Prueba 99.1
Q3
2025
RESULTADOS
Conferencia telefónica
Viernes 24 de octubre de 2025
9:00 a.m. (Hora de México)
11:00 a.m. (Hora del Este)
Para participar en la conferencia, conéctese a través de la webcast o marcando:
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Peaje internacional: +1 (646) 960-0308
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La repetición estará disponible dos horas después de que haya finalizado la llamada y se podrá acceder a ella desde el sitio web de IR de Vesta.
Juan Sottil
DIRECTOR FINANCIERO
+52 55 5950-0070 ext. 133
jsottil@vesta.com.mx
Fernanda Bettinger
IRO
+52 55 5950-0070 ext. 163
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investor.relations@vesta.com.mx
Bárbara Cano
Grupo InspIR
+1 (646) 452-2334
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MCiudad de México, 23 de octubre de 2025 - Corporación Inmobiliaria Vesta S.A.B. de C.V., ("Vesta", o la "Compañía") (BMV: VESTA; NYSE: VTMX), empresa líder en bienes raíces industriales en México, anunció el día de hoy los resultados correspondientes al tercer trimestre terminado el 30 de septiembre de 2025. Todas las cifras aquí incluidas fueron preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), que difieren en ciertos aspectos significativos de los PCGA de Estados Unidos. Esta información debe leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados de Vesta, incluidas sus notas, y está cualificada en su totalidad por referencia a los mismos. Los resultados financieros de Vesta se expresan en dólares estadounidenses, a menos que se indique lo contrario.
Hechos destacados del 3T 2025
-Vesta ha revisado sus previsiones para todo el año 2025: Se espera que el margen de EBITDA alcance el 84,5%, un aumento con respecto a las previsiones anteriores del 83,5%, lo que refleja la continua disciplina de control de gastos de la empresa. Según las previsiones publicadas anteriormente, se espera que los ingresos y el margen NOI ajustado se alcancen sólidamente entre el 10,0-11,0% y el 94,5%, respectivamente.
-Vesta obtuvo unos sólidos resultados financieros en el tercer trimestre de 2025: los ingresos totales alcanzaron los 72,4 millones de dólares, lo que supone un aumento interanual del 13,7%, mientras que los ingresos totales excluyendo la energía alcanzaron los 69,9 millones de dólares, lo que supone un aumento del 14,5% en comparación con los 61,1 millones de dólares del tercer trimestre de 2024. NOI ajustado del tercer trimestre de 20251 margen y EBITDA ajustado2 alcanzaron el 94,4% y el 85,3%, respectivamente.
-El FFO de Vesta alcanzó los 47,4 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025; un aumento del 16,5% en comparación con los 40,7 millones de dólares del tercer trimestre de 2024, mientras que el FFO por acción de Vesta alcanzó los 0,055 dólares; un aumento interanual del 20,1%.
-La actividad de arrendamiento en el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 1,7 millones de pies cuadrados: 600 mil pies cuadrados en nuevos contratos con inquilinos existentes y nuevos de Vesta en los sectores de electrónica, comercio electrónico y automoción que reflejan la mejora de la dinámica del mercado, y 1,1 millones de pies cuadrados en renovaciones de contratos de arrendamiento con una vida media ponderada de aproximadamente seis años. Vesta inició la construcción de un nuevo edificio en Guadalajara y entregó 1,3 millones de pies cuadrados de nuevos edificios durante el tercer trimestre de 2025. La ocupación estabilizada de la cartera de Vesta en el tercer trimestre de 2025 alcanzó el 94,3%.
-Las renovaciones y realquileres del tercer trimestre de 2025 alcanzaron los 1,2 millones de metros cuadrados, con un margen medio ponderado del 12,4% en los últimos doce meses. El NOI en superficie comparable aumentó un 2,4% interanual.
-El 30 de septiembre de 2025, la Compañía anunció el cierre con éxito de 500 millones de dólares de notas senior no garantizadas a un tipo de interés del 5,50% con vencimiento en 2033, fortaleciendo el balance de Vesta, proporcionando flexibilidad financiera y permitiendo la ejecución continua de la estrategia a largo plazo de Vesta, también con el progreso hacia una estructura de capital totalmente no garantizada. La emisión recibió una calificación crediticia de BBB-/Positiva tanto por S&P Global Ratings como por Fitch. Una parte de los ingresos se utilizará para amortizar anticipadamente la deuda existente y, con posterioridad al cierre del trimestre, el 9 de octubre de 2025, Vesta pagó su línea de crédito Metlife II y la línea incremental relacionada de 150 millones de dólares y 26,6 millones de dólares, respectivamente.
-Durante el tercer trimestre, Vesta vendió un edificio de 80.604 pies cuadrados en Ciudad Juárez por 5,5 millones de dólares -una prima de aproximadamente el 10% sobre el valor de tasación- en línea con la estrategia de Vesta de reciclar activos de forma oportunista.
-Con posterioridad al cierre del trimestre, el 22 de octubre de 2025, Vesta adquirió 330 acres de terreno en Monterrey, en el corredor de alta demanda de la autopista Monterrey-Aeropuerto de Apodaca, con un pago inicial de 46,9 millones de dólares, equivalente al 50% del precio total. La operación incluyó una financiación del vendedor a dos años, lo que permite un despliegue flexible del capital. El sitio se beneficia de una ubicación estratégica junto al Aeropuerto Internacional de Monterrey y el Parque de Investigación e Innovación Tecnológica de Nuevo León, ofreciendo una conectividad excepcional y acceso directo a una mano de obra altamente calificada. Con esta adquisición, Vesta ha asegurado casi todo el terreno necesario para cumplir con la Ruta 2030 de la Compañía.
-Vesta pagó US$ 17,4 millones en dividendos para el tercer trimestre de 2025, equivalentes a MXN$ 0,3751 por acción ordinaria, el 15 de octubre de 2025.
1 Se han modificado los cálculos de los ingresos ordinarios ajustados y del margen NOI ajustado. Notas y descargos de responsabilidad.
2Los cálculos del EBITDA ajustado y del Margen EBITDA ajustado han sido modificados. Notas y descargos de responsabilidad.
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| | | | 9 meses | |
| Indicadores financieros (millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Total de ingresos por alquiler | 72.4 | 63.7 | 13.7 | 206.8 | 187.3 | 10.4 |
| Total Ingresos (-) Energía | 69.9 | 61.1 | 14.5 | 200.3 | 180.8 | 10.8 |
| NOI ajustado | 66.1 | 57.6 | 14.7 | 190.0 | 171.5 | 10.8 |
| Margen NOI ajustado | 94.4% | 94.3% | | 94.9% | 94.9% | |
| EBITDA ajustado | 59.7 | 51.9 | 15.0 | 170.0 | 152.0 | 11.9 |
| Margen EBITDA ajustado | 85.3% | 85.0% | | 84.9% | 84.1% | |
| EBITDA por acción | 0.0696 | 0.0587 | 18.5 | 0.1973 | 0.1705 | 15.7 |
| Total Ingresos globales | 27.6 | 43.4 | (36.3) | 71.3 | 276.7 | (74.2) |
| Vesta FFO | 47.4 | 40.7 | 16.5 | 135.5 | 118.3 | 14.6 |
| Vesta FFO por acción | 0.0552 | 0.0460 | 2010.5 | 0.1573 | 0.1327 | 1856.2 |
| Vesta FFO (-) Gastos fiscales | 41.5 | 35.2 | 18.0 | 115.3 | 87.9 | 31.2 |
| Vesta FFO (-) Gasto fiscal por acción | 0.0484 | 0.0398 | 21.7 | 0.1339 | 0.0986 | 35.8 |
| BPA diluido | 0.0322 | 0.0490 | (34.4) | 0.0828 | 0.3104 | (73.3) |
| Acciones (media) | 858.3 | 884.8 | (3.0) | 861.4 | 891.3 | (3.4) |
-Los ingresos totales del tercer trimestre de 2025 alcanzaron los 72,4 millones de dólares, un 13,7% más que los 63,7 millones del tercer trimestre de 2024. Los ingresos totales, excluida la energía, aumentaron hasta 69,9 millones de dólares, lo que supone un incremento interanual del 14,5% frente a los 61,1 millones de dólares de 2024, debido a los 7,8 millones de dólares de nuevos contratos generadores de ingresos y al impacto favorable de la inflación de 1,9 millones de dólares en los resultados del tercer trimestre de 2025.
-El resultado operativo neto ajustado (NOI ajustado) del tercer trimestre de 2025 aumentó un 14,7% hasta 66,1 millones de USD, frente a los 57,6 millones de USD del tercer trimestre de 2024. El margen del NOI ajustado del tercer trimestre de 2025 fue del 94,4%, lo que supone un incremento interanual de 16 puntos básicos debido al aumento de los ingresos por alquiler, mientras que la proporción de los costes en relación con los ingresos por alquiler disminuyó, lo que se tradujo en un mayor margen.
-El EBITDA ajustado del trimestre aumentó un 15,0%, hasta 59,7 millones de dólares, frente a los 51,9 millones de dólares del tercer trimestre de 2024. El margen de EBITDA ajustado fue del 85,3%; un aumento de 34 puntos básicos debido principalmente a los mayores ingresos durante el trimestre, mientras que los gastos administrativos como porcentaje de los ingresos por alquiler disminuyeron debido a la continua disciplina de control de gastos de Vesta.
-Los fondos de explotación de Vesta después de impuestos (Vesta FFO (-) Tax Expense) del tercer trimestre de 2025 aumentaron hasta 41,5 millones de dólares, frente a los 35,2 millones del mismo periodo de 2024. El FFO de Vesta después de impuestos por acción fue de 0,0484 US$ en el tercer trimestre de 2025, frente a los 0,0398 US$ del mismo periodo de 2024; un aumento del 21,7%. Este aumento se debe a un mayor EBITDA, así como a un menor número de acciones en circulación en el tercer trimestre de 2025. El FFO de Vesta del tercer trimestre de 2025, excluidos los impuestos corrientes, fue de 47,4 millones de dólares, frente a los 40,7 millones de dólares del tercer trimestre de 2024, debido al aumento del beneficio del tercer trimestre de 2025 en comparación con el mismo periodo de 2024.
-El resultado global total del tercer trimestre de 2025 fue de 27,6 millones de dólares, frente a una ganancia de 43,4 millones de dólares en el tercer trimestre de 2024, debido principalmente a una menor ganancia por revalorización y a unos impuestos más elevados durante el tercer trimestre de 2025.
-El valor total de la cartera de inversiones inmobiliarias de Vesta era de 3.900 millones de dólares a 30 de septiembre de 2025; un aumento del 5,9% en comparación con los 3.700 millones de dólares a 31 de diciembre de 2024.
Carta del Director General
Impulso del leasing con avances estratégicos hacia los objetivos de la Ruta 2030
El tercer trimestre cerró con indicios de que la dinámica del mercado inmobiliario industrial mexicano se está fortaleciendo. Si bien la incertidumbre sobre la política comercial ralentizó la actividad de arrendamiento, tras el Día de la Liberación, ahora observamos una bienvenida mejora. El impulso del arrendamiento volvió en el tercer trimestre con una absorción en recuperación, tasas de vacantes saludables, rentas de mercado que se mantienen estables y una oferta limitada que refleja un desarrollo más disciplinado. También estamos observando un mayor interés por parte de los clientes, otro signo alentador de que las empresas están reanudando sus compromisos a largo plazo.
Así, a pesar de un entorno en constante cambio, la relevancia de los edificios de primera calidad de Vesta ubicados en los corredores industriales más importantes de México -también con el codiciado acceso a la energía- no puede ser exagerada. Hemos tomado importantes medidas a lo largo del año para asegurar que estamos bien posicionados para capturar las oportunidades que estamos viendo en el futuro por delante, ya que creemos que 2026 será un año con inicios de desarrollo de proyectos en los importantes mercados ancla de Vesta. A lo largo del año hemos realizado adquisiciones de terrenos y esperamos terminar 2025 con la mayor parte de los terrenos necesarios para llevar a cabo nuestra estrategia Ruta 2030. La transacción de 500 millones de dólares en pagarés senior no garantizados completada el 30 de septiembre (a un tipo de interés del 5,50%) refuerza nuestro balance, garantizando una amplia capacidad para ejecutar nuestra estrategia de crecimiento a largo plazo e impulsando nuestra transición hacia una estructura de capital totalmente no garantizada.
La actividad total de arrendamiento para el tercer trimestre de 2025 alcanzó 1,7 millones de pies cuadrados; alrededor de 600 mil pies cuadrados en actividad de arrendamiento nueva y 1,1 millones de pies cuadrados representaron renovaciones con una antigüedad media de seis años y un margen medio ponderado de los últimos doce meses del 12,4%. Vesta terminó el tercer trimestre con una cartera estabilizada que alcanzó el 94,3% de ocupación, en línea con los años históricos, mientras que nuestra cartera total alcanzó el 89,7%, y las mismas tiendas terminaron el trimestre en el 94,8%. La ocupación del tercer trimestre descendió principalmente debido a la entrega de nuevos edificios actualmente en fase de arrendamiento. Confiamos en que se produzca la absorción y en que esto nos sitúe en una buena posición para captar la demanda que prevemos para finales de este año y hasta 2026, dada la mejora de los indicadores de demanda.
En cuanto a nuestra cartera de promociones, me complace comunicarles que hemos reanudado la actividad tras la pausa deliberada que hicimos a principios de año en el inicio de nuevas promociones. Durante el tercer trimestre iniciamos la construcción de un edificio de 376.000 pies cuadrados en Vesta Park Guadalajara. Como ya he señalado, se espera que se reanude la construcción en los mercados principales a medida que se fortalezca la demanda.
Vesta también obtuvo unos sólidos resultados financieros: los ingresos totales alcanzaron los 72,4 millones de dólares, lo que supone un aumento interanual del 13,7%, mientras que los ingresos totales excluyendo la energía alcanzaron los 69,9 millones de dólares, lo que supone un aumento del 14,5% en comparación con los 61,1 millones de dólares del tercer trimestre de 2024. El margen NOI ajustado y el margen EBITDA ajustado del tercer trimestre de 2025 alcanzaron el 94,4% y el 85,3%, respectivamente. El FFO de Vesta alcanzó los 47,4 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025, un aumento del 16,5% en comparación con los 40,7 millones de dólares del tercer trimestre de 2024, mientras que el FFO por acción de Vesta alcanzó los 0,055 dólares, un aumento interanual del 20,1%.
Hemos actualizado las previsiones de Vesta para 2025, aumentando nuestras expectativas de margen de EBITDA hasta alcanzar ahora el 84,5%, un incremento respecto a las previsiones anteriores del 83,5%, lo que refleja nuestra continua disciplina de control de gastos. Seguimos esperando que los ingresos en 2025 aumenten entre un 10,0 y un 11,0%, con un margen NOI ajustado del 94,5%, como ya habíamos indicado.
Aunque aún falta más de un año para la revisión del USMCA, es importante señalar que México se enfrenta tanto a retos como a oportunidades a la hora de dar forma a la siguiente fase de su estrategia comercial. La administración estadounidense ha señalado la necesidad de reequilibrar ciertos aspectos de sus relaciones económicas, lo que podría resultar en un proceso de negociación complejo para todos los involucrados. Pero también es una oportunidad para lograr avances significativos que permitan a México consolidar su papel como socio clave y centro estratégico en el cambiante panorama comercial de América del Norte.
A pesar de la incertidumbre que define el actual panorama global y regional, nos hemos mantenido ágiles y proactivos a la hora de anticipar, identificar y aprovechar las oportunidades, guiados por la hoja de ruta estratégica claramente definida que impulsará el crecimiento de Vesta en los próximos años. Nuestra profunda experiencia en el mercado local, nuestras relaciones con los clientes y nuestra cartera de primera clase permiten a Vesta navegar por la incertidumbre del mercado, a medida que respondemos y nos adaptamos a la evolución de las necesidades de los clientes y a los cambios en las condiciones económicas. Vesta ha demostrado capacidad de recuperación, y hoy estamos aprovechando nuestro sólido balance y ventajas competitivas para asegurar que aprovechamos las oportunidades con un resurgimiento de la demanda, en línea con nuestra visión de construir para el futuro.
Gracias por su continuo apoyo,
Lorenzo D. Berho
DIRECTOR GENERAL
Resumen financiero del tercer trimestre
Cuentas estatutarias consolidadas
Los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos se han elaborado con arreglo a las Normas Internacionales de Contabilidad (NIIF), que difieren en algunos aspectos significativos de los PCGA estadounidenses. Esta información debe leerse conjuntamente con nuestros estados financieros consolidados, incluidas las notas a los mismos, y está calificada en su totalidad por referencia a los mismos, y se expresan en dólares estadounidenses a menos que se indique lo contrario.
Todos los estados financieros consolidados se han elaborado siguiendo el criterio del coste histórico, excluidas las propiedades de inversión y los instrumentos financieros al final de cada periodo de referencia. El coste histórico se basa en gran medida en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de los activos. Los resultados del tercer trimestre de 2025 se presentan en comparación con el mismo periodo del año anterior y sobre una base ajustada basada en las mismas normas contables.
Ingresos
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| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 66.0 | 58.4 | 13.1 | 188.9 | 171.9 | 9.9 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.9 | 2.7 | 44.3 | 11.4 | 8.5 | 33.6 |
| Ingresos energéticos | 2.5 | 2.6 | (5.1) | 6.5 | 6.5 | (0.1) |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.4 | (92.4) |
| Ingresos totales | 72.4 | 63.7 | 13.7 | 206.8 | 187.3 | 10.4 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.2) | (6.5) | 27.1 | (20.0) | (17.2) | 16.2 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (7.2) | (5.7) | 27.4 | (17.3) | (14.9) | 15.7 |
| Costes relacionados con las propiedades | (3.9) | (3.5) | 11.4 | (10.3) | (9.2) | 11.0 |
| Costes relacionados con la energía | (3.3) | (2.2) | 53.1 | (7.0) | (5.7) | 23.3 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.0) | (0.8) | 25.1 | (2.7) | (2.2) | 20.0 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 66.1 | 57.6 | 14.7 | 190.0 | 171.5 | 10.8 |
Los ingresos totales de Vesta en el tercer trimestre de 2025 aumentaron un 13,7%, hasta 72,4 millones de dólares, frente a los 63,7 millones del tercer trimestre de 2024. El aumento de 8,7 millones de dólares en los ingresos por alquileres se debió principalmente a: [i] un aumento de US$ 7,8 millones, o 12,3%, por espacio alquilado en el tercer trimestre de 2025 que previamente había estado desocupado en el tercer trimestre de 2024; [ii] un aumento de US$ 1,9 millones, o 2,9%, relacionado con ajustes inflacionarios en propiedades alquiladas en el tercer trimestre de 2025, [iii] US$ 1.2 millones en otros ingresos que reflejan reembolsos de gastos pagados por Vesta en nombre de clientes que no se registran como ingresos por alquileres; [iv] un aumento de US$ 0,1 millones, o 0,2%, en ingresos por alquileres debido a la conversión de ingresos por alquileres denominados en pesos a dólares estadounidenses; y [v] US$ 0,01 millones de honorarios por mejoras a inquilinos pagados a Vesta.
Estos resultados se vieron parcialmente compensados por: [i] una disminución de US$ 2,0 millones, o 3,1%, relacionada con contratos de arrendamiento que vencieron y no se renovaron durante el tercer trimestre de 2025; [ii] una disminución de US$ 0,2 millones, o 0,3%%, relacionada con contratos de arrendamiento que se renovaron durante el tercer trimestre de 2025 a una tasa de alquiler más baja con el fin de extender la opción de renovación a corto plazo de ciertos clientes a un contrato de arrendamiento a más largo plazo; y [iii] una disminución de US$ 0,1 millones en ingresos por energía.
El 89,4% de los ingresos por alquiler de Vesta en el tercer trimestre de 2025 estaban denominados en dólares estadounidenses e indexados al Índice de Precios al Consumo (IPC) de Estados Unidos, lo que supone un aumento respecto al 89,2% del tercer trimestre de 2024. Los contratos denominados en pesos se ajustan anualmente en función del Índice de Precios al Consumidor (INPC) mexicano equivalente.
Costes de explotación de la propiedad
Los costes totales de explotación de Vesta en el tercer trimestre de 2025 alcanzaron los 8,2 millones de dólares, frente a los 6,5 millones de dólares del tercer trimestre de 2024; un incremento de 1,8 millones de dólares, o del 27,1%, debido al aumento de los costes relacionados tanto con las propiedades generadoras de ingresos por alquiler como con las propiedades no generadoras de ingresos.
Durante el tercer trimestre de 2025, los costes relacionados con las propiedades de inversión que generan ingresos por alquiler ascendieron a 7,2 millones de dólares, frente a los 5,7 millones de dólares del mismo periodo de 2024. Esto se atribuyó principalmente a un aumento de los costes relacionados con los impuestos sobre bienes inmuebles, los costes de seguros, el mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad, mientras que los costes relacionados con la energía en el tercer trimestre de 2025 aumentaron un 53,1% hasta los 3,3 millones de dólares desde los 2,2 millones de dólares durante el tercer trimestre de 2024.
Los costes de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler durante el tercer trimestre de 2025 aumentaron en 0,2 millones de dólares, hasta 1,0 millones de dólares. Esto se debió principalmente a un aumento de los impuestos sobre bienes inmuebles, los costes de seguros, el mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad como resultado de unas mayores tasas de desocupación en Vesta Parks en comparación con 2024.
Beneficio neto de explotación ajustado (NOI ajustado) 3
El resultado operativo neto ajustado del tercer trimestre aumentó un 14,7% interanual, hasta 66,1 millones de dólares, con un incremento del margen NOI de 16 puntos básicos, hasta el 94,4%. Este aumento se debió al incremento de los ingresos, mientras que la proporción de los costes en relación con los ingresos por alquileres disminuyó, lo que se tradujo en un mayor margen.
Gastos generales y administrativos
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| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Gastos generales y administrativos | (7.8) | (7.0) | 11.8 | (24.4) | (24.3) | 0.7 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.1 | 15.3 | 7.1 | 7.0 | 2.2 |
| Amortización | (0.5) | (0.4) | 16.3 | (1.2) | (0.9) | 38.3 |
| EBITDA ajustado | 59.7 | 51.9 | 15.0 | 170.0 | 152.0 | 11.9 |
Los gastos generales y administrativos del tercer trimestre de 2025 ascendieron a 7,8 millones de dólares, frente a los 7,0 millones del tercer trimestre de 2024, lo que supone un aumento del 11,8%. El aumento se debe principalmente a un incremento de los gastos de auditoría, jurídicos y de consultoría, las prestaciones a los empleados y otros gastos administrativos.
Los gastos relacionados con el pago basado en acciones del plan de compensación de Vesta ascendieron a 2,5 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025. Para obtener información detallada sobre los gastos de Vesta, consulte la Nota 18 de los estados financieros de la empresa.
Amortización
La depreciación del tercer trimestre de 2025 fue de 0,5 millones de dólares, un ligero aumento en comparación con los 0,4 millones de dólares del tercer trimestre de 2024. Esta cantidad refleja la depreciación del espacio de oficinas y el equipamiento, así como la amortización de los sistemas operativos de Vesta.
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1.Se han modificado los cálculos de los márgenes NOI y NOI. Notas y descargos de responsabilidad.
EBITDA ajustado 4
El EBITDA ajustado del tercer trimestre de 2025 aumentó un 15,0%, hasta 59,7 millones de dólares, frente a los 51,9 millones de dólares del tercer trimestre de 2024, con un aumento del margen de EBITDA de 34 puntos básicos, hasta el 85,3%, frente al 85,0% del mismo periodo de 2024. Este aumento del margen se debió a un mayor beneficio y a una menor proporción de gastos administrativos en relación con los ingresos durante el tercer trimestre de 2025.
Otros ingresos y gastos
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| | | | 9 meses | |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 0.7 | 4.0 | (83.7) | 2.0 | 13.1 | (84.54) |
| Otros ingresos | 1.2 | 1.4 | (12.8) | 3.7 | 3.4 | 7.29 |
| Otros gastos | (0.6) | (0.9) | (30.6) | (2.1) | (4.3) | (52.41) |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (12.3) | (11.2) | 9.4 | (34.5) | (33.7) | 2.28 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | 2.4 | (4.3) | (156.4) | 8.7 | (10.0) | (186.88) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.4 | 0.0 | na | 0.0 | 0.3 | (103.98) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 4.8 | 24.0 | (80.0) | (3.4) | 231.4 | (101.48) |
| Total otros ingresos (gastos) | (3.5) | 12.9 | (126.7) | (25.6) | 200.2 | (112.79) |
El total de otros gastos del tercer trimestre de 2025 ascendió a 3,5 millones de dólares, frente a los 12,9 millones de dólares de otros ingresos al final del tercer trimestre de 2024, una disminución debida principalmente a una menor ganancia por revalorización de propiedades de inversión, menores ingresos por intereses y mayores gastos por intereses, parcialmente compensados por una variación positiva en la ganancia por cambio de divisas.
Los ingresos por intereses del tercer trimestre de 2025 disminuyeron a 0,7 millones de dólares de un año a otro, frente a los 4,0 millones de dólares del tercer trimestre de 2024, debido a una menor posición de tesorería generadora de intereses durante el tercer trimestre de 2025 en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Los otros ingresos del tercer trimestre de 2025 arrojaron una ganancia de 1,2 millones de dólares debido al resultado neto de los otros ingresos contables de la empresa.
Los otros gastos del tercer trimestre de 2025 supusieron un gasto de 0,6 millones de dólares, que refleja el resultado neto de los otros gastos contables de la empresa.
Los gastos por intereses del tercer trimestre de 2025 aumentaron a 12,3 millones de dólares, frente a los 11,2 millones del mismo trimestre de 2024, lo que refleja un mayor saldo de deuda en comparación con el tercer trimestre del año pasado.
La ganancia por tipo de cambio de Vesta en el tercer trimestre de 2025 fue de 2,4 millones de dólares, frente a una pérdida de 4,3 millones de dólares en el tercer trimestre de 2024. Esta ganancia está relacionada principalmente con un movimiento secuencial de divisas en el saldo de la deuda denominada en dólares de Vesta durante el tercer trimestre de 2025 dentro de WTN, la única filial de la empresa que utiliza el peso mexicano como moneda funcional.
La valuación de propiedades de inversión en el tercer trimestre de 2025 resultó en una ganancia de US$ 4.8 millones, comparada con una ganancia de US$ 24.0 millones en el tercer trimestre de 2024. Esta disminución interanual se debió al menor número de propiedades iniciadas durante el año, aunque la puesta en marcha de un edificio en Guadalajara, la inversión en infraestructura y los cambios en las métricas de uno de los tasadores tuvieron un impacto favorable en el trimestre.
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2.Se han modificado los cálculos del EBITDA y del margen de EBITDA. Notas y descargos de responsabilidad.
Beneficios antes de impuestos
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| | | | 9 meses | |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Beneficios antes de impuestos | 52.4 | 62.7 | (16.4) | 135.5 | 345.1 | (60.7) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | (27.4) | (10.7) | 156.2 | (67.9) | (59.0) | 15.1 |
| Impuesto actual | (5.9) | (5.5) | 6.9 | (20.2) | (30.4) | (33.5) |
| Impuestos diferidos | (21.6) | (5.2) | 314.6 | (47.7) | (28.6) | 66.8 |
| Beneficio del periodo | 25.0 | 52.0 | (52.0) | 67.6 | 286.2 | (76.4) |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | 2.6 | (8.6) | (130.6) | 3.7 | (9.5) | (139.2) |
| Resultado global total del periodo | 27.6 | 43.4 | (36.3) | 71.3 | 276.7 | (74.2) |
Debido a estos factores, el beneficio antes de impuestos del tercer trimestre de 2025 alcanzó los 52,4 millones de dólares, frente a los 62,7 millones del mismo trimestre del año anterior.
Gasto por impuesto sobre la renta
Vesta registró un gasto por impuestos de 27,4 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025, frente a un gasto de 10,7 millones de dólares en el tercer trimestre de 2024.
Para calcular el gasto por impuesto sobre beneficios de cada trimestre del año, la Sociedad estimado 2025 ETR considerando los saldos estables, el tipo legal, los efectos de los tipos de cambio previstos sobre los saldos fiscales y los efectos esperados de la inflación.
Beneficio del tercer trimestre de 2025
Debido a lo anterior, el beneficio de la empresa en el tercer trimestre de 2025 fue de 25,0 millones de dólares, frente al beneficio de 52,0 millones de dólares del tercer trimestre de 2024.
Total de ingresos (pérdidas) globales del periodo
Vesta cerró el tercer trimestre de 2025 con un resultado global total de 27,6 millones de USD, frente a una ganancia de 43,4 millones de USD al final del tercer trimestre de 2024, debido a los factores mencionados. Este resultado global se vio parcialmente incrementado por una ganancia de 2,6 millones de dólares en diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional.
Fondos procedentes de las operaciones (FFO)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 9 meses | |
| Conciliación FFO (millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Beneficio del ejercicio | 25.0 | 52.0 | (52.0) | 67.6 | 286.2 | (76.4) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (4.8) | (24.0) | (80.0) | 3.4 | (231.4) | (101.5) |
| Ganancia en propiedades vendidas | (0.4) | 0.0 | na | 0.0 | (0.3) | na |
| FFO | 19.8 | 28.0 | (29.4) | 71.1 | 54.5 | 30.3 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.1 | 15.3 | 7.1 | 7.0 | 2.2 |
| Ganancias (pérdidas) por cambio de divisas | (2.4) | 4.3 | (156.4) | (8.7) | 10.0 | (186.9) |
| Amortización | 0.5 | 0.4 | 16.3 | 1.2 | 0.9 | 38.3 |
| Otros ingresos | (1.2) | (1.4) | (12.8) | (3.7) | (3.4) | 7.3 |
| Otros ingresos energía | 0.6 | 0.9 | (30.6) | 2.1 | 4.3 | (52.4) |
| Energía | 0.9 | (0.4) | (298.6) | 0.5 | (0.8) | (159.9) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ingresos por intereses | (0.7) | (4.0) | (83.7) | (2.0) | (13.1) | (84.5) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 27.4 | 10.7 | 156.2 | 67.9 | 59.0 | na |
| Vesta FFO | 47.4 | 40.7 | 16.5 | 135.5 | 118.3 | 14.6 |
| Vesta FFO por acción | 0.0552 | 0.0460 | 20.1 | 0.1573 | 0.1327 | 18.6 |
| Impuesto actual | (5.9) | (5.5) | 6.9 | (20.2) | (30.4) | na |
| Vesta FFO (-) Gastos fiscales | 41.5 | 35.2 | 18.0 | 115.3 | 87.9 | 31.2 |
| Vesta FFO (-) Gasto fiscal por acción | 0.0484 | 0.0398 | 21.7 | 0.1339 | 0.0986 | 35.8 |
En el tercer trimestre de 2025, los Fondos de Operaciones de Vesta (Vesta FFO (-) Tax Expense) después de impuestos dieron lugar a una ganancia de 41,5 millones de dólares, o 0,0484 dólares por acción, frente a una ganancia de 35,2 millones de dólares, o 0,0398 dólares por acción, en el tercer trimestre de 2024.
El FFO de Vesta para el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 47,4 millones de dólares; un aumento del 16,5% en comparación con los 40,7 millones de dólares del tercer trimestre de 2024, mientras que el FFO por acción de Vesta alcanzó los 0,0552 dólares por acción durante el tercer trimestre de 2025, un aumento del 20,1% en comparación con el tercer trimestre del año pasado.
Capex
Las actividades de inversión durante el tercer trimestre de 2025 se relacionaron principalmente con pagos por obras en curso en la construcción de nuevos edificios en las regiones Norte, Bajío y Centro, así como compras de bancos de tierras y gastos de infraestructura durante el trimestre, lo que resultó en un gasto total de 56,7 millones de dólares.
Deuda
A 30 de septiembre de 2025, el saldo global de la deuda de la Sociedad era de 1.445,2 millones de dólares, de los cuales 166,3 millones corresponden a deudas a corto plazo y 1.278,9 millones a deudas a largo plazo. La parte garantizada de la deuda es de aproximadamente el 20,4% de la deuda total y está garantizada por algunas de las propiedades de inversión de la Compañía, así como por los ingresos relacionados derivados de estas propiedades. En el tercer trimestre de 2025, el 100% de la deuda de Vesta estaba denominada en dólares estadounidenses y el 89,6% de su tipo de interés era fijo.
Cartera estabilizada
En la actualidad, Vesta informa sobre la ocupación estabilizada de la cartera y la ocupación en las mismas tiendas, ya que la dirección considera que estas métricas son indicadores útiles del rendimiento de la cartera operativa de la empresa. Las métricas adicionales pretenden reflejar las mejores prácticas del mercado y permitir una mejor comparación del rendimiento de Vesta con el rendimiento de sus pares inmobiliarios industriales que cotizan en bolsa.
El cálculo de la cartera operativa incluye los inmuebles que han alcanzado el 80% de ocupación o que llevan más de un año terminados, lo que ocurra primero.
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| Q3 2024 | | Q3 2025 |
| Región | Cartera estabilizada | Crecimiento SF | Cartera estabilizada |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 7,256,310 | 19.7% | 1,021,332 | 8,277,642 | 20.3% |
| Bajio | 18,024,250 | 49.0% | 1,377,217 | 19,401,467 | 47.5% |
| Norte | 11,527,878 | 31.3% | 1,612,791 | 13,140,669 | 32.2% |
| Total | 36,808,437 | 100% | 4,011,341 | 40,819,778 | 100% |
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2024 | Q3 2025 |
| Ocupación SF | % Total | Ocupación SF | % Total |
| México Central | 7,256,310 | 100.0% | 8,277,642 | 100.0% |
| Bajio | 17,188,291 | 95.4% | 18,175,489 | 93.7% |
| Norte | 11,459,498 | 99.4% | 12,059,502 | 91.8% |
| Total | 35,904,098 | 97.5% | 38,512,633 | 94.3% |
Cartera de la misma tienda
Sobre la base de este cálculo, esta métrica sólo incluirá los inmuebles de la cartera de la empresa que se hayan estabilizado durante la totalidad del periodo actual y de los periodos comparables. Con ello se pretende reflejar las mejores prácticas del mercado y contribuir a la comparación de los resultados de Vesta con los de sus homólogos del sector inmobiliario industrial que cotizan en bolsa. Vesta presenta a continuación una conciliación entre la definición actualizada y la definición anterior.
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2024 | | Q3 2025 |
| Región | Cartera de la misma tienda | Crecimiento SF | Cartera de la misma tienda |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 7,179,938 | 21.5% | 76,370 | 7,256,308 | 19.1% |
| Bajio | 15,970,183 | 47.7% | 2,333,627 | 18,303,810 | 48.2% |
| Norte | 10,297,622 | 30.8% | 2,135,154 | 12,432,776 | 32.7% |
| Total | 33,447,743 | 100% | 4,545,152 | 37,992,894 | 100% |
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2024 | Q3 2025 |
| Ocupación SF | % Total | Ocupación SF | % Total |
| México Central | 7,179,938 | 100.0% | 7,256,308 | 100.0% |
| Bajio | 15,304,208 | 95.8% | 17,390,761 | 95.0% |
| Norte | 10,229,242 | 99.3% | 11,351,609 | 91.3% |
| Total | 32,713,387 | 97.8% | 35,998,678 | 94.8% |
Cartera total
A 30 de septiembre de 2025, la cartera de la Sociedad estaba compuesta por 235 activos industriales de alta calidad, con una superficie bruta alquilada ("SBA") total de 43,0 millones de pies cuadrados (4,0 millones de metros cuadrados "m2") y con el 89,4% de los ingresos de la Compañía denominados en dólares estadounidenses. La mayoría de los inmuebles de Vesta están situados en mercados que representan el crecimiento económico más significativo del país, como las regiones Norte, Centro y Bajío. Los inquilinos de Vesta son predominantemente empresas multinacionales, y la Compañía tiene una exposición industrial equilibrada a sectores como el comercio electrónico/minorista online, alimentación y bebidas, automoción, aeroespacial y logística, entre otros.
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Q2 2025 | Q3 2025 |
| Región | Cartera total | Crecimiento SF | Cartera total |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 8,576,841 | 20.4% | (1) | 8,576,840 | 20.0% |
| Bajio | 19,533,041 | 47.4% | 560,848 | 20,093,889 | 46.8% |
| Norte | 13,628,161 | 32.2% | 654,832 | 14,282,993 | 33.3% |
| Total | 41,738,043 | 100% | 1,215,679 | 42,953,722 | 100% |
Vacantes totales
La cartera inmobiliaria de Vesta tenía una tasa de vacantes del 10,3% a 30 de septiembre de 2025.
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q2 2025 | Q3 2025 |
| SF vacante | % Total | SF vacante | % Total |
| México Central | 299,198 | 3.5% | 299,198 | 3.5% |
| Bajio | 1,198,442 | 6.1% | 1,918,401 | 9.5% |
| Norte | 1,701,116 | 12.5% | 2,223,491 | 15.6% |
| Total | 3,198,756 | 7.7% | 4,441,090 | 10.3% |
Proyectos en construcción
Vesta está desarrollando 376,016 sf (34,933 m2) en los edificios inventariados.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Proyectos en construcción |
| Proyecto | SBA (PIES CUADRADOS) | SBA (m2) | Inversión (1) (miles USD) | Tipo | Fecha prevista de finalización | Ciudad | Región |
| Guadalajara 10 | 376,016 | 34,933 | 29.2 | Inventario | Abril, 2026 | Guadalajara | Bajio |
| Total | 376,016 | 34,933 | 29.2 | | | | |
(1)La inversión incluye el coste proporcional del terreno y la infraestructura.
*Ajustado en función de las condiciones finales de arrendamiento.
Reservas de tierras
La Compañía tenía 39,7 millones de pies cuadrados en reservas de suelo a 30 de septiembre de 2025.
| | | | | | | | | | | |
| 30 de junio de 2025 | 30 de septiembre de 2025 | |
| Región | Superficie bruta del terreno (SF) | Superficie bruta del terreno (SF) | % Var. |
| Tijuana | 4,005,262 | 4,005,262 | -% |
| Monterrey | 885,988 | 885,988 | -% |
| Juárez | 4,237,626 | 4,237,626 | -% |
| San Luis Potosí | 2,555,692 | 2,555,692 | 0.0% |
| Querétaro | 3,561,966 | 3,561,966 | 0.0% |
| Guanajuato | 3,404,979 | 3,404,979 | 0.0% |
| Aguascalientes | 10,281,833 | 10,281,833 | -% |
| SMA | 3,597,220 | 3,597,220 | 0.0% |
| Guadalajara | 7,001,510 | 6,311,155 | (10)% |
| Puebla | 0 | 0 | na |
| Ciudad de México | 815,780 | 815,780 | -% |
| Total | 40,347,855 | 39,657,501 | -1.7% |
Resumen de los resultados de 9 meses de 2025
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 66.0 | 58.4 | 13.1 | 188.9 | 171.9 | 9.9 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.9 | 2.7 | 44.3 | 11.4 | 8.5 | 33.6 |
| Ingresos energéticos | 2.5 | 2.6 | (5.1) | 6.5 | 6.5 | (0.1) |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.4 | (92.4) |
| Ingresos totales | 72.4 | 63.7 | 13.7 | 206.8 | 187.3 | 10.4 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.2) | (6.5) | 27.1 | (20.0) | (17.2) | 16.2 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (7.2) | (5.7) | 27.4 | (17.3) | (14.9) | 15.7 |
| Costes relacionados con las propiedades | (3.9) | (3.5) | 11.4 | (10.3) | (9.2) | 11.0 |
| Costes relacionados con la energía | (3.3) | (2.2) | 53.1 | (7.0) | (5.7) | 23.3 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.01) | (0.81) | 25.1 | (2.7) | (2.2) | 20.0 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 66.1 | 57.6 | 14.7 | 190.0 | 171.5 | 10.8 |
| Gastos generales y administrativos | (7.8) | (7.0) | 11.8 | (24.4) | (24.3) | 0.7 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.1 | 15.3 | 7.1 | 7.0 | 2.2 |
| Amortización | (0.5) | (0.4) | 16.3 | (1.2) | (0.9) | 38.3 |
| EBITDA ajustado | 59.7 | 51.9 | 15.0 | 170.0 | 152.0 | 11.9 |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 0.7 | 4.0 | (83.7) | 2.0 | 13.1 | (84.5) |
| Otros ingresos | 1.2 | 1.4 | (12.8) | 3.7 | 3.4 | 7.3 |
| Otros gastos | (0.6) | (0.9) | (30.6) | (2.1) | (4.3) | (52.4) |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (12.3) | (11.2) | 9.4 | (34.5) | (33.7) | 2.3 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | 2.4 | (4.3) | (156.4) | 8.7 | (10.0) | (186.9) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.4 | 0.0 | na | 0.0 | 0.3 | (104.0) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 4.8 | 24.0 | (80.0) | (3.4) | 231.4 | (101.5) |
| Total otros ingresos (gastos) | (3.5) | 12.9 | (126.7) | (25.6) | 200.2 | (112.8) |
| Beneficios antes de impuestos | 52.4 | 62.7 | (16.4) | 135.5 | 345.1 | (60.7) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | (27.4) | (10.7) | 156.2 | (67.9) | (59.0) | 15.1 |
| Impuesto actual | (5.9) | (5.5) | 6.9 | (20.2) | (30.4) | (33.5) |
| Impuestos diferidos | (21.6) | (5.2) | 314.6 | (47.7) | (28.6) | 66.8 |
| Beneficio del periodo | 25.0 | 52.0 | (52.0) | 67.6 | 286.2 | (76.4) |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | 2.6 | (8.6) | (130.6) | 3.7 | (9.5) | (139.2) |
| Resultado global total del periodo | 27.6 | 43.4 | (36.3) | 71.3 | 276.7 | (74.2) |
| Acciones (media) | 858.3 | 884.8 | (3.0) | 861.4 | 891.3 | (3.4) |
| BPA diluido | 0.0322 | 0.0490 | | 0.0828 | 0.3104 | |
Los ingresos aumentaron un 10,4% hasta alcanzar los 206,8 millones de dólares en el acumulado de los nueve meses de 2025, frente a los 187,3 millones de dólares de 2024, mientras que los gastos de explotación aumentaron hasta los 20,0 millones de dólares, o un 16,2%, frente a los 17,2 millones de dólares de 2024, debido principalmente al aumento de las propiedades que generan ingresos, así como de las que no generan ingresos por alquiler.
El resultado operativo neto ajustado para los nueve meses de 2025 fue de 190,0 millones de USD, un aumento del 10,8% en comparación con los 171,5 millones de USD del mismo periodo de 2024. El margen NOI Ajustado para los nueve meses de 2025 alcanzó el 94,9% en comparación con el 94,9% en el mismo periodo de 2024.
Al cierre del 30 de septiembre de 2025, los gastos administrativos aumentaron un 0,7% hasta los 24,4 millones de dólares en los nueve meses de 2025, en comparación con los 24,3 millones de dólares del mismo periodo de 2024, debido principalmente a un aumento de otros gastos administrativos y de la remuneración basada en acciones de Vesta.
El EBITDA ajustado de los nueve meses de 2025 fue de 170,0 millones de dólares, un 11,9% más que los 152,0 millones de dólares del mismo periodo de 2024. El margen de EBITDA ajustado para los nueve meses de 2025 alcanzó el 84,9%, frente al 84,1% del mismo periodo de 2024.
El total de otros gastos en los nueve meses de 2025 fue de 25,6 millones de dólares, frente a una ganancia de 200,2 millones en el ejercicio anterior. Esto refleja una disminución de la revalorización de las propiedades de inversión y de los ingresos por intereses.
Por tanto, el beneficio antes de impuestos de la empresa ascendió a 135,5 millones de dólares en los nueve meses de 2025.
El impuesto sobre beneficios correspondiente al periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2025 supuso un gasto de 67,9 millones de dólares, frente al gasto de 59,0 millones de dólares correspondiente al periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2024. Este descenso interanual se debió principalmente a una disminución de los impuestos corrientes.
El beneficio de los nueve meses de 2025 fue de 67,6 millones de dólares, frente a los 286,2 millones del mismo periodo de 2024, debido a los factores descritos anteriormente.
Vesta cerró el periodo de nueve meses finalizado el 30 de septiembre de 2025 con 71,3 millones de dólares de beneficio global total, frente a los 276,7 millones de dólares al final del mismo periodo de 2024, debido a los factores anteriormente descritos. Esta ganancia se vio parcialmente incrementada por una ganancia de 3,7 millones de dólares en operaciones en moneda funcional.
Las inversiones de capital de los nueve meses de 2025 ascendieron a 226,5 millones de dólares y se destinaron a la promoción inmobiliaria y a la compra de terrenos e infraestructuras.
Hechos posteriores
Dividendos:
Los accionistas de Vesta aprobaron un dividendo de 69,5 millones de dólares en la Junta General Anual de Accionistas de la empresa celebrada el 19 de marzo de 2025, que se pagará en cuotas trimestrales al tipo de cambio de cierre del día anterior al pago. El dividendo trimestral por acción se determinará en función del número de acciones en circulación en la fecha de distribución.
Vesta pagó un dividendo en efectivo correspondiente al tercer trimestre de 2025 equivalente a MXN$ 0.3751 por acción ordinaria el 15 de octubre de 2025. El dividendo fue pagado a través de la S.D. Indeval S.A. de C.V. Institución para el Depósito de Valores (INDEVAL). Este monto fue provisionado dentro de los estados financieros de la Compañía al cierre del tercer trimestre de 2025 como dividendos por pagar.
| | | | | |
| Dividendos por acción |
| Q1 2025 | 0.4137 |
| Q2 2025 | 0.3796 |
| Q3 2025 | 0.3751 |
| |
| |
Apéndice: Cuadros financieros
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2025 | Q3 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 66.0 | 58.4 | 13.1 | 188.9 | 171.9 | 9.9 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.9 | 2.7 | 44.3 | 11.4 | 8.5 | 33.6 |
| Ingresos energéticos | 2.5 | 2.6 | (5.1) | 6.5 | 6.5 | (0.1) |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.4 | (92.4) |
| Ingresos totales | 72.4 | 63.7 | 13.7 | 206.8 | 187.3 | 10.4 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.2) | (6.5) | 27.1 | (20.0) | (17.2) | 16.2 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (7.2) | (5.7) | 27.4 | (17.3) | (14.9) | 15.7 |
| Costes relacionados con las propiedades | (3.9) | (3.5) | 11.4 | (10.3) | (9.2) | 11.0 |
| Costes relacionados con la energía | (3.3) | (2.2) | 53.1 | (7.0) | (5.7) | 23.3 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.01) | (0.81) | 25.1 | (2.7) | (2.2) | 20.0 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 66.1 | 57.6 | 14.7 | 190.0 | 171.5 | 10.8 |
| Gastos generales y administrativos | (7.8) | (7.0) | 11.8 | (24.4) | (24.3) | 0.7 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.1 | 15.3 | 7.1 | 7.0 | 2.2 |
| Amortización | (0.5) | (0.4) | 16.3 | (1.2) | (0.9) | 38.3 |
| EBITDA ajustado | 59.7 | 51.9 | 15.0 | 170.0 | 152.0 | 11.9 |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 0.7 | 4.0 | (83.7) | 2.0 | 13.1 | (84.5) |
| Otros ingresos | 1.2 | 1.4 | (12.8) | 3.7 | 3.4 | 7.3 |
| Otros gastos | (0.6) | (0.9) | (30.6) | (2.1) | (4.3) | (52.4) |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (12.3) | (11.2) | 9.4 | (34.5) | (33.7) | 2.3 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | 2.4 | (4.3) | (156.4) | 8.7 | (10.0) | (186.9) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.4 | 0.0 | na | 0.0 | 0.3 | (104.0) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 4.8 | 24.0 | (80.0) | (3.4) | 231.4 | (101.5) |
| Total otros ingresos (gastos) | (3.5) | 12.9 | (126.7) | (25.6) | 200.2 | (112.8) |
| Beneficios antes de impuestos | 52.4 | 62.7 | (16.4) | 135.5 | 345.1 | (60.7) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | (27.4) | (10.7) | 156.2 | (67.9) | (59.0) | 15.1 |
| Impuesto actual | (5.9) | (5.5) | 6.9 | (20.2) | (30.4) | (33.5) |
| Impuestos diferidos | (21.6) | (5.2) | 314.6 | (47.7) | (28.6) | 66.8 |
| Beneficio del periodo | 25.0 | 52.0 | (52.0) | 67.6 | 286.2 | (76.4) |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | 2.6 | (8.6) | (130.6) | 3.7 | (9.5) | (139.2) |
| Resultado global total del periodo | 27.6 | 43.4 | (36.3) | 71.3 | 276.7 | (74.2) |
| Acciones (media) | 858.3 | 884.8 | (3.0) | 861.4 | 891.3 | (3.4) |
| BPA diluido | 0.0322 | 0.0490 | | 0.0828 | 0.3104 | |
| | | | | | | | |
| Estados de situación financiera consolidados (millones) | 30 de septiembre de 2025 | 31 de diciembre de 2024 |
| ACTIVOS | | |
| ACTUAL | | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 587.0 | 184.1 |
| Activos financieros mantenidos para negociar | 0.0 | 0.0 |
| Deudores netos | 60.1 | 52.8 |
| Arrendamiento operativo por cobrar | 9.0 | 4.7 |
| Deudas con partes vinculadas | 0.0 | 0.0 |
| Gastos anticipados | 8.1 | 2.1 |
| Depósitos de garantía efectuados | 0.0 | 0.0 |
| Total activo circulante | 664.3 | 243.8 |
| NO CORRIENTE | | |
| Inmuebles de inversión | 3,915.1 | 3,696.8 |
| Condiciones de arrendamiento | 1.5 | 0.5 |
| Material de oficina - neto | 2.2 | 2.4 |
| Instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Deudas con partes vinculadas | 3.4 | 0.0 |
| Depósitos de garantía efectuados | 14.7 | 14.5 |
| Total activos no corrientes | 3,936.9 | 3,714.2 |
| | |
| TOTAL ACTIVO | 4,601.2 | 3,957.9 |
| | |
| PASIVO Y FONDOS PROPIOS | | |
| PASIVO CORRIENTE | | |
| Parte corriente de la deuda a largo plazo | 166.3 | 49.9 |
| Arrendamientos financieros a corto plazo | 0.6 | 0.4 |
| Intereses devengados | 8.6 | 2.9 |
| Cuentas por pagar | 6.7 | 14.2 |
| Impuesto sobre la renta | 0.5 | 0.6 |
| Dividendos a pagar | 34.8 | 16.2 |
| Gastos devengados | 6.5 | 6.6 |
| Total pasivo corriente | 224.0 | 90.8 |
| NO CORRIENTE | | |
| Deuda a largo plazo | 1,278.9 | 797.2 |
| Arrendamientos financieros a largo plazo | 0.9 | 0.1 |
| Instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Depósitos de garantía recibidos | 30.5 | 27.4 |
| Acreedores a largo plazo | 0.0 | 0.0 |
| Prestaciones a los empleados | 3.3 | 2.2 |
| Impuestos diferidos | 490.6 | 442.8 |
| Total pasivo no corriente | 1,804.2 | 1,269.8 |
| | |
| TOTAL PASIVO | 2,028.2 | 1,360.7 |
| | |
| FONDOS PROPIOS | | |
| Capital social | 580.0 | 585.5 |
| Capital desembolsado adicional | 884.2 | 905.7 |
| Beneficios no distribuidos | 1,146.5 | 1,148.4 |
| Reserva para pagos en acciones | 4.9 | 3.9 |
| Conversión de divisas | (42.5) | (46.2) |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Total fondos propios | 2,573.0 | 2,597.3 |
| | |
| TOTAL PASIVO Y FONDOS PROPIOS | 4,601.2 | 3,957.9 |
| | | | | | | | |
| Estados consolidados de flujos de tesorería (millones) | 30 de septiembre de 2025 | 30 de septiembre de 2024 |
| Flujo de caja de las actividades de explotación: | | |
| Beneficios antes de impuestos | 135.5 | 345.1 |
| Ajustes: | | |
| Amortización | 0.7 | 0.5 |
| Amortización de los bienes de uso | 0.6 | 0.4 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 3.4 | (231.4) |
| Efecto de los tipos de cambio | (4.9) | 0.5 |
| Ingresos por intereses | (2.0) | (13.1) |
| Gastos por intereses | 33.4 | 32.2 |
| Amortización gastos relacionados con la emisión de deuda | 1.1 | 1.5 |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 |
| Gastos reconocidos por pagos basados en acciones | 10.4 | 7.0 |
| Beneficios para los empleados | 1.1 | 0.5 |
| Ganancia en venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | (0.3) |
| Beneficio fiscal por costes de emisión de acciones | 0.0 | 0.0 |
| Ajustes del capital circulante | | |
| (Aumento) disminución de: | | |
| Arrendamientos operativos por cobrar - neto | (4.3) | 2.0 |
| Impuestos recuperables | (7.3) | 1.1 |
| Depósitos de garantía efectuados | (0.2) | 0.6 |
| Gastos anticipados | (6.0) | 14.3 |
| (Aumento) disminución de: | | |
| Cuentas por pagar | 0.3 | (19.8) |
| Gastos devengados | (0.2) | (1.1) |
| Depósitos de garantía recibidos | 3.1 | 5.7 |
| Intereses percibidos | 2.0 | 13.1 |
| Impuesto sobre la renta pagado | (20.3) | (79.7) |
| Efectivo neto generado por actividades de explotación | 146.24 | 79.2 |
| | |
| Flujo de caja de las actividades de inversión | | |
| Adquisición de inversiones inmobiliarias | (226.5) | (144.0) |
| Reembolsos a no inquilinos | (3.4) | 0.0 |
| Venta de inversiones inmobiliarias | 5.5 | 0.8 |
| Adquisición de mobiliario de oficina | (0.5) | 0.0 |
| Efectivo neto utilizado en actividades de inversión | (224.9) | (143.3) |
| | |
| Flujo de caja de las actividades de financiación | | |
| Intereses pagados | (27.6) | (27.4) |
| Préstamos obtenidos | 650.0 | 0.0 |
| Préstamos pagados | (48.6) | (68.5) |
| Coste de emisión de la deuda | (4.3) | 0.0 |
| Dividendos pagados | (50.9) | (47.5) |
| Recompra de acciones propias | 0.0 | 0.0 |
| Emisión de acciones | 0.0 | 0.0 |
| Costes de emisión de acciones | (36.4) | (14.3) |
| Pago de obligaciones de arrendamiento | (0.6) | (0.5) |
| Efectivo neto (utilizado en) generado por actividades de financiación | 481.5 | (158.2) |
| | |
| Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en la tesorería | 0.1 | 2.3 |
| Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo | 402.9 | (220.0) |
| Efectivo, efectivo restringido y equivalentes de efectivo al inicio del periodo | 184.9 | 501.9 |
| Efectivo, efectivo restringido y equivalentes de efectivo al final del periodo | 587.8 | 281.9 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Estados consolidados de cambios en los fondos propios (millones) | Capital social | Capital desembolsado adicional | Beneficios no distribuidos | Reserva para pagos basados en acciones | Conversión de divisas | Total Fondos Propios |
| | | | | | |
| Saldos a 1 de enero de 2024 | 591.6 | 934.9 | 989.7 | 3.7 | (33.0) | 2,487.0 |
| Dividendos declarados | 0.0 | 0.0 | (64.7) | 0.0 | 0.0 | (64.7) |
| Pagos basados en acciones | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 7.0 | 0.0 | 7.0 |
| Recompra de acciones | (2.7) | (11.7) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | (14.3) |
| Acciones devengadas | 2.4 | 13.7 | 0.0 | (16.0) | 0.0 | 0.0 |
| Ingresos (pérdidas) globales | 0.0 | 0.0 | 286.2 | 0.0 | (9.5) | 276.7 |
| Saldos a 30 de septiembre de 2024 | 591.3 | 936.9 | 1,211.2 | (5.3) | (42.5) | 2,691.6 |
Saldos a 1 de enero de 2025 | 585.5 | 905.7 | 1148.4 | 3.9 | (46.2) | 2597.3 |
| Dividendos declarados | 0.0 | 0.0 | (69.5) | 0.0 | 0.0 | (69.5) |
| Acciones devengadas | 2.0 | 7.0 | 0.0 | (9.0) | 0.0 | 0.0 |
| Pagos basados en acciones | 0.1 | 0.3 | 0.0 | 10.0 | 0.0 | 10.4 |
| Recompra de acciones | (7.6) | (28.8) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | (36.4) |
| Ingresos (pérdidas) globales | 0.0 | 0.0 | 54.1 | 0.0 | 3.7 | 57.8 |
| Saldos a 30 de septiembre de 2025 | 580.0 | 884.2 | 1,133.0 | 4.9 | (42.5) | 2,559.5 |
Notas y descargos de responsabilidad
Estados financieros resumidos consolidados provisionales: Las cifras presentadas en este comunicado para los periodos de tres meses que finalizan el 30 de septiembre de 2025 y 2024 no han sido auditadas.
Tipo de cambio: Los tipos de cambio utilizados para las cifras expresadas en dólares estadounidenses (US$) fueron:
| | | | | |
| Fecha | Tipo de cambio |
| Balance |
| 30 de septiembre de 2024 | 19.629 |
| 30 de septiembre de 2025 | 18.383 |
| Cuenta de resultados |
| 3T 2024 (media) | 18.915 |
| T3 2025 (media) | 18.647 |
| 9M 2024 (media) | 17.710 |
| 9M 2025 (media) | 19.531 |
"EBITDA ajustado" como la suma del beneficio del ejercicio ajustado por (a) el gasto total por el impuesto sobre la renta (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos (e) los costes financieros, (f) la ganancia (pérdida) neta por diferencias de cambio, (g) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, (h) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, (i) la depreciación, (j) el gasto por compensación basada en acciones (k) los ingresos energéticos y (l) los costes energéticos durante el periodo correspondiente.
" Margen EBITDA ajustado"EBITDA ajustado dividido por los ingresos totales menos los ingresos energéticos.
"NOI" significa la suma del EBITDA Ajustado más los gastos generales y administrativos, revirtiendo el impacto del gasto discreto de depreciación en el EBITDA Ajustado menos y el gasto de compensación basado en acciones durante el periodo relevante.
"NOI ajustado" se refiere a la suma del NOI más los costes de explotación de las propiedades que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión, menos los costes energéticos.
"Margen NOI ajustado" significa NOI ajustado dividido por los ingresos totales menos los ingresos energéticos.
"FFO" se refiere al beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.
"Vesta FFO" significa la suma de FFO, ajustada por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, otros ingresos de energía netos, ingresos por intereses, gasto total de impuesto sobre la renta, depreciación y gasto de compensación basado en acciones y capital más.
Periodo anterior: Salvo que se indique lo contrario, la comparación de las cifras operativas y financieras se refiere al mismo periodo del año anterior.
Porcentajes La suma puede no coincidir con el total debido al redondeo.
Construcción a medida (BTS): un edificio cuyo diseño y construcción se hacen a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.
Inventario de edificios: edificios construidos de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, para aquellos clientes que no necesiten un edificio BTS.
Cobertura de los analistas
De conformidad con el reglamento interior de la BMV, artículo 4.033.01 Frac. VIII, Vesta está cubierta por analistas de las siguientes casas de bolsa:
-Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver
-Barclays Bank México, S.A.
-Banco de América
-BBVA Bancomer S.A.
-Bradesco BBI Investigación
-BTG Pactual US Capital LLC
-Casa de Bolsa Credit Suisse S.A. de C.V.
-Casa de Bolsa Santander S.A. de C.V.
-Citigroup Global Markets Inc.
-GBM Grupo Bursátil Mexicano S.A. de C.V.
-Grupo Financiero Interacciones S.A. de C.V.
-Grupo Signum, S.A. de C.V.
-Goldman Sachs
-Itaú Corretora de Valores S.A
-J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V.
-Morgan Stanley
-Scotia Inverlat Casa de Bolsa S.A. de C.V.
Vesta es un propietario de bienes raíces, desarrollador y administrador de activos de edificios industriales y centros de distribución en México. Al 30 de septiembre de 2025, Vesta era propietaria de 235 inmuebles ubicados en modernos parques industriales en 16 estados de México, que totalizaban una SBA de 43,0 millones de pies cuadrados (4,0 millones de m2). Vesta cuenta con varios clientes de talla mundial que participan en una gran variedad de sectores, como automoción, aeroespacial, minorista, alta tecnología, farmacéutico, electrónico, alimentación y bebidas y envasado. Para más información, visite: www.vesta.com.mx.
Nota sobre las declaraciones prospectivas
El presente informe puede contener determinadas declaraciones e información de carácter prospectivo relativas a la empresa y a sus resultados futuros previstos, que reflejan las opiniones y/o expectativas actuales de la empresa y de su dirección con respecto a sus resultados, negocios y acontecimientos futuros. Las declaraciones prospectivas incluyen, sin limitación, cualquier declaración que pueda predecir, pronosticar, indicar o implicar resultados, rendimiento o logros futuros, y pueden contener palabras como "cree", "anticipa", "espera", "prevé", "probablemente resultará" o cualquier otra palabra o frase de significado similar. Estas afirmaciones están sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones. Algunos de los factores que pueden afectar a los resultados son, entre otros (i) el clima económico y político nacional, regional y local; (ii) los cambios en los mercados financieros mundiales, los tipos de interés y los tipos de cambio de divisas; (iii) el aumento o la aparición de competencia imprevista por nuestras propiedades; (iv) los riesgos asociados a las adquisiciones, enajenaciones y desarrollo de
(v) la estructuración fiscal y los cambios en las leyes y tasas del impuesto sobre la renta; (vi) la disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de deuda que mantengamos; (vii) las incertidumbres ambientales, incluyendo los riesgos de desastres naturales; (viii) los riesgos relacionados con cualquier crisis potencial de salud y las medidas que los gobiernos, organismos, autoridades policiales y/o sanitarias implementen para hacer frente a dicha crisis; y (ix) aquellos factores adicionales discutidos en los reportes presentados ante la Bolsa Mexicana de Valores y en la Securities and Exchange Commission de los Estados Unidos. Advertimos que estos importantes factores podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresados en esta presentación y en las declaraciones orales realizadas por funcionarios autorizados de la Compañía. Se advierte a los lectores de que no deben confiar indebidamente en estas declaraciones prospectivas, que son válidas únicamente en la fecha en que fueron formuladas. La empresa no asume ninguna obligación de actualizar o revisar las previsiones de futuro, incluidas las orientaciones financieras, ya sea como resultado de nueva información, acontecimientos futuros o cualquier otra circunstancia, salvo que así lo exija la ley.
Definiciones / Discusión de medidas financieras no ajustadas a los PCGA:
Cambio en la metodología de cálculo del EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado y Vesta FFO
Durante el año terminado el 31 de diciembre de 2023, nuestro negocio comenzó a experimentar diferentes efectos asociados con el crecimiento de las operaciones de nuestros arrendatarios en México que, entre otros impactos, resultaron en un mayor consumo de energía que reconocemos como un ingreso de energía y un costo de energía durante el periodo. Nuestra administración consideró que estos ingresos y costos representan una actividad de negocios no administrada activamente por nosotros y no se relaciona directamente con nuestra operación y estrategia de negocios; por lo tanto, actualizamos nuestra política para ajustar aún más nuestro EBITDA Ajustado, NOI, NOI Ajustado y Vesta FFO para excluir los ingresos por energía y los costos de energía.
Hemos aplicado el cambio en la metodología de cálculo con carácter retroactivo. Este cambio ha tenido un impacto en el EBITDA ajustado, el NOI, el NOI ajustado y el Vesta FFO de 0,3 millones de dólares, (0,4) millones de dólares y 0,0 millones de dólares a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021.
Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado
La tabla a continuación presenta una conciliación del EBITDA Ajustado, el NOI y el NOI Ajustado con el beneficio del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los períodos indicados, tal y como se informa en los estados financieros de la Sociedad. Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del ejercicio ajustado por (a) el gasto total por el impuesto sobre la renta (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos (e) los costes financieros, (f) las ganancias (pérdidas) netas por diferencias de cambio, (g) las ganancias por la venta de inversiones inmobiliarias, (h) las ganancias por la revalorización de inversiones inmobiliarias, (i) las amortizaciones, (j) los gastos por indemnizaciones basadas en acciones, (k) los ingresos energéticos y (l) los costes energéticos durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, revirtiendo el impacto discreto de los gastos de depreciación en el EBITDA ajustado menos y los gastos de compensación basada en acciones durante el periodo pertinente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquileres durante el periodo correspondiente.
El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento operativo o a los flujos de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como los pagos de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debería considerarlo de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y el gasto por impuesto sobre las ganancias. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en el funcionamiento de los inquilinos, las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables.
El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo o al resultado global total como medidas del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas suplementarias de información del sector utilizadas para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados de explotación. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente tenemos una sólida cartera de desarrollo de "edificios especulativos". Con arreglo a la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras inversiones inmobiliarias y, por ese motivo,
nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras propiedades de inversión y, por lo tanto, dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y situación financiera porque, cuando se compara entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costes de explotación y la actividad de adquisición y desarrollo sobre una base no apalancada, proporcionando una perspectiva que no es inmediatamente evidente a partir del beneficio del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y a menudo se incurre en ellos a nivel corporativo y no a nivel de propiedad. Del mismo modo, los gastos por intereses pueden producirse a nivel del inmueble aunque los ingresos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como están definidos, los NOI y los NOI ajustados pueden no ser comparables a los ingresos netos de explotación o a medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definen los NOI o los NOI ajustados de forma diferente.
Margen EBITDA ajustado, margen NOI y margen NOI ajustado
La siguiente tabla también incluye una conciliación del margen EBITDA ajustado, el margen NOI y el margen NOI ajustado con el beneficio del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. Presentamos los ratios de margen con respecto a los ingresos por alquileres más las comisiones de gestión menos los ingresos por electricidad para complementar la comprensión de nuestro rendimiento operativo; midiendo nuestra rentabilidad en comparación con los ingresos directamente relacionados con nuestras actividades empresariales.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Para los tres meses | | 9 meses | | | | |
| Periodo finalizado el 30 de septiembre, | | Acumulado | | | | |
| 2025 | 2024 | | 2025 | 2024 | | | | |
| | | | | | | | | |
| (millones de US$) | | | | |
| Beneficio del periodo | 25.0 | 52.0 | | 67.6 | 286.2 | | | | |
| (+) Gasto total por impuesto sobre la renta | 27.4 | 10.7 | | 67.9 | 59.0 | | | | |
| (-) Ingresos por intereses | (0.7) | (4.0) | | (2.0) | (13.1) | | | | |
| (-) Otros ingresos (1) | (1.2) | (1.4) | | (3.7) | (3.4) | | | | |
| (-) Otros gastos | 0.6 | 0.9 | | 2.1 | 4.3 | | | | |
| (+) Gastos financieros | 12.3 | 11.2 | | 34.5 | 33.7 | | | | |
| (-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta | (2.4) | 4.3 | | (8.7) | 10.0 | | | | |
| (-) Participación en los resultados de empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | | 0.0 | 0.0 | | | | |
| (-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | (0.4) | 0.0 | | 0.0 | (0.3) | | | | |
| (-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (4.8) | (24.0) | | 3.4 | (231.4) | | | | |
| (+) Amortización | 0.5 | 0.4 | | 1.2 | 0.9 | | | | |
| (+) Remuneración en acciones | 2.5 | 2.1 | | 7.1 | 7.0 | | | | |
| (-) Ingresos energéticos | (2.5) | (2.6) | | (6.5) | (6.5) | | | | |
| (+) Gasto energético | 3.3 | 2.2 | | 7.0 | 5.7 | | | | |
| EBITDA ajustado | 59.7 | 51.9 | | 170.0 | 152.0 | | | | |
| (+) Gastos generales y administrativos | 7.8 | 7.0 | | 24.4 | 24.3 | | | | |
| (-) Compensación en acciones | (2.5) | (2.1) | | (7.1) | (7.0) | | | | |
| NOI | 65.1 | 56.8 | | 187.3 | 169.3 | | | | |
| (+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres | 1.0 | 0.8 | | 2.7 | 2.2 | | | | |
| NOI ajustado | 66.1 | 57.6 | | 190.0 | 171.5 | | | | |
(1)Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como reembolsos procedentes de seguros y ventas de material de oficina. Para más información, véase la nota 15 de nuestros estados financieros consolidados auditados.
Conciliación de FFO y Vesta FFO
La siguiente tabla muestra una conciliación de FFO y Vesta FFO con el beneficio del periodo, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.
La Sociedad considera que el Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento porque excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestras operaciones empresariales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no recoge el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.
Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.
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| Para los tres meses | | 9 meses |
| Periodo finalizado el 30 de septiembre, | | Acumulado |
| 2025 | 2024 | | 2025 | 2024 |
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| (millones de US$) |
| Beneficio del periodo | 25.0 | 52.0 | | 67.6 | 286.2 |
| (-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | (0.4) | 0.0 | | 0.0 | (0.3) |
| (-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (4.8) | (24.0) | | 3.4 | (231.4) |
| FFO | 19.8 | 28.0 | | 71.1 | 54.5 |
| (-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta | (2.4) | 4.3 | | (8.7) | 10.0 |
| (-) Otros ingresos(1) | (1.2) | (1.4) | | (3.7) | (3.4) |
| (-) Otros gastos | 0.6 | 0.9 | | 2.1 | 4.3 |
| (-) Participación en los resultados de empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | | 0.0 | 0.0 |
| (-) Ingresos por intereses | (0.7) | (4.0) | | (2.0) | (13.1) |
| (+) Gasto total por impuesto sobre la renta | 27.4 | 10.7 | | 67.9 | 59.0 |
| (+) Amortización | 0.5 | 0.4 | | 1.2 | 0.9 |
| (-) Compensación en acciones | 2.5 | 2.1 | | 7.1 | 7.0 |
| (-) Ingresos energéticos | (2.5) | (2.6) | | (6.5) | (6.5) |
| (+) Gasto energético | 3.3 | 2.2 | | 7.0 | 5.7 |
| Vesta FFO | 47.4 | 40.7 | | 135.5 | 118.3 |
(1)Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como reembolsos procedentes de seguros y ventas de material de oficina. Para más información, véase la nota 15 de los estados financieros consolidados de Vesta.
