vtmx-20251231

Índice

ESTADOS UNIDOS

COMISIÓN DEL MERCADO DE VALORES

Washington, D.C. 20549

FORMULARIO 20-F

(Marca Uno)


o			DECLARACIÓN DE REGISTRO DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 12(b) O (g) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
O
x			INFORME ANUAL CON ARREGLO A LA SECCIÓN 13 O 15(d) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
Para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre, 2025
O
o			INFORME DE TRANSICIÓN DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 13 O 15(d) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
			Para el periodo de transición de __________ a __________.
O
o			INFORME DE LA COMPAÑÍA SHELL DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 13 O 15(d) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
			Fecha del evento que requiere este informe de empresa ficticia ________________

Número de expediente de la Comisión: 001-41730

Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.

(Nombre exacto del Registrante según se especifica en sus estatutos)

Vesta Real Estate Corporation, S.A.B. de C.V.

(Traducción del nombre del Registrante al inglés)

México

(Jurisdicción de constitución u organización)

Paseo de los Tamarindos nº 90,

Torre II, Piso 28, Cnel. Bosques de las

Lomas

Ayuntamiento de Cuajimalpa, Morelos, C.P. 05120

Ciudad de México

Estados Unidos Mexicanos

+52 (55) 5950-0070

(Dirección de las oficinas ejecutivas principales)

Juan Felipe Sottil Achutegui

Director Financiero

Paseo de los Tamarindos nº 90,

Torre II, Piso 28, Cnel. Bosques de las

Lomas

Ayuntamiento de Cuajimalpa, Morelos, C.P. 05120

Ciudad de México

Estados Unidos Mexicanos

+52 (55) 5950-0070

(Nombre, teléfono, correo electrónico y/o fax y dirección de la persona de contacto de la empresa)

Valores registrados o por registrar de conformidad con la Sección 12(b) de la Ley:

Título de cada clase

Comercio

Símbolo(s)

Nombre de cada bolsa en la que está registrado

American Depositary Shares, cada uno de los cuales representa diez acciones ordinarias sin valor nominal por acción

VTMX

Bolsa de Nueva York

Acciones ordinarias, sin valor nominal por acción*.

N/A

Bolsa de Nueva York

_____________________________

* No para su negociación, sino únicamente en relación con el registro de los American Depositary Shares.

Valores registrados o por registrar de conformidad con la Sección 12(g) de la Ley:

Ninguno

Valores para los que existe la obligación de informar de conformidad con la Sección 15(d) de la Ley:

Ninguno

Indicar el número de acciones en circulación de cada una de las clases de capital o acciones ordinarias del emisor al cierre del período cubierto por el informe anual.

A fecha de 27 de febrero de 2026, 884,486,436 acciones ordinarias en circulación.

Marque con una cruz si el solicitante de registro es un emisor experimentado conocido, tal como se define en la Norma 405 de la Ley de Valores.

Sí

Si este informe es un informe anual o de transición, indique con una cruz si el registrante no está obligado a presentar informes de conformidad con la Sección 13 o 15(d) de la Ley de Intercambio de Valores de 1934.

Sí

Nota -Marcar la casilla anterior no eximirá a ningún registrante obligado a presentar informes en virtud de la Sección 13 o 15(d) de la Securities Exchange Act de 1934 de sus obligaciones en virtud de dichas Secciones.

Marque con un aspa si el registrante (1) ha presentado todos los informes requeridos por la Sección 13 o 15(d) de la Ley de Intercambio de Valores de 1934 durante los 12 meses anteriores (o durante el período más corto en que el registrante haya estado obligado a presentar dichos informes), y (2) ha estado sujeto a dichos requisitos de presentación durante los últimos 90 días.

Sí

Si procede, marque con una X la casilla correspondiente a la disposición de la norma en la que se basa esta operación:

Exchange Act Rule 13e-4(i) (Oferta pública de adquisición transfronteriza) o

Exchange Act Rule 14d-1(d) (Oferta pública de adquisición transfronteriza) o

Marque con un aspa si el solicitante de registro ha presentado electrónicamente todos los archivos de datos interactivos que debe presentar de conformidad con la Norma 405 del Reglamento S-T durante los 12 meses precedentes (o durante el período más breve en que el solicitante de registro haya estado obligado a presentar dichos archivos).

Sí

Indique con una cruz si el registrante es un gran declarante acelerado, un declarante acelerado, un declarante no acelerado o una empresa de crecimiento emergente. Véase la deﬁnición de "gran ﬁlador acelerado", "declarante acelerado" y "empresa de crecimiento emergente" en la Norma 12b-2 de la Ley de Bolsas de Valores...:

Gran declarante acelerado

Declarante acelerado

Declarante no acelerado

Empresa emergente en crecimiento

Si se trata de una empresa de crecimiento emergente que prepara sus estados financieros de acuerdo con los PCGA de EE.UU., indique con una cruz si el registrante ha optado por no utilizar el período de transición ampliado para cumplir con las normas de contabilidad financiera nuevas o revisadas† previstas en la Sección 13(a) de la Ley de Bolsas. o

† El término "norma contable ﬁnanciera nueva o revisada" se refiere a cualquier actualización emitida por el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera a su Codiﬁcación de Normas Contables después del 5 de abril de 2012.

Marque con un aspa si el registrante ha presentado un informe y una certificación de la evaluación de la gerencia sobre la eficacia de su control interno sobre los informes financieros según la Sección 404(b) de la Ley Sarbanes-Oxley (15 U.S.C. 7262(b)) por parte de la firma de contadores públicos registrados que preparó o emitió su informe de auditoría. x

Si los valores están registrados de conformidad con la Sección 12(b) de la Ley, indique con una cruz si los estados financieros del registrante incluidos en la presentación reﬂectan la corrección de un error en los estados financieros emitidos anteriormente. o

Indique con una cruz si alguna de esas correcciones de errores son reexpresiones que requirieron un análisis de recuperación de la remuneración basada en incentivos recibida por alguno de los directivos del registrante durante el período de recuperación pertinente de conformidad con §240.10D-1(b). o

Indique con una cruz qué base contable ha utilizado el solicitante de registro para preparar los estados financieros incluidos en esta presentación:


			o			GAAP DE EE.UU.
			x			Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad
			o			Otros

Si se ha marcado "Otros" en respuesta a la pregunta anterior, indique con una cruz qué partida de los estados financieros ha decidido seguir el solicitante de registro.

o Tema 17

o Tema 18

Si se trata de un informe anual, indique con una cruz si el solicitante de registro es una sociedad instrumental (tal como se define en la Norma 12b-2 de la Exchange Act).

Sí

[APLICABLE SÓLO A EMISORES IMPLICADOS EN PROCEDIMIENTOS DE QUIEBRA DURANTE LOS ÚLTIMOS CINCO AÑOS].

Marque con un aspa si el registrante ha presentado todos los documentos e informes exigidos por las Secciones 12, 13 o 15(d) de la Securities Exchange Act de 1934 tras la distribución de valores en virtud de un plan confirmado por un tribunal.

Sí

No o

Índice

ÍNDICE


			Página

Acerca de este informe anual y glosario de determinados términos y definiciones			1
Presentación de la información financiera y de otro tipo			4
Advertencia sobre las declaraciones prospectivas			8
PARTE I			10
Punto 1. Identidad de los administradores, altos directivos y asesores			10
Tema 2. Estadísticas de Oﬀer y calendario previsto			10
Punto 3. Información clave			10
A. [Reservado]			10
B. No procede.			10
C. No procede.			10
D. Factores de riesgo			11
Punto 4. Información sobre la empresa			43
A. Historia y desarrollo de la empresa.			43
B. Visión general de la empresa.			44
C.Estructura organizativa.			52
D. Inmovilizado material.			53
Punto 4A. Comentarios del personal no resueltos			72
Tema 5. Análisis y perspectivas operativas y financieras			72
A. Resultados de explotación			73
B. Liquidez y recursos de capital			85
Pronunciamientos contables recientes			91
C. Investigación y desarrollo, patentes y licencias, etc.			92
D. Información sobre tendencias			92
E. Estimaciones contables críticas			93
Tema 6. Consejeros, altos directivos y empleados			93
A. Directores y altos directivos.			94
B. Remuneración de los administradores y directivos			102
C. Comités del Consejo de Administración			103
D. Empleados.			107
E. Propiedad de acciones.			107
F. Divulgación de la acción de un solicitante de registro para recuperar una indemnización erróneamente concedida.			108
Punto 7. Principales accionistas y transacciones con partes vinculadas			108
A. Principales accionistas.			108
B. Operaciones con partes vinculadas.			110
C. Intereses de expertos y abogados.			110
Punto 8. Información financiera Información financiera			110
A. Estados consolidados y otra información financiera.			110
B. Cambios significativos.			117
Tema 9. El Oﬀer y el Listado.			111
A. Oﬀer y detalles del listado.			111
B. Plan de distribución.			111
C. Mercados.			111
D. Accionistas vendedores			111
E. Dilución.			111
F. Gastos de la emisión.			111

Índice


Punto 10. Información adicional.			111
A. Capital social.			111
B. Escritura de constitución y estatutos.			111
C. Contratos materiales.			111
D. Control de cambios.			111
E. Fiscalidad.			112
F. Dividendos y agentes pagadores.			118
G. Declaración de expertos.			118
H. Documentos expuestos.			118
I. Información subsidiaria.			118
J. Informe anual a los tenedores de valores.			118
Punto 11. Información cuantitativa y cualitativa sobre el riesgo de mercado.			118
Punto 12. Descripción de valores distintos de acciones.			119
A. Títulos de deuda.			119
B. Garantías y derechos.			119
C. Otros valores.			119
D. American Depositary Shares.			119
PARTE II			122
Tema 13. Impagos, atrasos de dividendos y morosidad.			122
Punto 14. Modificaciones sustanciales de los derechos de los tenedores de valores y utilización de los ingresos.			122
Tema 15. Controles y procedimientos.			122
Tema 16. [Reservado]			128
Punto 16A. Experto ﬁnanciero del comité de auditoría.			128
Punto 16B. Código deontológico.			128
Punto 16C. Honorarios y servicios del contable principal.			129
Punto 16D. Exenciones de las normas de cotización para los comités de auditoría.			130
Punto 16E. Adquisiciones de valores participativos por el emisor y compradores vinculados.			130
Punto 16F. Cambio en el Contable Certificador del Registrante.			130
Punto 16G. Gobierno corporativo.			130
Tema 16H. Información sobre seguridad en las minas.			133
Punto 16I. Información sobre jurisdicciones extranjeras que impiden las inspecciones.			133
Punto 16J. Política en materia de información privilegiada			133
Tema 16K. Ciberseguridad.			134
PARTE III			137
Tema 17. Estados Financieros.			137
Tema 18. Estados Financieros.			137
Tema 19. Pruebas.			137

Índice

ACERCA DE ESTE INFORME ANUAL Y GLOSARIO DE DETERMINADOS TÉRMINOS Y DEFINICIONES

Excepto cuando el contexto requiera lo contrario o cuando se indique lo contrario, los términos "Vesta", "VTMX", la "Compañía", el "Grupo", "nosotros", "nos", "nuestra", "nuestra compañía" y "nuestro negocio" se refieren a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V., junto con sus subsidiarias consolidadas como una entidad consolidada.

Todas las referencias en este Informe Anual a la "Comisión" o a la "SEC" se refieren a la Comisión del Mercado de Valores de Estados Unidos, a la "Ley del Mercado de Valores" se refieren a la Ley del Mercado de Valores de Estados Unidos de 1934, en su versión modificada, y a la "Ley del Mercado de Valores" se refieren a la Ley del Mercado de Valores de Estados Unidos de 1933, en su versión modificada.

Además, a continuación figura un glosario de determinados términos industriales y de otro tipo utilizados en el presente Informe Anual:

Por «EBITDA ajustado» se entiende la suma del beneficio del ejercicio ajustado por: (a) el gasto total por impuesto sobre sociedades, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) los gastos financieros, (f) las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —netas—, (g) la participación en los resultados de las empresas asociadas, (h) la ganancia por la venta de propiedades de inversión, (i) la ganancia por la revalorización de propiedades de inversión, (j) la amortización, (k) la remuneración basada en acciones, (l) los ingresos por energía y (m) los costes de energía durante el periodo correspondiente.

"NOI ajustado" significa la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión.

"AMVO" significa la Asociación Mexicana de Venta Online (Asociación Mexicana de Venta en Línea).

"BMV" significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. (Bolsa Mexicana de Valores).

"Edificio BTS" significa un edificio diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.

«CAGR» significa «tasa de crecimiento anual compuesta»

"CETES" significa los Certificados de la Tesorería de la Federación (Certificados de la Tesorería de la Federación).

Los "Edificios de Clase A" son propiedades industriales que normalmente poseen la mayoría de las siguientes características: (i) 15 años de antigüedad o más; (ii) construcción de hormigón tilt-up; (iii) altura libre superior a 26 pies, (iv) una proporción de puertas de muelle a superficie de suelo superior a una puerta por cada 10.000 pies cuadrados; y (v) características de diseño energéticamente eficientes adecuadas para los inquilinos actuales y futuros.

"CNBV" significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México).

"CPA" significa Corporate Properties of the Americas.

"IPC" significa el Índice de Precios al Consumo de Estados Unidos.

"CPW" significa CPW México, S. de R.L. de C.V.

"Gobierno Federal" significa el Gobierno Federal de México.

"FFO" significa beneficio del periodo, excluyendo: (i) ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.

"General Electric" significa G.E. Real Estate de México, S. de R.L. de C.V.

"SBA" significa superficie bruta alquilable.

"CNIC" significa el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

Por «Normas de contabilidad NIIF» se entiende las Normas Internacionales de Información Financiera, tal y como las ha publicado el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB).

«Indeval» se refiere a la S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S. A. de C.V.

"INEGI" significa el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México).

Índice

"INPC" significa el Índice Nacional de Precios al Consumidor (Índice Nacional de Precios al Consumidor de México).

Los "Edificios de Inventario" son edificios que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico, y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, con el fin de disponer de espacio fácilmente disponible para clientes que no tienen tiempo o interés en construir un Edificio BTS especializado.

"Reservas de terrenos" significa los lotes de terreno adquiridos y mantenidos para su futuro desarrollo en propiedades arrendables.

"Certificación LEED" significa una certificación concedida por el Leadership in Energy and Environmental Design, que certifica el cumplimiento por parte de un edificio de determinadas normas medioambientales.

"LTV" significa loan-to-value, que representa un ratio de información inmobiliaria que mide el valor de la deuda sobre el valor del activo.

"Banco Central Mexicano" significa el Banco de México (Banco de México).

"Edificios de varios inquilinos": edificios diseñados y construidos con arreglo a especificaciones generales y que pueden adaptarse para dos o más inquilinos, cada uno con su SBA específica y entradas y servicios públicos independientes.

"Deuda Neta a EBITDA Ajustado" significa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA Ajustado.

"Deuda neta sobre activos totales" significa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales.

"ONG" es una organización sin ánimo de lucro que opera con independencia de cualquier gobierno y cuyo objetivo suele ser abordar una cuestión social o política.

"Nissan" significa Nissan Mexicana, S.A. de C.V.

Por «Fideicomiso Nissan» se entiende el contrato de fideicomiso de fecha 5 de julio de 2013, celebrado entre Nissan, en calidad de fideicomitente y beneficiario, y Vesta DSP, en calidad de fideicomitente y beneficiario, y anteriormente por Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple (actualmente, Banco Multiva, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Multiva, como sucesor de CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple), en calidad de fideicomisario, tal y como ha sido o es modificado periódicamente, en virtud del cual se establecieron los términos y condiciones para el desarrollo del Parque Douki Seisan.

"NOI" significa la suma del EBITDA Ajustado más gastos generales y administrativos menos la depreciación y la remuneración basada en acciones durante el periodo correspondiente.

"Acuerdo de París": el acuerdo internacional sobre cambio climático jurídicamente vinculante de la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC) sobre mitigación, adaptación y financiación en relación con el cambio climático.

"PCAOB" significa el Consejo de Supervisión Contable de Empresas Públicas de Estados Unidos.

"PROFEPA" significa la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente de México).

"Proyectos Aeroespaciales" significa Proyectos Aeroespaciales, S. de R.L. de C.V., subsidiaria de Vesta.

"Parque PTS": parque industrial diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas de una industria o agrupación.

"REIT" significa fondo de inversión inmobiliaria.

"Ley de Valores" significa la Ley de Valores de Estados Unidos de 1933, en su versión modificada.

"TPI" significa TPI Composites, S. de R.L. de C.V.

"QAP" significa el Parque Aeroespacial de Querétaro.

"QVC" significa QVC, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"QVC II" significa QVC II, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

Índice

"QVC III" significa QVC III, S. de R.L. de C.V.

"RNV" significa el Registro Nacional de Valores (Registro Nacional de Valores de México).

Por "NOI de la misma tienda" se entienden los ingresos por alquileres de las propiedades de la misma tienda en un periodo menos los costes de explotación de las propiedades que generaron ingresos por alquileres. Esto proporciona un análisis más detallado del NOI ajustado al ofrecer el rendimiento operativo de la población de propiedades que es coherente de un periodo a otro.

"Inmuebles de la misma superficie" se refiere a los inmuebles de los que hemos sido propietarios durante la totalidad del periodo aplicable y el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses alcanzando una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o llevaban terminados más de un año, lo que ocurra primero.

"SEDI" significa el Sistema Electrónico de Envío y Difusión de Información (sistema electrónico automatizado de transferencia de información).

"USMCA" significa el Acuerdo Estados Unidos-México-Canadá que entró en vigor el 1 de julio de 2020.

"VBC" significa Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"Vesta DSP" significa Vesta DSP, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

«Vesta FFO» se refiere a la suma del FFO, ajustado para tener en cuenta el impacto de las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio (netas), otros ingresos, otros gastos, ingresos por intereses, participación en los resultados de las empresas asociadas, gasto total por impuestos sobre la renta, amortización y remuneración basada en acciones, ingresos por energía y costes de energía.

"Vesta Management" significa Vesta Management, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"WTN" significa WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R.L. de C.V., una subsidiaria de Vesta.

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PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA Y DE OTRO TIPO

Presentamos nuestros estados financieros de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera («NIIF») emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (el «IASB»). Ninguno de nuestros estados financieros se ha elaborado de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos («PCGA de EE. UU.»). Presentamos nuestros estados financieros consolidados en dólares estadounidenses. Este informe anual no incluye una conciliación entre las Normas Internacionales de Información Financiera y los PCGA de EE. UU. Debe consultar a sus propios asesores profesionales para comprender las diferencias entre las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y los PCGA de EE. UU., y cómo dichas diferencias podrían afectar a la información financiera incluida en este informe anual. Los importes por acción se presentan sobre la base del número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación. Para obtener más información, consulte la nota 12.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Tasaciones

Recurrimos a tasadores externos independientes para determinar el valor razonable de nuestras propiedades de inversión. Dichos tasadores utilizan diferentes metodologías de valoración (incluidos el análisis de flujos de caja descontados, el análisis de costes de reposición y el análisis de capitalización de rentas) que incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado (como los tipos de descuento, las tasas de capitalización de salida, el NOI a largo plazo, las tasas de inflación, los periodos de absorción y los alquileres de mercado) para determinar un NOI previsto y el valor de mercado de nuestros activos de inversión. Esta valoración de cada inmueble se realiza trimestralmente. El principal método de valoración utilizado por los tasadores externos es el análisis de flujos de caja descontados para los inmuebles y el valor de mercado para determinar el valor de nuestras reservas de suelo.

Nuestros estados financieros incluidos en este informe anual contienen una descripción detallada de la valoración de nuestras propiedades.

La dirección considera que el proceso de tasación independiente y las metodologías de valoración elegidas, así como los supuestos utilizados en dichas metodologías, son adecuados para determinar el valor razonable del tipo de propiedades de inversión que poseemos. Para obtener más información sobre los procedimientos que llevamos a cabo para validar las tasaciones independientes, consulte la Nota 4 de nuestros estados financieros consolidados a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, incluida en otra sección de este Informe Anual, donde se ofrece información sobre nuestras estimaciones contables críticas.

Nota especial sobre medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas

Las medidas financieras no conformes con las NIIF no se ajustan a los principios de contabilidad generalmente aceptados y, por lo tanto, no se ajustan a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). En este Informe Anual, presentamos nuestro EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado, FFO, Vesta FFO, ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado, ratio de deuda neta sobre activos totales y NOI de tiendas comparables. Sin embargo, estas medidas no conformes con las NIIF no tienen significados estandarizados y pueden no ser directamente comparables con medidas de denominación similar adoptadas por otras empresas. Los posibles inversores no deben basarse en información no reconocida por las Normas de Contabilidad NIIF como sustituto de las medidas de resultados o liquidez exigidas por dichas normas a la hora de tomar una decisión de inversión.

Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del resultado del periodo ajustado por: (a) el gasto total por impuestos sobre la renta, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) los costes financieros, (f) las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —netas—, (g) la participación en los resultados de las empresas asociadas, (h) las ganancias por la venta de propiedades de inversión, (i) las ganancias por la revalorización de propiedades de inversión, (j) la amortización, (k) la remuneración basada en acciones, (l) los ingresos por energía y (m) los costes de energía durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, menos la amortización y la remuneración basada en acciones durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes operativos inmobiliarios relacionados con inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo correspondiente.

El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y no pretende ser una alternativa a los beneficios o al resultado global del periodo como medida del rendimiento operativo, ni a los flujos de efectivo de las actividades de explotación como medida de la liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para el uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de efectivo, como los pagos de intereses y los pagos de impuestos. Nuestra presentación del EBITDA ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y no debe considerarse de forma aislada ni como sustituto del análisis de nuestros resultados tal y como se presentan según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). La dirección utiliza el EBITDA ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, el arrendamiento y la gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y del gasto por impuesto sobre la renta. El EBITDA ajustado es una medida de uso común en nuestro sector, y lo presentamos para complementar la comprensión de los inversores sobre nuestro rendimiento operativo. Creemos que el EBITDA ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes al valor razonable de los activos relacionados entre empresas que, por lo demás, son comparables.

Índice

El NOI y el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo ni al resultado global total como indicadores del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas complementarias de información del sector que se utilizan para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados operativos. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente contamos con una sólida cartera de desarrollo de «edificios especulativos». De conformidad con la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras propiedades de inversión y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras propiedades de inversión, por lo que dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Consideramos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y nuestra situación financiera porque, al compararlo entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las rentas, los costes operativos y la actividad de adquisición y desarrollo sin apalancamiento, lo que ofrece una perspectiva que no se aprecia de inmediato a partir de los beneficios del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y, a menudo, se incurren a nivel corporativo en lugar de a nivel de la propiedad. Del mismo modo, se pueden incurrir en gastos por intereses a nivel de la propiedad aunque los fondos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como se definen, el NOI y el NOI ajustado pueden no ser comparables con los ingresos operativos netos o medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definan el NOI o el NOI ajustado de forma diferente.

El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) las plusvalías por la venta de inmuebles de inversión y (ii) las plusvalías por la revalorización de inmuebles de inversión. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —neto—, otros ingresos, otros gastos, ingresos por intereses, la participación en los resultados de las empresas asociadas, el gasto total por impuesto sobre sociedades, la amortización y la remuneración basada en acciones, los ingresos por energía y los costes energéticos.

Además, dado que Vesta FFO no refleja el nivel de gastos de capital para mantenimiento y mejoras a fin de mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad de Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.

Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.

Calculamos los importes del FFO y del Vesta FFO por acción utilizando el número medio ponderado de acciones ordinarias más las acciones en circulación del fideicomiso del plan de incentivos durante el periodo correspondiente. Para más información, véase la nota 12.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

La relación entre la deuda neta y el EBITDA ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA ajustado.

Deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales. Nuestra dirección cree que este ratio es útil porque muestra el grado en que la deuda neta se ha utilizado para financiar nuestros activos y, utilizando esta medida, los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento mostrado por este ratio con el de otras empresas del mismo sector.

Presentamos el NOI de las mismas tiendas. Determinamos nuestra población de inmuebles en el mismo establecimiento al final de cada período de referencia. Esta población incluye los inmuebles en propiedad durante el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos las "operaciones estabilizadas" como los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o que han estado terminados durante más de un año, lo que ocurra primero.

La población de inmuebles comparables se ajusta para excluir aquellos que se vendieron o entraron en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo actual. Por lo tanto, la población de inmuebles comparables correspondiente al periodo finalizado el 31 de diciembre de 2025 incluye todos los inmuebles que habían alcanzado los doce meses de «operaciones estabilizadas» a 31 de diciembre de 2024.

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Calculamos el NOI de la misma tienda como los ingresos por alquiler de la misma población de tiendas menos los costes de explotación relacionados con las propiedades que generaron ingresos por alquiler. Evaluamos el rendimiento de los inmuebles que poseemos utilizando el NOI de la misma tienda, y creemos que el NOI de la misma tienda es útil para los inversores y la dirección como medida complementaria del rendimiento porque incluye el rendimiento operativo de la población de inmuebles que es constante de un periodo a otro, eliminando así los efectos de los cambios en la composición de nuestra cartera sobre las medidas del rendimiento.

Cuando se utiliza junto con los indicadores financieros de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), el NOI de establecimientos comparables es un indicador complementario del rendimiento operativo que consideramos útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. Además, el NOI de establecimientos comparables es un indicador clave que utiliza internamente nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones internas, así como para evaluar el rendimiento de nuestras propiedades de inversión en relación con el presupuesto y en comparación con periodos anteriores. Creemos que la presentación del NOI de tiendas comparables ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede aportar información significativa sobre el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión, ya que estas medidas reflejan los resultados operativos que se ven directamente afectados por nuestras propiedades de inversión, son consistentes de un periodo a otro y excluyen partidas que pueden no ser indicativas de, o que no guardan relación con, las operaciones en curso de dichas propiedades de inversión. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento en relación con empresas comparables de diversos tamaños y maturidades, y proporciona una mayor transparencia con respecto a cómo nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como nuestra toma de decisiones financieras y operativas.

Para las conciliaciones de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado con el beneficio del periodo, FFO y Vesta FFO con el beneficio del periodo, Deuda neta con la deuda total, véase el punto 5A. "Revisión y Perspectivas Operativas y Financieras-Resultados Operativos-Medidas Financieras No-NIIF y Otras Medidas y Reconciliaciones".

Divisas y otra información

A menos que se indique lo contrario, la información financiera que aparece en este Informe Anual se presenta en dólares estadounidenses. En este Informe Anual, las referencias a "peso", "pesos" o "Ps." son a pesos mexicanos, y las referencias a "dólar estadounidense", "dólares estadounidenses", "dólar", "dólares" o "US$" son a dólares estadounidenses.

El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y de todas sus filiales excepto WTN, que considera el peso como su moneda funcional, por lo que WTN se considera un "negocio en el extranjero" según las NIIF. Un "negocio en el extranjero" es una entidad que es filial, asociada, acuerdo conjunto o sucursal de una entidad que informa, cuyas actividades están basadas o se llevan a cabo en un país o moneda distintos de los de la entidad que informa.

Sin embargo, Vesta y sus filiales llevan su contabilidad en pesos. Al elaborar los estados financieros de cada entidad individual, las transacciones en monedas distintas de la moneda funcional de la entidad (es decir, «monedas extranjeras») se registran inicialmente al tipo de cambio vigente en la fecha de cada transacción. Al final de cada período de presentación de informes, la conversión de las partidas monetarias denominadas en monedas extranjeras se actualiza posteriormente basándose, en el caso de los activos y pasivos, en los tipos de cambio vigentes el último día hábil del período de presentación de informes, y, en el caso de las partidas de ingresos y gastos, en los tipos de cambio medios vigentes durante el período de presentación de informes. La conversión de las partidas no monetarias valoradas a valor razonable y denominadas en monedas extranjeras se actualiza posteriormente basándose en el tipo de cambio vigente en la fecha en que se determinó el valor razonable. Las partidas no monetarias que se valoran al coste histórico en una moneda extranjera no se actualizan posteriormente.

Las diferencias de cambio de las partidas monetarias se reconocen en resultados en el periodo en que se producen.

Para la presentación de los estados financieros consolidados, los activos y pasivos de la RMT se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes el último día hábil de cada período de referencia. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del período, a menos que los tipos de cambio fluctúen significativamente durante ese período, en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio que surjan, en su caso, se registran en "otro resultado global".

Los totales de algunas tablas de este Informe Anual pueden diferir de la suma de los importes individuales de dichas tablas debido al redondeo. En este Informe Anual, cuando la información se presenta en miles, millones o miles de millones de pesos o en miles, millones o miles de millones de dólares estadounidenses, las cantidades inferiores a mil, un millón o mil millones, según el caso, se han truncado a menos que se especifique lo contrario. Todos los porcentajes se han redondeado al tanto por ciento, la décima parte del uno por ciento o la centésima parte del uno por ciento, según el caso. En algunos casos, los importes y porcentajes presentados en los cuadros de este Informe Anual pueden no coincidir debido a dichos ajustes de redondeo o truncamiento.

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Datos industriales y de mercado

Ciertos datos de mercado y otra información estadística (distinta a la relativa a nuestros resultados y desempeño financiero) utilizados en este Informe Anual se basan en publicaciones independientes de la industria, publicaciones gubernamentales, reportes de firmas de investigación de mercado u otras fuentes independientes publicadas, incluyendo pero no limitándose a INEGI, Banco Mundial, U.S. Bureau of Economic Analysis (BEA), U.S. Economic Census Bureau, CBRE, CBRE Research, Bloomberg, Federal Reserve Bank of Dallas, Americas Market Intelligence, JLL, JLL México, JLL Research, AMVO, Kearney, The Boston Consulting Group, Secretaría de Economía de México, Banco de México, Global Trade and Innovation Policy Alliance, Deloitte, International Organization of Motor Vehicle Manufacturers, Euromonitor, Organization for Economic Cooperation and Development, Naciones Unidas, Asociación Mexicana de la Industria Automotriz, National Association of Manufacturers, International Trade Administration, Optoro, Office of the U. S. Trade Representative, PGIM, y otros.U. S. Trade Representative, PGIM, Shipa Freight, Freight Quote, Peterson Institute for International Economics, GBM, LENS, Cushman & Wakefield, Fondo Monetario Internacional, Banco Interamericano de Desarrollo y Statista.

Algunos datos también se basan en nuestras estimaciones, que se derivan de nuestra revisión de encuestas y análisis internos, así como de fuentes independientes. Aunque creemos que estas fuentes son fiables, no hemos verificado la información de forma independiente y no podemos garantizar su exactitud o exhaustividad. Además, estas fuentes pueden utilizar definiciones de los mercados relevantes diferentes de las que presentamos. Los datos relativos a nuestro sector pretenden ofrecer una orientación general, pero son inherentemente imprecisos. Aunque creemos que estas estimaciones se han obtenido de forma razonable, no debe depositar una confianza excesiva en ellas, ya que son inherentemente inciertas. Nada de lo contenido en este Informe Anual debe interpretarse como una previsión de mercado.

Las medidas estándar de superficie en el mercado inmobiliario en México son el metro cuadrado (m2) y la hectárea (ha), mientras que en Estados Unidos son el pie cuadrado (ft2, SF) y el acre (ac), respectivamente. El presente Informe Anual contiene información tanto en (i) metros cuadrados y pies cuadrados aplicando un factor de conversión de 1 metro cuadrado = 10.8 pies cuadrados, como en (ii) hectáreas y acres, aplicando un factor de conversión de 1 hectárea = 2.5 acres.

Tasa de ocupación

Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación en general, nos referimos a la tasa de todas nuestras propiedades ocupadas. Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación estabilizada, nos referimos únicamente a la tasa de las propiedades estabilizadas ocupadas. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero. La tasa de ocupación se calcula como la relación entre la SBA alquilada y la cantidad total de SBA disponible. Consideramos que la tasa de ocupación es una medida importante del flujo de caja previsto de la cartera y un indicador del rendimiento de la gestión de arrendamientos y de la demanda de la cartera por parte del mercado. Consideramos que la tasa de ocupación estabilizada es una medida importante del flujo de caja previsto de la cartera estabilizada y un indicador del rendimiento de la gestión de arrendamientos y de la demanda del mercado de la cartera estabilizada. La incorporación a la cartera de inmuebles de nueva construcción no afecta a nuestra tasa de ocupación estabilizada. Sin embargo, nuestra tasa de ocupación estabilizada no tiene un significado estandarizado y puede no ser directamente comparable con medidas similares adoptadas por otras empresas.

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DECLARACIÓN CAUTELAR RELATIVA A LAS DECLARACIONES PROSPECTIVAS

El presente Informe Anual contiene previsiones de futuro. Ejemplos de tales declaraciones prospectivas incluyen, pero no se limitan a: (i) declaraciones relativas a nuestros resultados de operaciones y situación financiera; (ii) declaraciones de planes, objetivos o metas, incluidas las relativas a nuestras operaciones y a nuestra cartera de posibles desarrollos y adquisiciones; y (iii) declaraciones de supuestos subyacentes a dichas declaraciones. Términos como "aspirar", "prever", "creer", "podría", "estimar", "esperar", "prever", "orientación", "pretender", "puede", "planificar", "potencial", "predecir", "buscar", "debería", "hará" y expresiones similares pretenden identificar las declaraciones prospectivas, pero no son el único medio de identificarlas.

Por su propia naturaleza, las declaraciones prospectivas implican riesgos e incertidumbres inherentes, tanto generales como específicos, y existen riesgos de que las predicciones, previsiones, proyecciones y otras declaraciones prospectivas no se cumplan. Advertimos a los inversores de que una serie de factores importantes podrían hacer que los resultados reales difirieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas o implícitas en dichas declaraciones prospectivas, incluidos los siguientes factores:

-nuestra actividad y estrategia de inversión en instalaciones industriales, que puede someternos a riesgos del sector en el que operamos pero poco comunes a otras empresas que invierten principalmente en una gama más amplia de activos inmobiliarios;

•nuestra capacidad para cobrar el alquiler a nuestros clientes;

-nuestra capacidad para mantener o aumentar nuestros alquileres y tasas de ocupación;

•la devaluación o apreciación de la moneda de México, donde operamos, frente al dólar estadounidense;

-los resultados y la situación financiera de nuestros inquilinos;

-nuestras expectativas de ingresos, gastos, ventas, operaciones y rentabilidad;

-nuestra capacidad para obtener rendimientos de nuestros proyectos similares o comparables a los obtenidos en el pasado;

-nuestra capacidad para expandirnos con éxito a nuevos mercados en México;

-nuestra capacidad para emprender con éxito la promoción inmobiliaria;

-nuestra capacidad para arrendar o vender cualquiera de nuestras propiedades;

-nuestra capacidad de adquirir con éxito terrenos o propiedades para poder ejecutar nuestra estrategia de crecimiento acelerado;

-la competencia en nuestro sector y en los mercados en los que operamos;

•las tendencias económicas en los sectores o mercados en los que operan nuestros clientes, así como el rendimiento y la situación financiera de estos;

-cualquier impacto de pandemias, epidemias o brotes de enfermedades infecciosas en la economía mexicana y en nuestro negocio, resultados de operación, situación financiera, flujos de efectivo y perspectivas, así como nuestra capacidad para implementar cualquier medida necesaria en respuesta a dicho impacto;

-tipos de interés más altos, aumento de los costes de arrendamiento, aumento de los costes de construcción, dificultades en las cadenas de suministro de materiales de construcción, aumento de los costes de mantenimiento, todo lo cual podría aumentar nuestros costes y limitar nuestra capacidad para adquirir o desarrollar activos inmobiliarios adicionales;

•las disposiciones de las leyes y normativas gubernamentales que nos afectan, así como las interpretaciones de dichas leyes y normativas, incluidos los cambios en las leyes y normativas fiscales y los cambios en las leyes medioambientales, inmobiliarias y de ordenación territorial, y los posibles límites al incremento anual del alquiler;

-suministro de servicios públicos, principalmente electricidad y agua, y disponibilidad general de servicios públicos, para apoyar las operaciones en nuestras propiedades y parques industriales;

•la evolución económica, política y social de México, incluida la inestabilidad política, la devaluación o revaluación de la moneda, la inflación, el desempleo y los cambios en el poder judicial;

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-el comportamiento de la economía mexicana y de la economía mundial;

•la competitividad de México como exportador de productos manufacturados y de otro tipo a los Estados Unidos y otros mercados clave, entre otras cosas como consecuencia de la imposición de aranceles;

-limitaciones en nuestro acceso a fuentes de financiación en condiciones competitivas;

-cambios en los mercados de capitales que pudieran afectar las políticas o actitud de inversión en México o respecto a valores emitidos por empresas mexicanas;

•obstáculos al comercio, incluidos aranceles o impuestos a la importación y cambios en las políticas comerciales vigentes, así como modificaciones o la retirada de acuerdos de libre comercio, incluido el T-MEC, cuya revisión formal está prevista a partir de julio de 2026 y del que México es miembro, lo que podría afectar negativamente a nuestros clientes actuales o potenciales o a México en general;

-aumento de los flujos comerciales y la formación de corredores comerciales que conectan ciertas áreas geográficas de México y EE.UU., lo que resulta en una vigorosa actividad económica dentro de esas áreas en México y una fuente de demanda de naves industriales;

-nuestra capacidad para ejecutar nuestras estrategias corporativas;

-el crecimiento de los mercados de comercio electrónico;

-un cambio negativo en nuestra imagen pública;

-epidemias, catástrofes, inseguridad y otros acontecimientos que puedan afectar al consumo regional o nacional;

-la pérdida de ejecutivos o personal clave;

-restricciones a la convertibilidad de divisas y a las remesas fuera de México;

-las variaciones de los tipos de cambio, los tipos de interés de mercado o la tasa de inflación;

-posibles interrupciones de las actividades comerciales debidas a catástrofes naturales o provocadas por el hombre que podrían afectar a nuestras propiedades en México, incluidas las actividades delictivas relacionadas con el narcotráfico, las actividades terroristas y los conflictos armados;

•nuestra capacidad para mantener un seguro adecuado para nuestras propiedades;

•el deterioro de las relaciones laborales con terceros contratistas, los cambios en los costes laborales y las dificultades laborales, incluidas las diferentes interpretaciones o dificultades derivadas de las reformas en materia de subcontratación en México, que comprenden modificaciones de la legislación laboral y social o de su interpretación;

-los precios de nuestras acciones ordinarias o ADS pueden ser volátiles o bajar con independencia de nuestros resultados operativos;

-el aumento de los costes y las perturbaciones de nuestra actividad derivadas de nuestra transformación en sociedad anónima en Estados Unidos; y

-otros factores de riesgo incluidos en el apartado "Factores de riesgo" del presente Informe Anual.

Si uno o más de estos factores o incertidumbres se materializaran, o si las suposiciones subyacentes resultaran incorrectas, los resultados reales podrían variar materialmente de los descritos aquí como anticipados, creídos, estimados, esperados, pronosticados o previstos.

A la luz de estos riesgos, incertidumbres y supuestos, es posible que las declaraciones prospectivas descritas en este Informe Anual no se materialicen. Estas declaraciones prospectivas son válidas únicamente a la fecha de este Informe Anual y no asumimos ninguna obligación de actualizar o revisar ninguna declaración prospectiva, ya sea como consecuencia de nueva información o de acontecimientos o desarrollos futuros. De vez en cuando surgen factores adicionales que afectan a nuestro negocio y no nos es posible predecir todos estos factores, ni podemos evaluar el impacto de todos ellos en nuestro negocio o el grado en que cualquier factor, o la combinación de factores, pueda hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los contenidos en cualquier declaración prospectiva. Aunque creemos que los planes, intenciones y expectativas reflejados o sugeridos por dichas declaraciones prospectivas

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Aunque estas declaraciones son razonables, no podemos garantizar que dichos planes, intenciones o expectativas se vayan a cumplir. Además, no debe interpretar las declaraciones relativas a tendencias o actividades pasadas como garantías de que dichas tendencias o actividades vayan a continuar en el futuro. Todas las declaraciones prospectivas escritas, orales y electrónicas atribuibles a nosotros o a personas que actúen en nuestro nombre quedan expresamente sujetas en su totalidad a esta advertencia. Por estas razones, le recomendamos que evite basarse en las declaraciones prospectivas descritas en este Informe Anual.

PARTE I

Punto 1. Identidad de los administradores, altos directivos y asesores

No se aplica.

Tema 2. Estadísticas de Oﬀer y calendario previsto

No se aplica.

Punto 3. Información clave

A. [Reservado]

B. No procede.

C. No procede.

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D. FACTORES DE RIESGO

Debe considerar detenidamente los riesgos descritos a continuación, junto con el resto de la información incluida en este Informe Anual. Otros riesgos que actualmente desconocemos o que consideramos irrelevantes también pueden afectar a nuestras actividades empresariales. Nuestra actividad, perspectivas, situación financiera o resultados de explotación podrían verse material y negativamente afectados por cualquiera de estos riesgos. El presente Informe Anual también contiene declaraciones prospectivas que implican riesgos e incertidumbres. Los riesgos descritos a continuación están organizados por categorías de riesgo y estas categorías no se presentan por orden de importancia. Sin embargo, dentro de cada categoría, los factores de riesgo se presentan generalmente en orden descendente de importancia, según lo determinado por nosotros en la fecha de este Informe Anual. Podemos cambiar nuestra visión sobre su importancia relativa en cualquier momento, especialmente si surgen nuevos acontecimientos internos o externos. Le recomendamos que revise detenidamente la sección "Advertencia sobre las declaraciones prospectivas" del presente Informe Anual. Nuestros resultados reales podrían diferir sustancialmente de los previstos en estas declaraciones prospectivas como consecuencia de determinados factores, incluidos los riesgos a los que nos enfrentamos descritos a continuación y en otros apartados de este Informe Anual.

Resumen de los factores de riesgo

Esta sección pretende ser un resumen de los debates más detallados que figuran en otras partes de este Informe Anual. Los riesgos descritos a continuación no son los únicos a los que nos enfrentamos. Nuestra actividad, resultados de explotación o situación financiera podrían verse perjudicados si alguno de estos riesgos se materializara y, como consecuencia, el precio de cotización de nuestros ADS y/o acciones ordinarias podría bajar.

Riesgos relacionados con nuestra actividad

-El éxito de nuestra actividad depende de la coyuntura económica general y de las condiciones imperantes en el sector inmobiliario. En consecuencia, cualquier desaceleración económica o descenso en el valor de los activos inmobiliarios o en la actividad de arrendamiento puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS.

-La volatilidad de los mercados financieros puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

-Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de activos, lo que puede afectar negativamente a nuestras condiciones financieras y a los resultados de nuestras operaciones.

-Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a riesgos que podrían afectar negativamente a nuestra actividad.

-Dependemos de nuestros inquilinos para una parte sustancial de nuestros ingresos y nuestro negocio se vería material y adversamente afectado si un número significativo de nuestros inquilinos, o cualquiera de nuestros principales inquilinos, incumpliera las obligaciones derivadas de sus contratos de arrendamiento.

-Obtenemos una parte significativa de nuestros ingresos por alquiler de un número limitado de clientes.

-Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México, y nuestro negocio puede verse afectado negativamente por una recesión económica en cualquiera de esos sectores.

-Un aumento de la competencia podría reducir las tasas de ocupación y los ingresos por alquileres, así como las oportunidades de inversión.

-Es posible que no tengamos éxito en la ejecución de nuestra estrategia de crecimiento acelerado si no somos capaces de realizar adquisiciones de terrenos o propiedades.

-Dependemos de nuestra capacidad para reunir capital a través de los mercados financieros, desinversiones u otras fuentes para cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro.

-Estamos sujetos a riesgos relacionados con el desarrollo de nuevas propiedades, por ejemplo, debido a un aumento de los costes de construcción y a problemas en la cadena de suministro.

-Nuestro negocio y operaciones podrían verse afectados en caso de fallos del sistema o ataques de ciberseguridad.

Riesgos relacionados con México

-Las condiciones económicas adversas en México pueden tener un impacto negativo en nuestra situación financiera y/o en los resultados de nuestras operaciones.

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-Los acontecimientos políticos y sociales en México, así como los cambios en las políticas del Gobierno Federal, podrían tener un impacto negativo en nuestro negocio y en los resultados de nuestras operaciones.

-Las medidas legislativas o reglamentarias relativas a las leyes y reglamentos fiscales podrían afectarnos negativamente.

-La evolución de la situación en Estados Unidos y otros países puede afectar negativamente a la economía de México, a nuestras actividades, situación financiera y/o resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

-México es una economía de mercado emergente, con riesgos para nuestros resultados de operaciones y situación financiera.

-Las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense u otras divisas pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

Riesgos relacionados con nuestros ADS

-El precio de nuestros ADS o acciones ordinarias puede ser volátil o puede bajar independientemente de nuestros resultados operativos, y es posible que usted no pueda revender sus ADS o acciones ordinarias al precio de adquisición o por encima del mismo.

-Nuestros estatutos contienen restricciones a determinadas transferencias de acciones ordinarias y a la celebración de acuerdos entre accionistas, lo que podría impedir la capacidad de los titulares de ADS de beneficiarse de un cambio de control o de cambiar nuestra dirección y nuestro Consejo de Administración.

-Es posible que no pueda vender sus ADS en el momento o al precio que desee porque puede que no se desarrolle un mercado activo o líquido.

-La relativa volatilidad e iliquidez de los mercados de valores mexicanos puede limitar sustancialmente su capacidad para vender las acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee.

-Las ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros o directivos, o la percepción de que estas ventas pueden producirse, pueden provocar un descenso del precio de nuestras acciones.

-Estamos sujetos a normas contables y de divulgación de información diferentes de las de las empresas de otros países.

-Si en el futuro emitimos o vendemos títulos de capital adicionales, podemos sufrir una dilución y los precios de negociación de nuestros títulos pueden bajar.

-El pago y la cuantía de los dividendos están sujetos a la determinación de nuestros accionistas.

-Podríamos perder nuestra condición de emisor privado extranjero, lo que nos obligaría a cumplir con el régimen de información nacional de la Ley de Bolsas y nos haría incurrir en gastos jurídicos, contables y de otro tipo adicionales.

-Como emisor privado extranjero, nos acogemos a exenciones de determinadas normas de gobierno corporativo de la NYSE aplicables a los emisores estadounidenses, incluido el requisito de que la mayoría de los consejeros de un emisor sean independientes. Esto puede ofrecer menos protección a los titulares de nuestras acciones ordinarias.

-No puede garantizarse que no seamos una sociedad de inversión extranjera pasiva (PFIC, por sus siglas en inglés) en ningún ejercicio fiscal, lo que podría tener consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

Riesgos relacionados con nuestra actividad

El éxito de nuestra actividad depende de la coyuntura económica general y de las condiciones imperantes en el sector inmobiliario. En consecuencia, cualquier desaceleración económica o descenso en el valor de los activos inmobiliarios o en la actividad de arrendamiento puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS.

Nuestra actividad está estrechamente vinculada a las condiciones económicas generales y a los resultados del sector inmobiliario. En consecuencia, nuestros resultados financieros y operativos, el valor de nuestros activos inmobiliarios, nuestro flujo de ingresos y nuestra capacidad para aplicar nuestra estrategia empresarial pueden verse afectados por los cambios en las condiciones económicas nacionales y regionales.

El comportamiento de los mercados inmobiliarios en los que operamos tiende a ser cíclico y está vinculado a la situación de las economías estadounidense y mexicana, así como a la percepción de los inversores sobre las perspectivas económicas mundiales. Las fluctuaciones en los precios nominales

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El producto interior bruto («PIB»), el aumento de la inflación, la subida de los tipos de interés, la disminución de los niveles de empleo, la caída de los niveles de inversión y de la actividad económica, la disminución de la demanda inmobiliaria, la caída del valor de los inmuebles y los periodos de desaceleración económica general o de recesión, o la percepción de que cualquiera de estos acontecimientos pueda producirse o se esté produciendo, han tenido un impacto negativo en el mercado inmobiliario en el pasado y pueden afectar negativamente a nuestros resultados futuros. Además, el rendimiento de las economías de los estados en los que operamos en México puede depender o estar impulsado por uno o más sectores específicos y por otros factores que afecten a las economías locales. Otros factores que pueden afectar a las condiciones económicas generales o a las condiciones inmobiliarias locales incluyen: tendencias demográficas y de población, tendencias en el empleo y los ingresos personales, leyes fiscales sobre la renta y de otro tipo, cambios en los tipos de interés y en la disponibilidad y los costes de financiación, el aumento de los costes operativos (incluidas las primas de seguros, los servicios públicos y los impuestos inmobiliarios, debido a la inflación y otros factores que pueden no verse necesariamente compensados por el aumento de los alquileres), los cambios en el precio del petróleo, los costes de construcción y los fenómenos meteorológicos. Nuestra capacidad para reconfigurar rápidamente nuestra cartera en respuesta a los cambios en las condiciones económicas es extremadamente limitada.

Además, algunos de nuestros principales gastos, incluido el servicio de nuestra deuda, los impuestos sobre la renta e inmobiliarios y los costes de explotación y mantenimiento, no disminuyen cuando las condiciones del mercado son desfavorables. Estos factores pueden mermar nuestra capacidad de responder oportunamente a los descensos en el rendimiento de nuestras propiedades industriales y pueden tener un efecto adverso sobre la actividad, la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS. Hemos experimentado períodos de desaceleración o recesión económica y descensos en la demanda de bienes inmuebles y servicios relacionados que han afectado a nuestros resultados de operaciones en el pasado, incluyendo, en 2020 y 2021, como resultado de la pandemia COVID-19. Cualquier recesión y/o desaceleración del sector inmobiliario, que podría afectarnos de nuevo en el futuro, podría dar lugar a:

-un descenso general del precio de los alquileres o unas condiciones menos favorables para los nuevos arrendamientos o las renovaciones;

-la depreciación del valor de las propiedades de nuestra cartera;

-el aumento de las tasas de desocupación o nuestra incapacidad para arrendar nuestros inmuebles en condiciones favorables;

-nuestra incapacidad para cobrar los alquileres de nuestros inquilinos;

-niveles reducidos de demanda de espacio industrial e instalaciones industriales, o cambios en las preferencias de los consumidores con respecto a nuestras propiedades disponibles;

-una mayor oferta de instalaciones industriales o espacios más adecuados en los mercados en los que operamos;

-tipos de interés más altos, aumento de los costes de arrendamiento, aumento de los costes de construcción, dificultades en las cadenas de suministro de materiales de construcción, aumento de los costes de mantenimiento, menor disponibilidad de financiación en condiciones favorables y escasez de préstamos hipotecarios, líneas de crédito y otros recursos de capital, todo lo cual podría aumentar nuestros costes y limitar nuestra capacidad para adquirir o desarrollar activos inmobiliarios adicionales o refinanciar nuestra deuda;

-medidas que limiten nuestra capacidad de desarrollar los terrenos adquiridos conforme a los planes existentes;

-aumento de los costes y gastos, incluidos, entre otros, los de seguros, mano de obra, energía, tasaciones inmobiliarias, impuestos sobre bienes inmuebles y cumplimiento de las leyes y reglamentos aplicables; y

-la adopción de políticas gubernamentales restrictivas o la imposición de limitaciones a nuestra capacidad de repercutir costes a nuestros clientes.

Además, prevemos que un número limitado de entidades financieras mantendrá la totalidad o la mayor parte de nuestro efectivo, incluidas algunas entidades ubicadas en los Estados Unidos. Dependiendo del saldo de efectivo que tengamos en cualquiera de nuestras cuentas en un momento dado, es posible que nuestros saldos no estén cubiertos por los programas de seguro de depósitos respaldados por el gobierno en caso de incumplimiento o quiebra de cualquier banco con el que mantengamos una relación comercial. Si bien la Corporación Federal de Seguros de Depósitos de EE. UU. ofrece un seguro de depósitos de 250 000 dólares estadounidenses por depositante y por banco asegurado, los importes que tenemos en depósitos en bancos estadounidenses superan con creces dicho importe asegurado. Por lo tanto, si el Gobierno de los Estados Unidos no impone medidas para proteger a los depositantes en caso de quiebra de un banco en el que se mantengan nuestros fondos, podríamos perder la totalidad o una parte sustancial de nuestros depósitos. La ocurrencia de cualquier incumplimiento o quiebra de cualquiera de los bancos en los que tenemos depósitos podría tener un efecto adverso significativo en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y flujos de efectivo.

Si volvieran a darse unas condiciones económicas y de mercado similares a las registradas entre 2008 y 2010 o entre 2020 y 2021, nuestros resultados y nuestra rentabilidad podrían verse afectados negativamente. En tal caso, es posible que no podamos cumplir con los compromisos financieros establecidos en nuestros contratos de préstamo y que nos veamos obligados a solicitar exenciones o modificaciones a nuestros prestamistas, o a refinanciar nuestra deuda en condiciones acordes con nuestra situación financiera. No se puede garantizar que podamos

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conseguir dicha exención o modificación en condiciones favorables, o conseguirla en absoluto. Además, si nuestro negocio se deteriora, es posible que no dispongamos de la liquidez suficiente para reembolsar nuestra deuda en su vencimiento en los próximos años, lo que afectaría de manera significativa y desfavorable a nuestro negocio, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, o al precio de mercado de nuestras ADS.

La volatilidad de los mercados financieros puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

La volatilidad de los mercados financieros puede tener un impacto negativo en la disponibilidad de crédito en general y puede conducir a un mayor debilitamiento de las economías mexicana, estadounidense y mundial. Cualquier perturbación en los mercados financieros podría afectar significativamente el valor de nuestros activos inmobiliarios y nuestras inversiones, tener un impacto negativo en la disponibilidad de crédito en general o en los términos (incluyendo el vencimiento) en los que nosotros y nuestras subsidiarias podamos obtener financiamiento (incluyendo el refinanciamiento de nuestra deuda), afectar nuestra capacidad o la capacidad de nuestras subsidiarias para realizar pagos de principal y/o intereses sobre nuestra deuda pendiente a su vencimiento o para refinanciar dicha deuda, o afectar la capacidad de nuestros clientes para celebrar nuevos contratos de arrendamiento (incluyendo arrendamientos indexados a la inflación o denominados en dólares) o cumplir con sus obligaciones de pago de rentas.dólares estadounidenses) o cumplir sus obligaciones de pago de rentas en virtud de sus contratos de arrendamiento vigentes.

En 2008 y 2009, los mercados financieros mundiales experimentaron una crisis de una magnitud sin precedentes. Esta crisis afectó gravemente a la disponibilidad de financiación y provocó un aumento significativo de nuestros costes de endeudamiento. En algunos casos, las fuentes de financiación existentes dejaron de estar disponibles o no lo estaban en condiciones favorables. Aunque los mercados financieros se han estabilizado desde entonces, no podemos predecir si se desestabilizarán en el futuro. Esta incertidumbre puede llevar a los participantes en el mercado a adoptar un enfoque más conservador, lo que a su vez puede provocar una disminución de la demanda y de los niveles de precios en los mercados en los que operamos. Como consecuencia de lo anterior, es posible que no podamos recuperar el valor contable actual de nuestras propiedades, terrenos o inversiones como medio de reembolsar o refinanciar nuestro endeudamiento.

Además, los mercados mundiales están experimentando volatilidad y perturbaciones a raíz de la escalada de las tensiones geopolíticas y la guerra en curso entre Rusia y Ucrania. En febrero de 2022, Rusia lanzó una invasión militar a gran escala contra Ucrania. Aunque la duración y el impacto del conflicto militar en curso son impredecibles, el conflicto en Ucrania ha provocado y podría provocar nuevas perturbaciones en los mercados, incluida una volatilidad significativa en los precios de las materias primas, así como en los mercados de crédito y de capitales. La guerra entre Rusia y Ucrania ha dado lugar a la imposición de sanciones y otras medidas punitivas por parte de Estados Unidos, la Unión Europea y otros países, principalmente contra Rusia, incluido el acuerdo de excluir a determinadas instituciones financieras rusas del sistema de pagos de la Sociedad para las Comunicaciones Interbancarias y Financieras Mundiales (SWIFT). También se han propuesto y/o amenazado con aplicar sanciones y medidas punitivas adicionales. Se prevé que la guerra tenga más consecuencias económicas a nivel mundial, entre las que se incluyen, entre otras, la posibilidad de una grave disminución de la liquidez y la disponibilidad de crédito, la caída de la confianza de los consumidores, la escasez de determinadas materias primas y productos, la desaceleración del crecimiento económico, el aumento de las tasas de inflación y la incertidumbre sobre la estabilidad económica y política. Además, existe el riesgo de que Rusia y otros países que la apoyan en este conflicto lancen ciberataques contra Estados Unidos y sus aliados y otros países, sus gobiernos y empresas, incluida la infraestructura de dichos países. El 3 de enero de 2026, Estados Unidos lanzó una serie de ataques contra Venezuela y capturó y expulsó del país al expresidente Maduro y a su esposa, Cilia Flores. Tras los ataques estadounidenses, Venezuela declaró el estado de emergencia nacional, y la vicepresidenta, Delcy Rodríguez, ha sido ascendida a la presidencia de Venezuela. Los recientes acontecimientos en Oriente Medio, incluida la acción militar de Estados Unidos contra Irán, han aumentado la incertidumbre geopolítica y la inestabilidad en la región. La situación sigue siendo dinámica, y el alcance, la duración y el impacto finales de estos acontecimientos son inciertos. Una mayor escalada, represalias o la expansión de las hostilidades podrían contribuir a una mayor volatilidad en las condiciones políticas, económicas y financieras mundiales.

BLas consecuencias más amplias de un conflicto militar pueden incluir ciberataques, terrorismo, medidas de represalia contra intereses o empresas estadounidenses, interrupciones laborales, inestabilidad monetaria, menor acceso a los mercados de capitales y una disminución de la confianza de los consumidores y las empresas. Cualquiera de estos factores, por separado o en conjunto, podría afectar de manera significativa y adversa a nuestras operaciones y a nuestros resultados financieros.

El alcance y la duración de cualquier conflicto militar, así como sus efectos indirectos sobre los mercados mundiales y la situación económica, son intrínsecamente impredecibles. Por ello, es posible que no podamos anticipar, mitigar o responder de manera eficaz a los efectos adversos de tales acontecimientos.

La volatilidad del mercado experimentada en los últimos años ha dificultado la valoración de nuestros activos inmobiliarios. Si no podemos identificar recursos de financiación adecuados o si no somos capaces de refinanciar nuestro endeudamiento existente, podríamos vernos obligados a vender algunas de nuestras propiedades para financiar nuestras operaciones o a emprender reestructuraciones forzosas con nuestros acreedores. La valoración y la estabilidad de los precios de nuestras propiedades y de las de nuestras filiales están sujetas a cierto nivel de incertidumbre, lo que puede dar lugar a que los valores de estas propiedades sean inferiores a lo esperado. Además, es posible que no seamos capaces de vender nuestras propiedades en el momento oportuno como resultado de la falta de un mercado disponible para nuestras propiedades. inmuebles.

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Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de activos, lo que puede afectar negativamente a nuestras condiciones financieras y a los resultados de nuestras operaciones.

Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de inversiones y esta falta de liquidez puede limitar nuestra capacidad de reaccionar con prontitud ante cambios en las condiciones económicas o de otro tipo. Los gastos significativos asociados a las propiedades inmobiliarias, como los pagos de la deuda, los impuestos inmobiliarios, los costes de mantenimiento y los costes de cualquier mejora necesaria, no suelen reducirse cuando las circunstancias provocan una reducción de los ingresos procedentes de las inversiones. Podemos enajenar determinados inmuebles que se han mantenido como inversión para generar liquidez. Si necesitamos vender alguna de nuestras propiedades para obtener liquidez, es posible que no podamos vender dichas propiedades a precios de mercado, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera y/o resultado de las operaciones. Si consideramos que existe un riesgo excesivo de incurrir en impuestos sobre cualquier ganancia imponible derivada de la venta, o si las condiciones de mercado no son atractivas en el mercado regional pertinente, es posible que no prosigamos con esas ventas.

Podemos decidir vender propiedades a terceros para generar ingresos con los que financiar otros proyectos inmobiliarios que consideremos más atractivos. Nuestra capacidad para vender o aportar propiedades en condiciones ventajosas se ve afectada por: (i) la competencia de otros propietarios de inmuebles que intentan deshacerse de sus propiedades; (ii) las condiciones económicas y de mercado, incluidas las que afectan a las distintas regiones en las que operamos; y (iii) otros factores que escapan a nuestro control. No podemos asegurar que las condiciones futuras del mercado no afecten a nuestras inversiones inmobiliarias o a nuestra capacidad para vender nuestros activos con beneficios, en el momento oportuno o en absoluto. Si nuestros competidores venden activos similares a los que pretendemos desinvertir en los mismos mercados o a valoraciones inferiores a las nuestras para activos comparables, es posible que no podamos desinvertir nuestros activos a un precio favorable o en absoluto. Es posible que los terceros que pudieran adquirir nuestros inmuebles necesiten tener acceso a deuda y capital propio, en los mercados privados y públicos, para poder adquirir nuestros inmuebles. Si tuvieran un acceso limitado o nulo al capital en condiciones favorables, las enajenaciones y aportaciones podrían retrasarse.

Si no disponemos de efectivo suficiente a través de nuestras operaciones, ventas o aportaciones de propiedades o facilidades de crédito disponibles para continuar operando nuestro negocio como de costumbre, es posible que necesitemos encontrar formas alternativas de aumentar nuestra liquidez. Estas alternativas pueden incluir, sin limitación, la venta de propiedades en condiciones menos que óptimas, incurrir en deuda, acceder a otros recursos de capital, celebrar contratos de arrendamiento con nuevos clientes a tasas de alquiler más bajas o en condiciones menos que óptimas o celebrar renovaciones de contratos de arrendamiento con nuestros clientes actuales sin un aumento de las tasas de alquiler. Podemos tener la intención de buscar financiación de instituciones financieras, pero no podemos asegurar que podamos acceder a estas u otras fuentes de capital. No podemos garantizar que dispongamos de estas vías alternativas para aumentar nuestra liquidez. Nuestra incapacidad para obtener capital adicional en condiciones razonablemente favorables puede poner en peligro nuestro crecimiento futuro y afectar a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones. Además, la adopción de medidas para aumentar nuestra liquidez puede afectar negativamente a nuestro negocio y, en particular, a nuestro flujo de caja distribuible y a los covenants de deuda.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a riesgos que podrían afectar negativamente a nuestro negocio.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a diversos grados de riesgo. Aunque intentamos minimizar estos riesgos mediante la diversificación geográfica de nuestra cartera, la diversificación entre sectores, la investigación de mercado y la diversificación de inquilinos, estos riesgos no pueden eliminarse. Entre los factores que pueden afectar al valor de los inmuebles y a los flujos de caja se incluyen:

-condiciones locales, como un exceso de oferta o una reducción de la demanda;

-cambios tecnológicos, como la reconfiguración de las cadenas de suministro, la robótica, la impresión en 3D u otras tecnologías;

-el atractivo y la calidad de nuestras propiedades, y los servicios relacionados, para los posibles inquilinos y la competencia de otras propiedades disponibles;

-el aumento de los costes de mantenimiento, seguro, renovación y mejora de nuestros inmuebles;

-nuestra capacidad para reposicionar nuestros inmuebles debido a cambios en las necesidades comerciales y logísticas de nuestros clientes;

-nuestra capacidad para arrendar inmuebles a tarifas favorables, incluidos aumentos periódicos basados en la inflación o los tipos de cambio, y controlar los costes variables de explotación;

-problemas sociales, incluida la seguridad, que afectan a determinadas regiones;

-la normativa gubernamental y medioambiental y la responsabilidad potencial asociada en virtud de las leyes medioambientales, de derechos de la comunidad, de zonificación, de uso, fiscales, arancelarias y de otro tipo, así como los cambios en las mismas; y

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-Reducción de la oferta, aumento de precios y otras restricciones que afecten al suministro de recursos clave, como el agua y la electricidad, que pueden afectar a la industria de la construcción y al funcionamiento de las instalaciones de alquiler en México.

Estos factores pueden afectar a nuestra capacidad para recuperar la inversión en nuestras propiedades y dar lugar a cargos por deterioro.

Es posible que no tengamos éxito en la ejecución de nuestra estrategia de crecimiento acelerado si no somos capaces de realizar adquisiciones de terrenos o propiedades.

Nuestra estrategia de crecimiento incluye la adquisición de propiedades individuales o carteras inmobiliarias cuando surgen oportunidades. Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en condiciones favorables e integrarlas con éxito en nuestras operaciones existentes está sujeta a diversos riesgos, incluido el riesgo de que:

-es posible que no podamos adquirir las propiedades deseadas, incluidos otros promotores inmobiliarios y fondos de inversión inmobiliaria, especialmente en mercados en los que no operamos actualmente; es posible que necesitemos bancos de suelo adicionales para acelerar el crecimiento de nuestra cartera y ejecutar nuestra estrategia de crecimiento para alcanzar nuestros objetivos;

-es posible que no podamos obtener financiación para la adquisición en cuestión, dada nuestra actual posición de apalancamiento y el aumento de los tipos de interés;

-las propiedades que adquirimos pueden no aumentar nuestros resultados, o que no seamos capaces de gestionarlas y arrendarlas con éxito para alcanzar nuestros objetivos;

-es posible que no seamos capaces de generar flujos de caja operativos suficientes para realizar una adquisición;

-es posible que tengamos que gastar cantidades adicionales a las presupuestadas para desarrollar una propiedad o realizar las mejoras o renovaciones necesarias;

•la competencia de otros posibles compradores puede aumentar considerablemente el precio de compra de una propiedad deseada;

-podemos dedicar mucho tiempo y dinero a posibles adquisiciones que no podamos llevar a cabo por no cumplirse las condiciones de cierre habituales incluidas en los acuerdos de adquisición de propiedades, incluida la finalización satisfactoria de las investigaciones de diligencia debida;

•es posible que no podamos obtener alguna o todas las autorizaciones reglamentarias necesarias para completar la adquisición, incluidas las de la Comisión Nacional Antimonopolio de México (Comisión Federal de Competencia Económica, hoy Comisión Nacional Antimonopolio o «CNA»);

-el proceso de perseguir y consumar una adquisición puede distraer la atención de nuestra alta dirección de nuestras operaciones empresariales existentes;

-podemos sufrir retrasos (temporales o permanentes) si hay oposición pública o gubernamental a nuestras actividades; y

-podríamos no ser capaces de integrar rápida y eficazmente nuevas adquisiciones, especialmente adquisiciones de carteras inmobiliarias, en nuestras operaciones existentes.

No podemos asegurar que seamos capaces de gestionar con éxito todos los factores necesarios para hacer crecer nuestro negocio. Si no somos capaces de encontrar objetivos de adquisición adecuados, o si los encontramos y no somos capaces de completar las adquisiciones en condiciones favorables o de gestionar las propiedades adquiridas para cumplir con nuestros objetivos, nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS podría verse material y adversamente afectado. Además, nos enfrentamos a riesgos derivados de la adquisición de propiedades que aún no están totalmente desarrolladas o que necesitan una renovación o reurbanización sustancial, incluyendo, en particular, el riesgo de que sobrestimemos el valor de la propiedad, el riesgo de que el coste o el tiempo para completar la renovación o reurbanización supere nuestro presupuesto y el riesgo de que la ubicación en cuestión nunca se desarrolle. Esos retrasos o sobrecostes pueden deberse a:

-escasez de materiales o de mano de obra cualificada;

-un cambio en el alcance del proyecto original;

-la dificultad de obtener los permisos necesarios de zonificación, uso del suelo, medio ambiente, salud y seguridad, construcción, ocupación, defensa de la competencia y otros permisos gubernamentales;

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-las condiciones económicas o políticas que afecten al lugar en cuestión;

-un aumento del coste de los materiales y equipos de construcción;

-el descubrimiento de defectos estructurales u otros defectos latentes en la propiedad una vez iniciada la construcción; y

-retrasos a la hora de conseguir inquilinos.

La falta de finalización de un proyecto de desarrollo a tiempo y dentro del presupuesto, o de arrendamiento del proyecto una vez finalizado, podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Cuando surjan oportunidades, podremos explorar la adquisición de propiedades o portafolios inmobiliarios en mercados dentro de México. Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en nuevos mercados e integrar con éxito dichas adquisiciones a nuestras operaciones actuales está sujeta a los mismos riesgos que nuestra capacidad para hacerlo en los mercados en los que operamos actualmente. Además de estos riesgos, es posible que no poseamos el mismo nivel de familiaridad con la dinámica y las condiciones de mercado de los nuevos mercados en los que podamos entrar, lo que podría afectar negativamente a nuestra capacidad para expandirnos u operar en dichos mercados y, en consecuencia, a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. Es posible que no podamos obtener la rentabilidad deseada de nuestras inversiones en nuevos mercados. Si no logramos expandirnos a nuevos mercados, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas podrían verse afectados negativamente.

Dependemos de nuestros inquilinos para una parte sustancial de nuestros ingresos y nuestro negocio se vería material y adversamente afectado si un número significativo de nuestros inquilinos, o cualquiera de nuestros principales inquilinos, incumpliera las obligaciones derivadas de sus contratos de arrendamiento.

La mayor parte de nuestros ingresos proceden de los alquileres que percibimos de nuestros arrendatarios en nuestras propiedades industriales. En consecuencia, nuestros resultados dependen de nuestra capacidad para cobrar los alquileres de nuestros arrendatarios y de la capacidad de éstos para efectuar dichos pagos. Los ingresos y recursos financieros disponibles para atender el servicio de nuestra deuda y realizar distribuciones podrían verse afectados de forma significativa y adversa si un número significativo de nuestros arrendatarios, o cualquiera de nuestros arrendatarios principales, o arrendatarios afectados en determinadas regiones geográficas, pospusieran el inicio de sus nuevos contratos de arrendamiento, se negaran a prorrogar o renovar sus contratos de arrendamiento existentes a su vencimiento, incumplieran sus obligaciones de pago de alquileres y pagos relacionados con el mantenimiento, cerraran o redujeran el nivel de operaciones de sus negocios, entraran en procedimientos de reorganización (concurso mercantil) o procedimientos similares, o declararse en quiebra. Cualquiera de estos acontecimientos puede ser el resultado de diversos factores que afectan a nuestros arrendatarios. Cualquiera de estos acontecimientos podría dar lugar a la suspensión de los efectos de cada contrato de arrendamiento, a la rescisión del contrato de arrendamiento correspondiente y a la pérdida o disminución de las rentas de alquiler atribuibles al contrato de arrendamiento suspendido o rescindido.

Si, al vencimiento de un contrato de arrendamiento de cualquiera de nuestras propiedades, un inquilino no lo renueva, es posible que no podamos alquilar la propiedad a un nuevo cliente, que tengamos que incurrir en gastos de capital considerables para volver a alquilar las propiedades en cuestión, o que las condiciones de la renovación o del nuevo contrato de arrendamiento (incluido el coste de las reformas para el cliente) nos resulten menos favorables que las condiciones actuales. Si un número significativo de inquilinos incumpliera sus obligaciones en virtud de sus contratos de arrendamiento, podríamos sufrir retrasos e incurrir en gastos sustanciales al hacer valer nuestros derechos como arrendadores.

Un declive general de la economía puede provocar un descenso de la demanda de espacio en nuestros inmuebles. Como consecuencia de ello, los arrendatarios pueden retrasar el inicio de los contratos, dejar de pagar los alquileres a su vencimiento o declararse en quiebra. Cualquiera de estos acontecimientos podría dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento de ese inquilino y a pérdidas para nosotros, y los fondos disponibles para su distribución a los inversores podrían disminuir. Si los inquilinos fueran incapaces de cumplir las condiciones de sus contratos por cualquier motivo, incluido el aumento de los costes o la caída de las ventas, podríamos considerar conveniente modificar las condiciones de los contratos para permitir a los inquilinos pagar un alquiler más bajo o una menor cuota de impuestos, seguros y otros gastos de explotación. Si un inquilino se declara insolvente o en quiebra, no podemos estar seguros de que podríamos recuperar rápidamente los locales del inquilino o de un administrador concursal o persona designada equivalente en cualquier procedimiento concursal relacionado con el inquilino. Tampoco podemos estar seguros de que recibiremos una renta en el procedimiento suficiente para cubrir nuestros gastos con respecto a los locales. En algunos casos, las leyes concursales pueden restringir el importe y la recuperabilidad de nuestras reclamaciones contra el inquilino. El incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones con nosotros podría afectar negativamente a nuestra situación financiera y al efectivo que tenemos disponible para distribuir.

Obtenemos una parte significativa de nuestros ingresos por alquiler de un número limitado de clientes.

A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, nuestros diez principales inquilinos representaban aproximadamente el 27,5 %, el 27,1 % y el 27,0 % de nuestra superficie bruta alquilable total, y aproximadamente el 30,0 %, el 28,5 % y el 27,8 % de nuestros ingresos por alquileres, respectivamente. A fecha de 2025, Mercado Libre es nuestro mayor cliente en términos de superficie bruta alquilable (SBA), representando el 5,6 %. En 2024 y 2023, nuestro mayor cliente fue Nestlé, con un 4,8 % y un 5,3 % de nuestra SBA, respectivamente. Mercado Libre es también el mayor cliente en términos de

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los ingresos por alquiler representaron el 6,4 % en 2025. Nestlé fue nuestro principal cliente en 2024 y 2023, representando el 4,7 % y el 5,4 % de los ingresos por alquiler, respectivamente.

Si Mercado Libre, o cualquiera de nuestros otros inquilinos principales, rescindiera sus contratos de arrendamiento o solicitara la reestructuración de los mismos como consecuencia de cualquier circunstancia que les afectara, y no pudiéramos renovar dichos contratos en condiciones razonablemente aceptables para dichos inquilinos, o no pudiéramos renovarlos en absoluto al vencimiento de los mismos, nuestro negocio, nuestra situación financiera y nuestros resultados de explotación, así como el precio de mercado de nuestras ADS, podrían verse afectados de manera significativa y desfavorable. Además, si alguno de dichos inquilinos decidiera no renovar sus contratos de arrendamiento al vencimiento de los mismos, podríamos tener dificultades y requerir mucho tiempo para alquilar estas propiedades a nuevos clientes. No podemos garantizar que podamos volver a alquilar cualquiera de estas propiedades en un plazo breve o en absoluto, ni que nuestros resultados de explotación no se vean afectados como consecuencia de nuestra incapacidad para hacerlo. Cualquier retraso en el realquiler de estas propiedades podría afectar a nuestro negocio, situación financiera y resultados de explotación, o al precio de mercado de nuestros ADS.

Además, si alguno de nuestros principales arrendatarios experimentara una recesión en su negocio o un debilitamiento de su situación financiera, dicho arrendatario podría no ser capaz de hacer frente a sus obligaciones de pago de alquileres a su vencimiento o podría incumplir sus otras obligaciones en virtud de su contrato de arrendamiento, cualquiera de las cuales podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera y resultados de las operaciones o el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México, y nuestro negocio puede verse afectado negativamente por una recesión económica en cualquiera de esos sectores.

Nuestros clientes operan en determinados sectores industriales específicos en México. A 31 de diciembre de 2025, nuestra cartera de inquilinos, en términos de superficie bruta alquilable, estaba compuesta principalmente por empresas dedicadas a los sectores de la automoción (32,2 %), la logística (10,5 %), comercio electrónico (10,1 %), electrónica (9,8 %), alimentación y bebidas (8,8 %), aeroespacial (6,5 %) y energía (3,4 %), entre otros. Nuestra exposición a estas industrias nos expone al riesgo de recesiones económicas u otros acontecimientos adversos que afecten a estos sectores. Si alguno de estos riesgos llegara a materializarse, nuestro negocio, nuestra situación financiera y nuestros resultados de explotación, o el precio de mercado de nuestros ADS, podrían verse afectados de manera significativa y adversa.

Un aumento de la competencia podría reducir las tasas de ocupación y los ingresos por alquiler, así como las oportunidades de inversión.

Además, competimos con un número creciente de propietarios, desarrolladores y operadores de propiedades industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos similares a los nuestros. Algunos de nuestros competidores pueden tener recursos financieros y de otro tipo significativamente mayores que los nuestros y pueden ser capaces o estar dispuestos a asumir más riesgos que los que nosotros podemos manejar prudentemente.

Entre nuestros principales competidores se encuentran Prologis, CPA y Fibra Uno, que gestionan inmuebles industriales en los principales mercados suburbanos de México, entre los que se incluyen el área metropolitana de Ciudad de México, Toluca, Guadalajara y Monterrey. También competimos con Fibra Macquarie, Fibra Monterrey, Finsa y American Industries, que poseen un número significativo de propiedades industriales a lo largo de la frontera norte de México, incluyendo Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey. Además, nos enfrentamos a la competencia de los principales participantes regionales en cada uno de nuestros demás mercados.

Cualquier aumento futuro de la competencia podría dar lugar a una disminución del número de oportunidades de inversión disponibles para nosotros, a un aumento del poder de negociación de los posibles vendedores de activos inmobiliarios o a un aumento del valor de los activos inmobiliarios que puedan resultarnos atractivos. Además, los competidores financieramente más fuertes pueden tener más flexibilidad que nosotros para ofrecer incentivos de alquiler con el fin de atraer inquilinos. Si nuestros competidores ofrecen espacio en alquiler a precios inferiores a los precios de mercado o inferiores a los precios que cobramos actualmente a nuestros inquilinos, podemos perder inquilinos actuales o potenciales y vernos obligados a reducir nuestros precios u ofrecer importantes reducciones de alquiler, mejoras, opciones de rescisión anticipada o condiciones de renovación más favorables para retener a nuestros inquilinos cuando expiren sus contratos. En tal caso, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, el precio de mercado de nuestros ADS y/o nuestra capacidad para efectuar repartos a nuestros accionistas podrían verse afectados de forma significativa y adversa.

Dependemos de nuestra capacidad para reunir capital a través de los mercados financieros, desinversiones u otras fuentes para cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro.

Dependemos de nuestra capacidad para obtener financiación, desinvertir activos o acceder a otros recursos de capital para ampliar nuestra cartera inmobiliaria y cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro. Tenemos la intención de buscar financiación de instituciones financieras, pero no podemos asegurar que podamos acceder a estas u otras fuentes de capital. También nos enfrentamos al riesgo de que las condiciones de la nueva financiación disponible no sean tan favorables como las condiciones de nuestro endeudamiento actual, especialmente si los tipos de interés siguen subiendo en el futuro, y podríamos vernos obligados a destinar una parte importante de nuestro flujo de caja operativo al servicio de nuestra deuda, lo que reduciría la cantidad de efectivo disponible para financiar nuestras operaciones y gastos de capital o futuras oportunidades de negocio o para otros fines.

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Además, nuestra capacidad para obtener capital mediante la emisión y venta de acciones ordinarias para financiar nuestro crecimiento futuro dependerá en parte del precio de mercado de nuestras acciones ordinarias y ADS, que depende de una serie de condiciones de mercado y otros factores que pueden variar de vez en cuando, incluyendo:

-el apetito de los inversores;

-nuestros resultados financieros y los de nuestros inquilinos;

-nuestra capacidad para satisfacer las expectativas del mercado y las expectativas de nuestros inversores con respecto a nuestro negocio;

-los informes de los analistas financieros con respecto a nuestro negocio;

-el entorno económico, político y social imperante en México;

-la situación de los mercados de capitales, incluida la evolución de los tipos de interés vigentes para los títulos de renta fija;

-el entorno jurídico imperante en México con respecto a la protección de los intereses de los accionistas minoritarios;

-las distribuciones a nuestros accionistas, que dependen en gran medida de nuestros flujos de tesorería operativos, que a su vez dependen del aumento de los ingresos procedentes de nuestras promociones y adquisiciones, del incremento de nuestros ingresos por alquileres y de los proyectos comprometidos y los gastos de capital; y

-otros factores, como cambios en la normativa (incluyendo, en particular, cualquier cambio en la normativa fiscal, laboral y medioambiental) o la adopción de otras medidas gubernamentales o legislativas que afecten al sector inmobiliario en general o a nosotros en particular.

Los cambios adversos en nuestras calificaciones crediticias podrían mermar nuestra capacidad para obtener financiación adicional de deuda o capital en condiciones favorables, si es que la obtenemos. Nuestras calificaciones crediticias se basan en nuestros resultados operativos, nuestros ratios de liquidez y apalancamiento, nuestra situación financiera general y otros factores utilizados por las agencias de calificación crediticia en el análisis de nuestras calificaciones. Nuestras calificaciones crediticias pueden afectar al importe y al tipo de capital al que podemos acceder, así como a las condiciones de cualquier financiación que podamos obtener. No es posible garantizar que podamos mantener nuestras calificaciones crediticias. En caso de que nuestra calificación crediticia se deteriore, puede resultar más difícil o costoso obtener financiación adicional o refinanciar las obligaciones o compromisos existentes. Además, una rebaja de nuestra calificación crediticia provocaría costes adicionales u otras consecuencias potencialmente negativas en virtud de nuestras líneas de crédito e instrumentos de deuda actuales y futuros.

Nuestra incapacidad para obtener capital adicional en condiciones razonablemente favorables puede poner en peligro nuestro crecimiento futuro y afectar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestro importante endeudamiento puede afectar a nuestros flujos de tesorería y exponer nuestras propiedades al riesgo de ejecución hipotecaria.

Desde 2012, hemos ampliado nuestra cartera mediante la adquisición de terrenos sin urbanizar para el desarrollo de nuevos inmuebles industriales. Históricamente, hemos financiado nuestras adquisiciones y compras inmobiliarias con los fondos obtenidos de préstamos garantizados y líneas de crédito que, por lo general, han estado garantizados mediante una hipoteca o un derecho similar sobre el inmueble en cuestión. Si en el futuro adquiriéramos carteras estabilizadas, podríamos seguir utilizando esta estrategia de adquisición y suscribir préstamos garantizados similares. Además, hemos contraído deuda no garantizada para financiar nuestras iniciativas de desarrollo. A 31 de diciembre de 2025, nuestra deuda total pendiente ascendía a 1.275,2 millones de dólares estadounidenses, de los cuales 100,6 millones correspondían a préstamos garantizados. Para obtener más información sobre nuestro endeudamiento actual, consulte el apartado 5B. «Revisión operativa y financiera y perspectivas — Liquidez y recursos de capital — Endeudamiento».

Es posible que, ocasionalmente, contraigamos deuda adicional para financiar adquisiciones estratégicas, inversiones o empresas conjuntas, o para otros fines. De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, el importe de la deuda que el consejo de administración puede autorizar tiene un límite máximo del 20,0 % del valor consolidado de nuestros activos, según nuestro balance general al cierre del trimestre inmediatamente anterior; siempre que cualquier endeudamiento que supere este porcentaje deba ser autorizado por nuestros accionistas. En marzo de 2023, nuestros accionistas aumentaron el importe máximo de endeudamiento en el que podemos incurrir a 1.800 millones de dólares estadounidenses. Si incurrimos en endeudamiento adicional o renegociamos las condiciones de nuestros préstamos y líneas de crédito existentes, nuestras obligaciones financieras podrían aumentar significativamente y nuestra capacidad para hacer frente al servicio de nuestra deuda podría verse afectada negativamente.

Además, podemos estar sujetos a riesgos relacionados con nuestra financiación en forma de instrumentos de deuda, incluido el riesgo de que nuestro flujo de caja no sea suficiente para hacer frente a nuestros pagos programados de principal e intereses, el riesgo de que no podamos refinanciar nuestra deuda (en particular como resultado de nuestra incapacidad para renegociar las condiciones con un gran número de inversores) y el riesgo de que nuestro nivel de endeudamiento aumente nuestra vulnerabilidad a las recesiones económicas o del sector, lo que nos colocaría en una situación de riesgo.

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desventaja frente a otros competidores menos apalancados. Nuestras obligaciones de servicio de la deuda también pueden limitar nuestra flexibilidad para anticipar o reaccionar a los cambios en la industria inmobiliaria o el entorno empresarial en general, incluso incurriendo en deuda adicional para aprovechar oportunidades atractivas. El incumplimiento de las cláusulas financieras y otras cláusulas restrictivas de los contratos que rigen nuestra deuda constituiría un supuesto de incumplimiento que, a menos que se subsane o se renuncie a él, daría lugar a la imposibilidad de atender el servicio de nuestra deuda y a la ejecución hipotecaria de las propiedades que garantizan nuestras obligaciones. Por otra parte, nuestra reputación podría verse dañada y/o nuestro negocio perjudicado si se nos considera promotores de propiedades de bajo rendimiento, sufrimos pérdidas sostenidas en nuestras inversiones, incumplimos un nivel significativo de préstamos o experimentamos una ejecución hipotecaria significativa de nuestras propiedades. Si cualquiera de estos riesgos llegara a materializarse, nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse material y negativamente afectados.

Además, si los tipos de interés aumentaran, también lo harían los gastos por intereses de nuestra deuda a tipo variable no cubierta, lo que afectaría negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas. Ocasionalmente, gestionamos nuestra exposición al riesgo de tipos de interés mediante contratos de cobertura de tipos de interés que fijan o limitan de manera efectiva una parte de nuestra deuda a tipo variable. A 31 de diciembre de 2025, el 88 % de nuestra deuda pendiente tenía tipos de interés fijos y, por lo tanto, ninguna parte de nuestra deuda estaba cubierta con contratos de cobertura de tipos de interés. Además, refinanciamos la deuda a tipo fijo cuando consideramos que los tipos y las condiciones son adecuados. Es posible que nuestros esfuerzos por gestionar estas exposiciones no tengan éxito. Nuestro uso de contratos de cobertura de tipos de interés para gestionar el riesgo asociado a la volatilidad de los tipos de interés puede exponernos a riesgos adicionales, incluido el riesgo de que una contraparte de un contrato de cobertura incumpla sus obligaciones. Desarrollar una estrategia eficaz de riesgo de tipos de interés es complejo, y ninguna estrategia puede aislarnos completamente de los riesgos asociados a las fluctuaciones de los tipos de interés. No puede garantizarse que nuestras actividades de cobertura tengan el impacto beneficioso deseado en nuestro negocio, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas. La rescisión de los contratos de cobertura de tipos de interés suele implicar costes, tales como comisiones de transacción o costes de rescisión.

Los acuerdos por los que se rige nuestro endeudamiento actual incluyen cláusulas financieras y de otro tipo que imponen limitaciones a nuestra capacidad para perseguir determinadas oportunidades de negocio o emprender determinadas acciones.

Los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento actual, o cualquier endeudamiento futuro que contraigamos, incluyen o es probable que incluyan cláusulas financieras y de otro tipo que impongan limitaciones a nuestra capacidad para:

-incurrir en endeudamiento adicional;

-reembolsar nuestras deudas antes de su vencimiento;

-realizar adquisiciones o inversiones o aprovechar oportunidades de negocio;

-crear o incurrir en gravámenes adicionales;

-desprenderse de activos cuando estén sujetos a restricciones de garantía;

-transferir o vender determinados activos o fusionarse o consolidarse con otras entidades;

-llevar a cabo fusiones, escisiones o reorganizaciones empresariales de nuestro negocio;

-realizar determinadas transacciones con filiales;

-vender acciones de nuestras filiales y/o crear empresas conjuntas; y

-tomar otras medidas corporativas que de otro modo serían deseables.

Estas limitaciones pueden afectar negativamente a nuestra capacidad para financiar nuestras operaciones futuras, hacer frente a nuestras necesidades de capital o aprovechar las oportunidades de negocio disponibles. El incumplimiento por nuestra parte de cualquiera de estas cláusulas constituiría un supuesto de incumplimiento que podría dar lugar a la rescisión del acuerdo correspondiente y a la aceleración de nuestras obligaciones de pago. En tal caso, nuestros prestamistas podrían declarar inmediatamente vencidos y pagaderos el importe principal pendiente y los intereses devengados de nuestras obligaciones de deuda y otras comisiones, y podrían emprender acciones de ejecución de garantías (incluida la ejecución hipotecaria de nuestros activos). Cualquiera de estos acontecimientos podría obligarnos a entrar en un procedimiento de reorganización o declararnos en quiebra, lo que afectaría material y negativamente a nuestra actividad y al precio de nuestros ADS.

Es posible que nuestra cobertura de seguros no cubra todos los riesgos a los que podemos estar expuestos.

Disponemos de una cobertura de seguro que incluye los daños materiales derivados de determinados riesgos, como incendios y riesgos adicionales, así como diversas catástrofes naturales. La cobertura del seguro contiene las especificaciones de la póliza y los límites asegurados habituales.

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para propiedades, actividades empresariales y mercados similares. Creemos que nuestras propiedades están adecuadamente aseguradas. Sin embargo, determinadas pérdidas, incluidas las derivadas de actos de guerra, actos de terrorismo, disturbios, pandemias, contaminación o cuestiones medioambientales, generalmente no están aseguradas o no están aseguradas en su totalidad porque no se considera económicamente viable o prudente hacerlo. Si se produce una pérdida no asegurada o una pérdida superior a los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, podríamos experimentar una pérdida relevante del capital invertido y de los ingresos futuros en estas propiedades y podríamos seguir obligados en virtud de cualquier deuda con recurso asociada a la propiedad.

Además, no podemos estar seguros de que las compañías de seguros puedan seguir ofreciendo productos con cobertura suficiente a precios comercialmente razonables. Si sufrimos un siniestro no asegurado o que supere los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, o si las compañías de seguros no cumplen sus compromisos de cobertura con nosotros en caso de un siniestro asegurado, podríamos perder el capital invertido en las propiedades dañadas, así como los ingresos futuros previstos de esas propiedades y, si hay deuda con recurso, seguiríamos obligados por cualquier obligación financiera relacionada con las propiedades. Estas pérdidas o el aumento de los costes del seguro podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

Varias de nuestras inversiones están situadas en zonas de México que se sabe están sujetas a actividad sísmica. Por lo general, contratamos un seguro contra terremotos para nuestras propiedades ubicadas en zonas históricamente sujetas a actividad sísmica, sujeto a limitaciones de cobertura y deducibles. Además, en virtud de los contratos que rigen nuestro endeudamiento actual, nuestros prestamistas tienen la opción de (i) permitirnos utilizar el producto de nuestro seguro para reconstruir la propiedad que resultó dañada o destruida o (ii) exigirnos que destinemos dicho producto del seguro al pago anticipado de la totalidad o de una parte del saldo pendiente del préstamo correspondiente, en este último caso por un importe igual al porcentaje de nuestra cartera que represente dicha propiedad. En este último caso, no podríamos utilizar el producto de nuestro seguro para reconstruir o sustituir el inmueble dañado o destruido, ni para compensar la disminución de nuestros ingresos por alquileres debida a la suspensión de las operaciones en dicho inmueble. Es posible que no dispongamos de efectivo suficiente para reconstruir o sustituir el inmueble en cuestión y que no podamos obtener financiación adicional, en cuyo caso nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS se verían afectados de forma significativa y adversa.

Nuestros inquilinos pueden incumplir su obligación de mantener una cobertura de seguro.

De acuerdo con las condiciones de nuestros contratos de arrendamiento, nuestros inquilinos están obligados a contratar y mantener una cobertura de seguro de responsabilidad civil general y de inquilinos. Si nuestros arrendatarios incumplen estas obligaciones, nos veremos obligados a contratar un seguro en su lugar y a emprender acciones para obtener el reembolso de dichos arrendatarios. Estos costes y gastos imprevistos podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas.

Además, si nuestros arrendatarios no mantienen un seguro suficiente o adecuado, podemos ser considerados responsables de pérdidas atribuibles a dichos arrendatarios o a sus negocios, pérdidas que pueden no estar cubiertas por nuestras propias pólizas de seguro. En caso de que se produzca un siniestro en un inmueble cuyo arrendatario no haya contratado o mantenido una cobertura de seguro adecuada o respecto del cual nosotros mismos no mantengamos cobertura de seguro, podríamos perder una parte significativa de nuestra inversión de capital o de nuestros flujos de tesorería previstos en ese inmueble, al tiempo que seguiríamos estando obligados a atender el servicio de la deuda para la que ese inmueble servía de garantía, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas.

Nuestros contratos de arrendamiento incluyen ciertas disposiciones que pueden resultar inaplicables.

Todos nuestros contratos de arrendamiento se rigen por la legislación mexicana. Si bien nuestros contratos de arrendamiento establecen que el arrendatario no tendrá derecho a la retención de la renta en caso de daños o destrucción de la totalidad o parte de la propiedad en cuestión (lo que se conoce como disposiciones "hell or high water"), conforme a la legislación mexicana el arrendatario no devengará renta hasta que se realicen las reparaciones o podrá solicitar una reducción de la renta igual al porcentaje de la propiedad que resultó dañada o destruida, o en algunos casos, rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento en cuestión. No podemos asegurarle si un tribunal mexicano confirmaría las disposiciones pertinentes de nuestros contratos de arrendamiento o las declararía inejecutables. En este último caso, nuestros ingresos por rentas disminuirían y nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas podrían verse afectados negativamente.

El valor de nuestros activos puede sufrir pérdidas por deterioro que pueden afectar negativamente a nuestros resultados de explotación.

Revisamos periódicamente los valores contables de nuestros activos inmobiliarios para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro. La determinación de la existencia de indicadores de deterioro se basa en factores como las condiciones del mercado, el rendimiento de los inquilinos y la estructura jurídica. Por ejemplo, la rescisión de un contrato de arrendamiento por parte de un inquilino puede llevarnos a reconocer una pérdida por deterioro. Determinamos el valor de nuestros activos inmobiliarios basándonos en el valor actual neto de nuestros futuros ingresos por alquileres y otros ingresos o gastos derivados de dichos activos, dividido por una tasa de descuento basada en nuestro coste medio ponderado del capital. Este tipo de descuento puede variar en función de las variaciones de los tipos de interés.

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y otras condiciones del mercado sobre las que no tenemos control. Cuanto mayor es la tasa de descuento, menor es el valor de nuestros activos. En 2025 y 2024 registramos una ganancia por la revalorización de nuestras propiedades de 52,1 millones de dólares estadounidenses y 270,7 millones de dólares estadounidenses, respectivamente.

Si determinamos que se ha producido una pérdida por deterioro, ajustaremos el valor contable neto de la propiedad en cuestión para tener en cuenta dicha pérdida, lo que puede afectar material y negativamente a las garantías aportadas a los acreedores (exigiendo así que se aporten garantías adicionales) o a nuestros resultados de operaciones para el periodo de información en cuestión, al precio de mercado de nuestros ADS y a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas.

Estamos sujetos a riesgos relacionados con el desarrollo de nuevas propiedades, entre otras cosas debido a un aumento de los costes de construcción y a problemas en la cadena de suministro.

Estamos sujetos a riesgos relacionados con nuestras actividades de promoción y arrendamiento que pueden afectar negativamente a nuestros resultados de explotación y flujos de tesorería disponibles, incluyendo, entre otros, el riesgo de que:

-es posible que no podamos arrendar espacio en nuestros nuevos inmuebles a precios rentables;

-podemos abandonar oportunidades de desarrollo y no capitalizar nuestras inversiones en investigación y valoración en relación con esas oportunidades;

-es posible que no podamos obtener o que suframos retrasos en la obtención de todos los permisos y autorizaciones necesarios de zonificación, construcción, ocupación y otros permisos y autorizaciones gubernamentales;

-los estudios de viabilidad para el desarrollo de nuevas propiedades pueden resultar incorrectos una vez iniciado el desarrollo;

-nuestras actividades empresariales pueden no ser tan rentables como se esperaba como consecuencia del aumento de los costes de las reservas de suelo;

-los costes reales de construcción de un proyecto pueden superar nuestras estimaciones originales o la construcción puede no completarse en la fecha prevista, por ejemplo, como resultado de retrasos atribuibles a incumplimientos contractuales, condiciones climáticas locales, huelgas nacionales o locales de trabajadores de la construcción o escasez de materiales de construcción o energía eléctrica o combustible para nuestros equipos, cualquiera de los cuales haría que el proyecto fuera menos rentable o no rentable;

-podemos vernos obligados a incurrir en costes adicionales para corregir defectos en el diseño de la construcción o que sean exigidos por nuestros inquilinos; y

-podemos ser considerados responsables solidarios de cualquier contaminación subyacente del suelo en cualquiera de nuestras propiedades con la parte que causó dicha contaminación, incluso si dicha contaminación no era identificable por nosotros.

Cualquiera de estos riesgos podría dar lugar a retrasos o gastos imprevistos importantes y, en determinadas circunstancias, podría impedir la finalización de nuestros proyectos de desarrollo o renovación una vez iniciados, lo que podría tener un efecto adverso importante en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Es posible que nosotros o nuestros proveedores externos no consigamos mantener, obtener o renovar las autorizaciones, licencias y permisos gubernamentales o de otro tipo necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, o que suframos retrasos importantes en su obtención.

Nosotros y nuestros proveedores externos de bienes y servicios, según proceda, estamos sujetos a numerosas normativas gubernamentales y locales y necesitamos diversas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados para desarrollar nuestra actividad. No podemos asegurarle que nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, no encontraremos problemas significativos a la hora de obtener nuevas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados, o de renovar los existentes, necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, o que nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, seguiremos cumpliendo las condiciones actuales o nuevas de dichas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados que tenemos actualmente o que se nos puedan conceder en el futuro. También puede haber retrasos por parte de los organismos reguladores y administrativos en la revisión de nuestras solicitudes y la concesión de aprobaciones.

La aplicación de nuevas leyes y reglamentos en materia de protección del medio ambiente, la salud y la seguridad en las jurisdicciones en las que operamos, o en las jurisdicciones de las que nuestros terceros proveedores de bienes y servicios nos suministran sus productos, puede crear requisitos más estrictos que cumplir, incluidos los requisitos relativos a las demandas de las comunidades donde se encuentran los bienes inmuebles. Esto podría retrasar nuestra capacidad para obtener las aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados correspondientes, o podría dar lugar a que no pudiéramos obtenerlos en absoluto. Si las aprobaciones obtenidas previamente,

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si se revocan las licencias, permisos y certificados y/o si nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, no obtenemos y/o mantenemos las aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, podríamos vernos obligados a incurrir en costes sustanciales o a suspender o alterar temporalmente el funcionamiento de una o más de nuestras propiedades, parques industriales, o proyectos en construcción o cualquier componente relevante de los mismos, lo que podría afectar al funcionamiento general de estas ubicaciones o a nuestro cumplimiento de cualquier contrato de arrendamiento en dichas ubicaciones, lo que a su vez podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Aunque en el pasado no hemos sido objeto de sanciones civiles, reglamentarias o penales importantes derivadas del cumplimiento o incumplimiento inoportuno de las leyes y reglamentos aplicables, podríamos ser objeto de sanciones civiles, reglamentarias y penales que podrían afectar material y negativamente al funcionamiento continuado de nuestros negocios, incluyendo: la pérdida de las licencias necesarias para operar en uno o más de nuestros locales, el incumplimiento potencial de nuestras obligaciones en virtud de nuestros contratos de arrendamiento, multas o sanciones monetarias importantes, o el cierre de nuestros locales como medida preventiva. Además, los cambios en estas leyes y reglamentos pueden restringir nuestras operaciones actuales, limitar la expansión de nuestro negocio y exigir cambios operativos que pueden ser difíciles o costosos de aplicar.

Nuestras operaciones están sujetas a un gran número de leyes y reglamentos medioambientales, y nuestro incumplimiento de cualquiera de estas leyes y reglamentos puede dar lugar a responsabilidad y resultar en costes y gastos adicionales significativos, que pueden afectar material y negativamente a nuestra situación financiera.

Nuestras operaciones y propiedades están sujetas a leyes y reglamentos federales, estatales y locales relacionados con la protección del medio ambiente y el uso de los recursos naturales. El Gobierno Federal ha implementado un programa de protección ambiental a través de la promulgación de numerosos reglamentos, reglas y normas oficiales ambientales en materias como planeación ecológica, evaluación de riesgos e impactos ambientales, contaminación lumínica y sonora artificial, disposición de materiales peligrosos o contaminantes, áreas naturales protegidas, protección de flora y fauna, conservación y aprovechamiento racional de los recursos naturales y contaminación del suelo, entre otras. Las autoridades federales y locales mexicanas, incluida la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales), la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente), la Comisión Nacional del Agua (Comisión Nacional del Agua) y los gobiernos estatales y municipales tienen la facultad de iniciar acciones civiles, ambientales, administrativas y penales por la violación de las leyes y reglamentos ambientales, incluida la facultad de clausurar las propiedades que no cumplan.

Prevemos que la regulación de nuestras operaciones comerciales en virtud de las leyes medioambientales federales, estatales y locales mexicanas aumentará y se hará más estricta con el tiempo. No podemos predecir el efecto que la promulgación de leyes, reglamentos o normas oficiales ambientales adicionales tendría sobre nuestros flujos de efectivo, costos de cumplimiento, requerimientos de capital o pasivos relacionados con demandas por daños y perjuicios, negocios, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs.

Además, en virtud de las leyes y reglamentos mexicanos en materia de medio ambiente, somos responsables solidarios con nuestros arrendatarios de los costes de saneamiento de la contaminación del suelo, aun cuando la contaminación haya sido causada por el arrendatario. Aunque nuestros contratos de arrendamiento estipulan que el arrendatario es responsable del coste de las medidas de reparación, no podemos garantizar que los arrendatarios cumplan sus obligaciones. Si alguno de nuestros inquilinos contaminara el suelo de nuestras propiedades y no tomara medidas de saneamiento o no pagara el coste de las mismas, nos veríamos obligados a llevar a cabo el saneamiento nosotros mismos y podríamos ser considerados responsables de cualquier daño, lo que podría afectar material y negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

En virtud de la Ley General de Cambio Climático (Ley General de Cambio Climático) y sus reglamentos, estamos sujetos a diversas obligaciones medioambientales, que pueden afectar a nuestros resultados financieros. Además, México promulgó una ley que permite las demandas colectivas relacionadas con responsabilidades medioambientales. En virtud de dicha legislación, podemos estar sujetos a demandas colectivas que pueden afectar a nuestra situación financiera, o que pueden tener un efecto material adverso sobre nosotros o nuestras propiedades. Además, los requisitos y esfuerzos para hacer frente al cambio climático a través de leyes federales, estatales, regionales e internacionales que exigen la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, o emisiones de GEI, pueden dar lugar a riesgos económicos e incertidumbre para nuestro negocio. Estos riesgos podrían incluir costes de tramitación y obtención de permisos, impuestos adicionales, así como de instalación de los equipos necesarios para reducir las emisiones con el fin de cumplir los nuevos límites de GEI u otras normas tecnológicas exigidas. Dada la naturaleza incierta de los requisitos legales y reglamentarios actuales y futuros en materia de emisiones de GEI a nivel federal, estatal, regional e internacional, no es posible predecir el impacto sobre nuestras operaciones o situación financiera, ni hacer previsiones razonables de los costes potenciales que puedan derivarse de dichos requisitos.

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Estamos expuestos a las posibles repercusiones del cambio climático en el futuro y podríamos vernos obligados a aplicar normativas nuevas o más estrictas, lo que podría dar lugar a pérdidas imprevistas que afectarían a nuestra actividad y situación financiera.

Estamos expuestos a riesgos físicos potenciales derivados de posibles cambios climáticos en el futuro. Nuestros inmuebles pueden estar expuestos a fenómenos meteorológicos catastróficos poco frecuentes, como fuertes tormentas, sequías, terremotos, inundaciones, incendios forestales u otros fenómenos meteorológicos extremos. Si aumenta la frecuencia de los fenómenos meteorológicos extremos, nuestra exposición a estos fenómenos podría aumentar y podría afectar a las operaciones de nuestros inquilinos y a su capacidad para pagar el alquiler. Contamos con una amplia cobertura de seguros para mitigar nuestro riesgo de siniestros, en cantidades y de un tipo que consideramos apropiados para los mercados en los que se ubican cada una de nuestras propiedades y sus operaciones comerciales, teniendo en cuenta el riesgo de cambio climático.

Como propietarios, gestores y promotores inmobiliarios, podemos vernos perjudicados en el futuro por posibles impactos en la cadena de suministro o por normas de eficiencia energética o reglamentos sobre gases de efecto invernadero más estrictos para los sectores de la construcción comercial. El cumplimiento de las nuevas leyes o reglamentos relativos al cambio climático, incluido el cumplimiento de los códigos de construcción "verdes", puede obligarnos a realizar mejoras en nuestros inmuebles existentes o dar lugar a un aumento de los costes de explotación que tal vez no podamos repercutir eficazmente a nuestros inquilinos. Cualquiera de estas leyes o reglamentos también podría imponer costes sustanciales a nuestros inquilinos, afectando así a la situación financiera de nuestros inquilinos y a su capacidad para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento y para arrendar o volver a arrendar nuestras propiedades. No podemos garantizar que no existan otras condiciones de este tipo o que no puedan surgir en el futuro. Las posibles repercusiones del cambio climático en el futuro sobre nuestras propiedades inmobiliarias podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para arrendar, desarrollar o vender dichas propiedades o para obtener préstamos utilizando dichas propiedades como garantía y podrían afectar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestras ADS.

Además de los riesgos identificados anteriormente derivados de los controles legales y reglamentarios reales o potenciales, las condiciones meteorológicas adversas, la subida del nivel del mar, el aumento de las temperaturas y otros efectos que puedan atribuirse al cambio climático pueden afectar a cualquier sector manufacturero en términos de costes directos (por ejemplo, daños materiales y perturbación de las operaciones) e indirectos (por ejemplo, perturbación de los clientes y proveedores y aumento de las primas de seguros). En la medida en que esas condiciones afecten negativamente a nuestras operaciones, podrían tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestros activos inmobiliarios pueden ser objeto de expropiación y despojo por parte del gobierno mexicano por razones de interés público y otros motivos.

De conformidad con la Constitución mexicana, el gobierno mexicano tiene derecho a expropiar propiedades privadas por razones de interés público en determinadas circunstancias. Según la legislación mexicana, el gobierno estaría obligado a indemnizar al propietario del bien. Sin embargo, el importe de dicha indemnización podría ser inferior al valor de mercado de la propiedad y el pago podría no recibirse hasta transcurrido un periodo de tiempo significativo, ya que la legislación aplicable no especifica ningún plazo para el pago de dicha indemnización. En caso de expropiación de alguna de nuestras propiedades, podríamos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en dicha propiedad, lo que afectaría negativamente a los rendimientos esperados de dicha inversión y, en consecuencia, a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

De conformidad con la Ley Nacional de Extinción de Dominio (Ley Nacional de Extinción de Dominio), podemos ser despojados de nuestras propiedades por el gobierno mexicano, declarado por una autoridad judicial, sin ninguna contraprestación o compensación, si nuestros inquilinos participan en ciertas actividades delictivas dentro de nuestras propiedades. Aunque la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento incluyen declaraciones y garantías relativas a las actividades de nuestros arrendatarios dentro de nuestras propiedades, si dichos arrendatarios se involucran en actividades ilegales, podríamos ser despojados de cualquiera de nuestras propiedades por el gobierno mexicano y, en ese caso, podríamos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en dicha propiedad, lo que afectaría negativamente los rendimientos esperados de dicha inversión y, en consecuencia, nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs.

Estamos o podemos estar sujetos a procedimientos judiciales y administrativos o a investigaciones gubernamentales, que podrían perjudicar a nuestro negocio y a nuestra reputación.

De vez en cuando, nos vemos o podemos vernos implicados en litigios, investigaciones y otros procedimientos legales o administrativos relacionados con reclamaciones derivadas de nuestras operaciones, ya sea en el curso normal del negocio o no, o derivadas de infracciones o presuntas infracciones de leyes, reglamentos o actos. Véase el punto 4. "Información de la empresa-Visión general del negocio-Procedimientos judiciales". No podemos asegurar que estos o cualesquiera otros asuntos reglamentarios y procedimientos judiciales, incluidos los que puedan surgir en el futuro, no perjudiquen nuestra reputación o afecten materialmente a nuestra capacidad para desarrollar nuestra actividad de la forma que esperamos o nos afecten materialmente de otro modo en caso de que se produzca una resolución desfavorable, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

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Estamos sujetos a leyes y reglamentos anticorrupción, antisoborno, contra el blanqueo de dinero y antimonopolio, y cualquier infracción de cualquiera de estas leyes o reglamentos podría tener un impacto material adverso en nuestra reputación, situación financiera y resultados de las operaciones.

Estamos sujetos a leyes y normativas internacionales en materia de lucha contra la corrupción, el soborno, el blanqueo de capitales y la competencia desleal, entre otras, y estamos obligados a cumplir con ellas, incluyendo (entre otras) la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (Ley Federal de México para la Prevención e Identificación de Transacciones con Recursos de Procedencia Ilícita) y leyes y reglamentos similares en México, en los Estados Unidos y en el extranjero, incluyendo (entre otros) la Ley de Prácticas Corruptas en el Extranjero y leyes y reglamentos similares.

A pesar de que hemos implementado políticas y procedimientos, que incluyen la capacitación de ciertos grupos de nuestros empleados, con el fin de garantizar el cumplimiento de las leyes anticorrupción y otras leyes relacionadas, no podemos garantizar que nuestras políticas y procedimientos internos sean suficientes para prevenir o detectar todas las prácticas inapropiadas, fraudes o violaciones a la ley por parte de nuestras afiliadas, empleados, directores, funcionarios, socios, agentes y proveedores de servicios, o que dichas personas no tomen acciones que violen nuestras políticas y procedimientos. Si no cumplimos plenamente con las leyes y reglamentos aplicables, las autoridades gubernamentales competentes en México tienen el poder y la autoridad para investigarnos y, en su caso, imponernos multas, sanciones y recursos, lo que podría hacernos perder clientes, proveedores y acceso a los mercados de deuda y de capitales. Cualquier violación por nuestra parte, o por parte de terceros con los que realizamos transacciones, de las leyes o reglamentos antisoborno, anticorrupción, contra el blanqueo de capitales, antimonopolio y de comercio internacional podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Podemos adquirir propiedades y empresas que entrañen riesgos que podrían afectar negativamente a nuestra actividad y situación financiera.

Hemos adquirido y seguiremos adquiriendo propiedades mediante la adquisición directa de inmuebles o la adquisición de entidades propietarias de inmuebles. La adquisición de inmuebles conlleva riesgos, como el de que el inmueble adquirido no funcione como se esperaba, que los costes reales de rehabilitación, reposicionamiento, renovación y mejoras identificados en el proceso de diligencia debida previo a la adquisición superen las estimaciones, o que dichas contingencias no sean indemnizables. Cuando adquirimos propiedades, podemos enfrentarnos a riesgos asociados a la falta de conocimiento del mercado o de la economía local, al establecimiento de nuevas relaciones comerciales en la zona y a la falta de familiaridad con la administración local y los procedimientos de concesión de permisos. Además, existe, y se espera que siga existiendo, una competencia significativa por propiedades que cumplan nuestros criterios de inversión, así como riesgos asociados a la obtención de financiación para las actividades de adquisición. Las propiedades o entidades adquiridas pueden estar sujetas a pasivos, incluyendo pasivos fiscales, que pueden ser sin recurso, o con recurso limitado, con respecto a pasivos desconocidos. En consecuencia, si se nos impusiera una responsabilidad basada en nuestra nueva titularidad de cualquiera de estas entidades o propiedades, es posible que tuviéramos que pagar sumas sustanciales para liquidarla.

Es posible que no consigamos integrar las operaciones de las empresas recién adquiridas y obtener las sinergias y otros beneficios previstos, o que no lo consigamos en el plazo previsto. Las dificultades potenciales que podemos encontrar en el proceso de integración incluyen: (i) la incapacidad de enajenar activos u operaciones que están fuera de nuestra área de especialización; (ii) posibles pasivos desconocidos y mayores gastos imprevistos, retrasos o condiciones reglamentarias asociadas a estas operaciones; y (iii) déficit de rendimiento como resultado de la desviación de la atención de la dirección causada por la finalización de estas operaciones y la integración de las operaciones de las empresas.

Los retrasos o un aumento de los costes en la construcción de nuevos edificios o mejoras podrían tener un efecto adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS, incluso debido a problemas en la cadena de suministro.

Los retrasos o un aumento de los costes en la construcción de nuevos edificios o en las mejoras de nuestras propiedades existentes podrían tener un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS. Las fases de ingeniería, diseño y construcción de nuevos proyectos suelen requerir de seis a siete meses, y las mejoras de las propiedades existentes suelen requerir de uno a tres meses. Si sufrimos retrasos en las fases de ingeniería, diseño o construcción como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de nuestros proveedores o por cualquier otro motivo, es posible que no podamos entregar nuestros nuevos proyectos o las mejoras de los inmuebles existentes en los plazos previstos y que, mientras tanto, no recibamos ingresos por alquileres de dichos inmuebles. Por consiguiente, cualquier retraso de este tipo podría afectar a nuestra reputación y tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS. Además, muchos de nuestros contratos de arrendamiento prevén penalizaciones equivalentes a uno, dos o tres días de alquiler por cada día que no entreguemos el inmueble. En el pasado, hemos podido repercutir estas responsabilidades a nuestros contratistas, pero no podemos garantizar que podamos hacerlo en el futuro. Si no somos capaces de repercutir a nuestros contratistas los costes asociados a los retrasos en la construcción, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse afectados negativamente.

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Dependemos de una extensa red de proveedores en todo el mundo que producen y entregan los materiales que necesitamos para la construcción de nuevos edificios o mejoras. Por ello, nuestros resultados se ven afectados por las actuales restricciones mundiales de suministro, que han provocado un aumento de los plazos de entrega, retrasos en los pedidos y escasez de productos.

Podemos estar sujetos a reclamaciones por defectos de construcción u otras acciones similares en relación con nuestro negocio de gestión inmobiliaria.

En nuestra calidad de gestores inmobiliarios, contratamos a contratistas independientes para que nos presten servicios de ingeniería, construcción y gestión de proyectos para nuestros inmuebles, y supervisamos su ejecución. No podemos ofrecer ninguna garantía de que no seremos objeto de reclamaciones por defectos de construcción u otras acciones similares, incluso si dichos defectos no nos son imputables. Un resultado adverso en cualquier reclamación o litigio derivado de defectos de construcción o problemas de gestión de propiedades podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

La pérdida de uno o más miembros de nuestra alta dirección, incluido nuestro Consejero Delegado, podría tener un efecto material adverso en nuestras operaciones.

Nuestro éxito continuo es atribuible en gran medida a los esfuerzos de nuestra alta dirección, incluyendo a nuestro Director General, Lorenzo Dominique Berho Carranza. Nuestro Director General y otros miembros de nuestra alta dirección gozan de una reputación favorable en la industria inmobiliaria en México, tanto a nivel nacional como regional. Nuestro Director General es responsable, en un grado significativo, de atraer nuevas oportunidades de negocio y liderar las negociaciones con prestamistas, socios potenciales de coinversiones y grandes clientes institucionales. La pérdida de nuestro Director General o de cualquiera o todos los demás miembros de nuestra alta dirección por cualquier motivo, su incapacidad para permanecer en sus puestos actuales o nuestra incapacidad para reemplazarlos, podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs y un impacto negativo en nuestras relaciones comerciales con nuestros prestamistas y clientes.

Además, la experiencia y habilidad de ciertos miembros de nuestro equipo directivo ha demostrado ser fundamental para identificar y atraer clientes y oportunidades locales. Consideramos especialmente relevantes las relaciones regionales de nuestros directivos en la región de Tijuana y el Bajío. A medida que continuemos creciendo, nuestro éxito dependerá en gran medida de nuestra capacidad para contratar y retener personal cualificado en todas las áreas de negocio, y no podemos garantizar que podamos hacerlo. Nuestra capacidad para retener a los altos directivos y al personal experimentado dependerá en parte de que contemos con sistemas adecuados de remuneración e incentivos. Los sistemas de remuneración e incentivos que tenemos pueden no ser suficientes para retener los servicios de nuestro personal experimentado.

Las amenazas para la salud pública o los brotes de enfermedades contagiosas podrían tener un efecto adverso en nuestras operaciones y resultados financieros.

Nuestro negocio podría verse material y negativamente afectado por los riesgos (o la percepción pública de los riesgos) relacionados con una epidemia, pandemia, brote u otra crisis de salud pública, similar al brote del nuevo coronavirus (COVID-19). La propagación mundial de la pandemia de COVID-19, que se originó a finales de 2019 y posteriormente fue declarada pandemia por la Organización Mundial de la Salud en marzo de 2020, impactó negativamente en la economía mundial, interrumpió las cadenas de suministro y creó una volatilidad significativa en los mercados financieros mundiales. El alcance final del impacto de cualquier futura epidemia, pandemia u otra crisis sanitaria en nuestro negocio, situación financiera y resultados de las operaciones es incierto y dependerá de la evolución futura, incluida la situación y la dinámica de la economía mundial.

El aumento de los precios de la energía, las materias primas, los equipos o los salarios podría incrementar nuestros costes de explotación.

Nuestro negocio está significativamente expuesto al precio de la energía, las materias primas y los componentes, incluyendo, entre otros, el precio del cemento y el acero, así como el precio de compra o arrendamiento de equipos. Ciertos insumos utilizados por nosotros o por nuestros terceros contratistas en nuestras operaciones son susceptibles de fluctuaciones significativas en los precios, sobre las cuales podemos tener poco control. Los precios de algunos de estos insumos se ven afectados en gran medida por los precios de las materias primas, como el petróleo y el acero.

No podemos asegurar que los precios de las materias primas o insumos pertinentes vayan a disminuir en el futuro. Los aumentos sustanciales de los precios de esas materias primas suelen traducirse en aumentos de los costes de explotación de nuestros proveedores o contratistas y, en consecuencia, en aumentos de los precios que cobran por sus productos o servicios. Además, la creciente demanda de mano de obra, especialmente cuando va unida a una escasez globalizada de mano de obra cualificada, puede dar lugar a una inflación salarial significativa. En la medida en que no podamos repercutir a nuestros clientes los aumentos de los precios de nuestros insumos clave o los aumentos de los salarios que debemos pagar, nuestros márgenes de explotación podrían verse afectados negativamente.

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El activismo y los disturbios laborales, o la incapacidad de mantener relaciones laborales satisfactorias, podrían afectar negativamente a nuestros resultados de explotación.

El activismo y los disturbios laborales pueden afectar negativamente a nuestras operaciones y, por tanto, a nuestra actividad, liquidez, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. Aunque no nos hemos visto afectados por ningún conflicto laboral significativo en el pasado, no podemos asegurar que ni nosotros ni nuestros contratistas externos vayamos a sufrir disturbios, activismo, conflictos o acciones laborales en el futuro, incluso como consecuencia de las leyes y reglamentos laborales que se han promulgado recientemente o que podrían entrar en vigor en el futuro, algunos de los cuales pueden ser significativos y podrían afectar negativamente a nuestra actividad, liquidez, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas (ya sea directamente o en virtud de sus efectos sobre nuestros contratistas externos) o al precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestro negocio y operaciones podrían verse afectados en caso de fallos del sistema o ataques de ciberseguridad.

A pesar de la redundancia del sistema, incluida la duplicación intencionada de componentes críticos, la aplicación de medidas de seguridad y la existencia de un plan de recuperación de desastres para nuestros sistemas de tecnología de la información internos y alojados, nuestros sistemas son vulnerables a daños de cualquier origen, incluidos cortes de energía, desastres naturales, terrorismo, guerra, fallos de telecomunicaciones y ataques de ciberseguridad, como malware, ransomware o accesos no autorizados. Cualquier fallo del sistema o accidente que cause interrupciones en nuestras operaciones podría dar lugar a una interrupción material de nuestro negocio. Podríamos incurrir en costes adicionales para remediar los daños causados por dichas interrupciones. Los incidentes de seguridad de terceros en vendedores, subprocesadores y proveedores de servicios también podrían afectar a nuestros datos y operaciones mediante el acceso no autorizado a la información o la interrupción de los servicios, lo que en última instancia podría provocar pérdidas financieras. A pesar de la formación, los sistemas de detección y los procedimientos de respuesta, un aumento de los ataques por correo electrónico (phishing y correo electrónico comercial comprometido) puede crear interrupciones en nuestro negocio y riesgos financieros.

La creciente frecuencia de los intentos de ataques a la ciberseguridad puede provocar un aumento de los costes para protegernos y responder a cualquier suceso, lo que incluye personal adicional, consultores y tecnologías de protección. Cualquier compromiso de nuestra seguridad podría resultar en una violación de la privacidad aplicable y otras leyes, acceso no autorizado a información nuestra y de otros, exposición legal y financiera significativa, daño a nuestra reputación, pérdida o mal uso de la información y una pérdida de confianza en nuestras medidas de seguridad, lo que podría dañar nuestro negocio. Además, es posible que nuestro seguro no cubra los costes de reparación de los incidentes de seguridad.

Hemos identificado debilidades materiales en nuestros controles internos. Si no somos capaces de desarrollar y mantener un sistema eficaz de control interno sobre la información financiera, es posible que no podamos informar con precisión sobre nuestros resultados financieros en el momento oportuno, lo que puede afectar negativamente a la confianza de los inversores en nosotros y afectar material y negativamente a nuestro negocio y resultados operativos.

En el curso de la preparación y auditoría de nuestros estados financieros consolidados auditados de conformidad con el PCAOB, nosotros y nuestra firma independiente de contadores públicos registrados identificamos debilidades materiales en nuestro control interno sobre la información financiera. Tal y como se define en las normas establecidas por el PCAOB, una "debilidad material" es una deficiencia, o una combinación de deficiencias, en el control interno sobre la información financiera, de tal forma que existe una posibilidad razonable de que no se evite o detecte a tiempo una incorrección material en los estados financieros anuales o provisionales de nuestra empresa.

Las deficiencias significativas identificadas se refieren a: (i) los controles y las actividades de supervisión, incluidos los controles sobre la contabilidad y la información financiera, que, aunque en su mayoría se diseñaron y aplicaron durante el período de referencia, algunos de ellos no fueron eficaces a lo largo de todo el año, así como a determinados controles y actividades de supervisión que, a la fecha de presentación del informe, aún debían diseñarse y aplicarse para determinar si los componentes del control interno están presentes y funcionan correctamente; y (ii) una separación inadecuada de funciones y una gestión ineficaz del acceso y de los controles de cambio para los sistemas de información pertinentes, junto con un seguimiento insuficiente de determinadas organizaciones de servicios utilizadas por la Sociedad para gestionar procesos específicos relacionados con sus sistemas de información, así como limitaciones en la disponibilidad de personal con las competencias técnicas y la experiencia necesarias para implementar y ejecutar los controles de TI correspondientes.

Si no se subsanan a tiempo, estas deficiencias significativas podrían dar lugar a incorrecciones materiales en nuestros estados financieros consolidados. Tras la identificación de la deficiencia significativa, hemos adoptado medidas correctivas y tenemos previsto seguir haciéndolo. Sin embargo, no podemos garantizar que estas medidas resuelvan por completo dichas deficiencias significativas en nuestro control interno sobre la información financiera, ni que no identifiquemos otras deficiencias significativas o importantes en el futuro.

Para subsanar las deficiencias significativas detectadas, hemos puesto en marcha y tenemos previsto implementar una serie de medidas destinadas a reforzar nuestro control interno sobre la información financiera. Estas medidas incluyen la mejora de nuestras funciones financieras,

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los equipos de operaciones y de tecnologías de la información, así como el establecimiento de políticas, procesos y controles internos adicionales relacionados con nuestra información financiera. En concreto, nuestras medidas correctoras previstas incluyen lo siguiente:

-mejora de las actividades de supervisión de los controles internos por parte de nuestro comité de auditoría, incluida una revisión trimestral en profundidad por parte del comité tanto de nuestras actividades de corrección como de los resultados de las pruebas de control interno, acompañada de frecuentes contactos con el presidente del comité de auditoría;

•reforzamos nuestro proceso de evaluación de riesgos aumentando la participación del personal clave en todas las funciones pertinentes, mejorando la alineación entre los riesgos identificados y la responsabilidad sobre los procesos, y potenciando la conexión entre los resultados de la evaluación de riesgos, el diseño de los controles y los resultados de las pruebas;

•Hemos mejorado las actividades de supervisión a nivel de transacción mediante la implementación de procedimientos para identificar, revisar y supervisar transacciones específicas, incluidas aquellas que requieren un mayor criterio y las transacciones complejas.

•seguimos recurriendo a asesores externos para que nos presten asistencia en materia de contabilidad financiera y presentación de informes;

•ampliamos el alcance de las aplicaciones informáticas incluidas, incorporando aplicaciones adicionales, con el fin de adoptar un enfoque más detallado para los controles informáticos;

•Hemos reforzado los principios de separación de funciones en todos los procesos financieros, lo que incluye la identificación de funciones incompatibles, el rediseño del acceso basado en funciones dentro del ERP y otros sistemas pertinentes, y la implementación de controles de mitigación.

•hemos nombrado a un gestor de proyectos dedicado a los controles de TI y estamos buscando activamente reforzar nuestro equipo de TI para respaldar un enfoque más eficaz y sostenible de la corrección de los controles de TI; y

•hemos implementado una herramienta de gobernanza, riesgo y cumplimiento (GRC) para facilitar la supervisión estandarizada, la documentación de controles, las pruebas, la conservación de pruebas y el seguimiento de las medidas correctivas.

Estamos comprometidos con el mantenimiento de un entorno de control interno sólido, y esperamos continuar nuestros esfuerzos para garantizar que se subsanen las debilidades materiales descritas anteriormente y todas las deficiencias de control. Sin embargo, estas deficiencias materiales no pueden considerarse subsanadas hasta que los controles correctivos aplicables funcionen durante un periodo de tiempo suficiente y la dirección haya concluido, mediante pruebas, que dichos controles funcionan eficazmente. No existe garantía alguna de que podamos subsanar las deficiencias materiales en el momento oportuno o de que en el futuro no existan o se descubran otras deficiencias materiales. Si no somos capaces de subsanar esta deficiencia material, es posible que no podamos gestionar nuestro negocio con eficacia o informar con precisión sobre nuestro rendimiento financiero en el momento oportuno, lo que podría afectar negativamente a nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Estamos sujetos a los requisitos de información de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002. El artículo 404 de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002, o «artículo 404», nos obliga a incluir un informe de la dirección sobre la eficacia de nuestro control interno sobre la información financiera en nuestro informe anual presentado en el formulario 20-F. Nuestra dirección ha concluido que nuestro control interno sobre la información financiera no es eficaz. Además, nuestra firma de auditoría pública independiente, tras realizar sus propias pruebas independientes, emitió un informe desfavorable con respecto a nuestros controles internos. Asimismo, nuestras obligaciones de información suponen una carga significativa para nuestros recursos y sistemas de gestión, operativos y financieros en el futuro previsible. No pudimos completar las medidas correctivas requeridas durante 2025 y es posible que no podamos completar ninguna medida correctiva requerida en el futuro.

En el curso de la documentación y comprobación de nuestros procedimientos de control interno, con el fin de satisfacer los requisitos de la Sección 404, podemos identificar otras debilidades y deficiencias en nuestro control interno sobre la información financiera. Además, si no logramos mantener un control interno adecuado y eficaz sobre la información financiera, ya que estas normas se modifican, complementan o enmiendan de vez en cuando, es posible que no podamos concluir de forma continua que tenemos un control interno eficaz sobre la información financiera de conformidad con la Sección 404. Si no logramos y mantenemos un entorno de control interno eficaz, podríamos incurrir en errores materiales en nuestros estados financieros e incumplir nuestras obligaciones de información, lo que probablemente haría que los inversores perdieran la confianza en la información financiera que comunicamos. Esto, a su vez, podría limitar nuestro acceso a los mercados de capitales, perjudicar nuestros resultados de explotación y provocar un descenso del precio de cotización de nuestros ADS. Además, un control interno ineficaz de la información financiera podría exponernos a un mayor riesgo de fraude o uso indebido de los activos de la empresa y exponernos a una posible exclusión de la bolsa en la que cotizamos, a investigaciones reglamentarias y a sanciones civiles o penales. También podríamos vernos obligados a reformular nuestros estados financieros de ejercicios anteriores.

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Las complicaciones en las relaciones con las comunidades locales pueden afectar negativamente a nuestra continuidad empresarial, reputación, liquidez y resultados de las operaciones.

Realizamos importantes esfuerzos para mantener buenas relaciones a largo plazo y una comunicación continua con las comunidades locales y vecinas en las que operamos o construimos, incluidas las comunidades indígenas que anteriormente poseían bienes inmuebles en las regiones en las que operamos. Sin embargo, no podemos garantizar que hayamos obtenido u obtendremos todos los permisos reclamados por dichas comunidades, ni que éstas no tengan o vayan a desarrollar intereses u objetivos diferentes de los nuestros, o incluso en conflicto con ellos, lo que podría dar lugar a procedimientos judiciales o administrativos, disturbios civiles, protestas, cobertura negativa en los medios de comunicación, acciones o campañas directas, incluidas, entre otras, solicitudes para que el gobierno revoque o deniegue nuestras concesiones, licencias u otros permisos para operar. Cualquiera de estos acontecimientos podría causar retrasos o interrupciones en nuestras operaciones, dar lugar a restricciones operativas o costes más elevados, o causar daños a nuestra reputación, lo que podría afectar material y negativamente a nuestro negocio, reputación, liquidez y resultados de las operaciones.

Nuestra cobertura de los riesgos de tipo de cambio y de tipo de interés puede no limitar eficazmente nuestra exposición a estos riesgos.

Intentamos mitigar nuestro riesgo mediante la obtención de financiación en las divisas en las que tenemos inversiones significativas, lo que nos proporciona una cobertura natural. También podemos suscribir instrumentos financieros derivados que designamos como coberturas de inversiones netas, ya que estos importes compensan los ajustes por conversión de los activos netos subyacentes de nuestras inversiones en el extranjero. Aunque intentamos mitigar los posibles efectos adversos de las variaciones en los tipos de cambio, no puede garantizarse que dichos intentos tengan éxito. Además, ocasionalmente podemos utilizar contratos de permuta de tipos de interés para gestionar el riesgo de tipos de interés y limitar el impacto de futuras variaciones de los tipos de interés en los resultados y los flujos de efectivo. A 31 de diciembre de 2025, ninguna de nuestras deudas estaba cubierta con contratos de cobertura de tipos de interés.

Los acuerdos de cobertura implican riesgos, como el riesgo de fluctuación del valor relativo de la moneda extranjera o de los tipos de interés y el riesgo de que las contrapartes incumplan las obligaciones contraídas en virtud de dichos acuerdos. Los fondos necesarios para liquidar esos acuerdos podrían ser significativos, dependiendo de la estabilidad y el movimiento de la moneda extranjera cubierta o del tamaño de la financiación subyacente y de los tipos de interés aplicables en el momento de la ruptura. La imposibilidad de cubrir eficazmente las variaciones de los tipos de cambio o de los tipos de interés puede afectar negativamente a nuestro negocio.

Riesgos relacionados con México

Las condiciones económicas adversas en México pueden tener un impacto negativo en nuestra situación financiera y/o en los resultados de nuestras operaciones.

Somos una sociedad mexicana y todos nuestros activos y operaciones se encuentran en México. Por consiguiente, nuestra actividad, situación financiera y/o resultados de explotación pueden verse afectados por la coyuntura económica general, las depreciaciones o devaluaciones del peso frente al dólar estadounidense, la volatilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios en la fiscalidad y la normativa, los índices de criminalidad y otros acontecimientos económicos, políticos o sociales que se produzcan en México o que afecten al país, sobre los cuales no tenemos control alguno. Según el INEGI, en 2025, 2024 y 2023, el PIB mexicano creció un 0,8 %, un 4,2 % y un 4,7 %, respectivamente. Además, en el pasado, México ha atravesado crisis económicas y períodos prolongados de lento crecimiento económico, causados por factores internos y externos sobre los que no tenemos control, que han tenido un impacto negativo en nosotros. No podemos garantizar que esas condiciones no vuelvan a producirse en el futuro o que, si lo hacen, no tengan un efecto adverso significativo en nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de explotación.

La economía mexicana se ha caracterizado por unos tipos de interés elevados, tanto en términos reales como nominales. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el tipo de interés medio de los CETES a 28 días era de aproximadamente el 8,1 % y el 10,7 %, respectivamente. Por consiguiente, en la medida en que contrajamos deuda denominada en pesos en el futuro, esta podría estar sujeta a tipos de interés elevados. En 2025 y 2024, el peso se apreció (depreció) frente al dólar estadounidense en un (11,4) % y un 20,0 %, respectivamente, en términos nominales. En 2025 y 2024, obtuvimos aproximadamente el 89,6 % y el 88,6 % de nuestros alquileres de contratos de arrendamiento denominados en dólares estadounidenses, respectivamente. Además, toda nuestra deuda está denominada en dólares estadounidenses. Sin embargo, en 2025 y 2024, nuestros costes operativos, impuestos y aproximadamente el 10,4 % y el 11,4 % de nuestros alquileres, respectivamente, estaban denominados en pesos. Como resultado, la apreciación o depreciación del peso frente al dólar estadounidense afecta a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

Además, durante 2019 y 2020, la calificación de la deuda soberana de México fue objeto de revisiones a la baja y perspectivas negativas por parte de las principales agencias de calificación, como consecuencia de la evaluación que estas hicieron de la capacidad financiera general del Gobierno de México para hacer frente a sus obligaciones y de su capacidad para cumplir sus compromisos financieros a su vencimiento, citando, entre otros factores, las preocupaciones relacionadas con la empresa petrolera estatal (Petróleos Mexicanos, o «PEMEX»), y la debilidad de las perspectivas macroeconómicas debido, entre otras cosas, a las tensiones comerciales y a las decisiones políticas. No podemos garantizar que las agencias de calificación no anuncien nuevas rebajas de la calificación de México y/o PEMEX en el futuro. Estas rebajas podrían afectar negativamente a la economía mexicana y, en consecuencia, a nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y

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las perspectivas o el precio de mercado de nuestras ADS y puede afectar a nuestra calificación crediticia y a los tipos de interés a los que obtenemos financiación en el mercado internacional.

Nuestro negocio puede verse materialmente afectado por las condiciones económicas generales de México, incluida la tasa de inflación, los tipos de interés vigentes y las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense. La disminución del PIB mexicano, los periodos de crecimiento negativo y/o el aumento de la inflación o de los tipos de interés pueden provocar una reducción de la demanda o de los precios de nuestros servicios y productos, o un cambio hacia servicios y productos de menor margen. Dado que un gran porcentaje de nuestros costes y gastos son fijos, es posible que no podamos reducirlos en caso de que se produzca alguno de los acontecimientos mencionados y, en consecuencia, nuestros márgenes de beneficio podrían verse afectados negativamente.

Los acontecimientos políticos y sociales en México, así como los cambios en las políticas del Gobierno Federal, podrían tener un impacto negativo en nuestro negocio y en los resultados de nuestras operaciones.

En México, la inestabilidad política ha sido un factor determinante en la inversión empresarial. Cambios significativos en leyes, políticas públicas y/o regulaciones o el uso de referéndums públicos (consultas populares), así como la elección de jueces, ministros de la Suprema Corte y otros funcionarios judiciales a través del voto popular, podrían afectar la situación política y económica de México, lo que a su vez podría afectar adversamente nuestro negocio.

Los inversores y las agencias de calificación crediticia pueden mostrarse cautelosos ante las políticas del partido político Movimiento Regeneración Nacional, o "Morena", que podrían contribuir a disminuir la resistencia de la economía mexicana en caso de recesión económica mundial. No podemos asegurar que no se tomen medidas similares en el futuro, lo que podría tener un efecto negativo en la economía de México.

La victoria electoral de Morena y sus aliados en las elecciones de 2024 relegó a la oposición a una presencia casi simbólica en el Congreso federal y la dejó significativamente debilitada a nivel regional, incluso en gubernaturas y legislaturas locales. Morena y sus aliados han establecido un fuerte dominio político tanto a nivel federal como local.

Esta hegemonía se ve reforzada por la captura parcial de instituciones como el Tribunal Federal Electoral y el debilitamiento progresivo del Instituto Nacional Electoral, junto con el desmantelamiento o absorción de organismos reguladores como el Instituto Nacional de Transparencia y la Comisión Federal de Competencia Económica.

Estos cambios socavan la supervisión independiente de los recursos públicos y las operaciones gubernamentales. Además, los medios de comunicación públicos sufren autocensura o intimidación para limitar las críticas al gobierno.

Morena obtuvo la mayoría de dos tercios necesaria en la Cámara de Diputados y se acercó a la mayoría requerida en el Senado, lo que es suficiente para aprobar cualquier reforma propuesta por el presidente (incluidas las reformas constitucionales). Se espera que la presidenta Sheinbaum continúe con las políticas sociales y económicas de su predecesor, el Sr. López Obrador. Esta nueva configuración política ha otorgado, y es probable que siga otorgando, a la coalición de Morena una autoridad sustancial para implementar cambios significativos en la Constitución mexicana y otras leyes, políticas y regulaciones, lo que podría afectar potencialmente a la economía mexicana y a nuestro negocio.

El Gobierno federal mexicano introduce ocasionalmente cambios significativos en las políticas y normativas, y es posible que vuelva a hacerlo en el futuro. El actual Gobierno mexicano ha aprobado reformas constitucionales de amplio alcance que incluyen: (i) modificaciones significativas del sistema judicial mexicano, entre ellas la elección por voto popular de todos los jueces, magistrados federales y magistrados del Tribunal Supremo, (ii) la eliminación de organismos gubernamentales autónomos, como la Comisión Nacional de Hidrocarburos, la Comisión Reguladora de Energía, el Instituto Nacional de Transparencia, Acceso a la Información y Protección de Datos Personales, el Instituto Federal de Telecomunicaciones, el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social y la Comisión Federal de Competencia Económica, y (iii) el traspaso de la Guardia Nacional a la Secretaría de Defensa.

En febrero de 2026, el Gobierno de la presidenta Sheinbaum presentó una importante reforma electoral que podría tener un impacto significativo en el panorama político, con el objetivo de reformar el sistema electoral mediante la reducción de la financiación pública de los partidos políticos, el recorte del presupuesto del Instituto Nacional Electoral y la eliminación de los escaños de representación proporcional en la legislatura. Estas reformas, de aprobarse, podrían alterar sustancialmente el marco electoral y las estructuras de gobernanza de México. Los cambios propuestos requieren aprobación constitucional y se enfrentan a un debate político, lo que genera incertidumbre respecto a su forma definitiva y su calendario.

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Para el sector empresarial, esta concentración de poder plantea varios retos. El gobierno puede actuar unilateralmente con escasa participación de las partes interesadas empresariales, sociales o políticas, lo que conduce a decisiones impulsadas por prioridades electorales más que por consideraciones técnicas o económicas. Además, la adjudicación discrecional de contratos o permisos en beneficio de los aliados del gobierno obstaculiza la inversión y la competencia económica. No podemos predecir el impacto que las condiciones políticas, económicas y sociales tendrán en la economía mexicana. Además, no podemos garantizar que los acontecimientos políticos, económicos o sociales en México, sobre los cuales no tenemos control, no tendrán un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs.

No podemos predecir el impacto que la inestabilidad económica, social y política en México, o que afecte a dicho país, pudiera tener sobre nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas, o sobre el precio de mercado de nuestros ADSs, así como sobre las condiciones de mercado y los precios de nuestros valores. Estos y otros acontecimientos futuros, sobre los que no tenemos control, en el entorno económico, político o social mexicano pueden causar trastornos en nuestras operaciones comerciales y en nuestros ingresos netos.

La reducción de la oferta, el aumento de los precios y otras restricciones que afecten al suministro de recursos clave, como el agua y la electricidad, pueden afectar a la industria de la construcción y al funcionamiento de las instalaciones de alquiler en México.

Las industrias de la construcción e inmobiliaria en México dependen de la disponibilidad de recursos como el agua y la electricidad. La reducción en el suministro, el aumento de los precios y otras restricciones que afecten al suministro de agua y electricidad pueden afectar negativamente a nuestros planes de construcción o modificar dichos planes en el futuro, o a las operaciones de nuestros arrendatarios y, por tanto, a su capacidad para cumplir con sus obligaciones y, como consecuencia, repercutir negativamente en nuestro negocio, condiciones financieras y resultados de explotación.

Las medidas legislativas o reglamentarias relativas a las leyes y reglamentos fiscales podrían afectarnos negativamente.

Estamos sujetos a las leyes y reglamentos fiscales federales, estatales y locales de México. Las leyes fiscales mexicanas están sujetas a cambios constantes y no podemos asegurarle que el Gobierno Federal no introducirá y promulgará reformas fiscales o tomará otras acciones en respuesta a las condiciones económicas, políticas o sociales en México que puedan afectar adversamente nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs. Los cambios en las leyes o reglamentos fiscales estatales y locales pueden dar lugar a un aumento de nuestras obligaciones fiscales. Una disminución de los ingresos fiscales de los estados y municipios en los que operamos puede provocar un aumento de la frecuencia y la magnitud de dichos cambios. Si se producen esos cambios, podemos vernos obligados a pagar impuestos adicionales sobre nuestros activos o ingresos. Estos efectos del aumento de los costes fiscales no pueden cuantificarse ni se han cuantificado, ni podemos asegurar que estas reformas, una vez aplicadas, no afecten negativamente a nuestra situación financiera, a los resultados de nuestras operaciones y a la cantidad de efectivo disponible para el pago de dividendos.

La evolución de la situación en Estados Unidos y otros países puede afectar negativamente a la economía de México, a nuestras actividades, situación financiera y/o resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

La economía mexicana y los negocios, la situación financiera y los resultados de operación de las empresas mexicanas pueden verse afectados en diversos grados por las condiciones económicas y de mercado de otros países. Si bien las condiciones económicas en otros países pueden diferir significativamente de las condiciones económicas en México, las reacciones de los inversionistas ante acontecimientos adversos en otros países pueden tener un efecto adverso en el valor de mercado de los valores de emisoras mexicanas. Por ejemplo, en octubre de 2017 los precios de mercado de los instrumentos de deuda y capital mexicanos experimentaron una caída significativa como resultado de la crisis financiera asiática. En el segundo semestre de 1998 y principios de 1999, los precios de mercado de los valores mexicanos se vieron afectados negativamente por las crisis económicas de Rusia y Brasil. En el segundo semestre de 2008 y parte de 2009, los precios de mercado de los instrumentos de deuda y capital mexicanos disminuyeron significativamente como consecuencia de la crisis financiera en Estados Unidos y el resto del mundo. Otros eventos geopolíticos, como la salida del Reino Unido de la Unión Europea, los cambios en la política monetaria de los Estados Unidos y los conflictos militares entre Ucrania y Rusia y entre Israel y Hamás, han contribuido a una alta volatilidad e incertidumbre en varios mercados financieros, que pueden afectar a las economías emergentes, como México, y pueden afectar nuestra capacidad para obtener financiamiento o para refinanciar nuestro endeudamiento.

Además, la economía estadounidense ejerce una gran influencia sobre la economía mexicana y, por lo tanto, las condiciones económicas adversas en Estados Unidos, la rescisión o renegociación del T-MEC, una revisión de las políticas, incluidas las relativas a las restricciones a las inversiones en los sectores petrolero y eléctrico en México, u otros acontecimientos relacionados que afecten a la política comercial de Estados Unidos con respecto a México, podrían tener un impacto negativo en la economía mexicana, por ejemplo, al reducir las remesas de los trabajadores mexicanos en Estados Unidos a México y afectar negativamente al comercio bilateral y a la inversión extranjera directa en México. Las condiciones económicas en México se han vuelto cada vez más correlacionadas con las condiciones económicas en los Estados Unidos como resultado del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (el «TLCAN») y, posteriormente, del T-MEC, lo que ha propiciado una mayor actividad económica entre los dos países y ha incrementado las remesas de fondos de los inmigrantes mexicanos que trabajan en los Estados Unidos a los residentes mexicanos. Debido a los recientes acontecimientos que exigen la renegociación del USMCA, cuya revisión formal está prevista que comience en julio de 2026, actualmente no está claro cuáles serán los resultados de

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dicha renegociación y su aplicación. Las nuevas condiciones del T-MEC podrían repercutir en la economía mexicana en general y en la creación de empleo en México, lo que podría afectar negativamente a nuestra actividad, a nuestro rendimiento financiero y a nuestros resultados de explotación. Véase «—Los cambios en las políticas comerciales internacionales y las barreras comerciales internacionales, o el estallido de una guerra comercial, pueden tener un efecto negativo en nuestra actividad».

Asimismo, cualquier acción tomada por las actuales administraciones de Estados Unidos o México, incluyendo cambios al USMCA y/u otras políticas del gobierno de Estados Unidos que pudieran ser adoptadas por la administración estadounidense, podrían tener un impacto negativo en la economía mexicana, como reducciones en los niveles de remesas, reducción de la actividad comercial o del comercio bilateral o disminución de la inversión extranjera directa en México. Además, la percepción de que Estados Unidos y otros países adopten medidas proteccionistas podría reducir el comercio internacional, las inversiones y el crecimiento económico. Las consecuencias económicas y políticas podrían tener un efecto adverso en la economía mexicana, lo que a su vez podría afectar nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas, así como el precio de mercado de nuestros ADSs. No podemos asegurarle que los acontecimientos en otros países de mercados emergentes, en los Estados Unidos o en cualquier otro lugar no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas, y el precio de mercado de nuestros ADS.

México es una economía de mercado emergente, con riesgos para nuestros resultados de operaciones y situación financiera.

El gobierno mexicano ha ejercido, y continúa ejerciendo, una influencia significativa sobre la economía mexicana. En consecuencia, las acciones gubernamentales mexicanas relativas a la economía y a las empresas estatales podrían tener un impacto significativo en las entidades del sector privado mexicano en general, así como en las condiciones del mercado, los precios y los rendimientos de los valores mexicanos. A la fecha del presente Informe Anual, Morena y sus aliados siguen ocupando el mayor número de escaños en relación con cualquier otro partido político en el Congreso mexicano. La Compañía no puede predecir el impacto que los acontecimientos políticos en México tendrán en la economía mexicana, ni puede garantizar que dichos acontecimientos, sobre los cuales la Compañía no tiene control alguno, no tendrán un efecto adverso en su negocio, situación financiera y resultados de operación o en el precio de mercado de sus ADSs. Asimismo, nuestra situación financiera, resultados de operación y perspectivas y, en consecuencia, el precio de mercado de nuestros ADSs, pueden verse afectados por fluctuaciones cambiarias, inflación, tasas de interés, regulación, impuestos, inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos en o que afecten a México.

La economía mexicana ha sufrido en el pasado déficits de balanza de pagos y escasez de reservas de divisas. Actualmente no existen controles cambiarios en México; sin embargo, México ha impuesto controles cambiarios en el pasado. De conformidad con las disposiciones del USMCA, si México experimentara serias dificultades de balanza de pagos o la amenaza de las mismas en el futuro, México tendría derecho a imponer controles de cambio a las inversiones realizadas en México, incluidas las realizadas por inversores estadounidenses y canadienses.

Los valores de empresas de países con mercados emergentes tienden a verse influidos por las condiciones económicas y de mercado de otros países con mercados emergentes. Los países de mercados emergentes, incluidag Argentina y Venezuela, han experimentado en los últimos años importantes recesiones económicas y volatilidad en los mercados. La ocurrencia de eventos similares en países de mercados emergentes podría tener efectos adversos en las condiciones económicas y los mercados de valores de otros países de mercados emergentes, incluyendo México.

Las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense u otras divisas pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, la totalidad de nuestra deuda pendiente y el 89,6 %, el 88,6 % y el 86,7 % de nuestros alquileres, respectivamente, estaban denominados en dólares estadounidenses, mientras que la mayor parte de nuestros gastos administrativos y operativos estaban denominados en pesos. Una apreciación del peso tendría como efecto el aumento de algunos de nuestros gastos en términos de dólares estadounidenses.

En 2025, los mercados de divisas y el valor del peso experimentaron una volatilidad significativa como consecuencia de las políticas económicas, lo que tuvo un impacto negativo en parte de nuestros ingresos expresados en dólares estadounidenses. En el futuro podrían producirse otros acontecimientos similares.

Una depreciación o apreciación severa del peso puede dar lugar a una intervención gubernamental, como ha ocurrido en otros países, o a perturbaciones en el mercado de divisas. Aunque el Gobierno Federal no restringe actualmente y desde 1982 no ha restringido el derecho o la capacidad de las personas físicas o morales mexicanas o extranjeras de convertir pesos a dólares estadounidenses o de transferir otras divisas fuera de México, podría instituir políticas cambiarias restrictivas en el futuro. En consecuencia, los cambios en el valor del peso en relación con el dólar de EE.UU. pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y / o resultados de las operaciones, o el precio de mercado de nuestros ADSs, y nuestra capacidad para hacer distribuciones a nuestros accionistas.

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La tasa de inflación en México y las acciones del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones.

La tasa de inflación anual de México, medida por las variaciones del índice nacional de precios al consumidor, calculado y publicado por el INEGI, fue del 3,7 %, 4,2 % y 4,7 % a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. Los altos niveles de inflación pueden afectar negativamente a nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de explotación. Si México experimentara altos niveles de inflación en el futuro, es posible que no podamos ajustar los precios que cobramos a nuestros inquilinos para compensar los efectos negativos de la inflación.

En términos generales, nuestros contratos de arrendamiento prevén aumentos anuales del alquiler para tener en cuenta la inflación. En el caso de nuestros contratos denominados en pesos, el aumento suele estar vinculado al INPC, que es un indicador de la variación de los precios que pagan los consumidores por una cesta de productos y servicios básicos, muchos de cuyos precios están subvencionados o controlados por el Gobierno Federal. En consecuencia, es posible que el INPC no refleje con exactitud la inflación real. Además, dado que los aumentos de renta se producen anualmente, los ajustes por inflación no se reconocen hasta el año siguiente. Como resultado, los aumentos de renta para compensar la inflación podrían aplazarse y es posible que no reflejen la inflación real. En el caso de nuestros contratos de arrendamiento denominados en dólares, el aumento está vinculado a la tasa de inflación de Estados Unidos, que históricamente ha sido inferior a la inflación mexicana. Como resultado, es posible que los aumentos de los alquileres no sean suficientes para compensar el aumento real de nuestros costes derivado de una mayor inflación en México.

Los cambios en las políticas comerciales internacionales y las barreras internacionales al comercio, o la aparición de una guerra comercial, pueden tener un efecto adverso en nuestro negocio.

Los cambios en las políticas comerciales, los tratados y la imposición de aranceles a escala mundial, o la percepción de que estos cambios podrían producirse, podrían afectar negativamente a la cadena de suministro mundial y al apetito de las empresas por deslocalizar la fabricación intensiva en mano de obra a jurisdicciones con bajos costes laborales, como México.

Desde el inicio del segundo mandato del presidente Donald Trump, el Gobierno de los Estados Unidos ha manifestado su intención de imponer aranceles, así como de renegociar —o, en su caso, rescindir— determinados acuerdos comerciales bilaterales o multilaterales vigentes. Por ejemplo, el 1 de febrero de 2025, la Casa Blanca de EE. UU. publicó una hoja informativa y órdenes ejecutivas por las que se imponían aranceles adicionales a Canadá, México y China. Los documentos indican que el presidente Donald Trump está aplicando un arancel adicional del 25 % a las importaciones procedentes de Canadá y México. Además, el 2 de abril de 2025, el Gobierno de Estados Unidos anunció que se aplicará un arancel base del 10 % a todas las importaciones a Estados Unidos a partir del 5 de abril de 2025, con excepciones limitadas para México y Canadá, y que a casi 60 países se les asignarán, en lugar del arancel base del 10 %, aranceles recíprocos más elevados sobre las importaciones que pueden llegar hasta el 50 %. Tras los aranceles recíprocos impuestos por China, el Gobierno de los Estados Unidos continuó aumentando los aranceles a China en un 145 % o más sobre determinados productos. Estas decisiones provocaron una significativa volatilidad en los mercados e incertidumbre económica. Aunque, salvo en el caso de China, la mayoría de los aranceles se suspendieron posteriormente y se sustituyeron por un arancel base del 10 % durante un periodo de 90 días, no se sabe con certeza si los aranceles se volverán a imponer ni en qué medida. No podemos predecir la política comercial futura ni los términos de cualquier acuerdo comercial renegociado y su impacto en nuestro negocio. Estas políticas generan incertidumbre con respecto, entre otras cosas, a los acuerdos comerciales existentes y propuestos, al libre comercio en general y a posibles aumentos significativos de los aranceles sobre los productos importados a EE. UU. Estas y otras políticas comerciales, así como el grado de éxito de la actual administración estadounidense a la hora de aprobar legislación comercial, son inciertos, y es posible que se anuncien nuevas medidas que restrinjan el comercio. La actual imprevisibilidad de las políticas comerciales y su efecto sobre el comercio una vez implementadas puede dar lugar a un aumento de los costes para las empresas estadounidenses y mexicanas, la deslocalización de líneas de producción, la pérdida de puestos de trabajo, un aumento de la inflación, la devaluación del peso y, potencialmente, una recesión. Estas políticas también introducen incertidumbres en los marcos normativos y podrían dar lugar a un aumento de los costes operativos para las empresas que dependen del comercio internacional y de la mano de obra inmigrante. Como principal socio comercial y vecino del sur de Estados Unidos, México es especialmente vulnerable a las nuevas políticas de inmigración y a las medidas comerciales previstas por la administración Trump, que podrían perturbar las relaciones comerciales, los mercados laborales y la estabilidad comercial. No puede garantizarse qué medidas adoptará la nueva Administración de Estados Unidos ni el impacto que dichas medidas u otras puedan tener en México. Las consecuencias económicas y políticas podrían tener un efecto adverso en la economía mexicana, lo que a su vez podría afectar a nuestro negocio, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas en México.

Dado que muchos de nuestros clientes se dedican a la manufactura y producción industrial a nivel mundial, incluyendo exportaciones fuera de México, cualquier cambio desfavorable en las políticas de comercio internacional y barreras internacionales al comercio, tales como controles de capital o aranceles, podrían tener un efecto adverso en los niveles de manufactura, niveles de comercio e industrias, incluyendo logística, que dependen del comercio y la manufactura, así como impactar la posición competitiva de México como centro de manufactura y exportación y podría afectar la demanda de nuestras propiedades. Cualquier escalada en las tensiones comerciales o una guerra comercial, o noticias y rumores de la escalada de una potencial guerra comercial, podrían tener un efecto material y adverso en nuestro negocio, resultados de operaciones y el precio de cotización de nuestros ADSs.

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Además de los aranceles generales descritos anteriormente, la actual Administración estadounidense ha indicado que podría adoptar medidas específicas contra México dirigidas a sectores estratégicos como el automóvil, las piezas de automóvil, el acero, el aluminio y otros productos industriales fabricados en México. La Administración también ha sugerido la posibilidad de restringir el trato preferencial en el marco del T-MEC mediante una aplicación más estricta de las normas de origen, las disposiciones sobre cumplimiento laboral y los mecanismos de solución de controversias, sin rescindir formalmente el acuerdo. Además, Estados Unidos podría implementar inspecciones aduaneras reforzadas, controles fronterizos u otras barreras no arancelarias que podrían retrasar el comercio transfronterizo y aumentar los costos logísticos. Ciertas declaraciones públicas también han vinculado posibles medidas comerciales con la aplicación de la ley en materia de inmigración, la lucha contra los narcotraficantes y las políticas de seguridad fronteriza, lo que crea el riesgo de que se vuelvan a imponer o ampliar los aranceles basándose en consideraciones no comerciales. Estas medidas sectoriales y no arancelarias podrían afectar negativamente a la industria manufacturera mexicana, a las cadenas de suministro y a la demanda de inmuebles industriales.

Los riesgos de violencia por motivos de seguridad en México podrían aumentar, lo que podría afectar negativamente a nuestros resultados.

México experimenta actualmente altos niveles de violencia y delincuencia debido, entre otras cosas, a las actividades del crimen organizado. A pesar de las medidas adoptadas por el gobierno mexicano, la delincuencia organizada (especialmente la relacionada con el narcotráfico) sigue existiendo y operando en México. Estas actividades, su posible escalada y la violencia asociada a ellas han tenido y pueden tener un impacto negativo en la economía mexicana o en nuestras operaciones en el futuro. La presencia de violencia entre los cárteles de la droga, y entre éstos y las fuerzas del orden y las fuerzas armadas mexicanas, o un aumento de otros tipos de delincuencia, suponen un riesgo para nuestro negocio, y podrían afectar negativamente a la continuidad del mismo. No podemos asegurar que los niveles de delincuencia violenta en México o su expansión a una porción mayor de México, sobre la cual no tenemos control, no aumentarán y no tendrán efectos adversos adicionales en la economía del país y en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas.

Riesgos relacionados con nuestros ADS

El precio de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser volátil o disminuir con independencia de nuestros resultados operativos.

El precio de mercado de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser volátil y fluctuar significativamente en respuesta a una serie de factores, la mayoría de los cuales no podemos controlar, incluyendo, entre otros:

-condiciones económicas generales y específicas del sector;

-diferencias entre nuestros resultados financieros y operativos reales y los esperados por los inversores;

-la percepción que tienen los inversores de nuestras perspectivas y de las perspectivas de los sectores en los que operamos;

-nuestros resultados financieros y los cambios en las estimaciones o recomendaciones financieras de los analistas de valores o el incumplimiento de las expectativas de resultados de los analistas;

-la aparición de amenazas para la salud;

-nuevos conflictos o la escalada de los ya existentes en todo el mundo;

-nuevas leyes o reglamentos o nuevas interpretaciones de las leyes y reglamentos existentes, incluidas las directrices fiscales, las cuestiones medioambientales y la normativa sobre inversiones aplicable al sector inmobiliario y a nuestra actividad y a nuestras acciones ordinarias y ADS;

-la evolución de la normativa que nos afecta a nosotros o a nuestro sector;

-nuevas políticas y pronunciamientos contables;

-las tendencias económicas generales de las economías y los mercados financieros estadounidenses, latinoamericanos o mundiales, incluidas las derivadas de guerras, atentados terroristas o respuestas a esos acontecimientos;

-cambios en las previsiones de beneficios o en los informes de investigación sobre nosotros o el sector inmobiliario mexicano;

-cuestiones de seguridad en México;

-litigios y procedimientos de insolvencia de empresas públicas mexicanas;

-medidas y directrices relativas a la protección de los inversores minoritarios en las empresas mexicanas;

-liquidez que afecta a los mercados bursátiles mexicanos;

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-los medios de comunicación y la especulación pública;

-cambios en las calificaciones soberanas o en las perspectivas de los países latinoamericanos, en particular México, o cambios en nuestras calificaciones o perspectivas o en las de otras empresas inmobiliarias;

-condiciones o acontecimientos políticos en México, Estados Unidos y otros países;

-incorporaciones o ceses de miembros clave de la dirección; y

-cualquier aumento del endeudamiento que podamos contraer en el futuro.

Estos y otros factores pueden hacer bajar el precio de mercado de nuestros ADS o acciones ordinarias, independientemente de nuestros resultados operativos reales. En caso de caída del precio de mercado de nuestros ADS o acciones ordinarias, usted podría perder una parte sustancial o la totalidad de su inversión en nuestros ADS o acciones ordinarias. No podemos asegurarle que el precio de nuestros ADS o acciones ordinarias no fluctuará significativamente.

Además, los mercados bursátiles estadounidenses han experimentado fluctuaciones extremas de precios y volúmenes que han afectado y siguen afectando a los precios de mercado de los valores de renta variable de muchas empresas. Los accionistas pueden entablar demandas colectivas sobre valores tras periodos de volatilidad del mercado. Si nos viéramos envueltos en litigios sobre valores, podríamos incurrir en costes sustanciales y nuestros recursos y la atención de la dirección podrían desviarse de nuestra actividad.

Nuestros estatutos contienen restricciones a determinadas transferencias de acciones ordinarias y a la celebración de acuerdos entre accionistas, lo que podría impedir la capacidad de los titulares de ADS de beneficiarse de un cambio de control o de cambiar nuestra dirección y nuestro Consejo de Administración.

De conformidad con nuestros estatutos, salvo determinadas excepciones, (i) toda adquisición de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) que pudiera dar lugar a la titularidad efectiva del 9,5% o más de nuestro capital social, o de cualquier múltiplo del mismo, por parte de una persona o grupo de personas, directa o indirectamente, (ii) todo acuerdo por el que se establezca o adopte un mecanismo de agrupación de votos o un acuerdo para votar en grupo o de forma concertada, o que pudiera dar lugar a la titularidad efectiva o al control del 20(iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por parte de un competidor que pudiera dar lugar a que dicho competidor poseyera el 9,5% o más de nuestro capital social, deberá ser aprobada previamente por escrito por nuestro Consejo de Administración. El Consejo de Administración debe aprobar o rechazar la operación en un plazo de 90 días a partir de la recepción de la notificación, siempre que haya recibido toda la información necesaria para tomar una decisión.

Si la adquisición o el acuerdo de voto es aprobado por el 75,0 % de los miembros de nuestro Consejo de Administración que no se vean afectados por ningún conflicto de intereses y da lugar a que un accionista o grupo de accionistas adquiera la titularidad efectiva del 20,0 % o más de nuestras acciones ordinarias, o a un cambio de control, el comprador o el miembro del acuerdo de voto estará obligado a realizar una oferta pública de adquisición para adquirir el 100,0 % de nuestras acciones ordinarias en circulación por un precio igual al mayor de (x) el valor contable por acción, de conformidad con los últimos estados financieros trimestrales, tal y como fueron aprobados por nuestro Consejo de Administración y presentados ante la CNBV y la BMV, (y) el precio de cierre de cotización más alto publicado para nuestras acciones ordinarias en la BMV durante el periodo de 365 días anterior a la fecha de la solicitud de aprobación de la operación por parte del Consejo de Administración o a la fecha de la aprobación, y (z) el precio de compra por acción más alto jamás pagado por la persona que pretenda adquirir las acciones ordinarias o celebrar el acuerdo de voto, directa o indirectamente, individualmente o junto con otros, más, en cada caso, una prima equivalente al 20,0 % del precio de compra por acción, la cual podrá incrementarse o reducirse tomando en consideración la opinión de un banco de inversión de reconocido prestigio. La oferta pública de adquisición deberá completarse en el plazo de 90 días a partir de la autorización del Consejo de Administración.

Cualquier adquisición de acciones ordinarias o ejecución de un acuerdo de voto sin la aprobación requerida otorgaría a nuestro Consejo de Administración el derecho a tomar, entre otras, las siguientes medidas: (i) anular la transacción y exigir la restitución mutua por sus partes, si es factible, o (ii) exigir que las acciones ordinarias se vendan a un tercero preaprobado a un precio de referencia mínimo determinado por nuestro Consejo de Administración. Además, de conformidad con nuestros estatutos, el comprador o grupo de compradores de que se trate deberá renunciar a sus derechos de voto con respecto a las acciones ordinarias de que se trate en cualquier junta de accionistas.

Estas disposiciones de nuestros estatutos sólo podrán ser derogadas o modificadas mediante el voto favorable de los titulares de no menos del 85% de nuestras acciones ordinarias en circulación; siempre que que dicha derogación o modificación no sea rechazada por los titulares del 5% de nuestras acciones ordinarias en circulación.

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Estas disposiciones pueden disuadir a los inversores, incluidos los posibles compradores de nuestra empresa, de adquirir un número significativo de ADS, lo que puede afectar negativamente al precio y la liquidez de nuestras ADS.

La relativa volatilidad e iliquidez de los mercados de valores mexicanos puede limitar sustancialmente su capacidad para vender las acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee.

Invertir en valores que cotizan en mercados emergentes, como México, suele implicar un mayor riesgo que invertir en valores de emisores de Estados Unidos, y dichas inversiones se consideran de naturaleza más especulativa. El mercado de valores mexicano es considerablemente más pequeño, menos líquido, está más concentrado en un número limitado de participantes institucionales y puede ser más volátil que los mercados de valores de Estados Unidos. Además, existe una concentración significativamente mayor en el mercado de valores mexicano que en los principales mercados de valores de Estados Unidos. A 31 de diciembre de 2025, la capitalización bursátil total ascendía aproximadamente a 2.250 millones de pesos. Por consiguiente, aunque usted tiene derecho a retirar las acciones ordinarias subyacentes a los ADS del depositario en cualquier momento, su capacidad para vender dichas acciones ordinarias en el mercado de valores mexicano al precio y en el momento que desee puede verse limitada.

Las ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros o directivos, o la percepción de que estas ventas pueden producirse, pueden provocar un descenso del precio de nuestras acciones.

Si nuestros fundadores, consejeros o directivos vendieran cantidades significativas de nuestras ADS o acciones ordinarias en el mercado público, o si se produjera un volumen considerable de negociación de nuestras ADS o acciones ordinarias, se llevaran a cabo actividades de cobertura o el mercado público percibiera que cualquiera de estas actividades va a tener lugar, el precio de cotización de nuestras ADS o acciones ordinarias podría descender. Además, la venta de estas ADS podría mermar nuestra capacidad para obtener capital, en caso de que deseáramos hacerlo. A fecha de 19 de marzo de 2025, en nuestra Junta General de Accionistas, nuestros fundadores, consejeros y directivos poseían aproximadamente el 3,8 % de nuestras acciones ordinarias emitidas y en circulación. No podemos predecir el momento ni el volumen de futuras ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros y directivos, pero dichas ventas, o la percepción de que podrían producirse, podrían afectar negativamente a los precios de mercado vigentes de nuestras acciones ordinarias.

Estamos sujetos a normas de divulgación y contabilidad diferentes a las de las empresas de otros países.

Uno de los principales objetivos de la legislación sobre valores de Estados Unidos, México y otros países es promover la divulgación completa y transparente de toda la información corporativa relevante, incluida la información contable. Sin embargo, es posible que la información disponible públicamente sobre los emisores extranjeros de valores (como nosotros) sea menor o diferente de la que publican habitualmente los emisores de otros mercados o de la que se publica sobre ellos. Estamos sujetos a obligaciones de información con respecto a nuestros valores de renta variable que cotizan en la BMV. En particular, las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y los requisitos de divulgación que estas establecen difieren de los de Estados Unidos. No hemos intentado cuantificar el impacto de esas diferencias mediante una conciliación de nuestros estados financieros u otra información financiera incluida en este Informe Anual con los PCGA de Estados Unidos. No podemos asegurar que una conciliación no revelaría diferencias cuantitativas o cualitativas significativas entre nuestros estados financieros u otra información financiera, tal y como se han elaborado con arreglo a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), si dicha información se elaborara con arreglo a los PCGA de EE. UU.

Como empresa que cotiza en bolsa en Estados Unidos, es posible que aumenten los costes y se interrumpan las operaciones habituales de nuestro negocio.

Como sociedad cotizada en Estados Unidos, incurrimos en importantes gastos legales, contables, de presentación de informes y de otro tipo, como consecuencia de la cotización de nuestros ADS en Estados Unidos. También incurrimos en otros gastos, entre los que se incluyen, entre otros, el seguro de responsabilidad civil para consejeros y directivos, las relaciones con los inversores y otros gastos diversos propios de una sociedad cotizada en Estados Unidos.

Asimismo, seguimos incurriendo en gastos relacionados con los requisitos de gobierno corporativo, incluidos los establecidos en la Ley Sarbanes-Oxley, así como las normas aplicadas por la SEC, la CNBV y la NYSE. Prevemos que estas normas y reglamentos aumenten nuestros costes de cumplimiento legal y financiero, y que hagan que algunas actividades de gestión y gobierno corporativo requieran más tiempo y sean más costosas. Estas normas y reglamentos pueden hacer que nos resulte más difícil y costoso obtener un seguro de responsabilidad civil para consejeros y directivos, y es posible que nos veamos obligados a aceptar límites y coberturas reducidos en las pólizas o a incurrir en costes sustancialmente más elevados para obtener una cobertura igual o similar. Esto podría tener un impacto negativo en nuestra capacidad para reclutar y formar un consejo independiente cualificado. Estimamos que incurriremos en costes adicionales como empresa cotizada, incluidos los costes asociados a los requisitos de gobierno corporativo.

Las exigencias adicionales asociadas al hecho de ser una empresa pública pueden perturbar las operaciones regulares de nuestro negocio al desviar la atención de parte de nuestro equipo directivo de las actividades generadoras de ingresos a la gestión y la supervisión administrativa, afectando negativamente a nuestra capacidad para atraer y completar oportunidades de negocio y aumentando la dificultad tanto para retener a los profesionales como para gestionar y hacer crecer nuestros negocios. Cualquiera de estos efectos podría perjudicar a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

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Además, nuestra firma de auditoría independiente está obligada a certificar la eficacia de nuestro control interno sobre la información financiera, teniendo en cuenta nuestra capitalización bursátil. Aunque nuestra dirección concluya que nuestros controles internos sobre la información financiera son eficaces, nuestra firma de auditoría independiente podría no certificar la evaluación de nuestra dirección o emitir un informe con salvedades. El auditor independiente podría negarse a certificar la evaluación de nuestra dirección o emitir un informe con salvedades si:

-no está satisfecho con nuestros controles;

-no está de acuerdo con la documentación, el diseño, el funcionamiento o el proceso de revisión de nuestro control interno; o

-su interpretación sobre los requisitos pertinentes es diferente a la nuestra.

Además, en relación con la aplicación de los procedimientos y prácticas necesarios en materia de control interno de la información financiera, es posible que detectemos deficiencias que tal vez no podamos subsanar a tiempo para cumplir el plazo establecido por la Ley Sarbanes-Oxley para el cumplimiento de la Sección 404. El incumplimiento de la Sección 404 podría someternos a escrutinio regulatorio y sanciones, mermar nuestra capacidad para generar ingresos, provocar que los inversores pierdan la confianza en la exactitud y exhaustividad de nuestros informes financieros y afectar negativamente al precio de nuestras acciones.

Prevemos incurrir en gastos adicionales y dedicar un mayor esfuerzo de gestión a garantizar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley Sarbanes-Oxley. No podemos predecir ni estimar el importe de los costes adicionales en los que podamos incurrir como consecuencia de nuestra salida a bolsa, ni el momento en que se producirán dichos costes.

Nuestros estatutos establecen la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales en la Ciudad de México, México para sustancialmente todas las disputas entre nosotros y nuestros accionistas, lo que podría limitar la capacidad de nuestros accionistas para obtener un foro judicial favorable para las disputas con nosotros o nuestros directores, funcionarios, otros empleados o accionistas. Los tenedores de ADS pueden presentar demandas contra el depositario en virtud del contrato de depósito, que establece la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales o estatales de la ciudad de Nueva York.

Con respecto a nuestros accionistas, nuestros estatutos establecen la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales ubicados en la Ciudad de México, México para las siguientes acciones civiles:

-cualquier acción entre nosotros y nuestros accionistas; y

-cualquier acción entre dos o más accionistas o grupos de accionistas sobre cualquier asunto relacionado con nosotros.

Esta disposición de jurisdicción exclusiva puede limitar la capacidad de un accionista para interponer una demanda en un foro judicial que considere favorable para las controversias con nosotros o cualquiera de nuestros consejeros, directivos, otros empleados o accionistas, lo que puede resultar en un aumento de los costos para interponer una demanda en los tribunales federales ubicados en la Ciudad de México, México, y desalentar las demandas con respecto a dichas reclamaciones. No obstante, no se considerará que nuestros accionistas han renunciado a nuestro cumplimiento de las leyes federales de valores de EE.UU. y las normas y reglamentos en virtud de las mismas aplicables a los emisores privados extranjeros. Si un tribunal considerara que la disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos es inaplicable o inejecutable en una acción, podríamos incurrir en costes adicionales asociados a la resolución de dicha acción en otras jurisdicciones, lo que podría perjudicar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas. La disposición de jurisdicción exclusiva no impediría que las acciones derivadas de los accionistas basadas en reclamaciones derivadas de las leyes federales de valores de EE.UU. se plantearan ante un tribunal de EE.UU. y no impediría que un tribunal de EE.UU. se declarara competente sobre dichas reclamaciones. Sin embargo, no está claro si un tribunal de EE.UU. aplicaría la disposición de jurisdicción exclusiva para las acciones por incumplimiento del deber fiduciario y otras reclamaciones.

La mencionada disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos no es aplicable a los titulares de ADS en su calidad de titulares de ADS. Con respecto a los tenedores de ADS, en virtud del contrato de depósito, cualquier acción legal derivada del contrato de depósito, los ADS o los ADR, en la que estén implicados la Sociedad o el depositario, sólo podrá iniciarse en un tribunal estatal o federal de la ciudad de Nueva York, y usted, como tenedor de ADS, habrá renunciado irrevocablemente a cualquier objeción que pudiera tener a la elección del foro de cualquier procedimiento de este tipo, y se habrá sometido irrevocablemente a la jurisdicción exclusiva de dichos tribunales en cualquier acción o procedimiento de este tipo. Es posible que un tribunal considere que este tipo de cláusula de elección de foro es inaplicable, inaplicable o incoherente con otros documentos relevantes para la interposición de dichas demandas.

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Las protecciones otorgadas a los accionistas minoritarios en México no están tan desarrolladas conforme a las decisiones judiciales como las de otras jurisdicciones.

Somos una empresa con sede en México. Según la legislación mexicana, las protecciones que se otorgan a los accionistas minoritarios y los deberes fiduciarios de los directivos y consejeros difieren, en ciertos aspectos, de los vigentes en Estados Unidos y otras jurisdicciones. Aunque la legislación mexicana permite que los accionistas emprendan acciones legales e impone obligaciones específicas de diligencia y lealtad aplicables a nuestros consejeros y a nuestros principales directivos, dichas acciones no son acciones directas, sino demandas derivadas (en beneficio de la empresa y no de sus accionistas directamente); el régimen jurídico mexicano relativo a las obligaciones fiduciarias de los consejeros no es tan exhaustivo, ni está tan desarrollado en materia de regulación como en otras jurisdicciones, y no ha sido objeto de una interpretación judicial amplia que proporcione orientación adicional. Además, en México, el procedimiento para las demandas derivadas de los accionistas (y para las acciones colectivas) es diferente. Como resultado, en la práctica puede resultar más difícil para nuestros accionistas minoritarios hacer valer sus derechos frente a nosotros, nuestros consejeros, nuestros directivos o nuestros accionistas mayoritarios de lo que lo sería para los accionistas de una sociedad constituida en una jurisdicción diferente, y nuestros accionistas no se beneficiarán de acciones directas en su propio interés.

Los derechos preferentes pueden no estar disponibles para los titulares de ADS.

De conformidad con la legislación mexicana vigente, siempre que emitamos nuevas acciones ordinarias a cambio de efectivo, y con sujeción a ciertas excepciones, debemos otorgar derechos preferentes a nuestros accionistas, dándoles el derecho a comprar un número suficiente de acciones ordinarias para mantener su actual derecho de prorrateo. prorrateo su actual porcentaje de propiedad. Es posible que no podamos ofrecer acciones ordinarias a los tenedores de ADSs o a accionistas no mexicanos en virtud de los derechos de preferencia otorgados a nuestros accionistas en relación con cualquier emisión futura de acciones ordinarias, a menos que entre en vigor una declaración de registro conforme a la Ley de Valores o que se siga un procedimiento similar con respecto a dichos derechos y acciones ordinarias, o que esté disponible una exención de los requisitos de registro de la Ley de Valores o una exención similar.

Tenemos la intención de evaluar, en el momento de cualquier oferta de derechos, los costes y posibles responsabilidades asociados a una declaración de registro para permitir a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes, los beneficios indirectos de permitir a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes y cualquier otro factor que consideremos apropiado en ese momento. Entonces decidiremos si presentamos dicha declaración de registro.

Es posible que no se presente dicha declaración de registro. En consecuencia, es posible que los tenedores de ADSs, los accionistas no mexicanos y los accionistas estadounidenses que no sean compradores institucionales calificados no puedan ejercer sus derechos de preferencia en relación con futuras emisiones de nuestras acciones ordinarias o ADSs y su participación en la Compañía podría diluirse. En tal caso, la participación económica y de voto de los tenedores de ADSs, de los accionistas no mexicanos y de los accionistas estadounidenses en el capital total de la Compañía disminuiría en proporción a la magnitud de la emisión. Dependiendo del precio al que se ofrezcan las acciones ordinarias, dicha emisión podría dar lugar a una dilución para los tenedores de ADS, los accionistas no mexicanos y los accionistas estadounidenses que no sean compradores institucionales cualificados.

Si en el futuro emitimos o vendemos títulos de capital adicionales, usted puede sufrir una dilución y los precios de negociación de nuestros títulos pueden bajar.

Podemos emitir o vender acciones ordinarias o ADS adicionales, incluso para financiar futuras adquisiciones o nuevos proyectos o para otros fines corporativos generales. Nuestros accionistas actuales pueden enajenar parte de sus ADS o acciones ordinarias. Cualquier emisión o venta de este tipo podría dar lugar a una dilución de su participación y/o la percepción de cualquiera de estas emisiones o ventas podría tener un impacto adverso en el precio de mercado de los ADS o acciones ordinarias.

Puede resultar difícil exigir responsabilidades civiles contra nosotros o nuestros consejeros y directivos.

La mayoría de nuestros consejeros y directivos no son residentes en los Estados Unidos, y prácticamente todos los activos de dichas personas no residentes, así como prácticamente todos nuestros activos, se encuentran fuera de los Estados Unidos, principalmente en México. Como resultado, puede que no sea posible, o que resulte costoso y requiera mucho tiempo, que los inversionistas notifiquen un proceso judicial dentro de los Estados Unidos o en cualquier otra jurisdicción fuera de México a dichas personas o a nosotros, o que ejecuten contra ellas o contra nosotros en tribunales de cualquier jurisdicción fuera de México, sentencias basadas en las leyes de cualquiera de dichas jurisdicciones, incluida cualquier sentencia basada en las disposiciones de responsabilidad civil de las leyes de valores federales y estatales de los Estados Unidos (que pueden ser diferentes o exceder las disposiciones de responsabilidad civil prescritas por la legislación mexicana), como consecuencia de su lugar de residencia o ubicación, y la necesidad de cumplir requisitos formales (tales como comisiones rogatorias remitidas a través de canales gubernamentales) para cumplir con el debido proceso conforme a la legislación mexicana. Existen dudas sobre la ejecutabilidad en los tribunales mexicanos, en acciones originales o en acciones para la ejecución de sentencias obtenidas en tribunales de jurisdicciones fuera de México, de las responsabilidades civiles derivadas de las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México, incluidas las sentencias basadas exclusivamente en las leyes de los Estados Unidos

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las leyes federales o estatales sobre valores. No existe ningún tratado entre Estados Unidos y México para la ejecución recíproca de las sentencias dictadas en el otro país.

La liquidez relativamente baja y la alta volatilidad del mercado de valores mexicano pueden hacer que el precio y el volumen de negociación de nuestros ADS o acciones ordinarias fluctúen significativamente.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en la BMV y nuestros ADS en la NYSE. El volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en mercados emergentes, como las empresas mexicanas, tiende a ser menor que el volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en países más desarrollados. Estas características del mercado pueden limitar la capacidad de un tenedor de ADS o acciones ordinarias para vender sus ADS o acciones ordinarias y también pueden afectar negativamente al precio de mercado de las acciones ordinarias.

Los tenedores de ADS pueden verse perjudicados por las devaluaciones monetarias y las fluctuaciones de los tipos de cambio, que pueden afectar negativamente al precio de nuestras ADS.

Nuestras acciones ordinarias se cotizan en pesos en la BMV, y nuestros ADSs se cotizarán en dólares en la NYSE. Las fluctuaciones en el tipo de cambio peso/dólar pueden afectar negativamente el precio en dólares de los ADSs en la NYSE o el precio en pesos en la BMV. Si el tipo de cambio peso/dólar cae, el valor de los ADSs podría verse afectado negativamente.

Los titulares de ADS tienen menos derechos que nuestros accionistas y deben actuar a través del depositario para ejercerlos.

Los titulares de nuestros ADS no tienen los mismos derechos que nuestros accionistas y sólo pueden ejercer los derechos de voto con respecto a las acciones ordinarias subyacentes de conformidad con las disposiciones del Contrato de Depósito. Un tenedor de ADS no podrá cumplir este requisito y, en consecuencia, no tendrá derecho a votar en las juntas de accionistas, porque las acciones ordinarias subyacentes a las ADS estarán registradas a nombre del Depositario. Aunque un tenedor de ADS tiene derecho a dar instrucciones al Depositario sobre cómo votar las acciones ordinarias representadas por ADS de acuerdo con los procedimientos previstos en el Contrato de Depósito, un tenedor de ADS no podrá votar sus acciones ordinarias directamente en una junta de accionistas ni nombrar a un apoderado para hacerlo. En ciertos casos, un apoderado discrecional puede votar nuestras acciones ordinarias subyacentes a los ADS si un tenedor de ADS no da instrucciones al Depositario con respecto a la votación. Si usted desea votar directamente las acciones ordinarias representadas por sus ADSs, deberá entregar sus ADSs al Depositario para su cancelación y retirar las acciones ordinarias subyacentes. Conforme a la legislación mexicana, se requiere que un accionista esté inscrito en nuestro registro de accionistas, o que mantenga acciones ordinarias depositadas en Indeval a través de una institución financiera participante en Indeval, antes de una asamblea de accionistas, para votar en dicha asamblea. Adicionalmente, en su carácter de tenedor de ADSs, usted no podrá convocar a una asamblea de accionistas a menos que retire sus acciones ordinarias del programa de ADSs y de otra manera cumpla con los requisitos de la legislación mexicana para convocar a dicha asamblea. Se prevé que el Depositario le cobrará una comisión tanto por el retiro como por el depósito de las acciones ordinarias.

Los tenedores de ADS pueden estar sujetos a riesgos adicionales relacionados con la tenencia de ADS en lugar de acciones ordinarias.

Dado que los titulares de ADS no poseen directamente sus acciones ordinarias, están sujetos, entre otros, a los siguientes riesgos adicionales:

-como titular de ADS, no le trataremos como uno de nuestros accionistas directos y es posible que no pueda ejercer sus derechos de accionista;

-las distribuciones sobre las acciones ordinarias representadas por sus ADS se pagarán al depositario, y antes de que el depositario le haga a usted una distribución en nombre de sus ADS, se deducirán las retenciones fiscales que, en su caso, deban pagarse, y el depositario deberá convertir los pesos recibidos en dólares estadounidenses. Además, si el tipo de cambio fluctúa significativamente durante un período en el que el depositario no puede convertir los pesos recibidos en dólares estadounidenses, o mientras retiene los pesos, usted puede perder una parte o la totalidad del valor en dólares estadounidenses de la distribución;

-nosotros y el depositario podemos modificar o rescindir el contrato de depósito sin el consentimiento de los tenedores de ADS de forma que pueda perjudicar a los tenedores de ADS o que pueda afectar a la capacidad de los tenedores de ADS para transferir ADS; y

-el depositario puede adoptar otras medidas incompatibles con los intereses de los titulares de ADS.

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Somos una sociedad de cartera y dependemos de los dividendos y otros fondos de las filiales para atender el servicio de nuestra deuda y hacer distribuciones a nuestros accionistas.

Somos una sociedad holding sin más activos significativos que las acciones de nuestras filiales. En consecuencia, nuestra capacidad para cumplir con nuestras obligaciones de deuda y realizar distribuciones a nuestros accionistas depende principalmente de los dividendos recibidos de nuestras subsidiarias. Conforme a la legislación mexicana, las empresas (y nosotros) sólo pueden pagar dividendos:

-de los beneficios incluidos en los estados financieros consolidados auditados al cierre del ejercicio que sean aprobados por los accionistas en una asamblea debidamente convocada (incluidos los beneficios no distribuidos);

-una vez compensadas o absorbidas en los fondos propios las pérdidas existentes aplicables a ejercicios anteriores;

•una vez que se haya destinado al menos el 5 % de los beneficios netos del ejercicio correspondiente a la reserva legal, hasta que el importe de dicha reserva alcance el 20,0 % de nuestro capital social desembolsado;

-se han creado otras reservas, incluida una reserva para la recompra de nuestras propias acciones ordinarias; y

-después de que los accionistas hayan aprobado el pago de los dividendos correspondientes en una asamblea debidamente convocada.

Si nosotros o nuestras filiales incumplimos estos requisitos, es posible que no podamos realizar distribuciones a nuestros accionistas o atender el servicio de nuestras obligaciones de deuda, lo que en última instancia podría tener un efecto material adverso sobre nosotros.

El pago y la cuantía de los dividendos están sujetos a la determinación de nuestros accionistas.

El 23 de marzo de 2021, nuestra junta general ordinaria y extraordinaria de accionistas aprobó una política de dividendos aplicable a los ejercicios comprendidos entre 2021 y 2026, ambos inclusive. Esta política de dividendos consiste en la distribución de hasta el 75 % de nuestro beneficio distribuible cada año. A efectos de esta política de dividendos, por «beneficio distribuible» se entiende el beneficio (pérdida) antes de impuestos de cada ejercicio, ajustado por partidas no monetarias y determinados gastos de capital o inversiones presupuestados a tal efecto, es decir, el beneficio (pérdida) antes de impuestos sobre la renta, ajustado mediante la suma o la resta, según el caso, de la depreciación, la ganancia (pérdidas) netas, las ganancias (pérdidas) por revalorización de propiedades de inversión, otras ganancias (pérdidas) no monetarias, el reembolso de préstamos, los impuestos sobre la renta pagados y los gastos presupuestados para propiedades para el año siguiente.

Los dividendos a pagar en cada ejercicio fiscal serán propuestos por nuestro Consejo de Administración y aprobados en nuestra junta general ordinaria de accionistas, de conformidad con la política de dividendos aplicable. No obstante, la junta general ordinaria de accionistas podrá aprobar un importe diferente o votar en contra del pago de dividendos en cualquier ejercicio fiscal concreto. En consecuencia, puede haber algunos años en los que no repartamos dividendos y otros en los que repartamos una parte sustancial de nuestros beneficios. En este último caso, nuestro potencial de crecimiento podría verse limitado.

Para más información, véase el punto 8. "Información financiera - Dividendos y política de dividendos" y el Anexo 2.1 del presente Informe Anual.

Las distribuciones a los titulares de nuestras acciones ordinarias se efectuarán en pesos.

Aunque determinamos nuestras distribuciones en dólares estadounidenses, efectuamos las distribuciones a nuestros accionistas en pesos. Las distribuciones sobre las acciones ordinarias representadas por sus ADS se pagarán al depositario, y antes de que éste realice una distribución a usted en nombre de sus ADS, el depositario deberá convertir los pesos recibidos a dólares estadounidenses. Cualquier fluctuación significativa en los tipos de cambio entre pesos y dólares estadounidenses podría tener un impacto adverso en el equivalente en dólares estadounidenses o en otra divisa recibida por nuestros accionistas como resultado de la conversión. Además, el importe pagado por nosotros en pesos puede no ser fácilmente convertible en dólares estadounidenses u otras divisas. Los dividendos se pagarán en pesos de acuerdo con el tipo de cambio publicado por el Banco de México el día anterior a la fecha de pago. Para más información, véase el punto 8. "Información Financiera-Dividendos y Política de Dividendos" y el Anexo 2.1 de este Informe Anual.

Como emisor privado extranjero, tenemos diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que los registrantes estadounidenses.

Como emisor privado extranjero, estamos sujetos a requisitos de divulgación y de otro tipo distintos a los que se aplican a los emisores registrados en Estados Unidos. Por ejemplo, como emisor privado extranjero en Estados Unidos, no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación que un emisor registrado en Estados Unidos en virtud de la Ley de Bolsa, incluidos los requisitos de elaborar y publicar informes trimestrales en el Formulario 10-Q o de presentar informes de actualidad en el Formulario 8-K cuando se produzcan determinados acontecimientos significativos, las normas de representación aplicables a los emisores registrados en EE. UU. en virtud del artículo 14 de la Ley de Bolsa, ni a las normas sobre beneficios de corto plazo aplicables a los emisores registrados en EE. UU. en virtud del artículo 16 de la Ley de Bolsa. Además, tenemos la intención de acogernos a exenciones de determinadas normas estadounidenses que nos permitirán cumplir los requisitos legales mexicanos en lugar de algunos de los requisitos aplicables a los emisores registrados en EE. UU.

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Además, los emisores privados extranjeros están obligados a presentar su informe anual en el formulario 20-F en un plazo de 120 días a partir del final de cada ejercicio fiscal, mientras que los emisores estadounidenses que son declarantes acelerados están obligados a presentar su informe anual en el formulario 10-K en un plazo de 75 días a partir del final de cada ejercicio fiscal. Los emisores privados extranjeros también están exentos del Reglamento sobre divulgación equitativa, cuyo objetivo es evitar que los emisores divulguen información sustancial de forma selectiva. Como resultado de lo anterior, a pesar de que estamos obligados a presentar informes en el Formulario 6-K divulgando la información limitada que hemos hecho o estamos obligados a hacer pública de conformidad con la legislación mexicana, o que estamos obligados a distribuir a los accionistas en general, y que es material para nosotros, es posible que usted no reciba información del mismo tipo o cantidad que la que se requiere divulgar a los accionistas de una empresa estadounidense.

Además, no estamos obligados a presentar informes periódicos ni estados financieros ante la SEC con la misma frecuencia ni en los mismos plazos que las empresas estadounidenses cuyos valores estén registrados en virtud de la Ley de Bolsa. Actualmente elaboramos nuestros estados financieros de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). No estaremos obligados a presentar estados financieros elaborados de conformidad con los PCGA de EE. UU. ni conciliados con ellos, siempre y cuando nuestros estados financieros se elaboren de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB).

No podemos predecir si los inversores encontrarán nuestras ADS menos atractivas porque la información que proporcionamos a los inversores puede ser diferente de la información proporcionada por otras empresas públicas. Si algunos inversores encuentran nuestras ADS menos atractivas como resultado, puede haber un mercado de negociación menos activo para nuestras ADS y el precio de negociación de nuestras ADS puede ser más volátil.

Podríamos perder nuestra condición de emisor privado extranjero, lo que nos obligaría a cumplir el régimen de información nacional de la Ley de Bolsas y nos obligaría a incurrir en gastos jurídicos, contables y de otro tipo.

Para mantener nuestro estatus actual de emisor privado extranjero:

-más del 50,0% del poder de voto de todas nuestras clases de valores con derecho a voto en circulación (sobre una base combinada) debe ser propiedad directa o indirecta registrada de no residentes en Estados Unidos; o

-(1) la mayoría de nuestros directivos o consejeros no deben ser ciudadanos o residentes estadounidenses; (2) más del 50,0% de nuestros activos no pueden estar situados en Estados Unidos; y (3) nuestra actividad debe administrarse principalmente fuera de Estados Unidos.

Si perdiéramos este estatus, tendríamos que cumplir los requisitos de información y otros requisitos de la Exchange Act aplicables a los emisores estadounidenses, que son más detallados y amplios que los requisitos aplicables a los emisores privados extranjeros. También se nos puede exigir que modifiquemos nuestras prácticas de gobierno corporativo de conformidad con diversas normas de la SEC y de la NYSE. Los costes normativos y de cumplimiento que nos supondría la legislación estadounidense en materia de valores si tuviéramos que cumplir los requisitos de información aplicables a un emisor estadounidense podrían ser significativamente más elevados que los costes en los que incurriríamos como emisor privado extranjero.

Como emisor privado extranjero, nos acogemos a exenciones de determinadas normas de gobierno corporativo de la NYSE aplicables a los emisores estadounidenses, incluido el requisito de que la mayoría de los consejeros de un emisor sean independientes. Esto puede ofrecer menos protección a los titulares de nuestras acciones ordinarias.

Las normas de la NYSE exigen a las empresas que cotizan en bolsa que, entre otras cosas, la mayoría de los miembros de su consejo sean independientes y que los consejeros independientes supervisen la remuneración de los ejecutivos, el nombramiento de consejeros y las cuestiones de gobierno corporativo. Sin embargo, como emisor privado extranjero, se nos permite seguir, y seguimos, la práctica del país de origen en lugar de los requisitos anteriores.

Si los analistas de valores o del sector no publican estudios o informes sobre nuestra empresa o publican informes negativos sobre nuestra empresa, el precio y el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias podrían disminuir.

El mercado de negociación de nuestras acciones ordinarias depende en parte de los estudios e informes que los analistas de valores o del sector publican sobre nosotros o nuestra empresa. Si uno o más de los analistas que nos cubren rebajan la calificación de nuestras acciones ordinarias o publican estudios inexactos o desfavorables sobre nuestra empresa, o estudios que establezcan un tono que afecte a la percepción pública de nuestra empresa, el precio de mercado de nuestras acciones ordinarias podría bajar. Si uno o más de estos analistas dejan de cubrir nuestra empresa o no publican informes sobre nosotros con regularidad, la demanda de nuestras acciones ordinarias podría disminuir, lo que podría provocar un descenso del precio y del volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias.

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No puede garantizarse que no seamos una sociedad de inversión extranjera pasiva (PFIC, por sus siglas en inglés) en ningún ejercicio fiscal, lo que podría tener consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

Podrían aplicarse determinadas normas fiscales federales estadounidenses desfavorables a una persona estadounidense que posea nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS si, en cualquier ejercicio fiscal durante el cual dicha persona posea nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS, se nos considera una sociedad de inversión extranjera pasiva (una «PFIC»). Una sociedad no estadounidense se considerará una PFIC a efectos del impuesto federal sobre la renta de EE. UU. en cualquier ejercicio fiscal en el que un porcentaje específico de sus ingresos brutos sea «renta pasiva» o un porcentaje específico de sus activos genere o se mantenga para la generación de renta pasiva. Aunque la renta pasiva incluye generalmente los alquileres, ciertos «ingresos por alquileres activos» no se consideran renta pasiva a efectos de determinar si una sociedad es una PFIC. A la luz de la forma en que operamos nuestro negocio y de la composición de nuestros ingresos y activos, creemos que no fuimos una PFIC para el ejercicio fiscal 2025. Sin embargo, debido a ciertas incertidumbres legales y fácticas, es posible que se nos considere una PFIC para el ejercicio fiscal 2025 o cualquier ejercicio fiscal posterior. En particular, nuestra condición de PFIC depende de la medida en que los ingresos por arrendamiento de nuestras propiedades se consideren ingresos por alquiler activos según las normas aplicables (la «excepción de ingresos por alquiler activos»). No está claro cómo interpretar ciertos aspectos de la excepción de ingresos por alquiler activos ni cómo aplicarla a nuestras circunstancias particulares. Por lo tanto, existe el riesgo de que pasemos a ser una PFIC si el Servicio de Impuestos Internos (el «IRS») impugna con éxito la clasificación de determinados ingresos y activos nuestros como activos (por ejemplo, si el IRS logra demostrar que las funciones de gestión y operativas de nuestros empleados no son sustanciales y no se aplica ninguna otra excepción de ingresos por alquiler activos). Además, no tendremos en cuenta las consideraciones fiscales de EE. UU. a efectos de la gestión de nuestro negocio y, por lo tanto, podríamos convertirnos en una PFIC si modificamos la forma en que operamos nuestro negocio en el futuro de manera que afecte a la aplicación de la excepción de ingresos por alquiler activos en nuestro caso. Además, la condición de PFIC depende de la composición de nuestros ingresos y activos y del valor de nuestros activos en cada momento, y puede depender, en parte, de la rapidez con la que utilicemos los ingresos en efectivo procedentes de cualquier emisión de acciones o deuda, o de préstamos, pasados o futuros, para adquirir propiedades, y posiblemente del valor de nuestro fondo de comercio (que puede determinarse en parte por referencia a nuestra capitalización bursátil en cada momento). Por estas razones, no podemos garantizar que no seamos, ni que no vayamos a ser, una PFIC en ningún ejercicio fiscal. Además, nuestra condición de PFIC para cualquier ejercicio fiscal no puede determinarse hasta después de que finalice dicho ejercicio fiscal.

Véase "Punto 10. Información adicional-E. Información adicional-E. Fiscalidad-Consideraciones Fundamentales relativas al Impuesto Federal sobre la Renta de los EE.UU.-Reglas aplicables a las Sociedades de Inversión Extranjera Pasiva". Las personas estadounidenses que posean acciones ordinarias o ADS en cualquier ejercicio fiscal en el que la Sociedad haya sido o sea una PFIC estarán sujetas, por lo general, a un tratamiento fiscal desfavorable. En consecuencia, las personas estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales para saber si podemos ser tratados como una PFIC y las consecuencias fiscales en caso de que lo seamos.

Es posible que los titulares de ADS no tengan derecho a un juicio con jurado en relación con las reclamaciones derivadas del contrato de depósito, lo que podría dar lugar a resultados menos favorables para el demandante o demandantes en cualquier acción de este tipo.

El contrato de depósito por el que se rigen los ADS representativos de nuestras acciones ordinarias establece que, en la máxima medida permitida por la ley, los titulares y beneficiarios efectivos de ADS renuncian irrevocablemente al derecho a un juicio con jurado de cualquier reclamación que puedan tener contra nosotros o el depositario derivada de o relacionada con los ADS o el contrato de depósito. Si esta disposición de renuncia a juicio con jurado no está permitida por la ley aplicable, una acción podría proceder bajo los términos del acuerdo de depósito con un juicio con jurado. Si nosotros o el depositario nos opusiéramos a una demanda de juicio con jurado basada en la renuncia, el tribunal analizaría si la renuncia es ejecutable basándose en los hechos y circunstancias de ese caso de acuerdo con la legislación estatal y federal aplicable. Para determinar si debe aplicarse una cláusula contractual de renuncia a un juicio con jurado previa a la disputa, los tribunales generalmente considerarán si una parte renunció consciente, inteligente y voluntariamente al derecho a un juicio con jurado. Creemos que este es el caso con respecto al contrato de depósito y los ADS. Es aconsejable que consulte a un asesor jurídico sobre la cláusula de renuncia a un juicio con jurado antes de suscribir el contrato de depósito.

Si usted o cualquier otro titular o beneficiario efectivo de ADS presenta una demanda contra nosotros o contra el depositario en relación con cuestiones derivadas del contrato de depósito o de los ADS, incluidas demandas en virtud de la legislación federal sobre valores, es posible que usted o cualquier otro titular o beneficiario efectivo no tenga derecho a un juicio con jurado con respecto a dichas demandas, lo que puede tener el efecto de aumentar los costes para presentar una demanda, limitar el acceso a la información para el demandante, impedir que el demandante presente la demanda en un foro judicial que le resulte favorable y, en general, limitar y desalentar las demandas contra nosotros y/o contra el depositario. Si se interpone una demanda contra nosotros y/o el depositario en virtud del contrato de depósito, sólo podrá ser oída por un juez o un magistrado del tribunal de primera instancia aplicable, que se sustanciaría con arreglo a procedimientos civiles diferentes y podría dar lugar a resultados diferentes de los que habría tenido un juicio con jurado, incluidos resultados que podrían ser menos favorables para el demandante o demandantes en cualquier acción de este tipo, dependiendo, entre otras cosas, de la naturaleza de las demandas, del juez o magistrado que conozca de dichas demandas y del lugar de la vista.

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Ninguna condición, estipulación o disposición del contrato de depósito o de los ADS sirve como renuncia por parte de cualquier titular o beneficiario efectivo de ADS o por nuestra parte o por parte del depositario al cumplimiento de cualquier disposición sustantiva de las leyes federales de valores de EE.UU. y de las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas.

Punto 4. Información sobre la empresa

A. Historia y desarrollo de la empresa.

Nuestra denominación social y comercial es Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. Estamos constituidos como sociedad anónima bursátil de capital variable (sociedad anónima bursátil de capital variable), y nuestra duración es indefinida. La dirección de nuestro domicilio social y sede principal es Paseo de los Tamarindos n.º 90, Torre II, piso 28, Col. Bosques de las Lomas, Alcaldía Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05120, Ciudad de México, México. El número de teléfono de esta dirección es +52 5950-0070.

Nos constituimos y comenzamos nuestras actividades el 18 de julio de 1996 como una sociedad de responsabilidad limitada de capital variable mexicana (sociedad de responsabilidad limitada de capital variable) y en 1998 fundamos Corporación Inmobiliaria Vesta, pero posteriormente, en 2001, adquirimos y nos fusionamos con QVC III, una sociedad de responsabilidad limitada de capital variable (sociedad de responsabilidad limitada de capital variable) constituida en 1996. Tras la fusión, nuestros accionistas mayoritarios pasaron a controlar QVC III, como sociedad absorbente, y volvimos a cambiar nuestra denominación social por la de Corporación Inmobiliaria Vesta, S. de R.L. de C.V. El 29 de abril de 2011, acordamos fusionarnos con CIV Real Estate S. de R.L. de C.V., una sociedad de responsabilidad limitada de capital variable (sociedad de responsabilidad limitada de capital variablee), y la fusión entró en vigor el 11 de mayo de 2011. El 31 de mayo de 2011, nuestros accionistas aprobaron nuestra transformación en una sociedad anónima de capital variable (sociedad anónima de capital variable), que entró en vigor el 4 de julio de 2011. En nuestra junta general de accionistas ordinaria y extraordinaria celebrada el 23 de septiembre de 2011, que se continuó el 26 de octubre de 2011, nuestros accionistas aprobaron la adopción del régimen jurídico aplicable a una sociedad anónima de capital variable que cotiza en bolsa (sociedad anónima bursátil de capital variable), la modificación de nuestros estatutos sociales para cumplir con la Ley del Mercado de Valores de México e incorporar disposiciones habituales en otras sociedades anónimas mexicanas, y el cambio de nuestra denominación social a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. En nuestra junta general de accionistas ordinaria y extraordinaria celebrada el 16 de julio de 2021, se modificaron nuestros estatutos para cumplir con ciertos requisitos de la legislación mexicana y, en nuestra junta general de accionistas extraordinaria celebrada el 30 de marzo de 2023, se modificaron nuevamente nuestros estatutos para prever específicamente la emisión y colocación de ADS por parte de la Sociedad.

Nuestros estatutos, en su versión vigente, se encuentran registrados en la CNBV y en la BMV, y pueden consultarse en el sitio web de la BMV, en www.bmv.com.mx/docs-pub/compulsa/compulsa_1361580_2026_1.pdf, y en nuestro sitio web, en www.vesta.com.mx. La información contenida en el sitio web de la BMV y en nuestro sitio web, o a la que se puede acceder a través de ellos, no se incorpora por referencia en este Informe Anual y no se considerará parte del mismo.

Oferta pública inicial y oferta subsiguiente

El 5 de julio de 2023, completamos nuestra oferta pública inicial de 14.375.000 ADS, por un importe de 445,6 millones de dólares, que representaban 143.750.000 de nuestras acciones ordinarias (incluidas 18.750.000 acciones ordinarias en virtud del pleno ejercicio de la opción de compra de acciones adicionales por parte de los suscriptores). El 13 de diciembre de 2023, completamos una oferta de seguimiento de 148,8 millones de dólares estadounidenses de 4.250.000 ADS, representativas de 42.500.000 de nuestras acciones ordinarias. Los ADS, cada uno de los cuales representa 10 acciones ordinarias, cotizan en la Bolsa de Nueva York desde el 30 de junio de 2023 con el símbolo "VTMX".

La SEC mantiene un sitio en Internet que contiene informes e información sobre emisores, como nosotros, que presentamos electrónicamente, ante la SEC en www.sec.gov. La dirección de nuestro sitio web es https://vesta.com.mx. La información contenida en nuestros sitios web, o a la que puede accederse a través de ellos, no forma parte del presente Informe Anual y no se incorporará al mismo por referencia. Hemos incluido las direcciones de nuestros sitios web únicamente como referencias textuales inactivas.

Gastos de capital

Para obtener una descripción de nuestros principales gastos y desinversiones correspondientes a los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024, véase el punto 5, «Análisis operativo y financiero y perspectivas».

En el apartado 5.B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Gastos de capital" figura una descripción de nuestros gastos de capital.

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B. Visión general de la empresa.

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada y gestionada internamente que posee, gestiona, desarrolla y alquila propiedades industriales en México. Contamos con una amplia experiencia y capacidad en el ámbito del desarrollo, centradas en un único segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y naves industriales en México. Con un equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de inmuebles industriales, con el fin de generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de primer nivel ubicaciones estratégicas en dieciséis estados mexicanos, situadas en las zonas industriales más desarrolladas, con una cartera en crecimiento de nuestros desarrollos construidos de acuerdo con estándares de eficiencia ecológica. A 31 de diciembre de 2025, nuestra cartera estaba compuesta por 231 edificios con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 42 954 022 pies cuadrados (3 990 559 metros cuadrados) y una tasa de ocupación estabilizada del 93,6 %. Nuestra superficie bruta alquilable (SBA) se ha multiplicado por 77,2 desde que iniciamos nuestras operaciones en 1998, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 17,5 %. Nuestras instalaciones están ubicadas en zonas estratégicas para la manufactura ligera y la logística en las regiones del Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. La calidad y la ubicación geográfica de nuestras propiedades son fundamentales para optimizar las operaciones de nuestros clientes y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Desde nuestra creación en 1998, hemos pasado de ser una empresa privada a una empresa pública y hemos evolucionado de un promotor inmobiliario industrial de alto crecimiento a un gestor de activos inmobiliarios industriales con sólidas capacidades de desarrollo, con una cartera de alta calidad y una amplia cartera de proyectos en desarrollo. A medida que seguimos evolucionando, pretendemos convertirnos en una empresa inmobiliaria industrial totalmente integrada de categoría mundial, esforzándonos por cumplir las normas más exigentes disponibles en todo el mundo.

Creemos que, a lo largo de los últimos 10 años, hemos creado valor para nuestros accionistas mediante la aplicación de nuestro plan estratégico «Visión 2020» para el periodo 2014-2019, y, de 2019 a 2024, nuestra «Estrategia de Nivel 3», con la que pretendíamos maximizar el crecimiento del FFO de Vesta mediante la aplicación de dicha estrategia, que estableció nuestra estrategia de expansión y crecimiento para el periodo 2019-2024, basada en cinco pilares estratégicos: (i) gestionar, mantener y ampliar nuestra cartera actual, (ii) invertir en propiedades y/o desinvertir en ellas para la creación continua de valor, (iii) reforzar nuestro balance y ampliar las fuentes de financiación y los vencimientos, (iv) fortalecer nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia, y (v) convertirnos en líderes de nuestro sector en materia de ESG, integrando nuestras prácticas de sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. Para más información, véase «—Nuestra Estrategia de Nivel 3». En noviembre de 2024, publicamos nuestro próximo plan estratégico quinquenal, o «Ruta 2030», que se centra en dos vías de creación de valor: (i) las oportunidades de nuestra cartera actual; y (ii) nuestro programa de desarrollo. Creemos que ambas vías seguirán maximizando el crecimiento del FFO por acción de Vesta.

Nuestros beneficios para cada uno de los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 fueron de 241,9 millones de dólares estadounidenses, 223,3 millones de dólares estadounidenses y 316,6 millones de dólares estadounidenses, respectivamente. Nuestro beneficio anual se ha multiplicado por 5,9 desde 2012, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 14,7 % entre 2012 y 2025 y un aumento del 8,3 % entre 2024 y 2025. Nuestro beneficio básico por acción se ha multiplicado por 2,0 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 5,6 % entre 2012 y 2025 y del 11,2 % entre 2024 y 2025. El FFO por acción de Vesta se ha multiplicado por 3,5 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 10,2 % entre 2012 y 2025 y del 11,7 % entre 2024 y 2025. Nuestra superficie bruta alquilable (SBA) total se ha multiplicado por 3,6 desde 2012, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 10,3 % entre 2012 y 2025 y del 6,6 % entre 2024 y 2025. Además, el NOI ajustado ha crecido a una tasa compuesta anual (CAGR) del 13,8 % entre 2012 y 2025 y del 12,1 % entre 2024 y 2025. Para una conciliación del FFO de Vesta y el NOI ajustado con la medida contable más cercana de las NIIF, véase el punto 5A. «Revisión operativa y financiera y perspectivas — Resultados operativos — Medidas financieras no incluidas en las NIIF y otras medidas y conciliaciones».

Nuestros inmuebles ofrecen soluciones inmobiliarias innovadoras y adaptadas a las necesidades específicas de nuestros clientes, así como a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. Desarrollamos de forma selectiva centros de fabricación ligera y distribución a través de BTS Buildings, que se adaptan a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestras propiedades permiten la reconfiguración modular para satisfacer las necesidades específicas del cliente, garantizando que una instalación pueda transformarse continuamente. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estos edificios a medida nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales de probada eficacia, también desarrollamos Inventory Buildings, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen tiempo o interés en construir Edificios BTS. Ajustamos nuestra combinación de edificios para atender las demandas inmobiliarias de los clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y sus sectores.

Creemos que somos una de las únicas empresas mexicanas de inmuebles industriales totalmente integradas verticalmente y gestionadas internamente que posee, gestiona, desarrolla y alquila inmuebles industriales a gran escala en México, lo que consideramos que nos diferencia de nuestros competidores. Nuestra actividad se centra en el desarrollo de nuestros inmuebles industriales, con el objetivo de incorporar estándares de calidad globales para crear activos de alta calidad comparables a los de otras jurisdicciones, mediante procesos internos que minimizan los plazos de entrega y los costes. Nos centramos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades subcontratando todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos, así como los trabajos relacionados, a terceros con los que contamos y que cuentan con experiencia. Al recurrir a contratistas y proveedores de servicios de alta calidad con una larga trayectoria y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, buscamos mitigar los riesgos relacionados con los contratistas

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reducir el riesgo y fomentar la competencia, lo que nos permite reducir nuestros costes, mejorar la calidad de nuestros edificios y ofrecer alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se llevan a cabo de acuerdo con procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001:2008, certificación que obtuvimos en 2011. La norma se actualizó en 2015 a la ISO 9001:2015, y posteriormente obtuvimos la certificación bajo la norma actualizada, que se centra en la mitigación de riesgos y los sistemas de gestión de la calidad. Nuestra certificación se renovó por última vez en 2023 y es válida hasta 2026. Actualmente estamos preparando la documentación y los procesos para su revisión por parte de un auditor externo de conformidad con la norma ISO 9001:2015, con el fin de prorrogar la certificación por un periodo adicional de tres años.

Para una descripción más completa de nuestra cartera inmobiliaria, véase "-Nuestra cartera".

Nuestras ventajas competitivas

Creemos que nuestros puntos fuertes competitivos son los siguientes:

Promotor inmobiliario industrial verticalmente integrado y gestionado internamente con una cartera moderna de alta calidad a escala

Nuestra cartera está compuesta por lo que consideramos uno de los conjuntos de activos industriales más grandes y modernos de México, con 181 clientes que ocupan 231 edificios de clase A, repartidos por los corredores industriales y las principales zonas industriales del país, con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 42 954 022 pies cuadrados y una antigüedad media de los edificios de 10,4 años, a 31 de diciembre de 2025. Gestionamos nuestra propia superficie bruta alquilable y no gestionamos la de terceros. Nuestra cartera de propiedades industriales estabilizadas tiene una tasa de ocupación estabilizada media del 93,6 %. Nuestros beneficios anuales se han multiplicado por 5,9 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 14,7 % entre 2012 y 2025 y un aumento del 8,3 % entre 2024 y 2025. El flujo de fondos operativo (FFO) de Vesta creció en 14,2 millones entre 2024 y 2025.

Nuestra cartera está estratégicamente ubicada y diversificada a lo largo de los principales corredores comerciales y logísticos de México con Estados Unidos, así como en centros industriales y zonas urbanas, con el fin de satisfacer al máximo la demanda de los clientes. Además, contamos con una reserva de suelo estratégica, que comprende 1.230,3 acres de terrenos con potencial para desarrollar más de 24.116.195 pies cuadrados de superficie bruta alquilable adicional, a 31 de diciembre de 2025.

Desarrollamos, poseemos y gestionamos dos tipos de productos inmobiliarios industriales: (i) Edificios de Inventario y (ii) Edificios BTS. Creemos que nuestra base de clientes está bien diversificada entre los clientes de logística y de fabricación ligera, y abarca una variedad de industrias como la automotriz, aeroespacial, de alta tecnología, farmacéutica, electrónica, alimentos y bebidas, comercio electrónico y envasado.

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Fuente: Vesta. Notas (1) Calculado sobre la SBA total ocupada.

Hemos creado lo que consideramos una cartera industrial moderna, de gran envergadura y de alta calidad. Además, a 31 de diciembre de 2025, contamos con una reserva de terrenos situados en regiones estratégicas. Por otra parte, en el ejercicio cerrado en esa fecha, el 89,6 % de nuestros ingresos por alquileres se denominaba en dólares estadounidenses, ya que prestamos servicio a clientes internacionales de los sectores de la fabricación y la logística.

Una plataforma de desarrollo totalmente integrada y robusta permite a Vesta acelerar los beneficios y el crecimiento de su cartera a través de un banco de suelo en propiedad

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada, que participa activamente en todo el proceso de desarrollo, desde la búsqueda y adquisición de terrenos, la obtención de las licencias necesarias y el diseño conceptual y desarrollo de nuestras propiedades. Creemos que nuestros más de 25 años de trayectoria como plataforma de desarrollo totalmente integrada y sólida, junto con nuestro enfoque disciplinado hacia el diseño y la construcción y los rigurosos controles de costes se traducen en una sólida creación de valor, un aumento de la demanda de nuestras propiedades y un incremento de las métricas de beneficios.

Desde un punto de vista histórico, analizamos el NOI de toda nuestra cartera inmobiliaria (incluidos los inmuebles estabilizados, las obras en curso y los inmuebles desocupados) en relación con su valor de tasación, y consideramos que generamos una sólida creación de valor para nuestros accionistas.

Nuestras reservas estratégicas de suelo están bien diversificadas en los mercados industriales más dinámicos de México y se encuentran en las mismas regiones donde actualmente contamos con nuestras propiedades industriales; se trata de ubicaciones que consideramos bien posicionadas para beneficiarse de las tendencias en materia de fabricación y logística en un futuro próximo, como el área metropolitana de Ciudad de México, Monterrey, San Luis Potosí, Querétaro, San Miguel de Allende, Guanajuato y Puebla.

Nuestra plataforma de desarrollo, totalmente integrada y sólida, nos ha permitido aumentar nuestro beneficio básico por acción a una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 5,6 % desde 2012. Nuestro patrimonio neto total se ha multiplicado por 5,3 desde 2012, con un crecimiento a una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 13,7 % entre 2012 y 2025, y del 5,8 % entre 2024 y 2025. Solo en 2025, aumentamos nuestro NOI ajustado en 27,9 millones de dólares estadounidenses en comparación con el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024, hasta alcanzar los 259,4 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un crecimiento del NOI ajustado del 12,1 %.

Una base de inquilinos diversificada y de alta calidad, con clientes predominantemente estadounidenses y de todo el mundo, que pagan arrendamientos denominados en dólares estadounidenses.

Contamos con una cartera de inquilinos bien diversificada, compuesta por empresas mexicanas líderes y multinacionales de primer nivel, con contratos a largo plazo, entre las que se incluyen Mercado Libre, Nestlé, Safran, Foxconn, TPI, Nissan, Bombardier, Continental, Eaton y Coppel, entre otras. Nuestra cartera de clientes presenta un buen equilibrio entre la industria manufacturera ligera (58,8 % de la superficie bruta alquilable) y la logística (41,2 % de la superficie bruta alquilable), y mantenemos nuestra presencia en sectores clave de la industria manufacturera ligera y productiva de México, como el automovilístico, el aeroespacial, el de alimentación y bebidas y el energético, entre otros.

A 31 de diciembre de 2025, contábamos con 181 inquilinos y el 89,6 % de nuestros alquileres se cobraban en dólares estadounidenses, con una duración media ponderada restante de los contratos de arrendamiento de 4,8 años. Mercado Libre es nuestro único cliente que ocupa más del 5 % de nuestra superficie bruta alquilable total, con un 5,6 %, y los 10 principales inquilinos mantienen una duración media restante de los contratos de arrendamiento de 5 años. Nuestros contratos de arrendamiento a largo plazo son fundamentales para garantizar flujos de caja estables y nos permiten fomentar colaboraciones a largo plazo con nuestros inquilinos. Los gráficos siguientes muestran el desglose de nuestros 10 principales inquilinos por superficie bruta alquilable y nuestro perfil de vencimiento de los contratos de arrendamiento a largo plazo a 31 de diciembre de 2025:

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Principales inquilinos por SBA alquilada

(% de la superficie bruta alquilable, a 31 de diciembre de 2025)

Número de edificios


4			3			6			3			3			2			3			5			5			2

Mercado Libre

Nestlé

Safran

Foxcon

TPI

Nissan

DSV

Bombardier

Continental

Tatung México

Un equipo directivo experimentado, centrado en la rentabilidad para el accionista y en la mejor gobernanza empresarial.

Creemos que somos una de las únicas plataformas industriales especializadas que cotizan en bolsa, con una gestión totalmente internalizada en México. Nuestra estructura de gestión interna horizontal y la participación accionarial de nuestro equipo directivo alinean los incentivos internos con los intereses de nuestros grupos de interés, lo que se traduce en la creación de valor a largo plazo. La participación de nuestro presidente ejecutivo y otros directivos en nuestro capital social, que representa aproximadamente el 3,8 % de nuestro capital social en circulación a fecha de la Junta General de Accionistas celebrada el 19 de marzo de 2025, constituye una participación significativa, al tiempo que permite una importante liquidez de nuestras acciones (que no están en manos de un grupo de control).

Nuestra administración está conformada por un equipo con gran experiencia en el mercado inmobiliario industrial mexicano y una larga permanencia en la Compañía con un promedio de 13 años de experiencia en la Compañía. Contamos con un equipo altamente profesional y experimentado en todas las áreas clave del desarrollo inmobiliario industrial y sus operaciones, incluyendo selección de terrenos, adquisición de terrenos y propiedades, diseño e ingeniería, desarrollo, licencias gubernamentales y relaciones gubernamentales, administración de proyectos, mercadotecnia, ventas y negociación de contratos. Este equipo posee un importante know-how en la inversión y explotación de empresas inmobiliarias industriales y cuenta con un historial multidisciplinar de inversiones de capital realizadas con éxito mediante el desarrollo y la adquisición de suelo tanto para propiedades individuales como para carteras.

Nuestro Consejo de Administración está formado actualmente por 10 miembros y sus suplentes, ocho de los cuales son consejeros independientes, muy por encima de lo exigido por la legislación mexicana, lo que respalda nuestro objetivo de mejorar la gobernanza y la transparencia para aplicar las mejores prácticas. Todos los miembros del Consejo se seleccionan mediante un proceso que evalúa sus conocimientos, experiencia e integridad moral. La experiencia adquirida de nuestra asociación con inversores institucionales también ha sido una ventaja competitiva, atrayendo capital para crear valor.

Compromiso duradero con las mejores prácticas medioambientales, sociales y de gobernanza

Nuestro compromiso constante con la aplicación de las mejores prácticas y la creación de espacios sostenibles, tanto en nuestras propias operaciones como en las de nuestros clientes, es un componente fundamental de nuestra estrategia de éxito a largo plazo. Contribuimos a la competitividad de nuestros clientes y proveedores y al bienestar de la sociedad, al tiempo que buscamos minimizar nuestro impacto medioambiental y los riesgos relacionados con el cambio climático. A nivel operativo, seguimos mejorando los indicadores clave de rendimiento (KPI) relevantes, como la certificación LEED, habiendo cerrado el año 2025 con 19 nuevos edificios con certificación LEED y 19 edificios con certificación EDGE.

Nuestros objetivos ESG para 2030 incluyen:

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•Gobernanza e integridad: (i) que el 100,0 % de nuestra alta dirección y colaboradores tenga una remuneración vinculada a los objetivos ESG; (ii) que el 100 % de los miembros de nuestro Consejo de Administración reciba formación en materia de ESG; y (iii) reducir nuestra brecha salarial de género en un 8 % en el nivel ejecutivo y en un 5 % en el nivel directivo.

•Social: (i) 700 horas de voluntariado profesional; (ii) aplicar la teoría del cambio en el 70 % de los proyectos de inversión social de Vesta; (iii) evaluar el progreso de nuestra evaluación de riesgos en materia de derechos humanos; y (iv) implementar el 50 % de los planes de acción sobre derechos humanos, centrándonos en los procesos de adquisición de terrenos, relaciones con la comunidad y seguridad física.

-Medio ambienteMedio ambiente: (i) conseguir emisiones de alcance 1 y 2 netas cero para 2040, y reducir significativamente nuestras emisiones de alcance 3 relacionadas con el consumo energético de nuestros inquilinos, así como el uso de materiales con una menor huella de carbono en nuestros procesos de construcción para 2050, (ii) que el 100% de nuestros parques industriales cumplan la norma ISO 14001, (iii) promover un impacto positivo en la naturaleza de acuerdo con las recomendaciones del Grupo de Trabajo sobre Divulgación de Información Financiera Relacionada con la Naturaleza (TNFD), y (iv) disponer de 50 MWp de capacidad solar in situ para 2030.

-Negocio sostenible(i) el 95% de nuestros nuevos contratos tienen un Arrendamiento Verde, (ii) el 100% de nuestras nuevas adquisiciones cumplen con el Proceso de Inversión Responsable, (iii) el 100% de nuestros empleados tienen formación ESG, (iv) evaluamos el 100% de los proveedores de nivel 3 y 4, y (v) el 55% de nuestra GLA tiene Certificación Verde.

Nos comprometemos a seguir trabajando para promover las prácticas ESG. Nuestro objetivo es gestionar nuestras propiedades asumiendo una responsabilidad compartida con nuestras partes interesadas, inquilinos y proveedores. Hemos creado indicadores vinculados a criterios ESG para medir nuestros avances en diversos ámbitos, entre ellos la aplicación de cláusulas ecológicas y la evaluación del impacto ambiental y social de nuestras operaciones. Vesta es una de las pocas empresas inmobiliarias de América Latina que ha emitido un bono vinculado a la sostenibilidad.

Gracias a nuestro compromiso con los criterios ESG, nuestros esfuerzos han sido reconocidos por el S&P Yearbook 2025, el Carbon Disclosure Project («CDP») y GRESB, entre otros. Desde 2013 publicamos un informe anual de sostenibilidad en el que evaluamos nuestros avances en materia de ESG, y seguiremos publicándolo para dar a conocer al mercado nuestras iniciativas en este ámbito.

Para más información, véase "-Asuntos medioambientales, sociales y de gobernanza".

Nuestra estrategia

Nuestro principal objetivo empresarial es seguir creciendo como empresa inmobiliaria industrial de categoría mundial, totalmente integrada y gestionada de forma sostenible. Basándonos en nuestra estrategia Route 2030, seguiremos aplicando las siguientes estrategias, que creemos que mejorarán nuestro negocio y reforzarán nuestras ventajas competitivas.

Gestionar, mantener y mejorar la cartera actual

Nos esforzamos por seguir siendo un referente en la industria inmobiliaria de México a través de una gestión eficiente y eficaz, y el mantenimiento y mejora de nuestra cartera actual. Creemos que nuestras soluciones inmobiliarias se desarrollan con los más altos estándares de calidad, conocimiento del mercado y necesidades del cliente, y ecoeficiencia, apoyando así el desarrollo sustentable y las necesidades de nuestros clientes, y generando valor económico. Nos comprometemos a ofrecer a nuestros clientes un servicio eficiente y de máxima calidad, apoyado en un equipo dedicado y especializado que proporciona una atención personalizada. Nos esforzamos por mejorar continuamente a través de un sistema de gestión de calidad basado en la norma ISO-9001:2015 y que se fundamenta en nuestro marco de calidad.

Invertir y desinvertir para seguir creando valor

Para seguir fortaleciendo nuestra cartera, buscamos identificar clusters, industrias o empresas que puedan requerir la construcción de un parque o instalación industrial a la medida de sus necesidades. A continuación describimos el crecimiento de nuestra cartera y su estimación de creación de valor.

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Nuestros parques están compuestos por edificios de última generación diseñados para la fabricación ligera avanzada y/o la logística, estratégicamente ubicados en México, lo que garantiza el acceso a puertos, aeropuertos y autopistas. Estas instalaciones con servicios integrales están diseñadas con características fundamentales de sostenibilidad, como el ahorro energético, la generación de energía limpia y el reciclaje. Iniciada en el marco de nuestra Estrategia Nivel 3 y continuada en nuestra Estrategia Ruta 2030, la reconversión de activos se ha convertido en un motor adicional de valor dentro de nuestras operaciones, mediante la venta de determinadas propiedades, el aprovechamiento de las oportunidades de revalorización y el desarrollo de nuevas instalaciones de vanguardia de acuerdo con las necesidades de nuestros clientes. Esta estrategia amplía nuestras fuentes de financiación, reduce los costes de financiación y optimiza nuestra estructura de capital, ya que aprovechamos nuestras capacidades de desarrollo existentes para reconvertir capital con rendimientos atractivos.

Seguir reforzando nuestro balance y ampliar nuestras fuentes de financiación con una asignación prudente de capital preparada para un crecimiento ajustado al riesgo.

Seguiremos trabajando para optimizar nuestra estructura de capital, basándonos en nuestra deuda a largo plazo con el objetivo de mantener un perfil de vencimientos escalonado con vencimientos superiores a cinco años, así como una sólida posición de liquidez. Como parte de nuestra Estrategia Route 2030, continuaremos fortaleciendo nuestro balance para mantener y ampliar nuestras diversas fuentes de financiación, incluyendo la obtención de préstamos a plazo y líneas de crédito renovables, así como líneas de crédito bilaterales garantizadas, además de la emisión de bonos internacionales y valores de renta variable. Nuestra política general consiste en adquirir terrenos con el fin de desarrollar propiedades para generar ingresos, pero es posible que, ocasionalmente, evaluemos oportunidades para vender activos con el fin de obtener plusvalías.

Adoptamos un enfoque riguroso y disciplinado en materia de asignación de capital. Nuestro LTV se sitúa en el 28,1 % a 31 de diciembre de 2025, lo que se encuentra muy por debajo de nuestro LTV máximo del 40,0 %.

Nuestro calendario de vencimientos de deuda, escalonado y de largo plazo, presenta un vencimiento medio de 5,1 años con un tipo de interés medio ponderado del 4,3 %. A 31 de diciembre de 2025, nuestra ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado era de 4,1 veces y nuestra ratio de deuda neta sobre activos totales era del 20,7 %. Para obtener más información, consulte el punto 5A. «Revisión operativa y financiera y perspectivas — Resultados operativos — Medidas financieras no conformes con las NIIF y otras medidas y conciliaciones — Datos de ratios».

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Perfil de vencimiento de la deuda

(en millones de dólares estadounidenses, a 31 de diciembre de 2025)


			Características de la cartera de deuda (A 31 de diciembre de 2025)

			Relación préstamo-valor			28.1%
			Préstamo máximo sobre el valor			Inferior al 40
			Deuda neta sobre activos totales			20.7%
			Deuda neta sobre EBITDA ajustado			4.1x

Reforzar nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia

Nuestro objetivo es reforzar continuamente nuestra organización y mejorar nuestra cultura de trabajo. Estamos orgullosos de nuestro equipo y valoramos la diversidad de nuestra plantilla, que creemos que se hace más fuerte cada día. Hemos desarrollado un equipo central que aprovecha su experiencia para formar a nuestros equipos y prever la sucesión. Además, aspiramos a construir un lugar de trabajo atractivo para los jóvenes profesionales con talento, reconocemos el papel central que desempeñan nuestros empleados en nuestro negocio e intentamos enriquecer nuestro talento colectivo con personas comprometidas e innovadoras, ofreciéndoles condiciones de trabajo atractivas.

Plan de crecimiento 2025-2030

Hemos elaborado un plan de crecimiento para el periodo 2025-2030, ya que seguimos creyendo que habrá una demanda estable de espacio inmobiliario industrial durante los próximos cinco años, gracias a los sólidos intereses comerciales y los lazos económicos que favorecen la relación comercial entre México y Estados Unidos, así como al crecimiento previsto del comercio electrónico en los próximos años. Nuestro objetivo es desarrollar 20,5 millones de pies cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) entre 2025 y 2030, para alcanzar una SBA total de alrededor de 63,0 millones de pies cuadrados para 2030. Esperamos que la mayor parte de esta SBA se desarrolle utilizando parte de nuestras reservas de suelo actuales y que requiera una inversión total estimada de 1.700 millones de dólares estadounidenses.

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Nuestro plan de crecimiento se centra en las mismas cinco regiones en las que operamos actualmente, con una mayor inversión en las áreas metropolitanas, de donde procederá casi el 50 % del crecimiento. El siguiente gráfico incluye un resumen del plan de crecimiento previsto de la superficie bruta alquilable (SBA) y de nuestro plan de crecimiento por regiones, de acuerdo con el Plan de Crecimiento 2025-2030:

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Nuestros gastos de capital previstos para los próximos 5 años rondarán los 1.700 millones de dólares, de los cuales el 71% se destinará a la construcción de edificios y el 24% a la adquisición de terrenos. El siguiente gráfico incluye un resumen de nuestros gastos de capital previstos para la Estrategia Ruta 2030:

Creemos que nuestro plan de crecimiento será una de las dos vías que en última instancia crearán valor para nuestros accionistas.

C. Estructura organizativa.

El siguiente gráfico muestra nuestra estructura corporativa simplificada, reflejando nuestras principales filiales, a fecha del presente Informe Anual:

El 0,01% restante de QVC es propiedad de QVC II, y el 0,01% restante de todas las demás filiales es propiedad de QVC.

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A la fecha del presente Informe Anual, nuestras principales filiales son QVC, QVC II y VBC, todas ellas constituidas en México y participadas mayoritariamente de forma directa por la Sociedad.

Por último, el 14 de abril de 2025, la Sociedad realizó una inversión en Evergreen Grid Solutions, S. de R.L. de C.V., que cumple la definición de empresa asociada debido al nivel de influencia ejercido. A 31 de diciembre de 2025, se posee una participación del 55 %, y el saldo correspondiente se contabiliza según el método de puesta en equivalencia, de conformidad con las NIIF.

Nuestra estrategia Ruta 2030

Desde nuestra fundación en 1998, hemos pasado de ser una empresa privada a una empresa cotizada y hemos evolucionado de ser un promotor inmobiliario industrial de rápido crecimiento a convertirnos en una gestora de activos inmobiliarios industriales con una gran capacidad de desarrollo, una cartera de alta calidad y una sólida cartera de proyectos en desarrollo, en parte gracias a la implementación de determinados objetivos estratégicos clave. A medida que seguimos evolucionando, nuestro objetivo es convertirnos en una empresa inmobiliaria totalmente integrada, sostenible y resiliente, dotada de una sólida plataforma de desarrollo. Creemos que hicimos crecer nuestro negocio y creamos valor para nuestros accionistas entre 2014 y 2019 mediante la implementación de nuestro plan estratégico «Visión 2020». En 2019, implementamos una estrategia para el periodo 2019-2024 a través de nuestra «Estrategia de Nivel 3». En noviembre de 2024, presentamos a los accionistas nuestra nueva estrategia «Ruta 2030», que continuará con los pilares de la última Estrategia de Nivel 3 que se describen a continuación:

-En primer lugar, nos proponemos gestionar, mantener y mejorar la calidad de nuestra cartera actual en términos de antigüedad, inquilinos, sostenibilidad y diversificación sectorial mediante reformas y nuevos desarrollos, adquisiciones y cesiones seleccionadas. Tenemos previsto centrarnos en nuestros esfuerzos comerciales y de arrendamiento para mantener unas condiciones sanas de los perfiles contractuales, al tiempo que aumentamos los alquileres efectivos netos y mantenemos una base de inquilinos con una elevada solvencia crediticia.

-En segundo lugar, tratamos de invertir y/o desinvertir para seguir creando valor, incorporando directrices de inversión prudentes en nuestras decisiones de inversión y ventas de activos. Planeamos (i) aumentar nuestra presencia en empresas dedicadas o que participan en el comercio electrónico y en las principales áreas metropolitanas; (ii) continuar invirtiendo a un ritmo adecuado en nuestros mercados principales en los que creemos que mantenemos posiciones sólidas, con énfasis en el norte de México; y (iii) monitorear continuamente las condiciones del mercado y los fundamentos del negocio para optimizar las inversiones y las ventas de activos.

-En tercer lugar, tenemos previsto seguir reforzando nuestro balance y ampliando nuestras fuentes de financiación mediante el reciclaje de capital y la captación de capital y deuda. Pretendemos ampliar nuestros vencimientos y aumentar nuestra capacidad de inversión para aprovechar oportunidades atractivas. El reciclaje de capital continuará a través de nuestras enajenaciones selectivas de activos, empresas conjuntas y otras fuentes de financiación alternativas, en caso necesario.

-En cuarto lugar, tratamos de reforzar nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia empresarial. Tenemos la intención de seguir reforzando nuestros equipos y recursos de gestión de activos y comerciales, crear una base altamente cualificada para la sucesión de altos directivos y mandos intermedios a lo largo del tiempo, implantar una nueva plataforma de tecnología de la información para desarrollar aún más nuestras capacidades de innovación y mejorar nuestra alineación de incentivos entre la dirección y las partes interesadas.

-En quinto lugar, como parte de nuestro reconocimiento de la importancia de las normas éticas y sostenibles, nos esforzamos por convertirnos en líderes en prácticas ESG, integrando prácticas sostenibles y resilientes en nuestro modelo de negocio. Seguiremos trabajando para reducir significativamente nuestro impacto en el medio ambiente, aumentar la eficiencia de nuestros edificios y promover reducciones en la huella de carbono de nuestra base de inquilinos. También seguiremos reforzando nuestro gobierno corporativo, incluidos nuestros comités y grupos de trabajo ESG, y ampliaremos nuestros programas sociales para mejorar la dimensión social de nuestras infraestructuras, políticas de recursos humanos y otras relaciones con terceros.

D. Inmovilizado material.

A 31 de diciembre de 2025, nuestra cartera estaba compuesta por 231 inmuebles con una superficie bruta alquilable total de 42 954 022 pies cuadrados (3 990 559 metros cuadrados), de los cuales el 89,7 % estaba alquilado. Nuestras propiedades generaron unos ingresos totales por alquileres y comisiones de gestión de 283,2 millones de dólares, 252,3 millones de dólares y 214,5 millones de dólares para los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. A 31 de diciembre de 2025, contábamos con 181 inquilinos, siendo Mercado Libre el único inquilino que representaba más del 5 % de nuestra superficie bruta alquilable total, con un 5,6 %, y cuyos contratos de arrendamiento tenían una duración media de 4,8 años.

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La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023:


	A 31 de diciembre,
	2025	2024	2023
Número de propiedades inmobiliarias	231	224	214
SBA (pies cuadrados)(1)	42,954,022	40,299,964	37,354,498
Superficie alquilada (pies cuadrados)(2)	38,538,916	37,641,031	34,876,081
Número de inquilinos	181	192	187
Alquiler medio por pie cuadrado (US$ al año)(3)	5.9	5.8	5.4
Duración media ponderada restante del arrendamiento (años)	4.8	4.8	4.9
Ingresos por alquiler cobrados por pie cuadrado (US$ al año)(4)	6.5	5.7	5.4
Tasa de ocupación estabilizada (% de la SBA)(5)	93.6%	95.5%	96.7%

_______________

(1)Se refiere a la SBA total de todas nuestras propiedades inmobiliarias.

(2)Se refiere a la SBA efectivamente arrendada a inquilinos en las fechas indicadas.

(3)Calculado como el alquiler base anual al final del periodo pertinente dividido por la SBA. Para los alquileres denominados en pesos, la renta anual se convierte a dólares estadounidenses al tipo de cambio medio de cada trimestre.

(4)Calculada como la renta anual percibida por alquileres durante el periodo correspondiente dividida por los metros cuadrados alquilados. Para las rentas cobradas denominadas en pesos, las rentas cobradas se convierten a dólares estadounidenses al tipo de cambio medio de cada trimestre.

(5)Calculamos la tasa de ocupación estabilizada como la superficie arrendada dividida por SBA total. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero.

Todos nuestros derechos de propiedad sobre nuestros inmuebles son en pleno dominio, salvo en el caso de los terrenos en los que se construyeron el Parque Aeroespacial de Querétaro y el Parque Douki Seisan. Para obtener más información, consulte «—Nuestros proyectos de parques a medida—Parque Aeroespacial de Querétaro» y «—Parque Douki Seisan». Ninguno de nuestros proyectos está sujeto a gravámenes distintos de los derechos de paso habituales concedidos a los proveedores de servicios públicos y de aquellos proyectos específicos que garantizan una parte de nuestra deuda senior; para obtener más información, consulte la nota 10 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Proyectos de construcción

Exploramos continuamente nuevos proyectos de desarrollo y adquisiciones de carteras inmobiliarias industriales, incluyendo edificios individuales, reservas de suelo en ubicaciones estratégicas y operaciones de venta con arrendamiento posterior que cumplan nuestros criterios de desarrollo y adquisición. A 31 de diciembre de 2025, estamos desarrollando tres edificios con una superficie bruta alquilable de 771 844 pies cuadrados (71 707 metros cuadrados). Dos de ellos son edificios en cartera y uno es un edificio construido a medida, que ya está alquilado en un 10,6 %.

La siguiente tabla resume nuestros proyectos inmobiliarios en construcción en nuestras reservas de suelo a 31 de diciembre de 2025.


			Inversión total prevista			Fecha de inversión
			(Miles de US$)(1)			(en miles de dólares)				Fecha prevista de finalización
	Proyecto	Proyecto GLA	Terrenos e infraestructuras	Shell(2)	Total	Terrenos e infraestructuras	Shell(2)	Total	Arrendado		Tipo	Tasa de capitalización
		(en pies cuadrados)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(%)






Región del Bajío
Guadalajara	Guadalajara 9	314,220	10,077	15,261	25,338	9,754	0	14,973	-%	26 de octubre	Inventario	9.8%
Guadalajara	Guadalajara 10	376,016	12,231	16,956	29,188	11,839	7,342	19,181	-%	26 de abril	Inventario	9.8%
Querétaro	Safrán Exp	81,608	0	4,516	4,516	0	1,671	1,671	100.0%	26 de agosto	BTS	11.0%







Total		771,844	22,308	36,734	59,042	21,593	9,013	35,826	10.6%			9.9%

____________

(1)La inversión total prevista comprende nuestras necesidades materiales de tesorería, incluidos los compromisos para gastos de capital.

(2)Una envolvente suele estar compuesta por la estructura primaria, la envolvente del edificio (tejado y fachada), los sistemas mecánicos y de suministro (electricidad, agua y desagüe) hasta un único punto de contacto.

Durante el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2025, completamos 11 edificios con una superficie bruta alquilable (SBA) de 2 776 714 pies cuadrados (257 965 metros cuadrados). Todos estos edificios formaban parte de nuestro parque inmobiliario, con una superficie bruta alquilable total de 2 776 714 pies cuadrados (257 965 metros cuadrados).

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Durante el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2024, completamos 10 edificios y dos ampliaciones con una superficie bruta alquilable (SBA) de 2 981 279 pies cuadrados (276 970 metros cuadrados). De estos edificios, cuatro eran edificios BTS con una superficie bruta alquilable (SBA) de 549 174 pies cuadrados (51 020 metros cuadrados), y ocho eran edificios en cartera con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 2 432 105 pies cuadrados (225 950 metros cuadrados).

Nuestros polígonos industriales

En la tabla siguiente se describe nuestra cartera inmobiliaria por parque industrial a 31 de diciembre de 2025, así como los ingresos por alquileres obtenidos de dicha cartera durante el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025.

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	Ubicación	SBA total	SBA total	Porcentaje de la parte de la SBA	Ingresos por alquiler correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025	Porcentaje de los ingresos por alquiler correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025	Operaciones Año de inicio	Número de edificios	Valor de tasación a 31 de diciembre de 2025
		(en pies cuadrados)	(en metros cuadrados)	%	(US$)	(%)			(US$)
Polígono industrial
DSP	Aguascalientes	2,143,262	199,116	5.0%	12,720,967	4.5%	2013	8	147,500,000
Parque Vesta Aguascalientes	Aguascalientes	849,334	78,906	2.0%	3,921,296	1.4%	2019	5	64,080,000
Parque Los Bravos Vesta	Cd Juárez	460,477	42,780	1.1%	3,228,261	1.1%	2007	4	35,420,000
Parque Vesta Juárez Sur I	Cd Juárez	1,514,244	140,678	3.5%	17,132,728	6.0%	2015	7	126,670,000
Parque Vesta Guadalajara	Guadalajara	3,285,810	305,262	7.6%	23,822,005	8.4%	2020	8	328,140,000
Parque Vesta Guadalupe	Monterrey	497,929	46,259	1.2%	3,389,444	1.2%	2021	2	38,320,000
Vesta Puebla I	Puebla	1,114,934	103,581	2.6%	7,898,587	2.8%	2016	6	91,970,000
Bernardo Quintana	Querétaro	772,501	71,768	1.8%	3,092,075	1.1%	1998	8	45,410,000
PIQ	Querétaro	2,231,892	207,350	5.2%	12,164,141	4.3%	2006	13	163,250,000
VP Querétaro	Querétaro	1,778,888	165,264	4.1%	8,708,843	3.1%	2018	8	134,950,000
Parque Aeroespacial de Querétaro	Querétaro Aero	2,383,168	221,404	5.5%	17,247,195	6.1%	2007	13	195,400,000
SMA	San Miguel de Allende	1,439,425	133,727	3.4%	6,099,276	2.2%	2015	7	97,200,000
Las Colinas	Silao	903,773	83,963	2.1%	5,245,171	1.9%	2008	7	60,250,000
Vesta Park Puerto Interior	Silao	1,080,795	100,409	2.5%	6,915,983	2.4%	2018	6	72,800,000
Tres Naciones	San Luis Potosí	1,092,535	101,500	2.5%	5,921,836	2.1%	1999	10	78,250,000
Vesta Park SLP	San Luis Potosí	865,917	80,446	2.0%	3,296,635	1.2%	2018	4	59,910,000
Parque Vesta de La Mesa	Tijuana	810,013	75,253	1.9%	4,977,866	1.8%	2005	16	72,850,000
Nordika	Tijuana	155,818	14,476	0.4%	1,032,088	0.4%	2007	1	18,000,000
El potrero	Tijuana	282,771	26,270	0.7%	1,511,876	0.5%	2012	2	29,300,000
Vesta Park Tijuana III	Tijuana	620,551	57,651	1.4%	4,319,724	1.5%	2014	3	65,340,000
Vesta Park Pacífico	Tijuana	379,882	35,292	0.9%	2,543,210	0.9%	2017	2	35,600,000
VP Lago Este	Tijuana	552,452	51,325	1.3%	3,138,070	1.1%	2018	2	70,650,000
Megarregión del Parque Vesta	Tijuana	1,198,640	111,357	2.8%	8,345,765	2.9%	2022	6	151,110,000
VPT I	Tlaxcala	680,615	63,231	1.6%	4,503,670	1.6%	2015	4	45,500,000
Exportec	Toluca	220,122	20,450	0.5%	1,187,043	0.4%	1998	3	16,550,000
T 2000	Toluca	1,070,290	99,433	2.5%	7,342,828	2.6%	1998	3	95,720,000
Parque Vesta El Coecillo	Toluca	816,056	75,814	1.9%	5,118,437	1.8%	2007	1	57,970,000
Parque Vesta Toluca I	Toluca	1,000,161	92,918	2.3%	6,431,485	2.3%	2006	5	82,940,000
Parque Vesta Toluca II	Toluca	1,474,296	136,967	3.4%	10,618,810	3.7%	2014	6	128,900,000
Parque Vesta Apodaca	Monterrey	2,642,433	245,490	6.2%	10,712,386	3.8%	2023	8	285,540,000
Parque Vesta Juárez Oriente	Cd Juárez	1,250,142	116,142	2.9%	-	-%	2023	5	133,850,000
Otros		7,384,896	686,079	17.2%	46,582,511	16.4%	na	48	754,030,000
Total		42,954,022	3,990,559	100.0%	259,170,211	91.5%		231	3,783,370,000
Otros ingresos (reembolsos)(1)					24,054,596	8.5%			-
Total					283,224,807	100.0%	Oficinas de Vesta en el Parque DSP(2)		300,000
							En construcción		70,610,000
							Total		3,854,280,000
							Mejoras del terreno		769,567
							Reservas de tierras		315,650,000
							Costes de finalización de la construcción en curso		(41,255,642)
							Tasación Total		4,129,443,925

_____________

(1)Los «Otros ingresos (reembolsos)» incluyen: (i) el reembolso de los pagos que hemos realizado en nombre de algunos de nuestros inquilinos para cubrir los gastos de mantenimiento y otros servicios, en los que incurrimos en virtud de los respectivos contratos de arrendamiento; y (ii) los honorarios de gestión.

(2)Se refiere al valor de tasación de nuestras oficinas corporativas situadas en el Parque Douki Seisan.

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A 31 de diciembre de 2025, el valor de tasación de nuestra cartera ascendía a 4.129,4 millones de dólares estadounidenses, compuesto por edificios y terrenos valorados en 3.854,3 millones de dólares estadounidenses, mejoras en terrenos valoradas en aproximadamente 0,8 millones de dólares estadounidenses y reservas de suelo para futuros desarrollos valoradas en 315,7 millones de dólares estadounidenses (deducido el coste de finalización de las obras en curso, valorado en 41,3 millones de dólares estadounidenses). El valor de tasación de nuestra cartera fue determinado a 31 de diciembre de 2025 por tasadores independientes, entre los que se incluyen Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle y CBRE. Para obtener una descripción de las técnicas de valoración empleadas por nuestros tasadores independientes, véase la nota 8 de nuestros estados financieros consolidados auditados correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, incluida en otra sección de este Informe Anual.

Nuestros proyectos

Parque Industrial Querétaro

El Parque Industrial de Querétaro se construyó en 2006 y se encuentra a unas ocho horas de la frontera con Estados Unidos por la Carretera Federal de México (Carretera Federal) n.º 57, también conocida como la Carretera del TLCAN. Desde su creación, alrededor de 100 empresas de más de 15 países diferentes se han establecido en el Parque Industrial de Querétaro. El Parque Industrial de Querétaro también cumple con la Norma Oficial Mexicana (Norma Oficial Mexicana) para parques industriales.

A 31 de diciembre de 2025, nuestros inmuebles en el Parque Industrial de Querétaro tenían una superficie bruta alquilable (SBA) total de 2 231 892 pies cuadrados (207 350 metros cuadrados), de los cuales el 90,5 % estaba alquilado mediante contratos de arrendamiento a largo plazo. En 2025, el alquiler anual del Parque Industrial de Querétaro ascendió a 12,2 millones de dólares estadounidenses.

En 2025, pagamos 100 000 dólares estadounidenses en concepto de impuestos inmobiliarios relacionados con el Parque Industrial de Querétaro.

Querétaro Parque Aeroespacial

El Parque Aeroespacial de Querétaro es el resultado de los esfuerzos conjuntos del Gobierno Federal, Bombardier Aerospace México, S.A. de C.V., o «Bombardier», y el Estado de Querétaro para crear el primer clúster industrial de empresas aeroespaciales en México. Querétaro cuenta con una alta concentración de empresas aeroespaciales, entre las que se incluyen tres empresas de mantenimiento, reparación y revisión, dos centros de investigación y desarrollo y dos centros de diseño e ingeniería, que, a la fecha de este Informe Anual, proporcionan aproximadamente 3.300 puestos de trabajo, según la información facilitada por nuestros inquilinos sobre su número de empleados. Entre las empresas que operan actualmente en el Parque Aeroespacial de Querétaro se encuentran Bombardier, Daher, Duqueine, ABSC, Safran Landing Systems México, SAMES y Safran Aircraft Engines México, las tres últimas pertenecientes al Grupo Safran y a A2mac1. A la luz de los esfuerzos concertados de la industria necesarios para poner en marcha el Parque Aeroespacial de Querétaro, creemos que el número de empresas que operan en el Parque Aeroespacial de Querétaro seguirá aumentando y creando sinergias dentro de la cadena de suministro de la industria aeroespacial en México.

El Parque Aeroespacial de Querétaro se creó en virtud de un contrato de fideicomiso de fecha 12 de julio de 2007, celebrado entre el Estado de Querétaro, en calidad de fideicomitente, Bombardier, en calidad de beneficiario, BBVA Bancomer, S.A., Institución de Banca Múltiple (hoy BBVA México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA México), como fideicomisario, y Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S.A. de C.V., el operador del aeropuerto de Querétaro, únicamente a efectos de consentimiento. Nos referimos a este contrato de fideicomiso como el «fideicomiso QAP». A través de un proceso de licitación pública en el que participaron 22 empresas mexicanas e internacionales, en julio de 2007 se nos adjudicó el derecho a desarrollar el Parque Aeroespacial de Querétaro y, a través de nuestra filial Proyectos Aeroespaciales, pasamos a ser parte del fideicomiso QAP como otorgante y uno de sus beneficiarios. El Estado de Querétaro aportó al fideicomiso QAP sus derechos de uso (pero no su título de propiedad) del terreno destinado al Parque Aeroespacial de Querétaro, incluyendo el derecho a utilizar dicho terreno y cualquier infraestructura desarrollada en él, el derecho a construir edificios industriales y el derecho a arrendar dichos edificios. Estos derechos se concedieron por un período de aproximadamente 47 años, lo que esperamos nos permita recuperar nuestra inversión, que ascendió a aproximadamente 80,3 millones de dólares estadounidenses. Por nuestra parte, aportamos al fideicomiso del QAP los fondos necesarios para desarrollar dichas propiedades. No estamos obligados a pagar impuestos sobre bienes inmuebles en relación con este terreno, ya que es propiedad del Estado de Querétaro.

En nuestra calidad de beneficiarios del fideicomiso QAP, tenemos derecho a beneficiarnos de los derechos aportados por el Estado de Querétaro, incluyendo el derecho a arrendar los edificios y cobrar rentas durante el periodo de 43 años antes mencionado. La duración del fideicomiso QAP podrá ser prorrogada si se renueva la concesión de Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S.A. de C.V. para la explotación del aeropuerto de Querétaro. Por otra parte, los términos del fideicomiso QAP requieren que todos y cada uno de los edificios desarrollados en el Parque Aeroespacial de Querétaro sean arrendados a empresas de la industria aeroespacial o sus industrias relacionadas. Al extinguirse el fideicomiso QAP, todos los derechos sobre el terreno y cualesquiera propiedades, renovaciones, ampliaciones y mejoras realizadas por nosotros revertirán al Estado de Querétaro.

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A 31 de diciembre de 2025, nuestras propiedades en el Parque Aeroespacial de Querétaro tenían una superficie bruta alquilable (SBA) total de 2 383 168 pies cuadrados (221 404 metros cuadrados), de los cuales el 100,0 % estaba alquilado mediante contratos de arrendamiento a largo plazo con sus inquilinos. En 2025, el alquiler anual del Parque Aeroespacial de Querétaro ascendió a 17 247 195 dólares estadounidenses.

Proyectos Aeroespaciales era una empresa conjunta constituida en 2007 entre la Compañía y Neptuno Real Estate, S. de R.L. de C.V., una entidad controlada por General Electric, para el desarrollo del Parque Aeroespacial de Querétaro. En diciembre de 2009, adquirimos la participación de General Electric en Proyectos Aeroespaciales por un precio de compra equivalente al 50,0% del valor de la empresa. El financiamiento para la adquisición fue proporcionado por General Electric y garantizado a través de los flujos de ingresos por rentas generados por los contratos de arrendamiento vigentes en ese momento. Simultáneamente con esta adquisición, Proyectos Aeroespaciales cedió algunos de sus derechos de cobro a CIV Infraestructura, S. de R.L. de C.V. El crédito de General Electric ha sido pagado en su totalidad y CIV Infraestructura, S. de R.L. de C.V. se fusionó con Proyectos Aeroespaciales.

Parque Douki Seisan

En relación con una licitación privada llevada a cabo por Nissan Mexicana, S.A. de C.V., o "Nissan", en julio de 2012, se nos adjudicaron los derechos exclusivos de desarrollador y operador con respecto al Parque Douki Seisan. Este parque, que se encuentra junto a la planta de ensamblaje A2 de Nissan en el estado mexicano de Aguascalientes, está destinado a alojar a proveedores estratégicos de Nissan que requieren proximidad a dicha planta.

El desarrollo y la explotación del Parque Douki Seisan se rigen por un contrato de fideicomiso de fecha 9 de julio de 2013, celebrado entre Nissan, en calidad de otorgante y beneficiario, nuestra filial Vesta DSP, también en calidad de otorgante y beneficiaria, y Banco Multiva, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Multiva, como sucesor de CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple (que sustituyó a Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria), en calidad de fideicomisario. Nos referimos a este contrato de fideicomiso, modificado el 17 de diciembre de 2013 y el 3 de octubre de 2016, como el «Fideicomiso Nissan». Nissan aportó al Fideicomiso Nissan, en nuestro beneficio, el derecho de uso (pero no la titularidad) del terreno con el fin de desarrollar y construir el Douki Seisan Park. A cambio, tenemos el derecho de arrendar y cobrar los pagos de alquiler correspondientes a todos los edificios del Douki Seisan Park durante un período de 40 años. Al vencimiento del Nissan Trust, todos los derechos y la titularidad del Douki Seisan Park, incluidos el terreno y cualquier propiedad, renovación, ampliación y mejora, revertirán a Nissan. Dado que Nissan es titular del terreno en el que se construyó el Douki Seisan Park, Nissan paga los impuestos inmobiliarios correspondientes a dicho terreno.

En virtud del Nissan Trust, el espacio del Douki Seisan Park solo puede alquilarse a proveedores de Nissan aprobados por el comité técnico del Nissan Trust, que está compuesto por representantes de Nissan, Vesta DSP y, para algunos fines limitados, un miembro designado por Daimler que sustituye a un miembro designado por Nissan. Entre los proveedores de Nissan que actualmente alquilan espacio en el Parque Douki Seisan se encuentran Posco (piezas metálicas), Tachi-S (asientos de coche), Sanoh (sistemas de combustible), Voestalpine (acero y otros metales para sistemas de alta tecnología), Toyota-Tsusho (conjuntos de llantas y neumáticos) y Plastic Omnium (piezas para interiores). También prestamos servicio a Daimler, que comenzó a operar en la región en 2018.

A 31 de diciembre de 2025, nuestros inmuebles en el Douki Seisan Park tenían una superficie bruta alquilable (SBA) total de 2 143 262 pies cuadrados (199 116 metros cuadrados), de los cuales el 91,9 % estaba alquilado mediante contratos de arrendamiento a largo plazo. En 2025, el alquiler anual del Douki Seisan Park ascendió a 12 720 967.

Diversificación geográfica e industrial

Creemos que hemos constituido una cartera de inmuebles industriales de alta calidad, bien diversificada en cuanto a tipos de activos, mercados geográficos y base de inquilinos, y que ofrece a nuestros accionistas exposición a una amplia gama de inmuebles en todo México. Nuestras propiedades están ubicadas en zonas estratégicas para la industria ligera y la logística en dieciséis estados mexicanos, a saber: Aguascalientes, Baja California, Chihuahua, Guanajuato, Jalisco, Estado de México, Ciudad de México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sonora, Tamaulipas, Tlaxcala y Veracruz.

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El siguiente mapa muestra la diversificación de nuestra superficie bruta alquilable total y su distribución por regiones geográficas a 31 de diciembre de 2025.

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Fuente: Vesta.

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La siguiente tabla presenta un desglose de nuestra cartera inmobiliaria por estados mexicanos a 31 de diciembre de 2025.


	Número de inmuebles	Número de arrendamientos	GLA	GLA	Porcentaje de la SBA total	Ingresos por alquiler	Parte de los ingresos totales por alquiler
			(pies cuadrados)	(metros cuadrados)	(%)	(millones de US$)	(%)
Baja California	58	57	6,529,914	606,649	15.20%	16,642,263	5.9%
Querétaro	42	48	7,166,448	665,785	16.68%	31,266,417	11.0%
Estado de México	21	26	4,844,413	450,061	11.28%	50,312,714	17.8%
Guanajuato	21	29	3,655,245	339,583	8.51%	25,046,069	8.8%
Jalisco	11	13	4,321,148	401,448	10.06%	9,218,470	3.3%
Chihuahua	19	24	3,963,709	368,241	9.23%	32,747,508	11.6%
Aguascalientes	13	20	2,992,596	278,021	6.97%	14,252,559	5.0%
San Luis Potosí	14	12	1,958,452	181,946	4.56%	41,760,376	14.7%
Nuevo León	10	10	3,140,362	291,749	7.31%	23,822,005	8.4%
Otros Estados	22	28	4,381,734	407,076	10.20%	14,101,831	5.0%
Otros ingresos(1)						24,054,596	8.5%
Total	231	267	42,954,022	3,990,559	100%	283,224,807	100%

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(1)Los «Otros ingresos» se refieren a los gastos de mantenimiento y otros costes y gastos en los que incurrimos en nombre de nuestros inquilinos, que están sujetos a reembolso por parte de estos de conformidad con sus contratos de arrendamiento, así como a los honorarios de gestión.

Reservas de tierras

A 31 de diciembre de 2025, contábamos con 1.230,3 acres (53.591.519,9 pies cuadrados) de reservas de suelo ubicadas en varias ubicaciones estratégicas de México, situadas dentro de corredores industriales activos del país, en las que tenemos previsto desarrollar aproximadamente 24.116.195 pies cuadrados (2.240.468 metros cuadrados) de edificios industriales.

A 31 de diciembre de 2025, el potencial de desarrollo estimado de las reservas de suelo es:


Ubicación	Total reservas de suelo	Total reservas de suelo	Porcentaje del total de reservas de suelo	Valor de tasación a 31 de diciembre de 2025	SBA estimada por desarrollar	SBA estimada por desarrollar
	(Hectáreas)	(Acres)	(%)	(miles de US$)	(metros cuadrados)	(pies cuadrados)
Aguascalientes	96	236.0	19.2	28,350	429,846	4,626,825
Querétaro	33	81.8	6.6	21,830	148,913	1,602,884
Monterrey	142	350.2	28.5	115,160	637,829	6,865,531
San Miguel de Allende	33	82.6	6.7	15,440	150,387	1,618,749
San Luis Potosí	24	58.7	4.8	10,860	106,844	1,150,061
Guanajuato	32	78.2	6.4	18,630	142,350	1,532,241
México	8	18.7	1.5	18,610	34,105	367,101
Ciudad Juárez	39	97.3	7.9	25,980	177,160	1,906,931
Guadalajara	55	134.9	11.0	38,050	245,590	2,643,505
Tijuana	37	91.9	7.5	22,740	167,445	1,802,368

Total	498	1,230.3	100	315,650	2,240,468	24,116,195

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(1)El valor de los terrenos se valora al precio de coste. Para más información, véase "Presentación de información financiera y de otro tipo - Tasaciones".

Nuestra base de inquilinos

Principales inquilinos

A 31 de diciembre de 2025, contábamos con 267 contratos de arrendamiento vigentes con nuestros inquilinos. Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, nuestros 10 inquilinos más importantes representaban en conjunto una superficie bruta alquilable (SBA) de aproximadamente 11 794 305,8 pies cuadrados (1 095 726,9 metros cuadrados), lo que supone el 27,5 % de nuestra SBA total y aproximadamente el 30,0 % de nuestros ingresos por alquileres.

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En la siguiente tabla se recogen los nombres de nuestros principales clientes, su respectiva participación en nuestra superficie bruta alquilable total y en los ingresos por alquiler correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, así como la duración restante de sus contratos de arrendamiento a 31 de diciembre de 2025.


Cliente	País	Porcentaje de la SBA total	Parte del alquiler total	Número de edificios
		(%)	(%)
Mercado Libre	Argentina	5.6%	6.4%	4
Nestlé	Suiza	4.2%	4.2%	3
Safran	Francia	3.2%	3.9%	6
Foxcon	Taiwán	3.2%	3.7%	3
TPI	Estados Unidos	2.9%	3.8%	3
Nissan	Japón	2.0%	2.0%	2
DSV	Dinamarca	1.9%	1.1%	3
Bombardier	Canadá	1.6%	1.9%	5
Continental	Alemania	1.5%	1.6%	5
Tatung México	Estados Unidos	1.5%	1.5%	2

Nuestros 10 principales inquilinos son filiales de empresas multinacionales con sólidas calificaciones crediticias, que operan en una amplia gama de sectores en diversas ubicaciones geográficas de todo México. En el sector de la fabricación para la exportación, entre nuestros clientes se encuentran Grupo Safran, Foxconn, TPI, Nissan, Bombardier Aerospace, Continental y Tatung, entre otros. En el sector de la logística de consumo, entre nuestros clientes se encuentran Mercado Libre y Nestlé, entre otros. A 31 de diciembre de 2025, contábamos con 181 inquilinos, siendo Mercado Libre el único inquilino que representaba más del 5 % de nuestra superficie bruta alquilable (SBA) total, con un 5,6 %. A 31 de diciembre de 2024, contábamos con 192 inquilinos, sin que ningún inquilino representara más del 5 % de nuestra superficie bruta alquilable (SBA) total.

Diversificación por sectores industriales

Creemos que contamos con una cartera de inquilinos amplia, diversificada y en crecimiento. Nuestra superficie bruta alquilable (SBA) a 31 de diciembre de 2025 se repartía entre los sectores de la fabricación y la logística. El 58,8 % de nuestra SBA estaba ocupada por inquilinos con fines de fabricación, con una duración media ponderada de los contratos de arrendamiento sobre la SBA total desde el inicio de 13 años, mientras que el 41,2 % estaba ocupado por inquilinos que utilizaban los edificios para fines logísticos, con una duración media ponderada de los contratos de arrendamiento sobre la SBA total desde el inicio de 12 años.

La siguiente tabla muestra un desglose de nuestros clientes por sectores, basado en la superficie bruta alquilable a 31 de diciembre de 2025.


Industria						A 31 de diciembre de 2025
						(%)
Automoción						32.2%
Logística						10.5%
Alimentación y bebidas						8.8%
Electrónica						9.8%
Aeroespacial						6.5%
Comercio electrónico						10.1%
Plásticos						1.8%
Vehículos recreativos						4.3%
Productos sanitarios						1.6%
Energías renovables						3.4%
Papel						1.1%
Otras industrias(1)						9.9%

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(1)Incluye diversas industrias manufactureras, como la de electrodomésticos y la metalúrgica.

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La siguiente tabla presenta un desglose de nuestra cartera de inquilinos y de los ingresos totales por alquileres y comisiones de gestión, desglosados por sector, correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025.


Industria	Ingresos por alquileres y gastos de gestión	Parte de los ingresos totales por alquileres y gastos de gestión
	(millones de US$)	(%)
Automoción	72.69	25.7%
Logística	41.67	14.7%
Aeroespacial	17.78	6.3%
Alimentación y bebidas	16.18	5.7%
Energías renovables	9.83	3.5%
Vehículos recreativos	4.30	1.5%
Electrónica	24.86	8.8%
Comercio electrónico	26.75	9.4%
Plásticos	5.71	2.0%
Productos sanitarios	6.26	2.2%
Papel	0.21	0.1%
Otras industrias(1)	32.94	11.6%
Otros ingresos(2)	24.05	8.5%
Total	283.22	100.0%

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(1)Incluye diversas industrias manufactureras, como las de electrodomésticos, energías renovables, metal y papel.

(2)Otros ingresos se refieren a impuestos sobre la propiedad, seguros y otros costes y gastos incurridos por nosotros en nombre de nuestros inquilinos, que están sujetos a reembolso por los inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento.

Ocupación

Nuestra tasa de ocupación estabilizada, expresada por nuestra SBA arrendada, representa el porcentaje de nuestra SBA total que está arrendada a nuestros inquilinos.

La siguiente tabla muestra nuestra tasa de ocupación estabilizada a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023.


	A 31 de diciembre,
	2025		2024		2023
Índice de ocupación	93.6	%	95.5	%	96.7	%

La siguiente tabla muestra nuestra tasa de ocupación estabilizada por región a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023.


	A 31 de diciembre,
	2025	2024	2023
Región
Noreste	85.7%	91.7%	98.3%
Noroeste	97.8%	90.6%	97.9%
Central	97.5%	100.0%	97.2%
Bajío Norte	91.4%	97.6%	99.0%
Bajío Sur	94.4%	94.4%	92.9%
Total	93.6%	95.5%	96.7%

La disminución de nuestra tasa de ocupación estabilizada en el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, en comparación con el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024, se debió principalmente al aumento de las vacantes en todas las regiones, como consecuencia de la expiración de contratos que no se renovaron durante el ejercicio, en consonancia con los ciclos económicos habituales.

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Nuestros arrendamientos

Visión general

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento tienen una duración inicial que oscila entre cinco y quince años y otorgan a nuestros arrendatarios la opción de renovarlos por uno o más periodos adicionales de entre tres y quince años, siempre que se cumplan determinadas condiciones. La duración inicial media de todos los contratos de arrendamiento vigentes a 31 de diciembre de 2025 era de 12 años y su duración media ponderada restante era de 4,8 años. Los depósitos de garantía suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. Por lo general, solo estamos obligados a realizar el mantenimiento estructural obligatorio y somos responsables de cualquier defecto oculto en las propiedades.

Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que nos da derecho a rescindir el contrato y a cobrar los alquileres atrasados, así como el importe total del alquiler que se devengaría durante el plazo restante del contrato, en caso de rescisión si el arrendatario incumple el pago del alquiler, desocupa el inmueble, rescinde el contrato de forma unilateral o se acoge a un procedimiento de quiebra o insolvencia.

Además, por lo general, tenemos derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si se produce cualquiera de las siguientes circunstancias:

-incumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones de pago derivadas del contrato de arrendamiento;

-si el arrendatario cede o subarrienda los locales sin nuestro consentimiento previo por escrito;

-si el arrendatario lleva a cabo cualquier obra de construcción o modificación en los locales, salvo en los casos permitidos por el contrato de arrendamiento;

•si el inquilino utiliza el inmueble de una forma distinta a la permitida por el contrato de alquiler o con fines ilegales;

-incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las disposiciones del reglamento de régimen interior del polígono industrial donde se ubique el local arrendado;

-si el inquilino obstaculiza, o impide de cualquier otro modo, el acceso a las personas designadas por nosotros para inspeccionar los locales;

-si el arrendatario incumple cualquier otra obligación derivada del contrato de arrendamiento y dicho incumplimiento permanece sin subsanar durante más de 30 días;

-si el inquilino incumple sus obligaciones anticorrupción en virtud del contrato de arrendamiento;

-si el arrendatario es objeto de cualquier huelga o procedimiento laboral similar durante más de 60 días y dicha huelga laboral hace que el arrendatario incumpla sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento;

-si se constituye cualquier gravamen sobre los locales o cualquier parte de los mismos, o si se presenta cualquier reclamación derivada de cualquier obra o instalación realizada por el arrendatario o en su nombre; y

-si durante la vigencia del contrato de arrendamiento el arrendatario o su garante entran en procedimiento de quiebra o reorganización y el arrendatario no aporta una garantía sustitutoria.

Todos nuestros contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2025, solo tres de nuestros contratos de arrendamiento incluían una opción de compra a su valor de mercado, pero únicamente al término del contrato. Estos tres contratos representaban el 3,0 % de nuestra superficie bruta alquilable total.

Arrendamientos Nestlé

En 2003, adquirimos dos centros de distribución utilizados por Nestlé para gestionar, almacenar, envasar y distribuir sus productos.

Una de ellas se ubica en Toluca, Estado de México y la otra en Lagos de Moreno, Jalisco.

En 2007, acordamos con Nestlé ampliar estas propiedades y construir un edificio adicional para CPW, una filial de Nestlé. A 31 de diciembre de 2025, estas propiedades sumaban en conjunto 1.795.955,8 pies cuadrados (166.850 metros cuadrados), lo que representaba aproximadamente el 4,2 % de nuestra superficie bruta alquilable total, y el 4,2 % de nuestros ingresos por alquileres totales para el ejercicio cerrado en esa fecha.

El 1 de diciembre de 2015, Herdez se hizo cargo de una parte del espacio de Nestlé en el edificio de 64 685,2 metros cuadrados (696 265 pies cuadrados) situado en Lagos de Moreno, incluido en el contrato de arrendamiento de Nestlé. A 31 de diciembre de 2025, la superficie bruta alquilable atribuible a Nestlé en Lagos

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La superficie de De Moreno era de aproximadamente 640 827,5 pies cuadrados (59 535 metros cuadrados) y la superficie bruta alquilable atribuible a Herdez era de aproximadamente 55 438,0 pies cuadrados (5 150 metros cuadrados).

En enero de 2023, firmamos nuevos contratos de arrendamiento con Nestlé relativos a las dos instalaciones, con una vigencia de siete años que finaliza el 31 de diciembre de 2030. En octubre de 2024, el contrato de arrendamiento de CPW se prorrogó por un periodo adicional de siete años que finalizará el 31 de diciembre de 2031.

Excepto por una disposición que permite a Nestlé un derecho de tanteo en caso de que deseemos vender cualquiera de estas propiedades, los contratos de arrendamiento de Nestlé están sujetos a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros contratos de arrendamiento descritos anteriormente.

Arrendamientos TPI

En noviembre de 2015, celebramos un contrato de arrendamiento principal de 10 años con TPI con respecto a dos edificios industriales idénticos con una SBA combinada de aproximadamente 698,181 pies cuadrados (64,863 metros cuadrados) que fueron desarrollados por nosotros en Ciudad Juárez. En 2018, TPI amplió uno de nuestros dos edificios industriales para aumentar su producción.

En mayo de 2017, celebramos un contrato de arrendamiento maestro de 10 años con TPI con respecto a un edificio industrial con una SBA de aproximadamente 527,443 pies cuadrados (49,001 metros cuadrados) que fue desarrollado por nosotros en la ciudad de Matamoros, Tamaulipas.

A 31 de diciembre de 2025, estas propiedades sumaban en conjunto 1 225 624 pies cuadrados (113 864 metros cuadrados), lo que representaba aproximadamente el 2,9 % de nuestra superficie bruta alquilable total, y el 3,8 % de nuestros ingresos por alquileres totales correspondientes al ejercicio cerrado en esa fecha.

En la fecha del presente Informe Anual no hemos acordado ninguna prórroga de nuestros contratos de arrendamiento con TPI.

Excepto por una disposición que permite a TPI un derecho de tanteo en caso de que deseemos vender cualquiera de las propiedades en Ciudad Juárez y una opción de compra ejercitable por TPI con respecto a nuestro edificio industrial en Matamoros, Tamaulipas, los arrendamientos de TPI están sujetos sustancialmente a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros arrendamientos descritos anteriormente.

Colecciones

Hemos establecido rigurosos criterios de selección de inquilinos, que incluyen unos requisitos mínimos que deben cumplir los solicitantes. Además, se evalúa a los solicitantes a partir de una lista de documentos e información que deben presentar como prueba de su capacidad financiera y de la de sus avalistas, incluidos informes de solvencia y declaraciones de activos por un valor equivalente a 12 veces el importe del alquiler mensual que tendrían que pagar en virtud del contrato de arrendamiento. A 31 de diciembre de 2025, el 85,8 % de nuestros contratos de arrendamiento estaban garantizados por avales otorgados por las sociedades matrices de los clientes, cartas de crédito, fianzas u otras garantías similares.

Mantenemos procedimientos estándar para gestionar nuestra cartera de alquileres vencidos y cuentas de dudoso cobro, que tienen en cuenta el importe de cada cuenta por cobrar individual y el periodo de tiempo que lleva pendiente. Nuestra experiencia en el sector nos ha permitido desarrollar acuerdos con cláusulas amplias y exhaustivas destinadas a mantener bajos niveles de morosidad.

De conformidad con la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento, los pagos del alquiler deben recibirse en los primeros 10 días de cada mes. A partir de entonces, el pago se considera vencido. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el 92 % y el 84 % de nuestras cuentas por cobrar en concepto de arrendamientos operativos, respectivamente, eran cuentas al corriente.

Hacemos un seguimiento de todos los pagos de alquiler que están vencidos. En el caso de las cuentas por cobrar pendientes de entre 30 y 90 días, se realizan gestiones internas para cobrar el pago al cliente correspondiente. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el importe de las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos pendientes de más de 30 pero menos de 60 días representaba el 0,2 % y el 0,3 %, respectivamente, del total de nuestras cuentas por cobrar por arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el importe de las cuentas por cobrar de arrendamientos operativos vencidas desde hace más de 60 y menos de 90 días representaba el 1 % y el 2 %, respectivamente, del total de nuestras cuentas por cobrar de arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, las cuentas por cobrar por arrendamientos operativos vencidas desde hace más de 90 días representaban el 7 % y el 14 %, respectivamente, del total de nuestras cuentas por cobrar por arrendamientos operativos.

Vencimientos de arrendamientos

Adoptamos un enfoque proactivo en materia de arrendamientos, manteniendo un contacto regular con nuestros inquilinos y visitando cada inmueble con frecuencia. Estamos en constante diálogo con nuestros inquilinos sobre sus planes respecto al espacio en los inmuebles actuales, así como sobre cualquier proyecto de expansión. Además, aprovechamos la información de mercado de nuestra alta dirección

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equipo, estableciendo relaciones con posibles inquilinos locales, regionales y nacionales que complementen nuestra cartera actual de clientes a medida que se liberen espacios.

En la siguiente tabla se presenta el perfil de vencimientos de nuestra cartera de arrendamientos a 31 de diciembre de 2025.


	Número de arrendamientos que expiran	Superficie alquilada que vence	Superficie alquilada que vence	Porcentaje de la SBA total
		(pies cuadrados)	(metros cuadrados)	(%)
Año
2026	33	3,226,650	299,766	8.4%
2027	38	3,917,015	363,903	10.2%
2028	41	4,582,574	425,735	11.9%
2029 y siguientes	155	26,812,677	2,490,979	69.6%
Total	267	38,538,916	3,580,383	100%

Tasas de retención

Creemos que, gracias a la calidad y la ubicación de nuestras propiedades, así como a nuestro enfoque en el servicio al cliente, hemos establecido relaciones sólidas y duraderas con muchos de nuestros clientes y hemos podido mantener una elevada tasa de retención de clientes, dada la escasa cantidad de bajas. En 2025, solo el 23,9 % de la superficie bruta alquilable (SBA) cuya renovación estaba prevista no se conservó. Esto supuso un aumento de 996 puntos básicos con respecto a la media del 14,0 % registrada en el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024, como consecuencia del vencimiento de determinados contratos de arrendamiento ese año. Este aumento se debió principalmente al mayor número de contratos que vencieron y no se renovaron durante el año, en consonancia con los ciclos económicos habituales.

Aumentos de alquiler

A 31 de diciembre de 2025, aproximadamente el 89,6 % de nuestros contratos de arrendamiento estaban denominados en dólares estadounidenses, y dichos contratos representaban el 92,9 % de nuestros ingresos por alquileres correspondientes al ejercicio cerrado en esa fecha. Los alquileres se devengan mensualmente y se ajustan anualmente por inflación según el IPC, si están denominados en dólares estadounidenses, o según el «INPC», si están denominados en pesos, o mediante un porcentaje fijo acordado con el cliente.

Mejoras recurrentes en los locales de los inquilinos

Los clientes que alquilan nuestros Edificios Multiusuario y Edificios BTS asumen la mayor parte de los costes asociados a las mejoras y cambios estructurales del edificio para adaptarlos a sus necesidades.

Sin embargo, de vez en cuando y en función de cada caso, realizamos inversiones para mejorar nuestros edificios.

Actividades de desarrollo y adquisición

Justificación de la selección de activos

Además de gestionar nuestra cartera inmobiliaria actual, también desarrollamos nuevas propiedades y posibles adquisiciones. Nuestro equipo directivo, junto con nuestros gestores regionales, ha reunido una cartera inmobiliaria diversificada con el objetivo de crear un conjunto de inmuebles de alta calidad, bien ubicados y ocupados por inquilinos reputados y solventes. Los inmuebles que seleccionamos para su desarrollo o adquisición se caracterizan generalmente por (i) ser edificios de Clase A, que requieren especificaciones de diseño e ingeniería de alta calidad que cumplen las normas internacionales y permiten a nuestros clientes un uso eficiente y flexible de los edificios, (ii) contar con inquilinos de elevada solvencia y contratos de arrendamiento a largo plazo o a medio plazo con probabilidades de renovación, y (iii) estar situados en corredores comerciales, clusters u otras ubicaciones geográficas estratégicas. Además, también desarrollamos otros inmuebles en función de otras características para responder a las necesidades específicas de nuestros clientes.

Proceso de diligencia debida

Nuestro proceso de diligencia debida incluye un análisis de toda la información material disponible sobre una posible adquisición. Nuestra obligación de cerrar una adquisición estará generalmente condicionada (i) a las aprobaciones corporativas necesarias y (ii) a la entrega y verificación de ciertos documentos del vendedor, incluyendo:

-planos y especificaciones;

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-informes medioambientales, geológicos y de suelos, incluidos informes geotécnicos, evaluaciones medioambientales de emplazamientos, evaluaciones del estado de la propiedad y estudios de Alta elaborados por terceros a petición nuestra;

-pruebas de título negociable, gravámenes existentes y pólizas de seguro habituales (si las hubiera), además de cualquier investigación de título realizada por terceros a petición nuestra;

-un compromiso de título emitido por una compañía de seguros de título acreditada;

-todas las licencias y permisos;

•información financiera y crediticia relativa al inmueble y a sus inquilinos;

•autorización del vendedor a efectos de la lucha contra la corrupción y el blanqueo de capitales;

-en su caso, autorización de la operación por las autoridades de defensa de la competencia; y

-arrendamientos existentes, cobros de alquileres de inquilinos, gastos de explotación, impuestos inmobiliarios, actividad de arrendamiento y renovación.

Estrategia de arrendamiento inmobiliario y servicios al cliente

Nuestro equipo directivo gestiona nuestros inmuebles con vistas a crear un entorno que respalde plenamente los negocios de nuestros inquilinos, maximizando los flujos de caja en nuestros inmuebles mediante el arrendamiento de espacios vacantes, el aumento de los alquileres a través de los arrendamientos actuales cuando vencen los alquileres por debajo del mercado y la negociación de nuevos arrendamientos que reflejen los aumentos de las tarifas de alquiler. A tal efecto, dirigimos nuestras funciones operativas y administrativas, incluyendo arrendamiento, desarrollo, adquisiciones, procesamiento de datos, negociación de permisos, finanzas y contabilidad, pero normalmente subcontratamos a terceros funciones in situ como mantenimiento, jardinería, barrido, fontanería y trabajos eléctricos.

Adoptamos un enfoque proactivo de la gestión inmobiliaria, manteniendo un contacto regular con los inquilinos y visitando con frecuencia cada propiedad. Como parte de nuestra gestión inmobiliaria continua, nuestros directores regionales también supervisan de cerca el rendimiento general de cada propiedad y sus inquilinos, así como los cambios en los mercados locales o regionales. Cada propiedad está sujeta a una estrategia de arrendamiento dentro de nuestro plan de marketing y se le asigna un presupuesto que tiene en cuenta las condiciones locales del mercado, la economía y la industria. Nuestra dirección regional se encarga principalmente de (i) las negociaciones y la ejecución de los contratos de arrendamiento, de conformidad con nuestras directrices de inversión, (ii) trabajar para la renovación de nuestros contratos de arrendamiento, y (iii) aprovechar nuestra inteligencia de mercado y familiaridad con los inquilinos actuales y los posibles inquilinos locales, regionales y nacionales que complementarían nuestra base de clientes actual.

Contratación de determinados servicios, incluida la construcción

Creemos que nuestro fuerte factor competitivo diferenciador es que nuestro negocio se centra en el desarrollo de nuestras propiedades industriales, ya que llevamos a cabo procesos de licitación competitivos para todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos y obras relacionadas con contratistas generales externos experimentados, como Copachisa, Hermosillo y Asociados y SEICA, y diseñadores, como Ware Malcomb, entre otros. Nuestro enfoque del desarrollo de activos de altas especificaciones incorpora normas de calidad mundiales.

También hemos desarrollado procesos internos que nos permiten minimizar los plazos de entrega y los costes. Esta estrategia nos permite centrarnos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades. Al recurrir a contratistas y proveedores de servicios reputados con una larga trayectoria y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, tratamos de mitigar el riesgo de los contratistas y fomentar la competencia, reduciendo así nuestros costes, aumentando la calidad de nuestros edificios y ofreciendo alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se realizan conforme a procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001-2015 (Sistemas de gestión de calidad), certificación que obtuvimos en 2011 y que fue renovada hasta 2026.

Contratamos a empresas de construcción, diseño e ingeniería basándonos en determinados criterios esenciales, como su reconocida experiencia en la construcción de las promociones que proponemos, sus buenas relaciones con los proveedores, el empleo de técnicas de construcción e ingeniería reconocidas, un alto nivel de rigor técnico y calidad, y la entrega puntual de las promociones. Contratamos a empresas de construcción, diseño e ingeniería en condiciones de mercado y fijamos la remuneración de esas empresas en función de un porcentaje predeterminado del coste total de la obra o los servicios prestados. Para garantizar la transparencia en el proceso de selección, nuestro equipo interno de ingeniería y gestión de proyectos estructura y organiza un proceso de licitación competitivo basado en el precio, el tiempo estimado para completar el proyecto y la calidad técnica. Buscamos utilizar en nuestros desarrollos materiales y tecnologías que nos permitan ofrecer soluciones rápidas, creativas, económicas y de alta calidad a nuestros clientes. Supervisamos todo el proceso de construcción para racionalizar la producción, maximizar la productividad, mitigar los residuos y respaldar la calidad de las promociones.

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Todo el proceso de construcción de los edificios industriales que promovemos es supervisado internamente por nuestros ingenieros, que tratan de anticiparse a cualquier problema que pudiera surgir durante el proceso, para reducir los costes de reelaboración y garantizar la finalización puntual de la promoción. Además, generalmente un director de proyecto externo contratado por nosotros supervisa los costes, los plazos y la calidad técnica del edificio in situ.

Políticas relativas a determinadas actividades

A continuación se describen nuestras políticas en materia de inversiones, financiación y otras actividades. Estas políticas pueden ser modificadas y revisadas de vez en cuando a discreción de nuestro consejo de administración sin el voto de nuestros accionistas. No obstante, el consejo de administración sólo modificará cualquiera de estas políticas tras haber revisado y analizado la modificación, a la luz de las circunstancias empresariales y de otro tipo existentes en ese momento, y únicamente si los consejeros consideran, en el ejercicio de su criterio empresarial, que es aconsejable hacerlo y que redunda en beneficio de los accionistas.

Inversiones en bienes inmuebles o intereses en bienes inmuebles

Nuestro equipo directivo ha desarrollado un proceso exhaustivo para identificar y analizar las oportunidades de desarrollo y adquisición, y esperamos ampliar nuestra cartera mediante el desarrollo de edificios BTS, edificios multiusuario y parques a la venta, así como mediante la adquisición de carteras de inmuebles industriales, edificios individuales, reservas de suelo y operaciones de venta y posterior arrendamiento. Creemos que estamos bien posicionados para aprovechar las oportunidades potenciales y nos beneficiaremos de la experiencia de nuestra dirección a la hora de identificar, desarrollar y adquirir propiedades.

Al evaluar una inversión concreta, nuestro equipo directivo lleva a cabo un análisis minucioso de las características del inmueble y del mercado en el que se encuentra, que incluye:

-la dinámica económica y el entorno fiscal y reglamentario de la zona;

-la dinámica de la oferta y la demanda a escala regional, de mercado y específica de cada propiedad;

-alquileres de mercado y potencial de crecimiento de los alquileres;

-densidad de población y potencial de crecimiento;

-Existencia o proximidad de polígonos industriales u otras zonas con fácil acceso a las principales arterias de transporte y puertos;

-existencia de agrupaciones industriales o zonas geográficas en las que nuestros clientes actuales tienen o prevén tener operaciones;

-la competencia existente y potencial de otros propietarios y operadores;

-barreras de entrada y otras fuentes de ventaja competitiva sostenible específicas de la propiedad;

-calidad de construcción, diseño y estado físico actual del bien;

-oportunidad de aumentar el rendimiento operativo y el valor de la propiedad mediante una mejor gestión, esfuerzos de arrendamiento centrados y/o mejoras de capital;

-evolución de los ingresos de la población; y

-ubicación, visibilidad y accesibilidad de la propiedad.

Esperamos perseguir nuestros objetivos de inversión a través de la propiedad de inmuebles por parte de nuestras filiales, pero también podemos realizar inversiones en otras entidades. Sin embargo, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para realizar determinadas inversiones. Para más información, véase el apartado 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Es posible que formemos empresas conjuntas de vez en cuando, si determinamos que hacerlo sería el medio más eficaz de obtener capital. Las inversiones en capital pueden estar sujetas a la financiación hipotecaria existente y a otros tipos de endeudamiento, o dicha financiación o endeudamiento puede contraerse en relación con la adquisición de propiedades, o una combinación de estos métodos. Cualquier financiación o endeudamiento de este tipo tendrá prioridad sobre nuestra participación en el capital de esa propiedad.

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Podemos utilizar apalancamiento en nuestra estructura de capital en las cantidades que determinemos en cada momento. Nuestro consejo de administración no ha adoptado una política que limite el monto total de endeudamiento en que podemos incurrir, pero considerará una serie de factores al evaluar nuestro nivel de endeudamiento de tiempo en tiempo, así como el monto de dicho endeudamiento que será a tasa fija o variable. De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, el monto de endeudamiento que el consejo de administración puede autorizar tiene un límite máximo de 20.0% del valor de nuestros activos con base en nuestro balance general al cierre del trimestre inmediato anterior; siempre que cualquier endeudamiento superior a este porcentaje deberá ser autorizado por nuestros accionistas. En la fecha del presente Informe Anual, nuestros accionistas han aumentado a 1.800 millones de dólares el límite máximo de endeudamiento que podemos contraer. Además, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad de contraer o garantizar endeudamiento. Para más información, véase el punto 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros". La Sociedad podrá modificar periódicamente su perfil de apalancamiento en función de la coyuntura económica, los costes relativos de la deuda y el capital social, el valor de mercado de sus inmuebles, las condiciones generales del mercado de deuda y valores, las fluctuaciones del precio de mercado de sus acciones ordinarias, las oportunidades de crecimiento y adquisición y otros factores.

No contamos con una política específica en cuanto al importe o porcentaje de nuestros activos que se invertirá en una propiedad concreta o se arrendará a un inquilino concreto, pero prevemos que nuestras inversiones inmobiliarias seguirán estando diversificadas geográficamente. A 31 de diciembre de 2025, nuestras propiedades se encuentran en dieciséis estados diferentes de México.

De vez en cuando, podemos realizar inversiones o acordar condiciones que apoyen los objetivos de nuestros arrendatarios sin maximizar necesariamente nuestro rendimiento financiero a corto plazo, lo que puede permitirnos establecer relaciones a largo plazo y adquirir propiedades que de otro modo no estarían al alcance de nuestra competencia. Creemos que esta dinámica crea relaciones sostenibles a largo plazo y, a su vez, rentabilidad para nosotros.

Compra, venta y promoción de inmuebles

De vez en cuando, podemos participar en oportunidades de desarrollo estratégico. Estas oportunidades pueden consistir en sustituir o renovar propiedades de nuestra cartera que hayan quedado obsoletas desde el punto de vista económico o en identificar nuevos emplazamientos que presenten una oportunidad atractiva y complementen nuestra cartera actual.

Inversiones en hipotecas inmobiliarias

Las inversiones en hipotecas inmobiliarias están sujetas al riesgo de que uno o varios prestatarios incumplan sus obligaciones y de que las garantías que respaldan las hipotecas no sean suficientes para permitirnos recuperar la totalidad de nuestra inversión. No hemos invertido en hipotecas inmobiliarias ni tenemos actualmente intención de hacerlo. Para obtener más información, consulte el apartado 5B. «Revisión operativa y financiera y perspectivas — Liquidez y recursos de capital — Endeudamiento — Cumplimiento de los compromisos y ratios financieros».

Inversiones en valores o participaciones en personas dedicadas principalmente a actividades inmobiliarias

Podemos invertir en valores de entidades dedicadas a actividades inmobiliarias o en valores de otros emisores (normalmente participaciones en sociedades colectivas, participaciones en sociedades de responsabilidad limitada u otras participaciones en empresas conjuntas en entidades con fines especiales propietarias de inmuebles), aunque en la actualidad no tenemos intención de hacerlo, incluso con el fin de ejercer control sobre dichas entidades. Podemos adquirir algunos, todos o sustancialmente todos los valores o activos de otras entidades dedicadas a actividades inmobiliarias cuando esas inversiones sean coherentes con nuestras políticas de inversión. Sin embargo, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para realizar determinadas inversiones, incluidas las inversiones en participaciones directas e indirectas en bienes inmuebles. Para más información, véase el punto 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Inversiones en otros valores

La Compañía podrá realizar inversiones distintas a las descritas anteriormente, aunque por el momento no tiene la intención de hacerlo. La Compañía podrá ofrecer acciones ordinarias, acciones preferentes u otros valores representativos de capital o de deuda, en una o más clases o series, a cambio de efectivo o bienes, lo cual, en principio, requeriría la aprobación de sus accionistas y de la CNBV (respecto de la emisión de acciones preferentes). Asimismo, la Compañía podrá recomprar o readquirir acciones ordinarias u otros valores representativos de capital o deuda a cambio de efectivo o bienes. No hemos participado en actividades de negociación, suscripción, distribución o venta de valores de otros emisores, ni tenemos intención de hacerlo. Nuestras políticas con respecto a estas actividades pueden ser revisadas y modificadas de vez en cuando por nuestro consejo de administración a su entera discreción.

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Propiedad intelectual

Creemos que nuestras marcas son importantes para identificarnos a nosotros y a nuestra empresa con el fin de atraer futuros negocios.

Somos los titulares registrados de todas las marcas comerciales, logotipos y nombres comerciales utilizados en relación con nuestras operaciones, los cuales están debidamente registrados y vigentes ante el Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial (Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial). Nuestras marcas comerciales incluyen «Vesta», «CIV Real Estate», «El Coecillo Vesta Park», «La Mesa Vesta Park», «El Potrero Vesta Park», «Los Bravos Vesta Park», «Vesta Park Toluca», «Toluca Vesta Park», «Techpark», «Parque Aeroespacial Querétaro», «Vesta Park Juárez», «Vesta Park Juárez Sur», «Vesta Park Guadalupe», «Vesta Park Guadalajara», «Vesta Park Apodaca», «Vesta Park Tijuana», «Vesta Park Guanajuato», «Vesta Park Aguascalientes», «Vesta Park Puebla», «Vesta Park Tlaxcala», «Vesta Park Las Torres», «Vesta Park Rosarito», «Vesta Park Megaregion», «Vesta Park Lagoeste», «Vesta Park Punta Norte», «Vesta Park Alamar», «Vesta Desarrollo Inmobiliario Industrial», «Vesta Industrial Real Estate Fund», «Vest in Class», «Vesta Challenge», «Innovestteam», «Innovesting», «Enervesta» e «Innovating Mexico’s Industrial Platform». También somos propietarios de los dominios de Internet de nuestros sitios web www.vesta.com.mx y www.vesta.mx.

A fecha de este Informe Anual, no hay ninguna acción, demanda, procedimiento o reclamación pendiente o, que sepamos, amenazada por parte de terceros que pretenda impugnar la validez o el alcance de cualquiera de nuestras marcas o que alegue la infracción por nuestra parte de la propiedad intelectual de terceros.

Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza

Objetivos de sostenibilidad

Nuestra visión de la sostenibilidad a largo plazo se refleja en nuestra estrategia medioambiental, social y de gobierno ("ESG") (la "Estrategia ESG"), que define los principios básicos por los que se desarrollan las prácticas ESG como parte de nuestro negocio. Nos hemos centrado en la implantación de prácticas ASG en nuestras operaciones principales y en la expansión continua de los programas ASG en todas nuestras propiedades. Estos esfuerzos han dado lugar a mejoras en la forma en que gestionamos, medimos e informamos sobre el desempeño ASG en nuestras actividades de desarrollo, gestión de activos y comerciales, así como en el desempeño ASG de nuestros grupos de interés.

En 2017, nos adherimos a los Objetivos de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas («ODS») y alineamos nuestra estrategia e iniciativas ESG con los objetivos de los ODS. Elaboramos informes anuales de sostenibilidad (los «Informes Anuales de Sostenibilidad») para documentar nuestros logros económicos, de gobierno corporativo, laborales, sociales, medioambientales y financieros. Elaboramos los Informes Anuales de Sostenibilidad basándonos en las normas desarrolladas por la Iniciativa Global de Presentación de Informes (Global Reporting Initiative, «GRI»), así como en el Suplemento de la GRI para el sector de la construcción y el inmobiliario, destinado a la presentación de información específica del sector inmobiliario. Desde 2020, aplicamos las normas de información publicadas por el Sustainability Accounting Standards Board, y hemos comenzado a implementar la base de información recomendada por el Grupo de Trabajo sobre Divulgación de Información Financiera relacionada con el Clima (TCFD); además, desde 2023 hemos comenzado a implementar la base de información recomendada por el Grupo de Trabajo sobre Divulgación de Información Financiera relacionada con la Naturaleza (TNFD). Además, las métricas clave del informe son verificadas externamente por un consultor ESG independiente.

Teniendo en cuenta la dinámica del mercado inmobiliario industrial, los cambios macroeconómicos y la situación general de México, hemos llevado a cabo un nuevo análisis de materialidad con el fin de identificar las cuestiones ESG más relevantes para nuestro negocio. Como parte de este proceso, hemos consultado a nuestras partes interesadas, entre las que se incluyen los directivos y empleados de Vesta, los miembros del consejo de administración, los inversores, los clientes, los proveedores, el mundo académico, las organizaciones sin ánimo de lucro y las cámaras sectoriales, con el fin de identificar y priorizar las cuestiones ESG más relevantes para la empresa. Para abordar estas cuestiones, en 2024 presentamos a nuestras partes interesadas nuestra Estrategia ESG, que se integra en nuestra Estrategia Ruta 2030. Nuestra Estrategia ESG se basa en los tres pilares siguientes y sus indicadores clave de rendimiento («KPI»), que pretendemos alcanzar para 2030:

•Gobernanza e integridad. Nuestras principales prioridades en este ámbito incluyen convertirnos en el referente de las mejores prácticas de gobernanza con nuestras partes interesadas, mediante el fortalecimiento de nuestras prácticas de gobernanza corporativa y ESG en nuestro Consejo de Administración y la implantación de un sólido sistema de gestión de riesgos ESG. Tenemos previsto utilizar los siguientes indicadores clave de rendimiento (KPI) para medir nuestro desempeño en la consecución de estos objetivos para 2030:

-(i) que el 100% de nuestros altos directivos y colaboradores tengan una compensación económica vinculada a objetivos ESG; (ii) que el 100% de los miembros del Consejo tengan formación ESG, y (iii) reducir la brecha salarial de género en un 8% a nivel ejecutivo y en un 5% a nivel directivo;

•Social. Nuestras principales prioridades en este ámbito son mantener un diálogo constante con las partes interesadas de Vesta, estar bien informados de las necesidades locales y las posibilidades de desarrollo, y garantizar que los proyectos en los que participan las partes interesadas tengan en cuenta

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los derechos humanos, el desarrollo económico, la inclusión, la igualdad de género y el medio ambiente, entre otros. Mediante el fortalecimiento de las relaciones con las ONG y los socios relacionados, nuestro Compromiso con los Derechos Humanos y la Diversidad tiene como objetivo establecer vínculos con las comunidades locales y las poblaciones indígenas en las regiones donde estamos presentes.

Tenemos previsto utilizar los siguientes KPI para medir nuestros resultados en la consecución de estos objetivos para 2030:

-(i) 700 horas de Voluntariado Profesional (ii) implementación de la teoría del cambio en el 70% de los Proyectos de Inversión Social de Vesta; (iii) medición del progreso de nuestra Evaluación de Riesgos en Derechos Humanos; y (iv) implementación del 50% de los planes de acción en Derechos Humanos con foco en Adquisición de Tierras, Relación con la Comunidad y Procesos de Seguridad Física.

-Medio ambiente. Nuestro principal objetivo medioambiental es reducir nuestro impacto medioambiental, tanto en los desarrollos como en las operaciones, para beneficiar a nuestros inquilinos, a la industria inmobiliaria industrial y a las comunidades en las que operamos. Todo ello se traduce en las siguientes acciones Compromiso Neto Cero, operaciones de Eco-eficiencia dentro de nuestros parques y oficinas, fortalecimiento de nuestro Compromiso de Protección de la Biodiversidad y promoción de las Energías Renovables entre nuestras operaciones.

Tenemos previsto utilizar los siguientes KPI para medir nuestros resultados en la consecución de estos objetivos para 2030:

-(i) alcanzar el objetivo Net-zero para las emisiones de alcance 1 y 2 para 2040, tener una reducción material de nuestras emisiones de alcance 3 relacionadas con el consumo de energía de nuestros inquilinos, así como en el uso de materiales con una menor huella de carbono en nuestros procesos de construcción hacia 2050, (ii) el 100% de nuestros parques deben cumplir con la norma ISO 14001, (iii) promover un impacto positivo en la naturaleza de acuerdo con las recomendaciones del TNFD, y (iv) 50 MWp de capacidad solar in situ para 2030.

-Negocio Sostenible: Este es un nuevo pilar que considera acciones específicas de la cartera que demuestran de manera contundente hasta qué punto la Estrategia ESG de Vesta impregna y resuena a través de las operaciones clave de nuestro negocio. Entre estas acciones se encuentran la adaptación a la estrategia de cambio climático, la inversión y financiación sostenibles, y el refuerzo del compromiso ESG y la sostenibilidad de nuestros proveedores. Planeamos utilizar los siguientes KPIs para medir nuestro desempeño hacia la consecución de estos objetivos para 2030:

-(i) el 95% de nuestros nuevos contratos deben tener un Arrendamiento Verde, (ii) el 100% de nuestras nuevas adquisiciones deben cumplir con el Proceso de Inversión Responsable, (iii) el 100% de nuestros empleados deben tener formación ESG, (iv) evaluar el 100% de los proveedores de nivel 3 y 4, y (v) el 55% de nuestra GLA debe tener Certificación Verde.

Nuestras clasificaciones y afiliaciones ESG

Desde que iniciamos nuestras operaciones, nos hemos distinguido por nuestros compromisos en materia de ASG. A lo largo de los años, nuestro rendimiento en materia de ASG ha sido evaluado y reconocido por distintos índices internacionales.

Durante 2025, alcanzamos hitos importantes en lo que respecta a nuestras certificaciones. A partir de los resultados obtenidos en la Evaluación CSA 2025 del desempeño ESG, hemos sido incluidos en el índice S&P/BMV Total México por sexto año consecutivo y en el Anuario S&P por tercera vez. Además, obtuvimos una puntuación de 69 sobre 100 en el Global ESG Benchmark for Real Estate Assets (GRESB), gracias a la mejora de nuestras prácticas de cartera en materia de ESG. En 2025, MSCI Inc., proveedor global de índices de renta variable, renta fija e inmobiliarios, herramientas de análisis de carteras multiactivos y productos ESG y climáticos, nos otorgó una calificación AA. Basándonos en nuestra Estrategia de Cambio Climático y en los resultados obtenidos, conseguimos una B en el Cuestionario de Cambio Climático y una B en el Cuestionario de Seguridad Hídrica del CDP en 2025.

Nos hemos adherido a los principios establecidos por determinadas organizaciones intergubernamentales, como las Naciones Unidas, que tratan de promover el cumplimiento de los principios ASG en las empresas del sector privado. En 2011, nos convertimos en signatarios de los Principios del Pacto Mundial de las Naciones Unidas. También somos signatarios del PRI de la ONU y de los Principios para el Empoderamiento de las Mujeres desde 2020 y 2022, respectivamente.

Además, tenemos previsto alcanzar nuestro objetivo de rendimiento en materia de sostenibilidad en el marco de nuestros bonos senior vinculados a criterios de sostenibilidad y de nuestra línea de crédito renovable sin garantía vinculada a criterios de sostenibilidad. Con el fin de cumplir dicho objetivo, a 31 de diciembre de 2025 contábamos con 19 nuevos edificios con certificación LEED y 19 edificios con certificación EDGE.

Marco de financiación vinculada a la sostenibilidad

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Además de nuestra Estrategia ESG, en mayo de 2021 adoptamos un marco de financiación vinculado a la sostenibilidad (el "Marco de Financiación Vinculado a la Sostenibilidad") que establece las prioridades de nuestra estrategia de sostenibilidad y fija objetivos con respecto a nuestro indicador clave de rendimiento, la Superficie Bruta Alquilable Sostenible ("SBA Sostenible").

Nuestro objetivo es aumentar el porcentaje de SBA Sostenible hasta al menos el 20,0% de la SBA de la Cartera Total (tal y como se define más adelante) para el 30 de junio de 2026, lo que representa un aumento de 9 puntos porcentuales de nuestra línea base de rendimiento de sostenibilidad del 11,1% a finales de 2020 (la "Línea Base de Rendimiento de Sostenibilidad"), tal y como se establece en el Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, que cubre tanto nuestros Bonos Preferentes Vinculados a la Sostenibilidad como nuestra Línea de Crédito Revolvente No Garantizada Vinculada a la Sostenibilidad. No controlamos las actividades ni el consumo de recursos de nuestros inquilinos, pero promovemos la aplicación de las mejores prácticas y la creación de espacios sostenibles a través de nuestro manual de construcción sostenible (el "Manual de Construcción Sostenible") y mediante la obtención de certificaciones verdes, principalmente en las nuevas construcciones. Nuestro Manual de Construcción Sostenible orienta a los subcontratistas sobre estrategias para el diseño y la construcción de polígonos industriales que reduzcan el impacto ambiental durante la construcción, el uso del inmueble y su futura demolición, e incluye una lista de comprobación para medir los impactos ambientales, sociales y laborales de un proyecto antes de su inicio, a lo largo de su desarrollo y posteriormente. Además, nuestra política ESG, establece los principios básicos que debemos observar en relación con nuestras inversiones y el medio ambiente en cada una de nuestras instalaciones, principios que son diseñados, aplicados y supervisados por nuestro comité ESG en línea con nuestra Estrategia ESG. Además, la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento incluyen una "cláusula verde" que, en una fase inicial, anima a nuestros inquilinos a compartir voluntariamente con nosotros información relativa a su consumo de electricidad y agua y a la producción de residuos. Durante 2022, 118 de nuestros inquilinos compartieron voluntariamente esta información con nosotros, lo que en general demuestra que muchos de nuestros inquilinos están dispuestos a comprometerse a realizar mediciones medioambientales y compartirlas con nosotros para obtener la huella hídrica y de carbono de la cartera. A partir de 2020, nuestro objetivo es conseguir la certificación LEED para nuevas construcciones para más de la mitad de nuestra cartera de nuevos desarrollos. Además, hemos reforzado nuestro Manual de Construcción Sostenible para elevar los estándares de construcción de nuestros desarrollos en términos de ESG. Además, desplegaremos una estrategia para certificar nuestra cartera existente, tratando de lograr certificaciones en la fase operativa, como LEED BD+C, LEED O+M, BOMA BEST y EDGE.

El 18 de diciembre de 2024, suscribimos una Línea de Crédito Global Sindicado Sostenible de 545.000.000 dólares (la "Línea") compuesta por un préstamo a plazo de 345.000.000 dólares disponible en dos tramos, a tres y cinco años, con un periodo de disponibilidad de 18 meses y una Línea de Crédito Rotatorio de 200.000.000 dólares, en sustitución de nuestra anterior Línea de Crédito Rotatorio no dispuesta de 200.000.000 dólares.

En virtud de las condiciones de los bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad y de la línea de crédito sindicada global para la sostenibilidad, debemos alcanzar nuestro objetivo de rendimiento en materia de sostenibilidad, además de cumplir determinados requisitos de información. El incumplimiento de estos objetivos nos obligará a pagar intereses adicionales en virtud de los Bonos Preferentes Vinculados a la Sostenibilidad y la Línea de Crédito Sindicado Global para la Sostenibilidad. Además, de conformidad con el Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, nos hemos comprometido a publicar anualmente en nuestra página web, y en cualquier caso para cualquier fecha/periodo relevante para evaluar nuestro desempeño en relación con nuestro Objetivo de Desempeño de Sostenibilidad, una actualización de la Financiación Vinculada a la Sostenibilidad como parte de nuestro Informe Anual de Sostenibilidad, que incluye información actualizada sobre nuestro desempeño con respecto a la GLA Sostenible, un informe de garantía de verificación emitido por un verificador externo, y cualquier otra información relevante para permitir a los inversores supervisar el progreso del Objetivo de Desempeño de Sostenibilidad. El contenido de nuestra página web, así como el contenido de cualquier otra página web a la que se haga referencia en este documento, no se incorpora a este Informe Anual ni forma parte del mismo.

Seguros

Mantenemos pólizas de seguro que cubren nuestras propiedades frente a diversos riesgos, como responsabilidad civil general, terremotos, inundaciones e interrupción de la actividad empresarial. Determinamos el tipo de cobertura y las especificaciones y límites de las pólizas en función de lo que consideramos que son los riesgos asociados a nuestra propiedad de inmuebles y nuestras operaciones comerciales en mercados específicos. Dicha cobertura suele incluir seguros de daños a la propiedad y de pérdidas por alquiler resultantes de riesgos como incendios, vendavales, inundaciones y seguros de responsabilidad civil general comercial. Consideramos que nuestra cobertura de seguros es consistente con la que mantienen otras empresas de nuestra industria en México.

Creemos que nuestras propiedades están adecuadamente aseguradas. Sin embargo, hay ciertas pérdidas, incluidas las derivadas de casos fortuitos, actos de guerra y actos de terrorismo o disturbios, que generalmente no están aseguradas porque no se considera económicamente viable o prudente hacerlo. Si se produce una pérdida no asegurada o una pérdida superior a los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, podríamos experimentar una pérdida significativa del capital invertido y de los ingresos potenciales en estas propiedades y podríamos potencialmente seguir obligados a dar efecto a los términos en virtud de cualquier deuda con recurso asociada a la propiedad. Para más información, véase "Factores de riesgo-Riesgos relacionados con nuestra actividad-Nuestros arrendatarios pueden incumplir su obligación de mantener la cobertura del seguro".

Procedimientos judiciales

Hemos sido y es posible que en el futuro seamos parte en determinadas reclamaciones y procedimientos judiciales derivados del curso normal de nuestra actividad, entre los que se incluyen, por ejemplo, liquidaciones tributarias, reclamaciones relacionadas con cuestiones laborales o de personal, asuntos de propiedad intelectual, cuestiones normativas, reclamaciones contractuales, publicitarias y de otro tipo, incluidos procedimientos con riesgos de pérdida probables, posibles o remotos. Nuestras provisiones se contabilizan de conformidad con las normas contables, basándose en un análisis individual de cada

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contingencias por parte de nuestros asesores jurídicos internos y externos. Constituimos provisiones para los procedimientos que nuestros asesores externos evalúan como susceptibles de generar un riesgo probable de pérdida. En los casos en que las resoluciones desfavorables en las reclamaciones impliquen importes sustanciales, o si las pérdidas reales son significativamente superiores a las provisiones constituidas, el coste total de las resoluciones desfavorables podría tener un efecto significativamente adverso tanto en nuestra situación financiera como en nuestros resultados de explotación. Además, nuestra dirección podría verse obligada a dedicar tiempo y atención a la defensa frente a estas reclamaciones, lo que podría impedirle concentrarse en nuestra actividad principal.

A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, no contábamos con provisiones relacionadas con procedimientos judiciales en los que fuéramos parte. Los procedimientos judiciales son, por naturaleza, impredecibles y están sujetos a importantes incertidumbres. Si uno o varios de los procedimientos judiciales en los que estamos involucrados actualmente o en los que pudiéramos llegar a estarlo dieran lugar a una sentencia en nuestra contra en cualquier periodo de referencia por importes que superaran las expectativas de nuestra dirección, el impacto en nuestros resultados de explotación o en nuestra situación financiera para ese periodo de referencia podría ser significativo. Véase «Factores de riesgo — Riesgos relacionados con nuestro negocio — Estamos o podríamos llegar a estar sujetos a procedimientos judiciales y administrativos o a investigaciones gubernamentales, lo que podría perjudicar nuestro negocio y nuestra reputación».

Empleados

A 31 de diciembre de 2025, contábamos con un total de 116 empleados (incluidos nuestros directores regionales), todos ellos con sede en México. Subcontratamos a terceros todos los servicios de construcción, ingeniería y gestión de proyectos, así como los trabajos relacionados y el mantenimiento de nuestras instalaciones industriales. Ninguno de nuestros empleados está afiliado a sindicatos. Hasta la fecha, no hemos sufrido ninguna huelga ni otra interrupción laboral.

La siguiente tabla contiene un desglose del número medio de nuestros empleados, por regiones, en las fechas indicadas:


	A 31 de diciembre,
Región	2025	2024	2023
Bajío Norte	7	7	6
Bajío Sur	17	16	15
Central	7	7	7
Empresa	72	63	54
Noreste	6	6	5
Noroeste	7	8	8
Total	116	107	95

Punto 4A. Comentarios del personal no resueltos

No se aplica.

Tema 5. Análisis y perspectivas operativas y financieras

El siguiente análisis de nuestra situación financiera y resultados de explotación debe leerse junto con nuestros estados financieros, las notas a los mismos incluidas en otras secciones de este Informe Anual y la información presentada en los apartados «Presentación de la información financiera y de otro tipo» y «Resumen de la información financiera consolidada y datos operativos». Toda la información financiera incluida en este Informe Anual, salvo que se indique lo contrario, se presenta en dólares estadounidenses y se ha elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).

El presente Informe Anual contiene declaraciones prospectivas que reflejan nuestros planes, estimaciones y opiniones, y que implican riesgos, incertidumbres y supuestos. Nuestros resultados reales podrían diferir sustancialmente de los descritos en las declaraciones prospectivas. Entre los factores que podrían provocar o contribuir a estas diferencias se incluyen, entre otros, los que se analizan a continuación y en otras secciones del presente Informe Anual, en particular en los apartados «Factores de riesgo» y «Nota especial sobre las declaraciones prospectivas». Además de la demás información contenida en este Informe Anual, los inversores deben considerar cuidadosamente el análisis siguiente y la información expuesta en la sección «Factores de riesgo» antes de invertir en nuestras acciones ordinarias o ADS.

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A. Resultados de explotación

Visión general

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada y gestionada internamente que posee, gestiona, desarrolla y alquila inmuebles industriales en México. Contamos con una amplia experiencia y capacidad en el ámbito del desarrollo, centradas en un único segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y edificios industriales en México. Con un equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de inmuebles industriales y por generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de primer nivel ubicaciones estratégicas en dieciséis estados mexicanos, situadas en las zonas industriales más desarrolladas, con una cartera en crecimiento de nuestros desarrollos construidos de acuerdo con estándares ecoeficientes. A 31 de diciembre de 2025, nuestra cartera estaba compuesta por 231 edificios con una superficie bruta alquilable (SBA) total de 42 954 022 pies cuadrados (3 990 559 metros cuadrados) y una tasa de ocupación estabilizada del 93,6 %. Nuestra superficie bruta alquilable (SBA) se ha multiplicado por 77,2 desde que iniciamos nuestras operaciones en 1998, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 10,3 % desde nuestra oferta pública inicial en 2012. Nuestras instalaciones están ubicadas en zonas estratégicas para la manufactura ligera y la logística en las regiones del Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. La calidad y la ubicación geográfica de nuestras propiedades son fundamentales para optimizar las operaciones de nuestros clientes y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Creemos que hicimos crecer nuestro negocio y creamos valor para nuestros accionistas de 2014 a 2019 mediante la aplicación de nuestro plan estratégico Visión 2020. A continuación, en 2019, pusimos en marcha nuestra "Estrategia de Nivel 3" para los años 2019 a 2024. En noviembre de 2024, presentamos a los accionistas nuestra nueva estrategia "Ruta 2030", que seguirá basándose en los pilares de la Estrategia de Nivel 3. Nuestro objetivo es maximizar el crecimiento del FFO de Vesta mediante la implementación de esta estrategia, basada en cinco pilares estratégicos: (i) gestionar, mantener y ampliar nuestra cartera actual, (ii) invertir en y/o desinvertir propiedades para una creación de valor continua, (iii) fortalecer nuestro balance y ampliar las fuentes de financiación y los vencimientos, (iv) fortalecer nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia, y (v) convertirnos en un líder de categoría en ESG, integrando nuestras prácticas de sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. Para más información, véase "Negocio-Nuestra estrategia Ruta 2030".

Nuestros beneficios para cada uno de los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023 fueron de 241,9 millones de dólares estadounidenses, 223,3 millones de dólares estadounidenses y 316,6 millones de dólares estadounidenses, respectivamente. Nuestro beneficio anual se ha multiplicado por 5,9 desde 2012, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 14,7 % entre 2012 y 2025 y un aumento del 8,3 % entre 2024 y 2025. Nuestro beneficio básico por acción se ha multiplicado por 2,0 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 5,6 % entre 2012 y 2025 y un aumento del 11,2 % entre 2024 y 2025. El FFO por acción de Vesta se ha multiplicado por 3,5 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 10,2 % entre 2012 y 2025 y del 11,7 % entre 2024 y 2025. Nuestra superficie bruta alquilable (GLA) total se ha multiplicado por 3,6 desde 2012, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) del 10,3 % entre 2012 y 2025 y del 6,6 % entre 2024 y 2025. Además, el NOI ajustado ha crecido a una tasa compuesta anual (CAGR) del 13,8 % entre 2012 y 2025 y del 12,1 % entre 2024 y 2025. Para una conciliación del FFO de Vesta y el NOI ajustado con la medida contable más cercana de las NIIF, véase el punto 5A. «Revisión operativa y financiera y perspectivas — Resultados operativos — Medidas financieras no conformes con las NIIF y otras medidas y conciliaciones».

Nuestros inmuebles ofrecen soluciones inmobiliarias innovadoras y adaptadas a las necesidades específicas de nuestros clientes, así como a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. Desarrollamos de forma selectiva centros de fabricación ligera y distribución y edificios BTS, que se adaptan a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestras propiedades permiten la reconfiguración modular para satisfacer las necesidades específicas del cliente, garantizando que una instalación pueda transformarse continuamente. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estos edificios a medida también nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales de probada eficacia, también desarrollamos Inventory Buildings, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen tiempo o interés en construir Edificios BTS. Ajustamos nuestra combinación de edificios para atender las demandas inmobiliarias de los clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y sus sectores.

Creemos que somos una de las únicas empresas mexicanas de inmobiliaria industrial totalmente integradas verticalmente y gestionadas internamente que posee, gestiona, desarrolla y alquila inmuebles industriales a gran escala en México, lo que, en nuestra opinión, nos diferencia de nuestros competidores. Nuestro negocio se centra en el desarrollo de nuestras propiedades industriales, con el objetivo de incorporar estándares de calidad globales para desarrollar activos de alta especificación comparables a propiedades en otras jurisdicciones, mediante procesos internos que minimizan los plazos de entrega y los costes. Nos centramos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades mediante la contratación de todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos, así como de las obras relacionadas, a terceros con experiencia y de nuestra confianza. Al recurrir a contratistas de alta calidad y

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Al trabajar con proveedores de servicios con una dilatada trayectoria y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, buscamos mitigar el riesgo asociado a los contratistas y fomentar la competencia, lo que nos permite reducir nuestros costes, aumentar la calidad de nuestros edificios y ofrecer alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se llevan a cabo de acuerdo con procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001:2008, certificación que obtuvimos en 2011. La norma se actualizó en 2015 a la ISO 9001:2015, y posteriormente obtuvimos la certificación bajo la norma actualizada, que se centra en la mitigación de riesgos y los sistemas de gestión de la calidad. Nuestra certificación se renovó por última vez en 2023 y es válida hasta 2026. Actualmente estamos preparando la documentación y los procesos para su revisión por parte de un auditor externo de conformidad con la norma ISO 9001:2015, con el fin de prorrogar la certificación por un periodo adicional de tres años.

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023:


	A 31 de diciembre,
	2025	2024	2023
Número de propiedades inmobiliarias	231	224	214
SBA (pies cuadrados)(1)	42,954,022	40,299,964	37,354,498
Superficie alquilada (pies cuadrados)(2)	38,538,916	37,641,031	34,876,081
Número de inquilinos	181	192	187
Alquiler medio por pie cuadrado (US$ al año)(3)	5.9	5.8	5.4
Duración media ponderada restante del arrendamiento (años)	4.8	4.8	4.9
Ingresos por alquiler cobrados por pie cuadrado (US$ al año)(4)	6.5	5.7	5.4
Tasa de ocupación estabilizada (% de la SBA)(5)	93.6%	95.5%	96.7%

_______________

(1)Se refiere a la SBA total de todas nuestras propiedades inmobiliarias.

(2)Se refiere a la SBA efectivamente arrendada a inquilinos en las fechas indicadas.

Bases para la elaboración de nuestra información financiera

Los estados financieros incluidos en este Informe Anual se han elaborado de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las propiedades de inversión y los instrumentos financieros, que se valoran a su valor razonable al cierre de cada período de presentación de información, tal y como se explica en las políticas contables que figuran a continuación. El coste histórico se basa, por lo general, en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. El valor razonable es el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría por la transferencia de un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, independientemente de si dicho precio es directamente observable o se estima utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, tenemos en cuenta las características del activo o pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta dichas características al fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o divulgación en nuestros estados financieros se determina sobre esa base, salvo en el caso de las transacciones de pagos basados en acciones que entran en el ámbito de aplicación de la NIIF 2, Pagos basados en acciones.

Además, a efectos de información financiera, las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos de entrada de las valoraciones del valor razonable son observables y de la importancia de los datos de entrada para la valoración del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:

-Las valoraciones a valor razonable de nivel 1 son las derivadas de precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que podemos acceder en la fecha de valoración;

-Las valoraciones a valor razonable de Nivel 2 son aquellas derivadas de inputs, distintos de los precios de cotización incluidos en el Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, ya sea directa o indirectamente; y

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-Las valoraciones del valor razonable de nivel 3 son las derivadas de técnicas de valoración que incluyen datos para el activo o pasivo que no se basan en datos de mercado observables.

Principales factores que afectan a nuestros resultados de explotación

Condiciones macroeconómicas

Nuestro negocio está estrechamente ligado a las condiciones económicas generales de México y, en menor medida, de Estados Unidos y otros países. En consecuencia, nuestro desempeño financiero y operativo, el valor de nuestro portafolio y nuestra capacidad para implementar nuestra estrategia de negocios pueden verse afectados por cambios en las condiciones económicas nacionales y globales. El comportamiento de los mercados inmobiliarios en los que operamos tiende a ser cíclico y está relacionado con la percepción de los inversores sobre las perspectivas económicas generales. La subida de los tipos de interés, el descenso de la demanda inmobiliaria o los periodos de desaceleración o recesión económica general han tenido un impacto negativo directo en el mercado inmobiliario en el pasado, y la repetición de estas condiciones podría dar lugar a una disminución de nuestros ingresos.

Todas nuestras operaciones se llevan a cabo en México y dependen de la evolución de la economía mexicana. En consecuencia, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas pueden verse afectados por la situación general de la economía mexicana, la devaluación del peso con respecto al dólar estadounidense, la inestabilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios en la reglamentación, la fiscalidad, la inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos que se produzcan en México o que le afecten, sobre los cuales no tenemos ningún control. La disminución de la tasa de crecimiento de la economía mexicana, los periodos de crecimiento negativo y/o los aumentos de la inflación o de los tipos de interés pueden dar lugar a una menor demanda de nuestros servicios y productos, reducir los precios reales de nuestros servicios y productos o provocar un cambio hacia servicios y productos de menor margen.

En el pasado, México ha experimentado tanto periodos prolongados de condiciones económicas débiles como deterioros en las condiciones económicas que han tenido un impacto negativo en nuestro negocio. No podemos asegurar que dichas condiciones no se repetirán en el futuro o que, de ocurrir, no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas. Para más información sobre estos riesgos, véase el punto 3D. "Factores de Riesgo-Riesgos Relacionados con México".

Ingresos por alquiler

Nuestra principal fuente de ingresos son los ingresos por alquileres que recibimos de los clientes en virtud de contratos de arrendamiento operativo. El importe de los ingresos por alquiler generados por los inmuebles que componen nuestra cartera depende principalmente de nuestra capacidad para (i) mantener nuestras tasas de ocupación actuales, (ii) arrendar el espacio actualmente disponible y el espacio que quede disponible tras la rescisión de contratos de arrendamiento y (iii) adquirir o desarrollar nuevos inmuebles o ampliar los ya existentes. A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, nuestra tasa de ocupación estabilizada en nuestros edificios industriales era del el 93,6 %, 95,5 % y 96,7 %, respectivamente. El importe de los ingresos por alquiler generados por nuestras propiedades arrendadas también depende de nuestra capacidad para cobrar los pagos de alquiler a nuestros inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento, así como de nuestra capacidad para aumentar nuestras tarifas de alquiler. Además, el aumento de los ingresos por alquiler dependerá en parte de nuestra capacidad para adquirir propiedades adicionales que cumplan nuestros criterios de inversión y para desarrollar dichas propiedades, así como de nuestra capacidad para ampliar la superficie bruta alquilable (SBA) de nuestras propiedades existentes siempre que sea posible. Las tendencias positivas o negativas en los negocios de nuestros inquilinos o en las zonas geográficas en las que operamos también podrían afectar a nuestros ingresos por alquiler en períodos futuros.

Vencimientos de arrendamientos

Nuestra capacidad para volver a alquilar los locales con rapidez una vez vencido el contrato de arrendamiento influirá en nuestros resultados de explotación y depende de las condiciones económicas y competitivas de los mercados en los que operamos, así como del atractivo de cada uno de nuestros inmuebles. A 31 de diciembre de 2025, los contratos de arrendamiento que vencían en 2026 representaban el 8,4 % de nuestra superficie bruta alquilable.

Condiciones del mercado

Planeamos buscar oportunidades de inversión adicionales en todo México, particularmente dentro de los corredores industriales y comerciales. Los cambios positivos o negativos en las condiciones del mercado afectarán a nuestros resultados globales. Los futuros descensos en las condiciones económicas regionales que afecten a nuestros mercados objetivo o los descensos en el sector inmobiliario industrial que menoscaben nuestra capacidad para celebrar nuevos contratos de arrendamiento y/o volver a arrendar espacio existente y/o la capacidad de nuestros arrendatarios para cumplir sus compromisos de arrendamiento, como en el caso de su insolvencia o quiebra, podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para mantener o aumentar las tasas de arrendamiento en nuestras propiedades.

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Concurso

Competimos con un número de compradores, desarrolladores y operadores de propiedades industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos o pueden buscar adquirir propiedades similares a las nuestras en los mismos mercados que nosotros. En el futuro, un incremento en la competencia podría disminuir nuestras oportunidades de adquirir una propiedad deseada en términos favorables o en absoluto, y podríamos ser desplazados por nuestros competidores. Además, la competencia puede afectar a las tasas de ocupación de nuestros inmuebles y, por tanto, a nuestros resultados financieros, y podemos vernos presionados a reducir nuestras tarifas de alquiler por debajo de las actuales o a ofrecer importantes reducciones de alquiler, mejoras, derechos de rescisión anticipada u opciones de renovación favorables a los inquilinos para retenerlos cuando expiren sus contratos.

Costes de explotación de la propiedad

Los costes de explotación de nuestros inmuebles se componen en gran parte de los impuestos sobre bienes inmuebles, los costes de seguros, los costes de mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad. La mayoría de los costes de mantenimiento se repercuten a los inquilinos y son pagados por ellos en forma de cuotas periódicas de mantenimiento. Por consiguiente, no contabilizamos estos gastos de mantenimiento en los gastos de explotación de los inmuebles. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento son dobles netos, lo que significa que el inquilino es responsable de los costes de seguro además del alquiler, o triples netos, en los que el inquilino es responsable de los costes de seguro, impuestos sobre bienes inmuebles y mantenimiento además del alquiler.

Inflación

En el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, las tasas de crecimiento de la inflación se moderaron ligeramente en comparación con las de 2024. La tasa de inflación anual de México, medida por las variaciones del índice nacional de precios al consumidor, calculado y publicado por el Banco de México y el INEGI, fue del 3,7 %, 4,2 % y 4,7 % al 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, respectivamente. Véase el apartado 3D. «Factores de riesgo — Riesgos relacionados con México — La tasa de inflación en México y las medidas del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones».

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento contienen cláusulas destinadas a mitigar el impacto adverso de la inflación. Por lo general, estas disposiciones contemplan aumentos anuales de los alquileres utilizando la tasa de inflación aplicable durante los últimos doce meses. El aumento del alquiler entra en vigor en cada aniversario de la fecha de inicio del contrato. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento prevén una repercusión limpia de los costes de inflación, mientras que otros limitan el aumento anual a un nivel específico o prevén un aumento fijo debido a la inflación. La tasa de inflación aplicable depende de la moneda del contrato: Los arrendamientos denominados en dólares estadounidenses están indexados al IPC y los denominados en pesos al INPC.

Sin embargo, como los ajustes de los alquileres van por detrás de los aumentos reales de la inflación, nuestros márgenes pueden disminuir durante el periodo anterior al ajuste, pero nuestros costes aumentarán debido a la inflación. Además, en virtud de nuestros contratos de arrendamiento solemos estar expuestos a aumentos de los gastos de explotación no reembolsables de los inmuebles, incluidos los gastos incurridos en relación con los locales vacíos. Además, creemos que algunas de las tarifas de alquiler existentes en virtud de nuestros contratos de arrendamiento sujetos a renovación están por debajo de las tarifas de mercado actuales para espacios comparables y que, tras la renovación o el nuevo arrendamiento, dichas tarifas pueden incrementarse para ser coherentes con las tarifas de mercado actuales o acercarse a ellas, lo que también puede compensar nuestra exposición a las presiones inflacionistas de los gastos relacionados con nuestros inmuebles arrendados. También estamos expuestos a la inflación con respecto a nuestra cartera de promociones, ya que los aumentos de los materiales y otros costes relacionados con nuestras actividades de promoción encarecen la promoción de inmuebles. Con respecto a nuestro endeudamiento pendiente, evaluamos periódicamente nuestra exposición a las fluctuaciones de los tipos de interés, y podemos suscribir operaciones de derivados que intentan mitigar, aunque no eliminar, el impacto de los cambios en los tipos de interés de nuestros préstamos a tipo variable.

Descripción de las principales partidas

A continuación se describen brevemente los componentes de los ingresos y gastos tal y como se presentan en nuestro estado del resultado global.

Ingresos

La principal fuente de nuestros ingresos procede de las rentas de alquiler que nuestros clientes nos abonan en virtud de contratos de arrendamiento operativo y que se registran según el principio del devengo. Proporcionamos ingresos energéticos y servicios de construcción reembolsables en virtud de determinados contratos de arrendamiento que hemos suscrito. En consecuencia, podemos recuperar ocasionalmente determinados gastos de explotación relativos a nuestros inmuebles arrendados. Los ingresos por alquileres que figuran en nuestros estados financieros incluyen dichos reembolsos.

Costes de explotación de la propiedad

Los gastos de explotación de los inmuebles se componen de: (i) impuestos sobre bienes inmuebles, (ii) gastos de seguros, (iii) gastos de mantenimiento, (iv) gastos de energía y (v) otros gastos relacionados con los inmuebles.

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Los impuestos sobre bienes inmuebles varían entre los estados mexicanos en función de los valores determinados por las autoridades locales. Los costes de seguros se refieren a las primas que pagamos a nuestros proveedores de seguros por las pólizas de seguros relativas a cada una de nuestras propiedades inmobiliarias, que proporcionan cobertura para casos fortuitos, responsabilidad civil y pérdidas por interrupción de la actividad, entre otros. Los costes de mantenimiento incluyen los costes asociados al mantenimiento estructural de cada uno de nuestros edificios industriales. Los costes energéticos incluyen el consumo de electricidad por parte de nuestros inquilinos que utilizan nuestra infraestructura de suministro eléctrico. Otros gastos relacionados con la propiedad incluyen los servicios de iluminación de nuestras propiedades, los servicios de seguridad en los polígonos industriales que gestionamos y en nuestras propiedades vacantes, los honorarios de abogados por el cobro de créditos por arrendamientos operativos vencidos de clientes morosos y los honorarios que pagamos a polígonos industriales propiedad de terceros por determinados servicios prestados en dichos polígonos. La provisión para cuentas a cobrar por arrendamientos operativos de dudoso cobro es creada por nuestra dirección tras su revisión del perfil de antigüedad de las cuentas a cobrar y en función de cada arrendatario, dependiendo de la evaluación de la dirección sobre la probabilidad de que cada arrendatario efectúe los pagos de alquiler puntualmente.

Gastos generales y administrativos

Los gastos generales y administrativos se componen de lo siguiente: (i) gastos de marketing, publicidad y promoción; (ii) gastos de auditoría y asesoría fiscal relacionados con la revisión de nuestros estados financieros individuales y consolidados; (iii) gastos legales por asuntos distintos al cobro de los pagos de alquiler en virtud de los contratos de arrendamiento relativos a nuestras propiedades industriales; (iv) sueldos, salarios y bonificaciones que pagamos a nuestros empleados; (v) prestaciones sociales; y (vi) amortización del mobiliario de oficina.

Otros ingresos y gastos

Otros ingresos y gastos se compone de los siguientes elementos:

-ingresos por intereses: los ingresos por intereses consisten en los intereses devengados por nuestro efectivo y equivalentes de efectivo;

-otros ingresosOtros ingresos: incluye (i) recuperaciones de seguros no recurrentes, (ii) gastos de electricidad no imputables a inquilinos y (iii) otras partidas diversas como el efecto inflacionista en la recuperación de impuestos;

-gastos financierosGastos financieros: los gastos financieros incluyen principalmente los intereses devengados de nuestra deuda y otros gastos relacionados con la financiación;

-ganancia de cambioBasándose en el entorno económico primario en el que operamos, nuestra dirección ha determinado que el dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y de todas sus filiales, a excepción de WTN, que considera el peso como su moneda funcional. Por lo tanto, la ganancia por tipo de cambio representa el efecto de las variaciones en los tipos de cambio sobre los activos y pasivos monetarios denominados en pesos mantenidos por Vesta y todas sus filiales excepto WTN. También incluye los efectos de las variaciones de los tipos de cambio sobre la deuda denominada en dólares estadounidenses y otros activos y pasivos monetarios de WTN. Reconocemos una ganancia o pérdida cambiaria dependiendo de si mantenemos activos o pasivos monetarios denominados en pesos y de si el peso se aprecia o deprecia frente al dólar estadounidense.

•ganancia por revalorización de propiedades de inversión: la ganancia por revalorización de propiedades de inversión es la ganancia derivada de las variaciones en el valor razonable de nuestras propiedades de inversión, según lo determinen tasadores independientes. Las tasaciones se realizan trimestralmente. Registramos una ganancia por revalorización de propiedades de inversión en el trimestre en el que el valor razonable de nuestras propiedades aumenta en comparación con el trimestre anterior, o una pérdida por revalorización de propiedades de inversión si el valor razonable disminuye; y

-Otros gastos: los otros gastos incluyen (i) los costes de electricidad no imputables al inquilino y (ii) otras comisiones y gastos diversos pagados.

Beneficio del ejercicio

El beneficio del ejercicio es nuestro beneficio antes de impuestos, menos los impuestos sobre la renta.

Otros ingresos (pérdidas) globales

Como se ha mencionado anteriormente, WTN considera que el peso es su moneda funcional. Dado que nuestros estados financieros se presentan en dólares estadounidenses, estamos obligados a convertir la información financiera de WTN a dólares estadounidenses a efectos de su contabilización. Las diferencias de cambio derivadas de la conversión de la información financiera de WTN se registran como «otros ingresos (pérdidas) integrales», de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).

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Resultados de explotación

La siguiente tabla presenta datos extraídos de nuestro estado consolidado del resultado global correspondiente a los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2025	2024	2023
	millones de dólares estadounidenses
Ingresos:
Ingresos por alquiler	283.2	252.0	213.4
Gastos de gestión	0.0	0.4	1.0
Gastos de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres	(24.1)	(21.2)	(13.5)
Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	(4.2)	(3.3)	(4.8)
Gastos generales y administrativos	(35.5)	(34.2)	(31.7)
Ingresos por intereses	5.3	15.2	9.4
Otros ingresos	6.8	4.3	5.1
Otros gastos	(3.5)	(5.2)	(3.0)
Gastos financieros	(56.2)	(44.3)	(46.3)
Ganancia (pérdida) de cambio - neta	10.1	(10.8)	8.9
Participación en los resultados de las empresas asociadas	0.0	0.0	0.0
(Pérdida) ganancia por la venta y enajenación de propiedades de inversión — neto	0.0	2.6	(0.5)
Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	52.1	270.7	243.5
Beneficios antes de impuestos	234.0	426.2	381.6
Gasto por impuesto sobre la renta corriente	(56.1)	(31.9)	(92.0)
Beneficio (gasto) por impuesto diferido	64.1	(170.9)	27.0
Beneficio (gasto) total del impuesto sobre la renta	7.9	(202.8)	(65.0)
Beneficio del periodo	241.9	223.3	316.6
Otros ingresos (pérdidas) globales - netos de impuestos:
Partidas que pueden reclasificarse posteriormente a la cuenta de resultados:

Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional	1.8	(13.2)	7.9
Total otro resultado global	1.8	(13.2)	7.9
Resultado global total del periodo	243.7	210.2	324.5
Beneficio básico por acción	0.2850	0.2563	0.4183
Beneficio diluido por acción	0.2809	0.2529	0.4118

Estados consolidados de beneficios y otros ingresos (pérdidas) globales

Ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025 en comparación con el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024

Ingresos

Los ingresos por alquileres aumentaron en 31,2 millones de dólares, es decir, un 12,4 %, hasta alcanzar los 283,2 millones de dólares en el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, frente a los 252,0 millones de dólares del ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024. Esto se debió principalmente a:

•un aumento de 29,1 millones de dólares estadounidenses, o del 11,5 %, en los ingresos por alquiler procedentes del arrendamiento de nuevos espacios o de espacios que estaban desocupados durante 2024;

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•un aumento de 8,0 millones de dólares estadounidenses, o del 3,2 %, en los ingresos por alquileres, como consecuencia de los incrementos de los alquileres derivados de los ajustes por inflación de conformidad con nuestros contratos de arrendamiento;

•un aumento de 2,0 millones de dólares estadounidenses, o del 0,8 %, en los ingresos, como consecuencia del incremento del consumo energético de los inquilinos de nuestros contratos de arrendamiento; y

•un aumento de 1,3 millones de dólares estadounidenses, o del 0,5 %, como consecuencia del reembolso de los gastos que hemos abonado en nombre de nuestros clientes y que se contabilizan en los ingresos por alquileres.

Este aumento se vio parcialmente compensado por:

•una disminución de 1,3 millones de dólares estadounidenses, o del 0,5 %, debido a los efectos de la conversión de moneda de los arrendamientos denominados en pesos mexicanos.

•una disminución de 7,5 millones de dólares estadounidenses, o del 3,0 %, en los ingresos por alquileres de contratos que vencieron durante 2024 y no se renovaron para 2025; y

• una disminución de 0,3 millones de dólares estadounidenses, o del 0,1 %, en los ingresos por alquileres como consecuencia de las reducciones de las tarifas de alquiler acordadas al renovar nuestros contratos de arrendamiento con el fin de retener a los clientes.

Los honorarios de gestión derivados de la asistencia en las reformas de los inquilinos disminuyeron en 0,3 millones de dólares estadounidenses, pasando de 0,4 millones de dólares estadounidenses en el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024. Esto se debió principalmente a una menor actividad de reformas por parte de los inquilinos que nos contrataron para gestionar y supervisar dichas reformas en 2025, en comparación con 2024.

Costes y gastos

Los gastos de explotación de las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquiler aumentaron en 2,9 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 13,5 %, hasta alcanzar los 24,1 millones de dólares estadounidenses en el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, frente a los 21,2 millones de dólares estadounidenses del ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024. Este aumento se debió principalmente a:

•un incremento de 0,5 millones de dólares estadounidenses, o del 19,0 %, en los impuestos inmobiliarios debido al aumento de las valoraciones catastrales por parte de las autoridades fiscales y al incremento del número de inmuebles, hasta alcanzar los 3,7 millones de dólares estadounidenses en 2025, frente a los 3,2 millones de dólares estadounidenses de 2024;

•un incremento de 0,3 millones de dólares estadounidenses, o del 9,7 %, en los costes de seguros, hasta alcanzar los 1,6 millones de dólares estadounidenses en 2025 frente a los 1,3 millones de dólares estadounidenses de 2024, debido al aumento del número de inmuebles y al incremento de la actividad de construcción;

◦un aumento de 1,9 millones de dólares estadounidenses, o del 64,9 %, en los costes energéticos, hasta alcanzar los 9,9 millones de dólares estadounidenses en 2025 frente a los 8,0 millones de dólares estadounidenses de 2024, debido al mayor número de inmuebles y al mayor consumo energético de los inquilinos; y

•un aumento de 0,7 millones de dólares estadounidenses, o del 25,6 %, en otros gastos relacionados con los inmuebles, debido al mayor número de inmuebles.

Este aumento se vio parcialmente compensado por:

•una disminución de 0,3 millones de dólares estadounidenses, o del 10,9 %, en los costes de mantenimiento, hasta los 2,2 millones de dólares estadounidenses en 2025, frente a los 2,5 millones de dólares estadounidenses de 2024;

Además, los gastos de explotación de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler aumentaron en 0,8 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 24,6 %, pasando de 3,3 millones de dólares en 2024 a 4,2 millones de dólares en 2025. Este incremento se debió principalmente al aumento de los costes de seguros, mantenimiento y otros gastos relacionados con las propiedades, como consecuencia de unas tasas de desocupación más elevadas en Vesta Parks en comparación con 2024.

En concreto:

• un aumento de 0,1 millones de dólares estadounidenses en los impuestos inmobiliarios, hasta alcanzar los 0,6 millones de dólares estadounidenses para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, frente a los 0,6 millones de dólares estadounidenses del ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024; y

•un aumento de 0,05 millones de dólares estadounidenses en los gastos de seguros, hasta alcanzar los 0,1 millones de dólares estadounidenses para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, frente a los 0,05 millones de dólares estadounidenses del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2024;

Índice

•un aumento de 0,03 millones de dólares estadounidenses en los gastos de mantenimiento, hasta alcanzar los 0,7 millones de dólares estadounidenses para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, frente a los 0,6 millones de dólares estadounidenses del ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024; y

•un incremento de 0,7 millones de dólares estadounidenses en otros gastos relacionados con los inmuebles, debido al aumento de las tasas de desocupación durante 2025.

Los gastos generales y administrativos aumentaron en 1,3 millones de dólares, es decir, un 3,8 %, pasando de 34,2 millones de dólares en 2024 a 35,5 millones de dólares en 2025. Este aumento se debió principalmente a un incremento de los salarios de 0,6 millones de dólares, o un 3,9 %, a un aumento de 0,3 millones de dólares, o un 21,8 %, relacionado con los gastos de amortización del mobiliario de oficina y la compra de vehículos durante 2025, y a un aumento de los gastos de remuneración basada en acciones en virtud de nuestro Plan de Incentivos a Largo Plazo (tal y como se define a continuación) relacionado con una mayor concesión en 2025, que aumentó en 0,6 millones de dólares, o un 7,2 %, hasta alcanzar los 9,6 millones de dólares para 2025, frente a los 9,0 millones de dólares de 2024.

Hemos contabilizado un gasto por remuneración basada en acciones de 9,6 millones de dólares estadounidenses en relación con las acciones concedidas a nuestros directivos, calculado en función de la evolución del precio de mercado de nuestras acciones en 2025, frente a los 9,0 millones de dólares estadounidenses de 2024. El importe de este gasto se determina en función del valor razonable de nuestras acciones a la fecha de la concesión de las acciones, utilizando un modelo de Monte Carlo que tiene en cuenta el rendimiento probable de nuestras acciones y las de un grupo de referencia designado. El Plan de Incentivos a Largo Plazo no implica pagos en efectivo y no afecta a nuestro EBITDA ajustado ni al Vesta FFO. Para más información, véase la nota 21 de nuestros estados financieros consolidados auditados, incluidos en otra sección de este Informe Anual.

Los ingresos por intereses disminuyeron en 9,9 millones de dólares, pasando de 15,2 millones de dólares en 2024 a 5,3 millones de dólares en 2025. Esta disminución se debió principalmente a una menor posición de efectivo generadora de intereses durante el primer semestre de 2025.

En 2025, nuestros gastos financieros aumentaron en 12,0 millones de dólares estadounidenses con respecto a 2024, debido al incremento de nuestro nivel de endeudamiento.

Los otros ingresos aumentaron en 2,5 millones de dólares estadounidenses, debido principalmente a un incremento de 0,8 millones de dólares en las indemnizaciones de seguros, que pasaron de 0,1 millones de dólares en 2024 a 1,0 millones de dólares en 2025, y a un aumento de 1,7 millones de dólares relacionado con el efecto inflacionista de las devoluciones fiscales, compensado por una disminución de 0,1 millones de dólares en los gastos de electricidad cobrados a los no inquilinos durante 2025.

Los demás gastos disminuyeron en 1,6 millones de dólares estadounidenses, debido principalmente a una reducción de 1,5 millones de dólares en los gastos relacionados con la rescisión del acuerdo para la adquisición de varias parcelas de terreno en 2024 y de 0,0 millones de dólares en los gastos de electricidad correspondientes a los locales no alquilados.

En 2025, registramos una ganancia por tipo de cambio de 10,1 millones de dólares estadounidenses, frente a una pérdida por tipo de cambio de 10,8 millones de dólares estadounidenses en 2024. La ganancia (pérdida) por tipo de cambio se debe principalmente al efecto de los tipos de cambio entre el dólar estadounidense y el peso mexicano sobre la deuda de WTN denominada en dólares estadounidenses.

En 2025, vendimos un inmueble de inversión situado en Chihuahua, lo que generó una ganancia de 0,4 millones de dólares estadounidenses, y también registramos una pérdida por siniestro de 0,4 millones de dólares estadounidenses relacionada con un inmueble en Baja California, lo que dio lugar a un efecto neto de 0,01 millones de dólares estadounidenses; mientras que en 2024, vendimos una reserva de terrenos situada en Querétaro y otra situada en Aguascalientes, lo que supuso una ganancia de 2,6 millones de dólares estadounidenses;

En 2025, registramos una disminución de 218,7 millones de dólares estadounidenses en las ganancias por revalorización de las inversiones inmobiliarias, que pasaron de 270,7 millones de dólares estadounidenses en 2024 a 52,1 millones de dólares estadounidenses. La tasación se realizó a 31 de diciembre de 2025 y refleja las condiciones observadas en el mercado inmobiliario a dicha fecha, impulsadas principalmente por un menor número de propiedades iniciadas durante el año 2025 en comparación con las existentes a finales de 2024.

Gasto por impuesto sobre la renta

Nuestro gasto por impuesto sobre la renta del ejercicio actual aumentó en 24,2 millones de dólares, es decir, un 76,0 %, hasta alcanzar los 56,1 millones de dólares en 2025, frente a los 31,9 millones de dólares de 2024. Un incremento de 6,1 millones de dólares estadounidenses se debe a los efectos fiscales del tipo de cambio sobre la deuda denominada en dólares estadounidenses, como consecuencia de la depreciación del peso durante 2025 frente a la apreciación registrada en 2024; un incremento de 7,9 millones de dólares estadounidenses se debe al aumento de la actividad de arrendamiento; y un incremento de 5,1 millones de dólares estadounidenses se debe al ajuste inflacionario sujeto a impuestos.

El gasto por impuestos sobre la renta diferidos aumentó en 235,0 millones de dólares, pasando de un gasto por impuestos sobre la renta diferidos de 170,9 millones de dólares en 2024 a un beneficio fiscal de 64,1 millones de dólares en 2025. Este beneficio se debió a lo siguiente:

•265,0 millones de dólares estadounidenses relacionados con un ingreso por: (i) el efecto de las variaciones en los tipos de cambio utilizados para convertir el valor contable de nuestros activos (incluidas las inversiones inmobiliarias y las pérdidas fiscales netas acumuladas) a efectos fiscales, de pesos mexicanos a dólares estadounidenses, al cierre del ejercicio, (ii) un beneficio derivado del impacto de la inflación en el valor contable

Índice

importe de nuestros activos (incluidas las inversiones inmobiliarias y las pérdidas fiscales netas acumuladas) a efectos fiscales, según lo permitido por la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del Impuesto sobre la Renta), y (iii) los efectos del reconocimiento del valor razonable de nuestras propiedades de inversión a efectos contables, ya que el valor contable a efectos fiscales sigue siendo el costo histórico y se deprecia posteriormente;

•6,1 millones de dólares estadounidenses de ingresos relacionados con la conversión de divisas;

•compensado parcialmente por una disminución de 37,7 millones de dólares estadounidenses derivada de la amortización de las pérdidas fiscales acumuladas durante 2025.

Nuestra provisión para el impuesto sobre la renta en 2025 supuso un beneficio de 7,9 millones de dólares estadounidenses, frente a un gasto de 202,8 millones de dólares estadounidenses en 2024, lo que se tradujo en un tipo impositivo efectivo del (3,4) % en 2025, en comparación con nuestro tipo impositivo efectivo del 47,6 % en 2024.

Resultado global total del ejercicio

El resultado global del ejercicio se debe al efecto conjunto de las variaciones en los tipos de cambio y a su repercusión en la conversión de las operaciones de WTN, nuestra única filial que utiliza el peso como moneda funcional. Registramos una ganancia por tipo de cambio en la conversión de otras operaciones en moneda funcional de 1,8 millones de dólares estadounidenses en 2025, lo que supone un aumento de 15,0 millones de dólares estadounidenses en comparación con la pérdida por tipo de cambio de 13,2 millones de dólares estadounidenses registrada en 2024.

Como consecuencia de lo anterior, nuestro resultado global total para 2025 ascendió a 243,7 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un descenso de 33,5 millones de dólares, o un 15,9 %, en comparación con los 210,2 millones de dólares registrados en 2024.

Ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2024 Comparado con el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023

Para obtener información sobre nuestra situación financiera, los cambios en dicha situación y los resultados de las operaciones correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024 en comparación con 2023, consulte la Parte I, Apartado 5. «Análisis operativo y financiero y perspectivas», de nuestro Informe Anual en el Formulario 20-F correspondiente al ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2024, que se presentó ante la SEC el 21 de abril de 2025.

Medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas y reconciliaciones

En 2025, excluimos los ingresos operativos inmobiliarios relacionados con inmuebles que generaban ingresos por alquiler de inmuebles que no formaban parte de la cartera de «Same-Store», con el fin de perfeccionar este indicador e incorporar las prácticas del sector a nuestro NOI de «Same-Store», ya que este cambio mejora la claridad de nuestra definición y su comparabilidad con el resto del sector.

Las cifras publicadas anteriormente correspondientes a diciembre de 2024 y 2023 se han actualizado para reflejar estos cambios.

Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado

La tabla siguiente presenta una conciliación del EBITDA ajustado, el NOI y el NOI ajustado con el resultado del ejercicio —la medida financiera según las NIIF más directamente comparable— para cada uno de los periodos indicados, tal y como figura en los estados financieros de la empresa. Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del resultado del ejercicio ajustado por (a) el gasto total por impuestos sobre la renta, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) los costes financieros, (f) las ganancias (pérdidas) por tipo de cambio —netas—, (g) la participación en los resultados de las asociadas, (h) la ganancia por la venta de propiedades de inversión, (i) la ganancia por la revalorización de propiedades de inversión, (j) la depreciación, (k) la remuneración basada en acciones, (l) los ingresos por energía y (m) los costes de energía durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, menos la amortización y la remuneración basada en acciones durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes operativos de los inmuebles relacionados con propiedades que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo correspondiente.

Índice

gastos fiscales. El EBITDA ajustado es un indicador de uso habitual en nuestro sector, y lo presentamos para que los inversores comprendan mejor nuestro rendimiento operativo. Consideramos que el EBITDA ajustado ofrece a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes al valor razonable de los activos relacionados entre empresas que, por lo demás, son comparables.

El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo o al resultado global total como indicadores del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas complementarias de información del sector que se utilizan para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados operativos. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que solemos contar con una sólida cartera de desarrollo de «edificios especulativos». De conformidad con la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras propiedades de inversión y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras propiedades de inversión, por lo que dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI o del NOI ajustado. Consideramos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y nuestra situación financiera porque, al compararlo entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las rentas, los costes operativos y la actividad de adquisición y desarrollo sin apalancamiento, lo que ofrece una perspectiva que no se aprecia de inmediato a partir de los beneficios del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y, a menudo, se incurren a nivel corporativo en lugar de a nivel de la propiedad. Del mismo modo, se pueden incurrir en gastos por intereses a nivel de la propiedad aunque los fondos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como se definen, el NOI y el NOI ajustado pueden no ser comparables con los ingresos operativos netos o medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definan el NOI o el NOI ajustado de forma diferente.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	(millones de dólares estadounidenses)
	2025	2024	2023
Beneficio del ejercicio	241.9	223.3	316.6
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta	(7.9)	202.8	65.0
(-) Ingresos por intereses	5.30	15.2	9.4
(-) Otros ingresos	6.8	4.3	5.1
(+) Otros gastos	3.5	5.2	3.0
(+) Gastos financieros	56.2	44.3	46.3
(-) Ganancia (pérdida) de cambio -- neta	10.1	(10.8)	8.9
(-) Participación en los resultados de empresas asociadas	0.0	0.0	0.0
(-) (Pérdida) ganancia por la venta y enajenación de inversiones inmobiliarias —neto	0.0	2.6	(0.5)
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	52.1	270.7	243.5
(+) Amortización	1.8	1.5	1.6
(+) Compensación basada en acciones	9.7	9.0	8.0
(-) Ingresos energéticos	9.6	7.6	1.9
(+) Costes energéticos	9.9	8.0	2.1
EBITDA ajustado	231.2	204.5	174.3
(+) Gastos generales y administrativos	35.5	34.2	31.7
(-) Amortización	1.8	1.5	1.6
(-) Compensación basada en acciones	9.7	9.0	8.0
NOI	255.2	228.2	196.4
(+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	4.2	3.3	4.8
NOI ajustado	259.4	231.5	201.2

Conciliación de FFO y Vesta FFO

La tabla siguiente presenta una conciliación entre el FFO y el Vesta FFO y el beneficio del ejercicio —la medida financiera según las NIIF más directamente comparable— para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. El FFO se calcula como el beneficio del ejercicio, excluyendo: (i) la ganancia por la venta de propiedades de inversión y (ii) la ganancia por la revalorización de propiedades de inversión. Calculamos el Vesta FFO como la suma del FFO, ajustado por el impacto de las ganancias (pérdidas) por cambio de divisas —neto—,

Índice

otros ingresos, otros gastos, ingresos por intereses, participación en los resultados de las empresas asociadas, gasto total por impuestos sobre la renta, amortizaciones y remuneración basada en acciones, ingresos por energía y costes energéticos.

La Sociedad considera que el Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento porque excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestras operaciones empresariales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no recoge el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.

Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del ejercicio atribuible a nuestros accionistas ordinarios.

Calculamos el FFO y el Vesta FFO por acción utilizando el número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el período correspondiente. Para más información, véase la nota 12.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2025	2024	2023	2025 (por acción)	2024 (por acción)	2023 (por acción)

	(millones de US$)
Beneficio del ejercicio	241.9	223.3	316.6	0.2809	0.2528	0.4118
(-) (Pérdida) ganancia por la venta y enajenación de inversiones inmobiliarias —neto	0.0	2.6	(0.5)	0.0000	0.0029	(0.0007)
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	52.1	270.7	243.5	0.0605	0.3065	0.3167
FFO	189.8	(50.0)	73.6	0.2204	(0.0566)	0.0957
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta	10.1	(10.8)	8.9	0.0117	(0.0122)	0.0116
(-) Otros ingresos	6.8	4.3	5.1	0.0079	0.0049	0.0066
(+) Otros gastos	3.5	5.2	3.0	0.0041	0.0059	0.0039
(-) Ingresos por intereses	5.3	15.2	9.4	0.0062	0.0172	0.0122
(-) Participación en los resultados de empresas asociadas	0.0	0.0	0.0	0.0000	0.0000	0.0000
(+) Gastos (ingresos) totales por el impuesto sobre la renta	(7.9)	202.8	65.0	(0.0092)	0.2296	0.0845
(+) Amortización	1.8	1.5	1.6	0.0021	0.0017	0.0021
(+) Gastos por remuneración basada en acciones	9.7	9.0	8.0	0.0113	0.0102	0.0104
(-) Ingresos energéticos	9.6	7.6	1.9	0.0111	0.0086	0.0025
(+) Costes energéticos	9.9	8.0	2.1	0.0115	0.0091	0.0027
Vesta FFO	175.0	160.2	128.0	0.2032	0.1814	0.1665

Datos de ratio

A partir de

31 de diciembre,

2025

2024

2023

Deuda neta sobre activos totales(1)

0.2x

0.1x

Deuda neta sobre EBITDA ajustado(2)

4.1x

3.3x

2.4x

______________

(1)Deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más los costes de emisión de la deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque muestra el grado en que se ha utilizado la deuda neta para financiar nuestros activos y, utilizando esta medida, los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento que muestra este ratio con el de otras empresas del mismo sector.

Índice

(2)La relación entre la deuda neta y el EBITDA ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más los costes de emisión de la deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA Ajustado.

La siguiente tabla presenta la conciliación entre la deuda neta y la deuda total (que se compone de la parte corriente de la deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo y los costes directos de emisión), que son las medidas financieras más directamente comparables calculadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF):


	A partir de 31 de diciembre,
	2025	2024	2023

	(millones de US$)
Deuda total	1,290.6	854.3	923.9
Parte corriente de la deuda a largo plazo	1.8	49.9	69.6
Deuda a largo plazo	1,273.4	797.2	845.6
Coste directo de emisión	15.4	7.2	8.7
(-) Efectivo y equivalentes de efectivo	336.9	184.1	501.2
Deuda neta	953.7	670.2	422.7

Análisis del NOI en la misma tienda

La siguiente tabla muestra el número de inmuebles comparables de nuestra cartera y el número de inmuebles excluidos de la categoría de inmuebles comparables para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023.


	A 31 de diciembre,
	2025	2024	2023

	(número de propiedades)
Total inmuebles	231	224	214
Propiedades en la misma tienda	219	209	196
Propiedades no pertenecientes a la misma tienda	12	15	18

Presentamos el NOI de las mismas tiendas. Determinamos nuestras propiedades en las mismas tiendas al final de cada período de información. Esta población incluye los inmuebles que han estado en propiedad durante todo el periodo aplicable y el periodo comparable y que han registrado al menos 12 meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos las "operaciones estabilizadas" como los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o que han estado en funcionamiento durante más de un año, lo que ocurra primero.

Los inmuebles adquiridos se incluirán en la población de «inmuebles comparables» si eran de nuestra propiedad al inicio del último periodo comparable y siguen siéndolo al final del periodo de referencia actual, salvo que el inmueble se encuentre en fase de desarrollo. La población de propiedades de «misma tienda» también se ajusta para eliminar las propiedades que se vendieron o que entraron en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo actual. Por lo tanto, la población de «misma tienda» para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2025 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de «operaciones estabilizadas» a 31 de diciembre de 2024.

Cuando se utiliza junto con los indicadores financieros según las NIIF, el NOI de tiendas comparables es un indicador complementario del rendimiento operativo que consideramos útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. Además, el NOI de tiendas comparables es un indicador clave que utiliza internamente nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones, así como para evaluar el rendimiento de nuestras propiedades de inversión en relación con el presupuesto y en comparación con periodos anteriores. Creemos que la presentación del NOI de tiendas comparables ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede

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proporcionan información relevante sobre el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión, ya que estas medidas reflejan los resultados operativos que se ven directamente afectados por dichas propiedades, son comparables de un periodo a otro y excluyen partidas que podrían no ser indicativas de las operaciones corrientes de dichas propiedades o que no guardan relación con ellas. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento en relación con empresas comparables de diversos tamaños y madurez, y proporcionar una mayor transparencia con respecto a cómo nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como nuestra toma de decisiones financieras y operativas. A continuación se presenta una conciliación del NOI de las mismas tiendas con el beneficio del ejercicio, la medida financiera según las NIIF más directamente comparable:


	A 31 de diciembre,
	2025	2024	2023

	(millones de US$)
Beneficio del ejercicio	241.9	223.3	316.6
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta	(7.9)	202.8	65.0
(-) Ingresos por intereses	5.3	15.2	9.4
(-) Otros ingresos	6.8	4.3	5.1
(+) Otros gastos	3.5	5.2	3.0
(+) Gastos financieros	56.2	44.3	46.3
(-) Participación en los resultados de empresas asociadas	0.0	0.0	0.0
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta	10.1	(10.8)	8.9
(-)(Pérdida) ganancia por la venta de una propiedad de inversión	0.0	2.6	(0.5)
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	52.1	270.7	243.5
(+) Gastos generales y administrativos	35.5	34.2	31.7
(+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	4.2	3.3	4.8
(-) Ingresos energéticos	9.6	7.6	1.9
(-) Costes energéticos	9.9	8	2.1
(-) Ingresos de explotación inmobiliaria correspondientes a inmuebles que no generaron ingresos por alquiler en el mismo establecimiento	10.6	5.5	7.6
(+) Costes de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres relacionados con inmuebles no pertenecientes a la misma tienda	5.5	1.6	0.1
(-) Gastos de gestión de inmuebles no comerciales	0.0	0.0	1.0
NOI en la misma tienda	254.3	227.6	192.7

Datos operativos

La siguiente tabla presenta algunos datos operativos seleccionados relativos a nuestra actividad en las fechas y para cada uno de los periodos indicados:


	A partir de 31 de diciembre,
	2025	2024		2023
SBA total (pies cuadrados)	42,954,022	40,299,964		37,354,498
SBA total (metros cuadrados)	3,990,559	3,743,989		3,470,347
Tasa de ocupación estabilizada(1)	93.6%	95.5	%	96.7	%

_______________

(1)La tasa de ocupación estabilizada se refiere únicamente a la tasa de propiedades estabilizadas ocupadas. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero.

B. Liquidez y recursos de capital

Visión general

A 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023, contábamos con efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido por un total de 336,9 millones de dólares estadounidenses, 184,1 millones de dólares estadounidenses y 501,2 millones de dólares estadounidenses, respectivamente, lo que representaba el 7,4 %, el 4,7 % y el 13,2 % de nuestros activos totales, respectivamente. Nuestro efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios e inversiones a corto plazo.

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denominados en dólares estadounidenses y pesos. El efectivo restringido representa los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo que mantenemos y que solo pueden utilizarse bajo determinadas condiciones, de conformidad con nuestros contratos de deuda a largo plazo. Dado que nuestros saldos de efectivo se destinan rápidamente al desarrollo y la construcción de inmuebles, nuestra tesorería no cuenta con una política de inversión formal para estos recursos. Consideramos que nuestro capital circulante es suficiente para satisfacer nuestras necesidades actuales y para llevar a cabo nuestras estrategias empresariales previstas.

Nuestra principal fuente de liquidez a corto plazo es el flujo de tesorería procedente de las actividades de explotación. Utilizamos este flujo de tesorería principalmente para financiar gastos de capital imprevistos y otros gastos corporativos. Además, utilizamos los flujos de tesorería de las actividades de explotación para pagar dividendos.

Exploramos activamente oportunidades para desarrollar nuevos edificios BTS, edificios multiusuario y parques PTS y para adquirir carteras inmobiliarias, edificios individuales, reservas de suelo y propiedades sujetas a acuerdos de venta y posterior arrendamiento que cumplan nuestros criterios de inversión. Tenemos la intención de emprender proyectos estratégicos de desarrollo y adquisiciones durante el próximo año, lo que nos obligará a incurrir en gastos de capital y obligaciones de pago. En consecuencia, necesitaremos importantes recursos de liquidez a largo plazo para alcanzar nuestros objetivos.

Nuestras necesidades de liquidez a largo plazo consisten principalmente en fondos destinados a financiar proyectos de desarrollo o remodelación, renovaciones, ampliaciones, adquisiciones de inmuebles y otros gastos de capital no recurrentes que deben realizarse periódicamente. Tradicionalmente, hemos cubierto nuestras necesidades de liquidez a largo plazo mediante préstamos y líneas de crédito, tales como nuestros acuerdos de préstamo sindicado, los acuerdos de préstamo con Metropolitan Life Insurance Company («MetLife»), nuestra línea de crédito sostenible sindicada global y las colocaciones privadas de bonos senior, entre otros. En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable sin garantía vinculada a la sostenibilidad, con una duración de tres años y un importe total de 200,0 millones de dólares estadounidenses, que fue sustituida en 2024 por la Línea de Crédito Sostenible Sindicada Global de 545,0 millones de dólares estadounidenses. En 2025, colocamos bonos senior por valor de 500,0 millones de dólares estadounidenses con vencimiento el 30 de enero de 2033. Tenemos la intención de satisfacer nuestras futuras necesidades de liquidez a largo plazo a través de diversas fuentes de capital, incluida la emisión de instrumentos de capital y deuda adicionales. Esperamos que cualquier deuda en la que podamos incurrir contenga cláusulas restrictivas habituales, incluidas disposiciones que puedan limitar nuestra capacidad para contraer deuda adicional, hipotecar o transferir la propiedad en cuestión, comprar o adquirir propiedades adicionales, modificar la gestión de nuestro negocio o conceder préstamos o anticipos, o llevar a cabo cualquier fusión o consolidación con, o adquirir el negocio, los activos o el capital social de, cualquier tercero.

A 31 de diciembre de 2025, nuestras propiedades de inversión aumentaron en 432,6 millones de dólares estadounidenses, es decir, un 11,7 %, hasta alcanzar los 4.100 millones de dólares, frente a los 3.700 millones de dólares registrados a 31 de diciembre de 2024. Este aumento se debió principalmente a los 377,7 millones de dólares estadounidenses destinados a la adquisición de nuevas propiedades y a la mejora de las ya existentes, a una ganancia por revalorización de las propiedades de inversión de 52,1 millones de dólares estadounidenses y a una ganancia por conversión de moneda extranjera de 8,4 millones de dólares estadounidenses, compensadas parcialmente por la venta de propiedades de inversión por valor de 5,1 millones de dólares estadounidenses y una amortización de 0,4 millones de dólares estadounidenses por siniestros.

A 31 de diciembre de 2025, ni en ningún ejercicio anterior, teníamos operaciones fuera de balance.

Flujos de tesorería

La siguiente tabla muestra la generación y el uso de efectivo correspondientes a los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2025	2024	2023

	(millones de US$)
Flujo de caja neto procedente de actividades de explotación	207.3	129.7	144.8
Efectivo neto utilizado en actividades de inversión	(335.8)	(226.7)	(223.1)
Flujo de caja neto procedente de (destinado a) actividades de financiación	279.6	(225.9)	444.7
Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en la tesorería	1.7	5.8	(4.4)
Aumento (disminución) neto del efectivo, los equivalentes de efectivo y el efectivo restringido	152.8	(317.0)	362.0

El componente más significativo de nuestros flujos de efectivo procedentes de actividades operativas son nuestros ingresos por alquileres. Los flujos de efectivo procedentes de actividades operativas en 2025 ascendieron a 207,3 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento de 77,5 millones de dólares, o un 59,8 %, en comparación con los 129,7 millones de dólares de 2024. Nuestros flujos de efectivo de las actividades de explotación en 2025 se vieron afectados principalmente por un aumento de 49,1 millones de dólares estadounidenses en la actividad de arrendamiento, un aumento de 24,3 millones de dólares estadounidenses en impuestos recuperados, una disminución de 34,9 millones de dólares estadounidenses en impuestos pagados, un aumento de 0,9 millones de dólares estadounidenses en fianzas cobradas y una disminución de 7,7 millones de dólares estadounidenses en cuentas por pagar, parcialmente compensados por una disminución de 21,2 millones de dólares estadounidenses en pagos anticipados realizados, una disminución de 9,5 millones de dólares estadounidenses en el cobro de nuestras cuentas por cobrar por arrendamiento y una disminución de 9,9 millones de dólares estadounidenses en intereses recibidos.

Índice

Los flujos de efectivo destinados a actividades de inversión en 2025 ascendieron a 335,8 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento de 109,1 millones de dólares, o un 48,1 %, en comparación con los 226,7 millones de dólares destinados en 2024. Esto se debió principalmente a un incremento de 105,8 millones de dólares en las inversiones en propiedades. En 2025 y 2024, nuestras actividades de inversión se centraron principalmente en la construcción de nuevos edificios en las regiones del Bajío, el Norte y el Centro. En 2025 y 2024, nuestras inversiones de capital ascendieron a 337,8 millones de dólares y 231,7 millones de dólares, respectivamente.

Los flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación en 2025 ascendieron a 279,6 millones de dólares estadounidenses, lo que supone un aumento de 505,5 millones de dólares, en comparación con los flujos de efectivo utilizados en actividades de financiación de 225,9 millones de dólares en 2024. Esto se debió principalmente a los préstamos obtenidos en 2025 por valor de 650,0 millones de dólares y a la disminución de la recompra de acciones propias por valor de 7,7 millones de dólares, compensados parcialmente por los 144,0 millones de dólares utilizados para la liquidación de los préstamos a 10 y 8 años de MetLife y de un bono senior de la Serie A con vencimiento en mayo de 2025, un aumento de los dividendos pagados de 4,7 millones de dólares y un aumento de los intereses pagados de 3,8 millones de dólares.

Endeudamiento

Visión general

A 31 de diciembre de 2025, nuestra deuda total pendiente, excluidos los costes directos de emisión, ascendía a 1.275,2 millones de dólares estadounidenses, de los cuales 1.273,4 millones de dólares, es decir, el 99,9 %, correspondían a deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y 100,6 millones de dólares estaban garantizados por 20 inmuebles de inversión y por los ingresos por alquileres procedentes de dichos inmuebles.

A 31 de diciembre de 2024, nuestra deuda total pendiente ascendía a 847 millones de dólares estadounidenses, de los cuales 797,2 millones, es decir, el 94,1 %, correspondían a deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y 269,2 millones estaban garantizados por 67 inmuebles de inversión y por los ingresos por alquileres procedentes de dichos inmuebles.

Al 31 de diciembre de 2023, nuestra deuda total pendiente era de US$915.2 millones, de los cuales US$845.6 millones, o 92.4%, consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y US$273.90 millones estaba garantizada por 67 propiedades de inversión y nuestros ingresos por rentas de dichas propiedades.

Principales acuerdos de financiación

A 31 de diciembre de 2025, nuestras operaciones de financiación tenían un coste medio ponderado del 4,3 %, con un vencimiento medio ponderado de 5,1 años. La siguiente tabla contiene un resumen de nuestro endeudamiento a largo plazo a 31 de diciembre de 2025, 2024 y 2023.

Índice


					Importe principal pendiente a 31 de diciembre,
		Importe principal original	Tipo de interés anual	Madurez	2025	2024	2023

		(millones de US$)			(millones de US$)
Préstamo/Notas
2016	Préstamo MetLife a 10 años	150.0	4.55%	Ago. 2026	-	141.7	144.3
2017	Bonos preferentes de la serie A	65.0	5.03%	Septiembre 2024	-	-	65.0
2017	Bonos preferentes de la serie B	60.0	5.31%	Septiembre 2027	60.0	60.0	60.0
2018	Bonos preferentes de la serie A	45.0	5.50%	Mayo de 2025	-	45.0	45.0
2018	Bonos preferentes de la serie B	45.0	5.85%	Mayo de 2028	45.0	45.0	45.0
2017	Préstamo MetLife a 10 años	118.0	4.75%	Dic. 2027	100.6	102.3	104.0
2020	Préstamo MetLife a 8 años	26.6	4.75%	Ago. 2026	-	25.2	25.6
Bonos preferentes de la serie RC		70.0	5.18%	Junio de 2029	70.0	70.0	70.0
Bonos preferentes de la serie RD		15.0	5.28%	Junio de 2031	15.0	15.0	15.0
Vesta ESG Global bond 35/8 31/05		350.0	3.63%	Mayo de 2031	350.0	350.0	350.0
Instalación - Tramo I		75.0	SOFR + 130 pb	Diciembre de 2027	75.0	-	-
Instalación - Fase II		75.0	SOFR + 150 pb	Diciembre de 2029	75.0	-	-
Bonos senior 2033		500.0	5.50%	Enero de 2033	500.0	-	-
					1,290.6	854.2	923.9
(-) Menos: Parte corriente					(1.8)	(49.9)	(69.6)
(-) Menos: Coste directo de emisión					(15.4)	(7.2)	(8.7)
Total deuda a largo plazo					1,273.4	797.2	845.6

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(1)El tipo de interés puede aumentar si nuestra superficie bruta alquilable sostenible en relación con la superficie bruta alquilable total se reduce a menos del 38,6% en 2025 y a menos del 49,9% en 2028. Para más información, véase "-Crédito renovable vinculado a la sostenibilidad".

Acuerdos de préstamos garantizados con MetLife

En 2016, suscribimos con MetLife un contrato de préstamo subordinado garantizado a 10 años por un importe total de 150,0 millones de dólares estadounidenses; los intereses de este préstamo se pagan mensualmente. En marzo de 2021, obtuvimos un préstamo adicional en el marco de esta línea de crédito por valor de 26,6 millones de dólares estadounidenses, que devenga intereses mensualmente a un tipo de interés fijo del 4,75 %. La amortización del principal de ambos préstamos comenzó el 1 de septiembre de 2023. Esta línea de crédito estaba garantizada con 47 de los inmuebles del Grupo. El 9 de octubre de 2025, liquidamos la deuda antes de lo previsto.

En 2017, suscribimos un contrato de préstamo garantizado a 10 años por un importe principal agregado de 118,0 millones de dólares con MetLife, que devenga intereses a un tipo anual del 4,75%. Este préstamo devengaba intereses mensualmente hasta el 1 de diciembre de 2022. Después de esta fecha, sólo estamos obligados a efectuar pagos mensuales de principal hasta el vencimiento del préstamo el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo está actualmente garantizado por 20 de nuestras propiedades de inversión a través de un contrato de fideicomiso de garantía.

Bonos preferentes serie A y serie B

En 2017, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 125,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie A" y "pagarés preferentes de la serie B"). Los bonos preferentes de la serie A ascienden a 65,0 millones de dólares, vencen en septiembre de 2024 y devengan un interés fijo del 5,03%, pagadero semestralmente. Los Senior Notes Serie B ascienden a 60,0 millones de dólares, vencen en septiembre de 2027 y devengan un interés fijo del 5,31%, pagadero semestralmente.

En 2018, completamos la colocación privada de dos tramos adicionales de bonos senior de la Serie A y de la Serie B, por un importe total de 45,0 millones de dólares estadounidenses y 45,0 millones de dólares estadounidenses, respectivamente. Estos dos tramos adicionales vencerán en mayo de 2025 y mayo de 2028, respectivamente, y devengan un interés a un tipo fijo del 5,50 % y del 5,85 %, respectivamente, pagadero semestralmente. Los fondos obtenidos de la colocación de los bonos senior de las series A y B se utilizaron para financiar nuestro plan de crecimiento y para reembolsar el saldo pendiente de nuestra línea de crédito renovable. En marzo de 2025, pagamos el principal de los bonos senior de la Serie A.

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Bonos de la Serie RC y RD

En 2019, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 85,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie RC" y "pagarés preferentes de la serie RD"). Los Bonos de la Serie RC ascienden a 70,0 millones de dólares, vencen en junio de 2029 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,18%, pagaderos semestralmente. Los Bonos de la Serie RD ascienden a 15,0 millones de dólares, vencen en junio de 2031 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,28%, pagadero semestralmente. Los Senior RC Senior Notes y los Series RD Senior Notes fueron colocados con un consorcio de inversores institucionales y están garantizados por cinco de nuestras filiales.

Bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad

En 2021, completamos nuestra primera emisión de bonos senior vinculados a la sostenibilidad, o nuestros «bonos senior vinculados a la sostenibilidad», por un importe total de 350,0 millones de dólares estadounidenses. Nuestros bonos senior vinculados a la sostenibilidad devengan un interés anual del 3,63 %, pagadero semestralmente. Nuestros bonos senior vinculados a la sostenibilidad vencerán en mayo de 2031.

Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad

En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años, o nuestra "Línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad", por un importe principal total de 200,0 millones de dólares. Esta línea de crédito devenga intereses a un tipo igual al SOFR más 160 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es inferior al 40,0%, o al SOFR más 175 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es superior al 40,0%. Esta línea de crédito se cerró en 2024 y fue sustituida por la Línea de Crédito Global Sindicado Sostenible.

Línea global de crédito sostenible sindicado

En 2024, suscrito un crédito sindicado global sostenible por valor de 545 000 000 dólares (el «Crédito»), compuesto por un préstamo a plazo de 345 millones de dólares, disponible en dos tramos de tres y cinco años respectivamente, con un periodo de disponibilidad de 18 meses, y una línea de crédito renovable de 200 millones de dólares, que sustituye a nuestra anterior línea de crédito renovable no utilizada de 200 millones de dólares. La Corporación Financiera Internacional (CFI), BBVA, Citigroup y Santander actuaron como coordinadores principales conjuntos de la operación. Los tramos se componen de lo siguiente: Tramo I: préstamo a plazo de tres años por valor de 172,5 millones de dólares estadounidenses, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 130 puntos básicos. Tramo II: préstamo a plazo de cinco años por valor de 172,5 millones de dólares estadounidenses, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Línea de crédito renovable: línea de crédito de cuatro años por valor de 200 millones de dólares estadounidenses, con un cupón equivalente al SOFR más un margen aplicable de 150 puntos básicos. Los tres tramos de la línea de crédito están sujetos a un ajuste de precios por sostenibilidad en los márgenes aplicables, equivalente a una reducción de cinco puntos básicos, que está supeditado al cumplimiento por nuestra parte del objetivo anual de KPI relacionado con la superficie bruta alquilable total certificada de nuestros edificios con certificación de sostenibilidad. Pagamos unos costes de emisión de deuda por un importe de 5,6 millones de dólares estadounidenses. A 31 de diciembre de 2025, habíamos dispuesto de 75,0 millones de dólares estadounidenses y 75,0 millones de dólares estadounidenses del Tramo I y del Tramo II, respectivamente.

Bonos senior sin garantía

En septiembre de 2025, emitimos bonos senior por valor de 500,0 millones de dólares con vencimiento el 30 de enero de 2033. Esta línea de financiación devenga un interés del 5,50 %, que se abona semestralmente.

Cumplimiento de los pactos y ratios financieros

En virtud del endeudamiento descrito, estamos obligados a cumplir determinados pactos. El incumplimiento de los mismos puede dar lugar a la aceleración de nuestra deuda. Además, algunas de nuestras deudas tienen cláusulas de incumplimiento cruzado y de aceleración cruzada. Estas cláusulas reflejan las prácticas habituales del mercado e incluyen, entre otras, limitaciones a nuestra capacidad para:

-fusionarse con o en otra entidad;

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-sufrir un cambio de control;

-incurrir en endeudamiento y gravámenes adicionales, salvo determinadas excepciones;

-realizar ventas de activos, con ciertas excepciones;

-realizar pagos de dividendos y similares y amortizaciones anticipadas de determinadas deudas no garantizadas; y

-realizar inversiones en cualquiera de los siguientes tipos de inmuebles si el porcentaje aplicable del valor total de nuestros activos establecido a continuación correspondiente a dicho tipo de inversión se superara inmediatamente después de dicha inversión:

-inversiones en terrenos en bruto o no urbanizados que superen en conjunto el 15% del valor total de nuestros activos;

-inversiones en propiedades en desarrollo que superen en conjunto el 20,0% del valor total de nuestros activos;

-inversiones en empresas conjuntas que superen en conjunto el 10,0% del valor total de nuestros activos;

-inversiones en intereses directos e indirectos en bienes inmuebles (distintos de los indicados anteriormente) que superen en conjunto el 3% del valor total de nuestros activos; y

-inversiones en cualquiera de los tipos de bienes descritos anteriormente que superen en conjunto el 35% del valor total de nuestros activos.

También estamos obligados en virtud de los términos de nuestro endeudamiento, entre otros, a:

-mantener las garantías que avalan los pagarés;

-cumplir los requisitos de información en relación con nuestros resultados financieros y operativos;

-mantener los siguientes ratios financieros:

-un valor de capital mínimo no inferior a (i) 848,8 millones de dólares estadounidenses, más (ii) el 70,0% de los ingresos netos de todas las ofertas de nuestras participaciones en el capital (excluidos los ingresos netos aplicados a recompras de cualquiera de nuestras participaciones en el capital) en todo momento;

-un ratio de apalancamiento no superior al 50,0% en cualquier fecha de prueba;

-una relación entre la deuda garantizada y el valor total de los activos no superior al 40,0% en cualquier fecha de prueba;

-una relación entre la deuda no garantizada y el valor de los activos libres de cargas no superior al 50,0% en cualquier fecha de prueba;

-un coeficiente de cobertura de gastos fijos superior a 1,5 a 1,0 en cualquier fecha de prueba; y

-una relación entre los ingresos netos de explotación ajustados de la propiedad no gravada y el servicio de la deuda superior a 1,6 a 1,0 en cualquier fecha de prueba.

Obligaciones contractuales

La siguiente tabla resume el vencimiento de nuestras obligaciones contractuales, incluidas las amortizaciones periódicas, a 31 de diciembre de 2025, así como las fechas de pago correspondientes a dichas obligaciones.


		Pagos vencidos por periodo
	Total	Menos de 1 año	De 2027 a 2029	Más de 2030

	(millones de US$)
Parte corriente de la deuda a largo plazo	1.8	1.8		-
Deuda a largo plazo	1,288.9	-	423.9	865.0
Total (1)	1,290.6	1.8	423.9	865.0

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(1)Incluye los gastos de emisión de la deuda.

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Gastos de capital

Durante el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2025, realizamos inversiones de capital por un total de 337,77 millones de dólares estadounidenses, destinadas principalmente a proyectos de construcción en las regiones del Noroeste, Centro, Bajío-norte y Bajío-sur. En el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2024, incurrimos en gastos de capital por un total de 231,7 millones de dólares estadounidenses, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones del Noroeste, Centro, Bajío-norte y Bajío-sur.

Pronunciamientos contables recientes

Para obtener información sobre las recientes normas contables que nos serán de aplicación en un futuro próximo, consulte la Nota 2 de nuestros estados financieros consolidados auditados, que se incluyen en otra sección de este Informe Anual.

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C. Investigación y desarrollo, patentes y licencias, etc.

Véase el punto 4. "Información de la empresa-Visión general del negocio-Propiedad intelectual".

D. Información sobre tendencias

La siguiente lista recoge, en nuestra opinión, las tendencias, incertidumbres y acontecimientos más importantes que es razonablemente probable que sigan teniendo un efecto material sobre nuestros ingresos netos, ingresos de explotación, rentabilidad, liquidez y recursos de capital, o que pueden hacer que la información financiera presentada no sea necesariamente indicativa de los resultados de explotación o la situación financiera futuros:

•nuestra actividad y estrategia de inversión en instalaciones industriales, lo que puede exponernos a riesgos propios del sector en el que operamos, pero que pueden ser poco habituales en otras empresas que invierten principalmente en una gama más amplia de activos inmobiliarios;