Prueba 99.1
Q3
2026
RESULTADOS
Conferencia telefónica
Viernes, 23 de octubre de 2026
9:00 a.m. (Hora de México)
11:00 a.m. (Hora del Este)
Para participar en la conferencia, conéctese a través de la webcast o marcando:
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Juan Sottil
DIRECTOR FINANCIERO
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Fernanda Bettinger
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Bárbara Cano
Grupo InspIR
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MCiudad de México, 22 de octubre de 2026 – Corporación Inmobiliaria Vesta S.A.B. de C.V. («Vesta» o la «Sociedad») (BMV: VESTA; NYSE: VTMX), una empresa líder en el sector inmobiliario industrial en México, ha anunciado hoy los resultados correspondientes al tercer trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026. Todas las cifras incluidas en el presente documento se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), que difieren en ciertos aspectos significativos de los PCGA de EE. UU. Esta información debe leerse junto con los estados financieros consolidados de Vesta, incluidas las notas a los mismos, y está sujeta en su totalidad a lo establecido en dichos estados financieros. Los resultados financieros de Vesta se expresan en dólares estadounidenses, salvo que se indique lo contrario.
Aspectos destacados del tercer trimestre de 2026
-Vesta ha revisado sus previsiones para el ejercicio 2026: se espera que los ingresos aumenten entre un 11,5 % y un 12,5 %, lo que supone un incremento respecto al aumento previsto anteriormente, que se situaba entre el 10 % y el 11 %, y refleja unos ingresos por alquiler superiores a lo esperado procedentes de los nuevos inmuebles alquilados durante el año. Se prevé que los márgenes del NOI ajustado y del EBITDA ajustado alcancen el 94,0 % y el 84,0 %, respectivamente, lo que supone un aumento con respecto a las previsiones anteriores del 93,5 % y el 83,0 %, y refleja el continuo enfoque de la empresa en la disciplina de gastos.
-Vesta presentó unos sólidos resultados financieros correspondientes al tercer trimestre de 2026. Los ingresos totales por alquileres aumentaron hasta los 79,6 millones de dólares estadounidenses, mientras que los ingresos por alquileres, excluidos los gastos de energía, alcanzaron los 77,5 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un incremento interanual del 10,8 %. El resultado operativo neto ajustado (NOI ajustado)1) El margen fue del 94,1 % en el tercer trimestre de 2026, mientras que el EBITDA ajustado2 El margen fue del 84,1 %. Los fondos procedentes de operaciones de Vesta (Vesta FFO) ascendieron a 47,1 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2026, lo que supone un descenso del 0,7 % con respecto a los 47,4 millones de dólares estadounidenses registrados en el tercer trimestre de 2025.
-La actividad de arrendamiento del tercer trimestre de 2026 alcanzó los 2,3 millones de pies cuadrados (sf), incluyendo una cifra récord de 1,6 millones de sf en nuevos contratos de arrendamiento firmados con empresas líderes de los sectores de la electrónica, el comercio electrónico, la logística, la automoción y los bienes de consumo, lo que refleja un fuerte impulso en el mercado de arrendamientos en múltiples regiones de México. Las renovaciones de contratos de arrendamiento representaron 0,7 millones de sf, con una duración media ponderada de aproximadamente cinco años. La ocupación total de la cartera mejoró en 220 puntos básicos con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 93,9 % al cierre del trimestre, mientras que la ocupación de los inmuebles estabilizados y la de los mismos inmuebles alcanzó el 93,9 % y el 95,5 %, respectivamente.
-Las renovaciones y los nuevos contratos de alquiler del tercer trimestre ascendieron a un total de 1,3 millones de pies cuadrados, con un margen de alquiler medio ponderado de los últimos 12 meses del 10,0 %. El NOI de los locales comparables del tercer trimestre de 2026 aumentó un 4,4 % respecto al mismo periodo del año anterior.
-A medida que el impulso del mercado de alquiler sigue creciendo, Vesta ha iniciado la construcción de cinco nuevos edificios para su cartera: uno en Ciudad Juárez, tres en Monterrey y uno en Guanajuato, en mercados donde nuestra tasa de ocupación ha aumentado significativamente durante el último año y donde la demanda sigue fortaleciéndose. Durante el trimestre, Vesta entregó dos edificios: uno en Guadalajara, antes de la fecha de entrega prevista inicialmente para el cuarto trimestre, y otro en Querétaro; ambos estaban totalmente ocupados en el momento de la entrega. Tras el inicio de estas obras y las entregas, las obras en curso ascendían a un total de 3,3 millones de pies cuadrados al final del tercer trimestre de 2026, lo que representa una inversión estimada de aproximadamente 282,5 millones de dólares estadounidenses. Los proyectos en construcción aún no están alquilados y tienen una rentabilidad prevista sobre el coste del 10,2 %.
-Durante el tercer trimestre, S&P Global Ratings y Fitch Ratings elevaron la calificación crediticia a largo plazo de Vesta como emisora de «BBB» con perspectiva estable, desde «BBB-» con perspectiva positiva. Estas medidas reflejan el reconocimiento por parte de ambas agencias de la solidez y la calidad de la cartera de Vesta y refuerzan la flexibilidad financiera, la liquidez y la solidez del balance de la empresa.
-El 9 de septiembre de 2026, la empresa anunció el pago anticipado de 105 millones de dólares estadounidenses del capital pendiente en virtud de dos acuerdos de financiación privada, con lo que se liquidaron ambas obligaciones antes de sus vencimientos previstos. Estos pagos anticipados mejoran la flexibilidad financiera de Vesta y dejan a la empresa sin vencimientos de deuda significativos en los próximos años.
-Tras el cierre del trimestre, el 1 de octubre de 2026, la empresa adquirió una parcela en México con una superficie edificable de 688 000 pies cuadrados. Esta adquisición supone un nuevo avance de Vesta en el cumplimiento de los requisitos de suelo previstos en el plan de Vesta Ruta 2030 estrategia.
-Asimismo, tras el cierre del trimestre, el 15 de octubre de 2026, Vesta pagó un dividendo en efectivo de 18,7 millones de dólares estadounidenses correspondiente al tercer trimestre de 2026, lo que equivale a 0,3669 pesos mexicanos por acción ordinaria.
1 Se han modificado los cálculos de los ingresos ordinarios ajustados y del margen NOI ajustado. Notas y descargos de responsabilidad.
2 Los cálculos del EBITDA ajustado y del Margen EBITDA ajustado han sido modificados. Notas y descargos de responsabilidad.
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| | | | 9 meses | |
| Indicadores financieros (millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Total de ingresos por alquiler | 79.6 | 72.4 | 9.9 | 234.8 | 206.8 | 13.6 |
| Total Ingresos (-) Energía | 77.5 | 69.9 | 10.8 | 227.6 | 200.3 | 13.6 |
| NOI ajustado | 72.9 | 66.1 | 10.4 | 214.8 | 190.0 | 13.1 |
| Margen NOI ajustado | 94.1% | 94.4% | | 94.4% | 94.9% | |
| EBITDA ajustado | 65.2 | 59.7 | 9.2 | 190.9 | 170.0 | 12.3 |
| Margen EBITDA ajustado | 84.1% | 85.3% | | 83.9% | 84.9% | |
| EBITDA por acción | 0.0694 | 0.0696 | -0.2 | 0.2123 | 0.1973 | 7.6 |
| Total Ingresos globales | 112.6 | 27.6 | 307.9 | 317.9 | 71.3 | 345.7 |
| Vesta FFO | 47.1 | 47.4 | -0.7 | 136.3 | 135.5 | 0.6 |
| Vesta FFO por acción | 0.0501 | 0.0552 | -9.2 | 0.1516 | 0.1573 | -3.6 |
| Vesta FFO (-) Gastos fiscales | 33.6 | 41.5 | -19.0 | 101.8 | 115.3 | -11.7 |
| Vesta FFO (-) Gasto fiscal por acción | 0.0358 | 0.0484 | -26.0 | 0.1132 | 0.1339 | -15.4 |
| BPA diluido | 0.1199 | 0.0322 | 272.8 | 0.3536 | 0.0828 | 327.0 |
| Acciones (media) | 939.0 | 858.3 | 9.4 | 899.2 | 861.4 | 4.4 |
-Los ingresos totales por alquileres del tercer trimestre de 2026 ascendieron a 79,6 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento interanual del 9,9 % con respecto a los 72,4 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025. Los ingresos totales, excluida la energía, aumentaron hasta los 77,5 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un incremento interanual del 10,8 % respecto a los 69,9 millones de dólares estadounidenses de 2025, impulsados por unos ingresos de 8,3 millones de dólares estadounidenses procedentes de nuevos contratos y un efecto inflacionista favorable de 2,6 millones.
-El NOI ajustado del tercer trimestre de 2026 aumentó un 10,4 %, hasta alcanzar los 72,9 millones de dólares estadounidenses, frente a los 66,1 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025. El margen del NOI ajustado del tercer trimestre fue del 94,1 %, lo que supone un descenso interanual de 33 puntos básicos, debido principalmente a un aumento de la proporción de los costes con respecto a los ingresos por alquileres.
-El EBITDA ajustado del trimestre aumentó un 9,2 %, hasta alcanzar los 65,2 millones de dólares estadounidenses, frente a los 59,7 millones del tercer trimestre de 2025. El margen de EBITDA ajustado del trimestre fue del 84,1 %, lo que supone un descenso de 123 puntos básicos debido, principalmente, al aumento de los costes y de los gastos administrativos en comparación con el mismo periodo del año anterior.
-El FFO de Vesta del tercer trimestre de 2026, sin incluir los impuestos corrientes, ascendió a 47,1 millones de dólares estadounidenses, frente a los 47,4 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025. Este descenso se debió principalmente al aumento de los gastos por intereses durante el periodo.
-En el tercer trimestre de 2026, los fondos procedentes de operaciones de Vesta después de impuestos (FFO de Vesta menos el gasto por impuestos) descendieron hasta los 33,6 millones de dólares estadounidenses, frente a los 41,5 millones del mismo periodo del año anterior. El Vesta FFO después de impuestos por acción fue de 0,0358 dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2026, frente a los 0,0484 dólares estadounidenses del mismo periodo de 2025, lo que supone un descenso del 26,0 %. Este descenso se debió principalmente al aumento de los gastos por impuestos corrientes durante el trimestre y al mayor número de acciones en circulación tras la emisión de acciones realizada a principios de este año.
-El resultado global total del tercer trimestre de 2026 ascendió a 112,6 millones de dólares estadounidenses, frente a los 27,6 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025, debido principalmente a una mayor plusvalía derivada de la revalorización de las propiedades de inversión y a un efecto fiscal favorable durante el trimestre.
-El valor total de la cartera de inmuebles de inversión de Vesta ascendía a 4.500 millones de dólares estadounidenses a 30 de septiembre de 2026, lo que supone un aumento del 8,5 % con respecto a los 4.100 millones de dólares estadounidenses registrados a 31 de diciembre de 2025.
Carta del Director General
Unos sólidos resultados impulsados por un primer punto de inflexión en el mercado inmobiliario industrial mexicano
La industria mundial siguió evolucionando durante el tercer trimestre en un contexto de incertidumbre geopolítica, cambios en las políticas comerciales y una rápida evolución tecnológica. La reconfiguración de las cadenas de suministro mundiales está creando nuevas oportunidades para los países con capacidades manufactureras competitivas y sólidas relaciones comerciales regionales. Al mismo tiempo, la aceleración de la inversión en inteligencia artificial está impulsando la demanda en los sectores de la electrónica, la fabricación avanzada y las infraestructuras relacionadas, lo que está redefiniendo las prioridades de inversión industrial.
En este contexto, México sigue consolidando su posición como socio estratégico de Estados Unidos en materia de fabricación y logística. Tras un periodo de ralentización de la inversión, se observan señales alentadoras de recuperación en la inversión en maquinaria y equipamiento, junto con el crecimiento de las exportaciones de productos electrónicos y la continua regionalización de la cadena de suministro. Si bien las negociaciones comerciales y la incertidumbre geopolítica siguen siendo factores importantes a tener en cuenta a la hora de tomar decisiones de inversión, la profunda integración de México con los mercados norteamericanos y su posición competitiva en los sectores emergentes son motivos para un optimismo mesurado.
En Vesta, estamos viendo cómo estas oportunidades se traducen en resultados tangibles. Tras varios años de condiciones menos favorables en el mercado industrial, nos encontramos en un punto de inflexión inicial en el que se observan primeros indicios alentadores de mejora en los fundamentos del mercado, respaldados por una renovada confianza de los clientes y compromisos de inversión concretos en sectores y zonas geográficas clave. La demanda viene impulsada por la intensa actividad en los sectores de la electrónica y las industrias relacionadas con la inteligencia artificial, la continua resistencia del sector de la automoción y el crecimiento sostenido del comercio electrónico. Nuestros resultados del tercer trimestre reflejan estas tendencias, con una actividad de arrendamiento récord, una mayor ocupación, sólidos resultados financieros y un aumento de la actividad de desarrollo. Es importante destacar que nuestros resultados demuestran la capacidad de Vesta para captar la demanda en todos nuestros mercados y sectores, incluso mientras el mercado industrial en general sigue ajustándose.
La actividad total de arrendamiento del tercer trimestre alcanzó los 2,3 millones de pies cuadrados, lo que supone un máximo histórico. De este total, 1,6 millones de pies cuadrados correspondieron a nuevos contratos de arrendamiento en todas nuestras regiones operativas, con clientes nuevos y existentes en los sectores de la logística, la electrónica, la automoción y la alimentación y bebidas, así como un crecimiento sostenido en las industrias relacionadas con la inteligencia artificial y la demanda del comercio electrónico. Entre las operaciones de arrendamiento más destacadas se encuentran las de BMW, DSV Logistics y Mercado Libre, lo que pone de relieve la solidez de nuestras relaciones con los clientes y la diversificación de nuestra cartera de inquilinos. Además, 0,7 millones de pies cuadrados correspondieron a renovaciones de contratos de alquiler, con una duración media ponderada de cinco años. Por lo tanto, la ocupación total de la cartera mejoró en 220 puntos básicos con respecto al trimestre anterior, alcanzando el 93,9 % al final del tercer trimestre, mientras que la ocupación de los inmuebles estabilizados y la de los mismos inmuebles alcanzó el 93,9 % y el 95,5 %, respectivamente.
Nuestros resultados reflejan las ventajas que supone la presencia local de Vesta, su experimentado equipo comercial y su enfoque riguroso a la hora de seleccionar emplazamientos. Nos hemos centrado en desarrollar instalaciones industriales de alta calidad en submercados estratégicos con acceso a mano de obra, energía e infraestructuras logísticas esenciales. Estas características, combinadas con nuestras relaciones duraderas con los clientes, nos permiten responder de forma eficaz a sus necesidades cambiantes y convertir la demanda en contratos de alquiler.
Los buenos resultados en el arrendamiento, junto con nuestras adquisiciones estratégicas de terrenos, nos han permitido iniciar la construcción de 1,9 millones de pies cuadrados de nuevos proyectos, lo que supone otro hito importante en la ejecución de nuestra estrategia «Route 2030». Vesta ha iniciado la construcción de cinco nuevos edificios de inventario: uno en Ciudad Juárez, tres en Monterrey y uno en Guanajuato, lo que refleja nuestro enfoque disciplinado a la hora de invertir capital en mercados con una demanda demostrada. En Monterrey, el éxito en el alquiler de nuestra cartera actual de Apodaca nos ha permitido avanzar en el desarrollo de nuestro nuevo Vesta Park Monterrey. Durante el trimestre, Vesta entregó dos edificios: uno antes de lo previsto en Guadalajara y otro en Querétaro, ambos con plena ocupación en el momento de la entrega. Tras el inicio de estas obras y las entregas, las obras en curso ascendían a un total de 3,3 millones de pies cuadrados al final del tercer trimestre de 2026, lo que representa una inversión estimada de aproximadamente 282,5 millones de dólares estadounidenses.
Seguimos dando prioridad a la inversión en mercados con gran potencial, especialmente en Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara, donde observamos unos fundamentos atractivos a largo plazo. Tras el cierre del trimestre, adquirimos un terreno en México de 688.921 pies cuadrados, lo que refuerza aún más nuestra capacidad de desarrollo en este mercado estratégico.
Vesta también presentó unos sólidos resultados financieros para el tercer trimestre, con unos ingresos por alquileres que aumentaron un 10,8 % interanual hasta alcanzar los 77,5 millones de dólares estadounidenses. El NOI ajustado aumentó un 10,4 % interanual hasta los 72,9 millones de dólares estadounidenses, con un margen del 94,1 %. El EBITDA ajustado aumentó un 9,2 % interanual hasta alcanzar los 65,2 millones de dólares, con un margen del 84,1 %. El FFO de Vesta para el trimestre, excluyendo el impuesto sobre sociedades corriente, ascendió a 47,1 millones de dólares, lo que supone un descenso del 0,7 % en comparación con el tercer trimestre de 2025.
Teniendo en cuenta nuestros sólidos resultados operativos y el inicio, antes de lo previsto, de los ingresos por alquiler de los inmuebles recién alquilados, revisamos al alza nuestras previsiones para el ejercicio completo de 2026. Ahora prevemos un crecimiento de los ingresos de entre el 11,5 % y el 12,5 %, frente a nuestras previsiones anteriores, que se situaban entre el 10 % y el 11 %. Asimismo, aumentamos nuestras previsiones de margen de NOI ajustado y de EBITDA ajustado hasta el 94,0 % y el 84,0 %, respectivamente, desde el 93,5 % y el 83,0 %, lo que refleja la continua eficiencia operativa y la disciplina en los gastos.
La solidez financiera sigue siendo un elemento fundamental de nuestra estrategia de crecimiento. Durante el trimestre, S&P Global Ratings y Fitch Ratings elevaron la calificación crediticia a largo plazo de Vesta como emisor a BBB con perspectiva estable, desde BBB- con perspectiva positiva. Estas mejoras reconocen la solidez y la calidad de la cartera y el perfil financiero de Vesta, lo que refuerza nuestra capacidad para aprovechar oportunidades de crecimiento al tiempo que mantenemos un balance general disciplinado.
El 9 de septiembre de 2026, Vesta anunció el pago anticipado de 105 millones de dólares estadounidenses del capital pendiente de dos acuerdos de financiación privada, con lo que se liquidaron ambas obligaciones antes de sus vencimientos previstos. Esta operación refuerza aún más nuestra flexibilidad financiera y reduce nuestras necesidades de refinanciación a corto plazo.
De cara al futuro, seguimos confiando en la estrategia de Vesta y en el papel a largo plazo de México dentro de las cadenas de suministro de fabricación y logística de América del Norte. Al mismo tiempo, somos conscientes de que el ritmo de recuperación del mercado puede variar, y mantenemos una actitud disciplinada a la hora de evaluar nuevas oportunidades de inversión. Nuestra prioridad es mantener un sólido rendimiento operativo, al tiempo que ampliamos nuestra cartera en respuesta a la demanda demostrada por los clientes.
Me siento especialmente orgulloso del trabajo realizado por nuestro equipo este trimestre. Su conocimiento del mercado local, su orientación al cliente y su compromiso con la construcción de instalaciones industriales de alta calidad son fundamentales para el éxito de Vesta. A medida que avanzamos en la estrategia «Route 2030», seguimos centrados en crear valor sostenible a largo plazo para nuestros accionistas.
Gracias por su continuo apoyo,
Lorenzo D. Berho,
DIRECTOR GENERAL
Resumen financiero del tercer trimestre
Cuentas estatutarias consolidadas
Los estados financieros intermedios consolidados resumidos adjuntos se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), que difieren en ciertos aspectos significativos de los PCGA de EE. UU. Esta información debe leerse junto con los estados financieros consolidados de la Sociedad —incluidas las notas a los mismos— y queda sujeta en su totalidad a lo dispuesto en dichos estados financieros; además, la información financiera se expresa en dólares estadounidenses, salvo que se indique lo contrario.
Todos los estados financieros consolidados se han elaborado según el principio del coste histórico, con la excepción de las propiedades de inversión y los instrumentos financieros al cierre de cada período de referencia. El coste histórico se basa, en gran medida, en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de los activos. Los resultados del tercer trimestre de 2026 se presentan en comparación con el mismo período del año anterior y de forma ajustada, con arreglo a las mismas normas contables.
Ingresos
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| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 74.0 | 66.0 | 12.1 | 214.7 | 188.9 | 13.7 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.5 | 3.9 | (10.4) | 12.9 | 11.4 | 13.6 |
| Ingresos energéticos | 2.1 | 2.5 | (17.1) | 7.2 | 6.5 | 11.0 |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | (100.0) | 0.0 | 0.0 | (100.0) |
| Ingresos totales | 79.6 | 72.4 | 9.9 | 234.8 | 206.8 | 13.6 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.5) | (8.2) | 2.7 | (24.6) | (20.0) | 23.3 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (7.1) | (7.2) | (1.8) | (20.7) | (17.3) | 20.1 |
| Costes relacionados con las propiedades | (4.6) | (3.9) | 17.3 | (12.8) | (10.3) | 24.4 |
| Costes relacionados con la energía | (2.5) | (3.3) | (24.1) | (8.0) | (7.0) | 13.9 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.4) | (1.0) | 35.0 | (3.9) | (2.7) | 43.6 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 72.9 | 66.1 | 10.4 | 214.8 | 190.0 | 13.1 |
Los ingresos totales de Vesta en el tercer trimestre de 2026 aumentaron un 9,9 %, hasta alcanzar los 79,6 millones de dólares estadounidenses, frente a los 72,4 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025. El incremento de 7,1 millones de dólares estadounidenses en los ingresos por alquileres se debió principalmente a: [i] un aumento de 8,32 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 11,5 %, en los ingresos por alquiler de espacios ocupados en el tercer trimestre de 2026 que habían estado vacíos durante el mismo periodo del año anterior; [ii] un aumento de 2,56 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 3,5 %, derivado de los ajustes de los alquileres indexados a la inflación en los inmuebles arrendados durante el tercer trimestre de 2026; [iii] un aumento de 0,8 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 1,1 %, relacionado con el ajuste lineal de los alquileres conforme a las NIIF; y [iv] un aumento de 0,59 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 0,8 %, en los ingresos por alquileres como resultado de la conversión de los alquileres denominados en pesos a dólares estadounidenses.
Estos aumentos se vieron parcialmente compensados por: [i] una disminución de 4,02 millones de dólares estadounidenses, o del 5,6 %, en los ingresos por alquileres derivados de contratos que vencieron y no se renovaron durante el tercer trimestre de 2026; [ii] una disminución de 0,41 millones de dólares estadounidenses en los reembolsos de gastos pagados por Vesta en nombre de los inquilinos; [iii] una disminución de 0,42 millones de dólares estadounidenses en los ingresos por energía; [iv] una disminución de 0,26 millones de dólares estadounidenses derivada de la renovación de determinados contratos de arrendamiento a cuotas de alquiler más bajas a cambio de plazos de arrendamiento más largos, y [v] una disminución de 0,01 millones de dólares estadounidenses atribuible a una cuota por mejoras del inquilino recibida en el tercer trimestre de 2025 que no se repitió en 2026.
El 89,4 % de los ingresos por alquileres de Vesta correspondientes al tercer trimestre de 2026 estaba denominado en dólares estadounidenses e indexado al Índice de Precios al Consumo (IPC) de EE. UU., sin cambios respecto al 89,4 % registrado en el tercer trimestre de 2025. Los contratos denominados en pesos se ajustan anualmente en función del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) de México.
Costes de explotación de la propiedad
Los costes operativos totales de Vesta en el tercer trimestre de 2026 ascendieron a 8,5 millones de dólares estadounidenses, frente a los 8,2 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025; esto supone un aumento de 0,2 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 2,7 %, debido principalmente al incremento de los costes asociados a los inmuebles que no generan ingresos.
Durante el tercer trimestre de 2026, los costes relacionados con las propiedades de inversión que generan ingresos por alquiler ascendieron a 7,1 millones de dólares estadounidenses, frente a los 7,2 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2025. Este descenso se debió principalmente a una reducción del 24,1 % en los costes relacionados con la energía, que pasaron de 3,3 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2025 a 2,5 millones de dólares estadounidenses.
Los costes asociados a las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler durante el tercer trimestre de 2026 aumentaron en 0,4 millones de dólares estadounidenses, hasta alcanzar los 1,4 millones de dólares estadounidenses. Esto se debió principalmente al incremento de los impuestos sobre la propiedad, los costes de los seguros y otros gastos relacionados con las propiedades asociados a los nuevos Vesta Parks.
Beneficio neto de explotación ajustado (NOI ajustado) 3
El resultado operativo neto ajustado del tercer trimestre aumentó un 10,4 % respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar los 72,9 millones de dólares estadounidenses, mientras que el margen del resultado operativo neto ajustado se redujo en 33 puntos básicos, hasta situarse en el 94,1 %. La disminución del margen se debió principalmente al aumento de los costes operativos de los inmuebles.
Gastos generales y administrativos
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| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Gastos generales y administrativos | (8.8) | (7.8) | 12.3 | (26.9) | (24.4) | 10.2 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.4 | 2.5 | (2.9) | 6.9 | 7.1 | (3.1) |
| Amortización | (0.5) | (0.5) | 4.5 | (1.5) | (1.2) | 17.2 |
| EBITDA ajustado | 65.2 | 59.7 | 9.2 | 190.9 | 170.0 | 12.3 |
Los gastos generales y administrativos del tercer trimestre de 2026 ascendieron a 8,8 millones de dólares estadounidenses, frente a los 7,8 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025, lo que supone un aumento del 12,3 %. Este aumento se debió principalmente al incremento de los salarios y las prestaciones a corto plazo de los empleados, así como al aumento de los honorarios de auditoría, jurídicos y de consultoría.
Los gastos relacionados con el pago basado en acciones del plan de retribución de Vesta ascendieron a 2,4 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2026. Para obtener información detallada sobre los gastos de Vesta, consulte la nota 19 de los estados financieros de la empresa.
Amortización
La amortización del tercer trimestre de 2026 aumentó hasta los 0,52 millones de dólares estadounidenses, frente a los 0,49 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025. Esta cifra refleja la amortización de los locales de oficinas y el equipamiento, así como la amortización de los sistemas operativos de Vesta.
EBITDA ajustado 4
El EBITDA ajustado del tercer trimestre de 2026 aumentó un 9,2 %, hasta alcanzar los 65,2 millones de dólares, frente a los 59,7 millones de dólares del tercer trimestre de 2025. El margen del EBITDA ajustado disminuyó en 123 puntos básicos, hasta situarse en el 84,1 %, frente al 85,3 % registrado en el mismo periodo del año anterior. La disminución del margen se debió principalmente al aumento de los costes operativos de los inmuebles y de los gastos administrativos durante el tercer trimestre de 2026.
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1.Se han modificado los cálculos de los márgenes NOI y NOI. Notas y descargos de responsabilidad.
2.Se han actualizado los cálculos del EBITDA y del margen de EBITDA; consulte el Notas y descargos de responsabilidad sección.
Otros ingresos y gastos
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 9 meses | |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 2.8 | 0.7 | 334.6 | 7.2 | 2.0 | 253.65 |
| Otros ingresos | 1.4 | 1.2 | 13.0 | 7.4 | 3.7 | 103.64 |
| Otros gastos | (1.7) | (0.6) | 176.9 | (5.2) | (2.1) | 153.39 |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (18.1) | (12.3) | 47.4 | (54.6) | (34.5) | 58.46 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | (2.3) | 2.4 | (193.3) | 0.9 | 8.7 | (89.95) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | (0.1) | 0.0 | 562.6 | 0.1 | 0.0 | 1007.5 |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.0 | 0.4 | (100.0) | 0.0 | 0.0 | 100.00 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 60.2 | 4.8 | 1,155.5 | 163.2 | (3.4) | 4,855.02 |
| Total otros ingresos (gastos) | 42.2 | (3.5) | 1,322.0 | 118.9 | (25.6) | 564.27 |
Los «Otros ingresos» totales del tercer trimestre de 2026 ascendieron a 42,2 millones de dólares estadounidenses, frente a unas «Otras pérdidas» de 3,5 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2025, lo que refleja principalmente un mayor beneficio derivado de la revalorización de las propiedades de inversión y un aumento de los ingresos por intereses y otros ingresos, compensados parcialmente por un aumento de los gastos por intereses y otros gastos, así como por una pérdida por tipo de cambio.
Los ingresos por intereses del tercer trimestre de 2026 aumentaron hasta los 2,8 millones de dólares estadounidenses, frente a los 0,7 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025, lo que refleja un aumento de los saldos de efectivo que devengan intereses durante el tercer trimestre de 2026 en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Los ingresos diversos del tercer trimestre de 2026 ascendieron a 1,4 millones de dólares estadounidenses, lo que refleja el efecto neto de las partidas de ingresos diversos de la empresa.
Los «otros gastos» del tercer trimestre de 2026 ascendieron a 1,7 millones de dólares estadounidenses, lo que refleja el efecto neto de las demás partidas de gastos de la empresa.
Los gastos por intereses del tercer trimestre de 2026 aumentaron hasta los 18,1 millones de dólares estadounidenses, frente a los 12,3 millones del mismo trimestre de 2025, lo que refleja un mayor saldo de deuda con respecto al año anterior.
La pérdida por tipo de cambio de Vesta en el tercer trimestre de 2026 ascendió a 2,3 millones de dólares estadounidenses, frente a una ganancia de 2,4 millones de dólares estadounidenses registrada en el tercer trimestre de 2025. Esta pérdida se debe principalmente a las fluctuaciones sucesivas del tipo de cambio en el saldo de la deuda de Vesta denominada en dólares estadounidenses durante el tercer trimestre de 2026 en WTN, la única filial de la empresa cuya moneda funcional es el peso mexicano.
La revalorización de las propiedades de inversión en el tercer trimestre de 2026 se tradujo en una ganancia de 60,2 millones de dólares estadounidenses, frente a los 4,8 millones de dólares estadounidenses registrados en el tercer trimestre de 2025. Este aumento interanual se debió principalmente a la puesta en marcha de edificios en construcción y a la nueva actividad de arrendamiento durante el tercer trimestre de 2026.
Beneficios antes de impuestos
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| | | | 9 meses | |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Beneficios antes de impuestos | 104.0 | 52.4 | 98.4 | 300.7 | 135.5 | 121.9 |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 6.7 | (27.4) | 124.3 | 12.8 | (67.9) | 118.8 |
| Impuesto actual | (13.4) | (5.9) | 128.1 | (34.5) | (20.2) | 70.9 |
| Impuestos diferidos | 20.1 | (21.6) | 193.3 | 47.2 | (47.7) | 199.0 |
| Beneficio del periodo | 110.6 | 25.0 | 343.1 | 313.5 | 67.6 | 363.5 |
| Reevaluaciones de los planes de prestaciones definidas | (0.4) | 0.0 | na | (0.4) | 0.0 | na |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | 2.4 | 2.6 | (8.4) | 4.9 | 3.7 | 32.6 |
| Resultado global total del periodo | 112.6 | 27.6 | 307.9 | 317.9 | 71.3 | 345.7 |
Debido a los factores mencionados anteriormente, el beneficio antes de impuestos del tercer trimestre de 2026 ascendió a 104,0 millones de dólares estadounidenses, frente a los 52,4 millones de dólares estadounidenses del mismo trimestre del año anterior.
Gasto por impuesto sobre la renta
Vesta registró un beneficio fiscal de 6,7 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2026, frente a un gasto fiscal de 27,4 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2025.
Para calcular el gasto por el impuesto sobre la renta de cada trimestre del año, la empresa estimado su tipo impositivo efectivo para 2026, teniendo en cuenta la estabilidad de los saldos, el tipo impositivo legal, los efectos previstos de las fluctuaciones del tipo de cambio sobre los saldos fiscales y los efectos inflacionistas previstos.
Beneficios del tercer trimestre de 2026
Por todo lo anterior, el beneficio de la empresa en el tercer trimestre de 2026 ascendió a 110,6 millones de dólares estadounidenses, frente a los 25,0 millones de dólares estadounidenses registrados en el tercer trimestre de 2025.
Total de ingresos (pérdidas) globales del periodo
Vesta registró unos ingresos integrales totales de 112,6 millones de dólares estadounidenses en el tercer trimestre de 2026, frente a los 27,6 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025, lo que refleja los factores descritos anteriormente. Los ingresos integrales totales se vieron incrementados en parte por una ganancia de 2,4 millones de dólares estadounidenses derivada de las diferencias de cambio relacionadas con la conversión de operaciones en otras monedas funcionales.
Fondos procedentes de las operaciones (FFO)
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| | | | 9 meses | |
| Conciliación FFO (millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Beneficio del ejercicio | 110.6 | 25.0 | 343.1 | 313.5 | 67.6 | 363.5 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (60.2) | (4.8) | 1,155.5 | (163.2) | 3.4 | (4,855.0) |
| Ganancia en propiedades vendidas | 0.0 | (0.4) | na | 0.0 | 0.0 | na |
| FFO | 50.5 | 19.8 | 155.2 | 150.3 | 71.1 | 111.5 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.4 | 2.5 | (2.9) | 6.9 | 7.1 | (3.1) |
| Ganancias (pérdidas) por cambio de divisas | 2.3 | (2.4) | 193.3 | (0.9) | (8.7) | (90.0) |
| Amortización | 0.5 | 0.5 | 4.5 | 1.5 | 1.2 | 17.2 |
| Otros ingresos | (1.4) | (1.2) | 13.0 | (7.4) | (3.7) | 103.6 |
| Otros ingresos energía | 1.7 | 0.6 | 176.9 | 5.2 | 2.1 | 153.4 |
| Energía | 0.5 | 0.9 | (44.4) | 0.8 | 0.5 | 51.2 |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | 0.1 | 0.0 | 562.6 | (0.1) | 0.0 | -1007.5 |
| Ingresos por intereses | (2.8) | (0.7) | 334.6 | (7.2) | (2.0) | 253.7 |
| Gasto por impuesto sobre la renta | (6.7) | 27.4 | (124.3) | (12.8) | 67.9 | na |
| Vesta FFO | 47.1 | 47.4 | (0.7) | 136.3 | 135.5 | 0.6 |
| Vesta FFO por acción | 0.0501 | 0.0552 | (9.2) | 0.1516 | 0.1573 | (3.6) |
| Impuesto actual | (13.4) | (5.9) | 128.1 | (34.5) | (20.2) | na |
| Vesta FFO (-) Gastos fiscales | 33.6 | 41.5 | (19.0) | 101.8 | 115.3 | (11.7) |
| Vesta FFO (-) Gasto fiscal por acción | 0.0358 | 0.0484 | (26.0) | 0.1132 | 0.1339 | (15.4) |
El FFO de Vesta correspondiente al tercer trimestre de 2026 disminuyó un 0,7 %, hasta situarse en 47,1 millones de dólares estadounidenses, frente a los 47,4 millones de dólares estadounidenses del tercer trimestre de 2025. El FFO por acción de Vesta descendió hasta los 0,0501 dólares estadounidenses por acción en el tercer trimestre de 2026, lo que supone una disminución del 9,2 % con respecto al tercer trimestre de 2025.
El FFO de Vesta del tercer trimestre de 2026, una vez deducidos los gastos fiscales, ascendió a 33,6 millones de dólares estadounidenses, lo que equivale a 0,0358 dólares por acción, frente a los 41,5 millones de dólares, o 0,0484 dólares por acción, del tercer trimestre de 2025.
Capex
Las actividades de inversión durante el tercer trimestre de 2026 se centraron principalmente en los gastos de construcción de nuevos edificios en fase de desarrollo en las regiones del Norte, del Bajío y Central de México, así como en inversiones en infraestructuras relacionadas, lo que supuso unas salidas de efectivo totales por actividades de inversión de 71,1 millones de dólares estadounidenses.
Deuda
A 30 de septiembre de 2026, la deuda total pendiente de Vesta ascendía a 1.072,1 millones de dólares estadounidenses, toda ella compuesta por deuda a largo plazo. Al cierre del trimestre, la empresa no tenía deuda garantizada; el 100 % de su deuda estaba denominada en dólares estadounidenses y el 86,0 % de la misma tenía tipos de interés fijos.
Cartera estabilizada
Vesta informa de que la ocupación de su cartera y la ocupación de los inmuebles comparables se han estabilizado, ya que la dirección considera que estos indicadores constituyen medidas útiles del rendimiento de la cartera operativa de la empresa. El objetivo de estos indicadores es ajustarse a las prácticas de información del sector y facilitar las comparaciones entre Vesta y otras empresas del sector inmobiliario industrial que cotizan en bolsa.
La cartera operativa incluye inmuebles que han alcanzado una ocupación del 80 % o que llevan más de un año terminados, lo que ocurra primero.
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| Q3 2025 | | Q3 2026 |
| Región | Cartera estabilizada | Crecimiento SF | Cartera estabilizada |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 8,277,642 | 20.3% | 294,882 | 8,572,524 | 19.6% |
| Bajio | 19,401,467 | 47.5% | 1,469,661 | 20,871,128 | 47.7% |
| Norte | 13,140,669 | 32.2% | 1,136,124 | 14,276,793 | 32.7% |
| Total | 40,819,778 | 100% | 2,900,666 | 43,720,444 | 100% |
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2025 | Q3 2026 |
| Ocupación SF | % Total | Ocupación SF | % Total |
| México Central | 8,277,642 | 100.0% | 8,572,524 | 100.0% |
| Bajio | 18,175,489 | 93.7% | 19,399,383 | 92.9% |
| Norte | 12,059,502 | 91.8% | 13,076,406 | 91.6% |
| Total | 38,512,633 | 94.3% | 41,048,312 | 93.9% |
Cartera de la misma tienda
La cartera de «misas tiendas» incluye únicamente inmuebles que se han estabilizado tanto durante el periodo actual como durante los periodos comparativos. Esta definición se ajusta a las prácticas de información del sector y facilita las comparaciones entre Vesta y otras empresas del sector inmobiliario industrial que cotizan en bolsa. A continuación, Vesta ofrece una conciliación entre la definición actual y la anterior.
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| Q3 2025 | | Q3 2026 |
| Región | Cartera de la misma tienda | Crecimiento SF | Cartera de la misma tienda |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 7,256,308 | 19.1% | 1,021,423 | 8,277,731 | 20.3% |
| Bajio | 18,303,810 | 48.2% | 1,097,670 | 19,401,480 | 47.5% |
| Norte | 12,432,776 | 32.7% | 708,078 | 13,140,854 | 32.2% |
| Total | 37,992,894 | 100% | 2,827,170 | 40,820,064 | 100% |
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q3 2025 | Q3 2026 |
| Ocupación SF | % Total | Ocupación SF | % Total |
| México Central | 7,256,308 | 100.0% | 8,277,731 | 100.0% |
| Bajio | 17,390,761 | 95.0% | 18,622,157 | 96.0% |
| Norte | 11,351,609 | 91.3% | 12,100,059 | 92.1% |
| Total | 35,998,678 | 94.8% | 38,999,946 | 95.5% |
Cartera total
A 30 de septiembre de 2026, la cartera de la empresa estaba compuesta por 233 activos industriales de alta calidad con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 43,7 millones de pies cuadrados (4,1 millones de metros cuadrados [m2]) y el 89,4 % de los ingresos por alquiler de la empresa están denominados en dólares estadounidenses. La mayoría de los inmuebles de Vesta se encuentran en los principales mercados en crecimiento de México, entre los que se incluyen las regiones del Norte, Centro y del Bajío. Los inquilinos de Vesta son, en su mayoría, empresas multinacionales, y la empresa mantiene una exposición diversificada en diversos sectores, como la electrónica, el comercio electrónico y la venta minorista en línea, la alimentación y las bebidas, la automoción, el sector aeroespacial y la logística, entre otros.
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| Q2 2026 | Q3 2026 |
| Región | Cartera total | Crecimiento SF | Cartera total |
| SF | % | SF | SF | % |
| México Central | 8,572,523 | 19.8% | 1 | 8,572,524 | 19.6% |
| Bajio | 20,475,284 | 47.3% | 395,844 | 20,871,128 | 47.7% |
| Norte | 14,277,794 | 33.0% | (1,001) | 14,276,793 | 32.7% |
| Total | 43,325,600 | 100% | 394,844 | 43,720,444 | 100% |
Vacantes totales
La cartera inmobiliaria de Vesta presentaba una tasa de desocupación del 6,1 % a 30 de septiembre de 2026.
| | | | | | | | | | | | | | |
| Q2 2026 | Q3 2026 |
| SF vacante | % Total | SF vacante | % Total |
| México Central | 0 | -% | 0 | 0.0% |
| Bajio | 2,107,508 | 10.3% | 1,471,745 | 7.1% |
| Norte | 1,474,192 | 10.3% | 1,200,387 | 8.4% |
| Total | 3,581,700 | 8.3% | 2,672,132 | 6.1% |
Proyectos en construcción
Vesta está desarrollando actualmente 3.270.255 pies cuadrados (303.817 m2) en los edificios inventariados.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Proyectos en construcción |
| Proyecto | SBA (PIES CUADRADOS) | SBA (m2) | Inversión (1) (en miles de USD) | Tipo | Fecha prevista de finalización | Ciudad | Región |
| Megaregión 7 | 375,625 | 34,897 | 32,379 | Inventario | 27 de abril | Tijuana | Norte |
| Paso del Norte 2 | 152,019 | 14,123 | 12,943 | Inventario | 27 de febrero | Ciudad Juárez | Norte |
| Paso del Norte 5 | 270,798 | 25,158 | 23,989 | Inventario | 27 de mayo | Ciudad Juárez | Norte |
| Monterrey 1 | 305,383 | 28,371 | 26,106 | Inventario | 27 de agosto | Monterrey | Norte |
| Monterrey 2 | 251,380 | 23,354 | 21,657 | Inventario | 27 de agosto | Monterrey | Norte |
| Monterrey 3 | 811,502 | 75,391 | 62,791 | Inventario | 27 de octubre | Monterrey | Norte |
| Guadalajara II 1 | 454,444 | 42,219 | 35,526 | Inventario | 27 de junio | Guadalajara | Bajio |
| Puerto Interior 4 | 248,646 | 23,100 | 15,373 | Inventario | 27 de junio | Silao | Bajio |
| Santa Bárbara 1 | 223,965 | 20,807 | 28,778 | Inventario | 27 de enero | Valle de México | Central |
| Santa Bárbara 2 | 176,493 | 16,397 | 22,957 | Inventario | 27 de enero | Valle de México | Central |
| Total | 3,270,255 | 303,817 | 282.5 | | | | |
(1)Las cifras de inversión incluyen el coste proporcional del terreno y las infraestructuras relacionadas.
*Ajustado en función de las condiciones definitivas del contrato de arrendamiento.
Reservas de tierras
A 30 de septiembre de 2026, la empresa contaba con 47,9 millones de pies cuadrados en reservas de suelo.
| | | | | | | | | | | |
| 30 de junio de 2026 | 30 de septiembre de 2026 | |
| Región | Superficie bruta del terreno (SF) | Superficie bruta del terreno (SF) | % Var. |
| Tijuana | 3,313,939 | 3,313,939 | -% |
| Monterrey | 15,256,736 | 12,805,395 | -16.1% |
| Juárez | 3,961,693 | 3,686,395 | -6.9% |
| San Luis Potosí | 2,555,692 | 2,555,692 | -% |
| Querétaro | 3,561,966 | 3,561,966 | -% |
| Guanajuato | 3,404,979 | 2,996,005 | -12.0% |
| Aguascalientes | 10,281,833 | 10,281,833 | -% |
| SMA | 3,597,220 | 3,597,220 | -% |
| Guadalajara | 5,099,809 | 5,099,809 | -% |
| Puebla | 0 | 0 | na |
| Ciudad de México | 0 | 0 | na |
| Total | 51,033,865 | 47,898,252 | -6.1% |
Resumen de los resultados de los nueve primeros meses de 2026
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 74.0 | 66.0 | 12.1 | 214.7 | 188.9 | 13.7 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.5 | 3.9 | (10.4) | 12.9 | 11.4 | 13.6 |
| Ingresos energéticos | 2.1 | 2.5 | (17.1) | 7.2 | 6.5 | 11.0 |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | (100.0) | 0.0 | 0.0 | (100.0) |
| Ingresos totales | 79.6 | 72.4 | 9.9 | 234.8 | 206.8 | 13.6 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.5) | (8.2) | 2.7 | (24.6) | (20.0) | 23.3 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (7.1) | (7.2) | (1.8) | (20.7) | (17.3) | 20.1 |
| Costes relacionados con las propiedades | (4.6) | (3.9) | 17.3 | (12.8) | (10.3) | 24.4 |
| Costes relacionados con la energía | (2.5) | (3.3) | (24.1) | (8.0) | (7.0) | 13.9 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.36) | (1.01) | 35.0 | (3.9) | (2.7) | 43.6 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 72.9 | 66.1 | 10.4 | 214.8 | 190.0 | 13.1 |
| Gastos generales y administrativos | (8.8) | (7.8) | 12.3 | (26.9) | (24.4) | 10.2 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.4 | 2.5 | (2.9) | 6.9 | 7.1 | (3.1) |
| Amortización | (0.5) | (0.5) | 4.5 | (1.5) | (1.2) | 17.2 |
| EBITDA ajustado | 65.2 | 59.7 | 9.2 | 190.9 | 170.0 | 12.3 |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 2.8 | 0.7 | 334.6 | 7.2 | 2.0 | 253.7 |
| Otros ingresos | 1.4 | 1.2 | 13.0 | 7.4 | 3.7 | 103.6 |
| Otros gastos | (1.7) | (0.6) | 176.9 | (5.2) | (2.1) | 153.4 |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (18.1) | (12.3) | 47.4 | (54.6) | (34.5) | 58.5 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | (2.3) | 2.4 | (193.3) | 0.9 | 8.7 | (90.0) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | (0.1) | 0.0 | 562.6 | 0.1 | 0.0 | 1007.5 |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.0 | 0.4 | (100.0) | 0.0 | 0.0 | 100.0 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 60.2 | 4.8 | 1,155.5 | 163.2 | (3.4) | 4,855.0 |
| Total otros ingresos (gastos) | 42.2 | (3.5) | 1,322.0 | 118.9 | (25.6) | 564.3 |
| Beneficios antes de impuestos | 104.0 | 52.4 | 98.4 | 300.7 | 135.5 | 121.9 |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 6.7 | (27.4) | 124.3 | 12.8 | (67.9) | 118.8 |
| Impuesto actual | (13.4) | (5.9) | 128.1 | (34.5) | (20.2) | 70.9 |
| Impuestos diferidos | 20.1 | (21.6) | 193.3 | 47.2 | (47.7) | 199.0 |
| Beneficio del periodo | 110.6 | 25.0 | 343.1 | 313.5 | 67.6 | 363.5 |
| Reevaluaciones de los planes de prestaciones definidas | (0.4) | 0.0 | na | (0.4) | 0.0 | na |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | 2.4 | 2.6 | (8.4) | 4.9 | 3.7 | 32.6 |
| Resultado global total del periodo | 112.6 | 27.6 | 307.9 | 317.9 | 71.3 | 345.7 |
| Acciones (media) | 939.0 | 858.3 | 9.4 | 899.2 | 861.4 | 4.4 |
| BPA diluido | 0.1199 | 0.0322 | | 0.3536 | 0.0828 | |
Los ingresos aumentaron un 13,6 %, hasta alcanzar los 234,8 millones de dólares estadounidenses en los primeros nueve meses de 2026, frente a los 206,8 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2025. Los costes operativos aumentaron un 23,3 %, hasta alcanzar los 24,6 millones de dólares estadounidenses, frente a los
20,0 millones en 2025, debido principalmente al aumento de los costes asociados tanto a los inmuebles que generan ingresos como a los que no generaban ingresos por alquiler.
El resultado operativo neto ajustado de los primeros nueve meses de 2026 ascendió a 214,8 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento del 13,1 % con respecto a los 190,0 millones de dólares estadounidenses registrados en el mismo periodo de 2025. El margen del NOI ajustado para los nueve primeros meses de 2026 fue del 94,4 %, frente al 94,9 % registrado en el mismo periodo de 2025.
Los gastos generales y administrativos de los primeros nueve meses de 2026 aumentaron un 10,2 %, hasta alcanzar los 26,9 millones de dólares estadounidenses, frente a los 24,4 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2025. Este aumento se debió principalmente al incremento de los salarios y las prestaciones a corto plazo de los empleados, así como al aumento de los gastos de auditoría, jurídicos, de consultoría, de marketing y de otro tipo.
El EBITDA ajustado de los primeros nueve meses de 2026 ascendió a 190,9 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento del 12,3 % con respecto a los 170,0 millones de dólares estadounidenses registrados en el mismo periodo de 2025. El margen de EBITDA ajustado correspondiente a los primeros nueve meses de 2026 fue del 83,9 %, frente al 84,9 % registrado en el mismo periodo de 2025.
El total de otros ingresos durante los primeros nueve meses de 2026 ascendió a 118,9 millones de dólares estadounidenses, frente a un total de otros gastos de 25,6 millones de dólares estadounidenses en el mismo periodo del año anterior. Esta mejora se debió principalmente a una plusvalía derivada de la revalorización de las propiedades de inversión y al aumento de los ingresos por intereses y otros ingresos, compensados en parte por el incremento de los gastos por intereses y otros gastos.
El beneficio antes de impuestos de la empresa ascendió a 300,7 millones de dólares estadounidenses durante los primeros nueve meses de 2026.
La empresa registró un beneficio por impuestos sobre la renta de 12,8 millones de dólares estadounidenses durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, frente a un gasto por impuestos sobre la renta de 67,9 millones de dólares estadounidenses durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025. Esta mejora interanual se debió principalmente a un beneficio por impuestos diferidos de 47,2 millones de dólares estadounidenses, frente a un gasto por impuestos diferidos de 47,7 millones de dólares estadounidenses en el mismo periodo del año anterior.
El beneficio de los primeros nueve meses de 2026 ascendió a 313,5 millones de dólares estadounidenses, frente a los 67,6 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2025, impulsado por los factores descritos anteriormente.
Vesta registró unos ingresos integrales totales de 317,9 millones de dólares estadounidenses en los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, frente a los 71,3 millones de dólares estadounidenses del mismo periodo de 2025, lo que refleja los factores descritos anteriormente. Esta ganancia se vio incrementada en parte por una ganancia de 4,9 millones de dólares estadounidenses derivada de la conversión de divisas.
Los gastos de capital correspondientes a los primeros nueve meses de 2026 ascendieron a 161,9 millones de dólares estadounidenses, destinados principalmente al desarrollo de inmuebles de inversión y a inversiones en infraestructuras.
Hechos posteriores
Dividendos:
Los accionistas de Vesta aprobaron el reparto de un dividendo de 74,8 millones de dólares estadounidenses en la Junta General Anual de Accionistas de la empresa, celebrada el 22 de abril de 2026, que se abonará en cuotas trimestrales utilizando el tipo de cambio de cierre del día anterior a cada pago. El dividendo trimestral por acción se determinará en función del número de acciones en circulación en la fecha de reparto.
Vesta pagó un dividendo en efectivo correspondiente al tercer trimestre de 2026 el 15 de octubre de 2026, equivalente a 0,3669 pesos mexicanos por acción ordinaria. El dividendo se pagó a través de la Institución para el Depósito de Valores (INDEVAL), S.D. Indeval S.A. de C.V., y se contabilizó como dividendos por pagar en los estados financieros de la empresa a 30 de septiembre de 2026.
| | | | | |
| Dividendos por acción |
| Q1 2026 | 0.3819 |
| Q2 2026 | 0.3499 |
| Q3 2026 | 0.3669 |
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Apéndice: Cuadros financieros
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 9 meses |
| Cuenta de pérdidas y ganancias consolidada provisional y anual (en millones) | Q3 2026 | Q3 2025 | Variación | 2026 | 2025 | Variación |
| Ingresos | | | | | | |
| Ingresos por alquiler | 74.0 | 66.0 | 12.1 | 214.7 | 188.9 | 13.7 |
| Servicios de construcción reembolsables | 3.5 | 3.9 | (10.4) | 12.9 | 11.4 | 13.6 |
| Ingresos energéticos | 2.1 | 2.5 | (17.1) | 7.2 | 6.5 | 11.0 |
| Gastos de gestión | 0.0 | 0.0 | (100.0) | 0.0 | 0.0 | (100.0) |
| Ingresos totales | 79.6 | 72.4 | 9.9 | 234.8 | 206.8 | 13.6 |
| Costes totales de explotación de la propiedad | (8.5) | (8.2) | 2.7 | (24.6) | (20.0) | 23.3 |
| Relacionadas con propiedades que generan ingresos por alquiler | (7.1) | (7.2) | (1.8) | (20.7) | (17.3) | 20.1 |
| Costes relacionados con las propiedades | (4.6) | (3.9) | 17.3 | (12.8) | (10.3) | 24.4 |
| Costes relacionados con la energía | (2.5) | (3.3) | (24.1) | (8.0) | (7.0) | 13.9 |
| Relacionadas con propiedades que no generaron ingresos por alquiler | (1.36) | (1.01) | 35.0 | (3.9) | (2.7) | 43.6 |
| Resultado neto de explotación ajustado | 72.9 | 66.1 | 10.4 | 214.8 | 190.0 | 13.1 |
| Gastos generales y administrativos | (8.8) | (7.8) | 12.3 | (26.9) | (24.4) | 10.2 |
| Gastos de remuneración en acciones | 2.4 | 2.5 | (2.9) | 6.9 | 7.1 | (3.1) |
| Amortización | (0.5) | (0.5) | 4.5 | (1.5) | (1.2) | 17.2 |
| EBITDA ajustado | 65.2 | 59.7 | 9.2 | 190.9 | 170.0 | 12.3 |
| Otros ingresos y gastos | | | | | | |
| Ingresos por intereses | 2.8 | 0.7 | 334.6 | 7.2 | 2.0 | 253.7 |
| Otros ingresos | 1.4 | 1.2 | 13.0 | 7.4 | 3.7 | 103.6 |
| Otros gastos | (1.7) | (0.6) | 176.9 | (5.2) | (2.1) | 153.4 |
| Coste de transacción de la emisión de deuda | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Gastos por intereses | (18.1) | (12.3) | 47.4 | (54.6) | (34.5) | 58.5 |
| Ganancia (pérdida) de cambio | (2.3) | 2.4 | (193.3) | 0.9 | 8.7 | (90.0) |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | (0.1) | 0.0 | 562.6 | 0.1 | 0.0 | 1007.5 |
| Ganancias por venta de inmuebles | 0.0 | 0.4 | (100.0) | 0.0 | 0.0 | 100.0 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | 60.2 | 4.8 | 1,155.5 | 163.2 | (3.4) | 4,855.0 |
| Total otros ingresos (gastos) | 42.2 | (3.5) | 1,322.0 | 118.9 | (25.6) | 564.3 |
| Beneficios antes de impuestos | 104.0 | 52.4 | 98.4 | 300.7 | 135.5 | 121.9 |
| Gasto por impuesto sobre la renta | 6.7 | (27.4) | 124.3 | 12.8 | (67.9) | 118.8 |
| Impuesto actual | (13.4) | (5.9) | 128.1 | (34.5) | (20.2) | 70.9 |
| Impuestos diferidos | 20.1 | (21.6) | 193.3 | 47.2 | (47.7) | 199.0 |
| Beneficio del periodo | 110.6 | 25.0 | 343.1 | 313.5 | 67.6 | 363.5 |
| Reevaluaciones de los planes de prestaciones definidas | (0.4) | 0.0 | na | (0.4) | 0.0 | na |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 | na | 0.0 | 0.0 | na |
| Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional | 2.4 | 2.6 | (8.4) | 4.9 | 3.7 | 32.6 |
| Resultado global total del periodo | 112.6 | 27.6 | 307.9 | 317.9 | 71.3 | 345.7 |
| Acciones (media) | 939.0 | 858.3 | 9.4 | 899.2 | 861.4 | 4.4 |
| BPA diluido | 0.1199 | 0.0322 | | 0.3536 | 0.0828 | |
| | | | | | | | |
| Estados de situación financiera consolidados (millones) | 30 de septiembre de 2026 | 31 de diciembre de 2025 |
| ACTIVOS | | |
| ACTUAL | | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 240.0 | 336.9 |
| Activos financieros mantenidos para negociar | 0.0 | 0.0 |
| Impuestos recuperables | 51.7 | 47.5 |
| Arrendamiento operativo por cobrar | 9.3 | 8.8 |
| Deudas con partes vinculadas | 0.0 | 0.0 |
| Gastos anticipados | 7.7 | 4.1 |
| Depósitos de garantía efectuados | 0.0 | 0.0 |
| Total activo circulante | 308.7 | 397.4 |
| NO CORRIENTE | | |
| Inmuebles de inversión | 4,481.2 | 4,129.4 |
| Activos por derechos de uso — netos de amortización | 1.1 | 1.4 |
| Material de oficina - neto | 2.4 | 2.3 |
| Instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Inversión en empresas asociadas | 5.8 | 3.5 |
| Depósitos de garantía efectuados | 7.6 | 8.5 |
| Total activos no corrientes | 4,498.1 | 4,145.1 |
| | |
| TOTAL ACTIVO | 4,806.8 | 4,542.5 |
| | |
| PASIVO Y FONDOS PROPIOS | | |
| PASIVO CORRIENTE | | |
| Parte corriente de la deuda a largo plazo | 0.0 | 1.8 |
| Arrendamientos financieros a corto plazo | 0.6 | 0.6 |
| Intereses devengados | 13.1 | 10.0 |
| Cuentas por pagar | 31.2 | 30.8 |
| Impuesto sobre la renta | 0.5 | 14.2 |
| Dividendos a pagar | 37.4 | 17.4 |
| Gastos devengados | 6.4 | 7.3 |
| Total pasivo corriente | 89.3 | 82.1 |
| NO CORRIENTE | | |
| Deuda a largo plazo | 1,072.1 | 1,273.4 |
| Arrendamientos financieros a largo plazo | 0.5 | 0.8 |
| Instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Depósitos de garantía recibidos | 34.1 | 30.0 |
| Acreedores a largo plazo | 11.7 | 23.4 |
| Prestaciones a los empleados | 4.1 | 3.7 |
| Impuestos diferidos | 334.0 | 381.3 |
| Total pasivo no corriente | 1,456.6 | 1,712.6 |
| | |
| TOTAL PASIVO | 1,545.9 | 1,794.7 |
| | |
| FONDOS PROPIOS | | |
| Capital social | 627.6 | 580.0 |
| Capital desembolsado adicional | 1,111.5 | 884.2 |
| Beneficios no distribuidos | 1,559.5 | 1,320.8 |
| Reserva para pagos en acciones | 2.3 | 7.3 |
| Reevaluaciones de los planes de prestaciones definidas | (0.4) | 0.0 |
| Conversión de divisas | (39.5) | (44.4) |
| Valoración de instrumentos financieros derivados | 0.0 | 0.0 |
| Total fondos propios | 3,261.0 | 2,747.8 |
| | |
| TOTAL PASIVO Y FONDOS PROPIOS | 4,806.8 | 4,542.5 |
| | | | | | | | |
| Estados consolidados de flujos de tesorería (millones) | 30 de septiembre de 2026 | 30 de septiembre de 2025 |
| Flujo de caja de las actividades de explotación: | | |
| Beneficios antes de impuestos | 300.7 | 135.5 |
| Ajustes: | | |
| Amortización | 0.9 | 0.7 |
| Amortización de los bienes de uso | 0.5 | 0.6 |
| Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (163.2) | 3.4 |
| Ajuste lineal del alquiler | (2.8) | 0.0 |
| Efecto de los tipos de cambio | 4.1 | (4.9) |
| Ingresos por intereses | (7.2) | (2.0) |
| Gastos por intereses | 52.0 | 33.4 |
| Amortización gastos relacionados con la emisión de deuda | 2.6 | 1.1 |
| Participación en los resultados de las empresas asociadas | (0.1) | 0.0 |
| Gastos reconocidos por pagos basados en acciones | 7.6 | 10.4 |
| Beneficios para los empleados | 0.8 | 1.1 |
| Ganancia en venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | 0.0 |
| Ajustes del capital circulante | | |
| (Aumento) disminución de: | | |
| Arrendamientos operativos por cobrar - neto | (0.6) | (4.3) |
| Impuestos recuperables | (4.2) | (7.3) |
| Depósitos de garantía efectuados | 0.2 | (0.2) |
| Gastos anticipados | (3.5) | (6.0) |
| (Aumento) disminución de: | | |
| Cuentas por pagar | (22.6) | 0.3 |
| Gastos devengados | (0.9) | (0.2) |
| Depósitos de garantía recibidos | 4.1 | 3.1 |
| Intereses percibidos | 7.2 | 2.0 |
| Fondo de pensiones | (0.9) | 0.0 |
| Impuesto sobre la renta pagado | (48.1) | (20.3) |
| Efectivo neto generado por actividades de explotación | 126.79 | 146.2 |
| | |
| Flujo de caja de las actividades de inversión | | |
| Adquisición de inversiones inmobiliarias | (161.9) | (226.5) |
| Venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | 5.5 |
| Adquisición de mobiliario de oficina | (1.1) | (0.5) |
| Inversión en empresas asociadas | (2.3) | (3.4) |
| Efectivo neto utilizado en actividades de inversión | (165.3) | (224.9) |
| | |
| Flujo de caja de las actividades de financiación | | |
| Intereses pagados | (48.9) | (27.6) |
| Préstamos obtenidos | 0.0 | 650.0 |
| Préstamos pagados | (205.6) | (48.6) |
| Coste de emisión de la deuda | 0.0 | (4.3) |
| Dividendos pagados | (54.8) | (50.9) |
| Ingresos por emisión de acciones | 269.0 | 0.0 |
| Gastos de emisión de acciones pagados | (6.6) | 0.0 |
| Recompra de acciones propias | 0.0 | (36.4) |
| Pago de obligaciones de arrendamiento | (0.6) | (0.6) |
| Efectivo neto (utilizado en) generado por actividades de financiación | (47.5) | 481.5 |
| | |
| Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en la tesorería | (11.7) | 0.1 |
| Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo | (97.6) | 402.9 |
| Efectivo, efectivo restringido y equivalentes de efectivo al inicio del periodo | 337.6 | 184.9 |
| Efectivo, efectivo restringido y equivalentes de efectivo al final del periodo | 240.0 | 587.8 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Estados consolidados de cambios en los fondos propios (millones) | Capital social | Capital desembolsado adicional | Beneficios no distribuidos | Reserva para pagos basados en acciones | Reevaluaciones de los planes de prestaciones definidas | Conversión de divisas | Total Fondos Propios |
| | | | | | | |
| Saldos a 1 de enero de 2025 | 585.5 | 905.7 | 1,148.4 | 3.9 | 0.0 | (46.2) | 2,597.3 |
| Dividendos declarados | 0.0 | 0.0 | (69.5) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | (69.5) |
| Pagos basados en acciones | 0.1 | 0.3 | 0.0 | 10.0 | 0.0 | 0.0 | 10.4 |
| Recompra de acciones | (7.6) | (28.8) | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | (36.4) |
| Acciones devengadas | 2.0 | 7.0 | 0.0 | (9.0) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| Ingresos (pérdidas) globales | 0.0 | 0.0 | 67.6 | 0.0 | 0.0 | 3.7 | 71.3 |
Saldos a 30 de septiembre de 2025 | 580.0 | 884.2 | 1146.5 | 4.9 | 0.0 | (42.5) | 2573.0 |
| Saldos a 1 de enero de 2026 | 580.0 | 884.2 | 1,320.8 | 7.3 | 0.0 | (44.4) | 2,747.8 |
| Emisión de acciones | 45.2 | 217.2 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 262.4 |
| Acciones devengadas | 2.4 | 10.2 | 0.0 | (12.6) | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| Pagos basados en acciones | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 7.7 | 0.0 | 0.0 | 7.6 |
| Dividendos declarados | 0.0 | 0.0 | (74.8) | 0.0 | (0.4) | 0.0 | (74.8) |
| Ingresos (pérdidas) globales | 0.0 | 0.0 | 313.5 | 0.0 | (0.4) | 4.9 | 317.9 |
| Saldos a 30 de septiembre de 2026 | 627.6 | 1,111.5 | 1,559.5 | 2.3 | (0.4) | (39.5) | 3,261.0 |
Notas y descargos de responsabilidad
Estados financieros resumidos consolidados provisionales: La información financiera incluida en este comunicado, correspondiente a los trimestres finalizados el 30 de septiembre de 2026 y 2025, no ha sido auditada.
Tipo de cambio: Los tipos de cambio utilizados para las cifras expresadas en dólares estadounidenses (US$) fueron los siguientes:
| | | | | |
| Fecha | Tipo de cambio |
| Balance |
| 30 de septiembre de 2025 | 18.383 |
| 30 de septiembre de 2026 | 17.841 |
| Cuenta de resultados |
| Tercer trimestre de 2025 (media) | 18.647 |
| Tercer trimestre de 2026 (media) | 17.251 |
| 9M 2025 (media) | 19.531 |
| 9 meses de 2026 (media) | 17.407 |
"EBITDA ajustado" como la suma de los beneficios del ejercicio ajustados por (a) el gasto total por impuesto sobre la renta, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) costes financieros, (f) ganancias (pérdidas) por cambio de divisas, netas, (g) ganancia por venta de propiedades de inversión, (h) ganancia por revalorización de propiedades de inversión, (i) depreciación, (j) gastos de compensación basados en acciones, (k) ingresos energéticos y (l) costes energéticos durante el periodo correspondiente.
" Margen EBITDA ajustado"EBITDA ajustado dividido por los ingresos totales menos los ingresos energéticos.
"NOI" se refiere a la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, contrarrestando el impacto puntual del gasto por amortización en el EBITDA ajustado y restando el gasto por remuneración basada en acciones durante el periodo correspondiente.
"NOI ajustado" se refiere a la suma del NOI más los costes de explotación de las propiedades que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión, menos los costes energéticos.
"Margen NOI ajustado" significa NOI ajustado dividido por los ingresos totales menos los ingresos energéticos.
"FFO" se refiere al beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.
"Vesta FFO" significa la suma de FFO, ajustada por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, otros ingresos de energía netos, ingresos por intereses, gasto total de impuesto sobre la renta, depreciación y gasto de compensación basado en acciones y capital más.
Periodo anterior: Salvo que se indique lo contrario, la comparación de las cifras operativas y financieras se refiere al mismo periodo del año anterior.
Porcentajes La suma puede no coincidir con el total debido al redondeo.
Construcción a medida (BTS): un edificio cuyo diseño y construcción se hacen a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.
Inventario de edificios: edificios construidos de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, para aquellos clientes que no necesiten un edificio «BTS».
Cobertura de los analistas
De conformidad con el reglamento interno de la BMV, artículo 4.033.01, apartado VIII, Vesta es objeto de análisis por parte de analistas de las siguientes sociedades de valores:
-Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver
-Barclays Bank México, S.A.
-Banco de América
-BBVA Bancomer S.A.
-Bradesco BBI Investigación
-BTG Pactual US Capital LLC
-Casa de Bolsa Santander S.A. de C.V.
-Citigroup Global Markets Inc.
-GBM Grupo Bursátil Mexicano S.A. de C.V.
-Grupo Signum, S.A. de C.V.
-Goldman Sachs
-Itaú Corretora de Valores S.A
-J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V.
-Morgan Stanley
-Scotia Inverlat Casa de Bolsa S.A. de C.V.
-UBS Global Research
Vesta es una empresa líder en la propiedad, promoción y gestión de activos inmobiliarios, especializada en naves industriales y centros de distribución en México. A 30 de septiembre de 2026, Vesta poseía 233 inmuebles situados en modernos parques industriales repartidos por 16 estados de México, con una superficie total de 43,7 millones de pies cuadrados (4,1 millones de m2) de superficie bruta alquilable (SBA). Vesta presta servicio a una base diversificada de clientes de primer nivel en una amplia gama de sectores, entre los que se incluyen la automoción, la industria aeroespacial, el comercio minorista, la alta tecnología, la industria farmacéutica, la electrónica, la alimentación y las bebidas, y el embalaje. Para obtener más información, visite: www.vesta.com.mx.
Nota sobre las declaraciones prospectivas
Este informe puede contener determinadas declaraciones e información prospectivas relativas a la empresa y a sus resultados futuros previstos, que reflejan las opiniones y/o expectativas actuales de la empresa y de su dirección con respecto a sus resultados, su actividad y acontecimientos futuros. Las declaraciones prospectivas incluyen, entre otras, cualquier afirmación que pueda predecir, pronosticar, indicar o dar a entender resultados, rendimiento o logros futuros, y pueden contener palabras como «creer», «anticipar», «esperar», «prever», «probablemente dará lugar a» o cualquier otra palabra o expresión de significado similar. Dichas declaraciones están sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y supuestos. Algunos de los factores que pueden afectar a los resultados e informes incluyen, entre otros: (i) la situación económica y política a nivel nacional, regional y local; (ii) los cambios en los mercados financieros mundiales, los tipos de interés y los tipos de cambio de divisas; (iii) el aumento o la aparición de una competencia imprevista en relación con nuestras propiedades; (iv) los riesgos asociados a las adquisiciones, enajenaciones y desarrollo de propiedades; (v) la estructuración fiscal y los cambios en la legislación y los tipos del impuesto sobre la renta; (vi) la disponibilidad de financiación y
el capital y los niveles de deuda que mantenemos; (vii) las incertidumbres medioambientales, incluidos los riesgos de desastres naturales; (viii) los riesgos relacionados con cualquier posible crisis sanitaria y las medidas que los gobiernos, organismos, fuerzas del orden y/o autoridades sanitarias apliquen para hacer frente a dicha crisis; y (ix) aquellos factores adicionales que se analizan en los informes presentados ante la Bolsa Mexicana de Valores y ante la Comisión de Valores y Bolsa de Estados Unidos. Le advertimos de que estos factores importantes podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresados en esta presentación y en las declaraciones verbales realizadas por los directivos autorizados de la empresa. Se advierte a los lectores que no depositen una confianza indebida en estas declaraciones prospectivas, que solo son válidas en la fecha en que se formulan. La empresa no asume ninguna obligación de actualizar o revisar ninguna declaración prospectiva, incluidas las previsiones financieras, ya sea como consecuencia de nueva información, acontecimientos futuros o cualquier otra circunstancia, salvo en la medida en que lo exija la ley.
Definiciones / Discusión de medidas financieras no ajustadas a los PCGA:
Modificación de la metodología de cálculo del EBITDA ajustado, el NOI, el NOI ajustado y el Vesta FFO
Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023, la Sociedad comenzó a experimentar diversos efectos asociados a la expansión de las operaciones de sus inquilinos en México, lo que, entre otras consecuencias, se tradujo en un aumento del consumo energético que Vesta contabiliza como ingresos por energía y costes energéticos durante el periodo. La dirección determinó que dichos ingresos y costes representan una actividad empresarial que no es gestionada activamente por la Sociedad y que no está relacionada directamente con sus operaciones o estrategia principales. En consecuencia, la Sociedad actualizó su metodología de cálculo del EBITDA ajustado, el NOI, el NOI ajustado y el Vesta FFO para excluir los ingresos y los costes energéticos.
Vesta ha aplicado el cambio en la metodología de cálculo con carácter retroactivo. Este cambio ha tenido un impacto en el EBITDA ajustado, el NOI, el NOI ajustado y el FFO de Vesta de 0,3 millones de dólares estadounidenses, (0,4 millones de dólares estadounidenses) y 0,0 millones de dólares estadounidenses a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, respectivamente.
Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado
La tabla siguiente presenta una conciliación del EBITDA ajustado, el NOI y el NOI ajustado con el beneficio del ejercicio —la medida financiera según las NIIF más directamente comparable— para cada uno de los periodos indicados, tal y como figura en los estados financieros de la empresa. Vesta calcula el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del ejercicio ajustado por: (a) el gasto total por impuesto sobre sociedades; (b) los ingresos por intereses; (c) otros ingresos; (d) otros gastos; (e) los costes financieros; (f) las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —netas—; (g) la plusvalía por la venta de inmuebles de inversión, (h) la plusvalía por revalorización de inmuebles de inversión, (i) la amortización, (j) el gasto por remuneración basada en acciones, (k) los ingresos por energía y (l) los costes energéticos durante el período correspondiente. La Sociedad calcula el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, revirtiendo el impacto del gasto por amortización discrecional en el EBITDA ajustado, menos el gasto por remuneración basada en acciones durante el período correspondiente. El NOI ajustado se calcula como la suma del NOI más los costes operativos inmobiliarios relacionados con los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el período correspondiente.
El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa a los beneficios o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento operativo, ni a los flujos de efectivo de las actividades de explotación como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para el uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de efectivo, como los pagos de intereses y los pagos de impuestos. La presentación del EBITDA ajustado por parte de la empresa tiene limitaciones como herramienta analítica, por lo que no debe considerarse de forma aislada ni como sustituto del análisis de los resultados de Vesta tal y como se presentan conforme a las NIIF. La dirección utiliza el EBITDA ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, el arrendamiento y la gestión de inmuebles industriales) antes del coste de capital y del gasto por impuesto sobre beneficios de la empresa. El EBITDA ajustado es una medida de uso habitual en el sector, y Vesta lo presenta para complementar la comprensión que tienen los inversores del rendimiento operativo. La dirección de Vesta considera que el EBITDA ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en la actividad de los arrendatarios, las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes al valor razonable de los activos relacionados entre empresas que, por lo demás, son comparables.
El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas según las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo ni al resultado global total como indicadores del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas complementarias de información del sector que se utilizan para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados operativos. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de
las tendencias relacionadas con el NOI, ya que Vesta suele contar con una sólida cartera de desarrollo de «edificios especulativos». De conformidad con la NIC 40, Vesta ha adoptado el modelo del valor razonable para valorar sus inmuebles de inversión y, por ese motivo, los estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de dichos inmuebles; por lo tanto, dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. La Sociedad considera que el NOI resulta útil para los inversores como indicador de rendimiento y que proporciona información relevante sobre los resultados de las operaciones y la situación financiera, ya que, al compararlo entre distintos periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, los precios de alquiler, los costes operativos y la actividad de adquisición y promoción, sin tener en cuenta el apalancamiento, lo que ofrece una perspectiva que no se aprecia de inmediato a partir del beneficio del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y, a menudo, se incurren a nivel corporativo y no a nivel de la propiedad. Del mismo modo, se puede incurrir en gastos por intereses a nivel de la propiedad aunque los fondos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como se definen, el NOI y el NOI ajustado pueden no ser comparables con los ingresos operativos netos o medidas similares presentadas por otras empresas inmobiliarias que definan el NOI o el NOI ajustado de forma diferente.
Margen EBITDA ajustado, margen NOI y margen NOI ajustado
La tabla que figura a continuación incluye también una conciliación del margen del EBITDA ajustado, el margen del NOI y el margen del NOI ajustado con el beneficio del ejercicio —la medida financiera según las NIIF más directamente comparable— para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la empresa. La empresa presenta los ratios de margen sobre los ingresos por alquileres más las comisiones de gestión menos los ingresos por electricidad para facilitar la comprensión del rendimiento operativo, midiendo la rentabilidad de la empresa en comparación con los ingresos directamente relacionados con nuestras actividades empresariales.
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| Para los tres meses | | 9 meses |
| Periodo finalizado el 30 de septiembre, | | Acumulado |
| 2026 | 2025 | | 2026 | 2025 |
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| (millones de US$) |
| Beneficio del periodo | 110.6 | 25.0 | | 313.5 | 67.6 |
| (+) Gasto total por impuesto sobre la renta | (6.7) | 27.4 | | (12.8) | 67.9 |
| (-) Ingresos por intereses | (2.8) | (0.7) | | (7.2) | (2.0) |
| (-) Otros ingresos (1) | (1.4) | (1.2) | | (7.4) | (3.7) |
| (-) Otros gastos | 1.7 | 0.6 | | 5.2 | 2.1 |
| (+) Gastos financieros | 18.1 | 12.3 | | 54.6 | 34.5 |
| (-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta | 2.3 | (2.4) | | (0.9) | (8.7) |
| (-) Participación en los resultados de empresas asociadas | 0.1 | 0.0 | | (0.1) | 0.0 |
| (-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | (0.4) | | 0.0 | 0.0 |
| (-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (60.2) | (4.8) | | (163.2) | 3.4 |
| (+) Amortización | 0.5 | 0.5 | | 1.5 | 1.2 |
| (+) Remuneración en acciones | 2.4 | 2.5 | | 6.9 | 7.1 |
| (-) Ingresos energéticos | (2.1) | (2.5) | | (7.2) | (6.5) |
| (+) Gasto energético | 2.5 | 3.3 | | 8.0 | 7.0 |
| EBITDA ajustado | 65.2 | 59.7 | | 190.9 | 170.0 |
| (+) Gastos generales y administrativos | 8.8 | 7.8 | | 26.9 | 24.4 |
| (-) Compensación en acciones | (2.4) | (2.5) | | (6.9) | (7.1) |
| NOI | 71.6 | 65.1 | | 210.9 | 187.3 |
| (+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres | 1.4 | 1.0 | | 3.9 | 2.7 |
| NOI ajustado | 72.9 | 66.1 | | 214.8 | 190.0 |
(1)Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con nuestras operaciones, como los reembolsos procedentes de indemnizaciones de seguros y la venta de material de oficina. Para más información, véase la nota 14 de los estados financieros consolidados auditados.
Conciliación de FFO y Vesta FFO
La tabla siguiente presenta una conciliación entre el FFO y el Vesta FFO, por un lado, y el resultado del periodo —la medida financiera según las NIIF más directamente comparable—, por otro, para cada uno de los periodos indicados, tal y como figuran en los estados financieros de la Sociedad. El FFO se calcula como el resultado del periodo, excluyendo: (i) la plusvalía por la venta de inmuebles de inversión y (ii) la plusvalía por la revalorización de inmuebles de inversión. El Vesta FFO se calcula como la suma del FFO, ajustado por el impacto de las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —netas—, otros ingresos —netos—, ingresos por intereses, el gasto total por impuesto sobre sociedades, la amortización y el plan de incentivos a largo plazo y «equity plus».
La empresa considera que el FFO de Vesta resulta útil para los inversores como indicador complementario del rendimiento, ya que excluye los efectos de determinadas partidas que pueden generar una volatilidad significativa en los beneficios, pero que no guardan relación directa con las operaciones comerciales. El FFO de Vesta puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre distintos periodos, al tiempo que ofrece un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no refleja el nivel de gastos de capital destinados al mantenimiento y las mejoras necesarias para mantener el rendimiento operativo de los inmuebles —lo cual tiene un impacto económico significativo en los resultados operativos—, la dirección considera que la utilidad del Vesta FFO como indicador de rendimiento puede ser limitada.
Es posible que el cálculo del FFO y del Vesta FFO realizado por la Sociedad no sea comparable con las medidas de FFO presentadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definan o interpreten el concepto de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse un sustituto del beneficio neto del ejercicio atribuible a nuestros accionistas ordinarios.
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| Para los tres meses | | 9 meses |
| Periodo finalizado el 30 de septiembre, | | Acumulado |
| 2026 | 2025 | | 2026 | 2025 |
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| (millones de US$) |
| Beneficio del periodo | 110.6 | 25.0 | | 313.5 | 67.6 |
| (-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias | 0.0 | (0.4) | | 0.0 | 0.0 |
| (-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias | (60.2) | (4.8) | | (163.2) | 3.4 |
| FFO | 50.5 | 19.8 | | 150.3 | 71.1 |
| (-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta | 2.3 | (2.4) | | (0.9) | (8.7) |
| (-) Otros ingresos(1) | (1.4) | (1.2) | | (7.4) | (3.7) |
| (-) Otros gastos | 1.7 | 0.6 | | 5.2 | 2.1 |
| (-) Participación en los resultados de empresas asociadas | 0.1 | 0.0 | | (0.1) | 0.0 |
| (-) Ingresos por intereses | (2.8) | (0.7) | | (7.2) | (2.0) |
| (+) Gasto total por impuesto sobre la renta | (6.7) | 27.4 | | (12.8) | 67.9 |
| (+) Amortización | 0.5 | 0.5 | | 1.5 | 1.2 |
| (-) Compensación en acciones | 2.4 | 2.5 | | 6.9 | 7.1 |
| (-) Ingresos energéticos | (2.1) | (2.5) | | (7.2) | (6.5) |
| (+) Gasto energético | 2.5 | 3.3 | | 8.0 | 7.0 |
| Vesta FFO | 47.1 | 47.4 | | 136.3 | 135.5 |
(1)Incluye otros ingresos y gastos no relacionados con las operaciones de Vesta, como los reembolsos procedentes de indemnizaciones de seguros y la venta de material de oficina. Para más información, véase la nota 14 de los estados financieros consolidados de Vesta.
