiones tales como financieros, mínimos de cotización, estructura de capital y cotizaciones mínimas, entre otros. La CNBV puede dispensar algunos de estos requisitos en determinadas circunstancias. Además, algunos de los requisitos son aplicables a cada serie de acciones de la emisora correspondiente.

La BMV revisará el cumplimiento de los anteriores y demás requisitos en forma anual, semestral y trimestral, pudiendo también revisar su cumplimiento en cualquier cualquier otro momento.

La BMV debe informar a la CNBV de los resultados de de su revisión y esta información deberá, a su vez, ser divulgada a los inversionistas. Si un emisor no cumple con alguno de los requisitos anteriores la BMV solicitará al emisor que proponga un plan para cumplir con dichos requisitos. Si el emisor no propone un plan, si el plan Si la emisora no propone un plan, si el plan no es satisfactorio para la BMV o si una emisora no realiza progresos sustanciales con respecto a las medidas correctivas, la negociación de de acciones en la BMV podrá suspenderse temporalmente. Además, si una emisora no propone un plan o deja de plan propuesto, la CNBV podrá cancelar el registro de las acciones, en cuyo caso el accionista mayoritario o cualquier grupo controlador deberá llevar a cabo una oferta pública de adquisición, al mismo precio (que será igual al mayor de (i) el último valor contable por acción reportado en un informe trimestral a la BMV y a la CNBV, y (ii) el precio promedio ponderado por volumen por acción durante los últimos treinta (i) el último valor contable por acción reportado en un reporte trimestral a la BMV y a la CNBV, y (ii) el precio promedio ponderado por volumen por acción durante los últimos treinta días de cotización en la BMV) y sujeto a las mismas condiciones para todos los accionistas, el 100.0% de las acciones en circulación de la emisora, incluyendo las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs de su titularidad, de conformidad con las reglas de la oferta pública de adquisición comentadas en el apartado "-Ofertas Públicas de Adquisición". Si la cancelación del registro es ordenada por la CNBV, la oferta pública deberá iniciarse dentro de los 180 días siguientes a la orden de cancelación. cancelación. Si el registro de nuestras acciones ordinarias es cancelado, no habrá mercado para nuestras acciones ordinarias o los ADSs. En tal caso En tal caso, los titulares de acciones ordinarias recibirán en efectivo el precio de compra antes mencionado por sus acciones ordinarias. ADS, el depositario recibirá efectivo por las acciones subyacentes a los ADS cancelados, para su posterior distribución a los titulares de ADS.

Las emisoras de valores cotizados en México están obligadas a presentar estados financieros trimestrales no auditados y estados financieros consolidados anuales auditados, así como diversos informes periódicos, incluyendo información financiera, económica, contable, administrativa y legal, ante la CNBV y la BMV. Las emisoras mexicanas de valores cotizados en bolsa deben presentar los siguientes informes ante la CNBV:

De conformidad con las Reglas Generales de Emisoras de la CNBV se modificó el Reglamento Interior de la BMV para implementar unSistema Electrónico de Envío y Difusión de Información (SEDI), para la presentación de la información requerida a la BMV. de Envío y Difusión de Información, o "SEDI"), para la información que se requiere presentar ante la BMV el cual se denomina Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras de Valores, o "EMISNET". Las emisoras de deben preparar y divulgar su información financiera y cualquier otra información requerida a través de EMISNET. Inmediatamente después de Inmediatamente después de su recepción, la BMV pone a disposición del público la información financiera o cualquier otra información requerida que la emisora haya presentado a través de EMISNET.

Las Reglas Generales de Emisoras y las reglas de la BMV obligan a las emisoras de valores cotizados a revelar a través del SEDI loseventos relevantes que se refieran a cualquier acto, evento o circunstancia que pudiera influir en el precio de las acciones de una emisora. Si los valores cotizados experimentan una volatilidad inusual en sus precios la BMV solicitará de inmediato que el emisor informe al público las causas de la volatilidad o, si el emisor desconoce las causas, que la emisora haga una declaración al respecto. Además, la BMV podrá solicitar de inmediato que la emisora divulgue cualquier información relativa a hechos relevantes, cuando considere insuficiente la información actualmente revelada, así como instruir a la emisora para que aclare la información cuando sea necesario. La BMV podrá solicitar a las emisoras que confirmen o desmientan cualquier hecho relevante que haya sido revelado al público por terceros cuando considere que el hecho relevante puede afectar o influir en los valores objeto de negociación. La BMV deberá informar de inmediato inmediatamente a la CNBV.

Además, la CNBV también podrá realizar cualquiera de estos directamente a las emisoras. Una emisora podrá optar por diferir la divulgación de eventos relevantes, siempre y cuando:

De igual forma, si los valores de una emisora se cotizan tanto en la BMV como en una bolsa de valores extranjera, la emisora deberá presentar simultáneamente la información que le sea requerida de conformidad con las leyes y reglamentos de la jurisdicción extranjera ante la CNBV y la BMV. presentar conforme a las leyes y reglamentos de la jurisdicción extranjera ante la CNBV y la BMV.

Además de la autoridad de la BMV bajo su normatividad interna antes descrita, de conformidad con las reglas de la CNBV, la CNBV y la BMV podrán suspender la cotización de las acciones de una emisora acciones:

La BMV deberá informar inmediatamente a la CNBV y al público en general de dicha suspensión. Durante la suspensión de la negociación de las acciones, los inversionistas no podrán negociar sus acciones en la BMV (aunque ADSs podrán seguir negociándose, si no se suspenden simultáneamente). Una emisora podrá solicitar a la CNBV o a la BMV la reanudación de la negociación, siempre y cuando que la emisora demuestre que se han resuelto las causas que motivaron la suspensión y, en su caso, que se encuentra en pleno cumplimiento con las obligaciones de información periódica previstas en la legislación aplicable. La BMV podrá reanudar la negociación de las acciones suspendidas (i) cuando considere que los hechos relevantes han sido adecuadamente revelados a los inversionistas, (ii) cuando considere que la emisora ha explicado adecuadamente (ii) cuando considere que el emisor ha explicado adecuadamente las razones de los cambios en la oferta y la demanda, el volumen negociado o el precio vigente de la acción, o la volatilidad inusual del precio de la acción o el rendimiento hayan dejado de existir. En caso de que la solicitud del emisor haya sido atendida, la BMV determinará el mecanismo adecuado para reanudar la negociación. Por lo general, la reanudación de la negociación se realiza a un precio por acción igual al último disponible antes de la suspensión o a través de un mecanismo de subasta. de la suspensión o a través de un mecanismo de subasta conducido por la BMV. Si la cotización de los valores de una emisora se suspende por más de de 20 días hábiles y se autoriza a la emisora a reanudar la cotización sin realizar una oferta pública, la emisora deberá revelar vía SEDI las causas que dieron lugar a la suspensión y las razones por las que ahora está autorizada a reanudar la cotización, antes de que ésta pueda reanudarse.

Conforme a la regulación vigente, la BMV puede considerar las medidas adoptadas por otras bolsas de valores no mexicanas para suspender y/o reanudar la negociación de las acciones de una emisora en los casos en que los valores de que se trate se negocien simultáneamente en bolsas de valores ubicadas fuera de México. Si se suspende la cotización de nuestras acciones ordinarias no habrá liquidez ni mercado para nuestras acciones ordinarias y los tenedores de nuestras acciones no podrán venderlas mientras la cotización de nuestras acciones esté suspendida. la suspensión de la cotización de nuestras acciones. A su vez, si no se suspende simultáneamente, los tenedores de ADSs podrán seguir negociando sus ADSs.

Operaciones con información privilegiada, restricciones a la negociación y requisitos de información

La Ley del Mercado de Valores contiene sobre el uso de información privilegiada, incluyendo el requisito de que las personas que posean información privilegiada se abstengan de (i) de negociar, directa o indirectamente, con valores de cualquier emisora relevante o derivados con respecto a esos valores cuyo precio de negociación pudiera verse afectado por dicha información, (ii) de hacer recomendaciones o asesorar a terceros (iii) revelar o comunicar dicha información privilegiada a terceros (salvo a las personas a las que dicha información deba ser revelada). personas a las que dicha información deba revelarse como consecuencia de su cargo o empleo, es decir, autoridades gubernamentales).

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores, las siguientes personas, entre otras, deben notificar a la CNBV las operaciones que realicen en relación con las acciones de una emisora listada:

Además, según la Ley del Mercado de Valores deben abstenerse de comprar o vender valores de la emisora dentro de los 90 días siguientes a la última venta o compra, respectivamente.

Salvo determinadas excepciones, toda adquisición de acciones de una empresa pública que resulte en que el adquirente posea el 10.0% o más, pero menos del 30.0%, del capital social en circulación de una emisora, debe ser revelada públicamente a la CNBV y a la BMV, a más tardar un día hábil después de la adquisición. del capital social en circulación de una emisora debe ser revelada públicamente a la CNBV y a la BMV, a más tardar un día hábil después de la adquisición.

Cualquier adquisición por parte de una persona con información privilegiada que resulte en el 5.0% o más del capital social en circulación de una sociedad anónima, también debe ser revelada públicamente a la CNBV y a la BMV a más tardar un día hábil después de la adquisición. la BMV a más tardar un día hábil después de la adquisición. Algunas personas con información privilegiada también deben notificar a la CNBV las compras o ventas de acciones que se produzcan dentro de cualquier trimestre natural o período de cinco días y que superen determinados umbrales de valor. La Ley del Mercado de Valores La Ley del Mercado de Valores exige que los valores convertibles, los warrants y los derivados que se liquiden en especie se tengan en cuenta en el cálculo de los porcentajes de propiedad de las acciones. porcentajes de participación.

La Ley del Mercado de Valores de México contiene disposiciones relativas a las ofertas públicas de adquisición en México. De acuerdo con la Ley del Mercado de Valores, las ofertas públicas de adquisición pueden ser voluntarias u obligatorias. Ambas están sujetas a la aprobación previa de la CNBV y deben cumplir los requisitos legales y reglamentarios generales. Cualquier adquisición prevista de acciones de una empresa pública que resulte en que el comprador posea el 30,0% o más, pero menos de un porcentaje que resulte en que el comprador adquiera el control de una empresa. el comprador adquiera el control de las acciones con derecho a voto de la empresa, deberá presentar una oferta pública de adquisición obligatoria por el mayor de los siguientes porcentajes (a) el porcentaje del capital social que se pretende adquirir o (b) el 10,0% del capital social en circulación de la sociedad. Por último, toda Por último, cualquier adquisición de acciones de una empresa pública destinada a obtener el control de voto requiere que el comprador potencial realice una oferta pública obligatoria por el 100,0% del capital social en circulación de la empresa. una oferta pública obligatoria por el 100.0% del capital social en circulación de la empresa (sin embargo, bajo ciertas circunstancias, la CNBV puede permitir una oferta por menos del 100.0%). permitir una oferta por menos del 100.0%). Cualquier oferta pública debe hacerse al mismo precio a todos los accionistas y clases de acciones, independientemente de independientemente de que se trate de acciones con derecho a voto, de voto limitado o sin derecho a voto. En el plazo de 10 días hábiles a partir de la fecha de inicio de la oferta pública, el consejo de administración, con el asesoramiento del comité de prácticas societarias y, si lo desea, basándose en una opinión de imparcialidad elaborada por un tercero experto, deberá emitir su opinión sobre cualquier oferta pública de adquisición que dé lugar a un cambio de control, opinión que se referirá a la equidad del precio ofrecido y deberá tener en cuenta la opinión de los accionistas minoritarios. del precio ofrecido y debe tener en cuenta los derechos de los accionistas minoritarios. El dictamen debe revelar cualquier conflicto de intereses que afecten a cualquiera de los miembros del consejo de administración.

Junto con el dictamen a que se refiere el párrafo anterior, cada uno de los miembros del consejo de administración y el consejero delegado de la empresa pública de que se trate, deberá revelar al público si alguno de ellos venderá o no las acciones que posee (y el número de acciones que se venderán) en la oferta pública de adquisición.

De acuerdo con la Ley del Mercado de Valores, todas las ofertas deben estar abiertas durante al menos 20 días hábiles y las adquisiciones en virtud de las mismas deben realizarse a prorrata entre todos los accionistas oferentes, independientemente de que las acciones sean con derecho a voto, con derecho a voto limitado o sin derecho a voto (en la medida en que la oferta pública de adquisición no se haga por el cien por ciento (100.0%) de las acciones de la sociedad anónima). (100%) del capital social en circulación de la sociedad anónima, pero supere el umbral de oferta). Además, el periodo de oferta debe prorrogarse si se modifican significativamente las condiciones de una oferta pública de adquisición y dicha prórroga debe ser de al menos 5 días hábiles adicionales. días hábiles adicionales.

La Ley del Mercado de Valores también exige que los valores convertibles, warrants y derivados liquidables en especie representativos de valores subyacentes se tomen en cuenta en el cálculo de la persona física o grupo de personas físicas que, directa o indirectamente, pretendan adquirir acciones de una sociedad.

La Ley del Mercado de Valores establece que las sociedades anónimas podrán incluir en sus estatutos sociales disposiciones anti-opa si dichas disposiciones (i) son aprobadas por la mayoría de los accionistas presentes en una asamblea general extraordinaria de accionistas, siempre que ningún accionista o grupo de accionistas que represente el 5.0% o más del capital social presente en la junta correspondiente vote en contra de dichas disposiciones, (ii) no excluyan a ningún accionista o grupo de accionistas, (iii) no restrinjan, de forma absoluta, un cambio de control, y (iv) no contravengan las disposiciones legales relativas a las ofertas públicas de adquisición ni tengan por efecto el desconocimiento de los derechos económicos relacionados con las acciones en poder de la parte adquirente.

El 16 de junio de 2020, la Compañía celebró un Contrato de Servicios de Creador de Mercado con BTG Pactual Casa de Bolsa, S.A. de C.V., o el "Formador de Mercado", de conformidad con el cual el Formador de Mercado acordó prestar servicios de creador de mercado en relación con nuestras acciones ordinarias. El Contrato de Prestación de Servicios de Formador de Mercado entró en vigor el 1 de julio de 2020 y fue modificado el 23 de junio de 2021, el 16 de junio de 2022 y el 21 de junio de 2023.

Durante el periodo comprendido entre enero y octubre de 2023, el Creador de Mercado negoció un total de 34,846,454 acciones ordinarias, o el 4.49% del volumen total de negociación de nuestras acciones ordinarias (excluyendo operaciones cruzadas) y contribuyó con una liquidez adicional de Ps.1,981.1 millones del 1 de enero de 2023 al 31 de octubre de 2023. y aportó una liquidez adicional de 1.981,1 millones de pesetas del 1 de enero de 2023 al 31 de octubre de 2023. Además, desde la ejecución del Acuerdo de Servicios de Creadores de Mercado, el diferencial promedio mensual entre la oferta y la demanda de nuestras acciones ordinarias ha mejorado de 0.199% en 2021 a 0.187% en 2021. en 2021, al 0,187% en 2022 y al 0,109% del 1 de enero de 2023 al 31 de octubre de 2023, lo que representa una disminución del diferencial medio del 41,71% entre 2022 y el 31 de octubre de 2023. desde 2022 hasta el 31 de octubre de 2023. Del mismo modo, el diferencial medio mensual pasó de 119.182 en 2022 a 174.429 en el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de octubre de 2023, lo que representa una disminución del diferencial medio del 41,71% entre 2022 y el 31 de octubre de 2023. 1 de enero de 2023 al 31 de octubre de 2023, lo que representa un aumento del 46,36%. Durante el periodo comprendido entre el 1 de julio de 2020 y el 31 de octubre de 2023, el precio medio de negociación de nuestras acciones ordinarias en la BMV aumentó un 46,36%. de nuestras acciones ordinarias en la BMV aumentó de Ps.33.80 a Ps.56.53, lo que representa un incremento del 68.87%.

La siguiente tabla contiene un desglose de la cuota de los Creadores de Mercado en el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias y el diferencial entre precio de compra y precio de venta de nuestras acciones ordinarias desde enero de 2022 hasta octubre, 2023:

Discusión y Debate y análisis de la situación financiera y los resultados de las operaciones

El siguiente análisis de nuestra situación financiera financieros y los resultados de nuestras operaciones debe leerse conjuntamente con nuestros estados financieros y las notas a los mismos incluidas en este folleto, así como con la información presentada en los apartados "Presentación de la información financiera y de otro tipo" y "Resumen de la información consolidada". en este folleto, así como con la información contenida en los apartados "Presentación de la información financiera y de otro tipo" y "Resumen de la información financiera consolidada y de los datos de explotación". Información financiera consolidada y datos operativos". Toda la información financiera incluida en este folleto, salvo que se indique lo contrario, se presenta en dólares estadounidenses y en euros. se presenta en dólares estadounidenses y se ha elaborado de conformidad con las NIIF.

El presente folleto contiene afirmaciones de carácter prospectivo que reflejan nuestros planes, estimaciones y creencias, e implican riesgos, incertidumbres y suposiciones. Nuestros resultados reales podrían diferir de los expuestos en las declaraciones prospectivas. Los factores que podrían causar o contribuir a estas diferencias son, entre otros de este folleto, en particular en los apartados "Factores de riesgo" y "Nota especial sobre las declaraciones prospectivas". sobre las declaraciones prospectivas". Además del resto de la información contenida en este folleto, los inversores deben considerar detenidamente el siguiente análisis y la información contenida en el apartado "Factores de riesgo" antes de invertir en nuestras acciones ordinarias.

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada inmobiliaria que posee, administra, desarrolla y arrienda propiedades industriales en México. Contamos con experiencia y capacidades y capacidades, enfocados en un solo segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y edificios industriales en México. Con un experimentado equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de bienes raíces industriales, para generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de clase mundial ubicaciones estratégicas a lo largo de 15 estados de la República Mexicana localizadas en las zonas industriales más desarrolladas, con un creciente con un creciente portafolio de desarrollos construidos bajo estándares ecoeficientes. Al 30 de septiembre de 2023, nuestro portafolio estaba conformado por 213 edificios con una SBA total de 36.9 millones de pies cuadrados (3.4 millones de metros cuadrados), y una tasa de ocupación estabilizada de 97.3%. Nuestra SBA ha crecido 61,5 veces desde que iniciamos nuestras operaciones en 1998, lo que representa una TCAC del 17,9% desde nuestra oferta pública inicial en 2012. Nuestras instalaciones están ubicadas en zonas estratégicas para la manufactura ligera y logística en las regiones Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. y Centro de México. La calidad y ubicación geográfica de nuestras propiedades son clave para optimizar las operaciones de nuestros clientes, y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Septiembre 30 de septiembre de 2022, respectivamente. Para una conciliación de Vesta FFO y NOI ajustado con la medida NIIF más cercana, véase "Resumen de información financiera consolidada y datos operativos - Medidas financieras no NIIF y otras medidas y conciliaciones". Información Financiera Consolidada y Datos Operativos-Medidas Financieras No-NIIF y Otras Medidas y Conciliaciones".

Nuestros inmuebles ofrecen soluciones inmobiliarias soluciones inmobiliarias innovadoras y adaptadas a las necesidades específicas de nuestros clientes, así como para adaptarnos a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. A través de BTS Buildings, desarrollamos de forma selectiva centros de fabricación ligera y distribución, adaptados a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestros inmuebles permiten una reconfiguración modular para responder a las necesidades específicas de los clientes, lo que garantiza una transformación continua de las instalaciones. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estas propiedades a medida también nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales de probada eficacia, también desarrollamos también desarrollamos Inventory Buildings, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen tiempo o interés en construir Edificios BTS. Adaptamos nuestra oferta de edificios a la demanda inmobiliaria de nuestros clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y sus sectores. y las necesidades de sus sectores.

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 30 de septiembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 y 2021:

Nuestros estados financieros incluidos en el presente folleto han sido elaborados de conformidad con las NIIF sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros que se valoran a su valor razonable al final de cada ejercicio, como se explica más adelante en las políticas contables. El coste histórico se basa El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contrapartida entregada a cambio de bienes y servicios. El valor razonable es el precio que se recibiría para vender un activo o pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si ese precio es directamente observable o no. independientemente de si ese precio es directamente observable o estimado utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, tenemos en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tendrían en cuenta esas características a la hora de fijar el precio del activo o pasivo. a la hora de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o divulgación en nuestros estados financieros se determina sobre esta base, salvo en el caso de las transacciones con pagos basados en acciones que entran en el ámbito de aplicación de la NIIF 2, Pagos basados en acciones. Pagos basados en acciones.

Además, a efectos de información financiera las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos de entrada de las valoraciones del valor razonable son observables y de la importancia de los datos de entrada para la valoración del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación observables y la importancia de los datos para la medición del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:

Nuestro negocio está estrechamente ligado a las condiciones en México y, en menor medida, en Estados Unidos y otros países. En consecuencia, nuestros resultados financieros y operativos, el valor de nuestra cartera y nuestra capacidad para aplicar nuestra estrategia de negocio pueden verse afectados por los cambios en las condiciones económicas nacionales y mundiales. Como resultado, nuestro desempeño financiero y operativo, el valor de nuestro portafolio y nuestra capacidad para implementar nuestra estrategia de negocios pueden verse afectados por cambios en las condiciones económicas nacionales y globales. La evolución de los mercados inmobiliarios en los que operamos tiende a ser cíclica y está relacionada con la percepción de los inversores sobre las perspectivas económicas generales. las perspectivas económicas generales. La subida de los tipos de interés, el descenso de la demanda inmobiliaria o los periodos de desaceleración o recesión económica general han tenido un impacto negativo directo en el mercado inmobiliario en el pasado y la repetición de estas condiciones podría dar lugar a una disminución de nuestros ingresos. de nuestros ingresos.

Todas nuestras operaciones se realizan en México y dependen de la evolución de la economía mexicana. En consecuencia, nuestra actividad, situación financiera, resultados y perspectivas resultados y perspectivas pueden verse afectados por la situación general de la economía mexicana, la devaluación del peso frente al dólar estadounidense, la inestabilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios en la reglamentación, la fiscalidad, la situación social, la inflación y la inflación, la inestabilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios en la regulación, la fiscalidad, la inestabilidad social y otros políticos, sociales y económicos de México, sobre los que no tenemos ningún control. Disminuciones en la tasa de crecimiento de la economía mexicana, periodos de crecimiento negativo y/o aumentos en la inflación o en los tipos de interés. crecimiento negativo y/o aumentos en la inflación o en las tasas de interés pueden resultar en una menor demanda de nuestros servicios y productos, en una reducción de los precios reales de nuestros servicios y productos o causar un cambio en la política de precios de nuestros servicios y productos. nuestros servicios y productos o provocar un cambio hacia servicios y productos de menor margen.

En el pasado, México ha experimentado tanto períodos prolongados de condiciones económicas débiles como deterioros en las condiciones económicas que han tenido un impacto negativo en nuestro negocio. En el pasado, México ha experimentado tanto períodos prolongados de condiciones económicas débiles como deterioros en las condiciones económicas que han tenido un impacto negativo en nuestro negocio. No podemos En el pasado, México ha experimentado tanto periodos prolongados de debilidad económica como deterioros en las condiciones económicas que han tenido un impacto negativo en nuestro negocio. en nuestra actividad, situación financiera, resultados y perspectivas. Para más información sobre estos riesgos, véase "Factores de riesgo - Riesgos relacionados con México". Relacionados con México".

Nuestra principal fuente de ingresos son los alquileres recibidos de clientes en virtud de contratos de arrendamiento operativo. El importe de los ingresos por alquileres generados por los inmuebles que componen nuestra cartera depende depende principalmente de nuestra capacidad para (i) mantener nuestras actuales tasas de ocupación, (ii) arrendar el espacio disponible en la actualidad y el espacio que quede disponible por las rescisiones de arrendamientos y (iii) adquirir o desarrollar nuevos inmuebles o ampliar los existentes. (iii) adquirir o desarrollar nuevos inmuebles o ampliar los existentes. A 30 de septiembre de 2023 y 2022, nuestra tasa de ocupación estabilizada en nuestros edificios industriales era del 97,3% y del 96,6%, respectivamente. A 31 de diciembre de 2022 y 2021, la tasa de ocupación estabilizada de nuestros edificios industriales era del 97,3% y el 96,6%, respectivamente. de nuestros edificios industriales era del 97,3% y del 94,3%, respectivamente. El importe de los ingresos por alquileres generados por nuestros inmuebles arrendados también depende de nuestra capacidad para cobrar las rentas de nuestros inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento, así como de nuestra capacidad para aumentar nuestras tarifas de alquiler. nuestros alquileres. Además, el aumento de los ingresos por rentas dependerá en parte de nuestra capacidad para adquirir nuevos inmuebles que se ajusten a nuestros criterios de inversión y desarrollarlos. Además, el aumento de los ingresos por alquileres dependerá en parte de nuestra capacidad para adquirir nuevos inmuebles que cumplan nuestros criterios de inversión y para desarrollarlos, así como de nuestra capacidad para ampliar la SBA de nuestros inmuebles existentes cuando sea posible. Las tendencias positivas o negativas en los negocios de nuestros inquilinos o en las zonas geográficas en las que operamos también podrían afectar a nuestros ingresos por alquileres en períodos futuros.

Nuestra capacidad para realquilar espacio con prontitud al Nuestra capacidad para realquilar espacio con prontitud al vencimiento de un contrato de arrendamiento repercutirá en nuestros resultados de explotación y se ve afectada por las condiciones económicas y competitivas de los mercados en los que operamos, así como por la conveniencia de nuestros inmuebles. en los que operamos, así como de la conveniencia de cada uno de nuestros inmuebles. A 30 de septiembre de 2023, nuestros contratos de arrendamiento con vencimiento previsto en el cuarto trimestre de 2023 y 2024 representaban el 2,2% y el 11,2%, respectivamente, de nuestra SBA arrendada.

Tenemos previsto buscar nuevas oportunidades de inversión en todo México, particularmente en los corredores industriales y comerciales. Los cambios positivos o negativos en las condiciones del mercado repercutirán en nuestro rendimiento global. Los futuros descensos en las condiciones económicas regionales que afecten a nuestros mercados objetivo o los descensos en el sector inmobiliario industriales que afecten a nuestra capacidad para celebrar nuevos contratos de arrendamiento y/o realquilar espacio existente y/o a la capacidad de nuestros inquilinos para cumplir sus compromisos de arrendamiento, como en el caso de un arrendamiento de un edificio industrial. en caso de insolvencia o quiebra, podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para mantener o aumentar los alquileres de nuestros inmuebles. los alquileres de nuestros inmuebles.

Competimos con una serie de compradores, promotores y operadores de propiedades industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos o pueden buscar adquirir propiedades similares a las nuestras en los mismos mercados que el nuestro. En el futuro, un aumento en la competencia podría disminuir nuestras oportunidades de adquirir una propiedad deseada en términos favorables o en absoluto, y podríamos ser desplazados por nuestros competidores. En el futuro, un aumento de la competencia podría reducir nuestras posibilidades de adquirir un inmueble en condiciones favorables o de adquirirlo en absoluto, y podríamos vernos desplazados por nuestros competidores. Además, la competencia puede afectar a los índices de ocupación de nuestros inmuebles Además, la competencia puede afectar a los índices de ocupación de nuestros inmuebles y, por tanto, a nuestros resultados financieros, y podemos vernos obligados a reducir nuestros precios de alquiler por debajo de los actuales o a ofrecer importantes reducciones de alquiler, mejoras, alquileres anticipados, etc. mejoras, derechos de rescisión anticipada u opciones de renovación favorables a los inquilinos para retenerlos cuando expiren sus contratos. de arrendamiento.

Nuestros costes de explotación inmobiliaria se componen en gran parte de impuestos sobre bienes inmuebles, costes de seguros, costes de mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad. La mayor parte de los gastos de mantenimiento La mayoría de los costes de mantenimiento se repercuten a los inquilinos y son pagados por ellos en forma de cuotas periódicas de mantenimiento. Por consiguiente, no contabilizamos estos gastos de mantenimiento en la partida de gastos de explotación. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento son dobles netos, lo que significa que el inquilino es responsable de los costes de seguro, además del alquiler, o triples netos. además del alquiler, o triples netos, en los que el inquilino es responsable del coste del seguro, los impuestos sobre bienes inmuebles y el mantenimiento, además del alquiler. además del alquiler.

Antes de 2021, la inflación había sido baja y había tenido un impacto mínimo en el rendimiento operativo de nuestras propiedades industriales en los mercados en los que operamos. un impacto mínimo en el rendimiento operativo de nuestras propiedades industriales en nuestros mercados de operación; sin embargo, la inflación aumentó significativamente en 2021 y 2022 y puede continuar siendo elevada o aumentar aún más. Sin embargo, la inflación aumentó significativamente en 2021 y 2022, y puede seguir siendo elevada o aumentar aún más; para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, las tasas de crecimiento de la inflación se han ralentizado ligeramente en comparación con las de 2021 y 2022. las tasas de crecimiento de la inflación se han desacelerado ligeramente en comparación con las de 2021 y 2022. La tasa de inflación anual de México, medida por cambios en el índice nacional de precios al consumidor de México, calculado y publicado por el Banco Central de México y el INEGI, fue del 3,2% para 2020, 7,4% para 2021, 7,8% para 2022 y 4,5% para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023. Véase "Factores de riesgo¾Riesgos Relacionados con México¾La tasa de inflación en México y las acciones del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones".

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento para mitigar el impacto adverso de la inflación. Por lo general, estas cláusulas contemplan aumentos anuales de los alquileres aplicando la tasa de inflación de los últimos doce meses. la tasa de inflación de los últimos doce meses. El aumento del alquiler entra en vigor en cada aniversario de la fecha de inicio del contrato. La mayoría de los contratos de La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento prevén un traspaso limpio de los costes de inflación, mientras que otros limitan el aumento anual a un nivel específico o prevén un aumento fijo debido a la inflación. fijo debido a la inflación. La tasa de inflación aplicable depende de la moneda del contrato: Los denominados en dólares se indexan al IPC, mientras que los denominados en pesos se indexan al IPC. los denominados en dólares se indexan al IPC y los denominados en pesos al INPC.

Sin embargo, como los ajustes de los alquileres van por detrás de los aumentos reales de la inflación, nuestros márgenes pueden disminuir durante el período anterior al ajuste, pero nuestros costes aumentarán debido a la inflación. Además, en virtud de nuestros contratos de arrendamiento solemos estar expuestos a aumentos de los gastos de explotación no reembolsables de los inmuebles, entre ellos gastos relacionados con locales vacíos. Además, creemos que algunos de los alquileres vigentes en virtud de nuestros contratos de arrendamiento sujetos a renovación están por debajo de los precios actuales de mercado para los locales vacíos. Además, creemos que algunos de los alquileres vigentes en virtud de nuestros contratos de arrendamiento sujetos a renovación están por debajo de los precios actuales de mercado para espacios comparables y que, en caso de renovación o nuevo arrendamiento, dichos alquileres podrían incrementarse para ser de mercado, lo que también puede compensar nuestra exposición a las presiones inflacionistas sobre los gastos relacionados con nuestros inmuebles arrendados. inmuebles arrendados. También estamos expuestos a la inflación con respecto a nuestra cartera de promociones, ya que los aumentos de los materiales y otros costes relacionados con nuestras actividades de promoción hacen que resulte más costoso invertir en ellas. relacionados con nuestras actividades de promoción encarecen el desarrollo de los inmuebles. Con respecto a nuestro endeudamiento pendiente, evaluamos periódicamente nuestra exposición a las fluctuaciones de los tipos de interés. evaluamos periódicamente nuestra exposición a las fluctuaciones de los tipos de interés, y podemos suscribir operaciones con derivados que intentan mitigar, pero no eliminar, el impacto de los cambios en los tipos de interés de nuestros préstamos a tipo variable.

En 2020, para mitigar el impacto de la pandemia de COVID-19 pandemia en nuestro negocio y resultados de operaciones, desarrollamos y ejecutamos estrategias para adaptarnos a las condiciones y ofrecer temporal a nuestros clientes. Como resultado de estos esfuerzos, pudimos identificar con prontitud las tendencias emergentes y aprovechar ciertas oportunidades de negocio. Entre otras cosas, entablamos negociaciones con nuestros clientes desde una perspectiva a largo plazo y acordamos prórrogas de pago con los arrendatarios que cumplían nuestros estrictos criterios. Concedimos un total de 38 prórrogas de pago, que representan un importe agregado de de aproximadamente 6,6 millones de dólares, de los que el 82% se habían recuperado a 31 de diciembre de 2020.

A 30 de septiembre de 2023, el 100,0% de nuestros arrendatarios habían reanudado sus operaciones y habíamos recuperado los saldos adeudados por todos nuestros clientes en virtud de sus prórrogas de pago, excepto uno, por cuyo importe adeudado es inmaterial. En consecuencia, aunque muchos sectores inmobiliarios y regiones han sufrido pérdidas significativas, creemos que que la pandemia de COVID-19 no ha tenido un impacto material en el sector inmobiliario industrial mexicano. No obstante, continuamos monitoreando de cerca nuestro desempeño financiero y operativo, así como la reducción de nuestros costos en la medida de lo posible. clientes no significativos. Para más información, véanse la nota 1 de los estados financieros consolidados auditados que figuran en el presente folleto y la sección "Riesgos" del mismo. La pandemia de COVID-19 ha tenido y puede seguir teniendo repercusiones negativas en nuestra actividad". un impacto negativo en nuestro negocio".

En la elaboración de nuestros estados financieros que realizar juicios, estimaciones e hipótesis sobre los importes en libros de los activos y pasivos que no se desprenden fácilmente de otras fuentes. de otras fuentes. También utilizamos juicios y estimaciones para reconocer ingresos, gastos y otras transacciones. Las estimaciones e hipótesis Las estimaciones e hipótesis subyacentes se revisan de forma continua. Las revisiones de las estimaciones contables se reconocen en el periodo en el que se revisan si afectan únicamente a ese periodo. si la revisión afecta sólo a ese periodo, o en el periodo de la revisión y en periodos futuros si la revisión afecta tanto al periodo actual como a periodos futuros. y futuros. Las estimaciones e hipótesis se basan en datos históricos y otros factores que se consideran razonables dadas las circunstancias. Los resultados reales en periodos futuros podrían diferir de dichas estimaciones e hipótesis, y si estas diferencias fueran lo suficientemente significativas los resultados de nuestras operaciones se verían material y negativamente afectados.

Para más información, véanse las notas 2 y 3 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en el presente folleto.

Nuestro Comité de Auditoría ha aprobado la de aplicar plenamente la NIIF 13 para reflejar el valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias en nuestros estados contables. Contratamos trimestralmente a tasadores externos para obtener una opinión independiente sobre el valor de mercado de todas nuestras propiedades de inversión, incluidas nuestras propiedades en desarrollo. A cada tasador le enviamos una lista actualizada de los alquileres de la cartera que está examinando, y les proporcionamos acceso a las propiedades, los contratos de arrendamiento y los detalles operativos específicos de la cartera.

Los tasadores independientes utilizan técnicas de valoración como el enfoque de flujos de caja descontados, el enfoque del coste de reposición y el enfoque de la tasa de capitalización de ingresos. Las técnicas utilizadas incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado, para estimar el valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias, como los tipos de descuento, los ingresos netos de explotación a largo plazo, las tasas de inflación, los periodos de absorción y los alquileres de mercado. los ingresos netos de explotación a largo plazo, las tasas de inflación, los periodos de absorción y los alquileres de mercado. Esta valoración se realiza trimestralmente. El método de El método de los flujos de caja descontados se utiliza para determinar el valor de mercado de nuestros edificios, y el método del coste de reposición se utiliza para determinar el valor de mercado de nuestras reservas de suelo. para determinar el valor de mercado de nuestras reservas de suelo. Los costes directos iniciales derivados de la negociación y contratación de un arrendamiento operativo se añaden al valor contable del activo arrendado. del activo arrendado.

Siguiendo estas técnicas y metodologías, los tasadores estiman el valor justo de mercado de todas nuestras propiedades de inversión.

Para revisar las valoraciones de los tasadores, hemos dividido nuestra cartera entre los tasadores, con al menos dos tasadores por mercado geográfico. Tras recibir los informes de los tasadores Tras recibir los informes de los tasadores, comparamos las valoraciones de los distintos tasadores para verificar su exactitud. Si se detecta alguna discrepancia, revisamos la información presentada a los tasadores. Además, obtenemos borradores de los informes de tasación y realizamos una revisión independiente de los resultados de cada propiedad. Utilizamos nuestro conocimiento de cada propiedad y de las carteras regionales, así como de las condiciones de cada mercado, obtenido a través de conversaciones con nuestro departamento de desarrollo, así como su conocimiento de los movimientos en los tipos de interés, la rotación y otros juicios utilizados en la valoración, y revisa la razonabilidad de los resultados comunicados según estos criterios y la la evolución del resultado comunicado con respecto al valor registrado en el trimestre anterior. Durante nuestro proceso de revisión, compartimos nuestras observaciones Durante el proceso de revisión, compartimos con los tasadores nuestras observaciones sobre incoherencias en la información factual, declaraciones inexactas o textos, y les pedimos que revisen sus informes y los modifiquen si procede. informes y los revisen si procede. También preguntamos a los tasadores en qué medida las transacciones de mercado recientes y los valores de alquiler esperados que utilizan para calcular los precios de alquiler de los inmuebles son correctos. de alquiler que utilizan para derivar sus valoraciones tienen en cuenta el impacto del cambio climático. Tras debatir con los tasadores estos presentaron informes finales actualizados. Los comentarios de valoración y los justificantes facilitados por los tasadores nos permitieron considerar los factores específicos del inmueble que pueden haber influido en el valor, incluidas, en su caso, transacciones comparables recientes. Llegamos a la conclusión de que que las hipótesis utilizadas por los tasadores en sus valoraciones eran justificables a la luz de las pruebas de mercado disponibles y comparables y, en consecuencia, aprobamos el informe final de valoración para su registro. No se efectúan ajustes en los informes de valoración de las inversiones inmobiliarias una vez finalizados.

Para más información, véase la nota 8 de nuestros estados financieros consolidados auditados y de nuestros estados financieros consolidados condensados no auditados. estados financieros consolidados auditados y los estados financieros consolidados condensados no auditados incluidos en el presente folleto. Nuestra Nuestra dirección considera que los métodos de valoración elegidos son apropiados para determinar el valor razonable del tipo de inversiones inmobiliarias que poseemos. que poseemos.

A continuación se describen brevemente los componentes de ingresos y gastos tal y como se presentan en nuestro estado de resultado global.

La principal fuente de nuestros ingresos procede de ingresos por alquileres que nuestros clientes nos pagan en virtud de contratos de arrendamiento operativo y se registran según el principio del devengo. Prestamos servicios de construcción que hemos suscrito. En consecuencia, de vez en cuando podemos recuperar algunos gastos de explotación de nuestros inmuebles arrendados. arrendados. Los ingresos por alquileres que figuran en nuestros estados financieros incluyen dichos reembolsos.

Los gastos de explotación de los bienes inmuebles se componen de los impuestos sobre bienes inmuebles, (ii) los costes de seguro, (iii) los costes de mantenimiento y (iv) otros gastos relacionados con la propiedad.

Los impuestos sobre bienes inmuebles varían entre los estados mexicanos en función de los valores determinados por las autoridades locales. Los costos de seguros se relacionan con las primas de seguros que pagamos a nuestros proveedores de seguros por las pólizas de seguro relativas a cada uno de nuestros inmuebles, que proporcionan cobertura por casos fortuitos, responsabilidad civil y pérdidas por interrupción de la actividad, entre otras. responsabilidad civil y pérdidas por interrupción de la actividad, entre otras. Los costes de mantenimiento incluyen los costes asociados al mantenimiento estructural de cada uno de nuestros edificios industriales. Otros gastos relacionados con la propiedad incluyen los servicios de iluminación de nuestros inmuebles, los servicios de seguridad en los polígonos industriales que gestionamos y en nuestros edificios vacíos. de seguridad en los polígonos industriales que gestionamos y en nuestras propiedades desocupadas, honorarios legales por el cobro de deudas por arrendamientos operativos vencidos de clientes morosos y honorarios que pagamos a los polígonos industriales de nuestra propiedad. y las tasas que pagamos a los polígonos industriales propiedad de terceros por determinados servicios prestados en ellos. La provisión para La provisión para cuentas a cobrar por arrendamientos operativos de dudoso cobro es creada por nuestra dirección tras su revisión del perfil de antigüedad de las cuentas a cobrar y en función de cada arrendatario, dependiendo de la evaluación de la dirección sobre la probabilidad de que cada arrendatario efectúe los pagos del alquiler a su debido tiempo. de cada inquilino.

Los gastos generales y administrativos comprenden los siguientes: (i) gastos de marketing, publicidad y promoción, (ii) gastos de auditoría y consultoría fiscal relacionados con la revisión (ii) gastos de auditoría y asesoría fiscal relacionados con la revisión de nuestros estados financieros e individuales contratos de arrendamiento relativos a nuestras propiedades industriales, (iv) sueldos, salarios y primas que pagamos a nuestros empleados, (v) prestaciones directas a los empleados, (vi) participación indirecta en el capital de la empresa, (vii) gastos de publicidad y promoción. directos de los empleados, (vi) costes indirectos de emisión y negociación de acciones, y (vii) amortización del mobiliario de oficina.

El beneficio del ejercicio es nuestro beneficio antes de impuestos, menos los impuestos sobre la renta.

Como ya se ha mencionado, WTN considera que el peso su moneda funcional. Dado que nuestros estados financieros se presentan en dólares estadounidenses, estamos obligados a convertir la información financiera de WTN a dólares estadounidenses a efectos de reconocimiento. WTN a dólares estadounidenses a efectos de reconocimiento. Las diferencias de cambio derivadas de la conversión de la información financiera de la WTN se contabilizan como otros ingresos (pérdidas) globales en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio. como otros ingresos (pérdidas) globales de conformidad con las NIIF.

La siguiente tabla presenta datos derivados de nuestro estado consolidado del resultado global correspondiente a los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, y a los 31 de diciembre de 2022 y 2021.

Período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 Comparado con el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022

Los ingresos por alquileres aumentaron US$27,0 millones, o 20,7%, US$157,6 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, frente a US$130,6 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. 30, 2022. Esto se debió principalmente a:

Las comisiones de gestión derivadas de la cartera inmobiliaria aumentaron 0,9 millones de dólares de 0,0 millones de dólares en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a 0,9 millones de dólares en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. finalizado el 30 de septiembre de 2023. Esto se debió principalmente a los honorarios de gestión recibidos con respecto a la gestión de mejoras de desarrollo para nuestros inquilinos y cargos por servicios públicos a terceros inquilinos del parque.

Los costos operativos de las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquileres aumentaron US$4,2 millones, o 68,9%, de US$6,1 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$10,3 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. a US$10,3 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Este aumento se debió principalmente a un incremento en servicios públicos por aproximadamente US$2,3 millones, recuperaciones de deudas incobrables por aproximadamente US$0,8 millones, aumento en impuestos a la propiedad por US$0,6 millones de dólares y otros gastos relacionados con la propiedad, incluidos los gastos legales, así como los gastos relacionados con la seguridad y los servicios públicos en nuestros parques.

Además, los gastos de explotación de las inversiones inmobiliarias que no generaron ingresos por alquiler aumentaron en US$1,5 millones, o 100,0%, de US$1,5 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$3,0 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. 30 de septiembre de 2022 a US$3,0 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Este aumento se debió principalmente a un Este aumento se debió principalmente a un incremento en los impuestos sobre bienes inmuebles, así como al mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad, tales como la seguridad y los servicios públicos relacionados con los gastos en nuestros parques. seguridad y servicios públicos en nuestros parques.

Los gastos generales y administrativos aumentaron US$3,8 millones, o 20,5%, de US$18,5 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$22,3 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Este incremento se debió principalmente a la apreciación del peso en comparación con el año anterior, que a su vez impactó en nuestros beneficios a empleados, gastos de auditoría, legales y de consultoría, y un incremento en el plan de incentivos a largo plazo para empleados.

Los ingresos por intereses aumentaron en US$4,0 millones, de US$1,5 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$5,5 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, atribuible a los tipos de interés más altos del periodo, así como al aumento de los depósitos en efectivo relacionados con los ingresos de la emisión de capital durante el periodo. durante el periodo.

Otros ingresos aumentaron en US$1,8 millones, de US$0,6 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$2,4 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, atribuible al resultado neto de las recuperaciones de seguros por US$1,2 millones y al efecto de la inflación en las recuperaciones de impuestos por US$0,2 millones.

Los costes financieros aumentaron 0,6 millones de dólares, de 34,1 millones de dólares en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a 34,7 millones de dólares en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, principalmente como resultado de las comisiones relacionadas con las líneas de crédito comprometidas no utilizadas. como resultado de comisiones relacionadas con líneas de crédito comprometidas no utilizadas.

En el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, registramos una ganancia por tipo de cambio de 6,2 millones de dólares. en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, frente a una pérdida por diferencias de cambio de 0,3 millones de dólares en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, lo que representa un aumento de 6,5 millones de dólares. 30 de septiembre de 2022, lo que representa un aumento de 6,5 millones de dólares. Esto se relaciona principalmente con la actividad del tipo de cambio de divisas en nuestra deuda denominada en dólares durante 2023 dentro de WTN, la única subsidiaria de la Compañía que utiliza el peso mexicano como moneda funcional.

Reconocimos un aumento de 39,7 millones de dólares en la ganancia por revaluación de propiedades de inversión a US$179,5 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, de US$139,8 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, lo que se debió principalmente a las condiciones del mercado durante cada trimestre, incluido un aumento de los tipos de descuento, los tipos de salida y la inflación. en las tasas de descuento, las tasas de salida y las tasas de inflación, así como a un mayor precio medio por acre de las Reservas de Tierras en 2023 en comparación con los registrados a finales de 2022.

Nuestro gasto por impuesto a la renta aumentó US$26,9 millones o 51,6%, a un gasto de US$79,0 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, frente a un gasto de US$52,1 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Este aumento se atribuye principalmente a una tasa impositiva efectiva estimada más alta para el año natural, debido principalmente a una mayor ganancia por inflación relacionada con nuestra deuda.

El resultado global total del periodo es atribuible al efecto agregado de las variaciones de los tipos de cambio y su efecto en la conversión de las operaciones de WTN, que es nuestra única filial que utiliza el peso como moneda funcional. que utiliza el peso como moneda funcional. Registramos una ganancia cambiaria por la conversión de otras operaciones en moneda funcional de US$9,4 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, un aumento de US$6,4 millones, o 213,3%, en comparación con US$3,0 millones en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022.

Como resultado de lo anterior, nuestro resultado global total para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 fue de US$212,2 millones, un aumento de US$44,2 millones, o 26,3%, en comparación con US$168,0 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. US$168,0 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022.

Periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 Comparado con el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022

Los ingresos por alquileres aumentaron 10,3 millones de dólares, o un 22,6%, US$55,8 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, frente a US$45,5 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. 30, 2022. Esto fue atribuible principalmente a:

Las comisiones de gestión derivadas de la cartera inmobiliaria aumentaron 0,6 millones de dólares, pasando de 0,0 millones de dólares en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a 0,6 millones de dólares en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Esto se debió principalmente a los honorarios de gestión recibidos con respecto a la gestión de mejoras de desarrollo para nuestros inquilinos y cargos por servicios públicos para aparcar a terceros inquilinos.

Los costos operativos de las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquileres aumentaron US$2,1 millones, o 91,3%, de US$2,3 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$4,4 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Este aumento se debió principalmente a un incremento en utilidades por aproximadamente US$1.0 millones, recuperación de deudas incobrables por aproximadamente US$0.5 millones, aumento en impuestos a la propiedad por US$0.3 millones de dólares y otros gastos relacionados con la propiedad, incluidos los gastos legales, así como los gastos relacionados con la seguridad y los servicios públicos en nuestros parques.

Además, los gastos de explotación de las inversiones que no generaron ingresos por alquiler aumentaron en US$0,8 millones, o 133,3%, de US$0,6 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$1,4 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. 30 de septiembre de 2022 a US$1,4 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Este aumento se debió principalmente a un aumento de los impuestos sobre bienes inmuebles, así como de los gastos de mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad, como los gastos de seguridad y servicios públicos en nuestros parques. seguridad y servicios públicos en nuestros parques.

Los gastos generales y administrativos aumentaron US$1,4 millones, o 23,7%, de US$5,9 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$7,3 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. Este incremento se debió principalmente a la apreciación del peso frente al mismo periodo del año anterior, que a su vez impactó nuestros beneficios a empleados, gastos de auditoría, legales y de consultoría, y un aumento en el plan de incentivos a largo plazo para empleados. de los empleados.

Los ingresos por intereses aumentaron en US$3,0 millones, de US$1,4 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$4,4 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, lo que se atribuye a las tasas de interés más altas en el período, así como el aumento de los depósitos en efectivo relacionados con los ingresos de la emisión de capital durante el período. de capital durante el periodo.

Otros ingresos aumentaron en US$1,4 millones, de US$0,3 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a US$1,7 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, atribuible al resultado neto de las recuperaciones de seguros por US$1,2 millones y al efecto de la inflación en las recuperaciones de impuestos por US$0,2 millones.

Los costes financieros se redujeron en 0,4 millones de dólares, de 11,8 millones de dólares en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 a 11,4 millones de dólares en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, principalmente como resultado de las amortizaciones de préstamos. como resultado de amortizaciones de préstamos.

En el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, registramos una ganancia por diferencias de cambio de 2,2 millones de dólares. para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, en comparación con una ganancia cambiaria de US$0,9 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, lo que representa un aumento de US$1,3 millones. 30 de septiembre de 2022, lo que representa un aumento de 1,3 millones de dólares. Esto se relaciona principalmente con el movimiento secuencial de divisas en nuestro saldo de deuda denominada en dólares durante 2023 dentro de WT. durante 2023 dentro de WTN, la única subsidiaria de la Compañía que utiliza el peso mexicano como moneda funcional.

Reconocimos un aumento de 32,2 millones de dólares en la ganancia por revaluación de propiedades de inversión a US$95,2 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, de US$63,0 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, lo que se debió principalmente a las condiciones del mercado durante cada trimestre, incluido un aumento de las tasas de descuento, las tasas de salida y la inflación. en las tasas de descuento, las tasas de salida y las tasas de inflación, así como a un mayor precio medio por acre de las Reservas de Tierras en 2023 en comparación con los registrados a finales de 2022.

Nuestro gasto por impuesto a la renta aumentó US$28,1 millones o 105,2%, a un gasto de US$54,8 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, frente a un gasto de US$26,7 millones en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. para el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Este aumento se atribuye principalmente a una tasa impositiva efectiva estimada más alta para el año natural, debido principalmente a una mayor ganancia por inflación relacionada con nuestra deuda.

Nuestro beneficio para cada uno de los periodos de tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022 fue de 76,2 millones de dólares y 62,0 millones de dólares, respectivamente. Nuestro beneficio en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 30 de septiembre de 2023 ha aumentado un 22,9%, en comparación con el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Nuestro beneficio básico por acción ha aumentado 1,8%, en comparación con el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Estos aumentos del beneficio y de las ganancias básicas por acción fueron atribuibles a los factores descritos anteriormente, principalmente a un aumento de 32,2 millones de dólares en la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias debido principalmente a condiciones del mercado durante cada período de tres meses, incluida una disminución de las tasas de descuento, las tasas de salida y las tasas de inflación, y por un aumento de 10,3 millones de dólares en ingresos por alquileres, parcialmente compensado por un aumento de 4,3 millones de dólares en costes inmobiliarios y gastos generales y administrativos, y de 28,1 millones de dólares en ingresos por alquileres. y un aumento de 28,1 millones de dólares en el gasto por impuesto sobre la renta.

El resultado global total del periodo es atribuible al efecto agregado de las variaciones de los tipos de cambio y su efecto en la conversión de las operaciones de WTN, que es nuestra única filial que utiliza el peso como moneda funcional. que utiliza el peso como moneda funcional. Registramos una ganancia cambiaria por la conversión de otras operaciones en moneda funcional de US$2,8 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, un aumento de US$2,5 millones, o 833,3%, comparado con US$0,3 millones para el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022.

Como resultado de lo anterior, nuestro resultado global total para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 fue de 79,0 millones de dólares, un aumento de 16,7 millones de dólares, o del 26,8%, en comparación con los 62,3 millones de dólares del período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. US$62,3 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2022.

Ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022 Comparado con el Ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2021

Los ingresos por alquileres aumentaron US$17,3 millones, o 10,8%, hasta 178,0 millones de dólares en el ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022, frente a los 160,7 millones de dólares del ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2021. Esto fue principalmente atribuible principalmente a:

Los honorarios de gestión derivados de la cartera inmobiliaria que vendimos en mayo de 2019 disminuyeron US$0,1 millones, o 100,0%, de US$0,1 millones para el año finalizado el 31 de diciembre de 2021 a US$0,0 millones para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022. Esto se debió principalmente a la terminación de los derechos contractuales en virtud del contrato relacionado con dicha venta.

Los gastos de explotación de las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquileres aumentaron US$0,4 millones, o 4,7%, a US$8,9 millones para el año finalizado el 31 de diciembre de 2022, de US$8,5 millones para el año finalizado el 31 de diciembre de 2021. para el año terminado el 31 de diciembre de 2021. Este aumento fue atribuible principalmente a:

Además, los gastos de explotación de las inversiones que no generaron ingresos por alquiler aumentaron en US$0,3 millones, o 13,6%, a US$2,5 millones para 2022 de US$2,2 millones para 2021. Este aumento se atribuyó principalmente a un incremento en el número de parques industriales que poseemos, lo que resultó en mayores costos de operación. En particular:

Los gastos generales y administrativos aumentaron US$3,0 millones, o 14,1%, a US$24,4 millones para 2022 de US$21,4 millones para 2021. Este aumento se debió principalmente a un incremento de US$1,8 millones o 15,0%, y a los pagos en virtud de nuestro Plan de Incentivos a Largo Plazo (según se define más adelante), que aumentaron en US$1,1 millones o 19,7%, alcanzando los US$6,5 millones. millones de dólares o un 19,7%, pasando de 5,6 millones de dólares en 2021 a 6,7 millones de dólares en 2022.

Reconocimos un gasto por compensación basada en acciones de 6,7 millones de dólares en relación con las acciones concedidas a nuestros directivos en función de la evolución del precio de mercado de nuestras acciones para 2022, frente a 5,6 millones de dólares para 2021. acciones para 2022, frente a 5,6 millones de dólares para 2021. El importe de este gasto se determina en función del valor razonable de nuestras acciones a en la fecha de adjudicación de las acciones, utilizando un modelo de Monte Carlo que tiene en cuenta el rendimiento probable de nuestras acciones y las de un grupo de referencia designado. un grupo de referencia designado. El Plan de Incentivos a Largo Plazo no implica pagos en efectivo y no afecta a nuestro EBITDA Ajustado ni a nuestro Vesta FFO. Para más información, véase la nota 19 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en este folleto.

Los ingresos por intereses aumentaron 2,5 millones de dólares, pasando de 0,1 millones de dólares en 2021 a 2,6 millones de dólares en 2022. millones en 2022, frente a 0,1 millones en 2021. Este aumento se debió a unos tipos de interés más altos en 2022.

Otros ingresos - netos aumentaron US$1,0 millones debido al resultado neto de las recuperaciones de seguros por valor de 0,9 millones de dólares y al efecto de la inflación en las recuperaciones de impuestos por valor de 0,1 millones de dólares.

En 2022, nuestros costes financieros disminuyeron en 3,9 millones de dólares. millones de dólares como resultado de la deuda pendiente a un tipo más alto durante 2021, que se pagó por adelantado a finales de ese año.

En 2022, registramos una ganancia por diferencias de cambio de 1,9 millones de dólares, frente a una pérdida por diferencias de cambio de 1,1 millones de dólares en 2021. millones de dólares, frente a una pérdida de 1,1 millones de dólares en 2021. La ganancia (pérdida) cambiaria se explica principalmente por el efecto de los tipos de cambio entre el dólar estadounidense y el peso mexicano en los activos de WTN en Estados Unidos. de cambio entre el dólar estadounidense y el peso mexicano sobre la deuda denominada en dólares estadounidenses de WTN.

En 2022, vendimos terrenos, lo que supuso una ganancia de 5,0 millones de dólares. millones de dólares, mientras que en 2021 vendimos una cartera de propiedades industriales que generó una ganancia de 14,0 millones de dólares.

En 2022, nuestra ganancia por revalorización de inversiones aumentó en 20,9 millones de dólares con respecto a 2021. Registramos un aumento de 20,9 millones de dólares en la ganancia por revalorización de propiedades de inversión a 185,5 millones de dólares en 2022, frente a 164,6 millones de dólares en 2021. El avalúo se realizó al 31 de diciembre de 2022 y refleja las condiciones observadas en el mercado inmobiliario al 31 de diciembre de 2022. de 2022 y refleja las condiciones observadas en el mercado inmobiliario a dicha fecha, principalmente debido a las mayores tasas de inflación y al mayor precio medio por acre de las reservas de suelo en 2022, en comparación con las de 2021. Reservado en 2022 en comparación con los de finales de 2021.

Nuestro gasto por impuesto a la renta corriente disminuyó US$8,3 millones de dólares, o un 16,5%, a 42,0 millones de dólares en 2022 frente a 50,3 millones de dólares en 2021. Esta disminución se debió principalmente al efecto resultante de las deducciones de mayores pagos derivados de gastos devengados para 2022.

El gasto por impuesto a la renta diferido disminuyó US$25,6 millones, o 80.5%, a US$6.2 millones para 2022 de US$31.8 millones para 2021. Esta disminución de US$25,6 millones se debió a lo siguiente:

Nuestra provisión para impuestos sobre las ganancias en 2022 fue de US$48,2 millones de dólares, frente a 82,1 millones de dólares en 2021, lo que se tradujo en un tipo impositivo efectivo del 17% en 2022, frente al 32% en 2021, debido principalmente a los efectos de los tipos de cambio aplicables sobre los saldos fiscales. debido principalmente a los efectos de los tipos de cambio aplicables sobre los saldos fiscales.

El resultado global total del ejercicio es atribuible al efecto agregado de las variaciones de los tipos de cambio y su efecto en la conversión de las operaciones de WTN, que es nuestra única filial que utiliza el peso como moneda funcional. que utiliza el peso como moneda funcional. Registramos una ganancia cambiaria por la conversión de otras operaciones en moneda funcional de US$8.9 millones para 2022, un incremento de US$13.7 millones comparado con una pérdida cambiaria de US$4.8 millones para 2021. Durante 2022, liquidamos Durante 2022, liquidamos nuestros instrumentos financieros derivados y, para 2022, no registramos ninguna ganancia o pérdida en instrumentos financieros derivados, una disminución de 2,9 millones de dólares en comparación con una pérdida de 4,8 millones de dólares en 2021. de US$2,9 millones en comparación con una ganancia de US$2,9 millones en 2021.

Como resultado de lo anterior, nuestro resultado integral para 2022 fue de 252,5 millones de dólares, lo que supone un aumento de 80,5 millones de dólares, o del 46,8%, en comparación con los 172,0 millones de dólares de 2021.

Al 30 de septiembre de 2023, teníamos efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido por un total de US$408,2 millones, lo que representaba el 11,4% de nuestros activos totales; el aumento en el saldo de efectivo en comparación al 31 de diciembre de 2022 se debe principalmente a la recepción de los ingresos netos de US$423,6 millones de la oferta pública inicial de Vesta el 5 de julio de 2023. Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, teníamos efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido por un total de 139,1 millones de dólares y 452,8 millones de dólares, respectivamente. millones de dólares, respectivamente, que representaban el 4,7% y el 16,4% de nuestros activos totales, respectivamente. Nuestro efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente de depósitos bancarios e inversiones a corto plazo denominados en dólares estadounidenses y pesos. El efectivo restringido representa el efectivo y equivalentes de efectivo que sólo pueden utilizarse en determinadas condiciones de conformidad con nuestros contratos de deuda a largo plazo. Dado que Debido a que nuestros saldos de efectivo se asignan rápidamente al desarrollo y construcción de propiedades, nuestra tesorería no cuenta con una política formal de inversión para estos recursos. para estos recursos. Creemos que nuestro capital circulante es suficiente para nuestras necesidades actuales y para llevar a cabo nuestras estrategias empresariales previstas. previstas.

Nuestra principal fuente de liquidez a corto plazo es el flujo de tesorería procedente de las actividades de explotación. Los flujos de tesorería de las actividades de explotación se utilizan principalmente para financiar gastos de capital imprevistos y otros gastos corporativos. y otros gastos corporativos. Además, utilizamos los flujos de tesorería de las actividades de explotación para pagar dividendos.

Exploramos activamente oportunidades para desarrollar nuevos Edificios BTS, Edificios Multiusuario y Parques PTS y adquirir carteras inmobiliarias, edificios individuales, reservas de suelo y propiedades que cumplan nuestros criterios de inversión. Tenemos la intención de emprender proyectos estratégicos de desarrollo y y adquisiciones estratégicas durante el próximo año, lo que nos obligará a incurrir en gastos de capital y obligaciones de pago. En consecuencia, necesitaremos Como resultado, necesitaremos una liquidez y unos recursos de liquidez significativos a largo plazo para lograr nuestros objetivos.

Nuestras necesidades de liquidez a largo plazo consisten principalmente en para pagar proyectos de desarrollo o reurbanización, renovaciones, ampliaciones, adquisiciones de inmuebles y otros gastos de capital no recurrentes que deben realizarse periódicamente. y otros gastos de capital no recurrentes que deben realizarse periódicamente. Tradicionalmente, hemos satisfecho nuestras necesidades de liquidez a largo plazo mediante préstamos y líneas de crédito, como nuestros préstamos sindicados. de crédito, como los acuerdos de préstamo sindicado con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") y las colocaciones privadas de pagarés senior, entre otros. privadas de pagarés preferentes, entre otros. En 2021, ofrecimos pagarés preferentes a través de una oferta privada en Estados Unidos y otros países por un importe total de 350,0 millones de dólares. Además, en 2022, suscribimos una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años por un importe total de 1.000 millones de euros. de crédito renovable a tres años por un importe principal total de 200,0 millones de dólares. Tenemos la intención de satisfacer nuestras futuras necesidades de liquidez a largo plazo a través de diversas fuentes de capital, incluida la emisión de instrumentos de capital y deuda adicionales. Esperamos que cualquier deuda que contraigamos que podamos contraer contenga cláusulas restrictivas habituales, incluidas disposiciones que puedan limitar nuestra capacidad de contraer endeudamiento adicional, hipotecar o transferir la propiedad correspondiente, comprar o vender bienes inmuebles, etc. hipotecar o transferir la propiedad correspondiente, comprar o adquirir propiedades adicionales, cambiar la dirección de nuestro negocio o conceder préstamos o anticipos, o realizar fusiones o adquisiciones. o anticipos, o realizar fusiones o consolidaciones con terceros, o adquirir empresas, activos o participaciones de terceros.

Al 30 de septiembre de 2023, nuestras inversiones inmobiliarias que es nuestra principal fuente de ingresos, aumentó en US$535,5 millones, o 20,8%, a US$3.100 millones en comparación con US$2.600 millones al 30 de septiembre de 2022. 30, 2022. Este aumento se debió principalmente a los 249,9 millones de dólares invertidos en la adquisición de nuevas propiedades y en la mejora de las existentes, una ganancia de 8,8 millones de dólares en la conversión de moneda extranjera y una ganancia de 10,8 millones de dólares en la revalorización de inversiones inmobiliarias, parcialmente compensada por una disminución de 9,1 mil millones de dólares en la inversión inmobiliaria. compensado por una disminución de 9,04 millones de dólares en la enajenación de propiedades de inversión.

Al 31 de diciembre de 2022, nuestras inversiones inmobiliarias aumentaron en 475,3 millones de dólares, o un 21,0%, hasta los 2.700 millones de dólares en comparación con los 2.300 millones de dólares a 31 de diciembre de 2021. Este aumento se debió principalmente Este aumento se debió principalmente a los 292,3 millones de dólares invertidos en la adquisición de nuevas propiedades y en la mejora de las existentes, a una ganancia de 10,9 millones de dólares en la conversión de divisas y a una ganancia en la adquisición de activos inmobiliarios. de divisas y una ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias de 185,5 millones de dólares, parcialmente compensada por ventas de inversiones inmobiliarias de 9,7 millones de dólares. de 9,7 millones de dólares.

No teníamos ningún acuerdo fuera de balance a 30 de septiembre de 2023, a 31 de diciembre de 2022 ni a ningún año anterior.

La siguiente tabla muestra la generación y el uso de efectivo para los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, y los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2022 y 2021.

El componente más significativo de nuestros flujos de tesorería de las actividades de explotación son los ingresos por alquileres. Los flujos de efectivo de las actividades operativas para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 ascendieron a US$128,9 millones, un aumento de US$53,4 millones, o 70,7%, en comparación con los US$75,5 millones del período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. 30, 2022. Nuestros flujos de efectivo de actividades operativas en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 se vieron afectados principalmente por un aumento de US$157,3 millones de dólares de cuentas por cobrar por arrendamientos asociados a mayores ingresos derivados de nuestros arrendamientos, 5,5 millones de dólares de ingresos por intereses, 4,4 millones de dólares de depósitos de garantía recuperados y compensados por 80,2 millones de dólares de cuentas por pagar y gastos devengados pagados y 41,4 millones de dólares de impuestos sobre la renta pagados. millones de dólares de impuestos sobre la renta pagados. En 2022, el flujo de tesorería procedente de las actividades de explotación ascendió a 65,2 millones de dólares, lo que representa una disminución de 42,7 millones de dólares (39,6%) con respecto al año anterior. millones de dólares, o un 39,6%, en comparación con los 107,9 millones de dólares de 2021. Nuestros flujos de efectivo de actividades operativas en 2022 se vieron afectados principalmente por un aumento de US$27,9 millones en impuestos a las ganancias, US$21,0 millones en gastos devengados y US$17,2 millones en gastos pagados por adelantado, parcialmente compensados por una disminución de 8,9 millones de dólares en depósitos de garantía pagados.

Los flujos de efectivo utilizados en actividades de período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 ascendieron a US$195,8 millones, un aumento en el uso de efectivo de US$27,5 millones, o 16,3%, en comparación con los US$168,3 millones del período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. US$168,3 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. Esto se debió principalmente a un aumento de US$13,1 millones en compras de propiedades de inversión parcialmente compensado por US$14,8 millones en montos cobrados por ventas de propiedades de inversión durante el periodo comparable. Los flujos de efectivo utilizados en actividades de inversión para 2022 ascendieron a US$262.2 millones, un aumento de US$278.1 millones, o 1,743.4%, en comparación con los US$15.9 millones generados en 2021. Esto se debió principalmente al gasto de US$160,8 millones en inversiones de capital en propiedades y una disminución de US$117,2 millones resultante de menos ventas de propiedades de inversión. En 2022, nuestras actividades de inversión se centraron principalmente en la construcción de nuevos edificios en las regiones Bajío, Norte y Centro. En 2022 y 2021, nuestras inversiones de capital ascendieron a US$269.2 millones y US$108.4 millones, respectivamente.

Los flujos de efectivo de las actividades de financiación período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 ascendieron a US$344,6 millones, un aumento de US$435,6 millones, o 478,7%, en comparación con los flujos de efectivo utilizados en actividades de financiación de US$91,0 millones para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. en actividades de financiación de 91,0 millones de dólares en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. El aumento se debió principalmente a los US$440,0 millones de dólares procedentes de nuestra emisión de capital y al hecho de que no realizamos ninguna recompra de acciones propias en comparación con la recompra de de US$15,6 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022, lo que se vio parcialmente compensado por los US$21,3 millones pagados en concepto de costos de emisión de acciones. de capital. Los flujos de efectivo utilizados en actividades de financiamiento para 2022 ascendieron a US$119,8 millones, una disminución de US$332,3 millones, o 156,4%, en comparación con los flujos de efectivo de actividades de financiamiento de US$15,6 millones en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022. con los flujos de efectivo de las actividades de financiación de 212,5 millones de dólares de 2021. Esto se debió principalmente a los 350,0 millones de dólares obtenidos en 2021 de la emisión de nuestros bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad, y a los ingresos de 223,2 millones de dólares procedentes de la oferta de acciones de 2021, compensados por una reducción de 252,5 millones de dólares en los flujos de efectivo de actividades de financiación de 2021. por un pago anticipado de deuda de 252,5 millones de dólares en 2021 y 15,6 millones de dólares en 2022 para la recompra de acciones propias.

Al 30 de septiembre de 2023, nuestra deuda total pendiente ascendía a 928,2 millones de dólares. 928,2 millones de dólares, de los cuales el 100% consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y 287,2 millones de dólares estaban garantizados por 70 propiedades de inversión y nuestros ingresos por alquiler de dichas propiedades. 70 propiedades de inversión y nuestros ingresos por alquiler de dichas propiedades.

Al 31 de diciembre de 2022, nuestra deuda total en circulación ascendía a 930,5 millones de dólares. US$930.5 millones, de los cuales US$925.9 millones, o 98.9%, consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y US$290.6 millones estaba garantizada por 67 propiedades de inversión y nuestros ingresos por rentas de dichas propiedades. millones de dólares estaban garantizados por 67 propiedades de inversión y los ingresos por alquiler de dichas propiedades.

Al 31 de diciembre de 2021, nuestra deuda total en circulación ascendía a 933,5 millones de dólares. US$933.5 millones, de los cuales US$930.7 millones, o 99.7%, consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y US$293.5 millones estaba garantizada por 69 propiedades de inversión y nuestros ingresos por rentas de dichas propiedades. millones estaban garantizados por 69 propiedades de inversión y nuestros ingresos por alquiler de dichas propiedades.

A 30 de septiembre de 2023, nuestros acuerdos de financiación tenían un coste medio ponderado del 4,5%, con un vencimiento medio ponderado de 5,3 años. La siguiente tabla contiene un resumen de nuestra endeudamiento a largo plazo a 30 de septiembre de 2023 y 2022.

En 2016, suscribimos con MetLife un contrato de préstamo subordinado garantizado a 10 años por un importe principal total de 150,0 millones de dólares. a 10 años por un importe total de 150,0 millones de dólares con MetLife. Este préstamo devenga intereses a un tipo anual del 4,55%, pagaderos mensualmente. El 22 de marzo de 2018, obtuvimos un préstamo adicional bajo esta línea de crédito por US$26.600.000, que devenga intereses mensualmente a una tasa fija anual del 4,75%. La amortización del principal bajo ambos préstamos comenzó el 1 de septiembre de 2021 y vencerá en agosto de 2026. Esta línea de crédito está garantizada por 46 de nuestras propiedades a través de un contrato de fideicomiso de garantía.

En 2017, suscribimos un contrato de préstamo garantizado a 10 años por un importe principal agregado de 118,0 millones de dólares con MetLife, que devenga intereses a un tipo anual del 4,75%. Este préstamo Este préstamo devenga intereses mensualmente hasta el 1 de diciembre de 2022. Después de esta fecha, sólo estamos obligados a efectuar pagos mensuales de principal hasta que el vencimiento del préstamo, el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo está actualmente garantizado por 21 de nuestras propiedades de inversión a través de un contrato de fideicomiso de garantía.

En 2017, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 125,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie A" y "Senior Notes Serie B"). Los bonos preferentes de la serie A ascienden a 65,0 millones de dólares, vencen en septiembre de 2024 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,5%. a un tipo fijo del 5,03%, pagadero semestralmente. Los bonos preferentes de la serie B ascienden a 60,0 millones de septiembre de 2027 y devengan un interés fijo del 5,31%, pagadero semestralmente.

En 2018, completamos la colocación privada de dos tramos adicionales de bonos preferentes de la serie A y bonos preferentes de la serie B por un importe principal agregado de 45,0 millones de dólares y 45,0 millones de dólares, respectivamente. Estos dos tramos adicionales vencerán en mayo de 2025 y mayo de 2028, respectivamente, y devengarán intereses a un tipo fijo del 5,50% y el 5,5%, respectivamente. de 5,50% y 5,85%, respectivamente, pagaderos semestralmente. El producto de la colocación de los bonos preferentes serie A y serie B se utilizó para financiar nuestro plan de crecimiento. se utilizaron para financiar nuestro plan de crecimiento y amortizar el saldo pendiente de nuestra línea de crédito renovable.

En 2019, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 85,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie RC" y "Series RD Senior Notes"). Los Bonos de la Serie RC ascienden a 70,0 millones de dólares, vencen en junio de 2029 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,18%. a un tipo fijo del 5,18%, pagadero semestralmente. Los Bonos de la Serie RD ascienden a 15,0 millones de dólares, vencen en junio de 2031 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,18%, pagadero semestralmente. y devengan un interés fijo del 5,28%, pagadero semestralmente. Los Senior RC Senior Notes y la Serie RD Senior Notes fueron se colocaron en un consorcio de inversores institucionales y están garantizados por cinco de nuestras filiales.

En 2021, completamos nuestra emisión inaugural de obligaciones preferentes vinculadas a la sostenibilidad, o nuestras "obligaciones preferentes vinculadas a la sostenibilidad", por un importe principal total de 350,0 millones de dólares. millones de dólares. Nuestros bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad devengan intereses a un tipo anual del 3,625%, pagaderos semestralmente. Hemos utilizado los de nuestros bonos preferentes ligados a la sostenibilidad para amortizar íntegramente el principal y los intereses de nuestro préstamo con MetLife, cuyo vencimiento estaba previsto para abril de 2022. MetLife, cuyo vencimiento estaba previsto en abril de 2022, y nuestro préstamo sindicado con Scotiabank, en calidad de organizador principal, cuyo vencimiento estaba previsto en agosto de 2024. 2024. Estos préstamos ascendían a 45,8 millones de dólares y 205,0 millones de dólares, respectivamente. Nuestros bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad vencerán en mayo de 2031. mayo de 2031.

En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años. línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad, o nuestra "Línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad", por un importe total de principal de 200,0 millones de dólares. de 200,0 millones de dólares. Esta línea de crédito devenga intereses a un tipo igual al SOFR más 160 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es inferior al 40,0%, o SOFR más 175 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es superior al 40,0%.

De acuerdo con las condiciones de los bonos preferentes y la Línea de Crédito Revolvente No Garantizada Vinculada a la Sostenibilidad, debemos alcanzar nuestro Objetivo de Desempeño de Sostenibilidad (según se define más adelante), además de cumplir ciertos requisitos de información. definido más adelante), además de cumplir determinados requisitos de información. El incumplimiento de estos objetivos nos obligará a intereses adicionales en virtud de los bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad y del crédito no garantizado de refinanciación vinculado a la sostenibilidad. de crédito no garantizado vinculado a la sostenibilidad. Para más información sobre nuestro marco de financiación vinculada a la sostenibilidad, véase "Empresa-Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza-Sostenibilidad". y Gobernanza-Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad".

En virtud del endeudamiento aquí descrito, estamos obligados a cumplir determinados pactos. El incumplimiento de los mismos puede dar lugar a la aceleración de nuestro endeudamiento. Además, algunas Además, algunas de nuestras deudas tienen cláusulas de incumplimiento cruzado y de aceleración cruzada. Estas cláusulas reflejan las prácticas habituales del mercado e incluyen, entre otras, limitaciones a nuestra capacidad de entre otras, limitaciones a nuestra capacidad para:

También estamos obligados en virtud de los términos de nuestro endeudamiento entre otros, a:

La siguiente tabla resume el vencimiento de nuestras obligaciones contractuales, incluidas las amortizaciones periódicas, a 30 de septiembre de 2023, así como las fechas de pago con respecto a dichas obligaciones.

En el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 incurrimos en gastos de capital por un total de US$195.7 millones, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noreste, Noroeste Centro, Bajío-norte y Bajío-sur. En el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2022, incurrimos en inversiones en activo fijo 182.6 millones de dólares, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noreste, Noroeste, Bajío-norte y Bajío-sur. sur.

En el ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022, incurrimos en inversiones en bienes de capital por un total de US$269.2 millones, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noreste, Noroeste, Centro Bajío-norte y Bajío-sur. En el año terminado el 31 de diciembre de 2021, realizamos inversiones en bienes de capital por un total de US$108.4 millones, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noreste, Noroeste, Centro, Bajío Norte y Bajío Sur. millones de dólares, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noreste, Noroeste, Bajío-norte y Bajío-sur.

En el curso ordinario de nuestra actividad estamos de mercado, incluidos los riesgos de tipos de interés y de tipos de cambio, sobre los que no tenemos ningún control y que pueden afectar negativamente al valor de nuestros activos y pasivos financieros y a nuestros futuros flujos de tesorería y beneficios. que pueden afectar negativamente al valor de nuestros activos y pasivos financieros y a nuestros flujos de tesorería y beneficios futuros. Como consecuencia de estos riesgos de mercado, podríamos sufrir pérdidas debido a variaciones adversas de los tipos de interés o de los tipos de cambio.

Nuestra política de gestión de riesgos tiene por objeto evaluar nuestro potencial de sufrir pérdidas y su impacto compuesto, y a mitigar nuestra exposición a las variaciones de los tipos de interés y los tipos de cambio. tipos de cambio.

El riesgo de mercado está relacionado con las variaciones de los tipos de interés. de interés. Minimizamos nuestra exposición al riesgo de tipos de interés tomando fondos prestados a tipos fijos o suscribiendo contratos de permuta de tipos de interés en los que los fondos se toman prestados a tipos variables. en los que los fondos se toman prestados a tipos variables. Esto minimiza el riesgo de tipo de interés junto con el hecho de que nuestras propiedades de inversión generan ingresos fijos en forma de rentas de alquiler indexadas a la inflación.

En virtud de los contratos de permuta de tipos de interés, acordamos intercambiar la diferencia entre los tipos de interés fijo y variable calculada sobre los importes teóricos de principal acordados. Estos contratos nos permiten mitigar el riesgo de variación de los tipos de interés sobre el valor razonable de la deuda emitida a tipo fijo y los riesgos de flujo de caja sobre la deuda emitida a tipo variable. El valor razonable de las permutas de tipos de interés al final del periodo de referencia se determina descontando los flujos de caja futuros utilizando las curvas de tipos de interés al final del periodo de referencia. El valor razonable de las permutas de tipos de interés al final del periodo de referencia se determina descontando los flujos de tesorería futuros utilizando las curvas al final del periodo de referencia y el riesgo de crédito inherente al contrato. El tipo de interés medio se basa en los saldos pendientes al final del periodo de referencia.

A 30 de septiembre de 2023, no teníamos ninguna deuda pendiente a tipo variable ni contratos de permuta de tipos de interés pendientes.

Al 30 de septiembre de 2023 y 2022, el 100,0% de nuestra deuda estaba denominada en dólares estadounidenses y 86.4% y 87.1% , respectivamente, de nuestros ingresos por rentas eran generados por contratos de arrendamiento denominados en dólares estadounidenses, mientras que ciertos de nuestros costos de operación estaban denominados en pesos. en dólares estadounidenses, mientras que algunos de nuestros gastos de explotación estaban denominados en pesos. Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, el 100.0% de nuestra deuda estaba denominada en dólares estadounidenses y el 87.0% y 87.5%, respectivamente, de nuestros ingresos por arrendamiento eran generados por contratos de arrendamiento denominados en dólares estadounidenses, mientras que algunos de nuestros costos de operación estaban denominados en pesos. El 100% de nuestra deuda estaba denominada en dólares estadounidenses y el 87% y el 87,5%, respectivamente, de nuestros ingresos por arrendamientos estaban denominados en dólares estadounidenses, mientras que algunos de nuestros gastos de explotación estaban denominados en pesos. Esto nos expone al riesgo de tipo de cambio. Y lo que es más importante, estamos expuestos al riesgo de tipo de cambio en lo que respecta a WTN, nuestra filial cuya moneda funcional es el peso. Las fluctuaciones de los tipos de cambio Las fluctuaciones de los tipos de cambio dependen principalmente de las condiciones económicas nacionales, aunque la percepción general del riesgo de los mercados emergentes y los acontecimientos mundiales, como las guerras, las recesiones y las crisis, también influyen en los tipos de cambio. como guerras, recesiones y crisis, han provocado en el pasado la depreciación de las monedas de mercados emergentes como México. Además el Gobierno Federal ha intervenido en el pasado y puede seguir interviniendo en los mercados de divisas en el futuro.

La siguiente tabla detalla nuestra sensibilidad a una apreciación o depreciación del 10,0% del dólar estadounidense frente al peso. Este 10,0% es la tasa de sensibilidad utilizada para informar internamente a la Este 10,0% es la tasa de sensibilidad utilizada para informar internamente a la alta dirección sobre el riesgo de divisas, y representa la evaluación de la alta dirección sobre la posible variación de los tipos de cambio. razonablemente posible en los tipos de cambio. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias pendientes denominadas en divisas y ajusta su conversión al final del periodo para una variación del 10,0% en los tipos de cambio. Una cifra positiva indica un aumento en los beneficios o el patrimonio neto cuando el dólar estadounidense se aprecia un 10,0% frente a la divisa correspondiente. Para una depreciación del 10,0% del dólar estadounidense frente al peso, se produciría un impacto comparable sobre el beneficio o los fondos propios, y los saldos que figuran a continuación serían negativos.

Para más información sobre los recientes pronunciamientos contables que se nos aplicarán en un futuro próximo, véase la nota 2 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en el presente folleto.

Somos una "empresa de crecimiento emergente" según la Ley JOBS. La Ley JOBS establece que una empresa de crecimiento emergente puede retrasar la adopción de normas contables nuevas o revisadas hasta el momento en que dichas normas se apliquen a las empresas privadas. hasta que dichas normas se apliquen a las empresas privadas.

Sujeto a ciertas condiciones establecidas en la JOBS Act, si, como empresa de crecimiento emergente, optamos por acogernos a esas exenciones, es posible que no se nos exija, entre otras cosas: (1) proporcionar un informe de certificación de un auditor sobre nuestro sistema de controles internos de la información financiera de conformidad con la Sección 404; (2) (2) facilitar toda la información sobre retribuciones que pueda exigirse a las sociedades anónimas no emergentes; y (3) cumplir cualquier requisito que pueda adoptar la PCA. que pueda adoptar el PCAOB en relación con la rotación obligatoria de la empresa auditora o con un suplemento al informe del auditor que proporcione información adicional sobre la auditoría y los estados financieros. información adicional sobre la auditoría y los estados financieros (discusión y análisis del auditor). Dejaríamos de ser una empresa de crecimiento emergente si tenemos más de 1.070 millones de dólares de ingresos anuales, más de 700 millones de dólares de valor de mercado de nuestras acciones ordinarias en manos de no afiliados (medido a 30 de junio de cualquier año en el que hayamos sido una empresa declarante durante al menos 12 meses) o emitimos más de 1.000 millones de dólares de deuda no convertible durante un período de 12 años. de deuda no convertible en un período de tres años. Podemos optar por beneficiarnos de algunas de estas cargas reducidas, pero no de todas, y en consecuencia, La información que proporcionamos a los accionistas puede ser diferente de la que podrían obtener de otras empresas públicas en las que poseen acciones.

La siguiente lista recoge, en nuestra opinión, las tendencias, incertidumbres y acontecimientos más importantes que es razonablemente probable que sigan teniendo un efecto material en nuestros ingresos netos, ingresos de explotación, rentabilidad, liquidez y recursos de capital, o que puedan hacer que la información financiera presentada no sea necesariamente exacta. de las operaciones, la rentabilidad, la liquidez y los recursos de capital, o que pueden hacer que la información financiera presentada no sea necesariamente los resultados de explotación o la situación financiera en el futuro:

Para más información, véase "-Principales Factores que afectan a nuestra situación financiera y a los resultados de las operaciones" y "Factores de riesgo".

A partir de 2022, México se encuentra entre las quince mayores economías del mundo y la segunda de América Latina en términos de PIB, según las Perspectivas de la Economía Mundial del FMI. del FMI. El comercio se ha convertido en un componente material de la economía, con importaciones y exportaciones que aumentaron de ~28% del PIB en 1993, antes de la implementación del TLCAN, que fue sustituido por el USMCA, al 78% del PIB en 2022, según el Banco Mundial y el INEGI. Estados Unidos es el El mayor socio comercial de México es EE.UU., con alrededor del 82% de las exportaciones mexicanas a EE.UU., la mayoría de las cuales se concentran en productos manufactureros. Según el Banco Mundial, México es el undécimo fabricante mundial en términos de valor a partir de 2021. De acuerdo con el INEGI, el Según el INEGI, el sector manufacturero representaba el 19% del PIB en 2022, lo que subraya la vinculación entre ambas economías.

La estratégica ubicación geográfica de México conectividad, mano de obra calificada y diversa base de producción industrial, y las limitadas barreras a la inversión han atraído una importante inversión extranjera directa ("IED") en los sectores manufacturero, minorista, de servicios financieros y de comunicaciones, entre otros. La aplicación del USMCA agrava los factores internos que apoyan a México como beneficiario de la diversificación de la cadena de suministro manufacturera. La gráfica incluida a continuación muestra la evolución histórica de las importaciones y exportaciones de México de 2002 a 2022.

Durante 2020 y 2021, la industria manufacturera, uno de los principal motor del crecimiento en México durante la última década, registró un impacto negativo en la producción, ya que las restricciones impuestas debido a la COVID-19 pandemia restringieron la demanda, tanto en México como en el extranjero. Adicionalmente, el bloqueo por COVID-19 redujo la producción en 2020 y 2021 en industrias como la automotriz y la electrónica, entre otras. La reapertura gradual de la economía en Norteamérica y la normalización de los flujos comerciales flujos comerciales entre Estados Unidos y México desde principios de 2022 han contribuido a una recuperación más rápida de la industria manufacturera en comparación con otros sectores económicos. A medida que la actividad económica se recuperó en EE.UU., también lo hizo la producción manufacturera de México, y muchas industrias han superado niveles anteriores a la pandemia, como se muestra en el gráfico incluido más arriba. Las gráficas incluidas a continuación muestran la manufactura de México por productos en 2022 y la participación de México en las importaciones de EE.UU. de 1988 a 2022.

En general, la actividad comercial de EE.UU. con México ha aumentado significativamente aumentado significativamente desde la década de 2000 debido a los tratados comerciales celebrados entre ambos países, así como a la cooperación norteamericana y patrones comerciales como el nearshoring. El gráfico que se incluye a continuación muestra la evolución de las importaciones y exportaciones entre México y EE.UU.

Según el índice BCG de competitividad Según el Índice BCG de Competitividad Global de la Industria Manufacturera, que sigue la evolución de los salarios relativos en las fábricas, el crecimiento de la productividad, los tipos de cambio y los costes de la energía, México, y otros países del sudeste asiático, como Tailandia, Malasia e Indonesia, ofrecen los costes de fabricación más competitivos del mundo. más competitivos del mundo. Los gráficos que se incluyen a continuación muestran los índices de competitividad de distintos países en términos de costes de fabricación.

Fuente: El índice BCG Global Manufacturing Cost de 2019 Competitiveness Index.

Fuente: BCG, Ship Freight and Freight Groups (gráfico de la izquierda); Gobierno de México Data Mexico y Trading Economics (gráfico de la derecha).

Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos y el Desarrollo, los costes laborales medios en México son el 22% de los de un trabajador con una cualificación similar en EE.UU. Según el informe 2022 Reshoring Index Report de Kearney, la ubicación estratégica de México para servir al mercado estadounidense crea una ventaja competitiva para México.

Además, como resultado de la guerra comercial y arancelaria entre EE.UU. y China, las importaciones estadounidenses procedentes de México aumentaron en comparación con las procedentes de China. entre EE.UU. y China, las importaciones de EE.UU. procedentes de México aumentaron en comparación con las importaciones de EE.UU. procedentes de China. El gráfico que se incluye a continuación muestra el impacto de los nuevos aranceles aplicados en EE.UU. sobre las importaciones de diferentes países.

Fuente: Instituto Peterson de Economía Economics Policy Brief de julio de 2021 "¿Beneficios colaterales? South Korean Exports to the United States and the US-China Trade War".

Nota: Los cambios en la cuota de mercado reflejan el cambio en la cuota media de mercado de importación estadounidense de cada socio durante el periodo julio de 2016-diciembre de 2017 y el periodo julio de 2018-diciembre de 2021.

Además, desde el punto de vista logístico, creemos que que es más sencillo y rápido gestionar centros de producción, almacenamiento o logística desde México que desde China. Por ejemplo, toma aproximadamente 37 días para que un envío de carga viaje de Shanghái a Chicago, mientras que por lo general toma sólo siete días para que la misma cantidad carga desde Querétaro, en la región del Bajío, en el centro de México, hasta Chicago, según BCG, Shipa Freight y Freight Qout. y Freight Qout.

Los tratados comerciales internacionales de México y esfuerzos de colaboración comercial de América del Norte se apoyan en la óptima ubicación geográfica de México, que le permite contar con medios de acceso diversificados diversificados (aéreo, ferroviario, terrestre y marítimo), lo que acerca a las ciudades mexicanas a las ciudades y puertos principales de Estados Unidos, mientras que China y otros fabricantes China y otros fabricantes sólo tienen acceso por aire y mar, lo que los hace más susceptibles a otra pandemia u otra interrupción de la cadena de suministro. La ubicación de México permite cadenas de suministro más cortas, como se muestra a continuación.

Fuente: Secretaría de Economía Nearshoring e IED en México Informe Junio 2022.

Las importaciones mexicanas a EE.UU. han aumentado gradual una tendencia que ahora se ve reforzada por las tendencias de deslocalización (es decir, el traslado de las operaciones de fabricación a lugares más próximos), mientras que las importaciones chinas han ido perdiendo relevancia en los últimos cinco años a medida que China pierde ventajas en materia de comercio internacional. a lugares más próximos), mientras que las importaciones chinas han ido perdiendo relevancia en los últimos cinco años a medida que China pierde ventajas en materia de comercio internacional según el Censo de Estados Unidos.

Según las Naciones Unidas, México es uno de los países emergentes más abiertos a la IED y ocupa el décimo lugar entre los mayores receptores de IED del mundo. Además, las entradas de IED en México aumentaron a 35 mil millones de dólares en 2022 desde 32 mil millones de dólares en 2021, según la Secretaría de Economía de México. Las inversiones proceden principalmente de Estados Unidos, España, Canadá, Alemania y Japón. Los sectores que atraen la mayor parte de la IED son el manufacturero (especialmente la industria automotriz), los servicios financieros y de seguros, el comercio minorista y mayorista y las comunicaciones. Las inversiones extranjeras se concentran sobre todo en ciudades vecinas a la frontera entre EE.UU. y México, donde se encuentran muchas fábricas de ensamblaje. Los siguientes gráficos muestran la IED de México en 2022.

El TLCAN y posteriormente el USMCA han contribuido a posicionar a a Estados Unidos como la principal fuente de IED en México, con 36% de los recursos invertidos en sectores industriales, entre los que destacan el ferroviario aeroespacial y automotriz reciben el 12% de la IED de México.

La tasa compuesta de crecimiento anual (TCAC) de la IED mexicana de 1999 a 2022 fue de 5.8%, aún considerando una disminución durante la pandemia de COVID-19 en 2020 de 28% vs 2019, como se muestra a continuación.

Tendencias industriales y comerciales que apoyan la demanda de inmuebles industriales

El sector de la automoción es una de las industrias más relevantes de México, dando empleo a más de un millón de personas en todo el país. Se divide entre el segmento de vehículos automotores ligeros y vehículos pesados para carga, construcción y agricultura. En 2022, México era el séptimo mayor fabricante de vehículos de pasajeros del mundo, con una producción de 3,3 millones de unidades. el mundo, produciendo 3,3 millones de automóviles anualmente, lo que representa el 94,7% del total de vehículos producidos en México. La fabricación de vehículos ligeros es más versátil debido a una configuración de piso de producción más sencilla frente a los requerimientos de las líneas de producción de vehículos pesados. El gráfico muestra la producción total de vehículos ligeros en México de 2010 a 2022.

En las últimas dos décadas, México ha fortalecido su posición como uno de los principales fabricantes de automóviles que ha aumentado continuamente su participación en la producción mundial de automóviles, incrementando su producción en 1,5 veces desde 2010, representando el 3,9% de la fabricación mundial de automóviles.

La implementación del USMCA cambió las reglas de origen del sector automotriz. de origen para el sector automotriz, exigiendo que el 75% del contenido automotriz se produzca en América del Norte y que las autopartes básicas se originen en Estados Unidos, Canadá o México. A partir de julio de 2020, tras un periodo de introducción progresiva, solo los productos que cumplan estos requisitos de contenido recibirán acceso libre de impuestos.

Fuente: Automotive Aftermarket: US Automotive Importaciones de piezas por país 2011-2021.

La Asociación Mexicana de la Industria Automotriz estima que México pasará de ser el séptimo fabricante mundial de automóviles en 2022 a ser el quinto en 2025. La industria automotriz mexicana, con más de un millón de empleos y 300 centros de investigación y desarrollo, produce más de 50 marcas y más de 500 modelos. Alrededor del 91% de la producción de vehículos en México se destina a la exportación, según datos de la Organización Internacional de Fabricantes de Vehículos Automotores. Fabricantes de Vehículos Automotores. Además, en anuncios recientes, los fabricantes de vehículos eléctricos Tesla y BMW (con una inversión inicial de aproximadamente 800 mm de euros) anunciaron cuantiosas inversiones para construir nuevas fábricas en México.

Se ha producido un cambio en las estrategias de producción deslocalizada Las estrategias de producción deslocalizada, muy centradas en los bajos costes de mano de obra, han pasado a centrarse más en la proximidad geográfica (la tendencia del "nearshoring"). Esta tendencia al nearshoring es el resultado de varios factores confluyentes, entre ellos (i) la guerra comercial entre EE.UU. y China que ha dado lugar a (i) la guerra comercial entre EE.UU. y China, que ha dado lugar a una escalada de aranceles sobre los productos importados de China, (ii) el aumento de los costes de transporte, (iii) el aumento de los costes laborales y (iv) las interrupciones de la cadena de suministro durante la crisis económica mundial. interrupciones de la cadena de suministro durante la pandemia de COVID-19. Esto ha llevado a las empresas proveedoras de EE.UU. a reevaluar la estrategia coste-beneficio de sus políticas de subcontratación para tener en cuenta otros factores, como la seguridad de los proveedores. para tener en cuenta otros factores, como la seguridad del suministro y la resistencia de la línea de producción.

Además, los retos logísticos de la cadena de suministro de la cadena de suministro, la escasez de mano de obra y los costes de transporte son los principales obstáculos para hacer negocios. de la Asociación Nacional de Fabricantes. Incluso con soluciones soluciones tecnológicas que ayudan a aliviar algunas de estas presiones, la situación es insostenible para los fabricantes, lo que les hace buscar otros países para establecer sus instalaciones de producción, como por ejemplo los Estados Unidos. para establecer sus plantas de producción, como México.

Aunque la automatización ha contribuido a acelerar los procesos y reducir los costes, también ha añadido otra capa de complejidad a la búsqueda de talento. Según el estudio de Deloitte de 2018, el 50% de los fabricantes encuestados ya han implementado tecnología avanzada como robots, aprendizaje automático e IA. Esto reduce la reserva de talento de talento y hace que cubrir un puesto de trabajo vacante sea un proceso más largo. Además, según una encuesta realizada por Deloitte, la disminución de la mano de obra para trabajos intensivos en mano de obra ha reducido aún más la reserva de talento para puestos altamente cualificados.

Según la Oficina del Censo de EE.UU., el porcentaje de las importaciones estadounidenses del total de productos manufacturados procedentes de México en relación con las de los países asiáticos de bajo coste aumentó del 40% en 2021 al 42% en 2022. En 2022, las importaciones de bienes manufacturados de China a Estados Unidos aumentaron sólo 6% o 30 mil millones de dólares, mientras que las importaciones de México aumentaron 18% o US$70 mil millones alcanzando un total de US$455 mil millones.

La suma de estos factores ha producido un aumento de la actividad industrial en México, especialmente en las zonas del norte del país por su cercanía con Estados Unidos, donde la superficie industrial disponible metros cuadrados industriales disponibles se está absorbiendo a un ritmo más rápido en comparación con 2020 y se espera que siga aumentando debido al interés de las empresas por trasladarse a México. interés de las empresas por trasladarse a México. Absorción bruta (total de pies cuadrados que se están absorbiendo, excluyendo el espacio desocupado durante el mismo periodo) en los principales 13 mercados industriales de México sigue aumentando, con el nearshoring impulsando una proporción cada vez mayor de la absorción bruta, como se como se muestra en la siguiente tabla.

Fuente: CBRE Noviembre 2022 "Outlook Commercial Real Estate Mexico" de noviembre de 2022 y el informe "Mexico Nearshoring Activity in the Industrial Real Estate Market" del primer trimestre de 2022.

La tendencia a la deslocalización de México también ha repercutido en las empresas chinas. La tendencia de deslocalización de México también ha repercutido en las empresas chinas a través de un aumento significativo de la demanda de metros cuadrados de inmuebles industriales. El gráfico que se incluye a continuación refleja la evolución de la absorción bruta de metros cuadrados industriales por parte de las empresas chinas en México.

Según la Administración de Comercio Internacional las ventas de comercio electrónico en México alcanzarán los 383.000 millones de pesos en 2021 (19.700 millones de dólares), lo que representa un aumento del 27% con respecto a 2020, un año ya récord para la adopción del comercio electrónico. año récord para la adopción del comercio electrónico. Como resultado, el comercio electrónico representa el 11% de las ventas minoristas totales en México, según se informa en la Asociación Mexicana de Venta Online 2022.

El comercio electrónico mundial crece mucho más deprisa que que el comercio minorista, pero su cuota en el comercio minorista total sigue siendo relativamente pequeña: representa el 13% de las ventas minoristas totales en todo el mundo, según CBRE. CBRE. Gran parte del crecimiento del comercio electrónico se atribuye a la aparición de grandes plataformas de comercio electrónico mundiales y regionales, como Amazon, Alibaba, Mercado Libre, Jumia y Walmart, entre otras.

Los cambios en las tendencias de consumo provocados por la pandemia de COVID-19 pandemia han acelerado la adopción del comercio electrónico en México y en todo el mundo. Si bien la pandemia planteó inicialmente retos a corto plazo para las plataformas de comercio electrónico, también inició un cambio estructural en la demanda de productos básicos y esenciales que puede continuar a largo plazo. a largo plazo. La tabla incluida a continuación muestra las ventas y la demanda históricas y proyectadas del comercio electrónico en México.

La mayor penetración de Internet en México es otro motor relevante del crecimiento del comercio electrónico, ya que a partir de 2022, el 76% de la población mexicana tiene acceso a canales digitales, frente al 57% en 2015. frente al 57% en 2015.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas para que las ventas de comercio electrónico satisfagan la creciente demanda y sigan expandiéndose, se necesita una mejor infraestructura de logística y distribución. Un problema clave que enfrentan los clientes se relaciona con los tiempos de entrega de los productos, ya que 31% de los participantes afirmó que sus productos tardaron más de lo esperado en ser entregados. esperados. Además, a medida que aumentan las ventas de comercio electrónico, también lo hace la demanda de espacios logísticos y almacenes.

El informe de CBRE How Has E-Commerce Shaped Industrial sugiere que una cadena de suministro de comercio electrónico requiere hasta tres veces más espacio de almacén y logística que una cadena de suministro tradicional que apile eficazmente los productos en palés. Una cadena de suministro de logística inversa (que gestiona devoluciones del comercio electrónico) requiere una media de hasta un 20% más de espacio y capacidad laboral en comparación con la logística directa, según Optoro proveedor de software de logística inversa.

Para competir, los países necesitan cada vez más parte de una economía regional integrada más amplia. México es parte de 13 tratados de libre comercio con 50 países, incluyendo el USMCA, 29 Acuerdos Recíprocos de Promoción y Protección de Inversiones con 30 países y 9 acuerdos comerciales (de Complementación Económica y de Alcance Parcial). de Promoción y Protección de Inversiones con 30 países y 9 acuerdos comerciales (Acuerdos de Complementación Económica y de Alcance Parcial) en el marco de la Asociación Latinoamericana de Integración, lo que lo convierte en uno de los países con mayor número de acuerdos comerciales. A través del USMCA, Estados Unidos, México y Canadá pueden competir globalmente. México y Canadá son los socios manufactureros y comerciales naturales de EE.UU. Debido a su proximidad a la conectividad de EE.UU. y la mano de obra calificada de bajos salarios, México representa la mejor ubicación alternativa para la fabricación por parte de las empresas estadounidenses.

Como resultado de la implementación del TLCAN, que fue que posteriormente fue sustituido por el USMCA, los volúmenes de comercio bidireccional entre EE.UU. y México ascienden hoy a 2.100 millones de dólares al día, según datos de la Oficina del Censo de EE.UU. según la Oficina del Censo de Estados Unidos. El USMCA sustituyó efectivamente al TLCAN el 1 de julio de 2020 y, entre otras disposiciones, incluye modificaciones de las normas de origen en todos los sectores, lo que favorece la fabricación dentro de estos tres países. Un subproducto de estos mayores flujos comerciales ha sido la formación de corredores comerciales que conectan diferentes áreas geográficas de México y EE.UU. Ejemplos de estos corredores comerciales incluyen el Corredor USMCA y el Corredor Fronterizo de Estados Unidos.

El Corredor USMCA conecta la parte central de México con Estados Unidos y varios polos económicos. El Corredor USMCA es un área geográfica que aprovecha la producción de bienes en el centro de México y la entrada de mercancías de los puertos de Manzanillo y Lázaro Cárdenas en la costa oeste de México que se transportan a Estados Unidos, principalmente al estado mexicano de Laredo (aproximadamente el 80,0% de los remolques pasan por Nuevo Laredo), Texas, a través de ferrocarriles y carreteras que atraviesan los estados mexicanos de Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí, Guadalajara, Monterrey y otros estados y ciudades industriales mexicanos.

El corredor fronterizo estadounidense es una zona cercana a las ciudades de Tijuana y Ciudad Juárez, situadas cerca de la frontera entre EE.UU. y México, con una larga historia de productores de terceros productores de terceros (las "maquilas") que ensamblan productos dirigidos al mercado estadounidense a costos competitivos de mano de obra y transporte (debido a su proximidad a la frontera estadounidense). La vigorosa actividad económica de estas zonas ha proporcionado, y probablemente seguirá proporcionando una importante fuente de demanda de edificios industriales y centros de distribución.

La cartera industrial de Vesta está estratégicamente para beneficiarse de los clusters industriales regionales con presencia de Vesta y proyectos de desarrollo en todas las regiones. El siguiente mapa muestra el tamaño total del mercado de cada una de las regiones industriales clave de México al 30 de septiembre de 2023, además de la presencia geográfica de sectores industriales y manufactureros específicos junto con la presencia de Vesta en México.

Nota: Los estados coloreados reflejan la presencia de Vesta. de Vesta.
Fuente: Análisis de LENS y Vesta con información de JLL.

Datos de mercado y demanda seleccionados por industria para las principales regiones industriales de México que se muestran a continuación.

Fuente: CBRE Junio 2023 "Industrial Market Indicadores Mercado Industrial Clase A Enero - Marzo 2023". MX absorción según CBRE Enero 2023 "Outlook Commercial Real Estate México" informe.

El mercado inmobiliario industrial mexicano comparado con los mercados industriales de EE.UU., muestra evidencias de un mercado poco penetrado con un margen considerable para seguir aumentando el valor de los alquileres. El mercado mexicano sigue siendo una opción de mercado más atractiva para los clientes estadounidenses y multinacionales que siguen las tendencias de nearshoring, según el informe de investigación de PGIM The Case for Industrial Real Estate in Mexico.

Fuente: Informe de PGIM Research de abril de 2022 "The Case for Industrial Real Estate in Mexico".

La siguiente tabla compara ciertas métricas clave relacionadas con de los sectores inmobiliario industrial mexicano y estadounidense.

Fuente: Informe de CBRE de junio de 2023 "Industrial Market Indicadores del Mercado Industrial Clase A Enero - Marzo 2023" y JLL Enero 2023 "Industrial Outlook". MX absorción neta y nueva oferta según informe CBRE Enero 2023 "Perspectivas Inmobiliarias Comerciales México".

México, como parte del mercado norteamericano tiene más oferta de almacenes que todos los países de América Central y del Sur juntos, debido a la importancia de las exportaciones manufactureras para su para su economía. En marzo de 2023, el mercado inmobiliario industrial mexicano era mayor que cualquier otro mercado de América Central y del Sur, con una superficie de 645 millones de pies cuadrados. de 645 millones de pies cuadrados. Brasil tiene 201 millones de pies cuadrados (20.6%) y Chile 58 millones de pies cuadrados (6.0%) de acuerdo con el informe de CBRE como se muestra en la tabla incluida a continuación.

Fuente: CBRE Junio 2023 "Industrial Market Indicadores Clase A Enero - Marzo 2023".

A medida que disminuyen las tasas de desocupación y aumenta la absorción debido a la fuerte demanda de inmuebles industriales, los propietarios han podido aumentar los alquileres para los inquilinos. En 2022, la absorción bruta industrial fue de 46,1 millones de pies cuadrados, frente a los 21,5 millones de pies cuadrados de 2019. El crecimiento medio interanual de los alquileres en 2022 fue del 7,0%, frente al (0,2%) en 2019, y la tasa media de vacantes fue del 2,1%, frente al 5,4% en 2019, según CBRE a fecha de marzo de 2023.

Además, los principales centros inmobiliarios Además, los principales centros inmobiliarios industriales mexicanos registran menores tasas de vacantes en comparación con las ciudades estadounidenses. Esta tendencia apoya la suposición de que el nearshoring está atrayendo nuevas empresas a México, específicamente a la región norte, donde las tasas de vacantes son más bajas, en parte debido a la creciente actividad comercial con Estados Unidos. Según CBRE, en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, la tasa media de vacantes de México en los 13 principales mercados industriales era del 2,0%. industriales era de 2.0%.

Fuente: CBRE Junio 2023 "Indicadores del Mercado Industrial Indicadores del Mercado Industrial Clase A Enero - Marzo 2023".

Durante 2022, la fabricación ligera y la logística dominaron la demanda de SBA inmobiliaria industrial. En la Ciudad de México metropolitana, la demanda fue liderada por la logística, con 39% de la demanda, seguida por la manufactura ligera con 36% y el comercio electrónico con 7%. En la región Bajío, la manufactura ligera lidera la demanda con 59%, seguida de la automoción con un 24% y la logística con un 13%. En Monterrey, la industria ligera también lidera la demanda con un 66%, seguida de la automoción con un 14%. con un 14%. En Toluca, la logística lidera la demanda con 51%, seguida de la manufactura ligera con 15% (excluyendo otros). Por último, en Guadalajara la logística lidera la demanda de GLA con 47%, luego la manufactura ligera con 37% y la automotriz con 5%, según CBRE al 1T 2023.

El mercado inmobiliario industrial mexicano se dividido en mercados enfocados a la manufactura ligera y mercados logísticos enfocados al consumidor. Existen dos mercados principales de manufactura ligera, uno estratégicamente ubicado en la región norte, cerca de la frontera con Estados Unidos, y el otro en la región del Bajío, en el centro del país. centro del país. Ambos mercados abastecen principalmente a inquilinos multinacionales orientados a la exportación de los sectores de la automoción, la electrónica, los dispositivos médicos y la industria aeroespacial, que suelen ser los principales proveedores de estos productos. electrónica, dispositivos médicos y aeroespacial, que suelen firmar contratos de arrendamiento de 7 a 10 años, denominados principalmente en dólares estadounidenses y vinculados al índice de precios al consumo de Estados Unidos. índice de precios al consumo de Estados Unidos. Los mercados de logística y distribución, centrados en atender la demanda interna, se localizan en los principales centros de consumo, a saber, Ciudad de México, Monterrey y Monterrey. principales centros de consumo, a saber, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. que pueden firmar contratos de arrendamiento de 3 a 5 años vinculados al índice de precios al consumo mexicano. Sin embargo, con una ubicación y un edificio sólidos, los inquilinos pueden firmar contratos de arrendamiento denominados en dólares estadounidenses. Los porcentajes de importación de EE.UU. de los principales sectores económicos de México se muestran en la tabla siguiente.

Operamos en varias zonas geográficas y competidores en cada una de ellas. Competimos con numerosos adquirentes, propietarios, promotores, arrendadores y operadores de inmuebles industriales, algunos de los cuales pueden tratar de adquirir propiedades similares a las nuestras en los mismos mercados en los que se encuentran nuestras propiedades. Nuestros principales competidores Nuestros principales competidores incluyen a Fibra Prologis, CPA y Fibra Uno, que operan propiedades industriales en los mercados suburbanos más grandes de México, incluyendo el área metropolitana de la Ciudad de México, Toluca, México, México y México. metropolitana de la Ciudad de México, Toluca, Guadalajara y Monterrey. También competimos con Fibra Macquarie, Fibra Terrafina, Finsa y American American Industries, que poseen un número significativo de propiedades industriales a lo largo de la frontera norte de México, incluyendo Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey. Juárez, Reynosa y Monterrey. Además, nos enfrentamos a la competencia de importantes participantes regionales en cada uno de nuestros otros mercados. Los principales medios de competencia son la calidad de los edificios, las especificaciones de los edificios, los servicios prestados a los edificios dentro de parques industriales (parques cerrados, seguridad, sistema FPS, fibra óptica, disponibilidad de energía e infraestructura), las relaciones duraderas y globales con los inquilinos y la renta. relaciones con los inquilinos y alquileres.

Nuestras propiedades están sujetas a diversas leyes mexicanas, mexicanas, federales, estatales y municipales. Además de las leyes generales en materia corporativa, bursátil, de quiebra y antimonopolio, estamos sujetos a las leyes ambientales y a los reglamentos y permisos de zonificación. y antimonopolio, estamos sujetos a leyes ambientales y reglamentos y permisos de zonificación. Creemos que contamos con los permisos y autorizaciones necesarios para gestionar cada uno de nuestros inmuebles. para gestionar cada una de nuestras propiedades.

Nuestras propiedades y operaciones están sujetas a las leyes federales leyes y requisitos reglamentarios federales, estatales y municipales, incluidos los requisitos para la obtención de permisos y licencias y las restricciones de zonificación, planes de desarrollo urbanístico generales y específicos, entre otros. planes urbanísticos generales y específicos, entre otros. La normativa local, incluidas las ordenanzas municipales, las restricciones zonales y otras cláusulas restrictivas impuestas por las autoridades municipales o por comunidades privadas. restrictivas impuestas por las autoridades municipales u organizaciones comunitarias privadas pueden restringir el uso de nuestras propiedades y exigirnos que obtengamos la aprobación de dichos organismos en cualquier momento. que obtengamos la aprobación de dichos organismos en cualquier momento con respecto a nuestras propiedades, incluso antes de adquirir o desarrollar dichas propiedades o cuando desarrollamos o renovamos propiedades. Como parte de nuestro proceso de desarrollo, estamos obligados a obtener los correspondientes de uso del suelo, permisos de construcción, licencias de explotación y autorizaciones de seguridad e incendios de la oficina de protección civil.

La propiedad privada es un régimen inmobiliario común en México. Bajo este régimen, que se rige por los códigos civiles de los estados de México, los propietarios tienen derechos absolutos y exclusivos a la propiedad, incluyendo el derecho a crear gravámenes y limitaciones de propiedad sobre sus tierras. Las tierras sujetas al régimen de propiedad privada pueden transferirse de conformidad con la legislación mexicana.

Para que la propiedad privada sea efectiva frente a terceros, todo lo relativo a la titularidad, gravámenes, cargas y demás limitaciones de la propiedad deberá inscribirse en elRegistro Público de la Propiedad (el "Registro de la Propiedad") del lugar donde se encuentre el inmueble. Los Registros de la Propiedad son de competencia municipal o estatal, lo que da lugar a variaciones en cuanto a la celeridad con la que se tramitan los asuntos en los Registros de la Propiedad correspondientes.

Uno de los regímenes de propiedad que es común en zonas rurales de México es el régimen depropiedad agraria. El ejido es un régimen de propiedad social establecido Constitución mexicana, comúnmente utilizado para fines agrícolas, en el que los miembros de la comunidad o ejidatarios utilizan individualmente las parcelas designadas y mantienen colectivamente las explotaciones comunales. individualmente parcelas designadas y mantienen colectivamente explotaciones comunales. Los ejidos se rigen por sus normas internas, órganos de representación y de vigilancia(comisariado ejidal y consejo de vigilancia), y las decisiones tomadas por las asambleas de ejidatarios.

De conformidad con laLey Agraria mexicana, la autoridad suprema del Ejido es la asamblea general de socios, integrada por todos los propietarios individuales (la "Asamblea General"). La Junta General está facultada para aprobar el reglamento interno del Ejido, resolver sobre la elección de nuevos miembros del Ejido, para aceptar contratos mercantiles con terceros, y para segregar parcelas que formen un Ejido del régimen ejidal y convertirlas al régimen de propiedad privada. La Junta General podrá elegir un órgano de vigilancia del el Ejido, al que se encomendará la gestión del Ejido así como la representación legal del mismo.

De conformidad con la Ley Agraria Mexicana, sólo los ejidatarioso colonos que pertenezcan a la misma comunidad tienen derecho a celebrar contratos de traspaso. Ejido o colonos que pertenezcan a la misma comunidad tienen derecho a celebrar contratos de traspaso. Si un tercero pretende adquirir tierras ejidales, la parcela debe ser transmisible a terceros no ejidatarios mediante un procedimiento de segregación por el que Losejidatarios obtienen individualmente el título de pleno dominio y posteriormente transmiten el inmueble a terceros.

Todo lo relativo a títulos, cargas y derechos derechos de uso de la propiedad agraria, así como las garantías reales sobre dichos derechos, deberán inscribirse en el Registro Agrario Nacional. Registro Agrario Nacional.

De conformidad con la legislación mexicana, sólo los terrenos privados pueden ser objeto de un contrato de compraventa de tierras, el cual debe formalizarse en escritura pública otorgada por un notario público en México y, una vez ejecutada, inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

De acuerdo con la legislación mexicana, una servidumbre es underecho real que otorga unpredio sirviente en beneficio de otro predio dominante. (prediodominante). El propietario del predio dominante tendrá derecho a utilizar la superficie del predio sirviente en los términos de la servidumbre. El predio sirviente no podrá cancelar unilateralmente la servidumbre. Las servidumbres se mantendrán independientemente de la transmisión de los terrenos objeto del acuerdo de servidumbre.

Las servidumbres se otorgan por consentimiento del propietario de la finca afectada, constando en escritura pública ante notario, a favor del predio dominante. La escritura pública que acredita la servidumbre se inscribe en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Las servidumbres pueden otorgarse por contrato y, en determinados casos, por resolución judicial.

Conforme a la legislación mexicana, un usufructo es un derecho real real (derecho real) otorgado por contrato por un propietario a favor de una persona física o jurídica en relación con el derecho a usar y explotar una propiedad. El plazo máximo de un usufructo varía dependiendo de las leyes locales de los estados de México. La Ley Agraria mexicana establece que los usufructos sobre bienes agrarios pueden tener un plazo máximo de 30 años, renovables por otros 30 años.

Los contratos de usufructo serán suscritos por el propietario del inmueble afectado y el usufructuario ante notario público y la escritura pública en que conste el usufructo se inscribirá en el Registro de la Propiedad o, si el inmueble afectado es un predio agrario, en el Registro Agrario Nacional de la República Mexicana.

Los usufructos sobre bienes agrarios sólo podrán ser otorgados por el ejidatario correspondiente si el terreno afectado es una parcela individual. Si el usufructo se pretende constituir sobre la finca de uso común, se requiere el consentimiento de la junta general de ejidatarios.

El arrendamiento es un derecho personal que faculta a su titular a reclamar daños y perjuicios contra otra persona si el titular se ve privado o afectado en sus derechos de arrendamiento, pero no concede el derecho a reclamar directamente el bien. Como tales, los contratos de arrendamiento ofrecen un menor nivel de comodidad a los promotores y prestamistas de proyectos, sin embargo, hay Sin embargo, hay una serie de características que se han implementado en una serie de códigos civiles en todos los estados de México que han proporcionado mejores condiciones en relación con los arrendamientos, tales como la protección de los derechos de propiedad. condiciones en relación con los contratos de arrendamiento, como (i) la posibilidad de celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo por plazos máximos de 20 ó 30 años, (ii) la posibilidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad o en una "Sección de Arrendamientos" especial del Registro de la Propiedad (para su divulgación frente a terceros). Registro de la Propiedad (para su divulgación a terceros), y (iii) en determinados casos, disposiciones legales que permiten a los arrendatarios exigir que cualquier comprador futuro de la propiedad arrendada conceda los derechos de uso y disfrute pacíficos al arrendatario durante el plazo del arrendamiento.

Por lo general, los contratos de arrendamiento no ante notario. En los casos en que el contrato de arrendamiento esté sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, se requerirá el formulario de escritura pública para inscribir el contrato de arrendamiento a fin de que surta efectos frente a terceros. para inscribir el contrato de arrendamiento y que éste surta efectos frente a terceros.

Nuestros activos inmobiliarios están sujetos, entre otras están sujetos, entre otras, a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (la "LGEEPA") y su Reglamento, la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos (Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos, la "Ley de Residuos") y su Reglamento, Ley de Aguas Nacionales y su Reglamento, NOM-081-SEMARNAT-1994, Que Establece los Límites Máximos Permisibles de Emisión de Ruido de las Fuentes Fijas y su Método de Medición. Norma Oficial Mexicana NOM-081-SEMARNAT-1994, Que Establece los Límites Máximos Permisibles de Emisión de Ruido de las Fuentes Fijas y su Método de Medición. Método de Medición), Ley Federal de Responsabilidad Ambiental y numerosas normas oficiales o Normas Oficiales Mexicanas y numerosas leyes y reglamentos ambientales estatales y municipales similares donde se instalan nuestros proyectos y/o instalaciones.

La LGEEPA establece con carácter general el marco jurídico aplicable al procedimiento de impacto ambiental aplicable a cada proyecto, así como a la liberación de contaminantes al ambiente. Los reglamentos que se han expedido en cumplimiento de esta ley incluyen áreas, como planeación ecológica, evaluación de riesgos e impacto ambiental contaminación atmosférica, áreas naturales protegidas, protección de flora y fauna, preservación y aprovechamiento racional de los recursos naturales y contaminación del suelo, entre otras. Adicionalmente, la Ley de Residuos regula la generación y manejo de residuos y materiales peligrosos, así como la liberación de contaminantes al ambiente y la contaminación de sitios.

La Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales) y la Procuraduría Federal de Protección alAmbiente (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente) son las autoridades federales responsables de supervisar, hacer cumplir formular y aplicar las políticas ambientales federales en México, incluidas las autorizaciones de impacto ambiental para realizar determinadas actividades. La Comisión Nacional del Agua es la encargada de otorgar concesiones para el uso del agua que es de jurisdicción federal, directamente por entidades y particulares, y las descargas de aguas residuales que son de la jurisdicción federal. Además, los gobiernos estatales mexicanos pueden promulgar leyes y reglamentos medioambientales específicos sobre aquellas materias que caen bajo sus respectivas jurisdicciones. También pueden determinarse y aplicarse ordenanzas a nivel municipal.

Las autoridades federales y estatales están facultadas para las autoridades federales y estatales están facultadas para incoar procedimientos civiles, administrativos y penales contra las empresas que infrinjan la legislación medioambiental aplicable y pueden paralizar un proyecto que no cumpla la normativa. desarrollo.

El incumplimiento de las leyes y reglamentos leyes, reglamentos y normas oficiales mexicanas puede dar lugar a la imposición de multas o sanciones administrativas, medidas correctoras revocación de autorizaciones, licencias o permisos; arrestos administrativos; clausura temporal o definitiva de instalaciones; y encarcelamiento, cuando las infracciones medioambientales estén tipificadas como delitos penales.

Creemos que disponemos de todos los permisos y autorizaciones para los proyectos que hemos desarrollado, que cumplen sustancialmente las leyes, reglamentos y normas medioambientales aplicables. y normas. Además, a nuestro leal saber y entender, nuestros arrendatarios, que son responsables de los daños medioambientales según nuestros contratos de arrendamiento, disponen de todos los permisos y autorizaciones medioambientales importantes para explotar las instalaciones arrendadas. los arrendamientos, disponen de todos los permisos y autorizaciones medioambientales necesarios para explotar las instalaciones arrendadas.

En la actualidad, no tenemos pendiente ningún procedimiento pendientes en nuestra contra con respecto a cualquier asunto ambiental. Los cambios en las leyes, reglamentos y/o normas medioambientales mexicanas podrían obligarnos a realizar inversiones adicionales para seguir cumpliendo dichas leyes, reglamentos y/o normas medioambientales. Cualquier Cualquier evento de este tipo podría tener un efecto adverso en nuestra situación financiera y resultados de operación.

Además, en virtud de la legislación medioambiental mexicana somos solidariamente responsables con nuestros arrendatarios de los costes de saneamiento de la contaminación del suelo y similares, aun cuando la contaminación haya sido causada por el arrendatario. causada por el arrendatario. Aunque nuestros contratos de arrendamiento estipulan que los arrendatarios deben cubrir todos los costes relacionados con las actividades de saneamiento, no podemos garantizar que los arrendatarios vayan a hacerlo. no podemos garantizar que los inquilinos vayan a sufragarlas ni que podamos aplicar las disposiciones pertinentes de nuestros contratos de arrendamiento. incluidas en nuestros contratos de arrendamiento. Si algún inquilino contaminara el suelo donde se encuentran nuestras propiedades, estaríamos obligados a remediarlo, y habría ciertas restricciones para la venta o transmisión de cualquiera de esas propiedades contaminadas, lo que probablemente afectaría material y adversamente a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación, así como al precio de mercado de las ADS.

La práctica antimonopolios en México se ha vuelto de la práctica antimonopolios en México se ha vuelto cada vez más relevante debido a cambios significativos tanto en la legislación como en la práctica. Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE) y a las mayores sanciones impuestas a las personas que violan la ley antimonopolios en México. LaLey Federal de Competencia Económica Federal de Competencia Económica o "LFCE"), tiene por objeto promover, proteger y garantizar el libre libre acceso al mercado y la competencia económica, así como prevenir, investigar, perseguir y prohibir los monopolios, las prácticas monopólicas concentraciones ilícitas, barreras a la entrada y a la competencia económica, así como otras restricciones al funcionamiento eficiente de los mercados. La COFECE ha sido facultada para llevar a cabo un mayor número de investigaciones y ejercer su autoridad de manera más vigorosa, lo que ha dado como resultado un escrutinio mucho mayor de las fusiones e investigaciones.

Las dos principales actividades sujetas a investigación por la COFECE son: (i) actividades monopólicas, y (ii) fusiones. Las prácticas monopólicas se clasifican en absolutas y relativas.

Tanto la empresa como sus empleados que participen o implicados en cualquier actividad contraria a la LFCE pueden ser considerados responsables solidarios de dicha infracción. No obstante, las sanciones impuestas a empresas y particulares son diferentes, tanto en cuantía como en naturaleza.

Las sanciones por infringir la LFCE o incurrir en prácticas monopólicas o fusiones prohibidas pueden ser de naturaleza administrativa y penal, con la posibilidad de duplicar cualquier sanción en caso de acciones u omisiones reiteradas. La COFECE podrá ordenar la corrección o supresión de la actividad monopólica o fusión prohibida, así como la imposición de sanciones administrativas. prohibida, así como la imposición de multas que pueden llegar hasta el 10.0% de los ingresos de la empresa, dependiendo de la acción violatoria de la normatividad antimonopolios. antimonopolio.

ElCódigo Penal Federal Federal) determina que es un delito penal, la violación de las disposiciones antimonopolio. La pena para las personas directamente involucradas en cualquier actividad monopólica absoluta es prisión de 5 a 10 años; también el intercambio de información con el propósito o efecto de fijar precios, restringir la oferta, dividir mercados y manipular licitaciones.

La COFECE determina dichas sanciones con base en la gravedad y el daño causado por la infracción, la intención de llevar a cabo cualquier acción prohibida y la participación de la empresa en el mercado, así como el tamaño del mercado aplicable y la duración de las actividades monopólicas. de la empresa en el mercado, así como el tamaño del mercado aplicable y la duración de las actividades monopólicas.

LaLey Federal contra el Lavado de Dinero(Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita), es la ley federal es la ley federal que rige en materia de prevención de lavado de dinero en México.

El objetivo de la Ley mexicana contra el lavado de dinero es proteger el sistema financiero y la economía mexicana, proporcionando las bases legales para la prevención e identificación de operaciones realizadas con recursos de procedencia ilícita, así como para la persecución de las actividades de lavado de dinero y delincuencia organizada. Prevé sanciones pecuniarias, administrativas y otras sanciones como resultado de violaciones a las leyes mexicanas.

De conformidad con la Ley mexicana contra el blanqueo de capitales Estamos obligados a cumplir con ciertos requisitos de registro y a presentar informes a las autoridades fiscales mexicanas en relación con nuestros contratos de arrendamiento, ya que el arrendamiento de bienes inmuebles se considera una actividad vulnerable con arreglo a la Ley mexicana contra el blanqueo de capitales. nuestros contratos de arrendamiento, ya que el arrendamiento de bienes inmuebles se considera una actividad vulnerable en virtud de la Ley mexicana contra el blanqueo de capitales. blanqueo de capitales. Si no somos capaces de cumplir con estos requisitos, podemos estar sujetos a sanciones y penalizaciones, incluyendo multas.

México enmendó su Constitución Federal en 2015 para proporcionar un nuevo marco anticorrupción integral(Nuevo Sistema Anticorrupción; el "NSA"). El NSA se promulgó en 2016, pero entró en vigor en 2017. Consta de cuatro leyes y reformas a cinco leyes existentes, incluyendo una al Código Penal Federal que regula la responsabilidad penal de las empresas.

La Ley General de Responsabilidades Administrativas (Ley General de Responsabilidades Administrativas "GLAR") es el estatuto central de la NSA y abarca los tres niveles de gobierno (federal, estatal y municipal). niveles de gobierno (federal, estatal y municipal), se centra en la corrupción de las empresas. La GLAR ofrece como incentivo la la aplicación de programas de cumplimiento, que dan lugar a penas más leves cuando la empresa cuenta con un programa de cumplimiento que cumple los requisitos de la GLAR.

La LGAR especifica sanciones administrativas para pagos indebidos a funcionarios públicos, la manipulación de licitaciones en procesos de contratación pública, el uso de influencias indebidas y otros actos de corrupción. corruptos. Se aplica a las personas físicas y jurídicas que realicen acciones consideradas como "infracciones administrativas graves", tales como el soborno, el tráfico de influencias, la contratación indebida de antiguos funcionarios públicos y la colusión. La LGAR responsabiliza a las empresas privadas de esa conducta cuando las personas actúen en nombre de la empresa e intenten obtener beneficios para ésta a través de la fechoría.

Las conductas prohibidas por las leyes anticorrupción anticorrupción incluyen: (i) el soborno de un funcionario público (directamente o a través de terceros); (ii) la participación en cualquier procedimiento administrativo federal, estatal o municipal (ii) la participación en cualquier procedimiento administrativo federal, estatal o municipal del que la persona haya sido inhabilitada por conducta indebida en el pasado; (iii) el uso de poder económico o político (sea sea real o aparente) sobre cualquier servidor público para obtener un beneficio o ventaja, o para causar perjuicio a cualquier otra persona o funcionario público; (iv) el uso de información falsa para obtener aprobación, beneficio o ventaja, o para causar perjuicio a otra persona o funcionario público; (v) el uso indebido y la apropiación indebida de recursos públicos, incluidos los recursos materiales, humanos y financieros; (vi) la contratación de funcionarios públicos que estuvieron en funciones el año anterior, adquirieron información confidencial a través de su empleo anterior, y dan al contratista un beneficio en el mercado y una ventaja frente a los competidores; y (vii) colusión con una o más partes privadas en relación con la obtención de beneficios o ventajas indebidos en los procesos de contratación pública federal, estatal o municipal.

Estas disposiciones pueden tener aplicación extraterritorial fuera de México y prohíben la coordinación en transacciones comerciales internacionales en el extranjero. Las prohibiciones son bastante amplias y no existe una excepción de excepción de facilitación de pagos.

Además de las conductas prohibidas por las leyes anticorrupción, los pagos indebidos, el abuso de confianza y los sobornos se consideran delitos en virtud del Código Penal Federal.

Además, el GLAR considera que las prácticas corruptas realizadas a través de un agente o intermediario serán imputables al principal.

De conformidad con laLey Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de Partículares (LFPDP), estamos obligados a cumplir con ciertos requisitos. Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de Partículares), estamos obligados a cumplir con ciertos requisitos relacionados con el uso de la información que podamos recopilar de nuestros clientes. También debemos garantizar que esta información sólo se utiliza para los fines específicos indicados en nuestro aviso de privacidad, en concreto, para hacer valer los derechos y obligaciones derivados de nuestros arrendamientos y otros contratos.

La ley mexicana de privacidad de datos otorga los siguientes derechos a las personas que proporcionan datos personales: (i) derecho a acceder a sus datos personales, (ii) derecho a rectificar sus datos personales (iii) el derecho a oponerse al tratamiento (es decir, al uso) de sus datos personales, (iv) el derecho a cancelar/suprimir sus datos personales, (v) el (v) derecho a limitar el uso o divulgación de sus datos personales, y (vi) derecho a revocar el consentimiento otorgado para el tratamiento de sus datos personales. datos personales.

La autoridad federal responsable de supervisar cumplimiento de la Ley de Protección de Datos Personales es el Instituto Nacional de Transparencia, Acceso a la Información y Protección de Datos Personales. y Protección de Datos Personales (Instituto Nacional de Transparencia, Acceso a la Información y Protección de Datos Personaleso "INAI"). o "INAI"). INAI es responsable de garantizar el cumplimiento de las leyes de protección de datos, la aplicación de la protección de datos, verificación de datos, procedimientos de verificación y sanción, desarrollo, promoción y difusión de análisis y estudios, e investigaciones en materia de protección de datos personales. personales.

Cuando el INAI tenga conocimiento de una posible infracción de la ley mexicana de protección de datos, debe iniciar un procedimiento para imponer sanciones, incluidas multas. Las multas pueden incrementarse hasta el doble los montos prescritos cuando las infracciones ocurrieron durante el tratamiento de datos sensibles. Si el responsable del tratamiento ha cometido la misma infracción previamente, se impone una multa adicional.

De conformidad con la Ley Federal para la Protección a la Propiedad Industrial (Ley Federal para la Protección a la Propiedad Industrial), hemos registrado debidamente varias marcas y nombres comerciales que consideramos útiles para nuestro negocio. No hemos sido notificados de ninguna violación de derechos de propiedad industrial o intelectual de terceros por nuestra parte, ni hemos recibido notificación alguna de violaciones recientes de nuestros derechos de propiedad industrial o intelectual por parte de terceros. En el pasado hemos detectado violaciones de nuestros derechos por parte de terceros, que hemos impugnado con éxito ante las autoridades correspondientes. En virtud de dicha legislación, podemos estar sujetos a sanciones significativas por violar los derechos de terceros.

Debemos cumplir con laLey Federal del Trabajo y con las disposiciones laborales de carácter general emitidas por la Secretaría del Trabajo y Previsión Social. Federal del Trabajo) y con las disposiciones laborales de carácter general emitidas por la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, que regulan que regulan cuestiones como el horario y las condiciones de trabajo de los empleados, los riesgos para la salud, las prestaciones complementarias y el despido de empleados.

En este sentido, debemos cumplir con la Ley del Seguro Social a través del Instituto Mexicano del Seguro Social. Ley del Seguro Social a través delInstituto Mexicano del Seguro Social, que cubre el seguro obligatorio de (i) riesgos de trabajo (accidente o enfermedad profesional), (ii) enfermedades y maternidad (asistencia médica y pago por invalidez), (iii) invalidez (enfermedad general que impide trabajar) y vida (fallecimiento del asegurado), (iv) jubilación desempleo en la vejez (pensión por edad y años cotizados), y (iv) guarderías y prestaciones sociales.

Una reforma laboral recientemente aprobada, que consiste de modificaciones a varias leyes y reglamentos laborales, incluida la Ley Federal del Trabajo mexicana, puede afectar a nuestras operaciones. La reforma laboral tiene tres objetivos principales: (i) limitar severamente la subcontratación de personal, tanto la subcontratación (de terceros) como la internalización (de (ii) clarificar y limitar la cuantía de la obligación patronal de participación en beneficios; y (iii) establecer nuevas sanciones en materia de deducciones fiscales y retenciones de impuestos. sanciones en materia de deducciones fiscales y multas por incumplimiento de los requisitos de subcontratación.

Según la reforma, la subcontratación de personal está la subcontratación de personal, excepto la subcontratación de servicios o de servicios que no estén directamente relacionados con el objeto social o la actividad económica principal de una empresa (es decir, únicamente servicios especializados). actividad económica principal (es decir, únicamente servicios especializados). Además, la subcontratación de personal respecto de servicios especializados o permitidos requiere que el prestador de servicios se registre ante la autoridad laboral mexicana. La reforma laboral establece que no son deducibles de impuestos pagos que se realicen en virtud de servicios de subcontratación irregular (como los pagos a un prestador de servicios que no esté registrado ante las autoridades laborales). ante las autoridades laborales).

Creemos que en los últimos cinco años hemos creado valor para nuestros accionistas aplicando nuestro plan estratégico "Visión 2020" de 2014 a 2019 y, desde 2019, nuestra "Estrategia de nivel 3". Nuestro objetivo es maximizar el crecimiento del FFO de Vesta mediante la implementación de esta estrategia, que establece nuestra expansión y crecimiento para 2019 a 2024, basada en cinco pilares estratégicos: (i) gestionar, mantener y ampliar nuestra cartera actual, (ii) invertir en y/o desinvertir propiedades para la creación continua de valor, (iii) fortalecer nuestro balance y ampliar las fuentes de financiación y los vencimientos, (iv) reforzar nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia, y (v) convertirnos en líderes en ESG, integrando nuestras prácticas de sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. Para más información, véase "-Nuestra estrategia de nivel 3".

Nuestros inmuebles ofrecen soluciones inmobiliarias soluciones inmobiliarias innovadoras y adaptadas a las necesidades específicas de nuestros clientes, así como para adaptarnos a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. A través de BTS Buildings, desarrollamos de forma selectiva centros de fabricación ligera y distribución, adaptados a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestros inmuebles permiten una reconfiguración modular para responder a las necesidades específicas de los clientes, lo que garantiza una transformación continua de las instalaciones. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estas propiedades a medida también nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales de probada eficacia, también desarrollamos también desarrollamos Inventory Buildings, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen tiempo o interés en construir Edificios BTS. Adaptamos nuestra oferta de edificios a la demanda inmobiliaria de nuestros clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y sus sectores. y las necesidades de sus sectores.

Para una descripción más completa de nuestra cartera, véase "-Nuestra cartera".

Integración vertical y gestión interna Promotor inmobiliario industrial con una cartera moderna de alta calidad a gran escala

Nuestra cartera está formada por lo que consideramos uno de los más grandes y modernos grupos de activos industriales en México, con 192 clientes que ocupan 213 Edificios Clase A, a través de corredores industriales del país, con una SBA total de 36.9 millones de pies cuadrados y una vida promedio de 10.2 años, al 30 de septiembre de 2023. de 10,2 años, a 30 de septiembre de 2023. Gestionamos nuestra propia SBA y no gestionamos ninguna SBA de terceros. Nuestra cartera de inmuebles industriales Nuestra cartera de inmuebles industriales estabilizados tiene una tasa media de ocupación estabilizada del 97,3%. Nuestros beneficios en los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 aumentaron un 22,9%. 30 de septiembre de 2023 aumentó un 22,9% y un 23,0%, respectivamente, en comparación con los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022. Vesta FFO por acción aumentó un 4,7% y un 16,9%, en comparación con los periodos de tres y nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022. Nuestro beneficio para el año ha aumentado 6,0x desde 2012, creciendo a una TCAC del 19,6% de 2012 a 2022 y del 40,1% de 2021 a 2022. El FFO de Vesta creció un 21,5% de 2021 a 2022, y tuvimos un Yield on Cost histórico medio de 2020 a 2023 superior al 10,0%.

Operamos en lo que consideramos los mercados mercados industriales más dinámicos, con las tasas de vacancia más bajas del país y rentas industriales en crecimiento, según el informe de mercado 3T2023 de CBRE. CBRE:

Bien posicionado para aprovechar las favorables favorables del mercado y los vientos favorables del sector

La reubicación de las cadenas de suministro globales en Norteamérica América ya está beneficiando al mercado inmobiliario industrial de México, como lo demuestra una aceleración de la absorción bruta de nearshoring desde 2019. Siendo el mercado inmobiliario industrial de México el más grande de América Latina según CBRE, y debido a su estratégica ubicación en el clúster de América del Norte, esperamos que esta tendencia de nearshoring continúe, con un impacto favorable sobre la industria inmobiliaria.

frente a los palés, mantener altos niveles de inventario, ampliar la cartera de productos e invertir en logística inversa para gestionar las devoluciones. Las ventas de comercio electrónico alcanzaron el 11% de todas las ventas minoristas mexicanas en 2022 según Statista, lo que podría considerarse una penetración baja en comparación con otras economías como Estados Unidos (16%) y China (44%). Creemos que la demanda de SBA industrial del comercio electrónico crecerá en los próximos años, siendo las áreas metropolitanas más grandes (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey) las más beneficiadas.

Plataforma de desarrollo totalmente integrada y robusta permite a Vesta acelerar los beneficios y el crecimiento de la cartera mediante un banco de suelo en propiedad

Nuestra plataforma de desarrollo totalmente integrada y sólida nos ha permitido aumentar nuestros beneficios básicos por acción a una TCAC del 9,8% desde 2012. Nuestro patrimonio neto total ha aumentado 3,2x desde 2012 creciendo a una TCAC del 12,2% de 2012 a 2022 y del 12,8% de 2021 a 2022. Solo en 2022, aumentamos nuestro NOI ajustado en 19,0 millones en comparación con el 31 de diciembre de 2021, lo que representa un crecimiento del NOI Ajustado del 12,5%. Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023, aumentamos nuestro NOI Ajustado a US$149,2 millones, lo que representa un crecimiento del NOI Ajustado del 18,8% en comparación con los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2022. 30 de septiembre de 2022.

Base de arrendatarios diversificada y de alta calidad clientes predominantemente estadounidenses y mundiales que pagan arrendamientos denominados en dólares estadounidenses

Un equipo directivo experimentado centrado de los accionistas y el mejor gobierno corporativo

Para más información, consulte "¾ Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza".

Seguir reforzando nuestro balance y ampliar nuestras fuentes de financiación con una asignación de capital prudente y preparada para un crecimiento ajustado al riesgo

Adoptamos un enfoque riguroso y disciplinado asignación de capital. Nuestro LTV se sitúa en el 25,8% a 30 de septiembre de 2023, muy por debajo de nuestro LTV máximo del 40,0%.

2025. En Nuestro objetivo es desarrollar una SBA de 10,9 millones de pies cuadrados en los próximos tres años, para alcanzar una SBA total de 48,5 millones de pies cuadrados en 2025. Esperamos Esperamos que la mayor parte de esta SBA se desarrolle utilizando nuestras reservas de suelo actuales y requerirá una inversión total estimada de 1.000 millones de dólares, de los cuales aproximadamente 738,5 millones de dólares se invertirán en el desarrollo de la SBA. mil millones de dólares, de los que aproximadamente 738,7 millones se invertirán en 2023 y 2024.

Además, con nuestro plan de crecimiento, también tenemos previsto nuestro plan de crecimiento, también planeamos aumentar nuestra cartera de desarrollo mediante el aumento de nuestros gastos de capital en aproximadamente 950 millones de dólares en los próximos tres años, incluyendo 195,7 millones de dólares gastados durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023. US$195,7 millones gastados durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023. El siguiente cuadro incluye un resumen de nuestros gastos de capital proyectados en los próximos tres años:

Creemos que nuestro plan de crecimiento acelerado será clave para asegurar que Vesta esté bien posicionada para aprovechar los fundamentos favorables del mercado y capturar el crecimiento impulsado por el nearshoring y el comercio electrónico en los próximos años y, en última instancia, crear valor para nuestros accionistas.

El siguiente gráfico muestra nuestra estructura simplificada de nuestras principales filiales a la fecha del presente folleto:

El 0,01% restante de QVC es propiedad de QVC II, y el 0,01% restante de todas las demás filiales es propiedad de QVC.

A la fecha del presente prospecto, nuestras principales filiales son QVC, QVC II y VBC. son QVC, QVC II y VBC, todas ellas constituidas en México y participadas mayoritariamente por la Sociedad.

Desde nuestra creación en 1998, hemos pasado de ser una empresa de empresa privada a empresa pública y hemos pasado de ser un promotor inmobiliario industrial de alto crecimiento a ser un gestor de activos inmobiliarios industriales con una cartera de alta calidad y una sólida cartera de proyectos en desarrollo, entre otras cosas mediante la aplicación de determinados objetivos estratégicos clave. de determinados objetivos estratégicos clave. Mientras seguimos evolucionando, queremos convertirnos en una empresa inmobiliaria sostenible y resistente, totalmente integrada, con una sólida plataforma de desarrollo. con una sólida plataforma de desarrollo. Creemos que hicimos crecer nuestro negocio y creamos valor para nuestros accionistas de 2014 a 2019 a través de la implementación de nuestro plan estratégico Visión 2020. A partir de 2019, hemos estado implementando nuestra estrategia de expansión y crecimiento para 2019 a 2024 de acuerdo con nuestra "Estrategia de Nivel 3", que se basa en cinco pilares estratégicos:

A 30 de septiembre de 2023, nuestra cartera estaba compuesta por de 213 inmuebles con una SBA total de 36,9 millones de pies cuadrados (3,4 millones de metros cuadrados), de los que el 96,9% estaban arrendados. Nuestras propiedades generaron ingresos totales por alquileres de US$56,4 millones y US$178,0 millones para el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 y el año finalizado el 31 de diciembre de 2022, respectivamente. terminado el 31 de diciembre de 2022, respectivamente. Al 30 de septiembre de 2023, contábamos con 192 inquilinos, de los cuales ninguno representaba más de 1.000 millones de euros. 7.5% de nuestra SBA total, que estaban vinculadas a contratos de arrendamiento con una duración media de 5,5 años.

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 30 de septiembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 y 2021:

El siguiente gráfico presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria por penetración de mercado clave según CBRE:

Todos nuestros derechos de propiedad con respecto a nuestras propiedades son a título oneroso, a excepción de los terrenos donde se construyeron el Parque Aeroespacial Querétaro y el Parque Douki Seisan. Para más información, véase "-Nuestros proyectos de parques a medida-Parque Aeroespacial Querétaro" y "-Parque Douki Seisan". Seisan". Ninguno de nuestros proyectos está sujeto a gravámenes distintos de los derechos de paso habituales concedidos a los proveedores de servicios públicos.

La siguiente tabla resume nuestros proyectos inmobiliarios en construcción en nuestras Reservas de Terrenos existentes a 30 de septiembre de 2023.

El siguiente cuadro describe nuestra cartera inmobiliaria por parques industriales a 30 de septiembre de 2023, y los ingresos por alquileres obtenidos de esta cartera en el período de tres meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. 30, 2023.

Al 30 de septiembre de 2023, el valor de tasación de nuestra cartera era de 3.112,8 millones de dólares, compuesto por edificios y terrenos valorados en 3.101,7 millones de dólares, mejoras de terrenos valoradas en aproximadamente US$13,8 millones y reservas de suelo para futuros desarrollos valoradas en US$140,1 millones (menos un coste de finalización de obras en curso valorados en 142,8 millones de dólares). El valor de tasación de nuestra cartera fue determinado al 30 de septiembre de 2023 por tasadores independientes, entre ellos Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle y CBRE.

Al 31 de diciembre de 2022, el valor de tasación de nuestra cartera era de 2.738,5 millones de dólares, compuesto por edificios y terrenos valorados en 2.657,5 millones de dólares, mejoras de terrenos valoradas en aproximadamente US$7,6 millones y reservas de terrenos para futuros desarrollos valorados en US$208,9 millones (menos un coste de finalización de obras en curso valorado en US$135,5 millones). 135,5 millones de dólares). El valor de tasación de nuestra cartera fue determinado al 31 de diciembre de 2022 por tasadores independientes, entre ellos Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle y CBRE. Para una descripción de las técnicas de valoración empleadas por nuestros tasadores independientes, véase la nota 8 de nuestros estados financieros consolidados auditados correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2021, incluidos en el presente folleto.

El Parque Industrial Querétaro se desarrolló en 2006 y está ubicado aproximadamente a ocho horas de la frontera con Estados Unidos por laCarretera Federal No. 57, también conocida como la Autopista del TLCAN. Más de 100 empresas de 15 países diferentes se han establecido en el Parque Industrial de Querétaro desde su creación. Industrial de Querétaro. El Parque Industrial Querétaro es el primer parque industrial con la certificación de "Parque Industrial Limpio", que recibió de la PROFEPA. que recibió de la PROFEPA por favorecer las buenas prácticas ambientales y dado que más del 60.0% de las empresas que operan dentro del parque cuentan con una certificación de industria limpia. Además, el Parque Industrial Querétaro también cumple con con laNorma Oficial Mexicana para parques industriales.

Al 30 de septiembre de 2023, nuestras propiedades en el Parque Industrial Querétaro tenían una SBA agregada de 195,978 metros cuadrados (2,109,491 pies cuadrados), de los cuales el 96.9% estaba arrendado bajo contratos a largo plazo. arrendamientos a largo plazo. En el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2023, la renta trimestral por pie cuadrado del Parque Industrial Querétaro Parque Industrial Querétaro fue igual a US$1.4 millones.

Al 31 de diciembre de 2022, nuestras propiedades en el Parque Industrial Querétaro tenían una SBA agregada de 1,998,727 pies cuadrados (185,688 metros cuadrados), de los cuales el 97.9% estaba arrendado bajo arrendamientos a largo plazo. En 2021 y 2022, la renta anual por pie cuadrado del Parque Industrial Querétaro fue igual a US$6.9 millones y US$5.2 millones, respectivamente.

En 2022, pagamos US$83,616 por concepto de impuesto predial en relación con el Parque Industrial Querétaro.

El Parque Aeroespacial Querétaro es producto de los esfuerzos conjuntos del Gobierno Federal, Bombardier Aerospace México, S.A. de C.V., o "Bombardier", y el el Estado de Querétaro para crear el primer clúster industrial de empresas aeroespaciales en México. Querétaro tiene una alta concentración de empresas aeroespaciales, incluyendo tres empresas de mantenimiento, reparación y revisión, dos instalaciones de investigación y desarrollo y dos centros de diseño e ingeniería. dos centros de investigación y desarrollo y dos centros de diseño e ingeniería, que, a la fecha de este prospecto, proporcionan aproximadamente 3,300 puestos de trabajo, con base en la información proporcionada por nuestros inquilinos con respecto a su número de empleados. nuestros arrendatarios sobre su número de empleados. Entre las empresas que actualmente operan en el Parque Aeroespacial Querétaro se encuentran Bombardier, Daher, Duqueine, ABSC, Safran Landing Systems México, SAMES y Safran Aircraft Engines México, las tres últimas pertenecientes al Grupo Safran. pertenecen al Grupo Safran. A la luz de los esfuerzos concertados de la industria necesarios para poner en marcha el Parque Aeroespacial de Querétaro, creemos que que el número de empresas que operan en el Parque Aeroespacial Querétaro continuará expandiéndose y creando sinergias dentro de la cadena de suministro de la industria aeroespacial en México.

El Parque Aeroespacial Querétaro fue creado en virtud de un contrato de fideicomiso de fecha 12 de julio de 2007, entre el Estado de Querétaro, como fideicomitente, Bombardier, como beneficiario, BBVA Bancomer, S.A., Institución de Banca Múltiple, como fiduciario, y Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S.A. de C.V., el operador del aeropuerto de Querétaro, únicamente para efectos del consentimiento. Nos referimos a este contrato de fideicomiso como el "fideicomiso QAP". A través de una licitación pública en la que participaron 22 empresas mexicanas e internacionales, en julio de 2007 se nos adjudicó el derecho de desarrollar el Parque Aeroespacial Querétaro y, a través de nuestra subsidiaria Proyectos Aeroespaciales, nos hicimos parte del fideicomiso QAP como fideicomitente y uno de sus beneficiarios. y uno de sus beneficiarios. El Estado de Querétaro aportó al fideicomiso QAP sus derechos de uso (pero no su título de propiedad) del para el Parque Aeroespacial de Querétaro, incluyendo el derecho a utilizar dicho terreno y cualquier infraestructura que se desarrolle en él, el derecho a construir naves industriales y el derecho de arrendar dichas naves. Estos derechos se concedieron por un periodo aproximado de 43 años, que esperamos nos permitan recuperar nuestra inversión, que ascendió aproximadamente a 119,4 millones de dólares. Por nuestra parte, aportamos al fideicomiso QAP los fondos necesarios para esas propiedades. No estamos obligados a pagar impuestos sobre bienes inmuebles en relación con estos terrenos.

En nuestra calidad de beneficiarios del fideicomiso QAP, tenemos derecho a beneficiarnos de los derechos aportados por el Estado de Querétaro, incluyendo el derecho de arrendar los inmuebles y cobrar rentas durante el periodo de 43 años mencionado. La duración del fideicomiso QAP podrá prorrogarse si Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S.A. de C.V. para la operación del aeropuerto de Querétaro. Además, los términos del del fideicomiso QAP requieren que todos y cada uno de los edificios desarrollados en el Parque Aeroespacial de Querétaro sean arrendados a empresas de la industria aeroespacial o sus industrias relacionadas. aeroespacial o industrias relacionadas. Al extinguirse el fideicomiso QAP, todos los derechos sobre el terreno y cualesquiera propiedades, renovaciones, ampliaciones y mejoras que realicemos revertirán a la Compañía. y mejoras realizadas por nosotros revertirán al Estado de Querétaro.

Al 30 de septiembre de 2023, nuestras propiedades en el Parque Aeroespacial Querétaro tenían una SBA agregada de 217,137 metros cuadrados (2,337,248 pies cuadrados), de los cuales el 98.4% estaba arrendado bajo arrendamientos a largo plazo. arrendamientos a largo plazo. En el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2023, la renta trimestral por pie cuadrado del Parque Aeroespacial Querétaro Querétaro fue de US$1.6 millones.

Al 31 de diciembre de 2022, nuestras propiedades en el Parque Aeroespacial Querétaro tenían una SBA agregada de 2,256,090 pies cuadrados (209,598 metros cuadrados), de la cual 97.9% estaba arrendada bajo arrendamientos a largo plazo con sus inquilinos. En 2021 y 2022, la renta anual por pie cuadrado del Parque Aeroespacial Querétaro era igual a US$6.9 millones y US$6.2 millones, respectivamente.

Proyectos Aeroespaciales es una empresa conjunta constituida en 2007 entre nosotros y Neptuno Real Estate, S. de R.L. de C.V., una entidad controlada por General Electric para el desarrollo del Parque Aeroespacial de Querétaro. del Parque Aeroespacial de Querétaro. En diciembre de 2009, adquirimos la participación de General Electric en Proyectos Aeroespaciales por un precio de compra equivalente al 50,0% del valor de la empresa. La financiación para la adquisición fue suministrada por General Electric y con los flujos de rentas generados por los contratos de arrendamiento vigentes en ese momento. Simultáneamente a esta adquisición, Proyectos Aeroespaciales cedió parte de sus derechos de cobro a CIV Infraestructura, S. de R.L. de C.V. El crédito de General Electric ha sido pagado en su totalidad y CIV Infraestructura, S. de R.L. de C.V. se fusionó con Proyectos Aeroespaciales.

En relación con una licitación privada celebrada por Nissan Mexicana, S.A. de C.V., o "Nissan", en julio de 2012, se nos adjudicaron los derechos exclusivos de desarrollador y operador con respecto al parque Douki Seisan. Este parque, que se encuentra junto a la planta de ensamblaje A2 de Nissan en el estado mexicano de Aguascalientes, está destinado a alojar a proveedores estratégicos de Nissan que requieran de proximidad a dicha planta.

El desarrollo y la explotación del parque Douki Seisan se rige por un contrato de fideicomiso de fecha 9 de julio de 2013, entre Nissan, como fideicomitente y beneficiario, nuestra subsidiaria Vesta DSP, también como otorgante y beneficiario, y CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple (que sustituyó a Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria), como fiduciario. Nos referimos a este contrato de fideicomiso, modificado el 17 de diciembre de 2013 y el 3 de octubre de 2016, como el "Fideicomiso Nissan". Nissan aportó al Fideicomiso Nissan, para nuestro beneficio, el derecho de uso (pero no su título de propiedad) del terreno para fines de desarrollo y construcción del Parque Douki Seisan. Como contraprestación, tenemos el derecho a arrendar y cobrar el alquiler de todos los edificios del Parque Douki Seisan por un período de 40 años, lo que esperamos que nos permita recuperar nuestra inversión, así como los gastos de construcción. nos permitirá recuperar nuestra inversión, que ascendió aproximadamente a 72,7 millones de dólares. A la expiración del Nissan Trust, todos los derechos y la titularidad del Parque Douki Seisan, incluidos los terrenos y las propiedades, renovaciones, ampliaciones y mejoras revertirán a Nissan. Dado que Nissan posee la titularidad de los terrenos en los que está construido el Parque Douki Seisan, Nissan paga los impuestos sobre bienes inmuebles con respecto a estos terrenos. a estos terrenos.

En virtud del Nissan Trust, el espacio del Parque Douki Seisan sólo puede alquilarse a proveedores de Nissan aprobados por el consejo de administración del Nissan Trust, compuesto por representantes de Nissan y Vesta DSP. tanto de Nissan como de Vesta DSP. Los proveedores de Nissan que actualmente nos alquilan espacio en el Parque Douki Seisan son Posco (piezas metálicas), Tachi-S (asientos de coche), Sanoh (sistemas de combustible), Voestalpine (acero y otros metales para sistemas de alta tecnología), Toyota-Tsusho (conjuntos de llanta y neumático) y Plastic Omnusho (componentes de plástico). llantas y neumáticos) y Plastic Omnium (piezas para interiores). También prestamos servicio a Daimler, que inició sus operaciones en la región en 2018.

A 30 de septiembre de 2023, nuestras propiedades en el Douki Seisan Park tenían una SBA agregada de 2.143.262 pies cuadrados (199.116 metros cuadrados), de los cuales el 98,5% estaban arrendados a largo plazo. En el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, el alquiler trimestral por pie cuadrado del Parque Douki Seisan fue igual a 1,5 millones de dólares estadounidenses.

A 31 de diciembre de 2022, nuestras propiedades en el Parque Douki Seisan tenían una SBA total de 199.116 metros cuadrados (2.143.262 pies cuadrados), de los cuales el 98,5% estaba arrendado a largo plazo. a largo plazo. En 2021 y 2022, la renta anual por pie cuadrado del Parque Douki Seisan era igual a 5,4 millones de dólares y 5,7 millones de dólares, respectivamente.

Creemos que hemos reunido una cartera de propiedades industriales de alta calidad que está bien diversificada en términos de tipos de activos, mercados geográficos y base de inquilinos, y que a nuestros accionistas una amplia gama de propiedades en todo México. Nuestras propiedades están ubicadas en áreas estratégicas para la manufactura ligera y la logística en 15 estados mexicanos, a saber: Aguascalientes, Baja California, Chihuahua, Guanajuato, Jalisco, México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa, Tamaulipas, Tlaxcala y Veracruz.

El siguiente mapa ilustra la diversificación de nuestra SBA total y la distribución de nuestra SBA total por regiones geográficas a 30 de septiembre de 2023.

La siguiente tabla contiene un desglose de nuestra cartera inmobiliaria por estado mexicano al 30 de septiembre de 2023.

A 30 de septiembre de 2023, el potencial de desarrollo de las reservas de suelo es de

A 30 de septiembre de 2023, teníamos 336 contratos de arrendamiento en vigor con nuestros inquilinos. con nuestros arrendatarios. En el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, nuestros 10 principales arrendatarios representaban conjuntamente una SBA arrendada de aproximadamente 871.736 metros cuadrados (9.383.290 pies cuadrados), es decir, el 25,4% de nuestra SBA total. de aproximadamente 871.736 metros cuadrados (9.383.290 pies cuadrados), o el 25,4% de nuestra SBA total, y aproximadamente el 28,6% de nuestros ingresos por alquiler.

La siguiente tabla muestra los nombres de nuestros principales clientes, sus respectivas participaciones en nuestra SBA total y en los ingresos por alquileres para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, y su plazo de arrendamiento restante a 30 de septiembre de 2023.

Nuestros 10 principales inquilinos son filiales de empresas multinacionales con sólidas calificaciones crediticias, que operan en una amplia gama de industrias en diversas ubicaciones geográficas en todo México. En el sector manufacturero de exportación, nuestros clientes incluyen a TPI, Grupo Safran, Nissan, Bombardier Aerospace, Continental y Foxconn, entre otros. En el sector de logística de consumo, nuestros clientes incluyen Nestlé, Mercado Libre y Coppel, entre otros. Al 30 de septiembre 30 de septiembre de 2023, contábamos con 192 arrendatarios, sin que ninguno de ellos representara más de 1.000 millones de euros. 7.5% de nuestra DE LA SBA TOTAL. A 31 de diciembre de 2022, contábamos con 183 arrendatarios, ninguno de los cuales representaba más del 6,0% de nuestra SBA total.

Creemos que tenemos una amplia, diversificada y creciente y en crecimiento. Nuestra SBA arrendada a 30 de septiembre de 2023 se dividía entre fabricación y logística. El 60,0% de nuestra SBA arrendada estaba ocupada El 60,0% de nuestra SBA arrendada estaba ocupada por inquilinos con fines de fabricación, con un plazo medio ponderado de arrendamiento por SBA total desde el inicio de 12 años, mientras que el 40,0% estaba ocupado por inquilinos que utilizaban edificios para logística, con una duración media ponderada de los contratos por SBA total desde el inicio de 11 años.

La siguiente tabla contiene un desglose de nuestros clientes por sector en función de la SBA arrendada a 30 de septiembre de 2023.

La siguiente tabla contiene un desglose de nuestra base de inquilinos e ingresos por alquiler por tipo de industria para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023.

Nuestra tasa de ocupación estabilizada, expresada por nuestra alquilada, representa el porcentaje de nuestra SBA total que está alquilada a nuestros inquilinos.

La siguiente tabla muestra nuestra tasa de ocupación estabilizada a 30 de septiembre de 2023 y 2022, y a 31 de diciembre de 2022, 2021, 2020, 2019 y 2018.

La siguiente tabla muestra nuestra tasa de ocupación estabilizada por región a 30 de septiembre de 2023 y 2022, y a 31 de diciembre de 2022 y 2021.

El aumento de nuestra tasa de ocupación estabilizada en el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 en comparación con el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2022 fue atribuible principalmente a una mayor ocupación en todas las regiones como resultado de una mayor demanda en México.

El aumento de nuestra tasa de ocupación estabilizada en 2022 en comparación con 2021 se debió principalmente a una mayor actividad de arrendamiento durante el año, incluidos nuevos contratos y renovaciones de contratos.

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento tienen una duración inicial que oscila entre cinco y quince años. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento tienen una duración inicial que oscila entre cinco y quince años y conceden a nuestros arrendatarios la opción de renovar sus contratos por uno o más períodos adicionales de tres a quince años, en determinadas condiciones. La duración media inicial de todos los contratos de arrendamiento en vigor a 30 de septiembre de 2023 era de 11,5 años y su duración media restante ponderada era de 2,5 años. La duración media restante ponderada era de 5,5 años. Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. Por lo general Por lo general, sólo estamos obligados a realizar el mantenimiento estructural obligatorio y somos responsables de cualquier defecto latente en las propiedades.

Todos los arrendamientos incluyen una cláusula que nos da derecho a a rescindir el contrato de arrendamiento y cobrar las rentas vencidas y el importe total de las rentas que se devengarían durante el plazo restante del en caso de que el inquilino incumpla el pago de las rentas, abandone el inmueble, rescinda el contrato unilateralmente o entre en quiebra o insolvencia. o entre en procedimiento de quiebra o insolvencia.

Además, tenemos derecho a rescindir el si se produce alguno de los siguientes hechos:

La gran mayoría de nuestros arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. A 30 de septiembre de 2023, sólo ocho de nuestros arrendamientos incluían una opción de compra al valor justo de mercado, pero sólo al final del contrato. Estos ocho arrendamientos representaban el 7,4% de nuestra SBA total.

En 2003, adquirimos dos centros de distribución utilizados por Nestlé para administrar, almacenar, empacar y distribuir sus productos. Uno de ellos está ubicado en Toluca, Estado de México y el otro en Lagos de Moreno, Jalisco.

En 2007, acordamos con Nestlé ampliar estas propiedades y construir un edificio adicional para CPW, una filial de Nestlé. A 30 de septiembre de 2023, estas propiedades representaban en conjunto 166.850 metros cuadrados (1.795.956 pies cuadrados), es decir, aproximadamente el 4,9% de nuestra SBA total, y el 5,4% de nuestros ingresos totales por alquiler en el periodo de nueve meses finalizado en esa fecha. ingresos por alquileres en el periodo de nueve meses finalizado en esa fecha.

El 1 de diciembre de 2015, Herdez asumió una parte del espacio de Nestlé en el edificio de 64.685,2 metros cuadrados (696.265 pies cuadrados) en Lagos de Moreno incluido en el contrato de de Nestlé. Al 30 de septiembre de 2023, la SBA atribuible a Nestlé en Lagos de Moreno era de aproximadamente 59.535 metros cuadrados (640.827 pies cuadrados) y la SBA atribuible a Nestlé en Lagos de Moreno era de aproximadamente 59.535 metros cuadrados (640.835 pies cuadrados). metros cuadrados) y la SBA atribuible a Herdez era de aproximadamente 55,438 pies cuadrados (5,150.4 metros cuadrados).

El 30 de junio de 2022, renovamos el contrato de arrendamiento de Nestlé por un período adicional de siete años que finalizará el 31 de diciembre de 2023. de Nestlé por un período adicional de siete años que finalizará el 31 de diciembre de 2023 y renovamos el contrato de arrendamiento de CPW por un período adicional de ocho años que finalizará el 31 de diciembre de 2024. que finalizará el 31 de diciembre de 2024. Además, el 11 de enero de 2023, Nestlé renovó anticipadamente su contrato de arrendamiento por un plazo adicional de siete años, que finalizará en diciembre de 2030. que finalizará en diciembre de 2030.

Excepto por una disposición que permite a Nestlé Nestlé un derecho de tanteo en caso de que deseemos vender alguna de estas propiedades, los contratos de arrendamiento de Nestlé están sujetos a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros contratos de arrendamiento, tal y como se ha descrito anteriormente. y condiciones que el resto de nuestros arrendamientos descritos anteriormente.

En noviembre de 2015, suscribimos un contrato de arrendamiento principal de 10 años con TPI en relación con dos edificios industriales idénticos con una SBA combinada de aproximadamente 64.863 metros cuadrados que desarrollamos en Ciudad Juárez. metros cuadrados) que fue desarrollado por nosotros en Ciudad Juárez. En 2018, TPI amplió uno de nuestros dos edificios industriales en Ciudad Juárez para aumentar su producción.

En mayo de 2017, suscribimos un contrato de arrendamiento principal de 10 años contrato de arrendamiento con TPI con respecto a un edificio industrial con una SBA de aproximadamente 527.443 pies cuadrados (49.001 metros cuadrados) que fue desarrollado por nosotros en la ciudad de Matamoros, Tamaulipas.

Al 30 de septiembre de 2023, estas propiedades en conjunto representaban 113.864 metros cuadrados (1.225.624 pies cuadrados) o aproximadamente el 3,3% de nuestra SBA total, y el 4,5% de nuestros ingresos totales por alquileres en el periodo de nueve meses finalizado en esa fecha.

A la fecha del presente folleto, no hemos acordado ninguna prórroga de nuestros contratos de arrendamiento con TPI. con TPI en la fecha del presente folleto.

Salvo una disposición que otorga a TPI un derecho de en caso de que deseemos vender alguna de estas propiedades y una opción de compra ejercitable por TPI con respecto a nuestro edificio industrial de Matamoros, Tamaulipas, los arrendamientos de TPI están sujetos sustancialmente a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros arrendamientos. industrial en Matamoros, Tamaulipas, los contratos de arrendamiento de TPI están sujetos básicamente a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros contratos de arrendamiento, tal como se ha descrito anteriormente. descritos anteriormente.

Hemos establecido rigurosos criterios de selección de inquilinos criterios de selección de inquilinos, incluidos unos requisitos mínimos que deben cumplir los solicitantes. Además, los solicitantes son evaluados sobre la base de una lista de documentos e información que deben presentar como prueba de su capacidad financiera y la de sus avalistas, incluidos informes de crédito y declaraciones de bienes por valor de 12 veces el importe del alquiler mensual que tendrían que pagar en virtud del contrato de arrendamiento. A 30 de septiembre de 30 de septiembre de 2023, el 80,7% de nuestros contratos de arrendamiento estaban garantizados mediante avales concedidos por las sociedades matrices de los clientes, cartas de crédito fianzas u otras garantías similares.

Mantenemos procedimientos estándar para gestionar nuestra cartera de alquileres vencidos y cuentas de cobro dudoso, que tienen en cuenta el importe de cada cuenta por cobrar individual y el período de tiempo que ha permanecido pendiente. de tiempo que lleva pendiente. Nuestra experiencia en el sector nos ha permitido desarrollar acuerdos con cláusulas amplias y exhaustivas destinadas a mantener bajos niveles de morosidad.

De conformidad con nuestros contratos de arrendamiento, los pagos de alquiler deben recibirse dentro de los 10 primeros días de cada mes. A partir de entonces, el pago se considera vencido. A 30 de septiembre de 2023, el 87% de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos, eran cuentas corrientes. A 31 de diciembre de 2022 y 2021, el 88% y el 92% de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos eran cuentas corrientes. deudoras por arrendamientos operativos, respectivamente.

Controlamos todos los pagos de alquiler vencidos. Para las cuentas pendientes de cobro de 30 a 90 días, se hacen esfuerzos para cobrar el pago del cliente respectivo. A 30 de septiembre 30 de septiembre de 2023, el importe de las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes a más de 30 pero menos de 60 días representaba el 6% del total de nuestras cuentas por cobrar por arrendamientos operativos. deudores por arrendamientos operativos. A 30 de septiembre de 2023, el importe de los créditos por arrendamientos operativos pendientes de cobro a más de 60 y menos de 90 días representaba el 4% del total de créditos por arrendamientos operativos. representaba el 4% del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. A 30 de septiembre de 2023, las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos pendientes a más de 90 días representaban el 4% del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. días representaba el 4% del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos.

A 31 de diciembre de 2022 y 2021, el importe de los pendientes de cobro por arrendamientos operativos de más de 30 pero menos de 60 días representaba el 3% y el 3%, respectivamente, del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. deudores por arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2022 y 2021, el importe de las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos pendientes a más de 60 y menos de 90 días representaba el 8% y el 3%, respectivamente, del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. 90 días representaba el 8% y el 3%, respectivamente, del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2022 y 2021, los créditos por arrendamientos operativos a más de 90 días representaba el 1% y el 2%, respectivamente, del total de créditos por arrendamientos operativos.

Adoptamos un enfoque proactivo con respecto al arrendamiento, manteniendo un contacto regular con nuestros inquilinos y visitando cada propiedad con frecuencia. Mantenemos un diálogo constante con nuestros inquilinos sobre sus intenciones con respecto al espacio de los inmuebles existentes, así como sus planes de expansión. También aprovechamos la inteligencia de mercado de nuestro equipo directivo, estableciendo relaciones con posibles inquilinos locales, regionales y nacionales que complementarían nuestra actual base de clientes a medida que el espacio esté disponible. nuestra actual base de clientes.

La siguiente tabla muestra el perfil de vencimiento de nuestra cartera de arrendamientos a 30 de septiembre de 2023.

Creemos que la calidad y la ubicación de nuestros calidad y la ubicación de nuestros inmuebles, así como nuestra atención al cliente, hemos establecido relaciones sólidas y duraderas con muchos de nuestros clientes y hemos sido capaces de mantener una elevada tasa de retención de clientes debido al limitado número de mudanzas de clientes. y hemos sido capaces de mantener una alta tasa de retención de clientes basada en el limitado número de mudanzas de clientes. En 2022, solo el 15,0% de la En 2022, solo el 15,0% de la SBA que estaba previsto renovar no se retuvo. Esto supuso una disminución de 700 puntos básicos con respecto a la media del 22,0% registrada en el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2021. año finalizado el 31 de diciembre de 2021, como consecuencia del vencimiento de algunos contratos de arrendamiento ese año. Esta disminución se debió principalmente a una mayor actividad de arrendamiento durante 2022 en términos de renovación de contratos. Nuestras tasas de retención de clientes se han mantenido estables a lo largo de los nueve meses período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023.

A 30 de septiembre de 2023, aproximadamente el 92,3% de nuestros arrendamientos estaban denominados en dólares estadounidenses. de nuestros contratos de arrendamiento estaban denominados en dólares estadounidenses, y estos contratos representaban el 86,4% de nuestros ingresos por arrendamiento en el periodo de nueve meses finalizado en dicha fecha. A 31 de diciembre de 2022, aproximadamente el 91,5% de nuestros contratos de arrendamiento estaban denominados en dólares estadounidenses y representaban el 87,0% de nuestros ingresos por arrendamiento del ejercicio finalizado en dicha fecha. ingresos por alquileres del ejercicio finalizado en dicha fecha. Los alquileres se devengan mensualmente y se ajustan anualmente en función de la inflación, basándose en el IPC, si se denominan en dólares estadounidenses, o en el IPC si se denominan en euros. en dólares estadounidenses, o el "INPC", si están denominados en pesos, o por un porcentaje fijo acordado con el cliente.

Los clientes que alquilan nuestros edificios multiusuario y BTS asumen la mayor parte de los costes asociados a las mejoras y cambios estructurales del edificio para adaptarlos a sus necesidades.

Sin embargo, de vez en cuando, caso por caso, realizamos inversiones para mejorar nuestros edificios. de capital para mejorar nuestros edificios.

Además de gestionar nuestra cartera cartera, también desarrollamos nuevas propiedades y adquisiciones potenciales. Nuestro equipo directivo, junto con nuestros gestores regionales, ha cartera inmobiliaria diversificada con el objetivo de crear un conjunto de propiedades de alta calidad, bien situadas y ocupadas por inquilinos reputados y solventes. y solventes. Los inmuebles que pretendemos promover o adquirir se caracterizan generalmente por (i) ser edificios de Clase A, que requieren un diseño de alta calidad y especificaciones de ingeniería que cumplan las normas internacionales y permitan a nuestros clientes un (ii) contar con inquilinos de elevada solvencia y contratos de arrendamiento a largo plazo o a medio plazo, con probabilidades de éxito. (iii) estar situados en corredores comerciales, clusters u otras ubicaciones geográficas estratégicas. Además, también desarrollamos otros inmuebles en función de otras características para responder a las necesidades específicas de nuestros clientes.

Nuestro proceso de diligencia debida incluye un análisis de toda la información material disponible sobre una posible adquisición. Nuestra obligación de cerrar una adquisición estará generalmente condicionada (i) a las aprobaciones corporativas necesarias y (ii) a la entrega y verificación de ciertos documentos del vendedor, incluyendo:

Nuestro equipo directivo gestiona nuestras propiedades con con el objetivo de crear un entorno que respalde plenamente las actividades de nuestros inquilinos, maximizar los flujos de caja de nuestras propiedades mediante el arrendamiento de vacantes, aumentando los alquileres cuando vencen las rentas por debajo del mercado y negociando nuevos contratos que reflejen los aumentos de los precios de alquiler. de los alquileres. A tal efecto, llevamos a cabo nuestras funciones operativas y administrativas, incluidos el arrendamiento, el desarrollo, las adquisiciones, procesamiento de datos, negociación de permisos, finanzas y contabilidad, pero normalmente subcontratamos funciones in situ como mantenimiento, jardinería, barrido, fontanería y trabajos eléctricos a terceros.

Adoptamos un enfoque proactivo en la gestión de propiedades, mantenemos un contacto regular con los inquilinos y visitamos con frecuencia cada propiedad. Como parte de nuestra gestión inmobiliaria continua, nuestros directores Como parte de nuestra gestión inmobiliaria continua, nuestros directores regionales también supervisan de cerca el rendimiento general de cada propiedad y sus inquilinos, así como los cambios en los mercados locales o regionales. Cada propiedad está sujeta a una estrategia de arrendamiento dentro de nuestro plan de marketing y se le asigna un presupuesto que tiene en cuenta el mercado local, las condiciones del mercado, la economía y el sector. Nuestra dirección regional se encarga principalmente de (i) las negociaciones de arrendamiento y su ejecución, de conformidad con nuestras directrices de inversión, (ii) trabajar para la renovación de nuestros contratos de arrendamiento, y (iii) aprovechar nuestra información sobre el mercado y nuestra familiaridad con los inquilinos actuales y potenciales. (iii) aprovechar nuestra información sobre el mercado y nuestra familiaridad con los inquilinos actuales y los posibles inquilinos locales, regionales y nacionales que complementarían nuestra base de clientes actual.

Creemos que nuestro factor competitivo nuestro negocio se centra en el desarrollo de nuestras propiedades industriales, ya que subcontratamos todos los servicios de construcción, diseño diseño, ingeniería y gestión de proyectos y trabajos relacionados con contratistas generales experimentados, como Copachisa, Hermosillo y Asociados y SEICA, y diseñadores, como Ware Malcomb, entre otros. y SEICA, y diseñadores, como Ware Malcomb, entre otros. Nuestro enfoque del desarrollo de activos de altas especificaciones incorpora estándares globales de calidad.

También hemos desarrollado procesos internos que nos permiten minimizar los plazos de entrega y los costes. Esta estrategia nos permite centrarnos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades. En y proveedores de servicios con un largo historial y la adjudicación de contratos a través de procesos de licitación, tratamos de mitigar el riesgo de los contratistas y fomentar la competencia, reduciendo así nuestros costes y aumentando la rentabilidad. y fomentar la competencia, reduciendo así nuestros costes, aumentando la calidad de nuestros edificios y ofreciendo alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. para nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se llevan a cabo de acuerdo con procedimientos que cumplen la Norma Internacional ISO 9001-2015 (Sistemas de gestión de la calidad), certificación que obtuvimos en 2011 y que fue renovada hasta 2023.

Contratamos a empresas de construcción, diseño e ingeniería en función de ciertos criterios esenciales, como su reconocida experiencia en la construcción de nuestros proyectos proveedores, el empleo de técnicas de construcción e ingeniería reconocidas, un alto nivel de rigor técnico y calidad, y la entrega puntual de las promociones. de las promociones. Contratamos a empresas de construcción, diseño e ingeniería en condiciones de mercado y fijamos la remuneración de esas empresas en función de un porcentaje predeterminado del coste total de la obra o los servicios prestados. Para garantizar la transparencia en el proceso de selección nuestro equipo interno de ingeniería y gestión de proyectos estructura y organiza un proceso de licitación competitivo basado en el precio, el tiempo estimado para completar el proyecto y la calidad técnica. y la calidad técnica. Buscamos utilizar en nuestros desarrollos materiales y tecnologías que nos permitan ofrecer soluciones rápidas, creativas, económicas y de alta calidad a nuestros clientes. Supervisamos todo el proceso de construcción para racionalizar la producción, maximizar la productividad, mitigar los residuos y apoyar la calidad de los desarrollos.

Todo el proceso de construcción de los edificios que desarrollamos es supervisado internamente por nuestros ingenieros, que tratan de anticiparse a cualquier problema que pueda surgir durante el proceso, para reducir los costes de reelaboración y garantizar la finalización puntual de la promoción. Además, generalmente un gestor de proyectos externo contratado externo contratado por nosotros supervisa los costes, los plazos y la calidad técnica del edificio in situ.

A continuación se describen nuestras políticas en materia de inversiones, financiación y otras actividades. Estas políticas pueden ser modificadas y revisadas de vez en cuando a discreción de nuestro consejo de administración sin el voto de nuestros accionistas. Consejo de Administración sin el voto de los accionistas. No obstante, el Consejo de Administración sólo podrá modificarlas por nuestro consejo de administración sólo tras una revisión y análisis de dicho cambio, a la luz de las circunstancias empresariales y de otro tipo existentes en ese momento, y sólo si nuestros consejeros consideran, en el ejercicio de su criterio empresarial, que es aconsejable hacerlo y que redunda en beneficio de nuestros accionistas. accionistas.

Nuestro equipo directivo ha desarrollado un para identificar y analizar oportunidades de desarrollo y adquisición y esperamos ampliar nuestra cartera mediante el desarrollo de de BTS Buildings, Multi-Tenant Buildings y Parks-to-Suit y la adquisición de carteras de inmuebles industriales, edificios individuales reservas de suelo y operaciones de venta y posterior arrendamiento. Creemos que estamos bien posicionados para aprovechar las oportunidades potenciales y y nos beneficiaremos de la experiencia de nuestros gestores a la hora de identificar, desarrollar y adquirir propiedades.

Al evaluar una inversión concreta, nuestro equipo directivo realiza un análisis exhaustivo de las características del inmueble y del mercado en el que se encuentra, que incluye:

Pretendemos alcanzar nuestros objetivos de inversión a través de la propiedad de inmuebles por parte de nuestras filiales, pero también podemos realizar inversiones en otras entidades. Sin embargo, estamos o podemos estar a cláusulas en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para realizar determinadas inversiones. Para más información, véase Debate y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones - Endeudamiento - Cumplimiento de cláusulas y ratios financieros". Cumplimiento de acuerdos y ratios financieros".

De vez en cuando podemos crear empresas conjuntas si consideramos que es la forma más eficaz de obtener capital. Las inversiones en capital pueden estar financiación hipotecaria y otros tipos de endeudamiento, o que la financiación o el endeudamiento se contraigan en relación con la adquisición de propiedades, o una combinación de estos métodos. una combinación de estos métodos. Cualquier financiación o endeudamiento de este tipo tendrá prioridad sobre nuestra participación en el capital de esa propiedad.

Podemos recurrir al apalancamiento en nuestra estructura de capital en las cantidades que determinemos en cada momento. Nuestro consejo de administración no ha adoptado una política que limite el importe total de endeudamiento que podamos contraer, sino que tendrá en cuenta una serie de factores al evaluar nuestro nivel de endeudamiento cada cierto tiempo, así como el importe de dicho endeudamiento que será fijo o variable. de dicho endeudamiento que será a tasa fija o variable. De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, el monto de endeudamiento que que el Consejo de Administración puede autorizar está limitado al 20.0% del valor de nuestros activos con base en nuestro balance general al cierre del trimestre inmediato anterior. trimestre inmediato anterior, en el entendido de que cualquier endeudamiento que exceda dicho porcentaje deberá ser autorizado por los accionistas. A En la fecha del presente folleto, nuestros accionistas han aumentado el límite máximo de endeudamiento a 1.750 millones de USD. En Además, estamos o podemos estar sujetos a cláusulas en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para contraer o garantizar deuda. endeudamiento. Para más información, véase "Debate y análisis de la Dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones - Endeudamiento - Cumplimiento de pactos y ratios financieros". Cumplimiento de pactos y ratios financieros". Es posible que modifiquemos periódicamente nuestro perfil de apalancamiento en función de las condiciones económicas del momento, los costes relativos de la deuda y el capital propio, los valores de mercado de nuestros inmuebles, las condiciones generales del mercado de deuda y valores propios, las fluctuaciones del precio de mercado de nuestras acciones ordinarias, las oportunidades de crecimiento y adquisición y otros factores.

No tenemos una política específica en cuanto a la cantidad o porcentaje de nuestros activos que se invertirán en una propiedad específica o se arrendarán a un inquilino concreto, pero prevemos que nuestras inversiones inmobiliarias seguirán diversificándose geográficamente. inversiones inmobiliarias seguirán estando diversificadas geográficamente. Al 30 de septiembre de 2023, nuestras propiedades se encuentran ubicadas en dieciséis diferentes estados de la República Mexicana.

De vez en cuando, podemos realizar inversiones o condiciones que apoyen los objetivos de nuestros arrendatarios sin maximizar necesariamente nuestro rendimiento financiero a corto plazo, lo que puede permitirnos establecer relaciones a largo plazo y adquirir propiedades que de otro modo no estarían disponibles para nuestra competencia. a largo plazo y adquirir propiedades que de otro modo no estarían al alcance de nuestra competencia. Creemos que esta dinámica crea relaciones sostenibles a largo plazo y, a su vez, rentabilidad para nosotros.

De vez en cuando, podemos participar en oportunidades estratégicas de desarrollo. estratégicas. Estas oportunidades pueden consistir en sustituir o renovar propiedades de nuestra cartera que hayan quedado económicamente obsoletas o en identificar nuevos emplazamientos que presenten oportunidades atractivas y complementen nuestra cartera actual. económicamente obsoletos o identificar nuevos emplazamientos que presenten una oportunidad atractiva y complementen nuestra cartera actual.

Las inversiones en hipotecas inmobiliarias están sujetas riesgo de que uno o más prestatarios incumplan sus obligaciones y de que las garantías que respaldan las hipotecas no sean suficientes para permitirnos recuperar la totalidad de nuestra inversión. nuestra inversión. No hemos invertido ni tenemos intención de invertir en hipotecas inmobiliarias. Para más información Para más información, véase "Debate y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones-Endeudamiento-Cumplimiento de cláusulas y ratios financieros". Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Inversiones en valores o participaciones en personas dedicadas principalmente a actividades inmobiliarias

Es posible que invirtamos, aunque no es nuestra intención, en en valores de entidades dedicadas a actividades inmobiliarias o en valores de otros emisores (normalmente participaciones en de responsabilidad limitada u otras participaciones en empresas conjuntas en entidades con fines especiales propietarias de inmuebles), incluso con el fin de ejercer el control sobre dichas entidades. control sobre dichas entidades. Podemos adquirir una parte, la totalidad o la práctica totalidad de los valores o activos de otras entidades dedicadas a actividades inmobiliarias cuando dichas inversiones sean coherentes con nuestros objetivos de inversión. actividades inmobiliarias cuando dichas inversiones sean coherentes con nuestras políticas de inversión. Sin embargo, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para realizar determinadas inversiones, incluidas las inversiones en intereses directos e indirectos en bienes inmuebles. directas e indirectas en bienes inmuebles. Para más información, véase "Análisis y Debate de la Dirección sobre la Situación Financiera y los Resultados de las Operaciones - Endeudamiento". y resultados de las operaciones-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Es posible que realicemos inversiones distintas de las descritas anteriormente, aunque por el momento no es nuestra intención. distintas de las descritas anteriormente. La Compañía podrá ofrecer acciones ordinarias, acciones preferentes u otros valores representativos de capital o de deuda, en una o más clases o series, a cambio de efectivo o bienes. o series, a cambio de efectivo o bienes, lo cual, en principio, requeriría la aprobación de nuestros accionistas y de la CNBV (respecto de la emisión de acciones preferentes). respecto de la emisión de acciones preferentes). Asimismo, la Compañía podrá recomprar o readquirir de cualquier otra forma acciones ordinarias u otros títulos de capital o de deuda a cambio de efectivo o bienes. No negociamos, suscribimos, distribuimos ni vendemos valores de otros emisores, ni tenemos intención de hacerlo. emisores y no tenemos intención de hacerlo. Nuestra política con respecto a estas actividades puede ser revisada y modificada de vez en cuando por nuestro consejo de administración a su entera discreción. por nuestro consejo de administración a su entera discreción.

Creemos que nuestras marcas son importantes para identificarnos a nosotros y a nuestra empresa con el fin de atraer futuros negocios.

Somos propietarios registrados de todas las marcas y nombres marcas y nombres comerciales utilizados en relación con nuestras operaciones, los cuales se encuentran debidamente registrados y vigentes ante el Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial. Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial. Nuestras marcas incluyen "Vesta", "CIV Real Inmobiliaria", "El Coecillo Vesta Park", "La Mesa Vesta Park", "Vesta Park El Potrero", "Los Bravos Vesta Park", "Vesta Park Toluca", "Toluca Vesta Park", "Techpark", "Parque Aeroespacial Querétaro", "Parque Vesta Juárez", "Parque Vesta Tijuana", "Parque Vesta Guanajuato", "Parque Vesta Aguascalientes". "Parque Vesta Aguascalientes", "Parque Vesta Puebla", "Parque Vesta Tlaxcala", "Parque Vesta Las Torres". "Vesta Park Rosarito", "Megaregion Vesta Park", "Mega Región Vesta Park", "Vesta Park Lagoeste", "Vesta Park Tijuana", "Vesta Desarrollo Inmobiliario Industrial", "Vesta Industrial Real Estate Fund", "Vesta Industrial", "Vest in Class", "Vesta Challenge", "Innovestteam" e "Innovating Mexico's Plataforma Industrial". También somos titulares de los dominios de Internet de nuestras páginas web www.vesta.com.mx y www.vesta.mx.

A la fecha del presente folleto, no existe ninguna pendiente ni, que sepamos, amenaza de acción, demanda, procedimiento o reclamación por parte de terceros que pretenda impugnar la validez o el alcance de cualquiera de nuestras marcas o que alegue la infracción por nuestra parte de la propiedad intelectual de terceros. de cualquiera de nuestras marcas registradas o que alegue la infracción por nuestra parte de la propiedad intelectual de terceros.

Nuestra visión de la sostenibilidad a largo plazo se refleja en nuestra estrategia medioambiental, social y de gobernanza ("ESG") (la "Estrategia ESG"), que define los principios básicos por los que se desarrollan las prácticas ESG como parte de nuestro negocio. por los que se desarrollan las prácticas ASG como parte de nuestro negocio. Nos hemos centrado en la implantación de prácticas ASG en nuestras operaciones principales y en la expansión continua de los programas ESG en todas nuestras propiedades. Estos esfuerzos han dado como resultado mejoras en la forma en que gestionamos gestionamos, medimos e informamos sobre el desempeño ASG en nuestras actividades de desarrollo, gestión de activos y comerciales, así como el desempeño ASG de nuestros grupos de interés. de nuestros grupos de interés.

En 2017, nos adherimos a los Objetivos de Desarrollo Sostenible Desarrollo de las Naciones Unidas ("ODS") y alineamos nuestra Estrategia ESG y nuestras iniciativas con los objetivos de los ODS. Elaboramos informes anuales informes anuales de sostenibilidad (los "Informes Anuales de Sostenibilidad") para documentar nuestros logros económicos, de gobierno corporativo, laborales, sociales, laborales, sociales, medioambientales y financieros. Elaboramos los Informes Anuales de Sostenibilidad sobre la base de las normas desarrolladas por la Global Reporting Initiative ("GRI"), así como el suplemento de GRI para el sector de la construcción y el sector inmobiliario, que contiene información específica sobre el sector inmobiliario. específica del sector inmobiliario. Desde 2020, aplicamos las normas de elaboración de informes publicadas por el Consejo de Normas Contables de Sostenibilidad, y hemos empezado a aplicar las bases de información recomendadas por el TASK Force on Climate-Related Financial Disclosures. Además las métricas clave del informe son verificadas externamente por un consultor medioambiental externo.

En 2022, tomando en cuenta la dinámica del mercado inmobiliario industrial, los cambios macroeconómicos y la situación de México en general, realizamos un nuevo análisis de materialidad para con el fin de identificar los temas ASG más materiales para nuestro negocio. Como parte de este proceso, consultamos a más de 150 personas entre de ejecutivos, empleados, miembros del consejo de administración, inversores, clientes, proveedores, académicos, organizaciones sin ánimo de lucro y cámaras del sector para ayudar a identificar y priorizar las cuestiones ASG más importantes para la empresa. El resultado de este análisis fue una lista de 12 principales cuestiones ASG relacionados con nuestra transición a las energías renovables, el gobierno corporativo, la gestión del agua, la construcción y el y desarrollo, atracción, retención y desarrollo del capital humano, gestión de residuos y resiliencia, adaptación al cambio climático, emisiones residuos, desarrollo y participación de la comunidad, salud y seguridad en el trabajo y diversidad e inclusión. Para abordar estas cuestiones, en 2022, presentamos nuestra Estrategia ESG a nuestros grupos de interés, que se incorpora a nuestra Estrategia de Nivel 3. Nuestra Estrategia ESG consta de los tres pilares siguientes y sus indicadores clave de rendimiento ("KPI") que pretendemos alcanzar para 2025:

Tenemos previsto utilizar los siguientes KPI para medir nuestro para alcanzar estos objetivos en 2025:

Desde que iniciamos nuestras operaciones, nos hemos distinguido por nuestros compromisos ASG. A lo largo de los años, nuestro rendimiento en materia de ASG ha sido evaluado y reconocido por distintos índices internacionales.

Durante 2022, logramos importantes hitos respecto a nuestras certificaciones. Con base en los resultados obtenidos en la Evaluación CSA 2022 de desempeño ASG, hemos sido incluidos en el Índice S&P/BMV Total México por tercer año consecutivo y en el Anuario S&P por primera vez. También fuimos seleccionados para inclusión en el Índice Bloomberg de Igualdad de Género (IEG) 2023 en reconocimiento a nuestro compromiso con el apoyo a la igualdad de género. Además hemos recibido una puntuación de 69 sobre 100 por el Global ESG Benchmark for Real Estate Assets (GRESB), basada en la mejora de nuestras prácticas de la cartera ESG, como la recopilación de datos medioambientales, el compromiso social y la gestión ESG. Nuestra puntuación nos sitúa entre las diez empresas inmobiliarias más mejoradas entre las empresas públicas industriales de América para 2022 en términos de gestión ESG. Además recibimos la certificación Well Building Standard del International Well Building Institute para nuestras oficinas en Querétaro como resultado de nuestra contribución en la promoción del bienestar y estilos de vida saludables entre nuestro personal. En 2022, MSCI Inc, proveedor global de índices de renta variable, renta fija, índices inmobiliarios, herramientas de análisis de carteras multiactivos, ESG y productos climáticos, nos otorgó la calificación A.

Nos hemos adherido a los principios establecidos por ciertas organizaciones intergubernamentales, como las Naciones Unidas, que tratan de promover el cumplimiento de los principios ASG en las empresas del sector privado. En 2011, nos convertimos en signatarios de los Principios del Pacto Mundial de las Naciones Unidas. También somos signatarios del PRI de la ONU y de los Principios para el Empoderamiento de las Mujeres desde 2020 y 2022, respectivamente.

También está previsto que alcancemos nuestro en el marco de nuestros bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad y nuestra línea de crédito no garantizada. Para En cumplimiento de este objetivo, a 31 de diciembre de 2022 teníamos seis nuevos edificios con certificación LEED. Nuestra cartera de edificios con certificación LEED ha permanecido nuestra cartera de edificios con certificación LEED se ha mantenido prácticamente sin cambios durante el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023.

Además de nuestra Estrategia ESG, en mayo de 2021 adoptamos un marco de financiación vinculado a la sostenibilidad (el "Marco de Financiación Vinculado a la Sostenibilidad") que establece nuestras prioridades de nuestra estrategia de sostenibilidad y estableciendo objetivos con respecto a nuestro indicador clave de rendimiento, la Superficie Bruta Alquilable Sostenible ("SBA Sostenible"). Superficie Bruta Alquilable Sostenible ("SBA Sostenible").

Nuestro objetivo es aumentar el porcentaje de Sostenible hasta al menos el 20,0% de la SBA de la Cartera Total (tal y como se define a continuación) para el 30 de junio de 2026, lo que representa un aumento de 9 puntos porcentuales respecto a nuestra línea base de sostenibilidad del 11,1% a finales de 2020 (la "Línea Base de Rendimiento Sostenible"). puntos porcentuales de nuestra línea base de desempeño de sostenibilidad del 11,1% a finales de 2020 (la "Línea Base de Desempeño de Sostenibilidad"), tal como se establece en el Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, que cubre tanto nuestros Bonos Preferentes Vinculados a la Sostenibilidad como nuestra Línea de Crédito Revolvente No Garantizada Vinculada a la Sostenibilidad. de crédito no garantizado. No controlamos las actividades ni el consumo de recursos de nuestros inquilinos, pero promovemos la aplicación de las mejores prácticas y la creación de empresas sostenibles. de mejores prácticas y la creación de espacios sostenibles a través de nuestro manual de construcción sostenible (el "Manual de Construcción Sostenible") y la obtención de certificaciones ecológicas. Manual") y mediante la obtención de certificaciones verdes, principalmente en las nuevas construcciones. Nuestro Manual de Construcción Sostenible orienta a los subcontratistas sobre estrategias de diseño y construcción de polígonos industriales que reducen el impacto ambiental durante la construcción, uso del inmueble y su futura demolición, e incluye una lista de comprobación para medir el impacto ambiental, social y laboral de un proyecto antes de su inicio, durante su desarrollo y posteriormente. Además, nuestra política ESG, establece los principios básicos que debemos observar en relación con nuestras inversiones y el medio ambiente en cada una de nuestras instalaciones. y supervisados por nuestro comité ESG en línea con nuestra Estrategia ESG. Además, la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento incluyen una "cláusula verde" que, en una fase inicial, anima a nuestros inquilinos a compartir voluntariamente con nosotros información sobre su consumo de electricidad y agua y sobre la producción de residuos. residuos. Durante 2022, 118 de los inquilinos compartieron voluntariamente esta información con nosotros, lo que en general muestra que más inquilinos se comprometen a a realizar mediciones medioambientales y a compartirlas con nosotros para obtener la huella hídrica y de carbono de la cartera. Desde 2020, nuestro objetivo es conseguir la certificación LEED de nueva construcción para más de la mitad de nuestra cartera de nuevos desarrollos. Además, hemos reforzado nuestro Manual de Construcción Sostenible para elevar los estándares de construcción de nuestros desarrollos en términos de ESG. Además desplegaremos una estrategia para certificar nuestra cartera existente, tratando de lograr certificaciones en la fase operativa, como LEED BD+C, LEED O+M, BOMA BEST y EDGE.

De acuerdo con las condiciones de los bonos preferentes y la Línea de Crédito Revolvente No Garantizada Vinculada a la Sostenibilidad, debemos alcanzar nuestro Objetivo de Desempeño de Sostenibilidad, además de cumplir ciertos requisitos de información. además de cumplir determinados requisitos de información. El incumplimiento de estos objetivos nos obligará a pagar intereses adicionales en virtud de los bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad. intereses adicionales en virtud de los bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad y del crédito revolvente no garantizado vinculado a la sostenibilidad. Además, de conformidad con el Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, nos hemos comprometido a publicar anualmente en nuestra página web, y en cualquier caso para cualquier cualquier fecha/periodo relevante para evaluar nuestro rendimiento en relación con nuestro Objetivo de Rendimiento de Sostenibilidad, una actualización de la Financiación Vinculada a la Sostenibilidad como parte de nuestro Informe Anual de Sostenibilidad. como parte de nuestro Informe Anual de Sostenibilidad, que incluye información actualizada sobre nuestro rendimiento con respecto a la financiación sostenible. sostenible, un informe de verificación emitido por un verificador externo y cualquier otra información relevante que permita a los inversores supervisar el progreso del objetivo de rendimiento sostenible. el progreso del Objetivo de Rendimiento Sostenible. El contenido de nuestro sitio web, y el contenido de cualquier otro sitio web al que se haga referencia no se incorporan al presente folleto ni forman parte del mismo.

Mantenemos pólizas de seguro que cubren nuestras propiedades contra diversos riesgos, como responsabilidad civil general, terremotos, inundaciones e interrupción de la actividad empresarial. Determinamos el tipo de cobertura y las especificaciones y límites de las pólizas en función de los riesgos que consideramos asociados a la propiedad de nuestros inmuebles y a nuestras operaciones comerciales en mercados específicos. en mercados específicos. Esta cobertura suele incluir daños a la propiedad y seguro de pérdida de alquiler resultante de riesgos como incendio, tormenta de viento, inundación, etc. incendio, tormenta de viento, inundación y seguro de responsabilidad civil comercial. Creemos que nuestra cobertura de seguros es coherente con la de otras empresas de nuestro sector en México. empresas de nuestro sector en México.

Creemos que nuestras propiedades están adecuadamente aseguradas. Sin embargo, hay ciertas pérdidas, incluidas las derivadas de casos fortuitos, actos de guerra y actos de terrorismo o disturbios, que generalmente no son asegurables porque no se consideran económicamente viables o prudentes. generalmente no son asegurables porque no se considera económicamente factible o prudente hacerlo. Si se produce un siniestro no asegurado o un siniestro que supere los límites asegurados Si se produce un siniestro no asegurado o un siniestro superior a los límites asegurados en uno o varios de nuestros inmuebles, podríamos sufrir una pérdida significativa del capital invertido y de los ingresos potenciales de capital invertido y de ingresos potenciales en estos inmuebles, y podríamos quedar obligados a hacer efectivas las condiciones de cualquier deuda con recurso asociada al inmueble. Para más información, véase "Factores de riesgo - Riesgos relacionados con nuestra actividad - Nuestros arrendatarios pueden incumplir su obligación de mantener una cobertura de seguro". mantener la cobertura del seguro".

Hemos sido y podemos ser parte en el futuro en determinadas reclamaciones y procedimientos judiciales relacionados con el desarrollo normal de nuestra actividad, como por ejemplo, liquidaciones fiscales, reclamaciones relacionadas con asuntos laborales, asuntos de propiedad intelectual, asuntos reglamentarios, reclamaciones contractuales, publicitarias y de otro tipo. relacionadas con empleados o asuntos laborales, asuntos de propiedad intelectual, asuntos reglamentarios, reclamaciones contractuales, publicitarias y de otro tipo, incluyendo procedimientos con riesgos probables, posibles y remotos de pérdida. Nuestras provisiones se registran de conformidad con las normas contables, basándose en un análisis individual de cada contingencia. en un análisis individual de cada contingencia realizado por nuestros asesores jurídicos internos y externos. Constituimos provisiones para los procedimientos que Nuestro asesor jurídico externo considera que existe un riesgo probable de pérdida. En los casos en que las decisiones desfavorables en las reclamaciones implican importes sustanciales o si las pérdidas reales son significativamente superiores a las provisiones constituidas, el coste agregado de las decisiones desfavorables podría tener un efecto significativamente adverso tanto en nuestra situación financiera como en nuestros resultados de explotación. Además, nuestra dirección puede verse obligada a dedicar tiempo y atención a defenderse de estas demandas, lo que podría impedirle concentrarse en nuestra actividad principal.

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 y 2021, no teníamos provisiones, en cada caso relacionadas con procedimientos judiciales en los que éramos parte. Los procedimientos judiciales son impredecibles y están sujetos a importantes incertidumbres. Si uno o varios de los procedimientos judiciales en los que estamos o pudiéramos estar implicados Si uno o varios de los procedimientos judiciales en los que estamos implicados o pudiéramos llegar a estar implicados resultaran en una sentencia en nuestra contra en cualquier periodo de información por importes que superaran las expectativas de nuestra dirección, la repercusión en nuestros resultados de explotación o en nuestra situación financiera en ese periodo podría ser significativa. Véase "Factores de riesgo Riesgos relacionados con nuestra actividad: estamos o podemos estar sujetos a procedimientos judiciales y administrativos o a investigaciones gubernamentales, que podrían dañar nuestro negocio y nuestra reputación".

A 30 de septiembre de 2023, contábamos con un total de 93 empleados (incluidos nuestros directores regionales), todos ellos en México. subcontratamos a terceros todos los servicios de construcción, ingeniería y gestión de proyectos así como el mantenimiento de nuestros edificios industriales. Ninguno de nuestros empleados está afiliado a sindicatos. Hasta la fecha, no hemos sufrido ninguna huelga ni ninguna otra interrupción laboral.

La siguiente tabla contiene un desglose del número medio de nuestros empleados, por región, en las fechas indicadas:

Esta sección contiene información sobre nuestros consejeros, directivos y otros administradores. A menos que se indique lo contrario, el domicilio social de nuestros consejeros, funcionarios y otros directivos es c/o Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V., Paseo de los Tamarindos No. 90, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, C.P. 05210, Ciudad de México, México.

Nuestro Consejo de Administración es responsable de la Nuestro Consejo de Administración es responsable de la gestión general, la supervisión y el control de nuestra empresa y debe celebrar al menos cuatro reuniones al año. Los consejeros nos deben los deberes de diligencia y lealtad que se describen más adelante en "-Deberes y responsabilidades de los consejeros".

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores de México y nuestros estatutos sociales, nuestro Consejo de Administración puede estar integrado hasta por 21 miembros, de los cuales al menos el 25% deben ser independientes en el sentido de la Ley del Mercado de Valores. de la Ley del Mercado de Valores. Nuestros accionistas deben determinar si un consejero califica como independiente en la asamblea general ordinaria de accionistas en la que sea nombrado. La CNBV puede impugnar dicha determinación dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se le notifique a la CNBV. 30 días a partir de la fecha en que la CNBV reciba la notificación del nombramiento. La CNBV podrá impugnar dicha determinación dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que la CNBV notifique el nombramiento. Los funcionarios, las personas que tienen una influencia material sobre nosotros o autoridad para dirigir nuestra administración o decisiones de negocios, o las personas que pertenecen a nuestro grupo de accionistas mayoritarios, no califican como consejeros independientes. Nuestros estatutos permiten a los consejeros suplentes actuar en lugar de los consejeros si éstos no pueden asistir a una reunión del consejo. Los suplentes Los suplentes de los consejeros independientes también deben ser independientes. En cada junta general ordinaria de accionistas para el nombramiento de En cada junta general ordinaria de accionistas para el nombramiento de consejeros, los titulares de un paquete del 10,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación pueden nombrar a un consejero para nuestro Consejo de Administración y a su consejero suplente. consejero.

Nuestro Consejo de Administración está integrado por 10 miembros, ocho de los cuales (y sus respectivos suplentes) califican como consejeros independientes en el sentido de la Ley del Mercado de Valores. de Valores. Todos nuestros consejeros fueron designados por periodos de un año en la asamblea general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023. La siguiente tabla establece los nombres y edades de nuestros actuales consejeros y el año en que cada uno de ellos fue elegido por primera vez en el Consejo de Administración:

Alejandro Pucheu Romero es el secretario no miembro de nuestro Consejo de Administración, y Navil Rosario Marín Escamilla es el secretario no miembro suplente de nuestro Consejo de Administración.

A continuación figuran algunos datos biográficos de los consejeros titulares y suplentes de nuestro Consejo de Administración:

Lorenzo Manuel Berho Corona. El Sr. Berho Corona es uno de los fundadores de Vesta y fue nuestro Consejero Delegado durante 20 años. Actualmente es Presidente del Consejo de Administración. Tiene más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario. De 1991 a 1992 y de 1997 a 1998, ocupó el cargo de Vicepresidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Transformación. De 2007 a 2009 fue Presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales. Industriales. El Sr. Berho Corona es Presidente del Comité Empresarial México-Alemania del Consejo Empresarial Mexicano de Comercio Exterior. Fue Presidente Regional de la Red Inmobiliaria de América Latina de YPO/WPO. El Sr. Berho es licenciado en Ingeniería Industrial por la Universidad Anáhuac y un certificado del Programa de Gestión de Propietarios/Presidentes de la Harvard Business School.

Stephen B. Williams. El Sr. Williams es cofundador de Vesta y fundador y miembro del consejo de administración de SENTRE Partners, una empresa de inversión y servicios inmobiliarios que posee, gestiona y arrienda una cartera de inmuebles comerciales en San Diego y el condado de Orange, California. y alquila una cartera de inmuebles comerciales en San Diego y Orange County, California. El Sr. Williams es también cofundador de Bandwidth Now, una empresa que transforma edificios comerciales en entornos "next gen". Anteriormente, el Sr. Williams fue socio de Trammell Crow Company, donde era responsable de la zona de San Diego. Participa activamente en el ULI (Urban Land Institute) y fue miembro del consejo nacional de NAIOP. nacional de NAIOP. Actualmente forma parte de los consejos de la Corporación de Desarrollo Económico Regional de San Diego y de CONNECT. Fue Copresidente del Consejo de Liderazgo del Sur de California y Presidente de LEAD San Diego. También ha formado parte de los consejos de la Cámara de Comercio de San Diego, el Burnham Institute y el Reuben H. Fleet Science Center. El Sr. Williams es licenciado en Administración Pública por la Universidad de California, Los Ángeles. Administración Pública por la Universidad de California en Los Ángeles y un máster en Administración de Empresas por la Universidad del Sur de California.

José Manuel Domínguez Díaz Ceballos. El Sr. Domínguez está semiretirado tras una carrera bancaria de casi 30 años. Comenzó su carrera en Citibank en México en 1985. en 1985, trabajó en BofA México durante 5 años y pasó los últimos 22 años en HSBC México. Originalmente fue responsable de la división de banca banca corporativa y su división de banca comercial para América Latina, cubriendo 15 países. Terminó su carrera como Director General de las operaciones de HSBC en ocho países de América Latina, al tiempo que fue responsable del proceso de desinversión de HSBC en 2014. Además de su participación en el Consejo de Administración y en los Comités de Auditoría, ESG y Deuda y Capital de Vesta, actualmente es miembro independiente de los consejos de administración y otros comités de Intercam Grupo Financiero y FinComún, Sociedad Financiera Popular, y ha participado activamente en diversas organizaciones sin ánimo de lucro en México durante varios años. El Sr. Domínguez es licenciado en licenciatura en Administración y Finanzas por la Universidad Panamericana de México D.F. y un máster en Administración de Empresas por la Universidad de Wisconsin en Madison, con especialización en Negocios Internacionales, Banca y Finanzas.

Craig Wieland. El Sr. Wieland es Presidente de The Wieland-Davco Corp. El Sr. Wieland se incorporó a su padre, fundador original de The Wieland-Davco Corp. como obrero de la construcción en 1977 y, en los 10 años siguientes, ocupó los cargos de superintendente, director de proyecto y vicepresidente. El Sr. Weiland fue nombrado su puesto actual en The Wieland-Davco Corp. poco antes del fallecimiento de su padre en 1990, y fue responsable del crecimiento de The Wieland-Davco Corp. hasta convertirse en una de las mayores empresas de construcción de Estados Unidos, con oficinas en Lansing, Michigan, Orlando, Florida, Shreveport (Luisiana) y Newport Beach y San Diego (California). Es autor de cuatro libros sobre diversos temas y géneros, como economía, pensamiento conservador y ficción.

Luis Javier Solloa Hernández. El sr. Solloa es socio director de Solloa-Nexia desde 1995, donde es responsable de supervisar los procesos de diligencia debida y las auditorías anuales. anuales. El Sr. Solloa es consejero de varias empresas mexicanas e internacionales y ha sido miembro del Comité de Auditoría de INFONAVIT, Abastecedora Lumen, Promotora y Operadora de Infraestructura y Gifán Internacional. El Sr. Solloa es Contador Público Contador Público por la Universidad Nacional Autónoma de México y tiene una Maestría en Administración de Empresas por la Universidad Iberoamericana. También cuenta con diplomados en Ingeniería Financiera por el Colegio de Contadores Públicos de México y en Alta Dirección de Empresas por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas.

Loreanne Helena García Ottati. La Sra. García es cofundadora de Kavak México, empresa dedicada a la compra y venta de vehículos de segunda mano, y es su Directora de Personas. Antes de Antes de cofundar Kavak México, la Sra. García trabajó como Gerente de Planeación Estratégica Corporativa en Coca-Cola FEMSA, como Directora Comercial en Aprecia Financiera y como Directora Comercial en Aprecia Financiera. Comercial en Aprecia Financiera y como asociada en McKinsey & Company en la Bahía de San Francisco. La Sra. García posee una en Ingeniería de Producción de la Universidad Simón Bolívar, donde se desempeñó como Presidenta y Coordinadora de Logística de la feria de empleo Expotalento y como Gerente de Planeación Corporativa de Coca-Cola FEMSA. de la feria de empleo Expotalento y miembro y presidenta de la Asociación de Jóvenes Empresarios. Además, la Sra. García tiene un máster en Administración de Empresas por la Stanford Business School.

Oscar Francisco Cázares Elías. El Sr. Cázares es miembro de nuestro Comité de Prácticas Societarias. El Sr. Cázares también es miembro del consejo de administración de Bafar y Cultiba, dos empresas públicas que cotizan en la BMV. Anteriormente, el Sr. Cázares ocupó el cargo de Presidente y Director General de Pepsi-Cola Mexicana S.A. de C.V. de Pepsi-Cola Mexicana S. de R.L. de C.V. y PepsiCo de México S. de R.L. de C.V. de 1999 a 2007. El Sr. Cázares tiene una licenciatura equivalente en Ingeniería Industrial, una maestría en Dirección de Empresas por el Instituto Tecnológico de Chihuahua, Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas, y certificados del Programa de Mercadotecnia de la Universidad de Stanford, el Programa de Mercadotecnia de la Universidad Estatal de Pensilvania y el Programa de Mercadotecnia de la Universidad de California. Stanford, Pennsylvania State University's Management for CEOs Program, Babson College's Program for Management Development y el Programa de Negociación y el Programa de Gestión de Propietarios/Presidentes de la Universidad de Harvard.

Daniela Berho Carranza. La Sra. Berho es socia fundadora de The Dailey Method México y es su Consejera Delegada. Actualmente forma parte de nuestro Comité ESG y anteriormente ocupó el cargo de Directora de Marketing de la Compañía, donde se centró en nuestra estrategia de imagen corporativa. Antes de incorporarse a nuestra Compañía, la Sra. Berho trabajó como Asistente de Mercadotecnia en Condé Nast México y formó parte del Consejo Directivo de las clínicas femeninas Reina Madre desde 2014. Es licenciada en Administración de Empresas por la Universidad Iberoamericana y tiene una maestría en Administración de Empresas por la Universidad Panamericana (IPADE). por la Universidad Panamericana (IPADE), un diplomado en Negociación Estratégica por la Harvard Business School y un diplomado en Innovación Inmobiliaria de Singularity University.

Douglas M. Arthur. El Sr. Arthur es Presidente y Consejero Delegado de SENTRE Partners. Se incorporó a SENTRE Partners en 2004 y, antes de convertirse en su Consejero Delegado y Presidente, fundó SENTRE Living, una plataforma multifamiliar que adquiere y desarrolla apartamentos en la costa oeste de México y Estados Unidos. Estados Unidos. Dirige la plataforma de inversión y el desarrollo integral de la empresa, establece la visión estratégica de la empresa y participa activamente en las actividades de la empresa relacionadas con adquisiciones, ventas, desarrollo, empresas conjuntas y mercados de capitales. El Sr. Arthur también es miembro del Comité de Inversiones de la empresa. También es agente inmobiliario autorizado en el Estado de California y ha obtenido las designaciones CCIM (Certified Commercial Investment Member) y LEED AP (Leadership in Energy & Environmental Design). El Sr. Arthur se graduó en el programa Executive Education OPM de la Harvard Business School y tiene un máster en Bienes Raíces por la Universidad de San Diego. de San Diego. Se licenció con honores en la Universidad de California, Santa Bárbara.

Luis de la Calle Pardo. El Sr. De la Calle es socio fundador y Director General de la consultora De la Calle, Madrazo, Mancera, S.C. y Presidente para América Latina de Hill + Knowlton Strategies. De 2000 a 2002, el Sr. De la Calle fue Subsecretario de Negociaciones Comerciales Internacionales de la Secretaría de Economía de México. De 2002 a 2004, fue Director General de Public Strategies de México Inc. El Sr. De la Calle posee es licenciado en Economía por el Instituto Tecnológico Autónomo de México y doctor en Economía por la Universidad de Virginia. de Virginia.

Jorge Alberto de Jesús Delgado Herrera. El Sr. Delgado es Presidente del Consejo de Administración de Deltek, S.A. de C.V., empresa que desarrolla proyectos de generación de energía solar y de protección del medio ambiente. protección del medio ambiente. También fue Secretario de Desarrollo Económico del Estado de Morelos y Consejero Delegado de Grupo Jet, S.A. En la actualidad, el Sr. Delgado actúa como asesor de Nacional Financiera y es miembro del patronato del Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey. El Sr. Delgado posee una licenciatura equivalente en Ingeniería Mecánica por el Instituto Politécnico Nacional y una Maestría en Administración de Empresas por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey.

Enrique Carlos Lorente Ludlow. El Sr. Lorente es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración. Es socio fundador de Woodhouse y Lorente Ludlow, un bufete de abogados de Ciudad de México, donde se especializa en proyectos inmobiliarios y de infraestructuras. Ha participado en todas las etapas de desarrollo requeridas para este tipo de de proyectos, incluyendo la conceptualización y estructuración, la contratación a través de procedimientos de licitación pública o contratación privada, el desarrollo y la construcción, así como la financiación de los proyectos. y construcción, así como la financiación y operación diaria de los proyectos una vez finalizados. Es licenciado en Derecho por la Escuela Libre de Derecho.

Rocío Ruíz Chávez. La Srita. Ruíz es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración. Se ha desempeñado como Subsecretaria de Competitividad y Normatividad en la Secretaría de Economía hasta 2018, donde fue responsable de supervisar la implementación de políticas dirigidas a mejorar el ambiente de negocios entorno en México facilitando la constitución, operación y disolución de empresas en México, así como herramientas innovadoras para la eliminación de trámites. La Sra. Ruíz es licenciada en Economía por la Universidad Nacional Autónoma de México y tiene en Comercio Exterior y Negocios Internacionales y en Tratados de Libre Comercio por el Instituto Tecnológico Autónomo de México. de México.

Manuela Molina Peralta. En la actualidad, la Sra. Molina es Vicepresidenta de Servicios de Auditoría de Sempra, una empresa incluida en la lista Fortune 500 que desarrolla, construye, explota e invierte en infraestructuras críticas para satisfacer las necesidades energéticas y climáticas del mundo. críticas para satisfacer las necesidades energéticas y climáticas del mundo. Antes de ocupar su cargo actual, la Sra. Molina desempeñó funciones directivas en Sempra, IENOVA (una empresa de Sempra), Kinder Morgan, Inc (México) y El Paso Corp (México). La Sra. Molina es también miembro del Comité de Inversiones y del Comité de Deuda y Capital de la empresa. La Sra. Molina es licenciada en contabilidad por la Universidad de Sonora en Hermosillo, Sonora, México, donde se graduó con honores. La Sra. Molina también posee un máster en finanzas por la EGADE Business School del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey en la Ciudad de México, junto con certificaciones en disciplinas de finanzas, direcciones corporativas y gobierno corporativo. dirección de empresas y gobierno corporativo. La Sra. Molina ha sido consejera de importantes empresas comerciales y energéticas en México, así como miembro de varios comités y organizaciones. como miembro de varios comités y organizaciones.

Nuestro Consejo de Administración es nuestro representante legal y está autorizado a tomar medidas sobre cualquier asunto que no esté expresamente reservado a nuestros accionistas.

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores de México y nuestros estatutos sociales, nuestro Consejo de Administración debe aprobar, entre otros, los siguientes asuntos (con la recomendación del comité correspondiente, en su caso):

Además, de conformidad con la Ley del Mercado de Valores Ley del Mercado de Valores y nuestros estatutos, nuestro Consejo de Administración tiene la facultad de, entre otras acciones (con la recomendación del comité correspondiente, en su caso):

Las reuniones del Consejo pueden ser convocadas por (i) el 25% de los consejeros, (ii) el Presidente del Consejo de Administración, (iii) el Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias, o (iv) el Secretario del Consejo. Las reuniones deben convocarse al menos cinco y no menos de tres días antes de la fecha prevista para la reunión. El quórum general para la convocatoria de reuniones del Consejo es de la mayoría de los consejeros, excepto para las reuniones convocadas con el fin de autorizar para autorizar la adquisición de bloques de acciones sujetos a restricciones de transferencia o un cambio de control, que requieren un quórum del 75% de los consejeros. En general, las decisiones del Consejo de Administración se adoptan por mayoría de votos de los consejeros presentes. reuniones convocadas para autorizar adquisiciones de bloques de acciones sujetas a restricciones de transferencia o un cambio de control, que deben ser adoptadas por el 75% de los consejeros.

La Ley del Mercado de Valores impone deberes de diligencia y lealtad a los consejeros y principales funcionarios.

En general, el deber de diligencia exige que los consejeros obtengan información suficiente y estén suficientemente preparados para respaldar sus decisiones y actuar en el mejor interés de nuestra Empresa y y de nuestras filiales. El deber de diligencia es cumplido principalmente por nuestro Consejo de Administración mediante:

El incumplimiento de la diligencia Los administradores incurren en responsabilidad solidaria con los demás administradores si dicho incumplimiento nos causa daños y perjuicios directos a nosotros o a nuestras filiales. Responsabilidades pueden estar y están de hecho limitadas por nuestros estatutos (y están limitadas por nuestros estatutos) o por resolución de los accionistas, salvo en caso de mala fe mala conducta intencionada o actos ilegales. La responsabilidad está además limitada por un salvoconducto si el administrador: (i) actuó de buena fe; (ii) cumplió (i) actuó de buena fe; (ii) cumplió la legislación aplicable y nuestros estatutos; (iii) tomó una decisión basándose en información facilitada por directivos, auditores externos o terceros (iii) tomó una decisión basándose en la información proporcionada por directivos, auditores externos o terceros expertos, cuya capacidad y credibilidad no eran objeto de duda razonable; (iv) seleccionó la alternativa más adecuada de buena fe y los posibles efectos negativos de esa decisión no eran razonablemente previsibles; y (v) las acciones se tomaron en cumplimiento de acuerdos adoptados en junta de accionistas.

La responsabilidad por incumplimiento del deber de diligencia puede También puede estar cubierta por cláusulas de indemnización y pólizas de seguro de responsabilidad de directores y directivos.

El deber de lealtad consiste principalmente en la obligación de mantener la confidencialidad de la información recibida en relación con el desempeño de las funciones de un administrador y abstenerse abstenerse de debatir o votar sobre asuntos en los que tenga un conflicto de intereses. Además, el deber de lealtad se incumple si (i) se favorece a sabiendas a un accionista o grupo de accionistas; (ii) sin la aprobación expresa del Consejo de Administración, un administrador aprovecha (ii) sin la aprobación expresa del Consejo de Administración, un administrador se aprovecha de una oportunidad empresarial (iv) un administrador no registre, o haga que no se registre, cualquier transacción en los registros de la Sociedad que pueda afectar a sus estados financieros (v) el administrador haga que no se divulgue o se modifique información sustancial; o (vi) el administrador utilice activos de la empresa o aprueba el uso de activos corporativos en violación de las políticas de un emisor.

La violación del deber de lealtad sujeta al administrador infractor a una responsabilidad solidaria por los daños y perjuicios causados a la Sociedad y a nuestras filiales. La responsabilidad también si los daños y perjuicios se derivan de los beneficios obtenidos por los administradores o terceros, como resultado de las actividades llevadas a cabo por los administradores. los administradores. La responsabilidad por incumplimiento del deber de lealtad puede no estar limitada por los estatutos de la Sociedad, por resolución de una junta de accionistas o de otro modo. de accionistas u otros.

Las demandas por incumplimiento del deber de diligencia o del deber de lealtad pueden interponerse únicamente en beneficio de la Sociedad (como demanda derivada) y sólo pueden ser interpuestas por el emisor o por accionistas que representen al menos el 5% de las acciones ordinarias en circulación.

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores, el Consejero Delegado y los principales directivos de la Sociedad deben actuar en beneficio de la Sociedad y no de un accionista o grupo de accionistas. El Director General y los principales ejecutivos de la Compañía también están obligados a actuar en beneficio de la Compañía y no de un accionista o grupo de accionistas, y están sujetos a deberes de diligencia y lealtad. de accionistas y están sujetos a los deberes de diligencia y lealtad. Principalmente, estos ejecutivos deben someter a la aprobación del Consejo de Administración las principales estrategias de la empresa. Consejo de Administración para su aprobación las principales estrategias de la empresa, presentar al Comité de Auditoría propuestas relativas a los sistemas de control interno, revelar toda información importante sobre la actividad de la empresa al Consejo de Administración y al Comité de Auditoría. internos, revelar al público toda la información importante y mantener sistemas de contabilidad y registro y mecanismos de control interno adecuados. de control interno.

El Consejo de Administración puede constituir comités que se consideren necesarios para nuestras operaciones, excepto por el Comité de Auditoría y el Comité de Prácticas Societarias, que son requeridos por la Ley del Mercado de Valores. Nuestro Consejo de Administración ha establecido un Comité de Inversiones, un Comité de Ética, un Comité ESG y un Comité de Deuda y Capital. La composición y responsabilidades de cada uno de los comités del Consejo de Administración se describen a continuación. a continuación. Los miembros formarán parte de estos comités hasta su renuncia o hasta que el Consejo de Administración determine lo contrario.

La Ley del Mercado de Valores nos obliga a contar con un Comité de Auditoría integrado por al menos tres consejeros independientes, uno de los cuales debe ser un "experto financiero" en el sentido del Reglamento General de Emisoras. en el sentido del Reglamento General de Emisoras. Los miembros del Comité de Auditoría son nombrados por un año por el Consejo de Administración. Los miembros del Comité de Auditoría son nombrados por el Consejo de Administración por un periodo de un año, con excepción del Presidente del Comité, que es nombrado por los accionistas por un periodo de un año. El Comité de Auditoría está compuesto por cuatro miembros. El Presidente del Consejo de Administración es invitado permanente a las reuniones del Comité de Auditoría. Comité de Auditoría.

La siguiente tabla muestra los nombres y cargos de los miembros actuales de nuestro Comité de Auditoría, todos los cuales fueron nombrados para un mandato que finaliza el 31 de diciembre de 2023:

Nuestro Consejo de Administración ha determinado que Luis Javier Solloa Hernández, José Manuel Domínguez Díaz Ceballos y Viviana Belaunzarán Barrera cumplen con los requisitos de independencia de conformidad con las normas de cotización de la Ley del Mercado de Valores y las reglas de la SEC. requisitos de independencia conforme a las normas de cotización de la Ley del Mercado de Valores de México y las normas y reglamentos de la SEC. Cada uno de los miembros de nuestro Comité de Auditoría también cumple con los requisitos de conocimientos financieros y sofisticación de las normas de cotización de la NYSE. Además nuestro Consejo de Administración ha determinado que Luis Javier Solloa Hernández, Stephen B. Williams y Viviana Belaunzarán Barrera son expertos financieros en el sentido del artículo 407(d) del Reglamento S-K de la Ley de Valores.

Nuestro Comité de Auditoría debe preparar un informe anual para su presentación al Consejo de Administración, que debe incluir (i) el estado de nuestros sistemas de control interno y de auditoría interna y (ii) la evaluación de la actuación de nuestro auditor independiente, (iii) los resultados de su revisión de nuestros estados financieros, y (iv) cualquier cambio en nuestras políticas contables. (iv) cualquier cambio en nuestras políticas contables. Además, nuestro Comité de Auditoría es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente lo siguiente:

El quórum para las reuniones de nuestro Comité de Auditoría se establece por mayoría de sus miembros. Se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros que asisten a las reuniones.

A continuación se ofrece información biográfica sobre los miembros de nuestro Comité de Auditoría que no se ha facilitado anteriormente:

Viviana Belaunzarán Barrera. La Srita. Belaunzarán es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración y miembro de nuestro Comité de Auditoría. Actualmente es socia de la práctica de consultoría fiscal y cumplimiento de SKATT. Cuenta con más de 15 años de experiencia en consultoría fiscal, entre otros en el grupo de fiscalidad internacional de Mancera, Ernst & Young y como socia de firmas boutique especializadas en asuntos fiscales. Su experiencia en Su experiencia incluye el asesoramiento a empresas del sector financiero, multinacionales y fondos públicos y privados. La Sra. Belaunzarán es también miembro del Colegio de Contadores Públicos de México y del Instituto Mexicano de Contadores Públicos. Es licenciada en Contabilidad por el Instituto Tecnológico Autónomo de México. en Contabilidad por el Instituto Tecnológico Autónomo de México y diplomas en Fiscalidad Internacional por la Universidad de Harvard y el Instituto Tecnológico Autónomo de México. de Harvard y del Instituto Tecnológico Autónomo de México.

La Ley del Mercado de Valores nos exige contar con un Comité de Prácticas Societarias integrado en su totalidad por consejeros independientes. Los miembros del Comité de Prácticas Societarias son designados por el Consejo de Administración, con excepción del Presidente del Comité de Prácticas Societarias, quien es designado por los accionistas. Los miembros del Comité de Prácticas Societarias y su presidente tienen mandatos de un año. El Comité de Prácticas Societarias está integrado por cuatro miembros. Comité de Prácticas Societarias. El Presidente Ejecutivo del Consejo de Administración es invitado permanente a las reuniones del Comité de Prácticas Societarias.

La siguiente tabla muestra los nombres y cargos de los miembros actuales de nuestro Comité de Prácticas Societarias, todos los cuales fueron nombrados para un mandato que finaliza el 31 de diciembre de 2023:

Entre otras cosas, nuestro Comité de Prácticas Corporativas es responsable de lo siguiente:

El quórum para las reuniones de nuestro Comité de Prácticas Societarias se establece por mayoría de sus miembros. Se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros que asisten a las reuniones. a las reuniones.

A continuación se incluye cierta información biográfica sobre los miembros de nuestro Comité de Prácticas Societarias que no se ha facilitado anteriormente:

Francisco Javier Mancera de Arrigunaga. El Sr. Mancera es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración y miembro de nuestro Comité de Prácticas Societarias. El Sr. Mancera es socio fundador socio fundador de De la Calle, Madrazo, Mancera, S.C. (CMM), donde es responsable de las áreas de comercio internacional, planeación estratégica y relaciones gubernamentales. gubernamentales. Antes de fundar CMM, el Sr. Mancera fue director de Public Strategies de México, una empresa internacional de asuntos públicos. internacionales. Antes de entrar en el sector privado, el Sr. Mancera ocupó varios cargos gubernamentales de alto nivel. De 1999 a 2002, fue Ministro de Comercio Comercio y TLCAN en la Embajada de México en Washington, D.C., donde defendió y amplió la presencia de México en el marco del TLCAN y y ayudó a desarrollar alianzas mediáticas, gubernamentales, financieras y empresariales en Estados Unidos. en la Embajada de México. El Sr. Mancera imparte seminarios y conferencias sobre las relaciones comerciales entre México y EE.UU. y la transición de México a la democracia. Ha enseñado Filosofía Política en la Universidad de Georgetown y ha publicado varios artículos, entre ellos "The Trade and Environment Debate in Greening the Americas". Tiene una licenciatura equivalente en Ciencias Políticas y Gobernanza Pública por la Universidad Nacional Autónoma de México y un máster en Teoría Política por la Universidad de Georgetown, donde también es candidato al doctorado. doctorando.

José Antonio Pujals Fuentes. El sr. Pujals es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración y miembro de nuestro Comité de Prácticas Societarias. Fue Director General en la división de autopartes de Rassini de 1992 a 1999. Anteriormente, fue Director General en Moresa (TRW), Director General de plantas de ensamble y Vicepresidente de manufactura en Chrysler de México, Presidente y Director General del Grupo Barnes Group y Vicepresidente de Manufactura en la división de juguetes de General Mills, entre otros. También fue Presidente del Comité México-Alemania del COMCE y permanece como Presidente Honorario. El Sr. Pujals ha sido profesor invitado y ponente del programa M.B.A. del Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas. El Sr. Pujals es licenciado en Ingeniería Mecánica por el Instituto Politécnico Nacional y en Administración por el Instituto Tecnológico de Monterrey. Nacional y Administración por el Instituto Tecnológico Autónomo de México. Industrial por el Massachusetts Institute of Technology.

José Guillermo Zozaya Délano. El Sr. Zozaya es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración y miembro de nuestro Comité de Prácticas Societarias. Cuenta con amplia experiencia como abogado corporativo y como ejecutivo. El Sr. Zozaya es Presidente de la Asociación Mexicana de la Industria Automotriz y miembro de varias asociaciones, como la Asociación Latinoamericana de la Industria Automotriz. de varias asociaciones, como la Asociación Latinoamericana de Ferrocarriles, la Asociación Nacional de Abogados de Empresa de México, la Fundación Appleseed México, la Academia Nacional de Abogados de México, el Consejo Ejecutivo de Empresas Globales y la Cámara de Comercio México-Estados Unidos. Fue Presidente y Director General de Kansas City Southern de México, S.A. de C.V., una importante empresa de transporte ferroviario de mercancías en México. Antes de incorporarse a Kansas City Southern de México, S.A. de C.V., fue director jurídico y de relaciones gubernamentales de ExxonMobil México y fue director de la Comisión Federal de Competencia Económica. El Sr. Zozaya fue el primer Presidente no estadounidense de la prestigiosa Cámara de Comercio México-Estados Unidos. México. El Sr. Zozaya es licenciado en Derecho por la Universidad Iberoamericana. También cursó estudios avanzados en el Instituto Tecnológico Autónomo de México, la Universidad Thunderbird y la Universidad de Yale, entre otras.

Nuestro Comité de Inversiones fue creado permanente por nuestro Consejo de Administración el 25 de julio de 2012. El Comité de Inversiones está compuesto por cinco miembros y sus respectivos suplentes.

En el siguiente cuadro figuran los nombres y cargos de los miembros actuales de nuestro Comité de Inversiones, todos los cuales fueron nombrados para un mandato que finaliza el 31 de diciembre de 2023:

Nuestro Comité de Inversiones es responsable de analizar, evaluar y aprobar todas nuestras inversiones, diseñar, desarrollar, supervisar y ejecutar nuestros proyectos inmobiliarios y garantizar la financiación de cualquier proyecto que no supere los 30,0 millones de dólares estadounidenses o su equivalente en otra divisa, ya sea en una sola operación o en varias. financiación de cualquier proyecto que no supere los 30,0 millones de dólares o su equivalente en cualquier otra divisa, ya sea en una única operación o en una serie de operaciones relacionadas. serie de transacciones relacionadas. Nuestro Comité de Inversiones debe presentar un informe anual sobre sus actividades a nuestro Consejo de Administración.

El quórum para las reuniones de nuestro Comité de Inversiones se establece por mayoría de sus miembros. Se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros que asisten a las reuniones.

Nuestro Comité de Ética fue creado con carácter permanente por nuestro Consejo de Administración el 2 de abril de 2013. Cinco miembros componen nuestro Comité de Ética, incluidos dos consejeros suplentes independientes, un consejero no independiente y dos de nuestros altos directivos nombrados por nuestro Consejo de Administración. La siguiente tabla muestra los nombres y cargos de los miembros actuales de nuestro Comité de Ética, todos los cuales fueron nombrados para un mandato que finaliza el 31 de diciembre de 2023:

Nuestro Comité de Ética es responsable de hacer cumplir nuestro código ético, mantenerlo actualizado para garantizar su eficacia como herramienta para nuestra empresa, nuestros empleados y otros, asesorar en cuanto a nuestras interacciones con grupos de interés especiales y recibir, revisar y abordar todas las preguntas, quejas sugerencias o consultas de las personas con las que mantenemos relaciones. Nuestro Comité de Ética debe presentar un informe anual sobre sus actividades al Consejo de Administración.

El quórum para las reuniones de nuestro Comité de Ética se establece por mayoría de sus miembros. Se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros que asisten a las reuniones.

A continuación se ofrece información biográfica sobre los miembros de nuestro Comité de Ética que no se ha facilitado anteriormente:

Elías Laniado Laborín. El sr. Laniado es miembro suplente de nuestro Consejo de Administración y miembro de nuestro Comité de Ética. El Sr. Laniado ha sido director regional de Baja California desde 2005. Es miembro del Consejo de Administración de la Smart Border Coalition, CDT y Scotiabank México. Antes de incorporarse a Vesta, se desempeñó como socio gerente de Grupo La Mesa, una empresa que desarrolló La Mesa Industrial Park y Nordika Industrial Park en Tijuana, Baja California. También fue socio fundador de Alepo Construcciones, una empresa constructora de Tijuana, Baja California. El Sr. Laniado fue pionero en el desarrollo e instalación de diversas plantas industriales en El Salvador y Costa Rica. El Sr. Laniado también es cónsul honorario de Noruega en Baja California desde 1990. El Sr. Laniado tiene una licenciatura equivalente en ingeniería por la Universidad Autónoma de Guadalajara, cursó estudios de postgrado en Ingeniería Industrial en la Universidad Estatal de San Diego, y posee un diploma en Desarrollo Inmobiliario por la Harvard Business School.

Alejandro Pucheu Romero. El Sr. Pucheu es como nuestro Consejero General, como secretario de nuestro Consejo de Administración y como miembro de nuestro Comité de Ética. Antes de incorporarse a Vesta, el Sr. Pucheu trabajó como asociado senior del grupo de práctica internacional de Haynes and Boone, tanto en Ciudad de México como en Houston, Texas. El sr. Pucheu es Doctor en Derecho por la Escuela Libre de Derecho, Master en Derecho Internacional y Económico por la Universidad de Houston y Diplomado en Bienes Raíces por la Universidad de Nueva York. de Houston y un Diploma en Gestión de Inversiones Inmobiliarias por la Harvard Business School.

Alfredo Marcos Paredes Calderón. El sr. Paredes es nuestro Director de Recursos Humanos e Integridad y miembro de nuestro Comité de Ética. El Sr. Paredes tiene más de 20 años de experiencia en recursos humanos en empresas de múltiples sectores, como Avantel (telecomunicaciones), PepsiCo y Danone (bienes de consumo) y MerzPharma (farmacéutica). El Sr. Paredes es licenciado en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Intercontinental, y tiene un diploma en Dirección Estratégica de Recursos Humanos por el Instituto Tecnológico de Monterrey. en Dirección Estratégica de Recursos Humanos por el Instituto Tecnológico Autónomo de México y un diploma en Dirección de Programas de Formación por el Instituto Tecnológico Superiores de México. Management por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey.

Nuestro Comité ESG fue creado con carácter permanente por nuestro Consejo de Administración el 30 de septiembre de 2013. La siguiente tabla recoge los nombres y cargos de los miembros actuales de nuestro Comité ESG, todos los cuales fueron nombrados para un mandato que finaliza el 31 de diciembre de 2023:

Nuestro Comité ESG es responsable de diseñar y desarrollar la estrategia ASG propuesta y someterla a la aprobación del Consejo de Administración, ejecutar la estrategia ASG y desarrollar las directrices correspondientes, preparar el presupuesto anual, someterlo a la aprobación del Consejo de Administración y supervisar el uso de dicho presupuesto. directrices relacionadas, preparar su presupuesto anual, someterlo a la aprobación de nuestro Consejo de Administración y supervisar por parte de nuestros empleados, desarrollando políticas y manuales ESG, garantizando que todos nuestros proyectos cumplen con nuestras políticas ESG actuales, elaborar nuestro informe anual de sostenibilidad y someterlo a la aprobación del Consejo de Administración, medir el rendimiento de nuestros esfuerzos en materia de ESG ESG, emitir dictámenes con respecto a los niveles de cumplimiento ESG de nuestros proyectos según nuestras políticas ESG, evaluar nuestra posible participación o solicitud de inclusión en índices o diferenciadores de valores ESG, ecológicos, sostenibles u otros similares, y la presentación de propuestas a tal efecto a nuestro Consejo de Administración. propuestas a tal efecto a nuestro Consejo de Administración, promover la formación de alianzas estratégicas con otras entidades para promover de nuestras metas y objetivos ESG y presentar un informe anual sobre las actividades del comité, junto con su propuesta de presupuesto para el año siguiente, a nuestro Consejo de Administración. para el año siguiente, al Consejo de Administración para su aprobación.

El quórum para las reuniones de nuestro Comité ESG se establece por mayoría de sus miembros. se establece por mayoría de sus miembros. Se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros que asisten a las reuniones.

Nuestro Comité de Deuda y Capital fue creado con carácter permanente por nuestro Consejo de Administración el 24 de julio de 2014. Nuestro Comité de Deuda y Capital está compuesto por cuatro miembros. La siguiente La siguiente tabla muestra los nombres y cargos de los miembros actuales de nuestro Comité de Deuda y Capital, todos los cuales fueron nombrados para un mandato que finaliza el 31 de diciembre de 2023 el 31 de diciembre de 2023:

Nuestro Comité de Deuda y Capital es responsable de diseñar y desarrollar nuestras políticas y estrategias generales de financiación, y presentarlas al Consejo de Administración para su aprobación, analizar y determinar los términos y condiciones en los que nosotros y nuestras filiales podemos endeudarnos para financiar nuestro crecimiento, y someter dichos términos y condiciones a la aprobación del Consejo de Administración. y someterlos a la aprobación de nuestro Consejo de Administración, analizar y determinar los términos y condiciones más favorables en los que más favorables en las que nosotros, nuestras filiales o nuestros accionistas puedan acordar una transacción, incluyendo o activos, revisando cualquier negociación emprendida por nuestra dirección en relación con cualquier tipo de financiación para nosotros o nuestras filiales, y presentar un informe anual sobre sus actividades al Consejo de Administración. Los poderes del Consejo de Administración en materia de empréstitos sólo pueden modificarse mediante una modificación de los estatutos. modificación de nuestros estatutos.

El quórum para las reuniones de nuestro Comité de Deuda y Capital se establece por mayoría de sus miembros. se establece por mayoría de sus miembros. Se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros que asisten a las reuniones. a las reuniones.

La siguiente tabla muestra los nombres y edades de nuestros actuales directivos, sus cargos actuales y el año en que fueron nombrados por primera vez para dichos cargos.

Lorenzo Dominique Berho Carranza. El Sr. Berho Carranza ha servido como nuestro Director Ejecutivo desde 2018. Anteriormente fue nuestro Director de Operaciones y se le atribuyen sus importantes contribuciones en tres áreas clave durante su mandato: el desarrollo y la expansión de nuestra cartera, el desarrollo de nuestra estrategia y la implementación de mejoras organizativas y reconfiguraciones para apoyar nuestro crecimiento. El Sr. Berho Carranza también ocupó el cargo de gestión de activos dentro de la empresa y fue Vicepresidente del Urban Land Institute en México. Es licenciado en en Ingeniería Industrial por la Universidad Iberoamericana y un máster en Ciencias Inmobiliarias por la Universidad de San Diego. de San Diego.

Juan Felipe Sottil Achutegui. El Sr. Sottil se incorporó a la empresa en 2009 y es nuestro Director Financiero. Tiene una amplia experiencia en mercados de deuda y capitales, contabilidad finanzas y gestión de tesorería. Comenzó su carrera en la Tesorería - Derivados Financieros de Citibank hasta 1992. De 1992 a 1997 fue Director General de ING, donde dirigió el departamento de Mercados de Capitales. De 1997 a 2001, ocupó el cargo de Director de Mercados Globales en Deutsche Bank México y abrió la sucursal mexicana del banco. Ha sido miembro del consejo de administración de varias empresas, entre las que destaca Qualitas, Compañía de Seguros, S.A.B. El Sr. Sottil es licenciado en Ingeniería Industrial por la Universidad Anáhuac y cuenta con una maestría en Administración de Empresas por la Universidad Autónoma de México. Industrial por la Universidad Anáhuac y tiene un M.B.A. por la Harvard Business School.

Guillermo Díaz Cupido. El Sr. Díaz es nuestro Director de Inversiones. El Sr. Díaz cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector, entre los que destaca su Jones Lang LaSalle, donde supervisó el diseño y la implementación de estrategias de inversión en el sector inmobiliario mexicano. inmobiliario mexicano. El Sr. Díaz es licenciado en Ingeniería Electromecánica por el Instituto Tecnológico del Estado de México, en Administración por la Krannert Graduate School of Management de la Universidad de Purdue y es Doctor en Administración por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey en Ciudad de México.

Diego Berho Carranza. El Sr. Berho como Director de Cartera y es responsable de supervisar todos los aspectos del desarrollo y la gestión de nuestra cartera. Anteriormente Anteriormente fue Vicepresidente de Desarrollo y Director de Proyectos en varias regiones. El Sr. Berho es LEED Green Associate y posee una licenciatura en Ingeniería Civil por la Universidad de Harvard. Ingeniería Civil por la Universidad Técnica de Múnich, con especialización en Desarrollo Sostenible, y un Certificado en Financiación y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios por la Universidad de Massachusetts. Financiación y Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios por el Instituto Tecnológico de Massachusetts.

Alfredo Marcos Paredes Calderón. Véase "Comités del Consejo de Administración-Comité de Ética".

Alejandro Pucheu Romero. Véase "Comités del Consejo de Administración-Comité de Ética".

Francisco Eduardo Estrada Gómez Pezuela. El Sr. Estrada es nuestro Vicepresidente de Nuevos Negocios para la Región del Bajío. Anteriormente fue Presidente del Parque Industrial Bernardo Quintana 2007-2009 y Director de Proyectos del Parque Aeroespacial de Querétaro. El Sr. Estrada es licenciado en Contabilidad por la Universidad Iberoamericana. en Contabilidad por la Universidad Iberoamericana, un diploma en Bienes Raíces por la Universidad Intercontinental y certificados de finalización del Programa de Negociación y del Programa de Administración de Bienes Raíces de la Universidad de Harvard.

Mario Humberto Chacón Gutiérrez. El Sr. Chacón se ha desempeñado como nuestro Vicepresidente Senior de Nuevos Negocios para la Región Norte desde enero de 2022 y anteriormente se desempeñó como nuestro Vicepresidente de Nuevos Negocios para las Regiones Norte-centro y Noreste de 2016 a 2021. como nuestro Vicepresidente de Nuevos Negocios para las Regiones Norte-Centro y Noreste de 2016 a 2021. El Sr. Chacón comenzó su carrera en la industria inmobiliaria en 2005 en la División de Desarrollo Industrial de Brasa Desarrollos, y también trabajó en IDI Gazeley | Verde Realty (Brookfield Properties). Es miembro fundador de la Corporación para el Desarrollo Económico de Chihuahua y actualmente funge como su Vicepresidente del Grupo de Desarrolladores Industriales. El Sr. Chacón es licenciado en Administración de Empresas con especialización en finanzas por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Chihuahua. del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey y ha realizado varios cursos y seminarios de postgrado en la Universidad de Nueva York y el Instituto Tecnológico de Massachusetts.

Rodrigo Cueto Bosch. El Sr. Cueto es nuestro nuestro Vicepresidente Senior de Transacciones desde 2021. El Sr. Cueto tiene más de 20 años de experiencia en el sector de la gestión de inversiones inmobiliarias. inmobiliaria. El Sr. Cueto es responsable de apoyarnos en la administración de nuestras estrategias de crecimiento de FFO. Antes de unirse a Vesta en 2021, el Sr. Cueto trabajó en Walton Street Capital durante cuatro años en la plataforma industrial, donde invirtió y desinvirtió con éxito en el sector inmobiliario. Antes de esas funciones, trabajó durante un total de diez años en MetLife Investment Management y Citigroup, en financiación inmobiliaria y mercados de capitales. financiación inmobiliaria y mercados de capitales. El Sr. Cueto es licenciado en Ingeniería Industrial por la Universidad Iberoamericana de México D.F. y diplomado en Administración de Empresas por el IPADE. Ciudad de México y un diploma de la escuela de negocios IPADE.

Juan Carlos Cueto Riestra. El Sr. Cueto es Vicepresidente de Nuevos Negocios para la Región Central, tras haber desempeñado anteriormente el cargo de Vicepresidente de Gestión de Activos. El sr. Cueto desempeñó diversos cargos en Wal-Mart de México y Centroamérica durante un periodo de siete años, incluyendo el de Director de Distrito de Restaurantes Vips, Director de Productividad Divisional y Director de Nuevos Negocios de Wal-Mart de México y Centroamérica. Gerente de Distrito de Restaurantes Vips, Gerente de Productividad Divisional, donde fue responsable de brindar apoyo a todas las áreas operativas del grupo, y Vicepresidente Adjunto de Operaciones de Wal-Mart. áreas operativas del grupo, y Vicepresidente Adjunto de Eficiencia Operativa de las tiendas departamentales Suburbia, donde fue responsable de la implementación del plan de crecimiento de la compañía y de la mejora de la eficiencia operativa de las tiendas departamentales Suburbia. la ejecución del plan de crecimiento de la empresa y la supervisión de diversos proyectos de renovación y mantenimiento. Su último cargo antes de de incorporarse a nuestra empresa fue el de Director de Operaciones de Fibra Uno. El Sr. Cueto es licenciado por la Universidad Anáhuac y obtuvo su M.B.A. por el IE Business School.

Adriana Eguía Alaniz. La Sra. Eguía es nuestra Vicepresidenta de Nuevos Negocios en Baja California. Anteriormente, la Sra. Eguía fue Consejera Delegada de la Tijuana de Desarrollo Económico de Tijuana, donde fue responsable de atraer nuevas inversiones extranjeras directas a la región mediante la promoción de programas de innovación y captación de talento humano. de la innovación y programas de captación de talento humano. Sigue siendo consejera de la Corporación para el Desarrollo Económico de Tijuana y también es consejera de la Cruz Roja de Tijuana. como directora de la Cruz Roja de Tijuana. La Sra. Eguía es licenciada en Administración de Empresas Internacionales y tiene un máster en Administración de Empresas, en cada caso por el Centro de Enseñanza Técnica Superior.

Mario Adalberto Ortega Chávez. El sr. Ortega es nuestro Vicepresidente de Nuevos Negocios para Aguascalientes y es responsable de la identificación, planificación y puesta en marcha de las operaciones de nuestros parques industriales en los estados mexicanos de Aguascalientes, Jalisco y San Luis Potosí, así como de la gestión de los proyectos de construcción de los mismos. de operaciones de nuestros parques industriales en los estados mexicanos de Aguascalientes, Jalisco y San Luis Potosí, así como del desarrollo de estrategias comerciales para atraer inquilinos de clase mundial para esas propiedades. Antes de incorporarse a Vesta, ocupó el cargo de Subsecretario Secretaría de Promoción de Inversiones y Comercio Exterior en la Secretaría de Desarrollo Económico del Estado de Aguascalientes de 2010 a 2016, y se dedicó a los negocios en la industria automotriz y formó parte de las juntas directivas de diversas organizaciones empresariales y sociales de 1994 a 2010. El Sr. Ortega tiene una maestría en Relaciones Públicas.

Alejandro Rafael Muñoz Pedrajo. El Sr. Muñoz se ha desempeñado como nuestro Vicepresidente de Nuevos Negocios para la Región de Guanajuato desde que se unió a nuestra Compañía en 2016. Anteriormente, se desempeñó como Director General de Enticement de Inversión Extranjera y Negocios Extranjeros para la Ciudad de León, Guanajuato de 2009 a 2011, y como Director General del Fideicomiso de la Ciudad Industrial de León, que es el administrador de la cartera de suelo industrial de la ciudad y supervisa su uso. industrial de la ciudad y supervisa su uso y la operación de su infraestructura para facilitar la construcción y operación de parques industriales y otras instalaciones. Anteriormente, el Sr. Muñoz ocupó el cargo de Director Comercial para la Ciudad de León en STIVA, promotora de parques industriales, locales comerciales y viviendas con sede en Monterrey. Es licenciado en Comercio Internacional por la Universidad La Salle. Internacional por la Universidad La Salle.

Teodoro Hugo Díaz Estrada. El Sr. Díaz se desempeña como nuestro Director de Gestión de Activos e Inmuebles. El Sr. Díaz se unió a Vesta en 2016 como Gerente de Desarrollo Administrativo y posteriormente fue ascendido a Director de Administración de Cartera. Anteriormente, el Sr. Díaz ocupó diversos cargos en Robert Bosch México durante un período de 16 años, incluyendo Gerente de Salud, Seguridad, Medio Ambiente y Respuesta a Emergencias, Gerente de Mantenimiento de Edificios y Plantas, y Gerente Nacional de Terrenos y Edificios. y Gerente Nacional de Terrenos y Edificios. El Sr. Díaz es licenciado en Arquitectura por la Universidad Autónoma del Estado de México. del Estado de México, y cuenta con las certificaciones ISO 14001, OHSAS 18001 y Procore Project Manager.

Carlos Alberto Aranda Hernández. El sr. Aranda es nuestro Director de Desarrollo y Proyectos de Capital y anteriormente fue nuestro Director Técnico de Desarrollo. La experiencia previa del sr. La experiencia previa del Sr. Aranda incluye varios puestos en Grupo GA&A durante un período de 13 años, incluyendo los de Analista y Gerente y Coordinador de Costes de Construcción. El Sr. Aranda es licenciado en Ingeniería y Arquitectura por el Instituto Politécnico Nacional y un certificado en Administración de la Construcción por el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey.

Laura Elena Ramírez Zamorano Barrón. La Sra. Ramírez es nuestra Directora de ESG. La Sra. Ramírez cuenta con más de 15 años de experiencia en el desarrollo de programas de recursos humanos, igualdad de género, inversión social, comunicación, relaciones públicas, sostenibilidad y gobierno corporativo en empresas privadas. de recursos humanos, igualdad de género, inversión social, comunicación, relaciones públicas, sostenibilidad y programas de gobierno corporativo en empresas del sector privado, como Grupo Bimbo, Avon Cosmetics y Atento. empresas del sector privado, como Grupo Bimbo, Avon Cosmetics y Atento. La Sra. Ramírez tiene un máster en Gestión Aplicada de la Pública Aplicada por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, y varios diplomas y certificados de finalización de estudios de posgrado por el Instituto Autónomo de México. de posgrado del Instituto Tecnológico Autónomo de México, Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales e Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey.

María Fernanda Bettinger Davó. La Sra. Bettinger se desempeña como nuestra Directora de Relaciones con Inversionistas. Se incorporó a nuestra Compañía como analista en 2016 y posteriormente fue ascendida a Directora interina de Relaciones con Inversores. La Sra. Bettinger trabajó anteriormente como analista en Discovery Americas. Posee una licenciatura equivalente a un B.A. en Finanzas y Contaduría Pública por la Universidad Anáhuac.

En los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y el 30 de septiembre de 2022, pagamos indemnizaciones por un importe total de 11,3 millones de dólares y 9,5 millones de dólares, respectivamente, a nuestros consejeros y miembros de nuestro equipo directivo a través de nuestra filial Vesta Management. nuestro equipo directivo a través de nuestra filial Vesta Management. En los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021, pagamos una indemnización por un importe total de 12,9 millones de dólares. 12,9 millones de dólares y 10,3 millones de dólares, respectivamente, a nuestros consejeros y miembros de nuestro equipo directivo a través de nuestra filial Vesta Management.

y miembros de nuestro equipo directivo a través de nuestra filial Vesta Management.

La remuneración agregada de nuestros directivos incluye los pagos basados en acciones, en función del rendimiento individual y de nuestros resultados operativos, pero no incluye el coste de los planes de incentivos que se describen a continuación. incentivos que se describen a continuación. La remuneración agregada de nuestros consejeros es aprobada por nuestra junta de accionistas. Nuestros consejeros no Nuestros consejeros no tienen derecho a ninguna otra retribución por su asistencia a las reuniones del Consejo o de sus comités. En caso de que En el caso de que a una reunión del Consejo o de un comité asistan tanto un miembro como su suplente, sólo el primero tendrá derecho a una remuneración, a menos que el Consejo, el suplente y el suplente del miembro en cuestión hayan acordado lo contrario. a menos que el Consejo, el comité pertinente o el Presidente del Consejo de Administración determinen que la asistencia del suplente era necesaria para un fin específico. suplente era necesaria para tratar un asunto específico. No existen contratos de servicios entre nuestros consejeros y la Sociedad o cualquiera de sus filiales que prevean prestaciones en caso de cese. de sus filiales que prevean prestaciones en caso de cese de la relación laboral.

En la junta general extraordinaria de accionistas celebrada el 21 de enero de 2015, nuestros accionistas aprobaron nuestro plan de incentivos a largo plazo Vesta 20-20, o nuestro "Plan de incentivos a largo plazo". El 13 de marzo de 2020, nuestros accionistas prorrogaron nuestro Plan de Incentivos a Largo Plazo por un periodo adicional de 5 años.

Según el Plan de Incentivos a Largo Plazo, aprobado aprobado por nuestro Consejo de Administración, utilizamos una metodología de "rendimiento total relativo" para determinar el número total de acciones ordinarias que concederemos. que concederemos. En consecuencia, el número de acciones ordinarias concedidas para cada uno de los años de vigencia del Plan de Incentivos a Largo Plazo se basará en el rendimiento relativo anual total de nuestras acciones ordinarias en comparación con las acciones de otras empresas públicas. públicas.

Las acciones ordinarias concedidas se de tres años a partir de la fecha de concesión. En la fecha del presente folleto, 23 miembros de la alta dirección y de los mandos intermedios pueden participar en el Plan de incentivos a largo plazo. a participar en el Plan de Incentivos a Largo Plazo. El Plan de Incentivos a Largo Plazo nos permite conceder un máximo de 13.750.000 acciones ordinarias entre 2021 y 2025. entre 2021 y 2025. No se efectuarán pagos en efectivo por las acciones ordinarias concedidas. Las acciones ordinarias concedidas cada año Las acciones ordinarias concedidas cada año se depositarán en un fondo fiduciario para su entrega a nuestros directivos en tres fechas de liquidación, a saber, 24, 36 y 48 meses a partir de la fecha de concesión, suponiendo que los participantes sean empleados de la empresa. de la fecha de concesión, siempre que los participantes sigan trabajando para nosotros.

En función del rendimiento de nuestras acciones ordinarias, durante los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021, concedimos un total de 8.456.290 y 8.331.369 acciones ordinarias, respectivamente, en virtud del el Plan de Inversiones a Largo Plazo. El importe de este gasto se determinó sobre la base del precio justo de mercado de nuestras acciones ordinarias en la fecha de concesión, utilizando un método de Monte Carlo. de mercado de nuestras acciones ordinarias en la fecha de concesión, utilizando un método de valoración "Monte Carlo" que tiene en cuenta el rendimiento de nuestras acciones ordinarias durante el ejercicio. año. Dado que el rendimiento de nuestras acciones ordinarias se considera una condición de mercado con arreglo a la NIIF 2, nuestro gasto de compensación, determinado en la fecha de concesión, no puede revertirse. en la fecha de concesión, no puede revertirse aunque no concedamos ninguna acción ordinaria. El gasto de compensación no afecta a nuestra tesorería y no tiene ningún efecto dilusivo sobre nuestros accionistas actuales. A 31 de diciembre de 2022, no se habían devengado 8.456.290 acciones ordinarias, que tenían una vida contractual restante media ponderada de 13 meses. Sin embargo, un total de 4.156.386 unidades de acciones devengaron el 1 de enero de 2023. Además concedimos 3.763.449 unidades de acciones adicionales en febrero de 2023. A 30 de septiembre de 2023, hay 8.655.670 unidades de acciones en circulación, que tienen una vida contractual restante media ponderada de 24 meses.

Durante los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021 nuestros gastos de compensación en relación con el Plan de Incentivos a Largo Plazo fueron de 6,7 millones de dólares y 5,6 millones de dólares, respectivamente. El gasto relacionados con el Plan de Incentivos a Largo Plazo seguirán devengándose hasta el final del periodo de servicio. Para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, nuestros gastos por indemnizaciones ascendieron a 6,3 millones de dólares.

En 2021, establecimos un plan de jubilación que se extiende a todos nuestros empleados a tiempo completo, no sindicados y permanentes. Los empleados adquieren el derecho a las prestaciones de este plan cuando alcanzan la edad de 65 años y tienen al menos 10 años de servicio en la empresa. Los empleados menores de 60 años con al menos 10 años de servicio en la empresa tienen la opción de acogerse anticipadamente a este plan. en la empresa tienen la opción de jubilarse anticipadamente, en cuyo caso tienen derecho a una parte proporcional de la prestación económica de jubilación en función de su edad. en función de su edad.

Nuestro Consejo de Administración ha adoptado un código de conducta y ética empresarial que se aplica a todos nuestros empleados, accionistas, directores, proveedores, socios comerciales y reguladores. que se aplica a todos nuestros empleados, accionistas, directores, proveedores, socios comerciales y reguladores, y está disponible para su consulta en nuestro sitio web. en nuestra página web. El desarrollo de nuestro código ético supuso un proceso de colaboración que incluyó la participación de representantes de nuestros diversos grupos de interés. de representantes de nuestros diversos grupos de interés. Además, creamos un Comité de Ética cuyas actuaciones se rigen por el principio de imparcialidad, para supervisar la aplicación de nuestro código ético y su observancia permanente en la práctica diaria.

Nuestro código ético se revisa cada dos años y nos esforzamos por ofrecer a nuestros empleados la formación adecuada para garantizar que conocen y comprenden su contenido y conducta. bianual y nos esforzamos por proporcionar a nuestros empleados la formación adecuada para garantizar que conozcan y comprendan su contenido y se comporten en todo momento de forma honesta, sin compromisos, equitativa, respetuosa y justa. se comporten en todo momento de forma honesta, intransigente, equitativa, respetuosa y justa. Nuestro código ético sirve de herramienta para supervisar la conducta de nuestros empleados y otras personas. El taller más reciente para la actualización de nuestro código ético tuvo lugar en diciembre de 2021.

También hemos adoptado y anunciado una política anticorrupción que puede consultarse en nuestro sitio web.

Hemos contratado a un contratista independiente para una línea directa que nuestros empleados y otras personas pueden utilizar para denunciar casos de conducta indebida. Nuestro código ético exige que hagamos seguimiento de todas las denuncias y que las mantengamos confidenciales.

Nos comprometemos a apoyar y respetar la protección de los derechos humanos y nos esforzamos por tener un impacto positivo en nuestro ámbito de influencia. Nuestras acciones se basan en la convicción de que en el centro de nuestra exigencia de conducta ética está la dignidad humana, y nuestro código ético constituye una reafirmación de nuestro compromiso con su respeto. Suscribimos el Pacto Mundial de las Naciones Unidas y apoyamos sus Objetivos de Desarrollo del Milenio, en particular los principios relativos al medio ambiente.

Como parte de nuestros principios corporativos, nuestro código ético reconoce que toda persona es digna de respeto y de ser reconocida como un fin y como poseedora de una dignidad inviolable. Consideramos este principio como el fundamento de todas las normas de conducta y aspiramos a establecer relaciones estimulantes y mutuamente beneficiosas con cada uno de nuestros empleados. En consecuencia, debemos mostrar en todo momento nuestro respeto a cada uno de los individuos, grupos e instituciones con los que entramos en contacto, teniendo en cuenta los siguientes principios con los que entramos en contacto, tomando en consideración sus ideas y aportaciones sin distinción de sexo, edad, condición social, etnia religión, nacionalidad, orientación sexual, estado civil, afiliación política o jerarquía.

A través de nuestros Vicepresidentes de nuevos negocios y desarrollo, incorporamos procedimientos adecuados en los procesos de construcción de nuestros proyectos para garantizar que dichos proyectos cumplen todas las las normas legales de seguridad y evitar el uso de mano de obra infantil.

Lorenzo Manuel Berho Corona es el padre de Lorenzo Dominique Berho Carranza, nuestro Consejero Delegado, Diego Berho Carranza, nuestro Director de Cartera, y Daniela Berho Carranza, miembro de nuestro Consejo de Administración. Lorenzo Dominique Berho Carranza es el suplente de su padre en nuestro Consejo de Administración.

Las normas de cotización de la NYSE incluyen ciertas adaptaciones de gobierno corporativo que permiten a los emisores privados extranjeros, como nosotros, seguir las prácticas de gobierno país" en lugar de las normas de gobierno corporativo de la NYSE, salvo que estamos obligados a contar con un Comité de Auditoría o un Consejo de Auditoría que cumpla determinados requisitos, en virtud de una exención disponible para los emisores privados extranjeros (con sujeción a las normas de introducción progresiva descritas en "-Comités del Consejo de Administración-Comité de Auditoría"); (ii) que nuestro Consejero Delegado certifique sin demora cualquier incumplimiento sustancial de las normas de gobierno corporativo; y (iii) proporcionar una breve descripción de las diferencias significativas entre nuestras prácticas de gobierno corporativo y las prácticas de gobierno corporativo de la NYSE prácticas de gobierno corporativo de la NYSE exigidas a las sociedades cotizadas estadounidenses.

Actualmente seguimos las prácticas de gobierno corporativo de México en lugar de los requisitos de gobierno corporativo de la NYSE con respecto a lo siguiente:

Nuestra Board de Directores estará compuesto por 10 miembros al cierre de esta oferta. Como emisor privado extranjero, en virtud de los requisitos de cotización y las normas de la NYSE, no estamos obligados a contar con consejeros independientes en nuestro Consejo de Administración. y las normas de la NYSE, no estamos obligados a tener consejeros independientes en nuestro Consejo de Administración, excepto en el caso de nuestro Comité de Auditoría. Nuestro Comité de Auditoría debe estar integrado en su totalidad por consejeros independientes, con sujeción a determinados calendarios de introducción progresiva.

Sin embargo, nuestro Consejo de Administración ha emprendido Sin embargo, nuestro Consejo de Administración ha examinado la independencia de cada uno de los consejeros y, basándose en la información y afiliaciones, nuestro Consejo de Administración ha determinado que las personas designadas como miembros independientes en "-Nuestro Consejo de Administración Nuestro Consejo de Administración ha determinado que las personas designadas como miembros independientes en "-Nuestro Consejo de Administración de un consejero y que cada uno de estos consejeros es "independiente", tal y como se define este término en las normas de cotización de la NYSE. Para llegar a esta conclusión, el Consejo de Administración ha tenido en cuenta las relaciones actuales y anteriores de cada uno de los consejeros no empleados con la empresa, así como todos los demás hechos. con nuestra empresa y todos los demás hechos y circunstancias que el Consejo de Administración consideró relevantes para determinar su independencia, incluyendo la propiedad efectiva de nuestro capital social por parte de cada uno de los consejeros no empleados, y las transacciones que les afectan descritas en "Transacciones con partes vinculadas". Related Party Transactions". Además, todos los miembros de nuestro Comité de Auditoría son independientes.

Hemos suscrito contratos de trabajo, ya sea directamente o a través de nuestras filiales operativas, con todos los empleados y directivos, en los que se establecen las bases de su retribución íntegra, incluyendo salario, incentivos a corto y largo plazo e indemnización especial para determinados directivos en caso de cese por cambio de de control.

Los miembros de nuestra dirección (incluidos nuestros consejeros y directivos) están incluidos en nuestro seguro de responsabilidad civil a nivel de grupo por los actos que lleven a cabo en el ejercicio de sus funciones. En la medida en que la indemnización de las responsabilidades derivadas de la Ley de Valores pueda permitirse a nuestra dirección o a las personas que nos controlan, hemos sido informados de que, en opinión de la SEC, dicha indemnización es contraria al orden público expresado en la Securities Act y por lo tanto puede ser inaplicable.

Las acciones ordinarias y las opciones pendientes propiedad de nuestros consejeros y directivos y/o entidades vinculadas a ellos se indican en la sección titulada "Accionistas principales".

La siguiente tabla y las notas a pie de página que la acompañan presentan información relativa a la titularidad efectiva de nuestras acciones ordinarias: (i) inmediatamente antes de la finalización de la oferta; (ii) tras la venta de acciones ordinarias (incluidas las acciones ordinarias representadas por ADS) en la oferta, en cada caso por:

El número de acciones ordinarias que posee por cada entidad, persona, director o directivo se determina de acuerdo con las normas de la SEC, y la información no es necesariamente indicativa de la titularidad efectiva para ningún otro propósito. indicativa de la titularidad efectiva a otros efectos. Con arreglo a dichas normas, la titularidad efectiva incluye todas las acciones ordinarias sobre las que la persona posea un poder de voto o de inversión exclusivo o compartido, así como cualquier acción ordinaria que la persona tenga derecho a adquirir en un plazo de 60 días mediante el ejercicio de una opción, un warrant u otro derecho. Salvo que se indique lo contrario, y con sujeción a la de bienes gananciales, consideramos que cada uno de los accionistas identificados en la siguiente tabla posee un poder de voto y de inversión exclusivo sobre todas las acciones ordinarias que figuran como usufructuarias. todas las acciones ordinarias que figuran como propiedad de dicho accionista en la tabla.

Los porcentajes de titularidad real que figuran en la siguiente tabla se calculan sobre la base de los siguientes números de acciones ordinarias en circulación (incluidas las acciones ordinarias representadas por ADS):

Sobre la base de la información pública disponible con respecto a de inversionistas institucionales, a la fecha del presente prospecto, aproximadamente 84 millones de nuestras acciones ordinarias se encontraban en poder en México de dos de nuestros tenedores registrados.

A menos que se indique lo contrario, la dirección de cada El domicilio de cada uno de los beneficiarios reales que aparecen en la tabla siguiente es c/o Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V., Paseo de los Tamarindos No. 90. Torre II, Piso 28, Col, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, C.P. 05210, Ciudad de México, México.

Los acuerdos descritos en esta sección, o formularios de dichos acuerdos, tal y como estarán en vigor en el momento de la presente oferta, se presentan como anexos a la declaración de registro de la que forma parte el presente folleto, y las siguientes descripciones se califican por referencia a los mismos. de la que forma parte el presente folleto, y las descripciones que figuran a continuación se califican por referencia a los mismos. Véase también la nota 18 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en el presente folleto.

Esperamos que nuestro consejo de administración adopte una nueva política de transacciones con partes vinculadas, o la "Política de Transacciones con Partes Vinculadas", que tendrá como objetivo garantizar que nuestras nuestras filiales con partes vinculadas se realicen de forma transparente y en condiciones no menos favorables que si se realizaran con terceros que no sean partes vinculadas, en las mismas circunstancias o en escenarios similares. La Política de Operaciones con Partes Vinculadas será aplicable a las personas físicas y jurídicas que se mencionan a continuación. Todos los de nuestras filiales deberán cumplirla.

En virtud de la Política de transacciones con partes vinculadas definiremos las partes vinculadas como (i) cualquier alto directivo, director no ejecutivo o miembro de un comité de la empresa; (ii) "familiares directos (ii) "familiares directos" (definidos como hijos, hijastros, padres, padrastros, cónyuges, hermanos, suegros, suegras, yernos, nueras, cuñados, cuñadas, cuñadas, etc.), yerno, nuera, cuñado, cuñada, o cualquier persona que comparta el hogar (que no sea inquilino o empleado) de un alto directivo (iii) cualquier candidato a director y los miembros de la familia inmediata de dicho candidato; (iv) cualquier filial de la Sociedad; (v) cualquier candidato a director y los miembros de la familia inmediata de dicho candidato. de la Sociedad; (v) cualquier entidad que sea un plan de prestaciones post-empleo en beneficio de los empleados de la Sociedad o de una persona que (vi) un propietario efectivo del 5,0% de los valores con derecho a voto de la Sociedad o un familiar directo de dicho propietario. familiar directo de dicho propietario.

En virtud de la Política de transacciones con partes vinculadas, cada alto directivo, director no ejecutivo y alto directivo o director no ejecutivo designado cumplimentará, en el momento de su nombramiento o contratación, según proceda, un formulario que contiene un cuestionario creado para recabar información sobre las partes vinculadas a él/ella, de conformidad con con las definiciones contenidas en la Política de Transacciones con Partes Relacionadas. Anualmente, solicitaremos que cada firmante del formulario actualice la información facilitada en el formulario.

Además, en virtud de la cada alto directivo, director no ejecutivo y alto directivo o director no ejecutivo designado notificará inmediatamente al departamento jurídico cualquier transacción que implique a la empresa y a una persona vinculada que pueda constituir una transacción entre personas vinculadas. de cualquier transacción que implique a la empresa y a una persona vinculada que pueda constituir una transacción con persona vinculada. La notificación incluirá una descripción completa de la transacción, incluidos ciertos detalles especificados en nuestra Política de transacciones con personas vinculadas. El departamento jurídico puede tomar una decisión inicial sobre si la operación constituye una operación con persona vinculada, o puede presentarla al Comité de Auditoría. al Comité de Auditoría. Nuestra Política de operaciones con partes vinculadas establece que, al examinar la operación, se tendrán en cuenta todos los hechos y circunstancias pertinentes se tendrán en cuenta todos los hechos y circunstancias relevantes, incluyendo, entre otros, la razonabilidad comercial de los términos, el beneficio y el beneficio para nosotros, los costes de oportunidad de transacciones alternativas, la materialidad y el carácter del interés directo o indirecto de la persona relacionada, y el conflicto real o aparente de intereses. y el conflicto de intereses real o aparente de la persona vinculada.

Todas las transacciones que se consideren en virtud de la Política de transacciones con partes vinculadas serán aprobadas o ratificadas por nuestro Comité de Auditoría. El Comité de Auditoría no aprobará ni ratificará una transacción con persona vinculada a menos que haya determinado que, tras considerar toda la información pertinente la operación favorece o no es incompatible con los intereses de la empresa y sus accionistas. Si el Comité de Auditoría decide no aprobar o ratificar una operación con una persona vinculada (tanto si dicha operación se examina por primera vez como si ya se ha aprobado anteriormente y se vuelve a examinar) previamente aprobada y está siendo revisada de nuevo), la transacción no se llevará a cabo o permanecerá en vigor basándose en la determinación de nuestro Comité de Auditoría. nuestro Comité de Auditoría.

En el curso ordinario de nuestras actividades con empresas que son de nuestra propiedad o están bajo nuestro control, directo o indirecto, y ocasionalmente con algunos de nuestros accionistas. accionistas, sujetas a la aprobación de nuestro Comité de Auditoría o Consejo de Administración, según proceda. Todas las transacciones con partes vinculadas se han realizado en el curso normal de nuestras operaciones comerciales, y se realizan en condiciones no menos favorables para nosotros que las que se habrían obtenido en una transacción en condiciones de mercado y cumplen con las leyes corporativas y fiscales mexicanas aplicables. Esperamos continuar celebrando operaciones con afiliadas en el futuro de conformidad con las leyes corporativas y fiscales mexicanas aplicables.

No hubo transacciones significativas con partes vinculadas o saldos durante el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023, o los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2022, 2021 y 2020.

Para más información, véase la nota 18 de nuestros estados financieros consolidados auditados y la nota 16 de nuestros estados financieros consolidados condensados no auditados, incluidos en el del presente folleto.

Esta sección contiene una descripción de nuestro capital social y un resumen de ciertas disposiciones de nuestros estatutos sociales y de la legislación mexicana. No pretende ser completa y está calificada en su totalidad por la referencia a nuestros estatutos. y está calificada en su totalidad por referencia a nuestros estatutos sociales. Para una descripción de nuestro Consejo de Administración, nuestros comités corporativos y nuestros principales funcionarios, véase "Dirección".

Nuestro nombre legal y comercial es Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. Estamos constituidos como unasociedad anónima bursátil de capital de capital variable), y nuestra existencia corporativa es indefinida.

Se constituyó e inició sus operaciones en 1998 comosociedad de responsabilidad limitada de capital variable. En 2001 adquirimos y nos fusionamos con QVC III, unasociedad de responsabilidad limitada de capital variable constituida en 1996. variable) constituida en 1996. Tras la fusión, nuestros accionistas mayoritarios controlaban QVC III, como sociedad superviviente, y cambiamos nuestra denominación a Corporación Inmobiliaria Vesta, S. de R.L. de C.V. El 29 de abril de 2011, acordamos fusionarnos con CIV Real Estate S. de R.L. de C.V., unasociedad de responsabilidad limitada de capital variable, y la fusión entró en vigor el 11 de mayo de 2011. fusión se hizo efectiva el 11 de mayo de 2011. El 31 de mayo de 2011, nuestros accionistas aprobaron nuestra transformación en una sociedad anónima de capital variable (sociedad anónima de capital variable), que entró en vigor el 4 de julio de 2011. En nuestra asamblea ordinaria y extraordinaria de accionistas celebrada el 23 de septiembre de 2011, que continuó el 26 de octubre de 2011, nuestros accionistas aprobaron la adopción del régimen jurídico aplicable a unasociedad anónima bursátil de capital variable, la modificación de nuestros estatutos sociales para cumplir con la Ley del Mercado de Valores y adicionar disposiciones usuales para otras sociedades anónimas mexicanas, así como el cambio de nuestra denominación social. y el cambio de denominación a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. En nuestra asamblea ordinaria y extraordinaria de celebrada el 16 de julio de 2021, nuestros estatutos sociales fueron modificados para cumplir con ciertos requisitos de la legislación mexicana, y en nuestra asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023, nuestros estatutos sociales fueron modificados para cumplir con ciertos requisitos de la legislación mexicana. extraordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023, los estatutos sociales de la Compañía fueron modificados para prever específicamente la emisión y colocación de ADSs por parte de la Compañía. Compañía.

Nuestros estatutos, en su versión vigente, se encuentran archivados en la CNBV y en la BMV. en la CNBV y en la BMV, y están disponibles para su consulta en la página web de la BMV https://www.bmv.com.mx/docs-pub/compulsa/compulsa_1268191_2023_1.pdf y en nuestro sitio web www.vesta.com.mx. La información contenida en, o accesible a través de, nuestro sitio web no está incorporada por referencia en, y no se considerará parte de este prospecto.

De conformidad con el artículo 2 de nuestros estatutos, nuestro objeto social objeto social es dedicarse, entre otras, a las siguientes actividades:

Somos una sociedad anónima bursátil de capital variable constituida conforme a las leyes mexicanas y, de conformidad con éstas, nuestro capital social se divide en una parte fija y una parte variable, ambas representadas por acciones ordinarias de una sola clase de capital social, sin valor nominal.

El 27 de abril de 2021, ofrecimos 78.916.834 acciones ordinarias en los Estados Unidos a compradores institucionales calificados, según se definen en la Regla 144A de la Ley de Valores, en operaciones exentas de registro conforme a dicha Regla, y en otros países fuera de México y los Estados Unidos a ciertas personas no estadounidenses, de conformidad con la Regulación 144A. de registro conforme a la misma y en otros países fuera de México y Estados Unidos a ciertas personas no estadounidenses de conformidad con la Regulación S de la Ley del Mercado de Valores (la "Oferta de Acciones 2021"). La Oferta de Acciones 2021 se realizó en combinación con una oferta pública de 23.065.218 acciones ordinarias en México al público en general aprobada por la CNBV. La contraprestación por acción pagada por los joint bookrunners fue de $39.00, y nosotros pagamos una comisión por servicio de suscripción de $0.8775 por acción. Los recursos brutos totales de la Oferta de Capital 2021 ascendieron a a $4,573,894,962, que utilizamos para desarrollar parques industriales, adquirir inmuebles adicionales y para capital de trabajo.

Al 30 de septiembre de 2023, nuestro capital desembolsado (excluidas las ganancias acumuladas) ascendía a 567,1 millones de dólares y estaba dividido en 836.274.798 acciones ordinarias, de las cuales 5.000 acciones ordinarias representaban la parte fija de nuestro capital social, 836.269.798 acciones ordinarias representaban la parte variable de nuestro capital social y 8.655.670 acciones ordinarias se mantenían en fideicomiso en relación con nuestro Plan de Incentivos a Largo Plazo. A 30 de septiembre de 2023, manteníamos 5.721.638 acciones propias, que no se contabilizan como parte de las acciones ordinarias mencionadas en la frase anterior.

La parte fija de nuestro capital social puede La parte fija de nuestro capital social puede aumentarse o reducirse mediante una resolución adoptada en una junta general extraordinaria de accionistas y sólo si nuestros estatutos se modifican al mismo tiempo para reflejar la nueva parte fija de nuestro capital social. para reflejar la nueva parte fija de nuestro capital social. La parte variable de nuestro capital social puede aumentarse o reducirse mediante acuerdo de la junta general ordinaria de accionistas, sin que dicho aumento o disminución requiera una modificación de los estatutos. los estatutos sociales. Los aumentos o disminuciones de la parte fija o variable de nuestro capital social deben inscribirse en nuestro registro de variaciones de capital. variaciones. No pueden emitirse nuevas acciones ordinarias a menos que todas las acciones ordinarias entonces emitidas y en circulación hayan sido íntegramente desembolsadas y que las acciones propias existentes en ese momento hayan sido anuladas o reemitidas. La titularidad de acciones ordinarias de nueva emisión, emitidas en relación con con cualquier aumento de capital social, se refleja como se indica a continuación en "Registro y Transferencia".

Todas nuestras acciones ordinarias están depositadas en Indeval en forma de valores globales. Las cuentas pueden ser mantenidas en Indeval por corredores mexicanos y no mexicanos, bancos y otras instituciones financieras y entidades autorizadas para ser participantes en Indeval. instituciones financieras y entidades autorizadas para ser participantes en Indeval. Sólo reconoceremos como nuestros accionistas a las personas que tengan acciones ordinarias comunes a través de un participante en Indeval, según lo acrediten las constancias de depósito emitidas por Indeval y las constancias complementarias correspondientes emitidos por los participantes de Indeval que actúen como custodios de los accionistas. Aunque estamos obligados a mantener un registro de acciones que refleje que refleje a nuestros accionistas que tienen certificados de acciones en forma física, Indeval en efecto mantiene dicho registro de acciones ya que todas nuestras acciones ordinarias están depositadas en Indeval. están depositadas en Indeval.

Las juntas generales de accionistas pueden ser ordinarias o extraordinarias. Además, los titulares de acciones ordinarias de una clase determinada pueden celebrar juntas extraordinarias para tratar asuntos que afecten a dicha clase. clase en particular. Sin embargo, al tener una sola clase, nuestros accionistas no podrán celebrar juntas extraordinarias.

Las juntas generales extraordinarias de accionistas están convocadas para considerar:

Las juntas generales ordinarias de accionistas se convocan para tratar cualquier asunto que no esté reservado para su aprobación en una junta extraordinaria. Debemos celebrar una junta general ordinaria ordinaria de accionistas al menos una vez al año, dentro de los cuatro meses siguientes al cierre de cada ejercicio social, para tratar de la aprobación de nuestros estados financieros del ejercicio anterior y de los informes anuales presentados por nuestro Consejero Delegado (y nuestro Consejo de Administración). y los informes anuales presentados por nuestro Director General (y nuestro Consejo de Administración) y cada uno de los Comités de Auditoría y de Prácticas Societarias elegir a nuestros consejeros y nombrar a los presidentes de nuestros Comités de Auditoría y de Prácticas Societarias, determinar si los consejeros pueden ser considerados independientes, determinar la asignación de nuestros beneficios netos del año anterior (incluyendo, en su caso, el pago de dividendos) y determinar el importe máximo que puede destinarse a la recompra de nuestras propias acciones ordinarias. También debe convocarse una junta general ordinaria de accionistas para considerar la aprobación de cualquier transacción (o serie de transacciones conexas que, por su naturaleza, puedan considerarse una sola operación) que represente el 20,0% o más de nuestros activos consolidados en cualquier ejercicio fiscal, sobre la base de nuestros estados financieros intermedios al final del trimestre más reciente.

El quórum para una junta general ordinaria de accionistas es del 51,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación. El quórum para una junta general ordinaria de accionistas es del 51,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación y se pueden tomar medidas con el voto afirmativo de la mayoría de las acciones ordinarias presentes. Si no hay quórum, puede convocarse una segunda o ulterior junta. El quórum para cualquier reunión de este tipo es también del 51,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación y la acción puede ser tomada por el voto afirmativo de la mayoría de las acciones ordinarias presentes. de las acciones ordinarias en circulación y las decisiones se tomarán por mayoría de votos de las acciones ordinarias presentes.

El quórum para una junta general extraordinaria de accionistas es del 75,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación. Si no hay quórum, puede convocarse una segunda junta. El quórum es del 51,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación. En una junta extraordinaria de accionistas, tanto si se celebra en primera como en ulterior convocatoria, las decisiones pueden adoptarse por unanimidad. de nuestras acciones ordinarias en circulación, con la salvedad de que cualquier medida relativa a la modificación de las restricciones a la transmisibilidad establecidas en nuestra Ley de Sociedades Anónimas podrá adoptarse con el voto favorable de más de la mitad de nuestras acciones ordinarias en circulación. de las restricciones a la transferencia previstas en nuestros estatutos deberá ser aprobada por el voto favorable de al menos el 85,0% de nuestras de nuestras acciones ordinarias en circulación, y cualquier medida relativa a la cancelación de la inscripción de nuestras acciones ordinarias en el RNV o en cualquier bolsa de valores, deberá ser aprobada por el voto favorable de al menos el 85,0% de nuestros accionistas ordinarios en circulación. aprobado por el voto afirmativo de no menos del 95,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación.

Los derechos de los accionistas sólo pueden modificarse modificando nuestros estatutos. Para modificar nuestros estatutos es necesaria una resolución de la junta extraordinaria de accionistas.

Los titulares de nuestras acciones ordinarias no tienen derechos de voto. Además, los tenedores de nuestras acciones ordinarias no tienen derechos de voto acumulativos; los derechos de voto acumulativos no están disponibles respecto de las sociedades anónimas mexicanas. De conformidad con la Ley del Mercado de Valores y los estatutos sociales de la Compañía, cualquier tenedor de por lo menos el 10.0% de las acciones ordinarias en circulación de la Compañía tiene derecho a designar a un miembro del Consejo de Administración. acciones ordinarias en circulación tiene derecho a designar a un miembro del Consejo de Administración.

De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, las asambleas de accionistas pueden ser convocadas Las asambleas de accionistas pueden ser convocadas (i) por nuestro Consejo de Administración, (ii) por el Presidente del Consejo de Administración, (iii) por nuestro secretario corporativo, (iv) a solicitud de cualquier tenedor del 10,0% o más de nuestras acciones ordinarias en circulación, solicitud que deberá dirigirse al Presidente del Consejo de Administración o al Presidente del Comité de Auditoría. del Consejo de Administración o al Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias, (v) un tribunal mexicano competente en caso de que nuestro Consejo de Administración o Comité de Auditoría o Comité de Prácticas Societarias no convocan a una asamblea después de una solicitud válida de un tenedor (vi) por el Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias y (vii) por el Consejo de Administración o el Presidente del Comité de Prácticas Societarias. por el Consejo de Administración o el Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias, a solicitud de cualquier accionista, si no se ha celebrado una asamblea ordinaria durante dos años consecutivos. ordinarias durante dos años consecutivos o si en las asambleas ordinarias celebradas durante ese período no se trataron los asuntos que requieren aprobación anual de conformidad con la legislación mexicana aplicable.

Las convocatorias de las asambleas de accionistas se publican en el Diario Oficial de la Federación o en uno de los periódicos de mayor circulación en el mismo (o en un sitio web mantenido por la Secretaría de Economía de México), por lo menos 15 días antes de la celebración de la asamblea de que se trate. Secretaría de Economía), por lo menos 15 días antes de la asamblea correspondiente; las convocatorias también deben publicarse en cualquier bolsa de valores mexicana en la que coticen nuestras acciones ordinarias. nuestras acciones ordinarias. Las convocatorias incluirán el lugar, fecha y hora de la asamblea, así como el orden del día. La información sobre cada uno de los puntos del orden del día de una asamblea debe estar a disposición de nuestros accionistas, en nuestra sede social, a partir de a partir de la fecha de publicación de la convocatoria. Para asistir a una junta de accionistas, los accionistas deben presentar una prueba del depósito de sus acciones ordinarias en una institución financiera, Indeval u otro depositario de valores autorizado, junto con un certificado de depósito emitido por la institución financiera correspondiente, un participante en Indeval u otro depositario de valores y obtener un pase para asistir a la asamblea.

Salvo que se indique lo contrario en el presente folleto, no existen limitaciones a los derechos de propiedad de valores de la Compañía, incluyendo los derechos de los accionistas no residentes o extranjeros para poseer o ejercer derechos de voto sobre los valores impuestos por la legislación mexicana o por nuestros estatutos.

De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, si emitimos nuevas acciones ordinarias en relación con un aumento de capital, nuestros accionistas tendrán un derecho de preferencia para comprar dichas acciones ordinarias, salvo en ciertas circunstancias que se describen más adelante. En general, si la Compañía emite acciones ordinarias adicionales, sus accionistas tendrán derecho a adquirir un número suficiente de acciones ordinarias para mantener sus actuales porcentajes de propiedad. Los accionistas deben ejercer sus derechos preferentes Los accionistas deben ejercer sus derechos preferentes dentro del plazo especificado en la junta de accionistas en la que se aprobó la emisión de acciones ordinarias adicionales, que no podrá ser inferior a 15 días contados a partir de la publicación de la convocatoria correspondiente en el Diario Oficial de la Federación o en uno de los diarios de mayor circulación en México. Conforme a la legislación mexicana, los derechos de preferencia no pueden ser objeto de renuncia anticipada, ni pueden ser representados por un título valor o negociados. derechos pueden ser representados por un título o negociados o distribuidos, independientemente de las acciones subyacentes.

Nuestros accionistas no tendrán derecho de suscripción preferente en caso de accionistas en caso de (i) emisión de nuevas acciones ordinarias, títulos o instrumentos representativos de dichas acciones, en relación con (ii) colocación de acciones ordinarias, títulos o instrumentos representativos de dichas acciones, que hayan sido previamente recomprados por nosotros a través de la BMV y que se mantengan como acciones de tesorería, según lo informado por la BMV. (ii) colocación de acciones ordinarias, títulos o instrumentos representativos de dichas acciones, que hayan sido previamente recomprados por nosotros a través de la BMV y que se mantengan como acciones propias en nuestro balance, (iii) emisión de nuevas acciones ordinarias, títulos o instrumentos o instrumentos representativos de dichas acciones, para su venta entre el público inversionista en relación con una oferta pública, a través de una bolsa de valores, de conformidad con la Ley del Mercado de Valores y demás disposiciones aplicables, autorizadas por nuestros accionistas, siempre y cuando dichas acciones se encuentren inscritas en el Registro Nacional de Valores, incluyendo colocaciones mediante oferta pública de certificados bursátiles, (iv) emisión de nuevas acciones ordinarias, títulos o instrumentos representativos de las mismas, en relación con la conversión de valores convertibles. con la conversión de valores convertibles.

Nuestros estatutos establecen que (i) cualquier adquisición de (i) toda adquisición de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) que dé lugar a la titularidad efectiva del 9,5% de nuestro capital social o de cualquier múltiplo del mismo por una persona o grupo de personas, directa o indirectamente nuestro capital social o cualquier múltiplo del mismo por una persona o grupo de personas, directa o indirectamente, (ii) cualquier acuerdo que prevea el (ii) cualquier acuerdo que prevea el establecimiento o la adopción de un mecanismo de agrupación de votos, o un acuerdo para votar como grupo o de forma concertada, o que pudiera dar lugar a la del 20,0% o más de nuestro capital social o en un cambio de control de nuestra Sociedad (medido por los votos que puedan en virtud de un acuerdo entre accionistas o directamente, o como resultado de la propiedad directa o indirecta), o (iii) cualquier adquisición directa (iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por parte de un competidor que dé lugar a que dicho competidor posea el 9,5% de las acciones ordinarias de la Sociedad. (iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por parte de un competidor que dé lugar a que dicho competidor posea el 9,5% o más de nuestro capital social, deberá ser aprobada previamente por escrito por nuestro Consejo de Administración. El Consejo de Administración Nuestro Consejo de Administración debe aprobar o rechazar la operación en un plazo de 90 días a partir de la recepción de la notificación, siempre que haya recibido toda la información necesaria para tomar una decisión al respecto. la información necesaria para tomar una decisión. La información necesaria para tomar una decisión de este tipo incluye el número de acciones ordinarias que se pretende adquirir o el objeto del acuerdo, la identidad y la nacionalidad de las personas y el grupo de personas implicadas (incluidos los beneficiarios finales), la identidad y la nacionalidad de las personas y el grupo de personas implicadas (incluidos los beneficiarios finales). grupo de personas implicadas (incluidos los beneficiarios finales) y si son o no competidores, la finalidad de la adquisición o de las transacciones, el origen de los fondos necesarios y una copia del prospecto o documento público necesario en relación con la transacción.

Si el acuerdo de adquisición o agrupación es aprobado por el 75,0% de los miembros de nuestro Consejo de Administración que no estén afectados por ningún conflicto de intereses, y da lugar a la propiedad efectiva del 20,0% o más de nuestras acciones ordinarias por un accionista o grupo de accionistas, o en un cambio de control de nuestra Sociedad, el comprador o miembro del acuerdo de agrupación deberá realizar una oferta pública de adquisición del 100,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación por un precio igual al mayor de (x) el valor contable por acción de acuerdo con nuestros estados financieros trimestrales más recientes aprobados por nuestro Consejo de Administración y registrados en el Registro Mercantil. (x) el valor en libros por acción de acuerdo con los estados financieros trimestrales más recientes aprobados por el Consejo de Administración y presentados ante la CNBV y la BMV, (y) el precio de cierre más alto publicado para nuestras acciones ordinarias en la BMV durante el periodo de 365 días anteriores a la fecha de la solicitud de aprobación de la operación por el Consejo de Administración o a la fecha de dicha aprobación, y aprobación, y (z) el precio de compra por acción más alto pagado por la persona que pretenda adquirir las acciones ordinarias o celebrar el o suscribir el acuerdo de agrupación directa o indirectamente, individualmente o junto con otros, más, en cada caso, una prima igual al 20,0% del precio de compra por acción, prima que podrá ser aumentada o reducida por nuestro Consejo de Administración teniendo en cuenta la opinión de un banco de inversión de reconocido prestigio. La oferta pública de adquisición debe realizarse en los 90 días siguientes a la autorización del Consejo de Administración. del Consejo de Administración.

En caso de adquisición de acciones ordinarias acciones ordinarias o la celebración de un acuerdo de voto sin la aprobación requerida, nuestro Consejo de Administración podrá adoptar, entre otras, las siguientes medidas (i) anular la transacción y exigir la restitución mutua de las partes cuando sea factible, o (ii) exigir que las acciones ordinarias se vendan a un tercero preaprobado a un precio mínimo equivalente al de las acciones ordinarias. (ii) exigir que las acciones ordinarias se vendan a un tercero preaprobado al precio de referencia mínimo que determine nuestro Consejo de Administración. Además, Además, de conformidad con nuestros estatutos, el comprador o grupo de compradores perderá su derecho de voto sobre las acciones ordinarias en cuestión en cualquier junta de accionistas. cualquier junta de accionistas.

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores, además de obtener la aprobación previa de nuestro Consejo de Administración, cualquier persona o grupo de personas que pretenda adquirir, directa o indirectamente, en una sola operación o en una serie de operaciones relacionadas, el control de nuestra Compañía (a través de acciones ordinarias o de cualquier instrumento o cualquier instrumento representativo de nuestras acciones ordinarias), deberá realizar una oferta pública de adquisición del 100,0% menos una de nuestras acciones ordinarias en circulación a un precio de compra igual al mayor de los siguientes de nuestras acciones ordinarias en circulación a un precio de compra igual al mayor de (i) el precio medio de cotización por acción durante los 30 días de cotización anteriores a la oferta, o (ii) el valor contable por acción más reciente. A estos efectos, la Ley del Mercado de Valores define "control como (i) la capacidad de imponer decisiones, directa o indirectamente, en una asamblea de accionistas, (ii) el derecho a votar el 50.0% o más de nuestras acciones ordinarias, o (iii) la capacidad de determinar, directa o indirectamente, el curso de la estrategia o las políticas de nuestra administración.

Nuestro Consejo de Administración debe pronunciarse sobre con respecto al precio de compra en la oferta pública de adquisición, tomando en consideración la opinión de nuestro Comité de Prácticas Societarias y, en su caso, la opinión de un experto independiente. necesario, la opinión de un experto independiente. Nuestros consejeros y nuestro Consejero Delegado deben comunicar al público si tienen la intención de sus acciones ordinarias en el marco de la oferta pública de adquisición.

De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos antes de cualquier distribución de dividendos debemos destinar por lo menos el 5.0% de nuestras utilidades netas a un fondo de reserva legal, hasta que el monto de dicho fondo sea igual al 20.0% de nuestro capital pagado. sea igual al 20.0% de nuestro capital pagado. Nuestros accionistas pueden asignar cantidades adicionales a otros fondos de reserva, incluido un fondo para la recompra de nuestras propias acciones ordinarias. recompra de nuestras propias acciones ordinarias. El resto de nuestros beneficios netos, en su caso, está disponible para su distribución en forma de dividendos. Sin embargo Sin embargo, no podemos distribuir dividendos hasta que las pérdidas de años anteriores hayan sido totalmente pagadas o compensadas.

El 23 de marzo de 2021, nuestra junta general ordinaria y extraordinaria de aprobó una política de dividendos aplicable a los ejercicios 2021 a 2026. Esta política de dividendos consiste en la distribución de hasta el 75% de nuestro beneficio distribuible cada año. A efectos de esta política de dividendos, se entiende por "beneficio distribuible" el beneficio (pérdida) antes de impuestos de cada ejercicio, ajustado por partidas no monetarias y determinados gastos de capital o inversiones presupuestados a tal efecto, es decir, el beneficio (pérdida) antes de impuestos, ajustado por la adición o sustracción, según el caso, de la depreciación, el cambio ganancias (pérdidas) netas por diferencias de cambio, ganancias (pérdidas) por revalorización de inversiones inmobiliarias, otras ganancias (pérdidas) no monetarias, reembolso de préstamos, impuestos sobre las ganancias pagados y gastos presupuestados. impuestos sobre la renta pagados, y los gastos presupuestados para propiedades para el año siguiente. Todos los dividendos declarados en virtud de esta política se declararán en dólares estadounidenses, pero se pagarán utilizando el cambio a pesos publicado por el Banco de México el día anterior a la fecha en que se pague el dividendo. se pague el dividendo.

Los tenedores no residentes de nuestras acciones ordinarias reciben sus dividendos de sus custodios y, en su caso, subcustodios, sin tener que realizar ninguna acción específica, según se especifica en los acuerdos de custodia o similares aplicables; si las distribuciones de dividendos de nosotros fueran recibidas por custodios o subcustodios, los tenedores no residentes tendrían derecho a hacer que sus respectivos custodios o subcustodios se hicieran cargo de los dividendos de nuestras acciones ordinarias. los tenedores no residentes tendrían derecho a hacer que sus respectivos custodios o subcustodios transfirieran cantidades para distribuir los importes aplicables. Este mecanismo se basa en las leyes y prácticas mexicanas, conforme a las cuales los dividendos son pagados por nosotros a Indeval, para su posterior distribución a cada custodio o subcustodio, según corresponda. Debido a la existencia de este mecanismo, no necesitamos designar un agente pagador o similar en México para el pago de dividendos. agente pagador o similar en México, para el pago de dividendos de nuestras acciones ordinarias a tenedores no residentes. Los procedimientos para que los tenedores de nuestros Los procedimientos para que los tenedores de nuestros ADSs reciban dividendos se describen en "Descripción de los American Depositary Shares-Dividendos y Otras Distribuciones".

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores de México y nuestros estatutos sociales, podemos recomprar nuestras propias acciones ordinarias (i) en relación con una reducción de nuestro capital o (ii) utilizando nuestras utilidades retenidas. En caso de una reducción de capital, la recompra afectaría a todos los accionistas en forma proporcional. Estamos autorizados a Estamos autorizados a recomprar nuestras propias acciones ordinarias a través de la BMV, al precio de mercado vigente en ese momento. Nuestro fondo de recompra de acciones, que se aprueba Nuestro fondo de recompra de acciones, que se aprueba anualmente, tiene por objeto (i) permitirnos pagar dividendos a nuestros accionistas en los próximos años, sujeto a la aprobación de dicho (ii) aumentar la liquidez de mercado de nuestras acciones ordinarias.

Mientras mantengamos en autocartera las acciones ordinarias recompradas acciones ordinarias recompradas, no se nos permitirá ejercer los derechos económicos y de voto correspondientes a las mismas y dichas acciones ordinarias no se considerarán en circulación a efectos de la determinación del quórum y los requisitos de voto en cualquier junta de accionistas. no se considerarán en circulación a efectos de la determinación del quórum y los requisitos de voto en cualquier junta de accionistas. No No necesitamos la aprobación de nuestro Consejo de Administración para recomprar nuestras propias acciones ordinarias. Sin embargo, el importe máximo que puede asignarse para recomprar nuestras acciones ordinarias debe ser aprobada por nuestros accionistas en una junta general ordinaria de accionistas (con carácter anual), no puede superar los beneficios no distribuidos, y nuestro Consejo de Administración debe designar a una o varias personas autorizadas para llevar a cabo la recompra. Las recompras de acciones deben llevarse a cabo e informarse y divulgarse de conformidad con la Ley del Mercado de Valores de México. Si tenemos la intención de recomprar acciones ordinarias que representen el 1.0% de nuestro capital social en circulación durante una sola sesión bursátil, estaremos obligados a revelar al público dicha intención por lo menos 10 días antes de la fecha en que se lleve a cabo la recompra. al público dicha intención por lo menos 10 minutos antes de cualquier oferta por dichas acciones ordinarias. Si tenemos la intención de recomprar acciones ordinarias que representen acciones ordinarias que representen el 3% o más de nuestro capital social en circulación durante un período continuo de veinte días de negociación, deberemos realizar una oferta pública de adquisición de dichas acciones ordinarias. oferta pública de adquisición de dichas acciones ordinarias.

En nuestra asamblea general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023, nuestros accionistas resolvieron que podríamos utilizar hasta US$100.0 millones para recomprar nuestras propias acciones ordinarias a través de la la BMV. Se determinó que dicho monto no excediera nuestra utilidad neta del ejercicio, incluyendo nuestras utilidades retenidas. La siguiente La siguiente tabla refleja las compras de nuestras acciones ordinarias por nuestra parte o por parte de nuestras filiales en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 y en el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023. 30 de septiembre de 2023.

Como consecuencia de lo anterior, a 30 de septiembre de 2023, teníamos 5.721.638 acciones ordinarias en autocartera.

La Sociedad podrá disolverse al ocurrir cualquiera de los supuestos descritos en el Artículo 229 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, cualquier otra disposición que lo sustituya en el tiempo y demás aplicables, a saber: (i) el vencimiento de su plazo; (ii) si el objeto de la Sociedad ya no puede ser satisfecho; (iii) por resolución de la junta extraordinaria de accionistas; (iv) si la Sociedad pierde 2/3 de su capital desembolsado; o (v) como consecuencia de la resolución de una autoridad administrativa o judicial. Una vez disuelta la Sociedad en cualquiera de las circunstancias descritas anteriormente, se procederá a su será puesta en liquidación, que será administrada por uno o varios liquidadores, que en tal caso actuarán conjuntamente según se determine por acuerdo de la junta general de accionistas. El liquidador o liquidadores procederán a la liquidación y a la distribución a prorrata distribución a los accionistas del producto de los activos remanentes de la Sociedad, si los hubiere.

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores, nuestros estatutos otorgan diversas protecciones a nuestros accionistas minoritarios. Estas protecciones minoritarias incluyen disposiciones que permiten:

Según la legislación mexicana, cualquier accionista que vote a favor de una transacción en la que sus intereses estén en conflicto con los nuestros puede ser responsable de daños y perjuicios, pero sólo si la transacción no se hubiera aprobado sin el voto de dicho accionista. aprobado sin el voto de dicho accionista.

Cualquier consejero cuyos intereses en una transacción estén en conflicto con los nuestros, debe revelar dicho conflicto y abstenerse de cualquier deliberación o voto en relación con el mismo. Todo administrador que incurra en una infracción de este deber de diligencia puede ser responsable de cualquier daño o pérdida de beneficios que sufra nuestra Sociedad como consecuencia de ello.

La mencionada disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos no es aplicable a los tenedores de ADS en su condición de tales. Con respecto a los tenedores de ADS, en virtud de el contrato de depósito, cualquier demanda, acción o procedimiento judicial contra nosotros o el depositario, o en el que éstos se vean implicados, que surja o esté relacionado de algún modo con el contrato de depósito o las operaciones contempladas en el mismo. con el contrato de depósito o las operaciones contempladas en el mismo, o en virtud de la titularidad de ADS, sólo podrá entablarse ante el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Sur de los Estados Unidos. United States District Court for the Southern District of New York (o en los tribunales estatales del condado de Nueva York en Nueva York si (i) el United States (i) el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Sur de Nueva York carece de competencia en razón de la materia sobre un litigio concreto o (ii) la designación del Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Sur de Nueva York como foro exclusivo para un litigio concreto es, o llega a ser, inválida, ilegal o inaplicable), y usted, como tenedor de los ADS, habrá renunciado irrevocablemente a cualquier objeción que pueda tener a a la determinación de la jurisdicción de cualquiera de dichos procedimientos, y se habrá sometido irrevocablemente a la jurisdicción exclusiva de dichos tribunales en cualquiera de dichas acciones o procedimientos. o procedimiento. Es posible que un tribunal considere que este tipo de cláusula de elección de foro es inaplicable, inaplicable o incoherente con otros documentos relevantes para el contrato. con otros documentos que sean relevantes para la presentación de dichas demandas.

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores de México y nuestros estatutos sociales, si la inscripción de nuestras acciones ordinarias en el RNV es cancelada por nosotros o por la CNBV, estaremos obligados a llevar a cabo una oferta pública de adquisición de todas las acciones ordinarias en circulación que se encuentren en poder de nuestros accionistas minoritarios antes de dicha cancelación. Si la inscripción de nuestras acciones ordinarias en el RNV es cancelada por nosotros o por la CNBV, estaremos obligados a llevar a cabo una oferta pública de compra para adquirir la totalidad de las acciones ordinarias en circulación en poder de nuestros accionistas minoritarios antes de dicha cancelación. Nuestros accionistas controladores serían solidariamente responsables con nosotros del cumplimiento de esta obligación. Un "accionista mayoritario" es es una persona que posee la mayoría de nuestras acciones ordinarias con derecho a voto, tiene la capacidad de determinar el resultado de las decisiones de una junta de accionistas o del consejo de administración, o tiene la capacidad de influir en el resultado de las decisiones de una junta de accionistas o del consejo de administración. de accionistas o del consejo de administración, o tiene la capacidad de nombrar a la mayoría de los miembros de nuestro consejo de administración. El precio de compra debe ser igual para todos los accionistas y debe ser el mayor entre (i) el último valor contable por acción reportado en un informe trimestral a la CNBV y a la BMV y (ii) el precio promedio ponderado por volumen por acción durante los últimos treinta días hábiles bursátiles en la BMV. Si la cancelación del registro Si la CNBV ordena la cancelación del registro, la oferta pública deberá iniciarse dentro de los 180 días siguientes a la orden de cancelación. Si deseamos cancelar el registro, dicha cancelación deberá ser aprobada por los tenedores del 95.0% de nuestras acciones ordinarias en circulación. Si se cancela el registro de nuestras acciones ordinarias Si se cancela el registro de nuestras acciones ordinarias, no habrá mercado para nuestras acciones ordinarias ni para los ADS. En tal caso, los titulares de acciones ordinarias recibirán efectivo por sus acciones ordinarias al precio de compra antes mencionado. En tal caso, los titulares de acciones ordinarias recibirán dinero en efectivo por sus acciones ordinarias al precio de compra antes mencionado, y en el caso de los titulares de ADS, el depositario recibirá dinero en efectivo por las acciones subyacentes a los ADS cancelados. de las acciones subyacentes a los ADS cancelados, para su posterior distribución a los titulares de ADS.

Nuestro Consejo de Administración deberá emitir una opinión con respecto a la equidad del precio de compra, tomando en consideración los intereses de la minoría, y la opinión de nuestro Comité de Prácticas Societarias. de nuestro Comité de Prácticas Societarias. La opinión de nuestro Consejo de Administración puede ir acompañada de una opinión de equidad de un experto independiente. independiente.

Usted debe saber que la Ley General de Sociedades Mercantiles y la Ley del Mercado de Valores, que nos son aplicables, difieren en ciertos aspectos sustanciales de las leyes generalmente aplicables a las sociedades estadounidenses y a sus accionistas. y sus accionistas.

La Ley del Mercado de Valores de México exige que 25% de los consejeros de las empresas públicas mexicanas sean independientes, pero el Comité de Auditoría y nuestro Comité de Prácticas Societarias deben estar deben estar integrados en su totalidad por consejeros independientes. Se puede nombrar un consejero suplente por cada consejero propietario, siempre y cuando los suplentes de los consejeros independientes también sean considerados independientes. de los consejeros independientes también sean considerados independientes.

De acuerdo con la legislación mexicana, ciertas personas En virtud de la legislación mexicana, determinadas personas, incluidas las personas con información privilegiada, las personas que ejercen el control, los principales clientes y proveedores, y los familiares de dichas personas, se consideran per se no independientes. Además, conforme a la legislación mexicana, la determinación de la independencia de nuestros consejeros hecha por nuestra asamblea de accionistas puede ser impugnada por la CNBV. ser impugnada por la CNBV. La legislación mexicana y los estatutos sociales de la Compañía no exigen que los consejeros independientes se reúnan sin la presencia de consejeros y directivos no independientes. no independientes y la administración.

De conformidad con las normas y reglamentos de la NYSE, el 50% de los consejeros de las empresas que cotizan en bolsa deben ser independientes, y las empresas extranjeras sujetas a obligaciones de información en virtud de la y cotizan en la NYSE deben mantener un comité de auditoría compuesto en su totalidad por consejeros independientes, tal y como se definen en las leyes federales sobre valores de los Estados Unidos de América. las leyes federales de valores de los Estados Unidos de América. Además, los consejeros independientes deben reunirse periódicamente con la frecuencia necesaria para cumplir con sus responsabilidades. con la frecuencia necesaria para cumplir con sus responsabilidades, incluyendo al menos una vez al año una sesión ejecutiva sin la presencia de consejeros no independientes y de la dirección. independientes y de la dirección.

Para conocer las diferencias entre la Ley del Mercado de Valores mexicana la Ley del Mercado de Valores, que nos es aplicable, y las leyes generalmente aplicables a las sociedades estadounidenses en materia de comités de auditoría, véase "Administración-Comités del Consejo de Administración-Comité de Auditoría". del Consejo de Administración-Comité de Auditoría".

Una sociedad mexicana podrá fusionarse con otra sociedad si la mayoría de las acciones comunes representativas de su capital social en circulación aprueban la fusión en una asamblea general extraordinaria de accionistas debidamente convocada. extraordinaria de accionistas debidamente convocada. Los accionistas disidentes no tienen derecho de valoración. Los acreedores disponen de 90 días para oponerse judicialmente a la fusión, siempre que tengan interés legal para oponerse a la fusión. Conforme a la legislación mexicana y a nuestros estatutos, una asamblea general ordinaria de accionistas debe considerar la aprobación de cualquier transacción (o serie de transacciones relacionadas que por su naturaleza puedan ser consideradas como una sola transacción) que represente el 20.0% del capital social. una sola operación) que represente el 20.0% o más de nuestros activos consolidados en cualquier ejercicio fiscal, con base en nuestros estados financieros intermedios al final del trimestre más reciente.

Según la legislación de Delaware, con ciertas excepciones, una fusión, consolidación o venta de la totalidad o la práctica totalidad de los activos de una sociedad debe ser aprobada por el Consejo de Administración y mayoría de las acciones ordinarias en circulación con derecho a voto. Según la legislación de Delaware, un accionista de una sociedad que participe En determinadas circunstancias, un accionista de una sociedad que participe en determinadas operaciones corporativas de gran envergadura puede gozar de derechos de tasación, en virtud de los cuales el accionista puede recibir un pago por el importe de la transacción. puede recibir un pago por el importe del valor justo de mercado de las acciones ordinarias que posee (determinado por un tribunal) en lugar de la contraprestación que recibe el accionista. en lugar de la contraprestación que el accionista recibiría de otro modo en la transacción. La ley de Delaware también establece que una sociedad matriz, puede fusionarse con cualquier filial de la que posea al menos el 90,0% de cada clase de capital social. de cada clase de capital social. En caso de fusión, los accionistas disidentes de la filial tendrían derechos de valoración.

La Ley del Mercado de Valores permite a las que restrinjan la capacidad de terceros para adquirir el control de la sociedad sin obtener la aprobación del Consejo de Administración de la sociedad, si dichas disposiciones (i) son aprobadas por la mayoría de los accionistas, y (ii) son aprobadas por el Consejo de Administración de la sociedad. sin obtener la aprobación del Consejo de Administración de la sociedad si dichas disposiciones (i) son aprobadas por la mayoría de los accionistas con el voto en contra de no más del 5% de las acciones ordinarias en circulación, (ii) no excluyen a ningún accionista o grupo de (ii) no excluyen a ningún accionista o grupo de accionistas, y (iii) no restringen, de manera absoluta, un cambio de control. Hemos incluido estas disposiciones en nuestros estatutos, como se indica en el apartado "-Restricciones al control". en el apartado "Restricciones a determinadas transferencias".

Según la ley de Delaware, las empresas pueden aplicar planes de derechos de los accionistas y otras medidas, como el escalonamiento de los mandatos de los consejeros y la exigencia de una mayoría absoluta en las votaciones, para impedir los intentos de adquisición. intentos de adquisición. La legislación de Delaware también prohíbe que una sociedad anónima pública de Delaware participe en una combinación de negocios con un accionista interesado durante un período de 3 años a partir de la fecha en que se produzca la adquisición. accionista interesado durante un período de 3 años a partir de la fecha de la transacción en la que el accionista se convirtió en accionista interesado, a menos que:

De conformidad con la Ley del Mercado de Valores, sólo un accionista o grupo de accionistas que posea por lo menos 5% de nuestras acciones ordinarias en circulación puede presentar una demanda contra algunos o todos de nuestros consejeros, secretario del Consejo de Administración o directivos relevantes por violación de su deber de diligencia o deber de lealtad. En Además, dicho accionista o grupo de accionistas deberá incluir en su demanda el importe de los daños o pérdidas causados a la sociedad y no sólo los daños o perjuicios causados al accionista o grupo de accionistas que interponga la demanda, siempre que cualquier cantidad recuperada como indemnización derivada de la acción de responsabilidad será en beneficio de la sociedad, y no en beneficio del accionista o grupo de accionistas (es decir, como una demanda derivada de los accionistas). El accionista o grupo de accionistas debe demostrar el vínculo directo El accionista o grupo de accionistas debe demostrar la relación directa e inmediata entre el daño o perjuicio causado a la empresa y los actos que supuestamente lo causaron. No es necesario que que el accionista o grupo de accionistas posea las acciones ordinarias durante un determinado periodo de tiempo para poder presentar una demanda. El plazo de prescripción de prescripción de estas acciones es de cinco años a partir de la fecha en que se produjo el acto o hecho que causó el daño o la pérdida.

Conforme a la legislación mexicana y a nuestros estatutos sociales, los tenedores de por lo menos de nuestro capital social en circulación tienen derecho a designar a un miembro de nuestro Consejo de Administración.

La ley de Delaware no incluye ninguna disposición que restrinja la forma en que los accionistas pueden presentar candidaturas de administradores o la forma en que se pueden plantear los asuntos en una junta.

De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, las asambleas de accionistas pueden ser convocadas Las asambleas de accionistas pueden ser convocadas (i) por nuestro Consejo de Administración, (ii) por el Presidente del Consejo de Administración, (iii) por nuestro secretario corporativo, (iv) a solicitud de cualquier tenedor del 10,0% o más de nuestras acciones ordinarias en circulación, solicitud que deberá dirigirse al Presidente del Consejo de Administración o al Presidente del Comité de Auditoría. del Consejo de Administración o al Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias, (v) un tribunal mexicano competente en caso de que nuestro Consejo de Administración o Comité de Auditoría o Comité de Prácticas Societarias no convocan a una asamblea después de una solicitud válida de un tenedor (vi) por el Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias, y (vii) por el Consejo de Administración o el Presidente del Comité de Prácticas Societarias. por el Consejo de Administración o el Presidente del Comité de Auditoría o del Comité de Prácticas Societarias, a solicitud de cualquier accionista, si no se ha celebrado una asamblea ordinaria durante dos años consecutivos. ordinarias durante dos años consecutivos o si en las asambleas ordinarias celebradas durante ese período no se consideraron los asuntos que requieren de conformidad con la legislación mexicana aplicable. La legislación de Delaware permite al Consejo de Administración o a cualquier persona que esté El derecho de Delaware permite al Consejo de Administración o a cualquier persona autorizada por la escritura de constitución o los estatutos de la sociedad convocar una junta extraordinaria de accionistas.

De acuerdo con la legislación mexicana, el voto acumulativo para la elección de consejeros no está permitido.

Según la ley de Delaware, el voto acumulativo para la para la elección de consejeros si está expresamente autorizado en el certificado de constitución.

La legislación mexicana sí permite que las empresas tengan un Consejo de Administración escalonado. Consejo de Administración escalonado, aunque algunas empresas públicas mexicanas tienen consejos escalonados. La legislación de Delaware permite a las sociedades tener un Consejo de Administración escalonado. Consejo de Administración.

La legislación mexicana permite a los accionistas tomar medidas mediante el consentimiento unánime por escrito de los titulares de todas las acciones ordinarias con derecho a voto. Estas resoluciones tienen el mismo efecto legal que las que las adoptadas en una asamblea general de accionistas. El Consejo de Administración también puede aprobar asuntos mediante consentimiento unánime por escrito.

La ley de Delaware permite a los accionistas tomar medidas mediante consentimiento escrito de los titulares de acciones ordinarias en circulación que tengan más del número mínimo de votos necesarios para adoptar la medida en una junta de accionistas en la que todas las acciones ordinarias con derecho a voto hayan estado presentes y hayan votado. una junta de accionistas en la que estuvieran presentes y votaran todas las acciones ordinarias con derecho a voto.

Según la legislación mexicana, la modificación de los estatutos requiere la aprobación de los accionistas en una junta extraordinaria de accionistas. La legislación mexicana exige que al menos el 75% de las acciones ordinarias acciones ordinarias representativas del capital social en circulación de una sociedad estén presentes en la asamblea en primera convocatoria y que las resoluciones sean las resoluciones sean aprobadas por la mayoría de las acciones ordinarias que representen el capital social en circulación de una sociedad, excepto para cualquier acción sobre la cancelación del registro de nuestras acciones ordinarias en el mercado de valores. de la inscripción de nuestras acciones ordinarias en el RNV o en cualquier bolsa de valores, que deberá ser aprobada por el voto afirmativo de no menos del 95,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación. del 95,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación.

En virtud de la legislación de Delaware, los titulares de la mayoría de las de las acciones en circulación con derecho a voto y, si así se establece en el certificado de constitución, los directores de la sociedad tienen la facultad de adoptar, modificar y revocar los estatutos de una sociedad. de adoptar, modificar y derogar los estatutos de una sociedad.

Citibank, N.A. ("Citibank") ha acordado actuar como banco depositario de los American Depositary Shares. Las oficinas de depositario de Citibank se encuentran en 388 Greenwich Street, Nueva York, Nueva York 10013. Los American Depositary Shares se denominan con frecuencia "ADS" y representan intereses de propiedad en valores depositados en el banco depositario. Los ADS pueden estar representados por certificados conocidos comúnmente como "American Depositary Receipts" o "ADR". El banco depositario suele designar a un custodio para que custodie los valores depositados. En este caso, el custodio es CITI BANAMEX, un banco constituido bajo las leyes de los Estados Unidos Mexicanos, ubicado en Reforma 390, 6to. Piso, México, D.F., México 6695.

Designaremos a Citibank como banco depositario en virtud de un contrato de depósito. Una copia del contrato de depósito está archivada en la SEC al amparo de una Declaración de Registro en el Formulario F-6. Usted Puede obtener una copia del contrato de depósito en la Public Reference Room de la SEC en 100 F Street, N.E., Washington, D.C. 20549 y en el sitio web de la SEC (). en el sitio web de la SEC (www.sec.gov). Por favor, haga referencia al número de registro 333-272542 cuando obtenga dicha copia. Le facilitamos una descripción resumida de las condiciones fundamentales de los ADS y de sus derechos fundamentales como propietario de ADS. Recuerde que Por favor, recuerde que los resúmenes por su naturaleza carecen de la precisión de la información resumida y que los derechos y obligaciones de un propietario de ADSs serán determinados por referencia a los términos de los ADSs. y que los derechos y obligaciones de un propietario de ADS se determinarán por referencia a los términos del contrato de depósito y no por este resumen. Le instamos a que revise el contrato de depósito en su totalidad. Las partes de esta descripción resumida que aparecen en cursiva describen cuestiones que pueden ser relevantes para la titularidad de ADS, pero que pueden no serlo. de ADS, pero que pueden no figurar en el contrato de depósito. Cada ADS representa el derecho a recibir, y a ejercer la titularidad efectiva de 10 acciones ordinarias depositadas en el banco depositario y/o depositario. Un ADS también representa el derecho a recibir y ejercer los derechos de usufructo sobre cualquier otro bien recibido por el banco depositario o el depositario por cuenta del propietario del ADS, pero que no haya sido depositado por el banco depositario o el depositario. del propietario del ADS, pero que no ha sido distribuido a los propietarios de ADS debido a restricciones legales o consideraciones prácticas. Nosotros y el banco depositario podemos acordar modificar el ratio ADS/acción modificando el contrato de depósito. Esta modificación puede dar lugar a Esta modificación puede dar lugar a, o cambiar, las comisiones de depósito pagaderas por los propietarios de ADS. El depositario, el banco depositario y sus respectivos apoderados conservarán todos los bienes depositados en beneficio de los titulares de ADS. depositados en beneficio de los titulares y beneficiarios efectivos de ADS. Los bienes depositados no constituyen el patrimonio propiedad del banco depositario, el depositario o sus representantes. La propiedad efectiva de los bienes depositados corresponderá, en virtud del del contrato de depósito corresponderá a los beneficiarios efectivos de los ADS. El banco depositario, el depositario y sus respectivos representantes serán los titulares registrales de los bienes depositados representados por los ADS en beneficio de los titulares y beneficiarios efectivos de los ADS correspondientes. ADS correspondientes. Un beneficiario efectivo de ADS puede o no ser el titular de ADS. Los beneficiarios efectivos de ADS podrán recibir, y ejercer derechos de usufructo sobre los bienes depositados únicamente a través de los tenedores registrados de los ADS, los ADS (en nombre de los propietarios de los ADS correspondientes) únicamente a través del banco depositario, y el banco depositario (en nombre de los propietarios de los ADS correspondientes) únicamente a través del banco depositario. de los correspondientes ADS) directamente, o indirectamente, a través del depositario o de sus respectivos representantes, en cada caso según los términos del contrato de depósito. del contrato de depósito. Si usted se convierte en propietario de ADS, se convertirá en parte del contrato de depósito y, por lo tanto, quedará vinculado a sus condiciones y a las del presente contrato. a sus condiciones y a las de cualquier ADR que represente sus ADS. El contrato de depósito y el ADR especifican nuestros derechos y obligaciones así como sus derechos y obligaciones como propietario de ADS y los del banco depositario. Como titular de ADS, usted designa al banco depositario depositario para que actúe en su nombre en determinadas circunstancias. El contrato de depósito y los ADR se rigen por la legislación de Nueva York. No obstante, nuestras obligaciones con los tenedores de acciones ordinarias seguirán rigiéndose por las leyes de los Estados Unidos Mexicanos, que pueden ser diferentes de las leyes de los Estados Unidos. leyes de los Estados Unidos.

Además, las leyes y reglamentos aplicables pueden exigirle el cumplimiento de requisitos de información y la obtención de autorizaciones reglamentarias en determinadas circunstancias. Usted es el único responsable de cumplir dichos requisitos de información y obtener dichas autorizaciones. Ni el banco depositario, ni el depositario, ni nosotros, ni ninguno de sus ni nuestros respectivos agentes o filiales estarán obligados a adoptar medida alguna en su nombre para cumplir tales requisitos de información u obtener dichas autorizaciones reglamentarias en virtud de las leyes y reglamentos aplicables.

Como propietario de ADS, no le trataremos como uno de nuestros accionistas y no tendrá derechos de accionista directo. como uno de nuestros accionistas y no tendrá derechos de accionista directo. El banco depositario conservará en su nombre los derechos de accionista inherentes a las acciones ordinarias subyacentes a sus ADS. de las acciones ordinarias subyacentes a sus ADS. Como propietario de ADS, podrá ejercer los derechos de accionista correspondientes a acciones ordinarias representadas por sus ADS a través del banco depositario sólo en la medida prevista en el contrato de depósito. Para ejercer derechos de accionista no contemplados en el contrato de depósito, usted, como propietario de ADS, deberá cancelar sus ADS y convertirse en accionista directo. ADS y convertirse en accionista directo.

La forma en que usted posea los ADS (por ejemplo, en (por ejemplo, en una cuenta de corretaje o como tenedor registrado, o como tenedor de ADS certificados o no certificados) puede afectar a sus derechos y obligaciones, así como la forma y el alcance de los servicios que el banco depositario pone a su disposición. Como propietario de ADS, usted puede poseer sus ADS mediante un ADR registrado a su nombre, a través de una cuenta de corretaje o de custodia, o a través de una cuenta establecida por el banco depositario a su nombre que refleje el registro de ADS no certificadas directamente en los libros del banco depositario (comúnmente denominada el "Banco Depositario"). (comúnmente denominado "sistema de registro directo" o "DRS"). El sistema de registro directo refleja el registro no certificado (anotación en cuenta) de la propiedad de los ADS por el banco depositario. En el sistema de registro directo, la propiedad de los ADS se acredita mediante extractos periódicos emitidos por el banco depositario a los titulares de los ADS. El sistema de registro directo incluye transferencias automatizadas entre el banco depositario y The Depository Trust Company ("DTC"), el sistema central de compensación y liquidación por anotaciones en cuenta de valores de renta variable en el mercado de valores de la Unión Europea. y liquidación de valores de renta variable en Estados Unidos. Si decide mantener sus ADS a través de su cuenta de corretaje o custodia Si decide mantener sus ADS a través de su cuenta de corretaje o custodia, deberá confiar en los procedimientos de su corredor o banco para hacer valer sus derechos como propietario de ADS. Los bancos y corredores suelen mantener valores como los ADS a través de sistemas de compensación y liquidación como DTC. Los procedimientos de dichos sistemas de compensación y liquidación pueden limitar su capacidad para ejercer sus derechos como propietario de ADS. Si tiene alguna duda sobre estas limitaciones y procedimientos, consulte a su agente o banco. estas limitaciones y procedimientos. Todos los ADS mantenidos a través de DTC estarán registrados a nombre de un representante de DTC. Esta descripción resumida supone que usted ha optado por poseer los ADS directamente mediante un ADS registrado a su nombre y, como tal, nos referiremos a usted como el "titular". Cuando nos referimos a "usted", asumimos que el lector posee ADS y que poseerá ADS en el momento pertinente.

El registro de las acciones ordinarias a nombre del banco depositario o del depositario conferirá, en la medida máxima permitida por la legislación aplicable, al banco depositario o al depositario la titularidad registral de las acciones ordinarias correspondientes, mientras que los derechos de propiedad efectiva y los intereses sobre dichas acciones ordinarias corresponderán en todo momento a los beneficiarios efectivos de las acciones ordinarias. los beneficiarios efectivos de los ADS representativos de las acciones ordinarias. El banco depositario o el depositario tendrá en todo momento en todo momento los derechos de propiedad efectiva sobre todos los bienes depositados, en cada caso únicamente por cuenta de los titulares y beneficiarios efectivos de los ADS representativos de la propiedad depositada.

En su calidad de tenedor de ADS, usted tiene derecho, por lo general a recibir las distribuciones que realicemos sobre los valores depositados en el depositario. Su derecho a recibir estas distribuciones puede verse limitado sin embargo, por consideraciones prácticas y limitaciones legales. Los tenedores de ADS recibirán dichas distribuciones en virtud de los términos del contrato de depósito en proporción al número de ADS que posean. en proporción al número de ADS que posean en la fecha de registro especificada, una vez deducidas las comisiones, impuestos y gastos aplicables. y gastos aplicables.

Siempre que realicemos una distribución en efectivo de los valores depositados en el depositario, depositaremos los fondos en el depositario. Una vez recibida la confirmación del depósito de los fondos necesarios de los fondos necesarios, el banco depositario se encargará de convertir a dólares estadounidenses los fondos recibidos en una divisa distinta del dólar de EE.UU. y de distribuir los fondos en dólares de EE.UU. a los depositantes. y para la distribución de los dólares estadounidenses a los tenedores, con sujeción a las leyes y reglamentos de los Estados Unidos Mexicanos.

La conversión en dólares estadounidenses se realizará sólo si es factible y si los dólares estadounidenses son transferibles a Estados Unidos. El banco depositario aplicará el mismo método para distribuir el producto de la venta de cualquier bien (como derechos no distribuidos) que el depositario posea en relación con los valores en depósito.

La distribución de efectivo se hará neta de las comisiones, gastos, impuestos y cargas gubernamentales a cargo de los titulares en virtud del contrato de depósito. El banco depositario mantendrá los importes en efectivo que no pueda distribuir en una cuenta que no devengue intereses en beneficio de los tenedores y beneficiarios efectivos de ADS hasta que la distribución pueda efectuarse o hasta que los ADS se hayan distribuido. de ADS hasta que pueda efectuarse la distribución o hasta que los fondos que el banco depositario tenga en su poder deban ser confiscados como propiedad no reclamada, de conformidad con la legislación del país correspondiente. de conformidad con la legislación de los correspondientes estados de Estados Unidos.

Siempre que realicemos una distribución gratuita de acciones ordinarias por los valores depositados en el depositario, depositaremos el número correspondiente de acciones ordinarias en el depositario. Una vez que Tras la recepción de la confirmación de dicho depósito, el banco depositario distribuirá a los titulares nuevos ADS que representen las acciones ordinarias depositadas o modificará la relación ADS/acción ordinaria. depositadas o modificará la relación ADS/acción ordinaria, en cuyo caso cada ADS que usted posea representará derechos e intereses sobre las acciones ordinarias depositadas. Sólo se distribuirán nuevos ADS enteros. Los derechos fraccionados se venderán y el producto de dicha venta se distribuirá como en el caso de una distribución en efectivo.

La distribución de nuevos ADS o la modificación del ratio ADS/acción ordinaria en caso de distribución de acciones ordinarias se efectuará una vez deducidas las comisiones, gastos, impuestos y cargas gubernamentales pagaderos por los titulares en virtud del contrato de depósito. Para pagar dichos impuestos o cargas gubernamentales, el banco depositario podrá vender la totalidad o parte de las nuevas acciones ordinarias distribuidas.

No se procederá a la distribución de nuevos ADS si infringiera una ley (por ejemplo, la legislación estadounidense sobre valores) o si no fuera factible desde el punto de vista operativo. Si el banco depositario no Si el banco depositario no distribuye nuevos ADS según lo descrito anteriormente, podrá vender las acciones ordinarias recibidas en las condiciones descritas en el contrato de depósito y distribuirá el producto de la venta como en el caso de una distribución de efectivo.

Siempre que nos propongamos distribuir derechos para suscribir acciones ordinarias adicionales, lo notificaremos previamente al banco depositario y le ayudaremos a determinar si es lícito y razonablemente factible distribuir derechos de suscripción de ADS adicionales a los titulares. es legal y razonablemente factible distribuir derechos para suscribir ADS adicionales a los titulares. Los derechos preferentes a la suscripción de acciones ordinarias adicionales, incluyendo su forma, negociabilidad y distribución, se rigen por la legislación mexicana y se describen en la sección "Descripción del capital social y de los derechos de suscripción preferente". describen en "Descripción del Capital Social y los Estatutos--Descripción de los Estatutos--Derechos de preferencia".

El banco depositario establecerá procedimientos para distribuir derechos de suscripción de ADS adicionales a los tenedores y permitir a dichos tenedores ejercer tales derechos si es legal y razonablemente factible poner los derechos a disposición de los tenedores de ADS, y si facilitamos toda la documentación contemplada en el acuerdo de depósito (por ejemplo, dictámenes sobre la legalidad de la operación). Es posible que tenga que pagar tasas, gastos, impuestos y otros gubernamentales para suscribir los nuevos ADS en el ejercicio de sus derechos. El banco depositario no está obligado a establecer procedimientos para facilitar la distribución y el ejercicio por parte de los titulares de derechos de suscripción de nuevas acciones ordinarias que no sean en forma de ADS. de ADS.

El banco depositario venderá los derechos que no se ejerzan o no se distribuyan si dicha venta es lícita y razonablemente factible. El producto de dicha venta se distribuirá a los titulares como en el caso de una distribución en efectivo. Si el banco depositario no puede vender los derechos, los dejará caducar.

Siempre que nos propongamos distribuir un dividendo pagadero a elección de los accionistas, ya sea en efectivo o en acciones adicionales, lo notificaremos previamente al banco depositario e indicaremos si deseamos que se ponga a su disposición. banco depositario y le indicaremos si deseamos poner a su disposición la distribución optativa. En tal caso, ayudaremos al banco depositario a determinar si dicha distribución es lícita y razonablemente factible.

El banco depositario pondrá la elección a su disposición sólo si es razonablemente factible y si le hemos facilitado toda la documentación contemplada en el contrato de depósito. En caso, el banco depositario establecerá procedimientos que le permitan optar por recibir efectivo o ADS adicionales, en cada caso como se describe en el contrato de depósito.

Si la elección no se pone a su disposición, usted recibirá dinero en efectivo o ADS adicionales, dependiendo de lo que recibiría un accionista en los Estados Unidos Mexicanos al no poder como se describe más detalladamente en el contrato de depósito.

Siempre que nos propongamos distribuir bienes que no sean que no sea efectivo, acciones ordinarias o derechos de suscripción de acciones ordinarias adicionales, lo notificaremos previamente al banco depositario e indicaremos si deseamos que dicha distribución le sea efectuada a usted. En caso afirmativo, ayudaremos al banco depositario a determinar si dicha distribución a los titulares es lícita y razonablemente factible.

Si es razonablemente factible distribuir y si facilitamos al banco depositario toda la documentación contemplada en el contrato de depósito, el banco depositario distribuirá los bienes a los titulares de la manera que considere factible. banco depositario distribuirá los bienes a los titulares de la manera que considere factible.

La distribución se hará neta de comisiones, gastos, impuestos y cargas gubernamentales a cargo de los titulares en virtud del contrato de depósito. Para pagar dichos impuestos y cargas gubernamentales, el banco depositario podrá vender la totalidad o una parte de los bienes recibidos.

El banco depositario no distribuirá la propiedad a usted y venderá la propiedad si:

El producto de dicha venta se distribuirá a los titulares como en el caso de una distribución en efectivo.

Siempre que decidamos reembolsar alguno de los valores depositados en el depositario, lo notificaremos con antelación al banco depositario. Si es factible y si proporcionamos toda la documentación contemplada en el contrato de depósito, el banco depositario notificará el reembolso a los titulares.

El depositario recibirá instrucciones para entregar las acciones objeto de reembolso contra el pago del precio de reembolso aplicable. El banco depositario convertirá a dólares estadounidenses según los términos del contrato de depósito los fondos de reembolso recibidos en una divisa distinta del dólar estadounidense y establecerá procedimientos para que permitan a los titulares recibir el producto neto del reembolso tras la entrega de sus ADS al banco depositario. Es posible que tenga que pagar comisiones, gastos, impuestos y otras cargas gubernamentales en el momento del reembolso de sus ADS. Si el número de ADS reembolsados es inferior al total, los ADS se seleccionarán por sorteo o a prorrata, según determine el banco depositario.

Las acciones ordinarias en depósito de sus ADS pueden cambiar de vez en cuando. Por ejemplo, puede producirse un cambio en el valor nominal o nominal, división, cancelación, consolidación o cualquier otra reclasificación de dichas acciones ordinarias o una recapitalización, reorganización, fusión, consolidación o venta de activos de la Sociedad. cualquier otra reclasificación de dichas acciones ordinarias o una recapitalización, reorganización, fusión, consolidación o venta de activos de la Sociedad.

Si se produjera algún cambio de este tipo, sus ADS en la medida en que lo permitan la ley y el contrato de depósito, representarían el derecho a recibir los bienes recibidos o canjeados en relación con de las acciones ordinarias depositadas. En tales circunstancias, el banco depositario podrá entregarle nuevos ADS, modificar el contrato de depósito, modificar el contrato de depósito, los ADR y la(s) Declaración(es) de Registro aplicable(s) en el Formulario F-6, solicitar el canje de sus ADS existentes por nuevos ADS y adoptar cualquier otra medida que resulte adecuada para reflejar, según proceda, el cambio de ADS. otras medidas apropiadas para reflejar en los ADS el cambio que afecta a las Acciones. Si el banco depositario no puede legalmente Si el banco depositario no puede distribuirle legalmente dichos bienes, podrá venderlos y distribuirle el producto neto como en el caso de una distribución en efectivo. distribución de efectivo.

Una vez concluida la oferta, las acciones ordinarias ofrecidas en virtud del folleto serán depositadas por nosotros en poder del depositario. Una vez recibida la confirmación de dicho depósito el banco depositario emitirá ADS a los suscriptores mencionados en el folleto. Una vez concluida la oferta, las acciones ordinarias que se ofrecen a la venta en virtud del folleto serán depositadas por nosotros en poder del depositario. Una vez recibida la confirmación de Una vez recibida la confirmación de dicho depósito, el banco depositario emitirá ADS a los suscriptores mencionados en el folleto.

Tras el cierre de la oferta, el banco depositario puede crear ADS en su nombre si usted o su agente depositan acciones ordinarias en el depositario. El banco depositario entregará estos ADS a la persona que usted indique, una vez que usted haya abonado las comisiones de emisión aplicables y los gastos e impuestos derivados de la transferencia de las acciones ordinarias al depositario. las acciones ordinarias al depositario. Su capacidad para depositar acciones ordinarias y recibir ADS puede verse limitada por consideraciones jurídicas de los Estados Unidos y de los Estados Unidos Mexicanos aplicables en el momento del depósito. aplicables en el momento del depósito.

La emisión de ADS puede retrasarse hasta que el hasta que el banco depositario o el depositario reciban confirmación de que se han concedido todas las autorizaciones necesarias y de que las acciones ordinarias han sido debidamente transferidas al depositario. debidamente transferidas al depositario. El banco depositario sólo emitirá ADS en números enteros.

Cuando realice un depósito de acciones ordinarias, usted será responsable de transferir un título bueno y válido al banco depositario. Como tal, se considerará que usted declara y garantiza que:

Si alguna de las declaraciones o garantías es incorrecta de alguna manera, nosotros y el banco depositario podremos, a su coste y expensas, tomar todas las medidas necesarias para corregir las consecuencias de las declaraciones falsas. de las declaraciones falsas.

Como titular de ADR, tendrá derecho a transferir, combinar o dividir sus ADR y los ADS que representan. Para las transferencias de ADR, tendrá que entregar los ADR a transferir al banco depositario:

Para combinar o dividir sus ADR, deberá entregar los ADR en cuestión al banco depositario junto con su solicitud de combinación o escisión, y deberá abonar todas las todas las comisiones, cargas y gastos aplicables que deban pagar los titulares de ADR, de conformidad con los términos del contrato de depósito, en caso de combinación o escisión de ADR. de ADR.

Como titular, tendrá derecho a presentar sus ADS al banco depositario para su cancelación y, a continuación, recibir el número correspondiente de acciones ordinarias subyacentes en las oficinas del depositario. del depositario. Su capacidad para retirar las acciones ordinarias mantenidas con respecto a los ADS puede verse limitada por las leyes de EE.UU. y de los Estados Unidos Mexicanos aplicables en el momento del retiro. Para retirar las acciones ordinarias representadas por sus ADS, deberá usted pagar al banco depositario las comisiones de cancelación de los ADS, así como los gastos e impuestos que deban pagarse por la transferencia de las acciones ordinarias. Usted asume el riesgo de entrega de todos los fondos y valores en el momento de la retirada. Una vez cancelados, los ADS no tendrán ningún derecho en virtud del contrato de depósito.

Si usted es titular de ADS registrados a su nombre, el depositario podrá solicitarle que acredite su identidad y la autenticidad de cualquier firma, así como otros documentos que el banco depositario considere oportuno antes de cancelar sus ADS. La retirada de las acciones ordinarias representadas por sus ADS puede retrasarse hasta que el banco depositario reciba pruebas satisfactorias del cumplimiento de todas las leyes y reglamentos aplicables. Tenga en cuenta que el banco depositario sólo aceptará para su cancelación ADS que representen un número entero de valores en depósito.

Usted tendrá derecho a retirar los valores representados por sus ADS en cualquier momento, excepto para:

El contrato de depósito no podrá modificarse para menoscabar su derecho a retirar los valores representados por sus ADS, salvo para cumplir disposiciones legales imperativas.

En su calidad de tenedor, generalmente tiene derecho, en virtud de del contrato de depósito a dar instrucciones al banco depositario para que ejerza los derechos de voto de las acciones ordinarias representadas por sus ADS. Los derechos de voto de los titulares de acciones ordinarias en derechos de voto de los titulares de acciones ordinarias se describen en "Descripción del capital social y de los estatutos".

A petición nuestra, el banco depositario distribuirá a usted cualquier convocatoria de junta de accionistas recibida de nosotros junto con información que explique cómo dar instrucciones al banco depositario para que ejerza los derechos de voto de los valores representados por ADS. depositario para ejercer los derechos de voto de los valores representados por ADS. En lugar de distribuir dichos materiales, el banco depositario podrá distribuir a los tenedores de ADS instrucciones sobre cómo obtener dichos materiales previa solicitud.

Si el banco depositario recibe a tiempo instrucciones de voto instrucciones de voto de un tenedor de ADS, se esforzará por votar los valores (en persona o por representación) representados por los ADS del tenedor de acuerdo con las instrucciones de voto recibidas de los tenedores de ADS. ADS del tenedor de acuerdo con las instrucciones de voto recibidas de los tenedores de ADS. Si el depositario no recibe instrucciones de voto de un tenedor de ADS en la fecha de registro de ADS aplicable o antes de la fecha establecida por el depositario a tal efecto, se considerará que dicho se considerará que dicho tenedor ha dado instrucciones al depositario para que otorgue un poder discrecional a una persona designada por nosotros para votar los valores. persona designada por nosotros para votar los valores representados por ADS; no obstante, el depositario no otorgará tal poder discrecional discrecional por parte del depositario en relación con cualquier asunto sobre el que debamos votar y respecto del cual informemos al depositario de que (a) no deseamos que se otorgue dicho poder (b) existe una oposición sustancial o (c) los derechos de los tenedores de valores representados por ADSs pueden verse perjudicados. adversamente.

Los valores para los que no se hayan recibido instrucciones de voto no se votarán (salvo que se estipule lo contrario en el contrato de depósito). Tenga en cuenta que la capacidad del banco depositario para ejecutar las instrucciones de voto puede verse limitada por limitaciones prácticas y legales y por las condiciones de los valores en depósito. depositados. No podemos asegurarle que recibirá el material de votación a tiempo para que pueda devolver las instrucciones de voto al banco depositario a su debido tiempo. depositario a tiempo.

Como titular de un ADS deberá abonar las siguientes comisiones en virtud del contrato de depósito:

Las comisiones y gastos por (i) la emisión de ADS, y (ii) la cancelación de ADS se cobran a la persona para la que se emiten los ADS (en el caso de las emisiones de ADS) y a la persona en cuyo nombre se cancelen los ADS (en el caso de las cancelaciones de ADS). En el caso de los ADS emitidos por el banco depositario en DTC, las comisiones y gastos de emisión y cancelación de ADS podrán deducirse de las distribuciones efectuadas a través de DTC, y podrán cargarse al participante(s) de DTC que reciba(n) los ADS que se emitan o el(los) participante(s) de DTC que tenga(n) los ADS que se cancelen, según el caso, en nombre del(de los) beneficiario(s) efectivo(s). por cuenta del/de los beneficiario(s) efectivo(s) y será(n) cargado(s) por el/los participante(s) DTC en la cuenta del/de los beneficiario(s) efectivo(s) aplicable(s) de conformidad con los procedimientos y prácticas de la DTC. de conformidad con los procedimientos y prácticas de los participantes DTC vigentes en cada momento. Las comisiones y gastos ADS relativos a las distribuciones y la comisión de servicio de ADS se cobran a los titulares en la fecha de registro de ADS aplicable. En el caso de las distribuciones de efectivo, el importe de las comisiones y gastos aplicables a los ADS se cargará a los titulares en la fecha de registro de ADS correspondiente. de las comisiones y gastos aplicables a las ADS se deduce de los fondos que se distribuyen. En el caso de (i) distribuciones que no sean en efectivo y (ii) la comisión de servicio de ADS, se facturará a los titulares en la fecha de registro de ADS el importe de las comisiones y gastos de ADS y dichas comisiones y gastos de ADS podrán deducirse de los fondos que se distribuyan. podrán deducirse de las distribuciones efectuadas a los tenedores de ADS. En el caso de ADS mantenidos a través de DTC, las comisiones y gastos de ADS por distribuciones que no sean en efectivo y la comisión de servicio por ADS podrán deducirse de las distribuciones efectuadas a través de DTC, y podrán cobrarse a los participantes en DTC de conformidad con los procedimientos y prácticas prescritos por la DTC, y los participantes en la DTC, a su vez, cargarán el importe de dichas comisiones y gastos por ADS a los beneficiarios efectivos de los que son titulares de ADS. En el caso de (i) registro de transferencias de ADS, la comisión de transferencia de ADS será será pagadera por el tenedor de ADS cuyos ADS se transfieran o por la persona a la que se transfieran los ADS, y (ii) conversión de ADS de una serie por ADS de otra serie, la tasa de conversión de ADS será pagadera por el tenedor cuyos ADS se conviertan o por la persona a la que se transfieran los ADS convertidos. persona a la que se entreguen los ADS convertidos.

En caso de negativa a el banco depositario podrá, con arreglo a lo estipulado en el contrato de depósito, denegar el servicio solicitado hasta que se reciba el pago o podrá deducir el importe de las comisiones del banco depositario de cualquier distribución que deba efectuarse al tenedor de ADS. o podrá deducir el importe de las comisiones del banco depositario de cualquier distribución que deba hacerse al tenedor de ADS. Algunas comisiones (como la comisión por servicios de ADS) pueden ser pagaderos poco después del cierre de la oferta de ADS. Tenga en cuenta que las Tenga en cuenta que las comisiones y gastos que deberá pagar pueden variar con el tiempo y pueden ser modificados por nosotros y por el banco depositario. Usted recibirá notificación previa de dichos cambios. El banco depositario podrá reembolsarnos determinados gastos en que incurramos en relación con el programa de ADR, poniendo a nuestra disposición una parte de las comisiones de ADS cobradas en relación con el programa de ADR o de otro modo, en los términos y condiciones que nosotros y el banco depositario acordemos en cada momento. y el banco depositario.

Nosotros podemos acordar con el banco depositario modificar el contrato de depósito en cualquier momento sin su consentimiento. Nos comprometemos a notificar a los titulares de cualquier modificación que pudiera perjudicar materialmente cualquiera de sus derechos sustanciales en virtud del contrato de depósito. Nosotros No consideraremos sustancialmente perjudiciales para sus derechos sustanciales las modificaciones o suplementos que sean razonablemente necesarios para los ADS se registren de conformidad con la Securities Act o sean aptos para su liquidación por anotaciones en cuenta, en cada caso sin imponer o aumentar las comisiones y gastos que usted debe pagar. Además, es posible que no podamos notificarle con antelación las modificaciones o modificaciones o suplementos necesarios para cumplir las disposiciones legales aplicables.

Usted quedará obligado por las modificaciones del contrato de depósito si continúa manteniendo sus ADS después de que las modificaciones del contrato de depósito entren en vigor. El contrato de depósito no puede modificarse para impedirle retirar las acciones ordinarias representadas por sus ADS (salvo que la ley lo permita). permitido por la ley).

Nosotros tenemos derecho a ordenar al banco depositario que rescinda el contrato de depósito. Asimismo, el banco depositario puede, en determinadas circunstancias rescindir por iniciativa propia el contrato de depósito. En ambos casos, el banco depositario deberá notificarlo a los titulares al menos 30 días antes de la rescisión. días antes de la rescisión. Hasta la rescisión, sus derechos en virtud del contrato de depósito no se verán afectados.

Después de Tras la rescisión, el banco depositario seguirá cobrando las distribuciones recibidas (pero no las distribuirá hasta que usted solicite la cancelación de sus ADS) y podrá vender los valores depositados. Tras la venta, el banco depositario conservará el Tras la venta, el banco depositario mantendrá el producto de dicha venta y cualquier otro fondo que en ese momento se mantenga para los titulares de ADS en una cuenta que no devengue intereses. En ese momento, el banco depositario En ese momento, el banco depositario no tendrá más obligaciones para con los tenedores que la de rendir cuentas de los fondos que en ese momento tenga para los tenedores de ADS aún en circulación (una vez deducidas las comisiones, impuestos y gastos aplicables).

En En relación con cualquier rescisión del contrato de depósito, el banco depositario podrá, con nuestro consentimiento, y deberá, siguiendo nuestras instrucciones, distribuir a los propietarios de ADS la propiedad depositada en un canje obligatorio por los ADS, y en caso de cancelación obligatoria de los mismos. La posibilidad de recibir la propiedad depositada a la terminación del acuerdo de depósito estaría sujeta, en cada caso, a la recepción por parte del banco depositario de (i) la confirmación del cumplimiento de determinados requisitos reglamentarios estadounidenses y (ii) el pago de las tasas de depósito aplicables. El banco depositario El banco depositario notificará a los propietarios de ADS al menos 30 días naturales antes de la rescisión del contrato de depósito. Los propietarios de ADS ADS al banco depositario para su cancelación a cambio de la propiedad depositada.

El banco depositario mantendrá los registros de los titulares de ADS en su oficina de depósito. Usted podrá inspeccionar dichos registros en dicha oficina durante el horario laboral habitual, pero únicamente con el fin de comunicarse con otros titulares en interés de asuntos comerciales relacionados con los ADS y el contrato de depósito. con otros titulares para tratar asuntos relacionados con los ADS y el contrato de depósito.

El banco depositario mantendrá en Nueva York instalaciones para registrar y procesar la emisión, cancelación, combinación, división y transferencia de ADS. Estas instalaciones podrán cerrarse de vez en cuando, en la medida en que no lo prohíba la ley.

El contrato de depósito limita nuestras obligaciones y las obligaciones del banco depositario para con usted. Tenga en cuenta lo siguiente:

Como las limitaciones anteriores se refieren a nuestras obligaciones y las obligaciones del depositario para con usted en virtud del contrato de depósito, creemos que, por una cuestión de interpretación de la cláusula, es probable que dichas limitaciones sigan aplicándose a los titulares de ADS que retiren las acciones ordinarias del mecanismo de ADS con respecto a obligaciones o responsabilidades contraídas en virtud del contrato de depósito antes de la cancelación de los ADS y la retirada de las acciones ordinarias, y lo más probable es que dichas limitaciones no se apliquen a los tenedores de ADS que retiren las acciones ordinarias del mecanismo de ADS en relación con obligaciones o pasivos contraídos después de la cancelación de los ADS y la retirada de las acciones ordinarias. o pasivos contraídos después de la cancelación de los ADS y la retirada de las acciones ordinarias y no en virtud del contrato de depósito.

En cualquier caso, no se considerará que, por el hecho de aceptar los términos del contrato de depósito, que ha renunciado a nuestro cumplimiento o al del depositario con las leyes federales de valores de EE.UU. y las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas. normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas. De hecho, usted no puede renunciar al cumplimiento por nuestra parte o por parte del depositario de las leyes federales de valores de EE.UU. y de las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas. y las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas.

Usted será responsable de los impuestos y otras gubernamentales que deban pagarse por los ADS y los valores representados por los ADS. Nosotros, el banco depositario y el depositario podemos deducir de cualquier distribución los impuestos y cargas gubernamentales pagaderos por los titulares y podrán vender todos los bienes depositados para pagar los impuestos y cargas gubernamentales pagaderos por los titulares. para pagar los impuestos y las cargas gubernamentales a cargo de los titulares. Usted será responsable de cualquier deficiencia si el producto de la venta no cubre los impuestos adeudados. adeudados.

El banco depositario puede negarse a emitir ADS, a entregar, transferir, dividir y combinar ADR o a liberar valores en depósito hasta que el titular correspondiente haya abonado todos los impuestos y gastos. aplicables. El banco depositario y el custodio podrán adoptar medidas administrativas razonables para obtener la devolución de impuestos y la reducción de las retenciones fiscales para cualquier distribución en su nombre. No obstante, es posible que se le exija que proporcione al banco depositario y al depositario una prueba de su condición de contribuyente y de su residencia, así como cualquier otra información que consideren necesaria. y residencia y cualquier otra información que el banco depositario y el depositario puedan requerir para cumplir con sus obligaciones legales. Usted Usted está obligado a indemnizarnos a nosotros, al banco depositario y al depositario por cualquier reclamación relativa a impuestos basada en cualquier beneficio fiscal obtenido para usted. obtenido por usted.

El banco depositario se encargará de la conversión de todas las divisas extranjeras recibidas en dólares estadounidenses, si dicha conversión es factible, y distribuirá los dólares estadounidenses de acuerdo con las condiciones del contrato de depósito. los términos del contrato de depósito. Es posible que tenga que pagar las comisiones y gastos derivados de la conversión de divisas, como las comisiones y gastos derivados del cumplimiento de las normas sobre divisas. gastos derivados del cumplimiento de los controles de cambio y otros requisitos gubernamentales.

Si la conversión de moneda extranjera no es práctica o legal, o si se deniega alguna de las autorizaciones requeridas o no se puede obtener a un coste razonable o en un plazo razonable, el banco depositario puede adoptar las siguientes medidas a su discreción:

El contrato de depósito, los ADR y los ADS se interpretarán de conformidad con la legislación del Estado de Nueva York. se interpretarán de conformidad con la legislación del Estado de Nueva York. Los derechos de los titulares de acciones ordinarias (incluidas las acciones ordinarias representadas por ADS) se rigen por las leyes de los Estados Unidos Mexicanos.

Como propietario de ADS, usted acepta irrevocablemente que cualquier acción legal derivada del Contrato de Depósito, los ADS o los ADR, en la que estén implicados la Sociedad o el Depositario, sólo podrá entablarse en un tribunal estatal o federal de la ciudad de Nueva York.

COMO PARTE DEL ACUERDO DE DEPÓSITO, USTED RENUNCIA IRREVOCABLEMENTE A RENUNCIA, EN LA MÁXIMA MEDIDA PERMITIDA POR LA LEGISLACIÓN APLICABLE, A SU DERECHO A JUICIO CON JURADO EN CUALQUIER PROCEDIMIENTO LEGAL DERIVADO DEL CONTRATO DE DEPÓSITO O DE LOS ADR CONTRA NOSOTROS Y/O EL BANCO DEPOSITARIO. ACUERDO DE DEPÓSITO O LOS ADR CONTRA NOSOTROS Y/O EL BANCO DEPOSITARIO.

El contrato de depósito establece que, en la medida medida permitida por la ley, los titulares de ADS renuncian al derecho a un juicio con jurado de cualquier reclamación que puedan tener contra nosotros o el depositario derivada de o relacionada con nuestras acciones ordinarias, ADS o el contrato de depósito. o relacionada con nuestras acciones ordinarias, las ADS o el contrato de depósito, incluida cualquier reclamación en virtud de la legislación federal estadounidense sobre valores. Si nosotros o el depositario se opusieran a una demanda de juicio con jurado basada en la renuncia, el tribunal determinaría si la renuncia era ejecutable en los hechos y circunstancias de ese caso de conformidad con la jurisprudencia aplicable. Sin embargo, no se considerará que usted, por aceptar los términos del contrato de depósito, que ha renunciado a nuestro cumplimiento o al del depositario con las leyes federales de valores de EE.UU. y las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas. normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas.

La mayoría de los accionistas presentes en una junta de accionistas determina la declaración, el importe y el pago de dividendos, basándose en la recomendación anual de nuestro consejo de administración. nuestro consejo de administración. Conforme a la legislación mexicana, los dividendos sólo pueden pagarse (i) con cargo a las utilidades retenidas incluidas en los estados financieros que hayan sido aprobados por la asamblea de accionistas de una sociedad, (ii) si se han recuperado las pérdidas de ejercicios anteriores y (iii) si hemos incrementado nuestra reserva legal en al menos un 5,0% de nuestros beneficios netos anuales hasta que dicha reserva alcance el 20,0% de nuestro capital social (nuestras reservas no han alcanzado el 20,0% de nuestro capital social en la fecha del presente documento).

El pago de dividendos podría verse limitado por pactos en los instrumentos de deuda que suscribamos en el futuro y por la capacidad de nuestras filiales para pagar dividendos, lo que podría afectar negativamente a nuestra capacidad para pagar dividendos. capacidad de pago de dividendos. Declaramos pagos de dividendos por un total de 57,4 millones de dólares en 2022 (o 0,083 dólares por acción) y 55,8 millones de dólares en 2021 (o 0,083 dólares por acción). millones de dólares en 2021 (o 0,098 dólares por acción). Además, el 30 de marzo de 2023 declaramos un pago de dividendos de 60,3 millones de dólares (o 0,088 por acción) que se pagará en cuatro cuotas iguales de US$15.076.760,8. La primera cuota se pagó el 30 de abril de 2023. La primera cuota se pagó el 17 de abril de 2023, la segunda cuota de 2023, la segunda el 17 de julio de 2023, la tercera el 16 de octubre de 2023 y la cuarta el 15 de enero de 2024. 15, 2024. De conformidad con la legislación mexicana, en cada caso, la fecha de determinación de cada pago de dividendos (estableciendo el importe y la cantidad pagadero por acción) se fija seis días hábiles en México antes de la fecha del pago correspondiente y la fecha de registro para recibir el dividendo por nuestros accionistas es un día hábil en México antes de la fecha de pago de dividendos correspondiente. El importe y el pago de dividendos pasados no garantizan dividendos futuros que, en su caso, estarán sujetos a la legislación aplicable y dependerán de una serie de factores que pueden ser que pueden ser considerados por nuestro consejo de administración y nuestros accionistas, incluyendo nuestros resultados de operaciones, situación financiera, necesidades de efectivo, las perspectivas futuras, los impuestos y los términos y condiciones de futuros instrumentos de deuda que puedan limitar nuestra capacidad de pagar dividendos.

Posibilidad de vender acciones ordinarias restringidas en el mercado público Público

Una vez concluida esta oferta acciones ordinarias en circulación (incluidas las acciones ordinarias del plan de incentivos a largo plazo y las acciones ordinarias representadas por ADS). ADS). De estas acciones ordinarias, las acciones ordinarias representadas por ADS vendidas en esta oferta por la Sociedad, así como las acciones ordinarias vendidas por la Sociedad en forma de ADS en la oferta realizada el 1 de enero de 2006, serán acciones ordinarias en circulación. en forma de ADS en nuestra oferta del 7 de julio de 2023, serán libremente negociables sin restricción ni registro adicional en virtud de la Securities Act, a menos que sean adquiridas por "filiales", tal y como se define este término en la Norma 144 de la Securities Act, que sólo podrán vender el volumen de acciones ordinarias descrito en el párrafo anterior. vender únicamente el volumen de acciones ordinarias que se describe a continuación y cuyas ventas estarían sujetas a las restricciones adicionales que se describen más adelante. Acciones ordinarias Las acciones ordinarias en poder de nuestras filiales, que representan el % de nuestras acciones ordinarias emitidas y en circulación, serán "valores restringidos", tal como se define este término en la Norma 144 de la Ley de Valores. Con sujeción a ciertas restricciones contractuales restricciones contractuales, incluidos los acuerdos de inmovilización descritos más adelante, los titulares de acciones ordinarias restringidas tendrán derecho a vender dichas acciones ordinarias en el mercado público de conformidad con un acuerdo de inmovilización. en el mercado público en virtud de una declaración de registro efectiva con arreglo a la Securities Act o si pueden acogerse a una exención de registro con arreglo a la Regla 144. de registro en virtud de la norma 144. Las ventas de estas acciones ordinarias en el mercado público tras la expiración de las restricciones impuestas por los acuerdos de bloqueo de bloqueo, o la percepción de que esas ventas pueden producirse, podrían hacer que el precio de mercado prevaleciente disminuyera o fuera inferior al que podría ser en ausencia de esas ventas o de esa percepción. en ausencia de esas ventas o percepciones. Como resultado de los acuerdos de lock-up y de los acuerdos de bloqueo del mercado descritos a continuación, y las disposiciones de las Normas 144 y 701 de la Ley de Valores, los valores restringidos podrán venderse en el mercado público. en el mercado público.

Nosotros, nuestros ejecutivos y directores, que representan el % de nuestras acciones ordinarias en circulación antes de esta oferta, hemos acordado no vender ni transferir ninguna de nuestras acciones ordinarias, ADS, o valores convertibles, canjeables, ejercitables o reembolsables con acciones ordinarias o ADS, durante los 90 días siguientes a la fecha del presente folleto, sin obtener previamente el consentimiento por escrito de la sociedad. fecha del presente folleto sin obtener previamente el consentimiento por escrito de Barclays Capital Inc. y , a su entera discreción, puede liberar las acciones ordinarias sujetas a cualquiera de los acuerdos de bloqueo con los suscriptores, total o parcialmente, en cualquier momento. total o parcialmente. Véase "Suscripción".

Tras la oferta, nuestros empleados, incluidos los miembros miembros de nuestro consejo de administración y nuestros directivos, pueden suscribir planes de negociación por escrito destinados a cumplir la Norma 10b5-1 de la Exchange Act. Exchange Act. Las ventas en virtud de estos planes de negociación no estarán permitidas hasta la expiración de los acuerdos de bloqueo relativos a la oferta descritos anteriormente.

En general, en virtud de la Norma 144 de la Securities Act, una persona (o personas cuyas acciones estén agregadas) que no se considere que haya sido una filial nuestra en ningún momento durante los tres meses anteriores a una venta, y que haya sido titular de valores restringidos en el sentido de la meses anteriores a una venta, y que haya sido titular de valores restringidos en el sentido de la Norma 144 durante al menos seis meses (incluido cualquier período de titularidad consecutiva de titulares no afiliados precedentes) tendría derecho a vender esas acciones, con la única condición de que a la disponibilidad de información pública actual sobre nosotros. Una persona no afiliada que haya sido titular de valores restringidos en el sentido de la en el sentido de la Norma 144 durante al menos un año, tendría derecho a vender dichas acciones sin tener en cuenta las disposiciones de la Norma 144.

Una persona (o personas cuyas acciones estén agregadas) que se considere una filial nuestra y que haya sido propietaria efectiva de valores restringidos en el sentido de la Norma 144 durante durante al menos seis meses, tendría derecho a vender, dentro de un período de tres meses, un número de acciones que no supere la mayor de las siguientes cantidades de las acciones ordinarias emitidas y en circulación en ese momento o el volumen medio semanal de negociación de nuestras acciones ordinarias durante las cuatro semanas naturales anteriores a dicha venta. durante las cuatro semanas naturales anteriores a dicha venta. Dichas ventas también están sujetas a determinadas disposiciones sobre la forma de venta, requisitos de notificación y la disponibilidad de información pública actualizada sobre la empresa.

La norma 701 de la Securities Act, en vigor en vigor en la fecha del presente folleto, permite la reventa de acciones con arreglo a la Norma 144, pero sin cumplir determinadas restricciones de la misma, incluido el requisito del período de tenencia. 144, incluido el requisito del periodo de tenencia. La mayoría de nuestros empleados, directivos o consejeros que hayan adquirido acciones en virtud de un plan o contrato de compensación por escrito pueden acogerse a las disposiciones de reventa de la Norma 701, pero todos los titulares de acciones de la Norma 701 están obligados a esperar hasta 90 días a partir de la fecha de compra. están obligados a esperar hasta 90 días después de la fecha de este folleto antes de vender sus acciones. No obstante, la práctica totalidad de las acciones están sujetas a los acuerdos de bloqueo que se describen más adelante y en la sección del presente folleto titulada "Suscripción" y podrán venderse cuando expiren las restricciones establecidas en dichos acuerdos.

El Reglamento S de la Ley de Valores, o "Reglamento S", establece que las acciones ordinarias propiedad de cualquier persona pueden venderse sin registro en Estados Unidos, siempre que la venta siempre que la venta se efectúe en una transacción extraterritorial y no se realicen esfuerzos de venta directa en los Estados Unidos (tal como se definen estos términos en el Reglamento S), con sujeción a otras condiciones. S), siempre que se cumplan otras condiciones. En general, esto significa que nuestras acciones ordinarias pueden venderse fuera de Estados Unidos sin necesidad de registro en ese país. en Estados Unidos.

Además, el Reglamento S prevé que las acciones vendidas por nosotros fuera de los Estados Unidos en virtud de la misma pueden revenderse libremente en los Estados Unidos, siempre que fuéramos un emisor privado extranjero en el momento de la emisión. en el momento de la emisión, a reserva de las limitaciones impuestas a las reventas por filiales y de los acuerdos contractuales de bloqueo.

A continuación se describen las consecuencias consecuencias fiscales para los tenedores estadounidenses descritas a continuación, derivadas de la tenencia y enajenación de acciones ordinarias o ADS adquiridas en el marco de la presente oferta. esta oferta, pero no pretende ser una descripción exhaustiva de todas las consideraciones fiscales que pueden ser relevantes para la decisión de una persona concreta de adquirir las acciones ordinarias o los ADS. la decisión de una persona concreta de adquirir acciones ordinarias o ADS. Este análisis se aplica únicamente a los tenedores estadounidenses que posean acciones ordinarias o ADS como activos de capital a efectos del impuesto sobre la renta federal estadounidense. Además, no describe todas las consecuencias fiscales que pueden ser las circunstancias particulares de un Tenedor Norteamericano, incluidas las consecuencias del impuesto mínimo alternativo y el impuesto a las contribuciones de Medicare sobre las rentas netas de inversión, así como el impuesto sobre las rentas de capital. sobre los rendimientos netos de las inversiones, así como las consecuencias fiscales aplicables a los tenedores estadounidenses sujetos a normas especiales, como:

Si una entidad clasificada como sociedad colectiva a efectos del impuesto sobre la renta federal de EE.UU. posee acciones ordinarias o ADS, el tratamiento fiscal de sus socios en el impuesto sobre la renta federal de EE.UU. dependerá, por lo general, del estatuto de los socios y de las actividades de la sociedad. dependerá del estatuto de los socios y de las actividades de la sociedad. Las sociedades que posean acciones ordinarias o ADS y los socios de dichas sociedades deben consultar a sus asesores fiscales. Las sociedades que posean nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS y los socios de dichas sociedades deben consultar a sus asesores fiscales acerca de las consecuencias concretas que para ellos tiene la tenencia y enajenación de nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS en el impuesto federal sobre la renta de Estados Unidos. la tenencia y enajenación de nuestras acciones ordinarias o ADS.

Esta discusión se basa en el Código, pronunciamientos pronunciamientos administrativos, decisiones judiciales, regulaciones finales, temporales y propuestas del Tesoro y el tratado para evitar la doble tributación entre México y los Estados Unidos (el "Tratado"), todos a la fecha del presente, los cuales están sujetos a cambios, posiblemente con efectos retroactivos. Estados Unidos (el "Tratado"), todos a la fecha del presente, cualquiera de los cuales está sujeto a cambios, posiblemente con efecto retroactivo.

Un "titular estadounidense" es un beneficiario efectivo de acciones ordinarias o ADS que es, a efectos del impuesto federal sobre la renta de EE.UU:

En determinadas circunstancias, la normativa del Tesoro puede prohibir a una persona estadounidense reclamar un crédito fiscal extranjero con respecto a determinados impuestos no estadounidenses que no son acreditables en virtud de los tratados aplicables sobre el impuesto sobre la renta ("Foreign Tax Credit Regulations"). tratados aplicables en materia de impuesto sobre la renta (la "Normativa sobre créditos fiscales en el extranjero"). En consecuencia, los inversores estadounidenses que no puedan acogerse a los beneficios en virtud del Tratado deben consultar a sus asesores fiscales en relación con la acreditabilidad o deducibilidad de cualquier impuesto mexicano sobre dividendos o enajenación de las acciones ordinarias o los ADS. No obstante, el IRS ha publicado recientemente una notificación en la que se indica que el Departamento del Tesoro de EE.UU. y el IRS están estudiando la posibilidad de introducir modificaciones en la legislación fiscal mexicana. Sin embargo, el IRS publicó recientemente un aviso que indica que el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos y el IRS están considerando modificaciones a las Regulaciones de Crédito Fiscal Extranjero y proporciona un alivio temporal de algunas de sus disposiciones para los ejercicios fiscales que terminan el 31 de diciembre de 2009. sus disposiciones para los ejercicios fiscales que finalicen el 31 de diciembre de 2023 o antes. El aviso también indica que el Departamento del Tesoro de EE.UU. y el IRS están considerando si, y bajo qué condiciones, proporcionar alivio temporal adicional para años fiscales posteriores. Las discusiones Las discusiones a continuación sobre la acreditabilidad de cualquier impuesto mexicano no abordan el alivio proporcionado por el aviso o cualquier consecuencia de crédito fiscal extranjero para los tenedores de Estados Unidos. para los tenedores estadounidenses que no califiquen para los beneficios del Tratado.

En general, un tenedor estadounidense que posea ADS será tratado como propietario de las acciones ordinarias subyacentes representadas por esas ADS a efectos del impuesto sobre la renta federal estadounidense. será tratado como propietario de las acciones ordinarias subyacentes representadas por esos ADS a efectos del impuesto federal sobre la renta de Estados Unidos. Por consiguiente, no se En consecuencia, no se reconocerá ninguna ganancia o pérdida si un tenedor estadounidense canjea ADS por las acciones ordinarias subyacentes representadas por dichas ADS.

Los tenedores estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales sobre las consecuencias fiscales federales, estatales, locales y no estadounidenses de la tenencia y enajenación de acciones ordinarias o ADS en sus circunstancias particulares. particulares.

Lo que sigue está sujeto a la discusión relativo a las normas sobre sociedades de inversión extranjera pasiva.

Las distribuciones de acciones ordinarias o ADS generalmente se considerarán dividendos en la medida en que se paguen con cargo a nuestros ingresos y beneficios corrientes o acumulados (según los principios del impuesto sobre la renta federal de EE.UU.). de los Estados Unidos). Dado que no mantenemos cálculos de nuestros ingresos y beneficios según los principios del impuesto sobre la renta federal de EE.UU., se prevé que las distribuciones se comuniquen generalmente a los tenedores estadounidenses como dividendos. Los dividendos pagados a determinados tenedores estadounidenses que no son sociedades pueden constituir "dividendos cualificados". Los dividendos pagados a determinados tenedores estadounidenses no societarios pueden constituir "ingresos por dividendos cualificados" y, por tanto, tributar a los tipos favorables aplicables a las plusvalías a largo plazo. a largo plazo. Los tenedores estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales acerca de la disponibilidad de estos tipos impositivos favorables sobre los dividendos en sus circunstancias particulares. circunstancias particulares.

El importe de un dividendo incluirá cualquier cantidad retenidas en concepto de impuestos mexicanos. El importe del dividendo será tratado como ingreso por dividendos de fuente extranjera para los tenedores estadounidenses y no será elegible para la deducción de dividendos recibidos generalmente disponible para corporaciones estadounidenses bajo el Código. Los dividendos se incluirán en la renta de un tenedor estadounidense en la fecha de recepción por el depositario (en el caso de ADS) o por el tenedor estadounidense (en el caso de acciones ordinarias no representadas por ADS). ordinarias no representadas por ADS). El importe de los dividendos pagados en pesos será el importe en dólares estadounidenses calculado en función del tipo de cambio vigente en la fecha de pago. al tipo de cambio vigente en la fecha de recepción, independientemente de si el pago se convierte de hecho a dólares estadounidenses. Si el Si el dividendo se convierte en dólares estadounidenses en la fecha de recepción, no se exigirá a los tenedores estadounidenses que reconozcan ganancias o pérdidas en moneda extranjera con respecto al dividendo. o pérdidas en relación con los ingresos por dividendos. Un tenedor estadounidense puede tener ganancias o pérdidas en moneda extranjera (generalmente imponibles como ingresos o pérdidas ordinarios de fuente estadounidense) si el dividendo se convierte a dólares estadounidenses en la fecha de recepción. estadounidenses) si el dividendo se convierte a dólares estadounidenses después de la fecha de recepción.

Sujeto a ciertas condiciones y limitaciones relativas a los créditos por impuestos sobre la renta no estadounidenses, los impuestos mexicanos retenidos de los dividendos sobre acciones ordinarias o ADS (a una tasa que no exceda de (a una tasa que no exceda la tasa aplicable conforme al Tratado, en el caso de un Tenedor Norteamericano elegible para una tasa reducida conforme al Tratado) pueden acreditarse contra la obligación tributaria federal sobre la renta del Tenedor Norteamericano. Las normas que rigen los créditos fiscales extranjeros son complejas. Las normas que rigen los créditos fiscales extranjeros son complejas. Por ejemplo, en virtud del Por ejemplo, en virtud de la normativa sobre deducciones fiscales en el extranjero, en ausencia de una elección para aplicar los beneficios de un convenio aplicable en materia de impuesto sobre la renta, para que un impuesto sea para que un impuesto sea acreditable, las normas del impuesto sobre la renta extranjero pertinentes deben ser coherentes con ciertos principios del impuesto sobre la renta federal de EE.UU., y no hemos determinado si el sistema mexicano del impuesto sobre la renta cumple con los principios del impuesto sobre la renta federal. No hemos determinado si el sistema mexicano del impuesto sobre la renta cumple con todos estos requisitos. Los tenedores estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales en relación con la acreditabilidad de los impuestos extranjeros en sus circunstancias particulares. En lugar de reclamar un crédito por impuestos en el extranjero, un Tenedor Norteamericano podría deducir las retenciones fiscales mexicanas al calcular su renta imponible, con sujeción a las limitaciones generalmente aplicables en virtud de la legislación estadounidense, pero en el caso de una retención de impuestos mexicana acreditable, un Tenedor Norteamericano sólo podrá deducir dicho impuesto si opta por hacerlo con respecto a a todos los impuestos sobre la renta no estadounidenses correspondientes al ejercicio fiscal.

Lo que sigue está sujeto a la discusión relativo a las normas sobre sociedades de inversión extranjera pasiva.

Las ganancias o pérdidas reconocidas por la venta u otra enajenación de acciones ordinarias o ADS será una ganancia o pérdida de capital, y será una ganancia o pérdida de capital a largo plazo si el tenedor de EE.UU. mantuvo las acciones ordinarias o los ADS durante más de un año. o ADS durante más de un año. El importe de la ganancia o pérdida será igual a la diferencia entre el importe realizado en la enajenación y la base imponible del tenedor estadounidense de las acciones ordinarias o los ADS enajenados, en cada caso determinada en dólares estadounidenses. Sin perjuicio de Sin perjuicio de lo expuesto en el párrafo siguiente, esta ganancia o pérdida será, por lo general, una ganancia o pérdida de fuente estadounidense a efectos de la deducción fiscal en el extranjero. Las plusvalías a largo plazo de los titulares estadounidenses que no sean sociedades pueden acogerse a tipos impositivos reducidos. La deducibilidad de las pérdidas de capital puede estar sujeta a limitaciones.

En caso de que la ganancia derivada de la enajenación de nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS estén sujetas a imposición en México, un tenedor estadounidense que reúna las condiciones para acogerse a los beneficios del Tratado podrá tratar la ganancia como ingreso de fuente extranjera. ganancia como ingreso de fuente extranjera. Las Reglamentaciones sobre Créditos Fiscales en el Extranjero generalmente impiden que un Tenedor Norteamericano reclame un crédito fiscal en el extranjero con respecto al impuesto sobre la renta mexicano sobre las ganancias derivadas de la enajenación de las acciones ordinarias o los ADS si el tenedor estadounidense no opta por aplicar los beneficios del Tratado. aplicar los beneficios del Tratado. Sin embargo, en ese caso es posible que cualquier impuesto mexicano sobre las ganancias por enajenación sea deducible o reducir el monto realizado en la enajenación. Las normas que rigen los créditos fiscales extranjeros y la deducibilidad de los impuestos extranjeros son complejas. Se recomienda a los tenedores estadounidenses que consulten a sus asesores fiscales en relación con las consecuencias fiscales en caso de que se aplique un impuesto mexicano a la enajenación de Se aconseja a los tenedores estadounidenses que consulten a sus asesores fiscales acerca de las consecuencias fiscales de la aplicación de un impuesto mexicano a la enajenación de sus acciones ordinarias o ADSs, incluyendo la disponibilidad del crédito fiscal extranjero o de una deducción en sus circunstancias particulares.

Una sociedad no estadounidense se considerará una PFIC para cualquier ejercicio fiscal en el que, tras aplicar determinadas normas de transparencia, (1) el 75,0% o más de sus ingresos brutos sean "ingresos pasivos pasivos" o (2) el 50,0% o más (por valor trimestral medio) de sus activos produzcan (o se mantengan para la producción de) ingresos pasivos. pasivos. Los ingresos pasivos suelen incluir intereses, dividendos, alquileres, cánones y determinadas ganancias. No obstante, determinadas rentas derivadas en el ejercicio activo de una actividad comercial o empresarial (rentas de alquiler activas) no se consideran rentas pasivas.

Basándonos en el modo en que desarrollamos nuestra actividad y la composición de nuestros ingresos y activos, no esperamos ser una PFIC en nuestro ejercicio fiscal actual ni en un futuro previsible. Sin embargo, debido a ciertas incertidumbres jurídicas y fácticas, sigue siendo posible que se nos considere una PFIC en el ejercicio fiscal en curso o en cualquier ejercicio fiscal futuro. ejercicio fiscal en curso o en cualquier ejercicio fiscal futuro. En particular, nuestra condición de PFIC para cualquier ejercicio depende de la medida en que nuestros ingresos por arrendamiento de nuestros inmuebles se consideren rentas de alquiler activas con arreglo a la normativa aplicable (la excepción de las rentas de alquiler activas). No está claro cómo interpretar determinados aspectos de la excepción de los ingresos por arrendamiento activo y cómo aplicarla a nuestras circunstancias particulares. Por lo tanto Por lo tanto, existe el riesgo de que el IRS no esté de acuerdo con la clasificación de algunos de nuestros ingresos y activos como activos. Además, no Además, no tendremos en cuenta las consideraciones fiscales estadounidenses a la hora de desarrollar nuestra actividad y, por lo tanto, podríamos convertirnos en una PFIC si cambiamos la forma en que desarrollamos nuestra actividad en el futuro. Por lo tanto, podemos convertirnos en una PFIC si en el futuro modificamos nuestra forma de operar de manera que afecte a la aplicación de la excepción de los ingresos por arrendamiento activo.

Además, la condición de PFIC depende de la composición de nuestros ingresos y activos y del valor de nuestros activos en cada momento. En particular, todo el efectivo que poseemos, incluido el efectivo en esta oferta, se considera en general que se mantiene para la producción de ingresos pasivos a efectos de la prueba PFIC, y cualquier ingreso generado a partir de efectivo u otros activos líquidos se considera en general como pasivo. generados a partir de efectivo u otros activos líquidos suelen considerarse ingresos pasivos a tal efecto. En consecuencia, si somos o seremos en el futuro como una PFIC puede depender, en parte, de la rapidez con la que utilicemos los ingresos en efectivo procedentes de esta emisión o de cualquier emisión o empréstito pasado o futuro. de las emisiones de capital o deuda pasadas o futuras o de los empréstitos para adquirir propiedades, y posiblemente del valor de nuestro fondo de comercio (que puede determinarse en parte por referencia a nuestra capitalización bursátil a partir del 1 de enero de 2007). por referencia a nuestra capitalización bursátil en cada momento).

Por estas razones, no podemos garantizar que no seremos una PFIC en ningún ejercicio fiscal. No se podrá determinar si seremos una PFIC en un ejercicio fiscal hasta después de que finalice dicho ejercicio. ejercicio fiscal. Los tenedores estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales sobre si somos, hemos sido o podemos llegar a ser una PFIC.

En general, si fuéramos una PFIC en un ejercicio fiscal en el que un ejercicio fiscal durante el cual un tenedor estadounidense fuera titular de acciones ordinarias o ADS, salvo que el tenedor estadounidense hubiera optado oportunamente por la "valoración a precios de mercado", según se describe más adelante. que se describe a continuación, la ganancia reconocida por el tenedor estadounidense por la venta u otra enajenación de las acciones ordinarias o los ADS se asignaría a lo largo del período de tenencia de las acciones ordinarias o los ADS por parte del tenedor estadounidense. Los importes asignados al ejercicio fiscal de la de la venta u otra enajenación y a cualquier año anterior a la fecha en que nos convirtiéramos en una PFIC tributarían como ingresos ordinarios. El importe asignado a cada uno de los demás El importe asignado a cada uno de los demás ejercicios imponibles tributaría al tipo impositivo más alto vigente para las personas físicas o jurídicas, según proceda, para ese otro ejercicio imponible, y se le aplicaría un recargo por intereses. El importe asignado a cada uno de los otros ejercicios tributarios estaría sujeto a tributación al tipo impositivo más alto vigente para las personas físicas o jurídicas, según el caso, para ese otro ejercicio tributario, y se cargarían intereses sobre el impuesto atribuible a los importes asignados. Además, cualquier distribución recibida en un ejercicio fiscal respecto de acciones ordinarias o ADS que superen el 125,0% de la media de las distribuciones anuales sobre las acciones ordinarias o ADS percibidas por el tenedor estadounidense durante los tres ejercicios fiscales precedentes o durante el período de tenencia del tenedor estadounidense, si éste fuera más breve ("distribuciones en exceso"). (en lo sucesivo, "distribuciones excesivas"), estarían sujetas a tributación según lo descrito anteriormente. Estas normas PFIC se aplicarían a las acciones ordinarias o ADS en poder de un tenedor estadounidense durante cualquier ejercicio en el que la Sociedad fuera una PFIC, aun cuando la Sociedad no fuera una PFIC en el ejercicio en el que el tenedor estadounidense fuera una PFIC. en el que el tenedor estadounidense vendió sus acciones ordinarias o ADS o recibió una distribución excesiva de las mismas. En otras palabras, si es una PFIC en nuestro ejercicio fiscal en curso o en cualquier ejercicio fiscal posterior en el que un tenedor estadounidense posea acciones ordinarias o ADS, dicho tenedor estadounidense estará sujeto a estas normas en caso de enajenación de dichas acciones ordinarias o ADS, aunque no seamos una PFIC en el ejercicio de enajenación, a menos que el tenedor estadounidense opte oportunamente por la venta prevista en la normativa del Tesoro aplicable. Una vez efectuada la elección de venta asimilada, se considerará que el accionista que ha optado por la venta ha vendido todas sus acciones de una antigua PFIC por el valor justo de mercado al final del último ejercicio fiscal de la antigua PFIC durante el cual fue una PFIC. último ejercicio fiscal en el que fue una PFIC. Cualquier ganancia derivada de la venta asimilada se grava como se ha descrito anteriormente. Cualquier pérdida realizada en la no se reconoce.

Si somos una PFIC y las acciones ordinarias o los Si somos una PFIC y las acciones ordinarias o los ADS se "negocian regularmente" en un "mercado de valores cualificado", un tenedor estadounidense puede optar por una valoración a precios de mercado que daría lugar a un tratamiento fiscal diferente del tratamiento fiscal general de las PFIC descrito anteriormente. de mercado que dé lugar a un tratamiento fiscal diferente del tratamiento fiscal general para las PFIC descrito anteriormente. Las acciones ordinarias o los ADS serán tratadas como negociadas regularmente en cualquier año natural en el que más de una cantidad de minimis de las acciones ordinarias o de los ADS se negocie en un mercado cualificado al menos 15 días durante cada trimestre natural. Entre los mercados cualificados se encuentra la Bolsa de Nueva York, en la que se negocian nuestros ADS. nuestros ADS. Una bolsa no estadounidense es una bolsa cualificada si está regulada o supervisada por una autoridad gubernamental en la jurisdicción de la jurisdicción en la que se encuentra el mercado y cumple otros requisitos. El IRS no ha identificado El IRS no ha identificado ninguna bolsa extranjera "cualificada" a estos efectos. Los tenedores estadounidenses de acciones ordinarias o ADS deben consultar a sus asesores fiscales acerca de la disponibilidad de un margen de beneficio. a sus asesores fiscales acerca de la posibilidad de optar por la valoración a precios de mercado.

Si un titular estadounidense opta por la valoración a precios de mercado, en cada ejercicio en que seamos una PFIC, el tenedor reconocerá generalmente como ingreso ordinario cualquier exceso del valor justo de mercado de las acciones ordinarias o los ADS al final del ejercicio imponible sobre su base imponible ajustada, y reconocerá una pérdida ordinaria con respecto a cualquier o los ADS al final del ejercicio fiscal sobre su base imponible ajustada, y reconocerá una pérdida ordinaria con respecto a cualquier exceso de la base imponible ajustada de las acciones ordinarias o los ADS al final del ejercicio fiscal sobre su base imponible ajustada. exceso de la base imponible ajustada de las acciones ordinarias o los ADS sobre su valor razonable de mercado al final del ejercicio fiscal (pero únicamente en la medida del importe neto de los ingresos previamente incluidos como resultado de la elección a precio de mercado). No obstante, aunque un tenedor estadounidense realiza una elección de ajuste al valor de mercado con respecto a las acciones ordinarias o los ADS, un tenedor estadounidense no podrá realizar una elección de ajuste al valor de mercado con respecto a ninguna de nuestras filiales. con respecto a cualquiera de nuestras filiales que sean PFIC. Si un tenedor estadounidense realiza la elección, la base imponible del tenedor en las acciones ordinarias o los ADS se ajustará para reflejar los ingresos o pérdidas reconocidos. En caso de venta u otra enajenación En caso de venta u otra enajenación de las acciones ordinarias o los ADS en un año en el que seamos una PFIC, toda ganancia reconocida se tratará como ingreso ordinario y toda pérdida se tratará como pérdida ordinaria (pero no como ingreso ordinario). se considerará una pérdida ordinaria (pero sólo en la medida del importe neto de los ingresos previamente incluidos como resultado de la elección de la valoración a precios de mercado, y cualquier exceso se considerará una pérdida ordinaria). de mercado, y cualquier exceso se tratará como una pérdida de capital). Las distribuciones abonadas sobre las acciones ordinarias o los ADS se tratarán como se ha explicado anteriormente en el apartado "-Fiscalidad de las acciones ordinarias". (salvo en lo que se refiere al tipo impositivo favorable sobre los dividendos pagados a sociedades no estadounidenses). pagados a los tenedores estadounidenses que no sean sociedades). Los Titulares estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales sobre la disponibilidad y conveniencia de realizar a mercado en sus circunstancias particulares.

No tenemos intención de facilitar la información necesaria necesaria para que los tenedores estadounidenses puedan elegir un "fondo de elección cualificado", lo que, en caso de estar disponible, podría dar lugar a un tratamiento fiscal diferente si la sociedad fuera una PFIC. si fuéramos una PFIC.

Si fuéramos una PFIC (o fuéramos tratados como una PFIC con respecto a en relación con cualquier tenedor estadounidense) en un ejercicio fiscal en el que pagáramos un dividendo o en el ejercicio fiscal anterior, no se aplicaría el tipo impositivo favorable mencionado anteriormente con respecto a los dividendos pagados a determinados tenedores que no son sociedades. en relación con los dividendos pagados a determinados titulares no personas jurídicas. Además, si fuéramos una PFIC en cualquier ejercicio fiscal durante el cual durante el cual un tenedor estadounidense fuera titular de acciones ordinarias o ADS, el tenedor estadounidense estaría generalmente obligado a presentar, junto con su declaración de impuestos, un informe que contenga la información que el tenedor estadounidense considere necesaria. que contenga la información que el Departamento del Tesoro de EE.UU. pueda exigir en el formulario 8621 del IRS, con determinadas excepciones.

Si fuéramos una PFIC en un ejercicio fiscal durante el cual un tenedor estadounidense poseyera acciones ordinarias o ADS y alguna de nuestras filiales no estadounidenses fuera también una PFIC, se consideraría que dicho tenedor estadounidense posee una cantidad proporcional (en valor) de las acciones de la PFIC de nivel inferior a efectos de la aplicación de las normas PFIC. Los titulares estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales sobre la aplicación de las normas PFIC a cualquiera de nuestras filiales.

Aunque no esperamos ser una PFIC en nuestro ejercicio fiscal actual ni en el futuro previsible, es posible que se nos considere una PFIC en el ejercicio fiscal actual o en cualquier ejercicio fiscal futuro. futuro ejercicio fiscal. Un tenedor estadounidense que posea acciones ordinarias o ADS en cualquier ejercicio fiscal en el que hayamos sido o seamos una PFIC estará, por lo general, sujeto a un tratamiento fiscal adverso, tal como se describe a continuación. un tratamiento fiscal desfavorable, tal como se ha descrito anteriormente. En consecuencia, los tenedores estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales acerca de si En consecuencia, los tenedores estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales sobre si somos o hemos sido una PFIC y la posible aplicación de las normas PFIC a su inversión en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

Los pagos de dividendos e ingresos por ventas que se efectúen dentro de Estados Unidos o a través de determinados intermediarios financieros relacionados con Estados Unidos están generalmente sujetos a declaración informativa, y pueden estar sujetos a retención adicional, a menos que (i) el tenedor estadounidense sea una sociedad u otro beneficiario exento o (ii) en el caso de la retención adicional, el tenedor estadounidense facilite una declaración de información o una declaración de impuestos. (ii) en el caso de la retención adicional, el tenedor estadounidense facilite un número de identificación fiscal correcto y certifique que no está sujeto a retención adicional. retención adicional. El importe de las retenciones a cuenta de un pago efectuado a un tenedor estadounidense podrá deducirse de la deuda del tenedor estadounidense. El importe de las retenciones complementarias practicadas sobre el pago efectuado a un titular estadounidense se deducirá del impuesto federal sobre la renta de dicho titular y podrá dar derecho a reembolso, siempre que se facilite puntualmente al IRS la información requerida. al IRS.

Información sobre activos financieros extranjeros Activos financieros extranjeros

Determinados titulares estadounidenses que sean personas físicas y ciertas pueden estar obligados a facilitar información relativa a su participación en nuestras acciones ordinarias o ADS mediante la presentación de un formulario IRS 8938 junto con su declaración federal del impuesto sobre la renta de Estados Unidos. con su declaración del impuesto sobre la renta federal de EE.UU., con sujeción a determinadas excepciones (incluida una excepción para acciones ordinarias o ADS mantenidas en cuentas mantenidas por determinadas instituciones financieras de EE.UU.). mantenidas por determinadas instituciones financieras estadounidenses). La no presentación del formulario 8938 puede dar lugar a sanciones pecuniarias y a la ampliación del plazo de prescripción correspondiente. El incumplimiento de la obligación de presentar el formulario 8938 puede dar lugar a la imposición de sanciones pecuniarias y a la prórroga del plazo de prescripción correspondiente con respecto a la totalidad o a una parte de la declaración de impuestos estadounidense de que se trate. Los titulares estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales acerca de esta obligación de información.

El siguiente resumen de ciertas consecuencias de la compra, propiedad y enajenación de los ADSs, se basa en las leyes fiscales federales de México vigentes a la fecha de este prospecto, las cuales están sujetas a cambios. a la fecha de este prospecto, las cuales están sujetas a cambios. Se recomienda a los posibles compradores de los ADS que consulten a sus propios asesores fiscales Se recomienda a los posibles compradores de ADSs que consulten a sus propios asesores fiscales sobre las consecuencias fiscales mexicanas o de otro tipo de la compra, propiedad y disposición de los ADSs, incluyendo, en particular, el efecto de cualquier ley fiscal extranjera, estatal o municipal.

Este resumen no describe ninguna consecuencia fiscal derivadas de las leyes de cualquier estado o municipio de México, o de cualquier otra ley distinta de las leyes federales de México.

Este resumen no es una discusión exhaustiva de todas las consideraciones fiscales mexicanas que pueden ser relevantes para la decisión de un posible comprador en particular de adquirir, poseer o enajenar ADSs. o enajenar los ADSs. En particular, este resumen está dirigido únicamente a los Tenedores Internacionales (según se define más adelante) que adquieran los ADSs en esta oferta y no aborda las consecuencias fiscales para los tenedores que sean considerados residentes en México para efectos fiscales, o tenedores que puedan estar sujetos a reglas fiscales especiales, tales como entidades exentas de impuestos, entidades o arreglos que sean tratados como no considerados para efectos del impuesto sobre la renta en México o en otras jurisdicciones. para efectos del impuesto sobre la renta en México o en otras jurisdicciones, personas que individual o conjuntamente posean o se considere que posean el 10.0% o más de nuestras por voto o valor, o que controlen nuestra empresa. Además, este resumen no aborda el tratamiento fiscal aplicable en México a operaciones con nuestros ADSs que no se realicen en un mercado de valores reconocido, según se define en el Código Fiscal de la Federación.

Se recomienda a los tenedores de ADS que consulten a sus propios asesores fiscales en cuanto a su derecho a los beneficios, en su caso, otorgados por el Tratado (según se define en "Fiscalidad - Consideraciones materiales sobre el impuesto federal sobre la renta de EE.UU."). Consideraciones sobre el impuesto federal sobre la renta de EE.UU.").

México también ha celebrado otros tratados fiscales para evitar la doble imposición con otros países distintos de los EE.UU. que están en vigor, y que pueden tener un impacto en el tratamiento fiscal de la compra, propiedad y enajenación de ADS. tratamiento fiscal de la compra, propiedad y enajenación de ADS. Se recomienda a los posibles compradores de ADS que consulten a sus propios asesores fiscales sobre las implicaciones fiscales de la compra, propiedad y enajenación de ADS. a los posibles compradores de ADS que consulten a sus asesores fiscales acerca de las implicaciones fiscales, en su caso, que dichos convenios de doble imposición puedan tener sobre el tratamiento fiscal de la compra, propiedad y enajenación de ADS. y enajenación de ADS.

La Ley del Impuesto Federal sobre la Renta establece que para que un contribuyente no residente en México tenga derecho a los beneficios de un tratado para evitar la doble tributación del que México sea parte y que esté en vigor, es necesario que dicho tenedor no residente fiscal en México cumpla con los requisitos establecidos en la Ley del Impuesto Federal sobre la Renta y en el tratado para evitar la doble tributación aplicable. y el tratado para evitar la doble tributación aplicable.

Para efectos de este resumen, un "Tenedor Internacional Holder” is a holder of the ADSs that is not (i) a resident of Mexico for tax purposes, under Mexican law or tax treaties that México sea parte y que se encuentren en vigor, o (ii) un residente no mexicano con un establecimiento permanente para efectos fiscales en México al que sean atribuibles los ingresos derivados de los ADS.

Para efectos de la tributación mexicana, una persona física es residente en México para efectos fiscales si ha establecido su residencia permanente en México, a menos que dicha persona física residencia permanente en otra jurisdicción, en cuyo caso sólo se considerará residente fiscal en México México para efectos fiscales si sucentro de intereses vitales se encuentra en México. La legislación mexicana considera que una persona física tiene un centro de intereses vitales en México si (i) más del 50.0% de sus ingresos provienen de fuentes mexicanas, o (ii) su centro de intereses vitales se encuentra en México. fuentes mexicanas, o (ii) su principal centro de actividades profesionales se encuentra en México, entre otras circunstancias. Un ciudadano mexicano También se considerará residente en México al trabajador al servicio del Estado, independientemente de la ubicación de su centro de intereses vitales. centro de intereses vitales. Los residentes mexicanos que presenten un cambio de residencia fiscal a una jurisdicción que no tenga un acuerdo global de intercambio de información con México, en el que se especifique la ubicación de su centro de intereses vitales, serán considerados residentes en México. de información con México, en la que sus ingresos estén sujetos a un régimen fiscal preferente conforme a las disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Ley del Impuesto sobre la Renta, se considerarán residentes en México para efectos fiscales durante el año en que se presente el aviso de cambio de residencia y durante el año en que se presente el aviso de cambio de residencia. del aviso de dicho cambio de residencia y durante los cinco años siguientes. Salvo prueba en contrario, un ciudadano mexicano se considera mexicano para efectos fiscales.

Una persona moral es residente en México si mantiene la administración principal de sus negocios o la ubicación efectiva de su dirección en México. Se considera que la administración principal empresa o la ubicación efectiva de la dirección se considera que existe en México si la persona o personas que tienen la autoridad para decidir o efectuar las decisiones de control, dirección, operación o administración se encuentren en México.

Entre otros, un establecimiento permanente en México se considerará como establecimiento permanente en México cualquier lugar de negocios en el que se realicen actividades empresariales por un residente no mexicano, ya sea en su totalidad o en parte, o en el que se presten servicios personales independientes por dicho residente no mexicano. o en parte, o se presten servicios personales independientes por dicho residente no mexicano. En tal caso, el residente no mexicano de que se trate estará obligado a pagar impuestos en México por los ingresos atribuibles a dicho establecimiento permanente de conformidad con la legislación mexicana.

Consulte a sus asesores fiscales sobre las consecuencias de la adquisición, propiedad y enajenación de ADS, incluida la pertinencia para su situación particular de las consideraciones y las consecuencias derivadas de la legislación fiscal extranjera, estatal, municipal, local o de otro tipo. Esta descripción presupone que usted es un tenedor internacional de ADS. Si usted es tenedor indirecto de ADS, debe confiar en los procedimientos de su agente de bolsa u otra institución financiera que actúe como depositario, a fin de evitar que se produzcan consecuencias fiscales. institución financiera que actúe como depositario, para hacer valer algunos de los derechos relativos a los impuestos atribuibles a los tenedores de ADS que se describen en esta sección. en esta sección. Le recomendamos que consulte a su agente o entidad financiera que actúe como depositario para conocer los procedimientos pertinentes.

De conformidad con las disposiciones de las de conformidad con las disposiciones de las Disposiciones Fiscales Administrativas vigentes en México, los ADSs serán considerados como títulos representativos se espera que se inscriban en el RNV que mantiene la CNBV a más tardar al cierre de esta oferta y que estén disponibles para su cotización en la BMV. en la BMV; por lo tanto, las acciones ordinarias (incluyendo las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs) deberán ser tratadas como colocadas entre el público inversionista para efectos de las leyes fiscales mexicanas aplicables. públicoinversionista para efectos de las leyes y reglamentos fiscales mexicanos aplicables(colocadas entre el gran público inversionista).

El gobierno mexicano aprobó y publicó en el Diario Oficial de la Federación la legislación fiscal conforme a la cual a partir del 1 de enero de 2022, las sociedades mexicanas residentes sociedades residentes en México podrán ser responsables solidarias de los impuestos que se causen por la enajenación o disposición que realicen residentes fiscales no mexicanos, a a otro no residente fiscal mexicano, de acciones emitidas por dichas sociedades o valores representativos de bienes o activos emitidos por o de dichas México (como nuestros ADS), si la sociedad residente en México de que se trate no proporciona a las autoridades fiscales mexicanas la información relativa a dichas ventas o enajenaciones. o enajenaciones a las autoridades fiscales mexicanas y el vendedor no residente en México de las acciones o valores no cumple con la obligación de pagar el impuesto mexicano aplicable, en su caso. Las Disposiciones Administrativas Fiscales mexicanas especifican además, en desarrollo de la citada que las sociedades con valores inscritos en el RNV se consideran cumplidas si la declaración se realiza únicamente respecto de las ventas u otras enajenaciones que deban reflejarse en el informe anual que deben presentar a la CNBV y a las bolsas de valores autorizadas mexicanas (en razón de que los valores se encuentran en poder de la CNBV). las bolsas de valores autorizadas mexicanas (debido al porcentaje de propiedad que poseen). Dados los mecanismos y procedimientos inherentes a las bolsas de valores, incluido el volumen de negociación en la NYSE, es probable que a las empresas mexicanas, incluida la nuestra, les resulte prácticamente imposible identificar y rastrear las ventas u otras disposiciones (incluso aquellas que deben ser reportadas), y proporcionar información a las autoridades fiscales mexicanas con respecto a los ADSs en poder de los inversionistas. respecto de los ADS en poder de los inversores. Por lo tanto, si un no residente en México no paga los impuestos mexicanos devengados por la venta u otra enajenación de los ADS y nosotros no proporcionamos la información mencionada, las autoridades fiscales pueden imponernos una responsabilidad solidaria, por todos los impuestos no pagados derivados de la venta u otra enajenación de las ADSs realizada por cualquiera de dichos no residentes mexicanos, de conformidad con la legislación fiscal mexicana, la falta de presentación (o la presentación incompleta o incorrecta) del aviso antes mencionado a las autoridades fiscales mexicanas es una infracción sujeta a sanciones, y puede ser considerada como causa para la restricción temporal del certificado de sellos digitales (certificado de sellos digitales) requerido para la expedición de Comprobantes Fiscales Digitales por Internet.

De conformidad con la Ley del Impuesto sobre la Renta los dividendos pagados por la Compañía con cargo a utilidades distribuibles que no hayan estado sujetas al impuesto sobre la renta de las sociedades mexicanas están sujetos a un impuesto a nivel corporativo pagadero por la Compañía (y no por los accionistas). a nivel corporativo pagadero por la Compañía (y no por los accionistas). Este impuesto sobre la distribución de utilidades distribuibles no es definitivo para la Compañía. Este impuesto corporativo sobre la distribución de utilidades distribuibles no es definitivo para nosotros, y puede ser acreditado por nosotros contra el impuesto sobre la renta pagadero durante el ejercicio fiscal en el que se pagó el impuesto y para los dos ejercicios fiscales siguientes. siguientes. Los dividendos pagados con cargo a beneficios distribuibles, una vez pagado el impuesto de sociedades respecto de dichos beneficios, no están sujetos a este impuesto corporativo (es decir, los dividendos distribuidos de la cuenta de utilidades acumuladas después de impuestos, CUFIN por sus siglas en español). CUFIN).

De conformidad con las disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Renta Los dividendos pagados a los tenedores internacionales de ADSs están sujetos a una retención del impuesto sobre la renta del 10,0%; La retención de impuestos debe calcularse sobre el monto en pesos distribuido como dividendo. La retención del impuesto sobre la renta aplicable sería efectuada por la casa de bolsa mexicana u otra institución financiera mexicana que actúe como custodio de nuestras acciones ordinarias en México, si el pago del dividendo es efectuado por la Compañía al custodio mexicano para su posterior distribución al tenedor de ADSs. Los tenedores internacionales pueden tener derecho a beneficios conforme a los tratados para evitar la doble tributación celebrados entre México y su país de residencia fiscal que se encuentren en vigentes, sujeto al cumplimiento de los requisitos en ellos especificados.

De conformidad con las disposiciones fiscales administrativas mexicanas actualmente en vigor, las ganancias derivadas de la venta u otra enajenación de ADS por un Tenedor Internacional están exentas del impuesto sobre la renta en México, si (i) la transacción se realiza a través de una bolsa de valores reconocida, como la NYSE, (ii) como es de esperarse, nuestras acciones ordinarias subyacentes a las ADS permanecen inscritas en el RNV antes de la venta o enajenación de las ADS, y (iii) el Tenedor Internacional es residente para efectos fiscales, de un país con el que México tenga celebrado un tratado para evitar la doble tributación que se encuentre vigente.

Actualmente no existen impuestos mexicanos sobre donaciones, timbres o impuestos similares aplicables a la compra, propiedad o disposición de ADSs por un Tenedor Internacional. Sin embargo, ciertas Sin embargo, ciertas transferencias gratuitas, incluyendo transferencias por herencia, de los ADSs pueden resultar en la imposición de un impuesto sobre la renta federal mexicano sobre el receptor en ciertas circunstancias. en determinadas circunstancias.

Barclays Capital Inc. y actúan como coordinadores globales de la oferta y como representantes de los suscriptores. Con sujeción a los términos y condiciones establecidos en un acuerdo de suscripción entre nosotros y los suscriptores, hemos acordado vender a los suscriptores, y cada uno de los suscriptores ha de acciones ordinarias representadas por ADS que se indican a continuación.

Con sujeción a los términos y condiciones establecidos en el acuerdo de suscripción, los suscriptores han acordado, por separado y no conjuntamente, comprar todas las acciones ordinarias representadas por ADS vendidas en virtud del acuerdo de suscripción, si se adquieren dichas acciones ordinarias representadas por ADS. de las acciones ordinarias representadas por ADS vendidas en virtud del acuerdo de suscripción. Si un suscriptor incumple el acuerdo de suscripción prevé que los compromisos de compra de los suscriptores que no hayan incumplido podrán incrementarse o que el acuerdo de suscripción podrá rescindirse. de suscripción.

Hemos acordado indemnizar a los suscriptores contra determinadas responsabilidades, incluidas las derivadas de la Ley de Valores, o contribuir a los pagos que los suscriptores puedan verse obligados a efectuar en relación con dichas responsabilidades. en relación con dichas responsabilidades.

Las entidades colocadoras ofrecen las acciones ordinarias representadas por ADS, sujetas a venta previa, cuando, como y si son emitidas y aceptadas por ellos, sujetas a la aprobación de cuestiones legales por sus la validez de las acciones ordinarias y de los ADS, así como de otras condiciones contenidas en el acuerdo de suscripción, como la recepción por parte de los suscriptores de las certificaciones de los directivos de la empresa. la recepción por las entidades colocadoras de certificados de directivos y dictámenes jurídicos. Las entidades aseguradoras se reservan el derecho a retirar, cancelar o modificar las ofertas al público y a rechazar los pedidos total o parcialmente.

Las ventas de acciones ordinarias representadas por ADS realizadas fuera de Estados Unidos podrán ser efectuadas por filiales de los suscriptores.

Los representantes nos han informado de que los suscriptores proponen inicialmente ofrecer al público las acciones ordinarias representadas por ADS al precio de oferta pública establecido en la portada del presente prospecto y a los intermediarios a dicho precio, sujeto a una concesión o comisión no superior a US$ por ADS. Tras la oferta Tras la oferta inicial, podrán modificarse el precio de oferta pública, la comisión o cualquier otra condición de la oferta.

La siguiente tabla muestra el precio de la oferta pública precio de oferta pública, comisiones de suscripción e ingresos antes de gastos para nosotros.

Los gastos de la oferta, sin incluir las se estiman en US$ y correrán a nuestro cargo. Hemos acordado reembolsar a los suscriptores determinados gastos relacionados con la autorización de esta oferta por la FINRA por un importe no superior a US$ .

Durante un período de 90 días a partir de la fecha de este folleto (el "período restringido"), no podremos, sin el consentimiento previo por escrito de Barclays Capital Inc. y , directa o indirectamente, (i) ofrecer, pignorar, vender, contratar la venta, vender cualquier opción o contrato de compra, comprar cualquier opción o contrato de venta, conceder cualquier opción, derecho o garantía de venta, prestar o transferir de cualquier otro modo o enajenar cualquier acción ordinaria o ADS, o acciones ordinarias o ADS, o (ii) revelar públicamente la intención de realizar cualquiera de las acciones descritas en la cláusula (i) anterior.

Las restricciones a nuestras acciones (A) los ADS ofertados que se vendan en virtud del presente documento, (B) las acciones ordinarias que emitamos en ejercicio de una opción o de un (B) las acciones ordinarias emitidas por la Sociedad en ejercicio de una opción, de un warrant o de la conversión de un título en circulación en la fecha del presente documento y descritas en el mismo (C) las acciones ordinarias emitidas o las opciones de compra de acciones ordinarias concedidas en el marco de los planes existentes de prestaciones a los empleados mencionados en el presente folleto, (D) las acciones ordinarias (D) las acciones ordinarias emitidas en el marco de un plan de acciones para administradores no empleados o de un plan de reinversión de dividendos mencionado en el presente folleto (E) la presentación de cualquier declaración de registro en el Formulario S-8 relativa a valores concedidos o que se vayan a conceder en virtud de cualquier plan en vigor en la fecha de esta (E) la presentación de cualquier declaración de registro en el Formulario S-8 relativa a valores concedidos o que se vayan a conceder en virtud de cualquier plan en vigor en la fecha de esta oferta y descrito en este folleto o cualquier plan de beneficios asumidos en virtud de una adquisición o transacción estratégica similar (F) el depósito de acciones ordinarias en poder del Depositario para su conversión en ADS en relación con la emisión prevista de opciones en virtud de nuestros actuales planes de prestaciones para empleados o planes de acciones para directivos no empleados o planes de reinversión de dividendos descritos en este folleto, a condición de que la Sociedad se abstenga de vender, transferir, pignorar o enajenar de cualquier otro modo su participación en dichas ADS durante el período de restricción. ADS durante el período de restricción.

Además, nuestros consejeros y ejecutivos (las "partes de bloqueo") han acordado que, durante el periodo de restricción, no podrán, directa o indirectamente, sin el consentimiento previo por escrito de Barclays Capital Inc. y , (i) ofrecer, pignorar, vender, contratar para vender, vender cualquier opción o contrato de compra, comprar cualquier opción o contrato de venta, conceder cualquier opción, derecho o garantía para la venta de, prestar o transferir o enajenar de otro modo acciones ordinarias, ADS, valores convertibles en acciones ordinarias o ADS, ejercitables o canjeables por acciones ordinarias o ADS, o reembolsables con acciones ordinarias o ADS. o reembolsables con acciones ordinarias o ADS, o cualesquiera acciones ordinarias, incluidos los ADS, que dicha persona sujeta a bloqueo posea o adquiera en el futuro, o para los que dicha persona sujeta a bloqueo haya adquirido acciones ordinarias o ADS. (ii) solicite o exija que la Sociedad presente o presente de forma confidencial una declaración de registro relativa a una Oferta Pública de Adquisición de Acciones. (ii) solicitemos o exijamos que presentemos o hagamos una presentación confidencial de una declaración de registro relacionada con cualquier valor bloqueado, (iii) celebremos cualquier permuta financiera o cualquier otro acuerdo que transfiera, total o parcialmente, las consecuencias económicas de la titularidad de valores bloqueados, independientemente de que dicho swap o transacción se liquide mediante la entrega de valores bloqueados. (iii) divulgar públicamente la intención de realizar cualquiera de las siguientes operaciones divulgar públicamente la intención de realizar cualquiera de las acciones descritas en las cláusulas (i) y (ii) anteriores.

Las restricciones descritas en el párrafo párrafo anterior y contenidas en los acuerdos de bloqueo entre los suscriptores y las partes del bloqueo no se aplican, sujetas en ciertos casos a diversas condiciones, a determinadas operaciones, entre las que se incluyen las siguientes a determinadas transacciones, incluidas las siguientes:

(i) como donación o donaciones de buena fe, o con fines de fines de planificación patrimonial de buena fe; o

(iii) a a cualquier miembro de la familia inmediata de la parte de bloqueo o a cualquier fideicomiso en beneficio directo o indirecto del que suscribe o de la familia directa de la parte de bloqueo; o

(iv) a una sociedad anónima, sociedad colectiva, sociedad de responsabilidad limitada u otra entidad de la que la parte de bloqueo y/o la familia inmediata de la parte de bloqueo sean los propietarios legales y efectivos de todos los títulos de capital o participaciones similares en circulación; o

(v) a un representante o depositario de una persona o entidad a quien se le permitiría una disposición o transferencia en virtud de las cláusulas (i) a (iv) anteriores; o

(vi) como una distribución a los socios comanditarios o accionistas de la parte bloqueada; o

(vii) si la parte de bloqueo es una sociedad anónima, una sociedad colectiva, sociedad de responsabilidad limitada, fideicomiso u otra entidad comercial, (A) a las filiales de la parte de bloqueo o a cualquier fondo de inversión u otra entidad que controle, esté controlada por, gestione o sea gestionada por o esté bajo el control común de la parte de bloqueo o de las filiales de la parte de bloqueo (incluyendo, para evitar dudas, cuando la parte de bloqueo sea una sociedad, a su socio general o a una sociedad o fondo sucesor o fondo, o cualquier otro fondo gestionado por dicha sociedad) o como parte de una distribución a miembros, accionistas, socios u otros accionistas de la parte bloqueada, o a la sucesión de cualquiera de dichos miembros, accionistas, socios accionistas, o (B) como parte de una distribución a miembros, accionistas, socios u otros accionistas de la parte de bloqueo, o al patrimonio de cualquiera de dichos miembros, accionistas, socios accionistas; o

(viii) por ministerio de la ley, como en virtud de las reglas de descendencia y distribución o en virtud de una orden doméstica cualificada, o en relación con un acuerdo de divorcio, sentencia de divorcio acuerdo de separación o cualquier orden judicial relacionada; o

(ix) a de cualquiera de nuestros empleados en caso de fallecimiento, invalidez o cese de la relación laboral, en cada caso, de dicho empleado; o

(x) como parte de una venta o transmisión de los valores bloqueados adquiridos en operaciones de mercado abierto después de la fecha de cierre de esta oferta; o

(xi) a en relación con (A) el devengo, liquidación o ejercicio de unidades de acciones restringidas, opciones, warrants u otros derechos a comprar acciones ordinarias (incluso, en cada caso, mediante el ejercicio "neto" o "sin efectivo"), incluido el pago del precio de ejercicio y de los impuestos y remesas que deban abonarse como consecuencia del ejercicio restringido. el precio de ejercicio y los pagos de impuestos y remesas debidos como consecuencia del devengo, liquidación o ejercicio de dichas unidades de acciones restringidas, opciones, warrants o derechos, con la condición de que las acciones ordinarias recibidas como consecuencia de dicho ejercicio, devengo o liquidación estarán sujetas a las condiciones del presente contrato de inmovilización. a los términos de este acuerdo de inmovilización, y siempre que dichas unidades de acciones restringidas, opciones, warrants o derechos sean mantenidos por la parte de inmovilización en virtud de un acuerdo de inmovilización. de acciones restringidas, opciones, warrants o derechos estén en posesión de la parte bloqueada en virtud de un acuerdo o de adjudicaciones de acciones concedidas en virtud de un plan de incentivos en forma de acciones u otro plan de adjudicación de acciones, cada uno de los cuales (B) la recompra de acciones ordinarias emitidas en virtud de adjudicaciones de participaciones de capital concedidas (B) la recompra de acciones ordinarias emitidas en virtud de adjudicaciones de participaciones concedidas en el marco de un plan de incentivos en forma de acciones u otro plan de adjudicación de participaciones, limitada únicamente a un plan descrito en este folleto o (C) un derecho de (C) un derecho de tanteo que tengamos con respecto a las transferencias de dichas acciones o valores; o

(xii) en virtud de una oferta pública de adquisición (xii) en virtud de una oferta pública de adquisición, fusión, consolidación u otra operación similar aprobada por nuestro Consejo de Administración o por la mayoría de los nuestro capital social y realizada a todos los titulares de nuestro capital social que implique un cambio de control (tal y como se define más adelante) de nosotros (a efectos del presente documento, por "cambio de control" se entenderá la transferencia (ya sea mediante oferta pública de adquisición, fusión, consolidación u otra operación similar) en una transacción o en una serie de transacciones relacionadas, a una persona o grupo de personas afiliadas, de acciones si, después de dicha transferencia, dicha persona o grupo de personas afiliadas poseería al menos la mayoría de nuestros títulos con derecho a voto en circulación (o la entidad superviviente) siempre que, en caso de que dicha oferta pública de adquisición, fusión, consolidación u otra operación similar no se lleve a cabo, los valores bloqueados de la parte bloqueadora de la parte de bloqueo seguirán sujetos a las disposiciones de este acuerdo de bloqueo;

(b) como (b) como "ventas de cobertura" en el mercado para el pago de cualesquiera impuestos adeudados en relación con el devengo de cualesquiera unidades de acciones restringidas u otras adjudicaciones de acciones en virtud de los planes descritos en el presente folleto;

(c) ejercer opciones pendientes, liquidar unidades de acciones restringidas u otras adjudicaciones de acciones o ejercitar warrants en virtud de los planes descritos en el presente folleto; siempre y cuando los valores de inmovilización recibidos tras dicho ejercicio, adquisición o liquidación estén sujetos a los términos del acuerdo de inmovilización.

El precio de la oferta pública se determinará referencia al precio de cierre de los ADS en la Bolsa de Nueva York en la fecha de fijación del precio. Además de las condiciones imperantes en el mercado, los factores que se tendrán en cuenta para determinar el precio de la oferta pública son los siguientes para determinar el precio de oferta pública son:

Es posible que no se mantenga un mercado activo de ADS. También es posible que, tras la oferta, los ADS no se negocien en el mercado público al precio de oferta pública o por encima del mismo.

Hasta que se complete la distribución de las acciones ordinarias representadas las acciones ordinarias representadas por ADS, las normas de la SEC pueden limitar la oferta y la compra de acciones ordinarias representadas por ADS por parte de los suscriptores y los miembros del grupo de venta. por ADS. No obstante, los representantes pueden realizar operaciones que estabilicen el precio de nuestras acciones ordinarias representadas por ADS, como por ejemplo como ofertas o compras para fijar o mantener dicho precio.

En relación con la oferta, las entidades colocadoras pueden comprar y vender nuestras acciones ordinarias representadas por ADS en el mercado abierto. Estas operaciones pueden incluir ventas en corto, compras en el mercado abierto para cubrir posiciones creadas por ventas en corto y operaciones de estabilización. Las ventas en corto implican la venta por parte de los suscriptores de un número de acciones ordinarias representadas por ADS superior al que deben adquirir en la oferta. Las operaciones de estabilización consisten en diversas ofertas o compras de acciones ordinarias representadas por ADS por parte de los aseguradores en el mercado abierto antes de la finalización de la oferta. de la oferta.

Los aseguradores también pueden imponer una oferta de penalización. Esto ocurre cuando un suscriptor concreto reembolsa a los colocadores una parte de las comisiones de suscripción recibidas por él debido a que los representantes han recomprado acciones ordinarias representadas por ADS vendidos por o por cuenta de dicho colocador en operaciones de estabilización o de operaciones de estabilización o de cobertura en corto.

Al igual que en otras operaciones de compra, las compras de las entidades aseguradoras para cubrir las ventas en corto sindicadas pueden tener el efecto de elevar o mantener el precio de mercado de las acciones ordinarias representadas por los ADS o de impedir o retardar un descenso del precio de mercado de las acciones ordinarias representadas por los ADS. de las acciones ordinarias representadas por ADS o impedir o retardar un descenso del precio de mercado de las acciones ordinarias representadas por ADS. En consecuencia, el precio de las acciones ordinarias representadas por ADS puede ser superior al que existiría en el mercado libre. Las entidades colocadoras pueden realizar estas en la Bolsa de Nueva York, en el mercado extrabursátil o de otro modo.

Ni nosotros ni ninguna de las entidades aseguradoras ninguna declaración o predicción en cuanto a la dirección o magnitud de cualquier efecto que las transacciones descritas anteriormente puedan tener sobre el precio de nuestras acciones ordinarias o ADS. de nuestras acciones ordinarias o ADS. Además, ni nosotros ni ninguno de los suscriptores declaramos que los representantes vayan a realizar estas operaciones o que vayan a realizarlas. realizarán estas operaciones o que estas operaciones, una vez iniciadas, no se interrumpirán sin previo aviso.

En relación con la oferta, algunos de los suscriptores o agentes de valores podrán distribuir folletos por medios electrónicos, como el correo electrónico. Además, un folleto en formato electrónico electrónico en los sitios web mantenidos por uno o más suscriptores, o miembros del grupo de venta, en su caso, que participen en la oferta. en la oferta. Los colocadores pueden acordar asignar un número de acciones ordinarias o ADS a los colocadores y a los miembros del grupo de venta para la venta a sus cuentas de corretaje en línea. venta a sus titulares de cuentas de corretaje en línea. Las distribuciones por Internet serán asignadas por los representantes a los suscriptores y a los miembros del grupo de venta que puedan realizar distribuciones por Internet. miembros del grupo de venta que puedan realizar distribuciones por Internet sobre la misma base que otras asignaciones.

Las entidades aseguradoras y sus filiales son instituciones instituciones financieras de servicio completo dedicadas a diversas actividades, que pueden incluir ventas y negociación, banca comercial y de inversión, asesoramiento, gestión de inversiones, investigación de inversiones, inversión principal, cobertura, creación de mercado, corretaje y otras actividades y servicios actividades y servicios financieros y no financieros. Algunos de los suscriptores y sus filiales han prestado, y pueden prestar en el futuro, una variedad de estos servicios en el curso ordinario de los negocios con nosotros o nuestras filiales. Han recibido, o pueden recibir en el futuro, comisiones habituales por estas operaciones. Además, de vez en cuando, algunos de los suscriptores y sus filiales pueden realizar operaciones por cuenta propia o por cuenta de clientes, y mantener, por cuenta propia o de sus clientes, posiciones largas o cortas en nuestros títulos de deuda o de renta variable. posiciones largas o cortas en nuestra deuda o valores de renta variable o préstamos, y pueden hacerlo en el futuro.

Además, en el curso ordinario de sus actividades empresariales los suscriptores y sus filiales pueden realizar o mantener una amplia gama de inversiones y negociar activamente con títulos de deuda y acciones (o valores derivados relacionados) e instrumentos financieros (incluidos préstamos bancarios) por cuenta propia y por cuenta de sus filiales. (o valores derivados relacionados) e instrumentos financieros (incluidos préstamos bancarios) por cuenta propia y por cuenta de sus clientes. clientes. Dichas inversiones y actividades de valores pueden implicar valores y/o instrumentos nuestros o de nuestras filiales. Los suscriptores y sus filiales también pueden hacer recomendaciones de inversión y/o publicar o expresar opiniones de investigación independientes con respecto a dichos valores o instrumentos financieros y pueden mantener, o recomendar a los clientes que adquieran, posiciones largas y/o cortas en dichos valores e instrumentos. e instrumentos.

Los aseguradores actuaron como suscriptores en la oferta pública inicial de la Sociedad de acciones ordinarias representadas por ADS en Estados Unidos en julio de 2023.

En relación con cada Estado miembro del Espacio Económico Europeo (cada uno de ellos, un "Estado miembro pertinente"), no podrá hacerse una oferta pública de acciones ordinarias representadas por ADS en ese Estado miembro pertinente, salvo que una oferta pública en ese Estado miembro pertinente de acciones ordinarias representadas por ADS no pueda hacerse en ese Estado miembro pertinente. de acciones ordinarias representadas por ADS en dicho Estado miembro pertinente, con la salvedad de que, en dicho Estado miembro pertinente de acciones ordinarias representadas por ADS puede realizarse en cualquier momento en virtud de las siguientes exenciones previstas en el Reglamento sobre el folleto:

siempre que dicha oferta de acciones ordinarias representadas por ADS no obligue a la Sociedad o a cualquier suscriptor a publicar un folleto de conformidad con el artículo 3 del Reglamento sobre folletos o un folleto complementario de conformidad con el artículo 23 del Reglamento sobre el Folleto, y cada persona que adquiera inicialmente acciones ordinarias representadas por ADS o a las que se haga cualquier oferta, se considerará que han representado, garantizado y acordado con cada una de las entidades colocadoras y la Sociedad que están cualificadas para recibir ADS. y la Sociedad que es un inversor cualificado en el sentido del artículo 2(e) del Reglamento sobre el Folleto.

La Sociedad, los suscriptores y sus filiales confiarán en la veracidad y exactitud de la anterior declaración, garantía y acuerdo.

A efectos de la presente disposición, se entenderá por una "oferta pública" en relación con cualesquiera acciones ordinarias representadas por ADS en cualquier Estado miembro pertinente significa la comunicación en cualquier forma y por cualquier medio, de información suficiente sobre las condiciones de la oferta y sobre las acciones ordinarias representadas por ADS que vayan a ofertarse con el fin de permitir que un inversor decida comprar o suscribir acciones ordinarias representadas por ADS, y la expresión "folleto Reglamento" significa el Reglamento (UE) 2017/1129.

La oferta pública de acciones ordinarias representadas por ADS de acciones ordinarias representadas por ADS en el Reino Unido, salvo que la oferta pública de acciones ordinarias representadas por ADS en el Reino Unido puede realizarse en cualquier momento en virtud de las siguientes exenciones previstas en el Reglamento sobre folletos del Reino Unido:

siempre que dicha oferta de acciones ordinarias representadas mediante ADS obligue a la Sociedad o a cualquier suscriptor a publicar un folleto de conformidad con el artículo 85 de la FSMA o un folleto complementario de conformidad con el artículo 23 del Reglamento sobre folletos del Reino Unido y cada persona que adquiera inicialmente acciones ordinarias representadas por ADS o a las que se haga cualquier oferta, se considerará que han representado, garantizado y acordado con cada una de las entidades colocadoras y la Sociedad que están cualificadas para recibir ADS. y la Sociedad que es un inversor cualificado en el sentido del artículo 2(e) del Reglamento sobre el Folleto del Reino Unido.

La Sociedad, los suscriptores y sus filiales confiarán en la veracidad y exactitud de la anterior declaración, garantía y acuerdo.

A los efectos de esta disposición, la expresión oferta pública" en relación con cualesquiera acciones ordinarias representadas por ADS en el Reino Unido significa la comunicación en cualquier forma y por cualquier medio, de información suficiente sobre las condiciones de la oferta y sobre las acciones ordinarias representadas por ADS que vayan a ofertarse con el fin de permitir a un inversor decidir la compra o suscripción de acciones ordinarias representadas por ADS, y la expresión "UK Prospectus Regulation" significa el Reglamento (UE) 2017/1129, tal como forma parte de la legislación nacional del Reino Unido en virtud de la Ley de la Unión Europea (Retirada) de 2018.

El presente folleto se distribuye exclusivamente a personas que (i) tengan experiencia profesional en asuntos relacionados con inversiones y que reúnan los requisitos para ser profesionales de la inversión en el sentido del el artículo 19, apartado 5, de la Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 (en su versión modificada, la "Financial Promotion (ii) sean personas a las que se apliquen las letras a) a d) del apartado 2 del artículo 49 ("sociedades de elevado patrimonio neto, asociaciones sin personalidad jurídica, etc.") de la Orden de promoción financiera de la Orden de promoción financiera, (iii) se encuentren fuera del Reino Unido, o (iv) sean personas a las que se dirija una invitación o incitación a realizar en actividades de inversión (en el sentido del artículo 21 de la FSMA) en relación con la emisión o venta de valores (en lo sucesivo, todas estas personas se denominarán conjuntamente "personas relevantes"). El presente folleto está dirigido exclusivamente a las personas pertinentes y no debe ser utilizado por personas que no sean personas pertinentes. Cualquier Cualquier inversión o actividad de inversión a la que se refiera este folleto sólo está disponible para personas relevantes y sólo se realizará con personas relevantes. personas pertinentes.

Las acciones ordinarias representadas por ADS no podrán oferta pública en Suiza y no cotizarán en la SIX Swiss Exchange ("SIX") ni en ninguna otra bolsa de valores o mercado regulado de Suiza. ni en ninguna otra bolsa de valores o mercado regulado de Suiza. El presente folleto se ha elaborado sin tener en cuenta las normas de divulgación para la emisión de de conformidad con el art. 652a o art. 1156 del Código de Obligaciones suizo ni las normas de divulgación de los folletos de admisión a cotización con arreglo al art. 27 y siguientes de las Normas de cotización de la SIX o las normas de cotización de cualquier otra bolsa de valores o sistema regulado de negociación en Suiza. Ni este folleto ni ningún otro material de oferta o comercialización relativo a las acciones ordinarias representadas por ADS o a la oferta podrá ser distribuirse públicamente o ponerse a disposición del público en Suiza.

Ni este folleto ni ningún otro material de oferta o comercialización ni ningún otro material de oferta o comercialización relativo a la oferta, la Sociedad o las acciones ordinarias representadas por ADS han sido o serán registrados o aprobados por ninguna autoridad reguladora suiza. aprobado por ninguna autoridad reguladora suiza. En particular, el presente folleto no se registrará ni la oferta de acciones ordinarias representadas por ADS será supervisada por ninguna autoridad reguladora suiza. por ADS no será supervisada por la Autoridad Suiza de Supervisión del Mercado Financiero FINMA (FINMA), y la oferta de acciones ordinarias representadas por ADS no ha sido ni será supervisada por ninguna autoridad reguladora suiza. La oferta de acciones ordinarias representadas por ADS no ha sido ni será autorizada en virtud de la Ley Federal Suiza de Organismos de Inversión Colectiva ("CISA"). El sitio La protección del inversor ofrecida a los adquirentes de participaciones en organismos de inversión colectiva en virtud de la CISA no se extiende a los adquirentes de acciones ordinarias representadas por ADS. acciones ordinarias representadas por ADS.

Aviso a los posibles inversores en el Centro Financiero Internacional de Dubai Dubai International Financial Centre

El presente folleto se refiere a una oferta exenta de conformidad con las normas sobre valores ofertados de la Autoridad de Servicios Financieros de Dubai ("DFSA"). de conformidad con las normas sobre valores ofertados de la Autoridad de Servicios Financieros de Dubai ("DFSA"). Este folleto está destinado para su distribución únicamente a las personas especificadas en las Normas sobre la Oferta de Valores de la DFSA. No debe entregarse a ninguna otra persona ni ser utilizado por ella. a ninguna otra persona. La DFSA no es responsable de revisar o verificar ningún documento relacionado con las Ofertas Exentas. La DFSA no ha aprobado este prospecto ni ha tomado medidas para verificar la información aquí expuesta y no tiene ninguna responsabilidad sobre este prospecto. Las acciones ordinarias representadas por ADS a las que se refiere este folleto pueden carecer de liquidez y/o estar sujetas a restricciones de reventa. Los posibles compradores de las acciones ordinarias representadas por ADS que se ofrecen deben llevar a cabo su propia diligencia debida sobre las acciones ordinarias representadas por ADS. por ADS. Si no comprende el contenido de este folleto, consulte a un asesor financiero autorizado.

Las acciones ordinarias representadas por ADS no pueden no podrán ofrecerse directa ni indirectamente para su suscripción, ni comprarse ni venderse, y no podrán emitirse invitaciones a suscribir o comprar las acciones ordinarias representadas por ADS, y no podrá distribuirse en Australia ningún borrador o memorando de oferta definitivo, anuncio u otro material de oferta relacionado con acciones ordinarias representadas por ADS, salvo en los casos en que no se exija su divulgación a los inversores en virtud del capítulo 6D de la 6D de la Ley de Sociedades Anónimas (Corporations Act) o cumpla de otro modo todas las leyes y reglamentos australianos aplicables. Al presentar una solicitud de las acciones ordinarias representadas por ADS, usted nos declara y garantiza que es un Inversor Exento.

Dado que cualquier oferta de acciones ordinarias representadas por ADS en virtud del presente folleto se realizará sin divulgación en Australia en virtud del capítulo 6D.2 de la Ley de Sociedades Anónimas, la oferta de dichos valores para su reventa en Australia en un plazo de 12 meses puede, en virtud del artículo 707 de la Ley de Sociedades Anónimas, requerir la divulgación a los inversores en virtud del Capítulo 6D.2 si ninguna de las exenciones del artículo 708 se aplica a dicha reventa. Al solicitar las acciones ordinarias representadas por ADS, usted se compromete a que, durante un período de 12 meses a partir de la fecha de emisión y venta de las acciones ordinarias representadas por ADS, no ofrecerá, transferirá, transferir, ceder o enajenar de cualquier otro modo esas acciones ordinarias representadas por ADS a inversores en Australia, salvo en circunstancias en las que no se exija la comunicación de información a los inversores en virtud del capítulo 6 de los Estatutos. a los inversores en virtud del capítulo 6D.2 de la Ley de Sociedades Anónimas o cuando se elabore y presente ante la ASIC un documento de divulgación conforme. ante la ASIC.

Las acciones ordinarias representadas por ADS no se han han sido ofrecidas o vendidas y no serán ofrecidas o vendidas en Hong Kong, por medio de ningún documento, salvo (a) a "inversores profesionales" tal y como se definen en la Ordenanza de Valores y Futuros (Cap. 571 de las Leyes de Hong Kong) (la "SFO") de Hong Kong y en las normas establecidas en virtud de la misma; o (b) en otras circunstancias que no den lugar a que el documento sea un "prospecto" tal como se define en la la Companies (Winding Up and Miscellaneous Provisions) Ordinance (Cap. 32) de Hong Kong) (la "CO") o que no constituyan una oferta al público en el sentido del CO. Ningún anuncio, invitación o documento relativo a las acciones ordinarias representadas ADS se ha emitido o puede emitirse, o ha estado o puede estar en posesión de cualquier persona con fines de emisión, ya sea en Hong Kong o en cualquier otro lugar, que esté dirigido a los accionistas de la Sociedad o a cualquier otra persona. o en cualquier otro lugar, que esté dirigido al público de Hong Kong o cuyo contenido pueda ser consultado o leído por dicho público (salvo que la legislación sobre valores lo permita). la legislación sobre valores de Hong Kong), salvo en lo que respecta a las acciones ordinarias representadas por ADS que estén o están destinadas a ser enajenadas únicamente a personas fuera de Hong Kong o únicamente a "inversores profesionales", tal como se definen en la SFO y sus normas de desarrollo.

Las acciones ordinarias representadas por ADS no se han no han sido ni serán registradas de conformidad con el artículo 4, apartado 1, de la Ley de Instrumentos Financieros y Mercado de Valores. Por consiguiente, ninguna las acciones ordinarias representadas por ADS ni ninguna participación en las mismas puede ser ofrecida o vendida, directa o indirectamente, en Japón o a, o en beneficio de, cualquier "residente" de Japón (que es el término que se utiliza para referirse a cualquier "residente" de Japón). o en beneficio de un "residente" en Japón (entendiéndose por tal cualquier persona residente en Japón, incluidas las sociedades u otras entidades constituidas con arreglo a la legislación japonesa). o cualquier otra entidad constituida con arreglo a la legislación japonesa), o a terceros para su reventa o nueva oferta, directa o indirecta, en Japón o a un residente en Japón o en su beneficio. en beneficio de un residente en Japón, salvo en virtud de una exención de los requisitos de registro de la Ley de Instrumentos Financieros y Bolsa (Financial Instruments and Exchange Act) y de conformidad con la misma. la Financial Instruments and Exchange Act (Ley de Instrumentos Financieros y Mercado de Valores) y cualesquiera otras leyes, reglamentos y directrices ministeriales de Japón vigentes en el momento de que se trate. vigentes en cada momento.

Este prospecto no ha sido registrado como prospecto ante la Autoridad Monetaria de Singapur. En consecuencia, las acciones ordinarias representadas por ADS no han sido ofrecidas o vendidas o hechas objeto de una invitación a la suscripción o compra y no serán ofrecidas o vendidas o hechas objeto de una invitación a la suscripción o compra. objeto de una invitación de suscripción o compra y no se ofrecerán ni venderán ni se hará que sean objeto de una invitación de suscripción o compra, y el presente folleto no ha sido registrado como folleto informativo ante la Autoridad Monetaria de Singapur. invitación de suscripción o compra, y este folleto o cualquier otro documento o material relacionado con la oferta o venta, o invitación de suscripción o compra de las acciones ordinarias representadas por ADS, no se ha difundido ni distribuido, ni se difundirá ni distribuirá, ya sea directamente o a través de cualquier otro medio. ni se distribuirá, ya sea directa o indirectamente, a ninguna persona en Singapur que no sea (i) un inversor institucional (tal y como se define en la Sección 4A de la Securities and Exchange Act). definido en la Sección 4A de la Securities and Futures Act (Capítulo 289) de Singapur, modificada o enmendada en cada momento (la "SFA")) de conformidad con la Sección 274 de la SFA, (ii) a una persona relevante (tal y como se define en la Sección 275(2) de la SFA) de conformidad con la Sección 275(1) de la la SFA, o a cualquier persona en virtud de la Sección 275(1A) de la SFA, y de conformidad con las condiciones especificadas en la Sección 275 de la SFA, o (iii) de otro modo, en virtud de cualquier otra disposición aplicable de la SFA y de conformidad con las condiciones de la misma.

Cuando las acciones ordinarias representadas por ADS sean suscritas o compradas en virtud de la Sección 275 de la SFA por una persona relevante que es:

los valores o los contratos de derivados sobre valores (términos definidos en la Sección 2(1) de la SFA) de esa sociedad o los derechos e intereses de los beneficiarios (comoquiera que se describan) en ese no podrán transmitirse en un plazo de seis meses a partir de la fecha en que la sociedad o el trust hayan adquirido las acciones ordinarias representadas por ADS en virtud de una oferta realizada de conformidad con el artículo 275 de la SFA, salvo:

Las acciones ordinarias representadas por ADS sólo pueden venderse únicamente a compradores que adquieran, o se considere que adquieren, como mandantes que sean inversores acreditados, tal como se definen en el National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions o el subapartado 73.3(1) de la Securities Act (Ontario), y que sean clientes autorizados, tal y como se definen en el en el National Instrument 31-103 Registration Requirements, Exemptions and Ongoing Registrant Obligations. Toda reventa de las acciones ordinarias representadas por ADS debe realizarse de conformidad con una exención o en una operación no sujeta a los requisitos de prospecto de la legislación sobre valores aplicable. de la legislación aplicable en materia de valores.

La legislación sobre valores de determinadas provincias o La legislación sobre valores de determinadas provincias o territorios de Canadá puede ofrecer al comprador la posibilidad de rescindir el presente folleto (incluida cualquier modificación del mismo) o de solicitar una indemnización por daños y perjuicios en caso de que el folleto contiene una tergiversación, siempre que el comprador ejerza los recursos de rescisión o de indemnización por daños y perjuicios dentro del plazo prescrito por la legislación sobre valores de la provincia del comprador. prescrito por la legislación sobre valores de la provincia o territorio del comprador. El comprador debe consultar las disposiciones legislación aplicable en materia de valores de la provincia o territorio del comprador o consultar con un asesor jurídico. un asesor jurídico.

De conformidad con la sección 3A.3 (o, en el caso de valores emitidos o garantizados por el gobierno de una jurisdicción no canadiense, la sección 3A.4) del Instrumento Nacional 33-105 Conflictos desuscripción (NI 33-105), los suscriptores no están obligados a cumplir los requisitos de divulgación de NI 33-105 relativos a los conflictos de intereses de los suscriptores en relación con esta oferta. de intereses en relación con esta oferta.

En el siguiente cuadro se indican todos los gastos que debemos pagar, distintos de las comisiones de suscripción, una vez concluida esta oferta. Todos los importes indicados son estimaciones, salvo la tasa de registro SEC la tasa de registro en la SEC, la tasa de registro en la FINRA y la tasa de cotización en la NYSE.

Ciertos asuntos legales relacionados con la oferta serán resueltos por Ritch, Mueller y Nicolau, S.C., nuestro asesor en México, y Davis Polk & Wardwell LLP, nuestro asesor en Estados Unidos. Ciertos asuntos legales relacionados con la oferta en Simpson Thacher & Bartlett LLP, asesor legal de los suscriptores en los Estados Unidos, y ciertos asesores legales de los suscriptores en los Estados Unidos. Simpson Thacher & Bartlett LLP, asesor jurídico de los suscriptores en Estados Unidos, y Creel, asesor jurídico de Creel en México, se encargan de determinadas cuestiones jurídicas relacionadas con la oferta, García-Cuéllar, Aiza y Enríquez, S.C., asesor mexicano de los suscriptores.

Los estados financieros de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. y subsidiarias al 31 de diciembre de 2022 y 2021, y por los años terminados en esas fechas, incluidos en este prospecto, han sido dictaminados por Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., firma independiente de contadores públicos registrados, según consta en su dictamen. Dichos estados financieros se incluyen con base en el informe de dicha firma, dada su autoridad como expertos en contabilidad y auditoría.

Hemos presentado ante la SEC una declaración de registro (incluidos los anexos a la declaración de registro) en el formulario F-1 de la Securities Act con respecto a los ADS ofrecidos en este folleto. Este folleto, presentado como parte de la declaración de registro, no contiene toda la información establecida en la declaración de registro y los anexos y anexos a la declaración de registro. Las afirmaciones contenidas en el presente folleto sobre el contenido de cualquier contrato, acuerdo u otro documento no son necesariamente completas e íntegras. o cualquier otro documento no son necesariamente completas y, en cada caso, le remitimos a la copia de dicho contrato, acuerdo o documento presentado como anexo a la declaración de registro. Toda afirmación contenida en el presente folleto relativa a un documento presentado como anexo se califica en todos sus aspectos por el documento presentado. Cada declaración relativa a un contrato, acuerdo u otro documento se califica en su totalidad por referencia al documento en cuestión.

Tras la oferta inicial de nuestros ADS en en julio de 2023, quedamos sujetos a los requisitos de información de la Exchange Act aplicables a los emisores privados extranjeros y, de conformidad con los mismos, presentamos informes y otra información a la SEC. de conformidad con la misma, presentar informes y otra información a la SEC. En consecuencia, presentamos informes y otra información a la SEC, incluyendo informes anuales en el formulario 20-F (a partir de nuestro ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2023) e informes en el formulario 6-K. Podrá consultar estos informes y otra información en el sitio web de la SEC: http//www.sec.gov. Tenemos la intención de proporcionar a nuestros accionistas informes anuales que contengan estados financieros consolidados auditados por nuestra empresa de auditoría pública registrada independiente. Contamos con un sitio web en vesta.com.mx. Nuestro sitio web y la información contenida en el mismo o relacionada con él no se considerarán incorporados al presente prospecto ni en la declaración de registro de la que este folleto forma parte, y usted no debe basarse en dicha información para decidir si adquiere o no nuestros ADS. la compra de nuestros ADS.

Como emisor privado extranjero, no estamos sujetos Como emisor privado extranjero, no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación que un registrante estadounidense en virtud de la Exchange Act. Por ejemplo, no estamos obligados a elaborar y publicar informes trimestrales. informes trimestrales. Sin embargo, estaremos obligados a presentarlos en el plazo exigido por la SEC, que actualmente es de cuatro meses a partir del 31 de diciembre, fecha en que finaliza nuestro ejercicio fiscal. 31 de diciembre, fecha en que finaliza nuestro ejercicio fiscal, informes anuales en el formulario 20-F que contengan estados financieros, que serán examinados y sobre los que se emitirá un informe con una opinión expresada por un auditor independiente. con una opinión expresada por una empresa de contabilidad pública independiente. Como emisor privado extranjero, estamos exentos de las normas de la como emisor privado extranjero, estamos exentos de las normas de la Exchange Act relativas a la presentación y el contenido de las declaraciones de representación, y nuestros ejecutivos, consejeros y principales accionistas están exentos de las disposiciones sobre información y recuperación de beneficios a corto plazo contenidas en la Sección 16 de la Exchange Act. Además Además, la Exchange Act no nos obliga a presentar informes periódicos y estados financieros a la SEC con la misma frecuencia o prontitud que las empresas estadounidenses cuyos valores se cotizan en bolsa. las empresas estadounidenses cuyos valores están registrados en la misma.

Como emisor privado extranjero, también estamos exentos de los requisitos del Reglamento FD (Fair Disclosure) que, en general, tienen por objeto garantizar que grupos selectos de inversores no estén al tanto de información específica sobre un emisor antes que otros inversores. tengan conocimiento de información específica sobre un emisor antes que otros inversores. No obstante, seguimos sujetos a las normas antifraude y antimanipulación de la SEC, como la norma 10b-5 de la Exchange Act. Dado que muchas de las obligaciones de divulgación que se nos exigen como emisor privado extranjero Como muchas de las obligaciones de información que se nos exigen como emisor privado extranjero son diferentes de las que se exigen a las empresas declarantes estadounidenses, nuestros accionistas, accionistas potenciales y el público inversor en general no deben esperar recibir información sobre nuestros productos y servicios. en general no deben esperar recibir información sobre nosotros en la misma cantidad y al mismo tiempo que la información que se recibe de, o facilitada por las empresas declarantes estadounidenses.

Puede solicitar una copia de nuestros archivos de la SEC, sin coste alguno, poniéndose en contacto con nosotros en el número o la dirección que se indican a continuación. gratuitamente, poniéndose en contacto con nosotros en el número o la dirección que se especifican a continuación.

Paseo de los Tamarindos No. 90, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas
Cuajimalpa, C.P. 05210
Ciudad de México
Estados Unidos Mexicanos
+52 (55) 5950-0070
Correo electrónico: investor.relations@vesta.com.mx

Somos una sociedad anónima bursátil de capital variable (sociedad anónima bursátil de capital variable) constituida y existente conforme a las leyes de México.

La mayoría de nuestros consejeros y directivos son no residentes en Estados Unidos y la mayor parte de los activos de dichas personas no residentes y la mayor parte de nuestros activos se encuentran fuera de Estados Unidos y principalmente en México. En consecuencia, puede que a los inversores no les resulte posible, o que les resulte costoso y lento, llevar a cabo sus operaciones. de los Estados Unidos o en cualquier otra jurisdicción fuera de México a esas personas o a nosotros, o hacer valer sus derechos. México a dichas personas o a nosotros, o ejecutar en su contra o en nuestra contra en tribunales de cualquier jurisdicción fuera de México, sentencias basadas en las leyes de cualquiera de dichas jurisdicciones, incluyendo cualquier sentencia dictada en cualquier jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia dictada en cualquier jurisdicción fuera de México. de cualquiera de dichas jurisdicciones, incluyendo cualquier juicio basado en las disposiciones de responsabilidad civil de las leyes de valores federales y estatales de los Estados Unidos (que pueden ser diferentes o exceder las disposiciones de las leyes de valores federales y estatales de los Estados Unidos). Estados Unidos (las cuales pueden ser diferentes o exceder las disposiciones de responsabilidad civil prescritas bajo la ley mexicana), como resultado de su lugar de residencia o ubicación, y la necesidad de cumplir con las disposiciones de responsabilidad civil prescritas bajo la ley mexicana. o ubicación, y la necesidad de satisfacer requisitos formales (como comisiones rogatorias remitidas por vía gubernamental) para cumplir con el debido proceso conforme a la legislación mexicana. Existen dudas sobre la ejecutabilidad en los tribunales mexicanos, en acciones originales o en acciones para la ejecución de sentencias obtenidas en tribunales de jurisdicciones fuera de México, de responsabilidades civiles derivadas de las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia basada únicamente en las leyes de valores federales o estatales de los Estados Unidos.

Hemos sido informados por nuestro abogado mexicano especial que actualmente no existe ningún tratado en vigor entre Estados Unidos y México que contemple la ejecución recíproca de sentencias extranjeras. En el pasado, los tribunales mexicanos han ejecutado sentencias dictadas en Estados Unidos en virtud de los principios legales de reciprocidad y en virtud de los principios jurídicos de reciprocidad y cortesía, consistentes en la revisión en México de la sentencia estadounidense a fin de determinar si los principios jurídicos mexicanos de debido proceso y orden público (orden público) son aplicables en México. mexicanos de debido proceso yorden público, sin revisar el fondo del asunto. del caso. Véase "Factores de riesgo - Riesgos relacionados con nuestra actividad - Puede resultar difícil exigir responsabilidades civiles contra nosotros o nuestros consejeros y directivos". o de nuestros consejeros y directivos".

Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.

Estados intermedios consolidados resumidos de pérdidas y ganancias y del resultado global
Pérdidas y Ganancias y Resultado Global

Para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022

Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 y para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta") es una entidad constituida en México. La dirección de su domicilio social y principal lugar de negocios es Paseo de los Tamarindos 90, piso 28, Ciudad de México.

Vesta y sus filiales (conjuntamente, la "Entidad") se dedican al desarrollo, adquisición y operación de naves industriales e instalaciones de distribución que son rentadas a corporaciones en once estados de la República Mexicana.

El cierre de la Oferta de ADS tuvo lugar el 5 de julio de 2023. el 5 de julio de 2023, recaudando unos ingresos brutos de aproximadamente 445.000.000 dólares, que incluían 18.750.000 acciones vendidas por Vesta tras el ejercicio por los suscriptores de la opción de sobreasignación en su totalidad. de la opción de sobreasignación en su totalidad. Los gastos de emisión fueron de aproximadamente 21.340.300 dólares. Vesta pretende utilizar los de la Oferta para financiar la estrategia de crecimiento, incluida la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, y para el desarrollo de edificios industriales.

Normas de contabilidad NIIF nuevas y modificadas efectivas para el periodo actual

No existen pronunciamientos contables que hayan entrado en efectivos a partir del 1 de enero de 2023 que tengan un impacto significativo en los estados financieros consolidados resumidos provisionales del Grupo.

Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se han elaborado sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros que se valoran a su valor razonable al final de cada ejercicio, como se explica más adelante en las políticas contables.

El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si ese precio es directamente observable o estimado mediante otra técnica de valoración. si ese precio es directamente observable o estimado utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta esas características a la hora de fijar el precio del activo o pasivo. en cuenta al fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o revelación en estos estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se determina sobre dicha base, excepto en el caso de las transacciones con pagos basados en acciones que se encuentran dentro del ámbito de aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera. que entran en el ámbito de aplicación de la Norma Internacional de Información Financiera ("NIIF") 2, Pagos basados en acciones.

Además, a efectos de información financiera, las mediciones del valor las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 y 3 en función del grado de observabilidad de las variables que intervienen en la valoración del valor razonable y de la importancia de las variables que intervienen en la valoración del valor razonable en su conjunto. y la importancia de los datos para la medición del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:

Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados han sido elaborados por la Dirección asumiendo que la Entidad continuará operando como empresa en funcionamiento.

Los estados financieros intermedios resumidos consolidados 30 de septiembre de 2023 han sido preparados de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad ("NIC") 34, Información financiera intermedia, y no han sido auditados. Financiera Intermedia, y no han sido auditados. En opinión de la dirección de la Entidad, todos los ajustes (consistentes principalmente en ajustes ordinarios, recurrentes) necesarios para la presentación fiel de los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos. Los resultados de los periodos no son necesariamente indicativos de los resultados del ejercicio completo. Estos estados financieros intermedios consolidados condensados Estos estados financieros intermedios consolidados condensados deben leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados anuales auditados de la Entidad y sus respectivas notas correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022.

Las políticas contables y los métodos de cálculo son coherentes con los estados financieros consolidados auditados para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022, excepto en lo mencionado en el párrafo anterior.

La actividad principal de la Entidad es la adquisición desarrollo y gestión de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones de forma agregada, en un único segmento con el fin de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, sólo tiene un segmento operativo y de información. Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022, todos nuestros activos y operaciones se derivan de activos ubicados en México.

En la elaboración de estos estados financieros intermedios, la Dirección ha realizado juicios y estimaciones que afectan

la aplicación de las políticas contables y los importes de activos y pasivos, ingresos y gastos. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones.

Los juicios significativos realizados por la dirección al aplicar las políticas contables de la Entidad y las principales fuentes de incertidumbre en la estimación han sido las mismas que las descritas en las últimas cuentas anuales consolidadas. anuales consolidadas.

A efectos del estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado de flujos de tesorería, el efectivo y los equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y en bancos, incluido el efectivo restringido. El efectivo y equivalentes de efectivo al al final del periodo sobre el que se informa, tal y como se muestran en el estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado, pueden conciliarse con las partidas correspondientes del estado de situación financiera intermedio resumido consolidado de la siguiente forma en los estados intermedios consolidados condensados de situación financiera:

El efectivo restringido representa saldos mantenidos por la Entidad que sólo pueden utilizarse en determinadas condiciones, de conformidad con los contratos de préstamo suscritos por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago de la cuota mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de determinadas cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican según su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el período de tiempo en que dichas restricciones se cumplen. El efectivo restringido no corriente se clasificó dentro de depósitos garantizados realizados, efectivo restringido y otros en los estados de situación financiera consolidados adjuntos. estados de situación financiera consolidados adjuntos.

Los cambios en los pasivos derivados de actividades de financiación que no requieren efectivo se relacionan con una disminución de la amortización de los costos de emisión de deuda por $1,122,156 y $1,170,165 en los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente. finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente. Los dividendos no pagados se incluyen en la Nota 11.4. Otras actividades de inversión no monetarias relacionadas a las propiedades de inversión se incluyen en la Nota 8.

Según los contratos de arrendamiento, los pagos deben recibirse en los 30 días siguientes a la fecha de vencimiento. deben recibirse dentro de los 30 días siguientes a su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en el cuadro anterior, el 87% y el 88% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos están al corriente a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente.

Todos los pagos de alquileres vencidos son supervisados por la Entidad; para los créditos pendientes de 30 a 90 días, se realizan esfuerzos para cobrar el pago del cliente respectivo. Los créditos por arrendamientos operativos pendientes por más de 30 días pero menos de 60 días representan el 6% y 3% de todas las cuentas por cobrar por arrendamiento operativo al 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 60 días y menos de 90 días representan el 4% y el 8% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes a más de 90 días representan el 4% y el 1% del total de cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, respectivamente.

La ECL vitalicia representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles impagos a lo largo de la vida esperada de la cuenta a cobrar por arrendamiento operativo.

La siguiente tabla muestra el movimiento de las pérdidas crediticias esperadas pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el leasing por cobrar:

Al 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022, uno de los cliente de la Entidad representa el 38% o $3,239,063 (No auditado) y 42% o $3,249,692 respectivamente, del saldo de cuentas por cobrar por arrendamiento operativo. saldo. El mismo cliente representó el 5.5% y 5.4% (No Auditado) del total de ingresos por arrendamiento de la Entidad para el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10% de los ingresos totales por rentas de la Entidad para los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022.

Los arrendamientos operativos corresponden a contratos de arrendamiento no cancelables sobre las propiedades de inversión propiedad de la Entidad, que generalmente tienen plazos que oscilan entre 5 y 15 años, con opciones de prorrogar el hasta un total de 20 años. Los alquileres se pagan habitualmente de forma mensual y se ajustan anualmente de acuerdo con los índices de inflación aplicables (inflación de EE.UU. y México). índices de inflación aplicables (índices de inflación de EE.UU. y México). Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. Obtención de Los inquilinos tienen la obligación de contratar un seguro de propiedad (responsabilidad civil) y de mantenimiento.

Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de rescisión que da derecho a a la Entidad a cobrar todas las rentas impagadas durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en caso de que el cliente incumpla sus pagos de alquiler, desaloje las propiedades, resuelva el contrato de arrendamiento o entre en quiebra o en un procedimiento de insolvencia. desaloje los inmuebles, rescinda el contrato de arrendamiento o se declare en quiebra o concurso de acreedores. Todos los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos y no incluyen opciones de compra.

Los pagos mínimos por arrendamiento futuros a cobrar en virtud de acuerdos de arrendamiento operativo no cancelables son los siguientes no cancelables son los siguientes:

La Entidad recurre a tasadores externos para determinar el valor razonable de todas sus propiedades de inversión. Los tasadores independientes, que poseen cualificaciones profesionales reconocidas y pertinentes y tienen amplia experiencia en los tipos de inversiones inmobiliarias que posee la Entidad, utilizan técnicas de valoración como el descuento de flujos de caja, el coste de reposición y la tasa de capitalización de los ingresos. flujos de caja descontados, el enfoque del coste de reposición y el enfoque de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas incluyen hipótesis, la mayoría de las cuales no son directamente observables en el mercado, para estimar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad, como los tipos de descuento, NOI a largo plazo, tasas de inflación, periodos de absorción y rentas de mercado.

para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos netos de explotación ("NOI") esperados de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de suelo. reservas de suelo. Las ganancias o pérdidas derivadas de las variaciones de los valores razonables se incluyen en los estados consolidados de pérdidas y ganancias y de otros resultados (pérdidas) globales en el periodo en que se producen. y otras (pérdidas) ganancias globales consolidadas en el periodo en que se producen.

Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las NIIF. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se de las propiedades de inversión (en particular, la técnica de valuación y los datos utilizados).

En el cuadro siguiente se indican los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados:

Un total de 16.116.659 dólares y 26.206.543 dólares de adiciones a inversiones inmobiliarias relacionadas con reservas de terrenos y edificios nuevos adquiridos por terceros no se habían pagado al 30 de septiembre de 2023 y 2022. inmobiliarias relacionadas con reservas de terrenos y edificios nuevos que se adquirieron a terceros no se habían pagado al 30 de septiembre de 2023 y 2022 respectivamente, por lo que se excluyeron de los estados de flujos de efectivo resumidos consolidados correspondientes a dichos periodos. Además, los ingresos de $7.486.147 durante el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2023 relacionados con la venta de una reserva de terreno que se cerró en 2022.

Algunas de las propiedades de inversión de la Entidad han sido pignoradas como garantía de su deuda a largo plazo.

El 1 de septiembre de 2022, la Entidad obtuvo una línea de crédito renovable a tres años línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad por 200 millones de dólares. Este préstamo devenga intereses a un tipo de SOFR más 1,60 puntos porcentuales. puntos porcentuales. A 30 de septiembre de 2023, no se han realizado provisiones para esta línea. La Entidad incurrió en gastos directos prepagados relacionados con la apertura de la línea de crédito de 1,34 millones de dólares.

El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 $ de Senior Notes ("Vesta ESG Global bond 35/8 05/31") con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan un interés anual del 3,625%.

El 2 de agosto de 2019, la Entidad celebró un nuevo contrato de crédito no garantizado a cinco años contrato de crédito no garantizado con varias instituciones financieras por un importe agregado de 80.000.000 dólares, y una línea de crédito renovable de $125,000,000. Este préstamo devenga intereses trimestrales a un tipo LIBOR más 2,15 puntos porcentuales. Los ingresos se recibieron en la misma fecha, a 31 de diciembre de 2019 no se ha utilizado la línea de crédito renovable. ("Préstamo sindicado"). El 23 de marzo de 2020 y el 7 de abril de 2020, la Entidad dispuso de $85,000,000 y $40,000,000, respectivamente, de la línea de crédito revolvente, devengando intereses trimestrales a una tasa de LIBOR más 1,85 puntos porcentuales.

El 25 de junio de 2019, la Entidad celebró un contrato de emisión de 10-year senior notes serie RC a 10 años y senior notes serie RD a 12 años con diversas instituciones financieras, por y montos agregados de $70,000,000 y $15,000,000, respectivamente. Cada una de las notas serie RC y las notas serie RD devengan intereses sobre el saldo insoluto a las tasas de 5.18% y 5.28% respectivamente.

El 31 de mayo de 2018, la Entidad celebró un contrato de la emisión y venta de Notas Senior Serie A por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2025, y Notas Senior Serie B por $45,000,000 con vencimiento el 31, 2028. Cada pagaré de la serie A y cada pagaré de la serie B devengan intereses sobre el saldo impagado a unos tipos del 5,50% y el 5,85%, respectivamente.

El 1 de noviembre de 2017, la Entidad suscribió un contrato de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company por 118.000.000 dólares con vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo devenga intereses mensuales a un tipo del 4,75%.

El 22 de septiembre de 2017, la Entidad celebró un acuerdo para una emisión y venta de Notas Senior Serie A por $65,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2024, y Notas Senior Serie B por $60,000,000 con vencimiento el el 22 de septiembre de 2027. Cada Pagaré de la Serie A y cada Pagaré de la Serie B devengan intereses sobre el saldo impagado de dichos Pagarés de la Serie A y Pagarés de la Serie B al 5,03% y al 5,31% anual, respectivamente, pagaderos semestralmente el 22 de septiembre y el 22 de marzo de cada año.

El 27 de julio de 2016, la Entidad suscribió un contrato de préstamo a 10 años con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") por un importe total de 150.000.000 de dólares con vencimiento en agosto de 2026. Los fondos de ambas líneas de crédito mencionadas se utilizaron para liquidar la deuda de la Entidad con Blackstone que vencía el 1 de agosto de 2016.

Estos contratos de crédito exigen que la Entidad mantenga determinados ratios financieros (como el efectivo en caja y la deuda

de cobertura de servicios) y cumplir determinados pactos y negativos. La Entidad cumple con estos covenants a 30 de septiembre de 2023.

Los contratos de crédito también dan derecho a MetLife a retener determinadas cantidades depositadas por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía del servicio de la deuda y depósitos de garantía de inquilinos de las propiedades de inversión de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como activos por depósitos garantizados en el estado de situación financiera intermedio resumido consolidado. intermedio resumido consolidado.

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022 el total de acciones en autocartera como sigue

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 30 de marzo de 2023, la Entidad declaró un dividendo de $60,307,042, aproximadamente $0.08782 por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $15,076,761 pagaderas el 17 de abril de 2023, 15 de julio de 2023, 15 de octubre de 2023 y 15 de enero de 2024. A 30 de septiembre de 30 de septiembre de 2023, los dividendos pendientes de pago ascienden a 30.153.522 dólares.

El primer tramo de los dividendos declarados para 2023, pagado el 17 de abril de 2023, fue de aproximadamente 0,0218 dólares por acción, por un dividendo total de 15.076.761 dólares.

El segundo pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 17 de julio de 2023, ascendió a unos 0,0180 el 17 de julio de 2023, fue de aproximadamente 0,0180 dólares por acción, por un dividendo total de 15.076.761 dólares.

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 24 de marzo de 2022, la Entidad declaró un dividendo de 57.432.777 $, aproximadamente 0,08306 $ por acción. El dividendo se pagó en cuatro cuotas iguales de $14,358,194 pagaderas el 15 de abril de 2022, 15 de julio de 2022, 15 de octubre de 2022 y 15 de enero de 2023. A 31 de diciembre de 2022 los dividendos pendientes de pago ascendían a 14.358.194 dólares.

El primer tramo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de abril de 2022, fue de aproximadamente 0,0207 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

El segundo tramo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de julio de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares.

El tercer pago de los dividendos declarados para 2022, abonado el 15 de octubre de 2022, ascendió a unos 0,02086 el 15 de octubre de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

El cuarto y último plazo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de enero de 2023, fue de aproximadamente 0,02086 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

La Entidad está sujeta al Impuesto Sobre la Renta ("ISR") corriente. La tasa del ISR fue del 30%.

El gasto por impuesto sobre beneficios se reconoce por un importe determinado multiplicando el beneficio antes de impuestos del periodo de información intermedio por la mejor estimación de la dirección sobre el tipo medio ponderado anual del impuesto sobre beneficios previsto para todo el ejercicio, ajustado por el efecto impositivo de determinadas partidas reconocidas íntegramente en el periodo intermedio. anual medio ponderado previsto para el ejercicio completo, ajustado por el efecto impositivo de ciertas partidas reconocidas íntegramente en el periodo intermedio. Por ello, el tipo impositivo efectivo de los estados financieros intermedios puede diferir de la estimación de la dirección sobre el tipo impositivo efectivo para los estados financieros anuales.

La tasa impositiva efectiva consolidada de la Entidad para el periodo de nueve meses y el periodo de tres meses terminado el 30 de septiembre de 2023 fue de 28% y 41.8%, respectivamente (el periodo de nueve meses y el periodo de tres meses terminado el 30 de septiembre de 2022 fue de 24% y 30.1%, respectivamente). 30 de septiembre de 2022 fue del 24% y del 30,1%, respectivamente). La variación del tipo impositivo efectivo se debió a

principalmente por la diferencia en los tipos de cambio utilizados en para la conversión de saldos fiscales y operaciones en el extranjero a dólares estadounidenses.

La remuneración de los directivos y ejecutivos clave de la Entidad la determina el comité de retribuciones teniendo en cuenta el rendimiento individual del directivo y las tendencias del mercado. El rendimiento elegida en la remuneración basada en acciones incluye una prima del 20% (Equity plus).

La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos generales y administrativos del salario anual más los beneficios a corto plazo, así como el plan de incentivos a largo plazo y el Equity plus que se reflejan en los gastos gastos generales y administrativos de la Entidad:

Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta - se concedieron un total de 3.763.449 y 3.760.851 acciones se concedieron durante los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente.

Un total de 4.156.388 y 4.157.024 acciones devengaron los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022, respectivamente, en virtud del Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta y del Plan de Incentivos a Corto Plazo. a corto plazo.

Al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022, hay 8.655.670 (no auditado) y 8.456.290 acciones en circulación con una vida contractual restante media ponderada de 24 meses.

El gasto por incentivos a largo plazo para los Nueve Meses finalizados 30 de septiembre de 2023 y 2022 fue el siguiente:

Los gastos de indemnización Estos planes seguirán devengándose hasta el final del periodo de servicio.

La Entidad minimiza su exposición riesgo de tipo de interés tomando fondos prestados a tipos fijos o suscribiendo contratos de permuta de tipos de interés en los que los fondos se toman prestados a tipos variables. variable. Esto minimiza el riesgo de tipo de interés junto con el hecho de que los inmuebles propiedad de la Entidad generan unos ingresos fijos en forma de de renta indexada a la inflación.

En el curso ordinario de sus actividades, la Entidad es parte en diversos procedimientos judiciales. La Entidad no está involucrada en ningún litigio o procedimiento de arbitraje para el que la que la Entidad considere que no está adecuadamente asegurada o indemnizada, o que, en caso de resolución desfavorable, pudiera tener un efecto adverso significativo sobre la Entidad o su situación financiera, sus resultados de explotación o sus flujos de tesorería. la Entidad o su situación financiera, los resultados de sus operaciones o sus flujos de efectivo.

Todos los derechos de construcción, mejoras e infraestructura construidos por la Entidad en el Parque Aeroespacial Querétaro y en el Parque DSP se revierten automáticamente al gobierno del Estado de Querétaro y a Nissan al término de las concesiones, que es aproximadamente en 42 y 35 años, respectivamente.

El tercer tramo de los dividendos declarados para 2023 se pagó el 16 de octubre de 2023, fue de aproximadamente 0,0182 dólares por acción, por un dividendo total de 15.076.761 dólares.

Los estados financieros intermedios Los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos fueron aprobados por el Consejo de Administración el 19 de octubre de 2023.

Al Consejo de Administración y Accionistas de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.

Hemos auditado el estado consolidado de situación financiera de situación financiera consolidado de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. y subsidiarias ("la Compañía") al 31 de diciembre de 31 de diciembre de 2022 y 2021, y los estados consolidados de resultados y de otros resultados integrales, de flujos de efectivo y de variaciones en el capital contable, que les son relativos, por cada uno de los años terminados el 31 de diciembre de 2022 y 2021. capital contable para cada uno de los dos años terminados el 31 de diciembre de 2022, incluyendo las notas relacionadas (denominados en conjunto como los "estados financieros consolidados"). En nuestra opinión, los estados financieros consolidados presentan fielmente, en todos los aspectos significativos situación financiera de la Sociedad a 31 de diciembre de 2022 y 2021, así como los resultados de sus operaciones y sus flujos de efectivo de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera ("NIIF") emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad ("CNIC"). Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad ("CNIC").

Estos estados financieros consolidados son responsabilidad responsabilidad de la dirección de la Sociedad. Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados de la Sociedad basada en nuestra auditoría. de la Sociedad, basada en nuestra auditoría. Somos una empresa de contabilidad pública registrada en el Public Company Accounting Oversight Board (Estados Unidos) (Estados Unidos) (PCAOB) y estamos obligados a ser independientes con respecto a la Sociedad de conformidad con las leyes federales sobre valores de Estados Unidos y las normas y reglamentos aplicables de la Securities and Exchange Commission (SEC). aplicables de la Securities and Exchange Commission y del PCAOB.

Hemos realizado nuestras auditorías de acuerdo con las normas del PCAOB. Dichas normas exigen que planifiquemos y realicemos la auditoría con el fin de obtener garantías razonables de que los estados financieros consolidados no contienen anomalías significativas, ya sea por error o fraude. consolidados están libres de incorrecciones materiales, ya sea por error o fraude. La Sociedad no está obligada a realizar una auditoría de sus estados financieros consolidados, ni se nos ha encargado que la realicemos. auditoría de su control interno sobre la información financiera. Como parte de nuestra auditoría, estamos obligados a obtener una comprensión del control interno sobre la información financiera, pero no con el fin de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la Sociedad sobre la información financiera. control interno de la Sociedad sobre la información financiera. Por consiguiente, no expresamos tal opinión.

Nuestra auditoría incluyó la aplicación de procedimientos para evaluar los riesgos de incorrección material en los estados financieros consolidados, debida a error o fraude, y la aplicación de procedimientos que respondan a dichos riesgos. Dichos procedimientos incluyen el examen, mediante la realización de pruebas selectivas, de la evidencia relativa a los importes y a la información revelada en los estados financieros consolidados. estados financieros consolidados. Nuestra auditoría también incluyó la evaluación de los principios contables aplicados y de las estimaciones significativas realizadas por la dirección, así como de la calidad de los estados financieros consolidados. de la dirección, así como la presentación general de los estados financieros consolidados. Consideramos que nuestra auditoría proporciona una base razonable para nuestra opinión.

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta" o la "Entidad") es una sociedad constituida en México. La dirección de su domicilio social y principal principal de negocios es Paseo de los Tamarindos 90, piso²⁸, Ciudad de México.

El 27 de abril de 2021, Vesta anunció los resultados favorables de su oferta primaria de acciones ordinarias (emisión de capital). La oferta consistió en una oferta de acciones en México a través de la Bolsa Mexicana de Valores con una distribución internacional. Vesta recibió ingresos brutos por $200,000,000 por esta emisión de capital. La oferta primaria global consideró 101,982,052 acciones, y una opción de sobreasignación de hasta 15% calculada con respecto al número de acciones objeto de la oferta primaria, es decir 15.297.306 acciones adicionales, opción que podría ser ejercida por los colocadores dentro de los 30 días siguientes a esta fecha; dicha sobreasignación fue ejercida por los colocadores el 28 de abril de 2022 en un total de 14.797.307 acciones por un importe de 29.215.419 dólares. El coste de dicha emisión de acciones fue de 6.019.970 dólares.

El 13 de mayo de 2021, Vesta ofreció 350.000.000 de dólares de Bonos Senior, Vesta ESG Global bond 35/8 05/31, con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengarán intereses a un tipo del 3,62% anual. El coste de dicha emisión de deuda fue de 7.746.222 dólares.

El 1 de septiembre de 2022, Vesta anunció una nueva línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad de 200.000.000 dólares con varias instituciones financieras. de crédito renovable vinculado a la sostenibilidad con varias instituciones financieras. Como parte de dicho crédito renovable, Vesta pagó costes de emisión de deuda por valor de 1.339.606 dólares. costes de emisión de deuda por importe de 1.339.606 dólares. A 31 de diciembre de 2022 aún no se había tomado prestada ninguna cantidad.

Como consecuencia de la propagación del coronavirus (COVID-19) en México y en todo el mundo, Vesta mantuvo con éxito durante 2020 la ejecución disciplinada de estrategias, que incluyeron la rápida adaptándose al entorno actual y proporcionando alivio temporal a los clientes apoyado en relaciones sólidas y su fuerte conocimiento del mercado. Esto permitió a Vesta identificar rápida y oportunamente las tendencias emergentes y aprovechar nuevas oportunidades de negocio. Como parte de las negociaciones con los clientes durante 2020, Vesta sólo concedió el aplazamiento de los pagos de los arrendamientos a aquellos inquilinos que cumplían ciertos criterios estrictos, centrando esa decisión en el crecimiento a largo plazo. En total, hubo 43 acuerdos de aplazamiento que representaron aproximadamente 5,5 millones de dólares de arrendamiento operativo por cobrar, de los cuales el 84% se recuperó durante el segundo semestre de 2020 y el 16% se recuperó durante 2021; los acuerdos y los pagos se han sido cumplidos. Es importante señalar que, a 30 de septiembre de 2021, el 95% de los arrendatarios de Vesta habían alcanzado los niveles operativos anteriores a la crisis y, a finales de año, todos se encuentran en niveles normales. Durante 2021, Vesta no concedió aplazamientos adicionales a los arrendatarios. Las tendencias económicas del mercado inmobiliario en México, y específicamente el mercado inmobiliario industrial, no se vieron materialmente afectadas por la pandemia. Véase la Nota 8 "Propiedades de inversión" para más detalles. Por último, desde el punto de vista interno, Vesta continuó con sus medidas de vigilancia y reducción de costes, revisión de contratos con terceros no esenciales y seguimiento constante de su desempeño.

El 23 de abril de 2021 se publicó un decreto federal obligatorio en México donde se modificaron diversas normas laborales y fiscales para prohibir de manera general la subcontratación de personal y establecer las reglas bajo las cuales se pueden subcontratar servicios especializados. Durante 2021, la Entidad completó todas las acciones corporativas necesarias para aprobar las adecuaciones a los documentos constitutivos de la Entidad y sus subsidiarias, a fin de ajustarlos a lo establecido en el marco legal vigente; asimismo, realizó todas las actuaciones previas para implementar los cambios administrativos necesarios para cumplir plenamente con los términos del nuevo marco legal al inicio de su gestión; no hubo impacto en los Estados Financieros Consolidados al y por el periodo terminado el 31 de diciembre de 2021 derivado de estas acciones.

Normas de contabilidad NIIF nuevas y modificadas efectivas para el año en curso

En el ejercicio en curso, la Entidad ha aplicado varias modificaciones a las NIIF emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (CNIC) que son obligatoriamente efectivas para un ejercicio contable que comience a partir del 1 de enero de 2022. que comience a partir del 1 de enero de 2022. Su adopción no ha tenido ningún impacto material en la información a revelar ni en los importes consignados en los presentes estados financieros consolidados.

Normas NIIF nuevas y revisadas emitidas pero aún no efectivas para el año en curso

En la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas la Entidad no ha aplicado las siguientes Normas NIIF nuevas y modificadas que han sido emitidas pero que aún no han entrado en vigor:

La Dirección no espera que la adopción de las normas normas tenga un impacto significativo en los estados financieros consolidados de la Entidad en ejercicios futuros, salvo por lo indicado a continuación:

Modificaciones a la NIC 1 Presentación de estados financieros - Clasificación de pasivos como corrientes y no corrientes

Las modificaciones de la NIC 1 publicadas en enero de 2020, afectan a únicamente a la presentación de los pasivos como corrientes y no corrientes en el estado de situación financiera y no por el importe o el momento en que se reconoce cualquier activo, pasivo, ingreso o gasto, ni la información revelada sobre esas partidas.

Las modificaciones aclaran que la clasificación de los pasivos como corrientes y no corrientes se basa en si los derechos existen o no al final del ejercicio sobre el que se informa, especifican que la clasificación no se ve afectada por las expectativas sobre si la entidad ejercerá su derecho a aplazar la liquidación de un pasivo, explica que los derechos existen si se cumplen los pactos al final del periodo sobre el que se informa, e introduce la definición de "liquidación" para dejar claro que la liquidación se refiere a la transferencia a la contraparte de efectivo, instrumentos de capital, otros activos u otros servicios.

Las modificaciones se aplican de forma retroactiva a los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2023. que comiencen a partir del 1 de enero de 2023, permitiéndose su aplicación anticipada. El IASB está estudiando actualmente otras modificaciones de los requisitos de la NIC 1 relativos a la clasificación de pasivos como corrientes o no corrientes, incluido el aplazamiento de la aplicación de las modificaciones de enero de 2020. de las modificaciones de enero de 2020.

La dirección de Vesta prevé que la aplicación de estas modificaciones puede tener un impacto en los estados financieros de la Entidad en ejercicios futuros.

Modificaciones de la NIC 1 y de la Declaración de Práctica 2 Juicios sobre la importancia relativa - Revelación de políticas contables

Las modificaciones cambian los requisitos de la NIC 1 con respecto a a la revelación de políticas contables. La modificación sustituye los términos "políticas contables significativas" por "información sobre políticas contables significativas". La información sobre políticas contables es material cuando se considera que, junto con otra información incluida en los estados financieros de una entidad, cabe razonablemente esperar que influya en la toma de decisiones de los usuarios primarios de los estados financieros para uso general. estados financieros de uso general. basados en dichos estados financieros.

Los párrafos de apoyo de la NIC 1 se modifican para aclarar que las políticas contables relacionadas con transacciones, otros eventos o condiciones sin importancia relativa son sin importancia relativa y no necesitan revelarse. La información relativa a las políticas contables puede ser material debido a la naturaleza de las transacciones, otros eventos y condiciones relacionados, aunque sus importes no sean significativos. Sin embargo, no toda la información sobre políticas contables relativa a transacciones significativas u otros eventos o condiciones materiales es material por sí misma.

El IASB ha elaborado orientaciones y ejemplos para explicar y demostrar la aplicación del "proceso de cuatro pasos para determinar la importancia relativa" descrito en la Declaración Práctica 2.

Las modificaciones de la NIC 1 entrarán en vigor para los ejercicios anuales que comiencen el 1 de enero de 2023, con la opción de aplicación anticipada y son aplicables prospectivamente. Las modificaciones a la Declaración de Práctica 2 no contienen una fecha de entrada en vigor ni requisitos de transición.

Modificaciones a la NIC 8 Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores - Definición de estimaciones contables. Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores - Definición de estimaciones contables.

Las modificaciones sustituyen la definición de cambio en una estimación contable contable. Con arreglo a la nueva definición, las estimaciones contables son "importes monetarios de los estados financieros que están sujetos a incertidumbre de valoración". incertidumbre".

Se ha suprimido la definición de cambio en las estimaciones contables. suprimida. Sin embargo, el CNIC mantuvo el concepto de cambios en una estimación contable en la norma con las siguientes aclaraciones:

El CNIC ha añadido dos ejemplos (ejemplos 4 y 5) a la Guía de aplicación de la NIC 8 que acompaña a la norma. El IASB ha eliminado un ejemplo (ejemplo 3), ya que podría causar confusión en relación con las modificaciones. con las modificaciones.

Las modificaciones entrarán en vigor para los ejercicios anuales que comiencen el 1 de enero de 2023 para los cambios en las políticas contables y los cambios en las estimaciones contables que se produzcan a partir del inicio de dicho período con opción de aplicación anticipada.

Modificaciones a la NIC 12 Impuestos diferidos - Impuestos diferidos relacionados con activos y pasivos que surgen de una única transacción.

Las modificaciones introdujeron una excepción adicional de la excepción de reconocimiento inicial. En las modificaciones, una entidad no aplica la excepción de reconocimiento inicial a las transacciones que den lugar a diferencias temporarias imponibles y deducibles.

En función de la legislación fiscal aplicable, pueden producirse diferencias temporarias imponibles y deducibles en el reconocimiento inicial de un activo y un pasivo en una transacción que no sea una combinación de negocios y no afecte al resultado contable o fiscal. y que no afecte al resultado contable o fiscal. Por ejemplo, puede ocurrir con el reconocimiento de un pasivo por arrendamiento y el correspondiente activo por derecho de uso aplicando la NIIF 16 Arrendamientos en la fecha de inicio de un arrendamiento.

A raíz de las modificaciones de la NIC 12, una entidad debe reconocer los correspondientes activos y pasivos por impuestos diferidos, considerando que el reconocimiento de cualquier activo por impuestos diferidos está sujeto a los criterios de recuperabilidad de la NIC 12.

El CNIC también ha añadido un ejemplo ilustrativo a la NIC 12 que explica cómo se aplican las modificaciones.

Las modificaciones se aplican a las transacciones que se produzcan a partir del el inicio del periodo comparativo más antiguo que se presente. Además, al principio del periodo comparativo más antiguo, una entidad entidad reconoce:

Las modificaciones estarán en vigor para los ejercicios anuales que comiencen el 1 de enero de 2023, con la opción de aplicación anticipada.

La dirección de la Entidad prevé que la aplicación de estas modificaciones puede tener un impacto en los estados financieros consolidados del Grupo en ejercicios futuros si se producen dichas transacciones.

Los estados financieros consolidados se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (CNIC).

Los estados financieros consolidados se han elaborado Los estados financieros consolidados se han elaborado sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros, que se valoran a su valor razonable al final de cada ejercicio, como se explica más adelante en las políticas contables. como se explica más adelante en las políticas contables.

El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, con independencia de si ese precio es directamente observable o estimado mediante otra técnica de valoración. si ese precio es directamente observable o estimado utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta esas características a la hora de fijar el precio del activo o pasivo. en cuenta al fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o revelación en estos estados financieros consolidados se determina sobre esta base, excepto en el caso de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la NIIF 2, Pagos basados en acciones. de la NIIF 2, Pagos basados en acciones.

Los estados financieros consolidados han sido elaborados por la Dirección asumiendo que la Entidad continuará operando como empresa en funcionamiento.

Durante los primeros meses de 2020, la enfermedad infecciosa COVID-19 causada por el coronavirus apareció y fue declarada por la Organización Mundial de la Salud (OMS) como Pandemia Global el 11 de marzo de 2021. Su reciente expansión global ha motivado una serie de medidas de contención en las diferentes geografías donde opera la Entidad y se han tomado ciertas medidas sanitarias por parte de las autoridades mexicanas para detener la propagación de este virus. Derivado de la incertidumbre y duración de esta pandemia, la Entidad analizó las consideraciones mencionadas en la Nota 1.1 para determinar si el supuesto de continuar como negocio en marcha es aplicable.

Los estados financieros consolidados incorporan los estados financieros de Vesta y de las entidades (incluidas las entidades estructuradas) controladas por Vesta y sus filiales. El control se alcanza cuando la Entidad:

La Entidad reevalúa si controla o no una participada si los hechos y circunstancias indican que se han producido cambios en uno o más de los tres elementos de control enumerados anteriormente.

La consolidación de una filial comienza cuando la Entidad obtiene control sobre la filial y cesa cuando la Entidad pierde el control sobre la filial. En concreto, los ingresos y gastos de una filial adquirida o enajenada durante el ejercicio se incluyen en el estado consolidado de ganancias (pérdidas) y otro resultado global desde la fecha en que la Entidad obtiene el control hasta la fecha en que deja de controlarla.

El resultado y cada componente de otro resultado global se atribuyen a los propietarios de la Entidad y a las participaciones no dominantes. se atribuyen a los propietarios de la Entidad y a las participaciones no dominantes. El resultado global total de las filiales se atribuye atribuido a los propietarios de la Entidad y a las participaciones no dominantes, incluso si esto da lugar a que las participaciones no dominantes tengan un saldo deficitario. un saldo deficitario.

Cuando es necesario, se realizan ajustes en los estados financieros de las filiales para adaptar sus políticas contables a las de la Entidad.

Todos los activos y pasivos intragrupo, fondos propios, ingresos, gastos y flujos de efectivo relativos a transacciones entre miembros de la Entidad se eliminan en su totalidad en la consolidación.

Los activos financieros y los pasivos financieros se reconocen en el estado de situación financiera de Vesta cuando la Entidad se convierte en parte de las disposiciones contractuales del instrumento.

Los activos y pasivos financieros se valoran inicialmente valorados inicialmente por su valor razonable. Los costes de transacción directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se añaden o deducen del valor razonable de los activos financieros o pasivos financieros, según proceda, en el momento de su reconocimiento inicial. el valor razonable de los activos financieros o pasivos financieros, según proceda, en el momento del reconocimiento inicial. Los costes de transacción directamente atribuibles directamente atribuibles a la adquisición de activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados. o pérdidas.

Todas las compras o ventas periódicas de activos financieros se reconocen y dan de baja en la fecha de la operación. se reconocen y se dan de baja en función de la fecha de la operación. Las compras o ventas convencionales son compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos en el plazo establecido por la normativa o las convenciones del mercado. la entrega de los activos dentro del plazo establecido por la normativa o las convenciones del mercado.

Todos los activos financieros reconocidos se valoran posteriormente en su totalidad al coste amortizado o al valor razonable, en función de la clasificación de los activos financieros.

Los instrumentos de deuda que cumplen las siguientes condiciones se valorados posteriormente al coste amortizado:

Los instrumentos de deuda que cumplen las siguientes condiciones se valorados posteriormente al valor razonable con cambios en otro resultado global (FVTOCI):

Por defecto, todos los demás activos financieros se valoran posteriormente a valor razonable con cambios en resultados (FVTPL).

A pesar de lo anterior, la Entidad podrá realizar la siguiente elección / designación irrevocable en el momento del reconocimiento inicial de un activo financiero:

El método del tipo de interés efectivo es un método para calcular el coste amortizado de un instrumento de deuda y para asignar los ingresos por intereses durante el periodo correspondiente.

Para los activos financieros que no fueron adquiridos u originados por activos financieros con deterioro crediticio (por ejemplo, activos con deterioro crediticio en el reconocimiento inicial), el tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente las entradas de efectivo futuras (incluidas todas las comisiones y puntos pagados o recibidos que formen parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos), excluidas las pérdidas crediticias esperadas, durante la En el momento de su reconocimiento inicial, el valor contable bruto del instrumento de deuda se reduce a la vida esperada del instrumento de deuda o, si procede, a un período más corto. En el caso de los activos financieros adquiridos u originados con deterioro crediticio, el tipo de interés efectivo ajustado al crédito se calcula descontando los flujos de tesorería futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas. futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas, al coste amortizado del instrumento de deuda en el momento de su reconocimiento inicial.

El coste amortizado de un activo financiero es el importe al que que se valora el activo financiero en el momento de su reconocimiento inicial, menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada utilizando el método del tipo de interés efectivo de cualquier diferencia entre el importe inicial y el importe al vencimiento, ajustado por cualquier pérdida. El valor contable bruto de un activo financiero es el coste amortizado de un activo financiero antes de ajustar cualquier provisión para pérdidas.

Los ingresos por intereses se reconocen utilizando el para los instrumentos de deuda valorados posteriormente al coste amortizado y al valor razonable a través de otro resultado global. Para los activos activos financieros adquiridos u originados que no sean activos financieros con deterioro crediticio, los ingresos por intereses se calculan aplicando el tipo de interés efectivo al valor contable bruto de un activo financiero, excepto en el caso de los activos financieros que hayan sufrido posteriormente un deterioro del crédito (véase más adelante). Para los activos financieros que han sufrido posteriormente un deterioro del crédito, los ingresos por intereses se reconocen aplicando el de interés efectivo al coste amortizado del activo financiero. Si en periodos de información posteriores el riesgo de crédito en el instrumento financiero con deterioro de crédito Si en periodos posteriores mejora el riesgo de crédito del instrumento financiero cuyo crédito se ha deteriorado, de modo que el activo financiero deja de estar deteriorado, los ingresos por intereses se reconocen aplicando el tipo de interés efectivo al valor contable bruto del activo financiero. tipo de interés efectivo al valor contable bruto del activo financiero.

En el caso de activos financieros adquiridos u originados que hayan sufrido un deterioro crediticio crédito, la Entidad reconoce los ingresos por intereses aplicando el tipo de interés efectivo ajustado por crédito al coste amortizado del activo financiero desde su reconocimiento inicial. activo financiero desde su reconocimiento inicial. El cálculo no vuelve a la base bruta, incluso si el riesgo de crédito del activo financiero de crédito del activo financiero mejore posteriormente, de forma que el activo financiero deje de estar deteriorado crediticiamente.

Los ingresos por intereses se reconocen como realizados en la consolidada del ejercicio.

Los bonos corporativos mantenidos por la Entidad se clasifican a valor razonable con cargo a otro resultado global. Los bonos corporativos se valoran inicialmente al valor razonable más los costes de transacción. Posteriormente, las variaciones en el valor contable de estos bonos corporativos como resultado de ganancias y pérdidas por tipo de cambio (véase más adelante), deterioro de ganancias o pérdidas (véase más abajo), y los ingresos por intereses calculados mediante el método del tipo de interés efectivo (véase (i) más arriba) se reconocen en resultados. Los Los importes que se reconocen como ganancias o pérdidas son los mismos que los que se habrían reconocido como ganancias o pérdidas si se hubieran valorado al coste amortizado. si se hubieran valorado al coste amortizado. Todos los demás cambios en el valor contable a coste amortizado. Todos los demás cambios en el valor contable de estos bonos corporativos se reconocen en otro resultado global o se acumulan bajo el concepto de "reserva de revalorización de inversiones". Cuando se desconocen estos bonos corporativos, las ganancias o pérdidas acumuladas previamente reconocidas en otro resultado global se reclasifican a resultados.

En el momento del reconocimiento inicial, la Entidad puede elegir de forma irrevocable irrevocable (instrumento por instrumento) para designar los instrumentos de inversión en capital a valor razonable con cambios en otro resultado global. La designación a valor razonable con cambios en otro resultado global no se permite si la inversión en instrumentos de patrimonio se mantiene para negociar o si es una contraprestación contingente reconocida por un adquirente en una combinación de negocios.

Los instrumentos de renta variable a valor razonable con se valoran inicialmente al valor razonable más los costes de transacción.

Posteriormente, se valoran a su valor razonable y las pérdidas y ganancias y pérdidas derivadas de cambios en el valor razonable se reconocen en otro resultado global y se acumulan en la reserva de revalorización de inversiones. Las ganancias o pérdidas acumuladas no pueden reclasificarse a ganancias o pérdidas en el momento de la enajenación de las inversiones de capital, sino que se transfieren a ganancias acumuladas. ganancias acumuladas.

Los dividendos procedentes de estos instrumentos de se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias de conformidad con la NIIF 9, a menos que los dividendos representen claramente una recuperación de parte del coste de la inversión. Los dividendos se incluyen en la partida "ingresos por intereses" del resultado del ejercicio.

La Entidad ha designado todos los instrumentos de inversión en capital que no se mantienen para negociar a valor razonable a través de otro resultado global en la aplicación inicial de la NIIF 9.

Los activos financieros que no cumplen los criterios para ser valorados al coste amortizado o al valor razonable con cambios en otro resultado global (véanse los puntos (i) a (iii) anteriores) se valoran al valor razonable con cambios en resultados. Específicamente:

Los activos financieros al valor razonable con cambios en resultados se valoran Los activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias se valoran a su valor razonable al final de cada ejercicio sobre el que se informa. pérdidas y ganancias en la medida en que no formen parte de una relación de cobertura designada (véase la política de contabilidad de coberturas). La ganancia o pérdida neta reconocida en el resultado o pérdida incorpora cualquier dividendo o interés devengado por el activo financiero y se incluye en la partida "Otros ingresos (gastos) - Neto". neto".

El valor contable de los activos financieros denominados en moneda extranjera se determina en dicha moneda y se convierte al tipo de cambio vigente al final de cada ejercicio. se determina en esa moneda extranjera y se convierte al tipo de cambio vigente al final de cada ejercicio. En concreto:

Véase la política de contabilidad de coberturas relativa a las diferencias extranjero para un activo financiero designado como instrumento de cobertura del riesgo de tipo de cambio.

La Entidad reconoce las pérdidas crediticias esperadas a lo largo de la vida ("ECL") para las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. Las pérdidas crediticias esperadas de estos activos financieros se estiman utilizando una matriz de provisiones basada en la experiencia histórica de pérdidas crediticias de la Entidad, ajustada por factores que son específicos de los deudores, las condiciones económicas generales y una evaluación tanto de la dirección actual como de la prevista de las condiciones en la fecha de presentación de la información, incluido el valor temporal del dinero en su caso.

Para el resto de instrumentos financieros, la Entidad reconoce ECL de por vida cuando se ha producido un incremento significativo del riesgo de crédito desde el reconocimiento inicial. No obstante, si el riesgo de crédito del instrumento financiero financiero no ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, la Entidad mide la provisión para pérdidas de ese instrumento financiero por un importe igual a la ECL de 12 meses.

La ECL vitalicia representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles impagos a lo largo de la vida esperada de un instrumento financiero. En cambio, la ECL a 12 meses representa la parte de la pérdida esperada a lo largo de la vida que se espera que resulte de eventos predeterminados en un instrumento financiero que son posibles dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de presentación de la información.

Al evaluar si el riesgo de crédito de un instrumento financiero ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial, la Entidad compara el riesgo de impago del instrumento financiero en la fecha de presentación de la información con el riesgo de impago del instrumento financiero en la fecha de inicio del reconocimiento. Al realizar esta evaluación la Entidad considera tanto la información cuantitativa como la cualitativa que sea razonable y esté fundamentada, incluyendo la experiencia histórica y la información prospectiva que esté disponible sin costes o esfuerzos innecesarios.

La información prospectiva considerada incluye las perspectivas futuras de los sectores en los que operan los deudores de la Entidad, obtenidas de informes de expertos económicos, analistas financieros agencias gubernamentales, grupos de expertos relevantes y otras organizaciones similares, así como la consideración de diversas fuentes externas de información real e información económica proyectada relacionada con las operaciones principales de la Entidad.

En particular, se tiene en cuenta la siguiente información a la hora de evaluar si el riesgo de crédito ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial:

Independientemente del resultado de la evaluación anterior, la Entidad asume que el riesgo de crédito en un activo financiero ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial cuando los tengan un vencimiento superior a 30 días, salvo que la Entidad disponga de información razonable y fiable que demuestre lo contrario.

A pesar de lo anterior, la Entidad asume que el riesgo de crédito riesgo de crédito en un instrumento financiero no ha aumentado significativamente desde el reconocimiento inicial si se determina que el instrumento financiero tiene un riesgo de crédito bajo en la fecha de presentación de la información. Se determina que un instrumento financiero tiene bajo riesgo de crédito si:

La Entidad considera que un activo financiero tiene un riesgo de crédito bajo riesgo de crédito cuando el activo tiene una calificación crediticia externa de "grado de inversión" según la definición aceptada mundialmente, o si no hay calificación externa disponible, el activo tiene una calificación interna "alcanzable". Alcanzable significa que la contraparte tiene una sólida posición financiera y no hay importes pendientes en el pasado.

Para los contratos de garantía financiera, la fecha en la que la Entidad pasa a formar parte del compromiso irrevocable se considera la fecha de reconocimiento inicial a efectos de evaluar el deterioro del instrumento financiero. Al evaluar si se ha producido un aumento significativo del riesgo de crédito desde el reconocimiento inicial de los contratos de garantía financiera, la Entidad considera los cambios en el riesgo de que el deudor especificado incumpla el contrato.

La Entidad supervisa periódicamente la eficacia de los criterios utilizados para identificar si se ha producido un incremento significativo del riesgo de crédito y los revisa según proceda para garantizar que los criterios son capaces de identificar un incremento significativo del riesgo de crédito antes de que el importe haya sido vencido.

La Entidad considera que constituye un evento de incumplimiento a efectos de gestión interna del riesgo de crédito, ya que la experiencia histórica indica que los activos financieros no son recuperables cuando cumplen alguno de los siguientes criterios:

Independientemente del análisis anterior, la Entidad considera que el impago se ha producido cuando un activo financiero tiene más de 90 días, salvo que la Entidad disponga de información razonable y fiable que demuestre que un criterio de impago posterior es más apropiado.

Un activo financiero está deteriorado crediticiamente cuando se han producido uno o más acontecimientos que tienen un impacto negativo en los flujos de efectivo futuros estimados de ese activo financiero. La evidencia de que un activo financiero incluye datos observables sobre los siguientes eventos:

La Entidad da de baja un activo financiero cuando existe información que indique que el deudor se encuentra en graves dificultades financieras y no existen perspectivas realistas de recuperación, por ejemplo cuando el deudor ha sido puesto en liquidación o ha entrado en quiebra, o en el caso de créditos comerciales, cuando los importes vencen más de dos años, lo que ocurra primero. Los activos financieros dados de baja pueden seguir siendo objeto de actividades de cumplimiento en el marco de los procedimientos de recuperación de la Entidad, teniendo en cuenta el asesoramiento jurídico de la misma. procedimientos de recuperación de la Entidad, teniendo en cuenta el asesoramiento jurídico cuando proceda. Cualquier recuperación efectuada se reconoce en beneficios.

La medición de las pérdidas crediticias esperadas es una función de la probabilidad de impago, la pérdida en caso de impago (es decir, la magnitud de la pérdida si se produce un impago) y la exposición en el momento del impago.

La evaluación de la probabilidad de impago y de la pérdida por impago se basa en datos históricos ajustados a la información prospectiva descrita anteriormente. En cuanto a la exposición al impago, para los activos En cuanto a la exposición al riesgo de impago, en el caso de los activos financieros, está representada por el valor contable bruto de los activos en la fecha de referencia. incluye el importe establecido en la fecha de referencia, junto con cualquier importe adicional que se espere obtener en el futuro por impago fecha determinada en función de la tendencia histórica, de la comprensión por parte de la Entidad de las necesidades financieras específicas de los deudores y de otra información relevante para el futuro.

Para los activos financieros, la pérdida crediticia esperada se estima como la diferencia entre todos los flujos de efectivo contractuales que se adeudan a la Entidad de conformidad con el contrato y todos los flujos de efectivo que la Entidad espera recibir, descontados al tipo de interés efectivo original. Para un arrendamiento por cobrar, los flujos de efectivo utilizados para determinar las pérdidas crediticias esperadas son coherentes con los flujos de efectivo utilizados en la valoración de la cuenta a cobrar por arrendamiento de conformidad con la NIIF 16 Arrendamientos. la NIIF 16 Arrendamientos.

Para un contrato de garantía financiera, en el que la Entidad está obligada a realizar pagos sólo en caso de incumplimiento del deudor de acuerdo con los términos del instrumento que se garantiza, la pérdida esperada prevista es el pago esperado para reembolsar al tenedor por una pérdida crediticia incurrida menos cualquier importe que la Entidad espera recibir del tenedor, del deudor o de cualquier otra parte.

Si la Entidad ha valorado la provisión para pérdidas por un instrumento financiero por un importe igual a la pérdida crediticia esperada de por vida en el ejercicio sobre el que se informa anterior, pero determina, en la fecha de presentación de información actual, que las condiciones para la pérdida ya no se cumplen pérdida crediticia esperada de por vida, la Entidad mide la pérdida en un importe igual a la pérdida crediticia esperada de 12 meses en la fecha de presentación de información actual, excepto en el caso de los activos para los que se haya utilizado el método simplificado. simplificado.

La Entidad reconoce una pérdida por deterioro del resultado de todos los instrumentos financieros con el correspondiente ajuste de su valor contable a través de una cuenta de provisión para pérdidas, excepto inversiones en instrumentos de deuda que se miden a valor razonable a través de otros resultados integrales, para los cuales la provisión para pérdidas se reconoce en otros resultados globales y acumulados en la reserva de revalorización de inversiones, y no reduce el valor contable del activo financiero en el estado de situación financiera.

La Entidad da de baja un activo financiero únicamente cuando los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo expiran, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y ventajas de la propiedad del activo a otra entidad. Si la Entidad no transfiere o retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad y continúa controlando el activo transferido, la Entidad reconoce su participación retenida en el activo y un pasivo asociado por los importes adeudados. Si la Entidad retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, la Entidad continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los ingresos recibidos.

Al dar de baja un activo financiero valorado a coste amortizado, la diferencia entre el valor contable del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir se reconoce en resultados. la diferencia entre el valor contable del activo y la suma de la contrapartida recibida y por recibir se reconoce en resultados. Además, cuando se da de baja una inversión en un instrumento de deuda clasificado como valor razonable con cambios en otro resultado global, la ganancia o pérdida acumulada previamente en la revalorización de la inversión se reconoce en resultados. Además, cuando se cancela una inversión en un instrumento de deuda clasificado como valor razonable a través de otro resultado global, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revalorización de la inversión se reclasifica a resultados. Por el contrario, en la baja en cuentas de una inversión en un instrumento de capital que la Entidad eligió en el reconocimiento inicial valorar a valor razonable con cambios en otro resultado global, la ganancia o pérdida acumulada previamente en la reserva de revaluación de inversiones se reclasifica a resultados. resultado global, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revalorización de inversiones no se reclasifica a resultados sino que se transfiere al resultado (déficit) acumulado.

Todos los pasivos financieros se valoran posteriormente al coste amortizado amortizado utilizando el método del tipo de interés efectivo o al valor razonable con cambios en los resultados.

Sin embargo, los pasivos financieros que surgen cuando una transferencia de un activo financiero no cumple los requisitos para la baja en cuentas o cuando se aplica el enfoque de implicación continuada, y los contratos de garantía financiera emitidos por la Entidad, se valoran de acuerdo con las políticas contables específicas que se exponen a continuación.

Los pasivos financieros se clasifican como FVTPL cuando el pasivo financiero es (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios, (ii) mantenido para negociar o (iii) se designa como FVTPL.

Los pasivos financieros al valor razonable con cambios en resultados se valoran al valor razonable, Las pérdidas y ganancias derivadas de las variaciones del valor razonable se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias, siempre que no formen parte de una relación de cobertura designada. de cobertura. La ganancia o pérdida neta reconocida en el resultado incorpora cualquier interés pagado por el pasivo financiero y se incluye en la partida "Otras ganancias y pérdidas" de la cuenta de pérdidas y ganancias.

Sin embargo, para los pasivos financieros designados como a FVTPL, el importe del cambio en el valor razonable del pasivo financiero que es atribuible a cambios en el riesgo de crédito de ese riesgo de crédito de ese pasivo se reconoce en otro resultado global, a menos que el reconocimiento de los efectos de los cambios en el riesgo de crédito del pasivo en otro resultado global pudiera crear o ampliar una situación de riesgo de crédito. del pasivo en otro resultado global cree o amplíe una discrepancia contable en el resultado. El importe restante de cambio en el valor razonable del pasivo se reconoce en resultados. Los cambios en el valor razonable atribuibles al riesgo de crédito de un pasivo financiero riesgo de crédito de un pasivo financiero que se reconocen en otro resultado global no se reclasifican posteriormente a resultados, sino que se transfieren a ganancias acumuladas en el momento de la baja en cuentas. a ganancias acumuladas en el momento de dar de baja el pasivo financiero.

Las ganancias o pérdidas de los contratos de garantía financiera emitidos designados por la Entidad como al valor razonable con cambios en resultados se reconocen en resultados.

Los pasivos financieros (incluidos los empréstitos) que no sean (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios, (ii) mantenidos para negociar, o (iii) designados como a FVTPL, se valoran se valoran posteriormente al coste amortizado utilizando el método del tipo de interés efectivo.

El método del tipo de interés efectivo es un método para calcular el coste amortizado de un pasivo financiero y de asignar los gastos por intereses a lo largo del periodo correspondiente. El tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente los pagos futuros de efectivo estimados (incluyendo todas las comisiones y gastos pagados o recibidos que forman parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos). parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos) a lo largo de la vida esperada del pasivo financiero, o (en su caso) un período más corto, al importe neto en libros en el momento del reconocimiento inicial.

La Entidad da de baja los pasivos financieros cuando, y cuando, y sólo cuando, las obligaciones de la Entidad se liquidan, cancelan o han expirado. La diferencia entre el importe en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

Cuando la Entidad intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda instrumento de deuda en otro con condiciones sustancialmente diferentes, ese intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. Del mismo modo, la Entidad considera la modificación sustancial de las condiciones de un pasivo existente o de una parte del mismo como una extinción. existente o parte del mismo como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se supone que las condiciones sustancialmente diferentes si el valor actual descontado de los flujos de efectivo con arreglo a las nuevas condiciones, incluidas las comisiones pagadas netas de las comisiones recibidas y descontadas utilizando el tipo de cambio original, es igual al valor actual descontado de los flujos de efectivo. Las condiciones se consideran sustancialmente diferentes si el valor actual descontado de los flujos de efectivo con arreglo a las nuevas condiciones, incluidas las comisiones pagadas netas de cualquier comisión recibida y descontadas utilizando el tipo efectivo original, difiere al menos en un 10% del tipo descontado actual. Valor de los flujos de efectivo restantes del pasivo financiero original. Si la modificación no es significativa, la diferencia entre (1) el importe en libros del pasivo antes de la modificación; y (2) el valor actual de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en el resultado del ejercicio como ganancia o pérdida derivada de la modificación dentro de otras ganancias y pérdidas.

La Entidad contrata diversos instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición al riesgo de tipos de interés y de cambio, incluidos swaps de tipos de interés. para gestionar su exposición al riesgo de tipos de interés y de cambio, incluidas las permutas de tipos de interés. Para más detalles sobre los en la Nota 17.

Los derivados se reconocen inicialmente por su valor razonable en la fecha de celebración de un contrato de derivados. Los derivados se reconocen inicialmente por su valor razonable en la fecha de celebración del contrato y posteriormente se reajustan a su valor razonable en cada fecha de presentación de información. La ganancia o pérdida resultante La pérdida o ganancia resultante se reconoce inmediatamente en la cuenta de pérdidas y ganancias, a menos que el derivado se designe y sea eficaz como cobertura.

instrumento, en cuyo caso el momento del reconocimiento en resultados depende de la naturaleza de la relación de cobertura.

Un derivado con un valor razonable positivo se reconoce como un activo financiero, mientras que un derivado con un valor razonable negativo se reconoce como un pasivo financiero. un activo financiero, mientras que un derivado con un valor razonable negativo se reconoce como un pasivo financiero. Los derivados no se compensan en los estados financieros a menos que la Entidad tenga tanto el derecho legal como la intención de compensarlos. Un derivado se presenta como activo no corriente o pasivo no corriente si el vencimiento restante del instrumento es superior a 12 meses y no se espera que se realice o liquide en un plazo de 12 meses. en un plazo de 12 meses. Los demás derivados se presentan como activos corrientes o pasivos corrientes.

La Entidad analizó las características ESG implícitas en su línea de crédito renovable así como su bono Vesta ESG Global 35/8 05/31 y determinó que no cumplen los requisitos para ser contabilizados como derivados.

La Entidad designa determinados instrumentos de cobertura, que incluyen derivados relativos al riesgo de tipo de interés como coberturas de flujos de efectivo.

Al inicio de la relación de cobertura, la entidad documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida cubierta, junto con sus objetivos de gestión del riesgo y su estrategia para emprender diversas operaciones de cobertura. Además, al inicio de la cobertura y de forma continua, la Entidad documenta si el instrumento de cobertura instrumento de cobertura es altamente eficaz para compensar los cambios en los valores razonables o en los flujos de efectivo de la partida cubierta atribuibles al riesgo cubierto, que es cuando las relaciones de cobertura cumplen todos los siguientes requisitos de eficacia de la cobertura:

Si una relación de cobertura deja de cumplir el requisito de eficacia de la cobertura requisito de eficacia de la cobertura relativo a la relación de cobertura, pero el objetivo de gestión del riesgo para esa relación de cobertura designada sigue siendo el mismo mismo, la Entidad ajusta la relación de cobertura de la relación de cobertura (es decir, reequilibra la cobertura) para que vuelva a cumplir los criterios de calificación.

La Entidad designa la variación completa del valor razonable de un contrato a plazo (es decir, incluye las partidas a plazo) como instrumento de cobertura para todas sus relaciones de cobertura que impliquen contratos a plazo.

La Entidad designa únicamente el valor intrínseco de los contratos de opción como partida cubierta, es decir, excluyendo el valor temporal de la opción. Los cambios en el valor razonable del valor temporal de la opción se reconocen en otro resultado global y se acumulan en el coste de la cobertura. opción se reconocen en otro resultado global y se acumulan en el coste de la reserva de cobertura. Si la partida cubierta está relacionada con la transacción, el valor temporal se reclasifica en resultados cuando la partida cubierta afecta a los resultados. Si la partida cubierta está relacionada con el periodo de tiempo, entonces el importe acumulado en el coste de la reserva de cobertura se reclasifica a resultados de forma racional: la Entidad aplica la amortización en línea recta. Dichos importes reclasificados se reconocen en resultados en la misma línea que la partida cubierta. Si la partida cubierta es una partida no financiera, el importe acumulado en el coste de la reserva de cobertura se retira directamente del patrimonio neto y se incluye en el importe en libros inicial de la partida no financiera reconocida. Además, si la Entidad espera que parte o la totalidad de la pérdida acumulada en la reserva por coste de la cobertura no se recuperará en el futuro, dicho importe se reclasificará inmediatamente a resultados.

La parte efectiva de los cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconoce en otro resultado global y se acumula bajo el epígrafe de reserva de cobertura de flujos de efectivo. de cobertura de flujos de efectivo. La ganancia o pérdida relativa a la parte ineficaz se reconoce inmediatamente en resultados, y se incluye en la partida "Otros ingresos (gastos) - Neto".

Los importes previamente reconocidos en otro resultado global y acumulados en el patrimonio neto se reclasifican a resultados en los periodos en que la partida cubierta afecta a los resultados, en la misma línea que la partida cubierta reconocida. que la partida cubierta reconocida. Sin embargo, cuando la transacción prevista cubierta da lugar al reconocimiento de un activo no financiero o un activo no financiero o un pasivo no financiero, las pérdidas y ganancias previamente reconocidas en otro resultado global y acumuladas en el patrimonio neto se transfieren del patrimonio neto y se incluyen en la valoración inicial. del patrimonio neto y se incluyen en la valoración inicial del coste del activo o pasivo no financiero. Esta transferencia no no afecta a otro resultado global. Además, si la Entidad espera que una parte o la totalidad de la pérdida acumulada en la reserva de cobertura de flujos de efectivo no se recuperará en el futuro, ese importe se reclasificará inmediatamente en el resultado del ejercicio.

La contabilidad de coberturas se interrumpe cuando la Entidad revoca la relación de cobertura, cuando el instrumento de cobertura vence o es vendido, rescindido o ejercido, o cuando deja de cumplir los requisitos para la contabilidad de coberturas. Cualquier ganancia o pérdida reconocida en otro resultado global y acumulada en el patrimonio neto en ese momento permanece en el patrimonio neto y se reconoce cuando la transacción prevista se reconoce finalmente en resultados. Cuando ya no se espera que se produzca una Cuando ya no se espera que se produzca una transacción prevista, la ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto se reconoce inmediatamente en la cuenta de pérdidas y ganancias.

El efectivo y los equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas corrientes e inversiones a corto plazo, de gran liquidez y fácilmente convertibles en efectivo, con vencimiento inferior a tres meses a partir de su de su fecha de adquisición, que están sujetos a riesgos de cambio de valor inmateriales. El efectivo se contabiliza por su valor nominal y los equivalentes de efectivo se valoran Las fluctuaciones de valor se reconocen en los ingresos por intereses del periodo. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente por inversiones en certificados de tesorería (CETES) y fondos del mercado monetario.

El mobiliario de oficina se valora al coste menos la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro acumuladas.

La depreciación se contabiliza de forma que se amortice el coste de los activos menos su valor residual a lo largo de su vida útil, utilizando el método lineal. los activos menos sus valores residuales a lo largo de su vida útil, utilizando el método lineal. Las vidas útiles estimadas, los valores residuales y el método de amortización se revisan al final de cada ejercicio, y cualquier cambio en las estimaciones se contabiliza de forma prospectiva. de forma prospectiva. Un elemento de mobiliario de oficina se da de baja en el momento de su enajenación o cuando no se espera obtener beneficios económicos futuros de su uso continuado. del uso continuado del activo. Cualquier pérdida o ganancia derivada de la enajenación o baja del activo se determina como la diferencia entre el producto de la venta y el valor contable. entre el producto de la venta y el valor contable del activo y se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias.

El efectivo restringido representa saldos de efectivo y equivalentes de efectivo en poder de la Entidad que sólo están disponibles para su uso bajo ciertas condiciones de conformidad con los contratos de deuda a largo plazo celebrados por la Entidad (como se menciona en la Nota 10). la Entidad (como se comenta en la Nota 10). Estas restricciones se clasifican de acuerdo con su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el plazo de cumplimiento de dichas restricciones, por lo que el saldo de efectivo restringido a corto plazo se clasificó dentro del activo circulante en la partida de efectivo y equivalentes de efectivo y el efectivo restringido a largo plazo se clasificó dentro de la partida de garantías depósitos realizados.

Durante 2022, la Entidad realizó un pago de 7.5 millones de dólares a Scotiabank con la finalidad de que se emitieran cartas de crédito para el Centro Nacional de Control de Energía (CENACE) en relación con los proyectos de Aguascalientes y Querétaro, a cambio de una garantía. Esta cantidad será devuelta a la Entidad una vez que se cumplan ciertas condiciones.

Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas para obtener rentas y/o para la revalorización del capital (incluidos los inmuebles en construcción para tales fines). Las inversiones inmobiliarias se valoran inicialmente al coste, incluidos los costes de transacción. La Sociedad no capitaliza los costes de financiación durante la fase de construcción de las propiedades de inversión. Tras el reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valoran a su valor razonable. Las pérdidas y ganancias derivadas de los cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se incluyen en los resultados del ejercicio. de las inversiones inmobiliarias se incluyen en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se producen.

Una inversión inmobiliaria se da de baja cuando se vende o cuando se retira permanentemente de uso y no se espera recibir beneficios económicos futuros de dicha inversión inmobiliaria. inversión inmobiliaria. Cualquier pérdida o ganancia derivada de la baja en cuentas de la propiedad (calculada como la diferencia entre el producto neto de la venta y el valor contable del activo) se incluye en el resultado del ejercicio. del activo) se incluye en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se da de baja el inmueble.

Al final de cada periodo sobre el que se informa, la Entidad revisa los importes en libros de sus activos de larga duración para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro del valor. del valor. Si existe tal indicio, se calcula el importe recuperable del activo para determinar el alcance de la pérdida de valor (en su caso). pérdida de valor (si la hubiera). Cuando el activo no genera flujos de efectivo independientes de otros activos, la Entidad estima el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando puede identificarse una base razonable y coherente de distribución, los activos corporativos Cuando puede identificarse una base de distribución razonable y coherente, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales o, de lo contrario, se asignan a la unidad generadora de efectivo más pequeña de la Entidad para la que existe una base de distribución razonable y coherente. unidades generadoras de efectivo de la Entidad para las que pueda identificarse una base de distribución razonable y coherente.

El importe recuperable es el mayor entre el valor razonable menos los costes de venta y el valor de uso. de venta y el valor de uso. Para evaluar el valor de uso, los flujos de caja futuros estimados se descuentan a su valor actual utilizando un tipo de descuento antes de impuestos que refleje las valoraciones actuales del mercado sobre el valor temporal del dinero y los riesgos específicos del activo para el que se realizan las estimaciones. de descuento antes de impuestos que refleje las evaluaciones actuales del mercado sobre el valor temporal del dinero y los riesgos específicos del activo para el que no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros. de los flujos de tesorería futuros no se han ajustado.

Si se estima que el importe recuperable de un activo es inferior a su valor contable, éste se reduce a su importe recuperable. inferior a su valor contable, el valor contable del activo se reduce a su importe recuperable. La pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en la cuenta de pérdidas y ganancias, excepto si el activo se registra por un importe revalorizado, en cuyo caso la pérdida por deterioro debe considerarse como una disminución de la revalorización.

Vesta, como arrendador, conserva sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de las propiedades de inversión y contabiliza sus arrendamientos como arrendamientos operativos. y beneficios de la propiedad de las propiedades de inversión y contabiliza sus arrendamientos como arrendamientos operativos. Los ingresos por arrendamientos operativos se contabilizan linealmente a lo largo de la duración del arrendamiento. Los costes directos iniciales incurridos en la negociación y concertación de un arrendamiento operativo se añaden al precio de arrendamiento. Los costes directos iniciales incurridos en la negociación y concertación de un arrendamiento operativo se añaden al importe en libros del activo arrendado y se reconocen linealmente a lo largo del plazo de arrendamiento.

La Entidad evalúa si un contrato es o contiene un arrendamiento, al inicio del contrato. La Entidad reconoce un activo por derecho de uso y el correspondiente pasivo por arrendamiento con respecto a todos los contratos de arrendamiento en los que es el arrendatario, excepto los arrendamientos a corto plazo (definidos como arrendamientos con un plazo de arrendamiento de 12 meses o menos) y los arrendamientos de activos de bajo valor. y los arrendamientos de activos de escaso valor. Para estos arrendamientos, la Entidad reconoce los pagos por arrendamiento como un gasto de explotación de forma lineal durante el plazo del arrendamiento. lineal a lo largo del plazo del arrendamiento, a menos que otra base sistemática sea más representativa del patrón temporal en el que se consumen los beneficios económicos de los activos arrendados. de los activos arrendados.

El pasivo por arrendamiento se valora inicialmente por el valor actual de los pagos por arrendamiento no abonados en la fecha de inicio, descontados utilizando el tipo implícito en el arrendamiento. Si este tipo Si este tipo no puede determinarse fácilmente, el Grupo utiliza su tipo de interés incremental.

Los pagos por arrendamiento incluidos en la valoración del pasivo por arrendamiento comprenden:

El pasivo por arrendamiento se presenta como una línea separada en el estado de situación financiera consolidado.

El pasivo por arrendamiento se valora posteriormente incrementando El pasivo por arrendamiento se valora posteriormente incrementando el importe en libros para reflejar los intereses sobre el pasivo por arrendamiento (utilizando el método del interés efectivo) y reduciendo el importe en libros para reflejar los pagos por arrendamiento efectuados. para reflejar los pagos realizados por el arrendamiento.

La Entidad revaloriza el pasivo por arrendamiento pasivo (y realiza el ajuste correspondiente en el activo por derechos de uso relacionado) cuando:

La Entidad no realizó ninguno de los ajustes mencionados en los periodos presentados.

Los activos por derechos de uso consisten en la valoración inicial del pasivo por arrendamiento correspondiente, los pagos de alquiler efectuados en la fecha de inicio o antes, menos los incentivos por arrendamiento recibidos y cualquier coste directo inicial. La valoración posterior es el coste menos la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro del valor.

Si la Entidad incurre en una obligación derivada de los costes de desmantelar y retirar un activo arrendado, restaurar el lugar en el que se encuentra, o restaurar el activo subyacente a la condición requerido por los términos y condiciones del arrendamiento, debe reconocerse una provisión valorada de acuerdo con la NIC 37. En la medida que los costes estén relacionados con un activo por derechos de uso, los costes se incluirán en el activo por derechos de uso relacionado, a menos que dichos costes sean incurridos para generar existencias.

Los activos por derechos de uso se amortizan a lo largo del periodo más corto entre el periodo de arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. entre el periodo de arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. Si un arrendamiento transfiere la propiedad del activo subyacente o el coste del activo por derechos de uso refleja que la Entidad tiene previsto ejercer una opción de compra, el activo por derechos de uso se se amortizará a lo largo de su vida útil. La amortización comienza en la fecha de inicio del arrendamiento.

Los activos por derechos de uso se presentan como un concepto separado en el estado de situación financiera consolidado.

La Entidad aplica la NIC 36 para determinar si un activo por derechos de uso y contabiliza cualquier pérdida de valor identificada según se describe en la política de "Deterioro del valor de activos distintos del fondo de comercio".

Los arrendamientos con renta variable que no dependen de un índice o tipo no se incluyen en la valoración del pasivo por arrendamiento y el activo por derechos de uso. Los pagos correspondientes se reconocen como gasto en el periodo en que se produce el hecho o condición que desencadena los pagos y se incluyen en el concepto de "Otros gastos" en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.

Como solución práctica, la NIIF 16 permite no separar los componentes distintos del arrendamiento y contabilizarlos como un único acuerdo. los componentes ajenos al arrendamiento y, en su lugar, contabilizar cualquier arrendamiento y sus componentes ajenos al arrendamiento asociados como un único acuerdo. La Entidad no ha utilizado este expediente práctico. Para contratos que contienen componentes de arrendamiento y uno o más componentes adicionales de arrendamiento o no arrendamiento, la Entidad asigna la contraprestación del contrato a cada componente de arrendamiento según el método del precio de venta relativo independiente del componente de arrendamiento y precio de venta relativo agregado independiente para todos los componentes no de arrendamiento.

El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y todas sus filiales excepto WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R. L. de C. V. ("WTN"), que considera el el peso mexicano como su moneda funcional y se consideran "negocios en el extranjero" con arreglo a las NIIF. Sin embargo, Vesta y sus subsidiarias mantienen sus registros contables en pesos mexicanos. En la preparación de los estados financieros de cada entidad individual, las transacciones en monedas distintas de la moneda funcional de la entidad (monedas extranjeras) se reconocen a los tipos de cambio vigentes en las fechas de cada transacción. de cada transacción. Al final de cada periodo sobre el que se informa, las partidas monetarias denominadas en moneda extranjera se vuelven a convertir a los tipos de cambio vigentes en esa fecha. vigentes en esa fecha. Las partidas no monetarias contabilizadas a su valor razonable denominadas en divisas se vuelven a convertir a los tipos de cambio vigentes en la fecha de cada transacción. los tipos de cambio vigentes en la fecha en que se determinó el valor razonable. Las partidas no monetarias valoradas en términos de coste histórico en una moneda extranjera no se reconvierten a los tipos de cambio vigentes en la fecha en que se determinó su valor razonable. no se vuelven a convertir.

Las diferencias de cambio de las partidas monetarias se pérdidas y ganancias en el periodo en que se producen.

Para la presentación de los estados financieros consolidados los activos y pasivos de la WTN se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes el último día hábil de cada de cada período. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del período, a menos que los tipos de cambio fluctúen significativamente durante ese período, en cuyo caso los tipos de cambio fluctúan significativamente durante ese período. en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio Las diferencias de cambio, si las hubiere, se registran en otro resultado global.

Las indemnizaciones por despido se registran en los resultados del ejercicio en que se producen.

Prestaciones a corto plazo y otras prestaciones a largo plazo a los empleados y participación de los trabajadores en los beneficios ("PTU") estatutaria

Se reconoce un pasivo por las prestaciones devengadas por los empleados en concepto de sueldos y salarios, vacaciones anuales y bajas por enfermedad en el periodo en que se presta el servicio correspondiente por el importe no descontado de las prestaciones que se espera pagar a cambio de dicho servicio. de las prestaciones que se espera pagar a cambio de dicho servicio.

Los pasivos reconocidos en concepto de prestaciones se valoran por el importe no descontado de las prestaciones que se espera pagar a cambio del servicio correspondiente.

Los pasivos reconocidos por otras retribuciones a los empleados a largo plazo a largo plazo se valoran por el valor actual de los flujos de salida de efectivo futuros estimados que la Entidad espera recibir por los servicios prestados por los empleados hasta la fecha de cierre del ejercicio. prestados por los empleados hasta la fecha de cierre del ejercicio.

Las prestaciones post-empleo y otras prestaciones a largo plazo a los empleados, que se consideran partidas monetarias, incluyen las obligaciones por planes de pensiones y jubilación y las primas de antigüedad. En México, los beneficios económicos beneficios por prestaciones laborales y pensiones de jubilación se otorgan a empleados con 10 años de servicio y edad mínima de 60 años. De acuerdo con con la Ley Federal del Trabajo, la Compañía otorga beneficios de prima de antigüedad a sus empleados bajo ciertas circunstancias. Estas prestaciones consisten de 12 días de salario por cada año de servicio (de acuerdo con el salario más reciente del empleado, pero sin exceder el doble del salario mínimo legal). el doble del salario mínimo legal), pagadero a todos los empleados con 15 o más años de antigüedad en la empresa.

años de servicio, así como a determinados empleados cesados involuntariamente antes del devengo de su prima de antigüedad.

En el caso de los planes de jubilación de prestación definida y otras a largo plazo, como los planes de pensiones y jubilación patrocinados por la empresa y las primas de antigüedad, el coste de las prestaciones se determina utilizando el método de la unidad de crédito proyectada. se determina utilizando el método de la unidad de crédito proyectada, realizándose valoraciones actuariales al final de cada ejercicio. Todos los efectos de revalorización de las obligaciones por prestaciones definidas de la Sociedad, como las pérdidas y ganancias actuariales, se reconocen directamente en Otras ganancias globales - netas de impuestos. La Sociedad presenta los costes del servicio dentro de los gastos generales y administrativos en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. consolidada de pérdidas y ganancias. La Sociedad presenta los costes netos por intereses dentro de los gastos financieros en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. pérdidas y ganancias. La obligación por prestaciones proyectadas reconocida en el estado de situación financiera consolidado representa el valor actual de las obligaciones por prestaciones definidas al final de cada ejercicio.

La PTU se registra en los resultados del ejercicio en que se en que se incurre y se presenta en la partida de Gastos generales y administrativos del estado consolidado de ganancias (pérdidas) y otros resultados integrales. integral.

Como resultado de las recientes modificaciones a la Ley del Impuesto sobre la Renta y a la la Ley del Trabajo, al 31 de diciembre de 2022 y 2021, la PTU se determina con base en los ingresos gravables, conforme a la fracción I del artículo 9 de esa Ley y el Artículo 127 de la Ley Laboral.

La Sociedad crea una provisión para los costes de ausencias compensados, como las vacaciones anuales retribuidas, que se reconocen por el método del devengo.

Los pagos a empleados basados en acciones liquidados mediante instrumentos de capital se valoran al valor razonable de los instrumentos de capital en la fecha de concesión. Los detalles relativos a la determinación del valor razonable de las transacciones de las transacciones basadas en acciones liquidadas con instrumentos de patrimonio se exponen en la Nota 18.

El valor razonable determinado en la fecha de concesión de los pagos basados en acciones liquidados mediante instrumentos de capital se imputa a resultados de forma lineal a lo largo del periodo de devengo. pagos basados en acciones liquidados mediante instrumentos de patrimonio se contabiliza como gasto de forma lineal a lo largo del periodo de devengo, en función de la estimación de la Entidad de los instrumentos de patrimonio que finalmente se devengarán, con el correspondiente incremento del patrimonio neto. Al final de cada ejercicio sobre el que se informa, la Entidad revisa su estimación del número de instrumentos de patrimonio que se espera que se devenguen. El impacto de la revisión de las estimaciones originales, en su caso, se reconoce en resultados, de forma que el gasto acumulado se reconoce en resultados. o pérdidas de forma que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el correspondiente ajuste en la reserva para prestaciones a los empleados liquidada mediante instrumentos de capital. liquidadas mediante instrumentos de capital.

El gasto por impuesto sobre beneficios representa la suma del impuesto actualmente a pagar y el impuesto diferido.

El impuesto sobre la renta ("ISR") causado se reconoce en los resultados del ejercicio en que se causa.

El impuesto a pagar actualmente se basa en el beneficio imponible del ejercicio. del ejercicio. El beneficio imponible difiere del beneficio neto recogido en la cuenta de pérdidas y ganancias porque excluye las partidas de ingresos o gastos que son imponibles o deducibles en otros ejercicios y, además, excluye las partidas que nunca son imponibles o deducibles. fiscal o deducible en otros ejercicios y, además, excluye partidas que nunca son imponibles o deducibles. El pasivo de la Entidad para el impuesto corriente se calcula utilizando los tipos impositivos aprobados o a punto de aprobarse al final del periodo sobre el que se informa.

Se reconoce una provisión para aquellos asuntos para los que la determinación fiscal es incierta, pero se considera probable que se produzca una futura salida de fondos hacia una autoridad fiscal. Las provisiones se valoran en función de la mejor estimación del importe que se espera que sea pagadero. La valoración se basa en el juicio de los profesionales fiscales de la Entidad, respaldada por la experiencia previa en relación con dichas actividades y, en algunos casos, por el asesoramiento fiscal independiente de especialistas. asesoramiento fiscal independiente.

Se reconocen impuestos diferidos sobre las diferencias temporales entre entre los importes en libros de los activos y pasivos en los estados financieros consolidados y las bases fiscales correspondientes utilizadas en el cálculo de los beneficios imponibles. de los beneficios imponibles. Los pasivos por impuestos diferidos se reconocen generalmente para todas las diferencias temporales imponibles. Los activos por impuestos diferidos se reconocen generalmente para todas las diferencias temporarias deducibles en la medida en que sea probable que se disponga de beneficios fiscales contra los que se puedan utilizar esas diferencias temporarias deducibles. deducibles. Estos activos y pasivos por impuestos diferidos no se reconocen si la diferencia temporaria temporal surge del reconocimiento inicial (distinto de una combinación de negocios) de activos y pasivos en una transacción que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable. al resultado fiscal ni al resultado contable. Además, no se reconocen pasivos por impuestos diferidos si la diferencia temporal surge del reconocimiento inicial del fondo de comercio.

El importe en libros de los activos por impuestos diferidos se revisa se revisa al final de cada ejercicio y se reduce en la medida en que ya no sea probable que se disponga de suficientes beneficios imponibles para permitir la recuperación total o parcial del activo. que permitan recuperar la totalidad o parte del activo.

Los pasivos y activos por impuestos diferidos se valoran a los Los pasivos y activos por impuestos diferidos se valoran a los tipos impositivos que se espera aplicar en el período en que se liquide el pasivo o se realice el activo, sobre la base de los tipos impositivos (y leyes fiscales) que se hayan aprobado o estén a punto de aprobarse al final del período sobre el que se informa. (y leyes fiscales) aprobados o a punto de aprobarse al final del ejercicio sobre el que se informa.

La valoración de los activos y pasivos por impuestos diferidos refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que la Entidad espera, al final del ejercicio sobre el que se informa, recuperar o liquidar el importe en libros de sus activos y pasivos.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos se compensan cuando existe existe un derecho legal exigible que permite compensar los activos por impuestos corrientes con los pasivos por impuestos corrientes y cuando están relacionados con los ingresos impuestos recaudados por la misma autoridad fiscal y la Entidad tiene el derecho de intención de liquidar sus activos y pasivos por impuestos corrientes sobre una base neta.

Los impuestos corrientes y diferidos se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias, excepto cuando se refieren a partidas que se reconocen en otro resultado global o directamente en el patrimonio neto, en cuyo caso, los impuestos corrientes y diferidos también se reconocen en otro resultado global o directamente en el patrimonio neto, respectivamente. diferido también se reconocen en otro resultado global o directamente en el patrimonio neto, respectivamente. Cuando el impuesto corriente o diferido surgen de la contabilización inicial de una combinación de negocios, el efecto impositivo se incluye en la contabilización de la combinación de negocios.

Las provisiones se reconocen cuando la Entidad tiene una obligación presente presente (legal o implícita) como resultado de un suceso pasado, cuando es probable que la Entidad tenga que liquidar la obligación y cuando puede hacerse una estimación fiable del importe de la obligación.

El importe reconocido como provisión es la mejor estimación de la contraprestación necesaria para liquidar la obligación presente al final del ejercicio sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos e incertidumbres asociados a la obligación. Cuando una provisión se valora utilizando los flujos de tesorería estimados para liquidar la obligación presente, su valor contable es el valor actual de dichos flujos de tesorería. Cuando una provisión se valora utilizando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su importe en libros es el valor actual de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor temporal del dinero es significativo).

Cuando una parte o la totalidad de los beneficios económicos necesarios para liquidar una provisión se espera recuperar de un tercero, se reconoce un derecho de cobro como activo si es prácticamente seguro que se recibirá el reembolso y el importe del derecho de cobro puede valorarse con fiabilidad. y su importe puede medirse con fiabilidad.

Los ingresos procedentes de arrendamientos operativos se reconocen linealmente a lo largo de la duración del arrendamiento. lineal a lo largo de la duración del arrendamiento. Los servicios inmobiliarios reembolsables proceden de arrendamientos de inquilinos y consisten en la recuperación de determinados gastos de explotación del inmueble correspondiente. Dichos reembolsos se incluyen en los ingresos por alquileres en los estados financieros consolidados.

La actividad principal de la Entidad es la adquisición desarrollo y gestión de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones de forma agregada, en un único segmento con el fin de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, sólo tiene un segmento operativo y de información. Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, todos nuestros activos y operaciones se derivan de activos ubicados en México.

En la aplicación de las políticas contables de la Entidad, que se describen en la Nota 3, la dirección de la Entidad se ve obligada a realizar juicios, estimaciones e hipótesis sobre los importes en libros de los activos y pasivos que no se desprenden fácilmente de otras fuentes. e hipótesis sobre los importes en libros de los activos y pasivos que no se desprenden fácilmente de otras fuentes. Las estimaciones e Las estimaciones e hipótesis asociadas se basan en la experiencia histórica y en otros factores que se consideran relevantes. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones.

Las estimaciones e hipótesis se revisan de forma continua. Las revisiones de las estimaciones contables se reconocen en el periodo en el que se revisan si la revisión afecta sólo a ese periodo, o en el periodo de la revisión y en periodos futuros si la revisión afecta tanto al periodo actual como a periodos futuros. y futuros.

Como se describe en la Nota 8, la Entidad recurre a tasadores externos para determinar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias. Dichos tasadores utilizan varias metodologías de valoración que incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado para estimar el valor razonable de sus propiedades de inversión. En la Nota 8 se ofrece información detallada sobre las hipótesis clave utilizadas en la determinación del valor razonable de las propiedades de inversión.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo la Entidad utiliza datos observables en el mercado en la medida en que están disponibles. Cuando no se dispone de datos de nivel 1, la Entidad recurre a terceros expertos en valoración cualificados. expertos en valoración cualificados. El comité de valoración trabaja en estrecha colaboración con los expertos en valoración externos cualificados para establecer las técnicas de valoración y los datos de entrada adecuados para el modelo. técnicas de valoración apropiadas y los datos del modelo. El Director Financiero informa de las conclusiones del comité de valoración al consejo de administración de la Entidad cada trimestre para explicar la causa de las fluctuaciones en el valor razonable de los activos y pasivos. La información sobre las técnicas de valoración y los datos utilizados para determinar el valor razonable de los distintos activos y pasivos figura en las notas 8 y 16. en las Notas 8 y 16.

La dirección de la Entidad considera que las metodologías e hipótesis de valoración utilizadas son adecuadas para determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad. e hipótesis utilizadas son apropiadas para determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad.

A efectos del estado consolidado de flujos de tesorería, el efectivo y los equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y en bancos, incluido el efectivo restringido. El efectivo y los equivalentes de efectivo al final del periodo de efectivo y equivalentes al final del ejercicio sobre el que se informa, tal y como se muestran en el estado de flujos de efectivo consolidado, pueden conciliarse con las partidas correspondientes del estado de situación financiera consolidado de la siguiente manera financieros consolidados:

El efectivo restringido representa saldos mantenidos por la Entidad que sólo pueden utilizarse en determinadas condiciones, de conformidad con los contratos de préstamo suscritos por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago de la cuota mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de determinadas cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican según su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el período de tiempo en que dichas restricciones se cumplen. El efectivo restringido no corriente se ha clasificado dentro de los depósitos de garantía constituidos en los estados de situación financiera consolidados adjuntos.

Las adiciones a los activos de derecho de uso por valor de 635.956 y 1.144.662 1.144.662 en 2022 y 2021, respectivamente, se financiaron mediante nuevos arrendamientos. Otras actividades de inversión no monetarias relacionadas con las propiedades de inversión se incluyen en la Nota 8.

Las variaciones en el pasivo derivadas de actividades que no requieren efectivo se refieren a una disminución de la amortización de los costes de emisión de deuda por 1.544.113 y 4.781.465 y 2021, respectivamente, y un aumento por nuevos pasivos de arrendamiento por 635.956 $ y 1.144.662 $ en 2022 y 2021, respectivamente. Los dividendos no pagados de dividendos no pagados se incluyen en la Nota 11.4.

De conformidad con los contratos de arrendamiento, los pagos de alquiler deben deben recibirse dentro de los 30 días siguientes a su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en el cuadro anterior, el 88% y el 92% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos están al corriente de pago a 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente.

La Entidad supervisa todos los pagos de alquileres vencidos; en el caso de los créditos pendientes de 30 a 90 días, se realizan esfuerzos para cobrar el pago del cliente respectivo. Arrendamiento operativo pendientes de cobro durante más de 30 días pero menos de 60 días representan el 3% y el 3% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente. 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente. Los créditos por arrendamientos operativos pendientes de cobro durante más de 60 días y menos de 90 días representan el 8% y el 3% de todos los créditos por arrendamientos operativos a 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente. de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 31 de diciembre de 2022 y 2021. Los importes pendientes de cobro por arrendamientos operativos superiores a 90 días representan el 1% y el 2% a 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente. y el 2% a 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente.

La ECL vitalicia representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles impagos a lo largo de la vida esperada de la cuenta a cobrar por arrendamiento operativo.

La siguiente tabla muestra el movimiento en pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el leasing por cobrar:

Al 31 de diciembre de 2022 y 2021 uno de los clientes de la Entidad representan el 42% o $3,249,692 y 43% o $3,863,928, respectivamente, del saldo de cuentas por cobrar por arrendamiento operativo. saldo. El mismo cliente representó el 6% y 6% de los ingresos totales por arrendamiento de la Entidad por los años terminados el 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10% de los ingresos totales por alquiler de la Entidad durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2022 y 2021, respectivamente. 31 de diciembre de 2022 y 2021.

Los pagos mínimos futuros por arrendamiento en virtud de contratos de arrendamiento operativo no cancelables son los siguientes:

valor de las inversiones inmobiliarias de la Entidad, tales como tasas de descuento, NOI a largo plazo, tasas de inflación, periodos de absorción y rentas de mercado.

Los valores, determinados trimestralmente por los tasadores externos, se reconocen como el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad al final de cada periodo de información. Los tasadores utilizan un método de para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos netos de explotación ("NOI") esperados de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de suelo. Las pérdidas o ganancias derivadas de las variaciones de los valores razonables se incluyen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. se incluyen en los estados consolidados de pérdidas y ganancias y otras (pérdidas) ganancias globales en el periodo en que se producen. en que se producen.

Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las NIIF. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se determinan los valores razonables de las propiedades de inversión (en particular, las técnicas de valuación y los insumos utilizados).

La siguiente tabla presenta un análisis de sensibilidad a el impacto de un aumento de 10 puntos básicos ("pb") de los tipos de descuento y de la tasa de capitalización de salida y el impacto agregado de ambos sobre los valores razonables de las propiedades de inversión - terrenos y edificios que representan terrenos y edificios arrendados valorados mediante el método de los flujos de caja descontados a 31 de diciembre de 2022 y 2021. a 31 de diciembre de 2022 y 2021:

En el cuadro siguiente se indican los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados:

Un total de 23.866.003 dólares y 739.381 dólares de adiciones a inversiones inmobiliarias relacionadas con reservas de terrenos y edificios nuevos que se adquirieron a terceros no se pagaron al 31 de diciembre de 2022 y 2021. inmobiliarias relacionadas con reservas de terrenos y edificios nuevos que se adquirieron a terceros no se pagaron al 31 de diciembre de 2022 y 2021 respectivamente, por lo que se excluyeron de los estados consolidados de flujos de efectivo de esos años. 739.381 y 933.571 dólares de las adiciones de 2021 y 2020 se pagaron durante 2022 y 2021, respectivamente, y se incluyeron en los estados de flujos de efectivo consolidados de 2022 y 2021. 2021.

Durante 2022, la Entidad llegó a un acuerdo para vender dos reservas territoriales ubicadas en Querétaro por un total de 115,101 pies cuadrados por $909,005 y también vendió reservas territoriales ubicadas en Cd. Juárez por un total de 1,297,508 pies cuadrados por $13,862,383, el costo asociado con las dos ventas fue de $9,743,562, generando una ganancia en venta de propiedades de inversión de $5,027,849. de inversión de $5,027,826.

Durante 2021, la Entidad llegó a un acuerdo para vender cuatro terrenos ubicados en Querétaro que suman 2.1 millones de pies cuadrados por $16,317,539, el costo asociado a la venta fue de $7,395,427 generando una ganancia en venta de propiedades de inversión de $8,922,112.

Durante 2021, la Entidad llegó a un acuerdo para vender dos propiedades industriales ubicadas en Querétaro y Ciudad Juárez que suman 1,371,129 pies cuadrados por $108,248,000, el costo asociado a la la venta fue de $103,177,437, generando una ganancia en venta de propiedades de inversión de $5,070,563.

Durante 2007, la Entidad celebró un convenio para construir el Parque Aeroespacial de Querétaro, el cual consiste en un Fideicomiso creado por el Gobierno del Estado de Querétaro, como fideicomitente, Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S. A. de C. V., como participante para efectos de otorgar su de otorgar su consentimiento, Bombardier Aerospace México, S.A. de C.V., como beneficiario(fideicomisario), y BBVA Bancomer, S.A., comoFiduciario, a quien la Entidad, a través de su subsidiaria, Proyectos Aeroespaciales, S. de R. L. de C. V. (PAE), se adhirió como fideicomitente y beneficiario. El Gobierno del Estado de Querétaro aportó ciertos derechos al Fideicomiso, incluyendo derechos de uso del suelo y de la infraestructura construida por el estado de Querétaro, permitiendo a PAE construir y arrendar edificios por un periodo total equivalente al plazo de la concesión otorgada al Parque Aeroespacial; el plazo restante es de aproximadamente 32 años al 31 de diciembre de 2022.

PAE es el único promotor inmobiliario designado y se le concedió el derecho a utilizar los terrenos y las infraestructuras para construir en ellos instalaciones industriales, arrendarlas a empresas de la industria aeroespacial y afines y percibir los alquileres derivados del arrendamiento de las instalaciones industriales durante un período de tres años. de la industria aeroespacial y afines y a cobrar los alquileres derivados del arrendamiento de las instalaciones industriales, por un periodo de tiempo equivalente al plazo restante de la concesión aeroportuaria (aproximadamente 32 años a 31 de diciembre de 2022). Con respecto a dichos derechos, todas las construcciones, adiciones y mejoras realizadas por Proyectos Aeroespaciales en los terrenos aportados (incluyendo sin limitación, las instalaciones industriales) se revertirán a favor del Gobierno del Estado de Querétaro al término de la vigencia del Fideicomiso, por cero contraprestación.

Durante el año 2013, la Entidad celebró un convenio con Nissan Mexicana, S.A. de C.V. ("Nissan") para construir y arrendar a Nissan el Douki Seisan Park ("DSP Park") ubicado en Aguascalientes, México. El terreno donde se ubica el Parque DSP es propiedad de Nissan. El 5 de julio de 2012, Nissan constituyó un Fideicomiso (Fideicomiso No. F/1704 con Deutsche Bank México, S.A. como Fiduciario) en el que la Entidad (a través de una de sus subsidiarias, Vesta DSP, S. de R.L. de C.V), es beneficiaria y se le otorgó el uso del terreno por un periodo de 40 años. La infraestructura infraestructura y todas las mejoras relacionadas fueron construidas y son administradas por la Entidad.

Algunas de las propiedades de inversión de la Entidad han sido pignoradas como garantía de su deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo está garantizada por 69 propiedades de inversión.

El 1 de septiembre de 2022, la Entidad obtuvo una línea de crédito renovable a tres años línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad por 200 millones de dólares. Este préstamo devenga intereses a un tipo de SOFR más 1,60 puntos porcentuales. puntos porcentuales. A 31 de diciembre de 2022, no se han realizado provisiones para esta línea. La Entidad incurrió en gastos directos prepagados relacionados con la apertura de la línea de crédito de 1,34 millones de dólares.

El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 $ de Senior Notes ("Vesta ESG Global bond 35/8 05/31") con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan un interés del 3,625%.

El 2 de agosto de 2019, la Entidad celebró un nuevo contrato de crédito no garantizado a cinco años contrato de crédito no garantizado a cinco años con varias instituciones financieras por un importe agregado de 80.000.000 de dólares cuyos fondos se recibieron en la misma fecha; y una línea de crédito revolvente por $125,000,000. Este préstamo devenga intereses a un tipo LIBOR más 2,15 puntos porcentuales. En 23 de marzo de 2020 y el 7 de abril de 2020, la Entidad tomó prestados 85.000.000 $ y 40.000.000 $, respectivamente, de la línea de crédito renovable, que devenga un interés trimestral a un tipo LIBOR más 2,15 puntos porcentuales. intereses trimestrales a un tipo LIBOR más 1,85 puntos porcentuales.

El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió un Senior Note a 10 años Senior Note serie RC y Senior Note serie RD a 12 años con diversas instituciones financieras, por montos agregados de $70,000,000 y $15,000,000, respectivamente. Cada pagaré serie RC y cada pagaré serie RD devengan intereses sobre el saldo insoluto a las tasas de 5.18% y 5.28%, respectivamente.

El 31 de mayo de 2018, la Entidad celebró un acuerdo para la emisión y venta de Senior Note Serie A por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2025, y Senior Note Serie B por $45,000,000 con vencimiento el 31, 2028. Cada pagaré de la serie A y cada pagaré de la serie B devengan intereses sobre el saldo impagado a unos tipos del 5,50% y el 5,85%, respectivamente.

El 22 de septiembre de 2017, la Entidad celebró un acuerdo para la emisión y venta de un Pagaré Preferente Serie A por $65,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2024, y un Pagaré Preferente Serie B por $60,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2027. Cada Pagaré de la Serie A y cada Pagaré de la Serie B devenga intereses sobre el saldo impagado de dichos Pagarés de la Serie A y Pagarés de la Serie B a un tipo del 5,03% y del 5,31%, respectivamente, pagaderos semestralmente el 22 de septiembre y el 22 de marzo de cada año.

El 27 de julio de 2016, la Entidad suscribió un contrato de préstamo a 10 años de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") por un importe total de 150.000.000 de dólares con vencimiento en agosto de 2026. El producto de las dos líneas de crédito mencionadas se utilizó para liquidar la deuda de la Entidad con Blackstone que vencía el 1 de agosto de 2016.

Estos contratos de crédito obligan a la Entidad a mantener determinados compromisos financieros y el cumplimiento de ciertas cláusulas afirmativas y negativas. La Entidad cumple con dichas cláusulas a 31 de diciembre de 2022. 31 de diciembre de 2022.

Los contratos de crédito también dan derecho a MetLife a retener determinadas cantidades depositadas por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía del servicio de la deuda y depósitos de garantía de inquilinos de las inversiones inmobiliarias de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como activos por depósitos de garantía en el consolidado.

Los vencimientos previstos y la amortización periódica de la deuda a largo plazo son los siguientes a largo plazo son los siguientes:

Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, el total de acciones propias es el siguiente como sigue:

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 24 de marzo de 2022, la Entidad declaró un dividendo de 57.432.777 dólares, aproximadamente 0,08306 dólares por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $14,358,194 pagaderas el 15 de abril de 2022, 15 de julio de 2022, 15 de octubre de 2022 y 15 de enero de 2023. A 31 de diciembre de 31 de diciembre de 2022, los dividendos pendientes de pago ascienden a 14.358.194 dólares.

El primer tramo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de abril de 2022, fue de aproximadamente 0,0207 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

El segundo tramo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de julio de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares.

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 23 de marzo de 2021, la Entidad declaró un dividendo de 55.776.929 dólares, aproximadamente 0,097 dólares por acción. El dividendo se pagará en cuatro parcialidades iguales de $13,944,232 pagaderas el 15 de abril de 2021, 15 de julio de 2021, 15 de octubre de 2021 y 15 de enero de 2022. A 31 de diciembre de 2021, los dividendos pendientes de pago ascienden a 13.944.232 dólares.

El primer pago de los dividendos declarados para 2021, abonado el 15 de abril de 2021, ascendió a unos 0,0242 el 15 de abril de 2021, fue de aproximadamente 0,0242 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 13.944.232 dólares.

El segundo pago de los dividendos declarados para 2021, abonado el 15 de julio de 2021, ascendió a unos 0,0242 el 15 de julio de 2021, fue de aproximadamente 0,0242 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 13.944.232 dólares.

El tercer pago de los dividendos declarados para 2021, abonado el 15 de octubre de 2021, ascendió a unos 0,0242 el 15 de octubre de 2021, fue de aproximadamente 0,0242 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 13.944.232 dólares.

El cuarto pago de los dividendos declarados para 2021, abonado el 15 de enero de 2022, ascendió a unos 0,0237 el 15 de enero de 2022, fue de aproximadamente 0,0237 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 13.534.554 dólares.

El capital contable, excepto las acciones ordinarias actualizadas y las utilidades retenidas fiscalmente, causarán el ISR a cargo de la Entidad a la tasa vigente al momento de su distribución. La Entidad deberá pagar el impuesto sobre la renta a la tasa vigente al momento de la distribución. Cualquier impuesto pagado sobre dicha distribución podrá acreditarse contra los ingresos del ejercicio en que se pague el impuesto sobre dividendos y, en los dos ejercicios subsecuentes, contra el impuesto del ejercicio y los pagos estimados correspondientes.

Los dividendos pagados con cargo a utilidades fiscales generadas a partir del 1o. de enero de 2014 a residentes en México y a accionistas no residentes podrán estar sujetos a un impuesto adicional de hasta el 10%, el cual será retenido por la la Entidad.

De conformidad con disposiciones transitorias de la Ley del Impuesto sobre la Renta de 2016, se otorgó un beneficio fiscal a los contribuyentes personas físicas que sean sujetos de retención del 10% sobre dividendos percibidos de personas morales que provengan de utilidades generadas en 2014, 2015 y 2016, previo cumplimiento de requisitos específicos. El beneficio fiscal consiste en un crédito fiscal equivalente al 5% del dividendo distribuido (aplicable únicamente a los dividendos distribuidos a partir de 2020). Dicho crédito crédito fiscal se acreditará únicamente contra la mencionada retención del 10%.

Los beneficios no distribuidos que pueden estar sujetos a una retención de hasta el 10% sobre los dividendos distribuidos es el siguiente:

Los importes utilizados para determinar los beneficios por acción son los siguientes los siguientes:

Las acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos devengan dividendos, que son irrevocables, independientemente de que el empleado renuncie a las acciones concedidas.

Para determinar el ISR diferido la Entidad aplicó las tasas de a las diferencias temporales con base en sus fechas estimadas de reversión.

La Entidad gestiona su capital para garantizar que la Entidad pueda continuar como empresa en funcionamiento, maximizando al mismo tiempo el rendimiento para los socios mediante la optimización del equilibrio entre deuda y fondos propios.

La estructura de capital de la Entidad se compone de deuda neta (total de empréstitos, incluida la parte corriente, según se detalla en la Nota 10, compensada por efectivo y saldos bancarios) y los fondos propios de la Entidad (que comprenden el capital emitido, la prima de emisión, los beneficios no distribuidos y otro resultado global, como se detalla en la Nota 11). en la Nota 11). La Entidad no está sujeta a ningún requisito de capital impuesto externamente.

El Consejo revisa periódicamente la estructura de capital de la Entidad. periódicamente. Como parte de esta revisión, el Consejo considera el coste del capital y los riesgos asociados a cada clase de capital.

El ratio de apalancamiento al final de los siguientes periodos de información era el siguiente:

Detalles de las políticas y métodos contables significativos contables adoptados, incluidos los criterios de reconocimiento, las bases de valoración y las bases sobre las que se reconocen los ingresos y los gastos de cada clase de activo financiero, pasivo financiero e instrumento de capital se recogen en la Nota 3 de los estados financieros consolidados. consolidados.

Los principales activos financieros de la Entidad son los saldos bancarios Los principales activos financieros de la Entidad son saldos bancarios, equivalentes de efectivo y efectivo restringido, como se indica en la Nota 5, y cuentas por cobrar por arrendamientos operativos, como se indica en la Nota 7. El principal pasivo principal pasivo financiero de la Entidad es la deuda a largo plazo, como se indica en la Nota 10.

La Entidad trata de minimizar los efectos del riesgo de mercado (incluido el riesgo de tipo de interés del valor razonable), el riesgo de crédito, el riesgo de liquidez y el riesgo de tipo de interés de los flujos de efectivo. El uso de derivados financieros se rige por las políticas de la Entidad aprobadas por el consejo de administración. La Entidad no contrata ni negocia instrumentos financieros, incluidos los instrumentos financieros derivados, con fines especulativos.

Las actividades de la Entidad la exponen principalmente a los riesgos financieros derivados de las variaciones de los tipos de interés (véase el apartado 15.8) y de los tipos de cambio (véase el apartado 15.6). La Entidad suscribe swaps de tipos de interés para mitigar el riesgo de subida de los tipos de interés.

Las exposiciones al riesgo de mercado se miden utilizando el valor en riesgo (VaR) complementado con análisis de sensibilidad.

La Entidad está expuesta al riesgo cambiario, principalmente con respecto al peso mexicano y al dólar estadounidense con respecto a una de sus subsidiarias, cuya moneda funcional es el peso mexicano. peso mexicano. El riesgo cambiario surge de transacciones comerciales futuras y de activos y pasivos monetarios reconocidos.

Los importes en libros de los activos y pasivos monetarios de la Entidad denominados en divisas de la Entidad denominados en divisas, así como los tipos de cambio correspondientes, son los siguientes los siguientes:

La siguiente tabla detalla la sensibilidad de la Entidad a una apreciación o depreciación del 10% del dólar estadounidense frente al peso mexicano. El 10% es la tasa de sensibilidad utilizada para informar riesgo cambiario internamente al personal clave de la administración y representa la evaluación de la administración del cambio razonablemente posible en los tipos de cambio. de los tipos de cambio. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias pendientes denominadas en divisas y ajusta su conversión al final del periodo a un tipo de cambio del 10%. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias pendientes denominadas en divisas y ajusta su conversión al final del periodo para una variación del 10% en los tipos de cambio. Una cifra positiva a continuación indica un aumento del beneficio o del patrimonio neto si el dólar estadounidense se aprecia un 10% frente a la divisa correspondiente. En el caso de una depreciación del 10% del dólar estadounidense frente al peso mexicano, se produciría un impacto comparable. peso mexicano, se produciría un impacto comparable en el beneficio o el patrimonio neto, y los saldos que figuran a continuación serían negativos:

La Entidad minimiza su exposición al riesgo de tipo de interés tomando fondos prestados a tipos fijos o suscribiendo contratos de permuta de tipos de interés en los que los fondos se toman prestados a tipos variables. Esta Esto minimiza el riesgo de tipo de interés junto con el hecho de que los inmuebles propiedad de la Entidad generan unos ingresos fijos en forma de rentas de alquiler indexadas a la inflación. renta indexada a la inflación.

En virtud de los contratos de permuta de tipos de interés, la Entidad se compromete a intercambiar la diferencia entre los importes de los intereses a tipo fijo y variable calculados sobre los importes de principal nocional acordados. Estos contratos permiten a la Entidad mitigar el riesgo de variación de los tipos de interés sobre el valor razonable de la deuda emitida a tipo fijo y la exposición de los flujos de efectivo de la deuda emitida a tipo variable. El valor razonable de las permutas de tipos de interés al final del periodo sobre el que se informa se determina descontando El valor razonable de las permutas de tipos de interés al final del periodo de referencia se determina descontando los flujos de tesorería futuros utilizando las curvas al final del periodo de referencia y el riesgo de crédito inherente al contrato. a continuación. El tipo de interés medio se basa en los saldos pendientes al final del periodo de referencia.

En el siguiente cuadro se detallan los importes nocionales de principal y los plazos restantes de los contratos de permuta de tipos de interés pendientes al final del periodo de referencia.

En mayo de 2021, los contratos de permuta de tipos de interés se cancelaron al pagarse los préstamos correspondientes.

El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que la contraparte incumpla de sus obligaciones contractuales, con la consiguiente pérdida financiera para la Entidad. La Entidad ha adoptado la política de negociar únicamente con contrapartes solventes como medio de mitigar el riesgo de pérdidas financieras por impagos. como medio de mitigar el riesgo de pérdidas financieras derivadas de impagos. La exposición de la Entidad y las calificaciones crediticias de de sus contrapartes, y las operaciones que se llevan a cabo se realizan con contrapartes aprobadas. El riesgo de crédito riesgo de crédito de la Entidad es el total de sus activos financieros incluidos en su estado de situación financiera.

Los clientes de la Entidad operan en una variedad de industrias. Su cartera inmobiliaria se concentra principalmente en los sectores de alimentación y bebidas, automoción, aeroespacial, médico, logístico y del plástico. La exposición de la Entidad a estas industrias la somete al riesgo de recesiones económicas en dichos sectores industriales en mayor medida que si sus propiedades estuvieran más diversificadas. que si sus propiedades estuvieran más diversificadas en otros sectores.

Si la Entidad es incapaz de obtener deuda o capital adicional sus resultados podrían verse afectados. La Entidad vigila estrechamente el vencimiento de sus pasivos y las necesidades de tesorería de sus operaciones. Elabora y facilita trimestralmente un análisis detallado del flujo de tesorería y lo presenta a su consejo de administración. Se toman decisiones de obtener nueva financiación o limitar las inversiones de tesorería con el fin de mantener un saldo de tesorería proyectado saneado.

El vencimiento del largo plazo, su porción corriente y los intereses devengados a 31 de diciembre de 2022 es el siguiente:

Las inversiones de la Entidad se clasifican como nivel 1 en la jerarquía de valor razonable de la NIIF 13, ya que se negocian en un mercado activo.

La permuta de tipos de interés mantenida por la Entidad se clasifica como nivel 2 en la jerarquía de valor razonable de la NIIF 13, ya que se deriva de datos y precios de mercado. Otros desgloses exigidos por las normas no se consideran materiales.

El valor razonable de la deuda a largo plazo y su correspondiente a 31 de diciembre de 2022 y 2021 es de 912.330.632 y 951.153.932 dólares, respectivamente. Esta medición se clasifica como nivel 2, ya que la dirección utiliza un tipo de descuento observable ajustado para determinar el valor razonable de la deuda.

La Dirección considera que los importes en libros de otros activos financieros y otros pasivos financieros reconocidos en los estados financieros consolidados se aproximan a sus valores razonables.

Actualmente concede acciones a sus ejecutivos y empleados de la siguiente manera:

Plan de Incentivos Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta - Basado en el Rendimiento Total Relativo, rendimiento del precio de la acción de la entidad más dividendos en relación con el rendimiento de su conjunto de pares, durante los tres últimos años naturales finalizados el 31 de diciembre de 2022. El cálculo dio como resultado una concesión de 3.763.449 acciones, con un valor de mercado de 9.040.519 dólares.

El gasto por incentivos a largo plazo para los ejercicios 31 de diciembre de 2022 y 2021 fue el siguiente:

Los gastos de indemnización relacionados con estos planes seguirán devengándose hasta el final del periodo de servicio.

A 31 de diciembre de 2022 y 2021, hay 8.456.290 y 8.331.369 acciones en circulación, respectivamente, con una vida contractual restante media ponderada de 13 meses. Todas las acciones concedidas pero pendientes de entrega se encontraban en el fideicomiso durante el periodo de devengo.

En el curso ordinario de su actividad, la Entidad es parte en diversos procedimientos judiciales. La Entidad no está implicada en ningún litigio o procedimiento de arbitraje para el que la Entidad considere que que la Entidad considere que no está adecuadamente asegurada o indemnizada, o que, en caso de resolución desfavorable, pudiera tener un efecto adverso significativo en la Entidad o en su situación financiera, resultados de explotación o flujos de efectivo. situación financiera, los resultados de las operaciones o los flujos de efectivo.

Como se menciona en la Nota 8, todos los derechos de construcción, mejoras e infraestructura construidos por la Entidad en el Parque Aeroespacial Querétaro y en el Parque DSP, se revierten automáticamente al gobierno del el Estado de Querétaro y a Nissan al término de las concesiones, que es aproximadamente en 42 y 35 años, respectivamente.

El cuarto plazo de los dividendos declarados para 2022, pagado el 15 de enero de 2023, fue de aproximadamente 0,02086 $ por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 $.

De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 30 de marzo de 2023, la Entidad declaró un dividendo de 60.307.043 dólares, aproximadamente 0,08782 dólares por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $15,076,761 pagaderas el 17 de abril de 2023, 15 de julio de 2023, 15 de octubre de 2023 y 15 de enero de 2024. A 31 de marzo de 2023, los dividendos pendientes de pago ascienden a 60.307.043 dólares.

La reforma vacacional publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de diciembre de 2022 y vigente a partir del 1 de enero de 2023 modifica los artículos 76 y 78 de la Ley Federal del Trabajo, que se refieren a los periodos vacacionales.

La reforma de las vacaciones aumenta el número de días de vacaciones a las que tienen derecho los trabajadores (y, a su vez, aumenta el importe de la prima de vacaciones a pagar), siempre que dichas modificaciones sean más favorables a las prestaciones existentes de los trabajadores.

Los trabajadores con más de un año de servicio tienen ahora tienen derecho a doce días de vacaciones retribuidas al año, que aumentan en dos días por cada año adicional de servicio hasta el quinto año (20 días). A partir del sexto año, el número de días de vacaciones concedidos a los trabajadores aumentará en dos días por cada cinco años adicionales de servicio.

Los efectos contables del aumento de las ausencias compensadas por pagar, así como del aumento de la prima de vacaciones, para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 no fueron significativos.

El 15 de mayo de 2023, la emisión de los estados financieros consolidados fue autorizada por Juan Sottil, Director Financiero de Vesta. estados financieros consolidados fue autorizada por Juan Sottil, Director Financiero de Vesta. fecha. Estos estados financieros consolidados están sujetos a la aprobación del Consejo de Administración y de la Junta General Ordinaria de Accionistas, que pueden decidir su aprobación en cualquier momento. Asamblea General Ordinaria de Accionistas, quienes podrán decidir la modificación de dichos estados financieros consolidados de conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles. Ley General de Sociedades Mercantiles.

Hasta el año 2024 inclusive (el vigésimo quinto día a partir de la fecha del presente folleto), todos los intermediarios que efectúen operaciones con nuestros ADS, participen o no en esta oferta, podrán estar obligados a entregar un folleto. un folleto informativo. Esto se añade a la obligación de los intermediarios de entregar un folleto cuando actúan como suscriptores y en caso de adjudicación o suscripción no vendidas.

Los estatutos de la empresa prevén la indemnización (y exoneración de responsabilidad) de los miembros de nuestro Consejo de Administración y de nuestros Comités, del secretario no miembro, del secretario no miembro suplente, de nuestro Consejero Delegado y de otros directivos en relación con el desempeño de sus funciones, derivadas de cualquier conflicto de interés. Secretario no miembro, el Secretario no miembro suplente, nuestro Consejero Delegado y otros directivos en relación con el desempeño de sus funciones, derivadas de cualquier reclamación, litigio, procedimiento o investigación que pueda surgir en el ejercicio de sus funciones. que se inicie en México o en cualquiera de los países en los que se encuentren en circulación nuestras acciones, otros instrumentos o valores que tengan nuestras acciones como subyacente. valores que tengan nuestras acciones como valores subyacentes u otros valores de renta fija o variable emitidos por nosotros, estén registrados o coticen para cotización, o en cualquier jurisdicción en la que operemos nosotros o cualquier entidad que controlemos, en o de la que cualquiera de dichas personas pueda ser parte (en su respectiva calidad de director, funcionario o empleado), incluyendo en dicha indemnización cualquier daño o pérdida que afecte a las personas indemnizadas indemnizadas y los importes de los acuerdos, así como todos los honorarios y gastos de abogados y otros asesores contratados para proteger los intereses de las personas indemnizadas. de las personas indemnizadas, entendiéndose que el Consejo de Administración estará facultado para determinar en los citados casos, si estima conveniente contratar los servicios de abogados y otros asesores distintos de los que asesoren a la Sociedad en la correspondiente reclamación; siempre que la cláusula de indemnización no se aplique si cualquiera de dichas reclamaciones, demandas, procedimientos o investigaciones resultan de negligencia grave, dolo o mala fe de la persona indemnizada aplicable.

Es poco probable que la disposición anterior sea aplicable si la reclamación de indemnización se deriva de un incumplimiento del deber de lealtad.

La Sociedad podrá suscribir pólizas de seguro Sociedad en virtud de las cuales los miembros de su consejo de administración y directivos, dentro de los límites y con sujeción a las limitaciones de las pólizas que cubran el importe de los daños causados por la Sociedad o las entidades controladas por la Sociedad.

El 22 de abril de 2021, la Empresa lanzó una oferta de 78,916,834 acciones ordinarias en los Estados Unidos a compradores institucionales calificados según se define en la Regla 144A de la Ley de Valores de 1933, según enmendada, o la Ley de Valores, en transacciones exentas de registro conforme a la misma y en otros países fuera de México y los EE.UU. a determinadas personas no estadounidenses de conformidad con el Reglamento S de la Ley de Valores, o la Oferta de Acciones 2021. La Oferta de Acciones 2021 2021 se realizó en combinación con una oferta pública de 23.065.218 acciones ordinarias en México al público en general aprobada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México (CNBV). Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Los joint bookrunners de la 2021 fueron UBS Securities LLC, Citigroup Global Markets Inc, BTG Pactual US Capital, LLC y Scotia Capital (USA) Inc. Las ofertas ofertas se lanzaron el 22 de abril de 2021. La contraprestación por acción pagada por los joint bookrunners fue de 39,00 por acción de 0,8775 pesos. La liquidación de la Oferta de Acciones 2021 tuvo lugar el 27 de abril de 2021. El importe total de la 2021 ascendieron a $3,960,370,610.4, que la Compañía utilizó para el desarrollo de parques industriales, la compra de inmuebles adicionales y para capital de trabajo. y para capital de trabajo.

El 6 de mayo de 2021, la Sociedad lanzó una oferta de 350.000.000 USD de principal agregado de pagarés preferentes al 3,625% con vencimiento en 2031, en Estados Unidos, a compradores institucionales cualificados, según se definen en la norma definidos en la Regla 144A de la Ley de Valores en operaciones exentas de registro conforme a la misma y en otros países fuera de México y los Estados Unidos a ciertas personas no estadounidenses con base en la Regulación S bajo la Ley de Valores, o la "Oferta de Notas 2021". Los compradores iniciales de la Oferta de Pagarés 2021 fueron BofA Securities Inc, Citigroup Global Markets Inc, BBVA Securities Inc y UBS Securities LLC. Securities LLC. El precio de compra en la Oferta de Pagarés 2021 fue igual al 98,8% de su importe principal más los intereses devengados, en su caso, a partir del 13 de mayo de 2021. desde el 13 de mayo de 2021 hasta la fecha de cierre de la Oferta de Bonos 2021. La Sociedad acordó pagar a los compradores iniciales de la Oferta de Pagarés 2021 un importe total de 6,95 US$ por cada 1.000 US$ de principal de los bonos como contraprestación por los servicios prestados por los compradores iniciales en relación con la Oferta de Bonos 2021. en relación con la Oferta de Pagarés 2021. Los ingresos totales de la Oferta de Bonos 2021 ascendieron a 343.343.000 US$, que la Sociedad utilizó para reembolsar determinadas deudas de la Sociedad. que la Sociedad utilizó para reembolsar determinadas deudas de la Sociedad y para fines corporativos generales.

Salvo que se indique lo contrario, durante los últimos tres años, la Sociedad no ha realizado ninguna venta de valores no registrados.

Los anexos de la declaración de registro se enumeran en el índice de anexos de esta declaración de registro y se incorporan por referencia al presente documento.

Se han omitido los cuadros porque la información requerida no es aplicable o se muestra en los estados financieros consolidados de las notas a los mismos.

En la medida en que la indemnización por responsabilidades que surjan en virtud de la Ley de Valores pueda permitirse a los directores, funcionarios y personas que ejercen el control del registrante de conformidad con las disposiciones anteriores, o de otro modo, el registrante ha sido advertido que en opinión de la Comisión de Valores y Bolsa dicha indemnización es contraria a la política pública expresada en la Ley y, por lo tanto, es improcedente. la política pública expresada en la Ley y, por lo tanto, es inaplicable. En el caso de que una reclamación de indemnización por dichas responsabilidades (que no sea el pago por parte del registrante de los gastos incurridos o pagados por un director, funcionario o persona controlante del registrante en la defensa exitosa de cualquier acción, pleito o procedimiento) sea presentada por dicho director, funcionario o persona controladora en relación con los valores que se están registrando, el registrante no estará obligado a indemnizar a dicho director, funcionario o persona controladora. con los valores que se registran, el registrante, a menos que en opinión de su abogado el asunto haya sido resuelto por un precedente determinante precedente, someterá a un tribunal de jurisdicción apropiada la cuestión de si dicha indemnización por su parte es contraria al orden público tal y como se expresa en la Ley y se regirá por lo dispuesto en la Ley de Sociedades Anónimas. en la Ley y se regirá por la resolución final de dicha cuestión.

La siguiente es una lista de todos los anexos presentados como parte de esta declaración de registro en el formulario F-1.

De conformidad con los requisitos de la Securities Act de 1933, en su versión modificada, el solicitante de registro certifica que tiene motivos razonables para creer que cumple todos los requisitos para presentar esta declaración de registro en el Formulario F-1 y ha dispuesto debidamente que esta declaración de registro sea firmada en su nombre por el infrascrito, debidamente autorizado para ello, en la Ciudad de México, México, a este día de , 2023.

CONOZCAN TODAS LAS PERSONAS POR EL PRESENTE, que cada persona cuya firma aparece a continuación constituye y nombra a Lorenzo Dominique Berho Carranza y Juan Felipe Sottil Achutegui, sus apoderados, con facultad de sustitución, en su nombre y representación, para firmar cualquier modificación o modificación posterior a la entrada en vigor de esta declaración de registro en el formulario F-1, incluyendo, sin limitación, cualquier declaración de registro adicional presentada de conformidad con la norma 462 de la Securities Act en relación con la misma y a presentar la misma, con sus anexos y demás documentos en relación con la misma, con la SEC, ratificando y confirmando por la presente todo lo que dicho apoderado, o su sustituto o sustitutos, puedan hacer o hacer que se haga en virtud de la presente. en virtud del presente documento.

De conformidad con los requisitos de la Securities Act of 1933, en su versión modificada, la presente declaración de registro ha sido firmada por las siguientes personas en la calidad y fechas indicadas.

De conformidad con la Ley de Valores de 1933, en su versión modificada, el abajo firmante, representante debidamente autorizado en los Estados Unidos de América, ha firmado la presente declaración de registro o su modificación en Nueva York, NY, el día , 2023.

Estados Unidos Mexicanos (Estado u otra jurisdicción de constitución u organización)	6500 (Número de código de clasificación industrial estándar primario)	Ninguno (I.R.S. Employer de identificación)

	Paseo de los Tamarindos No. 90, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas Cuajimalpa, C.P. 05210 Ciudad de México Estados Unidos Mexicanos +52 (55) 5950-0070

	Precio			Media Volumen de negociación ⁽¹⁾
Periodo	Máximo	Mínimo	Cerrar	Media Volumen de negociación ⁽¹⁾
	(en US$)
Mensualmente
Julio de 2023 (a partir del 6 de julio de 2023)	61.6	56.0	59.1	3,217,462
Agosto de 2023	65.2	56.6	60.9	2,353,216
Septiembre de 2023	64.6	57.1	61.5	2,948,094
Octubre de 2023	60.3	52.6	56.9	3,111,742
Noviembre (hasta el 21 de noviembre de 2023)	64.3	56.1	61.5	1,970,520
Trimestral
3T 2023 (a partir del 6 de julio de 2023)	65.2	56.0	60.6	2,805,617

	Precio			Media Volumen de negociación ⁽¹⁾
Periodo	Máximo	Mínimo	Cerrar	Media Volumen de negociación ⁽¹⁾
	(en pesos)
Mensualmente
Enero de 2022	41.5	36.7	38.4	1,264,459
Febrero de 2022	39.5	35.2	38.0	1,037,187
Marzo de 2022	39.4	36.2	37.5	2,502,449
Abril de 2022	39.0	34.8	37.2	1,148,219
Mayo de 2022	40.5	36.2	37.9	1,666,223
Junio de 2022	40.1	35.1	37.6	1,554,756
Julio de 2022	41.1	36.7	39.5	1,825,001
Agosto de 2022	40.8	36.8	38.6	1,404,714
Septiembre de 2022	40.1	36.6	38.1	1,612,224
Octubre de 2022	44.3	36.8	39.3	2,981,086
Noviembre de 2022	44.5	41.6	43.0	2,814,617
Diciembre de 2022	47.6	43.2	45.7	2,453,158
Enero de 2023	52.3	45.4	49.0	2,283,545
Febrero de 2023	55.6	51.2	53.0	2,996,167
Marzo de 2023	52.3	50.9	54.0	3,104,948
Abril de 2023	55.6	52.4	55.0	2,018,372
Mayo de 2023	57.3	52.5	55.7	1,722,844
Junio de 2023	58.9	54.1	57.1	2,588,468
Julio de 2023	61.6	55.3	59.1	3,856,624
Agosto de 2023	65.2	56.6	60.9	2,353,216
Septiembre de 2023	64.6	57.1	61.5	2,948,094
Octubre de 2023	60.3	52.6	56.9	3,111,742
Noviembre de 2023 (hasta el 21 de noviembre de 2023)	64.3	56.1	61.5	1,970,520
Trimestral
1Q 2022	41.5	35.2	37.9	1,638,339
2Q 2022	40.5	34.8	37.6	1,461,141
3Q 2022	41.1	36.6	38.7	1,607,612
4Q 2022	47.6	36.8	42.7	2,746,059
1Q 2023	57.1	45.4	52.0	2,785,302
2Q 2023	58.9	52.4	56.0	2,115,799
3Q 2023	65.2	56.0	60.6	2,805,617
Anual
2020	40.6	23.5	33.4	1,599,808
2021	45.6	34.3	38.9	1,290,927
2022	47.6	34.8	39.2	1,863,169

Periodo	Difundir		Parte del volumen de negociación
Enero de 2022		98,203		0.23	%
Febrero de 2022		93,211		0.24	%
Marzo de 2022		144,371		0.19	%
Abril de 2022		115,510		0.22	%
Mayo de 2022		103,433		0.24	%
Junio de 2022		162,069		0.22	%
Julio de 2022		120,209		0.20	%
Agosto de 2022		119,454		0.17	%
Septiembre de 2022		122,765		0.16	%
Octubre de 2022		101,773		0.12	%
Noviembre de 2022		111,781		0.12	%
Diciembre de 2022		137,402		0.13	%
Media		119,182		0.19	%
Enero de 2023		126,227		6.77	%
Febrero de 2023		125,691		4.57	%
Marzo de 2023		149,333		4.43	%
Abril de 2023		131,024		4.42	%
Mayo de 2023		152,250		4.01	%
Junio de 2023		197,092		4.12	%
Julio de 2023		179,172		3.01	%
Agosto de 2023		184,353		5.13	%
Septiembre de 2023		196,974		4.71	%
Octubre de 2023		302,178		3.76	%
Media		174,429		4.49	%

	Para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre,						Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023			2022			2022			2021
							(millones de US$)
Efectivo neto generado (utilizado) por actividades de explotación		128.9			75.5			65.2			107.9
Efectivo neto (utilizado) generado por actividades de inversión		(195.8	)		(168.3	)		(262.2	)		16.0
Efectivo neto (utilizado) generado por actividades de financiación		344.6			(91.0	)		(119.8	)		212.5
Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en la tesorería		(8.7	)		1.7			3.1			(4.1	)
(Disminución) aumento neto de efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido		269.0			(182.1	)		(313.7	)		332.3

	Por ADS	Total	Por Acción Ordinaria	Total
Precio de oferta pública	USD	USD	USD	USD
Descuentos y comisiones de suscripción⁽¹⁾	USD	USD	USD	USD
Ingresos, antes de gastos, para nosotros	USD	USD	USD	USD

	Página
Glosario de algunos términos y definiciones	ii
Presentación de la información financiera y de otro tipo	v
Nota especial sobre las declaraciones prospectivas	ix
Resumen	1
La oferta	23
Resumen de la información financiera consolidada y datos operativos	26
Factores de riesgo	34
Uso de los ingresos	68
Capitalización	69
Dilución	70
Información de mercado	71
Debate y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones	81
Panorama industrial y normativo	104
Empresas	126
Gestión	162
Principales accionistas	179
Transacciones con partes vinculadas	181
Descripción del capital social y de los estatutos	183
Descripción de los American Depositary Shares	195
Dividendos y política de dividendos	206
Acciones ordinarias y ADS susceptibles de venta futura	207
Fiscalidad	209
Suscripción	216
Gastos de la oferta	225
Asuntos jurídicos	226
Expertos	227
Dónde encontrar más información	228
Notificaciones y exigibilidad de responsabilidades civiles	229
Índice de los estados financieros	F-1

	A 30 de septiembre de 2023
	Actual			Ajustado
	(millones de US$)
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido		408.2
Deuda:
Parte corriente de la deuda a largo plazo		4.8
Deuda a largo plazo		923.4
Deuda total⁽¹⁾		928.2
Fondos propios:
Capital social		567.1
Capital desembolsado adicional		807.1
Beneficios no distribuidos		875.9
Reserva para pagos basados en acciones		2.0
Conversión de divisas		(31.4	)
Valoración de instrumentos financieros derivados		-
Total fondos propios		2,220.7
Capitalización total		2,740.7

Precio supuesto de oferta pública por ADS		USD
Valor contable neto tangible por ADS al 30 de septiembre de 2023		USD
Aumento del valor contable neto tangible pro forma por ADS atribuible a los inversores existentes		USD
Valor contable neto tangible pro forma ajustado por ADS inmediatamente después de esta oferta		USD
Dilución del valor contable neto tangible pro forma por ADS para los nuevos inversores en esta oferta		USD

								Principal Importe pendiente a 30 de septiembre
	Importe principal original		Tipo de interés anual			Madurez		2023		2022
	(millones de dólares )							(millones de US$)
Préstamo/Notas
2016 MetLife Préstamo a 10 años		150.0		4.55	%		Ago. 2026		144.9		147.3
Bonos preferentes de la serie A de 2017		65.0		5.03	%		Septiembre 2024		65.0		65.0
Bonos preferentes de la serie B de 2017		60.0		5.31	%		Septiembre 2027		65.0		60.0
Bonos preferentes serie A de 2018		45.0		5.50	%		Mayo de 2025		45.0		45.0
Bonos preferentes serie B de 2018		45.0		5.85	%		Mayo de 2028		45.0		45.0
2017 MetLife Préstamo a 10 años		118.0		4.75	%		Dic. 2027		116.6		118.0
2018 MetLife Préstamo a 8 años		26.6		4.75	%		Ago. 2026		25.7		26.1
Bonos preferentes de la serie RC		70.0		5.18	%		Junio de 2029		70.0		70.0
Bonos preferentes de la serie RD		15.0		5.28	%		Junio de 2031		15.0		15.0
Bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad		350.0		3.625	%		Mayo de 2031		350.0		350.0
Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad		200.0		SOFR más 160 puntos básicos⁽¹⁾			Ago. 2025		-		-

(-) Menos: Parte corriente									4.8		2.7
(-) Menos: Coste directo de emisión									9.0		10.0
Total deuda a largo plazo									923.4		928.7

				Pagos vencidos por periodo
	Total			Menos de 1 año		De 1 a 3 años		De 3 a 5 años		Más de 5 años
				(millones de US$)
Parte corriente de la deuda a largo plazo		4.8			4.8		-		-		-
Deuda a largo plazo		932.4			-		119.5		377.9		435.0
Total		937.2	(1)		4.8		119.5		377.9		435.0

	Ubicación	Total GLA		Total GLA		Porcentaje de la SBA de la cartera		Alquiler Ingresos de los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2023		Porcentaje de los ingresos por alquiler para los tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023			Operaciones Año de inicio		Número de edificios		Tasación Valor a 30 de septiembre de 2023
			(en pies cuadrados)		(en metros cuadrados)		(%)		(US$)		(%)							(US$)
Industrial Parque
DSP	Aguascalientes		2,143,262		199,116		5.8		3,183,011		5.6			2013		8		137,700,000
Parque Vesta Aguascalientes	Aguascalientes		306,804		28,503		0.8		383,526		0.7			2019		2		18,500,000
Parque Los Bravos Vesta	Cd Juárez		460,477		42,780		1.2		685,568		1.2			2007		4		30,390,000
Parque Vesta Juárez Sur I	Cd Juárez		1,514,249		140,678		4.1		2,403,832		4.3			2015		8		113,030,000
Parque Vesta Guadalajara	Guadalajara		2,572,897		239,030		7.0		3,906,632		6.9			2020		6		230,650,000
Parque Vesta Guadalupe	Monterrey		497,929		46,259		1.3		1,350,665		2.4			2021		2		32,560,000
Vesta Puebla I	Puebla		1,028,801		95,579		2.8		1,783,006		3.2			2016		5		86,150,000
Bernardo Quintana	Querétaro		772,025		71,723		2.1		611,242		1.1			1998		9		39,840,000
PIQ	Querétaro		2,109,491		195,978		5.7		2,982,995		5.3			2006		13		138,750,000
VP Querétaro	Querétaro		923,238		85,772		2.5		742,069		1.3			2018		4		53,000,000
Querétaro Aeroespacial Parque	Querétaro Aero		2,337,248		217,137		6.3		3,800,159		6.7			2007		13		164,550,000
SMA	San Miguel de Allende		1,361,708		126,507		3.7		1,529,865		2.7			2015		7		88,700,000
Las Colinas	Silao		903,487		83,937		2.4		1,210,926		2.1			2008		7		57,750,000
Vesta Park Puento Interior	Silao		1,312,047		121,893		3.6		1,661,113		2.9			2018		7		79,800,000
Tres Naciones	San Luis Potosí		960,964		89,276		2.6		1,383,548		2.5			1999		9		63,550,000
Vesta Park SLP	San Luis Potosí		603,385		56,056		1.6		615,708		1.1			2018		3		38,450,000
Parque Vesta de La Mesa	Tijuana		810,013		75,253		2.2		1,178,598		2.1			2005		16		63,180,000
Nordika	Tijuana		155,818		14,476		0.4		634,229		1.1			2007		1		17,150,000
El potrero	Tijuana		282,771		26,270		0.8		381,977		0.7			2012		2		29,800,000
Vesta Park Tijuana III	Tijuana		620,547		57,651		1.7		1,080,060		1.9			2014		3		55,640,000
Vesta Park Pacífico	Tijuana		379,882		35,292		1.0		897,027		1.6			2017		2		30,700,000
VP Lago Este	Tijuana		552,452		51,324		1.5		1,182,647		2.1			2018		2		71,100,000
Megarregión del Parque Vesta	Tijuana		1,512,001		140,469		4.1		604,826		1.1			2022		7		150,070,000
VPT I	Tlaxcala		680,616		63,231		1.8		1,030,341		1.8			2015		4		43,400,000
Exportec	Toluca		220,122		20,450		0.6		278,679		0.5			1998		3		14,950,000
T 2000	Toluca		1,070,180		99,423		2.9		1,585,184		2.8			1998		3		83,810,000
Parque Vesta El Coecillo	Toluca		816,056		75,814		2.2		1,326,063		2.4			2007		1		57,130,000
Parque Vesta Toluca I	Toluca		1,000,161		92,918		2.7		1,553,202		2.8			2006		5		76,420,000
Parque Vesta Toluca II	Toluca		1,474,297		136,967		4.0		2,036,412		3.6			2014		6		111,800,000
Parque Vesta Apodaca	Monterrey		1,023,145		95,053		2.8		-		0.0			2023		4		76,270,000
Parque Vesta Juárez Oriente	Cd Juárez		529,389		49,182		1.4		-		0.0			2023		2		41,000,000
Otros			5,970,498		554,679		16.2		9,609,961		17.0			na		45		504,980,000
	Total		36,905,960		3,428,676		100.0		51,613,071		91.5	%				213		2,800,770,000
	Otros ingresos (reembolsos)⁽²⁾								4,786,959		8.5
	Total								56,400,030		100.0			Oficinas de Vesta en el Parque DSP⁽³⁾				300,000
														En construcción				300,620,000
														Total				3,101,690,000
														Mejoras del terreno				13,794,975
														Reservas de tierras				140,100,000
														Costes de finalización de la construcción en curso				-142,781,071
														Tasación Total				3,112,803,904

Estado	Número de inmuebles		Número de arrendamientos		GLA		GLA		Porcentaje de SBA total		Ingresos por alquiler		Parte de los ingresos totales por alquiler
					(pies cuadrados)		(metros cuadrados)		(%)		(millones de US$)		(%)
Baja California		60		86		6,890,292		640,129		18.7		9,785,271		17.3
Querétaro		39		54		6,142,001		570,611		16.7		8,265,771		14.7
Estado de México		20		33		4,767,933		442,955		12.9		7,610,336		13.5
Guanajuato		21		43		3,577,242		332,337		9.7		4,401,904		7.8
Jalisco		9		13		3,608,235		335,216		9.8		5,654,236		10.0
Chihuahua		18		27		3,323,565		308,769		9.0		4,541,579		8.1
Aguascalientes		10		25		2,450,066		227,619		6.6		3,566,537		6.3
San Luis Potosí		12		14		1,564,349		145,333		4.2		1,999,256		3.5
Nuevo León		6		8		1,521,074		141,312		4.1		1,350,665		2.4
Otros Estados		18		33		3,061,203		284,395		8.3		4,437,516		7.9
Otros ingresos⁽¹⁾												4,786,959		8.5
Total		213		336		36,905,960		3,428,676		100.0		56,400,030		100.0

Cliente	País	Compartir de la SBA total	Parte del total de ingresos por alquiler	Restante de arrendamiento
		(%)	(%)	(años)
Nestlé	Suiza	4.9	5.4	6.8
TPI	Estados Unidos	3.3	4.5	5.8
Grupo Safran	Francia	3.3	4.3	4.4
Nissan	Japón	2.7	2.7	1.0
Mercado Libre	Argentina	2.5	3.0	7.9
Bombardier Aerospace	Canadá	1.8	2.2	12.2
Foxconn	Taiwán	1.8	1.8	6.5
Continental	Alemania	1.7	1.5	8.0
Coppel	México	1.7	1.5	7.9
Puertas	Estados Unidos	1.6	1.7	7.9

	A 30 de septiembre,
Industria	2023
		(%)
Automoción		33.0
Logística		12.4
Alimentación y bebidas		9.3
Aeroespacial		6.9
Comercio electrónico		7.0
Plásticos		2.4
Vehículos recreativos		3.9
Productos sanitarios		1.9
Energías renovables		3.6
Otras industrias⁽¹⁾		19.6

	Número de arrendamientos que expiran		Superficie alquilada que vence		Superficie alquilada que vence		Porcentaje de la SBA total
			(pies cuadrados)		(metros cuadrados)		(%)
Año
2023		9		811,639		75,404		2	%
2024		51		4,127,929		383,497		12	%
2025		49		3,728,878		346,424		11	%
2026		61		4,628,095		429,964		14	%
2027 y siguientes		166		20,832,390		1,935,392		61	%
Total		336		34,128,931		3,170,682		100.0	%

	A 30 de septiembre,		A 31 de diciembre,
Región	2023		2022		2021
Bajío Norte		5		5		6
Bajío Sur		14		13		12
Central		7		7		8
Empresa		54		49		49
Noreste		5		4		4
Noroeste		8		9		11
Total / Media		93		87		90

Director	Edad	Primer elegido	Alternativa	Edad	Primer elegido
Lorenzo Manuel Berho Corona (Presidente del Consejo)	64	2001	Lorenzo Dominique Berho Carranza	41	2001
Stephen B. Williams*	73	2001	Jorge Alberto de Jesús Delgado Herrera	77	2011
José Manuel Domínguez Díaz Ceballos	64	2015	José Guillermo Zozaya Délano	71	2020
Craig Wieland	64	2016	Enrique Carlos Lorente Ludlow	57	2007
Luis Javier Solloa Hernández	57	2015	Viviana Belaunzarán Barrera	52	2020
Loreanne Helena García Ottati	42	2022	José Antonio Pujals Fuentes	86	2001
Oscar Francisco Cázares Elías	64	2014	Rocío Ruiz Chávez *	80	2019
Daniela Berho Carranza	39	2014	Elías Laniado Laborín	73	2021
Douglas M. Arthur*	43	2021	Manuela Molina Peralta	51	2023
Luis de la Calle Pardo	64	2011	Francisco Javier Mancera de Arrigunaga*.	64	2011

Nombre	Título
Luis Javier Solloa Hernández	Presidente
Stephen B. Williams	Miembro
José Manuel Domínguez Díaz Ceballos	Miembro
Viviana Belaunzarán Barrera	Miembro

Nombre	Título
Francisco Javier Mancera de Arrigunaga	Presidente
José Antonio Pujals Fuentes	Miembro
José Guillermo Zozaya Délano	Miembro
Oscar Francisco Cázares Elías	Miembro

Nombre	Título
Douglas M. Arthur	Presidente
Lorenzo Manuel Berho Corona	Miembro
Stephen B. Williams	Miembro
Craig Wieland	Miembro
Manuela Molina Peralta	Miembro

Nombre	Posición	Edad	Primer nombrado
Lorenzo Dominique Berho Carranza	Consejero Delegado	41	2018
Juan Felipe Sottil Achutegui	Director Financiero	64	2009
Guillermo Díaz Cupido	Director de Inversiones	70	2016
Diego Berho Carranza	Jefe de cartera	36	2018
Alfredo Marcos Paredes Calderón	Director de Recursos Humanos e Integridad	50	2016
Alejandro Pucheu Romero	Consejo General	49	2007
Francisco Eduardo Estrada Gómez Pezuela	Vicepresidente Ejecutivo Regional - Bajío y Región Central	59	1998
Mario Humberto Chacón Gutiérrez	Vicepresidente Ejecutivo Regional - Región Norte	42	2021
Rodrigo Cueto Bosch	Vicepresidente primero de Transacciones Estratégicas	45	2021
Juan Carlos Cueto Riestra	Vicepresidente de Nuevos Negocios - Región Central	44	2019
Adriana Eguía Alaniz	Vicepresidente de Nuevos Negocios - Baja California	41	2019
Mario Adalberto Ortega Chávez	Vicepresidente de Nuevos Negocios - Aguascalientes	62	2016
Alejandro Rafael Muñoz Pedrajo	Vicepresidente de Nuevos Negocios - Silao	47	2016
Teodoro Hugo Díaz Estrada	Vicepresidente de Gestión de Activos y Propiedades	47	2020
Carlos Alberto Aranda Hernández	Vicepresidente de Desarrollo y Proyectos de Capital	45	2020
Laura Elena Ramírez Zamorano Barrón	Director de ESG	40	2020
María Fernanda Bettinger Davó	Director de Relaciones con los Inversores	31	2020

Meses naturales	Número total de acciones ordinarias compradas⁽¹⁾		Precio medio pagado por acción ordinaria (pesos)		Número total de acciones ordinarias adquiridas en el marco de planes o programas anunciados públicamente ⁽²)		Valor en dólares de las participaciones que aún pueden comprarse en el marco de los planes o programas ⁽²⁾⁽³⁾
Enero de 2022		-		-		-		100,000,000
Febrero de 2022		100,000		36.5		100,000		99,823,365
Marzo de 2022		3,293,272		36.9		3,293,272		93,937,749
Abril de 2022		260,234		36.8		260,234		93,468,528
Mayo de 2022		2,104,163		36.8		2,104,163		89,757,521
Junio de 2022		2,891,577		36.5		2,891,577		84,566,688
Julio de 2022		-		-		-		84,566,688
Agosto de 2022		-		-		-		84,566,688
Septiembre de 2022		61,752		37.0		61,752		84,452,951
Octubre de 2022		-		-		-		84,452,951
Noviembre de 2022		-		-		-		84,452,951
Diciembre de 2022		-		-		-		84,452,951
Enero de 2023		-		-		-		-
Febrero de 2023		-		-		-		-
Marzo de 2023		-		-		-		-
Abril de 2023		-		-		-		-
Mayo de 2023		-		-		-		-
Junio de 2023		-		-		-		-
Julio de 2023		-		-		-		-
Agosto de 2023		-		-		-		-
Septiembre de 2023		-		-		-		-
Total		8,653,988		36.7		8,653,988		84,452,951

Tasas:		Servicio:
Hasta 5 centavos de dólar por ADS emitido		Emisión de ADS (por ejemplo, una emisión de ADS como consecuencia de un depósito de acciones ordinarias, de un cambio en la relación ADS/acción ordinaria o por cualquier otro motivo), excluidas las emisiones de ADS como consecuencia de distribuciones de acciones ordinarias).

Hasta 5 céntimos por ADS cancelado		Cancelación de ADS (por ejemplo, una cancelación de ADS por entrega de bienes depositados, por un cambio en la relación ADS/acción ordinaria, o por cualquier otro motivo).

Hasta 5 céntimos de dólar por ADS poseído		Distribución de dividendos en efectivo u otras distribuciones en efectivo (por ejemplo, tras venta de derechos y otros derechos) Distribución de ADS en virtud de (i) dividendos en acciones u otras distribuciones de acciones gratuitas, o (ii) ejercicio de derechos de compra de ADS adicionales Distribución de valores distintos de ADS o derechos de compra de ADS adicionales (por ejemplo, en caso de escisión)

Hasta 5 centavos de dólar por ADS poseído en la(s) fecha(s) de registro aplicable(s) establecida(s) por el banco depositario.		Servicios ADS

Hasta 5 céntimos de dólar por ADS (o fracción) transferido		Registro de transferencias de ADS (por ejemplo, al registrarse la transferencia de la titularidad registrada de ADS, al transferirse ADS a DTC y viceversa, o por cualquier otro motivo)

Hasta 5¢ por ADS (o fracción) convertido		Conversión de ADS de una serie por ADS de otra serie (por ejemplo, conversión de ADS con derechos parciales por ADS con derechos plenos, o conversión de ADS restringidos (según se definen en el Contrato de Depósito) en ADS libremente transferibles, y viceversa).

Suscriptor	Número de acciones ordinarias
Barclays Capital Inc.



Total

		Por ADS
Precio de oferta pública		USD
Comisiones de suscripción		USD
Ingresos, antes de gastos, para nosotros		USD

		Importe
Gastos
Tasa de registro en la SEC		USD
Tasa de presentación FINRA
Tasa de cotización en la NYSE
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Honorarios y gastos jurídicos
Honorarios y gastos contables
Gastos varios
Total		USD

	Página
Estados financieros intermedios consolidados resumidos no auditados¾ Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.
Estados de Situación Financiera Consolidados Intermedios Condensados al 30 de septiembre de 2023 y al 31 de diciembre de 2022	F-3
Estados intermedios consolidados condensados de pérdidas y ganancias y otros resultados globales correspondientes a los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022	F-4
Estados de cambios en el patrimonio neto consolidados condensados correspondientes a los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022	F-5
Estados de Flujos de Efectivo Intermedios Condensados Consolidados para los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022	F-6
Notas a los Estados Financieros Intermedios Condensados Consolidados correspondientes a los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022	F-8

Estados financieros consolidados auditados¾ Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.
Informe de los auditores externos independientes	F-24
Estados de situación financiera consolidados a 31 de diciembre de 2022 y 2021	F-25
Cuentas de pérdidas y ganancias consolidadas y otros resultados globales correspondientes a los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021	F-27
Estados consolidados de cambios en el patrimonio neto correspondientes a los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021	F-28
Estados consolidados de flujos de efectivo para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021	F-29
Notas a los Estados Financieros Consolidados correspondientes a los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 2021	F-30

	Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

	Estados financieros consolidados Estados Financieros Consolidados para los Ejercicios Terminados el 31 de Diciembre de 2022 y 2021, e Informe de la Firma de Contadores Públicos Registrados Independientes Con fecha 15 de mayo de 2023

	Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

	Estados Financieros Intermedios Consolidados Condensados a 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022 y para los periodos de nueve y tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2023 y 2022 (no auditados)

Activos	Notas	30 de septiembre de 2023 (No auditado)			31 de diciembre de 2022
Activo circulante:
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido	5	$	408,182,657		$	139,147,085
Impuestos recuperables	6		31,264,979			30,088,473
Créditos por arrendamiento operativo	7		8,906,561			7,690,195
Gastos anticipados y anticipos	7.vi		21,433,597			25,308,351
Total activo circulante			469,787,794			202,234,104

Activos no corrientes:
Inversiones inmobiliarias	8		3,112,803,904			2,738,465,276
Mobiliario de oficina - Neto			1,063,465			1,437,981
Activo por derecho de uso - Neto de amortización	9		977,323			1,417,945
Depósitos de seguridad realizados, efectivo restringido y otros			9,790,900			9,601,094
Total activos no corrientes			3,124,635,592			2,750,922,296

Activos totales		$	3,594,423,386		$	2,953,156,400

Pasivo y fondos propios

Pasivo circulante:
Parte corriente de la deuda a largo plazo	10	$	4,754,756		$	4,627,154
Pasivos por arrendamiento - a corto plazo	9		608,140			606,281
Intereses devengados			7,549,703			3,847,752
Cuentas por pagar			16,985,635			16,628,788
Impuestos sobre la renta			42,443,745			14,824,658
Gastos e impuestos devengados			5,729,315			5,154,626
Dividendos a pagar	11.4		30,232,072			14,358,194
Total pasivo corriente			108,303,366			60,047,453

Pasivo no corriente:
Deuda a largo plazo	10		923,389,058			925,872,432
Arrendamiento financiero a largo plazo	9		441,141			897,658
Depósitos de garantía recibidos			22,687,764			18,333,119
Acreedores a largo plazo			7,706,451			7,889,937
Prestaciones a los empleados			1,309,566			348,280
Impuestos diferidos			309,905,581			299,979,693
Total pasivo no corriente			1,265,439,561			1,253,321,119
Total pasivo			1,373,742,927			1,313,368,572
Litigios y compromisos	19

Fondos propios:
Capital social	11.1		567,130,950			480,623,919
Capital desembolsado adicional	11.3		807,101,571			460,677,234
Beneficios no distribuidos			875,906,418			733,405,749
Reserva para pagos basados en acciones	17		2,010,911			5,984,051
Conversión de divisas			(31,469,391	)		(40,903,125	)
Total fondos propios			2,220,680,459			1,639,787,828

Total pasivo y fondos propios		$	3,594,423,386		$	2,953,156,400

		En el periodo de nueve meses finalizado						En el periodo de tres meses finalizado el
	Notas	30 de septiembre de 2023 (No auditado)			30 de septiembre de 2022 (Sin auditar)			30 de septiembre de 2023 (No auditado)			30 de septiembre de 2022 (Sin auditar)
Ingresos:
Ingresos por alquiler	12	$	157,555,332		$	130,601,341		$	55,760,097		$	45,508,043
Gastos de gestión			967,551			-			639,933			-
			158,522,883			130,601,341			56,400,030			45,508,043

Gastos de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres	13.1		(10,325,669	)		(6,120,112	)		(4,444,822	)		(2,342,554	)
Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	13.1		(3,046,433	)		(1,547,058	)		(1,400,458	)		(591,547	)
Gastos generales y administrativos	13.2		(22,340,322	)		(18,467,192	)		(7,320,445	)		(5,935,594	)

Ingresos por intereses			5,527,899			1,545,587			4,423,263			1,375,039
Otros ingresos - Neto			2,440,371			638,167			1,707,807			257,563
Gastos financieros	14		(34,748,522	)		(34,118,391	)		(11,395,892	)		(11,783,272	)
Ganancia (pérdida) de cambio - Red			6,194,010			(316,264	)		(2,149,240	)		(754,543	)
Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias			-			5,027,826			-			-
Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	8		179,549,769			139,780,947			95,162,184			62,985,726

Beneficios antes de impuestos			281,773,986			217,024,851			130,982,427			88,718,861

Gasto por impuesto sobre la renta			(78,966,274	)		(52,093,615	)		(54,764,299	)		(26,744,384	)

Beneficio del periodo			202,807,712			164,931,236			76,218,128			61,974,477

Otras ganancias globales - Netas de impuestos:
Partidas que pueden reclasificarse posteriormente a pérdidas y ganancias:
- Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional			9,433,734			3,022,647			2,761,939			289,027
Total otro resultado global			9,433,734			3,022,647			2,761,939			289,027

Resultado global total del periodo		$	212,241,446		$	167,953,883		$	78,980,067		$	62,263,504

Beneficio básico por acción	11.5	$	0.2777		$	0.2413		$	0.0928		$	0.0912
Beneficio diluido por acción	11.5	$	0.2734		$	0.2373		$	0.0914		$	0.0896

	Capital stock			Adicional capital desembolsado			Beneficios no distribuidos			Reserva para pagos basados en acciones			Extranjero conversión de divisas			Total fondos propios

Saldos a 1 de enero de 2022	$	482,858,389		$	466,230,183		$	547,213,771		$	7,149,453		$	(49,826,389	)	$	1,453,625,407

Dividendos declarados		-			-			(57,432,777	)		-			-			(57,432,777	)
Acciones devengadas		2,014,895			5,800,994			-			(7,815,889	)		-			-
Pagos basados en acciones		-			-			-			4,971,602			-			4,971,602
Recompra de acciones		(4,249,365	)		(11,353,943	)		-			-			-			(15,603,308	)
Resultado global		-			-			164,931,236			-			3,022,647			167,953,883

Saldos a 30 de septiembre de 2022 (sin auditar)	$	480,623,919		$	460,677,234		$	654,712,230		$	4,305,166		$	(46,803,742	)	$	1,553,514,807

Saldos a 1 de enero de 2023	$	480,623,919		$	460,677,234		$	733,405,749		$	5,984,051		$	(40,903,125	)	$	1,639,787,828

Emisión de acciones		84,302,445			338,375,392			-			-			-			422,677,837
Dividendos declarados		-			-			(60,307,043	)		-			-			(60,307,043	)
Acciones devengadas		2,204,586			8,048,945			-			(10,253,531	)		-			-
Pagos basados en acciones		-			-			-			6,280,391			-			6,280,391
Resultado global		-			-			202,807,712			-			9,433,734			212,241,446

Saldos a 30 de septiembre de 2023 (sin auditar)	$	567,130,950		$	807,101,571		$	875,906,418		$	2,010,911		$	(31,469,391	)	$	2,220,680,459

	30 de septiembre de 2023 (Sin auditar)			30 de septiembre de 2022 (Sin auditar)
Flujos de tesorería de las actividades de explotación:
Beneficios antes de impuestos	$	281,773,986		$	217,024,851
Ajustes:
Amortización		570,332			949,230
Amortización de bienes de uso		440,622			358,560
Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias		(179,549,769	)		(139,780,947	)
Efecto no realizado de los tipos de cambio		3,239,724			316,264
Ingresos por intereses		(5,527,899	)		(1,545,587	)
Gastos por intereses		33,379,051			32,948,226
Amortización de los gastos de emisión de deuda		1,369,471			1,170,165
Gastos reconocidos por pagos basados en acciones		6,280,391			4,971,602
Prestaciones a los empleados y costes de pensiones		961,286			-
Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias		-			(5,027,826	)

Ajustes del capital circulante:
(Aumento) disminución de:
Deudores por arrendamiento operativo - Neto		(1,216,366	)		1,736,636
Impuestos recuperables		(1,176,506	)		4,879,666
Depósitos de garantía pagados		(437,122	)		4,950,174
Gastos anticipados		3,874,754			(18,241,521	)
Aumento (disminución) de:
Cuentas por pagar y anticipos a clientes		15,933,767			33,723,994
Gastos e impuestos devengados		570,771			(10,660,994	)
Depósitos de seguridad cobrados		4,354,645			2,058,410
Intereses percibidos		5,527,899			1,545,587
Impuestos sobre la renta pagados		(41,421,299	)		(55,871,027	)
Efectivo neto generado por actividades de explotación		128,947,738			75,505,463

Flujos de tesorería procedentes de actividades de inversión:
Adquisición de inversiones inmobiliarias		(195,666,429	)		(182,641,651	)
Venta de inversiones inmobiliarias		-			14,771,388
Adquisición de mobiliario de oficina y vehículos		(109,674	)		(442,500	)
Efectivo neto utilizado en actividades de inversión		(195,776,103	)		(168,312,763	)

Flujos de tesorería procedentes de actividades de financiación:
Intereses pagados		(29,677,100	)		(29,168,137	)
Préstamos pagados		(3,477,928	)		(2,072,334	)
Dividendos pagados		(44,433,165	)		(42,660,621	)
Ingresos por emisión de acciones		444,018,137			-
Gastos de emisión de acciones pagados		(21,340,300	)		-
Recompra de acciones propias		-			(15,603,308	)
Pago de obligaciones de arrendamiento		(536,880	)		(413,761	)
Gastos de emisión de deuda pagados		-			(1,092,916	)
Efectivo neto procedente de (utilizado en) actividades de financiación		344,552,764			(91,011,077	)

	30 de septiembre de 2023 (No auditado)		31 de diciembre de 2022

Caja y bancos	$	407,919,630	$	139,056,863
Efectivo restringido		263,027		90,222
		408,182,657		139,147,085
Efectivo restringido no corriente		735,312		735,312
Total	$	408,917,969	$	139,882,397