Prueba 99.1

COMENTARIOS Y ANÁLISIS DE LA DIRECCIÓN SOBRE LA SITUACIÓN FINANCIERA Y LOS RESULTADOS DE LAS OPERACIONES DE

El siguiente análisis de nuestra situación financiera y resultados de explotación debe leerse junto con nuestros estados financieros intermedios consolidados resumidos y no auditados a 31 de marzo de 2026 y correspondientes a los trimestres finalizados el 31 de marzo de 2026 y 2025, incluidos en el Anexo 99.2 de nuestro informe en el Formulario 6-K , que se remitió a la SEC el 23 de abril de 2026, y nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en nuestro informe anual en el Formulario 20-F correspondiente al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, que se presentó ante la SEC el 17 de marzo de 2026 (el «Informe Anual»). La preparación de los estados financieros consolidados requirió el uso de hipótesis y estimaciones que afectan a los importes registrados como activos, pasivos, ingresos y gastos en los ejercicios y periodos a los que se refieren, y están sujetos a ciertos riesgos e incertidumbres. Nuestros resultados futuros pueden diferir sustancialmente de los indicados debido a diversos factores que afectan a nuestro negocio, incluidos, entre otros, los identificados en «Declaraciones prospectivas» y «Factores de riesgo» de nuestro Informe Anual. Nuestros estados financieros consolidados auditados se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera («NIIF»), emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad («IASB») y nuestros estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados se han elaborado de conformidad con la NIC 34 «Información financiera intermedia», tal y como la publicó el IASB. Los totales de algunas tablas de este documento pueden diferir de la suma de los importes individuales de dichas tablas debido al redondeo. 

Visión general

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada y gestionada internamente que posee, gestiona, desarrolla y alquila propiedades industriales en México. Contamos con una amplia experiencia y capacidad en materia de desarrollo, centradas en un único segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y naves industriales en México. Con un equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de inmuebles industriales y por generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de primer nivel ubicaciones estratégicas en 16 estados mexicanos, situadas en las zonas industriales más desarrolladas, con una cartera creciente de desarrollos construidos según estándares ecoeficientes. A 31 de marzo de 2026, nuestra cartera estaba compuesta por 231 edificios con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 42 954 021 pies cuadrados (3 990 559 metros cuadrados), y una tasa de ocupación estabilizada del el 93,4 % y una tasa de ocupación en los mismos edificios del 95,0 %, y nuestra cartera de proyectos en desarrollo estaba compuesta por 6 edificios en construcción con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 1,6 millones de pies cuadrados (0,1 millones de metros cuadrados). Nuestra SBA se ha multiplicado por 77,2 desde que iniciamos nuestras operaciones en 1998, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 10,3 % desde nuestra oferta pública inicial en 2012 en México. Nuestras instalaciones están ubicadas en zonas estratégicas para la industria ligera y la logística en las regiones del Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. La calidad y la ubicación geográfica de nuestras propiedades son fundamentales para optimizar las operaciones de nuestros clientes y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Desde nuestra fundación en 1998, hemos pasado de ser una empresa privada a una empresa que cotiza en bolsa y hemos evolucionado de ser una promotora inmobiliaria industrial de rápido crecimiento a convertirnos en una gestora de activos inmobiliarios industriales con una sólida capacidad de promoción, una cartera de alta calidad y una amplia cartera de proyectos en desarrollo. A medida que seguimos evolucionando, nuestro objetivo es convertirnos en una empresa inmobiliaria industrial de primer orden y totalmente integrada, esforzándonos por cumplir con los más altos estándares existentes a nivel mundial.

Creemos que, durante los últimos 10 años, hemos creado valor para nuestros grupos de interés mediante la aplicación de nuestro plan estratégico «Visión 2020» entre 2014 y 2019, y de nuestra «Estrategia de Nivel 3» entre 2019 y 2024, con las que nos propusimos maximizar el crecimiento del Vesta FFO. Estas estrategias establecieron nuestra estrategia de expansión y crecimiento para el periodo 2019-2024, basada en cinco pilares estratégicos: (i) gestionar, mantener y ampliar nuestra cartera actual, (ii) invertir en propiedades y/o desinvertir en ellas para la creación continua de valor, (iii) reforzar nuestro balance y ampliar las fuentes de financiación y los plazos de vencimiento, (iv) fortalecer nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia, y (v) convertirnos en líderes de nuestro sector en materia de ESG, integrando nuestras prácticas de sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. En noviembre de 2024, publicamos nuestro siguiente plan estratégico quinquenal, o «Route 2030», que se centra en dos vías de creación de valor: (i) las oportunidades de nuestra cartera actual; y (ii) nuestro programa de desarrollo. Creemos que ambas vías seguirán maximizando el crecimiento del FFO por acción de Vesta.

Nuestros beneficios para cada uno de los trimestres finalizados el 31 de marzo de 2026 y 2025 fueron de 101,0 millones de dólares estadounidenses y 14,9 millones de dólares estadounidenses, respectivamente. Nuestros beneficios para cada uno de los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 fueron de

241,9 millones de dólares, 223,3 millones de dólares y 316,6 millones de dólares, respectivamente. Nuestro beneficio anual se ha multiplicado por 5,9 desde nuestra salida a bolsa en 2012 en México, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 14,7 % entre 2012 y 2025 y un incremento del 8,3 % entre 2024 y 2025. Nuestro beneficio básico por acción se ha multiplicado por 2,0 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 5,6 % entre 2012 y 2025 y del 11,2 % entre 2024 y 2025. El FFO por acción de Vesta se ha multiplicado por 3,5 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 10,2 % entre 2012 y 2025 y del 12,0 % entre 2024 y 2025. Nuestra superficie bruta alquilable (SBA) total se ha multiplicado por 3,6 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 10,3 % entre 2012 y 2025 y del 6,6 % entre 2024 y 2025. Además, el NOI ajustado ha crecido a una tasa compuesta anual (CAGR) del 13,8 % entre 2012 y 2025 y del 12,0 % entre 2024 y 2025. Para consultar la conciliación entre el FFO de Vesta y el NOI ajustado con la medida más cercana según las NIIF, véase el «Punto 5. Análisis operativo y financiero y perspectivas — A. Resultados operativos — Medidas financieras no conformes con las NIIF y otras medidas y conciliaciones» de nuestro Informe Anual.

Nuestras propiedades ofrecen soluciones inmobiliarias innovadoras y personalizadas para satisfacer las necesidades específicas de nuestros clientes, así como para adaptarnos a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. Desarrollamos de forma selectiva centros de fabricación ligera y distribución a través de edificios BTS, que se diseñan a medida para satisfacer las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestras propiedades permiten una reconfiguración modular para dar respuesta a las necesidades específicas de los clientes, lo que garantiza que las instalaciones puedan transformarse continuamente. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estas propiedades a medida también nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales consolidadas, también desarrollamos edificios de inventario, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. Los edificios de inventario proporcionan espacio suficiente para los clientes que no tienen el tiempo o el interés para construir edificios BTS. Ajustamos nuestra oferta de edificios para satisfacer las demandas inmobiliarias de los clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y de sus sectores.

Creemos que somos una de las únicas empresas mexicanas de inmuebles industriales totalmente integradas verticalmente y gestionadas internamente que posee, gestiona, desarrolla y alquila inmuebles industriales a gran escala en México, lo que consideramos que nos diferencia de nuestros competidores. Nuestra actividad se centra en el desarrollo de nuestros inmuebles industriales, con el objetivo de incorporar estándares de calidad internacionales para crear activos de alta calidad que sean comparables a los de otras jurisdicciones, mediante procesos internos que minimicen los plazos de entrega y los costes. Nos centramos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades subcontratando todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos, así como los trabajos relacionados, a terceros que cuentan con experiencia y con los que tenemos relación. Al recurrir a contratistas y proveedores de servicios de alta calidad con una larga trayectoria y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, buscamos mitigar el riesgo de los contratistas y fomentar la competencia, reduciendo nuestros costes, aumentando la calidad de nuestros edificios y ofreciendo alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se llevan a cabo de acuerdo con procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001:2008, una certificación que obtuvimos en 2011. La norma se actualizó en 2015 a la ISO 9001:2015, y posteriormente obtuvimos la certificación bajo la norma actualizada, que se centra en la mitigación de riesgos y los sistemas de gestión de la calidad. Nuestra certificación se renovó por última vez en 2023 y es válida hasta 2026. Actualmente estamos preparando la documentación y los procesos para su revisión por parte de un auditor externo de conformidad con la norma ISO 9001:2015 con el fin de prorrogar la certificación por un periodo adicional de tres años.

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a las fechas indicadas:

Bases para la elaboración de nuestra información financiera

Nuestros estados financieros se han elaborado de conformidad con las NIIF sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las propiedades de inversión y los instrumentos financieros, que se valoran a su valor razonable al final de cada período de presentación de información, tal y como se explica en las políticas contables que figuran a continuación. El coste histórico se basa, por lo general, en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. El valor razonable es el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría por la transferencia de un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si dicho precio es directamente observable o se estima utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, tenemos en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta dichas características a la hora de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o divulgación en nuestros estados financieros se determina sobre esa base, salvo en el caso de las transacciones de pago basado en acciones que entran en el ámbito de aplicación de la NIIF 2, «Pagos basados en acciones». »

Además, a efectos de información financiera las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos de entrada de las valoraciones del valor razonable son observables y de la importancia de los datos de entrada para la valoración del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación observables y la importancia de los datos para la medición del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:

Principales factores que afectan a nuestros resultados de explotación

Condiciones macroeconómicas

Nuestra actividad está estrechamente vinculada a la situación económica general de México y, en menor medida, a la de Estados Unidos y otros países. En consecuencia, nuestros resultados financieros y operativos, el valor de nuestra cartera y nuestra capacidad para aplicar nuestra estrategia empresarial pueden verse afectados por los cambios en la situación económica nacional y mundial. El comportamiento de los mercados inmobiliarios en los que operamos tiende a ser cíclico y está relacionado con la percepción que tienen los inversores de las perspectivas económicas generales. El aumento de los tipos de interés, la disminución de la demanda inmobiliaria o los periodos de desaceleración económica general o recesión han tenido un impacto negativo directo en el mercado inmobiliario en el pasado, y la repetición de estas condiciones podría dar lugar a una disminución de nuestros ingresos.

Todas nuestras operaciones se llevan a cabo en México y dependen del comportamiento de la economía mexicana. Como resultado, nuestro negocio, situación financiera, resultados de las operaciones y perspectivas pueden verse afectados por la situación general de la economía mexicana, la devaluación del peso frente al dólar estadounidense, la inestabilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios en la normativa, la fiscalidad, la inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos que se produzcan en México o que afecten a este país, sobre los cuales no tenemos control alguno. Una disminución de la tasa de crecimiento de la economía mexicana, períodos de crecimiento negativo y/o aumentos de la inflación o de los tipos de interés pueden dar lugar a una menor demanda de nuestros servicios y productos, a una reducción de los precios reales de nuestros servicios y productos o provocar un cambio hacia servicios y productos con márgenes más bajos.

En el pasado, México ha atravesado tanto períodos prolongados de debilidad económica como deterioros de la situación económica que han tenido un impacto negativo en nuestro negocio. No podemos garantizar que esas condiciones no vuelvan a darse en el futuro o que, si lo hacen, no tengan un efecto adverso significativo en nuestro negocio, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas. Para obtener más información sobre estos riesgos, consulte el apartado 3D. «Factores de riesgo — Riesgos relacionados con México» de nuestro Informe Anual.

Ingresos por alquiler

Nuestra principal fuente de ingresos son los ingresos por alquileres que recibimos de los clientes en virtud de contratos de arrendamiento operativo. El importe de los ingresos por alquileres generados por los inmuebles que componen nuestra cartera depende principalmente de nuestra capacidad para (i) mantener nuestras tasas de ocupación actuales, (ii) alquilar el espacio actualmente disponible y el espacio que quede disponible tras la finalización de los contratos de arrendamiento, y (iii) adquirir o desarrollar nuevos inmuebles o ampliar los ya existentes. A 31 de marzo 31 de marzo de 2026 y 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, nuestra tasa de ocupación estabilizada en nuestros edificios industriales fue del 93,4 %, 93,6 %, 95,5 % y 96,7 %, respectivamente. El importe de los ingresos por alquiler generados por nuestras propiedades arrendadas también depende de nuestra capacidad para cobrar los pagos de alquiler de nuestros inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento, así como de nuestra capacidad para aumentar nuestras tarifas de alquiler. Además, el aumento de los ingresos por alquiler dependerá en parte de nuestra capacidad para adquirir propiedades adicionales que cumplan nuestros criterios de inversión y para desarrollar dichas propiedades, así como de nuestra capacidad para ampliar la superficie bruta alquilable (SBA) de nuestras propiedades existentes

siempre que sea posible. Las tendencias positivas o negativas en los negocios de nuestros inquilinos o en las zonas geográficas en las que operamos también podrían afectar a nuestros ingresos por alquileres en períodos futuros.

Vencimientos de arrendamientos

Nuestra capacidad para volver a alquilar los locales con rapidez una vez vencido el contrato de arrendamiento influirá en nuestros resultados de explotación y depende de las condiciones económicas y competitivas de los mercados en los que operamos, así como del atractivo de cada uno de nuestros inmuebles. A 31 de marzo de 2026, los contratos de arrendamiento que vencían durante el resto de 2026 representaban el 5,4 % de nuestra superficie bruta alquilable.

Condiciones del mercado

Tenemos previsto buscar nuevas oportunidades de inversión en todo México, especialmente en los corredores industriales y comerciales. Los cambios, ya sean positivos o negativos, en las condiciones del mercado afectarán a nuestro rendimiento general. Futuras deterioros de la situación económica regional que afecten a nuestros mercados objetivo o deterioros en el sector inmobiliario industrial que mermen nuestra capacidad para formalizar nuevos contratos de arrendamiento y/o realquilar los espacios existentes y/o la capacidad de nuestros inquilinos para cumplir con sus compromisos de arrendamiento, como en caso de insolvencia o quiebra, podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para mantener o aumentar las tarifas de alquiler de nuestras propiedades.

Concurso

Competimos con una serie de compradores, promotores y operadores de inmuebles industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos o pueden intentar adquirir inmuebles similares a los nuestros en los mismos mercados en los que operamos. En el futuro, un aumento de la competencia podría reducir nuestras oportunidades de adquirir un inmueble deseado en condiciones favorables, o incluso impedirnos adquirirlo, y podríamos vernos desplazados por nuestros competidores. Además, la competencia puede afectar a las tasas de ocupación de nuestras propiedades y, por lo tanto, a nuestros resultados financieros, y podríamos vernos presionados a reducir nuestras tarifas de alquiler por debajo de las que cobramos actualmente o a ofrecer importantes descuentos en el alquiler, mejoras, derechos de rescisión anticipada u opciones de renovación favorables a los inquilinos con el fin de retenerlos cuando expiren sus contratos de arrendamiento.

Costes de explotación de la propiedad

Nuestros gastos de explotación inmobiliaria se componen principalmente de impuestos sobre bienes inmuebles, costes de seguros, gastos de mantenimiento y otros gastos relacionados con los inmuebles. La mayor parte de los gastos de mantenimiento se repercuten a los inquilinos, quienes los abonan en forma de cuotas de mantenimiento periódicas. Por consiguiente, no incluimos estos gastos de mantenimiento en los gastos de explotación inmobiliaria. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento son de doble neto, lo que significa que el inquilino es responsable de los costes de seguro además del alquiler, o de triple neto, en los que el inquilino es responsable del coste del seguro, los impuestos inmobiliarios y el mantenimiento además del alquiler.

Inflación

En el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, las tasas de crecimiento de la inflación se moderaron ligeramente en comparación con las de 2024. La tasa de inflación anual de México, medida por las variaciones del índice nacional de precios al consumidor, calculado y publicado por el Banco de México y el INEGI, fue del 3,7 %, el 4,2 % y del 4,7 % a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. Véase el apartado 3D. «Factores de riesgo — Riesgos relacionados con México — La tasa de inflación en México y las medidas del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones» en nuestro Informe Anual.

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento contienen cláusulas destinadas a mitigar el impacto negativo de la inflación. Estas cláusulas suelen prever aumentos anuales de los precios de alquiler basándose en la tasa de inflación aplicable de los últimos doce meses. El aumento del alquiler entra en vigor en cada aniversario de la fecha de inicio del contrato. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento prevén un traspaso directo de los costes de la inflación, mientras que otros limitan el aumento anual a un nivel específico o establecen un aumento fijo debido a

a la inflación. La tasa de inflación aplicable depende de la moneda del contrato de arrendamiento: los contratos denominados en dólares estadounidenses se indexan al IPC, mientras que los denominados en pesos se indexan al INPC.

Sin embargo, dado que los ajustes de los alquileres van por detrás de los aumentos reales de la inflación, nuestros márgenes pueden reducirse durante el periodo previo al ajuste, mientras que nuestros costes aumentarán debido a la inflación. Además, en virtud de nuestros contratos de arrendamiento, solemos estar expuestos a aumentos en los gastos operativos inmobiliarios no reembolsables, incluidos los gastos incurridos en relación con los locales desocupados. Además, creemos que algunas de las rentas vigentes en nuestros contratos de arrendamiento sujetos a renovación están por debajo de las tasas de mercado actuales para espacios comparables y que, tras la renovación o el realquiler, dichas rentas podrían incrementarse para ajustarse a las tasas de mercado actuales, o acercarse a ellas, lo que también podría compensar nuestra exposición a las presiones inflacionistas sobre los gastos relacionadas con nuestras propiedades arrendadas. También estamos expuestos a la inflación en lo que respecta a nuestra cartera de promociones, ya que los aumentos en los materiales y otros costes relacionados con nuestras actividades de promoción encarecen el desarrollo de las propiedades. En cuanto a nuestra deuda pendiente, evaluamos periódicamente nuestra exposición a las fluctuaciones de los tipos de interés y podemos realizar operaciones con derivados que intenten mitigar, aunque no eliminar, el impacto de las variaciones de los tipos de interés en nuestros préstamos a tipo variable.

Estimaciones contables críticas

Visión general

Al elaborar nuestros estados financieros, debemos realizar juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores contables de los activos y pasivos que no se desprenden claramente de otras fuentes. También utilizamos juicios y estimaciones para reconocer ingresos, gastos y otras transacciones. Las estimaciones y los supuestos subyacentes se revisan de forma continua. Las revisiones de las estimaciones contables se reconocen en el periodo en el que se revisa la estimación si la revisión afecta únicamente a ese periodo, o en el periodo de la revisión y en periodos futuros si la revisión afecta tanto al periodo actual como a periodos futuros. Las estimaciones y los supuestos se basan en datos históricos y otros factores que se consideran razonables dadas las circunstancias. Los resultados reales en períodos futuros podrían diferir de dichas estimaciones y supuestos, y si estas diferencias fueran lo suficientemente significativas, nuestros resultados de explotación reportados se verían afectados de manera significativa y adversa.

Para más información, véanse las notas 3 y 4 de nuestros estados financieros consolidados auditados, incluidos en nuestro Informe Anual.

Valoración de bienes de inversión

Nuestro Comité de Auditoría ha aprobado la decisión de la dirección de aplicar íntegramente la NIIF 13 con el fin de reflejar el valor razonable de nuestras propiedades de inversión en nuestros estados financieros. Contratamos trimestralmente a tasadores externos con el fin de obtener una opinión independiente sobre el valor de mercado de todas nuestras propiedades de inversión, incluidas aquellas en fase de desarrollo. Presentamos a cada tasador un registro actualizado de los alquileres de la cartera que están evaluando y les facilitamos acceso a las propiedades, a los contratos de arrendamiento y a detalles operativos específicos de la cartera.

Los tasadores independientes utilizan técnicas de valoración tales como el método de flujos de caja descontados, el método del coste de reposición y el método de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas incluyen supuestos que no son directamente observables en el mercado para estimar el valor razonable de nuestras propiedades de inversión, tales como tasas de descuento, ingresos operativos netos a largo plazo, tasas de inflación, períodos de absorción y alquileres de mercado. Esta tasación se realiza trimestralmente. El método de flujos de caja descontados se utiliza para determinar el valor de mercado de nuestros edificios, y el método del coste de reposición se utiliza para determinar el valor de mercado de nuestras reservas de suelo. Los costes directos iniciales incurridos en la negociación y formalización de un contrato de arrendamiento operativo se añaden al valor contable del activo arrendado.

Siguiendo estas técnicas y metodologías, los tasadores calculan el valor de mercado de todos nuestros inmuebles de inversión.

Con el fin de revisar las valoraciones de los tasadores, hemos repartido nuestra cartera entre ellos, con al menos dos tasadores por mercado geográfico. Una vez recibidos los informes de los tasadores, comparamos las valoraciones de los distintos tasadores para verificar su exactitud. Si se detecta alguna discrepancia, revisamos la información facilitada a los tasadores. Además, obtenemos borradores de los informes de valoración y llevamos a cabo una revisión independiente de los resultados de cada inmueble. Utilizamos nuestro conocimiento de cada propiedad y de las carteras regionales, así como de las condiciones de cada mercado, obtenido a través de conversaciones con nuestro departamento de desarrollo, junto con su conocimiento de la evolución de los tipos de interés, la rotación y otros criterios utilizados en la valoración, y revisamos la razonabilidad de los resultados comunicados de acuerdo con estos criterios y la evolución del resultado comunicado con respecto al valor registrado en el trimestre anterior. Durante nuestro proceso de revisión, compartimos nuestras observaciones sobre inconsistencias en la información fáctica, declaraciones inexactas o textos con los tasadores y les solicitamos que revisen sus informes y los modifiquen si procede. También cuestionamos a los tasadores en qué medida las transacciones recientes del mercado y los valores de alquiler previstos que utilizan para derivar sus valoraciones tienen en cuenta el impacto del cambio climático. Tras debatir con los tasadores, estos proporcionan informes finales actualizados. Los comentarios sobre la valoración y las pruebas justificativas proporcionadas por los tasadores nos permiten considerar los factores específicos de la propiedad que pueden influir en el valor, incluidas transacciones comparables recientes cuando procede. Concluimos que las hipótesis utilizadas por los tasadores en sus valoraciones son justificables a la luz de las pruebas de mercado disponibles y comparables y, en consecuencia, aprobamos el informe de valoración final para su registro. No se realizan ajustes en los informes de valoración de las inversiones inmobiliarias una vez finalizados dichos informes.

Para más información, véase la nota 8 de nuestros estados financieros consolidados auditados, incluidos en nuestro Informe Anual. Nuestra dirección considera que las metodologías de valoración elegidas son adecuadas para determinar el valor razonable del tipo de propiedades de inversión que poseemos.

Descripción de las principales partidas

A continuación se describen brevemente los componentes de los ingresos y los gastos tal y como figuran en nuestro estado de resultados globales.

Ingresos

La principal fuente de nuestros ingresos proviene de los ingresos por alquileres que nos abonan nuestros clientes en virtud de contratos de arrendamiento operativo y que se contabilizan según el principio de devengo. Proporcionamos servicios de suministro energético y servicios de mantenimiento de edificios reembolsables en virtud de determinados contratos de arrendamiento que hemos suscrito. En consecuencia, es posible que, ocasionalmente, recuperemos determinados gastos de explotación relacionados con nuestros inmuebles arrendados. Los ingresos por alquileres que figuran en nuestros estados financieros incluyen dichos reembolsos.

Costes de explotación de la propiedad

Los gastos de explotación de los inmuebles se componen de: (i) impuestos inmobiliarios, (ii) gastos de seguros, (iii) gastos de mantenimiento, (iv) gastos de energía y (v) otros gastos relacionados con los inmuebles .

Los impuestos inmobiliarios varían entre los estados mexicanos en función de los valores determinados por las autoridades locales. Los costes de seguros se refieren a las primas que pagamos a nuestras compañías aseguradoras por las pólizas de seguro relacionadas con cada uno de nuestros inmuebles, las cuales ofrecen cobertura por casos de fuerza mayor, responsabilidad civil y pérdidas por interrupción de la actividad comercial, entre otros. Los costes de mantenimiento incluyen los gastos asociados al mantenimiento estructural de cada uno de nuestros edificios industriales. Los costes energéticos incluyen el consumo eléctrico de nuestros inquilinos que utilizan nuestra infraestructura de suministro eléctrico. Otros gastos relacionados con las propiedades incluyen los servicios de alumbrado en nuestras propiedades, los servicios de seguridad en los parques industriales que gestionamos y en nuestras propiedades desocupadas, los honorarios legales para el cobro de cuentas por cobrar de arrendamientos operativos vencidas de clientes morosos y las tarifas que pagamos a parques industriales propiedad de terceros por determinados servicios prestados en dichos parques industriales. La provisión para cuentas por cobrar de arrendamientos operativos de dudosa recuperación es constituida por nuestra dirección

tras analizar la antigüedad de las cuentas por cobrar y de forma individualizada para cada inquilino, en función de la valoración que haga la dirección de la probabilidad de que cada uno de ellos abone el alquiler puntualmente.

Gastos generales y administrativos

Los gastos generales y administrativos comprenden lo siguiente: (i) gastos de marketing, publicidad y promoción; (ii) gastos de auditoría y asesoramiento fiscal relacionados con la revisión de nuestros estados financieros individuales y consolidados; (iii) gastos legales por asuntos distintos del cobro de los pagos de alquiler en virtud de los contratos de arrendamiento relativos a nuestras propiedades industriales; (iv) sueldos, salarios y bonificaciones que pagamos a nuestros empleados; (v) prestaciones a los empleados, y (vi) amortización del mobiliario de oficina.

Otros ingresos y gastos

Otros ingresos y gastos se componen de lo siguiente:

Beneficio del ejercicio

El beneficio del ejercicio es nuestro beneficio antes de impuestos, menos los impuestos sobre la renta.

Otros ingresos (pérdidas) globales

Como se ha mencionado anteriormente, WTN considera que el peso es su moneda funcional. Dado que nuestros estados financieros se presentan en dólares estadounidenses, estamos obligados a convertir la información financiera de WTN a dólares estadounidenses a efectos de su contabilización. Las diferencias de cambio derivadas de la conversión de la información financiera de WTN se registran como otros ingresos (pérdidas) integrales, de conformidad con las NIIF.

Resultados de explotación

La siguiente tabla presenta datos derivados de nuestro estado intermedio consolidado condensado del resultado global para los periodos indicados:

Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada (Pérdidas)

Trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 en comparación con el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025

Ingresos

Los ingresos totales aumentaron en 9,7 millones de dólares, es decir, un 14,4 %, hasta alcanzar los 76,7 millones de dólares en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a los 67,1 millones de dólares del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Esto se debió principalmente a:

Este aumento se vio parcialmente compensado por:

Los gastos de explotación de las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquileres aumentaron en 1,7 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 38,8 %, hasta alcanzar los 6,2 millones de dólares estadounidenses en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a los 4,4 millones de dólares estadounidenses del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Esto se debió principalmente a:

Además, los gastos de explotación de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler aumentaron en 0,5 millones de dólares, es decir, un 65,8 %, hasta alcanzar los 1,3 millones de dólares en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a los 0,8 millones de dólares del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Este aumento se debió principalmente a una cartera más amplia. En concreto:

Los gastos generales y administrativos aumentaron en 0,9 millones de dólares, es decir, un 9,5 %, hasta alcanzar los 9,8 millones de dólares en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a los 8,9 millones de dólares del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Este aumento

se debió principalmente a un aumento de 0,9 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 103,0 %, en las prestaciones a corto plazo de los empleados, y a una disminución de 0,2 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 19,4 %, relacionada con los gastos de amortización.

Los ingresos por intereses aumentaron en 1,1 millones de dólares, hasta alcanzar los 2,1 millones de dólares en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a los 1,0 millones de dólares del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Este aumento se debió principalmente a un mayor saldo de efectivo y a los intereses devengados por el mismo.

Los otros ingresos aumentaron en 2,1 millones de dólares estadounidenses, debido principalmente al efecto de la inflación sobre las devoluciones de impuestos.

Los demás gastos aumentaron en 1,1 millones de dólares, lo que refleja la energía vendida a empresas que no son clientes nuestros y otras comisiones pagadas.

En el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, nuestros gastos financieros aumentaron en 8,7 millones de dólares estadounidenses como consecuencia del mayor saldo medio de la deuda y de las comisiones por amortización anticipada de préstamos en comparación con el trimestre del año anterior.

En el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, registramos una pérdida por tipo de cambio de 0,3 millones de dólares estadounidenses, frente a una pérdida por tipo de cambio de 0,1 millones de dólares estadounidenses en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. La pérdida se debe principalmente a una variación secuencial del saldo de la deuda denominada en dólares de Vesta durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 dentro de WTN, la única filial de la empresa que utiliza el peso mexicano como moneda funcional.

Registramos una ganancia por revalorización de propiedades de inversión de 53,4 millones de dólares estadounidenses en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a una pérdida por revalorización de propiedades de inversión de 16,0 millones de dólares estadounidenses en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. La tasación se realizó a 31 de marzo de 2026 y refleja las condiciones observadas en el mercado inmobiliario a dicha fecha; este aumento interanual se debió a un mayor número de nuevas propiedades tasadas durante 2026, en comparación con 2025.

Gasto por impuesto sobre la renta

Nuestros gastos por impuesto sobre la renta disminuyeron en 16,7 millones de dólares, pasando de un gasto de 13,7 millones de dólares en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025 a un beneficio de 3,0 millones de dólares en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025, lo que corresponde a un tipo impositivo efectivo del (3,1) % en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente al 47,8 % en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. La reducción de nuestro tipo impositivo efectivo se debió a las previsiones favorables de los tipos de cambio y las tasas de inflación a final de año.

Beneficio del periodo

Debido a los factores mencionados, el beneficio del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 ascendió a 101,0 millones de dólares estadounidenses, frente a los 14,9 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo del año anterior.

Resultado global total del ejercicio

El resultado global total del ejercicio se debe principalmente a una variación en la revalorización de activos reconocida durante el periodo, así como al efecto agregado de las variaciones en los tipos de cambio y su impacto en la conversión de las operaciones de WTN, nuestra única filial que utiliza el peso como moneda funcional. Registramos una ganancia por tipo de cambio en la conversión de otras operaciones en moneda funcional de 6,6 millones de dólares estadounidenses para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, en comparación con una pérdida por tipo de cambio de 2,6 millones de dólares estadounidenses para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025.

Como consecuencia de lo anterior, nuestro resultado global para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 ascendió a 107,6 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento de 95,3 millones de dólares, o del 774,7 %, en comparación con los 12,3 millones de dólares del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025.

Medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas y reconciliaciones

Las medidas financieras no conformes con las NIIF no se ajustan a los principios de contabilidad generalmente aceptados y, por lo tanto, no se ajustan a las NIIF. En el presente informe, presentamos nuestro EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado, NOI de establecimientos comparables, FFO, Vesta FFO, ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado y ratio de deuda neta sobre activos totales. Estas medidas no conformes con las NIIF, sin embargo, no tienen significados estandarizados y pueden no ser directamente comparables con medidas de denominación similar adoptadas por otras empresas. Los posibles inversores no deben basarse en información no reconocida según las NIIF como sustituto de las medidas de resultados o liquidez de las NIIF a la hora de tomar una decisión de inversión.

Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado NOI AJUSTADO

Las tablas que figuran a continuación presentan una conciliación entre el EBITDA ajustado, los ingresos operativos netos («NOI») y el NOI ajustado, y el beneficio del ejercicio —la medida financiera según las NIIF más directamente comparable— para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la empresa.

Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del periodo, ajustado por: (a) el gasto total por impuestos sobre la renta, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) los gastos financieros, (f) las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —netas—, (g) la participación en los resultados de las empresas asociadas, (h) las ganancias por la venta de propiedades de inversión, (i) las ganancias por revalorización de propiedades de inversión, (j) la amortización, (k) la remuneración basada en acciones, (l) los ingresos por energía y (m) los costes de energía, durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, menos la amortización y la remuneración basada en acciones durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes operativos inmobiliarios relacionados con inmuebles que no generaron ingresos por alquileres durante el periodo correspondiente.

El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento o al flujo de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como el pago de intereses y el pago de impuestos. como el pago de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debe considerarla de forma aislada o como sustituto de la misma. no debe considerarse de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y del gasto por impuesto sobre beneficios. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de los inversores. EBITDA Ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA Ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables. de los activos relacionados entre empresas comparables.

El NOI y el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas a los resultados del periodo ni al resultado global total como indicadores del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas complementarias de información del sector que se utilizan para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados operativos. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente contamos con una sólida cartera de desarrollo de «edificios especulativos». De conformidad con la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras propiedades de inversión y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras propiedades de inversión , por lo que dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y nuestra situación financiera porque, al compararlo entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las rentas, los costes operativos y la actividad de adquisición y desarrollo sin apalancamiento, lo que ofrece una perspectiva que no se aprecia de inmediato en el beneficio del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y a menudo se incurren a nivel corporativo en lugar de a nivel de la propiedad. Del mismo modo, los gastos por intereses

pueden generarse a nivel de la propiedad, aunque los fondos obtenidos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como se definen, el NOI y el NOI ajustado pueden no ser comparables con los ingresos operativos netos o medidas similares presentadas por otras empresas inmobiliarias que definan el NOI o el NOI ajustado de forma diferente.

Conciliación de FFO y Vesta FFO

La tabla siguiente presenta una conciliación entre los Fondos para Operaciones («FFO») y el FFO de Vesta con el resultado del ejercicio, la medida financiera según las NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. El FFO se calcula como el resultado del ejercicio, excluyendo: (i) la ganancia por la venta de propiedades de inversión y (ii) la ganancia por la revalorización de propiedades de inversión.  Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —neto—, otros ingresos, otros gastos, la participación en los resultados de las asociadas, los ingresos por intereses, el gasto total por impuestos sobre la renta, la amortización y la remuneración basada en acciones, los ingresos por energía y los costes de energía.

La empresa considera que el Vesta FFO resulta útil para los inversores como indicador complementario del rendimiento, ya que excluye los efectos de determinados elementos que pueden generar una volatilidad significativa en los beneficios, pero que no guardan relación directa con nuestras operaciones comerciales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre distintos periodos, al tiempo que ofrece un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no refleja el nivel de gastos de capital destinados al mantenimiento y las mejoras para preservar el rendimiento operativo de los inmuebles, lo cual tiene un impacto económico significativo en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida de rendimiento puede ser limitada.

Nuestros cálculos de FFO y Vesta FFO pueden no ser comparables con los de otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. comparables a las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. FFO y Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.

Calculamos los importes del FFO y del Vesta FFO por acción utilizando el número medio ponderado de acciones ordinarias más las acciones en circulación del fideicomiso del plan de incentivos durante el período correspondiente. Para obtener más información, véase la nota 11.5 de nuestros estados financieros intermedios consolidados resumidos no auditados.

Datos de ratio

La deuda neta en relación con el EBITDA ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda), menos el efectivo y los equivalentes de efectivo, dividida entre (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido mediante el EBITDA ajustado.

La deuda neta sobre el total de activos representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda), menos el efectivo y los equivalentes de efectivo, dividida entre (ii) el total de activos. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque muestra en qué medida se ha utilizado la deuda neta para financiar

nuestros activos y, gracias a este indicador, los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento que refleja este ratio con el de otras empresas del mismo sector.

La siguiente tabla concilia la deuda neta con la deuda total total (que se compone de la parte corriente de la deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo y el coste directo de emisión), que son las medidas financieras más directamente comparables calculadas con arreglo a las NIIF. las medidas financieras más directamente comparables calculadas con arreglo a las NIIF:

Análisis del NOI en la misma tienda

La siguiente tabla muestra el número de inmuebles "Same-Store en nuestra cartera y el número de inmuebles excluidos como Same-Store Properties en las fechas indicadas.

Presentamos el NOI de la misma tienda. Determinamos nuestros Same-Store al final de cada ejercicio. Nuestra población de establecimientos idénticos incluye los que han sido de nuestra propiedad durante todo el periodo aplicable y el periodo comparable, y que han registrado al menos 12 meses consecutivos de operaciones estabilizadas. período aplicable y el período comparable y que han registrado al menos 12 meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos "operaciones estabilizadas" los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o se ha completado durante más de un año, lo que ocurra primero.

Los inmuebles adquiridos se incluirán en la población de «inmuebles comparables» si eran de nuestra propiedad al inicio del último periodo comparable y siguen siéndolo al final del periodo de referencia actual, salvo que el inmueble se encuentre en fase de desarrollo. La población de propiedades de «misma tienda» también se ajusta para eliminar las propiedades que se vendieron o entraron en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo actual. Por lo tanto, la población de «misma tienda» para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2025 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de «operaciones estabilizadas» a fecha de 31 de diciembre de 2024. La población de «propiedades comparables» para el periodo de tres meses finalizado el 31 de marzo de 2026 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de «operaciones estabilizadas» a 31 de diciembre de 2025.

Calculamos el NOI de la misma tienda como los ingresos por alquiler de la misma población de tiendas menos los costes de explotación de los inmuebles que generaron ingresos por alquiler. Evaluamos el evaluamos el rendimiento de los inmuebles que poseemos utilizando el NOI en la misma tienda, y creemos que el NOI en la misma tienda es útil para los inversores y la dirección como medida complementaria del rendimiento, ya que incluye el rendimiento operativo de la población de inmuebles que poseemos. como medida suplementaria del rendimiento, ya que incluye el rendimiento operativo de la población de propiedades que es consistente de un período a otro, eliminando así los efectos de los cambios en la composición de nuestra cartera sobre las medidas de rendimiento.

Cuando se utiliza junto con las medidas financieras de las NIIF, el NOI de establecimientos comparables es una medida complementaria del rendimiento operativo que consideramos útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. Además, el NOI de establecimientos comparables es un indicador clave que utiliza internamente nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones internas, así como para evaluar el rendimiento de nuestras propiedades de inversión en relación con el presupuesto y en comparación con periodos anteriores. Creemos que la presentación del NOI de tiendas comparables ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede proporcionar información significativa sobre el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión, ya que estas medidas reflejan los resultados operativos que se ven directamente afectados por nuestras propiedades de inversión, son consistentes de un periodo a otro y excluyen partidas que pueden no ser indicativas de, o que no guardan relación con, las operaciones en curso de dichas propiedades de inversión. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento en relación con empresas comparables de diversos tamaños y madurez, y proporciona una mayor transparencia con respecto a cómo nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como a nuestra toma de decisiones financieras y operativas. La conciliación del NOI de tiendas comparables con el beneficio del ejercicio, la medida financiera según las NIIF más directamente comparable, es la siguiente:

Datos operativos

La siguiente tabla muestra algunos datos datos operativos seleccionados relativos a nuestra actividad en las fechas y para cada uno de los periodos indicados:

Liquidez y recursos de capital

Visión general

A 31 de marzo de 2026 y a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, contábamos con efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido por un total de 206,1 millones de dólares estadounidenses, 336,9 millones de dólares estadounidenses, 184,1 millones de dólares estadounidenses y 501,2 millones de dólares, respectivamente, lo que representaba el 4,6 %, el 7,4 %, el 4,7 % y el 13,2 % de nuestros activos totales, respectivamente. Nuestro efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios e inversiones a corto plazo denominadas en dólares estadounidenses y pesos. El efectivo restringido representa los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo que mantenemos y que solo están disponibles para su uso bajo ciertas condiciones de conformidad con nuestros acuerdos de deuda a largo plazo. Dado que nuestros saldos de efectivo se destinan rápidamente al desarrollo y la construcción de propiedades, nuestra tesorería no cuenta con una política de inversión formal para estos recursos. Consideramos que nuestro capital circulante es suficiente para nuestras necesidades actuales y para llevar a cabo nuestras estrategias empresariales previstas.

Nuestra principal fuente de liquidez a corto plazo es el flujo de tesorería procedente de las actividades de explotación. Los flujos de tesorería de las actividades de explotación se utilizan principalmente para financiar gastos de capital imprevistos y otros gastos corporativos. y otros gastos corporativos. Además, utilizamos los flujos de tesorería de las actividades de explotación para pagar dividendos.

Exploramos activamente oportunidades para desarrollar nuevos Edificios BTS, Edificios Multiusuario y Parques PTS y adquirir carteras inmobiliarias, edificios individuales, reservas de suelo y propiedades que cumplan nuestros criterios de inversión. Tenemos la intención de emprender proyectos estratégicos de desarrollo y y adquisiciones estratégicas durante el próximo año, lo que nos obligará a incurrir en gastos de capital y obligaciones de pago. En consecuencia, necesitaremos Como resultado, necesitaremos una liquidez y unos recursos de liquidez significativos a largo plazo para lograr nuestros objetivos.

Nuestras necesidades de liquidez a largo plazo consisten principalmente en fondos destinados a financiar proyectos de desarrollo o remodelación, renovaciones, ampliaciones, adquisiciones de inmuebles y otros gastos de capital no recurrentes que es necesario realizar periódicamente. Tradicionalmente, hemos satisfecho nuestras necesidades de liquidez a largo plazo mediante préstamos y líneas de crédito, tales como nuestros acuerdos de préstamo sindicado, los acuerdos de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company («MetLife»), nuestra Línea de Crédito Sostenible Sindicada Global y las colocaciones privadas de bonos senior, entre

otros. En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable sin garantía vinculada a criterios de sostenibilidad por un importe total de 200,0 millones de dólares estadounidenses, que fue sustituida en 2024 por la línea de crédito sindicada global sostenible de 545,0 millones de dólares estadounidenses. En 2025, emitimos bonos senior por valor de 500,0 millones de dólares estadounidenses con vencimiento el 30 de enero de 2033. Tenemos la intención de satisfacer nuestras futuras necesidades de liquidez a largo plazo a través de diversas fuentes de capital, incluida la emisión de instrumentos de capital y de deuda adicionales. Esperamos que cualquier deuda en la que podamos incurrir contenga cláusulas restrictivas habituales, incluidas disposiciones que puedan limitar nuestra capacidad para contraer deuda adicional, hipotecar o transferir la propiedad en cuestión, comprar o adquirir propiedades adicionales, modificar la gestión de nuestro negocio o conceder préstamos o anticipos, o llevar a cabo cualquier fusión o consolidación con, o adquirir el negocio, los activos o el capital social de, cualquier tercero.

A 31 de marzo de 2026, el valor total de nuestra cartera de inmuebles de inversión aumentó en 98,8 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 2,4 %, hasta alcanzar los 4.200 millones de dólares, frente a los 4.100 millones de dólares registrados a 31 de diciembre de 2025. Este aumento se debió principalmente a los 28,5 millones de dólares estadounidenses gastados en la adquisición de nuevas propiedades y a los 8,6 millones de dólares estadounidenses gastados en la mejora de las propiedades existentes, a una ganancia de 8,3 millones de dólares estadounidenses por conversión de moneda extranjera y a una ganancia de 53,4 millones de dólares estadounidenses por la revalorización de las propiedades de inversión.

A 31 de diciembre de 2025, el valor total de nuestra cartera de propiedades de inversión aumentó en 432,6 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 11,7 %, hasta alcanzar los 4.100 millones de dólares, en comparación con los 3.700 millones de dólares registrados a 31 de diciembre de 2024. Este aumento se debió principalmente a los 377,7 millones de dólares estadounidenses destinados a la adquisición de nuevas propiedades y a la mejora de las ya existentes, una ganancia por revalorización de las propiedades de inversión de 52,1 millones de dólares estadounidenses y una ganancia de 8,4 millones de dólares estadounidenses por conversión de moneda extranjera, parcialmente compensadas por la venta de propiedades de inversión por valor de 5,1 millones de dólares estadounidenses y una amortización de 0,4 millones de dólares estadounidenses por siniestros.

No teníamos ningún acuerdo fuera de balance a 31 de marzo de 2026 ni en ningún ejercicio anterior.

Flujos de tesorería

El siguiente cuadro muestra la generación y utilización de efectivo para los periodos indicados.

El componente más significativo de nuestros flujos de efectivo procedentes de actividades de explotación son nuestros ingresos por alquileres. Los flujos de efectivo procedentes de actividades de explotación correspondientes al trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 ascendieron a 27,0 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento de 1,1 millones de dólares, o un 4,4 %, en comparación con los 25,9 millones de dólares del trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Nuestros flujos de efectivo de las actividades de explotación en el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 se vieron afectados principalmente por un aumento de la actividad de arrendamiento.

Los flujos de efectivo destinados a actividades de inversión durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 ascendieron a 15,7 millones de dólares estadounidenses, lo que supone una disminución de 43,2 millones de dólares, o del 73,3 %, en comparación con los 59,0 millones de dólares destinados a este fin durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Esto se debió principalmente al aumento de la actividad de construcción durante los primeros tres meses de 2025.

Los flujos de efectivo utilizados en actividades de financiación durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026 ascendieron a 134,2 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento de 29,8 millones de dólares, en comparación con los flujos de efectivo utilizados en actividades de financiación por valor de 104,4 millones de dólares estadounidenses durante el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2025. Esto se debió principalmente al reembolso de 100,6 millones de dólares de deuda durante el primer trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, frente a los 45,5 millones de dólares del mismo periodo de 2025, así como a la ausencia de recompra de acciones propias, que en el mismo periodo de 2025 ascendió a 35,9 millones de dólares.

Endeudamiento

Visión general

A 31 de marzo de 2026, nuestra deuda total pendiente ascendía a 1.175,7 millones de dólares estadounidenses, de los cuales el 100 % correspondía a deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses.

A 31 de diciembre de 2025, nuestra deuda total pendiente ascendía a 1.275,2 millones de dólares estadounidenses, de los cuales 1.273,4 millones, es decir, el 99,9 %, correspondían a deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y 100,6 millones de dólares estaban garantizados por 20 inmuebles de inversión y por los ingresos por alquileres de dichos inmuebles.

Principales acuerdos de financiación

A 31 de marzo de 2026, nuestras operaciones de financiación tenían un coste medio ponderado del 4,9 %, con un vencimiento medio ponderado de 5,2 años. La siguiente tabla recoge un resumen de nuestro endeudamiento a largo plazo a las fechas indicadas.

⁽¹⁾       El préstamo a 10 años de MetLife de 2017 se liquidó en su totalidad en febrero de 2026.

⁽²⁾       El tipo de interés podría aumentar si nuestra superficie bruta alquilable sostenible con respecto a la superficie bruta alquilable total se reduce a menos del 38,6 % en 2025 o a menos del 49,9 % en 2028. Para más información, véase «—Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad».

Bonos preferentes serie A y serie B

En 2017, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 125,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie A" y "Senior Notes Serie B"). Los bonos preferentes de la serie A ascendían a 65,0 millones de dólares, vencían en septiembre de 2024 y devengaban intereses a un tipo fijo del 5,03%. a un tipo fijo del 5,03%, pagadero semestralmente. Los bonos preferentes de la serie B ascienden a 60,0 millones de dólares, vencen en septiembre de 2027 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,03%, pagadero semestralmente. 2027 y devengan un interés fijo del 5,31%, pagadero semestralmente.

En 2018, completamos la colocación privada de dos tramos adicionales de bonos senior de la Serie A y de la Serie B, por un importe total de 45,0 millones de dólares estadounidenses y 45,0 millones de dólares estadounidenses, respectivamente. Estos dos tramos adicionales vencerán en mayo de 2025 y mayo de 2028, respectivamente, y devengan un interés a un tipo fijo del 5,50 % y del 5,85 %, respectivamente, pagadero semestralmente. Los fondos obtenidos de la colocación de los bonos senior de las series A y B se utilizaron para financiar nuestro plan de crecimiento y para amortizar el saldo pendiente de nuestra línea de crédito renovable. En marzo de 2025, amortizamos el principal de los bonos senior de la Serie A.

Bonos de la Serie RC y RD

En 2019, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 85,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie RC" y "Series RD Senior Notes"). Los Bonos de la Serie RC ascienden a 70,0 millones de dólares, vencen en junio de 2029 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,18%. a un tipo fijo del 5,18%, pagadero semestralmente. Los Bonos de la Serie RD ascienden a 15,0 millones de dólares, vencen en junio de 2031 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,18%, pagadero semestralmente. y devengan un interés fijo del 5,28%, pagadero semestralmente. Los Senior RC Senior Notes y la Serie RD Senior Notes fueron se colocaron en un consorcio de inversores institucionales y están garantizados por cinco de nuestras filiales.

Bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad

En 2021, completamos nuestra primera emisión de bonos senior vinculados a la sostenibilidad, o nuestros «bonos senior vinculados a la sostenibilidad», por un importe total de 350,0 millones de dólares estadounidenses. Nuestros bonos senior vinculados a la sostenibilidad devengan un interés a un tipo anual del 3,625 %, pagadero semestralmente. Nuestros bonos senior vinculados a la sostenibilidad vencerán en mayo de 2031.

Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad

En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años. línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad, o nuestra "Línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad". de 200,0 millones de dólares. Esta línea de crédito devenga intereses a un tipo igual al SOFR más 160 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es inferior al 40,0%, o SOFR más 175 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es superior al 40,0%. Esta línea de crédito se cerró en 2024 y fue sustituida por la Línea de Crédito Sindicado Global Sostenible.

Línea global de crédito sostenible sindicado

En 2024, suscribimos una línea de crédito sostenible sindicada global (la «Línea de Crédito») compuesta por un préstamo a plazo de 345 millones de dólares estadounidenses disponible en dos tramos, a tres y cinco años respectivamente, con un periodo de disponibilidad de 18 meses, y una línea de crédito renovable de 200 millones de dólares estadounidenses, que sustituye a nuestra anterior línea de crédito renovable no utilizada de 200 millones de dólares estadounidenses. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como coordinadores principales conjuntos de la operación. Los tramos se componen de lo siguiente: Tramo I: préstamo a plazo de tres años por valor de 172,5 millones de dólares , con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 130 puntos básicos. Tramo II: Préstamo a plazo de cinco años por valor de 172,5 millones de dólares , con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Línea de crédito renovable: línea de cuatro años por valor de 200 millones de dólares , con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Los tres tramos de la línea de crédito están sujetos a un ajuste de precios por sostenibilidad en los márgenes aplicables, equivalente a una reducción de cinco puntos básicos, que está supeditado al cumplimiento de nuestro objetivo anual de KPI relacionado con la superficie bruta alquilable certificada total de nuestros edificios con certificación de sostenibilidad. Pagamos costes de emisión de deuda por un importe de 5,6 millones de dólares estadounidenses. A 31 de diciembre de 2025, habíamos dispuesto de 75,0 millones de dólares estadounidenses y 75,0 millones de dólares estadounidenses del Tramo I y del Tramo II, respectivamente.

Según los términos tanto de los bonos senior vinculados a la sostenibilidad como de la línea de crédito sostenible sindicada global, debemos cumplir nuestro objetivo de rendimiento en materia de sostenibilidad (tal y como se define a continuación), además de cumplir con determinados requisitos de información. El incumplimiento de estos objetivos dará lugar a que se nos exija el pago de intereses adicionales en virtud de los bonos senior vinculados a la sostenibilidad y de la línea de crédito sostenible sindicada global. Para obtener más información sobre nuestro Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, véase el «Punto 4. Información sobre el

«Empresa — Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza — Marco de financiación vinculada a la sostenibilidad» en nuestro Informe Anual.

Bonos senior sin garantía

En septiembre de 2025, emitimos bonos senior por valor de 500,0 millones de dólares con vencimiento el 30 de enero de 2033. Esta línea de crédito devenga un interés del 5,50 %, que se abona semestralmente.

Cumplimiento de los pactos y ratios financieros

En virtud del endeudamiento aquí descrito, estamos obligados a cumplir determinados pactos. El incumplimiento de los mismos puede dar lugar a la aceleración de nuestro endeudamiento. Además, algunas Además, algunas de nuestras deudas tienen cláusulas de incumplimiento cruzado y de aceleración cruzada. Estas cláusulas reflejan las prácticas habituales del mercado e incluyen, entre otras, limitaciones a nuestra capacidad de entre otras, limitaciones a nuestra capacidad para:

También estamos obligados en virtud de los términos de nuestro endeudamiento entre otros, a:

Obligaciones contractuales

La siguiente tabla resume el vencimiento de nuestras obligaciones contractuales, incluidas las amortizaciones periódicas, a 31 de marzo de 2026, así como las fechas de pago correspondientes a dichas obligaciones.

Gastos de capital

En el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2026, realizamos inversiones de capital por un total de 15,7 millones de dólares estadounidenses, destinadas principalmente a proyectos de construcción en las regiones del Noroeste, Centro, Bajío-norte y Bajío-sur durante los tres primeros meses de 2026. En el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, incurrimos en gastos de capital por un total de 337,77 millones de dólares estadounidenses, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones del Noroeste, Centro, Bajío-norte y Bajío-sur.

Pronunciamientos contables recientes

Para más información sobre los recientes pronunciamientos contables que se nos aplicarán en un futuro próximo, véase la nota 2 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en nuestro Informe Anual.

Información cuantitativa y cualitativa sobre el riesgo de mercado

Gestión de riesgos

En el curso normal de nuestra actividad, estamos expuestos a diversos tipos de riesgos de mercado, entre ellos los riesgos de tipos de interés y los riesgos de tipo de cambio, sobre los que no tenemos control y que pueden afectar negativamente al valor de nuestros activos y pasivos financieros, así como a nuestros flujos de efectivo y beneficios futuros. Como consecuencia de estos riesgos de mercado, podríamos sufrir pérdidas debido a variaciones adversas en los tipos de interés o en los tipos de cambio.

Nuestra política de gestión de riesgos tiene por objeto evaluar nuestra susceptibilidad de sufrir pérdidas y sus repercusiones acumuladas, así como mitigar nuestra exposición a las variaciones de los tipos de interés y los tipos de cambio.

Riesgo de tipos de interés

Estamos expuestos al riesgo de mercado derivado de las variaciones de los tipos de interés. Minimizamos nuestra exposición al riesgo de tipos de interés obteniendo financiación a tipos fijos o suscribiendo contratos de permuta de tipos de interés cuando la financiación se obtiene a tipos variables. Esto minimiza el riesgo de tipos de interés, junto con el hecho de que nuestras propiedades de inversión generan unos ingresos fijos en forma de rentas de alquiler indexadas a la inflación.

En los contratos de permuta de tipos de interés , nos comprometemos a intercambiar la diferencia entre los importes de los intereses a tipo fijo y a tipo variable calculados sobre los importes nominales acordados . Dichos contratos nos permiten mitigar el riesgo de variación de los tipos de interés sobre el valor razonable de la deuda emitida a tipo fijo y la exposición a los flujos de efectivo de la deuda emitida a tipo variable. El valor razonable de los swaps de tipos de interés al final del periodo de referencia se determina actualizando los flujos de efectivo futuros utilizando las curvas de rendimiento al final del periodo de referencia y el riesgo de crédito inherente al contrato. El tipo de interés medio se basa en los saldos pendientes al final del periodo de referencia.

A 31 de marzo de 2026, no teníamos ninguna deuda pendiente a tipo variable ni contratos de permuta de tipos de interés pendientes.

Riesgo de cambio

A 31 de marzo de 2026, el 100 % de nuestra deuda estaba denominada en dólares estadounidenses y el 88,9 % de nuestros ingresos por alquileres procedía de contratos de arrendamiento denominados en dólares estadounidenses, mientras que algunos de nuestros costes operativos estaban denominados en pesos. Esto nos expone al riesgo de tipo de cambio. Más importante aún, estamos expuestos al riesgo de tipo de cambio en lo que respecta a WTN, nuestra filial cuya moneda funcional es el peso. Las fluctuaciones en los tipos de cambio dependen principalmente de las condiciones económicas nacionales, aunque la percepción general del riesgo de los mercados emergentes y los acontecimientos mundiales, como guerras, recesiones y crisis, han provocado en el pasado la depreciación de las monedas de mercados emergentes, como México. Además, el Gobierno Federal ha intervenido en el pasado y podría seguir interviniendo en los mercados de divisas en el futuro.