Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Financieros Intermedios Condensados Consolidados por los periodos de nueve y tres meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 (no auditados)
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Financieros Consolidados Condensados Intermedios No Auditados por los periodos de nueve y tres meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 (no auditados) Índice Página Estados Consolidados Condensados Intermedios No Auditados de Situación Financiera 1 Estados Consolidados Condensados Intermedios No Auditados de Utilidad y Otra Utilidad Integral 2 Estados Consolidados Condensados Intermedios No Auditados de Variaciones en el Capital Contable 3 Estados Consolidados Condensados Intermedios No Auditados de Flujos de Efectivo 4 Notas a los Estados Financieros Consolidados Condensados Intermedios No Auditados 6
1 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados Condensados Intermedios de Situación Financiera al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024 (En dólares americanos) Activo Notas 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Activo circulante: Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5 $ 587,048,369 $ 184,120,894 Impuestos por recuperar 6 60,142,762 52,832,645 Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos 7 8,991,825 4,681,020 Gastos pagados por anticipado y otros activos circulantes 7.vi 8,140,683 2,119,545 Total activos circulantes 664,323,639 243,754,104 Activos no circulantes: Inversiones inmobiliarias 8 3.915.071.845 3.696.768.269 Mobiliario de oficina - Neto 2.167.032 2.386.285 Inversión en empresas asociadas 3.436.557 - Activo por derecho de uso - Neto de amortizaciones 9 1.496.991 533.792 Depósitos de garantía constituidos, efectivo restringido y otros 14,713,491 14,504,984 Total activo no circulante 3,936,885,916 3,714,193,330 Total activo $ 4,601,209,555 $ 3,957,947,434 Pasivo y capital contable Pasivo circulante: Porción circulante de la deuda a largo plazo 10 $ 166,286,873 $ 49,856,047 Pasivos por arrendamiento - corto plazo 9 637,008 408,373 Intereses acumulados 8,618,289 2,911,864 Cuentas por pagar 6,701,751 14,194,300 Impuestos sobre la renta por pagar 514,375 646,812 Gastos e impuestos acumulados 6,459,877 6,637,354 Dividendos por pagar 11.4 34.768.986 16.171.622 Total pasivo corriente 223.987.159 90.826.372 Pasivo no corriente: Deuda a largo plazo 10 1.278.943.537 797.194.627 Pasivos por arrendamientos - a largo plazo 9 869.992 149.743 Depósitos de seguridad recibidos 30.522.800 27.409.380 Beneficios a empleados 3.302.585 2.240.425 Impuestos sobre beneficios diferidos 17 490,559.452 442.842.704 Total pasivo no corriente 1.804.198.366 1.269.836.879 Total pasivo 2.028.185.525 1.360.663.251 Litigios y compromisos 21 Fondos propios: Capital social 11,1 579.978.180 585.487.257 Reservas por operaciones sobre el capital 11.3 884.174.713 905.722.252 Reservas por ganancias acumuladas 1.146.479.971 1.148.396.077 Reserva para pagos basados en acciones 19 4.876.742 3.884.108 Conversión de moneda extranjera (42.485.576) (46.205.511) Total fondos propios 2.1573.024.030 2.597.284.183 Total pasivo y fondos propios $ 4.601.209.555 $ 3.957.947.434 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados.
2 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados Condensados Intermedios No Auditados de Ganancias o Pérdidas y Otros Resultados Integrales Por los periodos de nueve y tres meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 (En dólares americanos) Por el periodo de nueve meses terminado Por el periodo de tres meses terminado Notas 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Ingresos: Ingresos por alquileres 12 $ 206.748.294 $ 186.881.830 $ 72.420.925 $ 63.690.201 Comisiones de gestión 31.437 413.263 6.789 - 206.779.731 187.295.093 72.427.714 63.690.201 Gastos de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres 131 (17.274.621) (14.935.656) (7.226.843) (5.673.013) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres 13,1 (2.688.623) (2.239.752) (1.008.863) (806.646) Gastos generales y administrativos 13.2 (25.691.559) (25.182.005) (8.326.405) (7.431.606) Ingresos por intereses 2.031.051 13.140.475 651.746 4.010.121 Otros ingresos 14 3.655.308 3.407.033 1.196.412 1.371.257 Otros gastos 15 (2.053.007) (4.313.591) (623,458) (897.920) Gastos financieros 16 (34.462.020) (33.694.009) (12.289.994) (11.229.820) Ganancias (pérdidas) de cambio - Neto 8.665.619 (9.974.705) 2.429.486 (4.305.296) Participación en resultados de empresas asociadas (5.791) - (8,711) - (Pérdida) ganancia por venta de inversiones inmobiliarias (9.946) 250.000 400.000 - (Pérdida) ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias 8 (3.431.376) 231.374.529 4.792.273 23.969.004 Beneficio antes de impuestos 135,514.766 345.127.412 52.413.357 62.696.282 Gasto por impuesto sobre beneficios 17 (67.892.899) (58.971.819) (27.446.316) (10.712.706) Beneficio del periodo 67.621.867 286.155.593 24.967.041 51.983.576 Otro resultado global - Neto de impuestos: Partidas que pueden reclasificarse posteriormente a pérdidas y ganancias: Diferencias de cambio en la conversión de otras operaciones en moneda funcional 3.719.935 (9.488.605) 2.637.034 (8.628.610) Total otros resultados globales 3.719.935 (9.488.605) 2.637.034 (8.628.610) Total resultado global del periodo $ 71.341.802 $ 276.666.988 $ 27.604.075 $ 43.354.966 Ganancias básicas por acción 11.5 $ 0,0796 $ 0,2681 $ 0,0295 $ 0,1253 Beneficio diluido por acción 11,5 $ 0,0785 $ 0,2627 $ 0,0291 $ 0,1154 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados.
3 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados Condensados Intermedios de Variaciones en el Capital Contable No auditados Por los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025, y 2024 (En dólares estadounidenses) Capital social Prima en colocación de acciones Utilidades acumuladas Reserva para pagos basados en acciones Conversión de moneda extranjera Total capital contable Saldos al 1 de enero de 2024 $ 591,600,113 $ 934,944,456 $ 989,736,218 $ 3,732,350 $ (33,044,712) $ 2,486,968,425 Dividendos decretados - - (64,686,487) - - (64,686,487) Acciones adquiridas 2,377,647 13,654,820 - (16,032,467) - - Pagos basados en acciones - - - 6,952,514 - 6,952,514 Recompra de acciones (2,683,828) (11,652,978) - - (14,336,806) Utilidad integral - - 286,155,593 - (9,488,605) 276,666,988 Saldos al 30 de septiembre de 2024 (No auditados) 591,293,932 936,946,298 1,211,205,324 (5,347,603) (42,533,317) 2,691,564,634 Saldos al 1 de enero de 2025 585,487,257 905,722,252 1,148,396,077 3,884,108 (46,205,511) 2,597,284,183 Dividendos declarados - - (69.537.973) - - (69.537.973) Acciones conferidas 2.045.268 6.964.825 - (9.010.093) - - Pagos basados en acciones 65.627 283,509 - 10.002.727 - 10.351.863 Recompra de acciones (7.619.972) (28.795.873) - - - (36.415.845) Resultado global - - 67.621.867 - 3,719.935 71.341.802 Saldos al 30 de septiembre de 2025 (No auditados) $ 579.978.180 $ 884.174.713 $ 1.146.479.971 $ 4.876.742 $ (42.485.576) $ 2.573.024.030 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios condensados consolidados no auditados.
4 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados de Flujos de Efectivo Condensados Consolidados Intermedios No Auditados Por los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 (En dólares americanos) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Flujos de efectivo de actividades de operación: Beneficios antes de impuestos $ 135.514.766 $ 345.127.412 Ajustes: Amortización 693.191 479.225 Amortización de activos de derecho de uso 550.848 420.129 Pérdida (ganancia) por revalorización de propiedades de inversión 3.431.376 (231.374.529) Efecto no realizado de los tipos de cambio (4.945.684) 486.100 Ingresos por intereses (2.031.051) (13.140.475) Gastos por intereses 33.354.325 32.215,343 Amortización de costes de emisión de deuda 1.107.695 1.478.666 Ganancia método de puesta en equivalencia 5.711 - Gasto reconocido por pagos basados en acciones 10.351.863 6.952.514 Prestaciones a empleados y costes de pensiones 1.062.160 542.254 Pérdida (ganancia) en venta de propiedades de inversión 9.946 (250.000) Ajustes del capital circulante: (Aumento) disminución de: Créditos por arrendamientos operativos - Neto (4.310.805) 2.008.957 Impuestos recuperables (7.310.117) 1.119.415 Depósitos en garantía pagados (208.507) 617.356 Gastos anticipados y otros créditos (6.021.138) 14.344.979 Aumento (disminución) de: Acreedores y anticipos a clientes 330.524 (19.768.972) Gastos e impuestos devengados (177.477) (1.129.748) Depósitos de garantía cobrados 3.113.420 5.658.031 Intereses percibidos 2.031.051 13.140.475 Impuestos sobre beneficios pagados (20.308.588) (79.680.953) Efectivo neto generado por actividades de explotación 146.243.509 79.246.179 Flujos de tesorería procedentes de actividades de inversión: Compras de propiedades de inversión (226.508.180) (144.048.988) Venta de propiedades de inversión 5.500.000 780.000 Compras de mobiliario de oficina y vehículos (473.938) (10.444) Inversión en empresas asociadas (3.442.268) - Efectivo neto utilizado en actividades de inversión (224.924.386) (143.279.432) Flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación: Intereses pagados (27.584.857) (27.416.097) Préstamos obtenidos 650.000.000 - Préstamos pagados (48.636.514) (68.450.145) Gastos de emisión de deuda (4.291.445) - Dividendos pagados (50.940,609) (47.498.555) Recompra de acciones propias (36.415.845) (14.336.806) Pago de obligaciones por arrendamiento financiero (628.206) (502.290) Efectivo neto utilizado en actividades de financiación 481.502.524 (158.203.893)
5 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en el efectivo 105.828 2.268.617 Disminución neta del efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 402.927.475 (219.968.529) Efectivo, Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al comienzo del ejercicio 184.856.206 501.901.448 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del ejercicio - Nota 5 $ 587.783.681 $ 281.932.919 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados.
6 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Notas no auditadas a los Estados Financieros Consolidados Condensados Intermedios Al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024 y por los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 (En dólares americanos) 1. Información general. Información general Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. ("Vesta") es una sociedad constituida en México. La dirección de su domicilio social y principal lugar de negocios es Paseo de los Tamarindos 90, piso 28, Ciudad de México. Vesta y sus subsidiarias (en conjunto, la "Entidad") se dedican al desarrollo, adquisición y operación de naves industriales e instalaciones de distribución que son rentadas a corporaciones en once estados de la República Mexicana. 2. Aplicación de Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) nuevas y revisadas Normas de Contabilidad NIIF nuevas y modificadas que son efectivas para el periodo actual No existen pronunciamientos contables que hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2025, que tengan un impacto significativo en los estados financieros consolidados condensados intermedios del Grupo. 3. Los estados financieros intermedios resumidos consolidados no auditados se han elaborado sobre la base del coste histórico, excepto en el caso de las inversiones inmobiliarias y los instrumentos financieros, que se valoran a su valor razonable al cierre de cada ejercicio, tal y como se explica en las políticas contables que figuran a continuación. i. Coste histórico El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. ii. Valor razonable El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, con independencia de que ese precio sea directamente observable o se estime utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o de un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o del pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta dichas características a la hora de fijar el precio del activo o del pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable para fines de medición y/o revelación en estos estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados se determina sobre dicha base, excepto para las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la NIIF 2, Pagos basados en acciones.
7 Además, a efectos de información financiera, las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos de entrada de las valoraciones del valor razonable son observables y de la importancia de los datos de entrada para la valoración del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación: - Los inputs del Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de valoración; - Los inputs del Nivel 2 son inputs, distintos de los precios cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, ya sea directa o indirectamente; y - Los inputs del Nivel 3 son inputs no observables para el activo o pasivo. iii. Empresa en marcha Los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados han sido preparados por la Administración asumiendo que la Entidad continuará operando como empresa en marcha. b. Estados financieros intermedios condensados Los estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados adjuntos al 30 de septiembre de 2025 han sido preparados de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad ("NIC") 34, Información Financiera Intermedia, y no han sido auditados. En opinión de la dirección de la Entidad, se han incluido todos los ajustes (que consisten principalmente en ajustes ordinarios y recurrentes) necesarios para la presentación fiel de los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos. Los resultados de los periodos no son necesariamente indicativos de los resultados del ejercicio completo. Estos estados financieros intermedios consolidados condensados no auditados deben leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados anuales auditados de la Entidad y sus respectivas notas correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2024. Las políticas contables y métodos de cómputo son consistentes con los estados financieros consolidados auditados para el año terminado el 31 de diciembre de 2024. c. Segmento El negocio principal de la Entidad es la adquisición, desarrollo y administración de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones sobre la base de un único segmento agregado a efectos de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, sólo tiene un segmento operativo y de información. Al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, todos nuestros activos y operaciones se derivan de activos ubicados en México. d. Pasivos financieros Todos los pasivos financieros se miden posteriormente a su costo amortizado utilizando el método de interés efectivo. Los pasivos financieros (incluyendo empréstitos) que no son (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios, (ii) mantenidos para negociar, o (iii) designados a valor razonable con cambios en resultados, se valúan posteriormente a su costo amortizado utilizando el método de interés efectivo. El método del tipo de interés efectivo es un método de cálculo del coste amortizado del pasivo financiero y de asignación de los gastos por intereses a lo largo del periodo correspondiente. El tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente los pagos futuros de efectivo estimados (incluidas todas las comisiones y gastos pagados o recibidos que formen parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos) a lo largo de la vida prevista del pasivo financiero, o (en su caso) de un periodo más corto, al coste amortizado de un pasivo financiero.
8 En el caso de los pasivos financieros denominados en moneda extranjera y valorados al coste amortizado al final de cada ejercicio, las pérdidas y ganancias por tipo de cambio se determinan en función del coste amortizado de los instrumentos. Estas pérdidas y ganancias por tipo de cambio se reconocen en la partida "Ganancia (pérdida) por tipo de cambio - neta" en la cuenta de pérdidas y ganancias de los pasivos financieros. Modificación de los flujos de efectivo contractuales Cuando los flujos de efectivo contractuales de un instrumento financiero se modifican y no dan lugar a una baja en cuentas, las diferencias entre el importe en libros bruto recalculado y el importe en libros antes de la modificación se reconocen en el resultado como ganancia o pérdida por modificación, en la fecha de modificación. Los pasivos financieros vinculados a un factor de sostenibilidad se modifican en consecuencia, sin impacto en el resultado. Para los instrumentos en los que el factor de sostenibilidad es una variable no financiera, la Entidad ha determinado que no se cumple la definición de derivado implícito. Cuando se producen cambios en los flujos de efectivo resultantes de variaciones en los tipos de interés causadas por el factor de sostenibilidad, la Entidad revisa los flujos de efectivo futuros y los descuenta utilizando el tipo de interés efectivo original. La diferencia entre el valor contable antes del cambio y el valor contable revisado se reconoce inmediatamente en resultados. Baja de pasivos financieros La Entidad da de baja los pasivos financieros cuando, y sólo cuando, las obligaciones de la Entidad se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el importe en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados. Cuando la Entidad intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda en otro con condiciones sustancialmente diferentes, ese intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. De forma similar, la Entidad considera la modificación sustancial de las condiciones de un pasivo existente o de parte del mismo como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se asume que los términos son sustancialmente diferentes si el valor actual descontado de los flujos de efectivo bajo los nuevos términos, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión recibida y descontada usando la tasa efectiva original, es al menos un 10% diferente de la tasa descontada actual. Valor de los flujos de efectivo restantes del pasivo financiero original. Si la modificación no es significativa, la diferencia entre: (1) el importe en libros del pasivo antes de la modificación; y (2) el valor actual de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en resultados como la ganancia o pérdida de la modificación dentro de otras ganancias y pérdidas. El saldo a 30 de septiembre de 2025 y diciembre de 2024 de las cuentas a pagar a corto plazo era: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Construcciones en proceso (1) $ 3,289,107 $ 1,622,188 Terrenos (2) - 7,431,219 Propiedades existentes 1,644,535 4,217,995 Otras cuentas por pagar 1,768,109 922,898 $ 6,701,751 $ 14,194,300 (1) Al cierre del ejercicio 2024, la Entidad inició la construcción de doce propiedades de inversión. El monto representa los anticipos de acuerdo al contrato de construcción, los cuales serán pagados durante el primer trimestre del siguiente año. Al 30 de septiembre de 2025, la Entidad inició la construcción de una propiedad de inversión en Guadalajara. (2) Durante el tercer trimestre de 2022 la Entidad adquirió una reserva territorial y firmó contratos de promesa de pago por un total de $8,256,912 a pagar en parcialidades trimestrales de $91,744 a partir de marzo de 2023 más un pago final de $7,431,219 pagado en junio de 2025.
9 4. Al elaborar estos estados financieros intermedios, la Dirección ha realizado juicios y estimaciones que afectan a la aplicación de las políticas contables y a los importes presentados de activos y pasivos, ingresos y gastos. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones. Los juicios significativos realizados por la dirección en la aplicación de las políticas contables de la Entidad y las fuentes clave de incertidumbre en la estimación han sido los mismos que los descritos en las últimas cuentas anuales consolidadas. 5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido A efectos del estado de flujos de efectivo intermedio resumido consolidado, el efectivo y equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y bancos, incluido el efectivo restringido. El efectivo y los equivalentes al efectivo al final del periodo sobre el que se informa, tal y como se muestran en el estado de flujos de efectivo intermedio consolidado condensado, pueden conciliarse con las partidas relacionadas en los estados de situación financiera intermedios consolidados condensados de la siguiente forma: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Efectivo y equivalentes de efectivo $ 586,427,420 $ 183,993,091 Efectivo restringido 620,949 127,803 587,048,369 184,120,894 Efectivo restringido no circulante 735,312 735,312 Total $ 587,783,681 $ 184,856,206 El efectivo restringido representa saldos mantenidos por la Entidad que sólo están disponibles para su uso bajo ciertas condiciones de conformidad con los contratos de préstamo celebrados por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de ciertas cláusulas establecidas en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican en función de su periodo de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el periodo de tiempo en el que se cumplen dichas restricciones. El efectivo restringido no corriente se clasificó dentro de depósitos garantizados realizados, efectivo restringido y otros en los estados intermedios consolidados condensados de situación financiera adjuntos. Transacciones no monetarias Los cambios en los pasivos derivados de actividades de financiamiento que no requieren efectivo corresponden a una disminución por la amortización de costos de emisión de deuda por $4,728,688 y $474,003 en los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024, respectivamente. Los dividendos no pagados se incluyen en la Nota 11.4. Otras actividades de inversión no monetarias relacionadas con propiedades de inversión se incluyen en la Nota 8. Adicionalmente, la Entidad reconoció la amortización del costo de apertura de una línea de crédito por $834,474 y $370,973 en los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024, respectivamente; incluidos en depósitos en garantía realizados, efectivo restringido y otros cambio de saldo. 6. Impuestos por recuperar 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Impuesto al valor agregado ("IVA") por recuperar $ 37,825,097 $ 32,763,309 Impuesto sobre la renta por recuperar 22,261,448 20,014,044 Otras cuentas por cobrar 56,217 55,292 $ 60,142,762 $ 52,832,645
10 7. Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos, gastos pagados por anticipado y pagos anticipados i. El perfil de antigüedad de las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a las fechas indicadas a continuación es el siguiente: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 0-30 días $ 8.649.550 $ 3.926.519 30-60 días 293.574 12.684 60-90 días 10.000 109.356 Más de 90 días 38.701 632.461 Total $ 8.991.825 $ 4.681.020 De conformidad con los contratos de arrendamiento, los pagos de alquiler deben recibirse dentro de los 30 días siguientes a su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en la tabla anterior, el 96% y el 84% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos están al corriente de pago a 30 de septiembre de 2025 y a 31 de diciembre de 2024, respectivamente. Todos los pagos de alquileres vencidos son supervisados por la Entidad; para las cuentas por cobrar pendientes de 30 a 90 días, se hacen esfuerzos para cobrar el pago del cliente respectivo. Las cuentas por cobrar por arrendamiento operativo pendientes por más de 30 días pero menos de 60 días representan el 3% y 0.3% de todas las cuentas por cobrar por arrendamiento operativo al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, respectivamente. Las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 60 días y menos de 90 días representan el 0,1% y el 2% de todas las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos a 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, respectivamente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 90 días representan el 0,4% y el 14% de todas las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, respectivamente. ii. Movimiento en la provisión para cuentas de cobro dudoso La ECL representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles eventos de incumplimiento durante la vida esperada de la cuenta por cobrar por arrendamiento operativo. La siguiente tabla muestra el movimiento en las pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el arrendamiento por cobrar: Importes Saldo a 1 de enero de 2024 $ 2.536.893 Aumento de la provisión para pérdidas reconocida en el periodo 1.075.818 Disminución de la provisión para pérdidas por baja de activos financieros en el periodo (1.540.750) Saldo a 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 2.071,961 Saldo al 1 de enero de 2025 2.042.188 Aumento de la provisión para pérdidas reconocida en el periodo 1.036.029 Disminución de la provisión para pérdidas por baja de activos financieros en el periodo (2.032.746) Saldo al 30 de septiembre de 2025 (No auditado) $ 1.045.471 iii. Riesgo de concentración de clientes Al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, una de las cuentas de clientes de la Entidad representa el 66% o $5,639,945 (No auditado) y 63% o $2,970,380 respectivamente, del saldo de cuentas por cobrar por arrendamiento operativo. El mismo cliente representó el 4% (No auditado) y el 5% (No auditado) de los ingresos totales por arrendamiento de la Entidad para el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2025 y 2024, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10% de los ingresos totales por arrendamiento de la Entidad para los periodos de nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025 y 2024.
11 iv. Contratos de arrendamiento Los arrendamientos operativos corresponden a contratos de arrendamiento no cancelables sobre las propiedades de inversión propiedad de la Entidad, los cuales generalmente tienen plazos que oscilan entre 5 y 15 años, con opción de prórroga hasta por un plazo total de 20 años. Los alquileres suelen pagarse mensualmente y se ajustan anualmente de acuerdo con los índices de inflación aplicables (índices de inflación de EE.UU. y México). Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. La obtención de un seguro de propiedad (responsabilidad civil) y el mantenimiento operativo son obligaciones de los inquilinos. Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de rescisión que da derecho a la Entidad a cobrar todas las rentas impagadas durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en caso de que el cliente incumpla sus pagos de alquiler, desaloje las propiedades, rescinda el contrato de arrendamiento o entre en concurso de acreedores o quiebra. Todos los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos y no incluyen opciones de compra. v. Derechos de cobro por arrendamientos operativos no cancelables Los pagos mínimos por arrendamiento futuros a cobrar en virtud de contratos de arrendamiento operativo no cancelables son los siguientes: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 No más tarde de 1 año $ 258.931.544 $ 245.419.836 Más tarde de 1 año y no más tarde de 3 años 435.589.150 408.682.758 Más tarde de 3 años y no más tarde de 5 años 407.787.467 389.084.863 Más tarde de 5 años 224.097.390 222.656.368 $ 1.326.405.551 $ 1.265.843.825 vi. Gastos pagados por anticipado, anticipos y otras cuentas por cobrar 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Otras cuentas por cobrar (1) 2.165.345 814.508 Gastos inmobiliarios 4.008.225 498.874 Gastos pagados por anticipado 1.967.113 806.163 $ 8.140,683 $ 2,119,545 (1) Este importe corresponde a mejoras no inquilinarias realizadas por Vesta en Toluca, Lagos y Parque Industrial Querétaro y otros inquilinos que permanecen pendientes de cobro al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, respectivamente. 8. Propiedades de inversión La Entidad utiliza valuadores externos para determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión. Los tasadores externos poseen cualificaciones profesionales reconocidas y relevantes y tienen una amplia experiencia en los tipos de propiedades de inversión que posee la Entidad. Los tasadores externos utilizan técnicas de valoración como el método de los flujos de caja descontados, el método del coste de reposición y el método de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas para estimar el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad incluyen hipótesis, muchas de las cuales no son directamente observables en el mercado. Estas hipótesis incluyen tasas de descuento, tasas de capitalización de salida, NOI a largo plazo, tasas de inflación, periodos de absorción y rentas de mercado.
12 Los valores, determinados por los tasadores externos en cada fecha de presentación de información, se reconocen como el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad en dicha fecha. Los tasadores utilizan un enfoque de flujos de caja descontados para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos netos de explotación ("NOI") previstos de la inversión inmobiliaria) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de terrenos. Las ganancias o pérdidas derivadas de los cambios en los valores razonables se incluyen en los estados consolidados de pérdidas o ganancias y de otras (pérdidas) ganancias globales en el periodo en que se producen. Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México, y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las NIIF. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se determinan los valores razonables de las propiedades de inversión (en particular, la técnica de valuación y los insumos utilizados). Propiedad Jerarquía del valor razonable Técnicas de valoración Datos no observables significativos Valor/rango (No auditado) Relación de los datos no observables con el valor razonable Edificios y terrenos Nivel 3 Flujos de caja descontados Tasa de descuento T3 2025: 8,00% a 12,19% 2024: 7,25% a 12,26% Cuanto mayor sea la tasa de descuento, menor será el valor razonable. Tasa de capitalización de salida T3 2025: 6,50% a 9,25% 2024: 6,50% a 9,25% Cuanto mayor sea la tasa de capitalización de salida, menor será el valor razonable NOI a largo plazo Basado en el alquiler contractual y, posteriormente, en los alquileres relacionados con el mercado Cuanto mayor sea el NOI, mayor será el valor razonable. Tasas de inflación México: Q3 2025: 3,59% a 4,00% 2024: 3,64% a 4,00% EE.UU: T3 2025: 2,20% a 3,00% 2024: 2,30% a 3,00% Cuanto mayor sea la tasa de inflación, mayor será el valor razonable. Periodo de absorción 12 meses de media Cuanto menor sea el periodo de absorción, mayor será el valor razonable. Rentas relacionadas con el mercado Depende del parque/estado Cuanto mayor sea la renta de mercado, mayor será el valor razonable Reservas de suelo Nivel 3 Valor de mercado Precio por acre El precio medio ponderado por acre es de 218.335 $ en el tercer trimestre de 2025, 173.772 $ en 2024 Cuanto mayor sea el precio, mayor será el valor razonable. La siguiente tabla muestra los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Edificios y terrenos $ 3,747,627,107 $ 3,686,540,000 Mejoras a terrenos 769,567 769,567 Reservas de terrenos 214,330,988 114,321,825 3,962,727,662 3,801,631,392 Menos: Coste de finalización de obras en curso (47.655.817) (104.863.123) Saldo al final del periodo $ 3.915.071.845 $ 3.696.768.269
13 La conciliación de las inversiones inmobiliarias es la siguiente: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Saldo al inicio del ejercicio $ 3.696.768.269 $ 3.212.164.164 Adiciones 218.685.105 232.948.847 Efecto de conversión de moneda extranjera 8.559.793 (16,639.636) Enajenación de propiedades de inversión (5.100.000) (2.452.767) Baja por pérdida de propiedades de inversión (409.946) - (Pérdida) ganancia por revalorización de propiedades de inversión (3.431,376) 270,747,661 Saldo al final del periodo $ 3,915,071,845 $ 3,696,768,269 Un total de $4,933,642 y $14,799,150 adiciones a propiedades de inversión relacionadas con reservas territoriales, propiedades existentes y edificios nuevos adquiridos a terceros que no fueron pagados al 30 de septiembre de 2025 y 2024, respectivamente, y por lo tanto fueron excluidos de los estados condensados consolidados de flujos de efectivo para esos periodos. El 5 de agosto de 2025, la Entidad vendió propiedades de inversión ubicadas en Chihuahua por un total de 135,310 pies cuadrados por $5,500,000, el costo asociado a la venta fue de $5,100,000, generando una ganancia en venta de propiedades de inversión de $400,000. El 7 de abril de 2025, la Entidad reconoció una pérdida relacionada con las propiedades de inversión en Baja California, el costo asociado con el siniestro fue de $409,946. El 24 de enero de 2024, la Entidad vendió una reserva territorial ubicada en Querétaro por un total de 64,583 pies cuadrados por $780,000, el costo asociado a la venta fue de $530,000, generando una ganancia en venta de propiedades de inversión de $250,000. Adicionalmente, la Entidad vendió una reserva territorial ubicada en Aguascalientes, por un total de 699,654 pies cuadrados, por $4,290,000 dólares. El costo asociado a esta venta fue de $1,922,767, resultando en una ganancia de $2,367,233. Algunas de las propiedades de inversión de la Entidad han sido pignoradas como garantía para asegurar su deuda a largo plazo. 9. La Entidad como arrendataria Derecho de uso Derecho de uso 1 de enero de 2025 Adiciones Enajenaciones 30 de septiembre de 2025 (No auditado) Oficinas $ 2,552,121 $ 1,276,841 $ - $ 3,828,962 Vehículos y equipo de oficina 1,154,358 237,206 - 1,391,564 Costo del derecho de uso $ 3,706,479 $ 1,514,047 $ - $ 5,220,526 Depreciación del derecho de uso Espacio de oficinas $ (2.395.065) $ (323.520) $ - $ (2.718.585) Vehículos y equipo de oficina (777.622) (227.328) - (1.004.950) Depreciación acumulada (3.172.687) (550.848) - (3.723.535) Total $ 533.792 $ 963.199 $ - $ 1.496.991
14 Derechos de uso 1 de enero de 2024 Adiciones Enajenaciones 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Espacio de oficinas $ 2.552.121 $ - $ - $ 2.552.121 Vehículos y equipos de oficina 791.773 - - 791.773 Coste de los derechos de uso 3.343.894 - - 3.343.894 Depreciación de los derechos de uso 1 de enero, 2024 Adiciones Bajas 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Espacio de oficinas $ (1.961.025) (328.959) $ - $ (2.289.984) Vehículos y equipos de oficina (548.670) (91.170) - (639.840) Depreciación acumulada (2.509.695) (420.129) - (2.929.824) Total $ 834.199 $ (420.129) $ - $ 414.070 2. Obligaciones por arrendamiento financiero Obligaciones por arrendamiento: 1 de enero de 2025 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 30 de septiembre de 2025 (No auditado) Obligaciones por arrendamiento $ 558.116 $ 1.514.047 $ - $ 63.043 $ (628.206) $ 1.507.000 1 de enero de 2024 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Obligaciones por arrendamiento $ 897.651 $ - $ - $ 45.780 $ (502.281) $ 441.150 3. Análisis de vencimientos por arrendamiento. Análisis de vencimiento de pasivos por arrendamiento: Pasivos por arrendamiento financiero 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Antes de 1 año $ 710.677 $ 445.054 Después de 1 año y antes de 5 años 914.023 161.166 1.624.700 606.220 Menos: Coste financiero futuro (117.700) (48.104) Total pasivo por arrendamiento financiero $ 1.507.000 $ 558.116 Arrendamiento financiero - a corto plazo $ 637.008 $ 408.373 Arrendamiento financiero - a largo plazo 869.992 149.743 Total pasivo por arrendamiento financiero $ 1.507.000 $ 558.116 10. Deuda a largo plazo Deuda a largo plazo El 24 de septiembre de 2025, la Entidad ofreció $500,000,000 de Notas Senior con vencimiento el 30 de enero de 2033. Los bonos se emitieron en virtud de un contrato suscrito entre la entidad y The Bank of New York Mellon, que actuó como fideicomisario, registrador, agente de pagos y agente de transferencias. Los pagarés contaban con una garantía preferente no garantizada. Los pagarés devengan intereses semestrales a un tipo del 5,500%. A finales de septiembre de 2025, el coste de dicha emisión de deuda ascendía a 4.291.445 dólares.
15 El 18 de diciembre de 2024, Vesta cerró la previamente anunciada Línea de Crédito Global Sindicado Sostenible de 545.000.000 $ (la "Línea"), compuesta por un préstamo a plazo de 345.000.000 $ disponible en dos tramos, a tres y cinco años, con un periodo de disponibilidad de 18 meses, y una Línea de Crédito Rotatorio de 200.000.000 $, que sustituyó a la anterior Línea de Crédito Rotatorio no dispuesta de 200.000.000 $ de la Compañía. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como Joint Lead Arrangers de la operación. Tramo I - Préstamo a plazo de 172 500 000 $ a tres años, al cupón equivalente del SOFR más un margen aplicable de 130 puntos básicos. Tramo II - Préstamo a plazo de 172.500.000 $ a cinco años, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Línea de crédito renovable - Línea de crédito de 200.000.000 $ a cuatro años con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Los tres tramos de la Línea de Crédito están sujetos a un ajuste del precio de sostenibilidad de los márgenes aplicables, equivalente a una reducción de cinco puntos básicos, que está sujeta al cumplimiento por parte de Vesta de su objetivo anual de KPI relacionado con la superficie bruta alquilable certificada total de los edificios certificados de sostenibilidad de la Empresa. Vesta pagó costes de emisión de deuda por un importe de 5.563.162 dólares. El 8 de abril de 2025, la Entidad dispuso de 100.000.000 $ de su línea de crédito a plazo en dos tramos de 50.000.000 $ cada uno, con vencimientos a tres y cinco años, respectivamente. Posteriormente, los días 30 y 31 de julio de 2025, la Entidad realizó una disposición adicional de 50.000.000 de dólares del préstamo de la Línea de Crédito, prorrateados en dos tramos de 25.000.000 de dólares cada uno, con vencimientos a tres y cinco años, respectivamente. El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350.000.000 $ de Bonos Preferentes ("Vesta ESG Global bond 35/8 05/31") con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan intereses semestrales a un tipo del 3,625%. El coste de dicha emisión de deuda fue de 7.746.222 dólares. El 25 de junio de 2019, la Entidad celebró un contrato de notas senior serie RC a 10 años y notas senior serie RD a 12 años con diversas instituciones financieras, por y montos agregados de $70,000,000 y $15,000,000, respectivamente. Cada serie de notas RC y cada serie de notas RD devengan intereses sobre el saldo insoluto a las tasas de 5.18% y 5.28%, respectivamente. El 31 de mayo de 2018, la Entidad celebró un contrato para la emisión y venta de Notas Senior Serie A por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2025, y Notas Senior Serie B por $45,000,000 con vencimiento el 31 de mayo de 2028. Cada pagaré de la serie A y cada pagaré de la serie B devengan intereses sobre el saldo impagado a unos tipos del 5,50% y el 5,85%, respectivamente. El 1 de noviembre de 2017, la Entidad celebró un contrato de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company por $118,000,000 con vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo devenga intereses mensuales a una tasa de 4.75%. El 22 de septiembre de 2017, la Entidad celebró un contrato de emisión y venta de Notas Senior Serie A por $65,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2024, y Notas Senior Serie B por $60,000,000 con vencimiento el 22 de septiembre de 2027. Cada Pagaré de la Serie A y cada Pagaré de la Serie B devengan intereses sobre el saldo impagado de dichos Pagarés de la Serie A y Pagarés de la Serie B a unos tipos del 5,03% y el 5,31%, respectivamente, al año, pagaderos semestralmente el 22 de septiembre y el 22 de marzo de cada año. En agosto de 2024, La Entidad pagará el principal de los Bonos Senior Serie A de acuerdo con el contrato. El 27 de julio de 2016, La Entidad celebró un contrato de préstamo a 10 años con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") por un monto total de $150,000,000 con vencimiento en agosto de 2026. La deuda a largo plazo está compuesta por las siguientes notas: Préstamo Importe Tipo de interés anual Amortización mensual Vencimiento 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 MetLife a 10 años 150.000.000 4,55% (1) Agosto de 2026 $ 139.689.573 $ 141.711.651 Pagaré preferente de la serie B 60.000.000 5.31% (3) Septiembre 2027 60.000.000 60.000.000 Senior Note Serie A 45.000.000 5,50% (3) Mayo 2025 - 45.000.000 Senior Note Serie B 45.000.000 5,85% (3) Mayo 2028 45.000.000 45.000.000 MetLife 10 años 118.000.000 4,75% (2) Diciembre 2027 101.067.328 102.334.454
16 Préstamo Importe Tipo de interés anual Amortización mensual Vencimiento 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 MetLife 8 años 26.600.000 4,75% (1) Agosto de 2026 24.836.172 25.183.482 Series RC Senior Note 70.000.000 5.18% (4) Junio 2029 70.000.000 70.000.000 Serie RD Senior Note 15.000.000 5,28% (5) Junio 2031 15.000.000 15.000.000 Vesta ESG Global bond 35/8 05/31 350.000.000 3.63% (6) Mayo 2031 350.000.000 350.000.000 Facilidad - Tramo I 75.000.000 SOFR + 130 pb (7) Diciembre 2027 75.000.000 - Facilidad - Tramo II 75.000.000 SOFR + 150 pb (7) Diciembre 2029 75.000.000 - Senior Notes 2033 500.000.000 5,50% (8) Enero 2033 500.000.000 - 1.455.593.073 854.229.587 Menos: Parte corriente (166.286.873) (49.856.047) Menos: Costo directo de emisión (10,362,663) (7,178,913) Total Deuda a largo plazo $ 1,278,943,537 $ 797,194,627 (1) El 22 de julio de 2016, la Entidad celebró un contrato de crédito a 10 años con MetLife, los intereses de este crédito se pagan mensualmente. En marzo de 2021, bajo esta línea de crédito, se contrató un préstamo adicional por $26,600,000 que devenga intereses mensualmente a una tasa de interés fija de 4.75%. La amortización del principal de los dos préstamos comenzó el 1 de septiembre de 2023. Esta línea de crédito está garantizada con 48 inmuebles de la Entidad. (2) El 1 de noviembre de 2017, la Entidad celebró un contrato de préstamo a 10 años con MetLife, los intereses de este préstamo se pagan mensualmente. El préstamo devenga intereses mensuales únicamente durante 60 meses y posteriormente amortizaciones mensuales de capital e intereses hasta su vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo está garantizado por 19 de las propiedades de inversión de la Entidad bajo un Fideicomiso de Garantía. El 28 de noviembre de 2023, la Entidad prepagó $12,194,600 asociados con la venta de una propiedad de inversión bajo el Fideicomiso de Garantía. (3) Las Notas Senior Serie A y las Notas Senior Serie B no están garantizadas por propiedades de inversión de la Entidad. Los intereses de estos bonos se pagan mensualmente. El primer tramo de los Senior Notes Serie A por $65,000,000 se liquidó en agosto de 2024. A 31 de diciembre de 2024, el segundo tramo, por importe de 45.000.000 $ y vencimiento en mayo de 2025, se clasificó en la parte corriente de la deuda a largo plazo y se liquidó anticipadamente en marzo de 2025. (4) El 25 de junio de 2019, la Entidad celebró una serie de pagarés senior RC a 10 años con diversas instituciones financieras, los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. El pagaré vence el 14 de junio de 2029. Cinco de sus filiales están obligadas solidariamente a reembolsar estos pagarés. (5) El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió un pagaré a 12 años con diversas instituciones financieras, los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. El pagaré por pagar vence el 14 de junio de 2031. Cinco de las filiales de la Entidad están obligadas solidariamente a reembolsar estos pagarés. (6) El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció $350,000,000 Senior Notes, Vesta ESG Global bond 35/8 05/31 con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los intereses se pagan semestralmente. El coste incurrido por esta emisión fue de 7.746.222 dólares.
17 (7) El 8 de abril de 2025, la Entidad ejecutó una disposición de $100.000.000 del préstamo del Mecanismo, prorrateada en dos tramos de $50.000.000 cada uno, con vencimientos de tres y cinco años, respectivamente. Los días 30 y 31 de julio de 2025, la Entidad ejecutó una disposición de 50.000.000 $ del préstamo del Mecanismo, prorrateada en dos tramos de 25.000.000 $ cada uno, con vencimientos a tres y cinco años, respectivamente. A 30 de septiembre de 2025, la amortización de los costes de emisión de deuda asociados ascendía a 834.474 $. (8) A 30 de septiembre de 2025, la Entidad ofreció 500.000.000 $ de Bonos Preferentes con vencimiento el 30 de enero de 2033. Los intereses se pagan semestralmente. El costo incurrido por esta emisión fue de $4,291,445. Estos contratos de crédito requieren que la Entidad mantenga ciertos compromisos financieros y cumpla con ciertas cláusulas afirmativas y negativas. Al 30 de septiembre de 2025, la Entidad cumplía con dichas cláusulas. Los contratos de crédito también facultan a MetLife a retener ciertas cantidades depositadas por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía del servicio de la deuda y depósitos de garantía de inquilinos de las propiedades de inversión de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como activos por depósitos garantizados en el estado de situación financiera intermedio resumido consolidado. 11. 11. Capital social El capital social al 30 de septiembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024 es el siguiente: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Número de acciones Monto Número de acciones Monto Capital fijo Serie A 5,000 $ 3,696 5,000 $ 3,696 Capital variable Serie B 846,012,932 579,974,484 857,129,276 585,483,561 Total 846,017,932 $ 579,978,180 857,134,276 $ 585,487,257 2. Acciones en tesorería Al 30 de septiembre de 2025 y al 31 de diciembre de 2024, el capital social es el siguiente Acciones en tesorería Al 30 de septiembre de 2025 y al 31 de diciembre de 2024, el total de acciones en tesorería es el siguiente: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Acciones en tesorería (1) 29,870,992 18,937,036 Acciones en fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo (2) 8,667,693 8,415,124 Total de acciones en tesorería 38,538,685 27,352,160 (1) Las acciones en tesorería no están incluidas en el Capital Social Total de la Entidad, representan el total de acciones en circulación bajo el programa de recompra aprobado por la resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 13 de marzo de 2020. (2) Las acciones en fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo no se incluyen en el Capital Social Total de la Entidad. El fideicomiso fue constituido en 2018 conforme a la resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 6 de enero de 2015, como Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20, dicho plan de compensación fue prorrogado para el periodo 2021 a 2025, "Plan de Incentivos a Largo Plazo" por resolución de la asamblea general ordinaria de accionistas del 13 de marzo de 2020. Dicho fideicomiso fue creado por la Entidad como vehículo para distribuir acciones a los empleados bajo el mencionado plan de incentivos (ver Nota 19 y es consolidado por la Entidad. Las acciones otorgadas a los ejecutivos elegibles y depositadas en el fideicomiso devengan dividendos para el empleado cada vez que los accionistas ordinarios reciben dividendos y esos dividendos no necesitan ser devueltos a la Entidad si el ejecutivo pierde las acciones otorgadas.
18 3. Acciones ordinarias totalmente desembolsadas Número de acciones Capital social Capital desembolsado adicional Saldo al 1 de enero de 2024 $ 870.109.128 $ 591.600.113 $ 934.944.456 Acciones con derechos adquiridos 4.257.018 2.475.270 6.355.460 Recompra de acciones (17.231.870) (8.588.126) (35.577.664) Saldo al 31 de diciembre, 2024 857.134.276 585.487.257 905.722.252 Acciones con derechos adquiridos 4.227.426 2.045.268 6.964.825 Pagos basados en acciones 126.226 65.627 283.509 Recompra de acciones (15,469.996) (7.619.972) (28.795.873) Saldo al 30 de septiembre de 2025 (No auditado) $ 846.017.932 $ 579.978.180 $ 884.174.713 4. Pagos de dividendos Pago de dividendos Por acuerdo de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada el 19 de marzo de 2025, la Entidad decretó dividendos por un total de $69,537,973, aproximadamente $0.018 por acción, a ser pagados en cuatro parcialidades iguales de $17,384,493 cada una. El primer y segundo plazo se pagaron el 15 de abril y el 15 de julio de 2025. A 30 de septiembre de 2025, el dividendo restante pendiente de pago, que asciende a 34.768.986 $, se abonará en dos plazos el 15 de octubre de 2025 y el 19 de enero de 2026. Por acuerdo de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas del 30 de marzo de 2024, la Entidad decretó dividendos por un total de $64,686,487, aproximadamente $0.018 por acción, a ser pagados en cuatro parcialidades iguales de $16,171,622 cada una. Los tres primeros plazos se pagaron el 16 de abril de 2024, el 15 de julio de 2024 y el 15 de octubre de 2024. Al 31 de diciembre de 2024, el dividendo restante pendiente de pago asciende a $16,171,622 y fue pagado el 15 de enero de 2025. 5. Ganancias por acción Para el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2025 (no auditado) 30 de septiembre de 2024 (no auditado) Ganancias básicas por acción: Ganancias atribuibles a las acciones ordinarias en circulación $ 67.621.867 $ 234.173.128 Número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación 849.627.605 868.983.607 Ganancias básicas por acción $ 0,0796 $ 0,2681 Para el período de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Ganancias diluidas por acción: Ganancias atribuibles a las acciones ordinarias en circulación y a las acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos $ 67.621.867 $ 234.173.128 Promedio ponderado del número de acciones ordinarias más las acciones en fideicomiso del Plan de Incentivos 861.431.526 891.341.227 Ganancias diluidas por acción $ 0,0785 $ 0,2627
19 12. Ingresos por alquileres Por el período de nueve meses finalizado Por el período de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Alquileres $ 188.870.307 $ 171.854,221 $ 66.043.923 $ 58.377.122 Servicios inmobiliarios reembolsables 11.356.730 9.531.776 3.898.828 2.701.432 Ingresos energéticos 6.521.257 5.495.833 2.478.174 2.611.647 Total ingresos por alquileres $ 206.748.294 $ 186.881.830 $ 72.420.925 $ 63.690.201 13. Gastos de explotación y administración de inmuebles Costes de explotación de inmuebles y gastos de administración a. Costes directos de explotación de las propiedades de inversión que generan rentas durante el periodo: Para el período de nueve meses terminado Para el período de tres meses terminado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Impuesto sobre bienes inmuebles $ 2.760.699 $ 2.390.250 $ 990.932 $ 807.024 Seguros 1.177.830 1.015.118 422.423 318780 Mantenimiento 1.540.594 1.596.024 651.847 605.518 Devengo de mantenimiento estructural - 88.762 - 29.690 Otros gastos relacionados con la propiedad 4. Otros gastos relacionados con la propiedad775.625 4.152.273 1.825.019 1.732.496 Costes energéticos 7.019.873 5.693.229 3.336.622 2.179.505 $ 17.274.621 $ 14.935.656 $ 7.226.843 $ 5.673.013 b. Costes directos de explotación de inmuebles de inversión que no generan ingresos por alquiler durante el periodo: Para el período de nueve meses finalizado Para el período de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Impuesto sobre bienes inmuebles $ 424.409 $ 406.300 $ 150.209 $ 136.556 Seguro 67,820 37.060 23.038 11.796 Mantenimiento 412.386 410.169 152.934 172.715 Otros gastos relacionados con la propiedad 1.784.008 1.386.223 682.682 485.579 2.688.623 2.239.752 1.008.863 806.646 Total gastos de explotación de la propiedad $ 19.963.244 $ 17.175.408 $ 8.235.706 $ 6.479.659
20 2. Los gastos generales y administrativos son los siguientes Para el periodo de nueve meses finalizado Para el periodo de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Salario anual de los empleados más prestaciones a corto plazo $ 11,583.306 $ 13.698.337 $ 3.873.473 $ 3.679.491 Otros gastos administrativos 3.182.751 694.779 826.277 694.779 Gastos de auditoría, legales y de consultoría 1.524.915 1.608.872 353.855 225.236 Tasación de inmuebles y otros honorarios 445514 453.658 150.843 147.997 Gastos de comercialización 564.497 748.795 180.221 233.339 Otros 40.950 125.696 (29.870) (122.754) 17.341.933 17.330.137 5.354.799 4.858.088 Por el periodo de nueve meses finalizado Por el periodo de tres meses finalizado el 30 de septiembre, 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Amortización 1.244.039 899.354 494.869 425.616 Gasto por compensación basada en acciones - Nota 19.4 7.105.587 6.952.514 2.476.737 2.147.902 Total gastos generales y administrativos $ 25.691.559 $ 25.182.005 $ 8.326.405 $ 7.431.606 14. Otros ingresos Otros ingresos Por el período de nueve meses finalizado Por el período de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Ingresos de electricidad no procedentes de arrendatarios $ 2.446,521 $ 2.782.042 $ 974.254 $ 925.766 Seguros 969.032 138.906 - 121.198 Efecto inflacionario en la recuperación de impuestos 53.313 327.044 53.123 238.557 Otros 186.442 159.041 169.035 85.736 Total $ 3.655.308 $ 3.407.033 $ 1.196.412 $ 1.371.257 15. Otros gastos Otros gastos Por el periodo de nueve meses finalizado Por el periodo de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado 30 de septiembre de 2024 (No auditado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Gastos de electricidad de no arrendatarios $ 1.828.215 $ 2.494.807 $ 525.908 $ 810.917 Comisiones pagadas 115.483 163.252 28.734 53.717 Otros 109.309 1.655.532 68.816 33.286 Total $ 2.053.007 $ 4.313.591 $ 623.458 $ 897.920
21 16. Costo financiero Por el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Intereses sobre préstamos y otros $ 32,519,853 $ 32,285,679 Comisiones por prepago de préstamos 1,942,167 1,408,330 Total $ 34,462,020 $ 33,694,009 17. Impuestos a la utilidad Impuestos a la utilidad La Entidad está sujeta al Impuesto Sobre la Renta ("ISR") causado. La tasa del ISR es del 30%. El gasto por ISR se reconoce a un monto determinado multiplicando la utilidad antes de impuestos del periodo intermedio por la mejor estimación de la administración sobre la tasa anual promedio ponderada de ISR esperada para el ejercicio completo, ajustada por el efecto fiscal de ciertas partidas reconocidas en su totalidad en el periodo intermedio. Como tal, el tipo impositivo efectivo en los estados financieros intermedios puede diferir de la estimación de la dirección del tipo impositivo efectivo para los estados financieros anuales. La tasa efectiva de impuestos consolidada de la Entidad para el periodo de nueve meses terminado el 30 de septiembre de 2025, y 2024 (No auditados) fue de 50.1% y 17.1%, respectivamente. Las tasas efectivas de ISR para el periodo fiscal terminado el 30 de septiembre de 2025 y diciembre de 2024 difieren de la tasa legal como sigue: 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 31 de diciembre de 2024 Tasa legal 30% 30% Efectos del tipo de cambio en los saldos fiscales 24% 22% Efectos de la inflación (4%) (4%) Tasa efectiva 50% 48% 18. Remuneración del personal directivo clave y de los miembros del Consejo de Administración La remuneración del personal directivo clave de la Entidad es determinada por el Comité de Remuneración teniendo en cuenta el rendimiento individual del directivo y las tendencias del mercado. La prima de rendimiento elegida para la remuneración basada en acciones incluye una prima del 20% (Equity plus). La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos del salario anual más los beneficios a corto plazo, así como el plan de incentivos a largo plazo y el Equity plus que se reflejan en los gastos generales y administrativos de la Entidad: Para el periodo de nueve meses terminado el Para el periodo de tres meses terminado el 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Beneficios a corto plazo $ 5,206.845 $ 5.382.281 $ 1.760.899 $ 1.860.820 Gastos por retribuciones basadas en acciones 6.691.671 6.952.515 2.336.235 2.147.902 $ 11.898.516 $ 12.334.796 $ 4.097.134 $ 4.008.722 Número de directivos clave 28 24 28 24
22 La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos de la remuneración en acciones de los miembros del consejo de administración, que se reflejan en los gastos generales y administrativos de la Entidad: Para el periodo de nueve meses finalizado Para el periodo de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Gastos de compensación en acciones miembros del consejo 413.915 - 140.502 - $ 413.915 $ - $ 140.502 $ - Número de miembros del consejo 16 - 16 - 19. Pagos basados en acciones 19.1 Unidades de acciones concedidas durante el periodo Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta - durante los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 se concedieron un total de 3.978.481 y 3.722.427 acciones, respectivamente (no auditado). Durante el periodo de tres meses finalizado el 31 de marzo de 2025, Vesta concedió un total de 126.228 acciones a los miembros de su consejo de administración como compensación por los servicios prestados durante el ejercicio anterior. 19.2 Unidades de acciones devengadas durante el periodo Un total de 4.353.652 y 4.257.018 acciones devengadas durante los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 y 2024, respectivamente, en virtud del Plan de Incentivos a Largo Plazo de Vesta, el plan de incentivos a corto plazo y las acciones a los miembros de su consejo (sin auditar). 19.3 Adjudicaciones de acciones en circulación al final del periodo Al 30 de septiembre de 2025 y al 31 de diciembre de 2024, hay 8.597.214 (no auditadas) y 8.277.974 acciones en circulación con una vida contractual restante media ponderada de 24 meses. 19.4 Gastos de compensación reconocidos Los gastos de incentivos a largo plazo para los principales ejecutivos correspondientes a los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 fueron los siguientes: Para el periodo de nueve meses finalizado Para el periodo de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Plan de Incentivos Vesta 20-20 $ 6.691.671 $ 6.952.514 $ 2.336.235 $ 2.147.900 El gasto de compensación relacionado con estos planes continuará devengándose hasta el final del periodo de servicio. Los gastos por retribuciones basadas en acciones de los miembros del Consejo de Administración correspondientes a los periodos de nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 y 2024 fueron los siguientes: Para el periodo de nueve meses finalizado Para el periodo de tres meses finalizado 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) 30 de septiembre de 2025 (No auditado) 30 de septiembre de 2024 (No auditado) Gasto por compensación basada en acciones $ 413.915 $ - $ 140.502 $ -
23 20. Gestión del riesgo de tipo de interés La Entidad minimiza su exposición al riesgo de tipo de interés tomando fondos prestados a tipos fijos. Esto minimiza el riesgo de tipo de interés junto con el hecho de que los inmuebles propiedad de la Entidad generan unos ingresos fijos en forma de rentas de alquiler indexadas a la inflación. 21. Litigios y compromisos Litigios En el curso ordinario de su actividad, la Entidad es parte en diversos procedimientos judiciales. La Entidad no está involucrada en ningún litigio o procedimiento de arbitraje para el que la Entidad considere que no está adecuadamente asegurada o indemnizada, o que, de determinarse negativamente, tendría un efecto material adverso sobre la Entidad o su situación financiera, resultados de operaciones o flujos de efectivo. Compromisos Todos los derechos de construcción, mejoras e infraestructura construidos por la Entidad en el Parque Aeroespacial Querétaro y en el Parque DSP se revierten automáticamente al gobierno del Estado de Querétaro y a Nissan al término de las concesiones, que es aproximadamente en 40 y 33 años, respectivamente. 22. Eventos posteriores al periodo reportado El 15 de octubre de 2025 se pagó la tercera parcialidad de los dividendos declarados para 2025, por aproximadamente $0.0814 por acción, para un dividendo total de $17,384,493. El 9 de octubre de 2025, la Entidad prepagó los créditos MetLife a 10 años y MetLife a 8 años, originalmente programados para vencer en agosto de 2026 por aproximadamente $164,480,197 El 22 de octubre de 2025, la Entidad adquirió 330 acres de terreno en Monterrey, en el corredor vial de alta demanda Monterrey-Aeropuerto de Apodaca, con un pago inicial de 46.9 millones de dólares, equivalente al 50% del precio total. La operación incluía una financiación del vendedor a dos años, lo que permitía un despliegue flexible del capital. El sitio se beneficia de una ubicación estratégica junto al Aeropuerto Internacional de Monterrey y el Parque de Investigación e Innovación Tecnológica de Nuevo León, ofreciendo una conectividad excepcional y acceso directo a una mano de obra altamente calificada. 23. Los estados financieros consolidados condensados intermedios adjuntos fueron aprobados por el Consejo de Administración el 23 de octubre de 2025. * * * * *