Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Financieros Consolidados por los Ejercicios Terminados el 31 de Diciembre de 2024, 2023 y 2022, e Informe del Auditor Independiente de fecha 14 de febrero de 2025.
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Dictamen del Auditor Independiente y Estados Financieros Consolidados para 2024, 2023 y 2022 Índice Página Dictamen del Auditor Independiente 1 Estados Consolidados de Situación Financiera 5 Estados Consolidados de Utilidad y de Otra Utilidad (Pérdida) Integral 7 Estados Consolidados de Variaciones en el Capital Contable 8 Estados Consolidados de Flujos de Efectivo 9 Notas a los Estados Financieros Consolidados 10
Informe del Auditor Independiente al Consejo de Administración y Accionistas de Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. (en dólares estadounidenses) Dictamen Hemos examinado los estados financieros consolidados de Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y subsidiarias (la "Entidad"), que comprenden los estados consolidados de situación financiera al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, y los estados consolidados de resultados, de variaciones en el capital contable y de flujos de efectivo, por los años que terminaron en esas fechas, así como las notas a los estados financieros consolidados, que incluyen las políticas contables relevantes. En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera consolidada de la Entidad al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, así como su desempeño financiero y sus flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, de conformidad con las Normas de Contabilidad IFRS emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en inglés). Fundamento de la opinión Hemos realizado nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades con arreglo a dichas normas se describen con más detalle en la sección Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos independientes de la Entidad de conformidad con el Código Internacional de Ética para Contadores Profesionales del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores ("Código IESBA") junto con el Código de Ética emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos ("Código IMCP"), y hemos cumplido con nuestras demás responsabilidades éticas de conformidad con el Código IESBA y con el Código IMCP. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y adecuada para proporcionar una base para nuestra opinión. Otros asuntos Los estados financieros consolidados adjuntos se han traducido al inglés para facilitar su lectura. Cuestiones clave de auditoría Las cuestiones clave de auditoría son aquellas que, según nuestro juicio profesional, han sido más significativas en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio actual. Estas cuestiones se abordaron en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto, y en la formación de nuestra opinión sobre los mismos, y no proporcionamos una opinión separada sobre estas cuestiones. Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, sociedad privada de responsabilidad limitada en el Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de ellas como una entidad legal única e independiente. Conozca en www.deloitte.com/mx/conozcanos la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro. Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C. Paseo de la Reforma 505, piso 28 Colonia Cuauhtémoc 06500 Ciudad de México México Tel: +52 (55) 5080 6000 www.deloitte.com/mx
2 Valor razonable de las propiedades de inversión La Entidad contrata a tasadores externos para que le ayuden a determinar el valor razonable de las propiedades de inversión. Los tasadores externos utilizan técnicas de valoración que incluyen el método de los flujos de caja descontados, el método del coste de reposición y el método de la tasa de capitalización de los ingresos. Para determinar el valor razonable, los tasadores externos también tienen en cuenta factores e hipótesis como los tipos de descuento, los ingresos netos de explotación a largo plazo, las tasas de inflación, los periodos de absorción y los alquileres de mercado. Cualquier ganancia o pérdida resultante de los cambios en el valor razonable se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias en el periodo en que se produce. Identificamos el valor razonable de las inversiones inmobiliarias como una cuestión clave de auditoría debido a los importantes juicios y estimaciones que implica el proceso de valoración. Pequeños cambios en los supuestos clave utilizados podrían afectar materialmente al valor razonable comunicado. Abordar esta cuestión requirió un alto grado de juicio por parte del auditor y un esfuerzo de auditoría significativo, incluida la participación de nuestros especialistas internos en valor razonable. Nuestros procedimientos de auditoría para evaluar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad incluyeron, entre otros, los siguientes: Obtuvimos una comprensión de la metodología de la Entidad para determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión, incluyendo una comprensión y evaluación de los controles internos relacionados. Para una muestra seleccionada de propiedades de inversión, realizamos procedimientos detallados sobre la valoración, incluyendo, entre otros, la contratación de especialistas internos en valor razonable para revisar las metodologías utilizadas por los tasadores externos y los factores e hipótesis clave contenidos en la valoración de las propiedades de inversión, centrándonos en los alquileres de mercado, las tasas de descuento y las tasas de capitalización terminal. Basándose en esta información, nuestros especialistas calcularon rangos de valor razonable independientes y los compararon con los valores determinados por los tasadores externos de la Entidad. Por último, realizamos visitas sobre el terreno para comprobar la existencia de los inmuebles de inversión. Los resultados de nuestros procedimientos indican que las valoraciones de las propiedades de inversión son razonables en el contexto de los estados financieros consolidados en su conjunto. Información distinta de los estados financieros consolidados y del informe de auditoría La dirección es responsable de la otra información. La otra información comprende la información que se incorporará en el Reporte Anual que la Entidad está obligada a elaborar de conformidad con el artículo 33, Sección I, numeral b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores en México y los Lineamientos que acompañan a dichas disposiciones (las "Disposiciones"). Se espera que el Informe Anual esté a nuestra disposición después de la fecha de este informe de auditoría. Nuestra opinión sobre los estados financieros consolidados no cubre la otra información y no expresaremos ningún tipo de conclusión de seguridad al respecto. En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad es leer la otra información identificada anteriormente cuando esté disponible y, al hacerlo, considerar si la otra información es materialmente incoherente con los estados financieros consolidados o con nuestro conocimiento obtenido en la auditoría, o si de otro modo parece contener errores materiales. Al dar lectura al Informe Anual, emitiremos una declaración al respecto, conforme a lo dispuesto en el artículo 33, fracción I, inciso b), numeral 1.2. de las Disposiciones. Responsabilidades de la Administración y de los Encargados del Gobierno en relación con los Estados Financieros Consolidados La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados de conformidad con las Normas de Contabilidad IFRS emitidas por el IASB, así como del control interno que la Administración considere necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de errores importantes, debido a fraude o error. Deloitte.
3 En la preparación de los estados financieros consolidados, la dirección es responsable de evaluar la capacidad de la Entidad para continuar como empresa en funcionamiento, revelando, en su caso, las cuestiones relacionadas con la empresa en funcionamiento y utilizando la base contable de empresa en funcionamiento, a menos que la dirección tenga la intención de liquidar la Entidad o cesar sus operaciones, o no tenga otra alternativa realista que hacerlo. Los encargados de la gobernanza son responsables de supervisar el proceso de información financiera de la Entidad. Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados Nuestros objetivos son obtener garantías razonables de que los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de incorrecciones materiales, ya sea por fraude o error, y emitir un informe de auditoría que incluya nuestra opinión. La seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA vaya a detectar siempre una incorrección material cuando exista. Las incorrecciones pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, cabe razonablemente esperar que influyan en las decisiones económicas de los usuarios tomadas a partir de estos estados financieros consolidados. En el marco de una auditoría conforme a las NIA, ejercemos nuestro juicio profesional y mantenemos el escepticismo profesional a lo largo de toda la auditoría. Asimismo: Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección material en los estados financieros consolidados, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría que respondan a dichos riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para fundamentar nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección material resultante de un fraude es mayor que en el caso de una incorrección resultante de un error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones intencionadas, tergiversaciones o la anulación del control interno. Obtener una comprensión del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría adecuados a las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la Entidad. Evaluar la idoneidad de las políticas contables aplicadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información facilitada por la dirección. Concluir sobre la idoneidad de la utilización por la dirección de la base contable de empresa en funcionamiento y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida, si existe una incertidumbre material relacionada con hechos o condiciones que puedan generar dudas significativas sobre la capacidad de la Entidad para continuar como empresa en funcionamiento. Si llegamos a la conclusión de que existe una incertidumbre material, estamos obligados a llamar la atención en nuestro informe de auditoría sobre las revelaciones relacionadas en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones son inadecuadas, a modificar nuestra opinión. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. No obstante, es posible que acontecimientos o condiciones futuros hagan que la Entidad deje de ser una empresa en funcionamiento. Evaluar la presentación general, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidados reflejan las transacciones y hechos subyacentes de forma que ofrezcan una imagen fiel. Obtener evidencia de auditoría suficiente y adecuada sobre la información financiera de las entidades o actividades empresariales de la Entidad como base para formarnos una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la dirección, supervisión y revisión del trabajo de auditoría realizado a efectos de la auditoría del grupo. Seguimos siendo los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría. Deloitte.
4 Comunicamos a los encargados de la gobernanza, entre otras cuestiones, el alcance y el calendario previstos de la auditoría y los resultados significativos de la misma, incluidas las deficiencias significativas del control interno que identificamos durante nuestra auditoría. También proporcionamos a los encargados de la gobernanza una declaración de que hemos cumplido los requisitos éticos pertinentes en materia de independencia, y les comunicamos todas las relaciones y demás asuntos que razonablemente pueda pensarse que afectan a nuestra independencia y, en su caso, las medidas adoptadas para eliminar las amenazas o las salvaguardas aplicadas. A partir de las cuestiones comunicadas a los responsables del gobierno corporativo, determinamos las cuestiones que han sido más significativas en la auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio actual y que, por tanto, son las cuestiones clave de la auditoría. Describimos estas cuestiones en nuestro informe de auditoría a menos que las disposiciones legales o reglamentarias impidan la divulgación pública de la cuestión o cuando, en circunstancias extremadamente raras, determinemos que una cuestión no debe comunicarse en nuestro informe porque las consecuencias adversas de hacerlo superarían razonablemente los beneficios de interés público de dicha comunicación. Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Afiliada de un Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited C. P. C. Alexis Hernández Almanza Ciudad de México, México 14 de febrero de 2025 Deloitte.
5 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados de Situación Financiera al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 (En dólares americanos) Notas 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Activo Circulante: Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5 $ 184,120,894 $ 501,166,136 $ 139,147,085 Impuestos por recuperar 6 52,832,645 33,864,821 30,088,473 Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos - Neto 7 4,681,020 10,100,832 7,690,195 Gastos pagados por anticipado y otros activos circulantes 7vi 2.119.545 21.299.392 25.308.351 Total activo corriente 243.754.104 566.431.181 202.234.104 Activo no corriente: Inmuebles de inversión 8 3.696.768.269 3.212.164.164 2.738.465.276 Mobiliario de oficina - Neto 2.386.285 2.541.990 1.437.981 Activo por derecho de uso - Neto 9 533.792 834.199 1.417.945 Depósitos de garantía pagados, efectivo restringido y otros 14.504,984 10,244,759 9,601,094 Total activo no circulante 3,714,193,330 3,225,785,112 2,750,922,296 Total activo $ 3,957,947,434 $ 3,792,216,293 $ 2,953,156,400 Pasivo y capital contable Pasivo circulante: Porción circulante de la deuda a largo plazo 10 $ 49,856,047 $ 69,613,002 $ 4,627,154 Pasivos por arrendamiento - corto plazo 9 408,373 607,481 606,281 Intereses devengados 2,911,864 3,148,767 3,847,752 Cuentas por pagar 3.f 14.194.300 13.188.966 16.628.788 Impuesto sobre beneficios a pagar 646.812 38.773.726 14.824.658 Gastos e impuestos devengados 6.637.354 7.078.988 5.154.626 Dividendos a pagar 12,4 16.171.622 15.155.311 14.358.194 Total pasivo corriente 90.826.372 147.566.241 60.047.453 Pasivo no corriente: Deudas a largo plazo 10 797.194.627 845.573.752 925.872.432 Pasivos por arrendamientos - largo plazo 9 149.743 290.170 897.658 Depósitos de seguridad recibidos 27.409.380 25.680.958 18.333.119 Acreedores a largo plazo 3.f - 7.706.450 7.889.937 Prestaciones a los empleados 11 2.240.425 1.519.790 348.280 Impuestos diferidos 18,3 442.842.704 276.910.507 299.979.693 Total pasivo no corriente 1.269.836.879 1.157.681.627 1.253.321.119 Total pasivo 1.360.663.251 1.305.247.868 1.313.368.572
6 Notas 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Litigios y otras contingencias 20 Fondos propios: Capital social 12 585.487.257 591.600.113 480.623.919 Prima de emisión 12.3 905.722.252 934.944.456 460.677.234 Ganancias acumuladas 1.148.396.077 989.736.218 733.405.749 Reserva para pagos basados en acciones 3.884.108 3.732.350 5.984.051 Reserva por conversión de moneda extranjera (46.205.511) (33.044.712) (40.903,125) Total fondos propios 2.597.284.183 2.486.968.425 1.639.787.828 Total pasivo y fondos propios $ 3.957.947.434 $ 3.792.216.293 $ 2.953.156.400 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
7 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados de Utilidad y Otra Utilidad (Pérdida) Integral Por los años terminados el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 (En dólares americanos) Notas 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Ingresos: Ingresos por alquileres 13 $ 251.950.504 $ 213.448.296 $ 178.025.461 Comisiones de gestión 376.618 1.019.316 - 252.327.122 214.467.612 178.025.461 Gastos de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres 141 (21.244.160) (13.476.324) (8.940.789) Costes de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres 14,1 (3.348.273) (4.763.398) (2.482.605) Gastos generales y administrativos 14.2 (34.178.243) (31.719.895) (24.414.428) Ingresos por intereses 15.185.565 9.414.027 2.640.687 Otros ingresos 15 4.307.956 5.138.158 1.330,853 Otros gastos 16 (5.152.385) (3.037.113) (373.991) Gastos financieros 17 (44.261.390) (46.306.975) (46.396.156) Ganancias (pérdidas) por cambio de divisas - neto (10.837.867) 8,906.782 1.939.848 Ganancia (pérdida) por venta de inversiones inmobiliarias - neto 2.617.233 (461.600) 5.027.826 Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias 8 270.747.661 243.459.821 185.491.518 Beneficio antes de impuestos 426.163.219 381.621.095 291.848.224 Gasto corriente por impuestos 18.1 (31.892.785) (91.953.099) (41.981.391) Beneficio (gasto) por impuesto sobre beneficios diferido 18,1 (170.924.088) 26.969.516 (6.242.079) Total gasto por impuesto sobre beneficios (202.816.873) (64.983.583) (48.223.470) Beneficio del ejercicio 223.346.346 316.637.512 243.624.754 Otro resultado global - neto de impuestos: Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional (13.160.799) 7.858.413 8.923.264 Total de otros ingresos (pérdidas) globales (13.160.799) 7.858.413 8.923.264 Total de ingresos globales del ejercicio $ 210.185.547 $ 324.495.925 $ 252.548.018 Ganancias básicas por acción 12.5 $ 0,2563 $ 0,4183 $ 0,3569 Beneficio diluido por acción 12,5 $ 0,2529 $ 0,4118 $ 0,3509 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
8 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados de Variaciones en el Capital Contable Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 (En dólares americanos) Capital Social Prima en Venta de Acciones Utilidades Retenidas Reserva para Pagos Basados en Acciones Reserva para Conversión de Moneda Extranjera Total Capital Contable Saldos al 1 de enero, 2022 $ 482.858.389 $ 466.230.183 $ 547.213.771 $ 7.149.453 $ (49.826.389) $ 1.453.625.407 Pagos basados en acciones - - - 6.650.487 - 6.650.487 Acciones con derechos adquiridos 2.014.895 5.800.994 - (7,815.889) - - Dividendos declarados - - (57.432.776) - - (57.432.776) Recompra de acciones (4.249.365) (11.353.943) - - (15.603.308) Resultado global del ejercicio - - 243,624,754 - 8,923,264 252,548,018 Saldos al 31 de diciembre de 2022 480,623,919 460,677,234 733,405,749 5,984,051 (40,903,125) 1,639,787,828 Emisión de capital 108,771,608 466,218,277 - - - 574,989,885 Pagos basados en acciones - - - 8.001.830 - 8.001.830 Acciones con derechos adquiridos 2.204.586 8.048.945 - (10.253.531) - - Dividendos declarados - - (60.307.043) - - (60.307,043) Utilidad integral del año - - 316,637,512 - 7,858,413 324,495,925 Saldos al 31 de diciembre de 2023 591,600,113 934,944,456 989,736,218 3,732,350 (33,044,712) 2,486,968,425 Pagos basados en acciones - - - 8,982,488 - 8,982.488 Acciones conferidas 2.475.270 6.355.460 - (8.830.730) - - Dividendos declarados - - (64.686.487) - - (64.686.487) Recompra de acciones (8.588.126) (35.577.664) - - (44.165.)790) Resultado integral del ejercicio - - 223.346.346 - (13.160.799) 210.185.547 Saldos al 31 de diciembre de 2024 $ 585.487.257 $ 905.722.252 $ 1.148.396.077 $ 3.884.108 $ (46.205.511) $ 2.597.284.183 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
9 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados de Flujos de Efectivo Por los años terminados el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 (En dólares americanos) 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Flujos de efectivo de actividades de operación: Beneficios antes de impuestos $ 426.163.219 $ 381.621.095 $ 291.848.224 Ajustes: Depreciación 753.034 974.291 901.492 Depreciación por derecho de uso 662.992 603.782 562.428 Ganancia por revalorización de propiedades de inversión (270.747.661) (243.459.821) (185.491.518) Efecto no realizado de los tipos de cambio (2.)322.932) (1.048.369) (1.939.848) Ingresos por intereses (15.185.565) (9.414.027) (2.640.687) Gastos por intereses 41.939.489 44.335.420 44.852.043 Amortización de los costes de emisión de deuda 2. Ingresos por intereses321.901 1.971.555 1.544.113 Gasto reconocido por pagos basados en acciones 8.982.488 8.001.830 6.650.487 (Ganancia) pérdida por venta de propiedades de inversión (2.617.233) 461.600 (5.027.826) Prestaciones a empleados y costes de pensiones 720.635 1.171.510 348.280 Beneficio fiscal por costes de emisión de acciones - 8.307.906 - Ajustes del capital circulante: (Aumento) disminución de: Créditos por arrendamientos operativos - Neto 5.419.812 (2.410.637) 1.348.952 Impuestos recuperables (18.967.824) (3.776.348) (10.710.911) Depósitos de seguridad pagados y otros 457.961 (1.138.296) 1.909.607 Gastos anticipados y otros activos corrientes 19.179.847 4.008.959 (17.338.623) Aumento (disminución) en: Cuentas a pagar (8.512.107) 3.258 (1.619.312) Gastos e impuestos devengados (441.625) 1.924.362 (10.091.530) Depósitos de seguridad recibidos 1.728.422 7.347.839 2.464.415 Intereses recibidos 15.185.565 9.414.027 2.640.623414.027 2.640.687 Impuestos sobre beneficios pagados (75.011.590) (64.103.701) (54.995.605) Tesorería neta de actividades de explotación 129.708.828 144.796.235 65.214.868 Flujos de tesorería de actividades de inversión: Compras de inmuebles de inversión (231.137.856) (263.051.665) (269.222.961) Venta de inmuebles de inversión 5.070.000 42.057.500 7.285.242 Compras de mobiliario de oficina y vehículos (597.329) (2.078.300) (219.884) Tesorería neta utilizada en actividades de inversión (226.665.185) (223.072.465) (262.157.603) Tesorería procedente de actividades de financiación: Intereses pagados (42.087.710) (45.034.414) (44.844.370) Préstamos pagados (69.613.005) (16.789.756) - Gastos de emisión de deuda (5.563.162) - (1.667.278) Dividendos pagados (63.670.176) (59.509.926) (57.018.815) Recompra de acciones propias (44.165,790) - (15.603.308) Ingresos por emisión de acciones - 594.375.000 - Costes de emisión de acciones pagados - (27.693.021) - Pago de pasivos por arrendamiento financiero (790.811) (606.279) (647.961) Efectivo neto (utilizado en) de actividades de financiación (225.)890.654) 444.741.604 (119.781.732) Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en el efectivo 5.801.769 (4.446.323) 3.050.420 (Disminución) aumento neto del efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido (317.045.242) 362.019.051 (313.674.047) Efectivo, Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al comienzo del ejercicio 501.901.448 139.882.397 453.556.444 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del ejercicio - Nota 5 $ 184.856.206 $ 501.901.448 $ 139.882.397 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
10 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Notas a los Estados Financieros Consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 (En dólares americanos) 1. Información general Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta" o la "Entidad") es una sociedad constituida en México. Información general Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta" o la "Entidad") es una sociedad constituida en México. La dirección de su domicilio social y principal lugar de negocios es Paseo de los Tamarindos 90, piso 28, Ciudad de México. Vesta y sus subsidiarias (en conjunto, la "Entidad") se dedican al desarrollo, adquisición y operación de edificios industriales e instalaciones de distribución que se rentan a empresas en once estados de la República Mexicana. 1.1 Hechos relevantes Línea de Crédito Global Sindicado Sustentable El 18 de diciembre de 2024, Vesta cerró una Línea de Crédito Global Sindicado Sustentable por $545,000,000 (la "Línea") compuesta por un préstamo a plazo por $345,000,000 disponible a través de dos tramos, por tres y cinco años, con un periodo de disponibilidad de 18 meses y una Línea de Crédito Revolvente por $200,000,000, sustituyendo la Línea de Crédito Revolvente no dispuesta de $200,000,000 existente anteriormente. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como Joint Lead Arrangers de la operación La Línea de Crédito está sujeta a un ajuste de precios de sostenibilidad de los márgenes aplicables. Vesta pagó costes de emisión de deuda por un importe de 5.563.162 dólares. A 31 de diciembre de 2024, aún no se ha tomado prestada ninguna cantidad. La Oferta de Seguimiento El 7 de diciembre de 2023, Vesta suscribió un acuerdo de suscripción (el ''Acuerdo de Suscripción de Seguimiento'') con Morgan Stanley & CO, LLC, BofA Securities, Inc. y Barclays Capital Inc, como representante de los suscriptores, relativo a la venta de acciones ordinarias de Vesta (la ''Oferta de Seguimiento'') de 42.500.000 Acciones Ordinarias en forma de American Depositary Shares ("ADS"), representando cada ADS 10 Acciones Ordinarias de Vesta, a un precio de Oferta de Seguimiento de 35,00 dólares estadounidenses por ADS. El cierre de la Oferta de Seguimiento de los American Depositary Shares ("ADS") tuvo lugar el 13 de diciembre de 2023, recaudándose unos ingresos brutos de aproximadamente 148.750.000 dólares. Los gastos de emisión fueron de aproximadamente 4.746.000 dólares. Vesta tiene la intención de utilizar los ingresos netos de la Oferta de Seguimiento para financiar la estrategia de crecimiento, incluyendo la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, y para el desarrollo de edificios industriales. Las Ofertas El 29 de junio de 2023, Vesta suscribió un acuerdo de aseguramiento (el ''Acuerdo de Aseguramiento'') con Citigroup Global Markets Inc., BofA Securities, Inc. y Barclays Capital Inc, como representante de los suscriptores, en relación con la oferta pública inicial de Vesta (la "Oferta") de 125.000.000 acciones ordinarias en forma de ADS, cada ADS representa 10 acciones ordinarias de Vesta ("acciones ordinarias"), que incluía el ejercicio por parte de los suscriptores en su totalidad de la opción de sobreasignación para comprar 18.750.000 acciones ordinarias adicionales de Vesta, a un precio de Oferta de 31,00 dólares estadounidenses por ADS.
11 El cierre de la Oferta de ADS tuvo lugar el 5 de julio de 2023, recaudándose unos ingresos brutos de aproximadamente 445.625.000 dólares, que incluían 18.750.000 acciones vendidas por Vesta tras el ejercicio por los suscriptores de la opción de sobreasignación en su totalidad. Los gastos de emisión fueron de aproximadamente 22.950.000 dólares. Vesta tiene la intención de utilizar los ingresos netos de la Oferta para financiar la estrategia de crecimiento, incluyendo la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, y para el desarrollo de edificios industriales. El 27 de abril de 2021, Vesta anunció los resultados favorables de su oferta primaria de acciones ordinarias (emisión de capital). La oferta consistió en una oferta de acciones en México a través de la Bolsa Mexicana de Valores con una distribución internacional. Vesta recibió ingresos brutos por $200,000,000 por esta emisión de capital. La oferta primaria global consideró 101,982,052 acciones, y una opción de sobreasignación de hasta el 15% calculado con respecto al número de acciones objeto de la oferta primaria, es decir 15,297,306 acciones adicionales, opción que podría ser ejercida por los colocadores dentro de los siguientes 30 días a esta fecha; dicha sobreasignación fue ejercida por los colocadores el 28 de abril de 2022 en un total de 14,797,307 acciones por un monto de $29,215,419. El coste de dicha emisión de acciones fue de 6.019.970 dólares. Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad El 1 de septiembre de 2022, Vesta anunció una línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad por valor de 200.000.000 USD con varias instituciones financieras. Como parte de dicho crédito renovable, Vesta pagó costes de emisión de deuda por un importe de 1.339.606 dólares. La línea de crédito renovable fue sustituida el 18 de diciembre de 2024 por la mencionada Línea de Crédito Global Sindicado Sostenible. 2. Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas Modificaciones de la NIC 7 Estado de flujos de efectivo y de la NIIF 7 Instrumentos financieros: La Entidad ha adoptado las modificaciones a la NIC 7 Estado de flujos de efectivo y a la NIIF 7 Instrumentos financieros: Información a revelar titulada Acuerdos de financiación de proveedores. Las modificaciones añaden un objetivo de revelación a la NIC 7 que establece que una entidad debe revelar información sobre sus acuerdos de financiación con proveedores que permita a los usuarios de los estados financieros evaluar los efectos de dichos acuerdos en los pasivos y flujos de efectivo de la entidad. Además, la NIIF 7 se modifica para añadir los acuerdos de financiación con proveedores como ejemplo dentro de los requisitos de revelar información sobre la exposición de una entidad a la concentración del riesgo de liquidez. Las modificaciones contienen disposiciones transitorias específicas para el primer periodo de información anual en el que el grupo aplique las modificaciones. En virtud de las disposiciones transitorias, una entidad no está obligada a revelar - la información comparativa de cualquier ejercicio sobre el que se informe presentado antes del comienzo del ejercicio anual sobre el que se informe en el que la entidad aplique por primera vez dichas modificaciones. - la información requerida de otro modo por la NIC 7:44H(b)(ii)-(iii) al comienzo del ejercicio anual sobre el que se informa en el que la entidad aplique por primera vez dichas modificaciones. En el ejercicio actual, el grupo ha aplicado una serie de modificaciones de las Normas de Contabilidad NIIF emitidas por el CNIC que son obligatoriamente efectivas para un ejercicio contable que comience a partir del 1 de enero de 2024. Su adopción no ha tenido ninguna repercusión significativa en la información a revelar ni en los importes consignados en los presentes estados financieros.
12 Modificaciones a la NIC 1 Clasificación de pasivos como corrientes o no corrientes La Entidad ha adoptado las modificaciones a la NIC 1, publicadas en enero de 2020, por primera vez en el presente ejercicio. Las modificaciones afectan únicamente a la presentación de los pasivos como corrientes o no corrientes en el estado de situación financiera y no al importe o momento de reconocimiento de cualquier activo, pasivo, ingreso o gasto, ni a la información revelada sobre esas partidas. Vesta ha adoptado las modificaciones de la NIC 1 por primera vez a partir del 1 de enero de 2024. Las modificaciones de la NIC 1 especifican los requisitos para clasificar los pasivos como corrientes o no corrientes. Las modificaciones aclaran: Las modificaciones aclaran que la clasificación de los pasivos como corrientes o no corrientes se basa en los derechos existentes al final del ejercicio sobre el que se informa, especifican que la clasificación no se ve afectada por las expectativas sobre si una entidad ejercerá su derecho a aplazar la liquidación de un pasivo, explican que los derechos existen si se cumplen los pactos al final del ejercicio sobre el que se informa, e introducen una definición de "liquidación" para dejar claro que la liquidación se refiere a la transferencia a la contraparte de efectivo, instrumentos de patrimonio, otros activos o servicios. Modificaciones de la NIC 1 Clasificación de los pasivos como corrientes o no corrientes La Entidad ha adoptado las modificaciones de la NIC 1, publicadas en noviembre de 2022, por primera vez en el ejercicio en curso. Las modificaciones especifican que solo los pactos que una entidad está obligada a cumplir en o antes del final del ejercicio sobre el que se informa afectan al derecho de la entidad a aplazar la liquidación de un pasivo durante al menos doce meses después de la fecha de presentación (y, por tanto, deben tenerse en cuenta al evaluar la clasificación del pasivo como corriente o no corriente). Tales pactos afectan a la existencia del derecho al final del ejercicio sobre el que se informa, incluso si el cumplimiento del pacto se evalúa sólo después de la fecha de presentación (por ejemplo, un pacto basado en la situación financiera de la entidad en la fecha de presentación, cuyo cumplimiento se evalúa sólo después de la fecha de presentación). El IASB también especifica que el derecho a aplazar la liquidación de un pasivo durante al menos doce meses después de la fecha de presentación no se ve afectado si una entidad sólo tiene que cumplir un pacto después del ejercicio sobre el que se informa. Sin embargo, si el derecho de la entidad a aplazar la liquidación de un pasivo está sujeto a que la entidad cumpla los pactos dentro de los doce meses siguientes al ejercicio sobre el que se informa, la entidad revelará información que permita a los usuarios de los estados financieros comprender el riesgo de que los pasivos sean reembolsables dentro de los doce meses siguientes al ejercicio sobre el que se informa. Esto incluiría información sobre los pactos (incluida la naturaleza de los pactos y cuándo debe cumplirlos la entidad), el importe en libros de los pasivos relacionados y los hechos y circunstancias, en su caso, que indiquen que la entidad puede tener dificultades para cumplir los pactos. Modificaciones a la NIIF 16 Arrendamientos-Pasivo por arrendamiento en una venta con arrendamiento posterior La Entidad ha adoptado las modificaciones a la NIIF 16 por primera vez en el ejercicio actual. Las modificaciones de la NIIF 16 añaden requisitos de valoración posterior para las transacciones de venta con arrendamiento posterior que cumplan los requisitos de la NIIF 15 Ingresos procedentes de contratos con clientes para contabilizarse como una venta. Las modificaciones exigen que el vendedor-arrendatario determine los "pagos por arrendamiento" o los "pagos por arrendamiento revisados" de forma que el vendedor-arrendatario no reconozca una ganancia o pérdida relacionada con el derecho de uso retenido por el vendedor-arrendatario, después de la fecha de inicio.
13 Las modificaciones no afectan a la ganancia o pérdida reconocida por el vendedor-arrendatario en relación con la rescisión parcial o total de un arrendamiento. Sin estos nuevos requisitos, un vendedor-arrendatario podría haber reconocido una ganancia por el derecho de uso que retiene únicamente debido a una nueva valoración del pasivo por arrendamiento (por ejemplo, tras una modificación del arrendamiento o un cambio en el plazo del arrendamiento) aplicando los requisitos generales de la NIIF 16. Esto podría haber sido el caso, en particular, en un arrendamiento posterior que incluya pagos variables por arrendamiento que no sean de carácter obligatorio. Este podría haber sido particularmente el caso en un arrendamiento posterior que incluya pagos de arrendamiento variables que no dependan de un índice o tipo. Como parte de las modificaciones, el IASB modificó un ejemplo ilustrativo de la NIIF 16 y añadió un nuevo ejemplo para ilustrar la valoración posterior de un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento en una operación de venta con arrendamiento posterior con pagos variables por arrendamiento que no dependen de un índice o tipo. Los ejemplos ilustrativos también aclaran que el pasivo que surge de una operación de venta con arrendamiento posterior que se califica como venta aplicando la NIIF 15 es un pasivo por arrendamiento. Un vendedor-arrendatario aplica las modificaciones de forma retroactiva, de conformidad con la NIC 8, a las operaciones de venta con arrendamiento posterior realizadas después de la fecha de aplicación inicial, que se define como el comienzo del ejercicio anual sobre el que la entidad aplica por primera vez la NIIF 16. Normas contables NIIF nuevas y revisadas emitidas pero que aún no han entrado en vigor A la fecha de autorización de los estados financieros consolidados, la Entidad no ha aplicado las siguientes Normas contables NIIF nuevas y revisadas que han sido emitidas pero que aún no han entrado en vigor: Modificaciones a la NIC 21 Falta de intercambiabilidad NIIF 18 Presentación e información a revelar en los estados financieros NIIF 19 Filiales sin responsabilidad pública: Información a revelar Los administradores no esperan que la adopción de las normas enumeradas anteriormente tenga un impacto significativo en los estados financieros del grupo en ejercicios futuros, excepto si se indica a continuación. Modificaciones a la NIC 21 Efectos de las variaciones en los tipos de cambio de la moneda extranjera titulada Falta de intercambiabilidad Las modificaciones especifican cómo evaluar si una moneda es intercambiable y cómo determinar el tipo de cambio cuando no lo es. Las modificaciones establecen que una moneda es canjeable por otra cuando una entidad es capaz de obtener la otra moneda dentro de un marco temporal que permite un retraso administrativo normal y a través de un mercado o mecanismo de cambio en el que una transacción de cambio crearía derechos y obligaciones exigibles. La entidad evaluará si una moneda es canjeable por otra en una fecha de valoración y para un fin determinado. Si una entidad no es capaz de obtener más que una cantidad insignificante de la otra moneda en la fecha de valoración para el propósito especificado, la moneda no es canjeable por la otra moneda. La evaluación de si una moneda es canjeable por otra depende de la capacidad de la entidad para obtener la otra moneda y no de su intención o decisión de hacerlo. Cuando una moneda no es intercambiable por otra en una fecha de valoración, se requiere que la entidad estime el tipo de cambio al contado en esa fecha. El objetivo de la entidad al estimar el tipo de cambio al contado es reflejar el tipo al que se realizaría una transacción de cambio ordenada en la fecha de valoración entre participantes en el mercado en las condiciones económicas existentes.
14 Las modificaciones no especifican cómo estima la entidad el tipo de cambio al contado para cumplir ese objetivo. La entidad puede utilizar un tipo de cambio observable sin ajustar u otra técnica de estimación. Ejemplos de un tipo de cambio observable incluyen - un tipo de cambio al contado para un propósito distinto de aquel para el que la entidad evalúa la intercambiabilidad. - el primer tipo de cambio al que una entidad es capaz de obtener la otra moneda para el propósito especificado después de que se restablezca la intercambiabilidad de la moneda (primer tipo de cambio posterior). Una entidad que utilice otra técnica de estimación puede emplear cualquier tipo de cambio observable -incluyendo los tipos de transacciones de cambio en mercados o mecanismos de cambio que no creen derechos y obligaciones exigibles- y ajustar ese tipo, según sea necesario, para cumplir el objetivo establecido anteriormente. Cuando una entidad estime un tipo de cambio al contado debido a que una moneda no es intercambiable por otra, deberá revelar información que permita a los usuarios de sus estados financieros comprender cómo la moneda no intercambiable por otra afecta, o se espera que afecte, al rendimiento financiero, la situación financiera y los flujos de efectivo de la entidad. Las modificaciones añaden un nuevo apéndice como parte integrante de la NIC 21. El apéndice incluye orientaciones de aplicación sobre los requisitos introducidos por las modificaciones. Las modificaciones también añaden nuevos Ejemplos Ilustrativos que acompañan a la NIC 21, que ilustran cómo una entidad podría aplicar algunos de los requisitos en situaciones hipotéticas basadas en los limitados hechos presentados. Además, el CNIC ha introducido las modificaciones consiguientes en la NIIF 1 para alinearla con la NIC 21 revisada y hacer referencia a ella a la hora de evaluar la intercambiabilidad. Las modificaciones entran en vigor para los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2025, permitiéndose su aplicación anticipada. No se permite que una entidad aplique las modificaciones de forma retroactiva. En su lugar, la entidad debe aplicar las disposiciones transitorias específicas incluidas en las modificaciones. Los administradores de la Entidad prevén que la aplicación de estas modificaciones puede no tener impacto en los estados financieros consolidados de la Entidad en ejercicios futuros. NIIF 18 Presentación e información a revelar en los estados financieros La NIIF 18 sustituye a la NIC 1, manteniendo muchos de los requisitos de la NIC 1 sin cambios y complementándolos con nuevos requisitos. Además, algunos párrafos de la NIC 1 se han trasladado a la NIC 8 y la NIIF 7. Además, el CNIC ha introducido modificaciones menores en la NIC 7 y la NIC 33 Ganancias por acción. La NIIF 18 introduce nuevos requisitos para: - presentar categorías específicas y subtotales definidos en la cuenta de pérdidas y ganancias - proporcionar información sobre las medidas del rendimiento definidas por la dirección (MPM) en las notas a los estados financieros - mejorar la agregación y desagregación. Las entidades deben aplicar la NIIF 18 en los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2027, si bien se permite su aplicación anticipada. Las modificaciones de la NIC 7 y la NIC 33, así como las revisiones de la NIC 8 y la NIIF 7, entrarán en vigor cuando una entidad aplique la NIIF 18. La NIIF 18 exige la aplicación retroactiva con disposiciones transitorias específicas. Los administradores de la Entidad prevén que la aplicación de estas modificaciones puede no tener impacto en los estados financieros consolidados de la Entidad en ejercicios futuros.
15 NIIF 19 Filiales sin responsabilidad pública: Información a revelar La NIIF 19 permite que una dependiente que cumpla los requisitos proporcione información a revelar reducida al aplicar las Normas de Contabilidad NIIF en sus estados financieros. Una dependiente puede acogerse a la información reducida si no tiene obligación pública de rendir cuentas y su dominante última o cualquier dominante intermedia elabora estados financieros consolidados disponibles para uso público que cumplen con las Normas de Contabilidad NIIF. La NIIF 19 es opcional para las filiales que cumplen los requisitos y establece los requisitos de información a revelar para las filiales que opten por aplicarla. Sólo se permite que una entidad aplique la NIIF 19 si, al final del ejercicio sobre el que se informa - es una dependiente (esto incluye a una dominante intermedia) - no tiene responsabilidad pública, y - su dominante última o cualquier dominante intermedia elabora estados financieros consolidados disponibles para uso público que cumplen con las Normas de Contabilidad NIIF. Una filial tiene responsabilidad pública si - sus instrumentos de deuda o de capital se negocian en un mercado público o está en proceso de emitir dichos instrumentos para su negociación en un mercado público (una bolsa de valores nacional o extranjera o un mercado extrabursátil, incluidos los mercados locales y regionales), - mantiene activos en calidad de fiduciaria para un amplio grupo de personas ajenas como una de sus actividades principales (por ejemplo, los bancos, las cooperativas de crédito, las entidades aseguradoras, los agentes/intermediarios de valores, los fondos de inversión y los bancos de inversión suelen cumplir este segundo criterio). Las entidades elegibles pueden aplicar la NIIF 19 en sus estados financieros consolidados, separados o individuales. Una matriz intermedia elegible que no aplique la NIIF 19 en sus estados financieros consolidados puede hacerlo en sus estados financieros separados. La nueva norma entrará en vigor para los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2027, permitiéndose su aplicación anticipada. Si una entidad opta por aplicar la NIIF 19 a un ejercicio sobre el que deba informar anterior al ejercicio en el que aplique por primera vez la NIIF 18, deberá aplicar un conjunto modificado de requisitos de información a revelar establecidos en un apéndice de la NIIF 19. Si una entidad opta por aplicar la NIIF 19 a un ejercicio anual sobre el que deba informar antes de haber aplicado las modificaciones de la NIC 21, no estará obligada a aplicar los requisitos de información a revelar de la NIIF 19 en relación con la falta de intercambiabilidad. Los administradores de la entidad no prevén que la NIIF 19 se aplique a efectos de los estados financieros consolidados de la Entidad. 3. Las cuentas anuales consolidadas se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (CNIC).
16 b. Bases de elaboración Los estados financieros consolidados se han elaborado sobre la base del coste histórico, excepto para las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros que se valoran por su valor razonable al cierre de cada ejercicio, tal y como se explica en las políticas contables que figuran a continuación. i. Coste histórico El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. ii. Valor razonable El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, con independencia de que ese precio sea directamente observable o se estime utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o de un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o del pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta dichas características a la hora de fijar el precio del activo o del pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o revelación en estos estados financieros consolidados se determina sobre dicha base, excepto para las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la NIIF 2, Pagos basados en acciones. Además, a efectos de información financiera, las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos de entrada de las valoraciones del valor razonable son observables y de la importancia de los datos de entrada para la valoración del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación: - Las valoraciones del valor razonable de nivel 1 son las derivadas de precios cotizados (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de valoración; - Las valoraciones del valor razonable de nivel 2 son las derivadas de datos de entrada, distintos de los precios cotizados incluidos en el nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, ya sea directa o indirectamente; y - Las valoraciones del valor razonable de nivel 3 son las derivadas de técnicas de valoración que incluyen datos de entrada para el activo o pasivo que no se basan en datos de mercado observables. iii. Empresa en funcionamiento Los estados financieros consolidados han sido elaborados por la Dirección asumiendo que la Entidad continuará operando como empresa en funcionamiento. c. Bases de consolidación Los estados financieros consolidados incorporan los estados financieros de Vesta y de las entidades (incluidas las entidades estructuradas) controladas por Vesta y sus filiales. Se alcanza el control cuando la Entidad - Tiene poder sobre la participada; - Está expuesta, o tiene derechos, a rendimientos variables por su implicación en la participada; y - Tiene la capacidad de utilizar su poder para afectar a sus rendimientos. La Entidad reevalúa si controla o no una participada si los hechos y circunstancias indican que se han producido cambios en uno o más de los tres elementos de control enumerados anteriormente.
17 La consolidación de una dependiente comienza cuando la Entidad obtiene el control sobre la misma y cesa cuando la Entidad pierde el control de la dependiente. En concreto, los ingresos y gastos de una dependiente adquirida o enajenada durante el ejercicio se incluyen en el estado consolidado del resultado y otro resultado global desde la fecha en que la Entidad obtiene el control o hasta la fecha en que la Entidad deja de controlar la dependiente. Las pérdidas o ganancias y cada componente de otro resultado global se atribuyen a los propietarios de la Entidad y a las participaciones no dominantes. El resultado global total de las filiales se atribuye a los propietarios de la Entidad y a las participaciones no dominantes, incluso si esto da lugar a que las participaciones no dominantes tengan un saldo deficitario. Cuando es necesario, se realizan ajustes en los estados financieros de las filiales para adaptar las políticas contables a las de la Entidad. Todos los activos y pasivos, fondos propios, ingresos, gastos y flujos de tesorería intragrupo relativos a transacciones entre miembros de la Entidad se eliminan por completo en la consolidación. Ownership percentage Subsidiary/Entity 2024 2023 2022 Activity QVC, S. de R. L. de C. V. 99.99% 99.99% 99.99% Holds investment properties QVC II, S. de R. L. de C. V. 99.99% 99.99% 99.99% Holds investment properties WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R. L. de C. V. 99.99% 99.99% 99.99% Tiene propiedades de inversión Vesta Baja California, S. de R. L. de C. V. 99,99% 99,99% 99,99% Tiene propiedades de inversión Vesta Bajío, S. de R. L. de C. V. 99,99% 99,99% Tiene propiedades de inversión Vesta Querétaro, S. de R. L. de C. V. 99,99% 99,99% Tiene propiedades de inversión Proyectos Aeroespaciales, S. de R. L. de C. V. 99,99% 99,99% 99,99% Posee propiedades de inversión Vesta DSP, S. de R. L. de C. V. 99,99% 99,99% Posee propiedades de inversión Vesta Management, S. de R. L. de C. V. 99,99% 99,99% 99,99% Presta servicios administrativos especializados Servicio de Administración y Mantenimiento Vesta, S. de R. L. de C. V. 99.99% 99.99% Proporciona servicios administrativos especializados Enervesta, S. de R. L. de C. V. 99.99% 99.99% Proporciona servicios administrativos a la Entidad Fideicomiso CIB 2962 (1) (1) (1) Vehículo para distribuir acciones a los empleados bajo el plan de Incentivos a Largo Plazo. (1) Fideicomiso de acciones para empleados establecido en conjunto con el Plan de Incentivo a Largo Plazo 20-20 sobre el cual la Entidad ejerce control. d. Instrumentos financieros Los activos financieros y pasivos financieros son reconocidos en el estado de situación financiera de Vesta cuando la Entidad se convierte en parte de las disposiciones contractuales del instrumento.
18 Los activos financieros y los pasivos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable. Los costes de transacción que sean directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos financieros y pasivos financieros (distintos de los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se añaden o deducen del valor razonable de los activos financieros o pasivos financieros, según proceda, en el momento del reconocimiento inicial. Los costes de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados. e. Activos financieros Todas las compras o ventas convencionales de activos financieros se reconocen y dan de baja en función de la fecha de negociación. Las compras o ventas convencionales son compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos en el plazo establecido por la normativa o las convenciones del mercado. Todos los activos financieros reconocidos se valoran posteriormente en su totalidad al coste amortizado o al valor razonable, dependiendo de la clasificación de los activos financieros. Clasificación de los activos financieros Los instrumentos de deuda que cumplen las siguientes condiciones se valoran posteriormente al coste amortizado: - El activo financiero se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener activos financieros con el fin de cobrar flujos de efectivo contractuales; y - Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas determinadas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de principal e intereses sobre el principal pendiente. Los instrumentos de deuda que cumplen las siguientes condiciones se valoran posteriormente a valor razonable con cambios en otro resultado global (FVTOCI): - El activo financiero se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se logra tanto mediante el cobro de los flujos de efectivo contractuales como mediante la venta de los activos financieros; y - Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de efectivo que son únicamente pagos del principal e intereses sobre el importe principal pendiente. Por defecto, todos los demás activos financieros se valoran posteriormente a valor razonable con cambios en resultados (FVTPL). A pesar de lo anterior, la Entidad puede hacer la siguiente elección / designación irrevocable en el reconocimiento inicial de un activo financiero: - La Entidad puede elegir irrevocablemente presentar los cambios posteriores en el valor razonable de una inversión de capital en otro resultado integral si se cumplen ciertos criterios y - La Entidad puede designar irrevocablemente una inversión de deuda que cumpla con los criterios de costo amortizado o FVTOCI como medida a FVTPL si al hacerlo elimina o reduce significativamente un desajuste contable. (i) Coste amortizado y método del tipo de interés efectivo El método del tipo de interés efectivo es un método para calcular el coste amortizado de un instrumento de deuda y para asignar los ingresos por intereses durante el periodo correspondiente.
19 Para activos financieros que no fueron comprados u originados por activos financieros con deterioro crediticio (por ejemplo, activos con deterioro crediticio en el reconocimiento inicial), el tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente las entradas de efectivo futuras (incluyendo todas las comisiones y puntos pagados o recibidos que forman parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos), excluyendo las pérdidas crediticias esperadas, a lo largo de la vida esperada del instrumento de deuda o , si procede, un período más corto, al importe en libros bruto del instrumento de deuda en el reconocimiento inicial. Para los activos financieros adquiridos u originados con deterioro crediticio, se calcula un tipo de interés efectivo ajustado al crédito descontando los flujos de caja futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas, al coste amortizado del instrumento de deuda en el momento de su reconocimiento inicial. El coste amortizado de un activo financiero es el importe por el que se valora el activo financiero en el momento de su reconocimiento inicial, menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada, utilizando el método del tipo de interés efectivo, de cualquier diferencia entre ese importe inicial y el importe al vencimiento, ajustado por cualquier provisión para pérdidas. El valor contable bruto de un activo financiero es el coste amortizado de un activo financiero antes de ajustar cualquier provisión para pérdidas. Los ingresos por intereses se reconocen utilizando el método del tipo de interés efectivo para los instrumentos de deuda valorados posteriormente a coste amortizado y a FVTCOI. Para los activos financieros que no sean activos financieros adquiridos u originados con deterioro del crédito, los ingresos por intereses se calculan aplicando el tipo de interés efectivo al importe en libros bruto de un activo financiero, excepto para los activos financieros que hayan sufrido posteriormente un deterioro del crédito (véase más adelante). Para los activos financieros que han sufrido posteriormente un deterioro del crédito, los ingresos por intereses se reconocen aplicando el tipo de interés efectivo al coste amortizado del activo financiero. Si, en periodos de información posteriores, el riesgo de crédito del instrumento financiero cuyo crédito se ha deteriorado mejora, de modo que el activo financiero ya no sufre deterioro del crédito, los ingresos por intereses se reconocen aplicando el tipo de interés efectivo al importe en libros bruto del activo financiero. Los ingresos por intereses se reconocen como realizados en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada y se incluyen en la partida de ingresos por intereses. Ganancias y pérdidas por tipo de cambio El importe en libros de los activos financieros denominados en moneda extranjera se determina en dicha moneda y se convierte al tipo de cambio vigente al final de cada periodo sobre el que se informa. En el caso de los activos financieros valorados al coste amortizado que no forman parte de una relación de cobertura designada, las diferencias de cambio se reconocen en ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio - netas en el estado de resultados y otros resultados (pérdidas) globales. Deterioro de activos financieros La Entidad reconoce las pérdidas crediticias esperadas a lo largo de la vida ("ECL") para las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. Las pérdidas crediticias esperadas de estos activos financieros se estiman utilizando una matriz de provisiones basada en la experiencia histórica de pérdidas crediticias de la Entidad, ajustada por factores que son específicos de los deudores, las condiciones económicas generales y una evaluación tanto de la dirección actual como de la prevista de las condiciones en la fecha de presentación de informes, incluido el valor temporal del dinero cuando proceda. (i) Medición y reconocimiento de las pérdidas crediticias esperadas La medición de las pérdidas crediticias esperadas es una función de la probabilidad de impago, la pérdida en caso de impago (es decir, la magnitud de la pérdida si se produce un impago) y la exposición en el momento del impago.
20 La evaluación de la probabilidad de impago y de la pérdida por impago se basa en datos históricos ajustados a la información prospectiva descrita anteriormente. En cuanto a la exposición al impago, para los activos financieros, está representada por el valor contable bruto de los activos en la fecha de referencia; para los contratos de garantía financiera, la exposición incluye el importe establecido en la fecha de referencia, junto con cualquier importe adicional que se espere obtener en el futuro por la fecha de impago determinada en función de la tendencia histórica, la comprensión por parte de la Entidad de las necesidades financieras específicas de los deudores y otra información relevante para el futuro. Para los activos financieros, la pérdida crediticia esperada se estima como la diferencia entre todos los flujos de efectivo contractuales que se deben a la Entidad de acuerdo con el contrato y todos los flujos de efectivo que la Entidad espera recibir, descontados al tipo de interés efectivo original. Para una cuenta por cobrar por arrendamiento, los flujos de efectivo utilizados para determinar las pérdidas crediticias esperadas son consistentes con los flujos de efectivo utilizados en la medición de la cuenta por cobrar por arrendamiento de conformidad con la NIIF 16 Arrendamientos. La Entidad reconoce una pérdida o deterioro en el resultado de todos los instrumentos financieros con el correspondiente ajuste a su valor en libros a través de una cuenta de provisión para pérdidas, excepto las inversiones en instrumentos de deuda que se miden a valor razonable a través de otro resultado integral, para las cuales la provisión para pérdidas se reconoce en otro resultado integral y acumulado en la reserva de revaluación de inversiones, y no reduce el valor en libros del activo financiero en el estado de situación financiera. Baja de activos financieros La Entidad da de baja un activo financiero sólo cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo a otra entidad. Si la Entidad no transfiere ni retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa controlando el activo transferido, la Entidad reconoce su participación retenida en el activo y un pasivo asociado por los importes adeudados. Si la Entidad retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de un activo financiero transferido, la Entidad continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los ingresos recibidos. Al dar de baja un activo financiero valorado al coste amortizado, la diferencia entre el importe en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir se reconoce en resultados. Además, cuando se da de baja una inversión en un instrumento de deuda clasificado como FVTOCI, la ganancia o pérdida acumulada previamente en la reserva de revalorización de la inversión se reclasifica a resultados. Por el contrario, en la baja de una inversión en un instrumento de capital que la Entidad eligió en el reconocimiento inicial valorar a VEF-ICF, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revalorización de inversiones no se reclasifica a resultados, sino que se transfiere a ganancias acumuladas. f. Pasivos financieros Todos los pasivos financieros se valoran posteriormente al coste amortizado utilizando el método del tipo de interés efectivo. Pasivos financieros valorados posteriormente al coste amortizado Los pasivos financieros (incluidos los empréstitos) que no son (i) contrapartida contingente de un adquirente en una combinación de negocios, (ii) mantenidos para negociar, o (iii) designados como al valor razonable con cambios en resultados, se valoran posteriormente al coste amortizado utilizando el método del tipo de interés efectivo. El método del tipo de interés efectivo es un método de cálculo del coste amortizado de un pasivo financiero y de asignación de los gastos por intereses a lo largo del periodo correspondiente. El tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente del coste amortizado de un pasivo financiero los pagos futuros de efectivo estimados (incluidas todas las comisiones y gastos pagados o recibidos que formen parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos) a lo largo de la vida prevista del pasivo financiero o (en su caso) de un periodo más corto.
21 Ganancias y pérdidas por tipo de cambio En el caso de los pasivos financieros denominados en moneda extranjera y valorados al coste amortizado al final de cada periodo sobre el que se informa, las ganancias y pérdidas por tipo de cambio se determinan en función del coste amortizado de los instrumentos. Estas pérdidas y ganancias por tipo de cambio se reconocen en la partida "Ganancia (pérdida) por tipo de cambio - neta" en la cuenta de pérdidas y ganancias de los pasivos financieros. Modificación de los flujos de efectivo contractuales Cuando los flujos de efectivo contractuales de un instrumento financiero se modifican y no dan lugar a una baja en cuentas, las diferencias entre el importe en libros bruto recalculado y el importe en libros antes de la modificación se reconocen en el resultado como ganancia o pérdida por modificación, en la fecha de modificación. Pasivos financieros vinculados a un factor de sostenibilidad En el caso de bonos o líneas de crédito vinculados a la sostenibilidad, en los que el cumplimiento de un factor de sostenibilidad da lugar a una disminución del tipo de interés contractual, la Entidad evalúa si la vinculación contractual del importe de los intereses a dicho factor de sostenibilidad cumple la definición de derivado implícito que debe bifurcarse del contrato principal y contabilizarse por separado. Para realizar esta evaluación, la Entidad analiza si el factor de sostenibilidad es una variable financiera o no financiera, lo que viene determinado por el impacto de dicha variable en el propio riesgo de crédito de la Entidad. Para los instrumentos en los que el factor de sostenibilidad es una variable financiera, la Entidad ha determinado que se cumple la definición de derivado implícito. Sin embargo, se considera que las características económicas y los riesgos del derivado implícito están estrechamente relacionados con el contrato principal, por lo que no se bifurca. Cuando se producen cambios en los flujos de efectivo resultantes de las variaciones en los tipos de interés causadas por el factor de sostenibilidad, la Entidad revisa los flujos de efectivo futuros y ajusta el tipo de interés efectivo en consecuencia, sin impacto en el resultado. Para los instrumentos en los que el factor de sostenibilidad es una variable no financiera, la Entidad ha determinado que no se cumple la definición de derivado implícito. Cuando se producen cambios en los flujos de efectivo resultantes de variaciones en los tipos de interés causadas por el factor de sostenibilidad, la Entidad revisa los flujos de efectivo futuros y los descuenta utilizando el tipo de interés efectivo original. La diferencia entre el valor contable antes del cambio y el valor contable revisado se reconoce inmediatamente en resultados. Baja de pasivos financieros La Entidad da de baja los pasivos financieros cuando, y sólo cuando, las obligaciones de la Entidad se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el importe en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados. Cuando la Entidad intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda en otro con condiciones sustancialmente diferentes, ese intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. De forma similar, la Entidad considera la modificación sustancial de las condiciones de un pasivo existente o de parte del mismo como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se asume que los términos son sustancialmente diferentes si el valor actual descontado de los flujos de efectivo bajo los nuevos términos, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión recibida y descontada usando la tasa efectiva original, es al menos un 10% diferente de la tasa descontada actual. Valor de los flujos de efectivo restantes del pasivo financiero original. Si la modificación no es significativa, la diferencia entre: (1) el importe en libros del pasivo antes de la modificación; y (2) el valor actual de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en resultados como la ganancia o pérdida de la modificación dentro de otras ganancias y pérdidas.
22 El saldo al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 de las cuentas por pagar a corto plazo era: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Construcciones en proceso (1) $ 1,622,188 $ 6,421,225 $ 13,369,927 Terrenos (2) 7,431,219 275,230 366,975 Propiedades existentes 4,217,995 5,107,983 2,239,163 Otras cuentas por pagar 922,898 1,384,528 652,723 $ 14,194,300 $ 13,188,966 $ 16,628,788 (1) Al cierre de los ejercicios 2024, 2023 y 2022, la Entidad inició la construcción de doce, diez y seis propiedades de inversión, respectivamente. El importe representa los anticipos según el contrato de construcción, que se pagarán durante el primer trimestre del año siguiente. (2) Durante el tercer trimestre de 2022, la Entidad adquirió una reserva territorial y firmó contratos de promesa de pago por un total de $8,256,912 a pagar en parcialidades trimestrales de $91,744 a partir de marzo de 2023 más un pago final de $7,431,219 a pagar en junio de 2025; la porción pagadera a largo plazo al 31 de diciembre de 2023 y 2022 es de $7,706,450 y $7,889,937, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2024, el monto restante de $7,431,219 se clasifica como pasivo a corto plazo. g. Efectivo y equivalentes de efectivo El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo, de alta liquidez y fácilmente convertibles en efectivo, con vencimiento dentro de los tres meses siguientes a su fecha de adquisición, los cuales están sujetos a un riesgo insignificante de cambios en su valor. El efectivo se contabiliza a su valor nominal y los equivalentes de efectivo se valoran a su valor razonable; las fluctuaciones de valor se reconocen en los ingresos por intereses del periodo. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente por inversiones en certificados bursátiles (CETES) y fondos del mercado de dinero. h. Efectivo restringido y depósitos en garantía El efectivo restringido representa los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo en poder de la Entidad que sólo están disponibles para su uso bajo ciertas condiciones de conformidad con los contratos de deuda a largo plazo celebrados por la Entidad (como se menciona en la Nota 10). Dichas restricciones se clasifican de acuerdo a su periodo de restricción: menor a 12 meses y mayor a un año, considerando el plazo en que se cumplen dichas restricciones, por lo que el saldo de efectivo restringido a corto plazo se clasificó dentro del activo circulante en efectivo y equivalentes de efectivo y el efectivo restringido a largo plazo se clasificó dentro de depósitos en garantía realizados. Durante 2022, la Entidad pagó $7.5 millones de dólares a Scotiabank por la emisión de cartas de crédito para el Centro Nacional de Control de Energía (CENACE) en relación con los proyectos de Aguascalientes y Querétaro, a cambio de una garantía. Este monto será devuelto a la Entidad una vez que se cumplan las condiciones de inversión del proyecto. i. Propiedades de inversión Las propiedades de inversión son propiedades que se mantienen para obtener rentas y/o para la apreciación del capital (incluyendo propiedades en construcción para dichos propósitos). Las propiedades de inversión se valoran inicialmente al coste, incluidos los costes de transacción. La Entidad no capitaliza los costes por préstamos durante la fase de construcción de las propiedades de inversión. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valoran a su valor razonable. Las pérdidas y ganancias derivadas de los cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se incluyen en los resultados del periodo en que se producen.
23 Una inversión inmobiliaria se da de baja en cuentas en el momento de su venta o cuando se retira permanentemente de uso y no se espera recibir beneficios económicos futuros de dicha inversión inmobiliaria. Cualquier ganancia o pérdida que surja al dar de baja la propiedad (calculada como la diferencia entre los ingresos netos de la venta y el importe en libros del activo) se incluye en la ganancia o pérdida en la venta de propiedades de inversión en el periodo en el que la propiedad se da de baja. j. Arrendamientos 1) La Entidad como arrendador Vesta, como arrendador, retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de las propiedades de inversión y contabiliza sus arrendamientos como arrendamientos operativos. Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen de forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento correspondiente. Los costes directos iniciales incurridos en la negociación y contratación de un arrendamiento operativo se añaden al importe en libros del activo arrendado y se reconocen linealmente a lo largo del plazo de arrendamiento. 2) La Entidad como arrendatario La Entidad evalúa si un contrato es o contiene un arrendamiento, al inicio del contrato. La Entidad reconoce un activo por derecho de uso y el correspondiente pasivo por arrendamiento con respecto a todos los contratos de arrendamiento en los que es el arrendatario, excepto los arrendamientos a corto plazo (definidos como arrendamientos con un plazo de arrendamiento de 12 meses o menos) y los arrendamientos de activos de bajo valor. Para estos arrendamientos, la Entidad reconoce los pagos por arrendamiento como un gasto de explotación sobre una base lineal durante el plazo del arrendamiento, a menos que otra base sistemática sea más representativa del patrón temporal en el que se consumen los beneficios económicos de los activos arrendados. El pasivo por arrendamiento se valora inicialmente por el valor actual de los pagos por arrendamiento no abonados en la fecha de inicio, descontados utilizando el tipo implícito en el arrendamiento. Si este tipo no puede determinarse fácilmente, la Entidad utiliza su tipo deudor incremental. Los pagos por arrendamiento incluidos en la valoración del pasivo por arrendamiento comprenden: - Pagos fijos por arrendamiento (incluidos los pagos fijos en especie), menos cualquier incentivo por arrendamiento; - Pagos variables por arrendamiento que dependan de un índice o tipo, valorados inicialmente utilizando el índice o tipo en la fecha de inicio; - El importe que se espera que deba pagar el arrendatario en virtud de las garantías de valor residual; - El precio de ejercicio de las opciones de compra, si existe una certeza razonable de que el arrendatario ejercerá las opciones; y - Los pagos de penalizaciones por resolución del arrendamiento, si el plazo del arrendamiento refleja el ejercicio de una opción de resolución del arrendamiento. El pasivo por arrendamiento se presenta como una línea separada en el estado de situación financiera consolidado. El pasivo por arrendamiento se valora posteriormente incrementando el importe en libros para reflejar el interés sobre el pasivo por arrendamiento (utilizando el método del interés efectivo) y reduciendo el importe en libros para reflejar los pagos por arrendamiento realizados. Los activos por derechos de uso consisten en la valoración inicial del pasivo por arrendamiento correspondiente, los pagos por arrendamiento efectuados en la fecha de inicio o antes, menos los incentivos por arrendamiento recibidos y los costes directos iniciales. La valoración posterior es el coste menos la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro del valor.
24 Si la Entidad incurre en una obligación derivada de los costes de desmantelar y retirar un activo arrendado, restaurar el lugar en el que se encuentra o restaurar el activo subyacente a la condición requerida por los términos y condiciones del arrendamiento, debe reconocerse una provisión valorada de acuerdo con la NIC 37. En la medida en que los costes estén relacionados con un activo por derecho de uso, los costes se incluyen en el activo por derecho de uso relacionado. Los activos por derechos de uso se amortizan a lo largo del periodo más corto entre el plazo del arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. Si un arrendamiento transfiere la propiedad del activo subyacente o el coste del derecho de uso refleja que la Entidad espera ejercer una opción de compra, el activo por derecho de uso relacionado se amortiza a lo largo de la vida útil del activo subyacente. La amortización comienza en la fecha de inicio del arrendamiento. Los activos por derecho de uso se presentan como un concepto separado en el estado de situación financiera consolidado. La Entidad aplica la NIC 36 para determinar si un activo por derecho de uso está deteriorado y contabiliza cualquier pérdida por deterioro identificada. Los arrendamientos con renta variable que no dependen de un índice o tipo no se incluyen en la valoración del pasivo por arrendamiento y del activo por derecho de uso. Los pagos relacionados se reconocen como gasto en el periodo en el que se produce el evento o condición que desencadena los pagos y se incluyen en el concepto de "Otros gastos" en el estado consolidado de resultados y otro resultado global (pérdida). Como solución práctica, la NIIF 16 permite a un arrendatario no separar los componentes distintos del arrendamiento y, en su lugar, contabilizar cualquier arrendamiento y los componentes distintos del arrendamiento asociados como un único acuerdo. La Entidad no ha utilizado esta solución práctica. Para contratos que contienen componentes de arrendamiento y uno o más componentes adicionales de arrendamiento o no arrendamiento, la Entidad asigna la contraprestación del contrato a cada componente de arrendamiento sobre la base del método del precio de venta relativo independiente del componente de arrendamiento y el precio independiente relativo agregado del componente de arrendamiento y el precio independiente agregado de los componentes no de arrendamiento. k. Monedas extranjeras El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y de todas sus subsidiarias, con excepción de WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R. L. de C. V. ("WTN"), que considera el peso mexicano como su moneda funcional y es considerada como una "operación extranjera" conforme a las IFRS. Sin embargo, Vesta y sus subsidiarias mantienen sus registros contables en pesos mexicanos. Al preparar los estados financieros de cada entidad individual, las transacciones en monedas distintas a la moneda funcional de la entidad (monedas extranjeras) se reconocen a los tipos de cambio vigentes en las fechas de cada transacción. Al final de cada periodo sobre el que se informa, las partidas monetarias denominadas en moneda extranjera se vuelven a convertir a los tipos de cambio vigentes en esa fecha. Las partidas no monetarias contabilizadas al valor razonable que están denominadas en divisas se vuelven a convertir a los tipos de cambio vigentes en la fecha en que se determinó el valor razonable. Las partidas no monetarias que se valoran en términos de coste histórico en una moneda extranjera no se vuelven a convertir. Las diferencias de cambio de las partidas monetarias se reconocen en resultados en el periodo en que se producen. A efectos de la presentación de los estados financieros consolidados, los activos y pasivos de la RMT se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes en la fecha del informe. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del período, a menos que los tipos de cambio fluctúen significativamente durante dicho período, en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio de las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio que surjan, en su caso, se registran en otro resultado global.
25 l. Prestaciones a los empleados Prestaciones a los empleados por cese Las prestaciones a los empleados por cese se registran en los resultados del ejercicio en que se contraen. Prestaciones a los empleados a corto plazo y otras prestaciones a largo plazo Se reconoce un pasivo por las prestaciones devengadas por los empleados en concepto de sueldos y salarios, vacaciones anuales y bajas por enfermedad en el periodo en que se presta el servicio correspondiente, por el importe no descontado de las prestaciones que se espera pagar a cambio de dicho servicio. Los pasivos reconocidos en concepto de prestaciones a corto plazo a los empleados se valoran por el importe no descontado de las prestaciones que se espera pagar a cambio del servicio correspondiente. Los pasivos reconocidos por otras retribuciones a los empleados a largo plazo se valoran por el valor actual de los flujos de salida de efectivo futuros estimados que la Entidad espera recibir por los servicios prestados por los empleados hasta la fecha de cierre del ejercicio. Beneficios post-empleo y otros beneficios a empleados a largo plazo Los beneficios post-empleo y otros beneficios a empleados a largo plazo, que se consideran partidas monetarias, incluyen las obligaciones por planes de pensiones y jubilaciones y las primas de antigüedad. En México, los beneficios económicos por prestaciones a los empleados y pensiones de jubilación se otorgan a los empleados con 10 años de servicio y edad mínima de 60 años. De acuerdo con la Ley Federal del Trabajo, la Entidad otorga beneficios de prima de antigüedad a sus empleados bajo ciertas circunstancias. Estas prestaciones consisten en un pago único equivalente a 12 días de salario por cada año de servicio (al salario más reciente del empleado, pero sin exceder el doble del salario mínimo legal), pagadero a todos los empleados con 15 o más años de servicio, así como a ciertos empleados dados de baja involuntariamente antes de la adquisición de su derecho a la prima de antigüedad. Para los planes de jubilación de prestación definida y otras prestaciones a largo plazo a los empleados, como los planes de pensiones y jubilación patrocinados por la Entidad y las primas de antigüedad, el coste de proporcionar prestaciones se determina utilizando el método de la unidad de crédito proyectada, realizándose valoraciones actuariales al final de cada periodo sobre el que se informa. Todos los efectos de remediación de la obligación por beneficios definidos de la Entidad, tales como ganancias y pérdidas actuariales, se reconocen directamente en Otra ganancia integral - neta de impuestos. La Entidad presenta los costes del servicio dentro de los gastos generales y administrativos en el estado consolidado de resultados. La Entidad presenta los costes netos por intereses dentro de los costes financieros en el estado consolidado de resultados. La obligación por beneficios proyectados reconocida en el estado de situación financiera consolidado representa el valor presente de la obligación por beneficios definidos al final de cada periodo de reporte. Participación de los trabajadores en las utilidades ("PTU") La PTU se registra en los resultados del ejercicio en que se devenga y se presenta en el rubro de gastos generales y de administración en el estado consolidado de resultados y otros resultados integrales (Pérdida). Como resultado de las recientes modificaciones a la Ley del Impuesto sobre la Renta y a la Ley del Trabajo, al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, la PTU se determina con base en la utilidad fiscal, de acuerdo con la fracción I del artículo 9 de dicha Ley y el artículo 127 de la Ley del Trabajo.
26 Ausencias compensadas La Entidad crea una provisión para los costes de ausencias compensadas, como las vacaciones anuales retribuidas, que se reconoce utilizando el método del devengo. m. Acuerdos de pagos basados en acciones Las transacciones con pagos basados en acciones de la Entidad Los pagos basados en acciones liquidados mediante instrumentos de patrimonio a los empleados se valoran al valor razonable de los instrumentos de patrimonio en la fecha de concesión. Los detalles relativos a la determinación del valor razonable de las transacciones basadas en acciones liquidadas mediante instrumentos de capital se exponen en la Nota 21. El valor razonable determinado en la fecha de concesión de los pagos basados en acciones liquidados mediante instrumentos de capital se contabiliza como gasto de forma lineal a lo largo del periodo de devengo, sobre la base de la estimación de la Entidad de los instrumentos de capital que finalmente se devengarán, con el correspondiente incremento del patrimonio neto. Al final de cada ejercicio sobre el que se informa, la Entidad revisa su estimación del número de instrumentos de capital que se espera que se devenguen. El impacto de la revisión de las estimaciones originales, en su caso, se reconoce en resultados de forma que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el correspondiente ajuste en la reserva para prestaciones a los empleados liquidada mediante instrumentos de patrimonio. n. Impuesto sobre beneficios El gasto por impuesto sobre beneficios representa la suma del gasto por impuesto sobre beneficios corriente y diferido. 1. El ISR causado se reconoce en los resultados del ejercicio en que se causa. El impuesto causado se basa en la utilidad fiscal del ejercicio. La utilidad gravable difiere de la utilidad neta reportada en resultados porque excluye partidas de ingresos o gastos que son gravables o deducibles en otros ejercicios y además excluye partidas que nunca son gravables o deducibles. El pasivo de la Entidad por impuestos corrientes se calcula utilizando los tipos impositivos aprobados o a punto de aprobarse al final del periodo sobre el que se informa. Se reconoce una provisión para aquellos asuntos cuya determinación fiscal es incierta, pero se considera probable que se produzca una futura salida de fondos hacia una autoridad fiscal. Las provisiones se valoran según la mejor estimación del importe que se espera que sea pagadero. La valoración se basa en el juicio de los profesionales fiscales de la Entidad, apoyado en la experiencia previa en relación con dichas actividades y, en determinados casos, en el asesoramiento fiscal independiente de especialistas. 2. El impuesto diferido se reconoce sobre las diferencias temporales entre los importes en libros de los activos y pasivos en los estados financieros consolidados y las bases fiscales correspondientes utilizadas en el cálculo del beneficio imponible. Por lo general, se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles y activos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias deducibles, en la medida en que sea probable que se disponga de beneficios imponibles con los que poder compensar esas diferencias temporarias deducibles. Dichos activos y pasivos por impuestos diferidos no se reconocen si la diferencia temporaria surge del reconocimiento inicial (salvo en una combinación de negocios) de otros activos y pasivos en una transacción que no afecta ni al beneficio fiscal ni al contable. Además, no se reconocen pasivos por impuestos diferidos si la diferencia temporal surge del reconocimiento inicial del fondo de comercio.
27 El valor contable de los activos por impuestos diferidos se revisa al final de cada periodo sobre el que se informa y se reduce en la medida en que ya no sea probable que se disponga de suficientes beneficios imponibles para permitir la recuperación total o parcial del activo. Los pasivos y activos por impuestos diferidos se calculan a los tipos impositivos que se espera aplicar en el periodo en que se liquide el pasivo o se realice el activo, sobre la base de la legislación y los tipos impositivos aprobados o a punto de aprobarse en la fecha de cierre del ejercicio. La valoración de los activos y pasivos por impuestos diferidos refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que la Entidad espera, al final del ejercicio sobre el que se informa, recuperar o liquidar el importe en libros de sus activos y pasivos. Los activos y pasivos por impuestos diferidos se compensan cuando existe un derecho legal exigible que permite compensar los activos por impuestos corrientes con los pasivos por impuestos corrientes y cuando están relacionados con impuestos sobre las ganancias recaudados por la misma autoridad fiscal y la Entidad tiene el derecho de intención de liquidar sus activos y pasivos por impuestos corrientes sobre una base neta. 3. Impuesto corriente y diferido del ejercicio El impuesto corriente y diferido se reconoce en resultados, excepto cuando se relaciona con partidas que se reconocen en otro resultado integral o directamente en patrimonio, en cuyo caso, el impuesto corriente y diferido también se reconoce en otro resultado integral o directamente en patrimonio, respectivamente. Cuando el impuesto corriente o diferido surge de la contabilización inicial de una combinación de negocios, el efecto fiscal se incluye en la contabilización de la combinación de negocios. o. Provisiones Las provisiones se reconocen cuando la Entidad tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un suceso pasado, cuando es probable que la Entidad tenga que liquidar la obligación y cuando se puede realizar una estimación fiable del importe de la obligación. El importe reconocido como provisión es la mejor estimación de la contraprestación necesaria para liquidar la obligación presente al final del ejercicio sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos e incertidumbres asociados a la obligación. Cuando se espera recuperar de un tercero una parte o la totalidad de los beneficios económicos necesarios para liquidar una provisión, se reconoce un crédito como activo si es prácticamente seguro que se recibirá el reembolso y el importe del crédito puede valorarse de forma fiable. p. Reconocimiento de ingresos Los ingresos por alquileres procedentes de arrendamientos operativos se reconocen de forma lineal a lo largo de la duración del arrendamiento correspondiente. Los ingresos energéticos y los servicios reembolsables del edificio proceden de los arrendamientos de los inquilinos y consisten en la recuperación de determinados gastos de explotación del inmueble correspondiente. Dichos reembolsos se incluyen en los ingresos por alquileres en los estados financieros consolidados. q. Segmento La actividad principal de la Entidad es la adquisición, promoción y gestión de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones sobre la base de un único segmento agregado a efectos de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, sólo tiene un segmento de información y explotación. Al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, todos nuestros activos y operaciones se derivan de activos ubicados en México.
28 r. Otros ingresos y otros gastos Los otros ingresos y otros gastos consisten en operaciones que se apartan sustancialmente de los ingresos por arrendamientos operativos de la Entidad; incluyen principalmente los ingresos y gastos derivados del cargo y gasto por consumo de energía a través de la infraestructura de la Entidad a terceros no arrendatarios, recuperaciones de seguros y otros. 4. Juicios contables críticos y principales fuentes de incertidumbre en la estimación En la aplicación de las políticas contables de la Entidad, que se describen en la Nota 3, la dirección de la Entidad está obligada a realizar juicios, estimaciones e hipótesis sobre los importes en libros de los activos y pasivos que no son fácilmente deducibles de otras fuentes. Las estimaciones e hipótesis asociadas se basan en la experiencia histórica y en otros factores que se consideran relevantes. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones. Las estimaciones y las hipótesis subyacentes se revisan de forma continua. Las revisiones de las estimaciones contables se reconocen en el periodo en el que se revisa la estimación si la revisión afecta sólo a ese periodo o en el periodo de la revisión y periodos futuros si la revisión afecta tanto al periodo actual como a periodos futuros. A continuación se presentan los juicios críticos, aparte de los que implican estimaciones, que la dirección ha realizado en el proceso de aplicación de las políticas contables de la Entidad y que tienen el efecto más significativo sobre los importes reconocidos en los estados financieros consolidados. Valoración de propiedades de inversión Como se describe en la Nota 8, la Entidad utiliza tasadores externos para determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión. Dichos tasadores utilizan varias metodologías de valoración que incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado para estimar el valor razonable de sus propiedades de inversión. En la Nota 8 se ofrece información detallada sobre las hipótesis clave utilizadas en la determinación del valor razonable de las propiedades de inversión. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad utiliza datos observables en el mercado en la medida en que estén disponibles. Cuando no se dispone de datos de nivel 1, la Entidad contrata a terceros expertos en valoración cualificados. El comité de valoración colabora estrechamente con los expertos en valoración externos cualificados para establecer las técnicas de valoración y los datos de entrada adecuados para el modelo. El Director Financiero informa trimestralmente de las conclusiones del comité de valoración al consejo de administración de la Entidad para explicar la causa de las fluctuaciones en el valor razonable de los activos y pasivos. En las Notas 8 y 19 se facilita información sobre las técnicas de valoración y los datos utilizados para determinar el valor razonable de diversos activos y pasivos. La dirección de la Entidad considera que las metodologías de valoración elegidas y las hipótesis utilizadas son apropiadas para determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Entidad. 5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido Para efectos del estado consolidado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y bancos, incluyendo el efectivo restringido. El efectivo, los equivalentes de efectivo y el efectivo restringido al final del periodo sobre el que se informa, tal y como se muestran en el estado consolidado de flujos de efectivo, pueden conciliarse con las partidas relacionadas en los estados consolidados de situación financiera del siguiente modo:
29 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Efectivo y equivalentes de efectivo $ 183,993,091 $ 501,093,921 $ 139,056,863 Efectivo restringido circulante 127,803 72,215 90,222 184,120,894 501,166,136 139,147,085 Efectivo restringido no circulante 735,312 735,312 735,312 Total $ 184,856,206 $ 501,901,448 $ 139,882,397 El efectivo restringido representa saldos mantenidos por la Entidad que sólo están disponibles para su uso bajo ciertas condiciones de conformidad con los contratos de préstamo celebrados por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago de la cuota mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de ciertas cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican en función de su periodo de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el periodo de tiempo en el que se cumplen dichas restricciones. El efectivo restringido no corriente se clasifica dentro de depósitos en garantía pagados en los estados de situación financiera consolidados adjuntos. Transacciones no monetarias Las adiciones a los activos por derecho de uso durante 2024 fueron de $362,585. La Entidad no tuvo adiciones al activo por derecho de uso ni al pasivo por arrendamiento durante 2023. Las adiciones a los activos por derecho de uso durante 2022 fueron de $635,956 y fueron financiadas por nuevos arrendamientos. En la Nota 8 se incluyen otras actividades de inversión no monetarias relacionadas con las propiedades de inversión. Los cambios en los pasivos derivados de actividades de financiación que no requieren efectivo se refieren a una disminución por la amortización de los costes de emisión de deuda por 2.321.901 $, 1.971.555 $ y 1.544.113 $ en 2024, 2023 y 2022, respectivamente, y a un aumento por nuevos pasivos por arrendamientos por 362.585 $ y 635.956 $ en 2024 y 2022, respectivamente. Los dividendos no pagados se incluyen en la Nota 12.4. 6. Impuestos por recuperar 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Impuesto sobre el valor añadido ("IVA") por recuperar $ 32.763.309 $ 33.733.662 $ 18.440.884 Impuestos sobre la renta por recuperar 20.014.044 - 9.531.645 Impuesto sobre dividendos por recuperar - - 1.818.971 Otros impuestos por recuperar 55.292 131.159 296.973 $ 52.832.645 $ 33.864.821 $ 30.088.473 7. Arrendamientos operativos por cobrar - Neto Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos - Neto i. El perfil de antigüedad de las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a las fechas indicadas a continuación es el siguiente: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 0-30 días $ 3,926,519 $ 9,338,540 $ 6,732,985 30-60 días 12,684 335,498 260,832 60-90 días 109,356 146,708 610,770 Más de 90 días 632,461 280,086 85,608 Total $ 4,681,020 $ 10,100,832 $ 7,690,195
30 De conformidad con los contratos de arrendamiento, los pagos de alquiler deben recibirse dentro de los 30 días siguientes a su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en la tabla anterior, el 84%, 92% y 88% de todas las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos están al corriente al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, respectivamente. La Entidad realiza un seguimiento de todos los pagos de alquileres vencidos; en el caso de las cuentas por cobrar pendientes de 30 a 90 días, se realizan esfuerzos para recaudar el pago del cliente respectivo. Las cuentas por cobrar por arrendamiento operativo pendientes por más de 30 días pero menos de 60 días representan el 0.3%, 3% y 3% de todas las cuentas por cobrar por arrendamiento operativo al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, respectivamente. Las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 60 días y menos de 90 días representan el 2%, el 1% y el 8% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 90 días representan el 14%, el 3% y el 1% a 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, respectivamente. ii. Movimiento en la provisión para cuentas de cobro dudoso La ECL representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles eventos de incumplimiento durante la vida esperada de la cuenta por cobrar por arrendamiento operativo. La siguiente tabla muestra el movimiento en las pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el arrendamiento por cobrar: 2024 2023 2022 Saldo a 1 de enero $ 2.536.893 $ 1.916.124 $ 1.957.935 Incremento de la provisión para pérdidas derivadas de los nuevos activos financieros reconocidos en el ejercicio 1.652.716 1.615.852 760,072 Disminución de la provisión para pérdidas por baja de activos financieros en el ejercicio (2.147.421) (995.083) (801.883) Saldo al 31 de diciembre de $ 2.042.188 $ 2.536.893 $ 1.916.124 iii. Riesgo de concentración de clientes Al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 uno de los clientes de la Entidad representa el 63% o $2,970,380, 45% o $4,525,100 y 42% o $3,249,692, respectivamente, del saldo de cuentas por cobrar por arrendamiento operativo. El mismo cliente representó el 5%, 5% y 6% de los ingresos totales por arrendamiento de la Entidad para los años terminados el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10% de los ingresos totales por arrendamiento de la Entidad durante los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022. iv. Contratos de arrendamiento Los arrendamientos operativos corresponden a contratos de arrendamiento no cancelables sobre las propiedades de inversión propiedad de la Entidad, que generalmente tienen plazos que oscilan entre 5 y 15 años, con opciones para extender el plazo hasta un plazo total de 20 años. Los alquileres suelen pagarse mensualmente y se ajustan anualmente de acuerdo con las tasas de inflación aplicables (índices de inflación de EE.UU. y México). Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. La obtención de un seguro de propiedad (responsabilidad civil) y el mantenimiento operativo son obligaciones de los inquilinos. Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de rescisión que da derecho a la Entidad a cobrar todas las rentas impagadas durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en caso de que el cliente incumpla sus pagos de alquiler, desaloje las propiedades, rescinda el contrato de arrendamiento o entre en concurso de acreedores o quiebra. Todos los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos y no incluyen opciones de compra.
31 v. Cuentas a cobrar por arrendamientos operativos no cancelables Los pagos mínimos futuros por arrendamiento a cobrar en virtud de contratos de arrendamiento operativo no cancelables son los siguientes: Al 31 de diciembre de 2024 2023 2022 A más tardar en 1 año $ 245,419,836 $ 204,723,974 $ 155,267,112 A más tardar en 1 año y a más tardar en 3 años 408,682,758 344,644,619 250,043235 Más de 3 años y no más de 5 años 389.084.863 329.579.421 209.592.871 Más de 5 años 222.656.368 185.044.052 154.909.895 $ 1.265.843.825 $ 1.063.992.066 $ 769.813.113 vi. Gastos pagados por anticipado y otros activos circulantes Al 31 de diciembre de 2024 2023 2022 Anticipos (1) $ - $ 19.308.297 $ 17.201.933 Otras cuentas por cobrar (2) 814.508 328.082 7.486.147 Gastos de inmuebles 498.874 1.638.607 543,804 Gastos pagados por anticipado 806.163 24.406 76.467 $ 2.119.545 $ 21.299.392 $ 25.308.351 1) Durante el segundo trimestre de 2022 la Entidad firmó un acuerdo para la adquisición, y autorización bajo ciertas condiciones, de varias parcelas de terreno; si las condiciones se cumplían en un plazo de 18 meses, o una prórroga adicional de 18 meses, el anticipo se consideraría parte del precio final de la transacción; en caso contrario, se perdería aproximadamente un millón y se contabilizaría como gasto. A 31 de diciembre de 2024, el importe se había recuperado. 2) Como se señala en la Nota 8, en 2022 la Entidad vendió una reserva territorial ubicada en Querétaro, y al 31 de diciembre de 2022 existía un saldo pendiente de $7,486,147 que fue liquidado en el primer trimestre de 2023. 8. Propiedades de inversión La Entidad utiliza valuadores externos para determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión. Los valuadores externos cuentan con calificaciones profesionales reconocidas y relevantes y tienen amplia experiencia en los tipos de propiedades de inversión propiedad de la Entidad. Los tasadores externos utilizan técnicas de valoración como el método de los flujos de caja descontados, el método del coste de reposición y el método de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas para estimar el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad incluyen hipótesis, muchas de las cuales no son directamente observables en el mercado. Estas hipótesis incluyen: tasas de descuento, tasas de capitalización de salida, NOI a largo plazo, tasas de inflación, periodos de absorción y rentas de mercado. Los valores, determinados por los tasadores externos en cada fecha de presentación de informes, se reconocen como el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad en dicha fecha. Los tasadores utilizan un enfoque de flujos de caja descontados para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos netos de explotación ("NOI") previstos de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de terrenos. Las ganancias o pérdidas derivadas de cambios en los valores razonables se incluyen en los estados consolidados de pérdidas y ganancias y otros ingresos (pérdidas) globales en el periodo en que se producen.
32 Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México, y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las IFRS. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se determinan los valores razonables de las propiedades de inversión (en particular, las técnicas de valuación y los insumos utilizados). Propiedad Jerarquía del valor razonable Técnicas de valoración Datos no observables significativos Valor/rango Relación de los datos no observables con el valor razonable Edificios y terrenos Nivel 3 Flujos de caja descontados Tipo de descuento 2024: 7,25% a 12,26% 2023: 7,00% a 12,21% 2022: 7,50% a 12,24% Cuanto mayor sea el tipo de descuento, menor será el valor razonable. Tasa de capitalización de salida 2024: 6,50% a 9,25% 2023: 6,50% a 8,99% 2022: 6,50% a 8,99% Cuanto mayor sea la tasa de capitalización de salida, menor será el valor razonable. NOI a largo plazo Basado en el alquiler contractual y después en los alquileres relacionados con el mercado Cuanto mayor sea el NOI, mayor será el valor razonable. Tasas de inflación México: 3,64% a 4,0%, en 2024 3,6% a 4,25%, en 2023 3,4% a 5,0%, en 2022 EE.UU.: 2,3% a 3,0%, en 2024 2,1% a 3,0% en 2023 2,1% a 3,5% en 2022 Cuanto mayor sea la tasa de inflación, mayor será el valor razonable. Periodo de absorción 12 meses de media Cuanto menor sea el periodo de absorción, mayor será el valor razonable Alquileres relacionados con el mercado Dependiendo del parque/estado Cuanto mayor sea el alquiler de mercado, mayor será el valor razonable Reservas de suelo Nivel 3 Mercado comparable Precio por acre El precio medio ponderado por acre es de 173.772 $ en 2024, 195.196 $ en 2023 y 239.266 $ en 2022. Cuanto mayor sea el precio, mayor será el valor razonable. Sensibilidad del valor razonable: La siguiente tabla presenta un análisis de sensibilidad al impacto de 10 puntos básicos ("pb") de los tipos de descuento y del tipo de capitalización de salida y el impacto agregado, en términos absolutos, de ambos sobre los valores razonables de las propiedades de inversión - terrenos y edificios que representan terrenos y edificios arrendados valorados utilizando el método de flujos de caja descontados. Un aumento/disminución de los tipos de descuento y del tipo de capitalización de salida disminuirá/aumentará la valoración de los edificios y terrenos a 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022: 31 de diciembre de 2024 Impacto de +/- 10 pb en el tipo de capitalización de salida Impacto de +/- 10 pb en el tipo de descuento Impacto de +/- 10 pb en el tipo de capitalización de salida y en el tipo de descuento Edificios y terrenos $ 24.274.027 $ 25.108.166 $ 49.480.971
33 31 de diciembre de 2023 Impacto de +/- 10 pb en el tipo de capitalización de salida Impacto de +/- 10 pb en el tipo de descuento Impacto de +/- 10 pb en el tipo de capitalización de salida y en el tipo de descuento Edificios y terrenos $ 14.622.874 $ 15.652.178 $ 36.530.020 31 de diciembre 2022 Impacto de +/- 10 puntos básicos sobre la tasa de capitalización de salida Impacto de +/- 10 puntos básicos sobre la tasa de descuento Impacto de +/- 10 puntos básicos sobre la tasa de capitalización de salida y la tasa de descuento Edificios y terrenos $ 12.177.562 $ 20.763.362 $ 21.538.398 La siguiente tabla muestra los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados: 2024 2023 2022 Edificios y terrenos $ 3,686,540,000 $ 3,167,770,000 $ 2,657,513,766 Mejoras a terrenos 769,567 16,277,544 7,562,174 Reservas de terrenos 114,321,825 138,380,000 208,910,000 3,801,631,392 3,322,427,544 2,873,985,940 Menos: Coste de finalización de las obras en curso (104.863.123) (110.263.380) (135.520.664) Saldo al final del ejercicio $ 3.696.768.269 $ 3.212.164.164 $ 2.738.465.276 La conciliación de las propiedades de inversión es la siguiente: 2024 2023 2022 Saldo al inicio del ejercicio $ 3.212.164.164 $ 2.738.465.276 $ 2.263.170.941 Adiciones 232.948.847 259.757.058 292.349.582 Efecto de conversión de moneda extranjera (16.639.636) 13.001109 7.196.797 Enajenación de inversiones inmobiliarias (2.452.767) (42.519.100) (9.743.562) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias 270.747.661 243.459.821 185.491.518 Saldo al cierre del ejercicio696,768,269 $ 3,212,164,164 $ 2,738,465,276 Un total de $13,271,401, $19,510,889, y $23,866,003 adiciones a propiedades de inversión relacionadas con reservas territoriales y edificios nuevos que fueron adquiridos a terceros, no fueron pagados al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, respectivamente, y por lo tanto fueron excluidos de los estados consolidados de flujos de efectivo para esos años. Un total de $11,460,410, $15,884,322 y $739,381 de adiciones de 2023, 2022 y 2021 se pagaron durante 2024, 2023 y 2022, respectivamente y se incluyeron en los estados consolidados de flujos de efectivo de 2024, 2023 y 2022. En 2024, la Entidad vendió una reserva territorial ubicada en Querétaro, por un total de 64,583 pies cuadrados, por $780,000 dólares. El costo asociado a esta venta fue de $530,000, resultando en una ganancia de $250,000. Adicionalmente, la Entidad vendió una reserva territorial ubicada en Aguascalientes, por un total de 699,654 pies cuadrados, por $4,290,000 dólares. El costo asociado a esta venta fue de $1,922,767, resultando en una ganancia de $2,367,233.
34 Durante 2023, la Entidad llegó a un acuerdo para vender una reserva territorial ubicada en Aguascalientes por un total de 914,932 pies cuadrados por $5,057,500. Adicionalmente, la Entidad vendió un edificio de 313,410 pies cuadrados en Tijuana por $37,000,000, el costo asociado a las ventas fue de $42,519,100, resultando en una pérdida total de $461,600 por la venta de ambas propiedades de inversión. Durante 2022, la Entidad llegó a un acuerdo para vender dos reservas territoriales ubicadas en Querétaro por un total de 115,101 pies cuadrados por $909,005 y vendió reservas territoriales ubicadas en Cd. Juárez por un total de 1,297,508 pies cuadrados por $13,862,383, el costo asociado a las dos ventas fue de $9,743,562, resultando en una ganancia de $5,027,826 por la venta de las propiedades de inversión. Durante 2007, la Entidad celebró un convenio para la construcción del Parque Aeroespacial Querétaro, el cual consiste en un Fideicomiso constituido por el Gobierno del Estado de Querétaro, como fideicomitente, Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S. A. de C. V., como participante para efectos del otorgamiento de su consentimiento, Bombardier Aerospace México, S. A. de C. V., como beneficiario (fideicomisario), y BBVA Bancomer, S.A., como Fiduciario (fiduciario), al cual se adhirió la Entidad, a través de su subsidiaria, Proyectos Aeroespaciales, S. de R. L. de C. V. (PAE), como otorgante y beneficiario. El Gobierno del Estado de Querétaro aportó ciertos derechos al Fideicomiso, incluyendo derechos de uso de suelo e infraestructura construida por el Estado de Querétaro, permitiendo a PAE la construcción y arrendamiento de inmuebles por un periodo total equivalente al plazo de la concesión otorgada al Parque Aeroespacial; el plazo restante es de aproximadamente 40 años al 31 de diciembre de 2024. PAE es el único promotor inmobiliario designado y se le concedió el derecho a utilizar los terrenos y las infraestructuras para desarrollar en ellos instalaciones industriales, arrendar dichas instalaciones industriales a empresas de la industria aeroespacial y afines y percibir las rentas derivadas del arrendamiento de las instalaciones industriales, por un periodo de tiempo equivalente al plazo restante de la concesión aeroportuaria (aproximadamente 33 años a 31 de diciembre de 2024). Respecto de dichos derechos, todas las construcciones, adiciones y mejoras realizadas por Proyectos Aeroespaciales a los terrenos aportados (incluyendo sin limitación, las instalaciones industriales) se revertirán a favor del Gobierno del Estado de Querétaro al término de la vigencia del Fideicomiso, a título gratuito. Durante 2013, la Entidad celebró un contrato con Nissan Mexicana, S. A. de C. V. ("Nissan") para construir y arrendar a Nissan el Parque Douki Seisan ("Parque DSP") ubicado en Aguascalientes, México. El terreno donde se ubica el Parque DSP es propiedad de Nissan. El 5 de julio de 2012, Nissan constituyó un Fideicomiso (Fideicomiso No. F/1704 con Deutsche Bank México, S.A. como Fiduciario) del cual la Entidad (a través de una de sus subsidiarias, Vesta DSP, S. de R. L. de C. V), es beneficiaria y se le otorgó el uso del terreno , por un periodo de tiempo equivalente al plazo restante de la concesión (aproximadamente 39 años al 31 de diciembre de 2024). La infraestructura y todas las mejoras relacionadas fueron construidas y son gestionadas por la Entidad. Algunas de las propiedades de inversión de la Entidad han sido pignoradas como garantía para asegurar su deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo está garantizada por 67 propiedades de inversión con un valor razonable de $671,200,000, al 31 de diciembre de 2024. 9. La Entidad como arrendatario 1. Activo por derecho de uso: Derechos de uso 1 de enero de 2024 Adiciones Bajas 31 de diciembre de 2024 Espacio de oficinas $ 2,552,121 $ - $ - $ 2,552,121 Vehículos y mobiliario de oficina 791,773 362,585 - 1,154,358 Costo de derechos de uso $ 3,343,894 $ 362,585 $ - $ 3,706,479
35 Depreciación de los derechos de uso 1 de enero de 2024 Adiciones Bajas 31 de diciembre de 2024 Espacio de oficinas $ (1.961.025) $ (434.040) $ - $ (2.395.065) Vehículos y mobiliario de oficina (548,670) (228.952) - (777.622) Amortización acumulada (2.509.695) (662.992) - (3.172.687) Total $ 834.199 $ (300.407) $ - $ 533.792 Derechos de uso 1 de enero, 2023 Adiciones Enajenaciones 31 de diciembre de 2023 Espacio de oficinas $ 2.552.121 $ - $ - $ 2.552.121 Vehículos y mobiliario de oficina 791.773 - - 791.773 Coste de los derechos de uso $ 3.343.894 $ - $ - $ 3.343.894 Depreciación de los derechos de uso Espacio de oficinas $ (1.508.871) $ (452.154) $ - $ (1.961.025) Vehículos y mobiliario de oficina (417,078) (131.592) - (548.670) Amortización acumulada (1.925.949) (583.746) - (2.509.695) Total $ 1.417.945 $ (583.746) $ - $ 834.199 Derechos de uso 1 de enero de 2022 Adiciones Bajas 31 de diciembre de 2022 Espacio de oficinas $ 2.296.581 $ 255.540 $ - $ 2.552.121 Vehículos y mobiliario de oficina 411.357 380.416 - 791,773 Coste de los derechos de uso $ 2.707.938 $ 635.956 $ - $ 3.343.894 Depreciación de los derechos de uso Espacio de oficinas $ (1.078.035) $ (430.836) $ - $ (1.508,871) Vehículos y mobiliario de oficina (285.486) (131.592) - (417.078) Amortización acumulada (1.363.521) (562.428) - (1.925.949) Total $ 1.344.417 $ 73.528 $ - $ 1.417.945 2. Obligaciones por arrendamiento financiero Obligaciones por arrendamiento: 1 de enero de 2024 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 31 de diciembre de 2024 Obligaciones por arrendamiento $ 897.651 $ 362.585 $ - $ 88.691 $ (790.811) $ 558.116
36 1 de enero de 2023 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 31 de diciembre de 2023 Pasivo por arrendamiento $1.503.939 $ - $ - $ 103.611 $ (709.899) $ 897.651 1 de enero de 2022 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 31 de diciembre de 2022 Pasivo por arrendamiento $ 1.380.413 $ 635.956 $ - $ 135.531 $ (647.961) $ 1.503.939 3. Análisis de vencimientos por arrendamiento. Análisis del vencimiento de los pasivos por arrendamiento: Pasivos por arrendamiento financiero Al 31 de diciembre de 2024 Al 31 de diciembre de 2023 Al 31 de diciembre de 2022 Menos de 1 año $ 445.054 $ 662.388 $ 709.901 Más de 1 año y no más de 5 años 161.166 301.099 963.487 606.220 963.487 1.673.388 Menos: Coste financiero futuro (48.104) (65.836) (169.449) Total pasivo por arrendamiento $ 558.116 $ 897.651 $ 1.503.939 Pasivo por arrendamiento - corto plazo $ 408.373 $ 607.481 $ 606.281 Pasivo por arrendamiento - largo plazo 149.743 290.170 897.658 Total pasivo por arrendamiento $ 558.116 $ 897.651 $ 1.503.939 10. Deuda a largo plazo Deuda a largo plazo El 18 de diciembre de 2024, Vesta cerró la previamente anunciada Línea de Crédito Global Sindicado Sostenible de 545.000.000 $ (la "Línea"), compuesta por un préstamo a plazo de 345.000.000 $ disponible en dos tramos, a tres y cinco años, con un periodo de disponibilidad de 18 meses y una Línea de Crédito Revolvente de 200.000.000 $, que sustituyó a la anterior Línea de Crédito Revolvente no dispuesta de 200.000.000 $ de la Compañía. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como Joint Lead Arrangers de la operación. Tramo I - Préstamo a plazo de 172 500 000 $ a tres años, al cupón equivalente del SOFR más un margen aplicable de 130 puntos básicos. Tramo II - Préstamo a plazo de 172.500.000 $ a cinco años, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Línea de crédito renovable - Línea de crédito de 200.000.000 $ a cuatro años con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Los tres tramos de la Línea de Crédito están sujetos a un ajuste del precio de sostenibilidad de los márgenes aplicables, equivalente a una reducción de cinco puntos básicos, que está sujeta al cumplimiento por parte de Vesta de su objetivo anual de KPI relacionado con la superficie bruta alquilable certificada total de los edificios certificados de sostenibilidad de la Empresa. Vesta pagó costes de emisión de deuda por un importe de 5.563.162 dólares. A 31 de diciembre de 2024, aún no se ha tomado prestada ninguna cantidad. El 1 de septiembre de 2022, la Entidad obtuvo una línea de crédito renovable a tres años no garantizada vinculada a la sostenibilidad por valor de 200.000.000 dólares. Este préstamo devenga intereses a un tipo del SOFR más 1,60 puntos porcentuales. Como parte de dicho crédito renovable, Vesta pagó costes de emisión de deuda por un importe de 1.339.606 dólares. A 31 de diciembre de 2024, esta línea de crédito renovable fue sustituida por la Línea de Crédito Global Sindicado Sostenible mencionada en el párrafo anterior. El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 de dólares de Bonos Senior ("Vesta ESG Global bond 35/8 05/31") con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan un interés del 3,625%. El coste de dicha emisión de deuda fue de 7.746.222 dólares.
37 On June 25, 2019, the Entity entered into a 10-year Senior Note series RC and 12-year Senior Note series RD with various financial institutions, for aggregate amounts of $70,000,000 and $15,000,000, respectively. Each Series RC notes and Series RD notes bear interest on the unpaid balance at the rates of 5.18% and 5.28%, respectively. On May 31, 2018, the Entity entered into an agreement for the issuance and sale of Series A Senior Note of $45,000,000 due on May 31, 2025, and Series B Senior Note of $45,000,000 due on May 31, 2028. Each Series A Note and Series B Note bear interest on the unpaid balance at the rates of 5.50% and 5.85%, respectively. On November 1, 2017, the Entity entered into a loan agreement with Metropolitan Life Insurance Company for $118,000,000 due on December 1, 2027. This loan bears interest at a rate of 4.75%. On September 22, 2017, the Entity entered into an agreement for an issuance and sale Series A Senior Note of $65,000,000 due on September 22, 2024, and Series B Senior Note of $60,000,000 due on September 22, 2027. Each Series A Note and Series B Note bears interest on the unpaid balance of such Series A Note and Series B Note at the rates of 5.03% and 5.31%, respectively, payable semiannually on the September 22 and March 22 of each year. In August 2024, the Entity paid the principal of Serie A Senior Notes according to the agreement. On July 27, 2016, the Entity entered into a 10-year loan agreement with Metropolitan Life Insurance Company (“MetLife”) for a total amount of $150,000,000 due in August 2026. The long-term debt is comprised by the following notes: Loan Amount Annual interest rate Monthly amortization Maturity 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022 MetLife 10-year 150,000,000 4.55% (1) August 2026 $ 141,711,651 $ 144,266,224 $ 146,723,915 Series A Senior Note 65,000,000 5.03% (3) September 2024 - 65,000,000 65,000,000 Series B Senior Note 60,000,000 5.31% (3) September 2027 60,000,000 60,000,000 60,000,000 Series A Senior Note 45,000,000 5.50% (3) May 2025 45,000,000 45,000,000 45,000,000 Series B Senior Note 45,000,000 5.85% (3) May 2028 45,000,000 45,000,000 45,000,000 MetLife 10-year 118,000,000 4.75% (2) December 2027 102,334,454 103,955,374 117,867,109 MetLife 8-year 26,600,000 4.75% (1) August 2026 25,183,482 25,620,991 26,041,321 Series RC Senior Note 70,000,000 5.18% (4) June 2029 70,000,000 70,000,000 70,000,000 Series RD Senior Note 15,000,000 5.28% (5) June 2031 15,000,000 15,000,000 15,000,000 Vesta ESG Global bond 35/8 05/31 350,000,000 3.63% (6) May 2031 350,000,000 350,000,000 350,000,000 854,229,587 923,842,589 940,632,345 Less: Current portion (49,856,047) (69,613,002) (4,627,154) Less: Direct issuance cost (7,178,913) (8,655,835) (10,132,759) Total Long-term debt $ 797,194,627 $ 845,573,752 $ 925,872,432 (1) On July 22, 2016, the Entity entered into a 10-year loan agreement with MetLife, interest on this loan is paid on a monthly basis. In March 2021, under this credit facility, an additional loan was contracted for $26,600,000 bearing interest on a monthly basis at a fixed interest rate of 4.75%. Principal amortization over the two loans commenced on September 1, 2023. This credit facility is guaranteed with 48 of the Entity’s properties. (2) On November 1, 2017, the Entity entered into a 10-year loan agreement with MetLife, interest on this loan is paid on a monthly basis. The loan bears monthly interest only for 60 months and thereafter monthly amortizations of principal and interest until it matures on December 1, 2027. This loan is secured by 19 of the Entity’s investment properties under a Guarantee Trust. On November 28, 2023, the Entity prepaid $12,194,600 associated with the sale of one investment property under the Guarantee trust.
38 (3) Los bonos preferentes de la serie A y los bonos preferentes de la serie B no están garantizados por propiedades de inversión de la Entidad. Los intereses de estos bonos se pagan mensualmente. Al 31 de diciembre de 2023, el primer tramo de los Senior Notes Serie A por $65,000,000 fue clasificado dentro de la porción circulante de la deuda a largo plazo y posteriormente liquidado en agosto de 2024. A 31 de diciembre de 2024, el segundo tramo, que asciende a 45.000.000 $ y vence en mayo de 2025, también se incluye en la parte corriente de la deuda a largo plazo. (4) El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió una serie de pagarés senior RC a 10 años con diversas instituciones financieras, los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. El pagaré vence el 14 de junio de 2029. Cinco de sus filiales están obligadas solidariamente a reembolsar estos pagarés en virtud de los mismos. (5) El 25 de junio de 2019, la Entidad celebró un pagaré a 12 años con diversas instituciones financieras, los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. El pagaré por pagar vence el 14 de junio de 2031. Cinco de sus filiales son deudoras solidarias de estos pagarés. (6) El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció $350,000,000 Senior Notes, Vesta ESG Global bond 35/8 05/31 con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los intereses se pagan semestralmente a un tipo de interés anual del 3,625%. El coste incurrido por esta emisión fue de 7.746.222 dólares. Estos contratos de crédito requieren que la Entidad mantenga ciertos compromisos financieros y cumpla con ciertas cláusulas afirmativas y negativas. Al 31 de diciembre de 2024, la Entidad cumple con dichas cláusulas. Los contratos de crédito también facultan a MetLife a retener ciertas cantidades depositadas por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía del servicio de la deuda y depósitos de garantía de inquilinos de las propiedades de inversión de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como depósitos de garantía pagados en el estado de situación financiera consolidado. Los vencimientos programados y la amortización periódica de la deuda a largo plazo son los siguientes: 2026 $ 165.520.823 2027 158.852.717 2028 45.000.000 2029 70.000.000 2030 - En adelante 365.000.000 Menos: coste directo de emisión (7.178.913) Total deuda a largo plazo $ 797.194.627 11. Prestaciones a los empleados Prestaciones a los empleados A continuación se detalla el análisis de los pasivos por prestaciones a los empleados registrados en los estados financieros consolidados: Supuestos: La Entidad realiza una evaluación anual de la razonabilidad de los supuestos utilizados en los cálculos de las obligaciones por beneficios definidos, los beneficios post-empleo y otros beneficios a empleados a largo plazo. Las principales hipótesis a largo plazo utilizadas para determinar el plan de jubilación, la prima de antigüedad y el coste de los servicios corrientes son las siguientes:
39 A 31 de diciembre de 2024 2023 2022 Financiero: Tasa de descuento 11,40% 9,80% 10,30% Tasa de incremento salarial 5,00% 5,00% 5,00% Tasa de incremento del salario mínimo 5,00% 5,00% 5,00% Tasa de inflación 4,00% 4,00% 4,00% Biométrica: Mortalidad EMSSA-09 EMSSA-09 EMSSA-09 Incapacidad EMSSIH-97 EMSSIH-97 EMSSIH-97 Edad de retiro 65 años 65 años 65 años Rotación 20% / 100% 20% / 100% 20% / 100% En México, la metodología utilizada para determinar la tasa de descuento fue la Tasa de Rendimiento o Tasa Interna de Retorno ("TIR"), la cual incluye una curva de rendimientos. En este caso, las tasas esperadas se tomaron de una curva de rendimiento del Certificado de la Tesorería de la Federación (conocido en México como CETES), debido a que no existe un mercado profundo para obligaciones corporativas de alta calidad en pesos mexicanos. Saldo de pasivos por obligaciones de beneficios definidos: Al 31 de diciembre de 2024 2023 2022 Prima de antigüedad Pasivo neto por beneficios definidos $ 58,160 $ 40,453 $ 9,270 Plan de retiro Pasivo neto por beneficios definidos 2,182,265 1,479,337 339,010 Pasivo por beneficios a los empleados $ 2,240,425 $ 1,519,790 $ 348,280 Considerando la materialidad del pasivo laboral, Vesta no incluye análisis de sensibilidad de los supuestos actuariales. Vesta presenta un análisis de vencimientos para facilitar la comprensión del efecto del plan de prestaciones definidas sobre el calendario, el importe y la incertidumbre de los flujos de caja futuros de la entidad: Sobre la base de nuestras hipótesis, los importes de las prestaciones que se prevé pagar en los años siguientes son los siguientes: Supuesto Prima de antigüedad Plan de jubilación 2025 14.047 1.375.735 2026 6.137 108.597 2027 5.968 147.447 2028 4.568 80.195 2029 3.741 77.202 2030 en adelante 23.699 393.090
40 12. 12. Capital social El capital social al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 es el siguiente: 2024 2023 2022 Número de acciones Importe Número de acciones Importe Número de acciones Importe Capital fijo Serie A 5.000 $ 3.696 5.000 $ 3.696 5.000 $ 3,696 Capital variable Serie B 857.129.276 585.483.561 870.104.128 591.596.417 679.697.740 480.620.223 Total 857.134.276 585.487.257 870.109.128 591.600.113 679.702.740 480.623.919 2. Acciones propias Acciones propias Al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, el total de acciones propias es el siguiente: 2024 2023 2022 Acciones propias (1) 18,937,036 5,721,638 10,077,405 Acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos a Largo Plazo (2) 8,415,124 8,655,670 8,456,290 Total de acciones propias 27,352,160 14,377,308 18,533,695 (1) Las acciones propias no están incluidas en el capital social total de la Entidad; Representan el total de acciones en circulación en el marco del programa de recompra aprobado por acuerdo de la junta general ordinaria de accionistas de 13 de marzo de 2020. (2) Las acciones en fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo no se incluyen en el capital social total de la Entidad. El fideicomiso fue constituido en 2018 de conformidad con la resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 6 de enero de 2015, como el Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20, este plan de compensación fue prorrogado para el periodo de 2021 a 2025, "Plan de Incentivos a Largo Plazo" por resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 13 de marzo de 2020. El fideicomiso fue creado por la Entidad como vehículo para distribuir acciones a los empleados bajo el mencionado plan de incentivos (ver Nota 21) y es consolidado por la Entidad. Las acciones otorgadas a los ejecutivos elegibles y depositadas en el fideicomiso devengan dividendos para el empleado en cualquier momento en que los accionistas ordinarios reciban dividendos y dichos dividendos no necesitan ser devueltos a la Entidad si el ejecutivo renuncia a las acciones otorgadas. 3. Acciones ordinarias totalmente desembolsadas Número de acciones Importe Prima de emisión Saldo a 1 de enero de 2022 684.252.628 $ 482.858.389 $ 466.230.183 Acciones conferidas 4.161.111 2.014.895 5.800.994 Recompra de acciones (8,710.999) (4.249.365) (11.353.943) Saldo al 31 de diciembre de 2022 679.702.740 480.623.919 460.677.234 Acciones con derechos adquiridos 4.156.388 2.204.586 8.048.945 Emisión de acciones 186.250.000 108.771.608 466.218.277
41 Número de acciones Monto Prima en colocación de acciones Saldo al 31 de diciembre de 2023 870,109,128 591,600,113 934,944,456 Acciones con derechos adquiridos 4,257,018 2,475,270 6,355,460 Recompra de acciones (17,231,870) (8,588,126) (35,577,664) Saldo al 31 de diciembre de 2024 857,134,276 $ 585,487,257 $ 905,722,252 4. Pago de dividendos Pago de dividendos Por acuerdo de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas del 30 de marzo de 2024, la Entidad decretó dividendos por un total de $64,686,487, aproximadamente $0.018 por acción, a ser pagados en cuatro parcialidades iguales de $16,171,622 cada una. Los tres primeros plazos se pagaron el 16 de abril de 2024, el 15 de julio de 2024 y el 15 de octubre de 2024. A 31 de diciembre de 2024, el dividendo pendiente de pago asciende a 16.171.622 dólares. De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 30 de marzo de 2023, la Entidad declaró un dividendo de $60,307,043, aproximadamente $0.08782 por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $15,076,761 pagaderas el 17 de abril de 2023, 15 de julio de 2023, 15 de octubre de 2023 y 15 de enero de 2024. A 31 de diciembre de 2023, los dividendos pendientes de pago ascienden a 15.155.311 dólares. El primer pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 17 de abril de 2023, fue de aproximadamente 0,0218 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15.076.761 dólares. El segundo pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 17 de julio de 2023, fue de aproximadamente 0,0180 dólares por acción, lo que supuso un dividendo total de 15.076.761 dólares. El tercer pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 16 de octubre de 2023, fue de aproximadamente 0,0182 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15.076.761 dólares. De conformidad con una resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 24 de marzo de 2022, la Entidad declaró un dividendo de $57,432,776, aproximadamente $0.08306 por acción. El dividendo se pagará en cuatro cuotas iguales de $14,358,194 pagaderas el 15 de abril de 2022, 15 de julio de 2022, 15 de octubre de 2022 y 15 de enero de 2023. A 31 de diciembre de 2022, los dividendos pendientes de pago ascienden a 14.358.194 dólares. El primer pago de los dividendos declarados para 2022, abonado el 15 de abril de 2022, fue de aproximadamente 0,0207 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares. El segundo pago de los dividendos declarados para 2022, abonado el 15 de julio de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares. El tercer pago de los dividendos declarados para 2022, abonado el 15 de octubre de 2022, fue de aproximadamente 0,02086 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares. El cuarto pago de los dividendos declarados para 2022, abonado el 15 de enero de 2023, fue de aproximadamente 0,02086 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 14.358.194 dólares. Las ganancias retenidas incluyen la reserva legal estatutaria. La Ley General de Sociedades exige que al menos el 5% de los ingresos netos del ejercicio se transfieran a la reserva legal hasta que ésta sea igual al 20% de las acciones ordinarias a valor nominal. La reserva legal puede ser capitalizada pero no puede ser distribuida a menos que la entidad sea disuelta. La reserva legal debe ser repuesta si se reduce por cualquier motivo.
42 capital contable, excepto el capital social actualizado y las utilidades retenidas fiscalmente, causarán el impuesto sobre la renta a cargo de la Entidad a la tasa vigente al momento de su distribución. El impuesto que se pague por dicha distribución podrá acreditarse contra los ingresos del ejercicio en que se pague el impuesto sobre dividendos y, en los dos ejercicios siguientes, contra el impuesto del ejercicio y los pagos estimados correspondientes. Los dividendos pagados con cargo a utilidades fiscales generadas a partir del 1 de enero de 2014, a residentes en México y a accionistas no residentes podrán estar sujetos a un impuesto adicional de hasta el 10%, el cual será retenido por la Entidad. Conforme a disposiciones transitorias de la Ley del Impuesto sobre la Renta de 2016, se otorgó un beneficio fiscal a los contribuyentes personas físicas que sean sujetos de retención del 10% sobre los dividendos que reciban de personas morales, que provengan de utilidades generadas en 2014, 2015 y 2016, previo cumplimiento de requisitos específicos. El beneficio fiscal consiste en un crédito fiscal equivalente al 5% del dividendo distribuido (aplicable únicamente a los dividendos distribuidos a partir de 2020). Dicho crédito fiscal se acreditará únicamente contra la mencionada retención a cuenta del 10%. Los beneficios no distribuidos que pueden estar sujetos a una retención de hasta el 10% sobre los dividendos distribuidos son los siguientes: Periodo Importe Beneficios reinvertidos Beneficios distribuidos (1) Importe que puede estar sujeto a retención Importe no sujeto a retención Beneficios retenidos hasta el 31 de diciembre de 2013 204.265.028 204.265.028 204.265.028 $ - $ - 2014 24.221.997 24,221,997 24,221,997 - - 2016 45,082,793 45,082,793 45,082,793 - - 2017 126,030,181 126,030,181 126,030,181 - - 2018 93,060,330 93,060,330 87,227,972 5,832,358 - 2019 134,610,709 134,610,709 - 134,610,709 - 2020 66,956,082 66,956,082 - 66,956,082 - 2021 173,942,373 173,942,373 - 173,942,373 - 2022 243,624,754 243,624,754 - 243,624,754 - 2023 325,012,754 325,012.754 - 325.012.754 - 2024 190.404.505 190.404.505 - 190.404.505 - (1) Los dividendos pagados en 2019, se distribuyeron de los beneficios generados en 2014 y 2016, que se reinvirtieron hasta los días en que se pagaron los dividendos. Los dividendos pagados en 2020 se distribuyeron a partir de beneficios generados en 2017. Los dividendos pagados en 2021 y 2022 se distribuyeron a partir de beneficios generados en 2013 y 2017. Los dividendos pagados en 2023 se distribuyeron con cargo a beneficios generados en 2018. 5. Ganancias por acción Los importes utilizados para determinar las ganancias por acción son los siguientes: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Ganancias básicas por acción Ganancias atribuibles a las acciones ordinarias en circulación $ 223.346.346 $ 316.637.512 $ 243.624.754 Número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación 871.369.551 756.961.868 682.642.927 Ganancias básicas por acción 0,2563 0,4183 0,3569
43 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Ganancias diluidas por acción Ganancias atribuibles a las acciones ordinarias en circulación y a las acciones del Plan de Incentivos a Largo Plazo $ 223.346.346 $ 316.637.512 $ 243.624.754 Media ponderada del número de acciones ordinarias más las acciones del Plan de Incentivos a Largo Plazo 883.292.759 768.845.264 694.253.758 Ganancias diluidas por acción 0.2529 0,4118 0,3509 Las acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos devengan dividendos, que son irrevocables, independientemente de que el empleado renuncie a las acciones concedidas. 13. Ingresos por alquileres 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Alquileres $ 231.222.791 $ 200.267.401 $ 166.875.957 Servicios reembolsables del edificio 13.155.755 11.240.202 9.318.367 Ingresos por energía 7.571.958 1.940.693 1.831.137 $ 251.950.504 $ 213.448.296 $ 178.025.461 14. Gastos de explotación de inmuebles y gastos generales y administrativos Costes de explotación de inmuebles y gastos generales y administrativos 1. Costes de explotación de inmuebles a. Costes directos de explotación de las propiedades de inversión que generaron rentas durante el ejercicio: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Impuesto sobre bienes inmuebles $ 3.202.144 $ 2.658.183 $ 1.831.436 Seguros 1.323.142 1.062.027 691.462 Mantenimiento 2.521.060 2.083.252 1.624.366 Devengo de mantenimiento estructural 115. Gastos de explotación de inmuebles727 111.851 110.403 Honorarios fiduciarios 117.953 114.062 110.439 Otros gastos relacionados con los inmuebles 5.959.809 5.344.889 3.227.095 Costes energéticos 8.004.325 2.102.060 1.345.588 $ 21.244.160 $ 13.476.324 $ 8.940.789 b. Costes directos de explotación de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler durante el ejercicio: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Impuesto sobre bienes inmuebles $ 551.697 $ 683.843 $ 328.919 Seguros 49.521 33.298 42.973 Mantenimiento 637.403 625.648 458,178 Otros gastos relacionados con la propiedad 2.109.652 3.420.609 1.652.535 3.348.273 4.763.398 2.482.605 Total gastos de explotación de la propiedad $ 24.592.433 $ 18.239.722 $ 11.423.394
44 2. Los gastos generales y administrativos son los siguientes 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Salario anual de empleados más prestaciones a empleados $ 15.243.386 $ 14.751.539 $ 11.237.633 Otros gastos administrativos 4.528.998 3.131.556 2.264.053 Gastos de auditoría, legales y de consultoría 2.341.323 2.357.281 971,629 Tasación de inmuebles y otros honorarios 599.347 572.207 682.905 Gastos de marketing 998.198 948.211 1.026.804 Otros 68.477 379.198 116.997 23.779.729 22.139.992 16.300.021 Amortizaciones 1.416.026 1.578.073 1.463.920 Gastos por indemnizaciones basadas en acciones - Nota 21.3 8.982.488 8.001.830 6.650.487 Total $ 34.178.243 $ 31.719.895 $ 24.414.428 15. Otros ingresos 15. Otros ingresos 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Ingresos de electricidad no procedentes de arrendatarios $ 3.669.456 $ 2.191.789 $ - Recuperación de seguros 139.412 2.447.112 1.153.350 Efecto inflacionista en la recuperación de impuestos 328.128 188.750 122.855 Otros 170.960 310.507 54.648 Total $ 4.307.956 $ 5.138.158 $ 1.330.853 16. Otros gastos 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Otros gastos 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Gasto de electricidad no arrendada $ 3.266.224 $ 1.834.479 $ - Comisiones pagadas 228.050 127.513 104.680 Otros 1.658.111 1.075.121 269.311 Total $ 5.152.385 $ 3.037.113 $ 373.991 17. Gastos financieros 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Costo financiero 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Intereses sobre préstamos $ 41,939,489 $ 44,335,420 $ 44,852,043 Comisiones por pago anticipado de préstamos 2,321,901 1,971,555 1,544,113 Total $ 44,261,390 $ 46,306,975 $ 46,396,156
45 18. La Entidad está sujeta al ISR. La tasa legal del ISR es del 30%. 18.1 El ISR se integra como sigue 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Gasto de ISR: Causado $ 31,892,785 $ 91,953,099 $ 41,981,391 Diferido 170,924,088 (26,969,516) 6,242,079 Total ISR $ 202,816,873 $ 64,983,583 $ 48,223,470 18.2 Las tasas efectivas de ISR para los ejercicios fiscales 2024, 2023 y 2022 difieren de la tasa legal como sigue: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Tasa legal 30% 30% 30% Efectos del tipo de cambio en los saldos fiscales 22% (2)% (20)% Efectos de la inflación (4)% (11)% 7% Tasa efectiva 48% 17% 17% 18.3 Los principales conceptos que originan el pasivo por impuestos diferidos son: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Activo (pasivo) ISR diferido: Propiedades de inversión $ (463,955,158) $ (279,051,207) $ (302,909,300) Efecto de pérdidas fiscales por amortizar 18,872,423 6,076 5,461 Otras provisiones y gastos pagados por anticipado 2,240,031 2,134,624 2,924,146 Impuestos diferidos - Neto $ (442,842,704) $ (276,910,507) $ (299,979,693) Para determinar el impuesto diferido la Entidad aplicó las tasas impositivas aplicables a las diferencias temporales con base en sus fechas estimadas de reversión. Los beneficios del efecto de las pérdidas fiscales pendientes de amortizar de las cuales ya se ha reconocido el activo por ISR diferido, pueden recuperarse cumpliendo con ciertos requisitos. El importe de la pérdida fiscal pendiente de amortizar asciende a 62.908.075 dólares, con vencimiento en 2034. 18.4 A continuación se presenta una conciliación de los cambios en el saldo del pasivo por impuestos diferidos: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Pasivo por impuestos diferidos al inicio del periodo $ (276,910,507) $ (299,979,693) $ (291,578,576) Movimiento incluido en resultados (170,924,088) 26.969.522 (6.242.079) Movimiento incluido en otro resultado global 4.991.891 (3.900.336) (2.159.038) Pasivo por impuestos diferidos al final del ejercicio $ (442.842.704) $ (276.910.507) $ (299.979.693)
46 19. Instrumentos financieros 19.1 Gestión del capital La Entidad gestiona su capital para asegurar que la Entidad será capaz de continuar como empresa en funcionamiento al tiempo que maximiza el retorno a los socios a través de la optimización del balance de deuda y patrimonio neto. La estructura de capital de la Entidad se compone de deuda neta (total de recursos ajenos, incluida la parte corriente, tal y como se detalla en la Nota 10 compensada por tesorería y saldos bancarios) y patrimonio neto de la Entidad (compuesto por capital emitido, prima de emisión, beneficios no distribuidos y otro resultado global tal y como se detalla en la Nota 12). La Entidad no está sujeta a ningún requisito de capital impuesto externamente. 19.2 Ratio de apalancamiento El Consejo revisa periódicamente la estructura de capital de la Entidad. Como parte de esta revisión, el Consejo considera el coste del capital y los riesgos asociados a cada clase de capital. El ratio de apalancamiento al final de los siguientes periodos de información era el siguiente: Al 31 de diciembre de 2024 2023 2022 Deuda $ 847.050.674 $ 915.186.754 $ 930.499.586 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido (184.120.894) (501.166.136) (139,147.085) Deuda neta 662.929.780 414.020.618 791.352.501 Fondos propios 2.597.284.183 2.486.968.425 1.639.787.828 Ratio de deuda neta sobre fondos propios 26% 17% 48% 19.3 Categorías de instrumentos financieros Los detalles de las políticas y métodos contables significativos adoptados, incluyendo los criterios de reconocimiento, las bases de valoración y las bases sobre las que se reconocen los ingresos y gastos, con respecto a cada clase de activo financiero, pasivo financiero e instrumento de patrimonio, se desglosan en la Nota 3 de las cuentas anuales consolidadas. Los principales activos financieros de la Entidad son saldos bancarios, equivalentes de efectivo y efectivo restringido, tal y como se indica en la Nota 5, y cuentas a cobrar por arrendamientos operativos, tal y como se indica en la Nota 7. El principal pasivo financiero de la Entidad es la deuda a largo plazo, como se indica en la Nota 10. 19.4 Objetivos de la gestión del riesgo financiero La Entidad trata de minimizar los efectos del riesgo de mercado (incluido el riesgo de tipo de interés del valor razonable), el riesgo de crédito, el riesgo de liquidez y el riesgo de tipo de interés de los flujos de efectivo. El uso de derivados financieros se rige por las políticas de la Entidad aprobadas por el consejo de administración. La Entidad no contrata ni negocia instrumentos financieros, incluidos los instrumentos financieros derivados, con fines especulativos. 19.5 Riesgo de mercado Las actividades de la Entidad la exponen principalmente a los riesgos financieros de variación de los tipos de interés (véase el apartado 19.8 siguiente) y de cambio de divisas (véase el apartado 19.6 siguiente).
47 Las exposiciones al riesgo de mercado se miden utilizando el valor en riesgo (VaR) complementado con análisis de sensibilidad. 19.6 Administración del riesgo de tipo de cambio La Entidad está expuesta al riesgo de tipo de cambio, principalmente con respecto al peso mexicano y al dólar estadounidense con respecto a una de sus subsidiarias, cuya moneda funcional es el peso mexicano. El riesgo de tipo de cambio surge de transacciones comerciales futuras y de activos y pasivos monetarios reconocidos. Los importes en libros de los activos y pasivos monetarios de la Entidad denominados en moneda extranjera al final del periodo sobre el que se informa, así como los tipos de cambio relevantes, son los siguientes: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Tipos de cambio: Pesos mexicanos por dólar estadounidense al final del periodo 20.2683 16.8935 19.3615 Pesos mexicanos por dólar estadounidense promedio durante el año 18.3024 17.7576 20.1249 Activos monetarios: Pesos mexicanos $ 133,306,435 $ 120,056,104 $ 229,361,977 Dólares americanos 187,685 21,161 263,033 Pasivos monetarios: Pesos mexicanos $ 3,258,294 $ 14,408,011 $ 260,708,893 Dólares americanos 30,313,189 30,777,579 30,979,579 19.7 Análisis de sensibilidad en moneda extranjera La siguiente tabla detalla la sensibilidad de la Entidad a una apreciación o depreciación del 10% del Dólar americano frente al peso mexicano. El 10% es la tasa de sensibilidad utilizada cuando se informa internamente sobre el riesgo de tipo de cambio al personal clave de la dirección y representa la evaluación de la dirección de la variación razonablemente posible de los tipos de cambio. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias pendientes denominadas en divisas y ajusta su conversión al final del periodo para una variación del 10% en los tipos de cambio de divisas. Una cifra positiva a continuación indica un aumento del beneficio o del patrimonio neto si el dólar estadounidense se aprecia un 10% frente a la divisa correspondiente. En el caso de una depreciación del 10% del dólar estadounidense frente al peso mexicano, se produciría un impacto comparable en el beneficio o el patrimonio neto, y los saldos que figuran a continuación serían negativos: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Impacto en el resultado: Peso mexicano - 10% de apreciación - ganancia $ (1,107,520) $ 100,921 $ 147,185 Peso mexicano - 10% de depreciación - pérdida 1,353,635 (123,347) (179,893) Dólar estadounidense - 10% de apreciación - pérdida (61,059,275) (51,958,356) (59,471,840) Dólar estadounidense - 10% de depreciación - ganancia 61,059,275 51,958,356 59,471,840
48 19.8 Gestión del riesgo de crédito El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que la contraparte incumpla sus obligaciones contractuales, resultando en una pérdida financiera para la Entidad. La Entidad ha adoptado la política de negociar únicamente con contrapartes solventes como medio de mitigar el riesgo de pérdidas financieras derivadas de impagos. La exposición de la Entidad y las calificaciones crediticias de sus contrapartes son supervisadas, y las operaciones consumadas se realizan con contrapartes aprobadas. El riesgo de crédito máximo de la Entidad es el total de sus activos financieros incluidos en su estado de situación financiera. Los clientes de la Entidad operan en una variedad de industrias. Su cartera inmobiliaria se concentra principalmente en las industrias de alimentación y bebidas, automoción, aeroespacial, médica, logística y plásticos. La exposición de la Entidad a estas industrias la somete al riesgo de recesiones económicas en dichos sectores industriales en mayor medida que si sus propiedades estuvieran más diversificadas en otras industrias. 19.9 Gestión del riesgo de liquidez Si la Entidad no es capaz de obtener financiación adicional, sus resultados podrían verse afectados. La Entidad vigila estrechamente el vencimiento de sus pasivos financieros y las necesidades de tesorería de sus operaciones. Elabora y facilita trimestralmente un análisis detallado del flujo de tesorería y lo presenta a su consejo de administración. Se toman decisiones para obtener nueva financiación o limitar las inversiones en efectivo con el fin de mantener un saldo de tesorería proyectado saludable. La mayoría de los pasivos financieros de la Entidad se liquidan en un plazo inferior a doce meses. Los vencimientos de la deuda a largo plazo a 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 son los siguientes: 31 de diciembre de 2024 Tipo de interés medio ponderado % 1 a 3 meses 3 meses a 1 año 1 a 4 años 5 o más años Total Deuda a largo plazo $ 1.219.162 $ 2.417.352 $ 485.593.073 $ 365.000.000 $ 854.229.587 Intereses devengados 4.98% 6.349.288 19.356.107 109.696.698 21.873.658 157.275.751 $ 7.568.450 $ 21.773.459 $ 595.289.771 $ 386.873.658 $ 1.011.505.338 31 de diciembre, 2023 Tipo de interés medio ponderado % De 1 a 3 meses De 3 meses a 1 año De 1 a 4 años 5 años o más Total Deuda a largo plazo $ 1.143.783 $ 67.306.362 $ 420.392.444 $ 435.000.000 $ 923.842.589 Intereses devengados 4.98% 17.523.667 20.701.788 118.441.437 29.034.658 185.701.550 $ 18.667.450 $ 88.008.150 $ 538.833.881 $ 464.034.658 $ 1.109.544.139 31 de diciembre, 2022 Tipo de interés medio ponderado % De 1 a 3 meses De 3 meses a 1 año De 1 a 4 años 5 o más años Total Deuda a largo plazo $ 1.183.062 $ 3.444.093 $ 501.005.191 $ 435.000.000 $ 940.632.346 Intereses devengados 4.98% 17,700,067 21,144,641 143,645,742 46,594,158 229,084,608 $ 18,883,129 $ 24,588,734 $ 644,650,933 $ 481,594,158 $1,169,716,954
49 19.10 Valor razonable de instrumentos financieros 19.10.1 Valor razonable de activos financieros que se miden a valor razonable de manera recurrente Las inversiones de la Entidad se clasifican como nivel 1 en la jerarquía de valor razonable de la NIIF 13, ya que se negocian en un mercado activo. 19.10.2 Valor razonable de instrumentos financieros registrados a su costo amortizado El valor razonable de la deuda a largo plazo y su porción circulante al 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 es de $872,529,999, $881,873,634 y $912,330,632, respectivamente. Esta valoración se clasifica como nivel 2, ya que la Dirección utiliza un tipo de descuento observable ajustado para determinar el valor razonable de la deuda. La Dirección considera que los importes en libros de todos los demás activos financieros y otros pasivos financieros reconocidos en los estados financieros consolidados se aproximan a sus valores razonables. 20. 20. Transacciones y saldos con partes vinculadas Remuneración del personal clave de la dirección La remuneración de los directivos y ejecutivos clave de la Entidad la determina el comité de remuneraciones teniendo en cuenta el rendimiento individual del directivo y las tendencias del mercado. La prima de rendimiento seleccionada para la remuneración basada en acciones incluye una prima del 20% (Equity plus). La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos del salario anual más los beneficios a corto plazo, así como el plan de incentivos a largo plazo y el Equity plus que se reflejan en los gastos generales y administrativos de la Entidad: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Sueldo anual de los empleados más prestaciones a los empleados $ 6.973.526 $ 7.128.490 $ 6.217.721 Gasto por remuneraciones basadas en acciones (Nota 21.3) 8.982.488 8.001.830 6.650.487 $ 15.956.014 $ 15.130.320 $ 12.868.208 Número de directivos clave 25 23 21. Pagos basados en acciones 21.1 Detalle de los planes basados en acciones de la Entidad Actualmente otorga acciones a sus ejecutivos y empleados como sigue: i. Se estableció un fideicomiso en 2018 por resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 6 de enero de 2015, como el "Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20", este plan de compensación fue extendido para el periodo 2021 a 2025, "Plan de Incentivos a Largo Plazo Nivel 3", por resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 13 de marzo de 2020; y nuevamente extendido para el periodo 2024 a 2028, como el "Nuevo Plan de Incentivos a Largo Plazo" por resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas en marzo de 2024.
50 ii. El plan está basado en acciones y se calcula comparando el Rendimiento Relativo Total de Vesta, la revalorización del precio de las acciones, más los pagos de dividendos durante los tres años precedentes con la misma métrica calculada para los pares de la Entidad. Según el plan, si Vesta se sitúa en la mediana del grupo, la subvención sería igual a la subvención en acciones esperada; si Vesta es la de peor rendimiento, no habría subvención, y si Vesta es la de mejor rendimiento, la subvención sería del 150% de la cantidad en acciones esperada. Además, para algunos ejecutivos, una parte de su bonificación anual en efectivo a corto plazo se concede como una bonificación en acciones adicional con una prima de equity-plus del 20% de acciones adicionales. iii. La concesión y el equity-plus se entregan a los directivos a lo largo de tres años después del año de concesión, proporcionando así una sólida herramienta de retención de directivos. Las acciones concedidas se depositan en un fideicomiso que gestiona la entrega de las acciones a los empleados según los calendarios descritos anteriormente. iv. La Asamblea de Accionistas de enero de 2015 aprobó 10,4 millones de acciones para el plan Vesta Vision 2020 LTI. En marzo de 2020, el accionista aprobó 13,8 millones de acciones para el plan LTI Nivel 3. En marzo de 2024, el accionista aprobó 20,0 millones de acciones para el Nuevo plan LTI. v. La Asamblea de Accionistas de enero de 2025 modificó la metodología para calcular la compensación basada en acciones a la comparación del Rendimiento Relativo Total de Vesta, la revalorización del precio de las acciones, más los pagos de dividendos durante los tres años anteriores con la misma métrica calculada para nuestros pares en el sector inmobiliario industrial e incorpora índices inmobiliarios industriales de NYSE y BMV. Al principio de cada año se asigna un número objetivo de acciones y al final del año se conceden acciones desde un mínimo del 50% hasta un máximo del 150% de las acciones previstas según la comparación. Se mantiene la prima en acciones adicional con un 20% de acciones adicionales. Parámetros del plan Año de concesión Rendimiento relativo total (*) Acciones concedidas en LTI Equity Plus Acciones garantizadas Acciones ejercitadas acumulativas Acciones en fideicomiso MIN TARGET MAX 2015 0% $ - $ - $ - $ - $ - 1.738.037 2.000600,000 2016 55% 863,499 483,826 (1,347,325) - 695,215 1,738,037 2,607,056 2017 40% 637,200 944,674 (1,581,874) - 695,215 1,738,037 2,607,056 2018 145% 3,423,106 753,372 (4,176,478) - 1,000,000 2,500,000 3,750,000 2019 150% 3,550,449 515,706 (4,066,155) - 1,000,000 2,500,000 3,750,000 2020 150% 3,707,949 520,492 (4,228,441) - 1,000,000 2,500,000 3,750,000 2021 143% 3,760,851 525,181 (2,876,552) 1,409,480 1,100,000 2,750,000 4,125,000 2022 143% 3,763,449 592,318 (1,451,922) 2,903,845 1,100,000 2,750,000 4,125,000 2023 143% 3.722.427 379.372 - 4.101.799 1.100.000 2.750.000 4.125.000 2024 128% 3.978.481 - - 3.978.481 1.545.642 3.091.283 4.636.925 Total $ 27.407.411 $ 4.714.941 $ (19.728.747) $ 12.393.605 * Calculado para los tres años anteriores. 21.2 Valor razonable de las opciones sobre acciones concedidas en el ejercicio Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta - Basado en el Rendimiento Total Relativo, rendimiento del precio de la acción de la entidad más dividendos en relación con el rendimiento de su conjunto de pares, para los tres últimos años naturales finalizados el 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022. El cálculo dio como resultado una concesión de 3.978.481, 3.722.427 y 3.763.449 acciones, con un valor de mercado de 10.444.634, 14.857.978 y 9.040.519 dólares, respectivamente.
51 21.3 Gasto por compensación reconocido El gasto por incentivos a largo plazo para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022 fue el siguiente: 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2022 Gasto por compensación basada en acciones $ 8.982.488 $ 8.001.830 $ 6.650.487 Gasto total por compensación basada en acciones $ 8.982.488 $ 8.001.830 $ 6.650.487 Los gastos por compensación relacionados con estos planes seguirán devengándose hasta el final del periodo de servicio. A 31 de diciembre de 2024, 2023 y 2022, hay 8.415.124, 8.655.670 y 8.456.290 acciones en circulación, respectivamente, con una vida contractual restante media ponderada de 13 meses. Todas las acciones concedidas pero pendientes de entrega se encontraban en el fideicomiso durante el periodo de devengo. 22. Litigios y compromisos Litigios En el curso ordinario de sus actividades, la Entidad es parte en diversos procedimientos judiciales. La Entidad no está involucrada en ningún litigio o procedimiento de arbitraje para el que la Entidad considere que no está adecuadamente asegurada o indemnizada, o que, de resolverse negativamente, tendría un efecto material adverso en la Entidad o en su situación financiera, resultados de operaciones o flujos de efectivo. Compromisos Como se menciona en la Nota 8, todos los derechos de construcción, mejoras e infraestructura construidos por la Entidad en el Parque Aeroespacial Querétaro y en el Parque DSP, revierten automáticamente al gobierno del Estado de Querétaro y a Nissan al término de las concesiones, que es aproximadamente en 40 y 33 años, respectivamente. 23. Eventos posteriores al periodo reportado La cuarta cuota de los dividendos declarados 2024, pagada el 15 de enero de 2025, ascendió a aproximadamente $0.01867 por acción, resultando en una distribución total de dividendos de $16,171,622. Las 3.978.481 acciones concedidas para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024 se depositarán en el Fideicomiso durante el primer trimestre de 2025. El 31 de enero de 2025, la Entidad adquirió una reserva territorial ubicada en Ciudad Juárez, que comprende aproximadamente 4,237,622 pies cuadrados, por aproximadamente $27,437,230. 24. Aprobación de los estados financieros El 14 de febrero de 2025, la emisión de los estados financieros consolidados fue autorizada por Juan Sottil, Director de Finanzas de Vesta, en consecuencia, no reflejan eventos ocurridos con posterioridad a esa fecha. Estos estados financieros consolidados están sujetos a la aprobación del Consejo de Administración y de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas, quienes podrán decidir su modificación de conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles. * * * * * *