Prueba 99.1
Q4
2025
RESULTADOS
Conferencia telefónica
Viernes, 20 de febrero de 2026
9:00 a.m. (Hora de México)
10:00 a.m. (Hora del Este)
Para participar en la conferencia, conéctese a través de la webcast o marcando:
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Peaje internacional: +1 (646) 960-0308
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La repetición estará disponible dos horas después de que finalice la llamada y se podrá acceder a ella desde el sitio web de relaciones con los inversores de Vesta.
Juan Sottil
DIRECTOR FINANCIERO
+52 55 5950-0070 ext. 133
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Fernanda Bettinger
IRO
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Bárbara Cano
Grupo InspIR
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MCiudad de México, 19 de febrero de 2026 – Corporación Inmobiliaria Vesta S.A.B. de C.V., («Vesta» o la «Compañía») (BMV: VESTA; NYSE: VTMX), una empresa inmobiliaria industrial líder en México, ha anunciado hoy los resultados del cuarto trimestre finalizado el 31 de diciembre de 2025. Todas las cifras incluidas en el presente documento se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), que difieren en algunos aspectos significativos de los principios contables generalmente aceptados en Estados Unidos (US GAAP). Esta información debe leerse junto con los estados financieros consolidados de Vesta, incluidas las notas adjuntas, y está sujeta en su totalidad a lo que en ellos se indica. Los resultados financieros de Vesta se expresan en dólares estadounidenses, salvo que se indique lo contrario.
Aspectos destacados del cuarto trimestre de 2025
-Vesta obtuvo sólidos resultados financieros para todo el año 2025. Los ingresos totales por alquileres aumentaron hasta los 283,2 millones de dólares estadounidenses, mientras que los ingresos por alquileres alcanzaron los 273,6 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un aumento interanual del 11,8 % y supera el límite superior de la previsión de ingresos para todo el año de la empresa, que era del 10-11 %. Ingresos operativos netos ajustados (NOI ajustado)1) alcanzó el 94,8 % en 2025, superando la previsión revisada del 94,5 %, mientras que el EBITDA ajustado2 El margen alcanzó el 84,4 %, en línea con la previsión revisada del 84,5 %. Los fondos procedentes de operaciones de Vesta (Vesta FFO) ascendieron a 174,9 millones de dólares estadounidenses en 2025, lo que supone un aumento del 9,2 % en comparación con los 160,1 millones de dólares estadounidenses de 2024.
-Vesta logró una fuerte actividad de arrendamiento en 2025, con un total de 6,9 millones de pies cuadrados (sf), incluyendo 1,9 millones de sf en nuevos arrendamientos y 5,0 millones en renovaciones de arrendamientos, lo que representa el nivel más alto de renovaciones en los últimos tres años, lo que dio como resultado un plazo de arrendamiento ponderado de siete años.
-Las renovaciones y las nuevas concesiones de arrendamiento en 2025 alcanzaron los 5,4 millones de pies cuadrados, con un margen medio ponderado en los últimos doce meses del 10,8 %.
-La actividad de arrendamiento del cuarto trimestre de 2025 alcanzó los 1,9 millones de pies cuadrados: 771 000 pies cuadrados en nuevos arrendamientos con inquilinos nuevos y existentes de Vesta en los sectores de la electrónica, la aeronáutica y la automoción, lo que refleja la mejora de la dinámica del mercado. Las renovaciones de arrendamientos representaron 1,2 millones de pies cuadrados, con una duración media ponderada de los arrendamientos de aproximadamente cinco años. La ocupación total de la cartera alcanzó el 89,7 % al final del trimestre, mientras que la ocupación estabilizada y la ocupación de las mismas tiendas alcanzaron el 93,6 % y el 95,0 %, respectivamente.
-Durante el trimestre, Vesta inició la construcción de dos nuevos edificios: uno para inventario en Guadalajara y otro construido a medida en Querétaro. La construcción en curso ascendía a 0,8 millones de pies cuadrados al final del cuarto trimestre de 2025, lo que representa una inversión estimada de aproximadamente 59,0 millones de dólares estadounidenses y un rendimiento esperado sobre el coste del 9,9 %.
-El 9 de octubre de 2025, la Compañía reembolsó su línea de crédito Metlife II y la línea incremental relacionada, por un total de 150 millones de dólares estadounidenses y 26,6 millones de dólares estadounidenses, respectivamente. Tras el cierre del trimestre, el 17 de febrero, Vesta pagó por adelantado su línea de crédito Metlife III por valor de 118 millones de dólares estadounidenses. Estos reembolsos refuerzan aún más el balance de la Compañía, dejando a Vesta sin deuda garantizada y mejorando su flexibilidad financiera general.
-Vesta pagó dividendos por valor de 17,4 millones de dólares estadounidenses correspondientes al cuarto trimestre de 2025, equivalentes a 0,3751 pesos mexicanos por acción ordinaria, el 19 de enero de 2026.
-En 2025, la empresa fue incluida por sexto año consecutivo en el índice S&P/BMV Total ESG México y también fue incluida por tercer año consecutivo en el S&P Global Sustainability Yearbook. Además, Vesta ha superado los objetivos asociados a su bono vinculado a la sostenibilidad emitido a principios de 2021, terminando 2025 con 19 nuevos edificios con certificación LEED y 19 edificios con certificación EDGE. Como resultado, aproximadamente el 54 % de la superficie bruta alquilable (SBA) de la empresa cuenta ahora con certificación. Vesta también se encuentra entre las empresas líderes en las calificaciones MSCI ESG, habiendo obtenido una calificación AA por segundo año consecutivo.
1 Se han modificado los cálculos de los ingresos ordinarios ajustados y del margen NOI ajustado. Notas y descargos de responsabilidad.
2 Los cálculos del EBITDA ajustado y del Margen EBITDA ajustado han sido modificados. Notas y descargos de responsabilidad.
Orientación para 2026
Para 2026, Vesta espera que los ingresos por alquileres aumenten entre un 10,0 % y un 11,0 %, con un margen NOI ajustado de aproximadamente el 93,5 % y un margen EBITDA ajustado de aproximadamente el 83 %, al tiempo que se mantiene un sólido rendimiento en los principales indicadores operativos.3
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| | | | 12 meses | |
| Indicadores financieros (millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Total de ingresos por alquiler | 76.4 | 65.2 | 17.2 | 283.2 | 252.3 | 12.2 |
| Total Ingresos (-) Energía | 73.4 | 63.3 | 16.0 | 273.6 | 244.8 | 11.8 |
| NOI ajustado | 69.4 | 59.3 | 17.1 | 259.4 | 231.5 | 12.0 |
| Margen NOI ajustado | 94.6% | 93.7% | | 94.8% | 94.6% | |
| EBITDA ajustado | 61.1 | 51.7 | 18.2 | 231.1 | 204.4 | 13.1 |
| Margen EBITDA ajustado | 83.3% | 81.7% | | 84.4% | 83.5% | |
| EBITDA por acción | 0.0712 | 0.0590 | 20.8 | 0.2684 | 0.2314 | 16.0 |
| Total Ingresos globales | 172.4 | (66.6) | (358.6) | 243.7 | 210.2 | 15.9 |
| Vesta FFO | 39.3 | 41.1 | (4.3) | 174.9 | 160.1 | 9.2 |
| Vesta FFO por acción | 0.0458 | 0.0469 | (227.2) | 0.2031 | 0.1813 | 1201.3 |
| Vesta FFO (-) Gastos fiscales | 3.4 | 39.6 | (91.4) | 118.7 | 128.2 | (7.4) |
| Vesta FFO (-) Gasto fiscal por acción | 0.0039 | 0.0452 | (91.3) | 0.1379 | 0.1452 | (5.0) |
| BPA diluido | 0.2008 | (0.0760) | (364.3) | 0.2830 | 0.2380 | 18.9 |
| Acciones (media) | 858.4 | 877.1 | (2.1) | 861.1 | 883.3 | (2.5) |
-Los ingresos totales del cuarto trimestre de 2025 alcanzaron los 76,4 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento interanual del 17,2 % con respecto a los 65,2 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024. Los ingresos totales, excluida la energía, aumentaron hasta los 73,4 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un incremento interanual del 16,0 % con respecto a los 63,3 millones de dólares estadounidenses de 2024, debido a los 8,6 millones de dólares estadounidenses de nuevos contratos generadores de ingresos y a los 2,2 millones de dólares estadounidenses millones de impacto inflacionario favorable en los resultados del cuarto trimestre de 2025.
-El NOI ajustado del cuarto trimestre de 2025 aumentó un 17,1 % hasta alcanzar los 69,4 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 59,3 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024. El margen del NOI ajustado para el cuarto trimestre fue del 94,6 %, lo que supone un aumento interanual de 88 puntos básicos, impulsado por el aumento de los ingresos por alquileres y la disminución de la proporción de los costes en relación con dichos ingresos.
-El EBITDA ajustado del trimestre aumentó un 18,2 % hasta alcanzar los 61,1 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 51,7 millones del cuarto trimestre de 2024. El margen EBITDA ajustado para el trimestre fue del 83,3 %, lo que supone un aumento de 155 puntos básicos impulsado principalmente por el aumento de los ingresos y la disminución de los gastos administrativos como porcentaje de los ingresos por alquileres, lo que refleja la continua disciplina de control de gastos de Vesta.
-Los fondos operativos después de impuestos (Vesta FFO menos gastos fiscales) de Vesta en el cuarto trimestre de 2025 disminuyeron a 3,4 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 39,6 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2024. Los FFO de Vesta después de impuestos por acción fueron de 0,0039 dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2025, en comparación con los 0,0452 dólares estadounidenses del mismo periodo de 2024, lo que supone una disminución del 91,3 %. Este descenso se debió principalmente al aumento de los gastos fiscales corrientes durante el trimestre, como consecuencia, sobre todo, de la apreciación del peso mexicano. El FFO de Vesta del cuarto trimestre de 2025, excluyendo los impuestos corrientes, fue de 39,3 millones de dólares, en comparación con los 41,1 millones de dólares del cuarto trimestre de 2024. La disminución se debió principalmente al aumento de los gastos por intereses en el cuarto trimestre de 2025 en comparación con el mismo periodo de 2024.
-El resultado global total del cuarto trimestre de 2025 fue una ganancia de 172,4 millones de dólares estadounidenses, en comparación con una pérdida de 66,6 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2024, debido principalmente al impacto positivo de los impuestos diferidos durante el cuarto trimestre de 2025.
3 Estas cantidades son estimaciones y se basan en las expectativas actuales de la dirección. Las cantidades están sujetas a cambios y Vesta no asume ninguna responsabilidad de actualizar estas perspectivas. La Sociedad no puede presentar una conciliación cuantitativa del margen NOI previsto y del margen EBITDA ajustado previsto, que son medidas no NIIF prospectivas, porque la Sociedad no puede predecir de forma fiable algunos de sus componentes necesarios, como la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, la ganancia (pérdida) neta por diferencias de cambio o la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, entre otros.
-El valor total de la cartera de propiedades de inversión de Vesta era de 4100 millones de dólares estadounidenses a 31 de diciembre de 2025, lo que supone un aumento del 11,7 % en comparación con los 3700 millones de dólares estadounidenses a 31 de diciembre de 2024.
Carta del Director General
La resiliencia como imperativo estratégico para el valor a largo plazo
El final de 2025 marcó el punto de inflexión en una era geopolítica de larga duración que ha definido una década, con 2026 comenzando en una encrucijada de incertidumbre y transformación estructural. El reajuste geopolítico, la posible evolución del USMCA, la aceleración de la regionalización y la transición de la digitalización analítica a la operativa están remodelando la forma en que se organizan el capital, las cadenas de suministro y la producción en la economía mundial.
En este contexto, México entra en 2026 con una resiliencia inherente y una importancia estratégica indispensable para el ecosistema industrial y logístico de América del Norte. Incluso en un escenario en el que el T-MEC se viera debilitado o redefinido en medio de los cambios en las prioridades políticas de Estados Unidos, la posición de México sigue estando estructuralmente anclada en redes de producción profundamente integradas, mayores requisitos de resiliencia de la cadena de suministro y una digitalización operativa acelerada. La demanda relacionada con el comercio electrónico está aumentando, una tendencia que se reforzará en el futuro previsible. Y Vesta mantiene profundas relaciones con líderes mundiales del comercio electrónico, como demuestran nuestros resultados del año. Es importante destacar que la fabricación regresó con fuerza en 2025: el 86 % de los nuevos contratos de arrendamiento que firmamos en 2025 estaban relacionados con la fabricación. El sector de la electrónica lideró esta actividad, así como el de equipos científicos y la fabricación de maquinaria industrial. Ya he comentado anteriormente que México ha superado a China como el mayor exportador de equipos eléctricos y electrónicos a Estados Unidos, y eso se refleja directamente en nuestra cartera de arrendamientos. Hoy en día, Vesta se beneficia de dos motores de demanda: una base logística y de comercio electrónico resistente, combinada con un poderoso resurgimiento de la fabricación avanzada. Esta dinámica está impulsando la demanda de espacios industriales modernos de clase A y elevando la importancia de la excelencia constante en la ejecución.
El año 2025 resultó ser una prueba de disciplina y adaptabilidad. Comenzó en un contexto de mayor incertidumbre y menor actividad, pero las condiciones se fortalecieron de manera constante a medida que avanzaba el año. En este entorno, la ejecución disciplinada nos permitió alquilar 1,9 millones de pies cuadrados de espacio vacío, lo que profundizó la posición de Vesta en el mercado y mantuvo unas tasas de retención saludables, y terminamos el año firmando casi 5,0 millones de pies cuadrados de renovaciones, el nivel más alto alcanzado en los últimos tres años. Como resultado de una actividad de alquiler más lenta de lo previsto inicialmente en la primera mitad del año, la ocupación estabilizada de la cartera alcanzó el 93,6 % en 2025.
Dada la persistencia de las tensiones geopolíticas y el elevado nivel de incertidumbre, la resiliencia se ha convertido en un imperativo estratégico para proteger el valor y respaldar ventajas competitivas duraderas a largo plazo. Seguimos considerando a México como un beneficiario neto relativo del reajuste global. La estrategia de Vesta sigue centrada en prepararse para el futuro aprovechando nuestra experiencia para elevar continuamente los estándares de calidad, mejorar la ejecución y diferenciar aún más nuestros parques industriales en mercados donde la escala, la fiabilidad, la ubicación y la excelencia operativa son cada vez más críticas.
Durante 2025, ejecutamos una estrategia disciplinada de adquisición de terrenos en los mercados más relevantes de México, asegurando una mayoría sustancial de los terrenos necesarios para respaldar la cartera de proyectos de desarrollo de la empresa para 2030, lo que nos proporciona visibilidad a largo plazo y flexibilidad para ejecutar nuestra estrategia de crecimiento. Como resultado, hoy nos encontramos en una posición privilegiada para desarrollar los mejores parques industriales de su clase en los mercados más dinámicos y estratégicamente relevantes de México.
Hemos mantenido un enfoque deliberado y a largo plazo: seleccionamos nuestros mercados con intención, definimos estándares de desarrollo claros y diseñamos edificios galardonados para satisfacer las necesidades cambiantes de los inquilinos globales. Esta estrategia ha dado como resultado una cartera que es ampliamente reconocida como una de las plataformas industriales de mayor calidad y más modernas de México, en lugar de buscar el crecimiento a través de consolidaciones de carteras o adquisiciones de calidad mixta.
Hemos tomado medidas deliberadas para asignar el capital de la forma que mejor impulse el valor a largo plazo para los accionistas. Comenzamos 2025 ejecutando una importante recompra de acciones, lo que refleja la confianza en la estrategia y la valoración de Vesta. Al mismo tiempo, accedimos de forma proactiva a los mercados de capitales para reforzar aún más nuestro balance y mejorar la flexibilidad financiera, posicionando a la empresa para ejecutar a lo largo del ciclo y entrar en la siguiente fase de crecimiento.
El 30 de septiembre de 2025, emitimos con éxito 500 millones de dólares estadounidenses en bonos senior no garantizados con vencimiento en 2033 a un tipo de interés fijo del 5,50 %. La operación consolidó aún más nuestra base financiera, amplió el perfil de vencimiento de nuestra deuda y avanzó nuestra transición hacia una estructura de capital totalmente no garantizada. Los ingresos se están utilizando, en parte, para pagar por adelantado la deuda existente.
Vesta obtuvo unos sólidos resultados operativos en 2025, lo que demuestra la resiliencia de nuestro modelo de negocio en un entorno operativo difícil. Los ingresos totales aumentaron hasta los 283,2 millones de dólares estadounidenses, mientras que los ingresos por alquileres alcanzaron los 273,6 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un crecimiento interanual del 11,8 % y supera el límite superior de nuestra previsión para todo el año, que se situaba entre el 10 % y el 11 %. En el cuarto trimestre, los ingresos totales fueron de 76,4 millones de dólares, con unos ingresos por alquileres de 73,4 millones de dólares, lo que supone un aumento del 16,0 % en comparación con el mismo periodo del año anterior y subraya la fortaleza continuada de nuestra cartera principal.
En términos anuales, los ingresos operativos netos ajustados ascendieron a 259,4 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un crecimiento interanual del 12,0 %, con un margen de NOI ajustado del 94,8 %, superando nuestra previsión anual del 94,5 %. En el cuarto trimestre, el NOI ajustado alcanzó los 69,4 millones de dólares estadounidenses, lo que refleja un fuerte crecimiento del 17,1 % en comparación con el mismo trimestre del año anterior y con un margen del 94,6 %.
El EBITDA ajustado del año completo ascendió a 231,1 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento interanual del 13,1 %, con un margen EBITDA ajustado del 84,4 %, en línea con nuestra previsión revisada del 84,5 %. En el cuarto trimestre, el EBITDA ajustado alcanzó los 61,1 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un aumento del 18,2 % con respecto al mismo trimestre del año anterior, y un margen del 83,3 %.
En el conjunto del año, el FFO de Vesta ascendió a 174,9 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento del 9,2 % con respecto a 2024. En el cuarto trimestre, el FFO de Vesta alcanzó los 39,3 millones de dólares estadounidenses, frente a los 41,1 millones del mismo trimestre del año anterior, lo que refleja un ligero descenso del 4,3 %.
Nuestro enfoque altamente selectivo a largo plazo hacia los clientes y los mercados sustenta la relevancia y la resiliencia de la plataforma de Vesta. Con el respaldo de nuestro destacado equipo directivo, una estrategia bien definida y un enfoque coherente a medio y largo plazo, Vesta se encuentra en una posición favorable para ejecutar y crear valor a lo largo de los ciclos.
Gracias por su continuo apoyo,
Lorenzo D. Berho
DIRECTOR GENERAL
Resumen financiero del cuarto trimestre
Cuentas estatutarias consolidadas
Los estados financieros intermedios resumidos consolidados adjuntos se han elaborado con arreglo a las Normas Internacionales de Contabilidad (NIIF), que difieren en algunos aspectos significativos de los PCGA estadounidenses. Esta información debe leerse conjuntamente con nuestros estados financieros consolidados, incluidas las notas a los mismos, y está calificada en su totalidad por referencia a los mismos, y se expresan en dólares estadounidenses a menos que se indique lo contrario.
Todos los estados financieros consolidados se han elaborado utilizando el método del coste histórico, excluyendo las propiedades de inversión y los instrumentos financieros al final de cada periodo de referencia. El coste histórico se basa en gran medida en el valor razonable de la contraprestación dada a cambio de los activos. Los resultados del cuarto trimestre de 2025 se presentan en comparación con el mismo periodo del año anterior y sobre una base ajustada según las mismas normas contables.
Ingresos
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| | | | 12 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 70.3 | 59.9 | 17.4 | 259.2 | 231.2 | 12.1 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.1 | 3.4 | (8.5) | 14.4 | 13.2 | 9.7 |
| Ingresos energéticos | 3.1 | 1.9 | 58.1 | 9.6 | 7.6 | 26.6 |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.4 | (91.7) |
| Ingresos totales | 76.4 | 65.2 | 17.2 | 283.2 | 252.3 | 12.2 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.3) | (7.4) | 12.1 | (28.3) | (24.6) | 15.0 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (6.8) | (6.3) | 8.3 | (24.1) | (21.2) | 13.5 |
| Costes relacionados con las propiedades | (4.0) | (4.0) | (0.2) | (14.2) | (13.2) | 7.6 |
| Costes relacionados con la energía | (2.8) | (2.3) | 22.9 | (9.9) | (8.0) | 23.2 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.5) | (1.1) | 33.8 | (4.2) | (3.3) | 24.6 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 69.4 | 59.3 | 17.1 | 259.4 | 231.5 | 12.0 |
Los ingresos totales de Vesta en el cuarto trimestre de 2025 aumentaron un 17,2 %, pasando de 65,2 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2024 a 76,4 millones. El aumento de 11,25 millones de dólares en los ingresos por alquiler se debió principalmente a: [i] un aumento de 8,62 millones de dólares, o del 13,2 %, por el alquiler de espacios en el cuarto trimestre de 2025 que anteriormente habían estado vacíos en el cuarto trimestre de 2024; [ii] un aumento de 2,24 millones de dólares estadounidenses, o del 3,4 %, relacionado con los ajustes inflacionarios de los inmuebles alquilados en el cuarto trimestre de 2025; [iii] un aumento de 2,79 millones de dólares estadounidenses, o del 4,3 %, debido al ajuste lineal reconocido por las NIIF; [iv] un aumento de 1,13 millones de dólares estadounidenses en los ingresos por energía; y [v] un aumento de 0,03 millones de dólares estadounidenses, o del 0,1 %, en los ingresos por alquiler debido a la conversión de los ingresos por alquiler denominados en pesos a dólares estadounidenses.
Estos resultados se vieron parcialmente compensados por: [i] una disminución de 3,28 millones de dólares estadounidenses, o del 5,0 %, relacionada con los contratos de arrendamiento que expiraron y no se renovaron durante el cuarto trimestre de 2025; y [ii] una disminución de 0,29 millones de dólares estadounidenses en otros ingresos, que refleja los reembolsos de los gastos pagados por Vesta en nombre de los clientes que no se registran como ingresos por alquiler.
El 89,9 % de los ingresos por alquileres de Vesta en el cuarto trimestre de 2025 se denominaron en dólares estadounidenses y se indexaron al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de Estados Unidos, lo que supone un aumento con respecto al 88,7 % del cuarto trimestre de 2024. Los contratos denominados en pesos se ajustan anualmente en función del índice de precios al consumo mexicano equivalente, el «Índice Nacional de Precios al Consumidor» (INPC).
Costes de explotación de la propiedad
Los costes operativos totales de Vesta en el cuarto trimestre de 2025 alcanzaron los 8,3 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 7,4 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024, lo que supone un aumento de 0,9 millones de dólares estadounidenses, o un 12,1 %, debido al incremento de los costes relacionados tanto con las propiedades que generan ingresos por alquiler como con las que no generan ingresos.
Durante el cuarto trimestre de 2025, los costes relacionados con las propiedades de inversión que generan ingresos por alquiler ascendieron a 6,8 millones de dólares estadounidenses, frente a los 6,3 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2024. Esto se debió principalmente a un aumento de los costes relacionados con los impuestos inmobiliarios, los costes de seguros y otros gastos relacionados con las propiedades, mientras que los costes relacionados con la energía del cuarto trimestre de 2025 aumentaron un 22,9 %, pasando de 2,3 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2024 a 2,8 millones de dólares estadounidenses.
Los costes de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler durante el cuarto trimestre de 2025 aumentaron en 0,4 millones de dólares estadounidenses, hasta alcanzar los 1,5 millones de dólares estadounidenses. Esto se debió principalmente al aumento de los impuestos inmobiliarios, los costes de seguros, el mantenimiento y otros gastos relacionados con las propiedades, como consecuencia del aumento de las tasas de desocupación en Vesta Parks en comparación con 2024.
Beneficio neto de explotación ajustado (NOI ajustado) 3
Los ingresos operativos netos ajustados del cuarto trimestre aumentaron un 17,1 % hasta alcanzar los 69,4 millones de dólares estadounidenses en comparación con el mismo periodo del año anterior, con un aumento del margen de ingresos operativos netos de 88 puntos básicos, hasta alcanzar el 94,6 %. Este aumento se debió al incremento de los ingresos y a la estabilidad de los costes como porcentaje de los ingresos por alquileres, lo que se tradujo en un mayor margen.
Gastos generales y administrativos
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| | | | 12 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Gastos generales y administrativos | (9.3) | (8.5) | 9.9 | (33.8) | (32.8) | 3.1 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.0 | 24.4 | 9.6 | 9.0 | 7.2 |
| Amortización | (0.5) | (0.5) | (7.0) | (1.7) | (1.4) | 21.8 |
| EBITDA ajustado | 61.1 | 51.7 | 18.2 | 231.1 | 204.4 | 13.1 |
Los gastos generales y administrativos del cuarto trimestre de 2025 ascendieron a 9,3 millones de dólares estadounidenses, frente a los 8,5 millones del cuarto trimestre de 2024, lo que supone un aumento del 9,9 %. Este incremento se debe principalmente al aumento del salario anual y las prestaciones a corto plazo de los empleados, así como a los gastos de auditoría, legales y de consultoría, tasación de propiedades y marketing.
Los gastos relacionados con el pago basado en acciones del plan de compensación de Vesta ascendieron a 2,5 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2025. Para obtener información detallada sobre los gastos de Vesta, consulte la nota 18 de los estados financieros de la empresa.
Amortización
La depreciación del cuarto trimestre de 2025 fue de 0,5 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un ligero descenso en comparación con los 0,5 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024. Esta cantidad refleja la depreciación del espacio de oficinas y los equipos, así como la amortización de los sistemas operativos de Vesta.
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1.Se han modificado los cálculos de los márgenes NOI y NOI. Notas y descargos de responsabilidad.
EBITDA ajustado 4
El EBITDA ajustado del cuarto trimestre de 2025 aumentó un 18,2 %, pasando de 51,7 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2024 a 61,1 millones, con un aumento del margen EBITDA de 155 puntos básicos hasta el 83,3 %, en comparación con el 81,7 % del mismo periodo de 2024. Este aumento del margen se debió al aumento de los beneficios y a una menor proporción de gastos administrativos en relación con los ingresos durante el cuarto trimestre de 2025.
Otros ingresos y gastos
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 12 meses | |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 3.2 | 2.0 | 58.5 | 5.3 | 15.2 | (65.28) |
| Otros ingresos | 3.2 | 0.9 | 251.1 | 6.8 | 4.3 | 58.27 |
| Otros gastos | (1.5) | (0.8) | 75.3 | (3.5) | (5.2) | (31.61) |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (21.8) | (10.6) | 106.0 | (56.2) | (44.3) | 27.03 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | 1.4 | (0.9) | 265.9 | 10.1 | (10.8) | (193.17) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.0 | 2.4 | (100.0) | 0.0 | 2.6 | (100.38) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 55.5 | 39.4 | 41.0 | 52.1 | 270.7 | (80.77) |
| Total otros ingresos (gastos) | 40.1 | 32.4 | 23.8 | 14.5 | 232.6 | (93.76) |
Los ingresos totales del cuarto trimestre de 2025 ascendieron a 40,1 millones de dólares estadounidenses, frente a los 32,4 millones de dólares estadounidenses registrados al final del cuarto trimestre de 2024, un aumento debido principalmente al incremento de las ganancias por la revalorización de las propiedades de inversión, una variación positiva en las ganancias por cambio de divisas, mayores ingresos por intereses y otros ingresos, parcialmente compensados por mayores gastos por intereses y otros gastos.
Los ingresos por intereses del cuarto trimestre de 2025 aumentaron a 3,2 millones de dólares estadounidenses con respecto al año anterior, desde los 2,0 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024, debido a una mayor posición de efectivo generadora de intereses durante el cuarto trimestre de 2025 en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Los otros ingresos del cuarto trimestre de 2025 dieron lugar a una ganancia de 3,2 millones de dólares estadounidenses debido al resultado neto de otros ingresos contables de la empresa.
Los otros gastos del cuarto trimestre de 2025 ascendieron a 1,5 millones de dólares estadounidenses, lo que refleja el resultado neto de otros gastos contables de la empresa.
Los gastos por intereses del cuarto trimestre de 2025 aumentaron a 21,8 millones de dólares estadounidenses, frente a los 10,6 millones del mismo trimestre de 2024, lo que refleja un saldo de deuda más elevado en comparación con el cuarto trimestre del año pasado.
Las ganancias por cambio de divisas de Vesta en el cuarto trimestre de 2025 fueron de 1,4 millones de dólares estadounidenses, en comparación con las pérdidas de 0,9 millones de dólares estadounidenses registradas en el cuarto trimestre de 2024. Estas ganancias se deben principalmente a una variación secuencial del saldo de la deuda denominada en dólares de Vesta durante el cuarto trimestre de 2025 dentro de WTN, la única filial de la empresa que utiliza el peso mexicano como moneda funcional.
La valoración de las propiedades de inversión en el cuarto trimestre de 2025 arrojó una ganancia de 55,5 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 39,4 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024. Este aumento interanual se debió principalmente a la puesta en marcha de dos edificios en Guadalajara y a las nuevas actividades de arrendamiento a lo largo del cuarto trimestre.
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2.Se han modificado los cálculos del EBITDA y del margen de EBITDA. Notas y descargos de responsabilidad.
Beneficios antes de impuestos
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 12 meses | |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Beneficios antes de impuestos | 98.5 | 81.2 | 21.2 | 234.0 | 426.2 | (45.1) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 75.8 | (143.8) | 152.7 | 7.9 | (202.8) | (103.9) |
| Impuesto actual | (36.0) | (1.5) | 2,247.9 | (56.1) | (31.9) | 76.0 |
| Impuestos diferidos | 111.8 | (142.3) | (178.5) | 64.1 | (170.9) | (137.5) |
| Beneficio del periodo | 174.3 | (62.6) | 378.2 | 241.9 | 223.3 | 8.3 |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | (1.9) | (4.0) | (51.7) | 1.8 | (13.2) | (113.6) |
| Resultado global total del periodo | 172.4 | (66.6) | 358.6 | 243.7 | 210.2 | 15.9 |
Debido a los factores mencionados, las ganancias antes de impuestos del cuarto trimestre de 2025 alcanzaron los 98,5 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 81,2 millones del mismo trimestre del año anterior.
Gasto por impuesto sobre la renta
Vesta registró una ganancia fiscal de 75,8 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2025, frente a un gasto de 143,8 millones de dólares estadounidenses en el cuarto trimestre de 2024.
Al calcular el gasto por impuesto sobre la renta para cada trimestre del año, la Compañía estimado su tipo impositivo efectivo para 2025, teniendo en cuenta los saldos estables, el tipo impositivo legal, los efectos previstos de las fluctuaciones del tipo de cambio sobre los saldos fiscales y los efectos previstos de la inflación.
Beneficio del cuarto trimestre de 2025
Debido a lo anterior, las ganancias de la empresa en el cuarto trimestre de 2025 fueron de 174,3 millones de dólares estadounidenses, en comparación con las pérdidas de 62,6 millones de dólares estadounidenses registradas en el cuarto trimestre de 2024.
Total de ingresos (pérdidas) globales del periodo
Vesta cerró el cuarto trimestre de 2025 con unos ingresos totales de 172,4 millones de dólares estadounidenses, frente a las pérdidas de 66,6 millones de dólares estadounidenses registradas al final del cuarto trimestre de 2024, debido a los factores descritos anteriormente. Estos ingresos totales se vieron parcialmente compensados por unas pérdidas de 1,9 millones de dólares estadounidenses derivadas de las diferencias de cambio relacionadas con la conversión de otras operaciones en moneda funcional.
Fondos procedentes de las operaciones (FFO)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 12 meses | |
| Conciliación FFO (millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Beneficio del ejercicio | 174.3 | (62.6) | (378.2) | 241.9 | 223.3 | 8.3 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (55.5) | (39.4) | 41.0 | (52.1) | (270.7) | (80.8) |
| Ganancia en propiedades vendidas | 0.0 | (2.4) | na | 0.0 | (2.6) | na |
| FFO | 118.8 | (104.4) | (213.8) | 189.8 | (50.0) | (479.5) |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.0 | 24.4 | 9.6 | 9.0 | 7.2 |
| Ganancias (pérdidas) por cambio de divisas | (1.4) | 0.9 | (265.9) | (10.1) | 10.8 | (193.2) |
| Amortización | 0.5 | 0.5 | (7.0) | 1.7 | 1.4 | 21.8 |
| Otros ingresos | (3.2) | (0.9) | 251.1 | (6.8) | (4.3) | 58.3 |
| Otros ingresos energía | 1.5 | 0.8 | 75.3 | 3.5 | 5.2 | (31.6) |
| Energía | (0.2) | 0.4 | (159.8) | 0.3 | 0.4 | (36.3) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ingresos por intereses | (3.2) | (2.0) | 58.5 | (5.3) | (15.2) | (65.3) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | (75.8) | 143.8 | (152.7) | (7.9) | 202.8 | na |
| Vesta FFO | 39.3 | 41.1 | (4.3) | 174.9 | 160.1 | 9.2 |
| Vesta FFO por acción | 0.0458 | 0.0469 | (2.3) | 0.2031 | 0.1813 | 12.0 |
| Impuesto actual | (36.0) | (1.5) | 2,247.9 | (56.1) | (31.9) | na |
| Vesta FFO (-) Gastos fiscales | 3.4 | 39.6 | (91.4) | 118.7 | 128.2 | (7.4) |
| Vesta FFO (-) Gasto fiscal por acción | 0.0039 | 0.0452 | (91.3) | 0.1379 | 0.1452 | (5.0) |
Cuarto trimestre de 2025 Los fondos operativos de Vesta después de gastos fiscales dieron como resultado una ganancia de 3,4 millones de dólares estadounidenses, o 0,0039 dólares estadounidenses por acción, en comparación con los 39,6 millones de dólares estadounidenses, o 0,0452 dólares estadounidenses por acción, del cuarto trimestre de 2024.
El FFO de Vesta para el cuarto trimestre de 2025 alcanzó los 39,3 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un descenso del 4,3 % en comparación con los 41,1 millones de dólares estadounidenses del cuarto trimestre de 2024, mientras que el FFO por acción de Vesta alcanzó los 0,0458 dólares estadounidenses por acción durante el cuarto trimestre de 2025, lo que supone un descenso del 2,3 % en comparación con el cuarto trimestre del año anterior.
Capex
Las actividades de inversión durante el cuarto trimestre de 2025 se relacionaron principalmente con pagos por obras en curso en nuevos edificios en la región del Bajío, así como con adquisiciones de terrenos y gastos de infraestructura durante el trimestre, lo que resultó en un total de salidas de efectivo por inversiones de 111,4 millones de dólares estadounidenses.
Deuda
A 31 de diciembre de 2025, el Compcualquiera El saldo total de la deuda era de 1.275,2 millones de dólares estadounidenses, de los cuales 1,8 millones corresponden a pasivos a corto plazo y 1.273,4 millones a pasivos a largo plazo. Aproximadamente el 7,9 % de la deuda total estaba garantizada y avalada por determinadas propiedades de inversión de la empresa, así como por los ingresos relacionados derivados de dichas propiedades. A finales del cuarto trimestre de 2025, el 100 % de la deuda de Vesta estaba denominada en dólares estadounidenses y el 88,2 % de su exposición al tipo de interés era fija.
Cartera estabilizada
En la actualidad, Vesta informa sobre la ocupación estabilizada de la cartera y la ocupación en las mismas tiendas, ya que la dirección considera que estas métricas son indicadores útiles del rendimiento de la cartera operativa de la empresa. Las métricas adicionales pretenden reflejar las mejores prácticas del mercado y permitir una mejor comparación del rendimiento de Vesta con el rendimiento de sus pares inmobiliarios industriales que cotizan en bolsa.
El cálculo de la cartera operativa incluye los inmuebles que han alcanzado el 80% de ocupación o que llevan más de un año terminados, lo que ocurra primero.
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Q4 2024 | | Q4 2025 |
| Región | Cartera estabilizada | Crecimiento SF | Cartera estabilizada |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 8,106,357 | 20.6% | 384,460 | 8,490,817 | 20.6% |
| Bajio | 18,598,539 | 47.4% | 934,499 | 19,533,038 | 47.5% |
| Norte | 12,560,400 | 32.0% | 580,459 | 13,140,859 | 31.9% |
| Total | 39,265,296 | 100% | 1,899,418 | 41,164,714 | 100% |
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q4 2024 | Q4 2025 |
| Ocupación SF | % Total | Ocupación SF | % Total |
| México Central | 8,106,357 | 100.0% | 8,277,752 | 97.5% |
| Bajio | 17,787,462 | 95.6% | 18,195,617 | 93.2% |
| Norte | 11,596,366 | 92.3% | 12,065,547 | 91.8% |
| Total | 37,490,185 | 95.5% | 38,538,916 | 93.6% |
Cartera de la misma tienda
Sobre la base de este cálculo, esta métrica sólo incluirá los inmuebles de la cartera de la empresa que se hayan estabilizado durante la totalidad del periodo actual y de los periodos comparables. Con ello se pretende reflejar las mejores prácticas del mercado y contribuir a la comparación de los resultados de Vesta con los de sus homólogos del sector inmobiliario industrial que cotizan en bolsa. Vesta presenta a continuación una conciliación entre la definición actualizada y la definición anterior.
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Q4 2024 | | Q4 2025 |
| Región | Cartera de la misma tienda | Crecimiento SF | Cartera de la misma tienda |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 7,256,309 | 20.1% | 850,157 | 8,106,466 | 20.7% |
| Bajio | 17,811,881 | 49.3% | 786,655 | 18,598,536 | 47.5% |
| Norte | 11,081,992 | 30.7% | 1,350,974 | 12,432,966 | 31.8% |
| Total | 36,150,182 | 100% | 2,987,786 | 39,137,968 | 100% |
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q4 2024 | Q4 2025 |
| Ocupación SF | % Total | Ocupación SF | % Total |
| México Central | 7,256,309 | 100.0% | 8,106,466 | 100.0% |
| Bajio | 17,162,564 | 96.4% | 17,705,615 | 95.2% |
| Norte | 10,871,460 | 98.1% | 11,357,654 | 91.4% |
| Total | 35,290,333 | 97.6% | 37,169,735 | 95.0% |
Cartera total
A 31 de diciembre de 2025, la cartera de la empresa estaba compuesta por 234 activos industriales de alta calidad con una superficie bruta alquilable («SBA») total de 43,0 millones de pies cuadrados (4,0 millones de metros cuadrados «m²»).2”) y con el 89,9 % de los ingresos de la empresa denominados en dólares estadounidenses. La mayoría de las propiedades de Vesta se encuentran en mercados que representan el crecimiento económico más significativo del país, como las regiones del norte, el centro y el Bajío. Los inquilinos de Vesta son principalmente empresas multinacionales, y la empresa tiene una exposición equilibrada a sectores como el comercio electrónico/venta minorista en línea, alimentación y bebidas, automoción, aeroespacial y logística, entre otros.
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2025 | Q4 2025 |
| Región | Cartera total | Crecimiento SF | Cartera total |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 8,576,840 | 20.0% | 110 | 8,576,950 | 20.0% |
| Bajio | 20,093,889 | 46.8% | 0 | 20,093,889 | 46.8% |
| Norte | 14,282,993 | 33.3% | 190 | 14,283,183 | 33.3% |
| Total | 42,953,722 | 100% | 299 | 42,954,022 | 100% |
Vacantes totales
La cartera inmobiliaria de Vesta tenía una tasa de desocupación del 10,3 % a 31 de diciembre de 2025.
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2025 | Q4 2025 |
| SF vacante | % Total | SF vacante | % Total |
| México Central | 299,198 | 3.5% | 299,198 | 3.5% |
| Bajio | 1,918,401 | 9.5% | 1,898,272 | 9.4% |
| Norte | 2,223,491 | 15.6% | 2,217,636 | 15.5% |
| Total | 4,441,090 | 10.3% | 4,415,106 | 10.3% |
Proyectos en construcción
Vesta está desarrollando actualmente 771 844 pies cuadrados (71 707 m²) en edificios en inventario.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Proyectos en construcción |
| Proyecto | SBA (PIES CUADRADOS) | SBA (m2) | Inversión (1) (miles USD) | Tipo | Fecha prevista de finalización | Ciudad | Región |
| Guadalajara 9 | 314,220 | 29,192 | 25.3 | Inventario | Octubre de 2026 | Guadalajara | Bajio |
| Guadalajara 10 | 376,016 | 34,933 | 29.2 | Inventario | Abril, 2026 | Guadalajara | Bajio |
| Safrán Exp | 81,608 | 7,582 | 4.5 | BTS | Agosto de 2026 | Querétaro | Bajio |
| Total | 771,844 | 71,707 | 59.0 | | | | |
(1)Las cifras de inversión incluyen el coste proporcional del terreno y las infraestructuras relacionadas.
*Ajustado en función de las condiciones finales de arrendamiento.
Reservas de tierras
La empresa contaba con 53,6 millones de pies cuadrados en reservas de terreno a 31 de diciembre de 2025.
| | | | | | | | | | | |
| 30 de septiembre de 2025 | 31 de diciembre de 2025 | |
| Región | Superficie bruta del terreno (SF) | Superficie bruta del terreno (SF) | % Var. |
| Tijuana | 4,005,262 | 4,005,262 | -% |
| Monterrey | 885,988 | 15,256,736 | 1622.0% |
| Juárez | 4,237,626 | 4,237,626 | -% |
| San Luis Potosí | 2,555,692 | 2,555,692 | 0.0% |
| Querétaro | 3,561,966 | 3,561,966 | 0.0% |
| Guanajuato | 3,404,979 | 3,404,979 | 0.0% |
| Aguascalientes | 10,281,833 | 10,281,833 | -% |
| SMA | 3,597,220 | 3,597,220 | 0.0% |
| Guadalajara | 6,311,155 | 5,874,455 | (6,9 %) |
| Puebla | 0 | 0 | na |
| Ciudad de México | 815,780 | 815,780 | -% |
| Total | 39,657,501 | 53,591,548 | 35.1% |
Resumen de los resultados de 12 meses de 2025
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 12 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 70.3 | 59.9 | 17.4 | 259.2 | 231.2 | 12.1 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.1 | 3.4 | (8.5) | 14.4 | 13.2 | 9.7 |
| Ingresos energéticos | 3.1 | 1.9 | 58.1 | 9.6 | 7.6 | 26.6 |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.4 | (91.7) |
| Ingresos totales | 76.4 | 65.2 | 17.2 | 283.2 | 252.3 | 12.2 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.3) | (7.4) | 12.1 | (28.3) | (24.6) | 15.0 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (6.8) | (6.3) | 8.3 | (24.1) | (21.2) | 13.5 |
| Costes relacionados con las propiedades | (4.0) | (4.0) | (0.2) | (14.2) | (13.2) | 7.6 |
| Costes relacionados con la energía | (2.8) | (2.3) | 22.9 | (9.9) | (8.0) | 23.2 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.48) | (1.11) | 33.8 | (4.2) | (3.3) | 24.6 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 69.4 | 59.3 | 17.1 | 259.4 | 231.5 | 12.0 |
| Gastos generales y administrativos | (9.3) | (8.5) | 9.9 | (33.8) | (32.8) | 3.1 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.0 | 24.4 | 9.6 | 9.0 | 7.2 |
| Amortización | (0.5) | (0.5) | (7.0) | (1.7) | (1.4) | 21.8 |
| EBITDA ajustado | 61.1 | 51.7 | 18.2 | 231.1 | 204.4 | 13.1 |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 3.2 | 2.0 | 58.5 | 5.3 | 15.2 | (65.3) |
| Otros ingresos | 3.2 | 0.9 | 251.1 | 6.8 | 4.3 | 58.3 |
| Otros gastos | (1.5) | (0.8) | 75.3 | (3.5) | (5.2) | (31.6) |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (21.8) | (10.6) | 106.0 | (56.2) | (44.3) | 27.0 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | 1.4 | (0.9) | 265.9 | 10.1 | (10.8) | (193.2) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.0 | 2.4 | (100.0) | 0.0 | 2.6 | (100.4) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 55.5 | 39.4 | 41.0 | 52.1 | 270.7 | (80.8) |
| Total otros ingresos (gastos) | 40.1 | 32.4 | 23.8 | 14.5 | 232.6 | (93.8) |
| Beneficios antes de impuestos | 98.5 | 81.2 | 21.2 | 234.0 | 426.2 | (45.1) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 75.8 | (143.8) | 152.7 | 7.9 | (202.8) | (103.9) |
| Impuesto actual | (36.0) | (1.5) | 2,247.9 | (56.1) | (31.9) | 76.0 |
| Impuestos diferidos | 111.8 | (142.3) | (178.5) | 64.1 | (170.9) | (137.5) |
| Beneficio del periodo | 174.3 | (62.6) | 378.2 | 241.9 | 223.3 | 8.3 |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | (1.9) | (4.0) | (51.7) | 1.8 | (13.2) | (113.6) |
| Resultado global total del periodo | 172.4 | (66.6) | 358.6 | 243.7 | 210.2 | 15.9 |
| Acciones (media) | 858.4 | 877.1 | (2.1) | 861.1 | 883.3 | (2.5) |
| BPA diluido | 0.2008 | (0.0760) | | 0.2830 | 0.2380 | |
Los ingresos aumentaron un 12,2 % hasta alcanzar los 283,2 millones de dólares estadounidenses en los doce meses acumulados de 2025, en comparación con los 252,3 millones de dólares estadounidenses de 2024, mientras que los costes operativos aumentaron hasta los 28,3 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 15,0 %, en comparación con los 24,6 millones de dólares estadounidenses de 2024, debido principalmente al aumento de las propiedades que generan ingresos, así como de aquellas que no generan ingresos por alquiler.
Los ingresos operativos netos ajustados para todo el año 2025 fueron de 259,4 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento del 12,0 % en comparación con los 231,5 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2024. El margen de ingresos operativos netos ajustados para los doce meses de 2025 alcanzó el 94,8 %, en comparación con el 94,6 % del mismo periodo de 2024.
Al cierre del 31 de diciembre de 2025, los gastos administrativos aumentaron un 3,1 % hasta alcanzar los 33,8 millones de dólares estadounidenses durante los doce meses de 2025, en comparación con los 32,8 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2024, debido principalmente al aumento de los salarios anuales de los empleados más las prestaciones a corto plazo, otros gastos y la remuneración basada en acciones de Vesta.
El EBITDA ajustado para los doce meses de 2025 fue de 231,1 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento del 13,1 % en comparación con los 204,4 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2024. El margen EBITDA ajustado para los doce meses de 2025 alcanzó el 84,4 %, en comparación con el 83,5 % del mismo periodo de 2024.
Los otros gastos totales para los doce meses de 2025 ascendieron a 14,5 millones de dólares estadounidenses, frente a una ganancia de 232,6 millones de dólares estadounidenses en el año anterior. Esto refleja una disminución en la revalorización de las propiedades de inversión y los ingresos por intereses, y un aumento en los gastos por intereses.
Por lo tanto, el beneficio antes de impuestos de la empresa ascendió a 234,0 millones de dólares estadounidenses durante los doce meses de 2025.
El impuesto sobre la renta para los doce meses finalizados el 31 de diciembre de 2025 arrojó una ganancia de 7,9 millones de dólares estadounidenses, en comparación con un gasto de 202,8 millones de dólares estadounidenses para los doce meses finalizados el 31 de diciembre de 2024. Esta mejora interanual se debió principalmente a un impacto positivo de los impuestos diferidos de 64,1 millones de dólares estadounidenses, en comparación con un gasto por impuestos diferidos de 170,9 millones de dólares estadounidenses en el año anterior, debido en gran medida a la apreciación del peso.
Las ganancias para los doce meses de 2025 fueron de 241,9 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 223,3 millones de dólares estadounidenses del mismo período de 2024, debido a los factores descritos anteriormente.
Vesta cerró el período de doce meses finalizado el 31 de diciembre de 2025 con un ingreso integral total de 243,7 millones de dólares estadounidenses, en comparación con los 210,2 millones de dólares estadounidenses al final del mismo período en 2024, impulsado por los factores descritos anteriormente. Esta ganancia se incrementó parcialmente por una ganancia de 1,8 millones de dólares estadounidenses procedente de la conversión de la moneda funcional.
Los gastos de capital para los doce meses de 2025 ascendieron a un total de 337,5 millones de dólares estadounidenses, relacionados principalmente con el desarrollo de propiedades de inversión, así como con la adquisición de terrenos y la inversión en infraestructuras.
Hechos posteriores
Dividendos:
Los accionistas de Vesta aprobaron un dividendo de 69,5 millones de dólares en la Junta General Anual de Accionistas de la empresa celebrada el 19 de marzo de 2025, que se pagará en cuotas trimestrales al tipo de cambio de cierre del día anterior al pago. El dividendo trimestral por acción se determinará en función del número de acciones en circulación en la fecha de distribución.
Vesta pagó un dividendo en efectivo por el cuarto trimestre de 2025 equivalente a 0,3598 pesos mexicanos por acción ordinaria el 19 de enero de 2026. El dividendo se pagó a través de S.D. Indeval S.A. de C.V. Institución para el Depósito de Valores (INDEVAL) y se provisionó como dividendos por pagar en los estados financieros de la Compañía al cierre del cuarto trimestre de 2025.
| | | | | |
| Dividendos por acción |
| Q1 2025 | 0.4137 |
| Q2 2025 | 0.3796 |
| Q3 2025 | 0.3751 |
| Q4 2025 | 0.3598 |
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Apéndice: Cuadros financieros
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 12 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q4 2025 | Q4 2024 | Variación | 2025 | 2024 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 70.3 | 59.9 | 17.4 | 259.2 | 231.2 | 12.1 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.1 | 3.4 | (8.5) | 14.4 | 13.2 | 9.7 |
| Ingresos energéticos | 3.1 | 1.9 | 58.1 | 9.6 | 7.6 | 26.6 |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.4 | (91.7) |
| Ingresos totales | 76.4 | 65.2 | 17.2 | 283.2 | 252.3 | 12.2 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.3) | (7.4) | 12.1 | (28.3) | (24.6) | 15.0 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (6.8) | (6.3) | 8.3 | (24.1) | (21.2) | 13.5 |
| Costes relacionados con las propiedades | (4.0) | (4.0) | (0.2) | (14.2) | (13.2) | 7.6 |
| Costes relacionados con la energía | (2.8) | (2.3) | 22.9 | (9.9) | (8.0) | 23.2 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.48) | (1.11) | 33.8 | (4.2) | (3.3) | 24.6 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 69.4 | 59.3 | 17.1 | 259.4 | 231.5 | 12.0 |
| Gastos generales y administrativos | (9.3) | (8.5) | 9.9 | (33.8) | (32.8) | 3.1 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.5 | 2.0 | 24.4 | 9.6 | 9.0 | 7.2 |
| Amortización | (0.5) | (0.5) | (7.0) | (1.7) | (1.4) | 21.8 |
| EBITDA ajustado | 61.1 | 51.7 | 18.2 | 231.1 | 204.4 | 13.1 |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 3.2 | 2.0 | 58.5 | 5.3 | 15.2 | (65.3) |
| Otros ingresos | 3.2 | 0.9 | 251.1 | 6.8 | 4.3 | 58.3 |
| Otros gastos | (1.5) | (0.8) | 75.3 | (3.5) | (5.2) | (31.6) |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (21.8) | (10.6) | 106.0 | (56.2) | (44.3) | 27.0 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | 1.4 | (0.9) | 265.9 | 10.1 | (10.8) | (193.2) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.0 | 2.4 | (100.0) | 0.0 | 2.6 | (100.4) |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 55.5 | 39.4 | 41.0 | 52.1 | 270.7 | (80.8) |
| Total otros ingresos (gastos) | 40.1 | 32.4 | 23.8 | 14.5 | 232.6 | (93.8) |
| Beneficios antes de impuestos | 98.5 | 81.2 | 21.2 | 234.0 | 426.2 | (45.1) |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 75.8 | (143.8) | 152.7 | 7.9 | (202.8) | (103.9) |
| Impuesto actual | (36.0) | (1.5) | 2,247.9 | (56.1) | (31.9) | 76.0 |
| Impuestos diferidos | 111.8 | (142.3) | (178.5) | 64.1 | (170.9) | (137.5) |
| Beneficio del periodo | 174.3 | (62.6) | 378.2 | 241.9 | 223.3 | 8.3 |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | (1.9) | (4.0) | (51.7) | 1.8 | (13.2) | (113.6) |
| Resultado global total del periodo | 172.4 | (66.6) | 358.6 | 243.7 | 210.2 | 15.9 |
| Acciones (media) | 858.4 | 877.1 | (2.1) | 861.1 | 883.3 | (2.5) |
| BPA diluido | 0.2008 | (0.0760) | | 0.2830 | 0.2380 | |
| | | | | | | | |
| Estados de situación financiera consolidados (millones) | 31 de diciembre de 2025 | 31 de diciembre de 2024 |
| ACTIVOS | | |
| ACTUAL | | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 336.9 | 184.1 |
| Activos financieros mantenidos para negociar | 0.0 | 0.0 |
| Deudores netos | 47.5 | 52.8 |
| Arrendamiento operativo por cobrar | 8.8 | 4.7 |
| Deudas con partes vinculadas | 0.0 | 0.0 |
| Gastos anticipados | 4.1 | 2.1 |
| Depósitos de garantía efectuados | 0.0 | 0.0 |
| Total activo circulante | 397.4 | 243.8 |
| NO CORRIENTE | | |
| Inmuebles de inversión | 4,129.4 | 3,696.8 |
| Condiciones de arrendamiento | 1.4 | 0.5 |
| Material de oficina - neto | 2.3 | 2.4 |
| Instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Deudas con partes vinculadas | 3.4 | 0.0 |
| Depósitos de garantía efectuados | 8.5 | 14.5 |
| Total activos no corrientes | 4,145.1 | 3,714.2 |
| | |
| TOTAL ACTIVO | 4,542.5 | 3,957.9 |
| | |
| PASIVO Y FONDOS PROPIOS | | |
| PASIVO CORRIENTE | | |
| Parte corriente de la deuda a largo plazo | 1.8 | 49.9 |
| Arrendamientos financieros a corto plazo | 0.6 | 0.4 |
| Intereses devengados | 10.0 | 2.9 |
| Cuentas por pagar | 30.8 | 14.2 |
| Impuesto sobre la renta | 14.2 | 0.6 |
| Dividendos a pagar | 17.4 | 16.2 |
| Gastos devengados | 7.3 | 6.6 |
| Total pasivo corriente | 82.1 | 90.8 |
| NO CORRIENTE | | |
| Deuda a largo plazo | 1,273.4 | 797.2 |
| Arrendamientos financieros a largo plazo | 0.8 | 0.1 |
| Instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Depósitos de garantía recibidos | 30.0 | 27.4 |
| Acreedores a largo plazo | 23.4 | 0.0 |
| Prestaciones a los empleados | 3.7 | 2.2 |
| Impuestos diferidos | 381.3 | 442.8 |
| Total pasivo no corriente | 1,712.6 | 1,269.8 |
| | |
| TOTAL PASIVO | 1,794.7 | 1,360.7 |
| | |
| FONDOS PROPIOS | | |
| Capital social | 580.0 | 585.5 |
| Capital desembolsado adicional | 884.2 | 905.7 |
| Beneficios no distribuidos | 1,320.8 | 1,148.4 |
| Reserva para pagos en acciones | 7.3 | 3.9 |
| Conversión de divisas | (44.4) | (46.2) |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Total fondos propios | 2,747.8 | 2,597.3 |
| | |
| TOTAL PASIVO Y FONDOS PROPIOS | 4,542.5 | 3,957.9 |
| | | | | | | | |
| Estados consolidados de flujos de tesorería (millones) | 31 de diciembre de 2025 | 31 de diciembre de 2024 |
| Flujo de caja de las actividades de explotación: | | |
| Beneficios antes de impuestos | 228.3 | 426.2 |
| Ajustes: | | |
| Amortización | 1.0 | 0.8 |
| Amortización de los bienes de uso | 0.8 | 0.7 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (48.7) | (270.7) |
| Efecto de los tipos de cambio | (8.3) | (2.3) |
| Ingresos por intereses | (5.3) | (15.2) |
| Gastos por intereses | 52.6 | 41.9 |
| Amortización gastos relacionados con la emisión de deuda | 3.1 | 2.3 |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.0 | 0.0 |
| Gastos reconocidos por pagos basados en acciones | 12.7 | 9.0 |
| Beneficios para los empleados | 1.4 | 0.7 |
| Ganancia en venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | (2.6) |
| Beneficio fiscal por costes de emisión de acciones | 0.0 | 0.0 |
| Ajustes del capital circulante | | |
| (Aumento) disminución de: | | |
| Arrendamientos operativos por cobrar - neto | (1.3) | 5.4 |
| Impuestos recuperables | 5.3 | (19.0) |
| Depósitos de garantía efectuados | 0.0 | 0.5 |
| Gastos anticipados | (2.0) | 19.2 |
| (Aumento) disminución de: | | |
| Cuentas por pagar | (0.8) | (8.5) |
| Gastos devengados | 0.6 | (0.4) |
| Depósitos de garantía recibidos | 2.6 | 1.7 |
| Intereses percibidos | 5.3 | 15.2 |
| Impuesto sobre la renta pagado | (40.1) | (75.0) |
| Efectivo neto generado por actividades de explotación | 207.25 | 129.7 |
| | |
| Flujo de caja de las actividades de inversión | | |
| Adquisición de inversiones inmobiliarias | (337.5) | (231.1) |
| Reembolsos a no inquilinos | (3.5) | 0.0 |
| Venta de inversiones inmobiliarias | 5.5 | 5.1 |
| Adquisición de mobiliario de oficina | (0.8) | (0.6) |
| Efectivo neto utilizado en actividades de inversión | (336.3) | (226.7) |
| | |
| Flujo de caja de las actividades de financiación | | |
| Intereses pagados | (45.4) | (42.1) |
| Préstamos obtenidos | 650.0 | 0.0 |
| Préstamos pagados | (213.6) | (69.6) |
| Coste de emisión de la deuda | (5.4) | (5.6) |
| Dividendos pagados | (68.3) | (63.7) |
| Recompra de acciones propias | 0.0 | 0.0 |
| Emisión de acciones | 0.0 | 0.0 |
| Costes de emisión de acciones | (36.4) | (44.2) |
| Pago de obligaciones de arrendamiento | (0.8) | (0.8) |
| Efectivo neto (utilizado en) generado por actividades de financiación | 280.1 | (225.9) |
| | |
| Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en la tesorería | 1.7 | 5.8 |
| Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo | 152.8 | (317.0) |
| Efectivo, efectivo restringido y equivalentes de efectivo al inicio del periodo | 184.9 | 501.9 |
| Efectivo, efectivo restringido y equivalentes de efectivo al final del periodo | 337.6 | 184.9 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Estados consolidados de cambios en los fondos propios (millones) | Capital social | Capital desembolsado adicional | Beneficios no distribuidos | Reserva para pagos basados en acciones | Conversión de divisas | Total Fondos Propios |
| | | | | | |
| Saldos a 31 de diciembre de 2023 | 591.6 | 934.9 | 989.7 | 3.7 | (33.0) | 2,487.0 |
| Dividendos declarados | 0.0 | 0.0 | (64.7) | 0.0 | 0.0 | (64.7) |
| Pagos basados en acciones | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 9.0 | 0.0 | 9.0 |
| Recompra de acciones | (8.6) | (35.6) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | (44.2) |
| Acciones devengadas | 2.5 | 6.4 | 0.0 | (8.8) | 0.0 | 0.0 |
| Ingresos (pérdidas) globales | 0.0 | 0.0 | 223.3 | 0.0 | (13.2) | 210.2 |
Saldos a 31 de diciembre de 2024 | 585.5 | 905.7 | 1148.4 | 3.9 | (46.2) | 2597.3 |
| Dividendos declarados | 0.0 | 0.0 | (69.5) | 0.0 | 0.0 | (69.5) |
| Acciones devengadas | 2.0 | 7.0 | 0.0 | (9.0) | 0.0 | 0.0 |
| Pagos basados en acciones | 0.1 | 0.3 | 0.0 | 12.4 | 0.0 | 12.7 |
| Recompra de acciones | (7.6) | (28.8) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | (36.4) |
| Ingresos (pérdidas) globales | 0.0 | 0.0 | 235.3 | 0.0 | 1.8 | 237.1 |
| Saldos al 31 de diciembre de 2025 | 580.0 | 884.2 | 1,314.1 | 7.3 | (44.4) | 2,741.1 |
Notas y descargos de responsabilidad
Estados financieros resumidos consolidados provisionales: La información financiera incluida en este comunicado para los periodos de tres meses finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024 no ha sido auditada.
Tipo de cambio: Los tipos de cambio utilizados para las cifras expresadas en dólares estadounidenses (US$) fueron los siguientes:
| | | | | |
| Fecha | Tipo de cambio |
| Balance |
| 31 de diciembre de 2024 | 20.268 |
| 31 de diciembre de 2025 | 17.967 |
| Cuenta de resultados |
| Cuarto trimestre de 2024 (promedio) | 20.067 |
| Cuarto trimestre de 2025 (promedio) | 18.314 |
| 2024 (media) | 18.302 |
| 2025 (promedio) | 19.224 |
"EBITDA ajustado" como la suma de los beneficios del ejercicio ajustados por (a) el gasto total por impuesto sobre la renta, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) costes financieros, (f) ganancias (pérdidas) por cambio de divisas, netas, (g) ganancia por venta de propiedades de inversión, (h) ganancia por revalorización de propiedades de inversión, (i) depreciación, (j) gastos de compensación basados en acciones, (k) ingresos energéticos y (l) costes energéticos durante el periodo correspondiente.
" Margen EBITDA ajustado"EBITDA ajustado dividido por los ingresos totales menos los ingresos energéticos.
"NOI" significa la suma del EBITDA Ajustado más los gastos generales y administrativos, revirtiendo el impacto del gasto discreto de depreciación en el EBITDA Ajustado menos y el gasto de compensación basado en acciones durante el periodo relevante.
"NOI ajustado" se refiere a la suma del NOI más los costes de explotación de las propiedades que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión, menos los costes energéticos.
"Margen NOI ajustado" significa NOI ajustado dividido por los ingresos totales menos los ingresos energéticos.
"FFO" se refiere al beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.
"Vesta FFO" significa la suma de FFO, ajustada por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, otros ingresos de energía netos, ingresos por intereses, gasto total de impuesto sobre la renta, depreciación y gasto de compensación basado en acciones y capital más.
Periodo anterior: Salvo que se indique lo contrario, la comparación de las cifras operativas y financieras se refiere al mismo periodo del año anterior.
Porcentajes La suma puede no coincidir con el total debido al redondeo.
Construcción a medida (BTS): un edificio cuyo diseño y construcción se hacen a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.
Inventario de edificios: edificios construidos de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, para aquellos clientes que no necesiten un edificio BTS.
Cobertura de los analistas
De conformidad con el reglamento interior de la BMV, artículo 4.033.01 Frac. VIII, Vesta está cubierta por analistas de las siguientes casas de bolsa:
-Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver
-Barclays Bank México, S.A.
-Banco de América
-BBVA Bancomer S.A.
-Bradesco BBI Investigación
-BTG Pactual US Capital LLC
-Casa de Bolsa Credit Suisse S.A. de C.V.
-Casa de Bolsa Santander S.A. de C.V.
-Citigroup Global Markets Inc.
-GBM Grupo Bursátil Mexicano S.A. de C.V.
-Grupo Financiero Interacciones S.A. de C.V.
-Grupo Signum, S.A. de C.V.
-Goldman Sachs
-Itaú Corretora de Valores S.A
-J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V.
-Morgan Stanley
-Scotia Inverlat Casa de Bolsa S.A. de C.V.
Vesta es una empresa líder en propiedad, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios de edificios industriales y centros de distribución en México. A 31 de diciembre de 2025, Vesta poseía 234 propiedades ubicadas en modernos parques industriales en 16 estados de México, con un total de 43,0 millones de pies cuadrados (4,0 millones de metros cuadrados).2) de superficie bruta alquilable (SBA). Vesta presta servicio a una base diversificada de clientes de primer nivel en una amplia gama de sectores, entre los que se incluyen la automoción, la industria aeroespacial, el comercio minorista, la alta tecnología, la industria farmacéutica, la electrónica, la alimentación y las bebidas, y el embalaje. Para obtener más información, visite: www.vesta.com.mx.
Nota sobre las declaraciones prospectivas
Este informe puede contener ciertas declaraciones e información prospectivas relacionadas con la Compañía y su rendimiento futuro esperado que reflejan las opiniones y/o expectativas actuales de la Compañía y su dirección con respecto a su rendimiento, negocio y acontecimientos futuros. Las declaraciones prospectivas incluyen, sin limitación, cualquier declaración que pueda predecir, pronosticar, indicar o implicar resultados, rendimiento o logros futuros, y pueden contener palabras como «creer», «anticipar», «esperar», «prever», «probablemente resultará» o cualquier otra palabra o frase de significado similar. Dichas declaraciones están sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones. Algunos de los factores que pueden afectar a los resultados y consecuencias incluyen, entre otros: (i) la situación económica y política a nivel nacional, regional y local; (ii) los cambios en los mercados financieros mundiales, los tipos de interés y los tipos de cambio de divisas; (iii) el aumento o la aparición de
competencia por nuestras propiedades; (iv) riesgos asociados con adquisiciones, enajenaciones y desarrollo de propiedades; (v) estructuración fiscal y cambios en las leyes y tasas del impuesto sobre la renta; (vi) disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de deuda que mantenemos; (vii) incertidumbres ambientales, incluidos los riesgos de desastres naturales; (viii) riesgos relacionados con cualquier crisis sanitaria potencial y las medidas que los gobiernos, organismos, fuerzas del orden y/o autoridades sanitarias implementen para hacer frente a dicha crisis; y (ix) aquellos factores adicionales discutidos en los informes presentados ante la Bolsa Mexicana de Valores y la Comisión de Valores y Bolsa de los Estados Unidos. Le advertimos que estos factores importantes podrían hacer que los resultados reales difieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresados en esta presentación y en las declaraciones verbales realizadas por los directivos autorizados de la Compañía. Se advierte a los lectores que no confíen indebidamente en estas declaraciones prospectivas, que solo son válidas en la fecha en que se realizan. La Compañía no asume ninguna obligación de actualizar o revisar ninguna declaración prospectiva, incluida cualquier orientación financiera, ya sea como resultado de nueva información, eventos futuros o de otro tipo, salvo que lo exija la ley.
Definiciones / Discusión de medidas financieras no ajustadas a los PCGA:
Cambio en la metodología de cálculo del EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado y Vesta FFO
Durante el año terminado el 31 de diciembre de 2023, nuestro negocio comenzó a experimentar diferentes efectos asociados con el crecimiento de las operaciones de nuestros arrendatarios en México que, entre otros impactos, resultaron en un mayor consumo de energía que reconocemos como un ingreso de energía y un costo de energía durante el periodo. Nuestra administración consideró que estos ingresos y costos representan una actividad de negocios no administrada activamente por nosotros y no se relaciona directamente con nuestra operación y estrategia de negocios; por lo tanto, actualizamos nuestra política para ajustar aún más nuestro EBITDA Ajustado, NOI, NOI Ajustado y Vesta FFO para excluir los ingresos por energía y los costos de energía.
Hemos aplicado el cambio en la metodología de cálculo con carácter retroactivo. Este cambio ha tenido un impacto en el EBITDA ajustado, el NOI, el NOI ajustado y el Vesta FFO de 0,3 millones de dólares, (0,4) millones de dólares y 0,0 millones de dólares a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021.
Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado
La tabla a continuación presenta una conciliación del EBITDA Ajustado, el NOI y el NOI Ajustado con el beneficio del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los períodos indicados, tal y como se informa en los estados financieros de la Sociedad. Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del ejercicio ajustado por (a) el gasto total por el impuesto sobre la renta (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos (e) los costes financieros, (f) las ganancias (pérdidas) netas por diferencias de cambio, (g) las ganancias por la venta de inversiones inmobiliarias, (h) las ganancias por la revalorización de inversiones inmobiliarias, (i) las amortizaciones, (j) los gastos por indemnizaciones basadas en acciones, (k) los ingresos energéticos y (l) los costes energéticos durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, revirtiendo el impacto discreto de los gastos de depreciación en el EBITDA ajustado menos y los gastos de compensación basada en acciones durante el periodo pertinente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquileres durante el periodo correspondiente.
El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento operativo o a los flujos de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como los pagos de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debería considerarlo de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y el gasto por impuesto sobre las ganancias. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en el funcionamiento de los inquilinos, las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables.
El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo o al resultado global total como medidas del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas complementarias de información del sector que se utilizan para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados operativos. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente contamos con una sólida cartera de desarrollo de «edificios especulativos».
De conformidad con la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras inversiones inmobiliarias y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras inversiones inmobiliarias, por lo que dichos conceptos no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida del rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y nuestra situación financiera porque, cuando se compara entre períodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costes operativos y la actividad de adquisición y desarrollo sin apalancamiento, lo que proporciona una perspectiva que no se aprecia inmediatamente en los beneficios del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y, a menudo, se incurren a nivel corporativo en lugar de a nivel de la propiedad. Del mismo modo, se pueden incurrir en gastos por intereses a nivel de la propiedad, aunque los ingresos por financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como se definen, el NOI y el NOI ajustado pueden no ser comparables con los ingresos operativos netos o medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definen el NOI o el NOI ajustado de forma diferente.
Margen EBITDA ajustado, margen NOI y margen NOI ajustado
La siguiente tabla también incluye una conciliación del margen EBITDA ajustado, el margen NOI y el margen NOI ajustado con el beneficio del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. Presentamos los ratios de margen con respecto a los ingresos por alquileres más las comisiones de gestión menos los ingresos por electricidad para complementar la comprensión de nuestro rendimiento operativo; midiendo nuestra rentabilidad en comparación con los ingresos directamente relacionados con nuestras actividades empresariales.
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| Para los tres meses | | 12 meses |
| Período finalizado el 31 de diciembre | | Acumulado |
| 2025 | 2024 | | 2025 | 2024 |
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| (millones de US$) |
| Beneficio del periodo | 174.3 | (62.6) | | 241.9 | 223.3 |
| (+) Gasto total por impuesto sobre la renta | (75.8) | 143.8 | | (7.9) | 202.8 |
| (-) Ingresos por intereses | (3.2) | (2.0) | | (5.3) | (15.2) |
| (-) Otros ingresos (1) | (3.2) | (0.9) | | (6.8) | (4.3) |
| (-) Otros gastos | 1.5 | 0.8 | | 3.5 | 5.2 |
| (+) Gastos financieros | 21.8 | 10.6 | | 56.2 | 44.3 |
| (-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta | (1.4) | 0.9 | | (10.1) | 10.8 |
| (-) Participación en los resultados de empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | | 0.0 | 0.0 |
| (-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | (2.4) | | 0.0 | (2.6) |
| (-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (55.5) | (39.4) | | (52.1) | (270.7) |
| (+) Amortización | 0.5 | 0.5 | | 1.7 | 1.4 |
| (+) Remuneración en acciones | 2.5 | 2.0 | | 9.6 | 9.0 |
| (-) Ingresos energéticos | (3.1) | (1.9) | | (9.6) | (7.6) |
| (+) Gasto energético | 2.8 | 2.3 | | 9.9 | 8.0 |
| EBITDA ajustado | 61.1 | 51.7 | | 231.1 | 204.4 |
| (+) Gastos generales y administrativos | 9.3 | 8.5 | | 33.8 | 32.8 |
| (-) Compensación en acciones | (2.5) | (2.0) | | (9.6) | (9.0) |
| NOI | 67.9 | 58.2 | | 255.2 | 228.2 |
| (+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres | 1.5 | 1.1 | | 4.2 | 3.3 |
| NOI ajustado | 69.4 | 59.3 | | 259.4 | 231.5 |
(1)Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como reembolsos procedentes de seguros y ventas de material de oficina. Para más información, véase la nota 15 de nuestros estados financieros consolidados auditados.
Conciliación de FFO y Vesta FFO
La siguiente tabla muestra una conciliación de FFO y Vesta FFO con el beneficio del periodo, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.
La Sociedad considera que el Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento porque excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestras operaciones empresariales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no recoge el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.
Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.
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| Para los tres meses | | 12 meses |
| Período finalizado el 31 de diciembre | | Acumulado |
| 2025 | 2024 | | 2025 | 2024 |
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| (millones de US$) |
| Beneficio del periodo | 174.3 | (62.6) | | 241.9 | 223.3 |
| (-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | (2.4) | | 0.0 | (2.6) |
| (-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (55.5) | (39.4) | | (52.1) | (270.7) |
| FFO | 118.8 | (104.4) | | 189.8 | (50.0) |
| (-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta | (1.4) | 0.9 | | (10.1) | 10.8 |
| (-) Otros ingresos(1) | (3.2) | (0.9) | | (6.8) | (4.3) |
| (-) Otros gastos | 1.5 | 0.8 | | 3.5 | 5.2 |
| (-) Participación en los resultados de empresas asociadas | 0.0 | 0.0 | | 0.0 | 0.0 |
| (-) Ingresos por intereses | (3.2) | (2.0) | | (5.3) | (15.2) |
| (+) Gasto total por impuesto sobre la renta | (75.8) | 143.8 | | (7.9) | 202.8 |
| (+) Amortización | 0.5 | 0.5 | | 1.7 | 1.4 |
| (-) Compensación en acciones | 2.5 | 2.0 | | 9.6 | 9.0 |
| (-) Ingresos energéticos | (3.1) | (1.9) | | (9.6) | (7.6) |
| (+) Gasto energético | 2.8 | 2.3 | | 9.9 | 8.0 |
| Vesta FFO | 39.3 | 41.1 | | 174.9 | 160.1 |
(1)Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como reembolsos procedentes de seguros y ventas de material de oficina. Para más información, véase la nota 15 de los estados financieros consolidados de Vesta.
