Anexo 99.11
Director general INFORME DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
4.º trimestre de 2024 Resumen ejecutivo
19 de febrero de 2026
La resiliencia como imperativo estratégico para la creación de valor a largo plazo
El cierre de 2025 marcó el final de una era geopolítica de larga duración, y 2026 se desarrolló en una encrucijada entre una mayor incertidumbre y una transición estructural. La reestructuración geopolítica, la posible evolución del USMCA, la regionalización acelerada y el paso de la digitalización analítica a la operativa están redefiniendo la forma en que se organizan el capital, las cadenas de suministro y la producción en toda la economía mundial. En este contexto, el enfoque del Sr. Trump para fortalecer el hemisferio occidental se tradujo en una mayor influencia económica sobre los aliados, un control migratorio más estricto, esfuerzos para contrarrestar la creciente presencia de China en América Latina y la reconfiguración del T-MEC como herramienta estratégica, lo que introduce retos significativos y volatilidad para nuestro sector.
En este contexto, México afronta el año 2026 con un papel resiliente y de una importancia estratégica única dentro del ecosistema industrial y logístico de América del Norte. Incluso en un escenario en el que el T-MEC se vea debilitado, redefinido o sujeto a mayores condiciones políticas, la posición de México sigue respaldada por redes de producción profundamente integradas, unos requisitos cada vez mayores de resiliencia de la cadena de suministro y el avance continuo de la digitalización operativa en los sectores de la fabricación y la logística. Dicho esto, la perspectiva de una renegociación del T-MEC, las preocupaciones en materia de seguridad y el estado de derecho , entre otras, representan retos importantes que marcarán el entorno operativo durante el próximo año.
Dado que las tensiones geopolíticas persisten y la incertidumbre sigue siendo elevada, la resiliencia se ha convertido en un imperativo estratégico para proteger el valor y respaldar una ventaja competitiva duradera y a largo plazo. La estrategia de Vesta sigue centrada en prepararnos para el futuro aprovechando nuestra experiencia para elevar continuamente los estándares de calidad, mejorar la ejecución y diferenciar aún más nuestros parques industriales en un mercado en el que la escala, la fiabilidad y la excelencia operativa son cada vez más fundamentales.
Aspectos destacados del rendimiento
| - | El año resultó ser una prueba de disciplina y capacidad de adaptación. Comenzó con una gran incertidumbre y una actividad más lenta, pero las condiciones mejoraron a medida que avanzaba el año. En este contexto, una ejecución disciplinada nos permitió alquilar |
1,9 millones de pies cuadrados de espacio desocupado, lo que ha reforzado nuestra posición en el mercado al tiempo que hemos mantenido unas tasas de retención sólidas, de aproximadamente el 76 %, y hemos completado renovaciones por un total de casi 5,0 millones de pies cuadrados, el nivel más alto alcanzado en los últimos tres años. Aunque la actividad de arrendamiento fue más lenta de lo previsto inicialmente, la ocupación de la cartera se mantuvo estable en un 93,6 %, lo que refleja la calidad de nuestros activos y la solidez de nuestras relaciones con los clientes.
| - | Durante el año 2025, llevamos a cabo una estrategia disciplinada de adquisición de terrenos, con la compra de un total de 600 acres que nos permitirán construir al menos 9 millones de pies cuadrados de superficie bruta alquilable, lo que garantiza la ejecución de nuestro plan estratégico para 2030 en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, así como en Ciudad Juárez. Como resultado, hoy nos encontramos en una posición privilegiada para desarrollar los mejores parques industriales de su clase en los mercados más dinámicos y estratégicamente relevantes de México. |
| - | Durante el año 2025, la cartera de proyectos en desarrollo ascendió a 800 000 pies cuadrados, lo que refleja el enfoque prudente de la empresa a la hora de desarrollar proyectos en un año difícil. |
Datos financieros destacados
| - | Hemos recurrido de forma proactiva a los mercados de capitales para reforzar aún más nuestro balance y mejorar nuestra flexibilidad financiera, lo que ha permitido a la empresa posicionarse para actuar con eficacia a lo largo del ciclo y avanzar hacia la siguiente fase de crecimiento. |
| - | El 30 de septiembre de 2025, emitimos con éxito 500 millones de dólares estadounidenses en bonos senior no garantizados con vencimiento en 2033 a un tipo de interés fijo del 5,50 %. La operación reforzó nuestro balance, amplió el perfil de vencimientos de nuestra deuda y supuso un avance en nuestra transición hacia una estructura de capital totalmente no garantizada. La emisión recibió una calificación de BBB-/Positivo tanto de S&P Global Ratings como de Fitch. Los fondos obtenidos se están utilizando, en parte, para amortizar anticipadamente la deuda existente. |
| - | Posteriormente, el 9 de octubre de 2025, liquidamos nuestra línea de crédito Metlife II y la línea de crédito adicional correspondiente, por un importe total de 176,6 millones de dólares estadounidenses. Seguimos amortizando anticipadamente la deuda garantizada y, durante el primer trimestre de 2026, liquidamos nuestra línea de crédito Metlife III, lo que dejará a la empresa sin deuda garantizada pendiente. |
| - | Vesta registró unos sólidos resultados en 2025, lo que refleja la solidez de nuestro modelo de negocio en un entorno operativo difícil. Los ingresos totales aumentaron hasta los 283,2 millones de dólares, mientras que los ingresos por alquiler alcanzaron los 273,6 millones de dólares, lo que representa un crecimiento interanual del 11,8 % y supera el límite superior de nuestro rango de previsión para todo el año, situado entre el 10 % y el 11 %. |
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| - | En el cuarto trimestre, los ingresos totales ascendieron a 76,4 millones de dólares estadounidenses, con unos ingresos por alquileres de 73,4 millones de dólares, lo que supone un aumento del 16,0 % con respecto al mismo periodo del año anterior y pone de manifiesto la continua solidez de nuestra cartera principal. |
| - | En el conjunto del año, los ingresos operativos netos ascendieron a 259,4 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un crecimiento interanual del 12,0 %, con un margen de NOI del 94,8 %, superando nuestra previsión anual del 94,5 %. En el cuarto trimestre, el NOI alcanzó los 69,4 millones de dólares, con un margen del 94,6 %, lo que refleja un sólido crecimiento del 17,1 % en comparación con el mismo trimestre del año anterior. |
| - | El EBITDA anual ascendió a 231,1 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento interanual del 13,1 %, con un margen de EBITDA del 84,4 %, en línea con nuestras previsiones revisadas del 84,5 %. En el cuarto trimestre, el EBITDA alcanzó los 61,1 millones de dólares, con un margen del 83,3 %, lo que representa un aumento del 18,2 % respecto al mismo trimestre del año anterior. |
| - | En el conjunto del año, el FFO de Vesta ascendió a 174,9 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento del 9,2 % con respecto a 2024. En el cuarto trimestre, el FFO alcanzó los 39,3 millones de dólares estadounidenses, frente a los 41,1 millones de dólares estadounidenses del trimestre anterior, lo que refleja un descenso del 4,3 %. |
Palabras de clausura
Impulsada por un equipo directivo experimentado y proactivo, una estrategia claramente definida y un profundo conocimiento de las necesidades de los clientes, Vesta se encuentra en una posición idónea para llevar a cabo sus actividades gracias a una cartera sólida, respaldada por clientes con calificación AAA, una asignación de capital disciplinada y unas condiciones contractuales sólidas.
Este año, avanzaremos con nuevos proyectos, invirtiendo desde el principio en infraestructuras esenciales, como los servicios públicos y la energía, para acelerar la ejecución y aprovechar la creciente demanda. Seguiremos invirtiendo capital en los mercados logísticos y manufactureros más atractivos de México, respaldados por tendencias estructurales como el crecimiento sostenido del comercio electrónico y la evolución constante de las cadenas de suministro globales. La alta calidad constante de nuestros Vesta Parks es una clara ventaja competitiva. Mantener los más altos estándares de diseño, sostenibilidad y ejecución es fundamental para nuestra estrategia, como lo demuestran los proyectos que han obtenido reconocimiento mundial, incluido el Premio Global GRI. Así es como seguiremos construyendo: con disciplina, visión a largo plazo y un compromiso inquebrantable con la excelencia que refuerza el liderazgo de Vesta.
Gracias por vuestro apoyo constante,
Lorenzo D. Berho, director ejecutivo
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