Prueba 99.2
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Condensado Consolidado Intermedio
Estados financieros de los tres
Meses Período finalizado el 31 de marzo de 2024
y 2023 (sin auditar)
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
No auditado Estados financieros intermedios consolidados condensados al 31 de marzo de 2024 y 2023 (no auditados)
| Índice | Página |
| Estados intermedios consolidados condensados no auditados de situación financiera | 1 |
| Estados intermedios consolidados condensados no auditados de beneficios y otro resultado global | 2 |
| Estados intermedios consolidados condensados no auditados de cambios en el patrimonio neto | 3 |
| Estados provisionales consolidados condensados no auditados de flujos de tesorería | 4 |
| Notas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados no auditados | 6 |
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados consolidados provisionales resumidos no auditados de la situación financiera
A 31 de marzo de 2024 y 31 de diciembre de 2023
(En dólares estadounidenses)
| Activos | Notas | 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||||
| Activo circulante: | ||||||||||||
| Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido | 5 | $ | 445,061,349 | $ | 501,166,136 | |||||||
| Impuestos recuperables | 6 | 32,758,441 | 33,864,821 | |||||||||
| Créditos por arrendamiento operativo | 7 | 14,838,239 | 10,100,832 | |||||||||
| Gastos anticipados y anticipos | 7.vi | 35,766,128 | 21,299,392 | |||||||||
| Total activo circulante | 528,424,157 | 566,431,181 | ||||||||||
| Activos no corrientes: | ||||||||||||
| Inversiones inmobiliarias | 8 | 3,353,858,113 | 3,212,164,164 | |||||||||
| Mobiliario de oficina - Neto | 2,365,408 | 2,541,990 | ||||||||||
| Activo por derecho de uso - Neto de amortización | 9 | 693,583 | 834,199 | |||||||||
| Depósitos de seguridad realizados, efectivo restringido y otros | 10,229,983 | 10,244,759 | ||||||||||
| Total activos no corrientes | 3,367,147,087 | 3,225,785,112 | ||||||||||
| Activos totales | $ | 3,895,571,244 | $ | 3,792,216,293 | ||||||||
| Pasivo y fondos propios capital | ||||||||||||
| Pasivo circulante: | ||||||||||||
| Parte corriente de la deuda a largo plazo | 10 | $ | 69,688,381 | $ | 69,613,002 | |||||||
| Pasivos por arrendamiento - a corto plazo | 9 | 606,339 | 607,481 | |||||||||
| Intereses devengados | 6,070,395 | 3,148,767 | ||||||||||
| Cuentas por pagar | 20,233,994 | 13,188,966 | ||||||||||
| Impuestos sobre la renta | 4,862,866 | 38,773,726 | ||||||||||
| Gastos e impuestos devengados | 4,649,514 | 7,078,988 | ||||||||||
| Dividendos a pagar | 11.4 | 64,686,486 | 15,155,311 | |||||||||
| Total pasivo corriente | 170,797,975 | 147,566,241 | ||||||||||
| Pasivo no corriente: | ||||||||||||
| Deuda a largo plazo | 10 | 844,723,820 | 845,573,752 | |||||||||
| Arrendamiento financiero a largo plazo | 9 | 139,564 | 290,170 | |||||||||
| Depósitos de garantía recibidos | 25,595,943 | 25,680,958 | ||||||||||
| Acreedores a largo plazo | 7,889,938 | 7,706,450 | ||||||||||
| Prestaciones a los empleados | 1,835,252 | 1,519,790 | ||||||||||
| Impuestos diferidos | 17 | 296,152,318 | 276,910,507 | |||||||||
| Total pasivo no corriente | 1,176,336,835 | 1,157,681,627 | ||||||||||
| Total pasivo | 1,347,134,810 | 1,305,247,868 | ||||||||||
| Litigios y compromisos | 21 | |||||||||||
| Fondos propios: | ||||||||||||
| Capital social | 11.1 | 593,977,760 | 591,600,113 | |||||||||
| Capital desembolsado adicional | 11.3 | 948,599,276 | 934,944,456 | |||||||||
| Beneficios no distribuidos | 1,049,917,308 | 989,736,218 | ||||||||||
| Reserva para pagos basados en acciones | 19 | (10,153,203 | ) | 3,732,350 | ||||||||
| Conversión de divisas conversión | (33,904,707 | ) | (33,044,712 | ) | ||||||||
| Total fondos propios | 2,548,436,434 | 2,486,968,425 | ||||||||||
| Total pasivo y fondos propios | $ | 3,895,571,244 | $ | 3,792,216,293 | ||||||||
Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.
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Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados intermedios consolidados condensados no auditados de beneficios y otros Resultado Global
Para los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023
(En dólares estadounidenses)
| En el periodo de tres meses finalizado en | ||||||||||||
| Notas | 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de marzo de 2023 (No auditado) | ||||||||||
| Ingresos: | ||||||||||||
| Ingresos por alquiler | 12 | $ | 60,176,393 | $ | 49,610,889 | |||||||
| Gastos de gestión | 413,263 | 327,618 | ||||||||||
| 60,589,656 | 49,938,507 | |||||||||||
| Los gastos de explotación de los inmuebles que generaron ingresos por alquiler | 13.1 | (3,786,225 | ) | (2,238,569 | ) | |||||||
| Costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler | 13.1 | (717,030 | ) | (666,089 | ) | |||||||
| General y administrativos | 13.2 | (8,556,795 | ) | (8,205,943 | ) | |||||||
| Ingresos por intereses | 5,068,364 | 566,836 | ||||||||||
| Otros ingresos | 14 | 895,669 | 256,351 | |||||||||
| Otros gastos | 15 | (1,110,553 | ) | (330,286 | ) | |||||||
| Gastos financieros | 16 | (10,212,525 | ) | (11,580,977 | ) | |||||||
| Ganancia de cambio - Neta | 854,082 | 4,602,489 | ||||||||||
| Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | 250,000 | - | ||||||||||
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 8 | 107,326,025 | 10,759,462 | |||||||||
| Beneficios antes de impuestos | 150,600,668 | 43,101,781 | ||||||||||
| Ingresos gasto por impuestos | 17 | (25,733,091 | ) | 12,224,884 | ||||||||
| Beneficio del periodo | 124,867,577 | 55,326,665 | ||||||||||
| Otras ganancias globales - Netas de impuestos: | ||||||||||||
| Partidas que pueden reclasificarse posteriormente a pérdidas y ganancias: | ||||||||||||
| - Diferencias Diferencias de conversión de otras operaciones en moneda funcional | (859,995 | ) | 3,792,865 | |||||||||
| Total otros ingresos generales | (859,995 | ) | 3,792,865 | |||||||||
| Total de ingresos del periodo | $ | 124,007,582 | $ | 59,119,530 | ||||||||
| Beneficio básico por acción | 11.5 | $ | 0.1428 | $ | 0.0809 | |||||||
| Beneficio diluido por acción | 11.5 | $ | 0.1411 | $ | 0.0797 | |||||||
Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.
2
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados de cambios en el patrimonio neto
Estados de cambios en el patrimonio neto
Para los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023
(En dólares estadounidenses)
| Capital stock | Adicional capital desembolsado | Beneficios no distribuidos | Reserva para pagos basados en acciones | Extranjero conversión de divisas | Total fondos propios | |||||||||||||||||||
| Saldos a 1 de enero de 2023 | $ | 480,623,919 | $ | 460,677,234 | $ | 733,405,748 | $ | 5,984,051 | $ | (40,903,125 | ) | $ | 1,639,787,827 | |||||||||||
| Dividendos declarados | - | - | (60,307,043 | ) | - | - | (60,307,043 | ) | ||||||||||||||||
| Acciones devengadas | 2,204,586 | 8,048,945 | - | (10,253,531 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| Pagos basados en acciones | - | - | - | 2,792,918 | - | 2,792,918 | ||||||||||||||||||
| Resultado global | - | - | 55,326,665 | - | 3,792,865 | 59,119,530 | ||||||||||||||||||
| Saldos a 31 de marzo de 2023 (sin auditar) | $ | 482,828,505 | $ | 468,726,179 | $ | 728,425,370 | $ | (1,476,562 | ) | $ | (37,110,260 | ) | $ | 1,641,393,232 | ||||||||||
| Saldos a 1 de enero de 2024 | $ | 591,600,113 | $ | 934,944,456 | $ | 989,736,218 | $ | 3,732,350 | $ | (33,044,712 | ) | $ | 2,486,968,425 | |||||||||||
| Dividendos declarados | - | - | (64,686,487 | ) | - | - | (64,686,487 | ) | ||||||||||||||||
| Acciones devengadas | 2,377,647 | 13,654,820 | - | (16,032,466 | ) | - | - | |||||||||||||||||
| Pagos basados en acciones | - | - | - | 2,146,913 | - | 2,146,913 | ||||||||||||||||||
| Resultado global | - | - | 124,867,577 | - | (859,995 | ) | 124,007,582 | |||||||||||||||||
| Saldos a 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | $ | 593,977,760 | $ | 948,599,276 | $ | 1,049,917,308 | $ | (10,153,203 | ) | $ | (33,904,707 | ) | $ | 2,548,436,434 |
Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.
3
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Estados consolidados provisionales resumidos no auditados de flujos de tesorería
Para los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023
(En dólares estadounidenses)
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Flujos de tesorería de las actividades de explotación: | ||||||||
| Beneficios antes de impuestos | $ | 150,600,668 | $ | 43,101,781 | ||||
| Ajustes: | ||||||||
| Amortización | 187,023 | 222,001 | ||||||
| Amortización de bienes de uso | 140,616 | 146,874 | ||||||
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (107,326,025 | ) | (10,759,462 | ) | ||||
| Efecto no realizado de los tipos de cambio | (1,714,077 | ) | (4,602,489 | ) | ||||
| Ingresos por intereses | (5,068,364 | ) | (566,836 | ) | ||||
| Gastos por intereses | 9,348,664 | 11,211,746 | ||||||
| Amortización de los gastos de emisión de deuda | 863,861 | 369,231 | ||||||
| Gastos reconocidos por pagos basados en acciones | 2,146,914 | 2,792,918 | ||||||
| Prestaciones a los empleados y costes de pensiones | 315,462 | - | ||||||
| Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | (250,000 | ) | - | |||||
| Ajustes del capital circulante: | ||||||||
| (Aumento) disminución de: | ||||||||
| Deudores por arrendamiento operativo - Neto | (4,737,407 | ) | (3,391,723 | ) | ||||
| Impuestos recuperables | 1,106,380 | 4,339,883 | ||||||
| Depósitos de garantía pagados | (479,854 | ) | 1,512,522 | |||||
| Gastos anticipados y otros créditos | (14,466,736 | ) | 2,056,570 | |||||
| Aumento (disminución) de: | ||||||||
| Cuentas por pagar y anticipos a clientes | 7,228,516 | 9,012,106 | ||||||
| Gastos e impuestos devengados | (2,429,474 | ) | (1,613,735 | ) | ||||
| Depósitos de garantía cobrados | (85,015 | ) | (186,324 | ) | ||||
| Intereses percibidos | 5,068,364 | 566,836 | ||||||
| Impuestos sobre la renta pagados | (40,402,140 | ) | (22,492,445 | ) | ||||
| Efectivo neto generado por actividades de explotación | 47,376 | 31,719,453 | ||||||
| Flujos de tesorería procedentes de actividades de inversión: | ||||||||
| Adquisición de inversiones inmobiliarias | (47,625,125 | ) | (54,236,948 | ) | ||||
| Reembolsos de no arrendatarios | 14,367,041 | - | ||||||
| Venta de inversiones inmobiliarias | 780,000 | - | ||||||
| Adquisición de mobiliario de oficina y vehículos | (10,441 | ) | (85,660 | ) | ||||
| Efectivo neto utilizado en actividades de inversión | (32,488,525 | ) | (54,322,608 | ) | ||||
| Flujos de tesorería procedentes de actividades de financiación: | ||||||||
| Intereses pagados | (6,427,036 | ) | (7,098,240 | ) | ||||
| Préstamos pagados | (1,143,784 | ) | (1,183,062 | ) | ||||
| Dividendos pagados | (15,155,312 | ) | (14,358,194 | ) | ||||
| Pago de obligaciones de arrendamiento | (151,748 | ) | (181,707 | ) | ||||
| Efectivo neto utilizado en actividades de financiación | (22,877,880 | ) | (22,821,203 | ) | ||||
4
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Efectos de las variaciones sobre la tesorería | (785,758 | ) | 4,490,012 | |||||
| Disminución neta de efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido | (56,104,787 | ) | (40,934,346 | ) | ||||
| Efectivo, equivalentes equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del ejercicio | 501,901,448 | 139,882,397 | ||||||
| Efectivo, equivalentes equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del periodo - Nota 5 | $ | 445,796,661 | $ | 98,948,051 | ||||
Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados. no auditados.
5
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias
Notas no auditadas a los estados financieros intermedios consolidados resumidos
Al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023 y para los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023
(En dólares estadounidenses)
| 1. | Información general |
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta") es una entidad constituida en México. La dirección de su domicilio social y principal lugar de negocios es Paseo de los Tamarindos 90, piso 28, Ciudad de México.
Vesta y sus filiales (conjuntamente, la "Entidad") se dedican al desarrollo, adquisición y operación de naves industriales e instalaciones de distribución que son rentadas a corporaciones en once estados de la República Mexicana.
| 2. | Aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) nuevas y revisadas |
Normas de contabilidad NIIF nuevas y modificadas efectivas para el periodo actual
No hay pronunciamientos contables que hayan entrado en efectivos a partir del 1 de enero de 2024 que tengan un impacto significativo en los estados financieros consolidados resumidos provisionales del Grupo.
| 3. | Principales políticas contables |
| a. | Bases de preparación |
Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se han elaborado sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros que se valoran a su valor razonable al final de cada ejercicio, como se explica más adelante en las políticas contables.
| i. | Coste histórico |
El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.
| ii. | Valor razonable |
El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o pagado para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si ese precio es directamente observable o estimado mediante otra técnica de valoración. si ese precio es directamente observable o estimado utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta esas características a la hora de fijar el precio del activo o pasivo. en cuenta al fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o revelación en estos estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se determina sobre dicha base, excepto en el caso de las transacciones con pagos basados en acciones que se encuentran dentro del ámbito de aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera. que entran en el ámbito de aplicación de la Norma Internacional de Información Financiera ("NIIF") 2, Pagos basados en acciones.
Además, a efectos de información financiera, las mediciones del valor las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 y 3 en función del grado de observabilidad de las variables que intervienen en la valoración del valor razonable y de la importancia de las variables que intervienen en la valoración del valor razonable en su conjunto. y la importancia de los datos para la medición del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:
| - | Los datos de nivel 1 son precios cotizados (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de valoración; |
6
| - | Los datos de nivel 2 son datos, distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, directa o indirectamente; y |
| - | Los datos de nivel 3 son datos no observables para el activo o el pasivo. |
| iii. | Empresa en funcionamiento |
Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados han sido elaborados por la Dirección asumiendo que la Entidad continuará operando como empresa en funcionamiento.
| b. | Estados financieros intermedios resumidos |
Los estados financieros intermedios resumidos consolidados a 31 de marzo de 2024 han sido elaborados de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad ("NIC") 34, Información Financiera Financiera Intermedia, y no han sido auditados. En opinión de la dirección de la Entidad, todos los ajustes (consistentes principalmente en ajustes ordinarios, recurrentes) necesarios para la presentación fiel de los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos. Los resultados de los periodos no son necesariamente indicativos de los resultados del ejercicio completo. Estos estados financieros intermedios consolidados condensados Estos estados financieros intermedios consolidados condensados deben leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados anuales auditados de la Entidad y sus respectivas notas correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023.
Las políticas contables y los métodos de cálculo son coherentes con los estados financieros consolidados auditados para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023, excepto en lo mencionado en el párrafo anterior.
| c. | Segmento |
La actividad principal de la Entidad es la adquisición desarrollo y gestión de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones de forma agregada, en un único segmento con el fin de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, sólo tiene un segmento operativo y de información. Al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, todos nuestros activos y operaciones se derivan de activos ubicados en México.
| 4. | Juicios contables críticos y principales fuentes de incertidumbre en las estimaciones |
En la elaboración de estos estados financieros intermedios, la dirección ha realizado juicios y estimaciones que afectan a la aplicación de las políticas contables y a los importes presentados de activos y pasivos, ingresos y gastos. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones.
Los juicios significativos realizados por la dirección al aplicar las políticas contables de la Entidad y las principales fuentes de incertidumbre en la estimación han sido las mismas que las descritas en las últimas cuentas anuales consolidadas. anuales consolidadas.
| 5. | Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido |
A efectos del estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado de flujos de tesorería, el efectivo y los equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y en bancos, incluido el efectivo restringido. El efectivo y equivalentes de efectivo al al final del periodo sobre el que se informa, tal y como se muestran en el estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado, pueden conciliarse con las partidas correspondientes del estado de situación financiera intermedio resumido consolidado de la siguiente forma en los estados intermedios consolidados condensados de situación financiera:
7
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| Caja y bancos | $ | 444,802,321 | $ | 501,093,921 | ||||
| Efectivo restringido | 259,028 | 72,215 | ||||||
| 445,061,349 | 501,166,136 | |||||||
| Efectivo restringido no corriente | 735,312 | 735,312 | ||||||
| Total | $ | 445,796,661 | $ | 501,901,448 | ||||
El efectivo restringido representa saldos mantenidos por la Entidad que sólo pueden utilizarse en determinadas condiciones, de conformidad con los contratos de préstamo suscritos por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago de la cuota mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de determinadas cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican según su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el período de tiempo en que dichas restricciones se cumplen. El efectivo restringido no corriente se clasificó dentro de depósitos garantizados realizados, efectivo restringido y otros en los estados de situación financiera consolidados adjuntos. estados de situación financiera consolidados adjuntos.
Transacciones no monetarias
Los cambios en los pasivos derivados de actividades de financiación que no requieren efectivo se refieren a una disminución por la amortización de los costes de emisión de deuda por 369.230 y 369.231 dólares en los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente. finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente. Los dividendos no pagados se incluyen en la Nota 11.4. Otras actividades de inversión no monetarias relacionadas con inversiones inmobiliarias se incluyen en la Nota 8.
Adicionalmente, la Entidad reconoció amortización de apertura costo de apertura de una línea de crédito por $123,658 y $123,658 en los periodos de tres meses terminados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente; incluida en Seguridad depósitos realizados, efectivo restringido y otros cambio de saldo.
| 6. | Impuestos recuperables |
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| Impuesto sobre el valor añadido recuperable ("IVA") | $ | 32,758,441 | $ | 33,733,662 | ||||
| Otros créditos | - | 131,159 | ||||||
| $ | 32,758,441 | $ | 33,864,821 | |||||
| 7. | Créditos por arrendamientos operativos, gastos anticipados y anticipos |
| i. | El perfil de antigüedad de los créditos por arrendamientos operativos en las fechas indicadas a continuación es el siguiente: |
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| 0-30 días | $ | 12,762,743 | $ | 9,338,540 | ||||
| 30-60 días | 955,685 | 335,498 | ||||||
| 60-90 días | 573,634 | 146,708 | ||||||
| Más de 90 días | 546,177 | 280,086 | ||||||
| Total | $ | 14,838,239 | $ | 10,100,832 | ||||
Según los contratos de arrendamiento, los pagos deben recibirse en los 30 días siguientes a la fecha de vencimiento. deben recibirse dentro de los 30 días siguientes a su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en el cuadro anterior, el 86% y el 92% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos están al corriente a 31 de marzo de 2024 y 31 de diciembre de 2023, respectivamente.
Todos los pagos de alquileres vencidos son supervisados por la Entidad; para los créditos pendientes de 30 a 90 días, se realizan esfuerzos para cobrar el pago del cliente respectivo. Los créditos por arrendamientos operativos pendientes por más de 30 días pero menos de 60 días representan el 6% y el 3% de todas las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, respectivamente. 31 de diciembre de 2023, respectivamente. Las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 60 y menos de 90 días representan el 4% y el 1% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 31 de marzo de 2024 y 31 de diciembre de 2023, respectivamente. todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 31 de marzo de 2024 y 31 de diciembre de 2023, respectivamente. Arrendamientos operativos por cobrar
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pendientes a más superiores a 90 días representan el 4% y el 3% de todos los créditos por arrendamientos operativos a 31 de marzo de 2024 y 31 de diciembre de 2023, respectivamente.
| ii. | Movimiento de la provisión para cuentas de cobro dudoso |
La ECL vitalicia representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles impagos a lo largo de la vida esperada de la cuenta a cobrar por arrendamiento operativo.
La siguiente tabla muestra el movimiento de las pérdidas crediticias esperadas pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el leasing por cobrar:
| Importes | ||||
| Saldo a 1 de enero de 2023 | $ | 1,916,124 | ||
| Aumento de la provisión para pérdidas reconocida en el periodo | 427,520 | |||
| Disminución de provisión para pérdidas por baja de activos financieros en el periodo | 242,165 | |||
| Saldo a 31 de marzo de 2023 (sin auditar) | $ | 2,101,479 | ||
| Saldo a 1 de enero de 2024 | $ | 2,536,893 | ||
| Aumento de la provisión para pérdidas reconocida en el periodo | 255,796 | |||
| Disminución de provisión para pérdidas por baja de activos financieros en el periodo | - | |||
| Saldo a 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | $ | 2,792,689 | ||
| iii. | Riesgo de concentración de clientes |
Al 31 de marzo de 2024 y 31 de diciembre de 2023, un cliente de la Entidad representa el 36% o $5,290,322 (No auditado) y el 45% o $4,525,100 respectivamente, del saldo de cuentas por cobrar por arrendamiento operativo. El mismo cliente representó el 5.3% y 5.4% (No Auditado) del total de ingresos por arrendamiento de la Entidad para los periodos de tres meses terminados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10% de los ingresos totales por arrendamiento de la Entidad para los periodos de tres meses terminados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente. finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023.
| iv. | Contratos de arrendamiento financiero |
Los arrendamientos operativos corresponden a contratos de arrendamiento no cancelables sobre las propiedades de inversión propiedad de la Entidad, que generalmente tienen plazos que oscilan entre 5 y 15 años, con opciones de prorrogar el hasta un total de 20 años. Los alquileres se pagan habitualmente de forma mensual y se ajustan anualmente de acuerdo con los índices de inflación aplicables (inflación de EE.UU. y México). índices de inflación aplicables (índices de inflación de EE.UU. y México). Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. Obtención de Los inquilinos tienen la obligación de contratar un seguro de propiedad (responsabilidad civil) y de mantenimiento.
Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de rescisión que da derecho a a la Entidad a cobrar todas las rentas impagadas durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en caso de que el cliente incumpla sus pagos de alquiler, desaloje las propiedades, resuelva el contrato de arrendamiento o entre en quiebra o en un procedimiento de insolvencia. desaloje los inmuebles, rescinda el contrato de arrendamiento o se declare en quiebra o concurso de acreedores. Todos los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos y no incluyen opciones de compra.
| v. | Créditos por arrendamientos operativos no cancelables |
Los pagos mínimos por arrendamiento futuros a cobrar en virtud de acuerdos de arrendamiento operativo no cancelables son los siguientes no cancelables son los siguientes:
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| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| No más tarde de 1 año | $ | 206,010,638 | $ | 204,723,974 | ||||
| Más tarde de 1 año y no más tarde de 3 años | 343,712,045 | 344,644,619 | ||||||
| Más tarde de 3 años y no más tarde de 5 años | 322,288,186 | 329,579,421 | ||||||
| Más de 5 años | 176,391,569 | 185,044,052 | ||||||
| $ | 1,048,402,438 | $ | 1,063,992,066 | |||||
| vi. | Gastos anticipados, anticipos y otros créditos |
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| Anticipo pagos anticipados (1) | $ | 19,659,766 | $ | 19,308,297 | ||||
| Otras cuentas por cobrar(2) | 11,783,352 | 328,082 | ||||||
| Gastos inmobiliarios | 4,248,089 | 1,638,607 | ||||||
| Gastos anticipados | 74,921 | 24,406 | ||||||
| $ | 35,766,128 | $ | 21,299,392 | |||||
| (1) | Durante el segundo trimestre de 2022, la Entidad suscribió un acuerdo para la adquisición, autorización y otras condiciones de varias parcelas de terreno; si las condiciones se cumplen en un plazo de 18 meses, o una prórroga adicional de 18 meses, el depósito anticipado se se considerará parte del precio final de la transacción; en caso contrario, se perderá aproximadamente 1 millón de dólares a favor de la contraparte y se contabilizará como gasto; el importe restante se reembolsará a la Entidad. |
| (2) | Este importe corresponde a mejoras no locativas realizadas por Vesta en el Parque Industrial Querétaro que quedan pendientes de cobro al 31 de marzo de 2024. cobrar al 31 de marzo de 2024. |
| 8. | Inversiones inmobiliarias |
La Entidad recurre a tasadores externos para determinar el valor razonable de todas sus propiedades de inversión. Los tasadores independientes, que poseen cualificaciones profesionales reconocidas y pertinentes y tienen amplia experiencia en los tipos de inversiones inmobiliarias que posee la Entidad, utilizan técnicas de valoración como el descuento de flujos de caja, el coste de reposición y la tasa de capitalización de los ingresos. flujos de caja descontados, el enfoque del coste de reposición y el enfoque de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas incluyen hipótesis, la mayoría de las cuales no son directamente observables en el mercado, para estimar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad, como los tipos de descuento, NOI a largo plazo, tasas de inflación, periodos de absorción y rentas de mercado.
Los valores, determinados trimestralmente por los tasadores externos, se reconocen como el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad al final de cada periodo de información. Los tasadores utilizan un método de para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos netos de explotación ("NOI") esperados de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de suelo. Las pérdidas o ganancias derivadas de las variaciones de los valores razonables se incluyen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. se incluyen en los estados consolidados de pérdidas y ganancias y otras (pérdidas) ganancias globales en el periodo en que se producen. en que se producen.
Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las NIIF. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se determinan los valores razonables de las propiedades de inversión (en particular, la técnica de valuación y los insumos utilizados).
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| Propiedad | Jerarquía del valor razonable | Técnicas de valoración | Datos no observables significativos | Valor/rango (No auditado) | Relación de datos no observables con el valor razonable |
| Edificios y terrenos | Nivel 3 | Descuento descontados | Tasa de descuento | Q1 2024: del 8,00% al 12,13%. 2023: 7,00% a 12,21% |
Cuanto mayor sea el menor será el valor razonable. |
| Salida tasa cap | Q1 2024: del 6,50% al 9,00%. 2023: 6,50% a 8,99% |
Cuanto mayor sea el de salida, menor será el valor razonable | |||
| A largo plazo NOI | Basado en el alquiler contractual y luego en de mercado | En mayor sea el NOI, mayor será el valor razonable. | |||
| Inflación tipos | México: Q1 2024: 3,53% a 5,0%. 2023: Del 3,6% al 4,25%. ESTADOS UNIDOS: Q1 2024: 2,2% a 3,0%. 2023: del 2,1% al 3,0%. |
En mayor sea la tasa de inflación, mayor será el valor razonable.
| |||
Absorción período
|
12 meses de media
|
Cuanto más corto sea el periodo de absorción, mayor será el el valor razonable. | |||
| Mercado Alquileres relacionados | En función de del parque/estado | Cuanto mayor sea el alquiler de mercado, mayor será el valor razonable | |||
Reservas de suelo
|
Nivel 3
|
Valor de mercado
|
Precio por acre | Ponderado precio medio por acre Q1 2024: $184,496 2023: $195,196 |
En mayor sea el precio, mayor será el valor razonable. |
La mesa a continuación se exponen los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados:
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| Edificios y terrenos | $ | 3,334,050,000 | $ | 3,167,770,000 | ||||
| Mejoras del terreno | 18,840,805 | 16,277,544 | ||||||
| Reservas de suelo | 120,415,700 | 138,380,000 | ||||||
| 3,473,306,505 | 3,322,427,544 | |||||||
| Menos: Coste para concluir la construcción en curso | (119,448,392 | ) | (110,263,380 | ) | ||||
| Saldo al final del periodo | $ | 3,353,858,113 | $ | 3,212,164,164 | ||||
La conciliación de la inversión es la siguiente:
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de marzo de 2023 (sin auditar) | |||||||
| Saldo al inicio del año | $ | 3,212,164,164 | $ | 2,738,465,276 | ||||
| Adiciones | 33,258,084 | 39,143,391 | ||||||
| Efecto de conversión de moneda extranjera | 1,639,840 | 3,905,341 | ||||||
| Enajenación de inversiones inmobiliarias | (530,000 | ) | - | |||||
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 107,326,025 | 10,759,462 | ||||||
| Saldo al final del periodo | $ | 3,353,858,113 | $ | 2,792,273,470 | ||||
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Un total de 25.948.743 y 16.940.373 $16,940,373 adiciones a propiedades de inversión relacionadas con reservas territoriales y edificios nuevos que fueron adquiridos de terceros no fueron pagadas al 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente, por lo que se excluyeron de los estados de flujos de efectivo condensados consolidados correspondientes a dichos periodos.
El 24 de enero de 2024, la Entidad vendió una reserva territorial ubicada en Querétaro por un total de 64,583 pies cuadrados por $780,000, el costo asociado a la venta fue de $530,000, generando una ganancia en venta de propiedades de inversión de $250,000.
Algunas de las han sido pignoradas como garantía de su deuda a largo plazo.
| 9. | Entidad arrendataria |
| 1. | Derecho de uso: |
| Derecho de uso | 1 de enero de 2023 | Adiciones | Disposiciones | 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | ||||||||||||
| Propiedad | $ | 2,552,121 | $ | - | $ | - | $ | 2,552,121 | ||||||||
| Vehículos y material de oficina | 791,773 | - | - | 791,773 | ||||||||||||
| Coste del derecho de uso | $ | 3,343,894 | $ | - | $ | - | $ | 3,343,894 | ||||||||
| Amortización del derecho de uso | ||||||||||||||||
| Propiedad | $ | (1,961,025 | ) | $ | (110,226 | ) | $ | - | $ | (2,071,251 | ) | |||||
| Vehículos y material de oficina | (548,670 | ) | (30,390 | ) | - | (579,060 | ) | |||||||||
| Amortización acumulada | (2,509,695 | ) | (140,616 | ) | - | (2,650,311 | ) | |||||||||
| Total | $ | 834,199 | $ | (140,616 | ) | $ | - | $ | 693,583 | |||||||
| Derechos de uso | 1 de enero de 2023 | Adiciones | Disposiciones | 31 de marzo de 2023 (sin auditar) | ||||||||||||
| Propiedad | $ | 2,552,121 | $ | - | $ | - | $ | 2,552,121 | ||||||||
| Vehículos y material de oficina | 791,773 | - | - | 791,773 | ||||||||||||
| Coste de los derechos de uso | 3,343,894 | - | - | 3,343,894 | ||||||||||||
| Derechos de uso | 1 de enero de 2023 | Adiciones | Disposiciones | 31 de marzo de 2023 (sin auditar) | ||||||||||||
| Amortización de los derechos de uso | ||||||||||||||||
| Propiedad | $ | (1,508,871 | ) | (113,976 | ) | $ | - | $ | (1,622,847 | ) | ||||||
| Vehículos y material de oficina | (417,078 | ) | (32,898 | ) | - | (449,976 | ) | |||||||||
| Acumulado amortización acumulada | (1,925,949 | ) | (146,874 | ) | - | (2,072,823 | ) | |||||||||
| Total | $ | 1,417,945 | (146,874 | ) | $ | - | $ | 1,271,071 | ||||||||
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| 2. | Obligaciones de arrendamiento: |
| 1 de enero de 2023 | Adiciones | Disposiciones | Intereses devengados | Reembolsos | 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | |||||||||||||||||||
| Pasivos por arrendamiento | $ | 897,660 | $ | - | $ | - | $ | 18,332 | $ | (170,089 | ) | $ | 745,903 | |||||||||||
| 1 de enero de 2022 | Adiciones | Disposiciones | Intereses devengados | Reembolsos | 31 de marzo de 2023 (sin auditar) | |||||||||||||||||||
| Arrendamiento pasivo | $ | 1,503,939 | $ | - | $ | - | $ | 30,414 | $ | (181,703 | ) | $ | 1,352,650 | |||||||||||
| 3. | Análisis del vencimiento del pasivo por arrendamiento: |
| Pasivos por arrendamiento financiero | Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | 31 de diciembre de 2023 | ||||||
| No más tarde de 1 año | $ | 648,977 | $ | 662,388 | ||||
| Más tarde de 1 año y no más tarde de 5 años | 144,430 | 301,099 | ||||||
| 793,407 | 963,487 | |||||||
| Menos: futuros coste financiero | (47,504 | ) | (65,836 | ) | ||||
| Total pasivo por arrendamiento | $ | 745,903 | $ | 897,651 | ||||
| Arrendamiento financiero - a corto plazo | 606,339 | $ | 607,481 | |||||
| Arrendamiento financiero a largo plazo | 139,564 | 290,170 | ||||||
| Total pasivo por arrendamiento | $ | 745,903 | $ | 897,651 | ||||
| 10. | Deuda a largo plazo |
El 1 de septiembre de 2022 la Entidad obtuvo una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años por valor de 200 millones de dólares. Este préstamo devenga intereses a un tipo del SOFR más 1,60 puntos porcentuales. A 30 de septiembre de 2023, no se han realizado provisiones para esta línea. La Entidad incurrió en 1,34 millones de dólares en gastos directos prepagados relacionados con la apertura de la línea de crédito.
El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 de dólares en Bonos Senior ("Vesta ESG Global bond 35/8 05/31") con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan un interés anual del interés anual a un tipo del 3,625%.
El 2 de agosto de 2019, la Entidad suscribió un contrato de crédito no garantizado a cinco años con varias instituciones financieras por un importe agregado de 80.000.000 de dólares, y una línea de crédito renovable de 125.000.000 de dólares. Este préstamo devenga intereses trimestrales a un tipo LIBOR más 2,15 puntos porcentuales. A 31 de diciembre de 31 de diciembre de 2019, no se ha utilizado la línea de crédito renovable. ("Préstamo sindicado"). El 23 de marzo de 2020 y el 7 de abril de 2020, la Entidad dispuso $85,000,000 y $40,000,000, respectivamente, de la línea de crédito revolvente, devengando intereses trimestrales a una tasa de LIBOR más 1,85 puntos porcentuales.
El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió con diversas instituciones financieras una serie RC de senior notes a 10 años y una serie RD de senior notes a 12 años, por y montos agregados de montos de $70,000,000 y $15,000,000, respectivamente. Cada serie de pagarés RC y cada serie de pagarés RD devengan intereses sobre el saldo impagado al 5,18% y 5,28%, respectivamente.
El 31 de mayo de 2018, la Entidad celebró un contrato para la emisión y venta de Notas Senior Serie A por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2025, y Notas Senior Serie B por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2028. Notes de $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2028. Cada pagaré de la serie A y cada pagaré de la serie B devengan intereses sobre el saldo impagado al 5,50% y al 5,85%, respectivamente. y 5,85%, respectivamente.
El 1 de noviembre de 2017, la Entidad suscribió un contrato de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company
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por 118.000.000 $ con vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo devenga intereses mensuales a un tipo del 4,75%.
El 22 de septiembre de 2017, la Entidad suscribió un contrato de emisión y venta de Senior Notes Serie A por $65,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2024, y Senior Notes Serie Senior Notes Serie B por $60,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2027. Cada Pagaré de la Serie A y cada Pagaré de la Serie B devengan intereses sobre el saldo impagado de Serie A y Serie B a una tasa del 5,03% y 5,31% anual, respectivamente, pagaderos semestralmente el 22 de septiembre y el 22 de marzo de cada año. y el 22 de marzo de cada año.
El 27 de julio de 2016, la Entidad suscribió un contrato de préstamo a 10 años con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") por un importe total de 150.000.000 dólares con vencimiento en agosto de 2026. El producto de las dos líneas de crédito mencionadas se utilizó para liquidar la deuda de la Entidad con Blackstone que vencía el 1 de agosto de 2016. Este préstamo devenga intereses mensuales a un tipo del 4,55%.
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La deuda a largo plazo de deuda a largo plazo está compuesta por las siguientes notas:
| Préstamo | Importe | Tipo de interés anual | Amortización mensual | Madurez | 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | 31 de diciembre de 2023 | ||||||||||||||||
| MetLife 10 años | 150,000,000 | 4.55 | % | (1) | Agosto de 2026 | $ | 143,629,576 | $ | 144,266,224 | |||||||||||||
| Pagaré preferente serie A | 65,000,000 | 5.03 | % | (3) | Septiembre de 2024 | 65,000,000 | 65,000,000 | |||||||||||||||
| Senior Note Serie B | 60,000,000 | 5.31 | % | (3) | Septiembre de 2027 | 60,000,000 | 60,000,000 | |||||||||||||||
| Pagaré preferente serie A | 45,000,000 | 5.50 | % | (3) | Mayo de 2025 | 45,000,000 | 45,000,000 | |||||||||||||||
| Senior Note Serie B | 45,000,000 | 5.85 | % | (3) | Mayo de 2028 | 45,000,000 | 45,000,000 | |||||||||||||||
| MetLife 10 años | 118,000,000 | 4.75 | % | (2) | Diciembre de 2027 | 103,557,319 | 103,955,374 | |||||||||||||||
| MetLife 8 años | 26,600,000 | 4.75 | % | (1) | Agosto de 2026 | 25,511,911 | 25,620,991 | |||||||||||||||
| Senior Note Serie RC | 70,000,000 | 5.18 | % | (4) | Junio de 2029 | 70,000,000 | 70,000,000 | |||||||||||||||
| Serie RD Senior Note | 15,000,000 | 5.28 | % | (5) | Junio de 2031 | 15,000,000 | 15,000,000 | |||||||||||||||
| Vesta ESG Global bond 35/8 31/05 | 350,000,000 | 3.63 | % | (6) | Mayo de 2031 | 350,000,000 | 350,000,000 | |||||||||||||||
| 922,698,806 | 923,842,589 | |||||||||||||||||||||
| Menos: Parte corriente | (69,688,381 | ) | (69,613,002 | ) | ||||||||||||||||||
| Menos: Coste directo de emisión | (8,286,605 | ) | (8,655,835 | ) | ||||||||||||||||||
| Total Deuda a largo plazo | $ | 844,723,820 | $ | 845,573,752 | ||||||||||||||||||
| (1) | El 22 de julio de 2016 la Entidad suscribió un contrato de préstamo a 10 años con MetLife, los intereses de este préstamo se pagan mensualmente. En marzo de 2021, bajo esta línea de crédito, se contrató un préstamo adicional por $26,600,000 que devenga intereses mensualmente a una tasa de interés fija de 4.75%. La amortización del principal sobre los dos préstamos comenzará el 1 de septiembre de 2023. Esta línea de crédito está garantizada con 48 inmuebles de la Entidad. |
| (2) | El 1 de noviembre de 2017, la Entidad celebró un contrato de préstamo a 10 años con Metlife, los intereses de este préstamo se pagan mensualmente. El préstamo devenga intereses mensuales únicamente durante 60 meses y posteriormente amortizaciones mensuales de capital e intereses hasta su vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo está garantizado por 21 de las propiedades de inversión de la Entidad bajo un Fideicomiso de Garantía. |
| (3) | Los Bonos de la Serie A y los Bonos de la Serie B no están garantizados por propiedades de inversión de la Entidad. Los intereses de estos pagarés se pagan mensualmente. |
| (4) | El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió una serie de pagarés senior RC a 10 años a instituciones financieras, los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente el 14 de diciembre de 2019. El pagaré vence el 14 de junio de 2029. Cinco de sus subsidiarias son obligados solidarios bajo estos documentos por pagar. |
| (5) | El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió un pagaré a 12 años con instituciones financieras, los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. El pagaré por pagar vence el 14 de junio de 2031. Cinco de sus subsidiarias son obligados solidarios bajo estos documentos por pagar. |
| (6) | El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 de dólares en bonos senior, Vesta ESG Global bond 35/8 05/31 con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los intereses se pagan semestralmente. El coste incurrido por esta emisión fue de 7.746.222 dólares. |
Estos contratos de crédito exigen la Entidad a mantener ciertos ratios financieros (como el efectivo en caja y la deuda
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ratios de cobertura de servicios) y cumplir determinados pactos afirmativos y negativos. La Entidad cumple con estos covenants a 30 de septiembre de 2023.
Los contratos de crédito también facultan a MetLife para retener determinadas cantidades depositadas por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía del servicio de la deuda y depósitos de garantía de inquilinos de las propiedades de inversión de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como depósitos garantizados en el estado de situación financiera intermedio resumido consolidado.
| 11. | Capital social |
| 1. | Capital El capital social a 31 de marzo de 2024 y a 31 de diciembre de 2023 es el siguiente: |
| 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||||||||||
| Número de acciones | Importe | Número de acciones | Importe | |||||||||||||
| Capital fijo | ||||||||||||||||
| Serie A | 5,000 | $ | 3,696 | 5,000 | $ | 3,696 | ||||||||||
| Capital variable | ||||||||||||||||
| Serie B | 874,193,251 | 593,974,064 | 870,104,128 | 591,596,417 | ||||||||||||
| Total | 874,198,251 | $ | 593,977,760 | 870,109,128 | $ | 591,600,113 | ||||||||||
| 2. | Acciones en tesorería |
Al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, el total de acciones en autocartera es el siguiente:
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | 31 de diciembre de 2023 | |||||||
| Acciones propias (1) | 8,277,974 | 5,721,638 | ||||||
| Acciones en fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo (2) | 2,010,211 | 8,665,670 | ||||||
| Total de acciones en tesorería | 10,288,185 | 14,387,308 | ||||||
| (1) | Las acciones propias no se incluyen en el Capital Social Total de la Entidad, representan el total de acciones en circulación bajo el programa de recompra aprobado por la resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas el 13 de marzo de 2020. |
| (2) | Las acciones en fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo no se incluyen en el Capital Social Total de la Entidad. El fideicomiso se constituyó en 2018 de conformidad con la resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 6 de enero de 6 de 2015 como el Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20, este plan de compensación fue prorrogado para el periodo de 2021 a 2025, "Plan de incentivos a largo plazo" mediante resolución de la junta general ordinaria de accionistas de 13 de marzo de 2020. Dicho fideicomiso fue creado por la Entidad como vehículo para distribuir acciones a los empleados bajo el mencionado plan de incentivos (ver Nota 19 y es consolidado por la Entidad. Las acciones otorgadas a los ejecutivos elegibles y depositadas en el fideicomiso devengan dividendos para el empleado cada vez que los accionistas ordinarios reciben ordinarios reciban dividendos y no es necesario devolverlos a la Entidad en caso de que el ejecutivo renuncie a las acciones concedidas. las acciones concedidas. |
| 3. | Totalmente desembolsadas acciones ordinarias |
| Número de acciones | Capital social | Capital desembolsado adicional | ||||||||||
| Saldo a 1 de enero 1 de enero de 2023 | 679,702,740 | $ | 480,623,919 | $ | 460,677,234 | |||||||
| Acciones devengadas | 4,156,388 | 2,204,586 | 8,048,945 | |||||||||
| Capital Emisión | 186,250,000 | 108,771,608 | 466,218,277 | |||||||||
| Saldo a 31 de diciembre de 2023 | 870,109,128 | $ | 591,600,113 | $ | 934,944,456 | |||||||
| Acciones devengadas | 4,089,123 | 2,377,646 | 13,654,820 | |||||||||
| Saldo a 31 de marzo de 2024 (sin auditar) | 874,198,251 | $ | 593,977,759 | $ | 948,599,276 | |||||||
16
| 4. | Pago de dividendos |
De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 30 de marzo de 2024, la Entidad declaró un dividendo de $64,686,486, aproximadamente $0.01832 por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $16,171,622 pagaderas el 16 de abril de 2024, el 15 de julio de 2024, el 15 de octubre de 2024 y el 15 de enero de 2025. 15 de enero de 2025. A 31 de marzo de 2024, los dividendos pendientes de pago ascienden a 64.686.486 dólares.
De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 30 de marzo de 2023, la Entidad declaró un dividendo de $60,307,043, aproximadamente $0.08782 por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $15,076,761 pagaderas el 17 de abril de 2023, el 15 de julio de 2023, el 15 de octubre de 2023 y el 15 de enero de 2024. 15 de enero de 2024. A 31 de diciembre de 2023, los dividendos pendientes de pago ascienden a 15.155.311 dólares.
El primer pago de los dividendos declarados para 2023, pagado el 17 de abril de 2023, fue de aproximadamente 0,0218 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15.076.761 dólares.
El segundo plazo de los dividendos declarados de 2023, pagado el 17 de julio de 2023, fue de aproximadamente 0,0180 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15.076.761 dólares.
El tercer tramo de los dividendos declarados de 2023, pagado el 16 de octubre de 2023, fue de aproximadamente 0,0182 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15.076.761 dólares.
El cuarto plazo de los dividendos declarados para 2023, pagado el 15 de enero de 2024, fue de aproximadamente 0,0172 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15.155.311 dólares.
| 5. | Beneficios por acción |
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | 31 de marzo de 2023 (no auditado) | |||||||
| Beneficios básicos por acción: | ||||||||
| Beneficio atribuible por acción ordinaria en circulación | $ | 124,867,577 | $ | 55,326,665 | ||||
| Número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación | 874,198,251 | 683,859,128 | ||||||
| Beneficio básico por acción | $ | 0.1428 | $ | 0.0809 | ||||
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Beneficios diluidos por acción: | ||||||||
| Ganancias atribuibles a acciones ordinarias en circulación y acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos | $ | 124,867,577 | $ | 55,326,665 | ||||
| Número medio ponderado número medio ponderado de acciones ordinarias más acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos | 884,801,820 | 694,320,436 | ||||||
| Beneficio diluido por acción | $ | 0.1411 | $ | 0.0797 | ||||
17
| 12. | Ingresos por alquiler |
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Alquileres | $ | 55,808,709 | $ | 46,976,132 | ||||
| Ingresos energéticos | 846,423 | 375,486 | ||||||
| Reembolsable servicios de construcción | 3,521,261 | 2,259,271 | ||||||
| Total ingresos por alquiler | $ | 60,176,393 | $ | 49,610,889 | ||||
| 13. | Gastos de explotación y administración gastos de administración |
| 1. | Los gastos de explotación de los inmuebles de lo siguiente: |
| a. | Costes directos de explotación de propiedades de inversión que generan ingresos por alquiler durante el periodo: |
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Impuesto sobre bienes inmuebles | $ | 779,085 | $ | 553,381 | ||||
| Seguros | 346,881 | 190,667 | ||||||
| Mantenimiento | 277,316 | 311,339 | ||||||
| Devengo de mantenimiento estructural | 28,038 | 27,903 | ||||||
| Costes energéticos | 1,420,353 | 450,633 | ||||||
| Otros gastos relacionados con la propiedad | 934,552 | 704,647 | ||||||
| $ | 3,786,225 | $ | 2,238,570 | |||||
| b. | Costes directos de explotación de inversiones inmobiliarias que no generan ingresos por alquiler durante el periodo: |
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Impuesto sobre bienes inmuebles | $ | 127,619 | $ | 137,587 | ||||
| Seguros | 13,144 | 6,830 | ||||||
| Mantenimiento | 74,608 | 89,524 | ||||||
| Costes energéticos | 227,557 | 187,159 | ||||||
| Otros gastos relacionados con la propiedad | 274,102 | 244,990 | ||||||
| 717,030 | 666,089 | |||||||
| Costes totales de explotación de la propiedad | $ | 4,503,255 | $ | 2,904,659 | ||||
18
| 2. | Los gastos generales y administrativos consisten en lo siguiente |
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Salario anual del empleado más prestaciones a corto plazo | $ | 4,152,914 | $ | 4,153,481 | ||||
| Gastos de auditoría, jurídicos y de consultoría gastos | 774,250 | 363,520 | ||||||
| Tasación y otros gastos | 152,442 | 132,121 | ||||||
| Gastos de marketing | 137,638 | 131,318 | ||||||
| Otros | 864,999 | 263,710 | ||||||
| 6,082,243 | 5,044,150 | |||||||
| Amortización | 327,639 | 368,875 | ||||||
| Gastos de compensación basados en acciones - Nota 19.4 | 2,146,913 | 2,792,918 | ||||||
| Total gastos generales y administrativos | $ | 8,556,795 | $ | 8,205,943 | ||||
| 14. | Otros ingresos |
Marzo 31, 2024 (No auditado) | Marzo 31, 2023 (No auditado) | |||||||
| Ingresos de electricidad no procedentes de arrendamientos | $ | 812,890 | $ | 255,454 | ||||
| Efecto inflacionista en la recuperación fiscal | 70,933 | - | ||||||
| Otros | 11,846 | 897 | ||||||
| Total | $ | 895,669 | $ | 256,351 | ||||
| 15. | Otros gastos |
| 31 de marzo de 2024 (Sin auditar) | 31 de marzo de 2023 (No auditado) | |||||||
| Gastos de electricidad de no arrendatarios | $ | 912,209 | $ | 253,441 | ||||
| Comisiones pagadas | 61,787 | 36,863 | ||||||
| Otros | 136,557 | 39,982 | ||||||
| Total | $ | 1,110,553 | $ | 330,286 | ||||
| 16. | Coste financiero |
| En el periodo de tres meses finalizado en | ||||||||
| 31 de marzo de 2024 (No auditado) | 31 de marzo de 2023 (No auditado) | |||||||
| Intereses de préstamos y otros | $ | 9,843,294 | $ | 11,211,746 | ||||
| Comisiones por amortización anticipada de préstamos | 369,231 | 369,231 | ||||||
| Total | $ | 10,212,525 | $ | 11,580,977 | ||||
| 17. | Impuestos sobre la renta |
La Entidad está sujeta al Impuesto Sobre la Renta ("ISR"). La tasa del ISR fue del 30%.
El gasto por impuesto sobre beneficios se reconoce por un importe que se determina multiplicando el beneficio antes de impuestos del periodo de información intermedia por la mejor estimación de la dirección del la media ponderada del tipo impositivo anual previsto para el ejercicio completo, ajustado por el efecto impositivo de determinadas partidas reconocidas íntegramente en el periodo intermedio. íntegramente en el periodo intermedio. Por ello, el tipo impositivo efectivo de los estados financieros intermedios puede diferir de la estimación de la dirección sobre el tipo impositivo efectivo del ejercicio. estimación de la dirección sobre el tipo impositivo efectivo para los estados financieros anuales.
19
La tasa impositiva efectiva La tasa impositiva efectiva de la Entidad para el periodo de tres meses finalizado el 31 de marzo de 2024 y 2023 fue del 17,1% y 28%, respectivamente.
| 13 |
| 14 |
| 15 |
| 16 |
| 17 |
| 13 |
| 14 |
| 15 |
| 16 |
| 17 |
| 17.1 |
| 18. | Transacciones y saldos con partes vinculadas partes vinculadas |
Remuneración del personal directivo clave personal clave
La remuneración de los directivos El comité de retribuciones determina la remuneración de los directivos y ejecutivos clave de la Entidad teniendo en cuenta el rendimiento individual del directivo y las tendencias del mercado. y las tendencias del mercado. La prima de rendimiento elegida en la remuneración basada en acciones incluye una prima del 20% (Equity plus).
La siguiente tabla detalla el gasto general y administrativo del salario anual más los beneficios a corto plazo, así como el plan de incentivos a largo plazo y el Equity plus que se reflejan en los gastos generales y administrativos de la Entidad:
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Beneficios a corto plazo | $ | 1,795,532 | $ | 1,627,235 | ||||
| Compensación en acciones | 2,146,913 | 2,792,918 | ||||||
| $ | 3,942,445 | $ | 4,420,153 | |||||
| Número de ejecutivos clave | 24 | 23 | ||||||
| 19. | Pagos basados en acciones |
| 19.1 | Unidades concedidas durante el periodo |
Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta - se concedieron un total de 3.722.427 y 3.763.449 acciones durante los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente.
| 19.2 | Unidades de acciones devengadas durante el periodo |
Un total de 4.089.123 y 4.156.388 acciones devengadas durante los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023, respectivamente, en virtud del Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta y del el plan de incentivos a corto plazo.
A 31 de marzo de 2024 quedaban en el de 167.895 acciones permanecían en el fideicomiso para su distribución.
| 19.3 | Adjudicación de acciones en circulación al final del periodo |
Al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, hay 8.277.974 (no auditadas) y 8.655.670 acciones en circulación con una vida contractual restante media ponderada de 24 meses.
20
| 19.4 | Compensación gastos reconocidos |
El gasto por incentivos a largo plazo para los tres meses finalizados el 31 de marzo de 2024 y 2023 fue el siguiente:
| En el periodo de tres meses finalizado el | ||||||||
Marzo 31, 2024 (Sin auditar) | Marzo 31, 2023 (Sin auditar) | |||||||
| Vesta 20-20 Plan de incentivos | $ | 2,146,913 | $ | 2,792,918 | ||||
Compensación Los gastos relacionados con estos planes seguirán devengándose hasta el final del periodo de servicio.
| 20. | Gestión del riesgo de tipos de interés |
La Entidad minimiza su exposición al riesgo de tipo de interés tomando fondos prestados a tipos fijos o suscribiendo contratos de permuta de tipos de interés en los que los fondos se toman prestados a tipos variables. los fondos se prestan a tipos variables. Esto minimiza el riesgo de tipo de interés junto con el hecho de que los inmuebles propiedad de la Entidad generan unos ingresos fijos en forma de rentas de alquiler indexadas a la inflación.
| 21. | Litigios y compromisos |
Litigios
En En el curso ordinario de sus actividades, la Entidad es parte en diversos procedimientos judiciales. La Entidad no está implicada en ningún litigio o arbitraje arbitraje para los que la Entidad considere que no está adecuadamente asegurada o indemnizada, o que, de resolverse negativamente, tendrían un efecto material adverso en la Entidad o en su posición financiera, resultados de operaciones o flujos de efectivo.
Compromisos
Todos los derechos de construcción, mejoras e infraestructura construidos por la Entidad en el Parque Aeroespacial Querétaro y en el Parque DSP automáticamente automáticamente al Gobierno del Estado de Querétaro y a Nissan al término de las concesiones, que es aproximadamente en 42 y 35 años, respectivamente. 35 años, respectivamente.
| 22. | Acontecimientos posteriores al periodo de referencia |
El primer plazo de los 2024 dividendos declarados se pagó el 16 de abril de 2024, y fue de aproximadamente 0,0183 dólares por acción, por un dividendo total de 16.171.622 dólares.
| 23. | Estados financieros intermedios resumidos consolidados estados financieros intermedios consolidados |
Los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos fueron aprobados por el Consejo de Administración el 24 de abril de 2024.
* * * *
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