La Compañía ofrece acciones ordinarias representadas por American Depositary shares, o "ADS", en los Estados Unidos de América, o los "Estados Unidos", y en otros países fuera de los Estados Unidos Mexicanos, o "México". Cada ADS representa 10 acciones ordinarias.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.), o la "BMV", bajo el símbolo "VESTA". El , 2023, el último precio de venta reportado de nuestras acciones ordinarias en la BMV fue de Ps. por acción ordinaria (equivalente a aproximadamente US$ por acción ordinaria o US$ por ADS, con base en el tipo de cambio de Ps. por US$1.00 anunciado públicamente por el Banco de México (Banco de México) en dicha fecha). Antes de esta oferta, no existía ningún mercado público para los ADS. Tras la fijación del precio de esta oferta, esperamos que los ADS coticen en la Bolsa de Nueva York, o "NYSE", bajo el símbolo "VTMX".

Ni la U.S. Securities and Exchange Commission, o la "Comisión" o la "SEC" ni ninguna comisión estatal de valores ha aprobado o desaprobado estos valores ni ha determinado si este folleto es veraz o completo. Cualquier declaración en sentido contrario constituye un delito.

Los ADS no han sido ni serán inscritos en el Registro Nacional de Valores (Registro Nacional de Valores) o el "RNV", mantenido por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México (Comisión Nacional Bancaria y de Valores), o la "CNBV, y no podrán ser ofrecidos o vendidos públicamente en México. Los ADSs podrán ser ofrecidos o vendidos en México, mediante colocación privada, a inversionistas que califiquen como institucionales o acreditados de conformidad con el Artículo 8 de la Ley del Mercado de Valores y su Reglamento. Las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs han sido inscritas en el RNV; la inscripción de las acciones ordinarias en el RNV no implica certificación alguna sobre la calidad como inversionistas de las acciones ordinarias subyacentes a los ADSs ofrecidos de conformidad con el presente prospecto o sobre nuestra solvencia o sobre la exactitud o integridad de la información aquí contenida, y no ratifica o convalida cualesquiera acciones u omisiones que, en su caso, se hubieren cometido en contravención de las leyes aplicables.

La información contenida en este prospecto o en cualquier otro material relacionado, es responsabilidad exclusiva de Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. y no ha sido revisada ni autorizada por la CNBV.

La Sociedad ha concedido a las entidades colocadoras una opción de compra, ejercitable durante 30 días a partir de la fecha del presente folleto, de hasta un total de acciones ordinarias adicionales representadas por ADS, a los precios de oferta pública que se indican a continuación, deducidos los descuentos y comisiones de colocación. Los suscriptores podrán ejercer esta opción únicamente con el fin de cubrir las sobreasignaciones, si las hubiere, realizadas en relación con la oferta.

Somos una "empresa de crecimiento emergente", tal como se define en la Sección 2(a)(19) de la Ley de Valores de 1933 de EE.UU., en su versión modificada, o la "Ley de Valores" y, como tal, se nos permite proporcionar en este folleto más información limitada que un emisor que no cumpla este requisito. Además, mientras sigamos siendo una empresa de crecimiento emergente, podremos acogernos a ciertas excepciones limitadas de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002, en su versión modificada, o "Ley Sarbanes-Oxley". Véase "Factores de riesgo - Riesgos relacionados con nuestros ADS - Como emisor privado extranjero y "empresa de crecimiento emergente" (según se define en la Ley JOBS), tendremos diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que los registrantes estadounidenses y las empresas de crecimiento no emergente".

La inversión en nuestras acciones ordinarias y ADS conlleva riesgos. Véase "Factores de riesgo" a partir de la página 31 del presente folleto.

Los suscriptores esperan entregar los ADS a los compradores en o alrededor de , 2023 a través de los servicios de anotaciones en cuenta de la Depository Trust Company, o "DTC".

El presente folleto ha sido elaborado por la Sociedad para su uso exclusivo en relación con la oferta propuesta de ADS con acciones ordinarias como valores subyacentes en los Estados Unidos y, en la medida descrita a continuación, en otros países. No hemos autorizado a nadie a facilitarle información ni a realizar manifestaciones distintas de las contenidas en el presente folleto o en los folletos informativos gratuitos que hayamos elaborado. No asumimos ninguna responsabilidad ni podemos ofrecer ninguna garantía sobre la fiabilidad de la información que otros puedan facilitarle. Usted no debe asumir que la información contenida en este folleto es exacta a partir de cualquier fecha distinta de la fecha en la portada de este folleto. Nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones, perspectivas de crecimiento futuro y demás información contenida en este folleto pueden haber cambiado desde esa fecha.

El presente folleto no constituye una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valores en ninguna jurisdicción en la que la oferta, la venta o el canje no estén permitidos. La distribución de este folleto y la oferta o venta de los valores ofrecidos en el mismo en determinadas jurisdicciones están restringidas por ley. Este folleto no puede ser utilizado para, o en conexión con, y no constituye ninguna oferta a, o solicitud por, nadie en ninguna jurisdicción o bajo ninguna circunstancia en la que dicha oferta o solicitud no esté autorizada o sea ilegal. Los destinatarios no deben distribuir este folleto en jurisdicciones en las que dicha distribución sea ilegal.

En el presente folleto, utilizamos los términos "Vesta" y "Sociedad" para referirnos a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. Salvo que se indique lo contrario o que el contexto requiera otra cosa, los términos "nosotros", "nuestro", "nos" o términos similares se refieren a Vesta y sus filiales.

Somos propietarios o tenemos derechos sobre las marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales que utilizamos en relación con el funcionamiento de nuestro negocio, incluyendo nuestro nombre corporativo, logotipos y nombres de sitios web. Únicamente por comodidad, algunas de las marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales a los que se hace referencia en este folleto se enumeran sin los símbolos ® y ™, pero haremos valer, en la mayor medida posible conforme a la legislación aplicable, nuestros derechos sobre nuestras marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales. Otras marcas comerciales, marcas de servicio y nombres comerciales que aparecen en este folleto son propiedad de sus respectivos propietarios.

A continuación figura un glosario de determinados términos industriales y de otro tipo utilizados en el presente folleto:

"EBITDA ajustado"la suma de los beneficios del período ajustado por (a) gasto total por impuesto sobre la renta, (b) ingresos por intereses, (c) otros ingresos-netos, (d) gastos financieros, (e) ganancia (pérdida) por cambio de divisas - neta, (f) ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, (g) ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, (h) depreciación e (i) plan de incentivos a largo plazo y plusvalía en acciones durante el periodo pertinente.

"NOI ajustado"la suma de los NOI y los gastos de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión.

"AMVO"se entenderá por Asociación Mexicana de Venta Online (Asociación Mexicana de Venta Online).

"BMV"se entenderá por Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. (Bolsa Mexicana de Valores).

"Edificio BTS"edificio diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.

"CETES" significa el mexicano Certificados de la Tesorería de la Federación (Certificados del Tesoro Federal).

"Edificios de clase A"son propiedades industriales que suelen reunir la mayoría de las siguientes características: (i) 15 años de antigüedad o más; (ii) construcción de hormigón tilt-up; (iii) altura libre superior a 26 pies, (iv) una proporción de puertas de muelle respecto a la superficie de suelo superior a una puerta por cada 10.000 pies cuadrados; y (v) características de diseño eficientes desde el punto de vista energético adecuadas para los inquilinos actuales y futuros.

"CNBV" significa el mexicano Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México).

"CPA"se refiere a Corporate Properties of the Americas.

"IPC"Índice de precios al consumo de Estados Unidos.

"CPW"significa CPW México, S. de R.L. de C.V.

"Ley del Mercado de Valores"Securities Exchange Act de 1934, en su versión modificada.

"Gobierno federal"significa el Gobierno Federal de México.

"FFO"beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.

"General Electric"significa G.E. Real Estate de México, S. de R.L. de C.V.

"GLA"superficie bruta alquilable.

"IASBConsejo de Normas Internacionales de Contabilidad".

"NIIFNormas Internacionales de Información Financiera", emitidas por el CNIC.

"Indeval" significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S. A. de C.V.

"INEGI" significa el mexicano Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México).

"INPC" significa el mexicano Índice Nacional de Precios al Consumidor (Índice Nacional de Precios al Consumo de México).

"Inventario Edificios" son edificios que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico, y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, con el fin de disponer de espacio fácilmente disponible para clientes que no tienen tiempo o interés en construir un Edificio BTS especializado.

"Reservas de tierras": los lotes de terreno adquiridos y mantenidos para su futuro desarrollo en propiedades arrendables.

"Certificación LEED"certificación concedida por el Leadership in Energy and Environmental Design, que certifica el cumplimiento de determinadas normas medioambientales por parte de un edificio.

"LTV" significa loan-to-value, que representa un ratio de información inmobiliaria que mide el valor de la deuda sobre el valor de los activos.

"Banco Central de México"se entenderá por Banco de México (Banco de México).

"Edificios de varios inquilinos"edificios diseñados y construidos con arreglo a especificaciones generales y que pueden adaptarse a dos o más inquilinos, cada uno con su SBA específica y entradas y servicios separados.

"Deuda neta sobre EBITDA ajustado"(i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado.

"Deuda neta sobre activos totales"(i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el activo total.

"Nissan"significa Nissan Mexicana, S.A. de C.V.

"Nissan Trust" significa el contrato de fideicomiso de fecha 5 de julio de 2013, celebrado entre Nissan, como fideicomitente y beneficiario, y Vesta DSP, como fideicomitente y beneficiario, y anteriormente por Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, (actualmente, CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiple, como sucesor), como fiduciario, según el mismo haya sido o sea modificado de tiempo en tiempo, conforme al cual se establecieron los términos y condiciones para el desarrollo de Vesta DSP (según se define más adelante).

"NOI"la suma del EBITDA Ajustado y gastos generales y administrativos, menos plan de incentivos a largo plazo y plus de acciones durante el periodo en cuestión.

"Acuerdo de París", el acuerdo internacional sobre cambio climático jurídicamente vinculante de la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC) relativo a la mitigación del cambio climático, la adaptación al mismo y su financiación.

"PCAOB"Consejo de Supervisión Contable de Empresas Públicas de Estados Unidos.

"PROFEPA" significa el mexicano Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Agencia Federal de Protección del Medio Ambiente).

"Proyectos Aeroespaciales"significa Proyectos Aeroespaciales, S. de R.L. de C.V., una subsidiaria de Vesta.

"Parque de la STPparque industrial a medida": parque industrial diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas de una industria o agrupación.

"REITsignifica "fondo de inversión inmobiliaria".

"Ley de valores"Ley de Valores de Estados Unidos de 1933, en su versión modificada.

"TPI"significa TPI Composites, S. de R.L. de C.V.

"QAP" se refiere al Parque Aeroespacial de Querétaro.

"QVC" significa QVC, S. de R.L. de C.V.

"QVC II" significa QVC II, S. de R.L. de C.V.

"QVC III" significa QVC III, S. de R.L. de C.V.

"RNV" significa el mexicano Registro Nacional de Valores (Registro Nacional de Valores de México).

"NOI en la misma tienda"se refiere a los ingresos por alquileres de Same-Store Properties en un periodo menos los costes de explotación de la propiedad relacionados con dichas propiedades. Esto proporciona un análisis más detallado del NOI ajustado al ofrecer el rendimiento operativo de la población de propiedades que es coherente de un periodo a otro.

"Propiedades en la misma tienda"se refiere a los inmuebles de los que hemos sido propietarios durante la totalidad del periodo aplicable y el periodo comparable y que han registrado al menos durante doce meses una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o han estado terminados durante más de un año, lo que ocurra primero.

"SEDI"se entenderá por Sistema Electrónico de Envío y Difusión de Información (sistema automatizado de transferencia electrónica de información).

"USMCA" significa el Acuerdo Estados Unidos-México-Canadá que entró en vigor el 1 de julio de 2020.

"VBC"significa Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V.

"Vesta DSP"significa Vesta DSP, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"Vesta FFOpor "FFO" se entiende la suma de FFO, ajustada por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.

"Gestión de Vesta"significa Vesta Management, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"WTN" significa WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R.L. de C.V., una subsidiaria de Vesta.

"Rendimiento del coste"ingresos por alquileres durante el primer año de explotación de un inmueble, divididos por la inversión total en dicho inmueble (incluidos los costes de adquisición del terreno, los costes de urbanización y construcción y los costes de cierre).

Este folleto incluye nuestros estados financieros consolidados condensados no auditados a 31 de marzo de 2023 y para los periodos de tres meses finalizados el 31 de marzo de 2023 y 2022, junto con las notas a los mismos, o nuestros "estados financieros consolidados condensados no auditados", y nuestros estados financieros consolidados auditados a 31 de diciembre de 2022 y 2021, junto con las notas a los mismos, o nuestros "estados financieros consolidados auditados", y junto con nuestros estados financieros consolidados condensados no auditados, nuestros "estados financieros". La información financiera contenida en el presente folleto se ha elaborado de conformidad con las NIIF, emitidas por el IASB, que difieren en ciertos aspectos significativos de los principios contables generalmente aceptados en los Estados Unidos, o "U.S. GAAP". El presente folleto no incluye una conciliación de las NIIF con los PCGA estadounidenses. Le recomendamos que consulte a sus asesores profesionales para conocer las diferencias entre las NIIF y los PCGA de EE.UU. y la forma en que dichas diferencias pueden afectar a la información financiera incluida en este folleto. Los importes por acción se presentan sobre la base del número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación. Para más información, véase la nota 11.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Recurrimos a tasadores externos independientes para determinar el valor razonable de nuestras propiedades de inversión. Dichos tasadores utilizan diferentes metodologías de valoración (incluidos el análisis de flujos de caja descontados, el análisis de costes de reposición y el análisis de capitalización de ingresos) que incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado (como las tasas de descuento y terminales, las tasas de inflación, los periodos de absorción, los alquileres de mercado y las comisiones de arrendamiento) para determinar un NOI previsto y el valor de mercado de nuestros activos de inversión. Esta valoración de cada inmueble se realiza trimestralmente. El principal método de valoración utilizado por los tasadores externos es el análisis de flujos de caja descontados para los inmuebles y el valor de mercado para determinar el valor de nuestras Reservas de Terrenos.

Nuestros estados financieros incluidos en este folleto contienen una descripción detallada de la valoración de nuestras propiedades.

Nuestra dirección considera que el proceso de tasación independiente y las metodologías de valoración elegidas, así como las hipótesis utilizadas con arreglo a dichas metodologías, son adecuados para determinar el valor razonable del tipo de inversiones inmobiliarias que poseemos. Para más información sobre los procedimientos que llevamos a cabo para validar las tasaciones independientes, véase "Análisis y Debate de la Dirección sobre la Situación Financiera y los Resultados de Explotación-Estimaciones Contables Críticas-Valoración de Propiedades de Inversión".

Las medidas financieras distintas de las NIIF no siguen los principios contables generalmente aceptados y, como tales, no siguen las NIIF. En este folleto, informamos sobre nuestro EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado, FFO, Vesta FFO, Deuda neta sobre EBITDA ajustado y Deuda neta sobre activos totales. Sin embargo, estas medidas no incluidas en las NIIF no tienen significados estandarizados y pueden no ser directamente comparables con medidas de título similar adoptadas por otras empresas. Los inversores potenciales no deben basarse en la información no reconocida por las NIIF como sustituto de las medidas NIIF de beneficios o liquidez a la hora de tomar una decisión de inversión.

Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del periodo ajustado por (a) gasto total por impuesto sobre las ganancias (b) ingresos por intereses, (c) otros ingresos-netos, (d) costes financieros, (e) ganancia (pérdida) por cambio de divisas - neta, (f) ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, (g) ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, (h) depreciación e (i) plan de incentivos a largo plazo y plusvalía durante el periodo pertinente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, menos el plan de incentivos a largo plazo y el plus de fondos propios durante el periodo correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI y los gastos de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión.

El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento operativo o a los flujos de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como los pagos de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debe considerarlo de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados como

según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y el gasto por impuesto sobre las ganancias. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables.

El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo o al resultado global total como medidas del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas suplementarias de información del sector utilizadas para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados de explotación. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente tenemos una sólida cartera de desarrollo de "edificios especulativos". Con arreglo a la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras inversiones inmobiliarias y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras inversiones inmobiliarias, por lo que dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y situación financiera porque, cuando se compara entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costes de explotación y la actividad de adquisición y desarrollo sobre una base no apalancada, proporcionando una perspectiva que no es inmediatamente evidente a partir del beneficio del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y a menudo se incurre en ellos a nivel corporativo y no a nivel de propiedad. Del mismo modo, los gastos por intereses pueden producirse a nivel del inmueble aunque los ingresos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como están definidos, los NOI y los NOI ajustados pueden no ser comparables a los ingresos netos de explotación o a medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definen los NOI o los NOI ajustados de forma diferente.

El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.

La Sociedad considera que el Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento porque excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestras operaciones empresariales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no recoge el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.

Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.

Calculamos el FFO y el Vesta FFO por acción utilizando el número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el período correspondiente. Para más información, véase la nota 11.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

La relación entre la deuda neta y el EBITDA ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA ajustado.

Deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales. Nuestra dirección cree que este ratio es útil porque muestra el grado en que la deuda neta se ha utilizado para financiar nuestros activos y, utilizando esta medida, los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento mostrado por este ratio con el de otras empresas del mismo sector.

Presentamos el NOI de las mismas tiendas. Determinamos nuestra población de inmuebles en el mismo establecimiento al final de cada período de referencia. Esta población incluye los inmuebles que eran propiedad de la empresa en el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos las "operaciones estabilizadas" como los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o que llevan más de un año en funcionamiento, lo que ocurra primero.

La población de "Same-Store Properties" se ajusta para eliminar los inmuebles vendidos o en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo actual. Como tal, la población de "mismas tiendas" para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2022 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de "operaciones estabilizadas" el 31 de diciembre de 2021.

Calculamos el NOI de la misma tienda como los ingresos por alquiler de la misma población de tiendas menos los costes de explotación relacionados con las propiedades que generaron ingresos por alquiler. Evaluamos el rendimiento de los inmuebles que poseemos utilizando el NOI de la misma tienda, y creemos que el NOI de la misma tienda es útil para los inversores y la dirección como medida complementaria del rendimiento porque incluye el rendimiento operativo de la población de inmuebles que es constante de un periodo a otro, eliminando así los efectos de los cambios en la composición de nuestra cartera sobre las medidas del rendimiento.

Cuando se utiliza junto con las medidas financieras NIIF, el NOI en la misma tienda es una medida complementaria del rendimiento operativo que creemos que es una medida útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. Además, el NOI en la misma tienda es una medida clave utilizada internamente por nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones internos, así como para evaluar el rendimiento de nuestras propiedades de inversión en relación con el presupuesto y con períodos anteriores. Creemos que la presentación del NOI en la misma tienda ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede proporcionar información significativa sobre el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión, ya que estas medidas representan los resultados operativos que se ven directamente afectados por nuestras propiedades de inversión y son consistentes de un período a otro y excluyen elementos que pueden no ser indicativos de, o no estar relacionados con, las operaciones en curso de dichas propiedades de inversión. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento en relación con empresas similares de diversos tamaños y vencimientos y proporciona una mayor transparencia con respecto a cómo nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como nuestra toma de decisiones financieras y operativas.

Para conciliaciones de EBITDA Ajustado, NOI y NOI Ajustado con el beneficio del periodo, FFO y Vesta FFO con el beneficio del periodo, Deuda Neta con la deuda total, véase "Resumen de Información Financiera Consolidada y Datos Operativos-Medidas Financieras No-NIIF y Otras Medidas y Conciliaciones".

Calculamos nuestro Rendimiento sobre el Coste como el resultado de dividir los ingresos por alquiler de los inmuebles estabilizados durante un periodo (inmuebles que han alcanzado el 80,0% de ocupación o que llevan más de un año terminados), entre la inversión total en dichos inmuebles en el periodo correspondiente (incluidos los costes de adquisición del terreno, los costes de promoción y construcción y los costes de cierre). Consideramos que el Rendimiento sobre el Coste proporciona una medida de la rentabilidad en un momento dado de nuestras propiedades de inversión, comparando los ingresos generados por nuestras propiedades estabilizadas con los costes y gastos incurridos para desarrollar dichas propiedades. La rentabilidad sobre el coste puede no ser comparable de un período a otro, ya que puede verse afectada por la evolución de nuestra cartera de inmuebles estabilizados. El rendimiento sobre el coste no es una métrica según las NIIF y se deriva de los registros financieros de gestión. Nuestra presentación del Rendimiento sobre el Coste puede no ser comparable con medidas similares presentadas por otras empresas.

A menos que se indique lo contrario, la información financiera que aparece en este prospecto se presenta en dólares estadounidenses. En este prospecto las referencias a "peso", "pesos" o "Ps." son a pesos mexicanos, y las referencias a "dólar estadounidense", "dólares estadounidenses", "dólar", "dólares" o "US$" son a dólares estadounidenses.

El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y de todas sus filiales excepto WTN, que considera el peso como su moneda funcional, por lo que WTN se considera un "negocio en el extranjero" según las NIIF. Un "negocio en el extranjero" es una entidad que es filial, asociada, acuerdo conjunto o sucursal de una entidad que informa, cuyas actividades están basadas o se llevan a cabo en un país o moneda distintos de los de la entidad que informa.

Para presentar los estados financieros consolidados, los activos y pasivos de la RMT se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes el último día hábil de cada período de referencia. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del periodo, a menos que los tipos de cambio fluctúen

significativamente durante ese periodo, en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio que surjan, en su caso, se registran en "Otros ingresos globales".

Los totales de algunos cuadros del presente folleto pueden diferir de la suma de los importes individuales de dichos cuadros debido al redondeo. En este folleto, cuando la información se presenta en miles, millones o miles de millones de pesos o en miles, millones o miles de millones de dólares estadounidenses, las cantidades inferiores a mil, un millón o mil millones, según el caso, se han truncado a menos que se especifique lo contrario. Todos los porcentajes se han redondeado al tanto por ciento, la décima parte del uno por ciento o la centésima parte del uno por ciento, según el caso. En algunos casos, los importes y porcentajes presentados en los cuadros de este folleto pueden no coincidir debido a dichos ajustes de redondeo o truncamiento.

Los datos de mercado y otra información estadística (distinta a la relativa a nuestros resultados y desempeño financiero) utilizados en este prospecto se basan en publicaciones independientes de la industria, publicaciones gubernamentales, reportes de empresas de investigación de mercado u otras fuentes independientes publicadas, incluyendo, entre otras, INEGI, Banco Mundial, U.S. Bureau of Economic Analysis (BEA), U.S. Economic Census Bureau, CBRE, CBRE Research, Bloomberg, Federal Reserve Bank of Dallas, Americas Market Intelligence, JLL, JLL México, JLL Research, AMVO, Kearney, The Boston Consulting Group, Secretaría de Economía de México, Banco de México, Global Trade and Innovation Policy Alliance, Deloitte, International Organization of Motor Vehicle Manufacturers, Euromonitor, Organization for Economic Cooperation and Development, Naciones Unidas, Asociación Mexicana de la Industria Automotriz, National Association of Manufacturers, International Trade Administration, Optoro, Office of the U. S. Trade Representative, PGIM, y otros.U. S. Trade Representative, PGIM, Shipa Freight, Freight Qoute, Peterson Institute for International Economics, GBM, LENS, Cushman & Wakefield, Fondo Monetario Internacional, Banco Interamericano de Desarrollo y Statista.

Algunos datos también se basan en nuestras estimaciones, que se derivan de nuestra revisión de encuestas y análisis internos, así como de fuentes independientes. Aunque creemos que estas fuentes son fiables, ni nosotros ni los suscriptores hemos verificado independientemente la información y no podemos garantizar su exactitud o integridad. Además, estas fuentes pueden utilizar definiciones de los mercados de referencia diferentes de las que nosotros presentamos. Los datos relativos a nuestro sector pretenden ofrecer una orientación general, pero son inherentemente imprecisos. Aunque creemos que estas estimaciones se han obtenido de forma razonable, no debe confiar excesivamente en ellas, ya que son inherentemente inciertas. Nada de lo contenido en este folleto debe interpretarse como una previsión de mercado.

Las medidas estándar de superficie en el mercado inmobiliario en México son el metro cuadrado (^m2) y la hectárea (ha), mientras que en Estados Unidos son el pie cuadrado (^ft2) y el acre (ac), respectivamente. Este prospecto contiene información tanto en (i) metros cuadrados y pies cuadrados aplicando un factor de conversión de 1 metro cuadrado = 10.8 pies cuadrados, y (ii) hectáreas y acres, aplicando un factor de conversión de 1 hectárea = 2.5 acres.

Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación en general, nos referimos a la tasa de todas nuestras propiedades ocupadas. Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación estabilizada, nos referimos únicamente a la tasa de las propiedades estabilizadas ocupadas. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero. La tasa de ocupación se calcula como la relación entre la SBA alquilada y la cantidad total de SBA disponible. Consideramos que la tasa de ocupación es una medida importante del flujo de caja previsto de la cartera y un indicador del rendimiento de la gestión de arrendamientos y de la demanda de la cartera por parte del mercado. Consideramos que la tasa de ocupación estabilizada es una medida importante del flujo de caja previsto de la cartera estabilizada y un indicador del rendimiento de la gestión de arrendamientos y de la demanda del mercado de la cartera estabilizada. La incorporación a la cartera de inmuebles de nueva construcción no afecta a nuestra tasa de ocupación estabilizada. Sin embargo, nuestra tasa de ocupación estabilizada no tiene un significado estandarizado y puede no ser directamente comparable con medidas de título similar adoptadas por otras empresas.

El presente folleto contiene afirmaciones de carácter prospectivo. Ejemplos de tales declaraciones prospectivas incluyen, pero no se limitan a: (i) declaraciones relativas a nuestros resultados de operaciones y situación financiera; (ii) declaraciones de planes, objetivos o metas, incluidas las relativas a nuestras operaciones y a nuestra cartera de posibles desarrollos y adquisiciones; y (iii) declaraciones de supuestos subyacentes a dichas declaraciones. Términos como "aspirar", "prever", "creer", "podría", "estimar", "esperar", "prever", "orientación", "pretender", "puede", "planificar", "potencial", "predecir", "buscar", "debería", "hará" y expresiones similares pretenden identificar las declaraciones prospectivas, pero no son el único medio de identificarlas.

Por su propia naturaleza, las declaraciones prospectivas implican riesgos e incertidumbres inherentes, tanto generales como específicos, y existen riesgos de que las predicciones, previsiones, proyecciones y otras declaraciones prospectivas no se cumplan. Advertimos a los inversores de que una serie de factores importantes podrían hacer que los resultados reales difirieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas o implícitas en dichas declaraciones prospectivas, incluidos los siguientes factores:

Si uno o más de estos factores o incertidumbres se materializaran, o si las suposiciones subyacentes resultaran incorrectas, los resultados reales podrían variar materialmente de los descritos aquí como anticipados, creídos, estimados, esperados, pronosticados o previstos.

Le recomendamos que lea las secciones de este folleto tituladas "Resumen", "Factores de riesgo", "Análisis de la situación financiera y los resultados de las operaciones por parte de la dirección", "Panorama industrial y normativo" y "Actividad empresarial" para obtener un análisis más completo de los factores que podrían afectar a nuestros resultados futuros y a los mercados y sectores industriales en los que operamos.

A la luz de estos riesgos, incertidumbres y suposiciones, las declaraciones prospectivas descritas en este folleto pueden no cumplirse. Estas declaraciones prospectivas se refieren únicamente a la fecha de este folleto y no asumimos ninguna obligación de actualizar o revisar ninguna declaración prospectiva, ya sea como resultado de nueva información o de acontecimientos o desarrollos futuros. De vez en cuando surgen factores adicionales que afectan a nuestro negocio y no nos es posible predecir todos estos factores, ni podemos evaluar el impacto de todos estos factores en nuestro negocio o el grado en que cualquier factor, o la combinación de factores, puede causar que los resultados reales difieran materialmente de los contenidos en cualquier declaración prospectiva. Aunque creemos que los planes, intenciones y expectativas reflejados o sugeridos en dichas declaraciones prospectivas son razonables, no podemos asegurarle que dichos planes, intenciones o expectativas vayan a cumplirse. Además, no debe interpretar las declaraciones relativas a tendencias o actividades pasadas como garantías de que dichas tendencias o actividades se mantendrán en el futuro. Todas las declaraciones prospectivas escritas, orales y electrónicas atribuibles a nosotros o a personas que actúen en nuestro nombre están expresamente matizadas en su totalidad por esta declaración cautelar. Por estas razones, le advertimos que evite confiar en las declaraciones prospectivas descritas en este folleto.