vtmx-20231231

Índice

ESTADOS UNIDOS

COMISIÓN DEL MERCADO DE VALORES

Washington, D.C. 20549

FORMULARIO 20-F

(Marca Uno)


o			DECLARACIÓN DE REGISTRO DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 12(b) O (g) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
O
x			INFORME ANUAL CON ARREGLO A LA SECCIÓN 13 O 15(d) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
Para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre, 2023
O
o			INFORME DE TRANSICIÓN DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 13 O 15(d) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
			Para el periodo de transición de __________ a __________.
O
o			INFORME DE LA COMPAÑÍA SHELL DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 13 O 15(d) DE LA LEY DE BOLSAS DE VALORES DE 1934
			Fecha del evento que requiere este informe de empresa ficticia ________________

Número de expediente de la Comisión: 001-41730

Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.

(Nombre exacto del Registrante según se especifica en sus estatutos)

Vesta Real Estate Corporation, S.A.B. de C.V.

(Traducción del nombre del Registrante al inglés)

México

(Jurisdicción de constitución u organización)

Paseo de los Tamarindos nº 90,

Torre II, Piso 28, Cnel. Bosques de las

Lomas

Cuajimalpa, C.P. 5120

Ciudad de México

Estados Unidos Mexicanos

+52 (55) 5950-0070

(Dirección de las oficinas ejecutivas principales)

Juan Felipe Sottil Achutegui

Director Financiero

Paseo de los Tamarindos nº 90,

Torre II, Piso 28, Cnel. Bosques de las

Lomas

Cuajimalpa, C.P. 5120

Ciudad de México

Estados Unidos Mexicanos

+52 (55) 5950-0070

(Nombre, teléfono, correo electrónico y/o fax y dirección de la persona de contacto de la empresa)

Valores registrados o por registrar de conformidad con la Sección 12(b) de la Ley:

Título de cada clase

Comercio

Símbolo(s)

Nombre de cada bolsa en la que está registrado

American Depositary Shares, cada uno de los cuales representa diez acciones ordinarias sin valor nominal por acción

VTMX

Bolsa de Nueva York

Acciones ordinarias, sin valor nominal por acción*.

N/A

Bolsa de Nueva York

_____________________________

* No para su negociación, sino únicamente en relación con el registro de los American Depositary Shares.

Valores registrados o por registrar de conformidad con la Sección 12(g) de la Ley:

Ninguno

Valores para los que existe la obligación de informar de conformidad con la Sección 15(d) de la Ley:

Ninguno

Indicar el número de acciones en circulación de cada una de las clases de capital o acciones ordinarias del emisor al cierre del período cubierto por el informe anual.

A 31 de diciembre de 2023, 884,486,436 acciones ordinarias en circulación.

Marque con una cruz si el solicitante de registro es un emisor experimentado conocido, tal como se define en la Norma 405 de la Ley de Valores.

Sí

Si este informe es un informe anual o de transición, indique con una cruz si el registrante no está obligado a presentar informes de conformidad con la Sección 13 o 15(d) de la Ley de Intercambio de Valores de 1934.

Sí

Nota -Marcar la casilla anterior no eximirá a ningún registrante obligado a presentar informes en virtud de la Sección 13 o 15(d) de la Securities Exchange Act de 1934 de sus obligaciones en virtud de dichas Secciones.

Marque con un aspa si el registrante (1) ha presentado todos los informes requeridos por la Sección 13 o 15(d) de la Ley de Intercambio de Valores de 1934 durante los 12 meses anteriores (o durante el período más corto en que el registrante haya estado obligado a presentar dichos informes), y (2) ha estado sujeto a dichos requisitos de presentación durante los últimos 90 días.

Sí

Si procede, marque con una X la casilla correspondiente a la disposición de la norma en la que se basa esta operación:

Exchange Act Rule 13e-4(i) (Oferta pública de adquisición transfronteriza) o

Exchange Act Rule 14d-1(d) (Oferta pública de adquisición transfronteriza) o

Marque con un aspa si el solicitante de registro ha presentado electrónicamente todos los archivos de datos interactivos que debe presentar de conformidad con la Norma 405 del Reglamento S-T durante los 12 meses precedentes (o durante el período más breve en que el solicitante de registro haya estado obligado a presentar dichos archivos).

Sí

Indique con una cruz si el registrante es un gran declarante acelerado, un declarante acelerado, un declarante no acelerado o una empresa de crecimiento emergente. Véase la deﬁnición de "gran ﬁlador acelerado", "declarante acelerado" y "empresa de crecimiento emergente" en la Norma 12b-2 de la Ley de Bolsas de Valores...:

Gran declarante acelerado

Declarante acelerado

Declarante no acelerado

Empresa emergente en crecimiento

Si se trata de una empresa de crecimiento emergente que prepara sus estados financieros de acuerdo con los PCGA de EE.UU., indique con una cruz si el registrante ha optado por no utilizar el período de transición ampliado para cumplir con las normas de contabilidad financiera nuevas o revisadas† previstas en la Sección 13(a) de la Ley de Bolsas. o

† El término "norma contable ﬁnanciera nueva o revisada" se refiere a cualquier actualización emitida por el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera a su Codiﬁcación de Normas Contables después del 5 de abril de 2012.

Marque con un aspa si el registrante ha presentado un informe y una certificación de la evaluación de la gerencia sobre la eficacia de su control interno sobre los informes financieros según la Sección 404(b) de la Ley Sarbanes-Oxley (15 U.S.C. 7262(b)) por parte de la firma de contadores públicos registrados que preparó o emitió su informe de auditoría. o

Si los valores están registrados de conformidad con la Sección 12(b) de la Ley, indique con una cruz si los estados financieros del registrante incluidos en la presentación reﬂectan la corrección de un error en los estados financieros emitidos anteriormente. o

Indique con una cruz si alguna de esas correcciones de errores son reexpresiones que requirieron un análisis de recuperación de la remuneración basada en incentivos recibida por alguno de los directivos del registrante durante el período de recuperación pertinente de conformidad con §240.10D-1(b). o

Indique con una cruz qué base contable ha utilizado el solicitante de registro para preparar los estados financieros incluidos en esta presentación:


			o			GAAP DE EE.UU.
			x			Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad
			o			Otros

Si se ha marcado "Otros" en respuesta a la pregunta anterior, indique con una cruz qué partida de los estados financieros ha decidido seguir el solicitante de registro.

o Tema 17

o Tema 18

Si se trata de un informe anual, indique con una cruz si el solicitante de registro es una sociedad instrumental (tal como se define en la Norma 12b-2 de la Exchange Act).

Sí

[APLICABLE SÓLO A EMISORES IMPLICADOS EN PROCEDIMIENTOS DE QUIEBRA DURANTE LOS ÚLTIMOS CINCO AÑOS].

Marque con un aspa si el registrante ha presentado todos los documentos e informes exigidos por las Secciones 12, 13 o 15(d) de la Securities Exchange Act de 1934 tras la distribución de valores en virtud de un plan confirmado por un tribunal.

Sí

No o

Índice

ÍNDICE


			Página

Acerca de este informe anual y glosario de determinados términos y definiciones			1
Presentación de la información financiera y de otro tipo			4
Advertencia sobre las declaraciones prospectivas			8
PARTE I			10
Punto 1. Identidad de los administradores, altos directivos y asesores			10
Tema 2. Estadísticas de Oﬀer y calendario previsto			10
Punto 3. Información clave			10
A. [Reservado]			10
B. No procede.			10
C. No procede.			10
D. Factores de riesgo			11
Punto 4. Información sobre la empresa			43
A. Historia y desarrollo de la empresa.			43
B. Visión general de la empresa.			44
C.Estructura organizativa.			57
D. Inmovilizado material.			58
Punto 4A. Comentarios del personal no resueltos			77
Tema 5. Análisis y perspectivas operativas y financieras			77
A. Resultados de explotación			77
B. Liquidez y recursos de capital			91
Pronunciamientos contables recientes			96
C. Investigación y desarrollo, patentes y licencias, etc.			97
D. Información sobre tendencias			97
E. Estimaciones contables críticas			98
Tema 6. Consejeros, altos directivos y empleados			98
A. Directores y altos directivos.			99
B. Remuneración de los administradores y directivos			107
C. Comités del Consejo de Administración			108
D. Empleados.			112
E. Propiedad de acciones.			113
F. Divulgación de la acción de un solicitante de registro para recuperar una indemnización erróneamente concedida.			113
Punto 7. Principales accionistas y transacciones con partes vinculadas			113
A. Principales accionistas.			113
B. Operaciones con partes vinculadas.			114
C. Intereses de expertos y abogados.			115
Punto 8. Información financiera Información financiera			115
A. Estados consolidados y otra información financiera.			115
B. Cambios significativos.			117
Tema 9. El Oﬀer y el Listado.			115
A. Oﬀer y detalles del listado.			115
B. Plan de distribución.			116
C. Mercados.			116
D. Accionistas vendedores			116
E. Dilución.			116
F. Gastos de la emisión.			116

Índice


Punto 10. Información adicional.			116
A. Capital social.			116
B. Escritura de constitución y estatutos.			116
C. Contratos materiales.			116
D. Control de cambios.			116
E. Fiscalidad.			116
F. Dividendos y agentes pagadores.			123
G. Declaración de expertos.			123
H. Documentos expuestos.			123
I. Información subsidiaria.			123
J. Informe anual a los tenedores de valores.			123
Punto 11. Información cuantitativa y cualitativa sobre el riesgo de mercado.			123
Punto 12. Descripción de valores distintos de acciones.			124
A. Títulos de deuda.			124
B. Garantías y derechos.			124
C. Otros valores.			124
D. American Depositary Shares.			124
PARTE II			127
Tema 13. Impagos, atrasos de dividendos y morosidad.			127
Punto 14. Modificaciones sustanciales de los derechos de los tenedores de valores y utilización de los ingresos.			127
Tema 15. Controles y procedimientos.			127
Tema 16. [Reservado]			128
Punto 16A. Experto ﬁnanciero del comité de auditoría.			128
Punto 16B. Código deontológico.			129
Punto 16C. Honorarios y servicios del contable principal.			130
Punto 16D. Exenciones de las normas de cotización para los comités de auditoría.			130
Punto 16E. Adquisiciones de valores participativos por el emisor y compradores vinculados.			130
Punto 16F. Cambio en el Contable Certificador del Registrante.			131
Punto 16G. Gobierno corporativo.			131
Tema 16H. Información sobre seguridad en las minas.			134
Punto 16I. Información sobre jurisdicciones extranjeras que impiden las inspecciones.			134
Punto 16J. Política en materia de información privilegiada			134
Tema 16K. Ciberseguridad .			135
PARTE III			137
Tema 17. Estados Financieros.			137
Tema 18. Estados Financieros.			137
Tema 19. Pruebas.			137

Índice

ACERCA DE ESTE INFORME ANUAL Y GLOSARIO DE DETERMINADOS TÉRMINOS Y DEFINICIONES

Excepto cuando el contexto requiera lo contrario o cuando se indique lo contrario, los términos "Vesta", "VTMX", la "Compañía", el "Grupo", "nosotros", "nos", "nuestra", "nuestra compañía" y "nuestro negocio" se refieren a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V., junto con sus subsidiarias consolidadas como una entidad consolidada.

Todas las referencias en este Informe Anual a la "Comisión" o a la "SEC" se refieren a la Comisión del Mercado de Valores de Estados Unidos, a la "Ley del Mercado de Valores" se refieren a la Ley del Mercado de Valores de Estados Unidos de 1934, en su versión modificada, y a la "Ley del Mercado de Valores" se refieren a la Ley del Mercado de Valores de Estados Unidos de 1933, en su versión modificada.

Además, a continuación figura un glosario de determinados términos industriales y de otro tipo utilizados en el presente Informe Anual:

"EBITDA ajustado" significa la suma del beneficio del periodo ajustado por (a) el gasto total por impuesto sobre la renta, (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) los costes financieros, (f) la ganancia (pérdida) de cambio - neta, (g) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, (h) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, (i) la depreciación y (j) la compensación basada en acciones, (k) los ingresos energéticos y (l) los costes energéticos durante el periodo pertinente.

"NOI ajustado" significa la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el periodo en cuestión.

"AMVO" significa la Asociación Mexicana de Venta Online (Asociación Mexicana de Venta en Línea).

"BMV" significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. (Bolsa Mexicana de Valores).

"Edificio BTS" significa un edificio diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas del cliente.

"CETES" significa los Certificados de la Tesorería de la Federación (Certificados de la Tesorería de la Federación).

Los "Edificios de Clase A" son propiedades industriales que normalmente poseen la mayoría de las siguientes características: (i) 15 años de antigüedad o más; (ii) construcción de hormigón tilt-up; (iii) altura libre superior a 26 pies, (iv) una proporción de puertas de muelle a superficie de suelo superior a una puerta por cada 10.000 pies cuadrados; y (v) características de diseño energéticamente eficientes adecuadas para los inquilinos actuales y futuros.

"CNBV" significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Comisión Nacional Bancaria y de Valores de México).

"CPA" significa Corporate Properties of the Americas.

"IPC" significa el Índice de Precios al Consumo de Estados Unidos.

"CPW" significa CPW México, S. de R.L. de C.V.

"Gobierno Federal" significa el Gobierno Federal de México.

"FFO" significa beneficio del periodo, excluyendo: (i) ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias.

"General Electric" significa G.E. Real Estate de México, S. de R.L. de C.V.

"SBA" significa superficie bruta alquilable.

"CNIC" significa el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

"NIIF" significa Normas Internacionales de Información Financiera, emitidas por el CNIC.

"Indeval" significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S. A. de C.V.

"INEGI" significa el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México).

"INPC" significa el Índice Nacional de Precios al Consumidor (Índice Nacional de Precios al Consumidor de México).

Índice

Los "Edificios de Inventario" son edificios que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico, y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector, con el fin de disponer de espacio fácilmente disponible para clientes que no tienen tiempo o interés en construir un Edificio BTS especializado.

"Reservas de terrenos" significa los lotes de terreno adquiridos y mantenidos para su futuro desarrollo en propiedades arrendables.

"Certificación LEED" significa una certificación concedida por el Leadership in Energy and Environmental Design, que certifica el cumplimiento por parte de un edificio de determinadas normas medioambientales.

"LTV" significa loan-to-value, que representa un ratio de información inmobiliaria que mide el valor de la deuda sobre el valor del activo.

"Banco Central Mexicano" significa el Banco de México (Banco de México).

"Edificios de varios inquilinos": edificios diseñados y construidos con arreglo a especificaciones generales y que pueden adaptarse para dos o más inquilinos, cada uno con su SBA específica y entradas y servicios públicos independientes.

"Deuda Neta a EBITDA Ajustado" significa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA Ajustado.

"Deuda neta sobre activos totales" significa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales.

"Nissan" significa Nissan Mexicana, S.A. de C.V.

"Fideicomiso Nissan" significa el contrato de fideicomiso de fecha 5 de julio de 2013, celebrado entre Nissan, como fideicomitente y beneficiario, y Vesta DSP, como fideicomitente y beneficiario, y anteriormente por Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, (actualmente, CIBanco, S.A., Institución de Banca Múltiplecomo sucesor), en su carácter de fiduciario, según haya sido o sea modificado de tiempo en tiempo, conforme al cual se establecieron los términos y condiciones para el desarrollo de Vesta DSP (según se define más adelante).

"NOI" significa la suma del EBITDA Ajustado más gastos generales y administrativos menos plan de incentivos a largo plazo y capital más durante el periodo correspondiente.

"Acuerdo de París": el acuerdo internacional sobre cambio climático jurídicamente vinculante de la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC) sobre mitigación, adaptación y financiación en relación con el cambio climático.

"PCAOB" significa el Consejo de Supervisión Contable de Empresas Públicas de Estados Unidos.

"PROFEPA" significa la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente de México).

"Proyectos Aeroespaciales" significa Proyectos Aeroespaciales, S. de R.L. de C.V., subsidiaria de Vesta.

"Parque PTS": parque industrial diseñado y construido a medida para satisfacer las necesidades específicas de una industria o agrupación.

"REIT" significa fondo de inversión inmobiliaria.

"Ley de Valores" significa la Ley de Valores de Estados Unidos de 1933, en su versión modificada.

"TPI" significa TPI Composites, S. de R.L. de C.V.

"QAP" significa el Parque Aeroespacial de Querétaro.

"QVC" significa QVC, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"QVC II" significa QVC II, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"QVC III" significa QVC III, S. de R.L. de C.V.

"RNV" significa el Registro Nacional de Valores (Registro Nacional de Valores de México).

Índice

Por "NOI de la misma tienda" se entienden los ingresos por alquileres de las propiedades de la misma tienda en un periodo menos los costes de explotación relacionados con dichas propiedades. Esto proporciona un análisis más detallado del NOI ajustado al ofrecer el rendimiento operativo de la población de propiedades que es coherente de un periodo a otro.

"Inmuebles de la misma superficie" se refiere a los inmuebles de los que hemos sido propietarios durante la totalidad del periodo aplicable y el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses alcanzando una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o llevaban terminados más de un año, lo que ocurra primero.

"SEDI" significa el Sistema Electrónico de Envío y Difusión de Información (sistema electrónico automatizado de transferencia de información).

"USMCA" significa el Acuerdo Estados Unidos-México-Canadá que entró en vigor el 1 de julio de 2020.

"VBC" significa Vesta Baja California, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"Vesta DSP" significa Vesta DSP, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"Vesta FFO" significa la suma de FFO, ajustada por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos - netos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y plan de incentivos a largo plazo y plusvalía.

"Vesta Management" significa Vesta Management, S. de R.L. de C.V., una filial de Vesta.

"WTN" significa WTN Desarrollos Inmobiliarios de México, S. de R.L. de C.V., una subsidiaria de Vesta.

Índice

PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA Y DE OTRO TIPO

Informamos conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera ("NIIF") emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (el "CNIC"). Ninguno de nuestros estados financieros se ha elaborado de conformidad con los principios contables generalmente aceptados en Estados Unidos ("PCGA estadounidenses"). Presentamos nuestros estados financieros consolidados en dólares estadounidenses. El presente informe anual no incluye una conciliación de las NIIF con los PCGA estadounidenses. Le recomendamos que consulte a sus asesores profesionales para conocer las diferencias entre las NIIF y los PCGA de EE.UU., así como la forma en que dichas diferencias pueden afectar a la información financiera incluida en el presente informe anual. Los importes por acción se presentan sobre la base del número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación. Para más información, véase la nota 12.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Tasaciones

Recurrimos a tasadores externos independientes para determinar el valor razonable de nuestras propiedades de inversión. Dichos tasadores utilizan diferentes metodologías de valoración (incluidos el análisis de flujos de caja descontados, el análisis de costes de reposición y el análisis de capitalización de rentas) que incluyen hipótesis que no son directamente observables en el mercado (como los tipos de descuento, las tasas de capitalización de salida, el NOI a largo plazo, las tasas de inflación, los periodos de absorción y los alquileres de mercado) para determinar un NOI previsto y el valor de mercado de nuestros activos de inversión. Esta valoración de cada inmueble se realiza trimestralmente. El principal método de valoración utilizado por los tasadores externos es el análisis de flujos de caja descontados para los inmuebles y el valor de mercado para determinar el valor de nuestras reservas de suelo.

Nuestros estados financieros incluidos en este informe anual contienen una descripción detallada de la valoración de nuestras propiedades.

Nuestra dirección considera que el proceso de tasación independiente y las metodologías de valoración elegidas, así como las hipótesis utilizadas en el marco de dichas metodologías, son adecuados para determinar el valor razonable del tipo de inversiones inmobiliarias que poseemos. Para más información sobre los procedimientos que llevamos a cabo para validar las tasaciones independientes, véase "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Estimaciones contables críticas-Valoración de las inversiones inmobiliarias".

Nota especial sobre medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas

Las medidas financieras no basadas en las NIIF no siguen los principios contables generalmente aceptados y, como tales, no siguen las NIIF. En este Informe Anual, informamos de nuestro EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado, FFO, Vesta FFO, deuda neta sobre EBITDA ajustado, deuda neta sobre activos totales y NOI de la misma tienda. Sin embargo, estas medidas no incluidas en las NIIF no tienen significados estandarizados y pueden no ser directamente comparables con medidas de título similar adoptadas por otras empresas. Los inversores potenciales no deben basarse en la información no reconocida por las NIIF como sustituto de las medidas NIIF de beneficios o liquidez a la hora de tomar una decisión de inversión.

Calculamos el EBITDA Ajustado como la suma del beneficio del período ajustado por (a) el gasto total por impuesto sobre la renta (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos, (e) los costes financieros, (f) la ganancia (pérdida) por diferencias de cambio - neta, (g) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias, (h) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias, (i) las amortizaciones, (j) la retribución basada en acciones, (k) los ingresos energéticos y (l) los costes energéticos durante el período pertinente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos, menos la depreciación y la remuneración basada en acciones durante el periodo pertinente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquileres durante el periodo pertinente.

El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento operativo o a los flujos de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como los pagos de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debería considerarlo de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y el gasto por impuesto sobre las ganancias. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos que no se ve afectada por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables.

NOI o NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo o al resultado global total como medidas del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son

Índice

medidas complementarias de información del sector utilizadas para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados de explotación. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente tenemos una sólida cartera de desarrollo de "edificios especulativos". Con arreglo a la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras inversiones inmobiliarias y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras inversiones inmobiliarias, por lo que dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y situación financiera porque, cuando se compara entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costes de explotación y la actividad de adquisición y desarrollo sobre una base no apalancada, proporcionando una perspectiva que no es inmediatamente evidente a partir del beneficio del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y a menudo se incurre en ellos a nivel corporativo y no a nivel de propiedad. Del mismo modo, los gastos por intereses pueden producirse a nivel del inmueble aunque los ingresos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como están definidos, los NOI y los NOI ajustados pueden no ser comparables a los ingresos netos de explotación o a medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definen los NOI o los NOI ajustados de forma diferente.

El FFO se calcula como el beneficio del periodo, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos, otros gastos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y compensación basada en acciones, ingresos energéticos y costes energéticos.

La Sociedad considera que el Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento porque excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestras operaciones empresariales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros.

Además, dado que el Vesta FFO no recoge el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.

Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del periodo atribuible a nuestros accionistas ordinarios.

Calculamos el FFO y el Vesta FFO por acción utilizando el número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el período correspondiente. Para más información, véase la nota 12.5 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

La relación entre la deuda neta y el EBITDA ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA ajustado.

Deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales. Nuestra dirección cree que este ratio es útil porque muestra el grado en que la deuda neta se ha utilizado para financiar nuestros activos y, utilizando esta medida, los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento mostrado por este ratio con el de otras empresas del mismo sector.

Presentamos el NOI de las mismas tiendas. Determinamos nuestra población de inmuebles en el mismo establecimiento al final de cada período de referencia. Esta población incluye los inmuebles en propiedad durante el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos las "operaciones estabilizadas" como los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o que han estado terminados durante más de un año, lo que ocurra primero.

La población de "Same-Store Properties" se ajusta para eliminar los inmuebles vendidos o en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo actual. Como tal, la población de "mismas tiendas" para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2023 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de "operaciones estabilizadas" el 31 de diciembre de 2022.

Calculamos el NOI de la misma tienda como los ingresos por alquiler de la misma población de tiendas menos los costes de explotación de los inmuebles que generaron ingresos por alquiler. Evaluamos el rendimiento de los inmuebles que poseemos utilizando el método Same-Store NOI.

Índice

Creemos que el NOI en la misma tienda es útil para los inversores y la dirección como medida complementaria del rendimiento, ya que incluye el rendimiento operativo de la población de propiedades que es consistente de un período a otro, eliminando así los efectos de los cambios en la composición de nuestra cartera en las medidas de rendimiento.

Cuando se utiliza junto con las medidas financieras NIIF, el NOI en la misma tienda es una medida complementaria del rendimiento operativo que creemos que es una medida útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. Además, el NOI en la misma tienda es una medida clave utilizada internamente por nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones internos, así como para evaluar el rendimiento de nuestras propiedades de inversión en relación con el presupuesto y con períodos anteriores. Creemos que la presentación del NOI en la misma tienda ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede proporcionar información significativa sobre el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión, ya que estas medidas representan los resultados operativos que se ven directamente afectados por nuestras propiedades de inversión y son consistentes de un período a otro y excluyen elementos que pueden no ser indicativos de, o no estar relacionados con, las operaciones en curso de dichas propiedades de inversión. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento en relación con empresas similares de diversos tamaños y vencimientos y proporciona una mayor transparencia con respecto a cómo nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como nuestra toma de decisiones financieras y operativas.

Para las conciliaciones de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado con el beneficio del periodo, FFO y Vesta FFO con el beneficio del periodo, Deuda neta con la deuda total, véase el punto 5A. "Revisión y Perspectivas Operativas y Financieras-Resultados Operativos-Medidas Financieras No-NIIF y Otras Medidas y Reconciliaciones".

Divisas y otra información

A menos que se indique lo contrario, la información financiera que aparece en este Informe Anual se presenta en dólares estadounidenses. En este Informe Anual, las referencias a "peso", "pesos" o "Ps." son a pesos mexicanos, y las referencias a "dólar estadounidense", "dólares estadounidenses", "dólar", "dólares" o "US$" son a dólares estadounidenses.

El dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y de todas sus filiales excepto WTN, que considera el peso como su moneda funcional, por lo que WTN se considera un "negocio en el extranjero" según las NIIF. Un "negocio en el extranjero" es una entidad que es filial, asociada, acuerdo conjunto o sucursal de una entidad que informa, cuyas actividades están basadas o se llevan a cabo en un país o moneda distintos de los de la entidad que informa.

Para la presentación de los estados financieros consolidados, los activos y pasivos de la RMT se convierten a dólares estadounidenses utilizando los tipos de cambio vigentes el último día hábil de cada período de referencia. Las partidas de ingresos y gastos se convierten a los tipos de cambio medios del período, a menos que los tipos de cambio fluctúen significativamente durante ese período, en cuyo caso se utilizan los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las diferencias de cambio que surjan, en su caso, se registran en "otro resultado global".

Los totales de algunas tablas de este Informe Anual pueden diferir de la suma de los importes individuales de dichas tablas debido al redondeo. En este Informe Anual, cuando la información se presenta en miles, millones o miles de millones de pesos o en miles, millones o miles de millones de dólares estadounidenses, las cantidades inferiores a mil, un millón o mil millones, según el caso, se han truncado a menos que se especifique lo contrario. Todos los porcentajes se han redondeado al tanto por ciento, la décima parte del uno por ciento o la centésima parte del uno por ciento, según el caso. En algunos casos, los importes y porcentajes presentados en los cuadros de este Informe Anual pueden no coincidir debido a dichos ajustes de redondeo o truncamiento.

Datos industriales y de mercado

Ciertos datos de mercado y otra información estadística (distinta a la relativa a nuestros resultados y desempeño financiero) utilizados en este Informe Anual se basan en publicaciones independientes de la industria, publicaciones gubernamentales, reportes de firmas de investigación de mercado u otras fuentes independientes publicadas, incluyendo pero no limitándose a INEGI, Banco Mundial, U.S. Bureau of Economic Analysis (BEA), U.S. Economic Census Bureau, CBRE, CBRE Research, Bloomberg, Federal Reserve Bank of Dallas, Americas Market Intelligence, JLL, JLL México, JLL Research, AMVO, Kearney, The Boston Consulting Group, Secretaría de Economía de México, Banco de México, Global Trade and Innovation Policy Alliance, Deloitte, International Organization of Motor Vehicle Manufacturers, Euromonitor, Organization for Economic Cooperation and Development, Naciones Unidas, Asociación Mexicana de la Industria Automotriz, National Association of Manufacturers, International Trade Administration, Optoro, Office of the U. S. Trade Representative, PGIM, y otros.U. S. Trade Representative, PGIM, Shipa Freight, Freight Qoute, Peterson Institute for International Economics, GBM, LENS, Cushman & Wakefield, Fondo Monetario Internacional, Banco Interamericano de Desarrollo y Statista.

Algunos datos también se basan en nuestras estimaciones, que se derivan de nuestra revisión de encuestas y análisis internos, así como de fuentes independientes. Aunque creemos que estas fuentes son fiables, no hemos verificado de forma independiente los

Índice

información y no puede garantizar su exactitud o exhaustividad. Además, estas fuentes pueden utilizar definiciones de los mercados de referencia diferentes de las que presentamos. Los datos relativos a nuestra industria pretenden proporcionar una orientación general, pero son inherentemente imprecisos. Aunque creemos que estas estimaciones se han obtenido de forma razonable, no debe depositar una confianza excesiva en ellas, ya que son inherentemente inciertas. Nada de lo contenido en este Informe Anual debe interpretarse como una previsión de mercado.

Las medidas estándar de superficie en el mercado inmobiliario en México son el metro cuadrado (m2) y la hectárea (ha), mientras que en Estados Unidos son el pie cuadrado (ft2) y el acre (ac), respectivamente. El presente Informe Anual contiene información tanto en (i) metros cuadrados y pies cuadrados aplicando un factor de conversión de 1 metro cuadrado = 10.8 pies cuadrados, como en (ii) hectáreas y acres, aplicando un factor de conversión de 1 hectárea = 2.5 acres.

Tasa de ocupación

Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación en general, nos referimos a la tasa de todas nuestras propiedades ocupadas. Cuando nos referimos a nuestra tasa de ocupación estabilizada, nos referimos únicamente a la tasa de las propiedades estabilizadas ocupadas. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero. La tasa de ocupación se calcula como la relación entre la SBA alquilada y la cantidad total de SBA disponible. Consideramos que la tasa de ocupación es una medida importante del flujo de caja previsto de la cartera y un indicador del rendimiento de la gestión de arrendamientos y de la demanda de la cartera por parte del mercado. Consideramos que la tasa de ocupación estabilizada es una medida importante del flujo de caja previsto de la cartera estabilizada y un indicador del rendimiento de la gestión de arrendamientos y de la demanda del mercado de la cartera estabilizada. La incorporación a la cartera de inmuebles de nueva construcción no afecta a nuestra tasa de ocupación estabilizada. Sin embargo, nuestra tasa de ocupación estabilizada no tiene un significado estandarizado y puede no ser directamente comparable con medidas de título similar adoptadas por otras empresas.

Índice

DECLARACIÓN CAUTELAR RELATIVA A LAS DECLARACIONES PROSPECTIVAS

El presente Informe Anual contiene previsiones de futuro. Ejemplos de tales declaraciones prospectivas incluyen, pero no se limitan a: (i) declaraciones relativas a nuestros resultados de operaciones y situación financiera; (ii) declaraciones de planes, objetivos o metas, incluidas las relativas a nuestras operaciones y a nuestra cartera de posibles desarrollos y adquisiciones; y (iii) declaraciones de supuestos subyacentes a dichas declaraciones. Términos como "aspirar", "prever", "creer", "podría", "estimar", "esperar", "prever", "orientación", "pretender", "puede", "planificar", "potencial", "predecir", "buscar", "debería", "hará" y expresiones similares pretenden identificar las declaraciones prospectivas, pero no son el único medio de identificarlas.

Por su propia naturaleza, las declaraciones prospectivas implican riesgos e incertidumbres inherentes, tanto generales como específicos, y existen riesgos de que las predicciones, previsiones, proyecciones y otras declaraciones prospectivas no se cumplan. Advertimos a los inversores de que una serie de factores importantes podrían hacer que los resultados reales difirieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas o implícitas en dichas declaraciones prospectivas, incluidos los siguientes factores:

-nuestra actividad y estrategia de inversión en instalaciones industriales, que puede someternos a riesgos del sector en el que operamos pero poco comunes a otras empresas que invierten principalmente en una gama más amplia de activos inmobiliarios;

-nuestra capacidad para mantener o aumentar nuestros alquileres y tasas de ocupación;

-los resultados y la situación financiera de nuestros inquilinos;

-nuestras expectativas de ingresos, gastos, ventas, operaciones y rentabilidad;

-nuestra capacidad para obtener rendimientos de nuestros proyectos similares o comparables a los obtenidos en el pasado;

-nuestra capacidad para expandirnos con éxito a nuevos mercados en México;

-nuestra capacidad para emprender con éxito la promoción inmobiliaria;

-nuestra capacidad para arrendar o vender cualquiera de nuestras propiedades;

-nuestra capacidad de adquirir con éxito terrenos o propiedades para poder ejecutar nuestra estrategia de crecimiento acelerado;

-la competencia en nuestro sector y en los mercados en los que operamos;

-las tendencias económicas de las industrias o los mercados en los que operan nuestros clientes;

-cualquier impacto continuo de la pandemia de COVID-19 y el impacto de cualquier otra pandemia, epidemia o brote de enfermedades infecciosas en la economía mexicana y en nuestro negocio, resultados de operación, situación financiera, flujos de efectivo y perspectivas, así como nuestra capacidad para implementar cualquier medida necesaria en respuesta a dicho impacto;

-tipos de interés más altos, aumento de los costes de arrendamiento, aumento de los costes de construcción, dificultades en las cadenas de suministro de materiales de construcción, aumento de los costes de mantenimiento, todo lo cual podría aumentar nuestros costes y limitar nuestra capacidad para adquirir o desarrollar activos inmobiliarios adicionales;

-los términos de las leyes y reglamentos gubernamentales que nos afectan, y las interpretaciones de dichas leyes y reglamentos, incluidos los cambios en las leyes y reglamentos fiscales y los cambios en las leyes medioambientales, inmobiliarias y de zonificación;

-suministro de servicios públicos, principalmente electricidad y agua, y disponibilidad general de servicios públicos, para apoyar las operaciones en nuestras propiedades y parques industriales;

-la evolución económica, política y social de México, incluida la inestabilidad política, la devaluación de la moneda, la inflación y el desempleo;

-el comportamiento de la economía mexicana y de la economía mundial;

-la competitividad de México como exportador de productos manufacturados y de otro tipo a Estados Unidos y otros mercados clave;

Índice

-limitaciones en nuestro acceso a fuentes de financiación en condiciones competitivas;

-cambios en los mercados de capitales que pudieran afectar las políticas o actitud de inversión en México o respecto a valores emitidos por empresas mexicanas;

-Obstáculos al comercio, incluyendo aranceles o impuestos a la importación y cambios a las políticas comerciales existentes, y cambio o retiro de tratados de libre comercio, incluyendo el USMCA, del cual México es miembro que pudieran afectar negativamente a nuestros clientes actuales o potenciales o a México en general;

-aumento de los flujos comerciales y la formación de corredores comerciales que conectan ciertas áreas geográficas de México y EE.UU., lo que resulta en una vigorosa actividad económica dentro de esas áreas en México y una fuente de demanda de naves industriales;

-nuestra capacidad para ejecutar nuestras estrategias corporativas;

-el crecimiento de los mercados de comercio electrónico;

-un cambio negativo en nuestra imagen pública;

-epidemias, catástrofes, inseguridad y otros acontecimientos que puedan afectar al consumo regional o nacional;

-la pérdida de ejecutivos o personal clave;

-restricciones a la convertibilidad de divisas y a las remesas fuera de México;

-las variaciones de los tipos de cambio, los tipos de interés de mercado o la tasa de inflación;

-posibles interrupciones de las actividades comerciales debidas a catástrofes naturales o provocadas por el hombre que podrían afectar a nuestras propiedades en México, incluidas las actividades delictivas relacionadas con el narcotráfico, las actividades terroristas y los conflictos armados;

-Deterioro de las relaciones laborales con terceros contratistas, cambios en los costes laborales y dificultades laborales, incluidas las reformas de la subcontratación en México que comprenden cambios en la legislación laboral y social;

-los precios de nuestras acciones ordinarias o ADS pueden ser volátiles o bajar con independencia de nuestros resultados operativos;

-el aumento de los costes y las perturbaciones de nuestra actividad derivadas de nuestra transformación en sociedad anónima en Estados Unidos; y

-otros factores de riesgo incluidos en el apartado "Factores de riesgo" del presente Informe Anual.

Si uno o más de estos factores o incertidumbres se materializaran, o si las suposiciones subyacentes resultaran incorrectas, los resultados reales podrían variar materialmente de los descritos aquí como anticipados, creídos, estimados, esperados, pronosticados o previstos.

A la luz de estos riesgos, incertidumbres y suposiciones, las declaraciones prospectivas descritas en este Informe Anual pueden no cumplirse. Estas declaraciones prospectivas se refieren únicamente a la fecha de este Informe Anual y no asumimos ninguna obligación de actualizar o revisar ninguna declaración prospectiva, ya sea como resultado de nueva información o de acontecimientos o desarrollos futuros. De vez en cuando surgen factores adicionales que afectan a nuestro negocio y no nos es posible predecir todos estos factores, ni podemos evaluar el impacto de todos estos factores en nuestro negocio o el grado en que cualquier factor, o la combinación de factores, puede causar que los resultados reales difieran materialmente de los contenidos en cualquier declaración de futuro. Aunque creemos que los planes, intenciones y expectativas reflejados o sugeridos en dichas declaraciones prospectivas son razonables, no podemos asegurarle que dichos planes, intenciones o expectativas vayan a cumplirse. Además, no debe interpretar las declaraciones relativas a tendencias o actividades pasadas como garantías de que dichas tendencias o actividades se mantendrán en el futuro. Todas las declaraciones prospectivas escritas, orales y electrónicas atribuibles a nosotros o a personas que actúen en nuestro nombre están expresamente matizadas en su totalidad por esta declaración cautelar. Por estas razones, le advertimos que evite confiar en las declaraciones prospectivas descritas en este Informe Anual.

Índice

PARTE I

Punto 1. Identidad de los administradores, altos directivos y asesores

No se aplica.

Tema 2. Estadísticas de Oﬀer y calendario previsto

No se aplica.

Punto 3. Información clave

A. [Reservado]

B. No procede.

C. No procede.

Índice

D. FACTORES DE RIESGO

Debe considerar detenidamente los riesgos descritos a continuación, junto con el resto de la información incluida en este Informe Anual. Otros riesgos que actualmente desconocemos o que consideramos irrelevantes también pueden afectar a nuestras actividades empresariales. Nuestra actividad, perspectivas, situación financiera o resultados de explotación podrían verse material y negativamente afectados por cualquiera de estos riesgos. El presente Informe Anual también contiene declaraciones prospectivas que implican riesgos e incertidumbres. Los riesgos descritos a continuación están organizados por categorías de riesgo y estas categorías no se presentan por orden de importancia. Sin embargo, dentro de cada categoría, los factores de riesgo se presentan generalmente en orden descendente de importancia, según lo determinado por nosotros en la fecha de este Informe Anual. Podemos cambiar nuestra visión sobre su importancia relativa en cualquier momento, especialmente si surgen nuevos acontecimientos internos o externos. Le recomendamos que revise detenidamente la sección "Advertencia sobre las declaraciones prospectivas" del presente Informe Anual. Nuestros resultados reales podrían diferir sustancialmente de los previstos en estas declaraciones prospectivas como consecuencia de determinados factores, incluidos los riesgos a los que nos enfrentamos descritos a continuación y en otros apartados de este Informe Anual.

Resumen de los factores de riesgo

Esta sección pretende ser un resumen de los debates más detallados que figuran en otras partes de este Informe Anual. Los riesgos descritos a continuación no son los únicos a los que nos enfrentamos. Nuestra actividad, resultados de explotación o situación financiera podrían verse perjudicados si alguno de estos riesgos se materializara y, como consecuencia, el precio de cotización de nuestros ADS y/o acciones ordinarias podría bajar.

Riesgos relacionados con nuestra actividad

-El éxito de nuestra actividad depende de la coyuntura económica general y de las condiciones imperantes en el sector inmobiliario. En consecuencia, cualquier desaceleración económica o descenso en el valor de los activos inmobiliarios o en la actividad de arrendamiento puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS.

-La volatilidad de los mercados financieros puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

-Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de activos, lo que puede afectar negativamente a nuestras condiciones financieras y a los resultados de nuestras operaciones.

-Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a riesgos que podrían afectar negativamente a nuestra actividad.

-Dependemos de nuestros inquilinos para una parte sustancial de nuestros ingresos y nuestro negocio se vería material y adversamente afectado si un número significativo de nuestros inquilinos, o cualquiera de nuestros principales inquilinos, incumpliera las obligaciones derivadas de sus contratos de arrendamiento.

-Obtenemos una parte significativa de nuestros ingresos por alquiler de un número limitado de clientes.

-Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México, y nuestro negocio puede verse afectado negativamente por una recesión económica en cualquiera de esos sectores.

-Un aumento de la competencia podría reducir las tasas de ocupación y los ingresos por alquileres, así como las oportunidades de inversión.

-Es posible que no tengamos éxito en la ejecución de nuestra estrategia de crecimiento acelerado si no somos capaces de realizar adquisiciones de terrenos o propiedades.

-Dependemos de nuestra capacidad para reunir capital a través de los mercados financieros, desinversiones u otras fuentes para cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro.

-Estamos sujetos a riesgos relacionados con el desarrollo de nuevas propiedades, por ejemplo, debido a un aumento de los costes de construcción y a problemas en la cadena de suministro.

-Nuestro negocio y operaciones podrían verse afectados en caso de fallos del sistema o ataques de ciberseguridad.

Índice

Riesgos relacionados con México

-Las condiciones económicas adversas en México pueden tener un impacto negativo en nuestra situación financiera y/o en los resultados de nuestras operaciones.

-Los acontecimientos políticos y sociales en México, así como los cambios en las políticas del Gobierno Federal, podrían tener un impacto negativo en nuestro negocio y en los resultados de nuestras operaciones.

-Las medidas legislativas o reglamentarias relativas a las leyes y reglamentos fiscales podrían afectarnos negativamente.

-La evolución de la situación en Estados Unidos y otros países puede afectar negativamente a la economía de México, a nuestras actividades, situación financiera y/o resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

-México es una economía de mercado emergente, con riesgos para nuestros resultados de operaciones y situación financiera.

-Las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense u otras divisas pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

Riesgos relacionados con nuestros ADS

-El precio de nuestros ADS o acciones ordinarias puede ser volátil o puede disminuir independientemente de nuestros resultados operativos, y es posible que usted no pueda revender sus ADS o acciones ordinarias al precio de oferta o por encima del mismo.

-Nuestros estatutos contienen restricciones a determinadas transferencias de acciones ordinarias y a la celebración de acuerdos entre accionistas, lo que podría impedir la capacidad de los titulares de ADS de beneficiarse de un cambio de control o de cambiar nuestra dirección y nuestro Consejo de Administración.

-Es posible que no pueda vender sus ADS en el momento o al precio que desee porque puede que no se desarrolle un mercado activo o líquido.

-La relativa volatilidad e iliquidez de los mercados de valores mexicanos puede limitar sustancialmente su capacidad para vender las acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee.

-Las ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros o directivos, o la percepción de que estas ventas pueden producirse, pueden provocar un descenso del precio de nuestras acciones.

-Estamos sujetos a normas contables y de divulgación de información diferentes de las de las empresas de otros países.

-Si en el futuro emitimos o vendemos títulos de capital adicionales, podemos sufrir una dilución y los precios de negociación de nuestros títulos pueden bajar.

-El pago y la cuantía de los dividendos están sujetos a la determinación de nuestros accionistas.

-Como emisor privado extranjero y "empresa de crecimiento emergente" (según se define en la Ley JOBS), tenemos diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que los registrantes estadounidenses y las empresas de crecimiento no emergente.

-Podríamos perder nuestra condición de emisor privado extranjero, lo que nos obligaría a cumplir con el régimen de información nacional de la Ley de Bolsas y nos haría incurrir en gastos jurídicos, contables y de otro tipo adicionales.

-Como emisor privado extranjero, nos acogemos a exenciones de determinadas normas de gobierno corporativo de la NYSE aplicables a los emisores estadounidenses, incluido el requisito de que la mayoría de los consejeros de un emisor sean independientes. Esto puede ofrecer menos protección a los titulares de nuestras acciones ordinarias.

-No puede garantizarse que no seamos una sociedad de inversión extranjera pasiva (PFIC, por sus siglas en inglés) en ningún ejercicio fiscal, lo que podría tener consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

Riesgos relacionados con nuestra actividad

El éxito de nuestra actividad depende de la coyuntura económica general y de las condiciones imperantes en el sector inmobiliario. En consecuencia, cualquier desaceleración económica o descenso del valor de los activos inmobiliarios o de la actividad de arrendamiento puede tener un efecto negativo sobre la rentabilidad de la empresa.

Índice

efecto material adverso sobre nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas y/o la liquidez o el precio de negociación de nuestros ADS.

Nuestra actividad está estrechamente vinculada a las condiciones económicas generales y a los resultados del sector inmobiliario. En consecuencia, nuestros resultados financieros y operativos, el valor de nuestros activos inmobiliarios, nuestro flujo de ingresos y nuestra capacidad para aplicar nuestra estrategia empresarial pueden verse afectados por los cambios en las condiciones económicas nacionales y regionales.

El comportamiento de los mercados inmobiliarios en los que operamos tiende a ser cíclico y a estar ligado a la situación de las economías estadounidense y mexicana y a las percepciones de los inversores sobre las perspectivas económicas mundiales. Las fluctuaciones del producto interior bruto ("PIB") nominal, el aumento de la inflación, el incremento de los tipos de interés, el descenso de los niveles de empleo, el descenso de los niveles de inversión y actividad económica, el descenso de la demanda inmobiliaria, el descenso del valor de los inmuebles y los periodos de desaceleración o recesión económica general, o la percepción de que cualquiera de estos acontecimientos puede producirse o se está produciendo, han tenido un impacto negativo en el mercado inmobiliario en el pasado y pueden afectar negativamente a nuestros resultados futuros. Además, el desempeño de las economías de los estados en los que operamos dentro de México puede depender o ser impulsado por una o más industrias específicas y por otros factores que afectan a las economías locales. Otros factores que pueden afectar a las condiciones económicas generales o a las condiciones inmobiliarias locales son: las tendencias demográficas y de población, las tendencias del empleo y de los ingresos personales, las leyes fiscales sobre la renta y de otro tipo, los cambios en los tipos de interés y la disponibilidad y los costes de financiación, el aumento de los costes de explotación (incluidas las primas de seguros, los servicios públicos y los impuestos sobre bienes inmuebles, debido a la inflación y a otros factores que pueden no verse necesariamente compensados por el aumento de los alquileres), los cambios en el precio del petróleo, los costes de construcción y los fenómenos meteorológicos. Nuestra capacidad para reconfigurar rápidamente nuestra cartera en respuesta a los cambios en las condiciones económicas es extremadamente limitada.

Además, algunos de nuestros principales gastos, incluido el servicio de nuestra deuda, los impuestos sobre la renta e inmobiliarios y los costes de explotación y mantenimiento, no disminuyen cuando las condiciones del mercado son desfavorables. Estos factores pueden mermar nuestra capacidad de responder oportunamente a los descensos en el rendimiento de nuestras propiedades industriales y pueden tener un efecto adverso sobre la actividad, la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS. Hemos experimentado períodos de desaceleración o recesión económica y descensos en la demanda de bienes inmuebles y servicios relacionados que han afectado a nuestros resultados de operaciones en el pasado, incluyendo, en 2020 y 2021, como resultado de la pandemia COVID-19. Cualquier recesión y/o desaceleración del sector inmobiliario, que podría afectarnos de nuevo en el futuro, podría dar lugar a:

-un descenso general del precio de los alquileres o unas condiciones menos favorables para los nuevos arrendamientos o las renovaciones;

-la depreciación del valor de las propiedades de nuestra cartera;

-el aumento de las tasas de desocupación o nuestra incapacidad para arrendar nuestros inmuebles en condiciones favorables;

-nuestra incapacidad para cobrar los alquileres de nuestros inquilinos;

-niveles reducidos de demanda de espacio industrial e instalaciones industriales, o cambios en las preferencias de los consumidores con respecto a nuestras propiedades disponibles;

-una mayor oferta de instalaciones industriales o espacios más adecuados en los mercados en los que operamos;

-tipos de interés más altos, aumento de los costes de arrendamiento, aumento de los costes de construcción, dificultades en las cadenas de suministro de materiales de construcción, aumento de los costes de mantenimiento, menor disponibilidad de financiación en condiciones favorables y escasez de préstamos hipotecarios, líneas de crédito y otros recursos de capital, todo lo cual podría aumentar nuestros costes y limitar nuestra capacidad para adquirir o desarrollar activos inmobiliarios adicionales o refinanciar nuestra deuda;

-medidas que limiten nuestra capacidad de desarrollar los terrenos adquiridos conforme a los planes existentes;

-aumento de los costes y gastos, incluidos, entre otros, los de seguros, mano de obra, energía, tasaciones inmobiliarias, impuestos sobre bienes inmuebles y cumplimiento de las leyes y reglamentos aplicables; y

-la adopción de políticas gubernamentales restrictivas o la imposición de limitaciones a nuestra capacidad de repercutir costes a nuestros clientes.

Además, esperamos que un número limitado de instituciones financieras mantengan la totalidad o la mayor parte de nuestro efectivo, incluidas algunas instituciones situadas en Estados Unidos. Dependiendo del saldo de efectivo que tengamos en cualquiera de nuestras cuentas en un momento dado, es posible que nuestros saldos no estén cubiertos por los programas de seguro de depósitos respaldados por el gobierno en caso de impago o quiebra de cualquier banco con el que mantengamos una relación comercial. Aunque la Corporación Federal de Seguros de Depósitos de EE.UU. ofrece un seguro de depósitos de 250.000 dólares por depositante y banco asegurado, las cantidades que tenemos en depósitos en bancos de EE.UU. superan con creces esa cantidad asegurada. Por lo tanto, si el gobierno de EE.UU. no impone medidas para proteger a los depositantes

Índice

en caso de quiebra de un banco en el que tengamos fondos, podríamos perder la totalidad o una parte sustancial de nuestros depósitos. El incumplimiento o quiebra de cualquiera de los bancos en los que tenemos depósitos podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y flujos de efectivo.

Si volvieran a darse condiciones económicas y de mercado similares a las experimentadas entre 2008 y 2010 o entre 2020 y 2021, nuestro rendimiento y rentabilidad podrían deteriorarse. En tal caso, es posible que no podamos cumplir las cláusulas financieras de nuestros contratos de préstamo y que nos veamos obligados a solicitar exenciones o modificaciones a nuestros prestamistas o a refinanciar nuestro endeudamiento en condiciones acordes con nuestra situación financiera. No se puede garantizar que seamos capaces de obtener dicha exención o modificación en términos favorables o en absoluto. Además, si nuestra actividad se deteriora, es posible que no dispongamos de un nivel de liquidez suficiente para reembolsar nuestra deuda a su vencimiento en los próximos años, lo que afectaría material y negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

La volatilidad de los mercados financieros puede afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

La volatilidad de los mercados financieros puede tener un impacto negativo en la disponibilidad de crédito en general y puede conducir a un mayor debilitamiento de las economías mexicana, estadounidense y mundial. Cualquier perturbación en los mercados financieros podría afectar significativamente el valor de nuestros activos inmobiliarios y nuestras inversiones, tener un impacto negativo en la disponibilidad de crédito en general o en los términos (incluyendo el vencimiento) en los que nosotros y nuestras subsidiarias podamos obtener financiamiento (incluyendo el refinanciamiento de nuestra deuda), afectar nuestra capacidad o la capacidad de nuestras subsidiarias para realizar pagos de principal y/o intereses sobre nuestra deuda pendiente a su vencimiento o para refinanciar dicha deuda, o afectar la capacidad de nuestros clientes para celebrar nuevos contratos de arrendamiento (incluyendo arrendamientos indexados a la inflación o denominados en dólares) o cumplir con sus obligaciones de pago de rentas.dólares estadounidenses) o cumplir sus obligaciones de pago de rentas en virtud de sus contratos de arrendamiento vigentes.

En 2008 y 2009, los mercados financieros mundiales experimentaron una crisis de una magnitud sin precedentes. Esta crisis afectó gravemente a la disponibilidad de financiación y provocó un aumento significativo de nuestros costes de endeudamiento. En algunos casos, las fuentes de financiación existentes dejaron de estar disponibles o no lo estaban en condiciones favorables. Aunque los mercados financieros se han estabilizado desde entonces, no podemos predecir si se desestabilizarán en el futuro. Esta incertidumbre puede llevar a los participantes en el mercado a adoptar un enfoque más conservador, lo que a su vez puede provocar una disminución de la demanda y de los niveles de precios en los mercados en los que operamos. Como consecuencia de lo anterior, es posible que no podamos recuperar el valor contable actual de nuestras propiedades, terrenos o inversiones como medio de reembolsar o refinanciar nuestro endeudamiento.

Además, los mercados mundiales están experimentando volatilidad y perturbaciones tras la escalada de las tensiones geopolíticas y la guerra en curso entre Rusia y Ucrania. En febrero de 2022, Rusia lanzó una invasión militar a gran escala de Ucrania. Aunque la duración y el impacto del conflicto militar en curso son impredecibles, el conflicto en Ucrania ha creado y podría dar lugar a nuevas perturbaciones del mercado, incluida una volatilidad significativa en los precios de las materias primas, el crédito y los mercados de capitales. La guerra entre Rusia y Ucrania ha dado lugar a la imposición de sanciones y otras penalizaciones por parte de Estados Unidos, la Unión Europea y otros países, principalmente contra Rusia, incluido el acuerdo de retirar a determinadas instituciones financieras rusas del sistema de pagos de la Sociedad para las Telecomunicaciones Financieras Interbancarias Mundiales. También se han propuesto y/o amenazado otras posibles sanciones y penalizaciones. Se espera que la guerra tenga otras consecuencias económicas mundiales, entre las que se incluyen la posibilidad de que disminuya gravemente la liquidez y la disponibilidad de crédito, el descenso de la confianza de los consumidores, la escasez de determinadas materias primas y productos, el descenso del crecimiento económico, el aumento de las tasas de inflación y la incertidumbre sobre la estabilidad económica y política. Además, existe el riesgo de que Rusia y otros países que apoyan a Rusia en este conflicto lancen ciberataques contra Estados Unidos y sus aliados y otros países, sus gobiernos y empresas, incluidas las infraestructuras de esos países. Además, el 7 de octubre de 2023, Hamás, grupo terrorista que controla Gaza, llevó a cabo un ataque sorpresa contra ciudades y pueblos israelíes cercanos a la franja de Gaza. Tras este ataque terrorista, Israel declaró la guerra a Hamás y a otras organizaciones terroristas de Gaza. El conflicto militar está en curso y su duración y resultado son altamente impredecibles. Cualquiera de las consecuencias anteriores, incluidas las que aún no podemos predecir, puede tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, liquidez y resultados de las operaciones.

La volatilidad del mercado experimentada en los últimos años ha dificultado la valoración de nuestros activos inmobiliarios. Si no podemos identificar recursos de financiación adecuados o si no somos capaces de refinanciar nuestro endeudamiento existente, podríamos vernos obligados a vender algunas de nuestras propiedades para financiar nuestras operaciones o a emprender reestructuraciones forzosas con nuestros acreedores. La valoración y la estabilidad de los precios de nuestras propiedades y de las de nuestras filiales están sujetas a cierto nivel de incertidumbre, lo que puede dar lugar a que los valores de estas propiedades sean inferiores a lo esperado. Además, es posible que no podamos vender nuestras propiedades en el momento oportuno como consecuencia de la falta de un mercado fácilmente disponible para nuestras propiedades.

Índice

Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de activos, lo que puede afectar negativamente a nuestras condiciones financieras y a los resultados de nuestras operaciones.

Las inversiones inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de inversiones y esta falta de liquidez puede limitar nuestra capacidad de reaccionar con prontitud ante cambios en las condiciones económicas o de otro tipo. Los gastos significativos asociados a las propiedades inmobiliarias, como los pagos de la deuda, los impuestos inmobiliarios, los costes de mantenimiento y los costes de cualquier mejora necesaria, no suelen reducirse cuando las circunstancias provocan una reducción de los ingresos procedentes de las inversiones. Podemos enajenar determinados inmuebles que se han mantenido como inversión para generar liquidez. Si necesitamos vender alguna de nuestras propiedades para obtener liquidez, es posible que no podamos vender dichas propiedades a precios de mercado, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera y/o resultado de las operaciones. Si consideramos que existe un riesgo excesivo de incurrir en impuestos sobre cualquier ganancia imponible derivada de la venta, o si las condiciones de mercado no son atractivas en el mercado regional pertinente, es posible que no prosigamos con esas ventas.

Podemos decidir vender propiedades a terceros para generar ingresos con los que financiar otros proyectos inmobiliarios que consideremos más atractivos. Nuestra capacidad para vender o aportar propiedades en condiciones ventajosas se ve afectada por: (i) la competencia de otros propietarios de inmuebles que intentan deshacerse de sus propiedades; (ii) las condiciones económicas y de mercado, incluidas las que afectan a las distintas regiones en las que operamos; y (iii) otros factores que escapan a nuestro control. No podemos asegurar que las condiciones futuras del mercado no afecten a nuestras inversiones inmobiliarias o a nuestra capacidad para vender nuestros activos con beneficios, en el momento oportuno o en absoluto. Si nuestros competidores venden activos similares a los que pretendemos desinvertir en los mismos mercados o a valoraciones inferiores a las nuestras para activos comparables, es posible que no podamos desinvertir nuestros activos a un precio favorable o en absoluto. Es posible que los terceros que pudieran adquirir nuestros inmuebles necesiten tener acceso a deuda y capital propio, en los mercados privados y públicos, para poder adquirir nuestros inmuebles. Si tuvieran un acceso limitado o nulo al capital en condiciones favorables, las enajenaciones y aportaciones podrían retrasarse.

Si no disponemos de efectivo suficiente a través de nuestras operaciones, ventas o aportaciones de propiedades o facilidades de crédito disponibles para continuar operando nuestro negocio como de costumbre, es posible que necesitemos encontrar formas alternativas de aumentar nuestra liquidez. Estas alternativas pueden incluir, sin limitación, la venta de propiedades en condiciones menos que óptimas, incurrir en deuda, acceder a otros recursos de capital, suscribir contratos de arrendamiento con nuevos clientes a precios de alquiler más bajos o en condiciones menos que óptimas o suscribir renovaciones de contratos de arrendamiento con nuestros clientes actuales sin un aumento de los precios de alquiler. Podemos tener la intención de buscar financiación de instituciones financieras, pero no podemos asegurar que podamos acceder a estas u otras fuentes de capital. No podemos garantizar que dispongamos de estas vías alternativas para aumentar nuestra liquidez. Nuestra incapacidad para obtener capital adicional en condiciones razonablemente favorables puede poner en peligro nuestro crecimiento futuro y afectar a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones. Además, la adopción de medidas para aumentar nuestra liquidez puede afectar negativamente a nuestro negocio y, en particular, a nuestro flujo de caja distribuible y a los covenants de deuda.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a riesgos que podrían afectar negativamente a nuestro negocio.

Las inversiones en propiedades inmobiliarias están sujetas a diversos grados de riesgo. Aunque intentamos minimizar estos riesgos mediante la diversificación geográfica de nuestra cartera, la diversificación entre sectores, la investigación de mercado y la diversificación de inquilinos, estos riesgos no pueden eliminarse. Entre los factores que pueden afectar al valor de los inmuebles y a los flujos de caja se incluyen:

-condiciones locales, como un exceso de oferta o una reducción de la demanda;

-cambios tecnológicos, como la reconfiguración de las cadenas de suministro, la robótica, la impresión en 3D u otras tecnologías;

-el atractivo y la calidad de nuestras propiedades, y los servicios relacionados, para los posibles inquilinos y la competencia de otras propiedades disponibles;

-el aumento de los costes de mantenimiento, seguro, renovación y mejora de nuestros inmuebles;

-nuestra capacidad para reposicionar nuestros inmuebles debido a cambios en las necesidades comerciales y logísticas de nuestros clientes;

-nuestra capacidad para arrendar inmuebles a tarifas favorables, incluidos aumentos periódicos basados en la inflación o los tipos de cambio, y controlar los costes variables de explotación;

-problemas sociales, incluida la seguridad, que afectan a determinadas regiones;

-la normativa gubernamental y medioambiental y la responsabilidad potencial asociada en virtud de las leyes medioambientales, de derechos de la comunidad, de zonificación, de uso, fiscales, arancelarias y de otro tipo, así como los cambios en las mismas; y

Índice

-La reducción de la oferta, el aumento de los precios y otras restricciones que afecten al suministro de recursos clave, como el agua y la electricidad, pueden afectar a la industria de la construcción y al funcionamiento de las instalaciones de alquiler en México.

Estos factores pueden afectar a nuestra capacidad para recuperar la inversión en nuestras propiedades y dar lugar a cargos por deterioro.

Es posible que no tengamos éxito en la ejecución de nuestra estrategia de crecimiento acelerado si no somos capaces de realizar adquisiciones de terrenos o propiedades.

Nuestra estrategia de crecimiento incluye la adquisición de propiedades individuales o carteras inmobiliarias cuando surgen oportunidades. Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en condiciones favorables e integrarlas con éxito en nuestras operaciones existentes está sujeta a diversos riesgos, incluido el riesgo de que:

-es posible que no podamos adquirir las propiedades deseadas, incluidos otros promotores inmobiliarios y fondos de inversión inmobiliaria, especialmente en mercados en los que no operamos actualmente; es posible que necesitemos un banco de tierras adicional para acelerar el crecimiento de nuestra cartera y ejecutar nuestra estrategia de crecimiento para alcanzar nuestros objetivos;

-es posible que no podamos obtener financiación para la adquisición en cuestión, dada nuestra actual posición de apalancamiento y el aumento de los tipos de interés;

-las propiedades que adquirimos pueden no aumentar nuestros resultados, o que no seamos capaces de gestionarlas y arrendarlas con éxito para alcanzar nuestros objetivos;

-es posible que no seamos capaces de generar flujos de caja operativos suficientes para realizar una adquisición;

-es posible que tengamos que gastar cantidades adicionales a las presupuestadas para desarrollar una propiedad o realizar las mejoras o renovaciones necesarias;

-la competencia de otros posibles adquirentes puede aumentar significativamente el precio de compra de una propiedad deseada;

-podemos dedicar mucho tiempo y dinero a posibles adquisiciones que no podamos llevar a cabo por no cumplirse las condiciones de cierre habituales incluidas en los acuerdos de adquisición de propiedades, incluida la finalización satisfactoria de las investigaciones de diligencia debida;

-es posible que no podamos obtener alguna o todas las aprobaciones regulatorias necesarias para completar la adquisición, incluyendo las de la Comisión Federal de Competencia Económica (Comisión Federal de Competencia Económica o "COFECE");

-el proceso de perseguir y consumar una adquisición puede distraer la atención de nuestra alta dirección de nuestras operaciones empresariales existentes;

-podemos sufrir retrasos (temporales o permanentes) si hay oposición pública o gubernamental a nuestras actividades; y

-podríamos no ser capaces de integrar rápida y eficazmente nuevas adquisiciones, especialmente adquisiciones de carteras inmobiliarias, en nuestras operaciones existentes.

No podemos asegurar que seamos capaces de gestionar con éxito todos los factores necesarios para hacer crecer nuestro negocio. Si no somos capaces de encontrar objetivos de adquisición adecuados, o si los encontramos y no somos capaces de completar las adquisiciones en condiciones favorables o de gestionar las propiedades adquiridas para cumplir con nuestros objetivos, nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS podría verse material y adversamente afectado. Además, nos enfrentamos a riesgos derivados de la adquisición de propiedades que aún no están totalmente desarrolladas o que necesitan una renovación o reurbanización sustancial, incluyendo, en particular, el riesgo de que sobrestimemos el valor de la propiedad, el riesgo de que el coste o el tiempo para completar la renovación o reurbanización supere nuestro presupuesto y el riesgo de que la ubicación en cuestión nunca se desarrolle. Esos retrasos o sobrecostes pueden deberse a:

-escasez de materiales o de mano de obra cualificada;

-un cambio en el alcance del proyecto original;

-la dificultad de obtener los permisos necesarios de zonificación, uso del suelo, medio ambiente, salud y seguridad, construcción, ocupación, defensa de la competencia y otros permisos gubernamentales;

Índice

-las condiciones económicas o políticas que afecten al lugar en cuestión;

-un aumento del coste de los materiales y equipos de construcción;

-el descubrimiento de defectos estructurales u otros defectos latentes en la propiedad una vez iniciada la construcción; y

-retrasos a la hora de conseguir inquilinos.

La falta de finalización de un proyecto de desarrollo a tiempo y dentro del presupuesto, o de arrendamiento del proyecto una vez finalizado, podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Cuando surjan oportunidades, podremos explorar la adquisición de propiedades o portafolios inmobiliarios en mercados dentro de México. Nuestra capacidad para realizar adquisiciones en nuevos mercados e integrar con éxito dichas adquisiciones a nuestras operaciones actuales está sujeta a los mismos riesgos que nuestra capacidad para hacerlo en los mercados en los que operamos actualmente. Además de estos riesgos, es posible que no poseamos el mismo nivel de familiaridad con la dinámica y las condiciones de mercado de los nuevos mercados en los que podamos entrar, lo que podría afectar negativamente a nuestra capacidad para expandirnos u operar en dichos mercados y, en consecuencia, a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. Es posible que no podamos obtener la rentabilidad deseada de nuestras inversiones en nuevos mercados. Si no logramos expandirnos a nuevos mercados, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas podrían verse afectados negativamente.

Dependemos de nuestros inquilinos para una parte sustancial de nuestros ingresos y nuestro negocio se vería material y adversamente afectado si un número significativo de nuestros inquilinos, o cualquiera de nuestros principales inquilinos, incumpliera las obligaciones derivadas de sus contratos de arrendamiento.

La mayor parte de nuestros ingresos proceden de los alquileres que percibimos de nuestros arrendatarios en nuestras propiedades industriales. En consecuencia, nuestros resultados dependen de nuestra capacidad para cobrar los alquileres de nuestros arrendatarios y de la capacidad de éstos para efectuar dichos pagos. Los ingresos y recursos financieros disponibles para atender el servicio de nuestra deuda y realizar distribuciones podrían verse afectados de forma significativa y adversa si un número significativo de nuestros arrendatarios, o cualquiera de nuestros arrendatarios principales, o arrendatarios afectados en determinadas regiones geográficas, pospusieran el inicio de sus nuevos contratos de arrendamiento, se negaran a prorrogar o renovar sus contratos de arrendamiento existentes a su vencimiento, incumplieran sus obligaciones de pago de alquileres y pagos relacionados con el mantenimiento, cerraran o redujeran el nivel de operaciones de sus negocios, entraran en procedimientos de reorganización (concurso mercantil) o procedimientos similares, o declararse en quiebra. Cualquiera de estos acontecimientos puede ser el resultado de diversos factores que afectan a nuestros arrendatarios. Cualquiera de estos acontecimientos podría dar lugar a la suspensión de los efectos de cada contrato de arrendamiento, a la rescisión del contrato de arrendamiento correspondiente y a la pérdida o disminución de las rentas de alquiler atribuibles al contrato de arrendamiento suspendido o rescindido.

Si al expirar el contrato de arrendamiento de alguno de nuestros inmuebles, un arrendatario no renueva su contrato, es posible que no podamos volver a arrendar el inmueble a un nuevo cliente, que tengamos que incurrir en importantes gastos de capital para volver a arrendar los inmuebles correspondientes, o que las condiciones del contrato de renovación o del nuevo contrato (incluido el coste de las renovaciones para el cliente) sean menos favorables para nosotros que las condiciones actuales del contrato de arrendamiento. Si un número significativo de inquilinos incumpliera las obligaciones derivadas de sus contratos de arrendamiento, podríamos sufrir retrasos e incurrir en gastos sustanciales para hacer valer nuestros derechos como arrendador.

Un declive general de la economía puede provocar un descenso de la demanda de espacio en nuestros inmuebles. Como consecuencia de ello, los arrendatarios pueden retrasar el inicio de los contratos, dejar de pagar los alquileres a su vencimiento o declararse en quiebra. Cualquiera de estos acontecimientos podría dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento de ese inquilino y a pérdidas para nosotros, y los fondos disponibles para su distribución a los inversores podrían disminuir. Si los inquilinos fueran incapaces de cumplir las condiciones de sus contratos por cualquier motivo, incluido el aumento de los costes o la caída de las ventas, podríamos considerar conveniente modificar las condiciones de los contratos para permitir a los inquilinos pagar un alquiler más bajo o una menor cuota de impuestos, seguros y otros gastos de explotación. Si un inquilino se declara insolvente o en quiebra, no podemos estar seguros de que podríamos recuperar rápidamente los locales del inquilino o de un administrador concursal o persona designada equivalente en cualquier procedimiento concursal relacionado con el inquilino. Tampoco podemos estar seguros de que recibiremos una renta en el procedimiento suficiente para cubrir nuestros gastos con respecto a los locales. En algunos casos, las leyes concursales pueden restringir el importe y la recuperabilidad de nuestras reclamaciones contra el inquilino. El incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones con nosotros podría afectar negativamente a nuestra situación financiera y al efectivo que tenemos disponible para distribuir.

Obtenemos una parte significativa de nuestros ingresos por alquiler de un número limitado de clientes.

A 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, nuestros 10 mayores arrendatarios representaban aproximadamente el 27,0%, 26,9% y 18,6% de nuestra SBA total y aproximadamente el 28,7%, 30,5% y 30,6% de nuestros ingresos por alquileres, respectivamente. En dichas fechas, Nestlé era nuestro mayor cliente en términos de SBA arrendada, representando el 5,4%, 5,3% y 5,8% de nuestra SBA, respectivamente, y Nestlé era nuestro mayor cliente en términos de ingresos por alquileres, representando el 5,4% durante 2023, mientras que

Índice

TPI fue nuestro mayor cliente en términos de ingresos por alquiler, durante 2022 y 2021, representando, el 5,7% y el 5,3%, de nuestros ingresos por alquiler, respectivamente.

Si Nestlé y/o TPI, o cualquiera de nuestros otros arrendatarios principales, rescindieran sus contratos de arrendamiento o solicitaran la reestructuración de sus contratos de arrendamiento como consecuencia de alguna de las condiciones que afectan a cualquiera de ellos, y no pudiéramos renovar dichos contratos de arrendamiento en condiciones razonablemente aceptables para dichos arrendatarios o en absoluto a su vencimiento, nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse afectados de forma significativa y adversa. Además, si alguno de dichos arrendatarios decidiera no renovar sus contratos de arrendamiento a su vencimiento, podría resultarnos difícil y requerir mucho tiempo arrendar estos inmuebles a nuevos clientes. No podemos asegurar que seamos capaces de volver a arrendar cualquiera de estas propiedades en un corto período de tiempo o en absoluto, o que nuestros resultados de operaciones no se verían afectados como resultado de nuestra incapacidad para hacerlo. Cualquier retraso en el realquiler de estos inmuebles puede afectar a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o al precio de mercado de nuestras ADS.

Además, si alguno de nuestros principales arrendatarios experimentara una recesión en su negocio o un debilitamiento de su situación financiera, dicho arrendatario podría no ser capaz de hacer frente a sus obligaciones de pago de alquileres a su vencimiento o podría incumplir sus otras obligaciones en virtud de su contrato de arrendamiento, cualquiera de las cuales podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera y resultados de las operaciones o el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México, y nuestro negocio puede verse afectado negativamente por una recesión económica en cualquiera de esos sectores.

Nuestros clientes operan en ciertos sectores industriales específicos en México. Al 31 de diciembre de 2023, nuestra base de arrendatarios en términos de SBA arrendada estaba compuesta principalmente por empresas dedicadas a la industria automotriz 33.1% , logística 12.1% , alimentos y bebidas 9.1% , aeroespacial 6.8% , comercio electrónico 6.9% , electrónica 7.0% y energía 3.5% entre otras. Nuestra exposición a estas industrias nos expone al riesgo de recesiones económicas u otros acontecimientos adversos que afecten a estos sectores. Si cualquiera de estos riesgos se materializara, nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse afectados de forma sustancial y adversa.

Un aumento de la competencia podría reducir las tasas de ocupación y los ingresos por alquiler, así como las oportunidades de inversión.

Además, competimos con un número creciente de propietarios, desarrolladores y operadores de propiedades industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos similares a los nuestros. Algunos de nuestros competidores pueden tener recursos financieros y de otro tipo significativamente mayores que los nuestros y pueden ser capaces o estar dispuestos a asumir más riesgos que los que nosotros podemos manejar prudentemente.

Nuestros principales competidores incluyen a Prologis, CPA y Fibra Uno, que operan propiedades industriales en los mercados suburbanos más grandes de México, incluyendo el área metropolitana de la Ciudad de México, Toluca, Guadalajara y Monterrey. También competimos con Fibra Macquarie, Fibra Monterrey, Fibra Terrafina, Finsa y American Industries, que poseen un número significativo de propiedades industriales a lo largo de la frontera norte de México, incluyendo Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey. Además, nos enfrentamos a la competencia de importantes participantes regionales en cada uno de nuestros otros mercados.

Cualquier aumento futuro de la competencia podría dar lugar a una disminución del número de oportunidades de inversión disponibles para nosotros, a un aumento del poder de negociación de los posibles vendedores de activos inmobiliarios o a un aumento del valor de los activos inmobiliarios que puedan resultarnos atractivos. Además, los competidores financieramente más fuertes pueden tener más flexibilidad que nosotros para ofrecer incentivos de alquiler con el fin de atraer inquilinos. Si nuestros competidores ofrecen espacio en alquiler a precios inferiores a los precios de mercado o inferiores a los precios que cobramos actualmente a nuestros inquilinos, podemos perder inquilinos actuales o potenciales y vernos obligados a reducir nuestros precios u ofrecer importantes reducciones de alquiler, mejoras, opciones de rescisión anticipada o condiciones de renovación más favorables para retener a nuestros inquilinos cuando expiren sus contratos. En tal caso, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas, el precio de mercado de nuestros ADS y/o nuestra capacidad para efectuar repartos a nuestros accionistas podrían verse afectados de forma significativa y adversa.

Dependemos de nuestra capacidad para reunir capital a través de los mercados financieros, desinversiones u otras fuentes para cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro.

Dependemos de nuestra capacidad para obtener financiación, desinvertir activos o acceder a otros recursos de capital para ampliar nuestra cartera inmobiliaria y cumplir nuestras expectativas de crecimiento futuro. Tenemos la intención de buscar financiación de instituciones financieras, pero no podemos asegurar que podamos acceder a estas u otras fuentes de capital. También nos enfrentamos al riesgo de que las condiciones de la nueva financiación disponible no sean tan favorables como las condiciones de nuestro endeudamiento actual, especialmente si los tipos de interés siguen subiendo en el futuro, y podríamos vernos obligados a destinar una parte importante de nuestro flujo de caja operativo al servicio de nuestra deuda, lo que reduciría la cantidad de efectivo disponible para financiar nuestras operaciones y gastos de capital o futuras oportunidades de negocio o para otros fines.

Índice

Además, nuestra capacidad para obtener capital mediante la emisión y venta de acciones ordinarias para financiar nuestro crecimiento futuro dependerá en parte del precio de mercado de nuestras acciones ordinarias y ADS, que depende de una serie de condiciones de mercado y otros factores que pueden variar de vez en cuando, incluyendo:

-el apetito de los inversores;

-nuestros resultados financieros y los de nuestros inquilinos;

-nuestra capacidad para satisfacer las expectativas del mercado y las expectativas de nuestros inversores con respecto a nuestro negocio;

-los informes de los analistas financieros con respecto a nuestro negocio;

-el entorno económico, político y social imperante en México;

-la situación de los mercados de capitales, incluida la evolución de los tipos de interés vigentes para los títulos de renta fija;

-el entorno jurídico imperante en México con respecto a la protección de los intereses de los accionistas minoritarios;

-las distribuciones a nuestros accionistas, que dependen en gran medida de nuestros flujos de tesorería operativos, que a su vez dependen del aumento de los ingresos procedentes de nuestras promociones y adquisiciones, del incremento de nuestros ingresos por alquileres y de los proyectos comprometidos y los gastos de capital; y

-otros factores, como cambios en la normativa (incluyendo, en particular, cualquier cambio en la normativa fiscal, laboral y medioambiental) o la adopción de otras medidas gubernamentales o legislativas que afecten al sector inmobiliario en general o a nosotros en particular.

Los cambios adversos en nuestras calificaciones crediticias podrían mermar nuestra capacidad para obtener financiación adicional de deuda o capital en condiciones favorables, si es que la obtenemos. Nuestras calificaciones crediticias se basan en nuestros resultados operativos, nuestros ratios de liquidez y apalancamiento, nuestra situación financiera general y otros factores utilizados por las agencias de calificación crediticia en el análisis de nuestras calificaciones. Nuestras calificaciones crediticias pueden afectar al importe y al tipo de capital al que podemos acceder, así como a las condiciones de cualquier financiación que podamos obtener. No es posible garantizar que podamos mantener nuestras calificaciones crediticias. En caso de que nuestra calificación crediticia se deteriore, puede resultar más difícil o costoso obtener financiación adicional o refinanciar las obligaciones o compromisos existentes. Además, una rebaja de nuestra calificación crediticia provocaría costes adicionales u otras consecuencias potencialmente negativas en virtud de nuestras líneas de crédito e instrumentos de deuda actuales y futuros.

Nuestra incapacidad para obtener capital adicional en condiciones razonablemente favorables puede poner en peligro nuestro crecimiento futuro y afectar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestro importante endeudamiento puede afectar a nuestros flujos de tesorería y exponer nuestras propiedades al riesgo de ejecución hipotecaria.

Desde 2012, hemos ampliado nuestra cartera mediante la adquisición de terrenos en bruto para el desarrollo de nuevos inmuebles industriales. Históricamente, hemos financiado nuestras adquisiciones y compras de inmuebles con ingresos en efectivo procedentes de préstamos garantizados y líneas de crédito que normalmente han estado garantizados por una hipoteca o un interés similar sobre el inmueble en cuestión. Si en el futuro adquiriéramos carteras estabilizadas, podríamos seguir utilizando esta estrategia de adquisición y suscribir préstamos garantizados similares. Además, hemos contraído deuda no garantizada para financiar nuestros esfuerzos de desarrollo. Al 31 de diciembre de 2023, nuestra deuda pendiente total era de 915,2 millones de dólares, de los cuales 273,9 millones de dólares eran préstamos garantizados. Para más información sobre nuestro endeudamiento actual, véase el apartado 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento".

Ocasionalmente podemos incurrir en endeudamiento adicional para financiar adquisiciones estratégicas, inversiones o joint ventures, o para otros fines. De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, el monto de endeudamiento que el consejo de administración puede autorizar tiene un límite máximo de 20.0% del valor de nuestros activos con base en nuestro balance general al cierre del trimestre inmediato anterior; siempre que cualquier endeudamiento que supere este porcentaje deberá ser autorizado por nuestros accionistas. En la fecha del presente Informe Anual, nuestros accionistas han aumentado el límite máximo de endeudamiento que podemos contraer a 1.800 millones de dólares. Si incurrimos en endeudamiento adicional o renegociamos las condiciones de nuestros préstamos y líneas de crédito existentes, nuestras obligaciones financieras pueden aumentar significativamente y nuestra capacidad para hacer frente al servicio de nuestra deuda puede verse afectada negativamente.

Además, podemos estar sujetos a riesgos relacionados con nuestra financiación en forma de instrumentos de deuda, incluido el riesgo de que nuestro flujo de caja no sea suficiente para hacer frente a nuestros pagos programados de principal e intereses, el riesgo de que no podamos refinanciar nuestra deuda (en particular, como resultado de nuestra incapacidad para renegociar las condiciones con un gran número de inversores) y el riesgo de que no podamos hacer frente a nuestros pagos de principal e intereses.

Índice

el riesgo de que nuestro nivel de endeudamiento aumente nuestra vulnerabilidad a las recesiones económicas o del sector, situándonos en desventaja frente a otros competidores menos apalancados. Nuestras obligaciones de servicio de la deuda también pueden limitar nuestra flexibilidad para anticipar o reaccionar ante cambios en el sector inmobiliario o en el entorno empresarial en general, incluso incurriendo en deuda adicional para aprovechar oportunidades atractivas. El incumplimiento de las cláusulas financieras y otras cláusulas restrictivas de los contratos que rigen nuestro endeudamiento constituiría un supuesto de incumplimiento que, a menos que se subsane o se renuncie a él, daría lugar a la imposibilidad de atender el servicio de nuestra deuda y a la ejecución hipotecaria de las propiedades que garantizan nuestras obligaciones. Por otra parte, nuestra reputación podría verse dañada y/o nuestro negocio perjudicado si se nos considera promotores de propiedades de bajo rendimiento, sufrimos pérdidas sostenidas en nuestras inversiones, incumplimos un nivel significativo de préstamos o experimentamos una ejecución hipotecaria significativa de nuestras propiedades. Si cualquiera de estos riesgos llegara a materializarse, nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación o el precio de mercado de nuestros ADS podrían verse material y negativamente afectados.

Además, si los tipos de interés aumentan, también lo harán los gastos por intereses de nuestra deuda a tipo variable sin cobertura, lo que afectaría negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas. Ocasionalmente, gestionamos nuestra exposición al riesgo de tipos de interés con contratos de cobertura de tipos de interés que fijan o limitan de forma efectiva una parte de nuestra deuda a tipo variable. A 31 de diciembre de 2023, toda nuestra deuda pendiente tenía tipos de interés fijos, por lo que ninguna de nuestra deuda estaba cubierta con contratos de cobertura de tipos de interés. Además, refinanciamos la deuda a tipo fijo cuando consideramos que los tipos y las condiciones son adecuados. Nuestros esfuerzos para gestionar estas exposiciones pueden no tener éxito. Nuestro uso de contratos de cobertura de tipos de interés para gestionar el riesgo asociado a la volatilidad de los tipos de interés puede exponernos a riesgos adicionales, incluido el riesgo de que una contraparte de un contrato de cobertura incumpla sus obligaciones. El desarrollo de una estrategia eficaz contra el riesgo de tipos de interés es complejo y ninguna estrategia puede aislarnos completamente de los riesgos asociados a las fluctuaciones de los tipos de interés. No puede garantizarse que nuestras actividades de cobertura tengan el efecto beneficioso deseado sobre nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas. La rescisión de los contratos de cobertura de tipos de interés suele conllevar costes, como comisiones de transacción o costes de ruptura.

Los acuerdos por los que se rige nuestro endeudamiento actual incluyen cláusulas financieras y de otro tipo que imponen limitaciones a nuestra capacidad para perseguir determinadas oportunidades de negocio o emprender determinadas acciones.

Los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento actual, o cualquier endeudamiento futuro que contraigamos, incluyen o es probable que incluyan cláusulas financieras y de otro tipo que impongan limitaciones a nuestra capacidad para:

-incurrir en endeudamiento adicional;

-reembolsar nuestras deudas antes de su vencimiento;

-realizar adquisiciones o inversiones o aprovechar oportunidades de negocio;

-crear o incurrir en gravámenes adicionales;

-desprenderse de activos cuando estén sujetos a restricciones de garantía;

-transferir o vender determinados activos o fusionarse o consolidarse con otras entidades;

-llevar a cabo fusiones, escisiones o reorganizaciones empresariales de nuestro negocio;

-realizar determinadas transacciones con filiales;

-vender acciones de nuestras filiales y/o crear empresas conjuntas; y

-tomar otras medidas corporativas que de otro modo serían deseables.

Estas limitaciones pueden afectar negativamente a nuestra capacidad para financiar nuestras operaciones futuras, hacer frente a nuestras necesidades de capital o aprovechar las oportunidades de negocio disponibles. El incumplimiento por nuestra parte de cualquiera de estas cláusulas constituiría un supuesto de incumplimiento que podría dar lugar a la rescisión del acuerdo correspondiente y a la aceleración de nuestras obligaciones de pago. En tal caso, nuestros prestamistas podrían declarar inmediatamente vencidos y pagaderos el importe principal pendiente y los intereses devengados de nuestras obligaciones de deuda y otras comisiones, y podrían emprender acciones de ejecución de garantías (incluida la ejecución hipotecaria de nuestros activos). Cualquiera de estos acontecimientos podría obligarnos a entrar en un procedimiento de reorganización o declararnos en quiebra, lo que afectaría material y negativamente a nuestra actividad y al precio de nuestros ADS.

Índice

Es posible que nuestra cobertura de seguros no cubra todos los riesgos a los que podemos estar expuestos.

Suscribimos seguros que cubren los daños materiales derivados de determinados riesgos, como incendios, riesgos adicionales y catástrofes naturales. La cobertura del seguro contiene las especificaciones de la póliza y los límites asegurados habituales para propiedades, actividades empresariales y mercados similares. Creemos que nuestras propiedades están adecuadamente aseguradas. Sin embargo, algunos siniestros, como los provocados por inundaciones, terremotos, actos de guerra, actos de terrorismo, disturbios, pandemias, contaminación o cuestiones medioambientales, no suelen estar asegurados o no están asegurados en su totalidad porque no se considera económicamente viable o prudente hacerlo. Si se produce una pérdida no asegurada o una pérdida superior a los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, podríamos experimentar una pérdida significativa del capital invertido y de los ingresos futuros en estas propiedades y podríamos seguir obligados por cualquier deuda con recurso asociada a la propiedad.

Además, no podemos estar seguros de que las compañías de seguros puedan seguir ofreciendo productos con cobertura suficiente a precios comercialmente razonables. Si sufrimos un siniestro no asegurado o que supere los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, o si las compañías de seguros no cumplen sus compromisos de cobertura con nosotros en caso de un siniestro asegurado, podríamos perder el capital invertido en las propiedades dañadas, así como los ingresos futuros previstos de esas propiedades y, si hay deuda con recurso, seguiríamos obligados por cualquier obligación financiera relacionada con las propiedades. Estas pérdidas o el aumento de los costes del seguro podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

Varias de nuestras inversiones están situadas en zonas de México que se sabe están sujetas a actividad sísmica. Por lo general, contratamos un seguro contra terremotos para nuestras propiedades ubicadas en zonas históricamente sujetas a actividad sísmica, sujeto a limitaciones de cobertura y deducibles. Además, en virtud de los contratos que rigen nuestro endeudamiento actual, nuestros prestamistas tienen la opción de (i) permitirnos utilizar el producto de nuestro seguro para reconstruir la propiedad que resultó dañada o destruida o (ii) exigirnos que destinemos dicho producto del seguro al pago anticipado de la totalidad o de una parte del saldo pendiente del préstamo correspondiente, en este último caso por un importe igual al porcentaje de nuestra cartera que represente dicha propiedad. En este último caso, no podríamos utilizar el producto de nuestro seguro para reconstruir o sustituir el inmueble dañado o destruido, ni para compensar la disminución de nuestros ingresos por alquileres debida a la suspensión de las operaciones en dicho inmueble. Es posible que no dispongamos de efectivo suficiente para reconstruir o sustituir el inmueble en cuestión y que no podamos obtener financiación adicional, en cuyo caso nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS se verían afectados de forma significativa y adversa.

Nuestros inquilinos pueden incumplir su obligación de mantener una cobertura de seguro.

De acuerdo con las condiciones de nuestros contratos de arrendamiento, nuestros inquilinos están obligados a contratar y mantener una cobertura de seguro de responsabilidad civil general y de inquilinos. Si nuestros arrendatarios incumplen estas obligaciones, nos veremos obligados a contratar un seguro en su lugar y a emprender acciones para obtener el reembolso de dichos arrendatarios. Estos costes y gastos imprevistos podrían afectar negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas.

Además, si nuestros arrendatarios no mantienen un seguro suficiente o adecuado, podemos ser considerados responsables de pérdidas atribuibles a dichos arrendatarios o a sus negocios, pérdidas que pueden no estar cubiertas por nuestras propias pólizas de seguro. En caso de que se produzca un siniestro en un inmueble cuyo arrendatario no haya contratado o mantenido una cobertura de seguro adecuada o respecto del cual nosotros mismos no mantengamos cobertura de seguro, podríamos perder una parte significativa de nuestra inversión de capital o de nuestros flujos de tesorería previstos en ese inmueble, al tiempo que seguiríamos estando obligados a atender el servicio de la deuda para la que ese inmueble servía de garantía, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas.

Nuestros contratos de arrendamiento incluyen ciertas disposiciones que pueden resultar inaplicables.

Todos nuestros contratos de arrendamiento se rigen por la legislación mexicana. Si bien nuestros contratos de arrendamiento establecen que el arrendatario no tendrá derecho a la retención de la renta en caso de daños o destrucción de la totalidad o parte de la propiedad en cuestión (lo que se conoce como disposiciones "hell or high water"), conforme a la legislación mexicana el arrendatario no devengará renta hasta que se realicen las reparaciones o podrá solicitar una reducción de la renta equivalente al porcentaje de la propiedad que resultó dañada o destruida. No podemos asegurarle si un tribunal mexicano confirmaría las disposiciones pertinentes de nuestros contratos de arrendamiento o las declararía inejecutables. En este último caso, nuestros ingresos por rentas disminuirían y nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas podrían verse afectados negativamente.

El valor de nuestros activos puede sufrir pérdidas por deterioro que pueden afectar negativamente a nuestros resultados de explotación.

Revisamos periódicamente los valores contables de nuestros activos inmobiliarios para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro. La determinación de la existencia de indicadores de deterioro se basa en

Índice

en función de factores como las condiciones del mercado, el rendimiento de los inquilinos y la estructura jurídica. Por ejemplo, la rescisión de un contrato de arrendamiento por parte de un inquilino puede llevarnos a reconocer una pérdida por deterioro. Determinamos el valor de nuestros activos inmobiliarios basándonos en el valor actual neto de nuestros futuros ingresos por alquileres y otros ingresos o gastos derivados de dichos activos, dividido por un tipo de descuento basado en nuestro coste medio ponderado del capital. Ese tipo de descuento puede variar como resultado de cambios en los tipos de interés y otras condiciones de mercado sobre las que no tenemos control. Cuanto mayor sea el tipo de descuento, menor será el valor de nuestros activos. En 2023 y 2022 reconocimos una ganancia por la revalorización de nuestras propiedades de 243,5 millones de dólares y 185,5 millones de dólares, respectivamente.

Si determinamos que se ha producido una pérdida por deterioro, ajustaremos el valor contable neto de la propiedad en cuestión para tener en cuenta dicha pérdida, lo que puede afectar material y negativamente a las garantías aportadas a los acreedores (exigiendo así que se aporten garantías adicionales) o a nuestros resultados de operaciones para el periodo de información en cuestión, al precio de mercado de nuestros ADS y a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas.

Estamos sujetos a riesgos relacionados con el desarrollo de nuevas propiedades, entre otras cosas debido a un aumento de los costes de construcción y a problemas en la cadena de suministro.

Estamos sujetos a riesgos relacionados con nuestras actividades de promoción y arrendamiento que pueden afectar negativamente a nuestros resultados de explotación y flujos de tesorería disponibles, incluyendo, entre otros, el riesgo de que:

-es posible que no podamos arrendar espacio en nuestros nuevos inmuebles a precios rentables;

-podemos abandonar oportunidades de desarrollo y no capitalizar nuestras inversiones en investigación y valoración en relación con esas oportunidades;

-es posible que no podamos obtener o que suframos retrasos en la obtención de todos los permisos y autorizaciones necesarios de zonificación, construcción, ocupación y otros permisos y autorizaciones gubernamentales;

-los estudios de viabilidad para el desarrollo de nuevas propiedades pueden resultar incorrectos una vez iniciado el desarrollo;

-nuestras actividades empresariales pueden no ser tan rentables como se esperaba como consecuencia del aumento de los costes de las reservas de suelo;

-los costes reales de construcción de un proyecto pueden superar nuestras estimaciones originales o la construcción puede no completarse en la fecha prevista, por ejemplo, como resultado de retrasos atribuibles a incumplimientos contractuales, condiciones climáticas locales, huelgas nacionales o locales de trabajadores de la construcción o escasez de materiales de construcción o energía eléctrica o combustible para nuestros equipos, cualquiera de los cuales haría que el proyecto fuera menos rentable o no rentable;

-podemos vernos obligados a incurrir en costes adicionales para corregir defectos en el diseño de la construcción o que sean exigidos por nuestros inquilinos; y

-podemos ser considerados responsables solidarios de cualquier contaminación subyacente del suelo en cualquiera de nuestras propiedades con la parte que causó dicha contaminación, incluso si dicha contaminación no era identificable por nosotros.

Cualquiera de estos riesgos podría dar lugar a retrasos o gastos imprevistos importantes y, en determinadas circunstancias, podría impedir la finalización de nuestros proyectos de desarrollo o renovación una vez iniciados, lo que podría tener un efecto adverso importante en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Es posible que nosotros o nuestros proveedores externos no consigamos mantener, obtener o renovar las autorizaciones, licencias y permisos gubernamentales o de otro tipo necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, o que suframos retrasos importantes en su obtención.

Nosotros y nuestros proveedores externos de bienes y servicios, según proceda, estamos sujetos a numerosas normativas gubernamentales y locales y necesitamos diversas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados para desarrollar nuestra actividad. No podemos asegurarle que nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, no encontraremos problemas significativos a la hora de obtener nuevas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados, o de renovar los existentes, necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, o que nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, seguiremos cumpliendo las condiciones actuales o nuevas de dichas aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados que tenemos actualmente o que se nos puedan conceder en el futuro. También pueden producirse retrasos por parte de los organismos reguladores y administrativos en la revisión de nuestras solicitudes y la concesión de aprobaciones, que se han vuelto cada vez más comunes desde la pandemia de COVID-19 debido a los cierres y/o la reducción de las operaciones de las oficinas públicas.

Índice

La aplicación de nuevas leyes y reglamentos en materia de protección del medio ambiente, la salud y la seguridad en las jurisdicciones en las que operamos o en las jurisdicciones de las que nuestros terceros proveedores de bienes y servicios nos suministran sus productos, pueden crear requisitos más estrictos que cumplir, incluidos los requisitos relativos a las demandas de las comunidades donde se encuentran los bienes inmuebles. Esto podría retrasar nuestra capacidad para obtener las aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados correspondientes, o podría dar lugar a que no pudiéramos obtenerlos en absoluto. Si las aprobaciones, licencias, permisos y certificados obtenidos previamente son revocados y/o si nosotros, o nuestros terceros proveedores de bienes y servicios, no conseguimos obtener y/o mantener las aprobaciones, licencias, permisos, concesiones y certificados necesarios para el desarrollo de nuestra actividad, podríamos vernos obligados a incurrir en costes sustanciales o a suspender o alterar temporalmente el funcionamiento de uno o más de nuestros inmuebles, parques industriales, o proyectos en construcción o cualquier componente relevante de los mismos, lo que podría afectar al funcionamiento general de estas ubicaciones o a nuestro cumplimiento de cualquier contrato de arrendamiento en dichas ubicaciones, lo que a su vez podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Aunque en el pasado no hemos sido objeto de sanciones civiles, reglamentarias o penales importantes derivadas del cumplimiento o incumplimiento inoportuno de las leyes y reglamentos aplicables, podríamos ser objeto de sanciones civiles, reglamentarias y penales que podrían afectar material y negativamente al funcionamiento continuado de nuestros negocios, incluyendo: la pérdida de las licencias necesarias para operar en uno o más de nuestros locales, el incumplimiento potencial de nuestras obligaciones en virtud de nuestros contratos de arrendamiento, multas o sanciones monetarias importantes, o el cierre de nuestros locales como medida preventiva. Además, los cambios en estas leyes y reglamentos pueden restringir nuestras operaciones actuales, limitar la expansión de nuestro negocio y exigir cambios operativos que pueden ser difíciles o costosos de aplicar.

Nuestras operaciones están sujetas a un gran número de leyes y reglamentos medioambientales, y nuestro incumplimiento de cualquiera de estas leyes y reglamentos puede dar lugar a responsabilidad y resultar en costes y gastos adicionales significativos, que pueden afectar material y negativamente a nuestra situación financiera.

Nuestras operaciones y propiedades están sujetas a leyes y reglamentos federales, estatales y locales relacionados con la protección del medio ambiente y el uso de los recursos naturales. El Gobierno Federal ha implementado un programa de protección ambiental a través de la promulgación de numerosos reglamentos, reglas y normas oficiales ambientales en materias como planeación ecológica, evaluación de riesgos e impactos ambientales, contaminación lumínica y sonora artificial, disposición de materiales peligrosos o contaminantes, áreas naturales protegidas, protección de flora y fauna, conservación y aprovechamiento racional de los recursos naturales y contaminación del suelo, entre otras. Las autoridades federales y locales mexicanas, incluida la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales), la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Procuraduría Federal de Protección al Ambiente), la Comisión Nacional del Agua (Comisión Nacional del Agua) y los gobiernos estatales y municipales tienen la facultad de iniciar acciones civiles, ambientales, administrativas y penales por la violación de las leyes y reglamentos ambientales, incluida la facultad de clausurar las propiedades que no cumplan.

Prevemos que la regulación de nuestras operaciones comerciales en virtud de las leyes medioambientales federales, estatales y locales mexicanas aumentará y se hará más estricta con el tiempo. No podemos predecir el efecto que la promulgación de leyes, reglamentos o normas oficiales ambientales adicionales tendría sobre nuestros flujos de efectivo, costos de cumplimiento, requerimientos de capital o pasivos relacionados con demandas por daños y perjuicios, negocios, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs.

Además, en virtud de las leyes y reglamentos mexicanos en materia de medio ambiente, somos responsables solidarios con nuestros arrendatarios de los costes de saneamiento de la contaminación del suelo, aun cuando la contaminación haya sido causada por el arrendatario. Aunque nuestros contratos de arrendamiento estipulan que el arrendatario es responsable del coste de las medidas de reparación, no podemos garantizar que los arrendatarios cumplan sus obligaciones. Si alguno de nuestros inquilinos contaminara el suelo de nuestras propiedades y no tomara medidas de saneamiento o no pagara el coste de las mismas, nos veríamos obligados a llevar a cabo el saneamiento nosotros mismos y podríamos ser considerados responsables de cualquier daño, lo que podría afectar material y negativamente a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

En virtud de la Ley General de Cambio Climático (Ley General de Cambio Climático) y sus reglamentos, estamos sujetos a diversas obligaciones medioambientales, que pueden afectar a nuestros resultados financieros. Además, México promulgó una ley que permite las demandas colectivas relacionadas con responsabilidades medioambientales. En virtud de dicha legislación, podemos estar sujetos a demandas colectivas que pueden afectar a nuestra situación financiera, o que pueden tener un efecto material adverso sobre nosotros o nuestras propiedades. Además, los requisitos y esfuerzos para hacer frente al cambio climático a través de leyes federales, estatales, regionales e internacionales que exigen la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, o emisiones de GEI, pueden dar lugar a riesgos económicos e incertidumbre para nuestro negocio. Estos riesgos podrían incluir costes de tramitación y obtención de permisos, impuestos adicionales, así como de instalación de los equipos necesarios para reducir las emisiones con el fin de cumplir los nuevos límites de GEI u otras normas tecnológicas exigidas. Dada la naturaleza incierta de los requisitos legales y reglamentarios actuales y futuros en materia de GEI

Índice

a nivel federal, estatal, regional e internacional, no es posible predecir el impacto sobre las operaciones o la situación financiera, ni hacer previsiones razonables de los costes potenciales que puedan derivarse de esos requisitos.

Estamos expuestos a las posibles repercusiones del cambio climático en el futuro y podríamos vernos obligados a aplicar normativas nuevas o más estrictas, lo que podría dar lugar a pérdidas imprevistas que afectarían a nuestra actividad y situación financiera.

Estamos expuestos a riesgos físicos potenciales derivados de posibles cambios climáticos en el futuro. Nuestros inmuebles pueden estar expuestos a fenómenos meteorológicos catastróficos poco frecuentes, como fuertes tormentas, sequías, terremotos, inundaciones, incendios forestales u otros fenómenos meteorológicos extremos. Si aumenta la frecuencia de los fenómenos meteorológicos extremos, nuestra exposición a estos fenómenos podría aumentar y podría afectar a las operaciones de nuestros inquilinos y a su capacidad para pagar el alquiler. Contamos con una amplia cobertura de seguros para mitigar nuestro riesgo de siniestros, en cantidades y de un tipo que consideramos apropiados para los mercados en los que se ubican cada una de nuestras propiedades y sus operaciones comerciales, teniendo en cuenta el riesgo de cambio climático.

Como propietarios, gestores y promotores inmobiliarios, podemos vernos perjudicados en el futuro por posibles impactos en la cadena de suministro o por normas de eficiencia energética o reglamentos sobre gases de efecto invernadero más estrictos para los sectores de la construcción comercial. El cumplimiento de las nuevas leyes o reglamentos relativos al cambio climático, incluido el cumplimiento de los códigos de construcción "verdes", puede obligarnos a realizar mejoras en nuestros inmuebles existentes o dar lugar a un aumento de los costes de explotación que tal vez no podamos repercutir eficazmente a nuestros inquilinos. Cualquiera de estas leyes o reglamentos también podría imponer costes sustanciales a nuestros inquilinos, afectando así a la situación financiera de nuestros inquilinos y a su capacidad para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento y para arrendar o volver a arrendar nuestras propiedades. No podemos garantizar que no existan otras condiciones de este tipo o que no puedan surgir en el futuro. Las posibles repercusiones del cambio climático en el futuro sobre nuestras propiedades inmobiliarias podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para arrendar, desarrollar o vender dichas propiedades o para obtener préstamos utilizando dichas propiedades como garantía y podrían afectar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestras ADS.

Además de los riesgos identificados anteriormente derivados de los controles legales y reglamentarios reales o potenciales, las condiciones meteorológicas adversas, la subida del nivel del mar, el aumento de las temperaturas y otros efectos que puedan atribuirse al cambio climático pueden afectar a cualquier sector manufacturero en términos de costes directos (por ejemplo, daños materiales y perturbación de las operaciones) e indirectos (por ejemplo, perturbación de los clientes y proveedores y aumento de las primas de seguros). En la medida en que esas condiciones afecten negativamente a nuestras operaciones, podrían tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Nuestros activos inmobiliarios pueden ser objeto de expropiación y despojo por parte del gobierno mexicano por razones de interés público y otros motivos.

De conformidad con la Constitución mexicana, el gobierno mexicano tiene derecho a expropiar propiedades privadas por razones de interés público en determinadas circunstancias. Según la legislación mexicana, el gobierno estaría obligado a indemnizar al propietario del bien. Sin embargo, el importe de dicha indemnización podría ser inferior al valor de mercado de la propiedad y el pago podría no recibirse hasta transcurrido un periodo de tiempo significativo, ya que la legislación aplicable no especifica ningún plazo para el pago de dicha indemnización. En caso de expropiación de alguna de nuestras propiedades, podríamos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en dicha propiedad, lo que afectaría negativamente a los rendimientos esperados de dicha inversión y, en consecuencia, a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS.

De conformidad con la Ley Nacional de Extinción de Dominio (Ley Nacional de Extinción de Dominio), podemos ser despojados de nuestras propiedades por el gobierno mexicano, declarado por una autoridad judicial, sin ninguna contraprestación o compensación, si nuestros inquilinos participan en ciertas actividades delictivas dentro de nuestras propiedades. Aunque la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento incluyen declaraciones y garantías relativas a las actividades de nuestros arrendatarios dentro de nuestras propiedades, si dichos arrendatarios se involucran en actividades ilegales, podríamos ser despojados de cualquiera de nuestras propiedades por el gobierno mexicano y, en ese caso, podríamos perder la totalidad o parte de nuestra inversión en dicha propiedad, lo que afectaría negativamente los rendimientos esperados de dicha inversión y, en consecuencia, nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs.

Estamos o podemos estar sujetos a procedimientos judiciales y administrativos o a investigaciones gubernamentales, que podrían perjudicar a nuestro negocio y a nuestra reputación.

De vez en cuando, nos vemos o podemos vernos implicados en litigios, investigaciones y otros procedimientos legales o administrativos relacionados con reclamaciones derivadas de nuestras operaciones, ya sea en el curso normal del negocio o no, o derivadas de infracciones o presuntas infracciones de leyes, reglamentos o actos. Véase el punto 4. "Información de la empresa-Visión general del negocio-Procedimientos judiciales". No podemos asegurarle que estos o cualesquiera otros asuntos reglamentarios y procedimientos judiciales, incluidos los que puedan surgir en el futuro, no perjudiquen nuestra reputación o afecten materialmente a nuestra capacidad para desarrollar nuestra actividad de la manera que esperamos o nos afecten materialmente de forma adversa en caso de que se produzca una resolución desfavorable,

Índice

lo que podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Estamos sujetos a leyes y reglamentos anticorrupción, antisoborno, contra el blanqueo de dinero y antimonopolio, y cualquier infracción de cualquiera de estas leyes o reglamentos podría tener un impacto material adverso en nuestra reputación, situación financiera y resultados de las operaciones.

Estamos sujetos a leyes y reglamentos anticorrupción, antisoborno, contra el blanqueo de dinero, antimonopolio y otras leyes y reglamentos internacionales, y estamos obligados a cumplir las leyes y reglamentos aplicables en México, en Estados Unidos y en el extranjero, incluida (aunque no exclusivamente) la Ley de Prácticas Corruptas en el Extranjero y leyes y reglamentos similares.

A pesar de que hemos implementado políticas y procedimientos, que incluyen la capacitación de ciertos grupos de nuestros empleados, con el fin de garantizar el cumplimiento de las leyes anticorrupción y otras leyes relacionadas, no podemos garantizar que nuestras políticas y procedimientos internos sean suficientes para prevenir o detectar todas las prácticas inapropiadas, fraudes o violaciones a la ley por parte de nuestras afiliadas, empleados, directores, funcionarios, socios, agentes y proveedores de servicios, o que dichas personas no tomen acciones que violen nuestras políticas y procedimientos. Si no cumplimos plenamente con las leyes y reglamentos aplicables, las autoridades gubernamentales competentes en México tienen el poder y la autoridad para investigarnos y, en su caso, imponernos multas, sanciones y recursos, lo que podría hacernos perder clientes, proveedores y acceso a los mercados de deuda y de capitales. Cualquier violación por nuestra parte, o por parte de terceros con los que realizamos transacciones, de las leyes o reglamentos antisoborno, anticorrupción, contra el blanqueo de capitales, antimonopolio y de comercio internacional podría tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS.

Podemos adquirir propiedades y empresas que entrañen riesgos que podrían afectar negativamente a nuestra actividad y situación financiera.

Hemos adquirido y seguiremos adquiriendo propiedades mediante la adquisición directa de inmuebles o la adquisición de entidades propietarias de inmuebles. La adquisición de inmuebles conlleva riesgos, como el de que el inmueble adquirido no funcione como se esperaba, que los costes reales de rehabilitación, reposicionamiento, renovación y mejoras identificados en el proceso de diligencia debida previo a la adquisición superen las estimaciones, o que dichas contingencias no sean indemnizables. Cuando adquirimos propiedades, podemos enfrentarnos a riesgos asociados a la falta de conocimiento del mercado o de la economía local, al establecimiento de nuevas relaciones comerciales en la zona y a la falta de familiaridad con la administración local y los procedimientos de concesión de permisos. Además, existe, y se espera que siga existiendo, una competencia significativa por propiedades que cumplan nuestros criterios de inversión, así como riesgos asociados a la obtención de financiación para las actividades de adquisición. Las propiedades o entidades adquiridas pueden estar sujetas a pasivos, incluyendo pasivos fiscales, que pueden ser sin recurso, o con recurso limitado, con respecto a pasivos desconocidos. En consecuencia, si se nos impusiera una responsabilidad basada en nuestra nueva titularidad de cualquiera de estas entidades o propiedades, es posible que tuviéramos que pagar sumas sustanciales para liquidarla.

Es posible que no consigamos integrar las operaciones de las empresas recién adquiridas y obtener las sinergias y otros beneficios previstos, o que no lo consigamos en el plazo previsto. Las dificultades potenciales que podemos encontrar en el proceso de integración incluyen: (i) la incapacidad de enajenar activos u operaciones que están fuera de nuestra área de especialización; (ii) posibles pasivos desconocidos y mayores gastos imprevistos, retrasos o condiciones reglamentarias asociadas a estas operaciones; y (iii) déficit de rendimiento como resultado de la desviación de la atención de la dirección causada por la finalización de estas operaciones y la integración de las operaciones de las empresas.

Los retrasos o un aumento de los costes en la construcción de nuevos edificios o mejoras podrían tener un efecto adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS, incluso debido a problemas en la cadena de suministro.

Los retrasos o un aumento de los costes en la construcción de nuevos edificios o en las mejoras de nuestras propiedades existentes podrían tener un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS. Las fases de ingeniería, diseño y construcción de nuevos proyectos suelen requerir de seis a siete meses, y las mejoras de las propiedades existentes suelen requerir de uno a tres meses. Si sufrimos retrasos en las fases de ingeniería, diseño o construcción como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de nuestros proveedores o por cualquier otro motivo, es posible que no podamos entregar nuestros nuevos proyectos o las mejoras de los inmuebles existentes en los plazos previstos y que, mientras tanto, no recibamos ingresos por alquileres de dichos inmuebles. Por consiguiente, cualquier retraso de este tipo podría afectar a nuestra reputación y tener un efecto material adverso en nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADS. Además, muchos de nuestros contratos de arrendamiento prevén penalizaciones equivalentes a uno, dos o tres días de alquiler por cada día que no entreguemos el inmueble. En el pasado, hemos podido repercutir estas responsabilidades a nuestros contratistas, pero no podemos garantizar que podamos hacerlo en el futuro. Si no somos capaces de repercutir a nuestros contratistas los costes asociados a los retrasos en la construcción, nuestros

Índice

La actividad empresarial, la situación financiera, los resultados de las operaciones y las perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS pueden verse afectados negativamente.

Dependemos de una extensa red de proveedores en todo el mundo que producen y entregan los materiales que necesitamos para la construcción de nuevos edificios o mejoras. Por ello, nuestros resultados se ven afectados por las actuales restricciones mundiales de suministro, que han provocado un aumento de los plazos de entrega, retrasos en los pedidos y escasez de productos.

Podemos estar sujetos a reclamaciones por defectos de construcción u otras acciones similares en relación con nuestro negocio de gestión inmobiliaria.

En nuestra calidad de gestores inmobiliarios, contratamos a contratistas independientes para que nos presten servicios de ingeniería, construcción y gestión de proyectos para nuestros inmuebles, y supervisamos su ejecución. No podemos ofrecer ninguna garantía de que no seremos objeto de reclamaciones por defectos de construcción u otras acciones similares, incluso si dichos defectos no nos son imputables. Un resultado adverso en cualquier reclamación o litigio derivado de defectos de construcción o problemas de gestión de propiedades podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

La pérdida de uno o más miembros de nuestra alta dirección, incluido nuestro Consejero Delegado, podría tener un efecto material adverso en nuestras operaciones.

Nuestro éxito continuo es atribuible en gran medida a los esfuerzos de nuestra alta dirección, incluyendo a nuestro Director General, Lorenzo Dominique Berho Carranza. Nuestro Director General y otros miembros de nuestra alta dirección gozan de una reputación favorable en la industria inmobiliaria en México, tanto a nivel nacional como regional. Nuestro Director General es responsable, en un grado significativo, de atraer nuevas oportunidades de negocio y liderar las negociaciones con prestamistas, socios potenciales de coinversiones y grandes clientes institucionales. La pérdida de nuestro Director General o de cualquiera o todos los demás miembros de nuestra alta dirección por cualquier motivo, su incapacidad para permanecer en sus puestos actuales o nuestra incapacidad para reemplazarlos, podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs y un impacto negativo en nuestras relaciones comerciales con nuestros prestamistas y clientes.

Además, la experiencia y habilidad de ciertos miembros de nuestro equipo directivo ha demostrado ser fundamental para identificar y atraer clientes y oportunidades locales. Consideramos especialmente relevantes las relaciones regionales de nuestros directivos en la región de Tijuana y el Bajío. A medida que continuemos creciendo, nuestro éxito dependerá en gran medida de nuestra capacidad para contratar y retener personal cualificado en todas las áreas de negocio y no podemos garantizar que podamos hacerlo. Nuestra capacidad para retener a los altos directivos y al personal experimentado dependerá en parte de que contemos con sistemas adecuados de remuneración e incentivos. Los sistemas de remuneración e incentivos que tenemos pueden no ser suficientes para retener los servicios de nuestro personal experimentado.

Las crisis sanitarias como la pandemia de COVID-19 pueden repercutir negativamente en nuestro negocio.

La pandemia de COVID-19 y las nuevas variantes del coronavirus tuvieron un impacto adverso significativo en las economías y la sociedad mundial, incluido México. Si se produce un aumento considerable de los casos de coronavirus, o si los casos se extienden por diferentes zonas geográficas o aumentan en gravedad, los gobiernos y las autoridades sanitarias de todo el mundo pueden seguir aplicando de nuevo medidas para intentar contener y mitigar la propagación y los efectos del virus. Estas medidas, y los efectos de la pandemia de COVID-19 dieron lugar a: (i) restricciones o suspensión del acceso a las instalaciones de nuestros arrendatarios, o cierre, suspensión o paralización de las mismas; (ii) escasez de personal, ralentización o paralización de las obras e interrupciones en nuestros sistemas; (iii) interrupciones o retrasos en nuestras cadenas de suministro, incluida la escasez de materiales, productos y servicios de los que depende la actividad de nuestros arrendatarios; (iv) reducción de la disponibilidad del transporte terrestre y marítimo, incluida la escasez de mano de obra, las limitaciones logísticas y el aumento de los controles o cierres fronterizos; (v) aumento del coste de los materiales y productos de los que dependemos nosotros y nuestro negocio de desarrollo; (vi) una ralentización de la actividad económica, incluido el sector de la construcción; (vii) restricciones en la disponibilidad de financiación, si la hubiera, incluido el acceso a líneas de crédito; (viii) incapacidad para satisfacer las necesidades de liquidez si disminuye nuestro flujo de caja operativo o si no somos capaces de obtener préstamos en virtud de líneas de crédito, ingresos de ofertas de deuda y capital y/o ingresos de ventas de activos; (ix) nuestra incapacidad para refinanciar nuestro endeudamiento en los términos deseados, si es que lo hacemos; o (x) nuestra incapacidad para cumplir o recibir exenciones con respecto a las restricciones y pactos en virtud de los acuerdos que rigen nuestro endeudamiento y obligaciones financieras.

Aunque ha remitido, la pandemia de COVID-19 o crisis sanitarias similares podrían plantear el riesgo de que nosotros o nuestros empleados, inquilinos, proveedores y otros socios comerciales se vean impedidos de realizar determinadas actividades empresariales durante un período de tiempo indefinido, incluidos futuros cierres que puedan ser ordenados o restablecidos por las autoridades gubernamentales o elegidos de otro modo por las empresas como medida preventiva.

Índice

Seguiremos vigilando de cerca y evaluando la naturaleza y el alcance del impacto de COVID-19 y de cualquier otra crisis sanitaria similar sobre nuestro negocio, situación financiera, liquidez, resultados de operaciones y perspectivas. También es posible que adoptemos otras medidas que alteren nuestras operaciones empresariales, según lo exijan las autoridades. Estos desarrollos y cambios podrían tener un impacto adverso en nuestros resultados de operaciones y situación financiera. En la medida en que no seamos capaces de adaptarnos a los cambios requeridos en respuesta a cualquier crisis sanitaria, podríamos experimentar pérdidas de negocio y nuestros resultados de operaciones y situación financiera podrían verse materialmente afectados.

El aumento de los precios de la energía, las materias primas, los equipos o los salarios podría incrementar nuestros costes de explotación.

Nuestro negocio está significativamente expuesto al precio de la energía, materias primas y componentes, incluyendo, entre otros, el precio del cemento y del acero, así como al precio de compra o arrendamiento de equipos. Ciertos insumos utilizados por nosotros o por nuestros terceros contratistas en nuestras operaciones son susceptibles de fluctuaciones significativas en los precios, sobre las cuales podemos tener poco control. Los precios de algunos de estos insumos se ven afectados en gran medida por los precios de las materias primas, como el petróleo y el acero. Los precios mundiales del petróleo disminuyeron en 2018, aumentaron en 2019, disminuyeron significativamente en 2020 como resultado de la pandemia de COVID-19, pero alcanzaron los niveles anteriores a COVID-19 a finales de 2020, aumentaron en 2021 debido a los choques de oferta y el resurgimiento de la demanda y, más recientemente, aumentaron bruscamente a principios de 2022 debido al conflicto entre Ucrania y Rusia.

No podemos asegurar que los precios de las materias primas o insumos pertinentes vayan a disminuir en el futuro. Los aumentos sustanciales de los precios de esas materias primas suelen traducirse en aumentos de los costes de explotación de nuestros proveedores o contratistas y, en consecuencia, en aumentos de los precios que cobran por sus productos o servicios. Además, la creciente demanda de mano de obra, especialmente cuando va unida a una escasez globalizada de mano de obra cualificada, puede dar lugar a una inflación salarial significativa. En la medida en que no podamos repercutir a nuestros clientes los aumentos de los precios de nuestros insumos clave o los aumentos de los salarios que debemos pagar, nuestros márgenes de explotación podrían verse afectados negativamente.

El activismo y los disturbios laborales, o la incapacidad de mantener relaciones laborales satisfactorias, podrían afectar negativamente a nuestros resultados de explotación.

El activismo y los disturbios laborales pueden afectar negativamente a nuestras operaciones y, por tanto, a nuestra actividad, liquidez, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS. Aunque no nos hemos visto afectados por ningún conflicto laboral significativo en el pasado, no podemos asegurar que ni nosotros ni nuestros contratistas externos vayamos a sufrir disturbios, activismo, conflictos o acciones laborales en el futuro, incluso como consecuencia de las leyes y reglamentos laborales que se han promulgado recientemente o que podrían entrar en vigor en el futuro, algunos de los cuales pueden ser significativos y podrían afectar negativamente a nuestra actividad, liquidez, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas (ya sea directamente o en virtud de sus efectos sobre nuestros contratistas externos) o al precio de mercado de nuestros ADS.

La promulgación en México de una ley de reforma de la subcontratación laboral, que comprende cambios en las leyes laborales, de seguridad social y fiscales, puede afectar a nuestras operaciones en México.

En noviembre de 2020, el poder ejecutivo del gobierno mexicano propuso al Congreso de la Unión la modificación de varias normas laborales y fiscales, entre ellas la Ley Federal del Trabajo (Ley Federal del Trabajo) destinada a limitar el uso de acuerdos de subcontratación de personal. Esta reforma fue aprobada por el Congreso mexicano y entró en vigor en abril de 2021. La reforma laboral tiene tres componentes principales (i) una limitación significativa en la contratación indirecta (tanto outsourcing como insourcing), (ii) una limitación en el monto de la obligación de participación de los empleadores en las utilidades, y (iii) la no deducibilidad de los pagos relacionados con acuerdos de subcontratación prohibidos.

En cuanto a la limitación de la contratación indirecta, la reforma prohíbe todo tipo de contratación indirecta, salvo los acuerdos comerciales en los que el personal que presta los servicios no esté bajo la autoridad del beneficiario de los mismos o aquellos que se consideren especializados por su naturaleza. Esta prohibición es aplicable tanto a los prestadores de servicios subcontratados por terceros como dentro de entidades del mismo grupo empresarial (insourcing). Los prestadores de servicios especializados deberán realizar un proceso de registro ante la autoridad laboral. Aunque estos cambios ya han sido aplicados por nosotros, pueden tener repercusiones en la forma en que llevemos a cabo nuestra actividad en el futuro y en la forma y los precios a los que los subcontratistas nos presten sus servicios.

Con respecto a las modificaciones relativas a las obligaciones de las entidades mexicanas en materia de reparto de utilidades, la reforma laboral establece un límite en cuanto al monto máximo que una empresa tendrá que pagar a un empleado en relación con la obligación de reparto de utilidades (el más alto de tres meses de salario o el promedio de los montos pagados por reparto de utilidades en los últimos tres años), lo cual puede reducir los montos pagados por varias empresas por concepto de reparto de utilidades; sin embargo, aquellas empresas que realicen contrataciones indirectas tendrán la obligación de pagar reparto de utilidades a partir de los tres meses siguientes a la fecha en que entre en vigor la reforma. Esto puede repercutir en el costo de los servicios de varios de nuestros subcontratistas, lo que a su vez puede,

Índice

que no podamos repercutir a nuestros inquilinos, lo que afectaría a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

La reforma laboral establece que no habrá deducciones fiscales en relación con la externalización de servicios, lo que puede afectar aún más a varios de nuestros subcontratistas y a los precios a los que dichos subcontratistas nos prestan servicios, afectando en última instancia a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

Si nos vemos obligados a contratar servicios especializados, seremos responsables solidarios de las obligaciones laborales del proveedor de los servicios especializados, si éste no cumple alguna de sus obligaciones con respecto al personal utilizado en la prestación de los servicios especializados correspondientes. Es probable que esta responsabilidad aumente nuestra responsabilidad y pueda afectar a nuestra situación financiera y a los resultados de nuestras operaciones.

Nuestro negocio y operaciones podrían verse afectados en caso de fallos del sistema o ataques de ciberseguridad.

A pesar de la redundancia del sistema, incluida la duplicación intencionada de componentes críticos, la aplicación de medidas de seguridad y la existencia de un plan de recuperación de desastres para nuestros sistemas de tecnología de la información internos y alojados, nuestros sistemas son vulnerables a daños de cualquier origen, incluidos apagones de energía, desastres naturales, terrorismo, guerra, fallos de telecomunicaciones y ataques de ciberseguridad, como malware, ransomware o accesos no autorizados. Cualquier fallo del sistema o accidente que cause interrupciones en nuestras operaciones podría dar lugar a una interrupción material de nuestro negocio. Podríamos incurrir en costes adicionales para remediar los daños causados por dichas interrupciones. Los incidentes de seguridad de terceros en vendedores, subprocesadores y proveedores de servicios también podrían afectar a nuestros datos y operaciones mediante el acceso no autorizado a la información o la interrupción de los servicios, lo que en última instancia podría provocar pérdidas financieras. A pesar de la formación, los sistemas de detección y los procedimientos de respuesta, un aumento de los ataques por correo electrónico (phishing y correo electrónico comercial comprometido) puede crear interrupciones en nuestro negocio y riesgos financieros.

La creciente frecuencia de los intentos de ataques a la ciberseguridad puede provocar un aumento de los costes para protegernos y responder a cualquier suceso, lo que incluye personal adicional, consultores y tecnologías de protección. Cualquier compromiso de nuestra seguridad podría resultar en una violación de la privacidad aplicable y otras leyes, acceso no autorizado a información nuestra y de otros, exposición legal y financiera significativa, daño a nuestra reputación, pérdida o mal uso de la información y una pérdida de confianza en nuestras medidas de seguridad, lo que podría dañar nuestro negocio. Además, es posible que nuestro seguro no cubra los costes de reparación de los incidentes de seguridad.

Hemos identificado debilidades materiales en nuestros controles internos. Si no somos capaces de desarrollar y mantener un sistema eficaz de control interno sobre la información financiera, es posible que no podamos informar con precisión sobre nuestros resultados financieros en el momento oportuno, lo que puede afectar negativamente a la confianza de los inversores en nosotros y afectar material y negativamente a nuestro negocio y resultados operativos.

Con anterioridad a la oferta de nuestros ADS y a la cotización de los mismos en la NYSE, la Sociedad cotizaba en bolsa únicamente en México y no estaba sujeta a los requisitos de información financiera de la SEC, por lo que no disponía del personal contable ni de otros recursos necesarios a efectos de la presentación de informes financieros a la SEC. Un control interno eficaz de la información financiera es necesario para que podamos proporcionar informes financieros fiables y, junto con un control y procedimientos de divulgación adecuados, está diseñado para prevenir el fraude. En el transcurso de la preparación y auditoría de nuestros estados financieros consolidados auditados de conformidad con el PCAOB, nosotros y nuestra empresa independiente de contabilidad pública registrada identificamos debilidades materiales en nuestro control interno sobre los informes financieros. Tal y como se define en las normas establecidas por el PCAOB, una "debilidad material" es una deficiencia, o una combinación de deficiencias, en el control interno sobre la información financiera, de tal forma que existe una posibilidad razonable de que no se evite o detecte a tiempo una incorrección material en los estados financieros anuales o provisionales de nuestra empresa.

Las deficiencias materiales detectadas están relacionadas con (i) la insuficiencia de controles y actividades de supervisión para determinar si los componentes del control interno están presentes y funcionan; (ii) la falta de personal suficientemente cualificado con experiencia para diseñar, implantar y ejecutar un proceso formal de evaluación de riesgos y políticas, procedimientos y controles contables formales sobre la contabilidad y la información financiera para garantizar el registro, la revisión y la conciliación oportunos de las transacciones financieras, manteniendo al mismo tiempo una separación de funciones; y (iii) el diseño y la implantación insuficientes de controles de tecnología de la información. Si no se corrigen a tiempo, las deficiencias materiales pueden dar lugar a errores materiales en nuestros estados financieros combinados y consolidados en el futuro. Tras la identificación de las debilidades materiales, hemos adoptado y tenemos previsto seguir adoptando medidas correctoras. Sin embargo, no podemos asegurar que estas medidas puedan subsanar completamente esta debilidad material en nuestro control interno sobre la información financiera o que no podamos identificar debilidades materiales adicionales o deficiencias significativas en el futuro.

Índice

Para remediar nuestras deficiencias materiales identificadas, hemos adoptado y tenemos la intención de adoptar varias medidas destinadas a mejorar nuestro control interno sobre la información financiera. Entre ellas figuran el refuerzo de nuestros equipos de finanzas, operaciones y tecnologías de la información, y la implantación de nuevas políticas, procesos y controles internos relativos a nuestros informes financieros. En concreto, entre las medidas correctivas previstas figuran las siguientes:

-nombramos para nuestro comité de auditoría a un miembro independiente adicional con más de 20 años de experiencia en la elaboración de informes públicos para la NYSE;

-hemos celebrado tres sesiones de formación distintas para nuestro comité de auditoría y nuestros empleados sobre temas de control interno y cumplimiento de la SOX;

-hemos contratado a asesores externos para que nos presten asistencia en materia de contabilidad financiera y elaboración de informes;

-nos hemos esforzado por reestructurar los procesos contables y revisar las estructuras organizativas para mejorar la precisión de la contabilidad y la elaboración de informes;

-hemos contratado más personal contable experimentado en la oficina corporativa para mejorar la aplicación de las normas contables;

-estamos mejorando nuestros procesos de información y comunicación a través de soluciones informáticas para garantizar que la información necesaria para la elaboración de informes financieros sea precisa, completa, pertinente y fiable, y se comunique en el momento oportuno; y

-tenemos previsto contratar a asesores externos para que evalúen y documenten el diseño y la eficacia operativa de nuestro control interno sobre la información financiera y nos ayuden a corregir e implantar nuestra función de control interno.

Estamos comprometidos con el mantenimiento de un entorno de control interno sólido, y esperamos continuar nuestros esfuerzos para garantizar que se subsanen las debilidades materiales descritas anteriormente y todas las deficiencias de control. Sin embargo, estas deficiencias materiales no pueden considerarse subsanadas hasta que los controles correctivos aplicables funcionen durante un periodo de tiempo suficiente y la dirección haya concluido, mediante pruebas, que dichos controles funcionan eficazmente. No existe garantía alguna de que podamos subsanar las deficiencias materiales en el momento oportuno o de que en el futuro no existan o se descubran otras deficiencias materiales. Si no somos capaces de subsanar esta deficiencia material, es posible que no podamos gestionar nuestro negocio con eficacia o informar con precisión sobre nuestro rendimiento financiero en el momento oportuno, lo que podría afectar negativamente a nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS.

Estamos sujetos a los requisitos de información de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002. La Sección 404 de la Ley Sarbanes-Oxley de 2002, o Sección 404, nos obliga a incluir un informe de la dirección sobre la eficacia de nuestro control interno sobre la información financiera en nuestro informe anual en el Formulario 20-F a partir del ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2024. Además, una vez que dejemos de ser una "empresa de crecimiento emergente", tal y como se define este término en la Ley JOBS, nuestra empresa de contabilidad pública registrada independiente deberá dar fe e informar sobre la eficacia de nuestro control interno sobre los informes financieros. Sobre la base del valor de mercado de nuestras acciones ordinarias (incluso en forma de ADS) en poder de no afiliados, creemos que dejaremos de ser una "empresa de crecimiento emergente" medida a partir del 30 de junio de 2024, en cuyo caso, nuestra empresa de contabilidad pública registrada independiente deberá dar fe e informar sobre la eficacia de nuestro control interno sobre los informes financieros para nuestro informe anual correspondiente a nuestro ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2024. Nuestra dirección puede llegar a la conclusión de que nuestro control interno sobre la información financiera no es eficaz. Además, incluso si nuestra dirección llega a la conclusión de que nuestro control interno sobre la información financiera es eficaz, nuestra empresa de auditoría pública registrada independiente, después de realizar sus propias pruebas independientes, puede emitir un informe adverso si no está satisfecha con nuestro control interno o con el nivel en el que nuestro control está documentado, diseñado, operado o revisado, o si interpreta los requisitos pertinentes de forma diferente a nosotros. Además, nuestras obligaciones de información suponen una importante carga para nuestros recursos y sistemas de gestión, operativos y financieros en un futuro previsible. Es posible que no podamos completar a tiempo nuestras pruebas de evaluación y cualquier corrección necesaria.

En el curso de la documentación y comprobación de nuestros procedimientos de control interno, con el fin de satisfacer los requisitos de la Sección 404, podemos identificar otras debilidades y deficiencias en nuestro control interno sobre la información financiera. Además, si no logramos mantener un control interno adecuado y eficaz sobre la información financiera, ya que estas normas se modifican, complementan o enmiendan de vez en cuando, es posible que no podamos concluir de forma continua que tenemos un control interno eficaz sobre la información financiera de conformidad con la Sección 404. Si no logramos y mantenemos un entorno de control interno eficaz, podríamos incurrir en errores materiales en nuestros estados financieros e incumplir nuestras obligaciones de información, lo que probablemente haría que los inversores perdieran la confianza en la información financiera que comunicamos. Esto, a su vez, podría limitar nuestro acceso a los mercados de capitales, perjudicar nuestros resultados de explotación y provocar un descenso del precio de cotización de nuestros ADS. Además, un control interno ineficaz de la información financiera podría exponernos a un riesgo cada vez mayor de fraude o falsificación.

Índice

El uso indebido de los activos de la empresa y la posible exclusión de la bolsa de valores en la que cotizamos, las investigaciones reglamentarias y las sanciones civiles o penales. También podríamos vernos obligados a reformular nuestros estados financieros de periodos anteriores.

Las complicaciones en las relaciones con las comunidades locales pueden afectar negativamente a nuestra continuidad empresarial, reputación, liquidez y resultados de las operaciones.

Realizamos importantes esfuerzos para mantener buenas relaciones a largo plazo y una comunicación continua con las comunidades locales y vecinas en las que operamos o construimos, incluidas las comunidades indígenas que anteriormente poseían bienes inmuebles en las regiones en las que operamos. Sin embargo, no podemos garantizar que hayamos obtenido u obtendremos todos los permisos reclamados por dichas comunidades, ni que éstas no tengan o vayan a desarrollar intereses u objetivos diferentes de los nuestros, o incluso en conflicto con ellos, lo que podría dar lugar a procedimientos judiciales o administrativos, disturbios civiles, protestas, cobertura negativa en los medios de comunicación, acciones o campañas directas, incluidas, entre otras, solicitudes para que el gobierno revoque o deniegue nuestras concesiones, licencias u otros permisos para operar. Cualquiera de estos acontecimientos podría causar retrasos o interrupciones en nuestras operaciones, dar lugar a restricciones operativas o costes más elevados, o causar daños a nuestra reputación, lo que podría afectar material y negativamente a nuestro negocio, reputación, liquidez y resultados de las operaciones.

Nuestra cobertura de los riesgos de tipo de cambio y de tipo de interés puede no limitar eficazmente nuestra exposición a estos riesgos.

Intentamos mitigar nuestro riesgo tomando préstamos en las divisas en las que tenemos inversiones significativas, proporcionando así una cobertura natural. También podemos suscribir instrumentos financieros derivados que designamos como coberturas de inversiones netas, ya que estos importes compensan los ajustes de conversión de los activos netos subyacentes de nuestras inversiones en el extranjero. Aunque intentamos mitigar los posibles efectos adversos de las variaciones de los tipos de cambio, no podemos garantizar que estos intentos tengan éxito. Además, ocasionalmente podemos utilizar contratos de permuta de tipos de interés para gestionar el riesgo de tipos de interés y limitar el impacto de las variaciones futuras de los tipos de interés sobre los beneficios y los flujos de caja. A 31 de diciembre de 2023 ninguna de nuestras deudas estaba cubierta con contratos de cobertura de tipos de interés.

Los acuerdos de cobertura implican riesgos, como el riesgo de fluctuación del valor relativo de la moneda extranjera o de los tipos de interés y el riesgo de que las contrapartes incumplan las obligaciones contraídas en virtud de dichos acuerdos. Los fondos necesarios para liquidar estos acuerdos podrían ser significativos en función de la estabilidad y el movimiento de la divisa cubierta o del volumen de la financiación subyacente y los tipos de interés aplicables en el momento de la ruptura. La imposibilidad de cubrir eficazmente las variaciones de los tipos de cambio o de los tipos de interés puede afectar negativamente a nuestro negocio.

Riesgos relacionados con México

Las condiciones económicas adversas en México pueden tener un impacto negativo en nuestra situación financiera y/o en los resultados de nuestras operaciones.

Somos una sociedad mexicana y todos nuestros activos y operaciones se encuentran en México. Como resultado, nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de operación pueden verse afectados por las condiciones económicas generales, depreciaciones o devaluaciones del peso frente al dólar estadounidense, volatilidad de precios, inflación, tasas de interés, cambios en impuestos y regulaciones, índices delictivos y otros acontecimientos económicos, políticos o sociales en o que afecten a México, sobre los cuales no tenemos control. De acuerdo con el INEGI, en 2020, 2021 y 2022 el PIB mexicano se contrajo 8.2% y creció 4.8% y 3.1%, respectivamente. Además, en el pasado, México ha experimentado crisis económicas y periodos prolongados de lento crecimiento económico, causados por factores internos y externos sobre los que no tenemos control, que han tenido un impacto negativo en nosotros. No podemos garantizar que esas condiciones no se repitan en el futuro o que, si lo hacen, no tengan un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera y/o resultado de operaciones.

La economía mexicana se ha caracterizado por altas tasas de interés tanto en términos reales como nominales. Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la tasa de interés promedio de los certificados bursátiles mexicanos (CETES) a 28 días era de aproximadamente 11.1% y 7.7%, respectivamente. En consecuencia, en la medida en que incurramos en deuda denominada en pesos en el futuro, ésta podría ser a tasas de interés elevadas. En 2023 y 2022, el peso se apreció (depreció) frente al dólar estadounidense en 12.7% y 5.9%, respectivamente, en términos nominales. En 2023 y 2022, obtuvimos aproximadamente el 86,7% y el 87,0% de nuestros ingresos por rentas de arrendamientos denominados en dólares estadounidenses, respectivamente. Además, toda nuestra deuda está denominada en dólares estadounidenses. Sin embargo, en 2023 y 2022, nuestros costes de explotación, impuestos y aproximadamente el 13,3% y el 13,0% de nuestros ingresos por rentas, respectivamente, estaban denominados en pesos. En consecuencia, la apreciación o depreciación del peso frente al dólar estadounidense afecta a nuestra situación financiera y a nuestros resultados de explotación.

Además, durante 2019 y 2020, la calificación de la deuda soberana de México fue objeto de revisiones a la baja y perspectivas negativas por parte de las principales agencias calificadoras, como resultado de la evaluación que dichas agencias hicieron de la capacidad financiera global del

Índice

gobierno de México para pagar sus obligaciones y su capacidad para hacer frente a sus compromisos financieros a medida que venzan, citando, entre otros factores, las preocupaciones con la empresa petrolera estatal (Petróleos Mexicanoso "PEMEX"), y la debilidad de las perspectivas macroeconómicas debido, entre otras cosas, a las tensiones comerciales y las decisiones políticas. No podemos asegurar que las agencias de calificación no anuncien nuevas rebajas de la calificación de México y/o de PEMEX en el futuro. Estas rebajas podrían afectar negativamente a la economía mexicana y, en consecuencia, a nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o al precio de mercado de nuestros ADS, y podrían afectar a nuestra calificación y a los tipos de interés a los que obtenemos préstamos transfronterizos.

Nuestro negocio puede verse materialmente afectado por las condiciones económicas generales de México, incluida la tasa de inflación, los tipos de interés vigentes y las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense. La disminución del PIB mexicano, los periodos de crecimiento negativo y/o el aumento de la inflación o de los tipos de interés pueden provocar una reducción de la demanda o de los precios de nuestros servicios y productos, o un cambio hacia servicios y productos de menor margen. Dado que un gran porcentaje de nuestros costes y gastos son fijos, es posible que no podamos reducirlos en caso de que se produzca alguno de los acontecimientos mencionados y, en consecuencia, nuestros márgenes de beneficio podrían verse afectados negativamente.

Los acontecimientos políticos y sociales en México, así como los cambios en las políticas del Gobierno Federal, podrían tener un impacto negativo en nuestro negocio y en los resultados de nuestras operaciones.

En México, la inestabilidad política ha sido un factor determinante en la inversión empresarial. Cambios significativos en leyes, políticas públicas y/o regulaciones o el uso de referéndums públicos (consultas populares) podrían afectar a la situación política y económica de México, lo que a su vez podría afectar negativamente a nuestro negocio. Los desacuerdos políticos entre los poderes ejecutivo y legislativo podrían paralizar y evitar la implementación oportuna de reformas políticas y económicas, lo que a su vez podría tener un efecto adverso importante en la política económica mexicana y, por lo tanto, también en nuestro negocio. No podemos predecir el impacto que las condiciones políticas, económicas y sociales tendrán en la economía mexicana. Además, no podemos garantizar que los acontecimientos políticos, económicos o sociales en México, sobre los cuales no tenemos control, no tendrán un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs.

El Gobierno Federal ha introducido cada vez más cambios significativos en las políticas y normativas y podría seguir haciéndolo en el futuro. El Gobierno Federal recortó drásticamente el gasto para el presupuesto de 2019 y puede recortar el gasto en el futuro, lo que puede afectar negativamente el crecimiento económico. El 2 de julio de 2019 entró en vigor la nueva Ley Federal de Austeridad Republicana (Ley Federal de Austeridad Republicana) fue aprobada por el Senado mexicano. Las acciones del Gobierno Federal, como las implementadas para controlar la inflación, los recortes al gasto federal y otras regulaciones y políticas pueden incluir, entre otras medidas, aumentos en las tasas de interés, cambios en las políticas fiscales, controles de precios, devaluaciones de moneda, controles de capital y límites a las importaciones. Nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADS pueden verse afectados negativamente por cambios en las políticas o normativas gubernamentales que impliquen o afecten a nuestra gestión, operaciones y régimen fiscal.

La administración del Sr. López Obrador ha tomado medidas que han socavado significativamente la confianza de los inversores en las empresas privadas tras los resultados de los referendos públicos, como la cancelación de proyectos públicos y privados autorizados por administraciones anteriores, incluida la construcción del nuevo aeropuerto mexicano, lo que provocó inmediatamente la revisión de la calificación soberana de México. Más recientemente, la administración presentó una reforma a la Ley de la Industria Eléctrica (Ley de la Industria Eléctrica) que pretende desincentivar la inversión privada en el sector eléctrico y concentrar la generación en empresas estatales. Los inversores y las agencias de calificación crediticia pueden mostrarse cautelosos ante las políticas del partido político Movimiento Regeneración Nacional (Movimiento de Regeneración Nacional), o "Morena", que podrían contribuir a disminuir la resistencia de la economía mexicana en caso de una recesión económica mundial. No podemos asegurar que no se tomen medidas similares en el futuro, lo que podría tener un efecto negativo en la economía de México.

Las acciones y políticas del Gobierno Federal relativas a la economía, las condiciones sociales y políticas, el medio ambiente, las empresas estatales o controladas por el Estado o las instituciones financieras estatales o reguladas por el Gobierno, pueden tener un impacto material en las entidades del sector privado en general y en nosotros en particular, así como en las condiciones del mercado financiero y en los precios y rendimientos de los valores mexicanos. Dichas acciones y políticas pueden incluir incrementos en las tasas de interés, cambios en la política fiscal, controles de precios, devaluaciones de moneda, controles de capital, límites a las importaciones y otras acciones, cualquiera de las cuales puede tener un impacto negativo en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o en el precio de mercado de nuestros ADSs y puede afectar nuestra capacidad para hacer distribuciones a nuestros accionistas.

No podemos predecir el impacto que la inestabilidad económica, social y política en México, o que afecte a dicho país, pudiera tener sobre nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas, o sobre el precio de mercado de nuestros ADSs, así como sobre las condiciones de mercado y los precios de nuestros valores. Estos y otros acontecimientos futuros, sobre los que no tenemos control, en el entorno económico, político o social mexicano pueden causar trastornos en nuestras operaciones comerciales y en nuestros ingresos netos.

Índice

La reducción de la oferta, el aumento de los precios y otras restricciones que afecten al suministro de recursos clave, como el agua y la electricidad, pueden afectar a la industria de la construcción y al funcionamiento de las instalaciones de alquiler en México.

Las industrias de la construcción e inmobiliaria en México dependen de la disponibilidad de recursos como el agua y la electricidad. La reducción en el suministro, el aumento de los precios y otras restricciones que afecten al suministro de agua y electricidad pueden afectar negativamente a nuestros planes de construcción o modificar dichos planes en el futuro, o a las operaciones de nuestros arrendatarios y, por tanto, a su capacidad para cumplir con sus obligaciones y, como consecuencia, repercutir negativamente en nuestro negocio, condiciones financieras y resultados de explotación.

Las medidas legislativas o reglamentarias relativas a las leyes y reglamentos fiscales podrían afectarnos negativamente.

Estamos sujetos a las leyes y reglamentos fiscales federales, estatales y locales de México. Las leyes fiscales mexicanas están sujetas a cambios constantes y no podemos asegurarle que el Gobierno Federal no introducirá y promulgará reformas fiscales o tomará otras acciones en respuesta a las condiciones económicas, políticas o sociales en México que puedan afectar adversamente nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas o el precio de mercado de nuestros ADSs. Los cambios en las leyes o reglamentos fiscales estatales y locales pueden dar lugar a un aumento de nuestras obligaciones fiscales. Una disminución de los ingresos fiscales de los estados y municipios en los que operamos puede provocar un aumento de la frecuencia y la magnitud de dichos cambios. Si se producen esos cambios, podemos vernos obligados a pagar impuestos adicionales sobre nuestros activos o ingresos. Estos efectos del aumento de los costes fiscales no pueden cuantificarse ni se han cuantificado, ni podemos asegurar que estas reformas, una vez aplicadas, no afecten negativamente a nuestra situación financiera, a los resultados de nuestras operaciones y a la cantidad de efectivo disponible para el pago de dividendos.

La evolución de la situación en Estados Unidos y otros países puede afectar negativamente a la economía de México, a nuestras actividades, situación financiera y/o resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

La economía mexicana y los negocios, la situación financiera y los resultados de operación de las empresas mexicanas pueden verse afectados en diversos grados por las condiciones económicas y de mercado de otros países. Si bien las condiciones económicas en otros países pueden diferir significativamente de las condiciones económicas en México, las reacciones de los inversionistas ante acontecimientos adversos en otros países pueden tener un efecto adverso en el valor de mercado de los valores de emisoras mexicanas. Por ejemplo, en octubre de 2017 los precios de mercado de los instrumentos de deuda y capital mexicanos experimentaron una caída significativa como resultado de la crisis financiera asiática. En el segundo semestre de 1998 y principios de 1999, los precios de mercado de los valores mexicanos se vieron afectados negativamente por las crisis económicas de Rusia y Brasil. En el segundo semestre de 2008 y parte de 2009, los precios de mercado de los instrumentos de deuda y capital mexicanos disminuyeron significativamente como consecuencia de la crisis financiera en Estados Unidos y el resto del mundo. Otros eventos geopolíticos, como la salida del Reino Unido de la Unión Europea, los cambios en la política monetaria de los Estados Unidos y los conflictos militares entre Ucrania y Rusia y entre Israel y Hamás, han contribuido a una alta volatilidad e incertidumbre en varios mercados financieros, lo que puede afectar a las economías emergentes, como México y puede afectar nuestra capacidad para obtener financiamiento o para refinanciar nuestro endeudamiento.

Además, la economía de Estados Unidos influye en gran medida en la economía mexicana y, por lo tanto, unas condiciones económicas adversas en Estados Unidos, la terminación o renegociación del USMCA, una revisión de las políticas, incluidas las políticas relativas a las restricciones a las inversiones en los sectores del petróleo y la electricidad en México, u otros acontecimientos relacionados que afecten a la política comercial de Estados Unidos con respecto a México, podrían tener un impacto negativo en la economía mexicana, por ejemplo, disminuyendo las remesas de los trabajadores mexicanos en Estados Unidos a México y afectando negativamente al comercio bilateral y a la inversión extranjera directa en México. Las condiciones económicas en México se han correlacionado cada vez más con las condiciones económicas en Estados Unidos como resultado del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (el "TLCAN") y, posteriormente, el USMCA, que ha inducido una mayor actividad económica entre los dos países y ha aumentado las remesas de fondos de los inmigrantes mexicanos que trabajan en Estados Unidos a los residentes mexicanos. Debido a su relativamente reciente entrada en vigor, actualmente no está claro cuáles serán los resultados del USMCA y su aplicación. Los nuevos términos del USMCA podrían tener un impacto en la economía de México en general y en la creación de empleo en México, lo que podría afectar negativamente a nuestro negocio, rendimiento financiero y resultados de las operaciones.

Asimismo, cualquier acción tomada por las actuales administraciones de Estados Unidos o México, incluyendo cambios al USMCA y/u otras políticas del gobierno de Estados Unidos que pudieran ser adoptadas por la administración estadounidense, podrían tener un impacto negativo en la economía mexicana, como reducciones en los niveles de remesas, reducción de la actividad comercial o del comercio bilateral o disminución de la inversión extranjera directa en México. Además, la percepción de que Estados Unidos y otros países adopten medidas proteccionistas podría reducir el comercio internacional, las inversiones y el crecimiento económico. Las consecuencias económicas y políticas podrían tener un efecto adverso en la economía mexicana, lo que a su vez podría afectar nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas, así como el precio de mercado de nuestros ADSs. No podemos asegurarle que los acontecimientos en otros países de mercados emergentes, en los Estados Unidos o en cualquier otro lugar no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas, y el precio de mercado de nuestros ADS.

Índice

México es una economía de mercado emergente, con riesgos para nuestros resultados de operaciones y situación financiera.

El gobierno mexicano ha ejercido, y sigue ejerciendo, una influencia significativa sobre la economía mexicana. En consecuencia, las acciones gubernamentales mexicanas relativas a la economía y a las empresas estatales podrían tener un impacto significativo en las entidades del sector privado mexicano en general, así como en las condiciones de mercado, precios y rendimientos de los valores mexicanos. A la fecha del presente Informe Anual, y tras las elecciones intermedias celebradas el 6 de junio de 2021, Morena perdió la mayoría absoluta en la Cámara de Diputados (Cámara de Diputados) que ostentaba desde 2018. Sin embargo, Morena sigue siendo el partido con más escaños en relación con cualquier otro partido político. No podemos predecir el impacto que los acontecimientos políticos en México tendrán en la economía mexicana ni podemos proporcionar ninguna garantía de que estos eventos, sobre los cuales no tenemos control, no tendrán un efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera y resultados de operación o en el precio de mercado de nuestros ADS. Asimismo, nuestra situación financiera, resultados de operación y perspectivas y, consecuentemente, el precio de mercado de nuestros ADSs, pueden verse afectados por fluctuaciones cambiarias, inflación, tasas de interés, regulación, impuestos, inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos en o que afecten a México.

La economía mexicana ha sufrido en el pasado déficits de balanza de pagos y escasez de reservas de divisas. Actualmente no existen controles cambiarios en México; sin embargo, México ha impuesto controles cambiarios en el pasado. De conformidad con las disposiciones del USMCA, si México experimentara serias dificultades de balanza de pagos o la amenaza de las mismas en el futuro, México tendría derecho a imponer controles de cambio a las inversiones realizadas en México, incluidas las realizadas por inversores estadounidenses y canadienses.

Los valores de empresas de países con mercados emergentes tienden a verse influidos por las condiciones económicas y de mercado de otros países con mercados emergentes. Los países de mercados emergentes, incluidos Argentina y Venezuela, han experimentado recientemente importantes recesiones económicas y volatilidad en los mercados. Estos acontecimientos podrían tener efectos adversos en las condiciones económicas y los mercados de valores de otros países de mercados emergentes, incluido México.

Las variaciones de los tipos de cambio entre el peso y el dólar estadounidense u otras divisas pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y/o a los resultados de nuestras operaciones.

Al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, la totalidad de nuestra deuda en circulación y el 86.7% 87.0% y 87.5% de nuestros ingresos por rentas, respectivamente, estaban denominados en dólares, mientras que la mayoría de nuestros gastos administrativos y operativos estaban denominados en pesos. Una apreciación del peso tendría el efecto de aumentar algunos de nuestros gastos en términos de dólares estadounidenses.

En 2009, 2010 y 2011, el valor del peso experimentó una fluctuación significativa como reflejo de la volatilidad en los mercados de divisas debido a una recesión económica en Estados Unidos y otros países. Las condiciones económicas mundiales en 2016 fueron complejas y volátiles principalmente como resultado de la incertidumbre en torno a la decisión de la Junta de la Reserva Federal de Estados Unidos de subir los tipos de interés y las elecciones presidenciales en Estados Unidos. Además, las fluctuaciones de los tipos de cambio se han visto exacerbadas por la importante caída de los precios del petróleo. En 2020, 2021 y 2022, los mercados de divisas y el valor del peso experimentaron una volatilidad significativa como consecuencia de la pandemia de COVID-19, que tuvo un impacto negativo en algunos de nuestros gastos en términos de dólares estadounidenses. Otros acontecimientos similares podrían producirse en el futuro.

Una depreciación o apreciación severa del peso puede dar lugar a una intervención gubernamental, como ha ocurrido en otros países, o a perturbaciones en el mercado de divisas. Aunque el Gobierno Federal no restringe actualmente y desde 1982 no ha restringido el derecho o la capacidad de las personas físicas o morales mexicanas o extranjeras de convertir pesos a dólares estadounidenses o de transferir otras divisas fuera de México, podría instituir políticas cambiarias restrictivas en el futuro. En consecuencia, los cambios en el valor del peso en relación con el dólar de EE.UU. pueden afectar negativamente a nuestra situación financiera y / o resultados de las operaciones, o el precio de mercado de nuestros ADSs, y nuestra capacidad para hacer distribuciones a nuestros accionistas.

La tasa de inflación en México y las acciones del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones.

La tasa anual de inflación de México, medida por los cambios en el índice nacional mexicano de precios al consumidor, calculado y publicado por el Banco Central Mexicano y el INEGI, fue de 3.2% para 2020, 7.4% para 2021, 7.8% para 2022 y 4.7% al 31 de diciembre de 2023. Altos niveles de inflación podrían afectar adversamente nuestro negocio, situación financiera y/o resultados de operación. Si México experimentara altos niveles de inflación en el futuro, es posible que no podamos ajustar los precios que cobramos a nuestros arrendatarios para compensar los efectos negativos de la inflación.

En términos generales, nuestros contratos de arrendamiento prevén aumentos anuales de la renta para tener en cuenta la inflación. En el caso de nuestros arrendamientos denominados en pesos, el aumento suele estar vinculado al INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor), que es una medida de la variación de los precios pagados por los consumidores por una cesta de la compra de productos y servicios básicos, muchos de los cuales

Índice

Los precios están subvencionados o controlados por el Gobierno federal. Por consiguiente, el INPC puede no reflejar fielmente la inflación real. Además, como los aumentos de alquiler se producen anualmente, los ajustes por inflación no se reconocen hasta el año siguiente. En consecuencia, los aumentos de alquiler para tener en cuenta la inflación podrían aplazarse y no reflejar la inflación real. En el caso de nuestros arrendamientos denominados en dólares, el aumento está vinculado a la tasa de inflación de Estados Unidos, que históricamente ha sido inferior a la inflación mexicana. En consecuencia, los aumentos de los alquileres podrían no ser suficientes para compensar el incremento real de nuestros costes derivado de una mayor inflación en México.

Los cambios en las políticas comerciales internacionales y las barreras internacionales al comercio, o la aparición de una guerra comercial, pueden tener un efecto adverso en nuestro negocio.

Los cambios en las políticas comerciales, los tratados y la imposición de aranceles a escala mundial, o la percepción de que estos cambios podrían producirse, podrían afectar negativamente a la cadena de suministro mundial e influir en el apetito de las empresas por deslocalizar la fabricación intensiva en mano de obra a jurisdicciones con bajos costes laborales, como México.

La Administración estadounidense del expresidente Donald Trump propugnó mayores restricciones al comercio en general y aumentos significativos de los aranceles sobre determinados bienes importados a Estados Unidos, en particular de China y México, y adoptó medidas para restringir el comercio de determinados bienes. Por ejemplo, en marzo de 2018, Estados Unidos comenzó a aplicar un arancel del 25% sobre el acero y un arancel del 10,0% sobre las importaciones de aluminio. Las políticas de la anterior administración estadounidense también crearon incertidumbre con respecto a, entre otras cosas, los acuerdos comerciales existentes y propuestos, el libre comercio en general y los aumentos potencialmente significativos de los aranceles sobre los bienes importados a Estados Unidos, en particular de México, Canadá y China. Las políticas comerciales aplicadas por la administración Biden y el grado de éxito de la actual administración en la aprobación de legislación comercial son inciertos, y es posible que se anuncien nuevas medidas restrictivas del comercio. Dado que muchos de nuestros clientes se dedican a la fabricación y producción industrial a nivel mundial, incluidas las exportaciones fuera de México, cualquier cambio desfavorable en las políticas comerciales internacionales y las barreras internacionales al comercio, como los controles de capital o los aranceles, pueden tener un efecto adverso en los niveles de fabricación, los niveles de comercio y las industrias, incluida la logística, que dependen del comercio, el comercio y la fabricación, así como afectar a la posición competitiva de México como centro de fabricación y exportación y afectar a la demanda de nuestras propiedades. Cualquier escalada en las tensiones comerciales o una guerra comercial, o noticias y rumores de la escalada de una potencial guerra comercial, podría tener un efecto material y adverso en nuestro negocio, resultados de operaciones y el precio de cotización de nuestros ADSs.

Los riesgos de violencia por motivos de seguridad en México podrían aumentar, lo que podría afectar negativamente a nuestros resultados.

México experimenta actualmente altos niveles de violencia y delincuencia debido, entre otras cosas, a las actividades del crimen organizado. A pesar de las medidas adoptadas por el gobierno mexicano, la delincuencia organizada (especialmente la relacionada con el narcotráfico) sigue existiendo y operando en México. Estas actividades, su posible escalada y la violencia asociada a ellas han tenido y pueden tener un impacto negativo en la economía mexicana o en nuestras operaciones en el futuro. La presencia de violencia entre los cárteles de la droga, y entre éstos y las fuerzas del orden y las fuerzas armadas mexicanas, o un aumento de otros tipos de delincuencia, suponen un riesgo para nuestro negocio, y podrían afectar negativamente a la continuidad del mismo. No podemos asegurar que los niveles de delincuencia violenta en México o su expansión a una porción mayor de México, sobre la cual no tenemos control, no aumentarán y no tendrán efectos adversos adicionales en la economía del país y en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas.

Riesgos relacionados con nuestros ADS

El precio de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser volátil o disminuir con independencia de nuestros resultados operativos.

El precio de mercado de nuestras acciones ordinarias o ADS puede ser volátil y fluctuar significativamente en respuesta a una serie de factores, la mayoría de los cuales no podemos controlar, incluyendo, entre otros:

-condiciones económicas generales y específicas del sector;

-diferencias entre nuestros resultados financieros y operativos reales y los esperados por los inversores;

-la percepción que tienen los inversores de nuestras perspectivas y de las perspectivas de los sectores en los que operamos;

-nuestros resultados financieros y los cambios en las estimaciones o recomendaciones financieras de los analistas de valores o el incumplimiento de las expectativas de resultados de los analistas;

-la aparición de amenazas para la salud;

-nuevos conflictos o la escalada de los ya existentes en todo el mundo;

Índice

-nuevas leyes o reglamentos o nuevas interpretaciones de las leyes y reglamentos existentes, incluidas las directrices fiscales, las cuestiones medioambientales y la normativa sobre inversiones aplicable al sector inmobiliario y a nuestra actividad y a nuestras acciones ordinarias y ADS;

-la evolución de la normativa que nos afecta a nosotros o a nuestro sector;

-nuevas políticas y pronunciamientos contables;

-las tendencias económicas generales de las economías y los mercados financieros estadounidenses, latinoamericanos o mundiales, incluidas las derivadas de guerras, atentados terroristas o respuestas a esos acontecimientos;

-cambios en las previsiones de beneficios o en los informes de investigación sobre nosotros o el sector inmobiliario mexicano;

-cuestiones de seguridad en México;

-litigios y procedimientos de insolvencia de empresas públicas mexicanas;

-medidas y directrices relativas a la protección de los inversores minoritarios en las empresas mexicanas;

-liquidez que afecta a los mercados bursátiles mexicanos;

-los medios de comunicación y la especulación pública;

-cambios en las calificaciones soberanas o en las perspectivas de los países latinoamericanos, en particular México, o cambios en nuestras calificaciones o perspectivas o en las de otras empresas inmobiliarias;

-condiciones o acontecimientos políticos en México, Estados Unidos y otros países;

-incorporaciones o ceses de miembros clave de la dirección; y

-cualquier aumento del endeudamiento que podamos contraer en el futuro.

Estos y otros factores pueden hacer bajar el precio de mercado de nuestros ADS o acciones ordinarias, independientemente de nuestros resultados operativos reales. En caso de caída del precio de mercado de nuestros ADS o acciones ordinarias, usted podría perder una parte sustancial o la totalidad de su inversión en nuestros ADS o acciones ordinarias. No podemos asegurarle que el precio de nuestros ADS o acciones ordinarias no fluctuará significativamente.

Además, los mercados bursátiles estadounidenses han experimentado fluctuaciones extremas de precios y volúmenes que han afectado y siguen afectando a los precios de mercado de los valores de renta variable de muchas empresas. Los accionistas pueden entablar demandas colectivas sobre valores tras periodos de volatilidad del mercado. Si nos viéramos envueltos en litigios sobre valores, podríamos incurrir en costes sustanciales y nuestros recursos y la atención de la dirección podrían desviarse de nuestra actividad.

Nuestros estatutos contienen restricciones a determinadas transferencias de acciones ordinarias y a la celebración de acuerdos entre accionistas, lo que podría impedir la capacidad de los titulares de ADS de beneficiarse de un cambio de control o de cambiar nuestra dirección y nuestro Consejo de Administración.

De conformidad con nuestros estatutos, salvo determinadas excepciones, (i) toda adquisición de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) que pudiera dar lugar a la titularidad efectiva del 9,5% o más de nuestro capital social, o de cualquier múltiplo del mismo, por parte de una persona o grupo de personas, directa o indirectamente, (ii) todo acuerdo por el que se establezca o adopte un mecanismo de agrupación de votos o un acuerdo para votar en grupo o de forma concertada, o que pudiera dar lugar a la titularidad efectiva, del 20(iii) cualquier adquisición directa o indirecta de acciones ordinarias (o de cualquier instrumento representativo de acciones ordinarias, incluidos los ADS) por parte de un competidor que pudiera dar lugar a que dicho competidor poseyera el 9,5% o más de nuestro capital social, deberá ser aprobada previamente por escrito por nuestro Consejo de Administración. El Consejo de Administración debe aprobar o rechazar la operación en un plazo de 90 días a partir de la recepción de la notificación, siempre que haya recibido toda la información necesaria para tomar una decisión.

Si la adquisición o el acuerdo de agrupación es aprobado por el 75,0% de los miembros de nuestro Consejo de Administración que no estén afectados por ningún conflicto de intereses, y da lugar a la propiedad efectiva del 20,0% o más de nuestras acciones ordinarias por un accionista o grupo de accionistas o a un cambio de control, el comprador o miembro del acuerdo de agrupación estará obligado a realizar una oferta pública de adquisición del 100,0% de nuestras acciones ordinarias en circulación por un precio igual al

Índice

el que resulte mayor entre (x) el valor contable por acción, de conformidad con los últimos estados financieros trimestrales, aprobados por nuestro Consejo de Administración y registrados ante la CNBV y la BMV, (y) el precio de cierre de cotización más alto publicado para nuestras acciones ordinarias en la BMV durante el periodo de 365 días anteriores a la fecha de la solicitud de aprobación de la operación por el Consejo de Administración o a la fecha de la aprobación, y (z) el precio de compra por acción más alto que haya pagado la persona que pretenda adquirir las acciones ordinarias o celebrar el acuerdo de agrupación directa o indirectamente, individualmente o junto con otros, más, en cada caso, una prima equivalente al 20.0% del precio de compra por acción, prima que podrá incrementarse o reducirse teniendo en cuenta la opinión de un banco de inversiones de reconocido prestigio. La oferta pública de adquisición deberá completarse dentro de los 90 días siguientes a la autorización del Consejo de Administración.

Cualquier adquisición de acciones ordinarias o ejecución de un acuerdo de voto sin la aprobación requerida otorgaría a nuestro Consejo de Administración el derecho a tomar, entre otras, las siguientes medidas: (i) anular la transacción y exigir la restitución mutua por sus partes, si es factible, o (ii) exigir que las acciones ordinarias se vendan a un tercero preaprobado a un precio de referencia mínimo determinado por nuestro Consejo de Administración. Además, de conformidad con nuestros estatutos, el comprador o grupo de compradores de que se trate deberá renunciar a sus derechos de voto con respecto a las acciones ordinarias de que se trate en cualquier junta de accionistas.

Estas disposiciones de nuestros estatutos sólo podrán ser derogadas o modificadas mediante el voto favorable de los titulares de no menos del 85% de nuestras acciones ordinarias en circulación, siempre que que dicha derogación o modificación no sea rechazada por los titulares del 5% de nuestras acciones ordinarias en circulación.

Estas disposiciones pueden disuadir a los inversores, incluidos los posibles compradores de nuestra empresa, de adquirir un número significativo de ADS, lo que puede afectar negativamente al precio y la liquidez de nuestras ADS.

La relativa volatilidad e iliquidez de los mercados de valores mexicanos puede limitar sustancialmente su capacidad para vender las acciones ordinarias subyacentes a los ADS al precio y en el momento que usted desee.

Invertir en valores que cotizan en mercados emergentes, como México, suele implicar un riesgo mayor que invertir en valores de emisores de Estados Unidos, y esas inversiones se consideran de naturaleza más especulativa. El mercado de valores mexicano es sustancialmente más pequeño, menos líquido, más concentrado en un número limitado de participantes institucionales y puede ser más volátil que los mercados de valores de Estados Unidos. También existe una concentración significativamente mayor en el mercado de valores mexicano que en los principales mercados de valores de Estados Unidos. Al 31 de diciembre de 2023, la capitalización total del mercado ascendía aproximadamente a 10.500 millones de pesos. En consecuencia, aunque usted tiene derecho a retirar las acciones ordinarias subyacentes a los ADS del depositario en cualquier momento, su capacidad para vender esas acciones ordinarias en el mercado mexicano de valores al precio y en el momento que usted desee puede ser limitada.

Las ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros o directivos, o la percepción de que estas ventas pueden producirse, pueden provocar un descenso del precio de nuestras acciones.

Si nuestros fundadores, consejeros o directivos venden cantidades sustanciales de nuestras ADS o acciones ordinarias en el mercado público, o se produce una negociación sustancial de nuestras ADS o acciones ordinarias, actividades de cobertura o la percepción por parte del mercado público de que se va a producir alguna de estas actividades, el precio de negociación de nuestras ADS o acciones ordinarias podría bajar. Además, la venta de estos ADS podría mermar nuestra capacidad de reunir capital, en caso de que deseáramos hacerlo. A 31 de diciembre de 2023, nuestros fundadores, administradores y directivos poseían aproximadamente el 3,4% de nuestras acciones ordinarias emitidas y en circulación. No podemos predecir el momento o el importe de futuras ventas de nuestros ADS o acciones ordinarias por parte de nuestros fundadores, consejeros y directivos, pero esas ventas, o la percepción de que esas ventas podrían producirse, podrían afectar negativamente a los precios de mercado de nuestras acciones ordinarias.

Estamos sujetos a normas de divulgación y contabilidad diferentes a las de las empresas de otros países.

Uno de los principales objetivos de las leyes de valores de Estados Unidos, México y otros países es promover la divulgación completa y justa de toda la información material de las empresas, incluida la información contable. Sin embargo, puede haber menos o diferente información disponible públicamente sobre emisores extranjeros de valores (como nosotros) que la publicada regularmente por o sobre emisores en otros mercados. Estamos sujetos a obligaciones de información con respecto a nuestros valores de renta variable que cotizan en la BMV. En particular, las NIIF y los requisitos de divulgación en virtud de las mismas difieren de los de Estados Unidos. No hemos hecho ningún intento de cuantificar el impacto de esas diferencias mediante una conciliación de nuestros estados financieros u otra información financiera en este Informe Anual con los PCGA de Estados Unidos. No podemos estar seguros de que una conciliación no identificaría diferencias cuantitativas o cualitativas significativas entre nuestros estados financieros u otra información financiera elaborada sobre la base de las NIIF si dicha información se elaborara sobre la base de los PCGA estadounidenses.

Índice

Como empresa que cotiza en bolsa en Estados Unidos, es posible que aumenten los costes y se interrumpan las operaciones habituales de nuestro negocio.

Como sociedad que cotiza en bolsa en los Estados Unidos, esperamos incurrir en importantes gastos adicionales legales, contables, de información y de otro tipo, como consecuencia de tener ADS que cotizan en bolsa en los Estados Unidos. También incurriremos en gastos en los que no habíamos incurrido anteriormente, incluidos, entre otros, el aumento del seguro de administradores y directivos, el aumento de las relaciones con los inversores y otros gastos diversos de una sociedad que cotiza en bolsa en Estados Unidos.

También prevemos que seguiremos incurriendo en costes asociados a los requisitos de gobierno corporativo, incluidos los requisitos de la Ley Sarbanes-Oxley, así como las normas aplicadas por la SEC y la NYSE. Esperamos que estas normas y reglamentos aumenten nuestros costes de cumplimiento legal y financiero y hagan que algunas actividades de gestión y gobierno corporativo requieran más tiempo y sean más costosas. Estas normas y reglamentos pueden dificultar y encarecer la obtención de un seguro de responsabilidad civil para administradores y directivos, y es posible que nos veamos obligados a aceptar límites de póliza y cobertura reducidos o a incurrir en costes sustancialmente más elevados para obtener una cobertura igual o similar. Esto podría repercutir negativamente en nuestra capacidad para contratar y formar un consejo independiente cualificado. Estimamos que incurriremos en costes adicionales como empresa pública, incluidos los costes asociados a los requisitos de gobierno corporativo.

Las exigencias adicionales asociadas al hecho de ser una empresa pública pueden perturbar las operaciones regulares de nuestro negocio al desviar la atención de parte de nuestro equipo directivo de las actividades generadoras de ingresos a la gestión y la supervisión administrativa, afectando negativamente a nuestra capacidad para atraer y completar oportunidades de negocio y aumentando la dificultad tanto para retener a los profesionales como para gestionar y hacer crecer nuestros negocios. Cualquiera de estos efectos podría perjudicar a nuestra actividad, situación financiera y resultados de explotación, así como al precio de mercado de nuestros ADS.

Además, nuestra sociedad de auditoría independiente deberá certificar la eficacia de nuestro control interno sobre la información financiera en función de nuestra capitalización bursátil. Incluso si nuestra dirección concluye que nuestros controles internos sobre la información financiera son eficaces, nuestra empresa de auditoría pública registrada independiente puede no dar fe de la evaluación de nuestra dirección o emitir un informe con reservas. El auditor independiente puede negarse a dar fe de la evaluación de nuestra dirección o emitir un informe con reservas si:

-no está satisfecho con nuestros controles;

-no está de acuerdo con la documentación, el diseño, el funcionamiento o el proceso de revisión de nuestro control interno; o

-su interpretación sobre los requisitos pertinentes es diferente a la nuestra.

Además, en relación con la aplicación de los procedimientos y prácticas necesarios en materia de control interno de la información financiera, es posible que identifiquemos deficiencias que no podamos subsanar a tiempo para cumplir el plazo de la Ley SOX para la conformidad con la Sección 404. El incumplimiento de la Sección 404 podría someternos a un escrutinio reglamentario y a sanciones, mermar nuestra capacidad de obtener ingresos, hacer que los inversores pierdan la confianza en la exactitud e integridad de nuestros informes financieros y afectar negativamente a la cotización de nuestras acciones.

Además, como "empresa de crecimiento emergente", tal como se define en la Ley JOBS, hemos aprovechado ciertas exenciones temporales de diversos requisitos de información, incluida, entre otras, la presentación de datos financieros más limitados en nuestra declaración de registro en el formulario F-1.

Cuando estas exenciones dejen de aplicarse, esperamos incurrir en gastos adicionales y dedicar un mayor esfuerzo de gestión para garantizar su cumplimiento. No podemos predecir ni estimar el importe de los costes adicionales en que podemos incurrir como consecuencia de convertirnos en una empresa pública ni el momento en que se producirán.

Nuestros estatutos establecen la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales en la Ciudad de México, México para sustancialmente todas las disputas entre nosotros y nuestros accionistas, lo que podría limitar la capacidad de nuestros accionistas para obtener un foro judicial favorable para las disputas con nosotros o nuestros directores, funcionarios, otros empleados o accionistas. Los tenedores de ADS pueden presentar demandas contra el depositario en virtud del contrato de depósito, que establece la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales o estatales de la ciudad de Nueva York.

Con respecto a nuestros accionistas, nuestros estatutos establecen la jurisdicción exclusiva de los tribunales federales ubicados en la Ciudad de México, México para las siguientes acciones civiles:

-cualquier acción entre nosotros y nuestros accionistas; y

-cualquier acción entre dos o más accionistas o grupos de accionistas sobre cualquier asunto relacionado con nosotros.

Índice

Esta disposición de jurisdicción exclusiva puede limitar la capacidad de un accionista para interponer una demanda en un foro judicial que considere favorable para las controversias con nosotros o cualquiera de nuestros consejeros, directivos, otros empleados o accionistas, lo que puede resultar en un aumento de los costos para interponer una demanda en los tribunales federales ubicados en la Ciudad de México, México, y desalentar las demandas con respecto a dichas reclamaciones. No obstante, no se considerará que nuestros accionistas han renunciado a nuestro cumplimiento de las leyes federales de valores de EE.UU. y las normas y reglamentos en virtud de las mismas aplicables a los emisores privados extranjeros. Si un tribunal considerara que la disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos es inaplicable o inejecutable en una acción, podríamos incurrir en costes adicionales asociados a la resolución de dicha acción en otras jurisdicciones, lo que podría perjudicar a nuestra actividad, situación financiera, resultados de operaciones y perspectivas. La disposición de jurisdicción exclusiva no impediría que las acciones derivadas de los accionistas basadas en reclamaciones derivadas de las leyes federales de valores de EE.UU. se plantearan ante un tribunal de EE.UU. y no impediría que un tribunal de EE.UU. se declarara competente sobre dichas reclamaciones. Sin embargo, no está claro si un tribunal de EE.UU. aplicaría la disposición de jurisdicción exclusiva para las acciones por incumplimiento del deber fiduciario y otras reclamaciones.

La mencionada disposición de jurisdicción exclusiva contenida en nuestros estatutos no es aplicable a los titulares de ADS en su calidad de titulares de ADS. Con respecto a los tenedores de ADS, en virtud del contrato de depósito, cualquier acción legal derivada del contrato de depósito, los ADS o los ADR, en la que estén implicados la Sociedad o el depositario, sólo podrá iniciarse en un tribunal estatal o federal de la ciudad de Nueva York, y usted, como tenedor de ADS, habrá renunciado irrevocablemente a cualquier objeción que pudiera tener a la elección del foro de cualquier procedimiento de este tipo, y se habrá sometido irrevocablemente a la jurisdicción exclusiva de dichos tribunales en cualquier acción o procedimiento de este tipo. Es posible que un tribunal considere que este tipo de cláusula de elección de foro es inaplicable, inaplicable o incoherente con otros documentos relevantes para la interposición de dichas demandas.

Las protecciones otorgadas a los accionistas minoritarios en México no están tan desarrolladas conforme a las decisiones judiciales como las de otras jurisdicciones.

Somos una empresa con sede en México. Conforme a la legislación mexicana, las protecciones otorgadas a los accionistas minoritarios y los deberes fiduciarios de los directivos y consejeros son, en ciertos aspectos, diferentes a los de Estados Unidos y otras jurisdicciones. Aunque la legislación mexicana permite acciones legales por parte de los accionistas e impone deberes específicos de diligencia y lealtad aplicables a nuestros consejeros y a nuestros principales funcionarios, dichas acciones no son acciones directas sino demandas derivadas (en beneficio de la sociedad y no de sus accionistas directamente); el régimen legal mexicano relativo a los deberes fiduciarios de los consejeros no es tan completo, y no ha sido tan desarrollado en su regulación, como en otras jurisdicciones, y no ha sido objeto de interpretación judicial que proporcione orientación adicional. Además, en México, el procedimiento para las demandas derivadas de los accionistas (y para las acciones colectivas) es diferente. Como resultado, en la práctica puede ser más difícil para nuestros accionistas minoritarios hacer valer sus derechos en contra de nosotros, nuestros consejeros, nuestros funcionarios o nuestros accionistas mayoritarios de lo que sería para los accionistas de una sociedad constituida en una jurisdicción diferente, y nuestros accionistas no se beneficiarán de acciones directas para su beneficio final.

Los derechos preferentes pueden no estar disponibles para los titulares de ADS.

De conformidad con la legislación mexicana vigente, siempre que emitamos nuevas acciones ordinarias a cambio de efectivo, y con sujeción a ciertas excepciones, debemos otorgar derechos preferentes a nuestros accionistas, dándoles el derecho a comprar un número suficiente de acciones ordinarias para mantener su actual derecho de prorrateo. prorrateo su actual porcentaje de propiedad. Es posible que no podamos ofrecer acciones ordinarias a los tenedores de ADSs o a accionistas no mexicanos en virtud de los derechos de preferencia otorgados a nuestros accionistas en relación con cualquier emisión futura de acciones ordinarias, a menos que entre en vigor una declaración de registro conforme a la Ley de Valores o que se siga un procedimiento similar con respecto a dichos derechos y acciones ordinarias, o que esté disponible una exención de los requisitos de registro de la Ley de Valores o una exención similar.

Tenemos la intención de evaluar, en el momento de cualquier oferta de derechos, los costes y posibles responsabilidades asociados a una declaración de registro para permitir a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes, los beneficios indirectos de permitir a los accionistas de Estados Unidos ejercer sus derechos preferentes y cualquier otro factor que consideremos apropiado en ese momento. Entonces decidiremos si presentamos dicha declaración de registro.

Es posible que no se presente dicha declaración de registro. En consecuencia, es posible que los tenedores de ADSs, los accionistas no mexicanos y los accionistas estadounidenses que no sean compradores institucionales calificados no puedan ejercer sus derechos de preferencia en relación con futuras emisiones de nuestras acciones ordinarias o ADSs y su participación en la Compañía podría diluirse. En tal caso, la participación económica y de voto de los tenedores de ADSs, de los accionistas no mexicanos y de los accionistas estadounidenses en el capital total de la Compañía disminuiría en proporción a la magnitud de la emisión. Dependiendo del precio al que se ofrezcan las acciones ordinarias, dicha emisión podría dar lugar a una dilución para los tenedores de ADS, los accionistas no mexicanos y los accionistas estadounidenses que no sean compradores institucionales cualificados.

Índice

Si en el futuro emitimos o vendemos títulos de capital adicionales, usted puede sufrir una dilución y los precios de negociación de nuestros títulos pueden bajar.

Podemos emitir o vender acciones ordinarias o ADS adicionales, incluso para financiar futuras adquisiciones o nuevos proyectos o para otros fines corporativos generales. Nuestros accionistas actuales pueden enajenar parte de sus ADS o acciones ordinarias. Cualquier emisión o venta de este tipo podría dar lugar a una dilución de su participación y/o la percepción de cualquiera de estas emisiones o ventas podría tener un impacto adverso en el precio de mercado de los ADS o acciones ordinarias.

Puede resultar difícil exigir responsabilidades civiles contra nosotros o nuestros consejeros y directivos.

La mayoría de nuestros consejeros y directivos no son residentes en Estados Unidos, y la práctica totalidad de los activos de dichas personas no residentes y la práctica totalidad de nuestros activos se encuentran fuera de Estados Unidos, principalmente en México. Como resultado, puede no ser posible, o puede ser costoso y consumir mucho tiempo, para los inversionistas efectuar notificaciones dentro de los Estados Unidos o en cualquier otra jurisdicción fuera de México a dichas personas o a nosotros, o ejecutar en contra de ellos o de nosotros en tribunales de cualquier jurisdicción fuera de México, sentencias basadas en las leyes de cualquiera de dichas jurisdicciones, incluyendo cualquier juicio basado en las disposiciones de responsabilidad civil de las leyes de valores federales y estatales de los Estados Unidos (que pueden ser diferentes o exceder las disposiciones de responsabilidad civil prescritas bajo la ley mexicana), como resultado de su lugar de residencia o ubicación, y la necesidad de satisfacer requisitos formales (tales como cartas rogatorias enviadas a través de canales gubernamentales) para cumplir con el debido proceso bajo la ley mexicana. Existen dudas sobre la exigibilidad ante los tribunales mexicanos, en acciones originales o en acciones para la ejecución de sentencias obtenidas en tribunales de jurisdicciones fuera de México, de responsabilidades civiles derivadas de las leyes de cualquier jurisdicción fuera de México, incluyendo cualquier sentencia basada únicamente en las leyes de valores federales o estatales de Estados Unidos. No existe ningún tratado entre Estados Unidos y México para la ejecución recíproca de sentencias dictadas en el otro país.

La liquidez relativamente baja y la alta volatilidad del mercado de valores mexicano pueden hacer que el precio y el volumen de negociación de nuestros ADS o acciones ordinarias fluctúen significativamente.

Nuestras acciones ordinarias cotizan en la BMV y nuestros ADS en la NYSE. El volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en mercados emergentes, como las empresas mexicanas, tiende a ser menor que el volumen de negociación de los valores emitidos por empresas constituidas en países más desarrollados. Estas características del mercado pueden limitar la capacidad de un tenedor de ADS o acciones ordinarias para vender sus ADS o acciones ordinarias y también pueden afectar negativamente al precio de mercado de las acciones ordinarias.

Los tenedores de ADS pueden verse perjudicados por las devaluaciones monetarias y las fluctuaciones de los tipos de cambio, que pueden afectar negativamente al precio de nuestras ADS.

Nuestras acciones ordinarias se cotizan en pesos en la BMV, y nuestros ADSs se cotizarán en dólares en la NYSE. Las fluctuaciones en el tipo de cambio peso/dólar pueden afectar negativamente el precio en dólares de los ADSs en la NYSE o el precio en pesos en la BMV. Si el tipo de cambio peso/dólar cae, el valor de los ADSs podría verse afectado negativamente.

Los titulares de ADS tienen menos derechos que nuestros accionistas y deben actuar a través del depositario para ejercerlos.

Los titulares de nuestros ADS no tienen los mismos derechos que nuestros accionistas y sólo pueden ejercer los derechos de voto con respecto a las acciones ordinarias subyacentes de conformidad con las disposiciones del Contrato de Depósito. Un tenedor de ADS no podrá cumplir este requisito y, por consiguiente, no tendrá derecho a votar en las juntas de accionistas, ya que las acciones ordinarias subyacentes a las ADS estarán registradas a nombre del Depositario. Aunque un tenedor de ADS tiene derecho a dar instrucciones al Depositario sobre cómo votar las acciones ordinarias representadas por ADS de acuerdo con los procedimientos previstos en el Contrato de Depósito, un tenedor de ADS no podrá votar sus acciones ordinarias directamente en una junta de accionistas ni nombrar a un apoderado para hacerlo. En ciertos casos, un apoderado discrecional puede votar nuestras acciones ordinarias subyacentes a los ADS si un tenedor de ADS no da instrucciones al Depositario con respecto a la votación. Si usted desea votar directamente las acciones ordinarias representadas por sus ADSs, deberá entregar sus ADSs al Depositario para su cancelación y retirar las acciones ordinarias subyacentes. Conforme a la legislación mexicana, se requiere que un accionista esté inscrito en nuestro registro de accionistas, o mantenga sus acciones ordinarias depositadas en Indeval a través de una institución financiera participante en Indeval, antes de una asamblea de accionistas, para votar en dicha asamblea. Adicionalmente, en su carácter de tenedor de ADSs, usted no podrá convocar a una asamblea de accionistas a menos que retire sus acciones ordinarias del programa de ADSs y cumpla con los requisitos de la legislación mexicana para convocar a dicha asamblea. Se prevé que el Depositario le cobrará una comisión tanto por el retiro como por el depósito de las acciones ordinarias.

Índice

Los tenedores de ADS pueden estar sujetos a riesgos adicionales relacionados con la tenencia de ADS en lugar de acciones ordinarias.

Dado que los titulares de ADS no poseen directamente sus acciones ordinarias, están sujetos, entre otros, a los siguientes riesgos adicionales:

-como titular de ADS, no le trataremos como uno de nuestros accionistas directos y es posible que no pueda ejercer sus derechos de accionista;

-las distribuciones sobre las acciones ordinarias representadas por sus ADS se pagarán al depositario, y antes de que el depositario le haga a usted una distribución en nombre de sus ADS, se deducirán las retenciones fiscales que, en su caso, deban pagarse, y el depositario deberá convertir los pesos recibidos en dólares estadounidenses. Además, si el tipo de cambio fluctúa significativamente durante un período en el que el depositario no puede convertir los pesos recibidos en dólares estadounidenses, o mientras retiene los pesos, usted puede perder una parte o la totalidad del valor en dólares estadounidenses de la distribución;

-nosotros y el depositario podemos modificar o rescindir el contrato de depósito sin el consentimiento de los tenedores de ADS de forma que pueda perjudicar a los tenedores de ADS o que pueda afectar a la capacidad de los tenedores de ADS para transferir ADS; y

-el depositario puede adoptar otras medidas incompatibles con los intereses de los titulares de ADS.

Somos una sociedad de cartera y dependemos de los dividendos y otros fondos de las filiales para atender el servicio de nuestra deuda y hacer distribuciones a nuestros accionistas.

Somos una sociedad holding sin más activos significativos que las acciones de nuestras filiales. En consecuencia, nuestra capacidad para cumplir con nuestras obligaciones de deuda y realizar distribuciones a nuestros accionistas depende principalmente de los dividendos recibidos de nuestras subsidiarias. Conforme a la legislación mexicana, las empresas (y nosotros) sólo pueden pagar dividendos:

-de los beneficios incluidos en los estados financieros consolidados auditados al cierre del ejercicio que sean aprobados por los accionistas en una asamblea debidamente convocada (incluidos los beneficios no distribuidos);

-una vez compensadas o absorbidas en los fondos propios las pérdidas existentes aplicables a ejercicios anteriores;

-después de que al menos el 5% de los beneficios netos del ejercicio fiscal correspondiente se hayan asignado a una reserva legal, hasta que el importe de la reserva sea igual al 20,0% del capital social desembolsado de la empresa;

-se han creado otras reservas, incluida una reserva para la recompra de nuestras propias acciones ordinarias; y

-después de que los accionistas hayan aprobado el pago de los dividendos correspondientes en una asamblea debidamente convocada.

Si nosotros o nuestras filiales incumplimos estos requisitos, es posible que no podamos realizar distribuciones a nuestros accionistas o atender el servicio de nuestras obligaciones de deuda, lo que en última instancia podría tener un efecto material adverso sobre nosotros.

El pago y la cuantía de los dividendos están sujetos a la determinación de nuestros accionistas.

El 23 de marzo de 2021, nuestra junta general ordinaria y extraordinaria de accionistas aprobó una política de dividendos aplicable para los años 2021 a 2026. Esta política de dividendos consiste en la distribución de hasta el 75% de nuestro beneficio distribuible cada año. A efectos de esta política de dividendos, por "beneficio distribuible" se entiende el beneficio (pérdida) antes de impuestos de cada ejercicio, ajustado por partidas no monetarias y determinados gastos de capital o inversiones presupuestados a tal efecto, es decir, el beneficio (pérdida) antes de impuestos sobre beneficios, ajustado por la suma o resta, según el caso, de la depreciación, la ganancia (pérdida) de cambio - neta, la ganancia (pérdida) por revalorización de inversiones inmobiliarias, otras ganancias (pérdidas) no monetarias, el reembolso de préstamos, los impuestos sobre beneficios pagados y los gastos inmobiliarios presupuestados para el ejercicio siguiente.

Los dividendos pagaderos en cada ejercicio fiscal serán recomendados por nuestro Consejo de Administración y aprobados por nuestra junta general ordinaria de accionistas. Sin embargo, la junta general ordinaria de accionistas puede aprobar un importe diferente o votar en contra del pago de dividendos en un ejercicio determinado. Como resultado, puede haber algunos años en los que no distribuyamos dividendos y otros en los que distribuyamos una parte sustancial de nuestros beneficios. En esta última situación, nuestro potencial de crecimiento puede verse limitado.

Para más información, véase el punto 8. "Información financiera - Dividendos y política de dividendos" y el Anexo 2.1 del presente Informe Anual.

Índice

Las distribuciones a los titulares de nuestras acciones ordinarias se efectuarán en pesos.

Aunque determinamos nuestras distribuciones en dólares estadounidenses, efectuamos las distribuciones a nuestros accionistas en pesos. Las distribuciones sobre las acciones ordinarias representadas por sus ADS se pagarán al depositario, y antes de que éste realice una distribución a usted en nombre de sus ADS, el depositario deberá convertir los pesos recibidos a dólares estadounidenses. Cualquier fluctuación significativa en los tipos de cambio entre pesos y dólares estadounidenses podría tener un impacto adverso en el equivalente en dólares estadounidenses o en otra divisa recibida por nuestros accionistas como resultado de la conversión. Además, el importe pagado por nosotros en pesos puede no ser fácilmente convertible en dólares estadounidenses u otras divisas. Los dividendos se pagarán en pesos de acuerdo con el tipo de cambio publicado por el Banco de México el día anterior a la fecha de pago. Para más información, véase el punto 8. "Información Financiera-Dividendos y Política de Dividendos" y el Anexo 2.1 de este Informe Anual.

Como emisor privado extranjero y "empresa de crecimiento emergente" (tal como se define en la Ley JOBS), tenemos diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que los registrantes estadounidenses y las empresas de crecimiento no emergente.

Como emisor privado extranjero y empresa de crecimiento emergente, estamos sujetos a diferentes requisitos de divulgación y de otro tipo que los registrantes estadounidenses y las empresas de crecimiento no emergente. Por ejemplo, como emisor privado extranjero, en Estados Unidos no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación que un registrante estadounidense en virtud de la Exchange Act, incluidos los requisitos de preparar y publicar informes trimestrales en el Formulario 10-Q o de presentar informes actuales en el Formulario 8-K cuando se produzcan hechos significativos especificados, las normas de representación aplicables a los registrantes estadounidenses en virtud de la Sección 14 de la Exchange Act o las normas de información privilegiada y de beneficios a corto plazo aplicables a los registrantes estadounidenses en virtud de la Sección 16 de la Exchange Act. Además, tenemos la intención de acogernos a las exenciones de ciertas normas estadounidenses que nos permitirán seguir los requisitos legales mexicanos en lugar de algunos de los requisitos aplicables a los registrantes estadounidenses.

Además, los emisores privados extranjeros están obligados a presentar su informe anual en el formulario 20-F en un plazo de 120 días a partir del final de cada ejercicio fiscal, mientras que los emisores estadounidenses que son declarantes acelerados están obligados a presentar su informe anual en el formulario 10-K en un plazo de 75 días a partir del final de cada ejercicio fiscal. Los emisores privados extranjeros también están exentos del Reglamento sobre divulgación equitativa, cuyo objetivo es evitar que los emisores divulguen información sustancial de forma selectiva. Como resultado de lo anterior, a pesar de que estamos obligados a presentar informes en el Formulario 6-K divulgando la información limitada que hemos hecho o estamos obligados a hacer pública de conformidad con la legislación mexicana, o que estamos obligados a distribuir a los accionistas en general, y que es material para nosotros, es posible que usted no reciba información del mismo tipo o cantidad que la que se requiere divulgar a los accionistas de una empresa estadounidense.

Además, no estamos obligados a presentar informes periódicos y estados financieros a la SEC con la misma frecuencia o en los mismos plazos que las empresas estadounidenses con valores registrados conforme a la Exchange Act. Actualmente elaboramos nuestros estados financieros de conformidad con las NIIF. No estaremos obligados a presentar estados financieros elaborados de conformidad con los PCGA de EE.UU. o conciliados con ellos mientras nuestros estados financieros se elaboren de conformidad con las NIIF emitidas por el IASB.

La Ley JOBS contiene disposiciones que, entre otras cosas, relajan ciertos requisitos de información para las empresas de crecimiento emergente. En virtud de esta ley, como empresa de crecimiento emergente, no estamos sujetos a los mismos requisitos de divulgación e información financiera que las empresas de crecimiento no emergente. Sobre la base del valor de mercado de nuestras acciones ordinarias (incluso en forma de ADS) en poder de no afiliados, creemos que dejaremos de ser una "empresa de crecimiento emergente" medida a partir del 30 de junio de 2024, en cuyo caso ya no podremos beneficiarnos de la reducción de las cargas de información disponibles para las empresas de crecimiento emergente.

No podemos predecir si los inversores encontrarán nuestras ADS menos atractivas porque la información que proporcionamos a los inversores puede ser diferente de la información proporcionada por otras empresas públicas. Si algunos inversores encuentran nuestras ADS menos atractivas como resultado, puede haber un mercado de negociación menos activo para nuestras ADS y el precio de negociación de nuestras ADS puede ser más volátil.

Podríamos perder nuestra condición de emisor privado extranjero, lo que nos obligaría a cumplir el régimen de información nacional de la Ley de Bolsas y nos obligaría a incurrir en gastos jurídicos, contables y de otro tipo.

Para mantener nuestro estatus actual de emisor privado extranjero:

-más del 50,0% del poder de voto de todas nuestras clases de valores con derecho a voto en circulación (sobre una base combinada) debe ser propiedad directa o indirecta registrada de no residentes en Estados Unidos; o

-(1) la mayoría de nuestros directivos o consejeros no deben ser ciudadanos o residentes estadounidenses; (2) más del 50,0% de nuestros activos no pueden estar situados en Estados Unidos; y (3) nuestra actividad debe administrarse principalmente fuera de Estados Unidos.

Índice

Si perdiéramos este estatus, tendríamos que cumplir los requisitos de información y otros requisitos de la Exchange Act aplicables a los emisores estadounidenses, que son más detallados y amplios que los requisitos aplicables a los emisores privados extranjeros. También se nos puede exigir que modifiquemos nuestras prácticas de gobierno corporativo de conformidad con diversas normas de la SEC y de la NYSE. Los costes normativos y de cumplimiento que nos supondría la legislación estadounidense en materia de valores si tuviéramos que cumplir los requisitos de información aplicables a un emisor estadounidense podrían ser significativamente más elevados que los costes en los que incurriríamos como emisor privado extranjero.

Como emisor privado extranjero, nos acogemos a exenciones de determinadas normas de gobierno corporativo de la NYSE aplicables a los emisores estadounidenses, incluido el requisito de que la mayoría de los consejeros de un emisor sean independientes. Esto puede ofrecer menos protección a los titulares de nuestras acciones ordinarias.

Las normas de la NYSE exigen a las empresas que cotizan en bolsa que, entre otras cosas, la mayoría de los miembros de su consejo sean independientes y que los consejeros independientes supervisen la remuneración de los ejecutivos, el nombramiento de consejeros y las cuestiones de gobierno corporativo. Sin embargo, como emisor privado extranjero, se nos permite seguir, y seguimos, la práctica del país de origen en lugar de los requisitos anteriores.

Si los analistas de valores o del sector no publican estudios o informes sobre nuestra empresa o publican informes negativos sobre nuestra empresa, el precio y el volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias podrían disminuir.

El mercado de negociación de nuestras acciones ordinarias depende en parte de los estudios e informes que los analistas de valores o del sector publican sobre nosotros o nuestra empresa. Si uno o más de los analistas que nos cubren rebajan la calificación de nuestras acciones ordinarias o publican estudios inexactos o desfavorables sobre nuestra empresa, o estudios que establezcan un tono que afecte a la percepción pública de nuestra empresa, el precio de mercado de nuestras acciones ordinarias podría bajar. Si uno o más de estos analistas dejan de cubrir nuestra empresa o no publican informes sobre nosotros con regularidad, la demanda de nuestras acciones ordinarias podría disminuir, lo que podría provocar un descenso del precio y del volumen de negociación de nuestras acciones ordinarias.

No puede garantizarse que no seamos una sociedad de inversión extranjera pasiva (PFIC, por sus siglas en inglés) en ningún ejercicio fiscal, lo que podría tener consecuencias fiscales adversas para los inversores estadounidenses en nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS.

Podrían aplicarse ciertas normas adversas del impuesto federal sobre la renta de EE.UU. a una persona estadounidense que posea nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS si, en cualquier ejercicio fiscal durante el cual la persona posea nuestras acciones ordinarias o nuestros ADS, se nos considera una sociedad extranjera de inversión pasiva (una "PFIC", por sus siglas en inglés). Una sociedad no estadounidense se considerará una PFIC a efectos del impuesto federal sobre la renta de Estados Unidos en cualquier ejercicio fiscal en el que un determinado porcentaje de sus ingresos brutos sean "ingresos pasivos" o un determinado porcentaje de sus activos produzcan o se mantengan para la producción de ingresos pasivos. Aunque los ingresos pasivos suelen incluir los alquileres, determinados "ingresos por alquiler activo" no se consideran ingresos pasivos a efectos de determinar si una sociedad es una PFIC. A la luz de la forma en que operamos nuestro negocio y la composición de nuestros ingresos y activos, creemos que no éramos una PFIC para el ejercicio fiscal 2023. Sin embargo, debido a ciertas incertidumbres legales y fácticas, es posible que se nos considere una PFIC en el ejercicio fiscal 2023 o en cualquier ejercicio fiscal posterior. En particular, nuestra condición de PFIC depende de la medida en que los ingresos por arrendamiento de nuestros inmuebles se consideren ingresos por arrendamiento activo con arreglo a la normativa aplicable (la "excepción de los ingresos por arrendamiento activo"). No se sabe con certeza cómo interpretar determinados aspectos de la excepción de los ingresos por arrendamiento activo ni cómo aplicarla a nuestras circunstancias particulares. Por lo tanto, existe el riesgo de que el Servicio de Impuestos Internos (el "IRS") no esté de acuerdo con la clasificación de algunos de nuestros ingresos y activos como activos. Además, no tendremos en cuenta las consideraciones fiscales estadounidenses a la hora de llevar a cabo nuestra actividad y, por lo tanto, podríamos convertirnos en una PFIC si en el futuro modificamos nuestra forma de operar de manera que afecte a la aplicación de la excepción de renta activa en nuestro caso. Además, la condición de PFIC depende de la composición de nuestros ingresos y activos y del valor de nuestros activos en cada momento, y puede depender, en parte, de la rapidez con que utilicemos los ingresos en efectivo de cualquier emisión de capital o deuda pasada o futura o de préstamos para adquirir propiedades, y posiblemente del valor de nuestro fondo de comercio (que puede determinarse en parte por referencia a nuestra capitalización bursátil en cada momento). Por estos motivos, no podemos garantizar que no seamos o vayamos a ser una PFIC en cualquier ejercicio fiscal. Además, nuestra condición de PFIC para cualquier ejercicio fiscal no es determinable hasta después del final de dicho ejercicio fiscal.

Véase "Punto 10. Información adicional-E. Información adicional-E. Fiscalidad-Consideraciones Fundamentales relativas al Impuesto Federal sobre la Renta de los EE.UU.-Reglas aplicables a las Sociedades de Inversión Extranjera Pasiva". Las personas estadounidenses que posean acciones ordinarias o ADS en cualquier ejercicio fiscal en el que la Sociedad haya sido o sea una PFIC estarán sujetas, por lo general, a un tratamiento fiscal desfavorable. En consecuencia, las personas estadounidenses deben consultar a sus asesores fiscales para saber si podemos ser tratados como una PFIC y las consecuencias fiscales en caso de que lo seamos.

Índice

Es posible que los titulares de ADS no tengan derecho a un juicio con jurado en relación con las reclamaciones derivadas del contrato de depósito, lo que podría dar lugar a resultados menos favorables para el demandante o demandantes en cualquier acción de este tipo.

El contrato de depósito por el que se rigen los ADS representativos de nuestras acciones ordinarias establece que, en la máxima medida permitida por la ley, los titulares y beneficiarios efectivos de ADS renuncian irrevocablemente al derecho a un juicio con jurado de cualquier reclamación que puedan tener contra nosotros o el depositario derivada de o relacionada con los ADS o el contrato de depósito. Si esta disposición de renuncia a juicio con jurado no está permitida por la ley aplicable, una acción podría proceder bajo los términos del acuerdo de depósito con un juicio con jurado. Si nosotros o el depositario nos opusiéramos a una demanda de juicio con jurado basada en la renuncia, el tribunal analizaría si la renuncia es ejecutable basándose en los hechos y circunstancias de ese caso de acuerdo con la legislación estatal y federal aplicable. Para determinar si debe aplicarse una cláusula contractual de renuncia a un juicio con jurado previa a la disputa, los tribunales generalmente considerarán si una parte renunció consciente, inteligente y voluntariamente al derecho a un juicio con jurado. Creemos que este es el caso con respecto al contrato de depósito y los ADS. Es aconsejable que consulte a un asesor jurídico sobre la cláusula de renuncia a un juicio con jurado antes de suscribir el contrato de depósito.

Si usted o cualquier otro titular o beneficiario efectivo de ADS presenta una demanda contra nosotros o contra el depositario en relación con cuestiones derivadas del contrato de depósito o de los ADS, incluidas demandas en virtud de la legislación federal sobre valores, es posible que usted o cualquier otro titular o beneficiario efectivo no tenga derecho a un juicio con jurado con respecto a dichas demandas, lo que puede tener el efecto de aumentar los costes para presentar una demanda, limitar el acceso a la información para el demandante, impedir que el demandante presente la demanda en un foro judicial que le resulte favorable y, en general, limitar y desalentar las demandas contra nosotros y/o contra el depositario. Si se interpone una demanda contra nosotros y/o el depositario en virtud del contrato de depósito, sólo podrá ser oída por un juez o un magistrado del tribunal de primera instancia aplicable, que se sustanciaría con arreglo a procedimientos civiles diferentes y podría dar lugar a resultados diferentes de los que habría tenido un juicio con jurado, incluidos resultados que podrían ser menos favorables para el demandante o demandantes en cualquier acción de este tipo, dependiendo, entre otras cosas, de la naturaleza de las demandas, del juez o magistrado que conozca de dichas demandas y del lugar de la vista.

Ninguna condición, estipulación o disposición del contrato de depósito o de los ADS sirve como renuncia por parte de cualquier titular o beneficiario efectivo de ADS o por nuestra parte o por parte del depositario al cumplimiento de cualquier disposición sustantiva de las leyes federales de valores de EE.UU. y de las normas y reglamentos promulgados en virtud de las mismas.

Punto 4. Información sobre la empresa

A. Historia y desarrollo de la empresa.

Nuestro nombre legal y comercial es Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. Estamos constituidos como sociedad anónima bursátil de capital variable (sociedad anónima bursátil de capital variable), y nuestra existencia corporativa es indefinida. La dirección de nuestro domicilio social y principal lugar de negocios es Paseo de los Tamarindos No. 90, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, C.P. 05120, Ciudad de México, Estados Unidos Mexicanos. El teléfono de esta dirección es +52 5950-0070.

Fuimos constituidos e iniciamos operaciones el 18 de julio de 1996 como sociedad mexicana de responsabilidad limitada de capital variable (sociedad de responsabilidad limitada de capital variable). En 2001, adquirimos y nos fusionamos con QVC III, una sociedad de responsabilidad limitada de capital variable (sociedad de responsabilidad limitada de capital variable) constituida en 1996. Después de la fusión, nuestros accionistas mayoritarios controlaban QVC III, como la sociedad subsistente, y cambiamos nuestra denominación social a Corporación Inmobiliaria Vesta, S. de R.L. de C.V. El 29 de abril de 2011, acordamos fusionarnos con CIV Real Estate S. de R.L. de C.V., una sociedad de responsabilidad limitada de capital variable (sociedad de responsabilidad limitada de capital variablee), y la fusión se hizo efectiva el 11 de mayo de 2011. El 31 de mayo de 2011, nuestros accionistas aprobaron nuestra transformación en una sociedad anónima de capital variable (sociedad anónima de capital variable), que entró en vigor el 4 de julio de 2011. En nuestra asamblea ordinaria y extraordinaria de accionistas celebrada el 23 de septiembre de 2011, que fue continuada el 26 de octubre de 2011, nuestros accionistas aprobaron que adoptáramos el régimen jurídico aplicable a una sociedad anónima bursátil de capital variable (sociedad anónima bursátil de capital variable), la modificación de nuestros estatutos sociales para cumplir con la Ley del Mercado de Valores y adicionar disposiciones usuales para otras sociedades anónimas mexicanas, y el cambio de nuestra denominación social a Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. En nuestra asamblea ordinaria y extraordinaria de accionistas celebrada el 16 de julio de 2021, nuestros estatutos sociales fueron modificados para cumplir con ciertos requisitos de la legislación mexicana y en nuestra asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2023, nuestros estatutos sociales fueron modificados nuevamente para prever específicamente la emisión y colocación de ADSs por parte de la Compañía.

Nuestros estatutos sociales, en su versión vigente, se encuentran archivados en la CNBV y en la BMV, y están disponibles para su consulta en la página web de la BMV https://https://www.bmv.com.mx/es/emisoras/informcioncorporativa/VESTA-7793-CGEN_CAPITpdf y en nuestra página web www.vesta.com.mx. La información contenida en, o accesible a través de, el sitio web de la BMV y nuestro sitio web no se incorpora por referencia en, y no se considerará parte de, este Informe Anual.

Índice

Oferta pública inicial y oferta subsiguiente

El 5 de julio de 2023, completamos nuestra oferta pública inicial de 14.375.000 ADS, por un importe de 445,6 millones de dólares, que representaban 143.750.000 de nuestras acciones ordinarias (incluidas 18.750.000 acciones ordinarias en virtud del pleno ejercicio de la opción de compra de acciones adicionales por parte de los suscriptores). El 13 de diciembre de 2023, completamos una oferta de seguimiento de 148,8 millones de dólares estadounidenses de 4.250.000 ADS, representativas de 42.500.000 de nuestras acciones ordinarias. Los ADS, cada uno de los cuales representa diez acciones ordinarias, cotizan en la Bolsa de Nueva York desde el 30 de junio de 2023 con el símbolo "VTMX".

La SEC mantiene un sitio en Internet que contiene informes e información sobre emisores, como nosotros, que presentamos electrónicamente, ante la SEC en www.sec.gov. Las direcciones de nuestros sitios web son www.ir.vesta.com.mx. La información contenida en nuestros sitios web, o a la que se puede acceder a través de ellos, no forma parte del presente Informe Anual y no se incorporará al mismo por referencia. Hemos incluido las direcciones de nuestros sitios web únicamente como referencias textuales inactivas.

Para una descripción de nuestros principales gastos y desinversiones para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2023 y 2022, véase el apartado 5. "Análisis y perspectivas operativas y financieras".

Gastos de capital

En el apartado 5.B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Gastos de capital" se describen nuestros gastos de capital.

B. Visión general de la empresa.

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada y administrada internamente que posee, administra, desarrolla y renta propiedades industriales en México. Contamos con experiencia y capacidades de desarrollo significativas, enfocadas en un solo segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y edificios industriales en México. Con un equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de bienes raíces industriales, para generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de clase mundial ubicaciones estratégicas a lo largo de 16 estados de la República Mexicana localizadas en las zonas industriales más desarrolladas, con un creciente portafolio de nuestros desarrollos construidos de acuerdo a estándares ecoeficientes. Al 31 de diciembre de 2023, nuestro portafolio estaba compuesto por 214 edificios con una SBA total de 37.4 millones de pies cuadrados (3.5 millones de metros cuadrados), y una tasa de ocupación estabilizada de 96.7%. Nuestra SBA ha crecido 67,2 veces desde el inicio de nuestras operaciones en 1998, lo que representa una TACC del 18,3%. Nuestras instalaciones están ubicadas en zonas estratégicas para la manufactura ligera y logística en las regiones Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. La calidad y ubicación geográfica de nuestras propiedades son clave para optimizar las operaciones de nuestros clientes, y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Desde nuestra creación en 1998, hemos pasado de ser una empresa privada a una empresa pública y hemos evolucionado de un promotor inmobiliario industrial de alto crecimiento a un gestor de activos inmobiliarios industriales con sólidas capacidades de desarrollo, con una cartera de alta calidad y una amplia cartera de proyectos en desarrollo. A medida que seguimos evolucionando, pretendemos convertirnos en una empresa inmobiliaria industrial totalmente integrada de categoría mundial, esforzándonos por cumplir las normas más exigentes disponibles en todo el mundo.

Creemos que en los últimos cinco años, hemos creado valor para nuestros accionistas mediante la implementación de nuestro plan estratégico "Visión 2020" para 2014 a 2019, y desde 2019, nuestra "Estrategia de Nivel 3". Nuestro objetivo es maximizar el crecimiento del FFO de Vesta mediante la implementación de esta estrategia, que establece nuestra estrategia de expansión y crecimiento para 2019 a 2024, basada en cinco pilares estratégicos: (i) gestionar, mantener y ampliar nuestra cartera actual, (ii) invertir en y/o desinvertir propiedades para la creación continua de valor, (iii) fortalecer nuestro balance y ampliar las fuentes de financiación y los vencimientos, (iv) fortalecer nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia, y (v) convertirnos en un líder de categoría en ESG, integrando nuestras prácticas de sostenibilidad en todo nuestro modelo de negocio. Para más información, véase "-Nuestra estrategia de nivel 3".

Nuestro beneficio para cada uno de los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021 fue de 316,6 millones de dólares, 243,6 millones de dólares y 173,9 millones de dólares, respectivamente. Nuestro beneficio del ejercicio se ha multiplicado por 7,8 desde 2012, creciendo a una TCAC del 20,5% de 2012 a 2023 y del 30,0% de 2022 a 2023. Nuestro beneficio básico por acción ha aumentado 3,0x desde 2012 creciendo a una TCAC del 10,5% de 2012 a 2023 y del 17,2% de 2022 a 2023. El FFO por acción de Vesta ha aumentado 2,9 veces desde 2012, con una TACC del 10,2% de 2012 a 2023 y del 9,3% de 2022 a 2023. Nuestra SBA total ha crecido 3,1 veces desde 2012, con una TACC del 10,8% de 2012 a 2023 y del 10,8% de 2022 a 2023. Además, el NOI ajustado ha crecido a una TCAC del 13,8% de 2012 a 2023 y del 19,2% de 2022 a 2023. Para una conciliación del FFO de Vesta y el NOI ajustado con la medida NIIF más cercana, véase el punto 5A. "Revisión y perspectivas operativas y financieras-Resultados operativos-Medidas financieras no NIIF y otras medidas y conciliaciones".

Índice

centros de distribución a través de BTS Buildings, que se adaptan a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestras propiedades permiten la reconfiguración modular para satisfacer las necesidades específicas del cliente, lo que garantiza la transformación continua de las instalaciones. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estos edificios a medida nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales de probada eficacia, también desarrollamos Inventory Buildings, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen tiempo o interés en construir Edificios BTS. Ajustamos nuestra combinación de edificios para atender las demandas inmobiliarias de los clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y sus sectores.

Consideramos que somos una de las únicas empresas inmobiliarias industriales mexicanas totalmente integradas verticalmente y administradas internamente que posee, administra, desarrolla y arrienda propiedades industriales, a gran escala, en México, lo que creemos nos diferencia de nuestros competidores. Nuestro negocio se enfoca en el desarrollo de nuestras propiedades industriales, buscando incorporar estándares globales de calidad para desarrollar activos de alta especificación que sean comparables con propiedades en otras jurisdicciones, con procesos internos que minimicen tiempos de entrega y costos. Nos centramos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades subcontratando todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos y trabajos relacionados a terceros que cuentan con nuestra experiencia y que conocemos. Al recurrir a contratistas y proveedores de servicios de alta calidad con una larga trayectoria y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, tratamos de mitigar el riesgo de los contratistas y fomentar la competencia, reduciendo nuestros costes, aumentando la calidad de nuestros edificios y ofreciendo alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se realizan conforme a procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001-2008, certificación que obtuvimos en 2011 y renovamos en 2015. También obtuvimos la certificación de la Norma ISO 9001-2015 que se centra en la mitigación de riesgos.

Para una descripción más completa de nuestra cartera inmobiliaria, véase "-Nuestra cartera".

Nuestras ventajas competitivas

Creemos que nuestros puntos fuertes competitivos son los siguientes:

Promotor inmobiliario industrial integrado verticalmente y gestionado internamente con una cartera moderna de alta calidad a escala

Nuestro portafolio consiste en lo que consideramos uno de los grupos de activos industriales más grandes y modernos en México, con 187 clientes que ocupan 214 edificios Clase A, a lo largo de corredores industriales y principales sitios industriales del país, con una SBA total propia de 37.4 millones de pies cuadrados y una vida promedio de los edificios de 10.0 años, al 31 de diciembre de 2023. Gestionamos nuestra propia SBA y no gestionamos ninguna SBA de terceros. Nuestra cartera de inmuebles industriales estabilizados tiene una tasa media de ocupación estabilizada del 96,7%. Nuestro beneficio del ejercicio se ha multiplicado por 7,8 desde 2012, creciendo a una TCAC del 20,5% de 2012 a 2023 y del 30,0% de 2022 a 2023. El FFO de Vesta creció un 9,3% de 2022 a 2023.

Nuestro portafolio está estratégicamente ubicado y diversificado a lo largo de los principales corredores comerciales y logísticos de México con Estados Unidos, centros de manufactura y zonas urbanas, de manera que se maximice la demanda de los clientes. También contamos con un banco estratégico de terrenos, con 708.9 acres de reservas territoriales con potencial para desarrollar más de 13.9 millones de pies cuadrados de SBA incremental, al 31 de diciembre de 2023.

Índice

Desarrollamos, poseemos y gestionamos dos tipos de productos inmobiliarios industriales: (i) Edificios de Inventario y (ii) Edificios BTS. Creemos que nuestra base de clientes está bien diversificada entre los clientes de logística y de fabricación ligera, y abarca una variedad de industrias como la automotriz, aeroespacial, de alta tecnología, farmacéutica, electrónica, alimentos y bebidas, comercio electrónico y envasado.

Fuente: Vesta. Notas (1) Calculado sobre la SBA total ocupada.

Hemos construido lo que consideramos una cartera industrial escalonada, moderna y de alta calidad. Asimismo, a 31 de diciembre de 2023, poseemos un banco de suelo de propiedades situadas en regiones estratégicas. Además, a dicha fecha, el 86,7% de nuestros ingresos por alquileres están denominados en dólares estadounidenses, ya que prestamos servicios a clientes globales de los sectores de fabricación y logística.

Índice

Bien posicionado para aprovechar los fundamentos favorables del mercado y los vientos de cola del sector

Nearshoring

Los acontecimientos mundiales han llevado a las empresas a replantearse sus cadenas de suministro y explorar formas de ampliar o trasladar las instalaciones de producción a regiones más cercanas. Las tendencias de nearshoring se han acelerado recientemente debido a factores globales y geopolíticos como:

-las tensiones geopolíticas entre Estados Unidos y China, que provocan el traslado de las operaciones en Asia a Norteamérica;

-cadenas de suministro perturbadas por la pandemia, incluida la escasez de materias primas y componentes de fabricación;

-un entorno laboral y logístico difícil en EE.UU.; y

-el conflicto entre Rusia y Ucrania y los conflictos en Oriente Próximo.

Acercar la fabricación a los usuarios finales aporta seguridad a la cadena de suministro de muchos sectores y empresas, ya que reduce las largas rutas de transporte marítimo y minimiza la sensibilidad a las perturbaciones mundiales. Los plazos de suministro de México a EE.UU. y Canadá pueden mejorar significativamente los plazos de entrega, permitiendo que las mercancías lleguen más rápidamente a los consumidores finales.

México está bien posicionado para beneficiarse del nearshoring dada su proximidad geográfica a EE.UU. y Canadá, así como el acuerdo comercial USMCA, su base manufacturera, mano de obra cualificada y salarios competitivos. Según un informe reciente del Banco Interamericano de Desarrollo, es probable que México sea el país que más inversiones reciba en América Latina, con una estimación de 35.000 millones de dólares, impulsado por la dinámica del nearshoring.

México se ha convertido en una parte esencial de la plataforma comercial y manufacturera de América del Norte, con casi el 90,0% de las exportaciones de México derivadas de la industria manufacturera, según Bloomberg, y ha seguido experimentando una afluencia constante de inversión extranjera directa, con un promedio de 8.700 millones de dólares de nuevas inversiones por trimestre desde 2015, según la Reserva Federal de Dallas. Estados Unidos sigue siendo el mayor importador de bienes del mundo, con más de 3,3 billones de dólares de valor de importación al año durante 2022, según Statista. Creemos que México está bien posicionado para captar más cuota de mercado de exportación de otras economías hacia Estados Unidos, especialmente las empresas que pretenden trasladar la fabricación desde Asia y China.

Índice

Encuesta de investigación

"¿Adónde se trasladarían las empresas estadounidenses desde China?

Fuente: Ventureoutsource y New York Times.

La reubicación de las cadenas de suministro globales en América del Norte ya está beneficiando al mercado inmobiliario industrial de México, como lo demuestra una aceleración de la absorción bruta del nearshoring desde 2019. Siendo el mercado inmobiliario industrial de México el más grande de América Latina según CBRE, y debido a su ubicación estratégica en el clúster de América del Norte, esperamos que esta tendencia de nearshoring continúe, con un impacto favorable sobre la industria inmobiliaria.

Fuente: CBRE.

Índice

Fuente: CBRE. Nota: (1) Absorción neta y bruta en los 13 principales mercados industriales de México.

Comercio electrónico

Nuestras propiedades centradas en la logística son de última generación y están bien posicionadas para captar las funciones clave del comercio electrónico. Según Statista, se espera que el tamaño del mercado del comercio electrónico en México alcance los 42.200 millones de dólares a finales de 2023, con un crecimiento previsto de los ingresos por ventas de comercio electrónico del 85% entre 2021-2025, lo que creará nuevas oportunidades en los servicios de logística, almacenamiento y entrega. Los minoristas están cambiando cada vez más el envío de paquetes en lugar de palés, manteniendo altos niveles de inventario, ampliando la cartera de productos e invirtiendo en logística inversa para gestionar las devoluciones. Las ventas de comercio electrónico alcanzaron el 11% de todas las ventas minoristas mexicanas en 2023 según Statista, lo que podría considerarse una penetración baja en comparación con otras economías como Estados Unidos (16%) y China (44%). Creemos que la demanda de SBA industrial proveniente del comercio electrónico crecerá en los próximos años, siendo las áreas metropolitanas más grandes (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey) las más beneficiadas.

Índice


Fuente: Análisis de LENS con información de AMVO, AMAI e INGEI. Nota: (1) Asumiendo 1,2 millones de pies cuadrados demandados por cada 1.000 millones de dólares de ventas de comercio electrónico.			Fuente: Asociación Mexicana de Venta Online.

Una plataforma de desarrollo totalmente integrada y robusta permite a Vesta acelerar los beneficios y el crecimiento de su cartera a través de un banco de suelo en propiedad

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada, que participa activamente en todo el proceso de desarrollo, desde la búsqueda y adquisición de terrenos, la obtención de las licencias necesarias y el diseño conceptual y desarrollo de nuestras propiedades. Creemos que nuestros más de 25 años de trayectoria como plataforma de desarrollo totalmente integrada y sólida, junto con nuestro enfoque disciplinado hacia el diseño y la construcción y los rigurosos controles de costes se traducen en una sólida creación de valor, un aumento de la demanda de nuestras propiedades y un incremento de las métricas de beneficios.

Históricamente, analizamos el NOI de toda nuestra cartera de propiedades (incluidas las propiedades estabilizadas, las construcciones en curso y las propiedades vacías) en relación con su valor de tasación y creemos que generamos una fuerte creación de valor para nuestros accionistas.

Nuestras Reservas Estratégicas de Terrenos están bien diversificadas en los mercados industriales más dinámicos de México, y ubicadas dentro de las mismas regiones donde actualmente tenemos nuestras propiedades industriales, que son ubicaciones que consideramos bien posicionadas para beneficiarse de las tendencias de nearshoring y logística en el futuro cercano, como Monterrey, San Luis Potosí, Querétaro, San Miguel de Allende, Guanajuato y Puebla.

Nuestra sólida plataforma de desarrollo plenamente integrada nos ha permitido aumentar nuestros beneficios básicos por acción a una tasa anual media del 10,5 % desde 2012. Nuestro patrimonio neto total se ha multiplicado por 4,8 desde 2012, creciendo a una TCAC del 15,3% de 2012 a 2023 y del 51,7% de 2022 a 2023. Solo en 2023, aumentamos nuestro NOI ajustado en 32,4 millones de dólares en comparación con el 31 de diciembre de 2022, lo que representa un crecimiento del NOI ajustado del 19,2%.

Base de inquilinos diversificada y de alta calidad, con clientes predominantemente estadounidenses y de todo el mundo que pagan arrendamientos denominados en dólares estadounidenses.

Contamos con una base de inquilinos bien diversificada y una cartera de empresas mexicanas líderes y de inquilinos multinacionales de clase mundial con contratos a largo plazo, incluyendo Nestlé, Foxconn, Safran, TPI, Nissan, Mercado Libre, Bombardier, Continental , Coppel, Gates, entre otros. Nuestra cartera de clientes está bien balanceada entre manufactura ligera (60.2% de la SBA) y logística (39.8% de la SBA) y mantenemos exposición a industrias productivas y de manufactura ligera clave en México como la automotriz, aeroespacial, alimentos y bebidas, energía, entre otras.

A 31 de diciembre de 2023, contábamos con 187 arrendatarios y el 86,7% de nuestros ingresos por alquiler en dólares estadounidenses, con una duración restante media ponderada de los contratos de arrendamiento de 4,9 años. Ningún inquilino ocupa más del 5% de nuestra SBA total, y los 10 inquilinos principales mantienen un plazo medio de arrendamiento restante de 6 años. Nuestros largos plazos de arrendamiento son clave para garantizar flujos de caja estables y nos permiten fomentar asociaciones a largo plazo con nuestros inquilinos. Los siguientes gráficos indican el desglose de nuestros 10 principales arrendatarios por SBA y nuestro perfil de vencimiento de los contratos de arrendamiento a largo plazo a 31 de diciembre de 2023:

Índice

Principales inquilinos por SBA alquilada

(% de la SBA, a 3 de septiembre de 2023)

Años restantes de arrendamiento


7			6			4			1			8			13			7			8			8			8

Nestlé

Foxconn

Safran

TPI

Nissan

Mercado Libre

Bombardier

Continental

Coppel

Puertas

Un equipo directivo experimentado, centrado en la rentabilidad para el accionista y en la mejor gobernanza empresarial.

Creemos que somos una de las únicas plataformas industriales "pure-play" que cotizan en bolsa, con una gestión totalmente internalizada en México. Nuestra estructura interna de administración plana y la participación accionaria de nuestro equipo directivo alinean los incentivos internos con los intereses de nuestros grupos de interés, lo que resulta en la creación de valor a largo plazo. La posición de nuestro presidente ejecutivo y otros directivos en nuestro capital social, que representa aproximadamente el 3,4% de nuestro capital social en circulación a 31 de diciembre de 2023, representa una participación significativa, al tiempo que permite una liquidez significativa de nuestras acciones (no en posesión de un grupo de control).

Nuestra administración está conformada por un equipo con gran experiencia en el mercado inmobiliario industrial mexicano y una larga permanencia en la Compañía con un promedio de 11.8 años de experiencia en la Compañía. Contamos con un equipo altamente profesional y experimentado en todas las áreas clave del desarrollo inmobiliario industrial y operaciones, incluyendo selección de terrenos, adquisición de terrenos y propiedades, diseño e ingeniería, desarrollo, licencias gubernamentales y relaciones gubernamentales, administración de proyectos, mercadotecnia, ventas y negociación de contratos. Este equipo posee un importante know-how en la inversión y explotación de empresas inmobiliarias industriales y cuenta con un historial multidisciplinar de inversiones de capital realizadas con éxito mediante el desarrollo y la adquisición de suelo tanto para propiedades individuales como para carteras.

Nuestro Consejo de Administración está formado actualmente por 10 miembros y sus suplentes, ocho de los cuales son consejeros independientes, muy por encima de lo exigido por la legislación mexicana, lo que respalda nuestro objetivo de mejorar la gobernanza y la transparencia para aplicar las mejores prácticas. Todos los miembros del Consejo se seleccionan mediante un proceso que evalúa sus conocimientos, experiencia e integridad moral. La experiencia adquirida de nuestra asociación con inversores institucionales también ha sido una ventaja competitiva, atrayendo capital para crear valor.

Compromiso duradero con las mejores prácticas medioambientales, sociales y de gobernanza

Nuestro compromiso permanente de aplicar las mejores prácticas y crear espacios sostenibles en nuestras propias operaciones y en las de nuestros clientes es un componente integral de nuestra estrategia de éxito a largo plazo. Contribuimos a la competitividad de nuestros clientes y proveedores y al bienestar de la sociedad, al tiempo que tratamos de minimizar nuestro impacto ambiental y los riesgos relacionados con el cambio climático. Desde el punto de vista operativo, seguimos mejorando los indicadores clave de rendimiento (KPI), como la certificación LEED. nuevos edificios con certificación LEEDs.

Nuestros objetivos ESG para 2025 incluyen:

Índice

-Gobernanza e integridad(i) 100,0% de las decisiones de inversión bajo directrices de inversión responsable, incluido el PRI de la ONU, (ii) establecer compromisos ESG con el 35% de nuestra cadena de suministro total, y (iii) más mujeres como miembros permanentes de nuestro Consejo de Administración, en consonancia con las tendencias mundiales;

-Social(i) lograr alianzas estratégicas para nuestros proyectos ESG (por ejemplo, con comunidades locales y otras organizaciones privadas), consistentes en aumentar el impacto total de las iniciativas, tanto en términos de personas como de tamaño de los proyectos, (ii) formación continua en toda la empresa en prácticas ESG, y (iii) reducir la brecha salarial de género, principalmente a nivel directivo; y

-Medio ambiente(i) reducir la huella de carbono y el consumo de agua en las áreas de desarrollo inmobiliario gestionadas o que serán gestionadas por Vesta, (ii) aumentar los residuos reciclados por Vesta, (iii) identificar todos los riesgos físicos y transitorios de nuestra cartera y operaciones para determinar las acciones de mitigación y prevención, y (iv) aumentar el porcentaje de nuestra GLA para tener certificaciones verdes, como LEED, BOMA y EDGE.

Nos comprometemos a seguir esforzándonos por promover las prácticas ESG. Nuestro objetivo es gestionar nuestras propiedades con responsabilidad compartida con nuestros grupos de interés, inquilinos y proveedores. Hemos creado indicadores vinculados a ESG para medir nuestro progreso en varios frentes, incluyendo la implementación de cláusulas verdes y la evaluación de los impactos ambientales y sociales de las operaciones. Vesta es una de las pocas empresas inmobiliarias de América Latina que ha emitido un bono vinculado a la sostenibilidad.

Vesta fortaleció los pilares sociales y ambientales de su estrategia durante 2023, incluyendo (1) la preparación de la primera Evaluación de Riesgos de Derechos Humanos de la Compañía (2) la implementación de un Diagnóstico de Nivel Uno y Nivel Dos para los parques y oficinas de Vesta, como se requiere para la Certificación ISO 14001:2015 Certificación; (3) el inicio de la aplicación de la taxonomía sostenible (México y la UE); (4) completar una evaluación de la biodiversidad sobre la base de TNFD Normas; (5) considerar la alineación con las NIIF ESG Normas (S1 y S2); (6) la finalización de una estrategia de cambio climático (Análisis Físico y Transicional) inventario de emisiones; y (7) y la reconstrucción de la estrategia de inversión social de la Compañía.

Como resultado de nuestro compromiso con ESG, Vesta también fue incluida dentro del S&P/BMV Total ESG Mexico Index en 2023, por cuarto año consecutivo, y fue incluida dentro del S&P Global Sustainability Yearbook por segundo año consecutivo. Además, Vesta sigue en camino de alcanzar sus objetivos relacionados con el bono vinculado a la sostenibilidad emitido a principios de 2021, habiendo finalizado 2023 con siete nuevos edificios certificados LEED. Por último, Vesta fue reconocida como Edge Champion por metros cuadrados certificados con Edge Certification en 2023.

Para más información, véase "Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza".

Nuestra estrategia

Nuestro principal objetivo empresarial es seguir creciendo como empresa inmobiliaria industrial de categoría mundial, totalmente integrada y con una actividad sostenible. Basándonos en nuestra Estrategia de Nivel 3, seguiremos aplicando las siguientes estrategias que creemos que mejorarán nuestro negocio y reforzarán nuestras ventajas competitivas.

Gestionar, mantener y mejorar la cartera actual

Nos esforzamos por seguir siendo un referente en la industria inmobiliaria de México a través de una gestión eficiente y eficaz, y el mantenimiento y mejora de nuestra cartera actual. Creemos que nuestras soluciones inmobiliarias se desarrollan con los más altos estándares de calidad, conocimiento del mercado y necesidades del cliente, y ecoeficiencia, apoyando así el desarrollo sustentable y las necesidades de nuestros clientes, y generando valor económico. Nos comprometemos a ofrecer a nuestros clientes un servicio eficiente y de máxima calidad, apoyado en un equipo dedicado y especializado que proporciona una atención personalizada. Buscamos la mejora continua a través de un sistema de gestión de calidad basado en la norma ISO-9001:2015 y que se fundamenta en nuestro marco de calidad.

Invertir y desinvertir para seguir creando valor

Para seguir fortaleciendo nuestra cartera, buscamos identificar clusters, industrias o empresas que puedan requerir la construcción de un parque o instalación industrial a la medida de sus necesidades. El siguiente gráfico describe el crecimiento de nuestra cartera y su estimación de creación de valor.

Índice


Tuberías

Región	Parque Vesta	Número de edificios	GLA mm SF	Capex US$ mm


Noreste	Apodaca (Monterrey)	4	1.6	75


	Juárez Oriente	3	0.8	44


Bajío Norte	Guadalajara Fase 2	1	0.7	12


	San Luis Potosí	4	0.8	35


	Aguascalientes	1	0.2	10


Bajío Sur	Querétaro	5	1.5	54


	San Miguel de Allende	4	0.5	23


	Puerto Interior (Silao)	1	0.2	9


Central	Parques de Ciudad de México	5	2.0	164


Proyectos futuros		14	3.6	285


Programa de crecimiento total		42	11.8	711⁽¹⁾


Creación de valor Ratio			1.4X


Incremento del NOI estabilizado: 83 mm USD

Fuente: Vesta. Nota: (1) No incluye US$102 mm de Capex de proyectos actuales, también considera Capex de adquisición de terrenos para proyectos actualmente en construcción en periodos pasados. (2) Incluye Capex ya desplegado.

Nuestros parques se componen de edificios de vanguardia diseñados para la manufactura ligera avanzada y/o la logística, que están ubicados estratégicamente dentro de México, proporcionando acceso a puertos, aeropuertos y autopistas. Estas instalaciones de servicio completo están diseñadas con características básicas de sustentabilidad, como la conservación de energía, la generación de energía limpia y el reciclaje. Iniciado bajo nuestra Estrategia de Nivel 3, el reciclaje de activos se ha convertido en un impulsor adicional de valor dentro de nuestras operaciones, mediante la venta de ciertas propiedades, la captura de ganancias y el desarrollo de nuevas instalaciones de vanguardia de acuerdo a las necesidades de nuestros clientes. Esta estrategia amplía nuestras fuentes de financiación, reduce los costes de financiación y optimiza nuestra estructura de capital, ya que aprovechamos nuestras capacidades de desarrollo existentes para reciclar capital con rendimientos atractivos.

Seguir reforzando nuestro balance y ampliar nuestras fuentes de financiación con una asignación prudente de capital preparada para un crecimiento ajustado al riesgo.

Seguiremosr esfuerzos para optimizar nuestra estructura de capital, basándonos en nuestra deuda a largo plazo con el objetivo de mantener un perfil de vencimientos apilado, con vencimientos superiores a cinco años, y una sólida posición de liquidez. Como parte de nuestra Estrategia de Nivel 3, seguiremos reforzando nuestro balance para mantener y ampliar nuestras diversas fuentes de financiación, incluso mediante la contratación de préstamos a plazo y líneas de crédito renovables, así como líneas de crédito bilaterales garantizadas, además de emisiones de bonos internacionales y títulos de renta variable. Nuestra política general consiste en adquirir terrenos con el fin de desarrollar propiedades para generar ingresos, pero es posible que, de vez en cuando, evaluemos oportunidades de vender activos para obtener plusvalías.

Aplicamos un enfoque riguroso y disciplinado a la asignación de capital. Nuestro LTV se sitúa en el 24,1% a 31 de diciembre de 2023, muy por debajo de nuestro LTV máximo del 40,0%.

Nuestro calendario de vencimientos de deuda escalonados y a largo plazo tiene un vencimiento de 4,8 años con un tipo de interés medio ponderado del 4,5%. A 31 de diciembre de 2023, nuestra proporción de Deuda Neta sobre Activos Totales era del 10,9% y nuestra proporción de Deuda Neta sobre EBITDA Ajustado era de 2,4x. Para más información, véase el punto 5A. "Revisión y Perspectivas Operativas y Financieras-Resultados Operativos-Medidas Financieras No-NIIF y Otras Medidas y Reconciliaciones-Datos de Ratio".

Índice

Perfil de vencimiento de la deuda

(mm US$, a 31 de diciembre de 2023)


			Características de la cartera de deuda (A 31 de diciembre de 2023)

			Relación préstamo-valor			24.2%
			Préstamo máximo sobre el valor			Inferior al 40
			Deuda neta sobre activos totales			10.9%
			Deuda neta sobre EBITDA ajustado			2.4x

Reforzar nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia

Nuestro objetivo es reforzar continuamente nuestra organización y mejorar nuestra cultura de trabajo. Estamos orgullosos de nuestro equipo y valoramos la diversidad de nuestra plantilla, que creemos que se hace más fuerte cada día. Hemos desarrollado un equipo central que aprovecha su experiencia para formar a nuestros equipos y prever la sucesión. Además, aspiramos a construir un lugar de trabajo atractivo para los jóvenes profesionales con talento, reconocemos el papel central que desempeñan nuestros empleados en nuestro negocio e intentamos enriquecer nuestro talento colectivo con personas comprometidas e innovadoras, ofreciéndoles condiciones de trabajo atractivas.

Plan de Crecimiento Acelerado 2023-2025

Para aprovechar las perspectivas positivas del mercado inmobiliario industrial y el crecimiento previsto impulsado por la deslocalización y el comercio electrónico en los próximos años, hemos desarrollado un plan de crecimiento acelerado de 2023 a 2025. Nuestro objetivo es desarrollarmillones de pies cuadrados de SBA en los próximos 3 años, para alcanzar una SBA total de 48,5 millones de pies cuadrados en 2025. Esperamos que la mayor parte de esta SBA se desarrolle utilizando nuestras actuales reservas de suelo y requerirá una inversión total estimada de 1.000 millones de dólares, de los que aproximadamente 738,7 millones de dólares están previstos para 2023 y 2024.

Índice

Nuestro plan de crecimiento acelerado está enfocado en las mismas cinco regiones donde operamos actualmente con 3.5 millones de pies cuadrados en la región Noreste (32.1% del plan de crecimiento total), 2.3 millones de pies cuadrados en la región Centro (21.2% del plan de crecimiento total), 2.1 millones de pies cuadrados en la región Bajío-Norte (19.4% del plan de crecimiento total), 0.8 millones de pies cuadrados en la región Noroeste (7.4% del plan de crecimiento total), y 2.2 millones de pies cuadrados en la región Bajío-Sur (19.9% del plan de crecimiento total). El siguiente cuadro incluye un resumen de la SBA de nuestra cartera actual de propiedades industriales, nuestros proyectos en construcción y nuestro plan de crecimiento por región:

Cuota de crecimiento de Vesta por regiones.jpg

Plan de crecimiento acelerado de Vesta (2023-2025)

(mm sf de SBA)

Cartera actual

(+) En construcción

(+) Crecimiento

plan(1)

2025

Índice

Cartera actual

(+) En construcción

(+) Crecimiento

plan(1)

2025


Bajío Sur


Noreste


Bajío Norte


Central


Noroeste

Índice

Además, con nuestro plan de crecimiento, también tenemos previsto aumentar nuestra cartera de proyectos en desarrollo incrementando nuestros gastos de capital en aproximadamente 300 millones de dólares en los próximos tres años, incluidos 263,1 millones de dólares gastados durante los doce meses finalizados el 31 de diciembre de 2023. El siguiente gráfico incluye un resumen de nuestras inversiones previstas en los próximos tres años:

Fuente: Vesta.

Creemos que nuestro plan de crecimiento acelerado será clave para garantizar que Vesta esté bien posicionada para aprovechar los fundamentos favorables del mercado y capturar el crecimiento impulsado por la deslocalización y el comercio electrónico en los próximos años y, en última instancia, crear valor para nuestros accionistas.

C. Estructura organizativa.

El siguiente gráfico muestra nuestra estructura corporativa simplificada, reflejando nuestras principales filiales, a fecha del presente Informe Anual:

Índice

El 0,01% restante de QVC es propiedad de QVC II, y el 0,01% restante de todas las demás filiales es propiedad de QVC.

A la fecha del presente Informe Anual, nuestras principales filiales son QVC, QVC II y VBC, todas ellas constituidas en México y participadas mayoritariamente de forma directa por la Sociedad.

Nuestra estrategia de nivel 3

Desde nuestra creación en 1998, hemos pasado de ser una empresa privada a una sociedad pública y hemos evolucionado de una promotora inmobiliaria industrial de alto crecimiento a una gestora de activos inmobiliarios industriales con sólidas capacidades de desarrollo, con una cartera de alta calidad y una sólida cartera de proyectos en desarrollo, incluso mediante la aplicación de determinados objetivos estratégicos clave. A medida que seguimos evolucionando, buscamos convertirnos en una empresa inmobiliaria sostenible y resistente, totalmente integrada, con una sólida plataforma de desarrollo. Creemos que hicimos crecer nuestro negocio y creamos valor para nuestros accionistas de 2014 a 2019 a través de la implementación de nuestro plan estratégico Visión 2020. A partir de 2019, hemos estado implementando nuestra estrategia de expansión y crecimiento para 2019 a 2024 de acuerdo con nuestra "Estrategia de Nivel 3", que se basa en cinco pilares estratégicos:

-En primer lugar, nos proponemos gestionar, mantener y mejorar la calidad de nuestra cartera actual en términos de antigüedad, inquilinos, sostenibilidad y diversificación sectorial mediante reformas y nuevos desarrollos, adquisiciones y cesiones seleccionadas. Tenemos previsto centrarnos en nuestros esfuerzos comerciales y de arrendamiento para mantener unas condiciones sanas de los perfiles contractuales, al tiempo que aumentamos los alquileres efectivos netos y mantenemos una base de inquilinos con una elevada solvencia crediticia.

-En segundo lugar, tratamos de invertir y/o desinvertir para seguir creando valor, incorporando directrices de inversión prudentes en nuestras decisiones de inversión y ventas de activos. Planeamos (i) aumentar nuestra participación en empresas dedicadas o que participan en el comercio electrónico y en las principales áreas metropolitanas, (ii) seguir invirtiendo a un ritmo adecuado en nuestros mercados principales en los que creemos que tenemos posiciones sólidas, con énfasis en el norte de México, y (iii) monitorear continuamente las condiciones del mercado y los fundamentos del negocio para optimizar las inversiones y las ventas de activos.

-En tercer lugar, tenemos previsto seguir reforzando nuestro balance y ampliando nuestras fuentes de financiación mediante el reciclaje de capital y la captación de capital y deuda. Pretendemos ampliar nuestros vencimientos y aumentar nuestra capacidad de inversión para aprovechar oportunidades atractivas. El reciclaje de capital continuará a través de nuestras enajenaciones selectivas de activos, empresas conjuntas y otras fuentes de financiación alternativas, en caso necesario.

-En cuarto lugar, tratamos de reforzar nuestra organización para ejecutar con éxito nuestra estrategia empresarial. Tenemos la intención de seguir reforzando nuestros equipos y recursos de gestión de activos y comerciales, crear una base altamente cualificada para la sucesión de altos directivos y mandos intermedios a lo largo del tiempo, implantar una nueva plataforma de tecnología de la información para desarrollar aún más nuestras capacidades de innovación y mejorar nuestra alineación de incentivos entre la dirección y las partes interesadas.

-En quinto lugar, como parte de nuestro reconocimiento de la importancia de las normas éticas y sostenibles, nos esforzamos por convertirnos en líderes en prácticas ESG, integrando prácticas sostenibles y resilientes en nuestro modelo de negocio. Seguiremos trabajando para reducir significativamente nuestro impacto en el medio ambiente, aumentar la eficiencia de nuestros edificios y promover reducciones en la huella de carbono de nuestra base de inquilinos. También seguiremos reforzando nuestro gobierno corporativo, incluidos nuestros comités y grupos de trabajo ESG, y ampliaremos nuestros programas sociales para mejorar la dimensión social de nuestras infraestructuras, políticas de recursos humanos y otras relaciones con terceros.

D. Inmovilizado material.

Al 31 de diciembre de 2023, nuestra cartera estaba compuesta por 214 propiedades con una SBA total de 37,4 millones de pies cuadrados (3,5 millones de metros cuadrados), de los cuales el 93,4% estaba arrendado. Nuestras propiedades generaron ingresos totales por rentas de US$214.5 millones, US$178.0 millones y US$160.8 millones para los años terminados el 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2023, contábamos con 187 arrendatarios, de los cuales ningún arrendatario representaba más del 5% de nuestra SBA total, que estaban vinculados a contratos de arrendamiento con una duración media de 4,9 años.

Índice

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 31 de diciembre de 2023 y 2022:


	A 31 de diciembre,
	2023	2022	2021
Número de propiedades inmobiliarias	214	202	189
SBA (pies cuadrados)(1)	37,354,498	33,714,370	31,081,746
Superficie alquilada (pies cuadrados)(2)	3,470,347	32,054,026	29,257,404
Número de inquilinos	187	183	175
Alquiler medio por pie cuadrado (US$ al año)(3)	5.4	5.0	4.5
Duración media ponderada restante del arrendamiento (años)	4.9	4.9	4.3
Ingresos por alquiler cobrados por pie cuadrado (US$ al año)(4)	5.4	4.7	4.7
Tasa de ocupación estabilizada (% de la SBA)(5)	96.7	97.3	94.3

_______________

(1)Se refiere a la SBA total de todas nuestras propiedades inmobiliarias.

(2)Se refiere a la SBA efectivamente arrendada a inquilinos en las fechas indicadas.

(3)Calculado como el alquiler base anual al final del periodo pertinente dividido por la SBA. Para los alquileres denominados en pesos, la renta anual se convierte a dólares estadounidenses al tipo de cambio medio de cada trimestre.

(4)Calculada como la renta anual percibida por alquileres durante el periodo correspondiente dividida por los metros cuadrados alquilados. Para las rentas cobradas denominadas en pesos, las rentas cobradas se convierten a dólares estadounidenses al tipo de cambio medio de cada trimestre.

(5)Calculamos la tasa de ocupación estabilizada como la superficie arrendada dividida por SBA total. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero.

Todos nuestros derechos de propiedad con respecto a nuestras propiedades son a título oneroso, con excepción de los terrenos donde se construyeron el Parque Aeroespacial Querétaro y el Parque Douki Seisan. Para más información, véase "-Nuestros proyectos de parques a la medida-Parque Aeroespacial Querétaro" y "-Parque Douki Seisan". Ninguno de nuestros proyectos está sujeto a gravámenes distintos de los derechos de paso habituales concedidos a los proveedores de servicios públicos y los que garantizan los pagarés preferentes; para más información, véase la nota 10 de nuestros estados financieros consolidados auditados.

Proyectos de construcción

Exploramos continuamente nuevos proyectos de desarrollo y adquisiciones de carteras de inmuebles industriales, incluidos edificios individuales, reservas de suelo en ubicaciones estratégicas y operaciones de venta y retroarrendamiento que cumplan nuestros criterios de desarrollo y adquisición. Para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2023, estamos desarrollando once edificios y una ampliación con una SBA de 3.101.652 pies cuadrados (288.153 metros cuadrados). La mayoría de ellos son Edificios de Inventario, aunque tenemos tres Edificios BTS.

Índice

La siguiente tabla resume nuestros proyectos inmobiliarios en construcción en nuestras Reservas de Terrenos existentes a 31 de diciembre de 2023.


			Inversión total prevista			Fecha de inversión
			(Miles de US$)(1)			(en miles de dólares)				Fecha prevista de finalización
	Proyecto	Proyecto GLA	Terrenos e infraestructuras	Shell(2)	Total	Terrenos e infraestructuras	Shell(2)	Total	Arrendado		Tipo	Tasa de capitalización
		(en pies cuadrados)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(US$)	(%)
Región Norte
Ciudad Juárez	Juárez Oriente 3	279,022	$6,870	$16,660	23,530	$6,526	$9,663	16,189	100.0%	24 de julio	Inventario	10.0%
Ciudad Juárez	Juárez Oriente 4	226,257	$5,406	$12,129	17,535	$5,136	$6,525	11,661	-%	24 de julio	Inventario	10.2%
Ciudad Juárez	Juárez Oriente 5	210,800	$5,298	$11,353	16,651	$5,033	$8,356	13,389	100.0%	24 de junio	BTS	10.0%
		716,079	17,574	40,142	57,716	16,695	24,544	41,239	68.4%			10.1%
Región del Bajío
Aguascalientes	Aguascalientes 3	200,318	$1,746	$10,365	12,110	$1,746	$6,322	8,068	31.0%	24 de julio	Inventario	10.99%
SLP	San Luis Potosí 4	262,532	$2,588	$13,210	15,799	$2,588	$7,979	10,567	-%	24 de julio	Inventario	10.19%
SLP	Tres Naciones 10	131,571	$1,140	$7,183	8,323	$1,140	$3,311	4,451	-%	24 de mayo	Inventario	9.69%
SMA	Thyssen Exp	77,717	$1,603	$4,065	5,668	$1,603	$1,902	3,505	100.0%	24 de junio	BTS	10.33%
Querétaro	Querétaro 6	214,760	$2,434	$9,892	12,326	$2,434	$5,460	7,894	100.0%	24 de enero	BTS	11.46%
Querétaro	Querétaro 7	268,367	$3,036	$12,881	15,916	$3,036	$6,543	9,579	-%	24 de septiembre	Inventario	9.27%
		1,155,265	12,547	57,596	70,143	12,547	31,517	44,064	30.7%			10.3%
Región central
Valle de México	La Villa	213,065	$22,086	$10,012	32,098	$20,981	$4,005	24,986	-%	24 de mayo	Inventario	8.9%
Valle de México	Punta Norte 1	845,957	$50,582	$37,905	88,487	$37,936	$13,267	51,203	-%	24 de diciembre	Inventario	9.6%
Valle de México	Punta Norte 2	171,286	$10,242	$8,408	18,650	$7,681	$2,943	10,624	-%	24 de octubre	Inventario	10.2%
		1,230,308	82,910	56,325	139,235	66,598	20,215	86,813	-%			9.5%
		3,101,652	113,031	154,063	267,094	95,840	76,276	172,116	27.2%			9.8%

____________

(1)La inversión total prevista comprende nuestras necesidades materiales de tesorería, incluidos los compromisos para gastos de capital.

(2)Una envolvente suele estar compuesta por la estructura primaria, la envolvente del edificio (tejado y fachada), los sistemas mecánicos y de suministro (electricidad, agua y desagüe) hasta un único punto de contacto.

En el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2023, completamos 6 edificios y dos ampliaciones con una SBA de 3.870.873 pies cuadrados (241.684 metros cuadrados). De estos edificios, tdos eran edificios BTS con una SBA de 17.830,1 metros cuadrados (191.921,6 pies cuadrados), y seis eran edificios de inventario con una SBA total de 341.786 metros cuadrados (3.678.951 pies cuadrados).

Durante el ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022, completamos doce edificios con una SBA de 223.574 metros cuadrados. De estos edificios, uno era un edificio BTS con una SBA de 78.286 pies cuadrados (7.273 metros cuadrados), y once eran edificios de inventade 216.301 metros cuadrados (2.328.240 pies cuadrados de SBA).

Nuestros polígonos industriales

La siguiente tabla describe nuestra cartera inmobiliaria por polígonos industriales a 31 de diciembre de 2023, así como los ingresos por alquileres obtenidos de esta cartera en el periodo anual terminado el 31 de diciembre de 2023. período anual finalizado el 31 de diciembre de 2023.


	Ubicación	SBA total	SBA total	Porcentaje de la parte de la SBA	Ingresos por alquileres para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023	Porcentaje de ingresos por alquileres para el ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2023	Operaciones Año de inicio	Número de edificios	Valor de tasación a 31 de diciembre de 2023
		(en pies cuadrados)	(en metros cuadrados)	%	(US$)	(%)			(US$)
Polígono industrial
DSP	Aguascalientes	2,143,262	199,116	5.7%	12,702,858	5.9%	2013	8	141,100,000
Parque Vesta Aguascalientes	Aguascalientes	306,804	28,503	0.8%	1,073,979	0.5%	2019	2	19,200,000
Parque Los Bravos Vesta	Cd Juárez	460,477	42,780	1.2%	2,702,781	1.3%	2007	4	31,120,000
Parque Vesta Juárez Sur I	Cd Juárez	1,514,246	140,678	4.1%	9,480,673	4.4%	2015	8	113,860,000
Parque Vesta Guadalajara	Guadalajara	3,258,612	302,735	8.7%	14,458,475	6.7%	2020	7	298,800,000

Índice


Parque Vesta Guadalupe	Monterrey	497,929	46,259	1.3%	3,298,339	1.5%	2021	2	33,070,000
Vesta Puebla I	Puebla	1,028,801	95,579	2.8%	7,037,665	3.3%	2016	5	85,100,000
Bernardo Quintana	Querétaro	772,025	71,723	2.1%	2,494,479	1.2%	1998	9	40,280,000
PIQ	Querétaro	2,109,491	195,978	5.6%	11,458,351	5.3%	2006	13	139,370,000
VP Querétaro	Querétaro	923,238	85,772	2.5%	2,896,815	1.4%	2018	4	56,600,000
Parque Aeroespacial de Querétaro	Querétaro Aero	2,337,248	217,137	6.3%	14,860,991	6.9%	2007	13	168,450,000
SMA	San Miguel de Allende	1,361,708	126,507	3.6%	6,146,107	2.9%	2015	7	92,000,000
Las Colinas	Silao	903,487	83,937	2.4%	4,836,213	2.3%	2008	7	58,200,000
Vesta Park Puento Interior	Silao	1,080,795	100,409	2.9%	6,231,358	2.9%	2018	6	69,200,000
Tres Naciones	San Luis Potosí	960,964	89,276	2.6%	5,488,028	2.6%	1999	9	64,050,000
Vesta Park SLP	San Luis Potosí	603,385	56,056	1.6%	2,146,552	1.0%	2018	3	38,400,000
Parque Vesta de La Mesa	Tijuana	810,013	75,253	2.2%	4,666,240	2.2%	2005	16	64,730,000
Nordika	Tijuana	155,818	14,476	0.4%	2,406,666	1.1%	2007	1	17,300,000
El potrero	Tijuana	282,771	26,270	0.8%	1,517,711	0.7%	2012	2	29,600,000
Vesta Park Tijuana III	Tijuana	620,547	57,651	1.7%	4,209,411	2.0%	2014	3	56,940,000
Vesta Park Pacífico	Tijuana	379,882	35,292	1.0%	3,589,177	1.7%	2017	2	31,500,000
VP Lago Este	Tijuana	552,452	51,324	1.5%	3,421,503	1.6%	2018	2	73,000,000
Megarregión del Parque Vesta	Tijuana	1,198,455	111,340	3.2%	2,393,358	1.1%	2022	6	113,490,000
VPT I	Tlaxcala	680,616	63,231	1.8%	3,984,284	1.9%	2015	4	42,700,000
Exportec	Toluca	220,122	20,450	0.6%	1,118,735	0.5%	1998	3	14,830,000
T 2000	Toluca	1,070,180	99,423	2.9%	6,239,826	2.9%	1998	3	84,890,000
Parque Vesta El Coecillo	Toluca	816,056	75,814	2.2%	5,087,732	2.4%	2007	1	58,090,000
Parque Vesta Toluca I	Toluca	1,000,161	92,918	2.7%	6,105,780	2.8%	2006	5	78,120,000
Parque Vesta Toluca II	Toluca	1,474,297	136,967	3.9%	8,722,718	4.1%	2014	6	115,000,000
Parque Vesta Apodaca	Monterrey	1,023,145	95,053	2.7%	1,559,203	0.7%	2023	4	79,580,000
Parque Vesta Juárez Oriente	Cd Juárez	529,389	49,182	1.4%	-	-%	2023	2	40,600,000
Otros		6,278,123	583,257	16.8%	37,931,394	17.7%	na	47	528,100,000
Total		37,354,498	3,470,347	100.0%	200,267,401	93.4%		214	2,877,270,000
Otros ingresos (reembolsos)(1)					14,200,211	6.6%			-
Total					214,467,612	100.0%	Oficinas de Vesta en el Parque DSP(2)		300,000
							En construcción		290,200,000
							Total		3,167,770,000
							Mejoras del terreno		16,277,544
							Reservas de tierras		138,380,000
							Costes de finalización de la construcción en curso		(110,263,380)
							Tasación Total		3,212,164,164

_____________

(1)Otros ingresos (reembolsos) incluyen: (i) el reembolso de los pagos efectuados por nosotros en nombre de algunos de nuestros inquilinos para cubrir las tasas de mantenimiento y otros servicios, en los que incurrimos en virtud de los respectivos contratos de arrendamiento; y (ii) comisiones de gestión.

(2)Se refiere al valor de tasación de nuestras oficinas corporativas situadas en el Parque Douki Seisan.

Al31 de diciembre de 2023, el valor de tasación de nuestra cartera era de 3.212,2 millones de dólares, compuesto por edificios y terrenos valorados en 3.167,8 millones de dólares.millones de dólares, mejoras del terreno valoradas en aproximadamente 16,3 millones de dólares y reservas de terreno para futuros desarrollos valoradas en 138,4 millones de dólares (menos un coste de finalización de obras en curso valorado en 110,3 millones de dólares). El valor de tasación de nuestra cartera fue determinado a 31 de diciembre de 2023 por tasadores independientes, entre ellos Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle y CBRE. Para una descripción de las técnicas de valoración empleadas por nuestros tasadores independientes, véase la nota 8 de nuestros estados financieros consolidados auditados correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2023 incluidos en el presente Informe Anual.

Índice

Nuestros proyectos

Parque Industrial Querétaro

El Parque Industrial Querétaro se desarrolló en 2006 y se encuentra aproximadamente a ocho horas de la frontera con Estados Unidos por la carretera federal mexicana (Carretera Federal) No. 57, también conocida como la Autopista del TLCAN. Más de 100 empresas de 15 países diferentes se han establecido en el Parque Industrial Querétaro desde su creación. El Parque Industrial Querétaro también cumple con la Norma Oficial Mexicana (Norma Oficial Mexicana) para parques industriales.

Al 31 de diciembre de 2023, nuestras propiedades en el Parque Industrial Querétaro tenían una SBA agregada de 2,109,491 pies cuadrados ( 195,978 metros cuadrados), de los cuales el 96.9% estaba arrendado bajo contratos a largo plazo. En 2023, la renta anual del Parque Industrial Querétaro era igual a US$ 11,458,351 millones.

En 2023, pagamos US$76,760 en impuestos inmobiliarios en relación con el Parque Industrial Querétaro.

Parque Aeroespacial de Querétaro

El Parque Aeroespacial Querétaro es el resultado de los esfuerzos conjuntos del Gobierno Federal, Bombardier Aerospace México, S.A. de C.V., o "Bombardier", y el Estado de Querétaro para crear el primer conglomerado industrial de empresas aeroespaciales en México. Querétaro cuenta con una alta concentración de empresas aeroespaciales, incluyendo tres empresas de mantenimiento, reparación y revisión, dos instalaciones de investigación y desarrollo y dos centros de diseño e ingeniería, que, a la fecha de este Informe Anual, proporcionan aproximadamente 3,300 empleos, con base en la información proporcionada por nuestros arrendatarios respecto a su número de empleados. Entre las empresas que actualmente operan en el Parque Aeroespacial Querétaro se encuentran Bombardier, Daher, Duqueine, ABSC, Safran Landing Systems México, SAMES y Safran Aircraft Engines México, estas tres últimas pertenecientes al Grupo Safran y A2mac1. A la luz de los esfuerzos concertados de la industria necesarios para poner en marcha el Parque Aeroespacial de Querétaro, creemos que el número de empresas que operan en el Parque Aeroespacial de Querétaro continuará expandiéndose y creando sinergias dentro de la cadena de suministro de la industria aeroespacial en México.

El Parque Aeroespacial de Querétaro fue creado en virtud de un contrato de fideicomiso de fecha 12 de julio de 2007, entre el Estado de Querétaro, como fideicomitente, Bombardier, como beneficiario, BBVA Bancomer, S.A., Institución de Banca Múltiple, como fiduciario, y Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S.A. de C.V., el operador del aeropuerto de Querétaro, únicamente para fines de consentimiento. Nos referimos a este contrato de fideicomiso como el "fideicomiso QAP". A través de un proceso de licitación pública en el que participaron 22 empresas mexicanas e internacionales, en julio de 2007 se nos otorgó el derecho de desarrollar el Parque Aeroespacial de Querétaro y, a través de nuestra subsidiaria Proyectos Aeroespaciales, nos convertimos en parte del fideicomiso QAP como fideicomitente y uno de sus beneficiarios. El Estado de Querétaro aportó al fideicomiso QAP sus derechos de uso (pero no su título de propiedad) del terreno para el Parque Aeroespacial Querétaro, incluyendo el derecho de uso de dicho terreno y de cualquier infraestructura desarrollada en el mismo, el derecho de construir naves industriales y el derecho de arrendar dichas naves. Estos derechos fueron otorgados por un periodo aproximado de 43 años, lo que esperamos nos permita recuperar nuestra inversión, que ascendió aproximadamente a 80.3 millones de dólares. Por nuestra parte, aportamos al fideicomiso QAP los fondos necesarios para desarrollar esas propiedades. No estamos obligados a pagar impuesto predial en relación con estos terrenos, ya que son propiedad del Estado de Querétaro.

En nuestra calidad de beneficiarios del fideicomiso QAP, tenemos derecho a beneficiarnos de los derechos aportados por el Estado de Querétaro, incluyendo el derecho a arrendar los edificios y cobrar rentas durante el periodo de 43 años antes mencionado. La duración del fideicomiso QAP podrá ser prorrogada si se renueva la concesión de Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, S.A. de C.V. para la explotación del aeropuerto de Querétaro. Por otra parte, los términos del fideicomiso QAP requieren que todos y cada uno de los edificios desarrollados en el Parque Aeroespacial de Querétaro sean arrendados a empresas de la industria aeroespacial o sus industrias relacionadas. Al extinguirse el fideicomiso QAP, todos los derechos sobre el terreno y cualesquiera propiedades, renovaciones, ampliaciones y mejoras realizadas por nosotros revertirán al Estado de Querétaro.

Al 31 de diciembre de 2023, nuestras propiedades en el Parque Aeroespacial Querétaro tenían una SBA agregada de 2,337,248 pies cuadrados (217,137 metros cuadrados), de los cuales el 98.4% estaba arrendado bajo contratos a largo plazo con sus inquilinos. En 2023, la renta anual odel Parque Aeroespacial Querétaro era igual a US$ 14,860,991.

Proyectos Aeroespaciales era una empresa conjunta constituida en 2007 entre la Compañía y Neptuno Real Estate, S. de R.L. de C.V., una entidad controlada por General Electric, para el desarrollo del Parque Aeroespacial de Querétaro. En diciembre de 2009, adquirimos la participación de General Electric en Proyectos Aeroespaciales por un precio de compra equivalente al 50,0% del valor de la empresa. El financiamiento para la adquisición fue proporcionado por General Electric y garantizado a través de los flujos de ingresos por rentas generados por los contratos de arrendamiento vigentes en ese momento. Simultáneamente con esta adquisición, Proyectos Aeroespaciales cedió algunos de sus derechos de cobro a CIV Infraestructura, S. de R.L. de C.V. El crédito de General Electric ha sido pagado en su totalidad y CIV Infraestructura, S. de R.L. de C.V. se fusionó con Proyectos Aeroespaciales.

Índice

Parque Douki Seisan

En relación con una licitación privada llevada a cabo por Nissan Mexicana, S.A. de C.V., o "Nissan", en julio de 2012, se nos adjudicaron los derechos exclusivos de desarrollador y operador con respecto al Parque Douki Seisan. Este parque, que se encuentra junto a la planta de ensamblaje A2 de Nissan en el estado mexicano de Aguascalientes, está destinado a alojar a proveedores estratégicos de Nissan que requieran estar cerca de dicha planta.

El desarrollo y operación del Parque Douki Seisan se rigen por un contrato de fideicomiso de fecha 9 de julio de 2013, entre Nissan, como fideicomitente y beneficiario, nuestra subsidiaria Vesta DSP, también como fideicomitente y beneficiario, y CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple (que sustituyó a Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria), como fiduciario. Nos referimos a este contrato de fideicomiso, modificado el 17 de diciembre de 2013 y el 3 de octubre de 2016, como el "Fideicomiso Nissan." Nissan aportó al Fideicomiso Nissan, para nuestro beneficio, el derecho de uso (pero no su título de propiedad) del terreno para efectos del desarrollo y construcción del Parque Douki Seisan. Como contrapartida, tenemos derecho a arrendar y cobrar el alquiler de todos los edificios del Parque Douki Seisan durante un período de 40 años. A la expiración del Nissan Trust, todos los derechos y la titularidad del Parque Douki Seisan, incluidos los terrenos y cualesquiera propiedades, renovaciones, ampliaciones y mejoras revertirán a Nissan. Dado que Nissan posee la titularidad de los terrenos en los que está construido el Parque Douki Seisan, Nissan paga los impuestos de bienes inmuebles con respecto a estos terrenos.

En virtud del Nissan Trust, el espacio del Douki Seisan Park sólo puede alquilarse a proveedores de Nissan aprobados por el consejo de administración del Nissan Trust, que está compuesto por representantes de Nissan, Vesta DSP y, para algunos fines limitados, un miembro designado por Daimler que sustituye a otro designado por Nissan. Los proveedores de Nissan que actualmente nos alquilan espacio en el Douki Seisan Park son Posco (piezas metálicas), Tachi-S (asientos de coche), Sanoh (sistemas de combustible), Voestalpine (acero y otros metales para sistemas de alta tecnología), Toyota-Tsusho (conjuntos de llantas y neumáticos) y Plastic Omnium (piezas para interiores). También prestamos servicio a Daimler, que inició sus operaciones en la región en 2018.

A 31 de diciembre de 2023, nuestras propiedades en el Parque Douki Seisan tenían una SBA agregada de 2.143.262 pies cuadrados (199.116 metros cuadrados), de los cuales el 98,5% estaba arrendado bajo contratos de arrendamiento a largo plazo. En 2023, el alquiler anual del Parque Douki Seisan ascendía a 12.702.858 dólares estadounidenses.

Diversificación geográfica e industrial

Consideramos que hemos reunido un portafolio de propiedades industriales de alta calidad que está bien diversificado en términos de tipos de activos, mercados geográficos y base de arrendatarios, y que proporciona a nuestros accionistas exposición a una amplia gama de propiedades en todo México. Nuestras propiedades están ubicadas en zonas estratégicas para la manufactura ligera y logística en 16 estados de la República Mexicana, a saber: Aguascalientes, Baja California, Chihuahua, Guanajuato, Jalisco, Estado de México, Ciudad de México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa, Tamaulipas, Tlaxcala y Veracruz.

Índice

El siguiente mapa ilustra la diversificación de nuestra SBA total y la distribución de nuestra SBA total por regiones geográficas a 31 de diciembre de 2023.

_______________

Fuente: Vesta.

La siguiente tabla contiene un desglose de nuestra cartera inmobiliaria por estado mexicano al 31 de diciembre de 2023.


	Número de inmuebles	Número de arrendamientos	GLA	GLA	Porcentaje de la SBA total	Ingresos por alquiler	Parte de los ingresos totales por alquiler
			(pies cuadrados)	(metros cuadrados)	(%)	(millones de US$)	(%)
Baja California	59	83	6,576,746	611,000	17.61%	13,776,837	6.4%
Querétaro	39	55	6,142,001	570,611	16.44%	22,548,560	10.5%
Estado de México	21	35	4,844,304	450,051	12.97%	37,476,807	17.5%
Guanajuato	21	43	3,577,242	332,337	9.58%	23,922,934	11.2%
Jalisco	18	31	3,061,203	284,395	8.20%	4,857,542	2.3%
Chihuahua	10	15	4,293,950	398,921	11.50%	7,634,580	3.6%
Aguascalientes	18	25	3,323,562	308,769	8.90%	30,531,847	14.2%
San Luis Potosí	10	25	2,450,066	227,619	6.56%	12,831,955	6.0%
Nuevo León	12	13	1,564,349	145,333	4.19%	32,227,864	15.0%
Otros Estados	6	9	1,521,074	141,312	4.07%	14,458,475	6.7%
Otros ingresos(1)						14,200,211	6.6%
Total	214	334	37,354,498	3,470,347	100%	214,467,612	100%

______________

(1)Otros ingresos se refieren al mantenimiento y otros costes y gastos incurridos por nosotros en nombre de nuestros inquilinos, que están sujetos a reembolso por los inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento.

Reservas de tierras

Al 31 de diciembre de 2023, contábamos con 708.9 acres (30,880,916.0 pies cuadrados) de Reservas Terrestres ubicadas en Monterrey, Querétaro, San Miguel de Allende, San Luis Potosí, Guanajuato, Aguascalientes y Pueblaque se encuentran activas

Índice

corredores industriales en México, en los que planeamos desarrollar aproximadamente 1,3 millones de metros cuadrados (13,9 millones de pies cuadrados) de edificios industriales.

A 31 de diciembre de 2023, el potencial de desarrollo estimado de las Reservas de Terrenos es de:


Ubicación	Total reservas de suelo	Total reservas de suelo	Porcentaje del total de reservas de suelo	Valor de tasación a 31 de diciembre de 2023	SBA estimada por desarrollar	SBA estimada por desarrollar
	(Hectáreas)	(Acres)	(%)	(miles de US$)	(metros cuadrados)	(pies cuadrados)
Aguascalientes	108	267	37.7	30,130	486,157	5,232,948
Querétaro	48	120	16.9	31,840	217,787	2,344,238
Monterrey	41	101	14.2	33,220	183,626	1,976,528
San Miguel de Allende	33	83	11.6	14,510	150,387	1,618,749
San Luis Potosí	24	59	8.3	10,270	106,844	1,150,061
Guanajuato	32	78	11.0	17,620	142,350	1,532,241
México	-	-	-	0	0	0
Ciudad Juárez	-	-	-	0	0	0
Guadalajara	-	-	-	0	0	0
Tijuana	-	-	-	0	0	0
Puebla	1	2	0.3	790	3,869	41,647
Total	287	709	100	138,380	1,291,019	13,896,412

_______________

(1)El valor de los terrenos se valora al precio de coste. Para más información, véase "Presentación de información financiera y de otro tipo - Tasaciones".

Nuestra base de inquilinos

Principales inquilinos

A 31 de diciembre de 2023, teníamos 334 contratos de arrendamiento en vigor con nuestros inquilinos. Durante el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2023, nuestros 10 principales arrendatarios representaban conjuntamente una SBA arrendada de aproximadamente 935.441 metros cuadrados (10.069.005 pies cuadrados), es decir, el 27,0% de nuestra SBA total, y aproximadamente el 28,7% de nuestros ingresos por rentas.

La siguiente tabla muestra los nombres de nuestros principales clientes, sus respectivas cuotas de nuestra SBA total e ingresos por alquiler para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2023, y su plazo de arrendamiento restante a 31 de diciembre de 2023.


Cliente	País	Porcentaje de la SBA total	Parte de los ingresos totales por alquiler	Plazo de arrendamiento restante
		(%)	(%)	(años)
Nestlé	Suiza	4.8%	5.4%	7
Foxconn	Taiwán	3.7%	1.4%	7
Safran	Francia	3.3%	4.2%	6
TPI	Estados Unidos	3.3%	4.7%	4
Nissan	Japón	2.7%	2.7%	1
Mercado Libre	Argentina	2.5%	3.1%	8
Bombardier	Canadá	1.8%	2.2%	13
Continental	Alemania	1.7%	1.6%	4
Coppel	México	1.7%	1.6%	8
Puertas	Estados Unidos	1.6%	1.8%	8

Nuestros 10 principales arrendatarios son filiales de empresas multinacionales con sólidas calificaciones crediticias, que operan en una amplia gama de industrias en diversas ubicaciones geográficas de México. En el sector manufacturero de exportación, nuestros clientes incluyen a TPI, Grupo Safran, Nissan, Bombardier Aerospace, Continental y Foxconn, entre otros. En el sector de logística de consumo, nuestros clientes incluyen a Nestlé, Mercado Libre y Coppel, entre otros. A 31 de diciembre de 2023, contábamos con 187 arrendatarios, sin que ninguno de ellos representara más del 5% de nuestra SBA total. Al 31 de diciembre de 2022, contábamos con 183 arrendatarios, ninguno de los cuales representaba más del 6.0% de nuestra SBA total.

Índice

Diversificación por sectores industriales

Creemos que contamos con una base de inquilinos amplia, diversificada y en crecimiento. Nuestra SBA arrendada a 31 de diciembre de 2023 se dividía entre fabricación y logística. El 60,2% de nuestra SBA arrendada estaba ocupada por arrendatarios con fines de fabricación, con una duración media ponderada de los contratos de arrendamiento por SBA total desde el inicio de 12 años, mientras que el 39,8% estaba ocupado por arrendatarios que utilizaban los edificios con fines logísticos, con una duración media ponderada de los contratos de arrendamiento por SBA total desde el inicio de 11 años.

La siguiente tabla contiene un desglose de nuestros clientes por sector basado en la SBA arrendada a 31 de diciembre de 2023.


Industria						A 31 de diciembre de 2023
						(%)
Automoción						33.1%
Logística						12.1%
Alimentación y bebidas						9.1%
Electrónica						7.0%
Aeroespacial						6.8%
Comercio electrónico						6.9%
Plásticos						2.3%
Vehículos recreativos						3.8%
Productos sanitarios						1.9%
Energías renovables						3.5%
Papel						1.2%
Otras industrias(1)						12.4%

_______________

(1)Incluye diversas industrias manufactureras, como electrodomésticos e industrias metalúrgicas.

La siguiente tabla contiene un desglose de nuestra base de inquilinos e ingresos por alquileres por tipo de industria para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023.


Industria	Ingresos por alquiler	Parte de los ingresos totales por alquiler
	(millones de US$)	(%)
Automoción	57.33	26.7%
Logística	33.45	15.6%
Aeroespacial	14.96	7.0%
Alimentación y bebidas	14.85	6.9%
Energías renovables	9.33	4.3%
Vehículos recreativos	2.11	1.0%
Electrónica	7.60	3.5%
Comercio electrónico	15.66	7.3%
Plásticos	5.96	2.8%
Productos sanitarios	4.07	1.9%
Papel	0.31	0.1%
Otras industrias(1)	34.66	16.2%
Otros ingresos(2)	14.20	6.6%
Total	214.47	100.0%

_______________

(1)Incluye diversas industrias manufactureras, como las de electrodomésticos, energías renovables, metal y papel.

(2)Otros ingresos se refieren al mantenimiento y otros costes y gastos incurridos por nosotros en nombre de nuestros inquilinos, que están sujetos a reembolso por los inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento.

Índice

Ocupación

Nuestra tasa de ocupación estabilizada, expresada por nuestra SBA arrendada, representa el porcentaje de nuestra SBA total que está arrendada a nuestros inquilinos.

La siguiente tabla muestra nuestra tasa de ocupación estabilizada a 31 de diciembre de 2023, 2022, 2021, 2020 y 2019 y 2018.


	A 31 de diciembre,
	2023		2022	2021	2020	2019	2018
Índice de ocupación	96.7	%	97.3%	94.3%	91.1%	94.7%	97.2%

La siguiente tabla muestra nuestra tasa de ocupación estabilizada por región a 31 de diciembre de 2023 y 2022.


	A 31 de diciembre,
	2023	2022	2021
Región
Noreste	98.3%	100.0%	100.0%
Noroeste	97.9%	100.0%	98.4%
Central	97.2%	99.1%	95.1%
Bajío Norte	99.0%	93.9%	88.2%
Bajío Sur	92.9%	95.8%	94.6%
Total	96.7%	97.3%	94.3%

El descenso de nuestra tasa de ocupación estabilizada en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023 en comparación con el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 se debió principalmente al aumento de las plazas vacantes en todas las regiones como consecuencia de los vencimientos de contratos que no se renovaron durante el ejercicio en consonancia con los ciclos comerciales ordinarios.

Nuestros arrendamientos

Visión general

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento tienen una duración inicial que oscila entre cinco y quince años, y conceden a nuestros arrendatarios la opción de renovar sus contratos por uno o más períodos adicionales de tres a quince años, siempre que se cumplan determinadas condiciones. La duración media inicial de todos los contratos de arrendamiento vigentes a 31 de diciembre de 2023 era de 12 años y su duración media restante ponderada era de 4,9 años. Las fianzas suelen equivaler a uno o dos meses de alquiler. Por lo general, sólo estamos obligados a realizar el mantenimiento estructural obligatorio y somos responsables de cualquier defecto latente en las propiedades.

Todos los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que nos da derecho a rescindir el contrato y cobrar las rentas vencidas y el importe total de las rentas que se devengarían durante el plazo restante del contrato, en caso de que el arrendatario incurra en mora con sus pagos de alquiler, desaloje la propiedad, rescinda el contrato unilateralmente o entre en concurso de acreedores o quiebra.

Además, tenemos derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si se produce cualquiera de los siguientes hechos:

-incumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones de pago derivadas del contrato de arrendamiento;

-si el arrendatario cede o subarrienda los locales sin nuestro consentimiento previo por escrito;

-si el arrendatario lleva a cabo cualquier obra de construcción o modificación en los locales, salvo en los casos permitidos por el contrato de arrendamiento;

-si el inquilino utiliza los locales de forma distinta a la permitida por el contrato de arrendamiento;

-incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las disposiciones del reglamento de régimen interior del polígono industrial donde se ubique el local arrendado;

-si el inquilino obstaculiza, o impide de cualquier otro modo, el acceso a las personas designadas por nosotros para inspeccionar los locales;

Índice

-si el arrendatario incumple cualquier otra obligación derivada del contrato de arrendamiento y dicho incumplimiento permanece sin subsanar durante más de 30 días;

-si el arrendatario es objeto de cualquier huelga o procedimiento laboral similar durante más de 60 días y dicha huelga laboral hace que el arrendatario incumpla sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento;

-si se constituye cualquier gravamen sobre los locales o cualquier parte de los mismos, o si se presenta cualquier reclamación derivada de cualquier obra o instalación realizada por el arrendatario o en su nombre; y

-si durante la vigencia del contrato de arrendamiento el arrendatario o su garante entran en procedimiento de quiebra o reorganización y el arrendatario no aporta una garantía sustitutoria.

Todos nuestros arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2023, solo tres de nuestros arrendamientos incluían una opción de compra al valor justo de mercado, pero solo al final del arrendamiento. Estos tres arrendamientos representaban el 3,3% de nuestra SBA total.

Arrendamientos Nestlé

En 2003, adquirimos dos centros de distribución utilizados por Nestlé para gestionar, almacenar, envasar y distribuir sus productos.

Una de ellas se ubica en Toluca, Estado de México y la otra en Lagos de Moreno, Jalisco.

En 2007, acordamos con Nestlé ampliar estas propiedades y construir un edificio adicional para CPW, una filial de Nestlé. A 31 de diciembre de 2023, estas propiedades representaban en conjunto 1.795.956 pies cuadrados (166.850 metros cuadrados) o aproximadamente el 4,8% de nuestra SBA total, y el 5,4% de nuestros ingresos totales por alquileres para el ejercicio finalizado en esa fecha.

El 1 de diciembre de 2015, Herdez asumió una parte del espacio de Nestlé en el edificio de 64.685,2 metros cuadrados (696.265 pies cuadrados) en Lagos de Moreno incluido en el contrato de arrendamiento de Nestlé. Al 31 de diciembre de 2023, la SBA atribuible a Nestlé en Lagos de Moreno era de aproximadamente 640,827 pies cuadrados (59,535 metros cuadrados) y la SBA atribuible a Herdez era de aproximadamente 55,438 pies cuadrados (5,150 metros cuadrados).

En enero de 2023, celebramos nuevos contratos de arrendamiento con Nestlé con respecto a las 2 instalaciones por un plazo de siete años que finalizará el 31 de diciembre de 2030. En octubre de 2017, el contrato de arrendamiento de CPW se prorrogó por un periodo adicional de ocho años que finalizará el 31 de diciembre de 2024.

Excepto por una disposición que permite a Nestlé un derecho de tanteo en caso de que deseemos vender cualquiera de estas propiedades, los contratos de arrendamiento de Nestlé están sujetos a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros contratos de arrendamiento descritos anteriormente.

Arrendamientos TPI

En noviembre de 2015, celebramos un contrato de arrendamiento principal de 10 años con TPI con respecto a dos edificios industriales idénticos con una SBA combinada de aproximadamente 698,181 pies cuadrados (64,863 metros cuadrados) que fueron desarrollados por nosotros en Ciudad Juárez. En 2018, TPI amplió uno de nuestros dos edificios industriales para aumentar su producción.

En mayo de 2017, celebramos un contrato de arrendamiento maestro de 10 años con TPI con respecto a un edificio industrial con una SBA de aproximadamente 527,443 pies cuadrados (49,001 metros cuadrados) que fue desarrollado por nosotros en la ciudad de Matamoros, Tamaulipas.

A 31 de diciembre de 2023, estos inmuebles representaban en conjunto 1.225.624 pies cuadrados (113.864 metros cuadrados) o aproximadamente el 3,3% de nuestra SBA total, y el 4,7% de nuestros ingresos totales por alquileres en el ejercicio cerrado en esa fecha.

En la fecha del presente Informe Anual no hemos acordado ninguna prórroga de nuestros contratos de arrendamiento con TPI.

Excepto por una disposición que permite a TPI un derecho de tanteo en caso de que deseemos vender cualquiera de estas propiedades y una opción de compra ejercitable por TPI con respecto a nuestro edificio industrial en Matamoros, Tamaulipas, los arrendamientos de TPI están sujetos sustancialmente a los mismos términos y condiciones que el resto de nuestros arrendamientos descritos anteriormente.

Colecciones

Hemos establecido rigurosos criterios de selección de inquilinos, incluidas unas normas mínimas de elegibilidad que los solicitantes deben cumplir. Además, los solicitantes son evaluados sobre la base de una lista de documentos e información que deben presentar como

Índice

pruebas de su capacidad financiera y la de sus garantes, incluidos informes de crédito y declaraciones de activos por un valor 12 veces superior al importe de la renta mensual que tendrían que pagar en virtud del contrato de arrendamiento. A 31 de diciembre de 2023, el 81,4% de nuestros contratos de arrendamiento estaban garantizados por avales concedidos por las empresas matrices de los clientes, cartas de crédito, fianzas u otras garantías similares.

Mantenemos procedimientos estándar para gestionar nuestra cartera de alquileres vencidos y cuentas de dudoso cobro, que tienen en cuenta el importe de cada cuenta por cobrar individual y el periodo de tiempo que lleva pendiente. Nuestra experiencia en el sector nos ha permitido desarrollar acuerdos con cláusulas amplias y exhaustivas destinadas a mantener bajos niveles de morosidad.

De conformidad con la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento, los pagos de alquiler deben recibirse dentro de los 10 primeros días de cada mes. A partir de entonces, el pago se considera vencido. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el 92% y el 88% de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos, respectivamente, eran cuentas corrientes.

Hacemos un seguimiento de todos los pagos de alquiler que están vencidos. En el caso de las cuentas por cobrar pendientes de 30 a 90 días, se realizan esfuerzos para cobrar el pago al cliente respectivo. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el importe de las cuentas pendientes de cobro por arrendamientos operativos de más de 30 días y menos de 60 representaba el 3% y el 3%, respectivamente, del total de nuestras cuentas pendientes de cobro por arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, el importe de las cuentas a cobrar por arrendamientos operativos pendientes a más de 60 y menos de 90 días representaba el 1% y el 8%, respectivamente, del total de nuestras cuentas a cobrar por arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2023 y 2022, los importes pendientes de cobro por arrendamientos operativos a más de 90 días representaban el 3% y el 1%, respectivamente, del total de nuestros importes pendientes de cobro por arrendamientos operativos.

Vencimientos de arrendamientos

Adoptamos un enfoque proactivo con respecto al arrendamiento, manteniendo un contacto regular con nuestros inquilinos y visitando cada propiedad con frecuencia. Mantenemos un diálogo constante con nuestros inquilinos sobre sus intenciones con respecto al espacio en las propiedades existentes, así como sobre cualquier plan de expansión. También aprovechamos la inteligencia de mercado de nuestro equipo directivo para entablar relaciones con posibles inquilinos locales, regionales y nacionales que complementarían nuestra base actual de clientes a medida que el espacio esté disponible.

La siguiente tabla muestra el perfil de vencimiento de nuestra cartera de arrendamientos a 31 de diciembre de 2023.


	Número de arrendamientos que expiran	Superficie alquilada que vence	Superficie alquilada que vence	Porcentaje de la SBA total
		(pies cuadrados)	(metros cuadrados)	(%)
Año
2024	41	3,434,264	319,054	9.8%
2025	49	3,805,250	353,519	10.9%
2026	60	4,589,099	426,341	13.2%
2027	52	3,886,815	361,097	11.1%
2028 y siguientes	132	19,160,653	1,780,083	54.9%
Total	334	34,876,081	3,240,094	100%

Tasas de retención

Creemos que, como resultado de la calidad y la ubicación de nuestros inmuebles, así como de nuestro enfoque en el servicio al cliente, hemos construido relaciones sólidas y duraderas con muchos de nuestros clientes y hemos sido capaces de mantener una alta tasa de retención de clientes basada en el número limitado de salidas de clientes. En 2023, sólo el 24,4% de la SBA que estaba previsto renovar no fue retenida. Esto representó un aumento de 943 puntos básicos con respecto a la media del 15,0% registrada en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022, como resultado del vencimiento de determinados contratos de arrendamiento ese año. Este aumento se debió principalmente a los mayores vencimientos de contratos que no se renovaron durante el año, en línea con los ciclos comerciales ordinarios.

Aumentos de alquiler

A 31 de diciembre de 2023, aproximadamente el 86,7% de nuestros contratos de arrendamiento estaban denominados en dólares estadounidenses, y dichos contratos representaban el 92,2% de nuestros ingresos por arrendamiento para el ejercicio finalizado en dicha fecha. Los alquileres se devengan mensualmente y se ajustan anualmente en función de la inflación basada en el IPC, si están denominados en dólares estadounidenses, o en el "INPC", si están denominados en pesos, o en un porcentaje fijo acordado con el cliente.

Índice

Mejoras recurrentes para inquilinos y comisiones de arrendamiento

Los clientes que alquilan nuestros Edificios Multiusuario y Edificios BTS asumen la mayor parte de los costes asociados a las mejoras y cambios estructurales del edificio para adaptarlos a sus necesidades.

Sin embargo, de vez en cuando, caso por caso, incurrimos en gastos de capital para mejorar nuestros edificios.

Actividades de desarrollo y adquisición

Justificación de la selección de activos

Además de gestionar nuestra cartera inmobiliaria actual, también desarrollamos nuevas propiedades y posibles adquisiciones. Nuestro equipo directivo, junto con nuestros gestores regionales, ha reunido una cartera inmobiliaria diversificada con el objetivo de crear un conjunto de inmuebles de alta calidad, bien ubicados y ocupados por inquilinos reputados y solventes. Los inmuebles que seleccionamos para su desarrollo o adquisición se caracterizan generalmente por (i) ser edificios de Clase A, que requieren especificaciones de diseño e ingeniería de alta calidad que cumplen las normas internacionales y permiten a nuestros clientes un uso eficiente y flexible de los edificios, (ii) contar con inquilinos de alta solvencia y contratos de arrendamiento a largo plazo o a medio plazo que es probable que se renueven, y (iii) estar situados en corredores comerciales, clusters u otras ubicaciones geográficas estratégicas. Además, también desarrollamos otros inmuebles en función de otras características para responder a las necesidades específicas de nuestros clientes.

Proceso de diligencia debida

Nuestro proceso de diligencia debida incluye un análisis de toda la información material disponible sobre una posible adquisición. Nuestra obligación de cerrar una adquisición estará generalmente condicionada (i) a las aprobaciones corporativas necesarias y (ii) a la entrega y verificación de ciertos documentos del vendedor, incluyendo:

-planos y especificaciones;

-informes medioambientales, geológicos y de suelos, incluidos informes geotécnicos, evaluaciones medioambientales de emplazamientos, evaluaciones del estado de la propiedad y estudios de Alta elaborados por terceros a petición nuestra;

-pruebas de título negociable, gravámenes existentes y pólizas de seguro habituales (si las hubiera), además de cualquier investigación de título realizada por terceros a petición nuestra;

-todas las licencias y permisos;

-información financiera y crediticia relativa a la propiedad y sus inquilinos;

-autorización del vendedor a efectos de lucha contra la corrupción y el blanqueo de capitales: y

-arrendamientos existentes, cobros de alquileres de inquilinos, gastos de explotación, impuestos inmobiliarios, actividad de arrendamiento y renovación.

Estrategia de arrendamiento inmobiliario y servicios al cliente

Nuestro equipo directivo gestiona nuestros inmuebles con vistas a crear un entorno que respalde plenamente los negocios de nuestros inquilinos, maximizando los flujos de caja en nuestros inmuebles mediante el arrendamiento de espacios vacantes, el aumento de los alquileres a través de los arrendamientos actuales cuando vencen los alquileres por debajo del mercado y la negociación de nuevos arrendamientos que reflejen los aumentos de las tarifas de alquiler. A tal efecto, dirigimos nuestras funciones operativas y administrativas, incluyendo arrendamiento, desarrollo, adquisiciones, procesamiento de datos, negociación de permisos, finanzas y contabilidad, pero normalmente subcontratamos a terceros funciones in situ como mantenimiento, jardinería, barrido, fontanería y trabajos eléctricos.

Adoptamos un enfoque proactivo de la gestión inmobiliaria, manteniendo un contacto regular con los inquilinos y visitando con frecuencia cada propiedad. Como parte de nuestra gestión inmobiliaria continua, nuestros directores regionales también supervisan de cerca el rendimiento general de cada propiedad y sus inquilinos, así como los cambios en los mercados locales o regionales. Cada propiedad está sujeta a una estrategia de arrendamiento dentro de nuestro plan de marketing y se le asigna un presupuesto que tiene en cuenta las condiciones locales del mercado, la economía y la industria. Nuestra dirección regional se encarga principalmente de (i) las negociaciones y la ejecución de los contratos de arrendamiento, de conformidad con nuestras directrices de inversión, (ii) trabajar para la renovación de nuestros contratos de arrendamiento, y (iii) aprovechar nuestra inteligencia de mercado y familiaridad con los inquilinos actuales y los posibles inquilinos locales, regionales y nacionales que complementarían nuestra base de clientes actual.

Índice

Subcontratación de determinados servicios, incluida la construcción

Creemos que nuestro factor competitivo diferenciador es que nuestro negocio se centra en el desarrollo de nuestras propiedades industriales, ya que subcontratamos todos los servicios de construcción, diseño, ingeniería y gestión de proyectos y trabajos relacionados a contratistas generales externos experimentados, como Copachisa, Hermosillo y Asociados y SEICA, y diseñadores, como Ware Malcomb, entre otros. Nuestro enfoque del desarrollo de activos de altas especificaciones incorpora normas de calidad mundiales.

También hemos desarrollado procesos internos que nos permiten minimizar los plazos de entrega y los costes. Esta estrategia nos permite centrarnos en el desarrollo y la gestión de nuestras propiedades. Al recurrir a contratistas y proveedores de servicios reputados con una larga trayectoria y adjudicar los contratos mediante procesos de licitación, tratamos de mitigar el riesgo de los contratistas y fomentar la competencia, reduciendo así nuestros costes, aumentando la calidad de nuestros edificios y ofreciendo alternativas competitivas a nuestros clientes actuales y futuros. Nuestros procesos de licitación se realizan conforme a procedimientos que cumplen con la Norma Internacional ISO 9001-2015 (Sistemas de gestión de calidad), certificación que obtuvimos en 2011 y que fue renovada hasta 2026.

Contratamos a empresas de construcción, diseño e ingeniería basándonos en determinados criterios esenciales, como su reconocida experiencia en la construcción de las promociones que proponemos, sus buenas relaciones con los proveedores, el empleo de técnicas de construcción e ingeniería reconocidas, un alto nivel de rigor técnico y calidad, y la entrega puntual de las promociones. Contratamos a empresas de construcción, diseño e ingeniería en condiciones de mercado y fijamos la remuneración de esas empresas en función de un porcentaje predeterminado del coste total de la obra o los servicios prestados. Para garantizar la transparencia en el proceso de selección, nuestro equipo interno de ingeniería y gestión de proyectos estructura y organiza un proceso de licitación competitivo basado en el precio, el tiempo estimado para completar el proyecto y la calidad técnica. Buscamos utilizar en nuestros desarrollos materiales y tecnologías que nos permitan ofrecer soluciones rápidas, creativas, económicas y de alta calidad a nuestros clientes. Supervisamos todo el proceso de construcción para racionalizar la producción, maximizar la productividad, mitigar los residuos y respaldar la calidad de las promociones.

Todo el proceso de construcción de los edificios industriales que promovemos es supervisado internamente por nuestros ingenieros, que tratan de anticiparse a cualquier problema que pudiera surgir durante el proceso, para reducir los costes de reelaboración y garantizar la finalización puntual de la promoción. Además, por lo general, un director de proyecto externo contratado por nosotros supervisa los costes, los plazos y la calidad técnica del edificio in situ.

Políticas relativas a determinadas actividades

A continuación se describen nuestras políticas en materia de inversiones, financiación y otras actividades. Estas políticas pueden ser modificadas y revisadas de vez en cuando a discreción de nuestro consejo de administración sin el voto de nuestros accionistas. No obstante, el consejo de administración sólo modificará cualquiera de estas políticas tras haber revisado y analizado la modificación, a la luz de las circunstancias empresariales y de otro tipo existentes en ese momento, y únicamente si los consejeros consideran, en el ejercicio de su criterio empresarial, que es aconsejable hacerlo y que redunda en beneficio de los accionistas.

Inversiones en bienes inmuebles o intereses en bienes inmuebles

Nuestro equipo directivo ha desarrollado un proceso exhaustivo para identificar y analizar las oportunidades de desarrollo y adquisición, y esperamos ampliar nuestra cartera mediante el desarrollo de edificios BTS, edificios multiusuario y parques a la venta, así como mediante la adquisición de carteras de inmuebles industriales, edificios individuales, reservas de suelo y operaciones de venta y posterior arrendamiento. Creemos que estamos bien posicionados para aprovechar las oportunidades potenciales y nos beneficiaremos de la experiencia de nuestra dirección a la hora de identificar, desarrollar y adquirir propiedades.

Al evaluar una inversión concreta, nuestro equipo directivo lleva a cabo un análisis minucioso de las características del inmueble y del mercado en el que se encuentra, que incluye:

-la dinámica económica y el entorno fiscal y reglamentario de la zona;

-la dinámica de la oferta y la demanda a nivel regional, de mercado y de propiedad;

-alquileres de mercado y potencial de crecimiento de los alquileres;

-densidad de población y potencial de crecimiento;

-Existencia o proximidad de polígonos industriales u otras zonas con fácil acceso a las principales arterias de transporte y puertos;

Índice

-existencia de agrupaciones industriales o zonas geográficas en las que nuestros clientes actuales tienen o prevén tener operaciones;

-la competencia existente y potencial de otros propietarios y operadores;

-barreras de entrada y otras fuentes de ventaja competitiva sostenible específicas de la propiedad;

-calidad de construcción, diseño y estado físico actual del bien;

-oportunidad de aumentar el rendimiento operativo y el valor de la propiedad mediante una mejor gestión, esfuerzos de arrendamiento centrados y/o mejoras de capital;

-evolución de los ingresos de la población; y

-ubicación, visibilidad y accesibilidad de la propiedad.

Esperamos perseguir nuestros objetivos de inversión a través de la propiedad de inmuebles por parte de nuestras filiales, pero también podemos realizar inversiones en otras entidades. Sin embargo, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para realizar determinadas inversiones. Para más información, véase el apartado 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Es posible que formemos empresas conjuntas de vez en cuando, si determinamos que hacerlo sería el medio más eficaz de obtener capital. Las inversiones en capital pueden estar sujetas a la financiación hipotecaria existente y a otros tipos de endeudamiento, o dicha financiación o endeudamiento puede contraerse en relación con la adquisición de propiedades, o una combinación de estos métodos. Cualquier financiación o endeudamiento de este tipo tendrá prioridad sobre nuestra participación en el capital de esa propiedad.

Podemos utilizar apalancamiento en nuestra estructura de capital en las cantidades que determinemos en cada momento. Nuestro consejo de administración no ha adoptado una política que limite el monto total de endeudamiento en que podemos incurrir, pero considerará una serie de factores al evaluar nuestro nivel de endeudamiento de tiempo en tiempo, así como el monto de dicho endeudamiento que será a tasa fija o variable. De conformidad con la legislación mexicana y nuestros estatutos sociales, el monto de endeudamiento que el consejo de administración puede autorizar tiene un límite máximo de 20.0% del valor de nuestros activos con base en nuestro balance general al cierre del trimestre inmediato anterior; siempre que cualquier endeudamiento que supere este porcentaje deberá ser autorizado por nuestros accionistas. En la fecha del presente Informe Anual, nuestros accionistas han aumentado a 1.800 millones de dólares el límite máximo de endeudamiento que podemos contraer. Además, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad de contraer o garantizar endeudamiento. Para más información, véase el punto 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros". La Sociedad podrá modificar periódicamente su perfil de apalancamiento en función de la coyuntura económica, los costes relativos de la deuda y el capital social, el valor de mercado de sus inmuebles, las condiciones generales del mercado de deuda y valores, las fluctuaciones del precio de mercado de sus acciones ordinarias, las oportunidades de crecimiento y adquisición y otros factores.

No tenemos una política específica en cuanto a la cantidad o porcentaje de nuestros activos que se invertirán en cualquier propiedad específica o arrendados a cualquier inquilino en particular, pero anticipamos que nuestras inversiones inmobiliarias continuarán siendo diversificadas geográficamente. Al 31 de diciembre de 2023, nuestras propiedades se encuentran ubicadas en dieciséis estados diferentes de la República Mexicana.

De vez en cuando, podemos realizar inversiones o acordar condiciones que apoyen los objetivos de nuestros arrendatarios sin maximizar necesariamente nuestro rendimiento financiero a corto plazo, lo que puede permitirnos establecer relaciones a largo plazo y adquirir propiedades que de otro modo no estarían al alcance de nuestra competencia. Creemos que esta dinámica crea relaciones sostenibles a largo plazo y, a su vez, rentabilidad para nosotros.

Compra, venta y promoción de inmuebles

De vez en cuando, podemos participar en oportunidades de desarrollo estratégico. Estas oportunidades pueden consistir en sustituir o renovar propiedades de nuestra cartera que hayan quedado obsoletas desde el punto de vista económico o en identificar nuevos emplazamientos que presenten una oportunidad atractiva y complementen nuestra cartera actual.

Inversiones en hipotecas inmobiliarias

Las inversiones en hipotecas inmobiliarias están sujetas al riesgo de que uno o más prestatarios incumplan sus obligaciones y de que las garantías que avalan las hipotecas no sean suficientes para permitirnos recuperar la totalidad de nuestra inversión. No hemos invertido ni tenemos intención de invertir en hipotecas inmobiliarias. Para más información, véase el apartado 5B. "Operaciones y

Índice

Análisis y perspectivas financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Inversiones en valores o participaciones en personas dedicadas principalmente a actividades inmobiliarias

Podemos invertir en valores de entidades dedicadas a actividades inmobiliarias o en valores de otros emisores (normalmente participaciones en sociedades colectivas, participaciones en sociedades de responsabilidad limitada u otras participaciones en empresas conjuntas en entidades con fines especiales propietarias de inmuebles), aunque en la actualidad no tenemos intención de hacerlo, incluso con el fin de ejercer control sobre dichas entidades. Podemos adquirir algunos, todos o sustancialmente todos los valores o activos de otras entidades dedicadas a actividades inmobiliarias cuando esas inversiones sean coherentes con nuestras políticas de inversión. Sin embargo, estamos o podemos estar sujetos a pactos en los documentos que rigen nuestro endeudamiento que limitan nuestra capacidad para realizar determinadas inversiones, incluyendo inversiones en participaciones directas e indirectas en bienes inmuebles. Para más información, véase el punto 5B. "Análisis y perspectivas operativas y financieras-Liquidez y recursos de capital-Endeudamiento-Cumplimiento de pactos y ratios financieros".

Inversiones en otros valores

La Compañía podrá realizar inversiones distintas a las descritas anteriormente, aunque por el momento no tiene la intención de hacerlo. La Compañía podrá ofrecer acciones ordinarias, acciones preferentes u otros valores representativos de capital o de deuda, en una o más clases o series, a cambio de efectivo o bienes, lo cual, en principio, requeriría la aprobación de sus accionistas y de la CNBV (respecto de la emisión de acciones preferentes). Asimismo, la Compañía podrá recomprar o readquirir acciones ordinarias u otros valores representativos de capital o deuda a cambio de efectivo o bienes. No hemos participado en actividades de negociación, suscripción, distribución o venta de valores de otros emisores, ni tenemos intención de hacerlo. Nuestras políticas con respecto a estas actividades pueden ser revisadas y modificadas de vez en cuando por nuestro consejo de administración a su entera discreción.

Propiedad intelectual

Creemos que nuestras marcas son importantes para identificarnos a nosotros y a nuestra empresa con el fin de atraer futuros negocios.

Somos propietarios registrados de todas las marcas y nombres comerciales utilizados en relación con nuestras operaciones, los cuales se encuentran debidamente registrados y vigentes ante el Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial. (Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial). Nuestras marcas incluyen "Vesta", "CIV Real Estate", "El Coecillo Vesta Park", "La Mesa Vesta Park", "Vesta Park El Potrero", "Los Bravos Vesta Park", "Vesta Park Toluca","Parque Vesta Toluca", "Techpark", "Parque Aeroespacial Querétaro", "Parque Vesta Juárez", "Parque Vesta Tijuana", "Parque Vesta Guanajuato", "Parque Vesta Aguascalientes","Vesta Park Puebla", "Vesta Park Tlaxcala", "Vesta Park Las Torres", "Vesta Park Rosarito", "Megaregión Vesta Park", "Vesta Park Lagoeste", "Vesta Desarrollo Inmobiliario Industrial", "Vesta Industrial Real Estate Fund", "Vest in Class", "Vesta Challenge", "Innovestteam" e "Innovating Mexico's Industrial Platform"." También somos titulares de los dominios de Internet de nuestras páginas web www.vesta.com.mx y www.vesta.mx.

A fecha de este Informe Anual, no hay ninguna acción, demanda, procedimiento o reclamación pendiente o, que sepamos, amenazada por parte de terceros que pretenda impugnar la validez o el alcance de cualquiera de nuestras marcas o que alegue la infracción por nuestra parte de la propiedad intelectual de terceros.

Cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza

Objetivos de sostenibilidad

Nuestra visión de la sostenibilidad a largo plazo se refleja en nuestra estrategia medioambiental, social y de gobierno ("ESG") (la "Estrategia ESG"), que define los principios básicos por los que se desarrollan las prácticas ESG como parte de nuestro negocio. Nos hemos centrado en la implantación de prácticas ASG en nuestras operaciones principales y en la expansión continua de los programas ASG en todas nuestras propiedades. Estos esfuerzos han dado lugar a mejoras en la forma en que gestionamos, medimos e informamos sobre el desempeño ASG en nuestras actividades de desarrollo, gestión de activos y comerciales, así como en el desempeño ASG de nuestros grupos de interés.

En 2017, nos adherimos a los Objetivos de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas ("ODS") y alineamos nuestra Estrategia ESG y nuestras iniciativas con los objetivos de los ODS. Elaboramos informes anuales de sostenibilidad (los "Informes Anuales de Sostenibilidad") para documentar nuestros logros económicos, de gobierno corporativo, laborales, sociales, medioambientales y financieros. Elaboramos los Informes Anuales de Sostenibilidad sobre la base de las normas desarrolladas por la Global Reporting Initiative ("GRI"), así como el Suplemento del Sector de la Construcción e Inmobiliario de la GRI para la comunicación de información específica del sector inmobiliario. Desde 2020, aplicamos las normas de elaboración de informes publicadas por el Consejo de Normas Contables de Sostenibilidad, y

Índice

hemos empezado a aplicar las bases de información recomendadas por el TASK Force on Climate-Related Financial Disclosures. Además, las métricas clave del informe son verificadas externamente por un consultor medioambiental externo.

En 2022, tomando en cuenta la dinámica del mercado inmobiliario industrial, los cambios macroeconómicos y la situación de México en general, realizamos un nuevo análisis de materialidad con el fin de identificar los temas ASG más materiales para nuestro negocio. Como parte de este proceso, consultamos a más de 150 personas entre ejecutivos, empleados, consejeros, inversionistas, clientes, proveedores, académicos, organizaciones sin fines de lucro y cámaras de la industria para ayudar a identificar y priorizar los temas ASG más materiales para la Compañía. El resultado de este análisis fue una lista de 12 cuestiones ASG principales para la Empresa, relacionadas con nuestra transición a las energías renovables, el gobierno corporativo, la gestión del agua, la construcción y el desarrollo sostenibles, la atracción, retención y desarrollo del capital humano, la gestión de residuos y la resiliencia, la adaptación al cambio climático, las emisiones, los residuos, el desarrollo y la participación de la comunidad, la salud y la seguridad en el trabajo y la diversidad y la inclusión. Para abordar estas cuestiones, en 2022 presentamos a nuestros grupos de interés nuestra Estrategia ESG, que se incorpora a nuestra Estrategia de Nivel 3. Nuestra Estrategia ESG consta de los tres pilares siguientes y sus indicadores clave de rendimiento ("KPI") que pretendemos alcanzar para 2025:

-Gobernanza. Nuestras principales prioridades en este ámbito incluyen (i) aplicar nuestras directrices de responsabilidad en materia de gobernanza, (ii) aumentar los estándares ASG de nuestros proveedores, (iii) promover la diversidad dentro de nuestro grupo y (iv) implantar una cultura de gestión de riesgos. Tenemos previsto utilizar los siguientes indicadores clave de rendimiento para medir nuestros resultados en la consecución de estos objetivos de aquí a 2025:

-Directrices de responsabilidad en materia de gobernanza. Pretendemos que todas nuestras decisiones de inversión se tomen bajo directrices de inversión responsable, incluida la UN PRI.

-Compromisos ESG de los proveedores. Estamos centrados en que el 35 % del total de nuestros proveedores, incluidos nuestros principales proveedores, se comprometan a seguir nuestros requisitos ESG para proveedores. Desde 2020, hemos realizado inspecciones a nuestros proveedores más importantes para garantizar que cumplen nuestros requisitos ESG. Con este proceso, pretendemos que nuestra cadena de suministro cumpla los requisitos de nuestra Estrategia ESG.

-Diversidad. Nos hemos comprometido a contar con tres mujeres en nuestro Consejo de Administración para finales de 2025. A 21 de marzo de 2024, nuestro Consejo de Administración contaba con tres miembros femeninos.

-Gestión de riesgos. Hemos creado diferentes matrices para hacer un seguimiento de nuestros objetivos de gestión de riesgos. En 2021, implementamos una matriz de cambio climático y resiliencia, que dio lugar a la implementación de una matriz de nivel de propiedad de riesgo físico en 2022. Además, durante 2022, desarrollamos una matriz de diligencia debida en materia de derechos humanos, que tiene en cuenta a todas nuestras partes interesadas.

-Social. Nuestras principales prioridades en este ámbito son (i) seguir ampliando nuestros programas de inversión social con las comunidades locales de las zonas en las que operamos, (ii) reforzar las capacidades ESG de nuestro personal e inquilinos, y (iii) garantizar que seguimos las mejores prácticas de transparencia en materia de derechos humanos, diversidad e igualdad de oportunidades. Tenemos previsto utilizar los siguientes indicadores clave de rendimiento para medir nuestros resultados en la consecución de estos objetivos de aquí a 2025:

-Programas de inversión social. Nos centramos en crear alianzas estratégicas con las comunidades locales para aumentar su participación en proyectos ESG. En 2022, alcanzamos el objetivo de este KPI creando proyectos de alianzas estratégicas ESG equivalentes a 1,5 millones de dólares. Para lograr este KPI, creamos alianzas estratégicas con diferentes grupos de interés. Como resultado, nuestros proyectos cuentan con más recursos y podemos tener un impacto más amplio en las comunidades locales, ampliar el alcance de nuestros proyectos y cubrir parte de sus gastos. Gracias al número de alianzas que hemos creado en los últimos tres años y a la cantidad recaudada en eventos como nuestra carrera ciclista, alcanzamos nuestro objetivo antes de lo previsto. En consecuencia, fijaremos nuevos objetivos a corto y medio plazo en un futuro próximo para seguir contribuyendo a las comunidades locales.

-Personal y arrendatarios. Buscamos continuamente fortalecer las capacidades ASG de nuestro personal y arrendatarios proporcionando formación ASG a nuestro personal y exposición de temas ASG a nuestros arrendatarios. A 31 de diciembre de 2022, todo nuestro personal había recibido formación ASG y todos nuestros arrendatarios habían sido sensibilizados sobre temas ASG. Proporcionamos a nuestros arrendatarios nuestras directrices ASG cada año. Además, dos veces al año, celebramos una asamblea del parque industrial junto con los inquilinos, en la que nuestro departamento de ESG debate las mejores prácticas de ESG y reitera la importancia de la recopilación de datos medioambientales. Medimos nuestro KPI hacia la consecución de nuestro objetivo por el número de inquilinos que participan activamente en nuestro esfuerzo de recopilación de datos.

Índice

-Brechas de género. Nos esforzamos por reducir la brecha salarial de género en todos los niveles de la empresa, con especial atención al nivel directivo. Nuestro objetivo es reducir la brecha en un 15% para 2025.

-Medio ambiente. Nuestros principales objetivos medioambientales son (i) reducir el impacto medioambiental de nuestras operaciones, (ii) mejorar la eficiencia de nuestra cartera mediante la obtención de certificaciones ecológicas, y (iii) aplicar medidas resistentes al cambio climático.

Tenemos previsto utilizar los siguientes KPI para medir nuestros resultados en la consecución de estos objetivos de aquí a 2025:

-Impacto medioambiental. Estamos centrados en reducir nuestra huella de carbono y nuestro consumo de agua en un 20,0%, al tiempo que aumentamos la cantidad de residuos que reciclamos o reutilizamos en un 50,0%.

-Certificaciones ecológicas. Pretendemos que el 19% de nuestra SBA reciba una certificación verde, como LEED, BOMA y EDGE.

-Gestión de riesgos medioambientales. Estamos en un proceso continuo de identificación de todos los riesgos físicos y transitorios en relación con nuestras operaciones para definir cualquier acción de mitigación y prevención. Nos comprometemos a cumplir el Acuerdo de París en reconocimiento de las amenazas que plantea el cambio climático. Siguiendo las recomendaciones de la Task Force on Climate-Related Financial Disclosures, hemos analizado los riesgos y oportunidades potenciales junto con nuestra información financiera relacionada con el clima. Además, hemos diseñado una matriz de riesgos transitorios, físicos y sociales con impactos potenciales en cada departamento de la Compañía. Esta matriz nos permitirá sentar las bases de nuestra resiliencia y de nuestras acciones preventivas y de mitigación del cambio climático.

Nuestras clasificaciones y afiliaciones ESG

Desde que iniciamos nuestras operaciones, nos hemos distinguido por nuestros compromisos en materia de ASG. A lo largo de los años, nuestro rendimiento en materia de ASG ha sido evaluado y reconocido por distintos índices internacionales.

Durante 2023, Vesta fortaleció los pilares sociales y ambientales de su estrategia, incluyendo (1) la preparación de la primera Evaluación de Riesgos de Derechos Humanos de la Compañía (2) la implementación de un Diagnóstico de Nivel Uno y Nivel Dos para los parques y oficinas de Vesta, como se requiere para la ISO 14001:2015; (3) el inicio de la implementación de la taxonomía sostenible (México y UE); (4) la finalización de una evaluación de la biodiversidad basada en las Normas TNFD; (5) la consideración de la alineación con las Normas IFRS ESG (S1 y S2); (6) la finalización de una estrategia de cambio climático (Análisis Físico y Transicional) inventario de emisiones; (7) y la reconstrucción de la estrategia de inversión social de la Compañía.

Vesta también fue incluida dentro del Índice S&P/BMV Total ESG México en 2023, por cuarto año consecutivo, y fue incluida dentro del S&P Global Sustainability Yearbook por segundo año consecutivo. Además, Vesta sigue en camino de alcanzar sus objetivos relacionados con el bono vinculado a la sostenibilidad emitido a principios de 2021, habiendo finalizado 2023 con siete nuevos edificios certificados LEED. Por último, Vesta fue reconocida como Edge Champion por metros cuadrados certificados con Edge Certification en 2023.

Marco de financiación vinculada a la sostenibilidad

Además de nuestra Estrategia ESG, en mayo de 2021 adoptamos un marco de financiación vinculado a la sostenibilidad (el "Marco de Financiación Vinculado a la Sostenibilidad") que establece las prioridades de nuestra estrategia de sostenibilidad y fija objetivos con respecto a nuestro indicador clave de rendimiento, la Superficie Bruta Alquilable Sostenible ("SBA Sostenible").

Nuestro objetivo es aumentar el porcentaje de SBA Sostenible hasta al menos el 20,0% de la SBA de la Cartera Total (tal y como se define más adelante) para el 30 de junio de 2026, lo que representa un aumento de 9 puntos porcentuales de nuestra línea base de rendimiento de sostenibilidad del 11,1% a finales de 2020 (la "Línea Base de Rendimiento de Sostenibilidad"), tal y como se establece en el Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, que cubre tanto nuestros Bonos Preferentes Vinculados a la Sostenibilidad como nuestra Línea de Crédito Revolvente No Garantizada Vinculada a la Sostenibilidad. No controlamos las actividades ni el consumo de recursos de nuestros inquilinos, pero promovemos la aplicación de las mejores prácticas y la creación de espacios sostenibles a través de nuestro manual de construcción sostenible (el "Manual de Construcción Sostenible") y mediante la obtención de certificaciones verdes, principalmente en las nuevas construcciones. Nuestro Manual de Construcción Sostenible orienta a los subcontratistas sobre estrategias para el diseño y la construcción de polígonos industriales que reduzcan el impacto ambiental durante la construcción, el uso del inmueble y su futura demolición, e incluye una lista de comprobación para medir los impactos ambientales, sociales y laborales de un proyecto antes de su inicio, a lo largo de su desarrollo y posteriormente. Además, nuestra política ESG, establece los principios básicos que debemos observar en relación con nuestras inversiones y el medio ambiente en cada una de nuestras instalaciones, principios que son diseñados, aplicados y supervisados por nuestro comité ESG en línea con nuestra Estrategia ESG. Además, la mayoría de nuestros contratos de arrendamiento incluyen una cláusula "verde".

Índice

cláusula" que, en una fase inicial, anima a nuestros inquilinos a compartir voluntariamente con nosotros información sobre su consumo de electricidad y agua y la producción de residuos. Durante 2023, modificamos el proceso de recopilación de información medioambiental de la cartera. A partir del informe de 2023, obtuvimos información sobre energía del 92% de los inmuebles de Vesta, y el 8% restante se basó en estimaciones precisas del consumo. En cuanto al agua, obtuvimos información del inquilino respecto al 33% de la cartera ocupada de Vesta y en cuanto a los residuos peligrosos obtuvimos información del inquilino respecto al 4% de nuestra cartera ocupada mientras que para los residuos no peligrosos obtuvimos información del inquilino respecto al 8% o nuestra cartera ocupada. Esto nos ayuda a disponer de datos mucho más precisos en relación con el agua, la energía y los residuos en la cartera.

A partir de 2020, aspiramos a lograr la certificación LEED para nuevas construcciones en más de la mitad de nuestra cartera de nuevos desarrollos. Además, hemos reforzado nuestro Manual de Construcción Sostenible para elevar los estándares de construcción de nuestros desarrollos en términos de ESG. Además, desplegaremos una estrategia para certificar nuestra cartera existente, tratando de lograr certificaciones en la fase operativa, como LEED BD+C, LEED O+M, BOMA BEST y EDGE.

En virtud de las condiciones de los bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad y de la línea de crédito no garantizada de refinanciación vinculada a la sostenibilidad, debemos alcanzar nuestro objetivo de rendimiento en materia de sostenibilidad, además de cumplir determinados requisitos de información. El incumplimiento de estos objetivos nos obligará a pagar intereses adicionales en virtud de los bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad y del crédito revolvente no garantizado vinculado a la sostenibilidad. Además, de conformidad con el Marco de Financiación Vinculada a la Sostenibilidad, nos hemos comprometido a publicar anualmente en nuestra página web, y en cualquier caso para cualquier fecha/periodo relevante para evaluar nuestro desempeño en relación con nuestro Objetivo de Desempeño de Sostenibilidad, una actualización de la Financiación Vinculada a la Sostenibilidad como parte de nuestro Informe Anual de Sostenibilidad, que incluye información actualizada sobre nuestro desempeño con respecto a la GLA Sostenible, un informe de garantía de verificación emitido por un verificador externo, y cualquier otra información relevante para permitir a los inversores supervisar el progreso del Objetivo de Desempeño de Sostenibilidad. El contenido de nuestra página web, así como el de cualquier otra página web a la que se haga referencia en el presente documento, no se incorpora al presente Informe Anual ni forma parte del mismo.

Seguros

Mantenemos pólizas de seguro que cubren nuestras propiedades frente a diversos riesgos, como responsabilidad civil general, terremotos, inundaciones e interrupción de la actividad empresarial. Determinamos el tipo de cobertura y las especificaciones y límites de las pólizas en función de lo que consideramos que son los riesgos asociados a nuestra propiedad de inmuebles y nuestras operaciones comerciales en mercados específicos. Dicha cobertura suele incluir seguros de daños a la propiedad y de pérdidas por alquiler resultantes de riesgos como incendios, vendavales, inundaciones y seguros de responsabilidad civil general comercial. Consideramos que nuestra cobertura de seguros es consistente con la que mantienen otras empresas de nuestra industria en México.

Creemos que nuestras propiedades están adecuadamente aseguradas. Sin embargo, hay ciertas pérdidas, incluidas las derivadas de casos fortuitos, actos de guerra y actos de terrorismo o disturbios, que generalmente no son asegurables porque no se considera económicamente viable o prudente hacerlo. Si se produce una pérdida no asegurada o una pérdida superior a los límites asegurados con respecto a una o más de nuestras propiedades, podríamos experimentar una pérdida significativa del capital invertido y de los ingresos potenciales en estas propiedades y podríamos potencialmente seguir obligados a dar efecto a los términos en virtud de cualquier deuda con recurso asociada a la propiedad. Para más información, véase "Factores de riesgo-Riesgos relacionados con nuestra actividad-Nuestros arrendatarios pueden incumplir su obligación de mantener la cobertura del seguro".

Procedimientos judiciales

Hemos sido y podemos ser parte en el futuro de ciertas reclamaciones y procedimientos legales incidentales al curso normal de nuestro negocio, incluyendo, por ejemplo, liquidaciones de impuestos, reclamaciones relacionadas con empleados o asuntos laborales, asuntos de propiedad intelectual, asuntos regulatorios, contratos, publicidad y otras reclamaciones, incluyendo procedimientos con riesgos probables, posibles y remotos de pérdida. Nuestras provisiones se registran de conformidad con las normas contables, sobre la base de un análisis individual de cada contingencia realizado por nuestros asesores jurídicos internos y externos. Constituimos provisiones para los procedimientos que nuestro asesor externo evalúa como de riesgo probable de pérdida. En los casos en que las decisiones desfavorables en las reclamaciones impliquen importes sustanciales, o si las pérdidas reales son significativamente superiores a las provisiones constituidas, el coste agregado de las decisiones desfavorables podría tener un efecto significativamente adverso tanto en nuestra situación financiera como en nuestros resultados de explotación. Además, nuestra dirección puede verse obligada a dedicar tiempo y atención a defenderse de estas reclamaciones, lo que podría impedirle concentrarse en nuestra actividad principal.

A 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, no teníamos provisiones, en cada caso relacionadas con procedimientos judiciales en los que fuéramos parte. Los procedimientos judiciales son inherentemente impredecibles y están sujetos a importantes incertidumbres. Si uno o varios de los procedimientos judiciales en los que estamos implicados actualmente o en los que pudiéramos llegar a estar implicados dieran lugar a una sentencia en nuestra contra en cualquier periodo de información por importes que superaran las expectativas de nuestra dirección, el impacto en nuestros resultados de explotación o en nuestros resultados de explotación se vería afectado.

Índice

situación financiera de ese período podría ser importante. Véase "Factores de riesgo - Riesgos relacionados con nuestra actividad - Estamos o podemos estar sujetos a procedimientos judiciales y administrativos o a investigaciones gubernamentales, que podrían perjudicar a nuestra actividad y a nuestra reputación."

Empleados

Al 31 de diciembre de 2023, contábamos con un total de 95 empleados (incluyendo nuestros gerentes regionales), todos ellos radicados en México. Subcontratamos a terceros todos los servicios de construcción, ingeniería y gestión de proyectos y trabajos relacionados, así como el mantenimiento de nuestros edificios industriales. Ninguno de nuestros empleados está afiliado a sindicatos. Hasta la fecha, no hemos sufrido ninguna huelga ni ninguna otra interrupción laboral.

La siguiente tabla contiene un desglose del número medio de nuestros empleados, por regiones, en las fechas indicadas:


	A 31 de diciembre,
Región	2023	2022	2021
Bajío Norte	6	5	6
Bajío Sur	15	12
Central	7	7	8
Empresa	54	49
Noreste	8	4	4
Noroeste	5	9	11
Total	95	87	90

Punto 4A. Comentarios del personal no resueltos

No se aplica.

Tema 5. Análisis y perspectivas operativas y financieras

El siguiente análisis de nuestra situación financiera y de los resultados de nuestras operaciones debe leerse junto con nuestros estados financieros y las notas a los mismos incluidas en este Informe Anual y la información presentada en "Presentación de la información financiera y de otro tipo" y "Resumen de la información financiera consolidada y datos operativos". Toda la información financiera incluida en este Informe Anual, a menos que se indique lo contrario, se presenta en dólares estadounidenses y se ha elaborado de conformidad con las NIIF.

Este Informe Anual contiene previsiones de futuro que reflejan nuestros planes, estimaciones y creencias, e implican riesgos, incertidumbres y suposiciones. Nuestros resultados reales podrían diferir sustancialmente de los expuestos en las declaraciones prospectivas. Los factores que podrían causar o contribuir a estas diferencias incluyen, entre otros, los que se comentan a continuación y en otras partes de este Informe Anual, en particular en los apartados "Factores de riesgo" y "Nota especial sobre las declaraciones prospectivas". Además del resto de la información contenida en este Informe Anual, los inversores deben considerar detenidamente el siguiente análisis y la información expuesta en "Factores de riesgo" antes de invertir en nuestras acciones ordinarias.

A. Resultados de explotación

Visión general

Somos una empresa inmobiliaria totalmente integrada y administrada internamente que posee, administra, desarrolla y renta propiedades industriales en México. Contamos con experiencia y capacidades de desarrollo significativas, enfocadas en un solo segmento inmobiliario compuesto por parques industriales y edificios industriales en México. Con un equipo directivo experimentado, nos esforzamos por alcanzar la excelencia en el desarrollo de bienes raíces industriales, para generar inversiones eficientes y sostenibles. Ofrecemos a nuestros clientes de clase mundial ubicaciones estratégicas a lo largo de 15 estados de la República Mexicana localizadas en las zonas industriales de mayor desarrollo, con un creciente portafolio de nuestros desarrollos construidos bajo estándares ecoeficientes. Al 31 de diciembre de 2023, nuestro portafolio estaba compuesto por 214 edificios con una SBA total de 37.4 millones de pies cuadrados (3.5 millones de metros cuadrados), y una tasa de ocupación estabilizada de 96.7%. Nuestra SBA ha crecido 62,0 veces desde que iniciamos nuestras operaciones en 1998, lo que representa una TCAC del 10,8% desde nuestra oferta pública inicial en 2012. Nuestras instalaciones están ubicadas en zonas estratégicas para la manufactura ligera y logística en las regiones Noroeste, Noreste, Bajío-Norte, Bajío-Sur y Centro de México. La calidad y ubicación geográfica de nuestras propiedades son clave para optimizar las operaciones de nuestros clientes, y constituyen un eslabón crucial en la cadena de suministro regional.

Índice

Nuestros inmuebles ofrecen soluciones inmobiliarias innovadoras y adaptadas a las necesidades específicas de nuestros clientes, así como a las tendencias del sector que identificamos en nuestros mercados. Desarrollamos de forma selectiva centros de fabricación ligera y distribución y edificios BTS, que se adaptan a las necesidades específicas de los clientes o de un sector concreto. Nuestras propiedades permiten la reconfiguración modular para satisfacer las necesidades específicas del cliente, garantizando que una instalación pueda transformarse continuamente. Trabajar en estrecha colaboración con nuestros clientes en el diseño de estos edificios a medida nos permite estar al día y anticiparnos a las tendencias del sector. Además de soluciones a medida en zonas industriales de probada eficacia, también desarrollamos Inventory Buildings, que se construyen sin un contrato de arrendamiento firmado con un cliente específico y se diseñan de acuerdo con las especificaciones estándar del sector. Los Edificios de Inventario proporcionan espacio suficiente a los clientes que no tienen tiempo o interés en construir Edificios BTS. Ajustamos nuestra combinación de edificios para atender las demandas inmobiliarias de los clientes actuales y potenciales mediante el seguimiento de las necesidades de nuestros clientes y sus sectores.

Índice

La siguiente tabla presenta un resumen de nuestra cartera inmobiliaria a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021:


	A 31 de diciembre,
	2023	2022	2021
Número de propiedades inmobiliarias	214	202	189
SBA (pies cuadrados)(1)	37,354,498	33,714,370	31,081,746
Superficie alquilada (pies cuadrados)(2)	34,876,081	32,054,026	29,257,404
Número de inquilinos	187	183	175
Alquiler medio por pie cuadrado (US$ al año)(3)	5.4	5.0	4.5
Duración media ponderada restante del arrendamiento (años)	4.9	4.9	4.3
Ingresos por alquiler cobrados por pie cuadrado (US$ al año)(4)	5.4	4.7	4.7
Tasa de ocupación estabilizada (% de la SBA)(5)	96.7	97.3	94.3

_______________

(1)Se refiere a la SBA total de todas nuestras propiedades inmobiliarias.

(2)Se refiere a la SBA efectivamente arrendada a inquilinos en las fechas indicadas.

Bases para la elaboración de nuestra información financiera

Nuestros estados financieros incluidos en este Informe Anual se han elaborado de conformidad con las NIIF sobre la base del coste histórico, salvo en el caso de las propiedades de inversión y los instrumentos financieros, que se valoran a su valor razonable al final de cada periodo de referencia, tal y como se explica en las políticas contables que figuran a continuación. El coste histórico se basa generalmente en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración, con independencia de que ese precio sea directamente observable o se estime utilizando otra técnica de valoración. Al estimar el valor razonable de un activo o de un pasivo, tenemos en cuenta las características del activo o del pasivo si los participantes en el mercado tuvieran en cuenta dichas características a la hora de fijar el precio del activo o del pasivo en la fecha de valoración. El valor razonable a efectos de valoración y/o revelación en nuestros estados financieros se determina sobre esta base, salvo en el caso de las transacciones con pagos basados en acciones que entran en el ámbito de aplicación de la NIIF 2, Pagos basados en acciones.

Además, a efectos de información financiera, las valoraciones del valor razonable se clasifican en los niveles 1, 2 o 3 en función del grado en que los datos de entrada de las valoraciones del valor razonable son observables y de la importancia de los datos de entrada para la valoración del valor razonable en su conjunto, que se describen a continuación:

-Las valoraciones a valor razonable de nivel 1 son las derivadas de precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que podemos acceder en la fecha de valoración;

-Las valoraciones a valor razonable de Nivel 2 son aquellas derivadas de inputs, distintos de los precios de cotización incluidos en el Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, ya sea directa o indirectamente; y

-Las valoraciones del valor razonable de nivel 3 son las derivadas de técnicas de valoración que incluyen datos para el activo o pasivo que no se basan en datos de mercado observables.

Principales factores que afectan a nuestros resultados de explotación

Condiciones macroeconómicas

Nuestro negocio está estrechamente ligado a las condiciones económicas generales de México y, en menor medida, de Estados Unidos y otros países. En consecuencia, nuestro desempeño financiero y operativo, el valor de nuestra cartera y nuestra capacidad para implementar nuestros

Índice

La estrategia empresarial puede verse afectada por cambios en las condiciones económicas nacionales y mundiales. El comportamiento de los mercados inmobiliarios en los que operamos tiende a ser cíclico y está relacionado con la percepción de los inversores sobre las perspectivas económicas generales. La subida de los tipos de interés, el descenso de la demanda inmobiliaria o los periodos de desaceleración o recesión económica general han tenido un impacto negativo directo en el mercado inmobiliario en el pasado y la repetición de estas condiciones podría dar lugar a una disminución de nuestros ingresos.

Todas nuestras operaciones se llevan a cabo en México y dependen de la evolución de la economía mexicana. En consecuencia, nuestra actividad, situación financiera, resultados de explotación y perspectivas pueden verse afectados por la situación general de la economía mexicana, la devaluación del peso con respecto al dólar estadounidense, la inestabilidad de los precios, la inflación, los tipos de interés, los cambios en la reglamentación, la fiscalidad, la inestabilidad social y otros acontecimientos políticos, sociales y económicos que se produzcan en México o que le afecten, sobre los cuales no tenemos ningún control. La disminución de la tasa de crecimiento de la economía mexicana, los periodos de crecimiento negativo y/o los aumentos de la inflación o de los tipos de interés pueden dar lugar a una menor demanda de nuestros servicios y productos, reducir los precios reales de nuestros servicios y productos o provocar un cambio hacia servicios y productos de menor margen.

En el pasado, México ha experimentado tanto periodos prolongados de condiciones económicas débiles como deterioros en las condiciones económicas que han tenido un impacto negativo en nuestro negocio. No podemos asegurar que dichas condiciones no se repetirán en el futuro o que, de ocurrir, no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, situación financiera, resultados de operación y perspectivas. Para más información sobre estos riesgos, véase el punto 3D. "Factores de Riesgo-Riesgos Relacionados con México".

Ingresos por alquiler

Nuestra principal fuente de ingresos son los alquileres que recibimos de nuestros clientes en virtud de contratos de arrendamiento operativo. El importe de los ingresos por alquileres generados por los inmuebles que componen nuestra cartera depende principalmente de nuestra capacidad para (i) mantener nuestras tasas de ocupación actuales, (ii) arrendar el espacio actualmente disponible y el espacio que quede disponible tras la rescisión de un contrato de arrendamiento y (iii) adquirir o desarrollar nuevos inmuebles o ampliar los inmuebles existentes. A 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, nuestra tasa de ocupación estabilizada en nuestros edificios industriales era del 96,7%, 97,3% y 94,3%, respectivamente. El importe de los ingresos por alquileres generados por nuestros inmuebles arrendados también depende de nuestra capacidad para cobrar los pagos de alquiler de nuestros inquilinos de conformidad con sus contratos de arrendamiento, así como de nuestra capacidad para aumentar nuestras tarifas de alquiler. Además, el aumento de los ingresos por rentas dependerá en parte de nuestra capacidad para adquirir nuevos inmuebles que cumplan nuestros criterios de inversión y para desarrollarlos, así como de nuestra capacidad para ampliar la SBA de nuestros inmuebles existentes cuando sea posible. Las tendencias positivas o negativas en los negocios de nuestros inquilinos o en las zonas geográficas en las que operamos también podrían afectar a nuestros ingresos por alquileres en períodos futuros.

Vencimientos de arrendamientos

Nuestra capacidad para realquilar espacio con prontitud tras el vencimiento de un contrato de arrendamiento repercutirá en nuestros resultados de explotación y se verá afectada por las condiciones económicas y competitivas de los mercados en los que operamos, así como por la conveniencia de cada uno de nuestros inmuebles. A 31 de diciembre de 2023, nuestros contratos de arrendamiento con vencimiento en 2024 representaban el 9,8% de nuestra SBA arrendada.

Condiciones del mercado

Planeamos buscar oportunidades de inversión adicionales en todo México, particularmente dentro de los corredores industriales y comerciales. Los cambios positivos o negativos en las condiciones del mercado afectarán a nuestros resultados globales. Los futuros descensos en las condiciones económicas regionales que afecten a nuestros mercados objetivo o los descensos en el sector inmobiliario industrial que menoscaben nuestra capacidad para celebrar nuevos contratos de arrendamiento y/o volver a arrendar espacio existente y/o la capacidad de nuestros arrendatarios para cumplir sus compromisos de arrendamiento, como en el caso de su insolvencia o quiebra, podrían afectar negativamente a nuestra capacidad para mantener o aumentar las tasas de arrendamiento en nuestras propiedades.

Concurso

Competimos con un número de compradores, desarrolladores y operadores de propiedades industriales en México, muchos de los cuales ofrecen productos o pueden buscar adquirir propiedades similares a las nuestras en los mismos mercados que nosotros. En el futuro, un incremento en la competencia podría disminuir nuestras oportunidades de adquirir una propiedad deseada en términos favorables o en absoluto, y podríamos ser desplazados por nuestros competidores. Además, la competencia puede afectar a las tasas de ocupación de nuestros inmuebles y, por tanto, a nuestros resultados financieros, y podemos vernos presionados a reducir nuestras tarifas de alquiler por debajo de las actuales o a ofrecer importantes reducciones de alquiler, mejoras, derechos de rescisión anticipada u opciones de renovación favorables a los inquilinos para retenerlos cuando expiren sus contratos.

Índice

Costes de explotación de la propiedad

Los costes de explotación de nuestros inmuebles se componen en gran parte de los impuestos sobre bienes inmuebles, los costes de seguros, los costes de mantenimiento y otros gastos relacionados con la propiedad. La mayoría de los costes de mantenimiento se repercuten a los inquilinos y son pagados por ellos en forma de cuotas periódicas de mantenimiento. Por consiguiente, no contabilizamos estos gastos de mantenimiento en los gastos de explotación de los inmuebles. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento son dobles netos, lo que significa que el inquilino es responsable de los costes de seguro además del alquiler, o triples netos, en los que el inquilino es responsable de los costes de seguro, impuestos sobre bienes inmuebles y mantenimiento además del alquiler.

Inflación

Antes de 2021, la inflación había sido baja y tuvo un impacto mínimo en el rendimiento operativo de nuestras propiedades industriales en nuestros mercados de operación; sin embargo, la inflación aumentó significativamente en 2021 y 2022, y puede continuar siendo elevada o aumentar aún más; para el año terminado el 31 de diciembre de 2023, las tasas de crecimiento de la inflación se desaceleraron ligeramente en comparación con las de 2021 y 2022. La tasa anual de inflación de México, medida por los cambios en el índice nacional de precios al consumidor, calculado y publicado por el Banco Central Mexicano y el INEGI, fue de 7.4% para 2021, 7.8% para 2022 y 4.6% para 2023. Véase el punto 3D. "Factores de Riesgo-Riesgos Relacionados con México-La tasa de inflación en México y las acciones del Gobierno Federal para controlarla pueden tener un impacto negativo en nuestras inversiones."

La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento contienen cláusulas destinadas a mitigar el impacto adverso de la inflación. Por lo general, estas disposiciones contemplan aumentos anuales de los alquileres utilizando la tasa de inflación aplicable durante los últimos doce meses. El aumento del alquiler entra en vigor en cada aniversario de la fecha de inicio del contrato. La mayoría de nuestros contratos de arrendamiento prevén una repercusión limpia de los costes de inflación, mientras que otros limitan el aumento anual a un nivel específico o prevén un aumento fijo debido a la inflación. La tasa de inflación aplicable depende de la moneda del contrato: Los arrendamientos denominados en dólares estadounidenses están indexados al IPC y los denominados en pesos al INPC.

Sin embargo, como los ajustes de los alquileres van por detrás de los aumentos reales de la inflación, nuestros márgenes pueden disminuir durante el periodo anterior al ajuste, pero nuestros costes aumentarán debido a la inflación. Además, en virtud de nuestros contratos de arrendamiento solemos estar expuestos a aumentos de los gastos de explotación no reembolsables de los inmuebles, incluidos los gastos incurridos en relación con los locales vacíos. Además, creemos que algunas de las tarifas de alquiler existentes en virtud de nuestros contratos de arrendamiento sujetos a renovación están por debajo de las tarifas de mercado actuales para espacios comparables y que, tras la renovación o el nuevo arrendamiento, dichas tarifas pueden incrementarse para ser coherentes con las tarifas de mercado actuales o acercarse a ellas, lo que también puede compensar nuestra exposición a las presiones inflacionistas de los gastos relacionados con nuestros inmuebles arrendados. También estamos expuestos a la inflación con respecto a nuestra cartera de promociones, ya que los aumentos de los materiales y otros costes relacionados con nuestras actividades de promoción encarecen la promoción de inmuebles. Con respecto a nuestro endeudamiento pendiente, evaluamos periódicamente nuestra exposición a las fluctuaciones de los tipos de interés, y podemos suscribir operaciones de derivados que intentan mitigar, aunque no eliminar, el impacto de los cambios en los tipos de interés de nuestros préstamos a tipo variable.

Efectos de la pandemia de COVID-19

En 2020, para mitigar el impacto de la pandemia de COVID-19 en nuestro negocio y resultados de operaciones, desarrollamos y ejecutamos estrategias para adaptarnos a las condiciones y ofrecer alivio temporal a nuestros clientes. Como resultado de estos esfuerzos, pudimos identificar con prontitud las tendencias emergentes y aprovechar ciertas oportunidades de negocio. Entre otras cosas, entablamos negociaciones con nuestros clientes desde una perspectiva a largo plazo y acordamos prórrogas de pago con los arrendatarios que cumplían nuestros estrictos criterios. Concedimos un total de 38 prórrogas de pago, que representaban un importe agregado de aproximadamente 6,6 millones de dólares, de los cuales el 82% se habían recuperado a 31 de diciembre de 2020.

Al 31 de diciembre de 2023, el 100.0% de nuestros arrendatarios habían reanudado operaciones y recuperamos los saldos adeudados por todos nuestros clientes conforme a sus prórrogas de pago, excepto por uno, para el cual el monto adeudado es inmaterial. Como resultado, mientras que muchos sectores inmobiliarios y regiones han sufrido pérdidas significativas, creemos que la pandemia de COVID-19 no ha tenido un impacto material en el sector inmobiliario industrial mexicano. No obstante, continuamos monitoreando de cerca nuestro desempeño financiero y operativo y reduciendo nuestros costos en la medida de lo posible, y reevaluamos nuestras relaciones con ciertos clientes no materiales. Para mayor información, véase la nota 1 de nuestros estados financieros consolidados auditados que aparecen en otra sección de este Informe Anual y "Factores de riesgo-Riesgos relacionados con nuestro negocio-Crisis sanitarias como la pandemia de COVID-19 pueden tener un impacto negativo en nuestro negocio."

Estimaciones contables críticas

Visión general

En la elaboración de nuestros estados financieros, nos vemos obligados a realizar juicios, estimaciones e hipótesis sobre los importes en libros de los activos y pasivos que no pueden deducirse fácilmente de otras fuentes. También utilizamos juicios y

Índice

estimaciones para reconocer ingresos, gastos y otras transacciones. Las estimaciones y las hipótesis subyacentes se revisan de forma continua. Las revisiones de las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se revisa la estimación si la revisión afecta sólo a ese periodo o en el periodo de la revisión y periodos futuros si la revisión afecta tanto al periodo actual como a periodos futuros. Las estimaciones e hipótesis se basan en datos históricos y otros factores que se consideran razonables dadas las circunstancias. Los resultados reales en periodos futuros podrían diferir de dichas estimaciones e hipótesis, y si estas diferencias fueran lo suficientemente significativas, nuestros resultados de explotación declarados se verían material y negativamente afectados.

Para más información, véanse las notas 2 y 3 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en este Informe Anual.

Valoración de bienes de inversión

Nuestro Comité de Auditoría ha aprobado la decisión de la dirección de aplicar plenamente la NIIF 13 para reflejar el valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias en nuestros estados contables. Contratamos trimestralmente a tasadores externos para obtener una opinión independiente sobre el valor de mercado de todas nuestras inversiones inmobiliarias, incluidas las propiedades en desarrollo. Presentamos a cada tasador una lista actualizada de los alquileres de la cartera que están examinando, y les damos acceso a las propiedades, los contratos de arrendamiento y los detalles operativos específicos de la cartera.

Los tasadores independientes utilizan técnicas de valoración como el método de los flujos de caja descontados, el método del coste de reposición y el método de la tasa de capitalización de los ingresos. Las técnicas utilizadas incluyen hipótesis, que no son directamente observables en el mercado, para estimar el valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias, como los tipos de descuento, los ingresos netos de explotación a largo plazo, las tasas de inflación, los periodos de absorción y los alquileres de mercado. Esta valoración se realiza trimestralmente. Para determinar el valor de mercado de nuestros edificios se utiliza el método de los flujos de caja descontados, y para determinar el valor de mercado de nuestras reservas de suelo se utiliza el método del coste de reposición. Los costes directos iniciales incurridos en la negociación y concertación de un arrendamiento operativo se añaden al valor contable del activo arrendado.

Siguiendo estas técnicas y metodologías, los tasadores estiman el valor justo de mercado de todas nuestras propiedades de inversión.

Para revisar las valoraciones de los tasadores, hemos dividido nuestra cartera entre los tasadores, con al menos dos tasadores por mercado geográfico. Tras recibir los informes de los tasadores, comparamos las valoraciones de los distintos tasadores para verificar su exactitud. Si se detecta alguna discrepancia, revisamos la información presentada a los tasadores. Además, obtenemos borradores de los informes de tasación y realizamos una revisión independiente de los resultados de cada propiedad. Utilizamos nuestro conocimiento de cada propiedad y de las carteras regionales, así como de las condiciones de cada mercado, obtenido a través de conversaciones con nuestro departamento de desarrollo, así como su conocimiento de los movimientos en los tipos de interés, la rotación y otros juicios utilizados en la valoración, y revisamos la razonabilidad de los resultados comunicados según estos criterios y el movimiento en el resultado comunicado con respecto al valor registrado en el trimestre anterior. Durante nuestro proceso de revisión, compartimos con los tasadores nuestras observaciones relativas a incoherencias en la información sobre los hechos, declaraciones inexactas o textos, y les pedimos que revisen sus informes y los modifiquen si procede. También preguntamos a los tasadores en qué medida las transacciones de mercado recientes y los valores de alquiler esperados que utilizan para derivar sus valoraciones tienen en cuenta el impacto del cambio climático. Tras debatir con los tasadores, estos presentaron informes finales actualizados. Los comentarios sobre la valoración y los justificantes facilitados por los tasadores nos permitieron considerar los factores específicos del inmueble que pueden haber influido en el valor, incluidas las transacciones comparables recientes, en su caso. Llegamos a la conclusión de que las hipótesis utilizadas por los tasadores en sus valoraciones eran justificables a la luz de las pruebas de mercado disponibles y comparables y, en consecuencia, aprobamos el informe final de valoración para su registro. No se realizan ajustes en los informes de valoración de las inversiones inmobiliarias una vez finalizados.

Para más información, véase la nota 8 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en este Informe Anual. Nuestra dirección considera que las metodologías de valoración elegidas son adecuadas para determinar el valor razonable del tipo de inmuebles de inversión que poseemos.

Descripción de las principales partidas

A continuación se describen brevemente los componentes de los ingresos y gastos tal y como se presentan en nuestro estado del resultado global.

Ingresos

La principal fuente de nuestros ingresos procede de los alquileres que nuestros clientes nos abonan en virtud de contratos de arrendamiento operativo y que se registran según el principio del devengo. Prestamos servicios de construcción reembolsables en virtud de determinados contratos de arrendamiento que hemos suscrito.

Índice

en. En consecuencia, podemos recuperar ocasionalmente determinados gastos de explotación de nuestros inmuebles arrendados. Los ingresos por alquileres que figuran en nuestros estados financieros incluyen esos reembolsos.

Costes de explotación de la propiedad

Los costes de explotación de la propiedad se componen de (i) impuestos sobre bienes inmuebles, (ii) costes de seguros, (iii) costes de mantenimiento, (iv) costes de energía y (v) otros gastos relacionados con la propiedad.

Los impuestos sobre bienes inmuebles varían entre los estados mexicanos en función de los valores determinados por las autoridades locales. Los costes de seguros se refieren a las primas que pagamos a nuestros proveedores de seguros por las pólizas de seguro relativas a cada una de nuestras propiedades inmobiliarias, que proporcionan cobertura frente a casos fortuitos, responsabilidad civil y pérdidas por interrupción de la actividad, entre otros. Los costes de mantenimiento incluyen los costes asociados al mantenimiento estructural de cada uno de nuestros edificios industriales. Los costes energéticos incluyen el consumo de electricidad por parte de nuestros inquilinos que utilizan nuestra infraestructura de generación de electricidad. Otros gastos relacionados con la propiedad incluyen los servicios de iluminación de nuestras propiedades, los servicios de seguridad en los polígonos industriales que gestionamos y en nuestras propiedades vacantes, los honorarios de abogados por el cobro de créditos por arrendamientos operativos vencidos de clientes morosos y los honorarios que pagamos a polígonos industriales propiedad de terceros por determinados servicios prestados en dichos polígonos. La provisión para cuentas a cobrar por arrendamientos operativos de dudoso cobro es creada por nuestra dirección tras su revisión del perfil de antigüedad de las cuentas a cobrar y en función de cada arrendatario, dependiendo de la evaluación de la dirección sobre la probabilidad de que cada arrendatario efectúe los pagos de alquiler puntualmente.

Gastos generales y administrativos

Los gastos generales y administrativos consisten en lo siguiente (i) gastos de marketing, publicidad y promoción, (ii) gastos de auditoría y consultoría fiscal relacionados con la revisión de nuestros estados individuales y financieros, (iii) gastos legales por asuntos distintos del cobro de pagos de alquiler en virtud de contratos de arrendamiento relacionados con nuestras propiedades industriales, (iv) sueldos, salarios y primas que pagamos a nuestros empleados, (v) prestaciones directas a los empleados, (vi) costes indirectos de emisión y negociación de acciones, y (vii) depreciación del mobiliario de oficina.

Otros ingresos y gastos

Otros ingresos y gastos se compone de los siguientes elementos:

-ingresos por intereses: los ingresos por intereses consisten en los intereses devengados por nuestro efectivo y equivalentes de efectivo;

-otros ingresos: otros ingresos incluyen (i) partidas no recurrentes relacionadas con adquisiciones de acciones de otras empresas, (ii) cargos por electricidad no procedentes de arrendamientos y (iii) otras partidas diversas como inflación e intereses sobre impuestos sobre la renta recuperables;

-gastos financierosGastos financieros: los gastos financieros incluyen principalmente los intereses devengados de nuestra deuda y otros gastos relacionados con la financiación;

-ganancia de cambioBasándose en el entorno económico primario en el que operamos, nuestra dirección ha determinado que el dólar estadounidense es la moneda funcional de Vesta y de todas sus filiales, a excepción de WTN, que considera el peso como su moneda funcional. Por lo tanto, la ganancia por tipo de cambio representa el efecto de las variaciones en los tipos de cambio sobre los activos y pasivos monetarios denominados en pesos mantenidos por Vesta y todas sus filiales excepto WTN. También incluye los efectos de las variaciones de los tipos de cambio sobre la deuda denominada en dólares estadounidenses de WTN. Reconocemos una ganancia o pérdida cambiaria dependiendo de si mantenemos activos o pasivos monetarios denominados en pesos y de si el peso se aprecia o deprecia frente al dólar estadounidense

-ganancia por revalorización de inversiones inmobiliariasGanancia por revalorización de inversiones inmobiliarias: es la ganancia derivada de los cambios en el valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias, determinado por tasadores independientes. Las tasaciones se realizan trimestralmente. Registramos una ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias en los años en que el valor razonable de nuestras propiedades aumenta con respecto al año anterior, o una pérdida por revalorización de inversiones inmobiliarias si el valor razonable disminuye.

-Otros gastos: los otros gastos incluyen (i) los costes de electricidad no imputables al inquilino y (ii) otras comisiones y gastos diversos pagados.

Beneficio del ejercicio

El beneficio del ejercicio es nuestro beneficio antes de impuestos, menos los impuestos sobre la renta.

Índice

Otros ingresos (pérdidas) globales

Como ya se ha mencionado, WTN considera el peso como su moneda funcional. Dado que nuestros estados financieros se presentan en dólares estadounidenses, estamos obligados a convertir la información financiera de WTN a dólares estadounidenses a efectos de reconocimiento. Las diferencias de cambio al convertir la información financiera de WTN se reportan como otros ingresos (pérdidas) integrales de conformidad con las NIIF.

Resultados de explotación

La siguiente tabla presenta datos derivados de nuestro estado consolidado del resultado global para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023	2022	2021
Ingresos:
Ingresos por alquiler	213.4	178.0	160.7
Gastos de gestión	1.0	-	0.1
Gastos de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres	(13.5)	(8.9)	(8.5)
Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	(4.8)	(2.5)	(2.2)
Gastos generales y administrativos	(31.7)	(24.4)	(21.4)
Ingresos por intereses	9.4	2.6	0.1
Otros ingresos	5.1	1.3	0.2
Otros gastos	(3.0)	(0.4)	(0.1)
Gastos financieros	(46.3)	(46.4)	(50.3)
Ganancia (pérdida) de cambio - neta	8.9	1.9	(1.1)
(Pérdida) ganancia por venta de inversiones inmobiliarias	(0.5)	5.0	14.0
Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	243.5	185.5	164.6
Beneficios antes de impuestos	381.6	291.8	256.1
Gasto por impuesto sobre la renta corriente	(92.0)	(42.0)	(50.3)
Beneficio (gasto) por impuesto diferido	27.0	(6.2)	(31.8)
Gasto total por impuesto sobre la renta	(65.0)	(48.2)	(82.1)
Beneficio del periodo	316.6	243.6	173.9
Otros ingresos (pérdidas) globales - netos de impuestos:
Partidas que pueden reclasificarse posteriormente en beneficios
Ganancia por valor razonable en instrumentos derivados	-	-	2.9
Diferencias de cambio al convertir otras operaciones en moneda funcional	7.9	8.9	(4.8)
Total otro resultado global	7.9	8.9	(2.0)
Resultado global total del periodo	324.5	252.5	172.0
Beneficio básico por acción (1)	0.4183	0.3569	0.2683
Beneficio diluido por acción (1)	0.4118	0.3509	0.2636

_______________

(1)Los datos por acción incluyen los efectos de la oferta pública inicial de Vesta de 125.000.000 acciones ordinarias el 5 de julio de 2023 y de 42.500.000 acciones ordinarias el 7 de diciembre de 2023.

Índice

Estados consolidados de beneficios y otros ingresos (pérdidas) globales

Ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023 Comparado con el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022

Ingresos

Los ingresos por rentas aumentaron US$35,4 millones, o 19,9%, a US$213,4 millones para el año finalizado el 31 de diciembre de 2023 de US$178,0 millones para el año finalizado el 31 de diciembre de 2022. Esto fue atribuible principalmente a:

-un aumento de 29,9 millones de dólares (84,5%) de los ingresos por alquileres procedentes del arrendamiento de nuevos espacios o de espacios que quedaron vacantes durante 2022;

-un aumento de 8,5 millones de dólares, o un 24,0%, de los ingresos por alquileres como consecuencia de los aumentos de los alquileres por los ajustes por inflación de acuerdo con nuestros contratos de arrendamiento;

-un aumento de 3,2 millones de dólares, o un 9,0%, debido al reembolso de gastos pagados por nosotros en nombre de nuestros clientes y contabilizados como ingresos por alquileres; y

-un aumento de 1,9 millones de dólares, o del 5,4%, debido a los efectos de conversión de moneda de los arrendamientos denominados en pesos mexicanos.

Este aumento se vio parcialmente compensado por:

-una disminución de 8,7 millones de dólares (24,6%) de los ingresos por alquileres que vencieron durante 2022 y no se renovaron para 2023; y

-una disminución de 0,1 millones de dólares (0,3%) de los ingresos por alquileres como consecuencia de las reducciones de las tarifas de alquiler acordadas al renovar nuestros contratos de arrendamiento con el fin de retener a los clientes.

Los honorarios de gestión derivados del apoyo a las mejoras introducidas por los inquilinos aumentaron 1,0 millones de dólares, o un 100,0%, frente a los 0,0 millones de dólares del ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2022. Esto se debió principalmente al contrato de gestión y supervisión de las mejoras suscrito por los inquilinos.

Costes y gastos

Los costos de operación de propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas aumentaron US$4.6 millones, o 51.7%, a US$13.5 millones para el año terminado el 31 de diciembre de 2023 de US$8.9 millones para el año terminado el 31 de diciembre de 2022. Este aumento se debió principalmente a:

-un aumento de 0,9 millones de dólares, o un 19,6%, en los impuestos sobre bienes inmuebles debido a que no se alcanzaron los descuentos por pronto pago que se habían logrado en 2022, pasando de 2,7 millones de dólares en 2023 a 1,8 millones de dólares en 2022;

-un aumento de 0,4 millones de dólares, o del 8,7%, en los costes energéticos, hasta 1,1 millones de dólares para 2023, frente a 0,7 millones de dólares para 2022, relacionado con un mayor número de propiedades y un aumento de la actividad de construcción.

-un aumento de 0,5 millones de dólares (10,9%) de los costes de mantenimiento, que pasan de 1,6 millones de dólares en 2022 a 2,1 millones de dólares en 2023;

-un aumento de 0,7 millones de dólares, o el 15,2%, en los costes de energía, hasta 2,1 millones de dólares para 2023 desde 1,4 millones de dólares para 2022 relacionados con el aumento de las operaciones de los inquilinos;

-un aumento de 2,1 millones de dólares o del 45,7% en otros gastos relacionados con la propiedad, teniendo en cuenta un mayor número de propiedades.

Además, los costes operativos de las propiedades de inversión que no generaron ingresos por alquiler aumentaron en 2,3 millones de dólares, o un 92,0%, hasta los 5 millones de dólares para 2023 desde los 2,5 millones de dólares para 2022. Este aumento se atribuyó principalmente a un aumento en el número de parques industriales que poseemos, lo que resultó en mayores costos de operación de la propiedad. En particular:

-un aumento de 0,4 millones de dólares en impuestos sobre bienes inmuebles, hasta los 0,7 millones de dólares para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2023, frente a los 0,3 millones de dólares para el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2022; y

Índice

-un aumento de 1,7 millones de dólares en otros gastos inmobiliarios relacionados con el aumento de la actividad de construcción.

Los gastos generales y administrativos aumentaron US$7.3 millones, o 29.9%, a US$31.7 millones para 2023 de US$24.4 millones para 2022. Este aumento se debió principalmente a un aumento en los salarios y la correspondiente apreciación del peso de US$4,4 millones o 60,3%, un aumento de US$1,4 millones o 19,2% relacionado con honorarios de consultoría y legales, y pagos bajo nuestro Plan de Incentivos a Largo Plazo (como se define más adelante), que aumentó en US$1,3 millones o 17,8% a US$8,0 millones para 2023 de US$6,7 millones para 2022.

Hemos reconocido un gasto por retribución en acciones de 8,0 millones de dólares en relación con las acciones concedidas a nuestros directivos en función de la evolución del precio de mercado de nuestras acciones para 2023, frente a 6,7 millones de dólares para 2022. El importe de este gasto se determina sobre la base del valor razonable de nuestras acciones en la fecha de la concesión de acciones, utilizando un modelo de Monte Carlo que tiene en cuenta el rendimiento probable de nuestras acciones y las de un grupo de pares designado. El Plan de Incentivos a Largo Plazo no implica pagos en efectivo y no afecta a nuestro EBITDA Ajustado ni a nuestro Vesta FFO. Para más información, véase la nota 20 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en este Informe Anual.

Los ingresos por intereses aumentaron US$6.8 millones, a US$9.4 millones en 2023 de US$2.6 millones en 2022. Este aumento fue atribuible a un incremento de aproximadamente US$6 millones resultante de una mayor posición de efectivo derivada de nuestro levantamiento de capital durante julio y diciembre de 2023 y aproximadamente US$0.6 millones relacionados con el aumento en las tasas de interés.

En 2023, nuestros costes financieros disminuyeron en 0,1 millones de dólares como consecuencia de un determinado pago anticipado de deuda.

Otros ingresos aumentaron 3,8 millones de dólares, debido principalmente a 2,2 millones de dólares en cargos de electricidad a no arrendatarios y 1,3 millones de dólares relacionados con recuperaciones de seguros durante 2023.

Otros gastos aumentaron 2,6 millones de dólares, principalmente por los costes de electricidad para no arrendatarios (1,8 millones de dólares) y otras comisiones y gastos (0,8 millones de dólares).

En 2023, registramos una ganancia cambiaria de US$8.9 millones, comparada con una pérdida cambiaria de US$1.9 millones en 2022. La ganancia (pérdida) cambiaria se explica principalmente por el efecto de los tipos de cambio entre el dólar estadounidense y el peso mexicano sobre la deuda denominada en dólares estadounidenses de WTN.

En 2023, vendimos una propiedad de inversión y una reserva territorial que resultó en una pérdida de US$0.5 millones, mientras que en 2022, vendimos terrenos que resultaron en una ganancia de US$5.0 millones. Vendimos aproximadamente 497,677 pies cuadrados menos de reservas territoriales en 2023 en comparación con 2022; nuestras ventas en 2023 en Aguascalientes tienen un margen menor que nuestras ventas en Querétaro y Cd. Juárez durante 2022, resultando en una reducción de aproximadamente US$1.8 millones. Adicionalmente, realizamos una pérdida de US$3.2 millones relacionada con la venta de un edificio donde las condiciones precedentes establecieron el precio de venta antes del cierre real y la ganancia por valor razonable en el costo del edificio en el periodo intermedio se incrementó por el monto de la pérdida.

Registramos un aumento de 58,0 millones de dólares en la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias hasta 243,5 millones de dólares en 2023, frente a 185,5 millones de dólares en 2022. La tasación se realizó a 31 de diciembre de 2023 y refleja las condiciones observadas del mercado inmobiliario a dicha fecha, impulsadas principalmente por una mayor superficie bruta alquilable, unos tipos de arrendamiento más elevados y un precio medio por acre más alto de las Reservas de Terrenos en 2023 en comparación con los de finales de 2022.

Gasto por impuesto sobre la renta

Nuestro gasto por impuesto a la renta corriente aumentó US$50.0 millones, o 119.0%, a US$92.0 millones para 2023 de US$42.0 millones para 2022. Un incremento de US$26.9 millones está relacionado con el incremento en la actividad de arrendamiento y un incremento de US$23.7 millones está relacionado con el ajuste inflacionario gravable, el cual fue parcialmente compensado por una disminución de US$5.3 millones relacionada con los efectos cambiarios gravables sobre la deuda denominada en Estados Unidos debido a la apreciación del peso durante 2023.

El beneficio por impuesto sobre la renta diferido aumentó US$33.2 millones, a US$27.0 millones para 2023 de un gasto por impuesto sobre la renta diferido de US$6.2 millones para 2022. Este beneficio se debió a lo siguiente:

-35,0 millones de dólares relacionados con un beneficio por: (i) el efecto de las variaciones en los tipos de cambio utilizados para convertir el valor en libros de nuestros activos (incluyendo propiedades de inversión y pérdidas fiscales netas por amortizar) para efectos fiscales, de pesos mexicanos a dólares estadounidenses, al cierre del ejercicio, (ii) un beneficio por el impacto de la inflación en el valor en libros de nuestros activos (incluyendo propiedades de inversión y pérdidas fiscales netas por amortizar) para efectos fiscales, según lo permite la Ley del Impuesto Sobre la Renta (Ley del Impuesto Sobre la Renta), y (iii) los efectos del reconocimiento del

Índice

valor razonable de nuestras inversiones inmobiliarias a efectos contables, ya que el valor contable a efectos fiscales sigue siendo un coste histórico y se amortiza posteriormente;

-Disminución de 3,0 millones de dólares resultante de la baja en cuentas de los aplazamientos de contratos a plazo durante 2022;

-Beneficio de 1,7 millones de USD relacionado con la conversión de divisas de WTN;

-una disminución de 0,4 millones de dólares relacionada con la disminución de nuestras reservas sobre cuentas por cobrar por arrendamientos; y

-Disminución de 0,3 millones de dólares relacionada con un mayor devengo de prestaciones a los empleados.

Nuestra provisión para impuestos sobre beneficios en 2023 fue de 65,0 millones de dólares, frente a 48,2 millones de dólares en 2022, lo que se tradujo en un tipo impositivo efectivo del 17% en 2023, coherente con nuestro tipo impositivo efectivo del 17% en 2022.

Resultado global total del ejercicio

La utilidad integral total para el año es atribuible al efecto agregado de las variaciones en los tipos de cambio y su efecto en la conversión de las operaciones de WTN, que es nuestra única subsidiaria que utiliza el peso como moneda funcional. Registramos una ganancia cambiaria en la conversión de otras operaciones en moneda funcional de US$7.9 millones para 2023, una disminución de US$1.0 millones en comparación con una ganancia cambiaria de US$8.9 millones para 2022.

Como resultado de lo anterior, nuestro resultado global total para 2023 fue de 324,5 millones de dólares, un aumento de 72,0 millones de dólares, o un 28,5%, en comparación con los 252,5 millones de dólares de 2022.

Ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 Comparado con el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2021

Este análisis puede encontrarse en la sección DISCUSIÓN Y ANÁLISIS DE LA GESTIÓN SOBRE LA CONDICIÓN FINANCIERA Y LOS RESULTADOS DE LAS OPERACIONES de nuestra declaración de registro en el formulario F-1 nº 333-272532 de 29 de junio de 2023.

Medidas financieras distintas de las NIIF y otras medidas y reconciliaciones

Excluimos de nuestro EBITDA ajustado, NOI, NOI ajustado, Vesta FFO y Same-Store NOI determinados ingresos por electricidad y costes de electricidad relacionados con una actividad ajena a nuestras actividades principales de alquiler que no forman parte de nuestras actividades generadoras de ingresos gestionadas activamente, ya que este cambio mejora el enfoque de estas medidas en nuestras actividades principales de alquiler. Las medidas comunicadas anteriormente para diciembre de 2022 y 2021 se han actualizado para reflejar estos cambios.

Conciliación de EBITDA ajustado, NOI y NOI ajustado

La siguiente tabla muestra una conciliación del EBITDA ajustado, el NOI y el NOI ajustado con el beneficio del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. Calculamos el EBITDA ajustado como la suma del beneficio del ejercicio ajustado por (a) el gasto total por impuesto sobre las ganancias (b) los ingresos por intereses, (c) otros ingresos, (d) otros gastos (e) los costes financieros, (f) las ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio - netas, (g) las ganancias por venta de inversiones inmobiliarias, (h) las ganancias por revalorización de inversiones inmobiliarias, (i) las amortizaciones y (j) las retribuciones basadas en acciones, (k) los ingresos energéticos y (l) los costes energéticos durante el período correspondiente. Calculamos el NOI como la suma del EBITDA ajustado más los gastos generales y administrativos menos amortización y y la remuneración basada en acciones durante el período correspondiente. Calculamos el NOI ajustado como la suma del NOI más los costes de explotación de los inmuebles que no generaron ingresos por alquiler durante el período en cuestión.

El EBITDA ajustado no es una medida financiera reconocida por las NIIF y no pretende ser una alternativa al beneficio o al resultado global total del periodo como medida del rendimiento operativo o a los flujos de caja de las actividades operativas como medida de liquidez. Además, el EBITDA ajustado no pretende ser una medida del flujo de caja libre disponible para uso discrecional de la dirección, ya que no tiene en cuenta determinadas necesidades de tesorería, como los pagos de intereses e impuestos. Nuestra presentación del EBITDA Ajustado tiene limitaciones como herramienta analítica, y usted no debería considerarlo de forma aislada o como sustituto del análisis de nuestros resultados según las NIIF. La Dirección utiliza el EBITDA Ajustado para medir y evaluar el rendimiento operativo de nuestra actividad principal (que consiste en el desarrollo, arrendamiento y gestión de propiedades industriales) antes de nuestro coste de capital y el gasto por impuesto sobre las ganancias. El EBITDA ajustado es una medida comúnmente utilizada en nuestra industria, y presentamos el EBITDA ajustado para complementar la comprensión de nuestros resultados operativos por parte de los inversores. Creemos que el EBITDA Ajustado proporciona a los inversores y analistas una medida de los resultados operativos

Índice

no se ven afectadas por las diferencias en las estructuras de capital, los ciclos de inversión de capital y los ajustes del valor razonable de los activos relacionados entre empresas comparables en otros aspectos.

El NOI o el NOI ajustado no son medidas financieras reconocidas por las NIIF y no pretenden ser alternativas al beneficio del periodo o al resultado global total como medidas del rendimiento operativo. El NOI y el NOI ajustado son medidas suplementarias de información del sector utilizadas para evaluar el rendimiento de nuestras inversiones en activos inmobiliarios y nuestros resultados de explotación. Además, el NOI ajustado es un indicador adelantado de las tendencias relacionadas con el NOI, ya que normalmente tenemos una sólida cartera de desarrollo de "edificios especulativos". Con arreglo a la NIC 40, hemos adoptado el modelo del valor razonable para valorar nuestras inversiones inmobiliarias y, por ese motivo, nuestros estados financieros no reflejan la depreciación ni la amortización de nuestras inversiones inmobiliarias, por lo que dichas partidas no forman parte de los cálculos del NOI ni del NOI ajustado. Creemos que el NOI es útil para los inversores como medida de rendimiento y que proporciona información útil sobre nuestros resultados de explotación y situación financiera porque, cuando se compara entre periodos, refleja el impacto en las operaciones de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costes de explotación y la actividad de adquisición y desarrollo sobre una base no apalancada, proporcionando una perspectiva que no es inmediatamente evidente a partir del beneficio del ejercicio. Por ejemplo, los gastos por intereses no están necesariamente vinculados al rendimiento operativo de un activo inmobiliario y a menudo se incurre en ellos a nivel corporativo y no a nivel de propiedad. Del mismo modo, los gastos por intereses pueden producirse a nivel del inmueble aunque los ingresos de la financiación se utilicen a nivel corporativo (por ejemplo, para otras actividades de inversión). Tal y como están definidos, los NOI y los NOI ajustados pueden no ser comparables a los ingresos netos de explotación o a medidas similares comunicadas por otras empresas inmobiliarias que definen los NOI o los NOI ajustados de forma diferente.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023	2022	2021
Beneficio del periodo	316.6	243.6	173.9
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta	65.0	48.2	82.1
(-) Ingresos por intereses	$9.4	2.6	0.1
(-) Otros ingresos	5.1	1.3	0.2
(+) Otros gastos	3.0	0.4	0.1
(+) Gastos financieros	46.3	46.4	50.3
(-) Ganancia (pérdida) de cambio -- neta	8.9	1.9	(1.1)
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias	(0.5)	5.0	14.0
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	243.5	185.5	164.6
(+) Amortización	1.6	1.5	1.6
(+) Compensación basada en acciones	8.0	6.7	5.6
(-) Ingresos energéticos	1.9	1.3	0.6
(+) Gasto energético	2.1	0.9	0.6
EBITDA ajustado	174.3	150.4	135.8
(+) Gastos generales y administrativos	31.7	24.4	21.4
(-) Amortización	1.6	1.5	1.6
(-) Compensación basada en acciones	8.0	6.7	5.6
NOI	196.4	166.3	150.0
(+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	4.8	2.5	2.2
NOI ajustado	201.2	168.8	152.2

Conciliación de FFO y Vesta FFO

La siguiente tabla muestra una conciliación de FFO y Vesta FFO con el beneficio del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable, para cada uno de los periodos indicados, tal y como se recoge en los estados financieros de la Sociedad. El FFO se calcula como el beneficio del ejercicio, excluyendo: (i) la ganancia por venta de inversiones inmobiliarias y (ii) la ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias. Calculamos el FFO de Vesta como la suma del FFO, ajustado por el impacto de la ganancia (pérdida) de cambio - neta, otros ingresos, otros gastos, ingresos por intereses, gasto total por impuesto sobre la renta, depreciación y compensación basada en acciones, ingresos por energía y costes de energía.

La Sociedad considera que el Vesta FFO es útil para los inversores como medida complementaria del rendimiento, ya que excluye los efectos de determinadas partidas que pueden crear una volatilidad significativa de los beneficios, pero que no están directamente relacionadas con nuestra actividad.

Índice

operaciones comerciales. Creemos que el Vesta FFO puede facilitar las comparaciones del rendimiento operativo entre periodos, al tiempo que proporciona un indicador más significativo del potencial de beneficios futuros. Además, dado que el Vesta FFO no recoge el nivel de gastos de capital por mantenimiento y mejoras para mantener el rendimiento operativo de las propiedades, que tiene un impacto económico material en los resultados operativos, creemos que la utilidad del Vesta FFO como medida del rendimiento puede ser limitada.

Nuestro cómputo de FFO y Vesta FFO puede no ser comparable con las medidas de FFO comunicadas por otros REIT o empresas inmobiliarias que definen o interpretan la definición de FFO de forma diferente. El FFO y el Vesta FFO no deben considerarse sustitutos del beneficio neto del ejercicio atribuible a nuestros accionistas ordinarios.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023	2022	2021	2023 (por acción)	2022 (por acción)	2021 (por acción)

	(millones de US$)
Beneficio del ejercicio	316.6	243.6	173.9	0.4118	0.3568	0.2682
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias	(0.5)	5.0	14.0	(0.0007)	0.0073	0.0216
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	243.5	185.5	164.6	0.3167	0.2717	0.2538
FFO	73.6	53.1	(4.7)	0.0957	0.0778	(0.0072)
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta)	8.9	1.9	(1.1)	0.0116	0.0028	(0.0017)
(-) Otros ingresos	5.1	1.3	0.2	0.0066	0.0019	0.0003
(+) Otros gastos	3.0	0.4	0.1	0.0039	0.0006	0.0002
(-) Ingresos por intereses	9.4	2.6	0.1	0.0122	0.0038	0.0002
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta	65.0	48.2	82.1	0.0845	0.0706	0.1266
(+) Amortización	1.6	1.5	1.6	0.0021	0.0022	0.0025
(+) Remuneración en acciones	8.0	6.7	5.6	0.0104	0.0098	0.0086
(-) Ingresos energéticos	1.9	1.3	0.6	0.0025	0.0019	0.0009
(+) Gasto energético	2.1	0.9	0.6	0.0027	0.0013	0.0009
Vesta FFO	128.0	103.7	85.6	0.1665	0.1519	0.1319

Datos de ratio

A partir de

31 de diciembre,

2023

2022

2021

Deuda neta sobre activos totales(1)

0.1 x

0.3x

0.2x

Deuda neta sobre EBITDA ajustado(2)

2.4 x

5.3x

3.7x

______________

(1)Deuda neta sobre activos totales representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) los activos totales. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque muestra el grado en que se ha utilizado la deuda neta para financiar nuestros activos y, utilizando esta medida, los inversores y analistas pueden comparar el apalancamiento que muestra este ratio con el de otras empresas del mismo sector.

(2)La relación entre la deuda neta y el EBITDA ajustado representa (i) nuestra deuda bruta (definida como la parte corriente de la deuda a largo plazo más la deuda a largo plazo más la amortización de los costes de emisión de deuda) menos el efectivo y los equivalentes de efectivo dividido por (ii) el EBITDA ajustado. Nuestra dirección considera que este ratio es útil porque proporciona a los inversores información sobre nuestra capacidad para reembolsar la deuda, en comparación con nuestro rendimiento medido utilizando el EBITDA ajustado.

Índice

La siguiente tabla concilia la deuda neta con la deuda total (que se compone de la parte corriente de la deuda a largo plazo, la deuda a largo plazo y el coste directo de emisión), que son las medidas financieras más directamente comparables calculadas con arreglo a las NIIF:


	A partir de 31 de diciembre,
	2023	2022	2021

	(en millones de US$)
Deuda total	923.3	940.6	943.5
Parte corriente de la deuda a largo plazo	69.6	4.6	2.9
Deuda a largo plazo	845.6	925.9	930.7
Coste directo de emisión	8.1	10.1	10.0
(-) Efectivo y equivalentes de efectivo	501.2	139.1	452.8
Deuda neta	422.1	801.5	490.7

Análisis del NOI en la misma tienda

La siguiente tabla muestra el número de propiedades Same-Store en nuestra cartera y el número de propiedades excluidas como Same-Store Properties para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021.


	A 31 de diciembre,
	2023	2022	2021

	(número de propiedades)
Total inmuebles	214	202	189
Propiedades en la misma tienda	196	189	185
Propiedades no pertenecientes a la misma tienda	18	13	4

Presentamos el NOI de las mismas tiendas. Determinamos nuestras propiedades en las mismas tiendas al final de cada período de información. Esta población incluye los inmuebles que han estado en propiedad durante la totalidad del periodo aplicable y el periodo comparable y que han registrado al menos doce meses consecutivos de operaciones estabilizadas. Definimos las "operaciones estabilizadas" como los inmuebles que han alcanzado una ocupación de la SBA del 80,0% en relación con la SBA total de dicho inmueble o que han estado en funcionamiento durante más de un año, lo que ocurra primero.

Las propiedades adquiridas se incluirán en la población de "mismas tiendas" si eran de nuestra propiedad al principio del último periodo comparable y siguen siéndolo al final del periodo actual, a menos que la propiedad esté en desarrollo. La población de "Same-Store Properties" también se ajusta para eliminar los inmuebles vendidos o en fase de desarrollo con posterioridad al inicio del periodo actual. Así, la población de "mismas tiendas" para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2023 incluye todas las propiedades que habían alcanzado doce meses de "operaciones estabilizadas" a 31 de diciembre de 2022.

Calculamos el NOI de la misma tienda como los ingresos por alquiler de la misma población de tiendas menos los costes de explotación relacionados con las propiedades que generaron ingresos por alquiler. Evaluamos el rendimiento de los inmuebles que poseemos utilizando el NOI de la misma tienda, y creemos que el NOI de la misma tienda es útil para los inversores y la dirección como medida complementaria del rendimiento porque incluye el rendimiento operativo de la población de inmuebles que es constante de un periodo a otro, eliminando así los efectos de los cambios en la composición de nuestra cartera sobre las medidas del rendimiento.

Cuando se utiliza junto con las medidas financieras NIIF, el NOI en la misma tienda es una medida complementaria del rendimiento operativo que creemos que es una medida útil para evaluar el rendimiento y la rentabilidad de nuestras propiedades de inversión. Además, el NOI en la misma tienda es una medida clave utilizada internamente por nuestra dirección para elaborar presupuestos y previsiones internos, así como para evaluar el rendimiento de nuestras propiedades de inversión en relación con el presupuesto y con períodos anteriores. Creemos que la presentación de los NOI en la misma tienda ofrece a los inversores una visión complementaria de nuestro rendimiento operativo que puede proporcionar información significativa sobre el rendimiento operativo subyacente de nuestras propiedades de inversión, ya que estas medidas representan los resultados operativos que se ven directamente afectados por nuestras propiedades de inversión y son consistentes de un período a otro y excluyen elementos que pueden no ser indicativos de, o no estar relacionados con, las operaciones en curso de dichas propiedades de inversión. También puede ayudar a los inversores a evaluar nuestro rendimiento en relación con empresas similares de diversos tamaños y vencimientos y proporciona una mayor transparencia con respecto a cómo nuestra dirección evalúa nuestro negocio, así como nuestras decisiones financieras y operativas.

Índice

de fabricación. A continuación se presenta una conciliación de los ingresos por operaciones en el mismo establecimiento con los beneficios del ejercicio, la medida financiera NIIF más directamente comparable:


	A 31 de diciembre,
	2023	2022	2021

	(millones de US$)
Beneficio del ejercicio	316.6	243.6	173.9
(+) Gasto total por impuesto sobre la renta	65.0	48.2	82.1
(-) Ingresos por intereses	9.4	2.6	0.1
(-) Otros ingresos	5.1	1.3	0.2
(+) Otros gastos	3.0	0.4	0.1
(+) Gastos financieros	46.3	46.4	50.3
(-) Ganancia (pérdida) de cambio - neta	8.9	1.9	(1.1)
(-) Ganancia por venta de inversiones inmobiliarias	(0.5)	5	14
(-) Ganancia por revalorización de inversiones inmobiliarias	243.5	185.5	164.6
(+) Gastos generales y administrativos	31.7	24.4	21.4
(+) Gastos de explotación de inmuebles que no generaron ingresos por alquileres	4.8	2.5	2.2
(-) Ingresos energéticos	1.9	1.3	0.6
(+) Gasto energético	2.1	0.9	0.6
(+) Costes de explotación de inmuebles que generaron ingresos por alquileres relacionados con inmuebles no pertenecientes a la misma tienda	0.1	0.1	0.6
(-) Gastos de gestión de inmuebles no comerciales	0.0	0	0.1
NOI en la misma tienda	201.3	168.9	152.7

Datos operativos

La siguiente tabla presenta algunos datos operativos seleccionados relativos a nuestra actividad en las fechas y para cada uno de los periodos indicados:


	A partir de 31 de diciembre,
	2023	2022	2021
SBA total (pies cuadrados)	37,354,498	33,714,370	31,081,749
SBA total (metros cuadrados)	3,470,347	3,132,168	2,887,589
Tasa de ocupación estabilizada(1)	96.7%	97.3%	94.3%

_______________

(1)La tasa de ocupación estabilizada se refiere únicamente a la tasa de propiedades estabilizadas ocupadas. Consideramos que un inmueble está estabilizado cuando ha alcanzado el 80,0% de ocupación o ha estado terminado durante más de un año, lo que ocurra primero.

B. Liquidez y recursos de capital

Visión general

Al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, contábamos con efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido por un total de US$501.2 millones, US$139.1 millones y US$452.8 millones, respectivamente, los cuales representaban el 13.2% , 4.7% y 16.4% de nuestros activos totales, respectivamente. Nuestro efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios e inversiones a corto plazo denominados en dólares estadounidenses y pesos. El efectivo restringido representa los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo que mantenemos y que sólo están disponibles para su uso bajo ciertas condiciones de conformidad con nuestros contratos de deuda a largo plazo. Debido a que nuestros saldos de efectivo se destinan rápidamente al desarrollo y construcción de propiedades, nuestra tesorería no cuenta con una política formal de inversión para estos recursos. Creemos que nuestro capital circulante es suficiente para nuestras necesidades actuales y para llevar a cabo nuestras estrategias empresariales previstas.

Índice

Nuestra principal fuente de liquidez a corto plazo es el flujo de tesorería procedente de las actividades de explotación. Utilizamos este flujo de tesorería principalmente para financiar gastos de capital imprevistos y otros gastos corporativos. Además, utilizamos los flujos de tesorería de las actividades de explotación para pagar dividendos.

Exploramos activamente oportunidades para desarrollar nuevos edificios BTS, edificios multiusuario y parques PTS y para adquirir carteras inmobiliarias, edificios individuales, reservas de suelo y propiedades sujetas a acuerdos de venta y posterior arrendamiento que cumplan nuestros criterios de inversión. Tenemos la intención de emprender proyectos estratégicos de desarrollo y adquisiciones durante el próximo año, lo que nos obligará a incurrir en gastos de capital y obligaciones de pago. En consecuencia, necesitaremos importantes recursos de liquidez a largo plazo para alcanzar nuestros objetivos.

Nuestras necesidades de liquidez a largo plazo consisten principalmente en fondos para pagar proyectos de desarrollo o reurbanización, renovaciones, ampliaciones, adquisiciones de inmuebles y otros gastos de capital no recurrentes que deben realizarse periódicamente. Tradicionalmente, hemos satisfecho nuestras necesidades de liquidez a largo plazo a través de préstamos y líneas de crédito, como nuestros acuerdos de préstamos sindicados, acuerdos de préstamos con Metropolitan Life Insurance Company ("MetLife") y colocaciones privadas de pagarés preferentes, entre otros. En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años por un importe principal agregado de 200,0 millones de dólares. Tenemos la intención de satisfacer nuestras futuras necesidades de liquidez a largo plazo a través de diversas fuentes de capital, incluyendo la emisión de instrumentos de capital y deuda adicionales. Esperamos que cualquier deuda que contraigamos contenga cláusulas restrictivas habituales, incluidas disposiciones que puedan limitar nuestra capacidad de contraer endeudamiento adicional, hipotecar o transferir la propiedad correspondiente, comprar o adquirir propiedades adicionales, cambiar la dirección de nuestro negocio o conceder préstamos o anticipos, o realizar cualquier fusión o consolidación con terceros, o adquirir el negocio, los activos o el capital de terceros.

Al 31 de diciembre de 2023, nuestras inversiones inmobiliarias aumentaron en 473,7 millones de dólares, o un 17,3%, hasta los 3.200 millones de dólares, frente a los 2.700 millones de dólares al 31 de diciembre de 2022. Este aumento se debió principalmente a los 259,8 millones de dólares invertidos en la adquisición de nuevas propiedades y en la mejora de las existentes, a una ganancia de 13,0 millones de dólares por conversión de moneda extranjera y a una ganancia por revalorización de propiedades de inversión de 243,5 millones de dólares, parcialmente compensada por ventas de propiedades de inversión de 42,5 millones de dólares.

A 31 de diciembre de 2023 y en cualquier ejercicio anterior, no teníamos ningún acuerdo fuera de balance.

Flujos de tesorería

La siguiente tabla muestra la generación y el uso de efectivo para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2023,2022 y 2021.


	Para el año terminado el 31 de diciembre,
	2023	2022	2021

	(millones de US$)
Efectivo neto generado (utilizado) por actividades de explotación	144.8	65.2	107.9
Efectivo neto (utilizado) generado por actividades de inversión	(223.1)	(262.2)	16.0
Efectivo neto (utilizado) generado por actividades de financiación	444.7	(119.8)	212.5
Efectos de las variaciones de los tipos de cambio en la tesorería	(4.4)	3.1	(4.1)
(Disminución) aumento neto de efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido	362.0	(313.7)	332.3

El componente más significativo de nuestros flujos de efectivo procedentes de actividades de explotación son nuestros ingresos por alquileres. Los flujos de efectivo de actividades operativas para 2023 ascendieron a 144,8 millones de dólares, un aumento de 79,6 millones de dólares, o 122,1%, en comparación con los 65,2 millones de dólares de 2022. Nuestros flujos de efectivo de actividades operativas en 2023 se vieron afectados principalmente por un aumento de US$13,0 millones en la cobranza de nuestras cuentas por cobrar por arrendamiento; un aumento de US$6,8 millones en impuestos recuperados, una disminución de US$33,3 millones en servicios prepagados y un aumento de US$29,6 en la actividad de arrendamiento, parcialmente compensados por una disminución de US$9,1 millones en impuestos a las ganancias pagados.

Los flujos de efectivo utilizados en actividades de inversión para 2023 ascendieron a US$223.1 millones, un incremento de US$39.1 millones, o 14.9%, en comparación con los US$262.2 millones utilizados para 2022. Esto se debió principalmente al gasto de US$263.5 millones en inversiones de capital en propiedades y a un incremento de US$42.5 millones derivado de mayores ventas de propiedades de inversión. En 2023, nuestras actividades de inversión se enfocaron principalmente en la construcción de nuevos edificios en las regiones Bajío, Norte y Centro. En 2023 y 2022, nuestras inversiones de capital totalizaron US$265.6 millones y US$269.2 millones, respectivamente.

Los flujos de efectivo de las actividades de financiación para 2023 ascendieron a 444,7 millones de dólares, un aumento de 564,5 millones de dólares, en comparación con los flujos de efectivo utilizados en las actividades de financiación de 119,8 millones de dólares para 2022.

Índice

aumento de los dividendos pagados y los flujos de caja utilizados durante 2022 por valor de 15,6 millones de dólares y 1,7 millones de dólares utilizados para la recompra de acciones propias y costes de emisión de deuda, respectivamente.

Endeudamiento

Visión general

Al 31 de diciembre de 2023, nuestra deuda total pendiente era de US$915.2 millones, de los cuales US$845.6 millones, o 92.4%, consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y US$273.9 millones estaba garantizada por 67 propiedades de inversión y nuestros ingresos por rentas de dichas propiedades.

Al 31 de diciembre de 2022, nuestra deuda total en circulación era de US$930.5 millones, de los cuales US$925.9 millones, o 98.9%, consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y US$290.6 millones estaba garantizada por 67 propiedades de inversión y nuestros ingresos por rentas de dichas propiedades.

Al 31 de diciembre de 2021, nuestra deuda total pendiente ascendía a 933,5 millones de dólares, de los cuales 930,7 millones, o el 99,7%, consistía en deuda a largo plazo denominada en dólares estadounidenses, y 293,5 millones de dólares estaba garantizada por 69 propiedades de inversión y nuestros ingresos por alquiler de dichas propiedades.

Principales acuerdos de financiación

A 31 de diciembre de 2023, nuestros acuerdos de financiación tenían un coste medio ponderado del 4,5%, con un vencimiento medio ponderado de 4,8 años. La siguiente tabla contiene un resumen de nuestro endeudamiento a largo plazo a 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021.


					Importe principal pendiente a 31 de diciembre,
		Importe principal original	Tipo de interés anual	Madurez	2023	2022	2021

		(millones de US$)			(millones de US$)
Préstamo/Notas
2016	Préstamo MetLife a 10 años	150.0	4.55%	Ago. 2026	144.3	146.7	149.1
2017	Bonos preferentes de la serie A	65.0	5.03%	Septiembre 2024	65.0	65.0	65.0
2017	Bonos preferentes de la serie B	60.0	5.31%	Septiembre 2027	60.0	60.0	60.0
2018	Bonos preferentes de la serie A	45.0	5.50%	Mayo de 2025	45.0	45.0	45.0
2018	Bonos preferentes de la serie B	45.0	5.85%	Mayo de 2028	45.0	45.0	45.0
2017	Préstamo MetLife a 10 años	118.0	4.75%	Dic. 2027	104.0	117.9	118.0
2020	Préstamo MetLife a 8 años	26.6	4.75%	Ago. 2026	25.6	26.0	26.4
Bonos preferentes de la serie RC		70.0	5.18%	Junio de 2029	70.0	70.0	70.0
Bonos preferentes de la serie RD		15.0	5.28%	Junio de 2031	15.0	15.0	15.0
Bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad		350.0	3.625%	Mayo de 2031	350.0	350.0	350.0
Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad		200.0	SOFR más 160 puntos básicos (1)	Ago. 2025	-	-	-
(-) Menos: Parte corriente					69.6	4.6	2.9
(-) Menos: Coste directo de emisión					8.7	10.1	10.0
Total deuda a largo plazo					845.6	925.9	930.7

______________

(1)El tipo de interés puede aumentar si nuestro ratio de apalancamiento supera el 40,0%. Para más información, véase "-Crédito renovable vinculado a la sostenibilidad".

Acuerdos de préstamos garantizados con MetLife

En 2016, suscribimos con MetLife un contrato de préstamo subordinado garantizado a 10 años por un importe principal total de 150,0 millones de dólares. Este préstamo devenga intereses a un tipo anual del 4,55%, pagaderos mensualmente. El 22 de marzo de 2018, obtuvimos un préstamo adicional bajo esta línea de crédito por US$26,600,000, que devenga intereses mensualmente a una tasa fija anual de 4.75%. La amortización del principal bajo ambos préstamos comenzó el 1 de septiembre de 2021 y vencerá en agosto de 2026. Esta línea de crédito está garantizada por 46 de nuestras propiedades a través de un contrato de fideicomiso de garantía.

Índice

En 2017, suscribimos un contrato de préstamo garantizado a 10 años por un importe principal agregado de 118,0 millones de dólares con MetLife, que devenga intereses a un tipo anual del 4,75%. Este préstamo devengaba intereses mensualmente hasta el 1 de diciembre de 2022. Después de esta fecha, sólo estamos obligados a efectuar pagos mensuales de principal hasta el vencimiento del préstamo el 1 de diciembre de 2027. Este préstamo está actualmente garantizado por 20 de nuestras propiedades de inversión a través de un contrato de fideicomiso de garantía.

Bonos preferentes serie A y serie B

En 2017, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 125,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie A" y "pagarés preferentes de la serie B"). Los Senior Notes Serie A ascienden a 65,0 millones de dólares, vencen en septiembre de 2024 y devengan un interés fijo del 5,03%, pagadero semestralmente. Los Bonos de la Serie B ascienden a 60,0 millones de dólares, vencen en septiembre de 2027 y devengan un interés fijo del 5,31%, pagadero semestralmente.

En 2018, completamos la colocación privada de dos tramos adicionales de Bonos Preferentes de la Serie A y Bonos Preferentes de la Serie B por un importe principal agregado de 45,0 millones de dólares y 45,0 millones de dólares, respectivamente. Estos dos tramos adicionales vencerán en mayo de 2025 y mayo de 2028, respectivamente, y devengan intereses a un tipo fijo del 5,50% y el 5,85%, respectivamente, pagaderos semestralmente. El producto de la colocación de los bonos preferentes de las series A y B se utilizó para financiar nuestro plan de crecimiento y amortizar el saldo pendiente de nuestra línea de crédito renovable.

Bonos de la Serie RC y RD

En 2019, completamos la colocación privada de dos series de pagarés preferentes no garantizados por un importe principal agregado de 85,0 millones de dólares (respectivamente, nuestros "pagarés preferentes de la serie RC" y "pagarés preferentes de la serie RD"). Los Bonos de la Serie RC ascienden a 70,0 millones de dólares, vencen en junio de 2029 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,18%, pagaderos semestralmente. Los Bonos de la Serie RD ascienden a 15,0 millones de dólares, vencen en junio de 2031 y devengan intereses a un tipo fijo del 5,28%, pagadero semestralmente. Los Senior RC Senior Notes y los Series RD Senior Notes fueron colocados con un consorcio de inversores institucionales y están garantizados por cinco de nuestras filiales.

Bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad

En 2021, completamos nuestra emisión inaugural de bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad, o nuestros "bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad", por un importe principal total de 350,0 millones de dólares. Nuestros bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad devengan intereses a un tipo anual del 3,625%, pagaderos semestralmente. La Compañía utilizó los recursos obtenidos de los bonos preferentes ligados a la sostenibilidad para amortizar anticipadamente la totalidad del principal y los intereses devengados por el préstamo suscrito con MetLife, cuyo vencimiento estaba previsto para abril de 2022, y por el préstamo sindicado suscrito con Scotiabank en calidad de organizador principal, cuyo vencimiento estaba previsto para agosto de 2024. Estos préstamos ascendían a 45,8 millones de dólares y 205,0 millones de dólares, respectivamente. Nuestros bonos preferentes vinculados a la sostenibilidad vencerán en mayo de 2031.

Línea de crédito renovable vinculada a la sostenibilidad

En 2022, suscribimos una línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad a tres años, o nuestra "Línea de crédito renovable no garantizada vinculada a la sostenibilidad", por un importe principal total de 200,0 millones de dólares. Esta línea de crédito devenga intereses a un tipo igual al SOFR más 160 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es inferior al 40,0%, o al SOFR más 175 puntos básicos si nuestro ratio de apalancamiento es superior al 40,0%.

Cumplimiento de los pactos y ratios financieros

En virtud del endeudamiento descrito, estamos obligados a cumplir determinados pactos. El incumplimiento de los mismos puede dar lugar a la aceleración de nuestra deuda. Además, algunas de nuestras deudas tienen cláusulas de incumplimiento cruzado y de aceleración cruzada. Estas cláusulas reflejan las prácticas habituales del mercado e incluyen, entre otras, limitaciones a nuestra capacidad para:

-fusionarse con o en otra entidad;

Índice

-sufrir un cambio de control;

-incurrir en endeudamiento y gravámenes adicionales, salvo determinadas excepciones;

-realizar ventas de activos, con ciertas excepciones;

-realizar pagos de dividendos y similares y amortizaciones anticipadas de determinadas deudas no garantizadas; y

-realizar inversiones en cualquiera de los siguientes tipos de inmuebles si el porcentaje aplicable del valor total de nuestros activos establecido a continuación correspondiente a dicho tipo de inversión se superara inmediatamente después de dicha inversión:

-inversiones en terrenos en bruto o no urbanizados que superen en conjunto el 15% del valor total de nuestros activos;

-inversiones en propiedades en desarrollo que superen en conjunto el 20,0% del valor total de nuestros activos;

-inversiones en empresas conjuntas que superen en conjunto el 10,0% del valor total de nuestros activos;

-inversiones en intereses directos e indirectos en bienes inmuebles (distintos de los indicados anteriormente) que superen en conjunto el 3% del valor total de nuestros activos; y

-inversiones en cualquiera de los tipos de bienes descritos anteriormente que superen en conjunto el 35% del valor total de nuestros activos.

También estamos obligados en virtud de los términos de nuestro endeudamiento, entre otros, a:

-mantener las garantías que avalan los pagarés;

-cumplir los requisitos de información en relación con nuestros resultados financieros y operativos;

-mantener los siguientes ratios financieros:

-un valor de capital mínimo no inferior a (i) 848,8 millones de dólares estadounidenses, más (ii) el 70,0% de los ingresos netos de todas las ofertas de nuestras participaciones en el capital (excluidos los ingresos netos aplicados a recompras de cualquiera de nuestras participaciones en el capital) en todo momento;

-un ratio de apalancamiento no superior al 50,0% en cualquier fecha de prueba;

-una relación entre la deuda garantizada y el valor total de los activos no superior al 40,0% en cualquier fecha de prueba;

-una relación entre la deuda no garantizada y el valor de los activos libres de cargas no superior al 50,0% en cualquier fecha de prueba;

-un coeficiente de cobertura de gastos fijos superior a 1,5 a 1,0 en cualquier fecha de prueba; y

-una relación entre los ingresos netos de explotación ajustados de la propiedad no gravada y el servicio de la deuda superior a 1,6 a 1,0 en cualquier fecha de prueba.

Obligaciones contractuales

La siguiente tabla resume el vencimiento de nuestras obligaciones contractuales, incluidas las amortizaciones periódicas, a 31 de diciembre de 2023, así como las fechas de pago con respecto a dichas obligaciones.


		Pagos vencidos por periodo
	Total	Menos de 1 año	De 1 a 3 años	De 3 a 5 años	Más de 5 años

	(millones de US$)
Parte corriente de la deuda a largo plazo	70	70	0	0	0
Deuda a largo plazo	837	0	215	204	435
Total (1)	907	70	215	204	435

______________

(1)Incluye los gastos de emisión de la deuda.

Índice

Gastos de capital

En el año terminado el 31 de diciembre de 2023, incurrimos en inversiones en bienes de capital por un total de US$265.6 millones, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noroeste, Centro, Bajío-norte y Bajío-sur. En el año terminado el 31 de diciembre de 2022, la Compañía realizó inversiones en bienes de capital por un total de US$269.2 millones, principalmente en relación con proyectos de construcción en las regiones Noreste, Noroeste, Centro, Bajío Norte y Bajío Sur.

Pronunciamientos contables recientes

Para más información sobre los recientes pronunciamientos contables que se nos aplicarán en un futuro próximo, véase la nota 2 de nuestros estados financieros consolidados auditados incluidos en este Informe Anual.

Además, en marzo de 2024, la Comisión del Mercado de Valores de EE.UU. publicó su norma final sobre divulgación climática, que exige la divulgación de las emisiones de gases de efecto invernadero de Alcance 1 y Alcance 2 y otros temas relacionados con el clima en los informes anuales y declaraciones de registro, cuando sean materiales. Los requisitos de divulgación comenzarán a aplicarse gradualmente en los ejercicios fiscales que comiencen a partir del 1 de enero de 2025. Actualmente estamos evaluando el impacto de la nueva norma y esperamos incluir información actualizada sobre el clima en nuestro formulario 20-F del ejercicio fiscal 2026.

Ley JOBS

Somos una "empresa de crecimiento emergente" en virtud de la Ley JOBS. La Ley JOBS establece que una empresa de crecimiento emergente puede retrasar la adopción de normas contables nuevas o revisadas hasta el momento en que dichas normas se apliquen a las empresas privadas.

Con sujeción a determinadas condiciones establecidas en la Ley JOBS, si, como empresa de crecimiento emergente, optamos por acogernos a dichas exenciones, es posible que no se nos exija, entre otras cosas: (1) proporcionar un informe de certificación de un auditor sobre nuestro sistema de controles internos sobre la información financiera de conformidad con la Sección 404; (2) proporcionar toda la información sobre compensación que puede exigirse a las empresas públicas de crecimiento no emergente; y (3) cumplir con cualquier requisito que pueda ser adoptado por el PCAOB en relación con la rotación obligatoria de la empresa auditora o un suplemento al informe del auditor que proporcione información adicional sobre la auditoría y los estados financieros (discusión y análisis del auditor). Dejaríamos de ser una empresa de crecimiento emergente si tuviéramos más de 1.1235 millones de dólares de ingresos anuales, más de 700 millones de dólares de valor de mercado de nuestras acciones ordinarias en manos de no afiliados (medido a 30 de junio de cualquier año en el que hayamos sido una empresa declarante durante al menos 12 meses) o emitiéramos más de 1.000 millones de dólares de deuda no convertible durante un período de tres años. Podemos optar por beneficiarnos de algunas de estas cargas reducidas, pero no de todas, y en consecuencia, la información que proporcionamos a los accionistas puede ser diferente de la que podrían obtener de otras empresas públicas en las que poseen acciones. Sobre la base del valor de mercado de nuestras acciones ordinarias (incluso en forma de ADS) en poder de no afiliados, creemos que dejaremos de ser una "empresa de crecimiento emergente" medida a partir del 30 de junio de 2024, en cuyo caso ya no podremos beneficiarnos de las cargas de información reducidas disponibles para las empresas de crecimiento emergente.

Índice

C. Investigación y desarrollo, patentes y licencias, etc.

Véase el punto 4. "Información de la empresa-Visión general del negocio-Propiedad intelectual".

D. Información sobre tendencias

La siguiente lista recoge, en nuestra opinión, las tendencias, incertidumbres y acontecimientos más importantes que es razonablemente probable que sigan teniendo un efecto material sobre nuestros ingresos netos, ingresos de explotación, rentabilidad, liquidez y recursos de capital, o que pueden hacer que la información financiera presentada no sea necesariamente indicativa de los resultados de explotación o la situación financiera futuros:

-nuestra actividad y estrategia de inversión en instalaciones industriales, que pueden someternos a los riesgos del sector en el que operamos, pero que no son comunes a otras empresas que invierten principalmente en una gama más amplia de activos inmobiliarios;