Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y subsidiarias Estados financieros consolidados correspondientes a los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, e informe del auditor independiente con fecha 17 de febrero de 2026.
Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y subsidiarias Informe del auditor independiente y estados financieros consolidados para 2025, 2024 y 2023 Índice Página Informe del auditor independiente 1 Estados consolidados de la situación financiera 5 Estados consolidados de resultados y otros ingresos globales (pérdidas) 7 Estados consolidados de cambios en el patrimonio neto 8 Estados consolidados de flujos de efectivo 9 Notas a los estados financieros consolidados 10
Informe del auditor independiente al Consejo de Administración y a los accionistas de Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. (en dólares estadounidenses) Opinión Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos de Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y sus subsidiarias (la «Entidad»), que comprenden los estados consolidados de situación financiera al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, los estados consolidados de utilidad y otro ingreso integral (pérdida), los estados consolidados de cambios en el capital contable y los estados consolidados de flujos de efectivo para los años terminados en esas fechas, y las notas a los estados financieros consolidados, incluidas las políticas contables significativas. En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos significativos, la situación financiera consolidada de la Entidad al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, así como su rendimiento financiero consolidado y sus flujos de efectivo consolidados para los ejercicios finalizados en esas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB). Base de la opinión Hemos realizado nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades en virtud de dichas normas se describen con más detalle en la sección Responsabilidades del auditor en la auditoría de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos independientes de la Entidad de conformidad con el Código Internacional de Ética para Contadores Profesionales del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código IESBA), junto con el Código de Ética emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (Código IMCP), y hemos cumplido con nuestras otras responsabilidades éticas de conformidad con el Código IESBA y con el Código IMCP. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y adecuada para fundamentar nuestra opinión. Otros asuntos Los estados financieros consolidados adjuntos se han traducido al inglés para comodidad de los lectores. Asuntos clave de la auditoría Los asuntos clave de la auditoría son aquellos que, según nuestro criterio profesional, fueron los más significativos en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del período actual. Estos asuntos se abordaron en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto, y al formar nuestra opinión al respecto, no proporcionamos una opinión separada sobre estos asuntos.
2 Valor razonable de las propiedades de inversión — Véanse las notas 4 y 8 de los estados financieros consolidados. La Entidad contrata a tasadores externos para que le ayuden a determinar el valor razonable de las propiedades de inversión. Los tasadores externos utilizan el enfoque de flujos de efectivo, el enfoque del coste de reposición y el enfoque de la tasa de capitalización. Al determinar el valor razonable, los tasadores externos también tienen en cuenta factores y supuestos tales como las tasas de descuento, las tasas de capitalización de salida, los ingresos operativos netos a largo plazo, las tasas de inflación, los períodos de absorción y los alquileres de mercado. Las ganancias o pérdidas resultantes de los cambios en el valor razonable se reconocen en la cuenta de resultados consolidada del período en el que se producen. Identificamos el valor razonable de las propiedades de inversión como un asunto clave de auditoría porque la determinación del valor razonable requiere que la dirección realice estimaciones significativas relacionadas con supuestos tales como alquileres de mercado, tasas de descuento y tasas de capitalización de salida. La realización de procedimientos de auditoría para evaluar la razonabilidad de estos supuestos requirió un alto grado de juicio por parte del auditor y un mayor esfuerzo, incluida la necesidad de involucrar a nuestros especialistas en valor razonable. Cómo se abordó el asunto clave de auditoría en la auditoría Nuestros procedimientos de auditoría para comprobar los alquileres de mercado previstos en el futuro, las tasas de descuento y las tasas de capitalización de salida utilizadas para determinar el valor razonable de las propiedades de inversión incluyeron, entre otros, los siguientes: • Obtuvimos un entendimiento de la metodología de la Entidad para determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión. • Seleccionamos una muestra de propiedades de inversión para comprobar las determinaciones del valor razonable de la Entidad. • Para las propiedades de inversión seleccionadas, realizamos procedimientos de comprobación de la valoración, incluyendo, entre otros, la participación de nuestros especialistas en valor razonable para comprobar las metodologías utilizadas y los factores y supuestos clave en la tasación de las propiedades de inversión, centrándonos en los alquileres de mercado, las tasas de descuento y las tasas de capitalización de salida. Basándose en esta información, nuestros especialistas en valor razonable calcularon rangos de valor razonable independientes y los compararon con los valores determinados por la Entidad para evaluar la razonabilidad del valor razonable. • Por último, realizamos visitas in situ para validar la existencia de las propiedades de inversión seleccionadas para la comprobación. Información distinta de los Estados Financieros Consolidados y el Informe del Auditor La Administración es responsable de la otra información. La otra información comprende i) la Información de Sostenibilidad que el Grupo está obligado a preparar de conformidad con el artículo 33, sección I, párrafo a); ii) la información que se incorporará al Informe Anual que el Grupo está obligado a preparar de conformidad con el artículo 33, sección I, párrafo b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de las Reglas Generales Aplicables a los Emisores y Otros Participantes del Mercado de Valores en México y las Directrices que acompañan a estas disposiciones (las «Disposiciones»). Se espera que el Informe Anual esté a nuestra disposición después de la fecha de este informe de auditoría. Nuestra opinión sobre los estados financieros consolidados no abarca la otra información y no expresaremos ningún tipo de conclusión de garantía al respecto. En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad es leer la Información de Sostenibilidad y el Informe Anual, cuando estén disponibles, y al hacerlo, considerar si la otra información identificada anteriormente, cuando esté disponible, es materialmente inconsistente con los estados financieros consolidados o con el conocimiento que hemos obtenido en la auditoría, o si de otro modo parece contener errores materiales. Al leer el Informe Anual, emitiremos una declaración al respecto, tal y como exige el artículo 33, sección I, párrafo b), numeral 1.2. de las Disposiciones.
3 Responsabilidades de la dirección y de los responsables del gobierno de la entidad en relación con los estados financieros consolidados La dirección es responsable de la preparación y presentación fiel de los estados financieros consolidados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB), así como del control interno que la dirección considere necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados que estén libres de incorrecciones significativas, ya sean debidas a fraude o a error. En la preparación de los estados financieros consolidados, la dirección es responsable de evaluar la capacidad de la entidad para continuar como empresa en funcionamiento, revelar, según corresponda, los asuntos relacionados con la continuidad de la empresa y utilizar el principio contable de continuidad de la empresa, a menos que la dirección tenga la intención de liquidar la entidad o cesar sus operaciones, o no tenga otra alternativa realista que hacerlo. Los encargados de la gobernanza son responsables de supervisar el proceso de información financiera de la Entidad. Responsabilidades del auditor en la auditoría de los estados financieros consolidados Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable sobre si los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de incorrecciones materiales, ya sean debidas a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que incluya nuestra opinión. Una seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA detecte siempre un error significativo cuando existe. Los errores pueden deberse a un fraude o a un error y se consideran significativos si, individual o colectivamente, es razonable esperar que influyan en las decisiones económicas que los usuarios tomen basándose en estos estados financieros consolidados. Como parte de una auditoría de conformidad con las NIA, ejercemos nuestro juicio profesional y mantenemos el escepticismo profesional a lo largo de toda la auditoría. También: Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrecciones materiales en los estados financieros consolidados, ya sean debidas a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría adecuados a esos riesgos, y obtenemos pruebas de auditoría suficientes y adecuadas para fundamentar nuestra opinión. El riesgo de no detectar una distorsión significativa como resultado de un fraude es mayor que el de una distorsión como resultado de un error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones intencionadas, tergiversaciones o la anulación del control interno. Obtener un conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría adecuados a las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la Entidad. Evaluar la idoneidad de las políticas contables utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y las divulgaciones relacionadas realizadas por la dirección. Concluir sobre la idoneidad del uso por parte de la dirección del principio contable de continuidad de la actividad y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida, si existe una incertidumbre significativa relacionada con eventos o condiciones que puedan arrojar dudas significativas sobre la capacidad de la Entidad para continuar como una entidad en funcionamiento. Si llegamos a la conclusión de que existe una incertidumbre significativa, estamos obligados a llamar la atención en nuestro informe de auditoría sobre la información relacionada en los estados financieros consolidados o, si dicha información es inadecuada, a modificar nuestra opinión. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, acontecimientos o condiciones futuros pueden hacer que la Entidad deje de continuar como empresa en funcionamiento.
4 Evaluar la presentación, estructura y contenido generales de los estados financieros consolidados, incluidas las divulgaciones, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y eventos subyacentes de una manera que logra una presentación razonable. Planificar y realizar la auditoría del grupo para obtener pruebas de auditoría suficientes y adecuadas con respecto a la información financiera de las entidades o unidades de negocio dentro del grupo como base para formar una opinión sobre los estados financieros del grupo. Somos responsables de la dirección, supervisión y revisión del trabajo de auditoría realizado a efectos de la auditoría del grupo. Seguimos siendo los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría. Nos comunicamos con los encargados de la gobernanza en relación, entre otras cuestiones, con el alcance y el calendario previstos de la auditoría y los hallazgos significativos de la misma, incluidas las deficiencias significativas en el control interno que identificamos durante nuestra auditoría. También proporcionamos a los responsables del gobierno una declaración de que hemos cumplido con los requisitos éticos pertinentes en materia de independencia, y les comunicamos todas las relaciones y otros asuntos que puedan considerarse razonablemente que afectan a nuestra independencia y, cuando procede, las medidas adoptadas para eliminar las amenazas o las salvaguardias aplicadas. A partir de los asuntos comunicados a los responsables del gobierno, determinamos aquellos que fueron más significativos en la auditoría de los estados financieros consolidados del período actual y que, por lo tanto, son los asuntos clave de la auditoría. Describimos estos asuntos en nuestro informe de auditoría, a menos que la ley o la normativa impida la divulgación pública del asunto o cuando, en circunstancias extremadamente raras, determinemos que un asunto no debe comunicarse en nuestro informe porque las consecuencias adversas de hacerlo superarían razonablemente los beneficios de interés público de dicha comunicación. Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Filial de una firma miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited C. P. C. Alejandro Pérez Contreras Ciudad de México, México 17 de febrero de 2026
5 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 (En dólares estadounidenses) Notas 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Activos Activos corrientes: Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5 $ 336 901 283 $ 184 120 894 $ 501 166 136 Impuestos recuperables 6 47 539 115 52 832 645 33 864 821 Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos - Netos 7 8 769 879 4 681 020 10 100 832 Gastos pagados por adelantado y otros activos corrientes 7.vi 4 141 257 2 119 545 21 299,392 Total activos corrientes 397 351 534 243 754 104 566 431 181 Activos no corrientes: Inmuebles de inversión 8 4 129 443 925 3 696 768 269 3 212 164 164 Mobiliario de oficina - Neto 2 256 393 2 386 285 2 541 990 Activo por derecho de uso - Neto 9 1 419 215 533 792 834199 Inversión en asociadas 3.c 3.533.419 - - Depósitos de garantía pagados, efectivo restringido y otros 8.455.208 14.504.984 10.244.759 Total activos no corrientes 4.145.108 160 3 714 193 330 3 225 785 112 Activos totales 4 542 459 694 $ 3 957 947 434 $ 3 792 216 293 $ Pasivo y patrimonio neto Pasivo corriente: Parte corriente de la deuda a largo plazo 10 $ 1.782.124 $ 49.856.047 $ 69.613.002 Pasivos por arrendamientos - corto plazo 9 641.300 408.373 607.481 Intereses devengados 10 038 053 2 911 864 3 148 767 Cuentas por pagar 3.e 30 798 915 14 194 300 13 188 966 Impuesto sobre la renta por pagar 14154 365 646 812 38 773 726 Gastos e impuestos devengados 7 280 266 6 637 354 7 078 988 Dividendos por pagar 12.4 17 384 493 16 171 622 15155 311 Total pasivo corriente 82 079 516 90 826 372 147 566 241 Pasivo no corriente: Deuda a largo plazo 10 1 273 419 269 797 194 627 845573 752 Pasivos por arrendamientos a largo plazo 9 814 746 149 743 290 170 Depósitos de garantía recibidos 30 028 335 27 409 380 25 680 958 Acreedores a largo plazo 3.e 23 413 771 - 7 706 450 Prestaciones a empleados 11 3 662 878 2 240 425 1 519 790 Impuestos sobre la renta diferidos 18.3 381 284 437 442 842 704 276 910507 Total pasivo no corriente 1.712.623.436 1.269.836.879 1.157.681.627 Total pasivo 1.794.702.952 1.360.663.251 1.305.247.868
6 Notas 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Patrimonio neto: Capital social 12 579 978 180 585 487 257 591 600 113 Capital adicional pagado 12,3 884 174 713 905 722 252 934 944 456 Ganancias acumuladas 1320 760 427 1 148 396 077 989 736 218 Reserva para pagos basados en acciones 7 257 867 3 884 108 3 732 350 Reserva por conversión de moneda extranjera (44 414 445) (46 205 511) (33 044 712) Total del patrimonio neto 2 747 756 742 2 597 284183 2.486.968.425 Total pasivo y patrimonio neto 4.542.459.694 $ 3.957.947.434 $ 3.792.216.293 $ Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
7 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados consolidados de utilidad y otros ingresos (pérdidas) integrales Para los años finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 (En dólares estadounidenses) Notas 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Ingresos: Ingresos por alquileres 13 $ 283 193 370 $ 251 950 504 $ 213 448296 Honorarios de gestión 31 437 376 618 1 019 316 283 224 807 252 327 122 214 467 612 Costes de explotación de inmuebles relacionados con inmuebles que generaron ingresos por alquiler 14.1 (24 104 475) (21 244 160) (13 476 324) Gastos de explotación de inmuebles relacionados con inmuebles que no generaron ingresos por alquiler 14.1 (4 171 323) (3 348 273) (4 763 398) Gastos generales y administrativos 14.2 (35 492 376) (34 178 243) (31 719 895) Ingresos por intereses 5 272 660 15 185 565 9 414 027 Otros ingresos 15 6 818 185 4 307 956 5 138 158 Otros gastos 16 (3 523 537) (5.152.385) (3.037.113) Costes financieros 17 (56.226.952) (44.261.390) (46.306.975) Ganancia (pérdida) por tipo de cambio - neta 10 097 353 (10 837 867) 8 906 782 Participación en los resultados de empresas asociadas 11 538 - - (Pérdida) Ganancia por venta y enajenación de inmuebles de inversión - neta (9 945) 2.617.233 (461.600) Ganancia por revalorización de inmuebles de inversión 8 52.075.064 270.747.661 243.459.821 Beneficio antes de impuestos 233.970.999 426.163 219 381 621 095 Gasto por impuesto sobre la renta corriente 18,1 (56 138 103) (31 892 785) (91 953 099) Beneficio (gasto) por impuestos sobre la renta diferidos 18.1 64 069 427 (170 924 088) 26 969 516 Beneficio (gasto) total por impuestos sobre la renta 7 931 324 (202 816 873) (64 983 583) Beneficio del ejercicio 241 902 323 223 346 346 316 637 512 Otros ingresos integrales (pérdida) - neto de impuestos: Partidas que pueden reclasificarse posteriormente a la cuenta de resultados: Diferencias de cambio por la conversión de otras operaciones en moneda funcional 1.791.066 (13.160.799) 7.858.413 Total de otros ingresos integrales (pérdidas) 1.791.066 (13.160.799) 7.858.413 Ingresos integrales totales del ejercicio 243.693.389 $ 210.185 547 $ 324 495 925 Beneficio básico por acción 12,5 $ 0,2850 $ 0,2563 $ 0,4183 Beneficio diluido por acción 12,5 $ 0,2809 $ 0,2529 $ 0,4118 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
8 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias Estados Consolidados de Cambios en el Patrimonio Neto Para los años terminados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 (En dólares estadounidenses) Capital Accionario Capital Adicional Pagado Ganancias Retenedoras Reserva para Pagos Basados en Acciones Reserva de Conversión de Monedas Extranjeras Total del Patrimonio Neto Saldos al 1 de enero de 2023 $ 480,623,919 $ 460,677,234 $ 733 405 749 $ 5 984 051 $ (40 903 125) $ 1 639 787 828 Emisión de capital 108 771 608 466 218 277 - - - 574 989 885 Pagos basados en acciones - - - 8 001 830 - 8 001 830 Acciones consolidadas 2 204 586 8 048 945 - (10 253 531) - - Dividendos declarados - - (60 307 043) - - (60 307 043) Ingresos integrales del ejercicio - - 316 637 512 - 7 858 413 324 495 925 Saldos al 31 de diciembre de 2023 591 600113 934 944 456 989 736 218 3 732 350 (33 044 712) 2.486.968.425 Pagos basados en acciones - - - 8.982.488 - 8.982.488 Acciones consolidadas 2.475.270 6.355.460 - (8.830.730) - - Dividendos declarados - - (64 686 487) - - (64 686 487) Recompra de acciones (8.588.126) (35.577.664) - - - (44.165.790) Ingresos integrales del ejercicio - - 223.346.346 - (13.160.799) 210 185 547 Saldos a 31 de diciembre de 2024 585 487 257 905 722 252 1 148 396 077 3 884 108 (46 205 511) 2597 284 183 Pagos basados en acciones 65 627 283 509 - 12 383 852 - 12 732 988 Acciones consolidadas 2 045 268 6 964 825 - (9 010 093) - - Dividendos declarados - - (69 537 973) - - (69 537 973) Recompra de acciones (7 619 972) (28 795 873) - - - (36 415 845) Resultado global del ejercicio - 241 902 323 - 1 791 066 243 693 389 Saldos a 31 de diciembre de 2025 579 978180 $ 884 174 713 $ 1 320 760 427 $ 7 257 867 $ (44 414 445) $ 2 747 756 742 Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
9 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y subsidiarias Estados consolidados de flujos de efectivo Para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 (En dólares estadounidenses) 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Flujos de efectivo de actividades operativas: Beneficio antes de impuestos sobre la renta $ 233 970 999 $ 426 163 219 $ 381 621 095 Ajustes: Depreciación 967 263 753 034 974 291 Depreciación del derecho de uso 757 374 662 992 603 782 Ganancia por revalorización de propiedades de inversión (52 075 064) (270 747 661) (243 459 821) Efecto no realizado de los tipos de cambio (8 306 287) (2 322 932) (1 048 369) Ingresos por intereses (5 272 660) (15 185 565) (9 414 027) Gastos por intereses 53 099 773 41 939 489 44 335 420 Amortización de los costes de emisión de deuda 3 127 179 2 321 901 1 971 555 Participación en los resultados de empresas asociadas (11 538) - - Gastos reconocidos en relación con pagos basados en acciones 12 732 988 8 982 488 8 001 830 (Ganancia) pérdida por venta y enajenación de propiedades de inversión 9 945 (2 617 233) 461 600 Costes por prestaciones a empleados y pensiones 1 422 453 720 635 1 171 510 Beneficio fiscal por costes de emisión de capital - - 8 307 906 Ajustes del capital circulante: (Aumento) disminución de: Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos - Neto (4.088.859) 5.419.812 (2.410.637) Impuestos recuperables 5.293.530 (18.967.824) (3.776.348) Depósitos de garantía pagados y otros 18.767 457.961 (1.138.296) Gastos pagados por adelantado y otros activos corrientes (2.021.712) 19 179 847 4 008 959 Aumento (disminución) en: Cuentas por pagar (787 488) (8 512 107) 3 258 Gastos e impuestos devengados 642 912 (441 625) 1.924.362 Depósitos de garantía recibidos 2.618.955 1.728.422 7.347.839 Intereses recibidos 5.272.660 15.185.565 9.414.027 Impuestos sobre la renta pagados (40.119.390) (75 011 590) (64 103 701) Efectivo neto procedente de actividades operativas 207 251 800 129 708 828 144 796 235 Flujos de efectivo procedentes de actividades de inversión: Compras de propiedades de inversión (336 934 128) (231 137 856) (263 051 665) Venta de propiedades de inversión 5.500.000 5.070.000 42.057.500 Compras de mobiliario de oficina y vehículos (837.371) (597.329) (2.078.300) Inversión en asociadas (3.521.881) - - Efectivo neto utilizado en actividades de inversión (335.793.380) (226.665.185) (223.072.465) Flujos de efectivo de actividades de financiación: Intereses pagados (45 884 170) (42 087 710) (45 034 414) Préstamos obtenidos 650 000 000 - - Préstamos pagados (213 594 745) (69 613 005) (16 789 756) Costes de emisión de deuda (5.350.706) (5.563.162) - Dividendos pagados (68.325.102) (63.670.176) (59.509.926) Recompra de acciones propias (36 415 845) (44 165 790) - Ingresos por emisión de capital - 594 375 000 Gastos de emisión de capital pagados - (27 693 021) Pago de pasivos por arrendamiento (834 281) (790 811) (606 279) Efectivo neto (utilizado en) por actividades de financiación 279 595 151 (225 890 654) 444 741 604 Efectos de las variaciones del tipo de cambio sobre el efectivo 1 726 818 5 801 769 (4 446 323) (Disminución) aumento neto en efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 152 780 389 (317 045 242) 362 019 051 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del ejercicio 184 856 206 501 901 448 139 882 397 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del ejercicio - Nota 5 337 636 595 $ 184 856 206 $ 501 901 448 $ Véanse las notas adjuntas a los estados financieros consolidados.
10 Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A.B. de C. V. y subsidiarias Notas a los estados financieros consolidados Para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 (En dólares estadounidenses) 1. Información general Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. («Vesta» o la «Entidad») es una sociedad constituida en México. La dirección de su domicilio social y sede principal es Paseo de los Tamarindos 90, piso 28, Ciudad de México. Vesta y sus subsidiarias (colectivamente, la «Entidad») se dedican al desarrollo, adquisición y operación de edificios industriales e instalaciones de distribución que se alquilan a empresas en once estados de México. 1.1 Hechos significativos Las Ofertas El 24 de septiembre de 2025, la Entidad emitió Bonos Senior por un importe principal de 500 000 000 $ y vencimiento el 30 de enero de 2033. Los bonos se emitieron de conformidad con un contrato celebrado entre la Entidad y The Bank of New York Mellon, que actuó como fideicomisario, registrador, agente pagador y agente de transferencias. Los bonos se garantizaron sobre una base senior no garantizada. Los bonos devengan un interés semestral a una tasa del 5,500 %. A 31 de diciembre de 2025, el coste de dicha emisión de deuda era de 5 350 706 dólares. El 7 de diciembre de 2023, Vesta celebró un acuerdo de suscripción (el «Acuerdo de suscripción posterior») con Morgan Stanley & CO, LLC, BofA Securities, Inc. y Barclays Capital Inc., como representantes de los suscriptores, en relación con la venta por parte de Vesta de acciones ordinarias (la «Oferta de Continuación») de 42 500 000 acciones ordinarias en forma de American Depositary Shares («ADS»), cada ADS representando 10 acciones ordinarias de Vesta, a un precio de Oferta de Continuación de 35,00 dólares estadounidenses por ADS. El cierre de la Oferta de seguimiento de las American Depositary Shares («ADS») tuvo lugar el 13 de diciembre de 2023, recaudando unos ingresos brutos de aproximadamente 148 750 000 dólares. Los gastos de emisión ascendieron a aproximadamente 4 746 000 dólares. Vesta tiene la intención de utilizar los ingresos netos de la oferta de seguimiento para financiar su estrategia de crecimiento, incluida la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, así como para el desarrollo de edificios industriales. El 29 de junio de 2023, Vesta firmó un acuerdo de suscripción (el «Acuerdo de suscripción») con Citigroup Global Markets Inc., BofA Securities, Inc. y Barclays Capital Inc., como representantes de los suscriptores, en relación con la oferta pública inicial de Vesta (la «Oferta») de 125 000 000 acciones ordinarias en forma de ADS, cada ADS representando 10 acciones ordinarias de Vesta («acciones ordinarias»), que incluía el ejercicio por parte de los suscriptores de la opción de sobreasignación para comprar 18 750 000 acciones adicionales de Vesta, a un precio de oferta de 31,00 dólares estadounidenses por ADS. El cierre de la oferta de ADS tuvo lugar el 5 de julio de 2023, recaudando unos ingresos brutos de aproximadamente 445 625 000 dólares, que incluían 18 750 000 acciones vendidas por Vesta tras el ejercicio por parte de los suscriptores de la opción de sobreasignación en su totalidad. Los gastos de emisión ascendieron a aproximadamente 22 950 000 dólares. Vesta tiene la intención de utilizar los ingresos netos de la oferta para financiar su estrategia de crecimiento, incluida la adquisición de terrenos o propiedades e inversiones en infraestructuras relacionadas, así como para el desarrollo de edificios industriales.
11 Las líneas de crédito El 18 de diciembre de 2024, Vesta cerró una línea de crédito sostenible sindicada global por valor de 545 000 000 $ (la «Línea») compuesta por un préstamo a plazo de 345 000 000 $ disponible en dos tramos, por tres y cinco años, con un período de disponibilidad de 18 meses, y una línea de crédito renovable de 200 000 000 $, que sustituye a la línea de crédito renovable no utilizada de 200 000 000 $ que la empresa tenía anteriormente. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como coordinadores conjuntos de la operación. La línea está sujeta a un ajuste de precios de sostenibilidad a los márgenes aplicables. Vesta incurrió y pagó costes de emisión de deuda por un importe de 5 563 162 dólares relacionados con la línea. A 31 de diciembre de 2025, la Entidad realizó dos desembolsos: el primero por 100 000 000 $ el 8 de abril de 2025 y el segundo por 50 000 000 $ el 31 de julio de 2025. 2. Adopción de normas contables NIIF nuevas y modificadas Modificaciones a la NIC 21 Efectos de las variaciones en los tipos de cambio de las monedas extranjeras, tituladas «Falta de convertibilidad» Modificaciones a la NIC 21 Efectos de las variaciones en los tipos de cambio de las monedas extranjeras, tituladas «Falta de convertibilidad» La Entidad ha adoptado las modificaciones a la NIC 21 por primera vez en el ejercicio actual. Las modificaciones especifican cómo evaluar si una moneda es convertible y cómo determinar el tipo de cambio cuando no lo es. Normas contables NIIF nuevas y modificadas emitidas pero aún no vigentes A la fecha de autorización de los estados financieros consolidados, la Entidad no ha aplicado las siguientes normas contables NIIF nuevas y revisadas que han sido emitidas pero aún no están vigentes: Modificaciones a la NIIF 9 y la NIIF 7 Modificaciones a la Clasificación y medición de instrumentos financieros Mejoras anuales a las Normas Internacionales de Información Financiera - Volumen 11 Modificaciones a la NIIF 1 Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera, NIIF 7 Instrumentos financieros: revelaciones e instrucciones de aplicación adjuntas sobre la aplicación de la NIIF 7, la NIIF 9 Instrumentos financieros, la NIIF 10 Estados financieros consolidados y la NIC 7 Estado de flujos de efectivo. NIIF 18 Presentación y revelaciones en los estados financieros. NIIF 19 Entidades dependientes sin responsabilidad pública: revelaciones Modificaciones a la NIIF 9 y a la NIIF 7: Modificaciones a la clasificación y medición de instrumentos financieros Las modificaciones en Modificaciones a la clasificación y medición de instrumentos financieros (Modificaciones a la NIIF 9 y a la NIIF 7) son: Baja en cuentas de un pasivo financiero liquidado mediante transferencia electrónica Las modificaciones permiten a una entidad considerar que un pasivo financiero (o parte de un pasivo financiero) que se liquida mediante un sistema de pago electrónico se ha extinguido (y se ha dado de baja en cuentas) antes de la fecha de liquidación si se cumplen los criterios especificados. Si una entidad decide aplicar esta política contable, debe hacerlo para todas las liquidaciones realizadas a través del mismo sistema de pago electrónico. Clasificación de activos financieros • Términos contractuales que son coherentes con un acuerdo de préstamo básico.
12 • Las modificaciones proporcionan orientación sobre cómo una entidad debe evaluar si los flujos de efectivo contractuales de un activo financiero son coherentes con un acuerdo de préstamo básico. El objetivo es ayudar a las entidades a aplicar los requisitos para evaluar las características de los flujos de efectivo contractuales a los activos financieros con características vinculadas a cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG). • Activos con características sin recurso. Las modificaciones mejoran la descripción del término «sin recurso», en particular para especificar que un activo financiero tiene características sin recurso si el derecho último de una entidad a recibir flujos de efectivo está limitado contractualmente a los flujos de efectivo generados por activos específicos. • Instrumentos vinculados contractualmente. Las modificaciones aclaran las características de los instrumentos vinculados contractualmente que los distinguen de otras transacciones. En concreto, las modificaciones destacan que en dichos instrumentos se establece una priorización de los pagos a los titulares de activos financieros que utilizan múltiples instrumentos vinculados contractualmente (tramos) a través de una estructura de pago en cascada, lo que da lugar a concentraciones de riesgo de crédito y a una asignación desproporcionada de pérdidas entre los titulares de los diferentes tramos. Las modificaciones también señalan que no todas las transacciones con múltiples instrumentos de deuda cumplen los criterios de las transacciones con múltiples instrumentos vinculados contractualmente. Además, las modificaciones aclaran que la referencia a los instrumentos del conjunto subyacente puede incluir instrumentos financieros que no entran en el ámbito de aplicación de los requisitos de clasificación. Información a revelar Inversiones en instrumentos de patrimonio designados a valor razonable con cambios en otros ingresos y gastos. Los requisitos de la NIIF 7 se modifican para exigir a una entidad que revele la ganancia o pérdida por valor razonable presentada en otro resultado global durante el periodo, mostrando por separado la ganancia o pérdida por valor razonable relacionada con las inversiones darse de baja en el periodo y la ganancia o pérdida por valor razonable relacionada con las inversiones mantenidas al final del periodo. Condiciones contractuales que podrían cambiar el momento o el importe de los flujos de efectivo contractuales. Las modificaciones exigen a las entidades que revelen las condiciones contractuales que podrían cambiar el momento o el importe de los flujos de efectivo contractuales en caso de que se produzca (o no se produzca) un evento contingente que no esté directamente relacionado con cambios en los riesgos y costes básicos de los préstamos. Los requisitos se aplican a cada clase de activo financiero valorado al coste amortizado o al valor razonable con cambios en otros resultados y a cada clase de pasivo financiero valorado al coste amortizado. Las modificaciones entrarán en vigor para los periodos de presentación de informes anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2026, permitiéndose su aplicación anticipada. Si una entidad decide aplicar estas modificaciones para un periodo anterior, deberá: • aplicar todas las modificaciones al mismo tiempo y revelar ese hecho, o • aplicar solo las modificaciones a la clasificación de los activos financieros para ese periodo anterior y revelar ese hecho. Las modificaciones deben aplicarse de forma retroactiva, de conformidad con la NIC 8, con excepciones específicas. La dirección de la entidad sigue evaluando el impacto de estas modificaciones, pero prevé que su aplicación no afectará a los estados financieros consolidados de la entidad en períodos futuros. Mejoras anuales a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF): volumen 11 El IASB ha publicado modificaciones a cinco Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) como parte de su proceso de mejoras anuales. NIIF 1 Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera: contabilidad de coberturas por parte de un adoptante por primera vez Para mantener la coherencia con los requisitos de la NIIF 9, se han modificado los párrafos B5-B6 de la NIIF 1 para hacer referencia a los «criterios de calificación» de la contabilidad de coberturas (en lugar de las «condiciones») y añadir referencias cruzadas a la NIIF 9:6.4.1 para mejorar la claridad.B5-B6 se modificaron para hacer referencia a los «criterios de calificación» para la contabilidad de coberturas (en lugar de las «condiciones») y para añadir referencias cruzadas a la NIIF 9:6.4.1 para mejorar la comprensibilidad de la NIIF 1.
13 NIIF 7 Instrumentos financieros: Información a revelar — Ganancias o pérdidas por baja en cuentas Las modificaciones eliminan una referencia cruzada obsoleta en la NIIF 7:B38 a un párrafo que se había suprimido cuando se publicó la NIIF 13 y armonizan la redacción de este párrafo con los términos utilizados en la NIIF 13. Orientación sobre la aplicación de la NIIF 7: Información a revelar sobre la diferencia diferida entre el valor razonable y el precio de la transacción Las modificaciones actualizan la NIIF 7: IG14 para que la redacción de ese párrafo sea coherente con la NIIF 7:28 y mejora la coherencia interna de la redacción del ejemplo de la NIIF 7: IG14. Orientación sobre la aplicación de la NIIF 7: Introducción y revelaciones sobre el riesgo de crédito Las modificaciones añaden una declaración a la NIIF 7:IG1 en la que se aclara que la orientación no ilustra necesariamente todos los requisitos de los párrafos de la NIIF 7 a los que se hace referencia. Las modificaciones también simplifican la explicación de los aspectos de los requisitos que no se ilustran en la NIIF 7:IG20B. NIIF 9 Instrumentos financieros — Baja en cuentas de pasivo por arrendamientos Las modificaciones añaden una referencia cruzada a la NIIF 9:3.3.3 en la NIIF 9.2.1(b)(ii) para aclarar que, cuando un arrendatario ha determinado que un pasivo por arrendamiento se ha extinguido de acuerdo con la NIIF 9, el arrendatario está obligado a aplicar la NIIF 9:3.3.3 y, por lo tanto, a reconocer cualquier ganancia o pérdida resultante en la cuenta de resultados. NIIF 9 Instrumentos financieros — Precio de la transacción Las modificaciones sustituyen «su precio de transacción (tal y como se define en la NIIF 15)» en NIIF 9.5.1.3 por «el importe determinado aplicando NIIF 15» para abordar la inconsistencia entre NIIF 9.5.1.3 y los requisitos de NIIF 15, que pueden exigir que una cuenta por cobrar se mida a un importe que difiere del importe del precio de transacción reconocido como ingreso. Además, se elimina la referencia al «precio de la transacción» (tal y como se define en la NIIF 15) del Apéndice A de la NIIF 9. NIIF 10 Estados financieros consolidados — Determinación de un «agente de facto» Las modificaciones abordan la preocupación de que los requisitos de la NIIF 10:B73-B74 puedan, en algunas situaciones, ser contradictorios. La NIIF 10:B73 se refiere a los «agentes de hecho» como partes que actúan en nombre del inversor y afirma que la determinación de si otras partes actúan como agentes de hecho requiere un juicio. Sin embargo, la segunda frase de la NIIF 10:B74 incluye un lenguaje más concluyente y establece que una parte es un agente de hecho cuando quienes dirigen las actividades del inversor tienen la capacidad de ordenar a esa parte que actúe en nombre del inversor. Las modificaciones actualizan la NIIF 10:B74 para utilizar un lenguaje menos concluyente y aclarar que la relación descrita en la NIIF 10:B74 es solo un ejemplo de una circunstancia en la que se requiere criterio para determinar si una parte está actuando como agente de hecho. NIC 7 Estado de flujos de efectivo: método del coste La modificación sustituye el término «método del coste» por «a coste» en la NIC 7:37, en consonancia con la eliminación de la definición de «método del coste» de las Normas Internacionales de Información Financiera. Las modificaciones son efectivas para los periodos de información anual que comiencen a partir del 1 de enero de 2026, permitiéndose su aplicación anticipada. Una entidad debe aplicar las modificaciones de la NIIF 9:2.1(b)(ii) a los pasivos por arrendamientos que se extingan a partir del comienzo del periodo de información anual en el que la entidad aplique por primera vez dicha modificación. No se proporcionan disposiciones de transición específicas con respecto a las demás modificaciones. NIIF 18 Presentación y divulgación de información en los estados financieros La NIIF 18 sustituye a la NIC 1, manteniendo sin cambios muchos de los requisitos de la NIC 1 y complementándolos con nuevos requisitos. Además, algunos párrafos de la NIC 1 se han trasladado a la NIC 8 y a la NIIF 7. Por otra parte, el IASB ha introducido modificaciones menores en la NIC 7 y en la NIC 33 Resultado por acción.
14 La NIIF 18 introduce nuevos requisitos para: • presentar categorías específicas y subtotales definidos en el estado de resultados • proporcionar información sobre las medidas de rendimiento definidas por la dirección (MPM) en las notas a los estados financieros • mejorar la agregación y desagregación. Las entidades deben aplicar la NIIF 18 para los periodos de información anual que comiencen a partir del 1 de enero de 2027, aunque se permite su aplicación anticipada. Las modificaciones de la NIC 7 y la NIC 33, así como la NIC 8 y la NIIF 7 revisadas, entrarán en vigor cuando las entidades apliquen la NIIF 18. La NIIF 18 exige su aplicación retroactiva con disposiciones de transición específicas. La dirección de la entidad sigue evaluando los efectos de la adopción de la NIIF 18, que se espera que se informe en los estados financieros intermedios de la entidad correspondientes al primer trimestre de 2027. NIIF 19 Filiales sin responsabilidad pública: Información a revelar La NIIF 19 establece requisitos de información reducidos para las filiales que no tienen responsabilidad pública y cuya matriz prepara estados financieros consolidados según las Normas Internacionales de Información Financiera. Dado que la Entidad cotiza en bolsa y, por lo tanto, cumple la definición de responsabilidad pública, no se le permite aplicar la NIIF 19. En consecuencia, esta norma no se adoptará en su fecha de entrada en vigor. 3. Políticas contables significativas a. Declaración de cumplimiento Los estados financieros consolidados se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB). b. Base de preparación Los estados financieros consolidados se han elaborado sobre la base del coste histórico, excepto en el caso de las propiedades de inversión y los instrumentos financieros, que se valoran a su valor razonable al final de cada período de presentación de informes, tal y como se explica en las políticas contables que figuran a continuación. i. Coste histórico El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación dada a cambio de bienes y servicios. ii. Valor razonable El valor razonable es el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría por la transferencia de un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si ese precio es directamente observable o se estima utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad tiene en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta esas características al fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o divulgación en estos estados financieros consolidados se determina sobre esa base, excepto en el caso de las transacciones de pagos basados en acciones que entran en el ámbito de aplicación de la NIIF 2, Pagos basados en acciones.
15 Además, a efectos de información financiera, las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos utilizados para las valoraciones del valor razonable sean observables y de la importancia de dichos datos para la valoración del valor razonable en su conjunto, tal y como se describe a continuación: • Las mediciones del valor razonable de Nivel 1 son aquellas derivadas de precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de medición; • Las mediciones del valor razonable de Nivel 2 son aquellas derivadas de datos, distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, ya sea directa o indirectamente; y • Las mediciones del valor razonable de Nivel 3 son aquellas derivadas de técnicas de valoración que incluyen insumos para el activo o pasivo que no se basan en datos de mercado observables. iii. Continuidad de la empresa Los estados financieros consolidados han sido preparados por la Dirección asumiendo que la Entidad continuará operando como una empresa en funcionamiento. c. Base de consolidación Los estados financieros consolidados incorporan los estados financieros de Vesta y las entidades (incluidas las entidades estructuradas) controladas por Vesta y sus filiales. El control se alcanza cuando la Entidad: • Tiene poder sobre la entidad participada; • Está expuesta, o tiene derechos, a rendimientos variables de su participación en la entidad participada; y • Tiene la capacidad de utilizar su poder para influir en sus rendimientos. La Entidad reevalúa si controla o no una entidad participada si los hechos y circunstancias indican que hay cambios en uno o más de los tres elementos de control enumerados anteriormente. La consolidación de una subsidiaria comienza cuando la Entidad obtiene el control sobre la subsidiaria y cesa cuando la Entidad pierde el control de la subsidiaria. Específicamente, los ingresos y gastos de una subsidiaria adquirida o enajenada durante el año se incluyen en el estado consolidado de ganancias y otras ganancias (pérdidas) integrales desde la fecha en que la Entidad obtiene el control o hasta la fecha en que la Entidad deja de controlar la subsidiaria. Las ganancias o pérdidas y cada componente de otros ingresos integrales se atribuyen a los propietarios de la entidad y a las participaciones no dominantes. El ingreso integral total de las subsidiarias se atribuye a los propietarios de la entidad y a las participaciones no dominantes, incluso si esto da como resultado que las participaciones no dominantes tengan un saldo deficitario. Cuando es necesario, se realizan ajustes en los estados financieros de las subsidiarias para alinear las políticas contables con las políticas contables de la Entidad. Todos los activos y pasivos, el patrimonio, los ingresos, los gastos y los flujos de efectivo intragrupo relacionados con transacciones entre miembros de la Entidad se eliminan en su totalidad en la consolidación. Porcentaje de propiedad Filial/Entidad 2025 2024 2023 Actividad QVC, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Mantiene propiedades de inversión QVC II, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión
16 Porcentaje de propiedad Filial/Entidad 2025 2024 2023 Actividad Vesta Baja California, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión Vesta Bajío, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión Vesta Querétaro, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión Proyectos Aeroespaciales, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión Vesta DSP, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Posee propiedades de inversión Vesta Management, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Presta servicios administrativos especializados Servicio de Administración y Mantenimiento Vesta, S. de R. L. de C. V. 99,99 % 99,99 % 99,99 % Presta servicios administrativos especializados Enervesta, S. de R. L. de C. V. 99.99% 99.99% 99.99% Presta servicios administrativos a la Entidad Fideicomiso CIB 2962 (1) (1) (1) Vehículo para distribuir acciones a los empleados en virtud del plan de incentivos a largo plazo. (1) Fideicomiso de acciones para empleados establecido en conjunto con el Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20 sobre el cual la Entidad ejerce control. A partir del 8 de enero de 2026, Grupo Financiero Invex reemplazó a CIB como fideicomisario. Las inversiones en empresas asociadas se contabilizan utilizando el método de participación. Al 31 de diciembre de 2025, la inversión en asociadas, que no se consolida, es la siguiente: Porcentaje de propiedad Entidad 2025 2024 2023 Actividad Evergreen Grid Solutions S. de R.L. de C.V. 55 % - - Soluciones energéticas renovables para la Entidad d. Activos financieros Todas las compras o ventas de activos financieros por la vía habitual se reconocen y se dan de baja en la fecha de la operación. Las compras o ventas habituales son aquellas que requieren la entrega de los activos dentro del plazo establecido por la normativa o las convenciones del mercado. Todos los activos financieros reconocidos se valoran posteriormente en su totalidad, ya sea a su costo amortizado o a su valor razonable, dependiendo de la clasificación de los activos financieros. Clasificación de los activos financieros Los activos financieros de la Entidad se clasifican y valoran a su costo amortizado, ya que se mantienen dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es cobrar los flujos de efectivo contractuales, y dichos flujos de efectivo representan únicamente pagos de capital e intereses. Los activos financieros de la Entidad valorados al coste amortizado incluyen: • efectivo y equivalentes de efectivo, • efectivo restringido, • cuentas por cobrar por arrendamientos operativos, • otras cuentas por cobrar y • depósitos de garantía pagados.
17 La Entidad no mantiene activos financieros dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se alcance tanto mediante el cobro de flujos de efectivo contractuales como mediante la venta de los activos financieros, y todos sus activos financieros tienen condiciones contractuales que dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos del principal y del interés sobre el importe principal pendiente. Por lo tanto, la Entidad no tiene activos financieros que se midan posteriormente a valor razonable con cambios en otro resultado global (FVTOCI) o a valor razonable con cambios en resultados (FVTPL). (i) Valoración al coste amortizado y método del tipo de interés efectivo El método del tipo de interés efectivo es un método para calcular el coste amortizado de un instrumento de deuda y para asignar los ingresos por intereses durante el periodo correspondiente. Para los activos financieros que no fueron adquiridos u originados por activos financieros con deterioro del valor crediticio (por ejemplo, activos con deterioro del valor crediticio en el reconocimiento inicial), el tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente las entradas de efectivo futuras (incluidas todas las comisiones y puntos pagados o recibidos que forman parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos), excluyendo las pérdidas crediticias esperadas, durante la vida esperada del instrumento de deuda o , si procede, un período más corto, al importe bruto en libros del instrumento de deuda en el momento del reconocimiento inicial. Para los activos financieros deteriorados adquiridos u originados, se calcula un tipo de interés efectivo ajustado por el crédito descontando los flujos de efectivo futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas, al coste amortizado del instrumento de deuda en el momento del reconocimiento inicial. El coste amortizado de un activo financiero es el importe al que se valora el activo financiero en el momento de su reconocimiento inicial, menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada utilizando el método del tipo de interés efectivo de cualquier diferencia entre ese importe inicial y el importe al vencimiento, ajustado por cualquier provisión para pérdidas. El importe bruto en libros de un activo financiero es el coste amortizado de un activo financiero antes de ajustar cualquier provisión para pérdidas. Los ingresos por intereses se reconocen como realizados en los estados consolidados de resultados y otros ingresos (pérdidas) integrales y se incluyen en la partida de ingresos por intereses. Ganancias y pérdidas por cambio de divisas El valor contable de los activos financieros denominados en moneda extranjera se determina en esa moneda extranjera y se convierte al tipo de cambio al final de cada período de presentación de informes. Para los activos financieros valorados al coste amortizado que no forman parte de una relación de cobertura designada, las diferencias de cambio se reconocen en la ganancia (pérdida) por cambio de divisas -neta en el estado de resultados y otros ingresos (pérdidas) integrales. Deterioro de activos financieros La Entidad reconoce las pérdidas crediticias esperadas durante la vida útil («ECL») para las cuentas por cobrar de arrendamientos operativos. Las pérdidas crediticias esperadas sobre estos activos financieros se estiman utilizando una matriz de provisiones basada en la experiencia histórica de pérdidas crediticias de la Entidad, ajustada por factores específicos de los deudores, las condiciones económicas generales y una evaluación tanto de la situación actual como de la previsión de la evolución de las condiciones en la fecha de presentación de informes, incluido el valor temporal del dinero cuando sea apropiado. La pérdida crediticia esperada se estima como la diferencia entre todos los flujos de efectivo contractuales que se adeudan a la Entidad de acuerdo con el contrato y todos los flujos de efectivo que la Entidad espera recibir, descontados al tipo de interés efectivo original. En el caso de una cuenta por cobrar por arrendamiento, los flujos de efectivo utilizados para determinar las pérdidas crediticias esperadas son coherentes con los flujos de efectivo utilizados en la valoración de la cuenta por cobrar por arrendamiento de acuerdo con la NIIF 16 Arrendamientos. Las provisiones por pérdidas para otras cuentas por cobrar se reconocen solo cuando el riesgo de crédito ha aumentado significativamente.
18 La Entidad reconoce una pérdida por deterioro o una pérdida en el resultado de todos los instrumentos financieros con el correspondiente ajuste en su valor contable a través de una cuenta de provisión para pérdidas, excepto las inversiones en instrumentos de deuda que se valoran a valor razonable con cambios en otro resultado global, para las que la provisión para pérdidas se reconoce en otro resultado global y en los resultados acumulados en la reserva de revalorización de inversiones, y no reduce el valor contable del activo financiero en el estado de situación financiera. Baja en cuentas de activos financieros La Entidad da de baja en cuentas un activo financiero solo cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y recompensas de la propiedad del activo a otra entidad. Si la Entidad no transfiere ni retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad y continúa controlando el activo transferido, la Entidad reconoce su participación retenida en el activo y un pasivo asociado por los importes adeudados. Si la Entidad retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de un activo financiero transferido, la Entidad continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los ingresos recibidos. Al dar de baja un activo financiero medido al costo amortizado, la diferencia entre el valor contable del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir se reconoce en la cuenta de resultados. e. Pasivos financieros Todos los pasivos financieros se miden posteriormente al costo amortizado utilizando el método del interés efectivo. Pasivos financieros valorados posteriormente al coste amortizado Los pasivos financieros (incluidos los préstamos) que no sean (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios, (ii) mantenidos para negociar, o (iii) designados como a valor razonable con cambios en resultados, se valoran posteriormente al coste amortizado utilizando el método del tipo de interés efectivo. El método del tipo de interés efectivo es un método para calcular el coste amortizado de un pasivo financiero y distribuir los gastos por intereses a lo largo del periodo correspondiente. El tipo de interés efectivo es el tipo que descuenta exactamente los pagos en efectivo futuros estimados (incluidos todos los honorarios y gastos pagados o recibidos que forman parte integrante del tipo de interés efectivo, los costes de transacción y otras primas o descuentos) a lo largo de la vida esperada del pasivo financiero, o (cuando proceda) un período más corto, al coste amortizado de un pasivo financiero. Ganancias y pérdidas por cambio de divisas Para los pasivos financieros que están denominados en una moneda extranjera y se miden al coste amortizado al final de cada período de presentación de informes, las ganancias y pérdidas por cambio de divisas se determinan en función del coste amortizado de los instrumentos. Estas ganancias y pérdidas por cambio de divisas se reconocen en la partida «ganancias (pérdidas) por cambio de divisas - netas» en la cuenta de resultados de los pasivos financieros. Modificación de los flujos de efectivo contractuales Cuando se modifican los flujos de efectivo contractuales de un instrumento financiero y ello no da lugar a su baja en cuentas, las diferencias entre el valor contable bruto recalculado y el valor contable anterior a la modificación se reconocen en la cuenta de resultados como ganancia o pérdida por modificación, en la fecha de la modificación.
19 Pasivos financieros vinculados a un factor de sostenibilidad En el caso de los bonos o líneas de crédito vinculados a la sostenibilidad, en los que el cumplimiento de un factor de sostenibilidad da lugar a una disminución del tipo de interés contractual, la Entidad evalúa si la vinculación contractual del importe de los intereses a dicho factor de sostenibilidad se ajusta a la definición de un derivado implícito que debe separarse del contrato principal y contabilizarse por separado. Para realizar esta evaluación, la Entidad analiza si el factor de sostenibilidad es una variable financiera o no financiera, lo que se determina por el impacto de dicha variable en el riesgo de crédito propio de la Entidad. En el caso de los instrumentos en los que el factor de sostenibilidad es una variable financiera, la Entidad ha determinado que se cumple la definición de derivado implícito. Sin embargo, se considera que las características económicas y los riesgos del derivado implícito están estrechamente relacionados con el contrato principal y, por lo tanto, no se separa. Cuando se producen cambios en los flujos de efectivo como resultado de variaciones en los tipos de interés causadas por el factor de sostenibilidad, la Entidad revisa los flujos de efectivo futuros y ajusta el tipo de interés efectivo en consecuencia, sin que ello tenga ningún impacto en los resultados. Para los instrumentos en los que el factor de sostenibilidad es una variable no financiera, la Entidad ha determinado que no se cumple la definición de derivado implícito. Cuando se producen cambios en los flujos de efectivo como resultado de cambios en los tipos de interés causados por el factor de sostenibilidad, la Entidad revisa los flujos de efectivo futuros y los descuenta utilizando el tipo de interés efectivo original. La diferencia entre el valor en libros antes del cambio y el valor en libros reevaluado se reconoce inmediatamente en las ganancias o pérdidas. Baja en cuentas de pasivo financiero La Entidad da de baja en cuentas los pasivos financieros cuando, y solo cuando, las obligaciones de la Entidad se hayan cumplido, cancelado o hayan expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja en cuentas y la contraprestación pagada y pagadera se reconoce en las ganancias o pérdidas. Cuando la Entidad intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda por otro con condiciones sustancialmente diferentes, ese intercambio se contabiliza como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. Del mismo modo, la Entidad considera la modificación sustancial de las condiciones de un pasivo existente o parte del mismo como una extinción del pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo. Se supone que las condiciones son sustancialmente diferentes si el valor actual descontado de los flujos de efectivo según las nuevas condiciones, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión recibida y descontada utilizando el tipo efectivo original, difiere al menos un 10 % del tipo de descuento actual. Valor de los flujos de efectivo restantes del pasivo financiero original. Si la modificación no es significativa, la diferencia entre: (1) el valor contable del pasivo antes de la modificación; y (2) el valor actual de los flujos de efectivo después de la modificación debe reconocerse en la cuenta de resultados como la ganancia o pérdida de la modificación dentro de otras ganancias y pérdidas. El saldo al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 de las cuentas por pagar a corto plazo era: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Construcción en curso (1) 5 062 001 $ 1 622 188 $ 6 421 225 Terrenos (2) (3) 23 937 534 7 431 219 275 230 Propiedades existentes 1 149 283 4 217 995 5107 983 Otras cuentas por pagar 650 097 922 898 1 384 528 30 798 915 $ 14 194 300 $ 13 188 966 (1) Al cierre de los ejercicios 2025, 2024 y 2023, la Entidad inició la construcción de tres, doce y diez propiedades de inversión, respectivamente. El importe representa los anticipos de acuerdo con el contrato de construcción, que se pagarán durante el primer trimestre del ejercicio siguiente.
20 (2) Durante el tercer trimestre de 2022, la Entidad adquirió una reserva de terrenos y firmó acuerdos promisorios por un total de 8 256 912 dólares, que se pagarán en cuotas trimestrales de 91 744 dólares a partir de marzo de 2023, más un pago final de 7 431 219 dólares con vencimiento en junio de 2025; la parte a pagar a largo plazo a 31 de diciembre de 2023 y 2022 es de 7 706 450 $ y 7 889 937 $, respectivamente. A 31 de diciembre de 2024, el importe restante de 7 431 219 dólares se clasifica como pasivo a corto plazo. (3) Durante el cuarto trimestre de 2025, la Entidad adquirió una reserva de terrenos por un total de 97 020 817 dólares, de los cuales la Entidad pagó 46 827 543 dólares por adelantado. El saldo pendiente de 47 351 305 dólares se pagará en cuotas semestrales a partir de abril de 2026, con un pago final en octubre de 2027; la parte a pagar a largo plazo al 31 de diciembre de 2025 era de 23 413 771 dólares. El saldo pendiente devenga un interés anual del 5,75 %. f. Efectivo y equivalentes de efectivo El efectivo y los equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas corrientes e inversiones a corto plazo, altamente líquidos y fácilmente convertibles en efectivo, con vencimiento dentro de los tres meses siguientes a su fecha de adquisición, que están sujetos a un riesgo insignificante de cambios en su valor. El efectivo se contabiliza a su valor nominal y los equivalentes de efectivo se valoran a su valor razonable; cualquier fluctuación en el valor se reconoce en los ingresos por intereses del período. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente por inversiones en certificados de tesorería (CETES) y fondos del mercado monetario. g. Efectivo restringido y depósitos de garantía El efectivo restringido representa los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo que posee la Entidad y que solo están disponibles para su uso en determinadas condiciones, de conformidad con los acuerdos de deuda a largo plazo suscritos por la Entidad (como se explica en la Nota 10). Estas restricciones se clasifican según su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el período de tiempo en el que se cumplen dichas restricciones, por lo que el saldo de efectivo restringido a corto plazo se clasificó dentro de los activos corrientes bajo efectivo y equivalentes de efectivo y el efectivo restringido a largo plazo se clasificó dentro de los depósitos de garantía realizados. Durante 2022, la Entidad pagó 7,5 millones de dólares a Scotiabank por la emisión de cartas de crédito para el Centro Nacional de Administración de Energía (CENACE) en relación con los proyectos de Aguascalientes y Querétaro, a cambio de una garantía. Este importe se devolverá a la Entidad una vez que se cumplan las condiciones de inversión del proyecto. h. Propiedades de inversión Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas para obtener rentas y/o para la revalorización del capital (incluidas las propiedades en construcción para tales fines). Las propiedades de inversión se valoran inicialmente por su coste, incluidos los costes de transacción. La Entidad no capitaliza los costes de los préstamos durante la fase de construcción de las propiedades de inversión. Tras su reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valoran por su valor razonable. Las ganancias y pérdidas derivadas de las variaciones en el valor razonable de las propiedades de inversión se incluyen en los resultados del periodo en el que se producen. Una propiedad de inversión se da de baja en el balance cuando se vende o cuando se retira permanentemente del uso y no se espera obtener beneficios económicos futuros de dicha propiedad de inversión. Cualquier ganancia o pérdida que surja del baja en el balance de la propiedad (calculada como la diferencia entre el producto neto de la venta y el valor contable del activo) se incluye en la ganancia o pérdida por la venta de propiedades de inversión en el período en el que se da de baja la propiedad. i. Arrendamientos 1) La Entidad como arrendador Vesta, como arrendador, conserva sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad de las propiedades de inversión y contabiliza sus arrendamientos como arrendamientos operativos. Los ingresos por alquileres de arrendamientos operativos se reconocen de forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento correspondiente. Los costes directos iniciales incurridos en la negociación y formalización de un arrendamiento operativo se añaden al valor contable del activo arrendado y se reconocen de forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento.
21 2) La Entidad como arrendatario La Entidad evalúa si un contrato es o contiene un arrendamiento, al inicio del contrato. La Entidad reconoce un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento correspondiente con respecto a todos los acuerdos de arrendamiento en los que es el arrendatario, excepto los arrendamientos a corto plazo (definidos como arrendamientos con un plazo de 12 meses o menos) y los arrendamientos de activos de bajo valor. Para estos arrendamientos, la Entidad reconoce los pagos por arrendamiento como un gasto operativo de forma lineal durante el plazo del arrendamiento, a menos que otra base sistemática sea más representativa del patrón temporal en el que se consumen los beneficios económicos de los activos arrendados. El pasivo por arrendamiento se mide inicialmente por el valor actual de los pagos por arrendamiento que no se han pagado en la fecha de inicio, descontados utilizando el tipo implícito en el arrendamiento. Si este tipo no puede determinarse fácilmente, la Entidad utiliza su tipo de interés incremental. Los pagos por arrendamiento incluidos en la medición del pasivo por arrendamiento comprenden: • Pagos fijos por arrendamiento (incluidos los pagos fijos en esencia), menos cualquier incentivo por arrendamiento; • Pagos por arrendamiento variables que dependen de un índice o tipo, valorados inicialmente utilizando el índice o tipo en la fecha de inicio; • El importe que se espera que pague el arrendatario en virtud de las garantías de valor residual; • El precio de ejercicio de las opciones de compra, si el arrendatario tiene una certeza razonable de ejercer las opciones; y • Pagos de penalizaciones por la rescisión del arrendamiento, si el plazo del arrendamiento refleja el ejercicio de una opción de rescisión del arrendamiento. El pasivo por arrendamiento se presenta como una partida separada en el estado consolidado de situación financiera. Posteriormente, el pasivo por arrendamiento se mide aumentando el valor contable para reflejar los intereses sobre el pasivo por arrendamiento (utilizando el método del tipo de interés efectivo) y reduciendo el valor contable para reflejar los pagos por arrendamiento realizados. Los activos por derechos de uso consisten en la valoración inicial del pasivo por arrendamiento correspondiente, los pagos por arrendamiento realizados en la fecha de inicio o antes de ella, menos cualquier incentivo por arrendamiento recibido y cualquier coste directo inicial. La valoración posterior es el coste menos la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro. Si la entidad incurre en una obligación derivada de los costes de desmantelamiento y retirada de un activo arrendado, restauración del lugar en el que se encuentra o restauración del activo subyacente a la condición exigida por los términos y condiciones del arrendamiento, se reconocerá una provisión valorada de acuerdo con la NIC 37. En la medida en que los costes estén relacionados con un activo por derecho de uso, se incluirán en el activo por derecho de uso correspondiente. Los activos por derecho de uso se amortizan durante el período más corto entre el plazo del arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. Si un arrendamiento transfiere la propiedad del activo subyacente o el coste del derecho de uso refleja que la Entidad espera ejercer una opción de compra, el activo por derecho de uso relacionado se amortiza durante la vida útil del activo subyacente. La amortización comienza en la fecha de inicio del arrendamiento. Los activos por derecho de uso se presentan como un concepto separado en el estado consolidado de situación financiera. La Entidad aplica la NIC 36 para determinar si un activo por derecho de uso ha sufrido un deterioro y contabiliza cualquier pérdida por deterioro identificada.
22 Los arrendamientos con ingresos variables que no dependen de un índice o tipo no se incluyen en la medición del pasivo por arrendamiento y el activo por derecho de uso. Los pagos relacionados se reconocen como un gasto en el período en el que se produce el evento o la condición que da lugar a los pagos y se incluyen en el concepto «Otros gastos» en el estado consolidado de resultados y otros ingresos (pérdidas) integrales. Como medida práctica, la NIIF 16 permite al arrendatario no separar los componentes que no son de arrendamiento y, en su lugar, contabilizar cualquier arrendamiento y los componentes asociados que no son de arrendamiento como un único acuerdo. La Entidad no ha utilizado esta medida práctica. Para los contratos que contienen componentes de arrendamiento y uno o más componentes adicionales de arrendamiento o no relacionados con el arrendamiento, la Entidad asigna la contraprestación del contrato a cada componente de arrendamiento sobre la base del método del precio de venta relativo independiente del componente de arrendamiento y el precio relativo independiente agregado del componente de arrendamiento y el precio independiente agregado de los componentes no relacionados con el arrendamiento. j. Monedas extranjeras El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y todas sus subsidiarias, excepto WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R. L. de C. V. («WTN»), que considera el peso mexicano como su moneda funcional y se considera una «operación extranjera» según las NIIF. Sin embargo, Vesta y sus subsidiarias mantienen sus registros contables en pesos mexicanos. Al preparar los estados financieros de cada entidad individual, las transacciones en monedas distintas a la moneda funcional de la entidad (monedas extranjeras) se reconocen a los tipos de cambio vigentes en las fechas de cada transacción. Al final de cada período de reporte, las partidas monetarias denominadas en monedas extranjeras se vuelven a convertir a los tipos de cambio vigentes en esa fecha. Las partidas no monetarias contabilizadas a su valor razonable que están denominadas en monedas extranjeras se vuelven a convertir a los tipos de cambio vigentes en la fecha en que se determinó el valor razonable. Las partidas no monetarias que se miden en términos de coste histórico en una moneda extranjera no se vuelven a convertir. Las diferencias de cambio en las partidas monetarias se reconocen en la cuenta de resultados del periodo en el que se producen. A efectos de la presentación de los estados financieros consolidados, los activos y pasivos de WTN se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes en la fecha de presentación. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del periodo, a menos que los tipos de cambio fluctúen significativamente durante ese periodo, en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio que se produzcan, si las hubiera, se registran en otros ingresos integrales. k. Prestaciones a los empleados Prestaciones a los empleados por cese Las prestaciones a los empleados por cese se registran en los resultados del ejercicio en el que se incurren. Prestaciones a los empleados a corto plazo y otras prestaciones a largo plazo Se reconoce un pasivo por las prestaciones devengadas por los empleados en concepto de sueldos y salarios, vacaciones anuales y bajas por enfermedad en el período en que se presta el servicio correspondiente, por el importe no descontado de las prestaciones que se espera pagar a cambio de ese servicio. Los pasivos reconocidos en relación con las prestaciones a corto plazo para empleados se valoran por el importe no descontado de las prestaciones que se espera pagar a cambio del servicio correspondiente. Los pasivos reconocidos en relación con otras prestaciones a largo plazo para empleados se valoran por el valor actual de las salidas de efectivo futuras estimadas que se espera que realice la Entidad en relación con los servicios prestados por los empleados hasta la fecha de presentación de la información financiera.
23 Beneficios post-empleo y otros beneficios a largo plazo para empleados Los beneficios post-empleo y otros beneficios a largo plazo para empleados, que se consideran partidas monetarias, incluyen obligaciones por planes de pensiones y jubilación y primas por antigüedad. En México, los beneficios económicos derivados de las prestaciones a los empleados y las pensiones de jubilación se conceden a los empleados con 10 años de servicio y una edad mínima de 60 años. De conformidad con la Ley del Trabajo mexicana, la Entidad proporciona prestaciones por antigüedad a sus empleados en determinadas circunstancias. Estos beneficios consisten en un pago único equivalente a 12 días de salario por cada año de servicio (basado en el salario más reciente del empleado, pero sin exceder el doble del salario mínimo legal), pagadero a todos los empleados con 15 o más años de servicio, así como a ciertos empleados despedidos involuntariamente antes de la adquisición de su beneficio de prima por antigüedad. En el caso de los planes de jubilación de prestaciones definidas y otras prestaciones a largo plazo para empleados, como los planes de pensiones y jubilación patrocinados por la Entidad y las primas por antigüedad, el coste de proporcionar las prestaciones se determina utilizando el método de crédito unitario proyectado, y las valoraciones actuariales se realizan al final de cada período de presentación de informes. Todos los efectos de la nueva medición de la obligación de prestaciones definidas de la Entidad, tales como las ganancias y pérdidas actuariales, se reconocen directamente en Otras ganancias integrales - Netas de impuestos. La Entidad presenta los costes de los servicios dentro de los gastos generales y administrativos en el estado consolidado de ganancias y otras ganancias integrales (pérdidas). La Entidad presenta el coste neto de los intereses dentro de los costes financieros en el estado consolidado de ganancias y otras ganancias integrales (pérdidas). La obligación por prestaciones proyectadas reconocida en el estado consolidado de situación financiera representa el valor actual de la obligación por prestaciones definidas al final de cada período de reporte. Participación de los trabajadores en las utilidades (PTU) La PTU se registra en los resultados del año en que se incurre y se presenta en la partida de gastos generales y administrativos en el estado consolidado de utilidad y otro ingreso integral (pérdida). Como resultado de los recientes cambios en la Ley del Impuesto sobre la Renta y la Ley del Trabajo, al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, la PTU se determina sobre la base de los ingresos imponibles, de conformidad con la Sección I del Artículo 9 de dicha Ley y el Artículo 127 de la Ley del Trabajo. Ausencias remuneradas La Entidad crea una provisión para los costes de las ausencias remuneradas, como las vacaciones anuales pagadas, que se reconoce utilizando el método de devengo. l. Acuerdos de pago basados en acciones Transacciones de pago basadas en acciones de la Entidad Los pagos basados en acciones liquidados con instrumentos de patrimonio a los empleados se valoran al valor razonable de los instrumentos de patrimonio en la fecha de concesión. Los detalles relativos a la determinación del valor razonable de las transacciones con pagos basados en acciones liquidados en instrumentos de patrimonio se recogen en la Nota 21. El valor razonable determinado en la fecha de concesión de los pagos basados en acciones liquidados en instrumentos de patrimonio se contabiliza como gasto de forma lineal durante el periodo de devengo, basándose en la estimación de la Entidad de los instrumentos de patrimonio que finalmente se devengarán, con el correspondiente aumento en el patrimonio. Al final de cada período de presentación de informes, la Entidad revisa su estimación del número de instrumentos de patrimonio que se espera que se consoliden. El impacto de la revisión de las estimaciones originales, si lo hubiera, se reconoce en la cuenta de resultados de tal manera que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el correspondiente ajuste en la reserva de prestaciones a los empleados liquidadas con capital.
24 m. Impuestos sobre la renta El gasto por impuestos sobre la renta representa la suma del gasto por impuestos corrientes y diferidos. 1. Impuestos corrientes El impuesto sobre la renta corriente («ISR») se reconoce en los resultados del ejercicio en el que se incurre. El impuesto actualmente pagadero se basa en la ganancia imponible del ejercicio. La ganancia imponible difiere de la ganancia neta reportada en la cuenta de resultados porque excluye partidas de ingresos o gastos que son imponibles o deducibles en otros ejercicios y, además, excluye partidas que nunca son imponibles o deducibles. El pasivo de la Entidad por impuestos corrientes se calcula utilizando los tipos impositivos que han sido promulgados o sustancialmente promulgados al final del período de reporte. Se reconoce una provisión para aquellos asuntos en los que la determinación del impuesto es incierta, pero se considera probable que se produzca una salida futura de fondos a una autoridad fiscal. Las provisiones se valoran según la mejor estimación del importe que se espera que sea pagadero. La valoración se basa en el criterio de los profesionales fiscales de la Entidad, respaldado por la experiencia previa en relación con dichas actividades y, en determinados casos, en el asesoramiento fiscal independiente de especialistas. 2. Impuesto sobre la renta diferido El impuesto diferido se reconoce sobre las diferencias temporales entre los valores contables de los activos y pasivos en los estados financieros consolidados y las bases fiscales correspondientes utilizadas en el cálculo de la base imponible. Los pasivos por impuestos diferidos se reconocen generalmente para todas las diferencias temporales imponibles y los activos por impuestos diferidos se reconocen generalmente para todas las diferencias temporales deducibles, en la medida en que sea probable que se disponga de beneficios imponibles contra los que puedan utilizarse esas diferencias temporales deducibles. Dichos activos y pasivos por impuestos diferidos no se reconocen si la diferencia temporal surge del reconocimiento inicial (excepto en una combinación de negocios) de otros activos y pasivos en una transacción que no afecta ni a la base imponible ni al resultado contable. Además, los pasivos por impuestos diferidos no se reconocen si la diferencia temporal surge del reconocimiento inicial del fondo de comercio. El valor contable de los activos por impuestos diferidos se revisa al final de cada período de presentación de informes y se reduce en la medida en que ya no sea probable que se disponga de suficientes beneficios imponibles que permitan recuperar la totalidad o parte del activo. Los pasivos y activos por impuestos diferidos se calculan utilizando los tipos impositivos que se espera que se apliquen en el período en el que se liquide el pasivo o se realice el activo, basándose en las leyes y tipos impositivos que se hayan promulgado o estén sustancialmente promulgados en la fecha de presentación de la información. La valoración de los pasivos y activos por impuestos diferidos refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que la Entidad espera, al final del periodo de presentación de informes, recuperar o liquidar el valor contable de sus activos y pasivos. Los activos y pasivos por impuestos diferidos se compensan cuando existe un derecho legal exigible que permite compensar los activos fiscales corrientes con los pasivos fiscales corrientes y cuando están relacionados con impuestos sobre la renta recaudados por la misma autoridad fiscal y la Entidad tiene el derecho o la intención de liquidar sus activos y pasivos fiscales corrientes sobre una base neta. 3. Impuestos corrientes y diferidos del ejercicio Los impuestos corrientes y diferidos se reconocen en la cuenta de resultados, excepto cuando se refieren a partidas que se reconocen en otro resultado global o directamente en el patrimonio neto, en cuyo caso, los impuestos corrientes y diferidos también se reconocen en otro resultado global o directamente en el patrimonio neto, respectivamente. Cuando los impuestos corrientes o diferidos surgen de la contabilización inicial de una combinación de negocios, el efecto fiscal se incluye en la contabilización de la combinación de negocios.
25 n. Provisiones Las provisiones se reconocen cuando la Entidad tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, cuando es probable que la Entidad tenga que liquidar la obligación y cuando se puede hacer una estimación fiable del importe de la obligación. El importe reconocido como provisión es la mejor estimación de la contraprestación necesaria para liquidar la obligación actual al final del periodo de presentación de informes, teniendo en cuenta los riesgos e incertidumbres asociados a la obligación. Cuando se espera recuperar de un tercero la totalidad o parte de los beneficios económicos necesarios para liquidar una provisión, se reconoce una cuenta por cobrar como activo si es prácticamente seguro que se recibirá el reembolso y el importe de la cuenta por cobrar puede medirse de forma fiable. o. Reconocimiento de ingresos Los ingresos por alquileres de arrendamientos operativos se reconocen de forma lineal durante el plazo del arrendamiento correspondiente. Los ingresos por energía y los servicios de edificios reembolsables se derivan de los arrendamientos de los inquilinos y consisten en la recuperación de determinados gastos de explotación de la propiedad respectiva. Dichos reembolsos se incluyen en los ingresos por alquileres en los estados financieros consolidados. p. Segmento La actividad principal de la Entidad es la adquisición, el desarrollo y la gestión de inmuebles industriales y centros de distribución. Vesta gestiona sus operaciones de forma agregada y en un único segmento con el fin de evaluar el rendimiento y tomar decisiones operativas y, en consecuencia, solo tiene un segmento operativo y de información. A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, todos nuestros activos y operaciones proceden de activos ubicados en México. q. Otros ingresos y otros gastos Otros ingresos y otros gastos consisten en transacciones que se apartan sustancialmente de los ingresos por alquiler de la Entidad procedentes de arrendamientos operativos; estos incluyen principalmente los ingresos y gastos derivados del cargo y gasto del consumo de energía a través de la infraestructura de la Entidad a terceros no arrendatarios, recuperaciones de seguros y otros. 4. Juicios contables críticos y fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones Al aplicar las políticas contables de la Entidad, que se describen en la Nota 3, la dirección de la Entidad debe emitir juicios, realizar estimaciones y formulando hipótesis sobre los valores contables de los activos y pasivos que no son fácilmente evidentes a partir de otras fuentes. Las estimaciones y las hipótesis asociadas se basan en la experiencia histórica y otros factores que se consideran relevantes. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones. Las estimaciones y los supuestos subyacentes se revisan de forma continua. Las revisiones de las estimaciones contables se reconocen en el periodo en el que se revisa la estimación si la revisión afecta solo a ese periodo, o en el periodo de la revisión y en periodos futuros si la revisión afecta tanto al periodo actual como a periodos futuros. A continuación se describen los juicios críticos, aparte de los que implican estimaciones, que la dirección ha realizado en el proceso de aplicación de las políticas contables de la Entidad y que tienen el efecto más significativo en los importes reconocidos en los estados financieros consolidados. Valoración de las propiedades de inversión Tal y como se describe en la Nota 8, la Entidad recurre a tasadores externos para determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión. Dichos tasadores utilizan varias metodologías de valoración que incluyen supuestos que no son directamente observables en el mercado para estimar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias. La Nota 8 proporciona información detallada sobre los supuestos clave utilizados en la determinación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias.
26 Para estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la Entidad utiliza datos observables en el mercado en la medida en que estén disponibles. Cuando no se dispone de datos de nivel 1, la Entidad contrata a expertos externos cualificados en valoración. El comité de valoración colabora estrechamente con los expertos externos cualificados en valoración para establecer las técnicas de valoración y los datos adecuados para el modelo. El director financiero informa cada trimestre al consejo de administración de la Entidad sobre las conclusiones del comité de valoración para explicar la causa de las fluctuaciones en el valor razonable de los activos y pasivos. La información sobre las técnicas de valoración y los datos utilizados para determinar el valor razonable de diversos activos y pasivos se divulga en las notas 8 y 19. La dirección de la Entidad considera que las metodologías de valoración elegidas y los supuestos utilizados son adecuados para determinar el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad. 5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido A efectos del estado consolidado de flujos de efectivo, el efectivo y los equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en caja y en bancos, incluido el efectivo restringido. El efectivo, los equivalentes de efectivo y el efectivo restringido al final del período de presentación de informes, tal y como se muestra en el estado consolidado de flujos de efectivo, pueden conciliarse con las partidas relacionadas en los estados consolidados de situación financiera de la siguiente manera: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Efectivo y equivalentes de efectivo $ 336 881 470 $ 183 993 091 $ 501 093921 Efectivo restringido corriente 19 813 127 803 72 215 336 901 283 184 120 894 501 166 136 Efectivo restringido no corriente 735 312 735312 735 312 Total $ 337 636 595 $ 184 856 206 $ 501 901 448 El efectivo restringido representa los saldos mantenidos por la Entidad que solo están disponibles para su uso en determinadas condiciones de conformidad con los contratos de préstamo suscritos por la Entidad. Dichas condiciones incluyen el pago de la cuota mensual del servicio de la deuda y el cumplimiento de ciertos convenios establecidos en el contrato de préstamo. Estas restricciones se clasifican según su período de restricción: menos de 12 meses y más de un año, considerando el período de tiempo en el que se cumplen dichas restricciones. El efectivo restringido no corriente se clasifica dentro de los depósitos de garantía pagados en los estados de posición financiera consolidados adjuntos. Transacciones no monetarias Las adiciones a los activos por derecho de uso durante 2025 y 2024 fueron de 1 642 797 y 362 585 dólares, respectivamente. La Entidad no tuvo adiciones al activo por derecho de uso ni pasivos por arrendamiento durante 2023. Otras actividades de inversión no monetarias relacionadas con propiedades de inversión se incluyen en la Nota 8. Los cambios en los pasivos derivados de actividades de financiación que no requieren efectivo se refieren a una disminución por la amortización de los costes de emisión de deuda por 3 127 179 dólares, 2 321 901 y 1 971 555 dólares en 2025, 2024 y 2023, respectivamente, y un aumento de los nuevos pasivos por arrendamiento por valor de 362 585 y 635 956 dólares en 2024 y 2022, respectivamente. Las adiciones a las propiedades de inversión y los dividendos por pagar se revelan en las Notas 8 y 12.4, respectivamente. 6. Impuestos recuperables 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Impuesto sobre el valor añadido («IVA») recuperable 41 444 744 $ 32 763 309 $ 33 733662 Impuestos sobre la renta recuperables 6.000.168 20.014.044 - Otros impuestos recuperables 94.203 55.292 131.159 $ 47.539.115 $ 52.832.645 $ 33.864.821
27 7. Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos - Neto i. El perfil de antigüedad de las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a las fechas indicadas a continuación es el siguiente: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 0-30 días 8 091 816 $ 3 926 519 $ 9 338 540 30-60 días 19 157 12 684 335 498 60-90 días 46 649 109 356 146708 Más de 90 días 612 257 632 461 280 086 Total 8 769 879 $ 4 681 020 $ 10 100 832 De conformidad con los contratos de arrendamiento, los pagos del alquiler deben recibirse en un plazo de 30 días a partir de su fecha de vencimiento; a partir de entonces, el pago se considera vencido. Como se muestra en la tabla anterior, el 92 %, el 84 % y el 92 % de todas las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos están al corriente a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. La Entidad supervisa todos los pagos de alquiler vencidos; en el caso de las cuentas por cobrar vencidas entre 30 y 90 días, se realizan esfuerzos para cobrar el pago al cliente correspondiente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes durante más de 30 días pero menos de 60 días representan el 0,2 %, el 0,3 % y el 3 % de todas las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes de pago durante más de 60 y menos de 90 días representan el 1 %, el 2 % y el 1 % del total de cuentas por cobrar por arrendamientos operativos a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023. Las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos vencidas más de 90 días representan el 7 %, el 14 % y el 3 % al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. ii. Movimiento en la provisión para pérdidas crediticias esperadas La ECL de por vida representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos los posibles eventos de incumplimiento durante la vida esperada de la cuenta por cobrar por arrendamiento operativo. La siguiente tabla muestra el movimiento en la provisión para pérdidas crediticias esperadas que se ha reconocido para el crédito por arrendamiento: 2025 2024 2023 Saldo al 1 de enero 2 042 188 $ 2 536 893 $ 1 916124 Aumento de la provisión para pérdidas derivada de nuevos activos financieros reconocidos en el ejercicio 1 051 920 1 652 716 1 615 852 Disminución de la provisión para pérdidas por descontar activos financieros en el ejercicio (2 063 723) (2 147 421) (995 083) Saldo al 31 de diciembre 1 030 385 $ 2 042 188 $ 2 536 893 $ iii. Riesgo de concentración de clientes A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, uno de los clientes de la Entidad representa el 51 % o 4 515 994 $, el 63 % o 2 970 380 $ y el 45 % o 4 525 100 $, respectivamente, del saldo de las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos. El mismo cliente representaba el 4 %, el 5 % y el 5 % de los ingresos totales por alquileres de la Entidad para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. Ningún otro cliente representó más del 10 % de los ingresos totales por alquileres de la Entidad durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023. iv. Contratos de arrendamiento Los arrendamientos operativos se refieren a contratos de arrendamiento no cancelables sobre las propiedades de inversión propiedad de la Entidad, que generalmente tienen plazos que oscilan entre 5 y 15 años, con opciones de prórroga hasta un plazo total de 20 años. Los alquileres se pagan habitualmente de forma mensual y se ajustan anualmente de acuerdo con las tasas de inflación aplicables (índices de inflación de EE. UU. y México). Los depósitos de garantía suelen ser equivalentes a uno o dos meses de alquiler. La contratación de un seguro de propiedad (responsabilidad civil) y el mantenimiento operativo son obligaciones de los inquilinos.
28 Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de rescisión que da derecho a la Entidad a cobrar todos los alquileres impagados durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en caso de que el cliente incumpla sus pagos de alquiler, desocupe las propiedades, rescinda el contrato de arrendamiento o se declare en quiebra o insolvencia. Todos los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos y no incluyen opciones de compra. v. Cuentas por cobrar por arrendamientos operativos no cancelables Los pagos mínimos futuros por arrendamientos operativos no cancelables son los siguientes: Al 31 de diciembre de 2025 2024 2023 A más tardar 1 año $ 262.387.963 $ 245.419.836 $ 204.723.974 Más de 1 año y no más de 2 años 232.726.281 219.689 252 185 428 586 Más de 2 años y no más de 3 años 205 507 984 188 993 507 159216 035 Más de tres años y menos de cuatro 174 301 343 159 770 222 131 910 956 Más de cuatro años y menos de cinco 142 297 376 129 818 124 109066 450 Más de 5 años 332 774 369 322 152 884 273 646 065 1 349 995 316 $ 1 265 843 825 $ 1 063 992 066 $ vi. Gastos pagados por adelantado y otros activos corrientes Al 31 de diciembre de 2025 2024 2023 Pagos por adelantado (1) $ - $ - $ 19 308 297 Otras cuentas por cobrar 1 644 252 814 508 328 082 Gastos de propiedad 1486 890 498 874 1 638 607 Gastos pagados por adelantado 1 010 115 806 163 24 406 $ 4 141 257 $ 2 119 545 $ 21 299 392 1) Durante el segundo trimestre de 2022, la Entidad celebró un acuerdo para la adquisición y la obtención de permisos, bajo ciertas condiciones, para adquirir varias parcelas de terreno; si se cumplían las condiciones en un plazo de 18 meses, o una prórroga adicional de 18 meses, el pago anticipado se consideraría parte del precio final de la transacción; de lo contrario, se perdería aproximadamente un millón y se contabilizaría como gasto. A 31 de diciembre de 2024, se recuperó el importe. 8. Inmuebles de inversión La Entidad recurre a tasadores externos para determinar el valor razonable de sus inmuebles de inversión. Los tasadores externos poseen cualificaciones profesionales reconocidas y pertinentes y cuentan con una amplia experiencia en los tipos de inmuebles de inversión que posee la Entidad. Los tasadores externos utilizan técnicas de valoración como el enfoque de flujos de caja descontados, el enfoque del coste de reposición y el enfoque de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas para estimar el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad incluyen supuestos, muchos de los cuales no son directamente observables en el mercado. Estos supuestos incluyen: tasas de descuento, tasas de capitalización de salida, NOI a largo plazo, tasas de inflación, períodos de absorción y alquileres de mercado. Los valores, determinados por los tasadores externos en cada fecha de presentación de informes, se reconocen como el valor razonable de las propiedades de inversión de la Entidad en dicha fecha. Los tasadores utilizan un enfoque de flujo de caja descontado para determinar el valor razonable de los terrenos y edificios (utilizando los ingresos operativos netos esperados («NOI») de la propiedad de inversión) y un enfoque de mercado para determinar el valor razonable de las reservas de terrenos. Las ganancias o pérdidas derivadas de los cambios en los valores razonables se incluyen en los estados consolidados de resultados y otros ingresos (pérdidas) integrales del período en el que se producen.
29 Las propiedades de inversión de la Entidad están ubicadas en México y se clasifican como Nivel 3 en la jerarquía de valor razonable de las NIIF. La siguiente tabla proporciona información sobre cómo se determinan los valores razonables de las propiedades de inversión (en particular, las técnicas de valoración y los datos utilizados). Propiedad Jerarquía del valor razonable Técnicas de valoración Datos significativos no observables Valor/rango Relación entre los datos no observables y el valor razonable Edificios y terrenos Nivel 3 Flujos de efectivo descontados Tasa de descuento 2025: 8,00 % a 12,14 % 2024: 7,25 % a 12,26 % 2023: 7,00 % a 12,21 % Cuanto mayor sea la tasa de descuento, menor será el valor razonable. Tasa de capitalización de salida 2025: 6,50 % a 9,25 % 2024: 6,50 % a 9,25 % 2023: 6,50 % a 8,99 % Cuanto mayor sea la tasa de capitalización de salida, menor será el valor razonable. NOI a largo plazo Basado en el alquiler contractual y luego en los alquileres relacionados con el mercado. Cuanto mayor sea el NOI, mayor será el valor razonable. Tasas de inflación México: 3,64 % a 4,0 %, en 2025 3,64 % a 4,0 %, en 2024 3,6 % a 4,25 %, en 2023 EE. UU.: 2,2 % a 3,0 %, en 2025 2,3 % a 3,0 %, en 2024 2,1 % a 3,0 % en 2023 Cuanto mayor sea la tasa de inflación, mayor será el valor razonable. Período de absorción 12 meses de media Cuanto más corto sea el período de absorción, mayor será el valor razonable. Rentas relacionadas con el mercado Dependiendo del parque/estado Cuanto mayor sea la renta de mercado, mayor será el valor razonable. Reservas de suelo Nivel 3 Precio comparable de mercado por acre El precio medio ponderado por acre es de 256 565 $ en 2025, 173 772 $ en 2024 y 195 196 $ en 2023. Cuanto más alto sea el precio, mayor será el valor razonable. Sensibilidad del valor razonable: La siguiente tabla presenta un análisis de sensibilidad al impacto de 10 puntos básicos («pb») de las tasas de descuento y la tasa de capitalización de salida, así como el impacto agregado, en términos absolutos, de estos dos factores sobre los valores razonables de las propiedades de inversión (terrenos y edificios que representan terrenos y edificios arrendados valorados mediante el método de flujos de efectivo descontados). Un aumento/disminución de las tasas de descuento y la tasa de capitalización de salida disminuirá/aumentará la valoración de los edificios y terrenos a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023: 31 de diciembre de 2025 Impacto de +/- 10 pb en la tasa de capitalización de salida Impacto de +/- 10 pb en la tasa de descuento Impacto de +/- 10 pb en la tasa de capitalización de salida y la tasa de descuento Edificios y terrenos 24 833 471 $ 25 561 773 $ 49 910 035
30 31 de diciembre de 2024 Impacto de +/- 10 pb en la tasa de capitalización de salida Impacto de +/- 10 pb en la tasa de descuento Impacto de +/- 10 pb en la tasa de capitalización de salida y la tasa de descuento Edificios y terrenos 24 274 027 $ 25 108166 $ 49 480 971 31 de diciembre de 2023 Impacto de +/- 10 pb en la tasa de capitalización de salida Impacto de +/- 10 pb en la tasa de descuento Impacto de +/- 10 pb en la tasa de capitalización de salida y la tasa de descuento Edificios y terrenos 14 622874 $ 15 652 178 $ 36 530 020 La siguiente tabla muestra los valores agregados de las propiedades de inversión de la Entidad para los años indicados: 2025 2024 2023 Edificios y terrenos $ 3.854.280.000 $ 3.686.540.000 $ 3.167.770.000 Mejoras en terrenos 769.567 769.567 16.277.544 Reservas de terrenos 315 650 000 114 321 825 138 380 000 4 170 699 567 3 801 631 392 3 322 427 544 Menos: Coste de finalización de la construcción en curso (41 255 642) (104 863 123) (110 263 380) Saldo al final del ejercicio 4 129 443 925 $ 3 696 768 269 $ 3 212 164 164 $ La conciliación de las inversiones inmobiliarias es la siguiente: 2025 2024 2023 Saldo al inicio del ejercicio 3.696.768.269 $ 3.212.164.164 $ 2.738.465.276 Adiciones 377.740.002 232.948.847 259.757 058 Efecto de la conversión de moneda extranjera 8 370 535 (16 639 636) 13 001 109 Enajenación de propiedades de inversión (5 100 000) (2 452 767) (42 519 100) Amortizaciones por siniestros (409 945) - - Ganancia por revalorización de propiedades de inversión 52 075 064 270 747 661 243 459 821 Saldo al final del año 4 129 443 925 $ 3 696768 269 $ 3 212 164 164 Un total de 53 562 589 $, 13 271 401 $ y 19 510 889 $ de adiciones a propiedades de inversión relacionadas con reservas de terrenos y nuevos edificios que se adquirieron de terceros, no se pagaron a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente, y, por lo tanto, se excluyeron de los estados consolidados de flujos de efectivo de esos años. Un total de 12 756 715, 11.460.410 y 15.884.322 dólares de las adiciones de 2024, 2023 y 2022 se pagaron durante 2025, 2024 y 2023, respectivamente, y se incluyeron en el estado consolidado de flujos de efectivo de 2025, 2024 y 2023. El 5 de agosto de 2025, la Entidad vendió una propiedad de inversión ubicada en Chihuahua con un total de 135 310 pies cuadrados por 5 500 000 dólares; el costo asociado con la venta fue de 5 100 000 dólares, lo que generó una ganancia en la venta de la propiedad de inversión de 400 000 dólares. El 7 de abril de 2025, la Entidad reconoció una pérdida relacionada con las propiedades de inversión en Baja California, el costo asociado con el siniestro fue de $409,945.
31 El 24 de enero de 2024, la Entidad vendió una reserva de terreno ubicada en Querétaro, con un total de 64 583 pies cuadrados, por 780 000 dólares. El costo asociado a esta venta fue de 530 000 dólares, lo que supuso una ganancia de 250 000 dólares. Además, la Entidad vendió una reserva de terreno ubicada en Aguascalientes, con un total de 699,654 pies cuadrados, por $4,290,000. El costo asociado con esta venta fue de $1,922,767, lo que resultó en una ganancia de $2,367,233. Durante 2023, la Entidad llegó a un acuerdo para vender una reserva de terreno ubicada en Aguascalientes con un total de 914,932 pies cuadrados por $5,057,500. Además, la Entidad vendió un edificio de 29 100 metros cuadrados en Tijuana por 37 000 000 dólares; el costo asociado a la venta fue de 42 519 100 dólares, lo que supuso una pérdida total de 461 600 dólares por la venta de ambas propiedades de inversión. Durante 2007, la Entidad celebró un acuerdo para construir el Parque Aeroespacial de Querétaro, que consiste en un fideicomiso creado por el Gobierno del Estado de Querétaro, como fideicomitente, Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S. A. de C. V., como participante a los efectos de otorgar su consentimiento, Bombardier Aerospace México, S. A. de C. V., como fideicomisario, y BBVA Bancomer, S.A., como fiduciario, al cual la Entidad, a través de su filial, Proyectos Aeroespaciales, S. de R. L. de C. V. (PAE), se adhirió como concesionario y beneficiario. El Gobierno del Estado de Querétaro aportó ciertos derechos al fideicomiso, incluidos los derechos de uso del terreno y la infraestructura construida por el estado de Querétaro, lo que permite a PAE construir y arrendar edificios durante un período total equivalente al plazo de la concesión otorgada al Parque Aeroespacial; el plazo restante es de aproximadamente 39 años a partir del 31 de diciembre de 2025. PAE es el único promotor inmobiliario designado y se le concedió el derecho a utilizar el terreno y la infraestructura para desarrollar instalaciones industriales en él, arrendar dichas instalaciones industriales a empresas del sector aeroespacial y sectores relacionados, y cobrar los alquileres derivados del arrendamiento de las instalaciones industriales, durante un periodo de tiempo equivalente al plazo restante de la concesión del aeropuerto (aproximadamente 32 años a partir del 31 de diciembre de 2025). Con respecto a dichos derechos, todas las construcciones, ampliaciones y mejoras realizadas por Proyectos Aeroespaciales en los terrenos aportados (incluidas, entre otras, las instalaciones industriales) revertirán a favor del Gobierno del Estado de Querétaro al final del plazo del fideicomiso, sin contraprestación alguna. Durante 2013, la Entidad celebró un acuerdo con Nissan Mexicana, S. A. de C. V. («Nissan») para construir y arrendar a Nissan el Douki Seisan Park («DSP Park») ubicado en Aguascalientes, México. El terreno donde se encuentra el DSP Park es propiedad de Nissan. El 5 de julio de 2012, Nissan creó un fideicomiso (Fideicomiso N.º F/1704 con Deutsche Bank México, S.A. como fideicomisario) al que la Entidad (a través de una de sus subsidiarias, Vesta DSP, S. de R. L. de C. V), es beneficiaria y se le concedió el uso del terreno , por un período de tiempo equivalente al plazo restante de la concesión (aproximadamente 38 años a partir del 31 de diciembre de 2025). La infraestructura y todas las mejoras relacionadas fueron construidas y son gestionadas por la Entidad. Algunas de las propiedades de inversión de la Entidad han sido pignoradas como garantía de su deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo está garantizada por 20 propiedades de inversión con un valor razonable de 264 320 000 dólares, a 31 de diciembre de 2025. 9. La Entidad como arrendatario 1. Activo por derecho de uso: Derechos de uso 1 de enero de 2025 Adiciones Enajenaciones 31 de diciembre de 2025 Espacio de oficinas 2 552 121 $ 1 276 841 $ - 3 828 962 $ Vehículos y mobiliario de oficina 1154 358 365 956 - 1 520 314 Coste de los derechos de uso 3 706 479 $ 1 642 797 $ - 5 349 276 $
32 Depreciación de derechos de uso 1 de enero de 2025 Adiciones Enajenaciones 31 de diciembre de 2025 Espacio de oficinas $ (2 395 065) $ (441 123) $ - $ (2 836 188) Vehículos y mobiliario de oficina (777 622) (316 251) - (1 093 873) Amortización acumulada (3 172 687) (757 374) - (3 930 061) Total 533 792 $ 885 423 $ - 1 419 215 $ Derechos de uso 1 de enero de 2024 Adiciones Enajenaciones 31 de diciembre de 2024 Espacio de oficinas $ 2 552 121 $ - $ - $ 2 552 121 Vehículos y mobiliario de oficina 791 773 362 585 - 1 154 358 Coste de los derechos deuso $ 3.343.894 $ 362.585 $ - $ 3.706.479 Depreciación de derechos de uso Espacio de oficinas $ (1.961.025) $ (434.040) $ - $ (2.395.065) Vehículos y mobiliario de oficina (548 670) (228 952) - (777 622) Depreciación acumulada (2.509.695) (662.992) - (3.172.687) Total 834.199 $ (300.407) $ - $ 533 792 Derechos de uso 1 de enero de 2023 Adiciones Enajenaciones 31 de diciembre de 2023 Espacio de oficinas $ 2 552 121 $ - $ - $ 2 552 121 Vehículos y mobiliario de oficina 791,773 - - 791 773 Coste de los derechos de uso 3 343 894 $ - - 3 343 894 $ Amortización de los derechos de uso Espacio de oficinas (1 508 871) $ (452 154) $ - $ (1 961 025) Vehículos y mobiliario de oficina (417 078) (131 592) - (548 670) Depreciación acumulada (1 925 949) (583 746) - (2 509 695) Total 1 417 945 $ (583 746) $ - 834 199 $ 2. Obligaciones de arrendamiento: 1 de enero de 2025 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 31 de diciembre de 2025 Pasivos por arrendamiento 558 116 $ 1 642 797 $ - 89 414 $ (834 281) $ 1 456 046
33 1 de enero de 2024 Adiciones Enajenaciones Intereses acumulados Reembolsos 31 de diciembre de 2024 Pasivos por arrendamiento 897 651 $ 362 585 $ - 88 691 $ (790 811) 558 116 $ 1 de enero de 2023 Adiciones Enajenaciones Intereses devengados Reembolsos 31 de diciembre de 2023 Pasivos por arrendamiento 1 503 939 $ - $ - 103 611 $ (709 899) 897 651 $ 3. Análisis de vencimiento de las obligaciones por arrendamientos: A 31 de diciembre de 2025 A 31 de diciembre de 2024 A 31 de diciembre de 2023 Menos de 1 año 717 288 $ 445 054 $ 662388 Más de 1 año y menos de 5 años 864 080 161 166 301 099 1 581 368 606 220 963 487 Menos: coste financiero futuro (125 322) (48 104) (65 836) Pasivo por arrendamiento total 1 456 046 $ 558 116 $ 897 651 $ Arrendamiento - a corto plazo $ 641.300 $ 408.373 $ 607.481 Pasivos por arrendamiento - a largo plazo 814.746 149.743 290.170 Pasivo total por arrendamiento $ 1.456.046 $ 558.116 $ 897.651 10. Deuda a largo plazo. El 24 de septiembre de 2025, la Entidad emitió bonos senior por un importe principal de 500 000 000 $ y vencimiento el 30 de enero de 2033. Los bonos se emitieron de conformidad con un contrato suscrito entre la Entidad y The Bank of New York Mellon, que actuó como fideicomisario, registrador, agente pagador y agente de transferencias. Los bonos se garantizaron sobre una base senior no garantizada. Los bonos devengan un interés semestral a un tipo del 5,500 %. A 31 de diciembre de 2025, el coste de dicha emisión de deuda fue de 5 350 706 dólares. El 18 de diciembre de 2024, Vesta cerró la línea de crédito sostenible sindicada global previamente anunciada por valor de 545 000 000 $ (la «Línea de crédito»), compuesta por un préstamo a plazo de 345 000 000 $ disponible en dos tramos, por tres y cinco años, con un período de disponibilidad de 18 meses, y una línea de crédito renovable de 200 000 000 $, que sustituye a la línea de crédito renovable no utilizada de 200 000 000 $ que la Entidad tenía anteriormente. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como coordinadores principales conjuntos de la operación. Tramo I: préstamo a plazo de tres años por valor de 172 500 000 dólares, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 130 puntos básicos. Tramo II: préstamo a plazo de cinco años por valor de 172 500 000 dólares, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Línea de crédito renovable: línea de cuatro años por valor de 200 000 000 dólares, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Los tres tramos de la línea de crédito están sujetos a un ajuste de precios de sostenibilidad a los márgenes aplicables, equivalente a una reducción de cinco puntos básicos, que está sujeto al cumplimiento por parte de la Entidad de su objetivo anual de KPI relacionado con el área bruta alquilable total certificada de los edificios con certificación de sostenibilidad de la Entidad. La Entidad pagó los costes de emisión de la deuda por un importe de 5 563 162 dólares. El 1 de septiembre de 2022, la Entidad obtuvo una línea de crédito renovable sin garantía vinculada a la sostenibilidad por un importe de 200 000 000 dólares a tres años. Este préstamo devenga un interés a un tipo de SOFR más 160 puntos básicos. Como parte de dicha línea de crédito renovable, Vesta pagó unos costes de emisión de deuda por un importe de 1 339 606 dólares. A 31 de diciembre de 2024, esta línea de crédito renovable fue sustituida por la línea de crédito sostenible sindicada global mencionada en el párrafo anterior.
34 El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350 000 000 $ en bonos senior («Vesta ESG Global bond 35/8 05/31») con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los bonos devengan un interés del 3,625 %. El coste de dicha emisión de deuda fue de 7 746 222 dólares. El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió una serie RC de bonos senior a 10 años y una serie RD de bonos senior a 12 años con diversas instituciones financieras, por importes totales de 70 000 000 y 15 000 000 dólares, respectivamente. Cada de los bonos de la serie RC y de la serie RD devengan intereses sobre el saldo pendiente de pago a tipos del 5,18 % y del 5,28 %, respectivamente. El 31 de mayo de 2018, la Entidad celebró un acuerdo para la emisión y venta de bonos senior de la serie A por un importe de 45 000 000 $ con vencimiento el 31 de mayo de 2025, y bonos senior de la serie B por un importe de 45 000 000 $ con vencimiento el 31 de mayo de 2028. Cada Bono de la Serie A y Bono de la Serie B devengan intereses sobre el saldo pendiente de pago a los tipos del 5,50 % y 5,85 %, respectivamente. En marzo de 2025, la Entidad pagó el principal de los Bonos Senior de la Serie A. El 1 de noviembre de 2017, la Entidad celebró un contrato de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company por 118 000 000 $ con vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo devenga un interés del 4,75 %. El 22 de septiembre de 2017, la Entidad celebró un acuerdo para la emisión y venta de bonos senior de la Serie A por valor de 65 000 000 $ con vencimiento el 22 de septiembre de 2024, y bonos senior de la Serie B por valor de 60 000 000 $ con vencimiento el 22 de septiembre de 2027. Cada bono de la Serie A y de la Serie B devenga intereses sobre el saldo pendiente de dichos bonos a tipos del 5,03 % y del 5,31 %, respectivamente, pagaderos semestralmente el 22 de septiembre y el 22 de marzo de cada año. En agosto de 2024, la Entidad pagó el principal de los bonos senior de la Serie A de acuerdo con el contrato. El 27 de julio de 2016, la Entidad celebró un contrato de préstamo a 10 años con Metropolitan Life Insurance Company («MetLife») por un importe total de 150 000 000 $ con vencimiento en agosto de 2026. La deuda a largo plazo se compone de los siguientes bonos: Importe del préstamo Tipo de interés anual Referencia Vencimiento 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2023 MetLife 10 años 150 000 000 4,55 % (1) Agosto de 2026 $ - $ 141 711 651 $ 144 266 224 Bono senior de la serie A 65 000 000 5,03 % (3) Septiembre de 2024 - - 65 000 000 Bono senior serie B 60 000 000 5,31 % (3) Septiembre de 2027 60 000 000 60 000 000 60 000 000 Bono senior serie A 45 000 000 5,50 % (3) Mayo de 2025 - 45 000 000 45 000 000 Bono senior serie B 45 000 000 5,85 % (3) Mayo de 2028 45 000 000 45 000 000 45 000 000 MetLife 10 años 118 000 000 4,75 % (2) Diciembre de 2027 100 634 841 102 334 454 103 955 374 MetLife 8 años 26 600 000 4,75 % (1) Agosto de 2026 - 25 183 482 25 620 991 Serie RC Senior Note 70 000 000 5,18 % (4) Junio de 2029 70 000 000 70 000 000 70 000 000 Bono senior serie RD 15 000 000 5,28 % (5) Junio de 2031 15 000 000 15 000 000 15 000 000 Bono global Vesta ESG 35/8 31/05 350 000 000 3,63 % (6) Mayo de 2031 350 000 000 350 000 000 350 000 000 Línea de crédito - Tramo I 75 000 000 SOFR + 130 pb (7) Diciembre de 2027 75 000 000 - - Línea de crédito - Tramo II 75 000 000 SOFR + 150 pb (7) Diciembre de 2029 75 000 000 - - Bonos senior 2033 500 000 000 5,50 % (8) Enero de 2033 500 000 000 - - 1 290 634 841 854 229 587 923 842 589 Menos: Parte corriente (1.782.124) (49.856.047) (69.613.002) Menos: Costes directos de emisión (15.433.448) (7.178.913) (8.655.835) Total deuda a largo plazo 1.273.419.269 $ 797.194.627 $ 845.573.752 (1) El 22 de julio de 2016, la Entidad celebró un contrato de préstamo a 10 años con MetLife, cuyos intereses se pagan mensualmente. En marzo de 2021, en virtud de esta línea de crédito, se contrató un préstamo adicional por valor de 26 600 000 $ con un interés mensual a un tipo fijo del 4,75 %. La amortización del principal de los dos préstamos comenzó el 1 de septiembre de 2023. Esta línea de crédito estaba garantizada con 47 propiedades de la Entidad. El 9 de octubre de 2025, la Entidad liquidó su deuda antes de lo previsto.
35 (2) El 1 de noviembre de 2017, la Entidad celebró un contrato de préstamo a 10 años con MetLife, cuyos intereses se pagan mensualmente. El préstamo devenga intereses mensuales solo durante 60 meses y, a partir de entonces, amortizaciones mensuales de capital e intereses hasta su vencimiento el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo está garantizado por 20 de las propiedades de inversión de la Entidad en virtud de un fideicomiso de garantía. El 28 de noviembre de 2023, la Entidad pagó por adelantado 12 194 600 dólares asociados a la venta de una propiedad de inversión en virtud del fideicomiso de garantía. (3) Los bonos senior de la serie A y los bonos senior de la serie B no están garantizados por propiedades de inversión de la Entidad. Los intereses de estos bonos se pagan mensualmente. El primer tramo de los bonos senior de la serie A, por un importe de 65 000 000 $, se liquidó en agosto de 2024. A 31 de diciembre de 2024, el segundo tramo, por un importe de 45 000 000 $ y con vencimiento en mayo de 2025, se clasificó en la parte corriente de la deuda a largo plazo y se liquidó por adelantado en marzo de 2025. (4) El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió una serie RC de bonos senior a 10 años con diversas instituciones financieras. Los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. El pagaré vence el 14 de junio de 2029. Cinco de sus filiales son responsables solidarias del reembolso de estos pagarés. (5) El 25 de junio de 2019, la Entidad suscribió una deuda a 12 años con diversas instituciones financieras. Los intereses de estos préstamos se pagan semestralmente a partir del 14 de diciembre de 2019. La deuda vence el 14 de junio de 2031. Cinco de sus filiales son deudoras solidarias de estas deudas. (6) El 13 de mayo de 2021, la Entidad ofreció 350 000 000 $ en bonos senior, Vesta ESG Global bond 35/8 05/31, con vencimiento el 13 de mayo de 2031. Los intereses se pagan semestralmente a un tipo de interés anual del 3,625 %. El coste incurrido por esta emisión fue de 7 746 222 dólares. (7) El 8 de abril de 2025, la Entidad ejecutó una disposición de 100 000 000 dólares del préstamo de la Línea de Crédito, repartidos en dos tramos de 50 000 000 dólares cada uno, con vencimientos a tres y cinco años, respectivamente. Los días 30 y 31 de julio de 2025, la Entidad ejecutó una disposición de 50 000 000 $ del préstamo de la Línea de Crédito, repartida en dos tramos de 25 000 000 $ cada uno, con vencimientos a tres y cinco años, respectivamente. (8) El 30 de septiembre de 2025, la Entidad ofreció 500 000 000 $ en bonos senior con vencimiento el 30 de enero de 2033. Los intereses se pagan semestralmente. Los costes de transacción relacionados con esta emisión ascienden a 5 350 706 $. Estos acuerdos de crédito exigen a la Entidad mantener determinados requisitos financieros y cumplir con ciertas cláusulas afirmativas y negativas. La Entidad cumple con dichas cláusulas a 31 de diciembre de 2025. Los acuerdos de crédito también dan derecho a MetLife a retener determinados importes depositados por la Entidad en un fondo separado como depósitos de garantía para el servicio de la deuda y depósitos de garantía de los inquilinos de las propiedades de inversión de la Entidad pignoradas como garantía. Dichos importes se presentan como depósitos de garantía pagados en el estado consolidado de situación financiera. Los vencimientos programados y la amortización periódica de la deuda a largo plazo son los siguientes: 2027 $ 233 852 717 2028 45 000 000 2029 145 000 000 2030 - Posteriormente 865 000 000 Menos: coste directo de emisión (15 433 448) Deuda a largo plazo total 1.273.419.269 $
36 11. Beneficios a los empleados A continuación se detalla el análisis de las obligaciones por beneficios a los empleados registradas en los estados financieros consolidados: Supuestos: La Entidad realiza una evaluación anual de la razonabilidad de los supuestos utilizados en los cálculos de las obligaciones por beneficios definidos, los beneficios posteriores al empleo y otros beneficios a largo plazo para los empleados. Los principales supuestos a largo plazo utilizados para determinar el plan de jubilación, la prima por antigüedad y el costo del servicio actual son los siguientes: Al 31 de diciembre de 2025 2024 2023 Financiero: Tasa de descuento 9,60 % 11,40 % 9,80 % Tasa de aumento salarial 5,00 % 5,00 % 5,00 % Tasa de aumento del salario mínimo 4,00 % 5,00 % 5,00 % Tasa de inflación 4,00 % 4,00 % 4,00 % Biométrica: Mortalidad EMSSA-09 EMSSA-09 EMSSA-09 Incapacidad EMSSIH-97 EMSSIH-97 EMSSIH-97 Edad de jubilación 65 años 65 años 65 años Rotación 20 % / 100% 20% / 100% 20% / 100% En México, la metodología utilizada para determinar la tasa de descuento fue el Rendimiento o Tasa Interna de Retorno («TIR»), que incluye una curva de rendimiento. En este caso, las tasas esperadas se tomaron de una curva de rendimiento del Certificado del Tesoro de la Federación (conocido en México como CETES), ya que no existe un mercado profundo para obligaciones corporativas de alta calidad en pesos mexicanos. Saldo de pasivos por obligaciones de beneficios definidos: Al 31 de diciembre de 2025 2024 2023 Prima de antigüedad Pasivo neto por beneficios definidos $ 99,674 $ 58,160 $ 40,453 Plan de jubilación Pasivo neto por beneficios definidos 3,563,204 2,182 265 1 479 337 Pasivo por prestaciones a empleados 3 662 878 $ 2 240 425 $ 1 519 790 $ Teniendo en cuenta la importancia relativa de los pasivos laborales, Vesta no incluye un análisis de sensibilidad de las hipótesis actuariales. Vesta presenta un análisis de vencimientos para facilitar la comprensión del efecto del plan de prestaciones definidas en el momento, el importe y la incertidumbre de los flujos de efectivo futuros de la entidad: Según nuestras hipótesis, los importes de las prestaciones que se espera pagar en los próximos años son los siguientes: Supuesto Prima de antigüedad Plan de jubilación 2026 28 938 2 404 063 2027 9 354 258 547 2028 7 328 132 533 2029 6 182 114640 2030 12 953 491 415 2031 en adelante 34 919 162 006
37 12. Capital social 1. El capital social al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 es el siguiente: 2025 2024 2023 Número de acciones Importe Número de acciones Importe Número de acciones Importe Capital fijo Serie A 5000 3696 $ 5000 3696 $ 5000 3696 $ Capital variable Serie B 846 012 932 579 974 484 857 129 276 585 483 561 870 104 128 591 596 417 Total 846 017 932 579 978 180 857134 276 $585 487 257 870 109 128 $591 600 113 2. Acciones propias A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, el total de acciones propias es el siguiente: 2025 2024 2023 Acciones propias (1) 29 870 992 18 937 036 5 721 638 Acciones en el fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo (2) 8.605.614 8.415.124 8.655.670 Total de acciones propias 38.476.606 27.352.160 14.377.308 (1) Las acciones propias no se incluyen en el capital social total de la Entidad; representan el total de acciones en circulación en virtud del programa de recompra aprobado por la resolución de la junta general ordinaria de accionistas celebrada el 13 de marzo de 2020. (2) Las acciones en el fideicomiso del plan de incentivos a largo plazo no se incluyen en el capital social total de la Entidad. El fideicomiso se estableció en 2018 de conformidad con la resolución de la junta general ordinaria de accionistas del 6 de enero de 2015, como el Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20, este plan de compensación se extendió para el período 2021 a 2025, «Plan de Incentivos a Largo Plazo» mediante acuerdo de la Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada el 13 de marzo de 2020. El fideicomiso fue creado por la Entidad como un vehículo para distribuir acciones a los empleados en virtud del mencionado plan de incentivos (véase la Nota 21) y está consolidado por la Entidad. Las acciones concedidas a los ejecutivos elegibles y depositadas en el fideicomiso devengan dividendos para el empleado cada vez que los accionistas ordinarios reciben dividendos, y dichos dividendos no tienen que devolverse a la Entidad si el ejecutivo renuncia a las acciones concedidas. 3. Acciones ordinarias de pago completo Número de acciones Importe Capital adicional de pago Saldo al 1 de enero de 2023 679 702 740 $ 480 623 919 $ 460 677234 Acciones consolidadas 4 156 388 2 204 586 8 048 945 Emisión de capital 186 250 000 108 771 608 466 218 277 Saldo al 31 de diciembre de 2023 870109 128 591 600 113 934 944 456 Acciones consolidadas 4 257 018 2 475 270 6 355 460 Recompra de acciones (17 231 870) (8 588 126) (35 577 664)
38 Número de acciones Importe Capital adicional desembolsado Saldo a 31 de diciembre de 2024 857 134 276 585487 257 905 722 252 Acciones consolidadas 4 227 426 2 045 268 6 964 825 Pagos basados en acciones 126 226 65 627 283 509 Recompra de acciones (15 469 996) (7.619.972) (28.795.873) Saldo al 31 de diciembre de 2025 846.017.932 $ 579.978.180 $ 884.174.713 4. Pagos de dividendos De conformidad con una resolución de la Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada el 19 de marzo de 2025, la Entidad declaró dividendos por un total de 69 537 973 dólares, aproximadamente 0,018 dólares por acción, que se pagarán en cuatro cuotas iguales de 17 384 493 dólares cada una. Los tres primeros pagos se realizaron el 15 de abril de 2025, el 15 de julio de 2025 y el 15 de octubre de 2025. A 31 de diciembre de 2025, el dividendo pendiente de pago asciende a 17 384 493 dólares. De conformidad con una resolución de la Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada el 30 de marzo de 2024, la Entidad declaró dividendos por un total de 64 686 487 dólares, aproximadamente 0,018 dólares por acción, que se pagarán en cuatro cuotas iguales de 16 171 622 dólares cada una. Los tres primeros pagos se realizaron el 16 de abril de 2024, el 15 de julio de 2024 y el 15 de octubre de 2024. A 31 de diciembre de 2024, el dividendo pendiente de pago asciende a 16 171 622 dólares. De conformidad con una resolución de la junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023, la Entidad declaró un dividendo de 60 307 043 dólares, aproximadamente 0,08782 dólares por acción. Los dividendos se pagaron en cuatro cuotas iguales de 15 076 761 dólares el 17 de abril de 2023, el 15 de julio de 2023, el 15 de octubre de 2023 y el 15 de enero de 2024. A 31 de diciembre de 2023, los dividendos pendientes de pago ascienden a 15 155 311 dólares. El primer pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 17 de abril de 2023, fue de aproximadamente 0,0218 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15 076 761 dólares. El segundo pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 17 de julio de 2023, fue de aproximadamente 0,0180 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15 076 761 dólares. El tercer pago de los dividendos declarados para 2023, abonado el 16 de octubre de 2023, fue de aproximadamente 0,0182 dólares por acción, lo que supone un dividendo total de 15 076 761 dólares. Las ganancias retenidas incluyen la reserva legal estatutaria. La Ley General de Sociedades Anónimas exige que al menos el 5 % de los ingresos netos del año se transfiera a la reserva legal hasta que esta alcance el 20 % del valor nominal de las acciones ordinarias. La reserva legal puede capitalizarse, pero no distribuirse, a menos que la entidad se disuelva. La reserva legal debe reponerse si se reduce por cualquier motivo. El patrimonio neto, excepto las acciones ordinarias reexpresadas y las ganancias retenidas por impuestos, incurrirá en el impuesto sobre la renta pagadero por la Entidad al tipo vigente en el momento de su distribución. Cualquier impuesto pagado sobre dicha distribución podrá deducirse de los ingresos del año en que se pague el impuesto sobre los dividendos y, en los dos años siguientes, del impuesto del año y de los pagos estimados correspondientes. Los dividendos pagados con cargo a las utilidades fiscales generadas a partir del 1 de enero de 2014 a residentes en México y a accionistas no residentes pueden estar sujetos a un impuesto adicional de hasta el 10 %, que será retenido por la Entidad.
39 Las ganancias retenidas que pueden estar sujetas a una retención de hasta el 10 % sobre los dividendos distribuidos son las siguientes: Período Importe Ganancias reinvertidas Ganancias distribuidas (1) Importe que puede estar sujeto a retención Importe no sujeto a retención Ganancias retenidas hasta el 31 de diciembre de 2018 93 060 330 93 060 330 93 060 330 $ - $ - 2019 134 610709 134 610 709 63 705 615 70 905 094 - 2020 66 956 082 66 956 082 - 66 956 082 - 2021 173942 373 173 942 373 - 173 942 373 - 2022 243 624 754 243 624 754 - 243 624 754 - 2023 316637 512 316 637 512 - 316 637 512 - 2024 223 346 346 223 346 346 - 223 346 346 - 2025 241902 323 241 902 323 - 241 902 323 - (1) Los dividendos pagados en 2025, 2024 y 2023 se distribuyeron a partir de los beneficios generados en 2019 y 2018. 5. Ganancias por acción Las cantidades utilizadas para determinar las ganancias por acción son las siguientes: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Beneficio básico por acción Beneficio atribuible a las acciones ordinarias en circulación 241 902 323 $ 223 346 346 $ 316 637512 Número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación 848 886 574 871 369 551 756 961 868 Beneficio básico por acción 0,2850 0,2563 0,4183 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Beneficio diluido por acción Beneficio atribuible a acciones ordinarias en circulación y acciones del Plan de Incentivos a Largo Plazo 241 902 323 $ 223 346 346 $ 316 637512 Número medio ponderado de acciones ordinarias más acciones en el Plan de Incentivos a Largo Plazo 861 120 880 883 292 759 768 845264 Beneficio diluido por acción 0,2809 0,2529 0,4118 Las acciones mantenidas en el fideicomiso del Plan de Incentivos devengan dividendos, que son irrevocables, independientemente de si el empleado renuncia a las acciones concedidas. 13. Ingresos por alquileres 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Alquileres 259 170 211 $ 231 222 791 $ 200 267 401 $ Servicios de edificios reembolsables 14 438374 13 155 755 11 240 202 Ingresos por energía 9 584 785 7 571 958 1 940 693 283 193 370 $ 251 950 504 $ 213 448 296
40 14. Gastos de explotación inmobiliaria y gastos generales y administrativos 1. Los gastos de explotación inmobiliaria consisten en lo siguiente: a. Gastos directos de explotación inmobiliaria de las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquiler durante el año: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Impuesto sobre bienes inmuebles 3 745 186 $ 3 202 144 $ 2 658 183 $ Seguros 1 599 220 1 323 142 1 062027 Mantenimiento 2 209 226 2 521 060 2 083 252 Mantenimiento estructural acumulado - 115 727 111 851 Honorarios fiduciarios - 117 953 114 062 Otros gastos relacionados con la propiedad 6690 622 5 959 809 5 344 889 Costes energéticos 9 860 221 8 004 325 2 102 060 24 104 475 $ 21 244 160 $ 13 476 324 b. Costes operativos directos de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler durante el año: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Impuesto sobre bienes inmuebles 611 498 $ 551 697 $ 683843 Seguros 95 607 49 521 33 298 Mantenimiento 662 752 637 403 625 648 Otros gastos relacionados con la propiedad 2 801 466 2109 652 3 420 609 4 171 323 3 348 273 4 763 398 Total de gastos de explotación de la propiedad 28 275 798 $ 24 592 433 $ 18 239 722 2. Los gastos generales y administrativos consisten en lo siguiente: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Salario anual de los empleados más prestaciones sociales 15 831 962 $ 15 243 386 $ 14 751539 Otros gastos administrativos 4 464 675 4 528 998 3 131 556 Gastos de auditoría, legales y de consultoría 2 305 781 2 341 323 2 357 281 Tasación de propiedades y otros honorarios 598 305 599347 572 207 Gastos de marketing 839 851 998 198 948 211 Otros 96 700 68 477 379 198 24137 274 23 779 729 22 139 992 Amortización 1 724 637 1 416 026 1 578 073 Gastos de compensación basados en acciones - Nota 21.3 9 630 465 8 982 488 8 001 830 Total 35 492 376 $ 34 178 243 $ 31 719 895
41 15. Otros ingresos 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Ingresos por electricidad no arrendataria 3 600 064 $ 3 669 456 $ 2 191 789 Recuperación de seguros 969 032 139 412 2 447112 Efecto inflacionario sobre la recuperación de impuestos 2 057 928 328128 188 750 Otros 191 161 170 960 310 507 Total 6 818 185 $ 4 307 956 $ 5 138 158 $ 16. Otros gastos 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Gastos de electricidad no arrendatarios $ 3 233 510 $ 3 266 224 $ 1 834 479 Comisiones pagadas 140 804 228 050 127513 Otros 149 223 1 658 111 1 075 121 Total 3 523 537 $ 5 152 385 $ 3 037 113 $ 17. Costes financieros 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Intereses de préstamos 53 099 773 $ 41 939 489 $ 44 335420 Comisiones por pago anticipado de préstamos 3.127.179 2.321.901 1.971.555 Total $ 56.226.952 $ 44.261.390 $ 46.306.975 18. Impuestos sobre la renta La Entidad está sujeta al ISR. La tasa legal del ISR es del 30 %. 18.1 Los impuestos sobre la renta son los siguientes: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Gasto por ISR: Corriente $ 56,138,103 $ 31,892,785 $ 91,953,099 Diferido (64,069,427) 170 924 088 (26 969 516) Impuestos sobre la renta totales $ (7.931.324) $ 202.816.873 $ 64.983.583 18,2 Las tasas efectivas del ISR para los ejercicios fiscales 2025, 2024 y 2023 difieren de la tasa legal de la siguiente manera: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Tipo legal 30 % 30 % 30 % Efectos de los tipos de cambio en los saldos fiscales (38) % 22 % (2) % Efectos de la inflación 5 % (4) % (11) % Tipo efectivo (3 %) 48 % 17 %
42 18.3 Las principales partidas que originan el pasivo por impuestos diferidos son: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Activos (pasivos) por ISR diferido: Propiedades de inversión $ (384 260 701) $ (463 955 158) (279 051 207) Efecto de las pérdidas fiscales trasladables - 18 872 423 6076 Otras provisiones y gastos anticipados 2 976 264 2 240 031 2 134 624 Impuestos sobre la renta diferidos - Neto $ (381 284 437) (442 842 704) $ (276 910 507) $ Para determinar los impuestos diferidos, la Entidad aplicó los tipos impositivos aplicables a las diferencias temporales en función de sus fechas de reversión estimadas. Los beneficios del efecto de las pérdidas fiscales pendientes de amortización, cuyo activo por impuestos diferidos ya se ha reconocido, pueden recuperarse cumpliendo determinados requisitos. El importe de la pérdida fiscal que se amortizará asciende a 62 908 075 dólares, con vencimiento en 2034. A 31 de diciembre de 2025, las pérdidas fiscales diferidas se aplicaron en su totalidad. 18.4 A continuación se presenta una conciliación de los cambios en el saldo del pasivo por impuestos diferidos: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Pasivo por impuestos diferidos al comienzo del período $ (442 842 704) $ (276 910 507) $ (299 979 693) Movimiento incluido en la cuenta de resultados 64 069 427 (170 924 088) 26 969 522 Movimiento incluido en otros ingresos integrales (2 511 160) 4.991.891 (3.900.336) Pasivo por impuestos diferidos al final del ejercicio (381.284.437) $ (442.842.704) $ (276.910.507) 19. Instrumentos financieros 19.1 Gestión del capital La Entidad gestiona su capital para garantizar que pueda continuar como empresa en funcionamiento y maximizar al mismo tiempo el rendimiento para los socios mediante la optimización del equilibrio entre deuda y capital. La estructura de capital de la Entidad consiste en deuda neta (total de préstamos, incluida la parte corriente, tal como se detalla en la Nota 10, compensada con efectivo y saldos bancarios) y capital de la Entidad (que comprende capital emitido, capital adicional pagado, ganancias retenidas y otros ingresos integrales, tal como se detalla en la Nota 12). La Entidad no está sujeta a ningún requisito de capital impuesto externamente. 19.2 Ratio de apalancamiento El Consejo revisa periódicamente la estructura de capital de la Entidad. Como parte de esta revisión, el Consejo considera el coste del capital y los riesgos asociados a cada clase de capital. La ratio de apalancamiento al final de los siguientes periodos de referencia era la siguiente: A 31 de diciembre de 2025 2024 2023 Deuda 1.275.201.393 $ 847.050.674 $ 915.186.754 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido (336.901.283) (184 120 894) (501 166 136) Deuda neta 938 300 110 662 929 780 414 020 618 Patrimonio neto 2 747 756 742 2 597 284 183 2 486 968 425 Ratio de deuda neta sobre patrimonio neto 34 % 26 % 17 %
43 19.3 Categorías de instrumentos financieros Los detalles de las políticas y métodos contables significativos adoptados, incluidos los criterios de reconocimiento, la base de valoración y la base sobre la que se reconocen los ingresos y gastos, con respecto a cada clase de activo financiero, pasivo financiero e instrumento de patrimonio, se revelan en la Nota 3 de los estados financieros consolidados. Los principales activos financieros de la Entidad son los saldos bancarios, los equivalentes de efectivo y el efectivo restringido, tal y como se informa en la Nota 5, y las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos, tal y como se informa en la Nota 7. El principal pasivo financiero de la Entidad es la deuda a largo plazo, tal y como se informa en la Nota 10. 19.4 Objetivos de gestión del riesgo financiero La Entidad busca minimizar los efectos del riesgo de mercado (incluido el riesgo de tipo de interés del valor razonable), el riesgo de crédito, el riesgo de liquidez y el riesgo de tipo de interés del flujo de efectivo. El uso de derivados financieros se rige por las políticas de la Entidad aprobadas por el consejo de administración. La Entidad no contrata ni negocia instrumentos financieros, incluidos los instrumentos financieros derivados, con fines especulativos. 19.5 Riesgo de mercado Las actividades de la Entidad la exponen principalmente a los riesgos financieros de las variaciones de los tipos de interés (véase el apartado 19.8 más adelante) y de los tipos de cambio de divisas (véase el apartado 19.6 más adelante). La exposición al riesgo de mercado se mide utilizando el valor en riesgo (VaR), complementado con un análisis de sensibilidad. 19.6 Gestión del riesgo de tipo de cambio La Entidad está expuesta al riesgo de tipo de cambio, principalmente con respecto al peso mexicano y al dólar estadounidense en relación con una de sus filiales, cuya moneda funcional es el peso mexicano. El riesgo de tipo de cambio surge de transacciones comerciales futuras y de activos y pasivos monetarios reconocidos. Los valores contables de los activos y pasivos monetarios de la Entidad denominados en moneda extranjera al final del período de reporte, así como los tipos de cambio relevantes, son los siguientes: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Tipos de cambio: Pesos mexicanos por dólar estadounidense al final del período 17,9667 20,2683 16,8935 Pesos mexicanos por dólar estadounidense promedio durante el año 19,2245 18,3024 17,7576 Activos monetarios: Pesos mexicanos $ 160 173 519 $ 133 306 435 $ 120 056 104 Dólares estadounidenses 405 501 187 685 21 161 Pasivos monetarios: Pesos mexicanos $ 10,858 $ 3,258,294 $ 14,408,011 Dólares estadounidenses 3,200 30,313,189 30,777,579
44 19.7 Análisis de sensibilidad a las divisas La siguiente tabla detalla la sensibilidad de la Entidad a una apreciación o depreciación del 10 % del dólar estadounidense frente al peso mexicano. El 10 % es la tasa de sensibilidad utilizada al informar internamente sobre el riesgo de divisas al personal directivo clave y representa la evaluación de la dirección sobre el cambio razonablemente posible en los tipos de cambio. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias pendientes denominadas en moneda extranjera y ajusta su conversión al final del periodo por un cambio del 10 % en los tipos de cambio de las monedas extranjeras. Una cifra positiva a continuación indica un aumento en los beneficios o el patrimonio neto cuando el dólar estadounidense se aprecia un 10 % frente a la moneda correspondiente. En caso de una depreciación del 10 % del dólar estadounidense frente al peso mexicano, se produciría un impacto comparable en los beneficios o el patrimonio neto, y los saldos que se indican a continuación serían negativos: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Impacto en los beneficios o pérdidas: Peso mexicano: apreciación del 10 %: ganancia (1 485 134) $ (1 107 520) $ 100 921 Peso mexicano: depreciación del 10 %: pérdida 1 815 164 1 353 635 (123 347) Dólar estadounidense: 10 % de apreciación: pérdida de 722 802 (61 059 275) (51 958 356) Dólar estadounidense - 10 % depreciación - ganancia (722 802) 61 059 275 51 958 356 19.8 Gestión del riesgo de crédito El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que la contraparte incumpla sus obligaciones contractuales, lo que provocaría pérdidas financieras a la Entidad. La Entidad ha adoptado la política de tratar únicamente con contrapartes solventes como medio para mitigar el riesgo de pérdidas financieras por incumplimientos. Se supervisa la exposición de la Entidad y las calificaciones crediticias de sus contrapartes, y las transacciones que se llevan a cabo se realizan con contrapartes aprobadas. El riesgo de crédito máximo de la Entidad es el total de sus activos financieros incluidos en su estado de situación financiera. Los clientes de la Entidad operan en diversos sectores. Su cartera inmobiliaria se concentra principalmente en los sectores de alimentación y bebidas, automoción, aeroespacial, médico, logístico y plástico. La exposición de la Entidad a estos sectores la somete al riesgo de recesiones económicas en dichos sectores industriales en mayor medida que si sus propiedades estuvieran más diversificadas entre otros sectores. 19.9 Gestión del riesgo de liquidez Si la Entidad no pudiera obtener deuda o capital adicional, sus resultados de explotación podrían verse afectados. La Entidad supervisa de cerca el vencimiento de sus pasivos financieros y las necesidades de efectivo de sus operaciones. Elabora y proporciona un análisis detallado del flujo de caja trimestralmente y lo presenta a su consejo de administración. Se toman decisiones para obtener nueva financiación o limitar las inversiones en efectivo con el fin de mantener un saldo de caja previsto saludable. La mayoría de los pasivos financieros de la Entidad se liquidan en un plazo inferior a doce meses. Los vencimientos de la deuda a largo plazo a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 son los siguientes: 31 de diciembre de 2025 Tipo de interés medio ponderado % De 1 a 3 meses De 3 meses a 1 año De 1 a 4 años 5 o más años Total Deuda a largo plazo 437 641 $ 1 192 725 $ 424 004 475 $ 865 000 000 $ 1290 634 841 Acreedores a largo plazo - 23 937 534 23 413 771 - 47 351 305 Intereses devengados 4,98 % 9 663 036 35 633 179 205603 696 57 291 667 308 191 578 10 100 677 $ 60 763 438 $ 653 021 942 $ 922 291 667 $ 1 646 177 724
45 31 de diciembre de 2024 Tipo de interés medio ponderado % De 1 a 3 meses De 3 meses a 1 año De 1 a 4 años 5 o más años Total Deuda a largo plazo 1.219.162 $ 2.417.352 $ 485.593.073 $ 365.000.000 $ 854.229.587 Intereses devengados 4,98 % 6.349.288 19.356.107 109.696 698 21 873 658 157 275 751 7 568 450 $ 21 773 459 $ 595 289 771 $ 386 873 658 $ 1 011 505 338 31 de diciembre 2023 Tipo de interés medio ponderado % De 1 a 3 meses De 3 meses a 1 año De 1 a 4 años 5 o más años Total Deuda a largo plazo 1 143 783 $ 67 306,362 $ 420 392 444 $ 435 000 000 $ 923 842 589 Intereses devengados 4,98 % 17 523 667 20 701 788 118 441 437 29 034658 185 701 550 18 667 450 $ 88 008 150 $ 538 833 881 $ 464 034 658 $ 1 109 544 139 19.10 Valor razonable de los instrumentos financieros 19.10.1 Valor razonable de los activos financieros que se valoran a valor razonable de forma recurrente Las inversiones de la Entidad se clasifican en el nivel 1 de la jerarquía de valor razonable de la NIIF 13, ya que se negocian en un mercado activo. 19.10.2 Valor razonable de los instrumentos financieros contabilizados a su coste amortizado El valor razonable de la deuda a largo plazo y su parte corriente relacionada a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 es de 1.288.045.678, 872.529.999 y 881.873.634 dólares, respectivamente. Esta valoración se clasifica en el nivel 2, ya que la dirección utiliza una tasa de descuento observable ajustada para determinar el valor razonable de la deuda. La dirección considera que los importes en libros de todos los demás activos financieros y otros pasivos financieros reconocidos en los estados financieros consolidados se aproximan a sus valores razonables. 20. Transacciones y saldos con partes vinculadas Remuneración del personal directivo clave La remuneración de la dirección y los ejecutivos clave de la Entidad la determina el comité de remuneraciones teniendo en cuenta el rendimiento individual del directivo y las tendencias del mercado. La bonificación por resultados seleccionada para la retribución basada en acciones incluye una prima del 20 % (Equity plus).
46 La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos del salario anual más los beneficios a corto plazo, así como el plan de incentivos a largo plazo y Equity plus que se reflejan en los gastos generales y administrativos de la Entidad: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Salario anual de los empleados más prestaciones para empleados 7 139 037 $ 6 973 526 $ 7 128 490 $ Gastos de remuneración basada en acciones (Nota 21.3) 9.072.796 8.982.488 8.001.830 $ 16.211.833 $ 15.956.014 $ 15.130 320 Número de ejecutivos clave 25 25 23 La siguiente tabla detalla los gastos generales y administrativos de la remuneración de los miembros del consejo en acciones, que se reflejan en los gastos generales y administrativos de la Entidad: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Gastos de remuneración basada en acciones a los miembros del consejo 557 668 $ $ - $ - 557 668 $ - $ - Número de miembros del consejo 16 - - Transacciones y saldos con asociados Las transacciones con asociados realizadas en el curso normal de la actividad a 31 de diciembre de 2025 fueron las siguientes: ingresos y gastos de 42 923 $ y 144 531 $, respectivamente. Además, los saldos con asociados incluían cuentas por cobrar y cuentas por pagar de 25 995 $ y 33 353 $, respectivamente. 21. Pagos basados en acciones 21.1 Detalles de los planes basados en acciones de la Entidad Actualmente concede acciones a sus ejecutivos y empleados de la siguiente manera: i. En 2018 se constituyó un fideicomiso por resolución de la junta general ordinaria de accionistas del 6 de enero de 2015, como el «Plan de Incentivos a Largo Plazo 20-20», este plan de compensación se prorrogó para el período 2021 a 2025, «Plan de Incentivos a Largo Plazo de Nivel 3», mediante resolución de la junta general ordinaria de accionistas celebrada el 13 de marzo de 2020; y prorrogado nuevamente para el período comprendido entre 2024 y 2028, como el «Nuevo Plan de Incentivos a Largo Plazo», mediante resolución de la junta general ordinaria de accionistas celebrada en marzo de 2024. ii. El plan se basa en acciones y se calcula comparando el rendimiento relativo total de Vesta, la revalorización de la acción y los pagos de dividendos durante los tres años anteriores con la misma métrica calculada para las entidades similares. Según el plan, si Vesta se encuentra en la mediana del grupo, la concesión sería igual a la concesión de acciones prevista; si Vesta es la que obtiene peores resultados, no habría concesión, y si Vesta es la que obtiene mejores resultados, la concesión sería del 150 % de la cantidad de acciones prevista. Además, a algunos ejecutivos se les concede una parte de su bonificación anual en efectivo a corto plazo en forma de bonificación adicional en acciones con una prima de capital del 20 % en acciones adicionales.
47 iii. La concesión y el capital plus se entregan a la dirección durante los tres años posteriores al año de concesión, lo que supone una sólida herramienta de retención de ejecutivos. Las acciones concedidas se depositan en un fideicomiso que gestiona la entrega de las acciones a los empleados según los calendarios descritos anteriormente. iv. La Junta de Accionistas de enero de 2015 aprobó 10,4 millones de acciones para el plan LTI Vesta Vision 2020. En marzo de 2020, los accionistas aprobaron 13,8 millones de acciones para el plan LTI de nivel 3. En marzo de 2024, los accionistas aprobaron 20,0 millones de acciones para el nuevo plan LTI. v. La Asamblea de Accionistas de enero de 2025 modificó la metodología para calcular la compensación basada en acciones a la comparación del rendimiento relativo total de Vesta, la apreciación del precio de las acciones, más los pagos de dividendos durante los tres años anteriores con la misma métrica calculada para nuestros pares en el sector inmobiliario industrial e incorpora índices inmobiliarios industriales de la NYSE y la BMV. Al inicio de cada año se asigna un número objetivo de acciones y al final del año se otorgan acciones desde un mínimo del 50 % hasta un máximo del 150 % de las acciones previstas según la comparación. Se mantiene la bonificación adicional en acciones con una prima de capital plus del 20 % de acciones adicionales. Parámetros del plan Año de concesión Rendimiento relativo total (*) Acciones concedidas en LTI Capital plus Acciones garantizadas Acciones ejercidas acumuladas Acciones en fideicomiso MÍNIMO OBJETIVO MÁXIMO 2015 0 % $ - $ - $ - $ - $ - 1 738 037 2 600 000 2016 55 % 863 499 483 826 (1 347 325) - 695 215 1 738 037 2 607 056 2017 40 % 637 200 944 674 (1 581 874) - 695 215 1 738 037 2 607 056 2018 145 % 3 423 106 753 372 (4 176 478) - 1 000 000 2 500 000 3 750 000 2019 150 % 3 550 449 515 706 (4 066 155) - 1 000 000 2 500 000 3 750 000 2020 150 % 3 707 949 520 492 (4 228 441) - 1 000 000 2 500 000 3 750 000 2021 143 % 3 760 851 525 181 (4 286 032) - 1 100 000 2 750 000 4 125 000 2022 143 % 3 763 449 592 318 (2 906 325) 1 449 442 1 100 000 2 750 000 4 125 000 2023 143 % 3 722 427 379 372 (1 367 266) 2 734 533 1 100 000 2 750 000 4 125 000 2024 128 % 3 978 481 435 056 - 4 413 537 1 545 642 3 091 283 4 636 925 2025 50 % 1 752 389 - - - 1 545 642 3 091 283 4 636 925 Total 29 159 800 $ 5 149 997 $ (23 959 896) $ 8 597 512 $ * Calculado para los tres años anteriores. 21.2 Valor razonable de las opciones sobre acciones concedidas durante el ejercicio Plan de incentivos a largo plazo de Vesta: basado en la rentabilidad total relativa, el rendimiento del precio de las acciones de la entidad más los dividendos en relación con el rendimiento de sus homólogos, durante los tres últimos años naturales finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023. El cálculo dio como resultado una concesión de 1 752 389, 3 978 481 y 3 722 427 acciones, con un valor de mercado de 5 373 224, 10 444 634 y 14 857 978 dólares, respectivamente. 21.3 Gasto por compensación reconocido El gasto por incentivos a largo plazo para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 fue el siguiente: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2023 31 de diciembre de 2023 Gasto por remuneración basada en acciones 9 072 796 $ 8982 488 $ 8 001 830 $ Total del gasto por remuneración basada en acciones $ 9 072 796 $ 8 982 488 $ 8 001 830 $ Los gastos de remuneración relacionados con estos planes se seguirán acumulando hasta el final del período de servicio.
48 El gasto por remuneración basada en acciones para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 fue el siguiente: 31 de diciembre de 2025 31 de diciembre de 2024 31 de diciembre de 2023 Gasto por remuneración basada en acciones 557 668 $ - $ - Gasto total por remuneración basada en acciones 557 668 $ - $ - 21.4 Acciones en circulación al final del año Al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, hay 8 597 512, 8 415 124 y 8 655 670 acciones en circulación, respectivamente, con una vida contractual restante promedio ponderada de 13 meses. Todas las acciones concedidas pero pendientes de entrega se encontraban en el fideicomiso durante el período de devengo. 22. Litigios y compromisos Litigios En el curso normal de sus actividades, la Entidad es parte en diversos procedimientos legales. La Entidad no está involucrada en ningún litigio o procedimiento de arbitraje para el cual la Entidad considere que no está adecuadamente asegurada o indemnizada, o que, si se resolviera en su contra, tendría un efecto adverso significativo en la Entidad o en su situación financiera, resultados de operaciones o flujos de efectivo. Compromisos Como se menciona en la Nota 8, todos los derechos sobre la construcción, las mejoras y la infraestructura construida por la Entidad en el Parque Aeroespacial de Querétaro y en el DSP, Park revierten automáticamente al gobierno del Estado de Querétaro y a Nissan al final de las concesiones, que es aproximadamente en 40 y 33 años, respectivamente. 23. Hechos posteriores al cierre del ejercicio El cuarto pago de los dividendos declarados para 2025, abonado el 19 de enero de 2026, ascendió a aproximadamente 0,0814 dólares por acción, lo que supuso una distribución total de dividendos de 17 384 493 dólares. El 17 de febrero de 2026, la Entidad pagó por adelantado el préstamo a 10 años de MetLife, cuyo vencimiento estaba previsto inicialmente en diciembre de 2027, por un total de 101 020 837 dólares. 24. Aprobación de los estados financieros El 17 de febrero de 2026, Juan Sottil, director financiero de Vesta, autorizó la emisión de los estados financieros consolidados, por lo que estos no reflejan los acontecimientos ocurridos después de esa fecha. Estos estados financieros consolidados están sujetos a la aprobación del Consejo de Administración y de la Junta General Ordinaria de Accionistas, quienes podrán decidir modificar dichos estados financieros consolidados de conformidad con la Ley General de Sociedades Anónimas de México. * * * * * *